Περιεχόμενα. 1: Ιστορική προσέγγιση της οικονομικής θεωρίας και της έννοιας της προσόδου. Το υπόβαθρο των εκτιμήσεων στο σκηνικό του χθες

Transcript

1 Περιεχόμενα Εισαγωγή xiii 1: Ιστορική προσέγγιση της οικονομικής θεωρίας και της έννοιας της προσόδου. Το υπόβαθρο των εκτιμήσεων στο σκηνικό του χθες 1.1. Η έννοια της προσόδου Οι προσεγγίσεις των αξιών γης τότε Έννοιες που ενδιαφέρουν τις μεθόδους εκτίμησης ακινήτων Η εκτίμηση της ακίνητης περιουσίας Η επένδυση Βασικές έννοιες και παράμετροι Ευκολία και ταχύτητα αγοραπωλησίας Πληθωρισμός Ομογένεια και διαιρετότητα Επαρκείς πληροφορίες και εύρος αγοράς Απαιτήσεις Κόστος οργάνωσης της επένδυσης Κρατική πολιτική Η γενικότερη μορφή της αγοράς επενδύσεων Τύποι επενδύσεων Αγορά ακινήτων Η τέλεια επένδυση : Παράγοντες που επηρεάζουν την αξία ενός ακινήτου 2.1. Πολεοδομικοί παράγοντες επί της αξίας των ακινήτων Πολεοδομικοί ορισμοί και έννοιες βάσει του Γενικού Πολεοδομικού Κανονισμού Δημόσιοι φορείς - Κτηματαγορά Πολεοδομικά σταθερότυπα σύμφωνα με το ΦΕΚ (Αρ. 285/2004) Πληθυσμός Συντελεστής Κορεσμού «λ» Πυκνότητα (οικιστική πυκνότητα) Χωρητικότητα- Πληθυσμιακή χωρητικότητα Κατοικία Διοίκηση- Εξυπηρετήσεις Εκπαίδευση Υγεία- Πρόνοια Αθλητισμός _EISAGOGI_.indd vii

2 viii Περιεχόμενα Πράσινο Πολιτιστικές δραστηριότητες Δίκτυα κυκλοφορίας Συντελεστής Εμπορικότητας Λιανικό Εμπόριο Παραγωγικές εγκαταστάσεις Πολεοδομικές παράμετροι Καθαρή έκταση κατοικιών/σύνολο γηπέδου Πυκνότητα (οικιστική πυκνότητα) Συντελεστής Δόμησης Στεγαστικές παράμετροι Δείκτης πυκνοκατοίκησης (άτομα ανά δωμάτιο κατοικίας) Εμβαδόν διαμερίσματος ανά άτομο Σημασία μελέτης όλων των παραγόντων συνδυαστικά Το αστικό πράσινο και η σημασία του Το αστικό πράσινο και οι αξίες των ακινήτων Δέντρα σε κήπους και πεζοδρόμια Διατήρηση του πρασίνου κατά τη φάση της αστικής ανάπτυξης Πάρκα και ανοιχτοί ελεύθεροι χώροι Θέα σε δάσος Αξία Ακινήτων και Περιβαλλοντικές Καταστροφές Ατμοσφαιρική Ρύπανση Ηχορύπανση Πλημμύρες Πυρκαγιές Επίδραση των ηλεκτρομαγνητικών πεδίων στην αξία των ακινήτων Συστήματα των μεταφορών Δίκτυα μεταφορών Οδικό Δίκτυο Μητροπολιτικός Σιδηρόδρομος (ΜΕΤΡΟ) Προαστιακός σιδηρόδρομος Μέσα Μαζικής Μεταφοράς Αλληλεπίδραση χρήσεων γης με συστήματα μεταφορών Βασικές έννοιες και επιπτώσεις Επιπτώσεις της αλλαγής του συστήματος μεταφορών στις χρήσεις γης Μαθηματικά Μοντέλα για τη διερεύνηση των επιπτώσεων των μεταφορών στις χρήσεις γης Εμπειρικά δεδομένα για τη διερεύνηση των επιπτώσεων από αλλαγές του συστήματος των μεταφορών στις χρήσεις γης Η έννοια της προσβασιμότητας Συστατικά της προσβασιμότητας _EISAGOGI_.indd viii

