1. σαν σύνολο πωλήσεων ΣΠ εννοούμε τα συνολικά έσοδα από την διάθεση πώληση του ακινήτου μετά την ανάπτυξη - αξιοποίησή του

ΣΕΜΙΝΑΡΙΟ ΤΕΕ / ΜΑΡΤΙΟΣ 2010 Υπολειμματική Μέθοδος ή μέθοδος αντιπαροχής (Residual Method) Α. ΓΕΝΙΚΑ Η υπολειμματική μέθοδος είναι μία από τις βασικές μεθόδους εκτίμησης των παγίων και χρησιμοποιείται κυρίως για εκτίμηση ανεκμετάλλευτων γηπέδων ή κτιρίων έτοιμων για ανακατασκευή. Συγκεκριμένα εφαρμόζεται σε όλα σχεδόν τα οικόπεδα, στα αγροτεμάχια που έχουν εργολαβικό ενδιαφέρον, σε κτίρια γραφείων που μετατρέπονται π.χ. σε κατοικίες, σε διατηρητέα κτίρια κλπ. Η περιγραφή των βασικών αρχών της μεθόδου γίνεται στην οδηγία Α των Ευρωπαϊκών Εκτιμητικών Προτύπων και συγκεκριμένα στις παραγράφους 1.83 μέχρι 1.89. Έτσι, σύμφωνα με τα Πρότυπα, αν αφαιρέσουμε : - από την αγοραία αξία της γης και των κτιριακών εγκαταστάσεων μετά την κατασκευή ή την ανακατασκευή τους, όπως η αξία αυτή προκύπτει μέσω π.χ. της συγκριτικής ή της επενδυτικής μεθόδου - όλο το κόστος που απαιτείται για να έρθει το ακίνητο σε αυτήν την μορφή, έχουμε την αξία του παγίου Ο γενικός τύπος της μεθόδου είναι η εξίσωση : Αξία ακινήτου = ΣΠ ΣΚ όπου : 1. σαν σύνολο πωλήσεων ΣΠ εννοούμε τα συνολικά έσοδα από την διάθεση πώληση του ακινήτου μετά την ανάπτυξη - αξιοποίησή του 2. σαν σύνολο κόστους ΣΚ εννοούμε το σύνολο των πραγματικών εξόδων για την κατασκευή ή ανακατασκευή του επικειμένου Παρόλο που η συγκεκριμένη μέθοδος φαίνεται απλή σαν συλλογισμός, η εφαρμογή της χρειάζεται μεγάλη εμπειρία και δεξιότητα αλλά και ειδικές γνώσεις από στοιχεία της πολεοδομικής νομοθεσίας, της αγοράς και της χρηματοοικονομικής επιστήμης, καθώς μικρές αλλαγές στις υποθέσεις που θα παρθούν, όταν γίνεται η εκτίμηση, μπορεί να έχουν δραματική επίπτωση στην τελική απάντηση. Πιο συγκεκριμένα, μεταβλητές που σχετίζονται με το μελλοντικό μισθωτικό εισόδημα, την επενδυτική απόδοση, το πραγματικό κόστος κατασκευής, οι πολεοδομικοί κανόνες και δεσμεύσεις που ισχύουν, είναι παράμετροι που πρέπει να αναλύονται διεξοδικά. ΠΑΠΩΤΗΣ ΑΡΙΣΤΕΙΔΗΣ ΑΓΡ. ΤΟΠΟΓΡΑΦΟΣ ΜΗΧΑΝΙΚΟΣ

