ΕΛΛΗΝΙΚΗ ΑΝΤΙΚΑΡΚΙΝΙΚΗ ΕΤΑΙΡΙΑ ΕΚΤΙΜΗΣΗ ΑΓΟΡΑΙΑΣ ΑΞΙΑΣ ΔΙΑΜΕΡΙΣΜΑΤΟΣ ΣΤΟ ΔΗΜΟ ΒΟΥΛΑΣ Αρ. Πρωτ.: PEF-000123 Προς: ΕΛΛΗΝΙΚΗ ΑΝΤΙΚΑΡΚΙΝΙΚΗ ΕΤΑΙΡΙΑ Κον Πουλημένο Παναγιώτη Αν. Τσόχα 18-20 Αθήνα, 11521 10 Φεβρουαρίου 2015
ΕΛΛΗΝΙΚΗ ΑΝΤΙΚΑΡΚΙΝΙΚΗ ΕΤΑΙΡΙΑ Copyright 2015 NAI Hellas / AVENT A.E. Μέλος του δικτύου ανεξάρτητων εταιριών μελών της NAI Global με έδρα τις ΗΠΑ Με την επιφύλαξη κάθε δικαιώματος Απαγορεύεται η με κάθε μηχανικό, ηλεκτρονικό ή άλλο μέσο αντιγραφή, αναπαραγωγή ή ανατύπωση του παρόντος, η μετάφραση, διασκευή ή τροποποίηση αυτού, η θέση σε κυκλοφορία του πρωτοτύπου ή αντιτύπων του και γενικά η με οποιαδήποτε τρόπο δημοσίευση του, ολόκληρου ή τμημάτων του, χωρίς την άδεια των δημιουργών του. (Ν. 2121/1993 περί πνευματικής ιδιοκτησίας) Εκτυπώθηκε στην Ελλάδα.
Δήλωση αποποίησης ευθυνών Σύμφωνα με πάγια πολιτική της ΝΑΙ Hellas/AVENT AE, δηλώνουμε ότι η εν λόγω μελέτη είναι για χρήση μόνον προς την πλευρά προς την οποία απευθύνεται και καμία ευθύνη δεν αναγνωρίζουμε προς τρίτα μέρη για το σύνολο ή τμήμα αυτής, ούτε ακόμα αναφορά, έκδοση ή δημοσίευση χωρίς την προηγούμενη έγγραφη έγκριση μας σχετικά με την μορφή και το μέσο στο οποίο θα εμφανισθεί (RICS, 2014). Η παρούσα έκθεση δεν αποτελεί επιχειρηματικό σχέδιο (business plan) ούτε και μελέτη σκοπιμότητας (feasibility study) ούτε μπορεί να λογίζεται ως αυτά αφού αποτελούν αντικείμενο διαφορετικής μελέτης. Η εν λόγω μελέτη βασίζεται σε γενικά στοιχεία της κτηματαγοράς, όπως αναλύονται στις σχετικές παραγράφους, και δεν περιλαμβάνει μελέτη μίξης των μισθωτών (tenant mix study) για την μεγιστοποίηση των προσδοκώμενων μισθωμάτων. Υποθέσαμε, για τους σκοπούς της μελέτης μας, ότι όλες οι πληροφορίες που μας παρασχέθηκαν είναι πλήρεις και ακριβείς ως προς τα ουσιώδη στοιχεία τους και δεν έχουμε προβεί σε ανεξάρτητη επιβεβαίωση των πληροφοριών αυτών. Ενδεχόμενη υποβολή νέων στοιχείων είναι δυνατόν να μεταβάλλει τις προκύπτουσες αξίες. Επιπλέον, δεν έχουν διενεργηθεί μελέτες της τοπικής αγοράς ή του ανταγωνισμού και δεν εξετάστηκαν τεχνικά, εργατικά και άλλα παρεμφερή θέματα. Οι προκύπτουσες αξίες ισχύουν για τον κρίσιμο χρόνο της μελέτης σύμφωνα με την ορισθείσα Βάση Εκτίμησης (Basis of Valuation). Η ΝΑΙ Hellas/AVENT AE δεν εφάρμοσε ελεγκτικές διαδικασίες για τον εντολέα της μελέτης σε κανένα από τα στοιχεία που της παρασχέθηκαν, αφού κάτι τέτοιο ήταν εκτός του αντικειμένου εργασιών της και δεν έχει προβεί σε έλεγχο των τίτλων. Κατά συνέπεια, η Έκθεση δεν αποτελεί πιστοποιητικό ή αναφορά για την πληρότητα των στοιχείων που της παρασχέθηκαν. Ως εκ τούτου, η ΝΑΙ Hellas/AVENT AE δεν φέρει καμία ευθύνη σχετικά με την ακρίβεια ή/και την πληρότητα των στοιχείων επί των οποίων βασίστηκε η παρούσα μελέτη.. Η παρούσα έκθεση δεν αποτελεί μελέτη εκτίμησης της επιχείρησης. Η μελέτη μας βασίζεται στις οικονομικές συνθήκες και στις συνθήκες αγοράς, όπως υφίστανται και μπορούν να εκτιμηθούν κατά την ημερομηνία της παρούσας και δεν εκφράζουμε γνώμη για το αν οι συνθήκες αυτές θα συνεχίσουν να υφίστανται ή για το ποια επίδραση θα είχε τυχόν αλλαγή στις συνθήκες αυτές στις απόψεις που εκφράζονται στην παρούσα. Οι απόψεις που εκφράζονται στην παρούσα τελούν επίσης υπό την επιφύλαξη αβεβαιοτήτων που σχετίζονται με σημαντικούς παράγοντες, όπως μελλοντικές εξελίξεις στο νομοθετικό πλαίσιο, ένταση του ανταγωνισμού στον κλάδο που δραστηριοποιείται η Εταιρεία, μεταβολή των χρηματοοικονομικών, οικονομικών και πολιτικών παραμέτρων κ.ο.κ. Δεδομένης της τρέχουσας οικονομικής συγκυρίας για τη χώρα μας η μελέτη εκτίμησης εκπονείται με τις επιφυλάξεις που αναφέρονται στις σχετικές παραγράφους σύμφωνα με τις εκτιμητικές οδηγίες VPGA 9 του «RICS Valuation - Professional Standards, January 2014». Τις διάφορες υποθέσεις, κρίσεις και εκτιμήσεις που έχουμε χρησιμοποιήσει προκειμένου να εκφράσουμε την αξιολόγησή μας αναφορικά με την εύλογη και δίκαιη αξία των υπό εκτίμηση παγίων στοιχείων, τις θεωρούμε δέουσες ενόψει των καταστάσεων και δεν είναι δυνατό να βεβαιωθεί η ακρίβεια και η δυνατότητα επαλήθευσης των υποθέσεων, κρίσεων και εκτιμήσεων αυτών. Η μελέτη μας φέρει συγκεκριμένη ημερομηνία. Δεν υπάρχει καμία υποχρέωση για επικαιροποίηση της Έκθεσης της ΝΑΙ Hellas/AVENT AE χωρίς προηγουμένως να μας δοθεί σχετική εντολή για επικαιροποίηση από τον Εντολέα μας.
