Eπιμέλεια Eυάγγελος Π. Δημητριάδης Γρηγόρης Καυκαλάς Κυριακή Τσουκαλά ΑΝΑΤΥΠO UNIVERSITY STUDIO PRESS. Eκδόσεις Eπιστημονικών Bιβλίων και Περιοδικών

Eπιμέλεια Eυάγγελος Π. Δημητριάδης Γρηγόρης Καυκαλάς Κυριακή Τσουκαλά ΑΝΑΤΥΠO UNIVERSITY STUDIO PRESS Eκδόσεις Eπιστημονικών Bιβλίων και Περιοδικών ΘΕΣΣΑΛOΝΙΚΗ 2010

Χωρικο-οικονομικοί παράγοντες του πολεοδομικού προγραμματισμού: Το Επιχειρηματικό Πάρκο στους Λαχανόκηπους Θεσσαλονίκης * Π. Ασήμος, Ν. Βαρσακέλης, Ε.Π. Δημητριάδης, Δ.Π. Δρακούλης, Γ. Πισσούριος και Π. Σταθακόπουλος** Εισαγωγικά Αντικείμενο της δημοσίευσης είναι η διερεύνησημεθοδολογία του πολεοδομικού προγραμματισμούσχεδιασμού για τη βέλτιστη αξιοποίηση της περιοχής Λαχανόκηπων Θεσσαλονίκης (Σταθακόπουλος κ.ά. 2007-08). Ειδικότερα, το ενδιαφέρον εντοπίζεται σε δύο άξονες: (1) Στη σύνδεση των χωρικών και οικονομικών παραγόντων του προγραμματισμού και (2) στη διερεύνηση της χωρικής εφαρμογής και υλοποίησης του σχεδιασμού. Η επιλογή για παρουσίαση των δύο αυτών αξόνων υποστηρίζεται, καθώς δεν συνηθίζεται στην ελληνική πολεοδομική πρακτική η σύγκλιση συγγενών επιστημών, ούτε και απαιτείται από τη σχετική νομοθεσία. Σύμφωνα με τον Α.-Φ. Λαγόπουλο (2007), η πολεοδομία είναι μία σφαιρική, συνθετική και πολυσυλλεκτική οπτική, όπου πολλά αναλυτικά επιστημονικά πεδία προσφέρουν ως πλαίσιο στη διατύπωση μίας πολεοδομικής πρότασης. Η πολυεπίπεδη αυτή προσέγγιση που αφορά τόσο στο στάδιο της πολεοδομικής ανάλυσης, όσο και σε αυτό των προτάσεων, αποτελεί εδώ και δεκαετίες τον σταθερό προσανατολισμό της πολεοδομικής πρακτικής και καθιερώθηκε ως καθολικός προγραμματισμός (comprehensive planning). Βέβαια, ο καθολικός προγραμματισμός απαιτεί τη συνεργασία διαφόρων επιστημονικών ειδικοτήτων και, μάλιστα, πάνω σε συγκεκριμένους στόχους και με όσο το δυνατόν εκτενέστερη χρήση ενός κοινού «επιστημονικού» λεξιλογίου. Διαφορετικά υπάρχει ο κίνδυνος να καταλήξει σε ένα σύνολο από ανεξάρτητες τομεακές μελέτες, που θα προέρχονται από μια σειρά παράλληλων επιστημονικών κλάδων. Στην περίπτωση της επέμβασης στους Λαχανόκηπους, οι κοινοί στόχοι επέμβασης αντικατοπτρίζονται στα εναλλακτικά σενάρια επέμβασης, τα οποία αναλύθηκαν τόσο από πολεοδομική, όσο και από οικονομική άποψη, προκειμένου να επιλεχθεί το επικρατέστερο. Όσον αφορά στο κοινό λεξιλόγιο που διασφαλίζει την απρόσκοπτη διεπιστημονική επικοινωνία, αυτό βρέθηκε στους τετραψήφιους * Εργαστήριο Πολεοδομικού και Περιβαλλοντικού Σχεδιασμού, Τομέας Πολεοδομίας, Χωροταξίας και Περιφερειακής Ανάπτυξης, Τμήμα Αρχιτεκτόνων, Πολυτεχνική Σχολή, Αριστοτέλειο Πανεπιστήμιο Θεσσαλονίκης. ** Πάνος Ασήμος, Αρχιτέκτων-Πολεοδόμος Α.Π.Θ., Υπ. Δρ. Α.Π.Θ., Νίκος Βαρσακέλης, Αν. καθηγητής Α.Π.Θ., Εργαστήριο Οικονομικής Ανάλυσης και Πολιτικής, Τμήμα Οικονομικών Επιστημών Α.Π.Θ., Ευάγγελος Π. Δημητριάδης, Καθηγητής Πολεοδομίας Τμήματος Αρχιτεκτόνων Μηχανικών Α.Π.Θ., Δημήτρης Π. Δρακούλης, Δρ. Αρχιτέκτων-Πολεοδόμος Α.Π.Θ., Γιάννης Πισσούριος, Αρχιτέκτων Μηχανικός και Γεωγράφος-Χαρτογράφος Α.Π.Θ., Υπ. Δρ. Α.Π.Θ. και Πάνος Σταθακόπουλος, Καθηγητής Πολεοδομίας Τμήματος Αρχιτεκτόνων Μηχανικών Α.Π.Θ.

178 Πόλεως λόγος Τιμητικός τόμος για τον καθηγητή Αλέξανδρο-Φ. Λαγόπουλο κωδικούς οικονομικής δραστηριότητας της Ε.Σ.Υ.Ε. (Σ.ΤΑ.Κ.Ο.Δ. 2003), οι οποίοι με τη σειρά τους επέτρεψαν τη μεταγλώττιση των πολεοδομικών κατηγοριών σε κλάδους οικονομικής δραστηριότητας, καθώς και το αντίστροφο (βλ. σχ. Λαγόπουλος 2007). Η τυπική μεθοδολογία πολεοδομικής επέμβασης βασίζεται στην κυκλική εναλλαγή τεσσάρων διακριτών σταδίων: (1) Περιγραφή και ανάλυση του προβλήματος, (2) διαμόρφωση εναλλακτικών σεναρίων, (3) αξιολόγηση και επιλογή του καταλληλότερου σεναρίου επέμβασης και, τέλος, (4) εφαρμογή και παρακολούθηση των επιπτώσεών του (βλ. σχετικά Λαγόπουλος 1977 Αραβαντινός 1997: 56-60). Ο δεύτερος άξονας της παρούσας εργασίας σχετίζεται με το τέταρτο βήμα του προγραμματισμού και ειδικότερα με την εφαρμογή του που αποτελεί διαχρονικά για τους πολεοδόμους ένα ακανθώδες ζήτημα (Faludi 1973: 278). Αυτό οφείλεται στη σύγκλιση τεχνικών γνώσεων διαφορετικών γνωστικών πεδίων, που κυμαίνονται από την ειδικότητα του πολιτικού μηχανικού (χρονοδιαγράμματα έργων υποδομής), την ειδικότητα του οικονομολόγου (τρόποι χρηματοδότησης) ώς και την ειδικότητα του νομικού (προσδιορισμός νομικών και γραφειοκρατικών διαδικασιών). Με βάση την παραπάνω προβληματική, στην παρούσα εργασία θα παρουσιαστεί και η μελέτη ενός οργανογράμματος δράσεων για την επέμβαση στους Λαχανόκηπους, με το οποίο αναλύονται οι επιμέρους νομικές, οικονομικές, γραφειοκρατικές και τεχνικές δράσεις που οφείλουν να εκτελεσθούν για την πλήρη ολοκλήρωση του προτεινόμενου σχεδιασμού. Η αναπτυξιακή προοπτική της Θεσσαλονίκης και η περιοχή των Λαχανόκηπων Ο προσδοκώμενος ρόλος της Θεσσαλονίκης σε εθνικό και διεθνές επίπεδο Η μελλοντική οικονομική ανάπτυξη της Θεσσαλονίκης αποτυπώνεται σε τέσσερα σενάρια της μελέτης «Στρατηγικό Σχέδιο Βιώσιμης Ανάπτυξης της ευρύτερης περιοχής της Θεσσαλονίκης, 2001-2010 Σχέδιο Δράσης» (Λαγόπουλος 2005: 6 Ζέικου 2005: 111-118), που είναι τα ακόλουθα: 1. Πόλος συνοχής και ανάπτυξης στη Β. Ελλάδα. 2. Κεντρικός ρόλος της πόλης στη ΝΑ Ευρώπη ως κέντρο οικονομικής επιρροής. 3. Καινοτομικός κόμβος του ευρωπαϊκού δικτύου αστικών κέντρων και κέντρο εξειδικευμένων υπηρεσιών (ερευνητικών, πολιτισμού κτλ.). 4. Η Θεσσαλονίκη υφίσταται μία πληθυσμιακή έκρηξη που σχετίζεται με τις πολιτικές εξελίξεις στα Βαλκάνια και μετατρέπεται σε μητροπολιτικό κέντρο με πολυπολιτισμικό χαρακτήρα. Παρατηρούμε ότι το 1 ο σενάριο είναι συντηρητικό, επιφυλάσσοντας στην πόλη την παγίωση του σημερινού της ρόλου ως σημαντικού πόλου εντός των εθνικών συνόρων, ενώ το 4 ο σενάριο προϋποθέτει οριακές καταστάσεις σχετικά με την πολιτική εξέλιξη των Βαλκανίων και φαίνεται να είναι μη ρεαλιστικό. Από τα υπόλοιπα σενάρια, το 2 ο στρέφεται στον ιστορικό ευρύτερο γεωγραφικό χώρο της πόλης (βλ. παλαιότερο σλόγκαν: Θεσσαλονίκη, Μητρόπολη των Βαλκανίων) και το 3 ο στρέφεται προς τον σύγχρονο οικονομικό και πολιτικό χώρο της ενωμένης Ευρώπης και στηρίζει την οικονομία της πόλης στην «καινοτομία». Ανάλογο σενάριο φαίνεται να υιοθετεί και ο Δήμος Θεσσαλονίκης (Παπαγεωργόπουλος 2005: 105-109). Σημαντικό είναι το γεγονός ότι τα δύο τελευταία σενάρια είναι εφικτά και επιθυμητά, ενώ σκιαγραφούν τον καθοριστικό ρόλο του τριτογενούς τομέα, είτε με επίκεντρο την οικονομική μεγέθυνση (2 ο σενάριο), είτε με έμφαση στην καινοτομία (3 ο σενάριο). Η χωρολειτουργική διάρθρωση του Π.Σ.Θ. Στα αμέσως προηγούμενα προσδιορίστηκε η επιθυμητή θέση της Θεσσαλονίκης σε ευρωπαϊκό επίπεδο και εντοπίστηκε γι αυτήν ο κομβικός ρόλος του τριτογενούς τομέα και ειδικά των καινοτόμων δραστηριοτήτων. Παράλληλα, και ο Δήμος Θεσσαλονίκης για την αναπτυξιακή προοπτική της πόλης βλ. σχετικά: «Αναπτυξιακή Στρατηγική του Δήμου Θεσσαλονίκης» (Δήμος Θεσσαλονίκης 2005) δέχεται την ανάγκη ενίσχυσης της πόλης με νέες καινοτόμες εγκαταστάσεις διεθνούς ακτινοβολίας, ώστε να ανταγωνιστεί πόλεις στην περιοχή των Βαλκανίων, όπως

