Ημερίδα 2014 Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝ.Φ.Ι.Α.)
Τρόπος προσδιορισµού φόρου στα ακίνητα Ο προσδιορισµός του φόρου θα γίνει µε βάση τις δηλώσεις Ε9 των προηγούµενων ετών. Ο φορολογούµενος δεν χρειάζεται να κάνει απολύτως τίποτα. Προληπτικά να ελέγξει αν η ακίνητη περιουσία που έχει απεικονίζεται σωστά στο ηλεκτρονικό αρχείο του υπουργείου είτε από τις δηλώσεις Ε9 είτε από το εκκαθαριστικό σηµείωµα του ΦΑΠ.
Τρόπος προσδιορισµού φόρου στα ακίνητα (συνέχεια) Σε περίπτωση λάθους Ε9 γίνεται τροποποιητική µε το ανάλογο πρόστιµο. Οποιεσδήποτε τροποποιήσεις στην περιουσιακή κατάσταση από 1/1/2014 πρέπει να δηλωθούν υποχρεωτικά εντός 30 ηµερών από την µεταβολή (αγορά, πώληση, δωρεά κλπ).
Ποιά ακίνητα φορολογούνται Αυτά που έχουµε στην κατοχή µας την 1-1 κάθε έτους µε πρώτη εφαρµογή την 1-1-2014 Αφορά όλα τα ακίνητα ανεξάρτητα αν πρόκειται για κτίσµατα (σπίτια, καταστήµατα κλπ) ή για εδαφικές επιφάνειες (οικόπεδα, χωράφια, βοσκοτόπια κλπ) εντός και εκτός σχεδίου. Φορολογούνται όλοι οι ιδιοκτήτες, φυσικά ή νοµικά πρόσωπα, που έχουν δικαιώµατα επι των ακινήτων όπως πλήρη κυριότητα, επικαρπία, ψιλή κυριότητα, δικαίωµα οίκησης κλπ. Επιπλέον φορολογείται η αποκλειστική χρήση θέσης στάθµευσης, οι βοηθητικοί χώροι (αποθήκες κλπ) και πισίνες.
Ποιοι φόροι πληρώνονται Κύριος φόρος που θα υπολογίζεται για όλα τα δικαιώµατα σε ακίνητα. Συµπληρωµατικός φόρος που θα υπολογίζεται µόνο για µερικά δικαιώµατα σε ακίνητα.
Τι γίνεται σε περίπτωση πώλησης Ο νέος φόρος υπολογίζεται ολόκληρος σε αυτόν που έχει στην κατοχή του το ακίνητο την 1 η Ιανουαρίου κάθε έτους.
Παράδειγµα 1 Παραδείγµατα πώλησης Ιδιοκτήτης έχει ένα διαµέρισµα στην κατοχή του το 2013 και το πουλάει 12 Μαρτίου 2014. Ο πωλητής επειδή το είχε στην κατοχή του την 1 η Ιανουαρίου 2014 θα πληρώσει ολόκληρο το φόρο για το 2014. Ο αγοραστής δεν θα πληρώσει φόρο για το 2014 αλλά για το 2015 αν το έχει στην κατοχή του την 1-1-2015. Αν ο αγοραστής το είχε πουλήσει τον Νοέµβριο του 2014 δεν θα πληρώσει φόρο για τους µήνες που το είχε στην κατοχή του.
Παράδειγµα 2 Ο Α έχει στην κατοχή του ένα ακίνητο την 1-1-2014. Στις 15-1-2014 το πουλάει στον Β. Στις 20-8-2014 ο Β το πουλάει στον Γ. Στις 27-12-14 ο Γ το πουλάει στον. Στις 15-3-2015 ο πουλάει το ακίνητο στον Ε που µετά το έχει στην κατοχή του και δεν το πουλάει άλλο. Κύριο φόρο για το ακίνητο θα πληρώσει ο Α που το έχει την 1-1-2014, ο που το έχει την 1-1-2015 και ο Ε που το έχει την 1-1-2016, 1-1-2017 κλπ. Ο Β και ο Γ δεν θα πληρώσουν κάποιο φόρο γιατί δεν το είχαν στην κατοχή τους την 1-1 κάποιου έτους.
