Συνέδριο για «Το θεσμικό πλαίσιο για την διασφάλιση των δικαιωμάτων επί των ακινήτων» με έμφαση στην γεωγραφική περιοχή του Καυκάσου της Χρυσής Α. Πότσιου, εκπροσώπου του TEE, εκλεγμένου μέλους του Συμβουλίου του UN/ECE WPLA Όπως είναι γνωστό ένα από τα μεγάλα προβλήματα σχετικά με την διοίκηση της γης και το κτηματολόγιο που απασχολούν την διεθνή κοινότητα τα τελευταία 15 περίπου χρόνια είναι η προσαρμογή των χωρών που πέρασαν, με πολιτική μεταρρύθμιση, στην ελεύθερη οικονομία. Οι χώρες αυτές προχώρησαν σε ιδιωτικοποίηση της γης, και αναμόρφωση των συστημάτων διοίκησης της γης έτσι ώστε να ανταποκρίνονται στις ανάγκες της ελεύθερης οικονομίας. Μερικά από τα σημαντικά προβλήματα της διοίκησης και διαχείρισης της γης που αντιμετωπίζουν οι χώρες αυτές είναι η διασφάλιση των δικαιωμάτων, η διευκόλυνση της διαδικασίας των μεταβιβάσεων, το στεγαστικό, η λειτουργία της αγοράς γης και ακινήτων, η ανάπτυξη του τραπεζικού συστήματος και η δυνατότητα πρόσβασης σε πιστωτικό σύστημα, η ανάπτυξη της γεωργίας, η προστασία του περιβάλλοντος, η αυθαίρετη δόμηση και ο καθορισμός χρήσεων γης, οι εκτιμήσεις αξιών γης και ακινήτων, η φορολογία ακινήτων, κλπ. Στην προσπάθεια προσαρμογής των χωρών αυτών συμβάλλουν όλοι οι σχετικοί διεθνείς οργανισμοί, οι οποίοι αναπτύσσουν ερευνητική δραστηριότητα προσαρμοσμένη στα παραπάνω αντικείμενα, και έτσι προσφέρουν επιστημονική ή / και οικονομική υποστήριξη στα προγράμματα των χωρών αυτών που βρίσκονται σε εξέλιξη. Σημαντικότατο ρόλο έχει αναπτύξει η UN/ECE (Οικονομική Επιτροπή των Ηνωμένων Εθνών για την γεωγραφική περιοχή της Ευρώπης) με την συγγραφή επιστημονικών οδηγιών για τα παραπάνω αντικείμενα, την διοργάνωση ειδικών συνεδρίων, την αποστολή ειδικών στις περιοχές όπου χρειάζεται επιστημονική υποστήριξη, κλπ. Στο πλαίσιο αυτό, πραγματοποιήθηκε στην Τιφλίδα της Γεωργίας, στις 11-12 Μαΐου 2006, το Συνέδριο του UN/ECE Working Party on Land Administration με θέμα «To θεσμικό πλαίσιο για την διασφάλιση των δικαιωμάτων επί των ακινήτων». Το συνέδριο οργανώθηκε από την Εθνική Υπηρεσία Δημοσίων Εγγραφών (Κτηματολόγιο) του Υπουργείου Δικαιοσύνης της Γεωργίας, και στόχευε στην ανταλλαγή εμπειρίας από τα προγράμματα εκσυγχρονισμού των συστημάτων διοίκησης της γης των χωρών της περιοχής του Καυκάσου που βρίσκονται σε εξέλιξη, και την περαιτέρω επιστημονική υποστήριξη αυτών. Στο συνέδριο συμμετείχαν ειδικοί προσκεκλημένοι επιστήμονες: εθνικοί αντιπρόσωποι από 27 χώρες, εκπρόσωποι της World Bank, της Διεθνούς Ομοσπονδίας Ακινήτων (FIABCI), της Διεθνούς Ομοσπονδίας Τοπογράφων (FIG), της Αμερικανικής βοήθειας USAID, και η γραμματεία της UNECE. Παρακάτω δίνεται μια συνοπτική περιγραφή της κατάστασης σχετικά με τα θέματα διοίκησης της γης στις διάφορες χώρες του Καυκάσου. Η Υπηρεσία Δημοσίων Εγγραφών της Γεωργίας στοχεύει στην : (α) αναγνώριση των δικαιωμάτων επί των ακινήτων και την διασφάλιση των εγγραφών μέσω νομικού πλαισίου, (β) διασφάλιση της πρόσβασης στην