Πίνακας Περιεχομένων Ανάθεση... 5 1 Εισαγωγή... 7 2 Περιγραφή Τοποθεσίας... 7 3 Περιγραφή Ακινήτου... 9 1) Περιγραφή Οικοπέδου... 9 2) Πολεοδομικό Καθεστώς... 9 3) Περιγραφή Κτιρίου... 10 4 Ιδιοκτησιακό Καθεστώς - Νομική Κατάσταση Ακινήτου... 11 5 Μεθοδολογία Εκτίμησης... 11 6 SWOT Analysis... 12 7 Στοιχεία Κτηματαγοράς & Αναγωγές... 12 8 Προσδιορισμός Αγοραίας Αξίας Ακινήτου... 16 9 Sensitivity Analysis... 17 Δήλωση... 18 Παράρτημα 1 Παράρτημα 2 Παράρτημα 3 Βάσεις Εκτίμησης (Basis of Valuation) Χάρτης Φωτογραφίες Ακινήτου
Ανάθεση Με εντολή ανάθεσης σας από 24/01/2015 σύμφωνα με την υπ αριθμόν SAO-000176 οικονομική προσφορά μας αναλάβαμε την εκπόνηση μελέτης εκτίμησης της Αγοραίας Αξίας (Market Value) ενός διαμερίσματος της εταιρίας «ΕΛΛΗΝΙΚΗ ΑΝΤΙΚΑΡΚΙΝΙΚΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ». Η εταιρία ΕΛΛΗΝΙΚΗ ΑΝΤΙΚΑΡΚΙΝΙΚΗ δραστηριοποιείται με εθελοντικό έργο στον αγώνα κατά του καρκίνου. Σκοπός εκτίμησης: Η εκτίμηση θα εκπονηθεί για την λήψη επιχειρηματικών αποφάσεων. Βάση εκτίμησης: Ως βάση της εκτίμησης ορίζεται η Αγοραία Αξία (Market Value) σύμφωνα με το Ευρωπαϊκό Εκτιμητικό Πρότυπο 1 (ΕΕΠ 1). Κρίσιμος χρόνος: 09/02/2015 Ημερομηνία σύνταξης εκθέσεως: 10/02/2015 Η μελέτη εκπονείται και συντάσσεται σύμφωνα με τα εκτιμητικά πρότυπα του Βρετανικού Ινστιτούτου Εμπειρογνωμόνων (The Royal Institution of Chartered Surveyors RICS Valuation - Professional Standards, January 2014) τα Ευρωπαϊκά Εκτιμητικά Πρότυπα της TEGοVA (Τhe European Group of Valuers Associations EVS 2012, 7 th Edition) και τα Διεθνή Εκτιμητικά Πρότυπα της IVSC (International Valuation Standards Committee, 2013). Η έκθεση εκπονείται και συντάσσεται υπό την αυστηρή επίβλεψη Πιστοποιημένου επαγγελματία εκτιμητή ανάλογης ειδικότητας και εμπειρίας ως αυτά περιγράφονται στο EVS 3 (TEGoVA, 2012, EVS 3). Οι πιστοποιήσεις των εκτιμητών της Εταιρίας μας είναι είτε από το The Royal Institution of Chartered Surveyors (MRICS, FRICS) (www.rics.org) είτε από το Τhe European Group of Valuers Associations (REV scheme) (www.tegova.org) φορέας πιστοποίησης στην Ελλάδα PEOPLECERT (www.peoplecert.org). Η NAI Hellas/ AVENT AE πληροί όλες τις νόμιμες προϋποθέσεις για την παροχή εκτιμητικών υπηρεσιών και έχει καταχωρηθεί στο Μητρώο Πιστοποιημένων Εκτιμητών Νομικά Πρόσωπα με Αριθμό Μητρώου 10, σύμφωνα με τις διατάξεις της παραγράφου Γ του Ν. 4152/2013 (ΥΕΚ/Α 107). Δεδομένης της τρέχουσας οικονομικής και πολιτικής συγκυρίας για τη χώρα μας, η έκθεση εκπονείται με τις επιφυλάξεις που προσδιορίζονται στο στο VPGA 9 του «RICS Valuation - Professional Standards, January 2014» που αναφέρεται στην εκπόνηση μελετών εκτίμησης υπό συνθήκες αβεβαιότητας. Το σύνολο των υποθέσεων και παραδοχών (Basis of Valuation) που αναφέρονται στην εν λόγω μελέτη παρατίθενται στο Παράρτημα 1. Σελίδα 5
Συγκεντρωτικός πίνακας αξιών: Διαμέρισμα (Δ-1) επί της Ιωάννη Μεταξά 15, της Δ.Ε. ς, του Δήμο Βάρης ς - Βουλιαγμένης, Περιφέρεια Αττικής Ακίνητο Εμβαδόν (m²) Αγοραία Αξία (σε Στρογγυλοποίηση) Διαμέρισμα (Δ-1) 67.50 75,000.00 Σύνολο 75,000.00 Σελίδα 6