Πληρωµή φόρου σε πλήρη κυριότητα Σε πλήρη κυριότητα ο ιδιοκτήτης πληρώνει το 100% του φόρου. Σε συνιδιοκτησία µε πλήρη κυριότητα η πληρωµή του φόρου γίνεται ανάλογα µε το ποσοστό Παράδειγµα Ακίνητο που ανήκει 100% κατά πλήρη κυριότητα σε έναν ιδιοκτήτη και οφείλεται φόρος ύψους 2000 ευρώ θα πληρωθεί αποκλειστικά από τον ιδιοκτήτη. Αν το ακίνητο το είχαν κατά πλήρη κυριότητα από 50% δύο άτοµα τότε καθένας θα πλήρωνε το µισό του φόρου δλδ από 1000 ευρώ.
Πληρωµή φόρου σε ψιλή κυριότητα - επικαρπία Όταν σε ένα ακίνητο άλλος έχει την επικαρπία και άλλος την ψιλή κυριότητα, φόρο θα πληρώσουν επιµεριστικά τόσο ο επικαρπωτής όσο και ο ψιλός κύριος.
ιακρίνονται δύο περιπτώσεις : 1. Όταν ο επικαρπωτής είναι φυσικό πρόσωπο ο φόρος υπολογίζεται ως ένα ποσοστό επι της πλήρους κυριότητας ανάλογα µε την ηλικία του επικαρπωτή και µε βάση τον παρακάτω πίνακα (επικαρπία αορίστου χρόνου). 2. Όταν ο επικαρπωτής είναι µη φυσικό πρόσωπο ο φόρος υπολογίζεται στο 1/20 της αξίας της πλήρους κυριότητας για κάθε χρόνο διάρκειας.
Ηλικία επικαρπωτή Ποσοστό επικαρπωτή Ποσοστό ψιλού κύριου Μέχρι 20 χρονών 8/10 της αξίας 2/10 της αξίας Υπερβαίνει τα 20 7/10 της αξίας 3/10 της αξίας Υπερβαίνει τα 30 6/10 της αξίας 4/10 της αξίας Υπερβαίνει τα 40 5/10 της αξίας 5/10 της αξίας Υπερβαίνει τα 50 4/10 της αξίας 6/10 της αξίας Υπερβαίνει τα 60 3/10 της αξίας 7/10 της αξίας Υπερβαίνει τα 70 2/10 της αξίας 8/10 της αξίας Υπερβαίνει τα 80 1/10 της αξίας 9/10 της αξίας
Παράδειγµα Σε ένα ακίνητο το πρόσωπο Α που είναι 55 χρόνων έχει την επικαρπία και το πρόσωπο Β έχει την ψιλή κυριότητα. Ο κύριος φόρος που πρέπει να πληρωθεί για το ακίνητο είναι 1000 ευρώ. Με βάση τα οριζόµενα στον νόµο από τον κύριο φόρο που αναλογεί στο ακίνητο τα 4/10 είναι υποχρεωµένος να τα πληρώσει ο επικαρπωτής και τα 6/10 ο ψιλός κύριος. Εποµένως θα πληρώσει τα 400 ευρώ ο επικαρπωτής και τα 600 ευρώ ο ψιλός κύριος.
Απαλλαγές από το φόρο Απαλλάσσονται από τον φόρο : Ακίνητα του δηµοσίου Ακίνητα που ανήκουν στις Μονές του Αγίου Όρους ανεξάρτητα αν αυτά βρίσκονται εντός ή εκτός του Αγίου Όρους. Τα ΝΠ και τα ΝΠΙ µη κερδοσκοπικού χαρακτήρα που έχουν ακίνητα και τα ιδιοχρησιµοποιούν µε κοινωφελή σκοπό, εκπαιδευτικό, πολιτιστικό, αθλητικό, θρησκευτικό, φιλανθρωπικό. Ακίνητα για τα οποία υπάρχει απαγόρευση χρήσης όπως για λόγους προστασίας αρχαίων µνηµείων, δέσµευση για ανασκαφές κλπ.