Η ανάπτυξη συνήθως γίνεται όταν η υπάρχουσα χρήση της γης και κτιρίων δεν είναι η βέλτιστη και αξιοποιώντας την κενή γη ή ανακατασκευάζοντας το ακίνητο, γίνεται δυνατή η απελευθέρωση της υπεραξίας του. Στην πράξη εξετάζουμε διάφορα σενάρια ανάπτυξης του ακινήτου και είναι ιδιαίτερα σημαντική η επιλογή του λεγόμενου βέλτιστου σεναρίου αξιοποίησης π.χ. σε αδόμητα οικόπεδα η κατασκευή κτιρίων κατοικιών ή σε απαρχαιωμένα κτίρια γραφείων, που βρίσκονται πια σε δευτερεύουσες γραφειακές περιοχές, η ανακατασκευή τους με την απαραίτητη αλλαγή χρήσης, σε κτίρια διαμερισμάτων. Μία ειδική παραλλαγή της μεθόδου, η οποία στην οδηγία Ο13.09 των προτύπων χαρακτηρίζεται ως τοπική για την Ελλάδα, είναι η μέθοδος της αντιπαροχής, με την οποία κυρίως θα ασχοληθούμε και θα αναλύσουμε παρακάτω. Β. ΑΠΑΡΑΙΤΗΤΕΣ ΕΝΝΟΙΕΣ ΓΙΑ ΤΗΝ ΕΦΑΡΜΟΓΗ ΤΗΣ ΜΕΘΟΔΟΥ Η μέθοδος αντιπαροχής βασίζεται στην παραδοχή ότι κάποιος ιδιοκτήτης παραχωρεί σε μία κατασκευαστική εταιρεία την γη που του ανήκει και λαμβάνει ως πληρωμή ένα συγκεκριμένο ποσοστό του τελειωμένου κτιρίου. Για την κατανόηση της μεθόδου ας δεχτούμε ως βέλτιστο σενάριο την ανέγερση πολυώροφης οικοδομής κατοικιών με ισόγεια καταστήματα κλπ σε ένα κενό οικόπεδο και ας ορίσουμε τις παρακάτω μεταβλητές : Κ : είναι το καθαρό κόστος κατασκευής του έργου και αφορά το σύνολο των μελετών, την αγορά των υλικών, την αμοιβή των εργατών, τα ένσημα του ΙΚΑ κλπ χωρίς τον ΦΠΑ. Ε.Ο. ή Εργολαβικό Όφελος : είναι το κόστος ή η αμοιβή του εργολάβου και των υπεργολάβων που απαιτείται για τον συντονισμό των εργασιών (παραγγελίες, συνεργεία κλπ). Το Εργολαβικό Όφελος εξαρτάται από την πολυπλοκότητα της κατασκευής και κυμαίνεται από 10% (μικρή απασχόληση μέτρια κατασκευή) έως 35% (μεγάλη απασχόληση π.χ. επισκευή διατηρητέων). Για συνήθεις πολυκατοικίες λαμβάνουμε 20%, για σιδηροκατασκευές 10%, για βιομηχανικά κτίρια 15% κλπ Κ.Α. ή κόστος ανάπτυξης : είναι το άθροισμα των δύο παραπάνω Επ.Α. ή επαγγελματικές αμοιβές : είναι οι αμοιβές των συμβούλων του έργου και οι αμοιβές διαμεσολάβησης Μ.Σ.Κ.Α. ή μερικό σύνολο κόστους ανάπτυξης : είναι το άθροισμα όλων των παραπάνω δηλαδή του κόστους ανάπτυξης, των επαγγελματικών αμοιβών προς τρίτους, μαζί με τυχόν απρόβλεπτα έξοδα. Β.Δ. ή βραχυπρόθεσμος δανεισμός : είναι το χρηματοδοτικό κόστος του κεφαλαίου (τόκοι χρήματος) μέχρι την επανάκτησή του και κυμαίνεται από 6,5% έως 8,0% στο - 2 -