σχετική πληροφορία, και (γ) δημιουργία ενιαίων, και προσαρμοσμένων στις ανάγκες των χρηστών, διαδικασιών και συστημάτων πληροφοριών σχετικά με τα ακίνητα. Προκειμένου να επιτύχει τους στόχους αυτούς, η κυβέρνηση της χώρας έχει προχωρήσει σε θεσμικές, νομικές, διοικητικές και τεχνολογικές μεταρρυθμίσεις. Οι θεσμικές μεταρρυθμίσεις αφορούν στην: Ίδρυση της Υπηρεσίας, Δημιουργία γραφείων εγγραφών κατά περιοχές αντί των περιφερειακών γραφείων διαχείρισης γης, Ίδρυση ενός Κέντρου Διαχείρισης Πληροφοριών, Εκπόνηση κτηματογραφήσεων από πιστοποιημένους τοπογράφους, Μείωση του απαιτούμενου χρόνου για την εγγραφή, Βελτιστοποίηση της διαδικασίας των εγγραφών, Καθορισμός της διαβάθμισης των τελών εγγραφής, Παροχή ειδικών υπηρεσιών για μεγάλους χρήστες του συστήματος, Εγγραφές των κοινοτικών και εκκλησιαστικών ακινήτων, Εγγραφές των υπό κατασκευή ακινήτων. Η κυβέρνηση της Γεωργίας αναγνωρίζει ότι προκειμένου να χειρισθεί τις σύγχρονες μεγάλες προκλήσεις, όπως είναι ο συνδυασμός της βιώσιμης ανάπτυξης με την αποδοτική διαχείριση των φυσικών διαθεσίμων, είναι επιτακτική ανάγκη να εφαρμόσει σύγχρονες πρακτικές και συστήματα που υποστηρίζουν την καλή διαχείριση της γης. Για τον σκοπό αυτό απαιτείται η ολοκλήρωση του συστήματος διασφάλισης των δικαιωμάτων επί των ακινήτων και του συστήματος της διοίκησης της γης, και η μετατροπή του σε ένα σύγχρονο σύστημα διαχείρισης της γης, το οποίο θα περιλαμβάνει όλα τα επιπλέον σχετικά χαρακτηριστικά, όπως είναι: ένα σύγχρονο σύστημα για τις εκτιμήσεις των αξιών των ακινήτων, η ανάπτυξη και η θεσμοθετημένη λειτουργία μιας σύγχρονης αγοράς γης, οι κανονισμοί για τις χρήσεις γης, και λοιπά. Η χώρα αναγνωρίζει ότι η καλή διακυβέρνηση βασίζεται στην καλή διαχείριση της γης, και ότι για την επίτευξη της απαιτείται ομοψυχία, συνειδητοποιημένη κοινωνία, και αξιόπιστος και υπεύθυνος ιδιωτικός τομέας. Το γραφείο εγγραφών της Τιφλίδας, το οποίο είναι το μεγαλύτερο της χώρας (με στοιχεία κίνησης: περίπου 1000 πελάτες και 150,000 μεταβιβάσεις ετησίως) βρίσκεται υπό αναμόρφωση. Το λογισμικό για τις εγγραφές αποτελείται από: (α) εφαρμογές εξυπηρέτησης πελατών (client-server), (β) ελαχιστοποίηση των επικαλύψεων και επαναλήψεων στις διαδικασίες και τις υπηρεσίες, (γ) user-friendly