Υπολογισµός κύριου φόρου Ο κύριος φόρος υπολογίζεται αν πολλαπλασιαστεί η επιφάνεια του κτίσµατος επι τον βασικό φόρο, επί τον συντελεστή παλαιότητας του κτίσµατος, επί τον συντελεστή ορόφου ή µονοκατοικίας, επί τον συντελεστή πρόσοψης, επί τον συντελεστή βοηθητικών χώρων και επί του συντελεστή ηµιτελούς κτίσµατος (όπου εφαρµόζονται). Παραδείγµα 1 Φορολογούµενος έχει διαµέρισµα 12 ετών στον δεύτερο όροφο, µε µια πρόσοψη, επιφάνειας 80 τ.µ., σε περιοχή όπου η τιµή ζώνης είναι 1100 ευρώ το τετραγωνικό. Ο κύριος φόρος είναι: 80 Χ 3,70 Χ 1,15 Χ 1,01 Χ 1,01 = 347,24 ευρώ φόρος περίπου 4,34/τετραγωνικό Παράδειγµα 2 Φορολογούµενος έχει µονοκατοικία 15 ετών, µε µια πρόσοψη, επιφάνειας 160 τ.µ. σε περιοχή όπου η τιµή ζώνης είναι 1600 ευρώ. Ο κύριος φόρος είναι : 160 Χ 4,50 Χ 1,10 Χ 1,02 Χ 1,01 = 815,92 ευρώ φόρος 5,10/τετραγωνικό
Παράδειγµα 3 Φορολογούµενος έχει διαµέρισµα 8 ετών, στον τέταρτο όροφο, µε µια πρόσοψη, επιφάνειας 120 τ.µ. σε περιοχή όπου η τιµή ζώνης είναι 1700 ευρώ. Έχει και µια µονοκατοικία στην επαρχία 35 ετών, επιφάνειας 70 τ.µ., µε µια πρόσοψη, σε περιοχή όπου η τιµή ζώνης είναι 600 ευρώ. Ο κύριος φόρος είναι : 120 Χ 4,50 Χ 1,20 Χ 1,02 Χ 1,01 = 667,57 ευρώ για το σπίτι στην πόλη 70 Χ 2,80 Χ 1,00 Χ 1,02 Χ 1,01 = 201,92 ευρώ για το σπίτι στην επαρχία Σύνολο φόρου : 667,57 + 201,92 = 869,49 ευρώ
Υπολογισµός συµπληρωµατικού φόρου σε φυσικά πρόσωπα Υπολογίζεται συµπληρωµατικός φόρος όταν τα φυσικά πρόσωπα έχουν στην κατοχή τους συνολική αξία ακινήτων άνω των 300000 ευρώ. Μέχρι 300000 ευρώ ο συντελεστής είναι µηδενικός και δεν πληρώνεται φόρος. Το αφορολόγητο εφαρµόζεται για κάθε ένα φυσικό πρόσωπο και όχι για την οικογένεια. Για το ζευγάρι το ποσό που δεν πληρώνεται φόρος είναι 600000 ευρώ. Στην συνολική αξία των ακινήτων για την επιβολή του συµπληρωµατικού φόρου δεν συνυπολογίζεται η αξία των εκτός σχεδίου αγροτεµαχίων.
Κλίµακα συµπληρωµατικού φόρου Κλιμάκιο Συντελεστής 0,01-300000 0,0% 300000,01-400000 0,1% 400000,01-500000 0,2% 500000,01-600000 0,3% 600000,01-700000 0,6% 700000,01-800000 0,7% 800000,01-900000 0,8% 900000,01-1000000 0,9% Υπερβάλλον 1,0%
Υπολογισµός συµπληρωµατικού φόρου σε νοµικά πρόσωπα Επιβάλλεται σε όλα τα νοµικά πρόσωπα που έχουν στην κατοχή τους ακίνητα µε ποσοστό 0,5% επί της συνολικής αξίας των ακινήτων Απαλλάσσονται από τον συµπληρωµατικό φόρο όλα τα ακίνητα των νοµικών προσώπων όταν αυτά ιδιοχρησιµοποιούνται για την παραγωγή ή την άσκηση κάθε είδους επιχειρηµατικής δραστηριότητας, ανεξάρτητα από το αντικείµενο εργασιών της.