μερικό σύνολο του κόστους ανάπτυξης. Σαν χρόνος λαμβάνεται το μισό της κατασκευαστικής περιόδου λόγω της γραμμικής ανάπτυξης του έργου. Επ.Ο. ή Επιχειρηματικό Όφελος : είναι το μεικτό κέρδος του εργολάβου ή του επενδυτή σαν ποσοστό επί του συνόλου των πωλήσεων από το έργο. Κυμαίνεται από 15% έως 20%. Σ.Κ. ή Σύνολο Κόστους : είναι η πρόσθεση του Μ.Σ.Κ.Α., του Β.Δ. και του Επ.Ο. Σ.Π. ή Σύνολο Πωλήσεων : είναι, όπως προαναφέραμε, τα συνολικά έσοδα από την διάθεση πώληση του κτιρίου, μετά την ανάπτυξη - αξιοποίησή του. Αα : είναι η μελλοντική αξία της γης μετά την αξιοποίηση (συμπεριλαμβάνεται η υπεραξία της). Αμ : είναι η παρούσα αξία της γης σήμερα μετρητοίς. οι μαθηματικοί τύποι (συναρτήσεις) που ισχύουν στην μέθοδο είναι : Κ.Α. = Κ + Ε.Ο. Μ.Σ.Κ.Α. = Κ.Α. + Επ.Α. Σ.Κ. = Μ.Σ.Κ.Α. + Β.Δ. + Επ.Ο. 1 i ) n 1 * A (1 i ) 1 ( 1 n * A Αα = ΣΠ ΣΚ A μ ( 1 1 i ) n * A Όπου : n είναι ο χρόνος ολοκλήρωσης της κατασκευής του κτιρίου i είναι το επιτόκιο επιστροφών ή επιτόκιο και είναι ο λόγος των αναμενόμενων εσόδων προς την αξία ενός ακινήτου (π.χ. αγοράζουμε ένα ακίνητο σήμερα 100εκατ. και αναμένουμε να το πουλήσουμε μετά από ένα χρόνο 120εκατ. άρα το αναμενόμενο επιτόκιο επιστροφών είναι 20%, υπάρχουν επίσης και οι έννοιες του πραγματικού όπως και του απαιτούμενου επιτοκίου επιστροφών). Αριθμητικά το επιτόκιο είναι το άθροισμα τριών παραμέτρων, του i f (επιτόκιο χωρίς ρίσκο επένδυσης π.χ. κρατικών ομολόγων), του i r (επιτόκιο ρίσκου επένδυσης) και i i (αναμενόμενος πληθωρισμός). Σαν ρίσκο εννοούμε την αβεβαιότητα επιτυχίας μίας επένδυσης, η οποία επηρεάζεται από την υπερεκτίμηση των γνώσεών μας, από λανθασμένες πληροφορίες, από ασαφή επενδυτική επιδίωξη, από αδυναμία αναθεώρησης της κρίσης με λογικό τρόπο κλπ. - 3 -

Ο συντελεστής 1 / (1 + i) n, ο οποίος πολλαπλασιαζόμενος στην μελλοντική αξία, μας δίνει την παρούσα αξία, ονομάζεται συντελεστής παρούσας αξίας (Present Value Factor) και σήμερα για συνήθεις περιπτώσεις δεχόμαστε : i = 5 + 3 + 2 = 10% (κόστος χρήματος + ρίσκο + πληθωρισμός) n = 2 (δύο χρόνια για την ολοκλήρωση της κατασκευής) έτσι : Αμ = [1 / (1 + i) n ] * Αα = [1 / (1 + 0,10) 2 ] * Αα ή Αμ = 0,83 * Αα Γ. Η ΕΝΝΟΙΑ ΤΗΣ ΑΝΤΙΠΑΡΟΧΗΣ Κατά την δόμηση ενός οικοπέδου με το σύστημα της αντιπαροχής, ο οικοπεδούχος προσφέρει ως κεφάλαιο την αξία της γης και ο κατασκευαστής προσφέρει το κεφάλαιο, την τεχνογνωσία της κατασκευής και την γνώση της λειτουργίας της αγοράς. Στις προηγούμενες παραγράφους που υπολογίσαμε την αξία της κενής γης, δεν αναφέρθηκε πουθενά η έννοια της αντιπαροχής και σωστά