Η φορολογία ακινήτων και το μέλλον των Κατασκευών στην Ελλάδα Νίκος Βέττας Γενικός Διευθυντής ΙΟΒΕ Καθηγητής, Οικονομικό Πανεπιστήμιο Αθηνών Η φορολογία ακινήτων, η ανάπτυξη και το μέλλον των Κατασκευών Δευτέρα, 12 Νοεμβρίου 218 Μέγαρο Μουσικής Αθηνών Συνδιοργάνωση ΣΕΠΑΚ, Σ.Α.Τ.Ε. Σ.Ε.Γ.Μ., Σ.Π.Μ.Ε., Ε.Ι.Α., Ε.Ε.Α.
Περιεχόμενα και στόχοι της μελέτης Περιεχόμενα Στόχος της μελέτης 1. Σύντομη επισκόπηση των τρεχουσών τάσεων στον κλάδο των κατασκευών 2. Τρέχουσες τάσεις στην αγορά ακινήτων 3. Η φορολογία ακινήτων και οι επιπτώσεις της στην οικονομία 4. Η φορολογία ακινήτων στην Ελλάδα 5. Εκτίμηση οικονομικών και δημοσιονομικών επιδράσεων από αλλαγές στη φορολόγηση της ακίνητης περιουσίας 6. Συμπεράσματα και προτάσεις Ανάλυση της φορολογίας ακινήτων στην Ελλάδα και των επιπτώσεων που αυτή έχει για τον κλάδο των κατασκευών και την ελληνική οικονομία Εκτίμηση οικονομικών και δημοσιονομικών αποτελεσμάτων από την εφαρμογή παρεμβάσεων στη φορολογία ακινήτων, όπως η μείωση του ΦΠΑ στις νέες κατοικίες και η κατάργηση του συμπληρωματικού φόρου ακινήτων 2
Η συνολική επενδυτική δαπάνη για κατασκευαστικά έργα μειώθηκε από 33,6 δισ. το 27 σε 9, δισ. το 217 βρίσκεται δηλαδή στο ¼ του επιπέδου του 27 δισεκ. ευρώ 4 35 3 25 2 15 1 5 25,3 26, 24,4 3,2 3,5 3,8 6,9 8,5 6, 28,9 4,7 6,8 31,4 4,6 6,5 26,8 3, 5,4 3,9 3,1 6,1 15,1 14, 14,6 17,4 2,3 18,4 21,7 33,6 3,3 5,4 24,8 29,4 18,9 15,2 11,2 9,6 Οι ετήσιες επενδύσεις σε κατοικίες υποχώρησαν κατά 95,4% και διαμορφώθηκαν το 217 σε 1,1 δισ., έναντι 24,8 δισ. το 27. Επομένως, σχεδόν το σύνολο της πτώσης των συνολικών επενδύσεων για κατασκευαστικά έργα οφείλεται στη συρρίκνωση των επενδύσεων σε κατοικίες 3,6 7, 26,4 3,3 7,9 2,1 3,1 5,7 16,7 2,5 4,6 14, 12,2 2,1 3, 5,9 5, 5,9 4,1 9,1 8, 9,5 9, 3,3 3, 3,6 3,8 3,9 3,6 4,7 4, 1,9 1,4 1,2 1,1 2 21 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 217 Κατοικίες Λοιπές Κατασκευές ΠΔΕ Σύνολο Πηγή: Eurostat, Εθνικοί Λογαριασμοί, Κρατικοί Προϋπολογισμοί και Απολογισμοί. *Τα ποσά του Προγράμματος Δημόσιων Επενδύσεων (ΠΔΕ) αφορούν μόνο την κατασκευή και τη συντήρηση έργων και όχι τη συνολική δαπάνη του ΠΔΕ. 3
2 21 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 217 2 21 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 217 Οι επενδύσεις σε κατοικίες αντιστοιχούσαν το 217 στο,6% του ΑΕΠ, έναντι 1,8% το 27, ενώ οι επενδύσεις σε λοιπές κατασκευές διαμορφώθηκαν κοντά στο 2,% το 217, όπως και το ΠΔΕ % ΑΕΠ % Συνολικών επενδύσεων 12% 45% 1% 8% 6% 4% 2% % 2,% 2,%,6% 4% 35% 3% 25% 2% 15% 1% 5% % 16,2% 4,6% Κατοικίες ΠΔΕ Λοιπές Κατασκευές Κατοικίες ΠΔΕ Λοιπές Κατασκευές Η πτώση στις επενδύσεις σε κατοικίες περιόρισε το μερίδιό τους στις συνολικές επενδύσεις από 41,6% το 27 σε μόλις 4,6% το 217 Πηγή: Eurostat. 4
εκατοστιαίες μονάδες Οι επενδύσεις σε κατοικίες λειτουργούσαν ενισχυτικά στο ΑΕΠ τα περισσότερα έτη πριν το 27, ωστόσο μετά το 28 η μείωσή τους συνέβαλε αρνητικά στη διαμόρφωση του ΑΕΠ, επιταχύνοντας την πτώση του Επίδραση των συνιστωσών του ΑΕΠ στον ρυθμό μεγέθυνσης της ελληνικής οικονομίας, 23-216 1% 5% % -5% -1% -15% 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 Καθαρές Εξαγωγές Επενδύσεις σε Κατοικίες Κατανάλωση Επενδύσεις σε λοιπές Κατασκευαστικές Δραστηριότητες Λοιπές Επενδύσεις ΑΕΠ Πηγή: Eurostat. 5