3 Περιεχόμενα ix Τα πρώιμα μοντέλα Το μοντέλο του Johann Heinrich von Thunen Οι θεωρίες του Richard M. Hurd και του Robert M. Haig Μοντέλο του W. Alonso Νεότερα Μοντέλα Η επιρροή, των νέων ή της βελτίωσης των μεταφορικών υποδομών, στις αγοραίες αξίες γης Η θεωρητική προσέγγιση του ζητήματος Παρεμβάσεις με γραμμική επιρροή Αυτοκινητόδρομοι Προαστιακοί σιδηρόδρομοι Παρεμβάσεις με σημειακή επιρροή Μετρό Αεροδρόμια Αποτελέσματα ερευνών Έρευνες που έγιναν στην Ελλάδα Αποτελέσματα ερευνών από τον διεθνή χώρο Αποτελέσματα ερευνών στην Ευρώπη Αποτελέσματα ερευνών από τις Ηνωμένες Πολιτείες Αμερικής Αποτελέσματα ερευνών από Αναπτυσσόμενες Περιοχές Συνόψιση συμπερασμάτων : Η διαδικασία των εκτιμήσεων 3.1. Η γη Η Εκτίμηση Το έργο του εκτιμητή Η εξέλιξη των αρχών εκτίμησης Προσέγγιση με βάση το κόστος Δικαστική καθοδήγηση Κοστολογήσεις Κόστος κτισίματος Εκτίμηση γης Ανάθεση εκτίμησης αξίας ακινήτων Συγκέντρωση εγγράφων Συλλογή στοιχείων Μελέτη Στοιχείων Αυτοψία επίσκεψη στο ακίνητο Έρευνα στην ευρύτερη περιοχή-αγορά Πολεοδομικά στοιχεία Γνώση κανόνων κατασκευής και αξιοποίησης-προώθησης Δομή εκτίμησης _EISAGOGI_.indd ix

4 x Περιεχόμενα 4: Μέθοδοι εκτίμησης 4.1. Συγκριτική Μέθοδος Μέθοδος της Αντιπαροχής Υπολειμματική Μέθοδος Μέθοδος των προσόδων Μέθοδος Κόστους Αντικατάστασης : Συγκριτική μέθοδος 5.1. Γενικά Χώροι εφαρμογής της συγκριτικής μεθόδου Αξιοπιστία συγκριτικών στοιχείων Αυτοψία Ακινήτου Αναγωγές Παραδείγματα εκτιμήσεων ακινήτων με την βοήθεια της συγκριτικής μεθόδου : H Μέθοδος αντιπαροχής 6.1. Γενικά Απαραίτητες έννοιες για την εφαρμογή της μεθόδου Η έννοια της αντιπαροχής Παραδείγματα εκτιμήσεων με την μέθοδο της αντιπαροχής : H Υπολειμματική μέθοδος 7.1. Εισαγωγή, περιγραφή της μεθόδου Παραδείγματα Παράδειγμα Παράδειγμα : H Μέθοδος των προσόδων 8.1. Εισαγωγή, περιγραφή της μεθόδου Ανατοκισμός του κεφαλαίου και άλλες απαραίτητες... «σχέσεις» Μελλοντική αξία με ανατοκισμό Ανάλυση της μεθόδου Οι καθοριστικοί παράγοντες της επενδυτικής αξίας Έξοδα από τη χρήση του ακινήτου Συντελεστής κεφαλαιοποίησης Yield Μοντέλο Άμεσης Κεφαλαιοποίησης Μοντέλο προεξόφλησης ταμειακών ροών Ανάλυση της ευαισθησίας της μεθόδου Προεξοφλητική Ταμειακή Ροή (Discounted Cash Flow) Εφαρμογή της Μεθόδου των προσόδων _EISAGOGI_.indd x