αφού το ποσοστό της αντιπαροχής είναι αποτέλεσμα της μεθόδου και όχι γνωστό εκ των προτέρων μέγεθος. Άλλωστε, όταν λέμε αντιπαροχή 45% αναφερόμαστε : - στα μικτά μέτρα της οικοδομής; στα καθαρά μέτρα της οικοδομής; - στα μέτρα του συντελεστή δόμησης; - τι γίνεται όταν το διαμέρισμα του 1 ου ορόφου έχει το ίδιο ποσοστό συνιδιοκτησίας με το όμοιο διαμέρισμα του 5 ου ορόφου; - ποια είναι η αντιπαροχή που δόθηκε σε οικόπεδο όταν ο εργολάβος κράτησε για το έργο τα μισθώματα μόνο του ισογείου καταστήματος για 15 χρόνια; Στην πραγματικότητα το ποσοστό αντιπαροχής είναι ένα οικονομικό μέγεθος και εξάγεται από τον τύπο : α όπου α είναι το ποσοστό της αντιπαροχής στο οικόπεδο σε δεκαδική μορφή (π.χ. αν η αντιπαροχή είναι 45%, τότε α=0,45) και είναι απλά ο λόγος της αξίας της γης (ΣΠ - ΣΚ) προς την αξία του τελικού έργου (ΣΠ). - 4 -

Δ. ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑ ΤΗΣ ΜΕΘΟΔΟΥ 1. ΔΕΔΟΜΕΝΑ Να υπολογιστεί η αγοραία αξία ενός άρτιου και οικοδομήσιμου οικοπέδου, εμβαδού 437,94τμ, το οποίο βρίσκεται στο υπ αριθμ. 1 οικοδομικό τετράγωνο του Δήμου Ελευθερίου Κορδελιού. Το οικόπεδο είναι μεσαίο, με πρόσωπο 30,55μ και μέσο βάθος 15,00μ, επίπεδο και χωρίς κλίσεις. Οι ισχύοντες όροι δόμησης στην περιοχή είναι η κάλυψη 40%, ο συντελεστής δόμησης 1,60 και το ύψος καθορίζεται από τον ΓΟΚ 2000. 2. ΜΟΝΤΕΛΛΟ ΑΝΑΠΤΥΞΗΣ Μετά από έρευνα και αξιολόγηση των δεδομένων της αγοράς, επιλέχθηκε ως βέλτιστο σενάριο αξιοποίησης, η ανέγερση στο οικόπεδο ενός κτιρίου με στέγη, αποτελούμενο από πέντε ορόφους κατοικιών, ισόγειο όροφο καταστήματος και κλειστών θέσεων στάθμευσης και έναν υπόγειο όροφο αποθηκών. Με μέγιστη δόμηση 437,94 * 1,60 = 700,70τμ και κάλυψη 437,94 * 0,40 = 175,76τμ, το κτίριο θα αποτελείται από : ισόγειο όροφο εμβαδού 170,26τμ από τα οποία : - τα 24,63τμ θα είναι ένα κατάστημα - τα 34,10τμ θα είναι δύο κλειστές θέσεις στάθμευσης - τα 87,23τμ θα είναι ο ανοιχτός υπόστυλος χώρος - τα 24,30τμ θα είναι η είσοδος της οικοδομής πέντε τυπικούς ορόφους συνολικής δόμησης εμβαδού 5 * 135,21τμ = 676,03τμ, οι οποίοι θα αποτελούνται από : - δύο διαμερίσματα συνολικού εμβαδού 115,91τμ (καθαρά) - με τους κοινόχρηστους χώρους να καταλαμβάνουν τα υπόλοιπα 19,30τμ υπόγειο όροφο εμβαδού 170,27τμ από τα οποία : - τα 19,78τμ θα είναι το κοινόχρηστο λεβητοστάσιο - τα 4,67τμ θα είναι το