% Η ύφεση επηρέασε τις επενδύσεις σε κατοικίες σε όλη την Ευρώπη, ωστόσο η πτώση τους στην Ελλάδα ήταν τριπλάσια Μεταβολή Επενδύσεων σε κατοικίες Επενδύσεις σε κατοικίες (% ΑΕΠ) 4% 2% % -2% -4% -6% -8% -% 24,7% 24,1% 1,8% -12,7% -37,4% -93,4% Ελλάδα ΕΕ28 Νότιες Χώρες 2-28 28-216 12 11 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 4,7 4,4,6 Ελλάδα ΕΕ28 Νότιες χώρες Σε ΕΕ28 και Νότιες Χώρες* η πτώση των επενδύσεων «διόρθωσε» την άνοδο μέχρι το 28 Η προσέγγιση του μέσου όρου των Νοτίων Χωρών για το 216 (4,4%) απαιτεί περίπου επιπλέον 6,5 δισεκ. ευρώ επενδύσεων σε κατοικίες σε ετήσια βάση Πηγή: Eurostat. *(Ιταλία, Κύπρος, Πορτογαλία, Ισπανία) 6
27Q1 27Q4 28Q3 29Q2 21Q1 21Q4 211Q3 212Q2 213Q1 213Q4 214Q3 215Q2 216Q1 216Q4 217Q3 Ιαν-2 Ιαν-3 Ιαν-4 Ιαν-5 Ιαν-6 Ιαν-7 Ιαν-8 Ιαν-9 Ιαν-1 Ιαν-11 Ιαν-12 Ιαν-13 Ιαν-14 Ιαν-15 Ιαν-16 Ιαν-17 Ιαν-18 21= % ετήσια μεταβολή Η οικοδομική δραστηριότητα παρά τις διακυμάνσεις του σχετικού δείκτη είναι στάσιμη σε πολύ χαμηλό επίπεδο 25 Δείκτης παραγωγής οικοδομικών έργων (κτηρίων), Α τρίμηνο 27- Γ τρίμηνο 217 6% 4 Επιχειρηματικές προσδοκίες κλάδου Κατασκευών, Ιαν.22 Δεκ.217 2 15 5 % ετήσια μεταβολή Δείκτης (21=) 4% 2% % -2% -4% -6% 2-2 -4-6 -8 - ΕΕ28 Ελλάδα Οι προσδοκίες των κατασκευαστικών επιχειρήσεων στην Ελλάδα παραμένουν αρνητικές και χωρίς σαφή τάση ανάκαμψης Αντίθετα, στην ΕΕ28 οι προσδοκίες βελτιώνονταν σταδιακά μετά το 213 και για πρώτη φορά την τελευταία δεκαετία έγιναν θετικές το τελευταίο τρίμηνο του 217 Πηγή: Eurostat 7
Η ραγδαία υποχώρηση της κατασκευαστικής δραστηριότητας αποτυπώνεται και στα στοιχεία των νέων αδειών οικοδομών αριθμός σε χιλιάδες Άδειες (αριθμός) εκ. μ3 σε όγκο, μ3 9 12 8 7 6 5 4 3 2 1 52 57 62 62 61 74 63 79 67 57 51 36 23 16 13 13 13 14 8 6 4 2 63 71 77 78 75 12 83 78 64 47 36 23 16 12 11 11 1 12 Στις 14 χιλ. οι άδειες το 217, έναντι 79 χιλ. στο μέγιστο του 27 Αντίστοιχη εξέλιξη στις νέες οικοδομές και με βάση τον όγκο (σε εκατ. κυβικά μέτρα) Πηγή: ΕΛ.ΣΤΑΤ. 8
Αριθμός Συναλλαγών Ο αριθμός συναλλαγών ακινήτων συγκριτικά με το απόθεμα κατοικιών έχει υποχωρήσει δραματικά (στο 8 ), 4,5 φόρες κάτω από τα επίπεδα του 25 4 35 3 25 2 15 1 5 Αρ. Συναλλαγών ανά κατοικίες 37 29 27 25 22 19 13 9 8 7 8 Ισλανδία Τουρκία Ρωσία Ρουμανία Εσθονία Λετονία Νορβηγία ΗΠΑ Ηνωμένο Βασίλειο Σουηδία Γαλλία Ουγγαρία Μάλτα Ολλανδία Κύπρος Ιρλανδία Φινλανδία Πορτογαλία Βέλγιο Ισπανία Ιταλία Γερμανία Σλοβενία Πολωνία Ελλάδα (215) Αριθμός συναλλαγών ανά κατοικίες (Για το 216 ή το πιο πρόσφατο έτος με διαθέσιμα στοιχεία) 8 33 33 3 29 28 26 25 23 21 21 18 17 14 12 11 51 5 48 44 44 Μέσος όρος 34,3 6 59 1 2 3 4 5 6 7 8 9 Αριθμός συναλλαγών 69 81 Η ένταση συναλλαγών ακινήτων στην Ελλάδα είναι σημαντικά μικρότερη από τις περισσότερες χώρες, υποδηλώνοντας το «πάγωμα» της εγχώριας αγοράς ακινήτων Πηγή: European Mortgage Association, Ανάλυση ΙΟΒΕ 9
