Κυπριακή Οικονομία & Κτηματαγορά 2014-2015 Μάρτιος 2014 Η πρόβλεψη είναι δύσκολη, ειδικά όταν πρόκειται για το μέλλον.
ΑΕΠ & Ανεργία Η μείωση του Ακαθάριστου Εγχώριου Προϊόντος (ΑΕΠ) κατά το 2013 ήταν 5,3%, το οποίο συγκρίνεται θετικά με τις αρχικές προβλέψεις για μείωση 8,7%. Οι αναθεωρημένες προβλέψεις αφορούν μικρή μείωση του ΑΕΠ κατά το 2014 και αύξηση 1,1% το 2015. Η ανεργία έφτασε το 17,5% τον Δεκέμβριο του 2013 και αναμένεται να αυξηθεί περαιτέρω κατά το 2014. Ακαθάριστο Εγχώριο Προϊόν (2004-2018) 6.0% 4.0% 2.0% 0.0% -2.0% -4.0% -6.0% -8.0% -10.0% Η αναμενόμενη ανάκαμψη από το 2015 και εντεύθεν προβλέπεται στο 1,0-1,5% ανά έτος, ρυθμός ο οποίος δεν αναμένεται να μειώσει την ανεργία κάτω από το 10% πριν το 2020. Το κρατικό χρέος υπολογίζεται στο 112,0% του ΑΕΠ και αναμένεται ότι θα αυξηθεί περαιτέρω κατά το 2014 και το 2015. Η όποια σταθεροποίηση και ανάπτυξη αναμένεται να υπάρξει, δεν θα είναι αρκετή για να αλλάξει την γενική εικόνα στην οικονομία και στην αγορά εργασίας σύντομα. ΑΕΠ - Κύπρος Πηγή: IMF Ανεργία (2004-2018) 25.0% 20.0% 15.0% 10.0% 5.0% 0.0% Ανεργία - Κύπρος Πηγή: IMF ΑΕΠ - Ευροζώνη Ανεργία - Ευροζώνη 2
Τουρισμός Κατά το 2013: Μείωση αφίξεων τουριστών κατά 2,4% Αύξηση εσόδων κατά 8% Αύξηση αφίξεων από την Ρωσία κατά 28,3% Η κατανομή των τουριστών από την Ρωσία αυξάνεται σε σχέση με τους Άγγλους, οι οποίοι παραμένουν η μεγαλύτερη αγορά. Αφίξεις ανά Μήνα (2012-2013) 400,000 350,000 300,000 250,000 200,000 150,000 100,000 50,000 0 Κατά το 2014 αναμένεται αύξηση των αφίξεων, ειδικά από την Ρωσία (προβλέπεται αύξηση περί το 11%). Η πολιτική των Ανοικτών Αιθέρων (Open Skies) αναμένεται ότι θα αρχίσει να μειώνει την εποχικότητα των τουριστικών αφίξεων και να προσθέσει ένα με δύο μήνες λειτουργίας στα ξενοδοχεία. Πηγή: CYSTAT Αφίξεις 2013 Αφίξεις 2012 Υπάρχει έντονο ενδιαφέρον από ξένους επενδυτές για ξενοδοχεία. Κατά το 2013 έγιναν πωλήσεις δύο ξενοδοχείων στη Λεμεσό (Le Meridien και Amathus). Αν και αναμένεται να υπάρξει αύξηση στις αφίξεις, οι ξενοδόχοι βρίσκονται σε δύσκολη θέση λόγω του ότι αρκετοί είναι υπερδανεισμένοι. Επίσης, δεν έχουν επενδύσει στα ξενοδοχεία τους εδώ και χρόνια με αποτέλεσμα το προϊόν το οποίο προσφέρουν να είναι αρκετά «κουρασμένο» σε σχέση με άλλες αγορές. 3
Χρέος Νοικοκυριών και μη Εξυπηρετούμενα Δάνεια Κατά το 2013 παρατηρείται μία ετήσια μείωση της τάξης του 7,1% στον συνολικό δανεισμό των νοικοκυριών από την αντίστοιχη περσινή περίοδο. Τα πλείστα δάνεια των νοικοκυριών είναι στεγαστικά ( 11,8 δις ) τα οποία αποτελούν 53% του συνόλου του δανεισμού τους Στα 24.1 δις ανέρχονται τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια, 147% του προβλεπόμενου ΑΕΠ για το 2013 Τα περισσότερα μη εξυπηρετούμενα δάνεια παρουσιάζονται στον κατασκευαστικό τομέα και ανέρχονται στα 4.62 δις. Τα μη-εξυπηρετούμενα δάνεια αναλογούν στο 53% στην Τράπεζα Κύπρου και στο 47% στην Ελληνική Τράπεζα. Στον Συνεργατισμό, μέχρι το τρίτο τρίμηνο του 2013, τα μη-εξυπηρετούμενα δάνεια αναλογούσαν στο 47% του χαρτοφυλακίου. Χρέος Νοικοκυριών ('000) 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 Αν και το ποσοστό των μη εξυπηρετούμενων δανείων θα διατηρηθεί στα ίδια επίπεδα, σε συνδυασμό με το γεγονός ότι το χρέος των νοικοκυριών και των επιχειρήσεων είναι από τα πιο ψηλά στην Ευρώπη, η ανάγκη εκποίησης εξασφαλίσεων και περαιτέρω ανακεφαλαιοποίησης των τραπεζών θα είναι αναγκαία - Πηγή: Κεντρική Τράπεζα Καταναλωτικά Στεγαστικά Άλλα 4