μηχανοστάσιο - τα 39,91τμ θα είναι το κλιμακοστάσιο και οι διάδρομοι - τα υπόλοιπα 105,91τμ θα είναι έντεκα αποθήκες, παρακολουθήματα των κατοικιών οι ημιυπαίθριοι χώροι του κτιρίου, εμβαδού 700,70 * 0,20 = 140,14τμ θα ισοκατανέμονται στις κατοικίες (14,02τμ στην κάθε μία). Έτσι, στον πίνακα ποσοστών που συντάσσουμε στην συνέχεια : - τα καθαρά μέτρα των οριζόντιων ιδιοκτησιών είναι 24,63 + 5 * 115,91 = 604,18τμ - τα κοινόχρηστα μέτρα του κτιρίου θα είναι 19,78τμ (λεβητοστάσιο) + 4,67τμ (μηχανοστάσιο) + 39,91τμ (το κλιμακοστάσιο και οι διάδρομοι του υπογείου) + 24,30τμ (είσοδος) + 5 * 19,30τμ (κλιμακοστάσια ορόφων) = 185,16τμ - 5 -

Το άθροισμα των παραπάνω μας δίνει τα μικτά μέτρα της οικοδομής που θα είναι 789,34τμ και στα οποία θα γίνονται οι προσδοκώμενες πωλήσεις (αξία ανάπτυξης). Για τις υπόλοιπες παραμέτρους της μεθόδου, δεχόμαστε τα εξής : Καθαρό κόστος κατασκευής κατοικίας : 500/m 2 Εργολαβικό όφελος 20% ή 100/m 2 Επαγγελματικές αμοιβές : 2% στο κόστος ανάπτυξης Απρόβλεπτα : 3% στο κόστος ανάπτυξης Κόστος χρήματος : 8,0% στο μερικό σύνολο του κόστους ανάπτυξης Κατασκευαστική περίοδος : δύο χρόνια Προσδοκώμενο κέρδος επένδυσης : 15% επί της αξίας ανάπτυξης του ακινήτου. 3. ΕΡΕΥΝΑ ΑΓΟΡΑΣ Μετά από έρευνα που πραγματοποιήθηκε στην τοπική κτηματαγορά και στην εγγύτερη περιοχή του ακινήτου, προκύπτουν τα εξής εύρη τιμών για αυτοτελείς χώρους, σε θέση ίδιας εμπορικής αξίας με το προς εκτίμηση: - τα ισόγεια καταστήματα κυμαίνονται από 1.400,00/m 2 έως 1.500/m 2 (στα μικτά μέτρα ισογείου, χωρίς υπόγειο) - τα καινούρια διαμερίσματα κυμαίνονται από 1.200,00/m 2 έως 1.450/m 2 (στα μικτά μέτρα), με διαφοροποίηση 5% ανά όροφο - οι κλειστές θέσεις στάθμευσης πωλούνται προς 600,00/m 2 4. ΥΠΟΛΟΓΙΣΜΟΙ Το σύνολο των πωλήσεων Σ.Π. υπολογίζεται αναλυτικά : - υπόγειες αποθήκες : 105,91m 2 * 350,00/m 2 = 37.068,00 - κατάστημα : 30,90m 2 * 1.450,00/m 2 = 44.805,00 - κλειστές θέσεις στάθμευσης : 34,10m 2 * 600,00/m 2 = 20.460,00 - ανωδομή : 797,38m 2 * 1.325,00/m 2 = 1.056.528,00 - Η/Υ χώροι : 140,14m 2 * 725,00/m 2 = 101.601,50 και είναι στρογγυλοποιημένο : Σ.