Χωρικο-οικονομικοί παράγοντες του πολεοδομικού προγραμματισμού 179 είναι η Κωνσταντινούπολη, το Βουκουρέστι και η Σόφια. Η Θεσσαλονίκη πρέπει να προσανατολιστεί στις ακόλουθες κύριες κατευθύνσεις: 1. Την ενίσχυση της αστικής παραγωγικής βάσης με τη δημιουργία νέων καινοτόμων υποδομών για τη στήριξη του επιχειρηματικού τομέα σε συνδυασμό με υψηλής ποιότητας τεχνολογικό και επιστημονικό περιβάλλον, αλλά και αντίστοιχης ποιότητας υπηρεσίες εμπορίου, αναψυχής και υγείας και 2. την αναβάθμιση της αστικής διαβίωσης, με την εξυγίανση υποβαθμισμένων αστικών περιοχών, μέσω παρεμβάσεων ανάπλασης, ώστε να δημιουργηθεί κατάλληλο και υψηλής ποιότητας αστικό περιβάλλον με ικανοποιητικούς ελεύθερους χώρους και άνετες συνθήκες κυκλοφορίας και στάθμευσης (Παπαγεωργόπουλος 2005: 105-109). Η χωρική κατανομή των παραπάνω δράσεων μπορεί να υπακούσει από άποψη πολιτικής απόφασης σε δυο διαμετρικά αντίθετες χωρικές θέσεις που αφορούν στη ΝΑ ή ΒΔ Θεσσαλονίκη αντίστοιχα, μια και η κεντρική περιοχή της είναι πλήρως κορεσμένη. Στα ΝΑ διαπιστώνεται, αφ ενός η διαθεσιμότητα αξιοποιήσιμων εκτάσεων του ευρύτερου δημόσιου τομέα (π.χ., στρατιωτικό αεροδρόμιο Σέδες, Αγρόκτημα Α.Π.Θ., έκταση Πατριαρχείου και Ε.Ρ.Τ.), και, αφετέρου, ήδη εγκατεστημένες εγκαταστάσεις του τριτογενούς τομέα 1, η ύπαρξη των οποίων μπορεί να εξασφαλίσει πολλαπλασιαστικά οφέλη στις μελλοντικές δράσεις (βλ. Εικ. 1). Αντίθετα, στα ΒΔ παρατηρείται ότι οι μόνοι ελεύθεροι χώροι είναι οι σημαντικές αδόμητες εκτάσεις που υπάρχουν στους Λαχανόκηπους και τα στρατόπεδα (π.χ., Καρατάσιου και Παύλου Μελά), οι οποίες εμφανίζουν σύνθετο ιδιοκτησιακό καθεστώς. Στο τμήμα αυτό της πόλης καταγράφεται μεγάλη συγκέντρωση βιομηχανικών μονάδων (π.χ., ΒΙ.ΠΕ. Σίνδου) και μικρότερη ανάπτυξη τριτογενούς τομέα, με έμφαση στο εμπόριο και την αναψυχή και περιορισμένη ανάπτυξη γραφειακών χώρων. Η άνιση κατανομή των τριτογενών χρήσεων μεταξύ βορειοδυτικής και νοτιοανατολικής Θεσσαλονίκης αποτελεί έναυσμα για τη χωροθέτηση μιας εγκατάστασης υπερτοπικής εμβέλειας στο ΒΔ τμήμα της πόλης. Οι Λαχανόκηποι αποτελούν τον μοναδικό θύλακα με διαθέσιμο απόθεμα γης, προκειμένου να επιτευχθεί η ισόρροπη ανάπτυξη της πόλης, με οφέλη σε πολεοδομικό, κοινωνικό, περιβαλλοντικό και κυκλοφοριακό επίπεδο. Άρα, είναι προφανές πως η πολιτική απόφαση θα πρέπει να συγκλίνει προς τη δεύτερη επιλογή χωροθέτησης, δηλαδή προς τη βορειοδυτική Θεσσαλονίκη. Πρόσφατες πολεοδομικές προτάσεις για την περιοχή των Λαχανοκήπων Η περιοχή των Λαχανοκήπων έχει σχολιαστεί από το σύνολο των πολεοδομικών μελετών της τελευταίας 15ετίας, όσον αφορά στη μελλοντική επιθυμητή φυσιογνωμία της. Η μελέτη «Στρατηγικές Επιλογές Ανάπτυξης της Θεσσαλονίκης» (Καυκαλάς κ.ά. 1993) προτείνει την αξιοποίηση της περιοχής ως πόλου τριτογενών δραστηριοτήτων, ώστε να υποδεχθεί σημαντικές επιχειρήσεις, καθώς και άλλες χρήσεις ακτινοβολίας επιπέδου πόλης (εμπορικό κέντρο, αναψυχή, πολιτισμός και πράσινο). Ταυτόχρονα προτείνεται η ριζική πολεοδομική ανάπλαση της περιοχής με στόχο μια νέα μορφολογική εικόνα της πόλης, με υψηλή αισθητική και έντονο συμβολισμό, που να σηματοδοτεί την «Επιχειρηματική Θεσσαλονίκη». Ο τριτογενής πόλος χωροθετείται παρόμοια και στη μελέτη «Η Θεσσαλονίκη στον 21ο αιώνα» (Παπαμίχος κ.ά. 1995). Παράλληλα και στη Μελέτη των Ζωνών Οικιστικού Ελέγχου (Αδαμογιάννης κ.ά. 2002) οι Λαχανόκηποι λειτουργούν ως υποδοχέας δραστηριοτήτων του τριτογενούς τομέα (π.χ., έδρες επιχειρήσεων, γραφεία, ξενοδοχεία) που δεν έχουν δυνατότητες χωροθέτησης στον αστικό ιστό του Π.Σ.Θ. ή για την προσέλκυση νέων έργων και τη χωροθέτηση εξοπλισμού μητροπολιτικού επιπέδου. Επίσης, στις προτάσεις του «Περιφερειακού Πλαισίου Χωροταξικού Σχεδιασμού και Αειφόρου Ανάπτυξης Περιφέρειας Κεντρικής Μακεδονίας» (Περιφερειακό Πλαίσιο 2004) δεν προκύπτει κάποια εξειδίκευση για την περιοχή, εκτός του ότι θεωρείται ως κόμβος μεταφορών, με έμφαση στην

180 Πόλεως λόγος Τιμητικός τόμος για τον καθηγητή Αλέξανδρο-Φ. Λαγόπουλο Εικόνα 1. Πολεοδομικό Συγκρότημα Θεσσαλονίκης. Κατανομή τριτογενών χρήσεων γης.