Μαρ-10 Μάιος-10 Ιούλ-10 Σεπ-10 Νοέμ-10 Ιαν-11 Μαρ-11 Μάιος-11 Ιούλ-11 Σεπ-11 Νοέμ-11 Ιαν-12 Μαρ-12 Μάιος-12 Ιούλ-12 Σεπ-12 Νοέμ-12 Ιαν-13 Μαρ-13 Μάιος-13 Ιούλ-13 Σεπ-13 Νοέμ-13 Κυπριακή Οικονομία & Κτηματαγορά 2014-2015 Όγκος Συναλλαγών και Τιμές Το 2013, η μεγαλύτερη κινητικότητα τόσο σε συνολικό όγκο όσο και σε αγορές από ξένους παρατηρήθηκε στην επαρχία της Πάφου με 31% (1.164 αγοραπωλητήρια) και 38% (445 αγοραπωλητήρια) αντίστοιχα. Παγκύπρια, 27% των αγοραπωλητήριων εγγράφων (1.017 αγοραπωλητήρια) αφορούσε ξένους αγοραστές. Τα λιγότερα αγοραπωλητήρια έγγραφα (241) κατατέθηκαν στην επαρχία Αμμοχώστου (6% του συνόλου) και το χαμηλότερο ενδιαφέρον εκ μέρους ξένων επενδυτών παρατηρήθηκε στη Λευκωσία (13% του συνόλου, 92 αγοραπωλητήρια). Οι τιμές μειώθηκαν σε όλες τις πόλεις και για όλα τα είδη των ακινήτων. Οι μεγαλύτερες μειώσεις αφορούσαν στα καταστήματα (μείωση 42% σε σχέση με το 2009Q4) και οι μικρότερες στα σπίτια (μείωση 26%). Οι μεγαλύτερες μειώσεις καταγράφηκαν στην Λευκωσία, όπου οι τιμές μειώνονται με γρήγορο ρυθμό μιας και η πρωτεύουσα ήταν η τελευταία που επηρεάστηκε από την κρίση και η οικονομία της βασίζεται σε μεγάλο βαθμό στον τραπεζικό τομέα. Η μείωση στον όγκο συναλλαγών και στις τιμές δεν παρουσιάζει την πλήρη εικόνα, μιας και υπάρχει πενιχρό ενδιαφέρον για αγορά γης (ειδικά χωράφια) και οικοδομές σε δευτερεύουσες περιοχές. Σε αρκετές περιπτώσεις, ειδικά για ακίνητα «μαζικής παραγωγής» οι τιμές είναι κάτω του κατασκευαστικού κόστους, αλλά δεν υπάρχει ενδιαφέρον. Αγοραπωλητήρια Έγγραφα 800 600 400 200 0 Πηγή: Κτηματολόγιο Κύπρου Δείκτης Τιμών RICS 110 100 90 80 70 60 50 Πηγή: RICS Cyprus Ντόπιοι Ξένοι Διαμερίσματα Σπίτια Καταστήματα Αποθηκες Γραφεία 5
Αναμένονται κατά το 2014 Ιδιωτικοποιήσεις ημικρατικών οργανισμών σύμφωνα με τους όρους του μνημονίου, με την αρχή να γίνεται με την Cyta, την ΑΗΚ, και την Αρχή Λιμένων. Αλλαγές στο δημόσιο τομέα συμπεριλαμβανομένων σχεδίων πρόωρης αφυπηρέτησης και μείωση εμποδίων στην κινητικότητα προσωπικού εντός του δημοσίου τομέα. Αύξηση του Φόρου Ακίνητης Περιουσίας με επικαιροποίηση των τιμών του 1980 με τιμές του 2013 (αναμένεται και αναπροσαρμογή των φορολογικών συντελεστών). Τροποποίηση της νομοθεσίας για επίσπευση της διαδικασίας εκποίησης ακινήτων τα οποία εξασφαλίζουν μη εξυπηρετούμενα δάνεια (2,5 χρόνια για την πρώτη κατοικία και 1,5 χρόνια για άλλες ιδιοκτησίες). Αρχή διαδικασίας δημιουργίας καζίνο, με την κυβέρνηση να καταθέτει σχετικό νομοσχέδιο. Παρουσίαση σχεδίου εκμετάλλευσης και αξιοποίησης κρατικής περιουσίας (περιλαμβανομένου ακίνητης περιουσίας) ως το τρίτο τρίμηνο του 2014. Ολοκλήρωση του πολεοδομικού σχεδιασμού και των κανονισμών που θα καθορίζουν την δυνατότητα ανάπτυξης εντός των Βρετανικών Βάσεων. Δημιουργία μονάδων διαχείρισης μη εξυπηρετούμενων δανείων και ακινήτων σε όλες τις τράπεζες και τα συνεργατικά. Επαναξιολόγηση του τρόπου