Π. = 1.260.000,00 Το καθαρό κόστος κατασκευής Κ υπολογίζεται αναλυτικά με τους κατάλληλους συντελεστές αναγωγής : - υπόγειος όροφος : 170,27m 2 * 500,00/m 2 * 0,45 = 38.310,75 - κατάστημα : 24,63m 2 * 400,00/m 2 = 9.852,00 - κλειστές θέσεις στάθμευσης : 34,10m 2 * 500,00/m 2 * 0,35= 5.967,50 - πυλωτή : 87,23m 2 * 500,00/m 2 * 0,35= 15.265,25 - ανωδομή : 700,33m 2 * 500,00/m 2 = 350.165,00 - Η/Υ χώροι : 140,14m 2 * 500,00/m 2 * 0,35 = 24.524,50 - διαμορφώσεις ακαλύπτου : 400,00m 2 * 30,00/m 2 = 12.000,00 και είναι στρογγυλοποιημένο : Κ = 456.000,00 Το εργολαβικό όφελος Ε.Ο. είναι : - Ε.Ο. = Κ * 0,20 = 450.000,00 * 0,20 ή Ε.Ο. = 91.000,00 Το κόστος ανάπτυξης Κ.Α. είναι : - 6 -

- Κ.Α. = Κ + Ε.Ο. = 450.000,00 + 90.000,00 ή Κ.Α. = 547.000,00 Οι επαγγελματικές αμοιβές Επ. Α. μαζί με τα απρόβλεπτα είναι : - 547.000,00 * (0,02 + 0,03) = 27.000,00 Έτσι το μερικό σύνολο του κόστους ανάπτυξης Μ.Σ.Κ.Α. διαμορφώνεται σε : - Μ.Σ.Κ.Α. = 547.000,00 + 27.000,00 ή Μ.Σ.Κ.Α. = 574.000,00 Ο βραχυπρόθεσμος δανεισμός Β.Δ. είναι : - Β.Δ. = Μ.Σ.Κ.Α. * 0,08 = 46.000,00 ή Β.Δ. = 46.000,00 Το Επιχειρηματικό Όφελος Επ.Ο. είναι : - Επ.Ο. = Σ.Π. * 0,15 = 1.260.000,00 * 0,15 ή Επ.Ο. = 189.000,00 Έτσι το Συνολικό Κόστος Σ.Κ. διαμορφώνεται σε : - Σ.Κ. = Μ.Σ.Κ.Α. + Β.Δ. + Επ.Ο ή Σ.Κ. = 809.000,00 Η μελλοντική αξία της γης μετά την αξιοποίηση Αα είναι : - Αα = ΣΠ ΣΚ = 1.260.000,00-809.000,00 ή Αα = 451.000,00 Η παρούσα αξία της γης σήμερα μετρητοίς Αμ είναι : - Αμ = 1 / (1 + i) n * Αα = 1 / (1 + 0,08 ) 2 * 451.000,00 ή Αμ = 386.000,00 Η Υπεραξία της γης ΥΠ είναι : - ΥΠ = Αα Αμ = 451.000,00 386.000,00 ή ΥΠ = 65.000,00 Το ποσοστό αντιπαροχής α είναι : - α = (Σ.Π. Σ.Κ. ) / Σ.Π. = 451.000,00 / 1.260.000,00 ή α = 0,36 - δηλαδή η αντιπαροχή είναι 36% Σύμφωνα με τα παραπάνω η αξία της γης, μετρητοίς σήμερα, είναι 880,00/m 2, την οποία και κρίνουμε ως αντιπροσωπευτική τιμή μονάδας για τον προσδιορισμό της εμπορικής αξίας του οικοπέδου. 5. ΠΑΡΑΤΗΡΗΣΕΙΣ Η αντιπαροχή η οποία δόθηκε στα μικτά μέτρα των αυτοτελών χώρων είναι σύμφωνα με το εργολαβικό προσύμφωνο 45% η οποία διαφέρει αισθητά από την παραπάνω υπολογισθείσα. - 7 -

ΣΥΝΤΕΛΕΣΤΗΣ ΑΝΑΓΩΓΗΣ ΕΠΙΦΑΝΕΙΩΝ Λόγω του ότι τα κτίρια έχουν σχεδόν όλα και άλλους χώρους ( PILOTIS, υπόγεια κ.λ.π.) καθορίζονται οι παρακάτω συντελεστές αναγωγής αυτών των χώρων σε κύριους χώρους (όσον αφορά το κόστος κατασκευής). ΧΩΡΟΣ ΚΑΤΟΙΚΙΑ ΓΡΑΦΕΙΑ ΚΑΤ/ΜΑΤΑ ΒΙΟΜ/ΚΟΣ ΧΩΡΟΣ ΒΙΟΤ/ΝΙΚΗ ΑΙΘΟΥΣΑ PILOTIS και 35% - - - - Η/Υ χώροι Είσοδος, 100% 100% - - 100% πλατύσκαλο και κλιμακοστάσιο Υπόγειες 45% 50% - 100% 100% αποθήκες Λεβητοστάσιο - 50% - - - και Μηχανοστάσιο Γραφεία 35% 100% - - Στάθμευση 35% 25% - - - 8 -