Χωρικο-οικονομικοί παράγοντες του πολεοδομικού προγραμματισμού 181 ανάπτυξη του λιμένα. Στη μελέτη «Αναπτυξιακή Στρατηγική του Δήμου Θεσσαλονίκης» (Δήμος Θεσσαλονίκης 2005) προτείνεται μόνο η ριζική ανάπλαση της περιοχής, καθώς αποτελεί τη μόνη δυνατή επέκταση του κέντρου της Θεσσαλονίκης προς τα δυτικά 2. Αντίθετα, το Ρυθμιστικό Σχέδιο Θεσσαλονίκης-Ρ.Σ.Θ. (Ο.Ρ.ΘΕ. 1985) δεν αναδεικνύει την ιδιαίτερη σημασία της περιοχής και την παρουσιάζει απλά ως μια τυπική περιοχή κατοικίας του Π.Σ.Θ. Επίσης, στο Γενικό Πολεοδομικό Σχέδιο Θεσσαλονίκης (βλ. τροποποίηση του Γ.Π.Σ. το 2001) οι τριτογενείς δραστηριότητες έχουν μικρή παρουσία και την περιοχή χαρακτηρίζει η έντονη ανάμειξη χρήσεων, με κυρίαρχες την κατοικία, τη βιοτεχνία και το πράσινο. Οι παραπάνω μελέτες, αλλά και οι απόψεις που έχουν διατυπωθεί από φορείς της πόλης και από τα αρμόδια Τμήματα του Δήμου έθεσαν τις βάσεις για τη διερεύνηση των εναλλακτικών σεναρίων πολεοδομικής και οικονομικής ανάπτυξης των Λαχανοκήπων. Τα σενάρια αυτά είναι: 1. Περιοχή κατοικίας. Πρόκειται για εφαρμογή των προτάσεων του Ρ.Σ.Θ. και του Γ.Π.Σ., που θεωρούν τους Λαχανόκηπους ως περιοχή κατοικίας. 2. Δημιουργία δικτύου ελεύθερων χώρων. Το σενάριο δεν ασχολείται με πρόταση χωροθέτησης και διάρθρωσης νέων χρήσεων, αλλά με τη δημιουργία εκτεταμένου πλέγματος ελεύθερων χώρων της ΒΔ Θεσσαλονίκης, ακτινοβολίας επιπέδου Π.Σ.Θ., το οποίο διεισδύει και στην περιοχή των Λαχανόκηπων (Ανανιάδου-Τζημοπούλου κ.ά. 2009). 3. Μεταφορά και μετεγκατάσταση της Δ.Ε.Θ. Πρόκειται για εξαγγελία σε κυβερνητικό επίπεδο, καθώς ο ιστορικός κεντρικός χώρος της Διεθνούς Έκθεσης Θεσσαλονίκης καλύπτει οριακά τις σύγχρονες ανάγκες της. 4. Χωροθέτηση της ΕXΡΟ 2016. Αφορά τη χωροθέτηση των εγκαταστάσεων της ΕΧΡΟ και συνδυάζεται με τη μετεγκατάσταση της Δ.Ε.Θ. 5. Επιχειρηματικό Πάρκο. Η πολεοδομική προεργασία και η οικονομικοτεχνική μελέτη έδειξε ότι η επιλογή χωροθέτησης ενός ισχυρού πόλου οικονομικών δραστηριοτήτων, δηλαδή ενός Επιχειρηματικού Πάρκου (Ε.Π.) υψηλών προδιαγραφών, φαίνεται να είναι η πλέον οικονομικά ανταποδοτική πρόταση για την περιοχή των Λαχανοκήπων. Από τα παραπάνω σενάρια, τα δύο πρώτα (1 ο, 2 ο ) δεν ενισχύουν τη Θεσσαλονίκη ως οικονομικό κέντρο με έμφαση στην καινοτομία. Παράλληλα, τα σενάρια της Δ.Ε.Θ. (3 ο ) και της EXPO 2016 (4 ο ), αν και ενισχύουν τον τριτογενή τομέα της πόλης, εντούτοις εμποδίζονται από τις διατάξεις της κοινοτικής οδηγίας Seveso II, ειδικότερα το τέταρτο για τον επιπλέον λόγο αδυναμίας εξεύρεσης ικανοποιητικού μεγέθους δημόσιας έκτασης. Ως τελικό αποτέλεσμα, φαίνεται ότι το επικρατέστερο σενάριο για την πολεοδομική και οικονομική ανάπτυξη και αξιοποίηση των Λαχανοκήπων είναι η κατασκευή ενός Επιχειρηματικού Πάρκου (σενάριο 5). Η οικονομική διάσταση της χωροθέτησης καινοτομικών δραστηριοτήτων στην περιοχή των Λαχανοκήπων Θεσσαλονίκης Τις τελευταίες δεκαετίες, η γεωγραφία επανήλθε στο προσκήνιο της οικονομικής βιβλιογραφίας για να ερμηνεύσει τις ροές των αγαθών και υπηρεσιών, τις ροές διεθνών επενδύσεων και τεχνολογίας (Krugman 1991). Αν εξετάσουμε τα στοιχεία του διεθνούς εμπορίου μεταξύ περιοχών των χωρών της ΝΑ Ευρώπης θα παρατηρήσουμε ότι το υπόδειγμα της «βαρύτητας» για την εξήγηση των διεθνών ροών αγαθών και υπηρεσιών και όχι μόνο (Anderson 1979, Smith, 1999 και 2001), φαίνεται να εξηγεί την πραγματικότητα αρκετά ικανοποιητικά, καθώς οι περιοχές της Β. Ελλάδας έχουν ως κύριους εμπορικούς εταίρους τις χώρες της ΝΑ Ευρώπης 3. Επιπλέον, η ροή των διεθνών επενδύσεων στη ΝΑ Ευρώπη φαίνεται να ερμηνεύεται επίσης από το υπόδειγμα της βαρύτητας, καθώς οι μεγαλύτεροι επενδυτές σε αυτές τις χώρες προέρχονται από χώρες που γειτνιάζουν προς τη χώρα υποδοχής. Παράλληλα, οι χώρες της περιοχής ακολουθούν τις διεθνείς τάσεις για την προσέλκυση ξένων επενδύσεων, προσφέροντας κίνητρα εγκατάστασης 4. Το πλέον χαρακτηριστικό δείγμα ανταγωνισμού αποτελούν

182 Πόλεως λόγος Τιμητικός τόμος για τον καθηγητή Αλέξανδρο-Φ. Λαγόπουλο τα μεγάλα λιμάνια της ΝΑ Ευρώπης. Στα λιμάνια της Κωστάντζας, της Κωνσταντινούπολης και της Ριέκας έχουν αναπτυχθεί ξένοι επενδυτές, με αποτέλεσμα τη ραγδαία ανάπτυξή τους κατά τα τελευταία χρόνια, ενώ ακολουθούν τα λιμάνια του Μπουργκάς, της Φιλιππούπολης και του Μαυροβουνίου. Στην περίπτωση της Ελλάδας, μόνο το λιμάνι του Πειραιά φαίνεται να έχει το δυναμικό να ανταγωνιστεί λόγω της συνεργασίας με ξένο επενδυτή. Σύμφωνα με τα παραπάνω, η Β. Ελλάδα έχει αναπτύξει συνέργιες αλλά και ανταγωνισμό με τις γειτονικές χώρες. Η ανάπτυξη του διεθνούς εμπορίου θα οδηγήσει μακροχρόνια σε παραγωγική συσσώρευση σε παραγωγικούς κλάδους στους οποίους η περιοχή έχει συγκριτικό πλεονέκτημα λόγω της εμπορικής εξειδίκευσης. Η Θεσσαλονίκη αποτελεί τον κύριο παραγωγικό πόλο της Β. Ελλάδας. Τα ιδιαίτερα παραγωγικά χαρακτηριστικά της Θεσσαλονίκης οδηγούν σε διαφορετική παραγωγική συσσώρευση σε σχέση με την υπόλοιπη Β. Ελλάδα. Τα ειδικά αυτά χαρακτηριστικά είναι η ύπαρξη μεγάλων ιδρυμάτων τριτοβάθμιας εκπαίδευσης και λοιπών ερευνητικών κέντρων, ιδιωτικών και δημόσιων και το μέγεθος της οικονομίας της Θεσσαλονίκης. Σύμφωνα με τη θεωρία των διεθνών επενδύσεων, η παραγωγική συσσώρευση προσελκύει ξένες επιχειρήσεις στον συγκεκριμένο τόπο για να αποκομίσουν οφέλη από την ύπαρξη των εξωτερικοτήτων agglome - ration effect (Barrel και Pain 1999 Μardas κ.ά. 2008). Συνεπώς αν συνεχισθεί η σημερινή τάση για παραγωγική συσσώρευση στον τομέα των υπηρεσιών, χρηματοοικονομικών, επιχειρηματικών και υψηλής τεχνολογίας και γνώσης, στο μέλλον η Θεσσαλονίκη μπορεί να ενταχθεί στην αξιακή αλυσίδα (value chain) των ξένων επιχειρήσεων, προσφέροντας θετικές εξωτερικότητες στις επιχειρήσεις που εγκαθίστανται. Όμως, η παραγωγική συσσώρευση δεν είναι επαρκής για εγκατάσταση σε συγκεκριμένο τόπο. Ο τόπος εγκατάστασης πρέπει να προσφέρει και επιπλέον θετικές εξωτερικότητες, όπως, για παράδειγμα, δίκτυα μεταφορών και επικοινωνιών. Οι καλύτερες πόλεις για να ασκείται επιχειρηματική δραστηριότητα, είναι αυτές οι οποίες προσφέρουν εργασιακό περιβάλλον διαρκώς εξελισσόμενο 5. Η ανάπτυξη της Ανατολικής Θεσσαλονίκης ως χώρου υποδοχής δραστηριοτήτων του τριτογενούς τομέα έχει γίνει άναρχα, με κακής ποιότητας οδικό δίκτυο και περιβάλλον που δεν αρμόζει σε πόλο δραστηριοτήτων υψηλού επιπέδου. Επίσης, η επιλογή της περιοχής ως χώρου εγκατάστασης επιχειρήσεων υψηλής τεχνολογίας και έντασης γνώσης πιθανόν να οδηγήσει σε μη ισόρροπη νομαρχιακή ανάπτυξη. Συνεπώς, είναι απαραίτητη η ανάπτυξη ενός δεύτερου πόλου που θα δράσει συμπληρωματικά ως προς την Ανατολική Θεσσαλονίκη. Η περιοχή των Λαχανοκήπων στη Δυτική Θεσσαλονίκη αποτελεί δυνάμει δεύτερο οικονομικό πόλο του Π.Σ.Θ. Η περιοχή γειτνιάζει με τον μεταποιητικό πόλο, τις υπηρεσίες στο κέντρο της πόλης, το λιμάνι της πόλης και τα ιδρύματα της τριτοβάθμιας εκπαίδευσης, τα οποία φαίνεται ότι μπορούν να προσφέρουν στις εγκατεστημένες επιχειρήσεις τις αναγκαίες θετικές εξωτερικότητες. Ευρισκόμενη λοιπόν η περιοχή σε κομβικό σημείο, πολεοδομούμενη ορθολογικά, μπορεί να προσφέρει στις επιχειρήσεις του τριτογενούς τομέα τις προδιαγραφές που απαιτούνται για την παραγωγή υψηλής προστιθέμενης αξίας με υψηλή παραγωγικότητα. Το Επιχειρηματικό Πάρκο των Λαχανοκήπων Χωρικές δεσμεύσεις Οι δομικοί παράγοντες που διαμορφώνουν τον χαρακτήρα της περιοχής Λαχανοκήπων σύμφωνα με την πρωτογενή έρευνα πεδίου που διεξήγαγε η ομάδα μελέτης των πολεοδόμων, οικονομολόγων, συγκοινωνιολόγων και περιβαλλοντολόγων, αλλά και σύμφωνα με τις χωρικές δεσμεύσεις και τους κοινωνικούς περιορισμούς είναι οι ακόλουθοι: 1. Δυτική πύλη: Η περιοχή βρίσκεται στο βορειοδυτικό όριο του Δήμου Θεσσαλονίκης και λειτουργεί ως πύλη εισόδου από τη Δ. Μακεδονία (Πιερία, Ημαθία, Πέλλα), αλλά και ως ενδοχώρα του λιμένα της πόλης. 2. Δεσμεύσεις Seveso II: Λόγω της γειτνίασης με μεγάλες βιομηχανικές και πετρελαϊκές μονάδες του