1 Εισαγωγή Αντικείμενο της παρούσας εκτίμησης είναι ο προσδιορισμός της Αγοραίας Αξίας (Market Value) του υπο στοιχεία (Δ-1) διαμερίσματος που βρίσκεται στο Ο.Τ. 448, επί της οδού Ιωάννη Μεταξά 15, της Δ.Ε. ς, του Δήμο Βάρης ς - Βουλιαγμένης, στην Π.Ε. Ανατολικής Αττικής, Περιφέρειας Αττικής. Ημερομηνία Αυτοψίας στο εκτιμώμενο: 05 Φεβρουαρίου 2015 Προσκομισθέντα Στοιχεία: Την υπ αριθμόν 27502/1972 Άδεια Πολυωρόφου Οικοδομής του Γραφείου Πολεοδομίας Αθηνών. Κάτοψη Δ Ορόφου του Πολιτικού Μηχανικού Χρονόπουλου Χαράλαμπου από Σεπτέμβριο 2013 υπό κλίμακα 1:50 Επικυρωμένο αντίγραφο της κάτοψης του 3 ου και 4 ου Ορόφου του Αρχιτέκτονα Μηχανικού Γεώργιου Δηλαβέρη από Μαρτίου 1972 υπό κλίμακα 1:50 Επικυρωμένο αντίγραφο του τοπογραφικού διαγράμματος του Αρχιτέκτονα Μηχανικού Γεώργιου Δηλαβέρη από Μαρτίου 1972. Η υπ αριθμών 6326/22-10-2007 Πράξη Δήλωσης Αποδοχής Κληρονομίας του Συμβολαιογράφου Αθηνών Θεόδωρου Γ. Αναγνωστόπουλου. Η υπ αριθμόν Α/Α 2160633 βεβαίωση υπαγωγής στο Ν.4178/2013 του Πολιτικού Μηχανικού Χρονόπουλου Χαράλαμπου από 25/11/2013. Δήλωση Ενιαίου Φόρου Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ) της ΔΟΥ Ψυχικού για το οικονομικό έτος 2013. Φύλλο ελέγχου και ρύθμισης των εγκαταστάσεων κεντρικής θέρμανσης (σύμφωνα με τα πρότυπα του ΠΕΡΠΑ) του Συντηρητή Γ. Κολιόπουλου από 26/06/2012 Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης του Ηλεκτρολόγου Μηχανικού Αθανάσιου Κούγκουλου με ημερομηνία έκδοσης 14/10/2013. 2 Περιγραφή Τοποθεσίας Διεύθυνση: GIS Συντεταγμένες: Τοποθεσία: Το υπό εκτίμηση ακίνητο βρίσκεται στον αριθμό 15 της οδού Ιωάννου Μεταξά, στην θέση, στη Δ.Ε. ς, στο Δήμο Βάρης ς - Βουλιαγμένης, Περιφέρειας Αττικής. 37 51'08.3"N 23 45'27.0"E σύμφωνα με το πρόγραμμα Google Maps : H Δημοτική Ενότητα ς με το Σχέδιο Καλλικράτης ανήκει σήμερα στον ευρύτερο Δήμο Βάρης ς Βουλιαγμένης και πρόκειται για προάστειο της Ανατολικής Αττικής. Η εκτείνεται από την παραλία του Σαρωνικού έως και τους πρόποδες του Υμηττού, ενώ συνορεύει βορείως με τη Γλυφάδα και νοτίως με την Βουλιαγμένη. Απέχει 25 χιλιόμετρα από το κέντρο των Αθηνών και 18 χιλιόμετρα από το κέντρο του Σελίδα 7
Πειραιά. Ο πληθυσμός του Δήμου είναι 28.364 σύμφωνα με την απογραφή του 2011. Τη διασχίζουν τρείς σημαντικές οδικές αρτηρίες, η Λεωφόρος Ποσειδώνος, η Λεωφόρος Βουλιαγμένης και η Λεωφόρος Βάρης-Βαρκίζης. Η χαρακτηρίζεται κυρίως οικιστική και παρουσιάζει εμπορικότητα μόνο επι των δύο κεντρικών λεωφόρων Ποσειδώνος και Βουλιαγμένης. Χωρίζεται σε δύο υπό-περιοχές, την Άνω και την. Άνω ορίζεται νοητά το κομμάτι της Δημοτικής Ενότητας που βρίσκεται από την Λ. Βουλιαγμένης προς τον Υμηττό και γνώρισε οικιστική ανάπτυξη στις δεκαετίες 1990 και 2000. Στην Άνω συναντώνται κυρίως νεόδμητες οικοδομές κατοικιών και ορισμένες μονοκατοικίες. : H είναι το τμήμα της Δημοτικής Ενότητας που εκτείνεται από την παραλία έως τη Λεωφόρο Βουλιαγμένης, είναι κατά βάση οικιστική ενώ περιλαμβάνει και ένα από τα μεγαλύτερα νοσοκομειακά συγκροτήματα της Αθήνας, το Ασκληπιείο ς. Πρόκειται για μια ήσυχη γειτονία των νοτίων προαστείων, με πολύ καλή ρυμοτομηση, με μεγάλους και δενδροφυτεμένους δρόμους. Προσβασιμότητα: Οδικώς: Η προσεγγίζεται μέσω τριών κεντρικών οδικών αξόνων, την Λεωφόρος Ποσειδώνος, την Λεωφόρος Βουλιαγμένης και την Λεωφόρος Βάρης-Βαρκίζης. Μέσα Μαζικής Μεταφοράς: Την συνδέει με την νότια Αττική και το κέντρο της Αθήνας τράμ (γραμμές Τ3 και Τ5) με τερματικό σταθμό στο Ασκληπιείο ς. Διαθέτει μεγάλο αριθμό από