ΚΟΣΤΟΣ ΚΑΤΑΣΚΕΥΗΣ ΚΤΙΡΙΑΚΩΝ ΕΡΓΩΝ Α/Α Είδος κτιρίου Κατασκευή 1 Κόστος κατασκευής 1m 2 κυρίου χώρου Πολυκατοικία με Συνήθης 530 έως 600 ευρώ αποκλειστική ή κύρια Καλή 600 έως 675 ευρώ χρήση την κατοικία ** Πολυτελής 675 έως 775 ευρώ 2 Μικρά κτίρια 1 έως 3 κατοικίων * Συνήθης Καλή Πολυτελής 640 έως 710 ευρώ 710 έως 795 ευρώ 795 έως 985 ευρώ 3 Κτίρια γραφείων καταστημάτων ** Συνήθης Καλή Πολυτελής 530 έως 585 ευρώ 585 έως 610 ευρώ 610 έως 745 ευρώ 4 Εμπορικά κέντρα ** Συνήθης - Καλή 600 έως 675 ευρώ Πολυτελής 675 έως 775 ευρώ 5 Βιομηχανικά κτίρια ** Κυρίως κτίριο Γραφεία Φ.Ο. από Οπλ. Σκυρ. Φ.Ο. από Οπλ. Σκυρ. &σιδ. Στέγη Φ.Ο. από Σίδηρο 265 έως 340 ευρώ 230 έως 300 ευρώ 180 έως 290 ευρώ 355 έως 445 ευρώ 6 Βιοτεχνικά και επαγγελματικά κτίρια ** Κυρίως κτίριο Γραφεία Συνήθης 265 έως 355 ευρώ 355 έως 445 ευρώ 7 Τουριστικά κτίρια ** Κυρίως κτίριο Κατηγορία Πολυτελείας 620 έως 710 ευρώ Α Κατηγορίας 565 έως 620 ευρώ Β Κατηγορίας 515 έως 565 ευρώ Γ Κατηγορίας 495 έως 565 ευρώ Bangalows Κατηγορία Πολυτελείας 640 έως 745 ευρώ Α Κατηγορίας 565 έως 640 ευρώ Β Κατηγορίας 530 έως 565 ευρώ Γ Κατηγορίας 495 έως 565 ευρώ * Το κόστος κατασκευής περιλαμβάνει την αξία των αγοραζομένων υλικών (με το Φ.Π.Α.) ως και την αξία της εργασίας απ ευθείας ή μέσω υπεργολάβων (με το Φ.Π.Α.). Δεν συμπεριλαμβάνεται το Ε.Ο. και Επ. Ο. ** Το κόστος κατασκευής περιλαμβάνει την αξία των αγοραζομένων υλικών ως και την αξία της εργασίας απ ευθείας ή μέσω υπεργολάβων (χωρίς το Φ.Π.Α. λόγω αποφορολόγησης). Στις απλώς κατασκευαστικές εταιρείες ΟΧΙ Α.Τ.Ε. περιλαμβάνεται ο Φ.Π.Α. αλλά έχουν μικρότερα γενικά έξοδα και ως εκ τούτου θεωρείται το ίδιο κόστος. Οι τιμές αναφέρονται στο συνολικό κόστος Κιδ (δεν περιλαμβάνονται τα έξοδα επιχείρησης και τα χρηματοδ. έξοδα). Επί των τιμών προστίθεται Εργολαβικό Όφελος Ε.Ο. και όπου απαιτείται επιχειρηματικό Επ. Ο. (εφαρμόζεται στα 1, 3, 4, 6). Ειδικές εργασίες και κατασκευές δεν συμπεριλαμβάνονται στις ανωτέρω τιμές κόστους κατασκευής (π.χ. εγκαταστάσεις βιολογικού καθαρισμού, πέργκολες, επενδύσεις τοίχων με πέτρα, κεραμοσκεπές, διαμόρφωση περιβάλλοντος χώρου). Οι τιμές του πίνακα προσδιορισμού του κόστους αναφέρονται σε επιφάνειες κύριων χώρων των κατοικιών, γραφείων, καταστημάτων κ.λ.π. - 9 -