Χωρικο-οικονομικοί παράγοντες του πολεοδομικού προγραμματισμού 183 δυτικού Π.Σ.Θ. τίθενται περιορισμοί ασφαλείας στην επιλογή και χωρική οργάνωση των προτεινόμενων χρήσεων, σύμφωνα με τις Ζώνες Προστασίας της οδηγίας Seveso II. 3. Συγκοινωνιακός κόμβος: Μεγάλοι οδικοί άξονες, καθώς και το πολύπλοκο σιδηροδρομικό δίκτυο διατρέχουν την περιοχή και κατακερματίζουν τη χωρική της ενότητα. 4. Ανάμειξη χρήσεων: Καταγράφονται ασύμβατες μεταξύ τους χρήσεις, που ποικίλλουν από νυκτερινά κέντρα διασκέδασης και βιοτεχνίες, ώς και παλιά βυρσοδεψεία, λιμενικές εγκαταστάσεις και μονοκατοικίες με μπαξέδες. 5. Αδόμητη γη: Στο περιβάλλον αυτό εξακολουθεί να υπάρχει διαθέσιμο αποθεματικό γης, κυρίως ιδιωτικής, αλλά και μεγάλες ιδιοκτησίες φορέων του ευρύτερου δημόσιου τομέα που είναι ευκολότερα αξιοποιήσιμες. 6. Αξίες γης: Διατηρούνται σε σχετικά χαμηλό οικονομικό επίπεδο σε σχέση με άλλες περιοχές του Π.Σ.Θ. Πολεοδομικό πρόγραμμα επέμβασης Επιχειρηματικού Πάρκου Με βάση τα παραπάνω τυπικά δεδομένα, τις χωρικές δεσμεύσεις και την επί τόπου εργασία πεδίου, η ομάδα ακολούθησε μια σύγχρονη μεθοδολογία προγραμματισμού για την εκπόνηση του πολεοδομικού προγράμματος επέμβασης. Την εργασία πεδίου και την αποτύπωση-χαρτογράφηση της περιοχής ακολούθησε η εκπόνηση σχετικών τεχνικών εκθέσεων που περιλαμβάνουν την ιεράρχηση των προβλημάτων και τη διατύπωση των τάσεων και προβολών με κατάληξη το τελικό πρόγραμμα του Επιχειρηματικού Πάρκου (Δημητριάδης 1992, 125, Πίν. Κ3Iii). Πρόγραμμα Επιχειρηματικού Πάρκου Η τελική πρόταση αφορά στη χωροθέτηση του Ε.Π. στο δυτικό τμήμα της περιοχής των Λαχανοκήπων και νότια της οδού 26ης Οκτωβρίου, όπου μετά την κατασκευή της προτεινόμενης δίδυμης επίχωσης (έκτασης 19,3 Ηa) θα καταλαμβάνει συνολική επιφάνεια 41 Ha (βλ. Εικ. 2). Εντός της περιοχής επέμβασης θα αναπτυχθεί ένα ευρύ φάσμα χρήσεων γης, συνολικής δομημένης επιφάνειας 218.865 τ.μ., που κατατάσσει το προτεινόμενο Επιχειρηματικό Πάρκο στην κατηγορία μεσαίου μεγέθους. O μέσος πραγματοποιημένος συντελεστής δόμησης μετά την κατασκευή του συνόλου των κτιρίων θα ανέρχεται σε 0,53, δηλαδή πρόκειται για μη εντατική εκμετάλλευση της γης, ενώ η παρουσία πολυώροφων κτιρίων γραφείων προϊδεάζει σημαντικούς ελεύθερους χώρους. Κυρίαρχες είναι οι χρήσεις των υπηρεσιών και ειδικότερα αυτές των ιδιωτικών γραφείων. Συγκεκριμένα, οι χώροι ιδιωτικών γραφείων επιχειρήσεων καταλαμβάνουν 144.000 τ.μ. Προσθέτοντας επίσης τις επιφάνειες των δημόσιων υπηρεσιών (10.200 τ.μ.), για τις οποίες προκύπτει μια εξαιρετική ευκαιρία οργανωμένης αποκέντρωσής τους και των επιφανειών καινοτομικών δραστηριοτήτων (9.740 τ.μ.), προκύπτουν, τελικά, οι γραφειακοί χώροι των υπηρεσιών να καταλαμβάνουν συνολικά τα 3/4 της συνολικής δομημένης επιφάνειας και συνοδεύονται από χώρους οργανωμένης στάθμευσης 7 Ηa. Η συνολική επιφάνεια των 154.200 τ.μ. ιδιωτικών και δημόσιων γραφειακών χώρων φαίνεται μεγάλη και ίσως υπερβαίνει τις δυνατότητες της πόλης. Έχουμε όμως υπόψη ανάλογες προτάσεις για τις βαλκανικές χώρες. Ενδεικτικά, στα Τίρανα προγραμματίζεται η κατασκευή 55.000 τ.μ. γραφειακών χώρων, στο Βελιγράδι 150.000 τ.μ. και στο Ζάγκρεμπ 500.000 τ.μ. Η επόμενη σημαντική κατηγορία αφορά στην ανάπτυξη χρήσεων πολεοδομικού κέντρου, συνολικής δομημένης επιφάνειας 20.765 τ.μ. που προορίζεται για την εξυπηρέτηση των αναγκών των εργαζομένων στους παραπάνω γραφειακούς χώρους, αλλά και ευρύτερα των κατοίκων της περιοχής των Λαχανοκήπων 6. Η περιοχή εξυπηρετείται και από χώρους στάθμευσης έκτασης 1,8 Ηa. Στο Επιχειρηματικό Πάρκο θεωρήθηκε σκόπιμο να ενταχθεί και μια περιοχή αμιγούς κατοικίας, που θα προσφέρει στην πολυλειτουργικότητά του, αλλά και θα βοηθήσει στην αποφυγή της ερημοποίησής του κατά τις βραδινές ώρες. Δυστυχώς, οι δεσμεύσεις

184 Πόλεως λόγος Τιμητικός τόμος για τον καθηγητή Αλέξανδρο-Φ. Λαγόπουλο Εικόνα 2. Επιχειρηματικό Πάρκο στην περιοχή Λαχανόκηπων του Δήμου Θεσσαλονίκης.

Χωρικο-οικονομικοί παράγοντες του πολεοδομικού προγραμματισμού 185 Εικόνα 3. Πρόταση οργάνωσης χρήσεων γης στην περιοχή Λαχανόκηπων του Δήμου Θεσσαλονίκης.