αστικά λεωφορεία που διασχίζουν τη περιοχή, ενδεικτικά Α1, Α2, Ε22, Χ96, Χ97 και 171. Πρόσβαση στο υπό εκτίμηση ακίνητο: Η πρόσβαση στο εκτιμώμενο ακίνητο είναι άμεση είτε μέσω της Λ. Ποσειδώνος είτε μέσω της Λ. Βουλιαγμένης. Ευρύτερη Περιοχή: Η ευρύτερη περιοχή αποτελείται από τετραώροφες ή πενταόροφές πολυκατοικίες με μέση κτιριακή ηλικία τα 40 έτη. Ενδεικτικοί χρήστες στην περιοχή: Νοσοκομείο Ασκληπιείου ς Οικοδομές κατοικιών Συμπέρασμα: Γενικά κρίνουμε ότι το ακίνητο βρίσκεται σε πολύ καλή θέση ως προς την ευρύτερη περιοχή με εύκολη πρόσβαση από κεντρικές οδικές αρτηρίες. Προσφέρει καλή θέα ενώ η ευρύτερη περιοχή είναι χαρακτηριστική καλής αστικής γειτονίας. Ενδεικτικός χάρτης της περιοχής με τη θέση του ακινήτου παρατίθεται στο Παράρτημα 2. Σελίδα 8
3 Περιγραφή Ακινήτου 1) Περιγραφή Οικοπέδου Εμβαδόν Οικοπέδου: Σχήμα & Διαστάσεις: Προσανατολισμός: Κλίση & Σύσταση Εδάφους: Περίφραξη: Επενδύσεις & Έργα Υποδομής: Θέα/ Προβολή/ Θέση: Δίκτυα Κοινής Ωφέλειας: Συμπέρασμα: 705,00m² - Σύμφωνα με την Πράξη Δήλωσης Αποδοχής Κληρονομίας. Το οικόπεδο επί του οποίου έχει ανεγερθεί η οικοδομή έχει σχήμα παραλληλόγραμμο με πλευρές 20,00m και 32.25m. Νότιος προσανατολισμός. Χωρίς κλίση. Σύσταση εδάφους γεώδης. Από μεταλλικά κιγκλιδώματα επι στηθαίου σκυροδέματος. Το οικόπεδο διαθέτει όλα τα δίκτυα που είναι απαραίτητα για την ομαλή λειτουργία της οικοδομής. Η θέση του προσφέρει καλή θέα προς το Σαρωνικό Κόλπο με άμεση προβολή στην οδό Ιωάννου Μεταξά. Δίκτυο ΔΕΗ ΕΥΔΑΠ αποχέτευση. Η θέση του καθώς και η θέα που προσφέρει στην εγγύς περιοχή κρίνονται ως πολύ καλες. 2) Πολεοδομικό Καθεστώς Σύμφωνα με πληροφορίες που προσκομίσαμε από το πρόγραμμα Δομική Πληροφορική (www.domiki.gr) οι όροι και περιορισμοί δόμησης για το σύνολο του οικοπέδου είναι οι εξής: Βάση του ΦΕΚ 618/Δ 01/11/1979 Συντελεστής Δόμησης = 0,80 Αριθμός Ορόφων = 5 Μέγιστο Ύψος = 17,00m Μέγιστο ύψος προσόψεων = κατά ΝΟΚ Σύμφωνα με τα παραπάνω προκύπτει ότι το οικόπεδο στο σύνολο του είναι άρτιο και οικοδομήσιμο. Ως προς την πολεοδομική νομιμότητα του υπό εκτίμηση διαμερίσματος αναφέρουμε πως σύμφωνα με την υπαγωγή στο Ν. 4178/2013, έχουν τακτοποιηθεί τα εξής: (1) Διαφοροποίηση στη διαμερισμάτωση του Δ-1 εις βάρος του Δ-2 ως προς τα σχέδια της κατόψεως της οικοδομικής άδειας, με επέκταση του Δ-1 κατά 15,37m 2 στο Δ-2. Σελίδα 9
(2) Διαφοροποίηση της εσωτερικής διαρρύθμισης και πιθανές μικρό-αλλαγές στις όψεις του διαμερίσματος (Δ-1). Οι αλλαγές αυτές φαίνεται να έγιναν κατά την κατασκευή της οικοδομής και σε κάθε περίπτωση έχουν τακτοποιηθεί με τον Νόμο περί Αυθαίρετης Δόμησης σύμφωνα με την Βεβαίωση του Πολ. Μηχανικού Χαράλαμπου Χρονόπουλου με ημερομηνία 21/07/2014. 3) Περιγραφή Κτιρίου Το υπό εκτίμηση διαμέρισμα έχει ανεγερθεί βάσει της υπ αριθμών 27502/1972 οικοδομικής άδειας. Πρόκειται για διαμέρισμα του τετάρτου ορόφου με στοιχεία (Δ-1) αποτελούμενο από καθιστικό, δύο υπνοδωμάτια, κουζίνα, λουτρό και εξώστες προς την οδό Ι. Μεταξά και τον ακάλυπτο χώρο του οικοπέδου. Τα επίπεδα και εμβαδά όπως προκύπτουν από τα προσκομισθέντα στοιχεία παρατίθενται στον κάτωθι πίνακα: Διαμέρισμα (Δ-1) επί της Ιωάννη Μεταξά 15, της Δ.