interface, και (δ) μηχανισμοί καταπολέμησης της διαφθοράς. Στην Αρμενία, η αναμόρφωση του κτηματολογικού συστήματος κατά την χρονική περίοδο 1997-2006 περιλαμβάνει τους παρακάτω στόχους: (α) την ανάπτυξη ενός σύγχρονου συστήματος κτηματολογίου, (β) την ίδρυση του θεσμικού και νομικού πλαισίου για το σύστημα αυτό, (γ) την χρήση ενός συστήματος εκτιμήσεων αξιών των ακινήτων για φορολογικούς σκοπούς, το οποίο θα βασίζεται σε πραγματικές τιμές της αγοράς, και (δ) την ίδρυση μιας ενιαίας βάσης δεδομένων για τα ακίνητα. Η Κρατική Επιτροπή Κτηματολογίου είναι μια δημόσια υπηρεσία με την ακόλουθη δομή: Την κεντρική υπηρεσία, Το κέντρο Γεωδαισίας και Χαρτογραφίας, Το κέντρο Διαχείρισης και Παρακολούθησης της Γης, Το κέντρο Πληροφορικής
48 τοπικά γραφεία Το σύστημα κτηματολογίου του Αζερμπαϊτζάν είναι μια ενιαία ψηφιακή βάση δεδομένων που περιλαμβάνει νομική και τεχνική πληροφορία. Από τον Μάιο του 2006 η τήρηση του γίνεται ψηφιακά. Από τότε μόνο στο κεντρικό γραφείο του Μπακού έχουν καταγραφεί 4,895 ακίνητα. Σύντομα θα τεθεί σε λειτουργία το νέο λογισμικό που θα συνδέει το κεντρικό γραφείο με τα περιφερειακά γραφεία. Στην ψηφιακή βάση δεδομένων πρόκειται τότε να μεταφερθούν και οι υπόλοιπες πληροφορίες σχετικά με τα εγγεγραμμένα δικαιώματα εττί των ακινήτων που εγγράφονται στα περιφερειακά γραφεία της χώρας. Στην Δημοκρατία του Τατζικιστάν, πραγματοποιείται μια θεσμική αναδιοργάνωση αρμοδιοτήτων για την διοίκηση της γης. Σύμφωνα με το σχέδιο νόμου «για τις εγγραφές των δικαιωμάτων επί των ακινήτων και τις μεταβιβάσεις των ακινήτων», οι εγγραφές των δικαιωμάτων στην γη θα πραγματοποιούνται από την Κρατική Επιτροπή Γης, ενώ οι εγγραφές των δικαιωμάτων επί των ακινήτων θα γίνονται από συμβολαιογράφους, που θα ανήκουν στο Υπουργείο Δικαιοσύνης. Η Swedesurvey έχει αναλάβει το έργο της δημιουργίας του κτηματολογίου στο Τατζικιστάν. Οι κύριοι στόχοι του έργου είναι: (α) η ανάπτυξη του συστήματος του κτηματολογίου, (β) η ανάπτυξη του απαραίτητου νομικού πλαισίου, και (γ) η εφαρμογή ανταποδοτικής πολιτικής. Τα νομικά θέματα του έργου περιλαμβάνουν την διασφάλιση των δικαιωμάτων, την διαμόρφωση της υποδομής για την λειτουργία της αγοράς γης, και την ίδρυση του θεσμικού πλαισίου γιαυτό. Μια από τις πιο σημαντικές διαπιστώσεις είναι ότι η αγορά γης στο Τατζικιστάν δεν μπορεί από μόνη της να προάγει την οικονομική ανάπτυξη της γεωργίας και των υπολοίπων χρήσεων της γης, αν δεν ληφθούν μέτρα για την διασφάλιση και άλλων σημαντικών παραγόντων όπως είναι η δυνατότητα πρόσβασης σε προϊόντα, η τιμολογιακή πολιτική, η δυνατότητα πρόσβασης στην προμήθεια