186 Πόλεως λόγος Τιμητικός τόμος για τον καθηγητή Αλέξανδρο-Φ. Λαγόπουλο που προκύπτουν λόγω της οδηγίας Seveso II, αλλά και το μέγεθος του Ε.Π. δεν επιτρέπουν εκτεταμένη ανάπτυξη της κατοικίας. Γι αυτό προτείνεται μια περιορισμένη έκταση 4 Ηa, δηλαδή περίπου το 10% της συνολικής επιφάνειας του Επιχειρηματικού Πάρκου, στην οποία θα εγκατασταθούν μέχρι 400 κάτοικοι. Τέλος, μια επέμβαση τόσο σημαντική, όπως αυτή του Ε.Π., που αναβαθμίζει λειτουργικά και οικονομικά τη ΒΔ Θεσσαλονίκη, οφείλει να συνεισφέρει στην οικολογική αναβάθμιση του φυσικού περιβάλλοντος. Γι αυτόν τον λόγο προγραμματίζεται η αναβάθμιση του φυσικού τοπίου κατά μήκος της κοίτης του Δενδροποτάμου, η ανάπλαση των εκβολών του στη θάλασσα με τη διαμόρφωση των γειτονικών κολπίσκων, καθώς και η εξυγίανση του εδάφους στην περιοχή των πρώην βυρσοδεψείων. Στο πλαίσιο αυτής της περιβαλλοντικής αναβάθμισης, θεωρήθηκε απαραίτητο να ενταχθεί στην προτεινόμενη επέμβαση ένα πάρκο και ένα δίκτυο ελεύθερων χώρων, έκτασης 5,5 Ηa. Σε αυτά προστίθενται επιπλέον 2,5 Ηa, που αφορούν ανοικτή περιοχή τουρισμού αναψυχής. Με αυτόν τον τρόπο, το σύνολο του πρασίνου ανέρχεται συνολικά σε 8 Ηa, ενισχύοντας τη συνολική παρουσία του στην ευρύτερη περιοχή. Για τη μορφολογική έκφραση του σεναρίου χωροθέτησης του Ε.Π., εντοπίστηκαν τρεις γεωμετρικοί τύποι εγκατάστασης: Ο μονοπυρηνικός, που δεν διασπάται από εξωτερικό κυκλοφοριακό άξονα και αντιστοιχεί στην τυπική μορφή Ε.Π., ο συνεκτικός πολυπυρηνικός, ο οποίος διασπάται από έναν άξονα, που δεν είναι όμως κλειστός αυτοκινητόδρομος ή σιδηροδρομική γραμμή, αλλά αποτελείται από πυρήνες σε άμεση γειτνίαση, και ο συγκεντρωμένος πολυπυρηνικός, που διασπάται από μείζονα άξονα και αποτελείται από χωρικά επάλληλους πυρήνες. Η καταλληλότερη πρόταση από αυτές που εξετάστηκαν συνδυαστικά, είναι η μονοπυρηνική, η οποία αναπτύσσεται εκατέρωθεν της εκβολής του Δενδροποτάμου και προϋποθέτει την κατασκευή δίδυμης επίχωσης. Αυτή προσφέρει στην αύξηση της δημόσιας γης όσο και στη δημιουργία ενός αξιόλογου συνόλου από οικολογική και αισθητική άποψη. Οι επιχώσεις αυτές βρίσκονται σε συνέχεια της περιοχής των πρώην βυρσοδεψείων, καθώς και του στρατοπέδου Κακιούση. Η παραπάνω έκταση, σε συνδυασμό με την περιοχή του γηπέδου του Θερμαϊκού, δημιουργεί μια ενιαία επιφάνεια ιδιοκτησίας του ευρύτερου δημόσιου τομέα, συνολικής έκτασης 41 Ηa, στην οποία προβλέπεται να αναπτυχθούν οι προβλεπόμενες χρήσεις γης του Ε.Π. Πρόγραμμα επέμβασης στην ευρύτερη περιοχή Η δημιουργία του Επιχειρηματικού Πάρκου θα συνοδευτεί από εκτεταμένες επεμβάσεις στην ευρύτερη περιοχή με τη μορφή Ζωνών Ανάπλασης. Ως επακόλουθο της δημιουργίας του Ε.Π. προτείνεται και η τροποποίηση του Γ.Π.Σ. του Δήμου Θεσσαλονίκης (βλ. Εικ. 3). Ακόμα, στις επιπτώσεις της δημιουργίας του Ε.Π. περιλαμβάνονται συγκοινωνιακά έργα που θα πρέπει να δημιουργηθούν, όπως ο προτεινόμενος οδικός άξονας, για τη σύνδεσή του με την οδό Μοναστηρίου, οι υπόγειες διαβάσεις και οι νέοι κόμβοι, καθώς και υποδομές Μέσων Μαζικής Μεταφοράς, όπως είναι η επέκταση της γραμμής του μετρό προς τους Λαχανόκηπους και η δημιουργία της αστικής θαλάσσιας συγκοινωνίας. Σημαντικές, επίσης, θα είναι οι οικολογικές επιπτώσεις της επέμβασης με την αύξηση του συνολικού δείκτη πρασίνου στην περιοχή των Λαχανοκήπων, αποτέλεσμα αφ ενός των δημιουργούμενων νέων χώρων πρασίνου εντός του Ε.Π., αφ ετέρου της διευθέτησης, αναβάθμισης και αξιοποίησης της κοίτης του Δενδροποτάμου. Τέλος, με τη δημιουργία της επέκτασης επίχωσης και τις διαμορφώσεις κατά μήκος του παραλιακού μετώπου, αποκαθίσταται η χαμένη ιστορική σχέση της περιοχής με το υγρό στοιχείο της θάλασσας. Οικονομικά οφέλη του Επιχειρηματικού Πάρκου Οι επιπτώσεις στην οικονομία της Θεσσαλονίκης και της Β. Ελλάδας από τη δημιουργία και λειτουργία

Χωρικο-οικονομικοί παράγοντες του πολεοδομικού προγραμματισμού 187 του Επιχειρηματικού Πάρκου αναμένεται να είναι σημαντικές. Κατά την κατασκευή αναμένεται να δημιουργηθούν 425.000 ανθρωποημέρες εργασίας και θα παραχθούν περίπου 39.000.000 ευρώ ως εισόδημα εργασίας. Ταυτόχρονα, τα πολλαπλασιαστικά αποτελέσματα μέσω της αγοράς υλικών (πιθανό ύψος αγορών γύρω στα 170.000.000 ευρώ) θα διαχυθούν σε όλη τη Β. Ελλάδα. Η δημιουργία του Ε.Π. θα λειτουργήσει ως εξισορροπητικός πόλος ανάπτυξης του πολεοδομικού συγκροτήματος ως προς την Ανατολική Θεσσαλονίκη. Στο Ε.Π. αναμένονται 8.000 περίπου θέσεις εργασίας, με συντηρητικούς υπολογισμούς. Ταυτόχρονα, το Ε.Π. θα δημιουργήσει συνέργιες και πολλαπλασιαστικά αποτελέσματα με γειτονικές περιοχές (όπως, για παράδειγμα, το ιστορικό κέντρο, Μενεμένη). Θεωρώντας έναν μέσο πολλαπλασιαστή της τάξης του 2-2.4, το Ε.Π. μπορεί να δημιουργήσει 16.000-19.200 άμεσες και έμμεσες θέσεις εργασίας στο ευρύτερο πολεοδομικό συγκρότημα της Θεσσαλονίκης. Αναμένονται επίσης περίπου 80 θέσεις απασχόλησης στη θερμοκοιτίδα, κυρίως για αποφοίτους και ερευνητές των ιδρυμάτων τριτοβάθμιας εκπαίδευσης της πόλης. Με τον αναπροσανατολισμό της παραγωγής δημιουργούνται χιλιάδες θέσεις εργασίας σε καινοτόμους κλάδους, τόσο στον τριτογενή, όσο και τον δευτερογενή τομέα, που χαρακτηρίζονται από υψηλή προστιθέμενη αξία και υψηλά εισοδήματα. Επίσης οι παραγωγικές μονάδες που θα εγκατασταθούν, ξένες και νέες ελληνικές, είναι συμπληρωματικές προς την παραγωγή της Β. Ελλάδας. Κατά συνέπεια αναμένεται να αναπτυχθούν συνέργιες με ήδη λειτουργούσες επιχειρήσεις της Β. Ελλάδας, με αποτέλεσμα την παραπέρα ανάπτυξη της οικονομίας. Παράλληλα, η ανάπτυξη του Ε.Π. πιθανόν να οδηγήσει και στην ανάπτυξη νέων επιχειρήσεων στην περιφέρεια με στόχο τη συμπληρωματικότητα προς τις επιχειρήσεις του Ε.Π. Η λειτουργία του Ε.Π. θα συνεισφέρει στη μεταφορά τεχνογνωσίας στην περιοχή μέσω της εγκατάστασης ξένων επιχειρήσεων, ενώ θα αποτελέσει πόλο έλξης και κίνητρο εγκατάστασης ξένων επιχειρήσεων στη Θεσσαλονίκη, γεγονός που θα βοηθήσει την επανατοποθέτηση της πόλης στην ατζέντα των ξένων εταιρειών. Συνεπώς, οι άμεσες και έμμεσες ωφέλειες από την κατασκευή και λειτουργία του Ε.Π. Θεσσαλονίκης είναι αρκετά μεγάλες, όμως και το κόστος ευκαιρίας (opportunity cost) που θα επωμιστεί η πόλη από τη μη ανάπτυξη του Ε.Π. στην περιοχή των Λαχανόκηπων θα είναι υψηλό. Προγραμματισμός των θεσμικών και των μελετητικών δράσεων του Επιχειρηματικού Πάρκου Το χρονοδιάγραμμα ανάπτυξης του Ε.Π. δεν καθορίζεται επακριβώς, αφ ενός γιατί δεν προσδιορίζεται η χρονική περίοδος έναρξης του εγχειρήματος και, αφ ετέρου, γιατί θα πρέπει να αποσαφηνιστούν συγκεκριμένα ζητήματα που αφορούν την απόκτηση της γης, καθώς και θέματα θεσμικού πλαισίου σχετικά με τις αρμοδιότητες των εμπλεκόμενων φορέων στην υλοποίηση του έργου. Η ανάπτυξη του Ε.Π. προτείνεται να εξελιχθεί κατά δύο χρονικές ενότητες, που αποτελούνται από τέσσερις διακριτές μεταξύ τους Φάσεις (Α -Δ ), εκ των οποίων η πρώτη χρονική ενότητα (Α και Β ) αφορά στην ωρίμανση του σχεδιασμού (Βραχυ-Μεσοπρόθεσμη) και η δεύτερη (Γ και Δ ) αφορά στην ανάπτυξη, υλοποίηση και λειτουργία του (Μεσο-Μακρο πρόθεσμη). Στο οργανόγραμμα παρουσιάζεται η χρονική ροή του προγραμματισμού-σχεδιασμού και της υλοποίησης του Ε.Π., σύμφωνα με τις προτεινόμενες φάσεις (βλ. Εικ. 4). Ειδικότερα, στο αριστερό μέρος του διαγράμματος αναγράφεται η κάθε φάση, ενώ δίπλα αναφέρονται αντίστοιχα οι νομοθετικές ρυθμίσεις ή/και οι αντίστοιχες ενέργειες προς την κατεύθυνση της υλοποίησης. Η φορά στα βέλη του σχήματος υποδηλώνει ότι η κάθε δράση είναι προαπαιτούμενη της επόμενης. Οι οριζόντιες γραμμές επισημαίνουν ότι οι αντίστοιχες δράσεις αποτελούν μέρη μιας ευρύτερης χρονικής ενότητας. Τέλος, το διπλό βέλος σημαίνει αλληλεπίδραση μεταξύ των επιμέρους ενοτήτων των δράσεων. Το ζήτημα που τίθεται ως πρώτη προτεραιότητα κατά την Α Φάση, είναι η δημιουργία Φορέα συντονισμού-εκτέλεσης του εγχειρήματος, δηλαδή