Ε. ς, του Δήμο Βάρης ς - Βουλιαγμένης, Περιφέρεια Αττικής Ακίνητο Εμβαδόν (m²) Οικοδομική Άδεια Διαμέρισμα (Δ-1) 67.50 27502/72 Σύνολο 67.50 Τεχνικά Χαρακτηριστικά Φέρων Οργανισμός: Στέγη/ Οροφή: Ωφέλιμο Ύψος: Οπλισμένο σκυρόδεμα. Το κτίσμα είναι εν μέρει πλακοσκεπές και εν μέρει με στέγη με κερμίδια. 3m Στοιχεία Πληρώσεως: Εξωτερικές τοιχοποιίες: οπτοπλινθοδομές Εσωτερικές τοιχοποιίες: οπτοπλινθοδομές Χρωματισμοί & Επενδύσεις: Οι εσωτερικές τοιχοποιίες σε όλους τους χώρους είναι επιχρισμένες και χρωματισμένες με πλαστικά σπατουλαριστά. Στον χώρο της κουζίνας και του λουτρού οι τοιχοποιίες είναι επενδυμένες με κεραμικά πλακίδια. Εξωτερικά, το κτίριο είναι επιχρισμένο και χρωματισμένο. Δάπεδα: Τα δάπεδα σε όλους τους χώρους είναι επιστρωμένα με μαρμαροπλακίδια πλην του υπνοδωματίου στο οποίο είναι επιστρωμένα με ξύλο. Κουφώματα/ Εξώφυλλα: Τα εξωτερικά κουφώματα είναι ανοδιομένου αλουμινίου συρόμενα με μονούς υαλοπίνακες. Τα εξώφυλλα είναι από πλαστικά συρόμενα. Θύρες: Η κεντρική θύρα του διαμερίσματος είναι ξύλινη. Σελίδα 10
Οι ενδιάμεσες θύρες είναι ξύλινες πρεσσαριστές. Εξώστες: Στους εξώστες τα δάπεδα είναι επιστρωμένα με μαρμάρινα πλακίδια και τα κιγκλιδώματα είναι μεταλλικά με ενδιάμεσο υαλοπίνακα. Γενικά: Η κάθετη επικοινωνία των επιπέδων της πολυκατοικίας πραγματοποιείται είτε μέσω του κοινόχρηστου ανελκυστήρα είτε από το κεντρικό κλιμακοστάσιο. Ο ακάλυπτος χώρος του οικοπέδου της πολυκατοικίας είναι διαμορφωμένος με καλλωπιστικά φυτά. Συμπέρασμα: Θετικά: Το διαμέρισμα είναι καλής ποιότητας κατασκευής. Έχει καλή διαρρύθμιση με μεγάλους εξώστες. Αρνητικά: Δεν έχει διατηρηθεί επαρκώς και χρίζει ανακαίνισης. Δεν διαθέτει αυτόνομη θέρμανση. Δεν διαθέτει θέση στάθμευσης ή αποθήκη. Ενδεικτικές φωτογραφίες του ακινήτου παρατίθενται στο Παράρτημα 3. 4 Ιδιοκτησιακό Καθεστώς - Νομική Κατάσταση Ακινήτου Για τις ανάγκες της μελέτης εκτίμησης θεωρούμε ότι το εκτιμώμενο ανήκει κατά ποσοστό 89,645% εξ αδιαιρέτου στην κυριότητα, νομή και κατοχή της «ΕΛΛΗΝΙΚΗΣ ΑΝΤΙΚΑΡΚΙΝΙΚΗΣ ΕΤΑΙΡΙΑΣ» και κατά ποσοστό 10,355% στην Πετράτου Μαρίνα του Στυλιανού. Δε μας γνωστοποιήθηκε η ύπαρξη νομικών ή οικονομικών βαρών στα εκτιμώμενα, ούτε έχουμε προβεί στον έλεγχο αυτών, καθότι δεν αποτελεί αντικείμενο της παρούσας ανάθεσης, και κατά συνέπεια, για τους σκοπούς της μελέτης αποτιμώνται ελεύθερα οποιωνδήποτε βαρών. 5 Μεθοδολογία Εκτίμησης Για τον προσδιορισμό της Αγοραίας αξίας του ακινήτου θα χρησιμοποιηθεί η μέθοδος Συγκριτικών Στοιχείων (Comparative Method). Βάσει της μεθόδου Συγκριτικών Στοιχείων εφαρμόζεται τιμή μονάδος ανά τετραγωνικό μέτρο που προκύπτει από πρόσφατες αγοραπωλησίες ακινήτων συγκρίσιμων ως προς το μέγεθος, τη θέση / τοποθεσία και τη ζητούμενη τιμή. Για τους σκοπούς της εκτίμησης αποτιμάται η πλήρη κυριότητα του ακινήτου (100% ποσοστό ιδιοκτησίας). Σελίδα 11
6 SWOT Analysis Strengths: Άμεση πρόσβαση από την Λ. Ποσειδώνος και την Λ. Βουλιαγμένης. καλή θέση, σε απόσταση 1km από την παραλία της ς. Παρέχει καλή θέα έως και την θάλασσα. Weaknesses: Παλαιά κατασκευή. Χρίζει ανακαίνισης. Opportunities: Η ανακαίνιση του διαμερίσματος θα προσέλκυε μεγαλύτερο αγοραστικό ενδιαφέρον και τιμή πώλησης. Threats: Συσσωρευμένη οικονομική δυσχέρεια των τελευταίων 6 ετών έχει προκαλέσει σοβαρό πλήγμα στην αγορά των οικιστικών ακινήτων και ιδιαίτερα αυτών με μεγάλη ηλικία με αποτέλεσμα να υπάρχει σημαντική μείωση των αξιών. 7 Στοιχεία Κτηματαγοράς & Αναγωγές Μετά από έρευνα που πραγματοποιήθηκε στην τοπική κτηματαγορά του ακινήτου, ευρέθησαν τα εξής στοιχεία: Σελίδα 12