27Q1 27Q3 28Q1 28Q3 29Q1 29Q3 21Q1 21Q3 211Q1 211Q3 212Q1 212Q3 213Q1 213Q3 214Q1 214Q3 215Q1 215Q3 216Q1 216Q3 217Q1 217Q3 % ετήσια μεταβολή Δείκτης (27=) Ο δραστικός περιορισμός της ζήτησης για ακίνητα οδήγησε μεταξύ άλλων σε μείωση των τιμών των διαμερισμάτων κατά 41% μεταξύ 27 και 217 (2 η μεγαλύτερη στην ΕΕ-28) Δείκτης τιμών Νέων Διαμερισμάτων, (27=) 1% ΕΕΤΗΔΕ ΕΝΦΙΑ 15% 12 5% 1% 5% % -5% -1% -15% I III I III I III I III I ΙII I ΙII I ΙII I ΙII I ΙII I ΙII I ΙII 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 217 % μεταβολή Δείκτης Νέων Διαμερισμάτων 8 6 4 2 % -5% -1% -15% % μεταβολή ΑΕΠ (y-o-y) % μεταβολή Τιμών Διαμερισμάτων (y-o-y) Η πτώση στις τιμές φαίνεται να επιταχύνεται ακριβώς μετά το 3ο τρίμηνο του 211, καθώς σε συνδυασμό με τη σωρευτική μείωση των εισοδημάτων και την αβεβαιότητα στην οικονομία, η επιβολή της πρόσθετης φορολογίας στην ιδιοκτησία των ακινήτων επηρέασε αρνητικά τις τιμές τους Πηγή: Eurostat, Τράπεζα της Ελλάδος, Ανάλυση ΙΟΒΕ 1
Οι τιμές των ακινήτων στην Ελλάδα υποχώρησαν ταχύτερα από το κόστος κατασκευής, καθιστώντας λιγότερο αποδοτική την κατασκευή κτηρίων 1% Κόστος και Τιμές κατοικιών (% ετήσια μεταβολή), 27-217 5% % -5% -1% -15% I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II ΙII IV I II ΙII IV I II ΙII IV I II ΙII IV I II ΙII IV I II ΙII IV I II ΙII IV 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 217 Δείκτης Κόστους Δείκτης Τιμών Η γενικευμένη τάση μείωσης των τιμών των ακινήτων, όπως αυτή που καταγράφεται στην Ελλάδα τα τελευταία χρόνια με δεδομένο το κόστος κατασκευής αποδυναμώνει τα κίνητρα κατασκευής νέων κτηρίων και περιορίζει την οικοδομική δραστηριότητα Πηγή: Τράπεζα της Ελλάδος, ΕΛ.ΣΤΑΤ. 11
Η φορολογία ακινήτων αποτελεί την πιο συνηθισμένη μορφή φορολόγησης της περιουσίας Φόροι Εισφορές κοινωνικής ασφάλισης Εισοδήματος Στην τρέχουσα παραγωγή Φυσικών προσώπων Δαπάνης Γενικοί φόροι (κατά μονάδα ή κατ' αξία, όπως ΦΠΑ) Κατοχής Στην περιουσία Καθαρής περιουσιακής κατάστασης (Γενικοί ή Ειδικοί) Μεταβίβασης Νομικών προσώπων Ειδικοί φόροι (κατά μονάδα ή κατ' αξία, όπως ΕΦΚ στον καπνό, το αλκοόλ και τα καύσιμα) Πριν από την αφαίρεση τυχόν υποχρεώσεων και βαρών (Γενικοί ή Ειδικοί, όπως ΕΝΦΙΑ) Πηγή: Προσαρμογή από Δράκος Γ. (1996) 12
Η οπτική με την οποία επιβάλλονται οι φόροι στην ακίνητη περιουσία έχει διαφορετικές συνέπειες για τη μορφή του φόρου Φοροδοτική ικανότητα Φορολογία ακίνητης περιουσίας Φόρος στη συνολική καθαρή περιουσία Ανταποδοτικότητα Φόρος ανά ακίνητο / εμπράγματο δικαίωμα (in rem) Καταρχήν, η επιχειρηματολογία που στηρίζεται στα οφέλη (ανταλλάγματα) που αποκομίζει κάποιος από την ακίνητη περιουσία συντείνει στην επιβολή φόρου ανά ακίνητο/εμπράγματο δικαίωμα (in rem) Τα επιχειρήματα που βασίζονται στη φοροδοτική ικανότητα υποδεικνύουν, καταρχήν, την επιβολή προσωπικού φόρου στην καθαρή συνολική περιουσία και όχι αποκλειστικά στην ακίνητη περιουσία 13
Έτσι, υπάρχουν τρεις διαφορετικές αλλά όχι αμοιβαία αποκλειόμενες προσεγγίσεις στη φορολογία της ακίνητης περιουσίας Ακίνητη περιουσία Κεφαλαιουχικό / επενδυτικό αγαθό Φορολόγηση καθαρής απόδοσης, όπως σε άλλες επενδύσεις για τη διατήρηση φορολογικής ουδετερότητας (Διαρκές) καταναλωτικό αγαθό Φορολόγηση με ΦΠΑ ή ισοδύναμο ετήσιο φόρο Ανταποδοτικότητα φόρου για την παροχή δημόσιων αγαθών και υπηρεσιών Ο φόρος αντανακλά το επίπεδο των υπηρεσιών Προϋπόθεση: Αποτελεσματικό σύστημα αποτίμησης ακινήτων 14