σπόρων και λιπασμάτων, η ύπαρξη εργατικού δυναμικού, η πρόσβαση στην ενέργεια, κλπ., καθώς και η προστασία από την καταπάτηση της γης Στην Τουρκία, η Γενική Διεύθυνση Εγγραφών και Κτηματολογίου αποτελείται από την κεντρική και τις περιφερειακές μονάδες και βρίσκεται στην αρμοδιότητα του Υπουργείου Δημοσίων Έργων. Η Υπηρεσία είναι αρμόδια για: την σύνταξη και εγγραφή όλων των τύπων των συμβολαίων σχετικά με τα ακίνητα, τον έλεγχο, τη προστασία και την τήρηση των αρχείων για την γη και τα ακίνητα, τα οποία είναι στην ευθύνη του δημοσίου, την ένταξη των ακινήτων σε διαγράμματα και την δημιουργία του εθνικού κτηματολογίου, τον προσδιορισμό και την διασφάλιση της εφαρμογής των κανονισμών για τον συντονισμό, και την λειτουργία των υποθηκοφυλακείων, του κτηματολογίου, και των χαρτογραφικών υπηρεσιών. Στην Μογγολία, η Υπηρεσία για την διοίκηση της γης, την Γεωδαισία και την Χαρτογραφία ιδρύθηκε το 2003, και ανήκει στην αρμοδιότητα του Υπουργείου
Κατασκευών και Αστικής Ανάπτυξης. Τα κύρια θέματα που απασχολούν την υπηρεσία είναι: η ανάπτυξη μιας εμπεριστατωμένης και ξεκάθαρης πολιτικής και στρατηγικής, η βελτίωση των επαγγελματικών δεξιοτήτων του προσωπικού, η βελτίωση της διασφάλισης των δικαιωμάτων επί των ακινήτων, η ανάπτυξη της αγοράς γης και η καλλίτερη εξυπηρέτηση του κοινού, η βελτίωση του συντονισμού μεταξύ των δημοσίων οργανισμών και των συναρμόδιων υπουργείων. Τα γενικά συμπεράσματα και οι προτάσεις, όπως διατυπώθηκαν κατά την λήξη του συνεδρίου, είναι τα παρακάτω: ΣΤΟ συνέδριο έγινε ανταλλαγή εμπειρίας και απόψεων μεταξύ των χωρών. Διαπιστώθηκε ότι σε πολλές χώρες της περιοχής του Καυκάσου έχει σημειωθεί σημαντική πρόοδος στις εγγραφές των δικαιωμάτων επί των ακινήτων, υπάρχουν όμως μερικά σημαντικά θέματα που ακόμη βρίσκονται σε αρχικό στάδιο ανάπτυξης, και χρειάζονται περαιτέρω επεξεργασία ώστε να ανεβρεθούν βιώσιμες και αποτελεσματικές λύσεις. Συνοπτικά, οι προτάσεις των ειδικών επιστημόνων προς τις χώρες του Καυκάσου έχουν ως ακολούθως: Το θεσμικό πλαίσιο για την διοίκηση της γης στις περισσότερες χώρες του Καυκάσου, μέλη της περιοχής της UN/ECE, βρίσκεται υπό αναθεώρηση. Υπάρχει μια γενική τάση για συνένωση των διαφορετικών υπηρεσιών των αρμοδίων για τα θέματα της γης, όπως για παράδειγμα η συνένωση των δεδομένων του κτηματολογίου, των υποθηκοφυλακείων, των χαρτογραφικών διαγραμμάτων, και των διαγραμμάτων χρήσεων γης σε ένα σύστημα, και είναι σκόπιμο να συνεχισθεί. Οι υπηρεσίες κτηματολογίου των χωρών αυτών προσπαθούν να διασφαλίσουν την εύκολη πρόσβαση στην πληροφορία, να επιταχύνουν την διαδικασία των εγγραφών, και να