188 Πόλεως λόγος Τιμητικός τόμος για τον καθηγητή Αλέξανδρο-Φ. Λαγόπουλο Α ΦΑΣΗ Επιτροπή παρακολούθησης και προώθησης του έργου ηµιουργία του φορέα υλοποίησης του Ε.Π. Β ΦΑΣΗ ΘΕΣΜΙΚΕΣ ΙΑ ΙΚΑΣΙΕΣ Τροποποίηση Γενικού Πολεοδοµικού Σχεδίου Πολεοδοµική Μελέτη ΕΠΙΧΩΣΗ ΜΕΛΕΤΕΣ ΤΕΧΝΙΚΩΝ ΕΡΓΩΝ Προαπαιτούµενες: Μελέτες περιβαλλοντικών επιπτώσεων Γεωλογικές µελέτες Υδραυλικές µελέτες Εξειδικευµένες: Εξυγίανση εδάφους βυρσοδεψείων Oριοθέτηση αιγιαλού Oριοθέτηση ενδροποτάµου Εξυγίανση ενδροποτάµου Ένταξη των επιµέρους έργων σε εθνικά και ευρωπαϊκά προγράµµατα (π.χ., ΕΣΠΑ, Θησέας) Γ ΦΑΣΗ Πολεοδοµικές µελέτες εφαρµογής (πολεοδοµικά και ρυµοτοµικά σχέδια) Σχεδιασµός Επιχειρηµατικού Πάρκου Μελέτες έργων υποδοµής και δικτύων Τεχνικοοικονοµικές µελέτες Πολεοδοµικός σχεδιασµός ευρύτερης περιοχής Κυκλοφοριακή µελέτη Ζώνες αστικής ανάπλασης ΦΑΣΗ Νοµικές και διοικητικές διαδικασίες Υλοποίηση Επιχειρηµατικού Πάρκου Χρηµατοδότηση, marketing Κατασκευή υποδοµών Κατασκευή κτιρίων Εικόνα 4. Φάσεις προγραμματισμού-σχεδιασμού του Επιχειρηματικού Πάρκου. μιας νομικής σύμπραξης που θα αναλάβει τη διασφάλιση απόκτησης της έκτασης και τη σύνταξη των μελετών για την υλοποίηση του Ε.Π. σύμφωνα με τη νομοθεσία, την κατασκευή των υποδομών και εγκαταστάσεων, καθώς και τη μελλοντική διοίκηση και διαχείρισή του. Προτείνεται η συγκρότηση του Φορέα από βασικούς ιδιοκτήτες γης του ευρύτερου δημόσιου τομέα (π.χ., Ο.Σ.Ε., Ο.Λ.Θ., Κ.Υ.Θ., Υ.ΕΘ.Α.), με τη συμμετοχή των εμπλεκόμενων Δήμων Θεσσαλονίκης και Μενεμένης, για θέματα αρμοδιότητάς τους. Ως αμέσου ανάγκης μέτρο θεωρείται η σύσταση στα πλαίσια του Φορέα, της Επιτροπής Παρακολούθησης, η οποία, με τη βοήθεια τεχνικού συμβούλου, θα είναι η υπεύθυνη για τις θεσμικές ενέργειες και για την ανάθεση των μελετών τεχνικών έργων που απαιτούνται κατά τη Β Φάση (π.χ., της δίδυμης επίχωσης). Για την ανάπτυξη του Ε.Π., απαιτείται να θεσμοθετηθεί στο Γ.Π.Σ. του Δήμου Θεσσαλονίκης η έκταση

Χωρικο-οικονομικοί παράγοντες του πολεοδομικού προγραμματισμού 189 όπου αυτό θα χωροθετηθεί ως περιοχή που επιτρέπονται οι προτεινόμενες χρήσεις. Επίσης, στη Β Φάση απαιτείται η κατάρτιση των θεσμικών διαδικασιών πολεοδόμησης, δηλαδή η τροποποίηση του Γ.Π.Σ. και στη συνέχεια η εκπόνηση και έγκριση της Πολεοδομικής Μελέτης (Π.Μ.), ώστε να εναρμονίζεται με τις προβλέψεις του Γ.Π.Σ. Απαιτείται, επίσης, να έχουν ήδη εκπονηθεί προς έγκριση οι προαπαιτούμενες μελέτες για την ολοκλήρωση του πολεοδομικού σχεδιασμού, που είναι οι ακόλουθες: (1) Οι μελέτες περιβαλλοντικών επιπτώσεων, σύμφωνα με τις κείμενες κατά περίπτωση διατάξεις (π.χ., Σ.Π.Ε., Σ.Μ.Π.Ε.), (2) η γεωλογική μελέτη και (3) η υδραυλική μελέτη του ρέματος Δενδροποτάμου. Επίσης, λόγω της ιδιαιτερότητας της περιοχής παρέμβασης θα πρέπει να ολοκληρωθούν και υποστηρικτικές εξειδικευμένες μελέτες, που αναφέρονται σε επιμέρους χωρικά τμήματα και αφορούν: (1) Την εξυγίανση του εδάφους στην περιοχή των πρώην βυρσοδεψείων, (2) την οριοθέτηση του αιγιαλού και (3) την οριοθέτηση και περιβαλλοντική εξυγίανση της κοίτης του Δενδροποτάμου. Τέλος, ταυτόχρονα και παράλληλα θα πρέπει να ξεκινήσει η διαδικασία αδειοδότησης κατασκευής και χρήσης της προτεινόμενης επίχωσης, με τη σύμφωνη γνωμοδότηση όλων των αρμόδιων υπηρεσιών. Με την ολοκλήρωση αυτού του σταδίου, θα αποδοθούν, μέσω των θεσμοθετημένων περιβαλλοντικών αδειοδοτήσεων, οι εγκεκριμένοι περιβαλλοντικοί όροι και θα πρέπει να υλοποιηθεί το συγκεκριμένο έργο. Στη συγκεκριμένη χρονική περίοδο και πριν την έναρξη των επόμενων Φάσεων, για την ομαλή εξέλιξη της ανάπτυξης του Ε.Π., απαιτείται να έχει εξασφαλιστεί η χρηματοδότηση των επιμέρους έργων, με την ένταξή τους σε εθνικά και ευρωπαϊκά προγράμματα (π.χ., ΘΗΣΕΑΣ, ΕΣΠΑ) και να έχει καθοριστεί η ίδια συμμετοχή του Φορέα. Κατά την Γ Φάση θα πραγματοποιηθεί ο σχεδιασμός του Ε.Π., ενώ ταυτόχρονα θα πρέπει να αρχίσει να υλοποιείται και ο πολεοδομικός και κυκλοφοριακός σχεδιασμός που προτείνεται για τη γύρω αστική περιοχή. Συγκεκριμένα, για την έκταση του Ε.Π. προβλέπεται η πολεοδόμησή του με την εφαρμογή της πολεοδομικής μελέτης και την υποβολή και έγκριση της πράξης εφαρμογής. Οι ρυθμίσεις αφορούν το πολεοδομικό-ρυμοτομικό σχέδιο, τον πολεοδομικό κανονισμό, τη χωρολειτουργική οργάνωση της περιοχής και την αιτιολόγηση χωροθέτησης των χρήσεων γης, τον καθορισμό των όρων δόμησης και τους σχετικούς περιορισμούς. Ταυτόχρονα, θα πρέπει να ανατεθεί από τον Φορέα, η εκπόνηση-έγκριση των μελετών εφαρμογής των έργων υποδομών και των τεχνικών δικτύων (δίκτυα οδοποιίας, ύδρευσης, αποχέτευσης, ομβρίων, τηλεπικοινωνιακά ή ευρυζωνικά δίκτυα, το δίκτυο πυρόσβεσης, άρδευσης πρασίνου, ηλεκτροφωτισμού, φυσικού αερίου). Παράλληλα, θα εκπονηθούν και οι τεχνικοοικονομικές μελέτες για τον υπολογισμό του κόστους επενδύσεων ανά κατηγορία έργων, καθώς και ο καθορισμός του χρηματοδοτικού σχήματος, με ανάλυση της χρηματοδότησης κατά πηγή και αντίστοιχο ταμειακό πρόγραμμα. Τέλος, όσον αφορά στις επεμβάσεις της γύρω αστικής περιοχής, στα συγκοινωνιακά έργα και τις αναπλάσεις, θα πρέπει να ολοκληρωθούν εντός χρονοδιαγράμματος, καθώς θεωρούνται μείζονος σημασίας για την απρόσκοπτη λειτουργία του Ε.Π. Οι Ζώνες Ανάπλασης θεωρούνται άμεσης προτεραιότητας και είναι οι ακόλουθες γειτονικές περιοχές: Ζώνη 1: Η οδός 26ης Οκτωβρίου, σε όλο το μήκος της και εκατέρωθεν του άξονά της σε βάθος 50 μ. από τα μέτωπα των οικοδομικών τετραγώνων, Ζώνη 2: Η συνοικία Αρμένικα, Ζώνη 3: Η περιοχή των Ξυλάδικων και Ζώνη 4: Η περιοχή του Βαρδάρη, μεταξύ των οδών Μοναστηρίου, 26ης Οκτωβρίου και Αναγεννήσεως. Στη Δ Φάση πραγματοποιείται τελικά η δομική κατασκευή του Ε.Π. με την υλοποίηση της πράξης εφαρμογής. Αφού ολοκληρωθούν οι απαιτούμενες νομικές και διοικητικές διαδικασίες και έχει εξασφαλιστεί το ενδιαφέρον επιχειρήσεων για εγκατάστασή τους στο Ε.Π., προτεραιότητα δίδεται στην κατασκευή των βασικών υποδομών, ώστε να εξασφαλίζεται η προσβασιμότητα (π.χ., οδικό δίκτυο) και η μείωση των πιθανοτήτων φυσικών καταστροφών (π.χ., δίκτυο αποχέτευσης ομβρίων), καθώς και στα τεχνικά δίκτυα. Ακολουθεί η διαμόρφωση κατασκευή των κοινόχρηστων χώρων. Στη συνέχεια μπορούν να αρχίσουν σταδιακά οι οικοδομικές εργασίες για την κατασκευή των κοινωφε-