% Συνολικών φορολογικών εσόδων 215 Οι φόροι περιουσίας συμβάλουν σε μικρότερο ποσοστό στα συνολικά φορολογικά έσοδα συγκριτικά με τους φόρους στο εισόδημα και την κατανάλωση 35 3 25 2 15 1 5 15, 24,4 Φόροι εισοδήματος φυσικών προσώπων 5,9 8,9 Φόροι εισοδήματος νομικών προσώπων 29,4 25,8 Εισφορές Κοινωνικής Ασφάλισης 8,5 5,8 Φόροι Περιουσίας 2,1 2, ΦΠΑ 19,2 12,4 Λοιποί φόροι κατανάλωσης 1,8 2,7 Λοιποί φόροι Ελλάδα ΟΟΣΑ Στην Ελλάδα, οι φόροι περιουσίας συμμετέχουν με υψηλότερο ποσοστό στα συνολικά φορολογικά έσοδα, σε σύγκριση με τον μέσο όρο των χωρών του ΟΟΣΑ Πηγή: ΟΟΣΑ 15
1965 1969 1973 1977 1981 1985 1989 1993 1997 21 25 29 213 Επαναλαμβανόμενοι φόροι στα ακίνητα ως % των συνολικών φορολογικών εσόδων Οι επαναλαμβανόμενοι φόροι στην ακίνητη περιουσία συνιστούν το μεγαλύτερο τμήμα των φόρων περιουσίας στην Ελλάδα και επιβάλλονται κυρίως από την κεντρική κυβέρνηση 6 5 4 3 2 1 Ελλάδα ΟΟΣΑ - Μέσος Όρος Σε σύγκριση με τον μέσο όρο των χωρών του ΟΟΣΑ οι επαναλαμβανόμενοι φόροι στην ακίνητη περιουσία συμμετέχουν στην Ελλάδα με σημαντικά υψηλότερο ποσοστό στα συνολικά φορολογικά έσοδα, μετά την κατακόρυφη αύξησή τους το 211 5,6 3,4 Δανία Ισπανία Γαλλία Τουρκία Σλοβενία Σλοβακία Πορτογαλία Πολωνία Νέα Ζηλανδία Λουξεμβούργο Λετονία Ιαπωνία Γερμανία Φινλανδία Εσθονία Ισραήλ Τσεχία Ισλανδία Χιλή ΗΠΑ Βέλγιο Καναδάς Αυστρία Νορβηγία Κορέα ΟΟΣΑ - Μέσος Όρος Ιταλία Ολλανδία Ιρλανδία Ουγγαρία Ελβετία Μεξικό Αυστραλία Ηνωμένο Βασίλειο Σουηδία Ελλάδα 15 51 49 62 61 99 99 98 95 92 89 88 87 85 85 79 74 72 7 2 4 6 8 % εσόδων από επαναλαμβανόμενους φόρους στην ακίνητη περιουσία που επιβάλλονται από την τοπική αυτοδιοίκηση Πηγή: ΟΟΣΑ 16
Η φορολογία ακινήτων έχει μια σειρά από επιπτώσεις στην οικονομία Φορολογικά Έσοδα Επενδύσεις Τραπεζικό σύστημα Κατανάλωση Αγορά ακινήτων 17
οι οποίες πρέπει να αναγνωρίζονται και να συνεκτιμώνται για τον προσδιορισμό της τελικής επίπτωσής της Αποτέλεσμα πλούτου Φορολογία Ακινήτων Τιμές Ακινήτων Κατανάλωση Επένδυση Τραπεζικός τομέας Διαθέσιμο εισόδημα Σχετικό κόστος νέων κατασκευών Δανεισμός Ευρωστία ισολογισμών τραπεζών NPLs Έσοδα που συνδέονται με τις τιμές ακινήτων Δημοσιονομική θέση Καθαρά έσοδα 18
Μεγάλος αριθμός φόρων και τελών στην Ελλάδα έχει ως φορολογική βάση την ακίνητη περιουσία Κατηγορία Φόρος Συντελεστής Φ.Π.Α. στην αγορά νεόδμητων κτισμάτων και στην αντιπαροχή 24% Συναλλαγές ακινήτων (Απόκτηση Μεταβίβαση) Ακίνητη Περιουσία (Ιδιοκτησία ακινήτου) Διάθεση και εκμετάλλευση Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτων 3% Φόρος Ανταλλαγής 1,5% Φόρος Διανομής Ακινήτων,75% Φόρος Χρησικτησίας Ακινήτων 3% Φόρος Υπεραξίας στις πωλήσεις ακινήτων 15% Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ) ανά περιουσιακό στοιχείο φυσικών & νομικών προσώπων Συμπληρωματικός φόρος επί συνόλου αστικής περιουσίας με αφορολόγητο ποσό 2. ευρώ για τα φυσικά