φορολογίας των ακινήτων και ορθολογισμός του, έτσι ώστε να αυξηθούν τα εισοδήματα του κράτους και η φορολογία να επιβάλλεται επί της ιδιοκτησίας και όχι στη συναλλαγή. Ο ορθολογισμός των διαδικασιών και η ελεύθερη ανταλλαγή πληροφοριών μεταξύ κυβερνητικών τμημάτων και χρηματοπιστωτικών ιδρυμάτων θα αυξήσει την πίεση στους δανειολήπτες και θα επιτρέψει την καλύτερη λειτουργία του χρηματοπιστωτικού συστήματος σε σχέση με τη διαχείριση των πολλαπλών προβλημάτων του. 6
Σκέψεις και Προβλέψεις Η μικρότερη από την αναμενόμενη μείωση του ΑΕΠ έμμεσα καλύπτει την άνιση κατανομή των επιπτώσεων της κρίσης. Η ψαλίδα μεταξύ πλούσιων και φτωχών έχει μεγαλώσει και έχει αυξηθεί η ένταση μεταξύ ντόπιων και ξένων στην αγορά εργασίας. Η ανεργία θα αρχίσει να μειώνεται ή να συγκρατείται. Αυτό δεν θα είναι αποτέλεσμα της σταθεροποίησης της οικονομίας, αλλά των σχεδίων/ κινήτρων της κυβέρνησης και της αύξησης της εργασίας μερικής απασχόλησης. Η αύξηση στην προσφορά ακινήτων, ειδικά εξοχικών μονάδων και εμπορικών και οικιστικών ακινήτων για ενοικίαση, σε σχέση με την μειωμένη ζήτηση λόγω της μείωσης της αγοραστικής δυνατότητας θα επιβραδύνουν τη γρήγορη ανάκαμψη της αγοράς. Παρά την σταθεροποίηση και μικρή ανάκαμψη της οικονομίας τα επόμενα χρόνια, προβλέπεται περαιτέρω μείωση στις τιμές των ακινήτων, ειδικά της γης. Θα μεγαλώσει περαιτέρω η ψαλίδα μεταξύ των ζητούμενων αξιών, των εκτιμήσεων και των τιμών συναλλαγής, αφού η έλλειψη συναλλαγών αυξάνει και το ποσοστό απόκλισης. Προβλέψεις 2014 & 2015 Οικιστικά Οικόπεδα (-) 17% Εμπορικά Οικόπεδα (-) 32% Γραφεία Κατ Α (-) 16% Κατ Β (-) 23% Διαμερίσματα Κέντρο (-) 13% Δευτερεύοντες περιοχές (-) 16% Τουριστικές περιοχές (-) 12% Καταστήματα Κέντρο (-) 17% Δευτερεύοντες περιοχές (-) 19% Τουριστικές περιοχές (-) 7% Χωράφια (-) 28% Πηγή: Leaf Research Σημείωση: Προβλέψεις σε σχέση με το 2013 Βραχυπρόθεσμα, η μεγαλύτερη πρόκληση θα είναι η δυνατότητα ανάπτυξης εντός των Βρετανικών Βάσεων, αφού αυξάνει σημαντικά την προσφορά γης σε Λάρνακα και Λεμεσό. Μεσοπρόθεσμα, υπάρχει το θέμα των εκποιήσεων από τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα, ενώ μακροπρόθεσμα τίθενται πολλαπλά ζητήματα πολιτικής λόγω των αλόγιστων κινήτρων που έχουν δοθεί για ανάπτυξη. 7
Εταιρικό Προφίλ Η Leaf Research είναι συμβουλευτική εταιρεία, που παρέχει έρευνες αγοράς ακινήτων, στρατηγικές συμβουλευτικές υπηρεσίες, εκτιμήσεις και χρηματοοικονομικά μοντέλα. Αναλαμβάνει εκτιμήσεις, μελέτες σκοπιμότητας, ανάλυση ανταγωνιστικότητας και δημιουργία επιχειρηματικών σχεδίων για οικιστική και εμπορική ακίνητη περιουσία, και ειδικεύεται στις εναλλακτικές μορφές ακίνητης περιουσίας, όπως ξενοδοχεία & αναψυχή, υγεία, εκπαίδευση και τις ανανεώσιμες πηγές ενέργειας. Η Leaf Research ετοιμάζει εκθέσεις που βάζουν τα θεμέλια των οικονομικών αποφάσεων για τράπεζες, εταιρείες ακινήτων, κατασκευαστές, επενδυτές και διαχειριστές κεφαλαίων. Παύλος Λοϊζου MRICS Διευθύνων Σύμβουλος Για περισσότερες πληροφορίες επικοινωνήστε μαζί μας: T +357 22 250 554 Φ +357 22 250 583 E pavlos.loizou@leafresearch.com W www.leafresearch.com Δ Γραφείο 31Α Χυτρών 30 1075 Λευκωσία Κύπρος 2014 Copyright by LEAF Research