α/α Εμβαδόν (m²) Όροφος Θέση Οδός Έτος Κατασκευής Θέσεις Στάθμευσης Αποθήκη Ανακαίνιση Επιπλέον Πληροφορίες Ζητούμενη Τιμή Πώλησης Ζητούμενη Τιμή Μονάδας /m² PEF-000123 Μελέτη Εκτίμησης Αγοραίας Αξίας Διαμερίσματα προς πώληση στη Δημοτική Ενότητα ς, Δήμου Βάρης - ς - Βουλιαγμένης Συγκριτικά Στοιχεία Πηγή 1 61.00 4ος 2 68.00 4ος 3 70.00 4ος 4 65.00 3ος 5 70.00 5ος 6 65.00 4ος 7 70.00 4ος Εσωτερική Οδός Εσωτερική Οδός Εσωτερική Οδός Λ. Ποσειδώνος Λ. Ποσειδώνος Λ. Ποσειδώνος Λ. Ποσειδώνος 1980 Όχι Όχι Όχι 1975 Ναι Όχι Μερική 1978 Ναι Όχι Όχι 1975 Όχι Όχι Μερική 1980 Όχι Όχι Μερική 1976 Όχι Όχι Ολική 2013 1980 Ναι Ναι Μερική Κεντρική Θέρμανση, Θέα, μεγάλοι εξώστες Θέα, μεγάλοι εξώστες, πόρτα ασφαλείας Θέα, κλιματισμό, μεγάλους εξώστες Σε πολύ κοντινή απόσταση από τη θάλασσα. Πλησίον παραλίας με θέα. Πλησίον παραλίας με θέα, μεγάλους εξώστες. Θέα, πλησίον παραλίας, σε πολύ καλή κατάσταση. 65,000.00 1,065.57 90,000.00 1,323.53 94,000.00 1,342.86 120,000.00 1,846.15 155,000.00 2,214.29 140,000.00 2,153.85 140,000.00 2,000.00 Invista RE 210-9658520 Νότια Γαία RE 210-9628771 Alfamesitiki RE 210-9580042 Solution RE 6944848414 Ιδιώτης 210-8953082 Invista RE 210-9658520 Μεσίτης Ρεβύθης 210-8136111 Βάσει των πιο πάνω στοιχείων, προκύπτει το εξής εύρος αξιών: Πωλήσεις παλαιών διαμερισμάτων (35ετίας και άνω) από 60m 2 έως 70m 2, μηανακαινισμένα, στην, πλησίον του εκτιμωμένου, στη Δημοτική Ενότητα ς, κυμαίνονται από 1.000,00/m² έως 1.350,00/m² (ανάλογα τον όροφο, το εμβαδόν, τη θέση, την πρόσοψη, την προβολή, την πρόσβαση, την απόσταση από τη θάλασσα, τον βαθμό συντήρησης, την εσωτερική διαρρύθμιση, τη θέα και τις πρόσθετες παροχές). Πωλήσεις παλαιών διαμερισμάτων (35ετίας και άνω) από 60m 2 έως 70m 2, μηανακαινισμένα επί της παραλιακής οδού, στην, στη Δημοτική Ενότητα ς, κυμαίνονται από 1.700,00/m² έως 2.000,00/m² (ανάλογα τον όροφο, το εμβαδόν, τη θέση, την πρόσοψη, την προβολή, την πρόσβαση, την απόσταση από τη θάλασσα, τον βαθμό συντήρησης, την εσωτερική διαρρύθμιση, τη θέα και τις πρόσθετες παροχές). Πωλήσεις παλαιών διαμερισμάτων (35ετίας και άνω) από 60m 2 έως 70m 2, ανακαινισμένα επί της παραλιακής οδού, στην ευρύτερη περιοχή της, στη Δημοτική Ενότητα ς, κυμαίνονται από 2.000,00/m² έως 2.200,00/m² (ανάλογα τον όροφο, το εμβαδόν, τη θέση, την πρόσοψη, την προβολή, την πρόσβαση, την απόσταση από τη θάλασσα, τον βαθμό συντήρησης, την εσωτερική διαρρύθμιση, τη θέα και τις πρόσθετες παροχές). Ανάλυση Τοπικής Κτηματαγοράς Εμπορική & οικιστική Η είναι πλήρως ανεπτυγμένη με οικιστικά ακίνητα ενώ Σελίδα 13
ανάπτυξη: Συγκέντρωση εμπορικότητας: Μέση ηλικία κτιριακού αποθέματος: Κατασκευαστική δραστηριότητα: Ρυθμός ανάπτυξης: Τοπόσημο περιοχής: Προσφορά ακινήτων: Ζήτηση ακινήτων: Γενικά στοιχεία: υπάρχουν λίγα ισόγεια καταστήματα τοπικού κυρίως χαρακτήρα. Η εμπορική συγκέντρωση εντοπίζεται επι των Λεωφόρων Ποσειδώνος και Βουλιαγμένης. Μέση κατασκευαστική ηλικία στην ευρύτερη περιοχή είναι 40ετίας. Δεν παρατηρήθηκε κατασκευαστική δραστηριότητα στην περιοχή. Η περιοχή της ς έχει αναπτυχθεί πλήρως. Ασκληπιείο Νοσοκομείο ς Μεγάλη προσφορά διαμερισμάτων με