190 Πόλεως λόγος Τιμητικός τόμος για τον καθηγητή Αλέξανδρο-Φ. Λαγόπουλο λών εγκαταστάσεων και την ολοκλήρωση των λοιπών κτιριακών μονάδων που θα στεγάσουν τις προτεινόμενες καινοτόμες και λοιπές χρήσεις. Η λειτουργική και αισθητική εικόνα του Ε.Π. θα αποκτήσει την τελική μορφή της με τα έργα διαμόρφωσης του τοπίου (π.χ., Δενδροπόταμος, κολπίσκοι) και μετά από την ολοκλήρωση των κτιριακών κατασκευών με τη διαμόρφωση του περιβάλλοντος χώρου. Αυτό αποτελεί και το τελευταίο στάδιο της Δ Φάσης και γενικότερα ολοκληρώνει την υλοποίηση του Ε.Π. στους Λαχανόκηπους, που μπορεί να αποδοθεί στην πόλη της Θεσσαλονίκης. Συμπεράσματα Στόχος της παρούσας δημοσίευσης ήταν η διερεύνηση μεθοδολογία του πολεοδομικού προγραμματισμού-σχεδιασμού για τη βέλτιστη αξιοποίηση της περιοχής Λαχανοκήπων Θεσσαλονίκης. Η ανάλυση που προηγήθηκε βασίστηκε στον καθολικό προγραμματισμό, που απαιτεί τη συνεργασία διαφόρων επιστημονικών ειδικοτήτων πάνω σε συγκεκριμένους στόχους και με όσο το δυνατόν εκτενέστερη χρήση ενός κοινού επιστημονικού λεξιλογίου. Αφού παρουσιάστηκαν οι καταγεγραμμένες προτάσεις σχετικά με το οικονομικό μέλλον της Θεσσαλονίκης, στη συνέχεια καταγράφηκαν τα επιμέρους σενάρια που έχουν αναπτυχθεί κατά την τελευταία 20ετία σχετικά με την περιοχή Λαχανοκήπων. Το σύνολο σχεδόν των στρατηγικών μελετών σχετικά με το μέλλον της Θεσσαλονίκης προκρίνει το σενάριο ενός καινοτομικού κόμβου ως προς το ευρύτερο δίκτυο αστικών κέντρων, με εξειδικευμένες υπηρεσίες, όπου οικονομικά θα κυριαρχεί ο τριτογενής τομέας και θα δίδεται έμφαση στην καινοτομία. Από τα πέντε εναλλακτικά σενάρια πολεοδομικής και οικονομικής ανάπτυξης της περιοχής Λαχανοκήπων ως εφικτότερο μετά από πολεοδομική προεργασία και οικονομικοκοινωνική εκτίμηση κρίθηκε το Ε.Π. Στο Ε.Π. που προτείνεται εξετάζονται όλα τα επιμέρους χαρακτηριστικά της περιοχής, όπως: Δυτική πύλη εισόδου, δεσμεύσεις Seveso II, συγκοινωνιακός κόμβος, ανάμειξη χρήσεων, αδόμητη γη και χαμηλές αξίες γης. Το Ε.Π. θα είναι μεσαίου μεγέθους, μονοπυρηνικής μορφής με πολυ-λειτουργικό χαρακτήρα. Περιλαμβάνει τα ακόλουθα επιμέρους υποπρογράμματα: (1) Χώροι ιδιωτικών γραφείων, επιχειρήσεων με τμήματα καινοτομικών δραστηριοτήτων (154.200 τ.μ.), (2) πολεοδομικό κέντρο (20.705 τ.μ.), (3) περιοχή αμιγούς κατοικίας (4Ha), (4) περιοχή τουρισμού-αναψυχής (2,5Ha) και πάρκο (5,5Ha). Επίσης, το πρόγραμμα περιλαμβάνει και εξωτερικές πολεοδομικές επεμβάσεις στην ευρύτερη Ζώνη Αστικής Ανάπλασης, μεταξύ ιστορικού κέντρου πόλης Λαχανοκήπων. Η χρονική ροή του προγραμματισμού-σχεδιασμού και της υλοποίησης του Ε.Π. προτείνεται να εξελιχθεί κατά δύο χρονικές ενότητες, που αποτελούνται από τέσσερις διακριτές μεταξύ τους φάσεις, εκ των οποίων η πρώτη χρονική ενότητα αφορά στην ωρίμανση του σχεδιασμού (Βραχυ-Μεσοπρόθεσμη) και η δεύτερη αφορά στην ανάπτυξη, υλοποίηση και λειτουργία του (Μεσο-Μακροπρόθεσμη). Παραπομπές 1. Εντοπίζονται υπηρεσίες, όπως γραφεία εταιρειών, διοικητικές μονάδες του δημοσίου, εκπαιδευτικές εγκαταστάσεις (Α.Π.Θ., Ανώτατη Σχολή Πολέμου, Αμερικανική Γεωργική Σχολή και μεγάλα ιδιωτικά εκπαιδευτήρια), ιδιωτικά νοσοκομεία, καθώς και πλήθος εμπορικών κέντρων και πολυ-κινηματογράφων. 2. Σχετικά με τις ευκαιρίες ανάπτυξης του Δήμου Θεσσαλονίκης και τη δυνατότητα χωροθέτησης Επιχειρηματικού Πάρκου σ αυτόν, βλέπε τη σχετική δημοσίευση των Αγγελίδη και Μάνου (2002). 3. Το υπόδειγμα της βαρύτητας θεωρεί ότι η ροή των αγαθών και υπηρεσιών μεταξύ δύο χωρών εξαρτάται από ορισμένα κοινά χαρακτηριστικά των δύο χωρών, π.χ., ακαθάριστο εγχώριο προϊόν και των δύο χωρών και από τη μεταξύ τους απόσταση. Να σημειώσουμε ότι η εφαρμογή του υποδείγματος της βαρύτητας δεν αναιρεί τις θεωρητικές προσεγγίσεις της νεοκλασικής θεωρίας του διεθνούς εμπορίου ή της θεωρίας του ενδοκλαδικού εμπορίου. Εξηγεί μόνο τον όγκο του διεθνούς εμπορίου μεταξύ κρατών. 4. Παρατηρείται η ανάπτυξη μεγάλων επιχειρηματικών πόλων της κάθε χώρας κατά την τελευταία δεκαε-