πρόσωπα (ως άνω) Κτίσματα: 2,5-16,25 /τμ Οικόπεδα:,37-11,25 /τμ Φυσικών προσώπων: 1-1% Νομικών προσώπων: 2,5-5 Ετήσιο Τέλος Ακίνητης Περιουσίας (ΤΑΠ) (κτίσματα οικόπεδα),25 -,35 Φόρος Εισοδήματος μισθωμάτων 15%, 35%, 45% Τέλος Χαρτοσήμου + ΟΓΑ (πλην μισθωμάτων κατοικιών) 3,6% Ειδική εισφορά αλληλεγγύης φυσικών προσώπων 2,2% - 1,% Πριν την έναρξη της οικονομικής κρίσης στην Ελλάδα, οι φόροι ιδιοκτησίας ακίνητης περιουσίας είχαν μικρή επίπτωση στην αγορά ακινήτων Με την εισαγωγή του ΕΕΤΗΔΕ και μετέπειτα του ΕΝΦΙΑ, η κατάσταση αυτή ανατράπηκε 19
Μερικά προβλήματα σχετικά με τη φορολογία ακινήτων στην Ελλάδα Φορολόγηση συνόλου ακίνητης περιουσίας και προοδευτικότητα Ταυτόχρονη επιβολή πολλών φόρων στα ακίνητα Οικονομική συγκυρία Επιβολή από Κεντρική Κυβέρνηση vs Τοπική Αυτοδιοίκηση Αντικειμενικές αξίες που δεν ευθυγραμμίζονται με τις εμπορικές Πηγή: Ανάλυση ΙΟΒΕ. 2
Η φορολογία ακινήτων στην Ελλάδα δεν μπορεί να χαρακτηριστεί αποδοτική με βάση τα κριτήρια αξιολόγησης των φορολογικών συστημάτων Οικονομική αποτελεσματικότητα (efficiency) Οικονομική δικαιοσύνη (equity) Σταθερότητα Μεγάλο ύψος φόρου ακινήτων Στρεβλώσεις στις αποδόσεις έναντι εναλλακτικών επενδύσεων Επιβολή πρόσθετων φόρων (φόρος εισοδήματος από ενοίκια, ΦΠΑ, φόροι συναλλαγών), με παρόμοια δικαιολογητική βάση Η απουσία της τοπικής αυτοδιοίκησης εξασθενίζει τα επιχειρήματα περί ανταποδοτικότητας Αναποτελεσματικότητα συστήματος αποτίμησης αξίας ακινήτων Αδυναμία συνεκτίμησης φοροδοτικής ικανότητας των ιδιοκτητών - Καθολική πληρωμή φόρου, ακόμα και για ακίνητα που δεν δημιουργούν εισόδημα ή είναι δεσμευμένα από το δημόσιο και τις τράπεζες Συχνές αλλαγές (και συζητήσεις για αλλαγές) Έλλειμμα αντίληψης για τη λειτουργία και τον ρόλο της αγοράς ακινήτων στην οικονομία 21
% Η πλειονότητα των περιουσιακών στοιχείων των νοικοκυριών στην Ελλάδα αποτελείται από πραγματικά στοιχεία και το διάμεσο νοικοκυριό έχει εξαιρετικά περιορισμένα ρευστά στοιχεία 9 8 7 6 5 4 3 2 1 Κατανομή περιουσιακών στοιχείων νοικοκυριών (214) 25 23 22 19 18 17 17 15 15 14 14 13 12 11 1 9 8 8 7 7 5 75 77 78 81 82 83 83 85 85 86 86 88 88 89 9 91 92 92 93 94 95 NL BE DE FR euro area FI HU LU ES AT MT IE PT IT EE CY LV SK GR SI PL Συνολικά χρηματοοικονομικά περιουσιακά στοιχεία Συνολικά πραγματικά περιουσιακά στοιχεία Πηγή: ECB 22
% Η αξία των ακινήτων αποτελεί το 82% της αξίας του συνόλου των περιουσιακών στοιχείων του διάμεσου νοικοκυριού στην Ελλάδα Η υψηλότερη τιμή στην Ευρωζώνη 9 8 7 6 5 4 3 2 1 Ποσοστό αξίας ακινήτων επί των συνολικών περιουσιακών στοιχείων των νοικοκυριών 62 62 63 65 66 67 68 68 68 7 7 7 73 74 74 DE FR MT AT BE EE euro area 77 78 78 78 8 82 CY SI HU NL PT LV ES FI PL LU IT IE SK GR Η κατανομή των περιουσιακών στοιχείων αντανακλά τη διαχρονική προτίμηση για τοποθέτηση των αποταμιεύσεων των ελληνικών νοικοκυριών σε ακίνητα Πηγή: ECB 23