μεγάλη παλαιότητα, τα οποία χρήζουν ανακαίνισης. Λόγω της γενικότερης οικονομικής κρίσης υπάρχει πολύ περιορισμένη ζήτηση για οικιστικά ακίνητα. Η κτηματαγορά της ς αποτελείται κυρίως απο οικιστικά ακίνητα μεγάλης παλαιότητας. Η περιοχή είναι μια από τις καλές αστικές γειτονίες της Αττικής με αποτέλεσμα πριν την οικονομική κρίση του 2008 να συναντώνται πολύ υψηλές αξίες για τις κατοικίες έως και 8.000,00 /m 2 για νεόδμητα διαμερίσματα επί της παραλίας. Γενικά Στοιχεία Κτηματαγοράς Προσφορά ακινήτων: Ζήτηση ακινήτων: Αξίες ακινήτων: Γενικά στοιχεία: Μεγάλη προσφορά οικιστικών ακινήτων (διαμερίσματα και μονοκατοικίες) προς πώληση. Πολύ περιορισμένη ζήτηση για αγορά κατοικίας. Οι αξίες των κατοικιών έχουν υποστεί μεγάλη μείωση λόγω της γενικότερης οικονομικής αβεβαιότητας. Η κτηματαγορά της ς, όπως και οι περισσότερες τοπικές κτηματαγορές προαστείων στην ευρύτερη Αττική, έχουν υποστεί σημαντικό πλήγμα λόγω της κρίσης με αποτέλεσμα να πραγματοποιούνται ελάχιστες αγοραπωλησίες. Αναγωγές: Στον παρακάτω πίνακα παρατίθενται οι αναγωγές που πραγματοποιήθηκαν στα συγκριτικά στοιχεία που συλλέξαμε: Σελίδα 14
α/α Εμβαδόν (m²) Όροφος Θέση Οδός Έτος Κατασκευής Θέσεις Στάθμευσης Αποθήκη Ανακαίνιση Επιπλέον Πληροφορίες Ζητούμενη Τιμή Πώλησης Ζητούμενη Τιμή Μονάδας /m² Όροφο Αναικαίνηση Θέση Στάθμευσης Θέση Ζητούμενη Τιμή Ανηγμένη Τιμή Μονάδας / m² PEF-000123 Μελέτη Εκτίμησης Αγοραίας Αξίας Διαμερίσματα προς πώληση στη Δημοτική Ενότητα ς, Δήμου Βάτης - ς - Βουλιαγμένης Συγκριτικά Στοιχεία Αναγωγές 1 61.00 4ος Εσωτερική Οδός 1980 Όχι Όχι Όχι Κεντρική Θέρμανση, Θέα, μεγάλοι εξώστες 65,000.00 1,065.57 1.00 1.00 1.00 1.00 0.90 959.02 2 68.00 4ος Εσωτερική Οδός 1975 Ναι Όχι Μερική Θέα, μεγάλοι εξώστες, πόρτα ασφαλείας 90,000.00 1,323.53 1.00 0.90 0.95 1.00 0.80 905.29 3 70.00 4ος Εσωτερική Οδός 1978 Ναι Όχι Όχι Θέα, κλιματισμό, μεγάλους εξώστες 94,000.00 1,342.86 1.00 1.00 0.95 1.00 0.80 1,020.57 4 65.00 3ος 5 70.00 5ος 6 65.00 4ος 7 70.00 4ος Λ. Ποσειδώνος Λ. Ποσειδώνος Λ. Ποσειδώνος Λ. Ποσειδώνος 1975 Όχι Όχι Μερική 1980 Όχι Όχι Μερική 1976 Όχι Όχι Ολική 2013 1980 Ναι Ναι Μερική Σε πολύ κοντινή απόσταση από τη θάλασσα. Πλησίον παραλίας με θέα. Πλησίον παραλίας με θέα, μεγάλους εξώστες. Θέα, πλησίον παραλίας, σε πολύ καλή κατάσταση. 120,000.00 1,846.15 1.05 0.90 1.00 0.85 0.80 1,186.34 155,000.00 2,214.29 0.95 0.90 1.00 0.85 0.80 1,287.39 140,000.00 2,153.85 1.00 0.80 1.00 0.85 0.80 1,171.69 140,000.00 2,000.00 1.00 0.90 0.95 0.85 0.80 1,162.80 Μέσος Όρος 1,099.01 Σελίδα 15
Οι αναγωγές στα συγκριτικά στοιχεία πραγματοποιήθηκαν ως εξής: Όροφος: Οι υψηλότεροι όροφοι οι οποίοι προσφέρουν θέα, επιτυγχάνουν μεγαλύτερη τιμή πώλησης, επομένως προσαυξάνουμε την ζητούμενη τιμή μονάδας 5% από τον 3 ο προς τον 4 ο όροφο και απομειώνουμε 5% από τον 5 ο όροφο προς τον 4 ο όροφο. Βαθμός Ανακαίνισης: Ο βαθμός ανακαίνισης είναι σημαντικό στοιχείο σε διαμερίσματα μεγάλης ηλικίας καθώς όσο μεγαλύτερος τόσο υψηλότερη τιμή μπορεί να επιτευχθεί. Το υπό εκτίμηση ακίνητο δεν έχει ανακαινιστεί συνεπώς απομειώνουμε 10% τη ζητούμενη τιμή μονάδας των συγκριτικών στα οποία έχει γίνει μερική ανακαίνιση και 20% για τα συγκριτικά που έχουν υποστεί πλήρη ανακαίνιση. Θέση Στάθμευσης Η παροχή θέσης στάθμευσης είναι πλεονέκτημα για τις