Έκπτωση σε φυσικά πρόσωπα Έκπτωση από το φόρο ακινήτων κατά 50% παρέχεται στην περίπτωση που συντρέχουν σωρευτικά οι εξής προϋποθέσεις : 1. Οικογενειακό εισόδηµα µικρότερο των 9000 ευρώ 2. Σύνολο επιφάνειας των κτισµάτων όλης της οικογένειας µικρότερο των 150 τ.µ. 3. Όλα τα πρόσωπα της οικογένειας να µην έχουν ληξιπρόθεσµες οφειλές
Έκπτωση σε φυσικά πρόσωπα (συνέχεια) Έκπτωση από το φόρο ακινήτων κατά 100% παρέχεται στην περίπτωση που συντρέχουν σωρευτικά οι εξής προϋποθέσεις : 1. Οικογενειακό εισόδηµα µικρότερο των 12000 ευρώ 2. Σύνολο επιφάνειας κτισµάτων όλης της οικογένειας µικρότερο των 150 τ.µ. 3. Όλα τα πρόσωπα της οικογένειας να µην έχουν ληξιπρόθεσµες οφειλές 4. Ο αριθµός των εξαρτώµενων παιδιών να είναι από 3 και πάνω ή αν κάποιο από τα παιδιά έχει αναπηρία 80% και πάνω
Αναστολή πληρωµής σε νοµικά πρόσωπα Για να δοθεί αναστολή πληρωµής του φόρου ακινήτων σε νοµικό πρόσωπο θα πρέπει να υπάρχουν σωρευτικά οι εξής προϋποθέσεις: 1. Ο συνολικός κύκλος εργασιών κατά το προηγούµενο έτος να µην ξεπερνάει το δεκαπλάσιο του συνολικού φόρου. 2. Ο συνολικός κύκλος εργασιών να έχει παρουσιάσει µείωση πάνω από 30%. 3. Το νοµικό πρόσωπο να µην έχει ληξιπρόθεσµες οφειλές.
Πιστοποιητικό ΕΝ.Φ.Ι.Α. Ορίζεται ρητά στον νόµο ότι είναι άκυρο το συµβόλαιο µε το οποίο µεταβιβάζεται ένα ακίνητο όταν δεν επισυνάπτεται πιστοποιητικό ΕΝ.Φ.Ι.Α. που να φαίνεται ότι α) το συγκεκριµένο ακίνητο έχει περιληφθεί στην δήλωση του Ενιαίου Φόρου Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ), β) έχει πληρωθεί ο φόρος για το συγκεκριµένο ακίνητο γ) έχουν πληρωθεί όλες οι ληξιπρόθεσµες δόσεις για όλα τα ακίνητα του ιδιοκτήτη, για τα πέντε προηγούµενα έτη. Στα νοµικά πρόσωπα το πιστοποιητικό χορηγείται χειρόγραφα ενώ στα φυσικά πρόσωπα ηλεκτρονικά µέσω της σελίδας του υπουργείου Οικονοµικών www.taxisnet.gr
Φόρος µεταβίβασης Ο φόρος µεταβίβασης ακινήτων µέχρι 31-12-2013 ήταν 8% για φορολογητέα αξία ακινήτου µέχρι τις 20000 ευρώ και 10% για τη φορολογητέα αξία του ακινήτου πάνω από τις 20000 ευρώ. Με το άρθρο 11 του νέου νόµου για µεταβιβάσεις ακινήτων από την 1-1-2014 και µετά ο φόρος µεταβίβασης γίνεται 3% στη φορολογητέα αξία του ακινήτου. Ο φόρος µεταβίβασης 3% δεν αφορά δωρεές, γονικές παροχές και κληρονοµιές.
Ευχαριστώ θερμά για την παρουσία σας! Πρεβεζιάνος Γεώργιος