2 3 4 5 6 7 8 9 1. 1. 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9 2. 2. 2 3 4 5 6 7 8 9 1. 1. 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9 2. 2. Οριακός φορολογικός συντελεστής (%) Ποσό συμπληρωματικού φόρου (σε χιλ. ευρώ) Ο συμπληρωματικός ΕΝΦΙΑ έχει πλήθος οριακών συντελεστών και απότομη προοδευτικότητα 1,4 Οριακοί φορολογικοί συντελεστές συμπληρωματικού φόρου ΕΝΦΙΑ 3 Συμπληρωματικός φόρος ΕΝΦΙΑ ανάλογα με την αξία της ακίνητης περιουσίας 1,2 1,,8,6,4,2 25 2 15 1 5, Αξία ακίνητης περιουσίας (σε χιλ. ευρώ) Αξία ακίνητης περιουσίας (σε χιλ. ευρώ) Πηγή: IOBE 24
% Μείωση τιμής ακινήτου λόγω επιβολής ΕΝΦΙΑ 3 6 9 12 15 18 21 24 27 3 33 36 39 42 45 48 51 54 57 6 63 66 69 72 75 78 81 84 87 9 93 96 99 1.2 1.5 1.8 Η εισαγωγή του φόρου ακινήτων επηρέασε άμεσα τις τιμές των ακινήτων % Εκτίμηση επίπτωσης ΕΝΦΙΑ στις τιμές των ακινήτων ανάλογα με την αξία -1% -2% -3% -4% -5% -6% -7% -8% -18,6% -23,6% -33,6% -43,6% -48,6% -58,6% -63,6% -68,6% -71,1% -73,6% Αξία ακινήτου (σε χιλ. ευρώ) Η πτώση των τιμών που θα μπορούσε να αποδοθεί στον φόρο κατοχής ακινήτων (αρχικά ΕΕΤΗΔΕ και έπειτα ΕΝΦΙΑ) είναι περίπου 19% για την πλειονότητα των κτηρίων (με αντικειμενική τιμή έως 2.) Πηγή: IOBE 25
2 3 4 5 6 7 8 9 1. 1. 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9 2. Καθαρή απόδοση (%) Η επιβολή φόρου ακινήτων επηρέασε σημαντικά και τις αποδόσεις της επένδυσης σε ακίνητα 2,5% Εκτίμηση καθαρής απόδοσης ακινήτων πριν και μετά την εφαρμογή του φόρου ακινήτων 2,% 1,5% 1,%,5%,% -,5% -1,% Αξία περιουσίας (σε χιλ. ευρώ) % Συνολική καθαρή απόδοση με ΕΝΦΙΑ % Συνολική καθαρή απόδοση προ ΕΝΦΙΑ (με ΦΑΠ) και με κλίμακα φόρου εισοδήματος από ενοίκια 213 Η επένδυση σε ακίνητα γίνεται από πλευράς αποδόσεων ολοένα και λιγότερο ελκυστική όταν αυξάνεται η συνολική αξία της ακίνητης περιουσίας ενός φορολογούμενου, λόγω του συμπληρωματικού ΕΝΦΙΑ και της προοδευτικής κλίμακας φορολογίας εισοδήματος από ενοίκια Πηγή: IOBE 26
1995 1996 1997 1998 1999 2 21 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 δισεκ. ευρώ % ΑΕΠ Τα συνολικά έσοδα από τη φορολογία στην ακίνητη περιουσία διαμορφώθηκαν σε 5,7 δισ. το 216 ή στο 3,2% του ΑΕΠ έναντι 1,9% το 24 7 3,5 3,3 3,2 3,2 6 5 4 3 2 1 5,9 5,7 5,7 5,7 5,6 5,7 5,5 5,3 5,2 4,8 2, 4,4 2,3 3,9 2, 3,7 3,5 3,6 1,9 3,3 3,4 3,4 4, 4,3 4,9 4,7 1,2 2,3 4,8 1,7 4,4 2,5 1,1 1,2 1,5 1,6 2,3 1,3 1,9 1,6,9 1, 3,7,7 3,1 3,2 2,2 2,6 2,8,6 2,2 2, 2,1 2, 2,2 2, 1,4 1,5 1,7 1,2 1,3 1, 1,,9 1,,8 3, 2,5 2, 1,5 1,,5, 1, 1,1 2,9 3, 2,7 2,7 2,7 2,8 2,5 2,2 2,2 2,3 2,3 2,2 1,9 2, 1,9 1,9 1,5 1, 1,3 1,3 1,4,8,8,9,9,8 1,,9,8,7,6,5,6,5 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 Άλλοι φόροι ακίνητης περιουσίας Επαναλαμβανόμενοι Φόροι ακίνητης περιουσίας Άλλοι φόροι Επαναλαμβανόμενοι Σύνολο Φόρων στην ακίνητη περιουσία Σύνολο Τα 4,8 δισεκ. αφορούν επαναλαμβανόμενους φόρους, αποτελώντας πλέον το 2,8% του ΑΕΠ, έναντι,8% πριν το 28 Πηγή: European Commission, Taxation and Customs 27