μειώσουν τα κόστη των υπηρεσιών και των προϊόντων που παρέχουν στους πολίτες. Η διαφάνεια, η ασφάλεια, η ανοιχτή πρόσβαση στην πληροφορία, και η απλοποίηση της διαδικασίας των εγγραφών, και της νομοθεσίας, καθώς και ο προσανατολισμός στις ανάγκες των χρηστών, είναι τα βασικά θέματακλειδιά για την μείωση της διαφθοράς στις συγκεκριμένες χώρες. Παρά το γεγονός ότι τα συστήματα διοίκησης της γης που εφαρμόζουν οι χώρες του Καυκάσου διαφέρουν όπως είναι φυσικό μεταξύ τους ανάλογα με την ιδιαιτερότητα και τις ιστορικές συνθήκες, θα πρέπει οπωσδήποτε να ακολουθώνται οι οδηγίες της UN/ECE, προσαρμοσμένες στις εκάστοτε συνθήκες. Ενώ είναι σαφώς αντιληπτές οι λειτουργίες της διοίκησης της γης (land administration), ο όρος «διαχείριση της γης» (land management), o οποίος καλύπτει ένα πολύ ευρύτερο πεδίο δραστηριοτήτων και συνδέεται άμεσα με την διοίκηση της γης, πρέπει να γίνει περισσότερο κατανοητός στις χώρες αυτές. Η διεθνής οικονομία απαιτεί ενιαίες πολιτικές και διαδικασίες πρόσβασης στα δεδομένα και την χωρική πληροφορία. Χρειάζεται επομένως να δοθεί περισσότερη προσοχή στα θέματα εναρμονισμού των συστημάτων
μέσω των υπαρχόντων μηχανισμών και εργαλείων (όπως είναι οι οδηγίες της UN/ECE σχετικά με τις κτηματολογικές μερίδες και τους κωδικούς, και του προγράμματος EULIS). Πρέπει να αναπτυχθούν απλοποιημένες, και φιλικές στον χρήστη υπηρεσίες, ώστε να ικανοποιηθούν οι ανάγκες των χρηστών και να μειωθούν οι ανάγκες για κρατική χρηματοδότηση. Οι διαδικασίες των εγγραφών πρέπει να αυτοματοποιηθούν. Τα συστήματα διοίκησης της γης πρέπει να βελτιωθούν και να συνδεθούν με τις τράπεζες, τα πιστωτικά ιδρύματα, και άλλους πιθανούς πελάτες. Πρέπει να ενδυναμωθεί ο ρόλος του ιδιωτικού τομέα στις διαδικασίες της διοίκησης της γης. Πρέπει να ενεργοποιηθεί η παροχή υπηρεσιών κτηματολογίου μέσω του διαδικτύου, με δυνατότητα πρόσβασης 24 ώρες την ημέρα, 7 ημέρες την εβδομάδα. Πρέπει να διευρυνθεί, να ενδυναμωθεί, και να γίνει πιο συστηματική η συνεργασία των υπηρεσιών κτηματολογίου των χωρών αυτών με τους διεθνείς οργανισμούς, τις επαγγελματικές ομοσπονδίες, τους μη κυβερνητικούς οργανισμούς, τον ιδιωτικό τομέα, και τα πανεπιστήμια. Επιβάλλεται οι εγγραφές των δικαιωμάτων στην γη (αγροτική ή αστική) και τα ακίνητα να διενεργούνται από την ίδια υπηρεσία. Αυτό διασφαλίζει την καλλίτερη πρόσβαση του δημοσίου αλλά και των επιχειρήσεων και των πολιτών στην πληροφορία. Η συγκέντρωση της πληροφορίας σχετικά με τα δικαιώματα και τους περιορισμούς των χρήσεων γης σε έναν φορέα αυξάνει σημαντικά την αποδοτικότητα του συστήματος, και μειώνει τα λειτουργικά κόστη.