5 Περιεχόμενα xi 9: Η μέθοδος του Kόστους αντικατάστασης 9.1. Η ανάγκη εφαρμογής της μεθόδου Η διαδικασία της εκτίμησης Το κόστος κατασκευής Απαξίωση Η γη Αξιολόγηση της μεθόδου Παραδείγματα Εκτίμησης αξίας ακινήτων με τη μέθοδο κόστους αντικατάστασης : Ο προσδιορισμός της αντικειμενικής αξίας Εισαγωγή Περιγραφή του συστήματος Εμπορικά Στοιχεία Πολεοδομικά Στοιχεία Αντικειμενικός προσδιορισμός της αξίας ακινήτων με βάση το άρθρο 41, Ν.1239/ Γενικά Έκταση και εφαρμογή μεθοδολογία Έντυπα υπολογισμού αξίας ακινήτων με βάση το άρθρο 41, Ν.1239/ Αντικειμενικός προσδιορισμός της αξίας ακινήτων με βάση το άρθρο 41 Α, Ν.1239/1982 Μικτό Σύστημα Έντυπα υπολογισμού της αξίας των ακινήτων με βάση το μικτό σύστημα Βασικές έννοιες και συντελεστές του αντικειμενικού προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων Παράδειγμα υπολογισμού της αντικειμενικής αξίας ακινήτου : Το σκηνικό του σήμερα και τα Ευρωπαϊκά Εκτιμητικά Πρότυπα Εισαγωγή Πρότυπο 1: Θέματα Συμμόρφωσης Πρότυπο 2: Ο Καταρτισμένος Εκτιμητής Πρότυπο 3: Δεσμευτικοί όροι ανάθεσης Πρότυπο 4: Βάσεις της εκτίμησης Πρότυπο 5: Εκτιμήσεις για σκοπούς Χρηματοοικονομικής Αναφοράς Πρότυπο 6: Εκτιμήσεις για Σκοπούς Ασφάλειας Τραπεζών και σε σχέση με το ζήτημα Περιουσιακών στοιχείων ή/και Υποθηκών που εξασφαλίζουν δάνεια Πρότυπο 7: Εκτιμήσεις, προβλέψεις και άλλες αποτιμήσεις Πρότυπο 8: Εκτιμήσεις για επένδυση - Ασφαλιστικές Εταιρίες, Property Unit Trust, Συνταξιοδοτικά ταμεία κ.λπ Πρότυπο 9: Σύνταξη Εκτιμητικών Εκθέσεων Κατευθυντήριες ή βοηθητικές οδηγίες των Ευρωπαϊκών Εκτιμητικών Προτύπων Οδηγία 1: Ειδικοί Παράγοντες που επηρεάζουν την αξία _EISAGOGI_.indd xi

6 xii Περιεχόμενα Οδηγία 2: Εκτίμηση Ειδικών Ακινήτων Οδηγία 3: Εκτιμήσεις Βιομηχανικών Εγκαταστάσεων και Μηχανημάτων Οδηγία 4: Εκτιμήσεις για υπό ανάπτυξη περιουσιακά στοιχεία εταιριών Οδηγία 5: Εκτιμήσεις γεωργικών ακινήτων για σκοπούς δανειοδότησης Οδηγία 6: Εκτιμήσεις Ιστορικών Ακινήτων Οδηγία 7: Αποτιμήσεις εταιρειών Οδηγία 8: Εκτίμηση Άυλων περιουσιακών στοιχείων Οδηγία 9: Εκτιμήσεις για τους δείκτες ακίνητης περιουσίας Οδηγία 10: Διασυνοριακές εκτιμήσεις Οδηγία 11: Κοινοπραξίες και Εταιρείες Περιορισμένης Ευθύνης Οδηγία 12: Κατανομή μεταξύ Γηπέδων και Κτιρίων Οδηγία 13: Συγκεκριμένη Νομοθεσία και πρακτική χωρών Οδηγία 14: Εκτίμηση Χαρτοφυλακίου Ενυπόθηκων Ακινήτων για σκοπούς τιτλοποίησης : Εκτιμήσεις σε συνεργασία με τραπεζικούς οργανισμούς Εισαγωγή Πρότυπο εκτίμησης της αξίας Διαμερισμάτων, Καταστημάτων, Γραφείων, Αποθηκών, Θέσεων στάθμευσης Πρότυπο εκτίμησης αυτοτελών ακινήτων Πρότυπο εκτίμησης οικοπέδων Πρότυπο εκτίμησης αξίας αγρού Πρότυπο εκτίμησης μονάδων δευτερογενούς τομέα Πρότυπο εκτίμησης αξίας μηχανημάτων : Συγγραφή τεχνικών εκθέσεων εκτιμήσεων, παραδείγματα Εισαγωγή Έκθεση Έκθεση Έκθεση Παραρτήματα Έκθεσης 3 ΠΑΡΑΡΤΗΜΑ Α ΠΑΡΑΡΤΗΜΑ Β Βιβλιογραφία _EISAGOGI_.indd xii