Η Ελλάδα κατατάσσεται σε υψηλές θέσεις στους φόρους ακίνητης περιουσίας στην ΕΕ, και ειδικά στους επαναλαμβανόμενους Φόροι ακίνητης περιουσίας Επαναλαμβανόμενοι Φόροι Γαλλία Η. Βασίλειο Βέλγιο Ελλάδα Ισπανία Ιταλία ΕΕ28 Δανία ΕΖ19 Λουξεμβούργο Πορτογαλία Πολωνία Ολλανδία Φινλανδία Σουηδία Μάλτα Λετονία Γερμανία Ιρλανδία Κύπρος Ουγγαρία Βουλγαρία Ρουμανία Αυστρία Σλοβενία Τσεχία Κροατία Σλοβακία Λιθουανία Εσθονία 2,1 2, 1,9 1,7 1,5 1,2 1,2 1,1 1,1 1,1 1, 1,,9,8,8,6,6,4,4,4,3 2,7 2,7 2,6 2,6 2,4, 1, 2, 3, 4, 5, % ΑΕΠ 3,2 3,6 4,3 4,7 Γαλλία Η. Βασίλειο Ελλάδα Δανία ΕΕ28 Ιταλία ΕΖ19 Βέλγιο Πολωνία Ισπανία Λετονία Ολλανδία Κύπρος Πορτογαλία Φινλανδία Σουηδία Ρουμανία Ιρλανδία Σλοβενία Γερμανία Σλοβακία Ουγγαρία Λιθουανία Βουλγαρία Εσθονία Τσεχία Αυστρία Λουξεμβούργο Κροατία Μάλτα,9,9,9,8,8,8,6,6,5,4,4,4,3,3,3,2,2,1,, 1,6 1,4 1,4 1,3 1,2 1,2 2, 2,8 3,3 3,1,,5 1, 1,5 2, 2,5 3, 3,5 % ΑΕΠ Πηγή: Ευρωπαϊκή Επιτροπή 28
27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 217 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 217 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 217 εκατ. ευρώ εκατ. ευρώ εκατ. ευρώ Τα έσοδα από φόρους στις συναλλαγές μειώθηκαν σημαντικά μετά το 21 ΦΠΑ στις νέες οικοδομές (άρθ.1ν. 3427/5) Φορολογικά έσοδα από Μεταβιβάσεις ακινήτων Έσοδα από γονικές παροχές, κληρονομιές κ.λπ. 8 75,9 1.2 25 7 6 5 4 3 2 1 41,2 71,1 64,2 35,4 2,1 16,2 13, 11, 13, 14,3 1. 8 6 4 2 1.41 9 68 556 399 3 252 142146 17 213 2 15 5 25,5 169,5 154,5 163,7 128,4 92,1 182,7 11,1 135,9 118,4 Φόροι και τέλη δωρεών, γονικών παροχών κ.λπ. 156,1 Φόροι και τέλη κληρονομιών Σύνολο Πηγή: Γενικό Λογιστήριο του Κράτους 29
Εξετάζουμε 2 σενάρια αλλαγών στη φορολόγηση της ακίνητης περιουσίας Σενάρια αλλαγής στη φορολογία ακινήτων Α. Κατάργηση συμπληρωματικού ΕΝΦΙΑ Β. Μείωση συντελεστή ΦΠΑ νέων κατοικιών Βελτίωση αποδόσεων, αναζωογόνηση αγοράς ακινήτων και θετικές επιπτώσεις στην οικονομία Περιορισμός στρέβλωσης που προκαλεί ο ΦΠΑ στην αγορά ακινήτων και αύξηση επενδύσεων Σε κάθε σενάριο υπολογίζουμε τις επιπτώσεις στην οικονομία (ΑΕΠ, απασχόληση και φορολογικά έσοδα) 3
2 3 4 5 6 7 8 9 1. 1. 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9 2. Καθαρή απόδοση (%) H κατάργηση του συμπληρωματικού φόρου ακινήτων θα βελτίωνε σημαντικά την εικόνα των αποδόσεων των ακινήτων 2,% 1,5% 1,%,5%,% -,5% -1,% Αξία περιουσίας (σε χιλ. ευρώ) % Συνολική καθαρή απόδοση με ΕΝΦΙΑ % Συνολική καθαρή απόδοση με κατάργηση συμπληρωματικού ΕΝΦΙΑ Μείωση μέσου συντελεστή βασικού ΕΝΦΙΑ κατά 3% Μεγαλύτερη ρευστότητα στην αγορά ακινήτων Διευκόλυνση πρόσβασης των ιδιοκτητών στις αποταμιεύσεις τους (ακίνητα) Ανοδική ώθηση στις τιμές των ακινήτων και τόνωση οικονομικής δραστηριότητας Πηγή: Ανάλυση IOBE 31
Στο πρώτο σενάριο, εξετάσαμε 4 βασικές επιδράσεις από την κατάργηση του συμπληρωματικού ΕΝΦΙΑ Εξεταζόμενες επιδράσεις Διαθέσιμο εισόδημα Αποτέλεσμα Πλούτου Επενδύσεις σε κατοικίες Συνολικές επενδύσεις Υπόδειγμα Εισροών-Εκροών Επίδραση σε ΑΕΠ, Απασχόληση και Φορολογικά Έσοδα Οικονομετρικές εκτιμήσεις Επενδύσεις t = f(αεπ t-1) Πηγή: Ανάλυση IOBE 32
εκατ. ευρώ Η κατάργηση του συμπληρωματικού ΕΝΦΙΑ αυξάνει το διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών και ενισχύει την κατανάλωση 1.6 1.4 1.2 1. 8 6 4 2 Η επίδραση της κατάργησης του συμπληρωματικού ΕΝΦΙΑ στο ΑΕΠ 1.31 1.353 1.375 1.389 1.139 218 219 22 221 222 Επίδραση από αύξηση στο διαθέσιμο εισόδημα Επίδραση από αύξηση πλούτου Επίδραση από αύξηση επενδύσεων σε κατοικίες Επίδραση από συνολικές επενδύσεις Επιπλέον, η κατάργηση του συμπληρωματικού ΕΝΦΙΑ οδηγεί σε αύξηση των τιμών των ακινήτων και τονώνει την προσφορά κατοικιών (επενδύσεις σε κατοικίες) Πηγή: Ανάλυση IOBE 33