κατοικίες / διαμερίσματα προς πώληση, είτε βρίσκεται στο υπόγειο της οικοδομής (κλειστή θέση) είτε στην πυλωτή (ανοικτή θέση). Επομένως απομειώνουμε 5% την ζητούμενη τιμή μονάδας των συγκριτικών στοιχείων που συνοδεύονται από θέση στάθμευσης. Θέση / Προβολή Το εκτιμώμενο διαμέρισμα βρίσκεται σε πολύ καλή θέση της ς σε δρόμο κάθετο της Λ. Ποσειδώνος. Για συγκριτικά που βρίσκεται επί του παραλιακού δρόμου με πολύ καλή θέα και άμεση πρόσβαση στη θάλασσα απομειώνουμε τη ζητούμενη τιμή μονάδας κατά 15%. Ζητούμενη τιμή: Οι αξίες των ακινήτων έχουν υποστεί σημαντική μείωση κατά το τελευταίο έτος λόγω της παγκόσμιας οικονομικής κρίσης καθώς και της εγχώριας πολιτικής και οικονομικής αβεβαιότητας. Λόγω της απόκλισης της ζητούμενης τιμής (asking price) από την τελική συμφωνηθείσα αξία μειώνουμε τις τιμές μονάδας των συγκριτικών στοιχείων από 10% έως 20%. 8 Προσδιορισμός Αγοραίας Αξίας Ακινήτου Βάσει των ανωτέρω αναγωγών προκύπτει μέση τιμή πώλησης τα 1.099,01/m² για το διαμέρισμα «Δ-1» του τετάρτου ορόφου, την οποία κρίνουμε ως εύλογη. Επομένως, προκύπτει ο ακόλουθος πίνακας υπολογισμού της Αγοραίας Αξίας του υπό εκτίμηση διαμερίσματος: Διαμέρισμα (Δ-1) επί της Ιωάννη Μεταξά 15, της Δ.Ε. ς, του Δήμο Βάρης ς - Βουλιαγμένης, Περιφέρεια Αττικής Μέθοδος Συγκριτικών Στοιχείων Ακίνητο Εμβαδόν (m²) Τιμή Μονάδας / m² Αγοραία Αξία Πλήρης Κυριότητας Στρογγυλοποίηση Διαμέρισμα (Δ-1) 67.50 1,099.01 74,183.45 75,000.00 Σύνολο 75,000.00 Σελίδα 16
Σύμφωνα με τους παραπάνω υπολογισμούς προκύπτει η Αγοραία Αξία (Market Value) για την 09/02/2015 του διαμερίσματος με στοιχεία Δ-1 του τετάρτου ορόφου που στο Ο.Τ. 448, επί της οδού Ιωάννη Μεταξά 15, στη Δ.Ε. ς, Περιφέρειας Αττικής, σε 75.000,00 (Εβδομήντα πέντε χιλιάδες Ευρώ). 9 Sensitivity Analysis Δεδομένης της τρέχουσας οικονομικής συγκυρίας για τη χώρα μας και σύμφωνα με τις οδηγίες και κατευθύνσεις του PVGA 9, σελ. 114 των εκτιμητικών προτύπων «RICS Valuation Professional Standards January 2014», ακολουθεί η ανάλυση ευαισθησίας στους βασικούς παραμέτρους της εφαρμοσμένης μεθοδολογίας: Ανάλυση Ευαισθησίας Τιμή μονάδας /m² Αγοραία Αξία -10% 67,500.00 0% 75,000.00 10% 82,500.00 Σύμφωνα με την ανάλυσης ευαισθησίας όπως εμφαίνεται στον παραπάνω πίνακα, και δεδομένης της οικονομικής αβεβαιότητας και πτωτικής πορείας της Ελληνικής κτηματαγοράς, κρίνουμε ότι το εν λόγω διαμέρισμα δύναται να επιτύχει τιμή πώλησης που βρίσκεται εντός του εύρους 67.000,00 έως 83.000,00, το οποίο και θεωρούμε εύλογο. Σελίδα 17
Δήλωση Σύμφωνα με πάγια πολιτική της ΝΑΙ Hellas/ AVENT AE, δηλώνουμε ότι η εν λόγω εκτίμηση παγίων στοιχείων είναι για χρήση μόνον προς την πλευρά προς την οποία απευθύνεται και καμία ευθύνη δεν αναγνωρίζουμε προς τρίτα μέρη για το σύνολο ή τμήμα αυτής, ούτε ακόμα αναφορά, έκδοση ή δημοσίευση χωρίς την προηγούμενη έγγραφη έγκριση μας σχετικά με την μορφή και το μέσο στο οποίο θα εμφανισθεί. Ειδικώς επιτρέπεται η δημοσίευση της παρούσας εκθέσεως στην ιστοσελίδα της Ελληνικής Αντικαρκινικής Εταιρείας. Για την NAI Hellas/ AVENT A.E. Έρση Τσίρου MΒA, M.Sc., MRICS, REV Head of Valuation Department Πιστοποιημένος Εκτιμητής (Α.Μ. 260) Θωμάς Ζιώγας M.Sc., MBA, MRICS, REV Valuation Department Πιστοποιημένος Εκτιμητής Ελένη Μακρή BSc, Msc Valuation Department Σελίδα 18