Θέσεις εργασίας πλήρους απασχόλησης Τα αποτελέσματα είναι θετικά για την απασχόληση, η οποία εκτιμάται ότι μπορεί να είναι υψηλότερη κατά 33. θέσεις εργασίας το 222 4. Η επίδραση της κατάργησης του συμπληρωματικού ΕΝΦΙΑ στην απασχόληση 35. 3. 25. 2. 15. 1. 5. 32.16 32.668 33.32 3.974 26.511 218 219 22 221 222 Επίδραση από αύξηση στο διαθέσιμο εισόδημα Επίδραση από αύξηση επενδύσεων σε κατοικίες Επίδραση από αύξηση πλούτου Επίδραση από συνολικές επενδύσεις Πηγή: Ανάλυση IOBE 34
εκατ. ευρώ Επιπλέον, η δημοσιονομική επίπτωση περιορίζεται σημαντικά, φτάνοντας τα 29 εκ. το 222 έναντι 382 εκατ. αναμενόμενων εσόδων από τον συμπληρωματικό ΕΝΦΙΑ 4 3 2 - -2-3 -4-5 46,8 58,6 64,5 68,4 3, 3, 3, 3, 3, 98,1 98,1 98,1 98,1 98,1 157, 157, 157, 157, 157, -382,1-382,1-382,1-382,1-382,1 218 219 22 221 222 Επίδραση από αύξηση στο διαθέσιμο εισόδημα Επίδραση από αύξηση επενδύσεων σε κατοικίες Απώλεια εσόδων από συμπληρωματικό ΕΝΦΙΑ Επίδραση από αύξηση πλούτου Επίδραση από συνολικές επενδύσεις Πηγή: Ανάλυση IOBE 35
Η μείωση του ΦΠΑ σε 13% (με διατήρηση του φόρου μεταβίβασης) θα ενισχύσει τις επενδύσεις σε κατοικίες Παράμετρος Υφιστάμενη κατάσταση (ΦΠΑ 24%) Μείωση συντελεστή ΦΠΑ σε 13% Μεταβολή Συντελεστής ΦΠΑ 24% 13% -11,% Υπονοούμενος ΦΠΑ (% τελικής τιμής) 19,35% 11,5% -7,9% Καθαρό κόστος Κατασκευής (ΚΚΚ) (χωρίς ΦΠΑ),% Εργασία και ασφαλιστικές εισφορές (% Καθαρού 48% 48%,% Κόστους Κατασκευής) Υλικά και υπηρεσίες που υπόκεινται σε ΦΠΑ (% Καθαρού Κόστους Κατασκευής) 52% 52%,% ΦΠΑ υλικών και υπηρεσιών (% Καθαρού 12,48% 12,48%,% Κόστους Κατασκευής) Τελική τιμή (2 * ΚΚΚ+ΦΠΑ) 248 226-8,9% ΦΠΑ υλικών και υπηρεσιών (% Τελικής τιμής) 5,3% 5,52%,49% Μη συμψηφισμένος ΦΠΑ (% Τελικής τιμής) 14,3% 6,% -8,3% Καθαρή τιμή κατασκευαστή 212,5 212,5,% Επενδύσεις σε κατοικίες 216 (εκατ. ευρώ) 1.127,1 Ποσοστό κατοικιών εκτός ιδιοκατοίκησης 35% (πρώτης κατοικίας) Φορολογικά έσοδα ΑΕΠ 18 36 54 66 Απασχόληση (θέσεις εργασίας) 72 132 199 265 5 15 2 25 3 εκατ. ευρώ e=4 e=3 e=2 e=1 912 1.825 3.65 2.737 1. 2. 3. 4. Θέσεις εργασίας πλήρους απασχόλησης Πηγή: Ανάλυση IOBE e=4 e=3 e=2 e=1 36
Συμπεράσματα Η φορολογία των ακινήτων (φόρος ιδιοκτησίας) στην Ελλάδα δημιουργεί σημαντικά προβλήματα στην οικονομία και στον κλάδο των Κατασκευών Η κατάργηση του συμπληρωματικού ΕΝΦΙΑ δικαιολογείται από την υπερβολική φορολόγηση και τις στρεβλώσεις που προκαλεί στις επενδυτικές αποδόσεις σε σύγκριση με εναλλακτικές επενδύσεις Η μείωση του ΦΠΑ στις νέες κατοικίες θα άρει μια σημαντική στρέβλωση και θα αυξήσει τις επενδύσεις σε κατοικίες Τα αποτελέσματα είναι θετικά για την ανάπτυξη, την απασχόληση και τον κλάδο των Κατασκευών, ενώ εκτιμάται ότι θα είναι δημοσιονομικά ουδέτερα Άλλες παρεμβάσεις (ενδεικτικά) Ανάπτυξη συστήματος αποτίμησης αξίας ακινήτων που θα ανταποκρίνεται στις εξελίξεις στις αγορές ακινήτων Μείωση του ύψους του κύριου φόρου ιδιοκτησίας ακινήτων 37