Χωρικο-οικονομικοί παράγοντες του πολεοδομικού προγραμματισμού 191 τία. Η Σόφια, το Βουκουρέστι, το Βελιγράδι, το Ζάγκρεμπ αναδεικνύονται σε σημαντικούς οικονομικούς πόλους που ανταγωνίζονται τους αντίστοιχους της Ελλάδας (Αθήνα, Θεσσαλονίκη) στην προσέλκυση ξένων επενδύσεων. 5. Η Σιγκαπούρη είναι χαρακτηριστικό παράδειγμα επιτυχημένης πόλης βασιζόμενης στη στρατηγική της δημιουργίας «κράτους συνεχούς μάθησης» (learning nation), στο οποίο οι εργαζόμενοι συνεχώς αποκτούν νέες δεξιότητες, συνδυαζόμενη με υποδομές υψηλών προδιαγραφών και εξαίρετο φυσικό περιβάλλον. Τονίζεται ότι ανεξάρτητα από το ποια λειτουργία θα εγκατασταθεί σε μια πόλη, αυτή θα πρέπει να προσφέρει οικιστικές συνθήκες ποιότητας, καλές υποδομές και αρκετές ευκαιρίες αναψυχής και πολιτισμού. 6. Συγκεκριμένα, περιλαμβάνει καταστήματα λιανικού εμπορίου, ξενοδοχειακές μονάδες και μονάδες αναψυχής, ένα μικρό μουσείο, έναν πολυχώρο, αθλητικές εγκαταστάσεις, διαγνωστικό κέντρο και καταστήματα λοιπών προσωπικών υπηρεσιών. Βιβλιογραφία Αγγελίδης, Γ., Μάνος, Ε. (2002). Δυτική Θεσσαλονίκη: Παλιά και νέα προβλήματα και ευκαιρίες ανάπτυξης. Στο Ε.Π. Δημητριάδης, Χ.Θ. Κουσιδώνης, Α.-Φ. Λαγόπουλος (επιμ.), Επανασχεδιασμός Υποβαθμισμένων και Κατεστραμμένων Περιοχών της Ευρώπης, σσ. 331-346. Θεσσαλονίκη: Uni versity Studio Press. Αδαμογιάννης, Ε., Αυγουστίδου, Μ., Κριτσινέλλη, Ε., Μιχαηλίδης, Γ., Σταμέλος, Κ. (2002). Μελέτη Ζώνης Οικιστικού Ελέγχου της εκτός σχεδίου και εκτός ορίου οικισμών περιοχής της περιαστικής ζώνης Θεσσαλονίκης και του Π.Σ.Θ. Θεσσαλονίκη: Ο.Ρ.Θ. Ανανιάδου-Τζημοπούλου, Μ., Μπουρλίδου, Α. (2009). Ετεροτοπίες Δυτικής Θεσσαλονίκης. Ανασύνταξη και αναβάθμιση του τοπίου της πόλης. Πρακτικά 3ου Πανελλήνιου Συνεδρίου Συμβουλίου Περιβάλλοντος Α.Π.Θ.: Κλιματική Αλλαγή, Βιώσιμη Ανάπτυξη και Ανανεώσιμες Πηγές Ενέργειας, Αναζητώντας λύσεις για το Ελληνικό Περιβάλλον, 15-17 Οκτωβρίου 2009, Θεσσαλονίκη, σσ. 348-356. Anderson, J.E. (1979). A Theoretical Foundation for the Gravity Equation. The American Economic Review 69 (1), 106-116. Αραβαντινός, Α.Ι. (1997). Πολεοδομικός Σχεδιασμός. Για μια Βιώσιμη Ανάπτυξη του Αστικού Χώρου. Αθήνα: Συμμετρία. Barrell, R., Pain, N. (1999). Domestic Institutions Agglo - me ration and Foreign Direct Investment in the Euro - pe Union. European Economic Review 43, 925-934. Γ.Π.Σ. (1993). Φ.Ε.Κ. 420Δ/27-4-1993, Γενικό Πολεοδομικό Σχέδιο Θεσσαλονίκης. Δημητριάδης, Ε.Π. (1992). Ιστορικός λειτουργικά οργανωμένος και κατασκευασμένος χώρος. Η σύλληψή του στη σύγχρονη πολεοδομική αντίληψη: Θεωρία-Πράξη. Θεσσαλονίκη: University Studio Press. Δήμος Θεσσαλονίκης (2005). Αναπτυξιακή Στρατηγική του Δήμου Θεσσαλονίκης: Σχέδιο Δράσης 2006-2015. Θεσσαλονίκη. Ζέικου, Π. (2005). Στρατηγικό Σχέδιο Βιώσιμης Ανάπτυξης της Θεσσαλονίκης. Πρακτικά Πανελλήνιου Συνεδρίου: Η Θεσσαλονίκη και ο ευρύτερος χώρος. Παρελθόν Παρόν Μέλλον, 28 Φεβρουαρίου 2 Μαρτίου 2003, Θεσσαλονίκη. Θεσσαλονίκη: Εταιρεία Μακεδονικών Σπουδών, σσ. 111-118. Faludi, A. (1973). Planning Theory. Λονδίνο: Pergamon Press. Καυκαλάς, Γ., Γιαννόπουλος, Γ., Κομνηνός, Ν., Λαγόπουλος, Α.-Φ., Τσουλουβής, Λ. (1993). Στρατηγικές Επιλογές Ανάπτυξης της Θεσσαλονίκης: Εισηγητική έκθεση προς την περιφέρεια Κεντρικής Μακεδονίας. Θεσσαλονίκη: Α.Π.Θ. Krugman, P. (1991). Geography and Trade. Cambridge MA: MIT Press. Λαγόπουλος, Α.-Φ. (1977). Εγχειρίδιο Πολεοδομίας. Μέρος Β: Πολεοδομική Επέμβαση (προγραμματισμός και σχεδιασμός). Τόμος I. Θεσσαλονίκη: Α.Π.Θ. Λαγόπουλος, Α.-Φ. (2005). Η μελλοντική εξέλιξη της Θεσσαλονίκης. Μια πρισματική θεώρηση. Πρακτικά Πανελλήνιου Συνεδρίου: Η Θεσσαλονίκη και ο ευρύτερος χώρος. Παρελθόν Παρόν Μέλλον, 28 Φεβρουαρίου 2 Μαρτίου 2003, Θεσσαλονίκη. Θεσσαλονίκη: Εταιρεία Μακεδονικών Σπουδών, σσ. 255-279. Λαγόπουλος, Α.-Φ. (2007). Πολεοδομία, Πολεολογία και Χρήσεις Γης. Ανακοίνωση στο συνέδριο: Ο Κωνσταντίνος Δοξιάδης και το έργο του, 19-21 Ιανουαρίου 2007. Αθήνα. Mardas, D., Papachristou, G., Varsakelis, N.C. (2008). Public Procurement and Foreign Direct Investment: Cross Section Analysis for France, Germany, Italy and United Kingdom. Atlantic Economic Journal 36 (2), 183-193.

192 Πόλεως λόγος Τιμητικός τόμος για τον καθηγητή Αλέξανδρο-Φ. Λαγόπουλο Ο.Ρ.ΘΕ.-Οργανισμός Ρυθμιστικού Σχεδίου Θεσσαλονίκης (1985). Ρυθμιστικό Σχέδιο και πρόγραμμα προστασίας περιβάλλοντος της ευρύτερης περιοχής της Θεσσαλονίκης και άλλες διατάξεις. Φ.Ε.Κ. 148/Α, Ν. 1561/ 1985. Παπαγεωργόπουλος, Β. (2005). Θεσσαλονίκη ευρωπαϊκή μητρόπολη. Αναπτυξιακή στρατηγική 2002-2010. Πρακτικά Πανελλήνιου Συνεδρίου: Η Θεσσαλονίκη και ο ευρύτερος χώρος. Παρελθόν Παρόν Μέλλον, 28 Φεβρουαρίου 2 Μαρτίου 2003, Θεσσαλονίκη. Θεσσαλονίκη: Εταιρεία Μακεδονικών Σπουδών, σσ. 105-110. Παπαμίχος, Ν., Καραδήμου-Γερόλυμπου, Α., Καυκούλα, Κ., Πασχαλίδης, Α., Χαστάογλου, Β., Χατζημιχάλης, Κ. (1995). H Θεσσαλονίκη στον 21 ο αιώνα: Ανάπτυξη περιβάλλον πολιτισμός. Θεσσαλονίκη: Α.Π.Θ.- Ο.Ρ.Θ.-Υ.ΠΕ.ΧΩ.Δ.Ε. Περιφερειακό Πλαίσιο (2004). Περιφερειακό Πλαίσιο Χωροταξικού Σχεδιασμού και Αειφόρου Ανάπτυξης Περιφέρειας Κεντρικής Μακεδονίας. Φ.Ε.Κ.-218/Β/6-2-2004, Απόφ-674/04. Smith, P.J. (1999). Are Weak Patent Rights a Barrier to US Exports? Journal of International Economics 48, 151-177. Smith, P.J. (2001). How do Foreign Patent Rights affect US Exports, Affiliate Sales, and Licenses? Journal of International Economics 55, 411-439. Σταθακόπουλος, Π. (επιστ. υπεύθυνος), Ασήμος, Π., Βαρσακέλης, Ν. (συντον. οικονομικής ομάδας), Δημητριάδης, Ε.Π., Δρακούλης, Δ., Λαγόπουλος, Α.-Φ. (συντον. έρευνας), Μέλισσας, Δ. (συντον. ομάδας νομικής υποστήριξης), Πισσούριος, Γ. (2007-08). Διερεύνηση δυνατοτήτων για τη βέλτιστη πολεοδομική ανάπτυξη και αξιοποίηση περιοχής Λαχανοκήπων. Θεσσαλονίκη: Α.Π.Θ. Δήμος Θεσσαλονίκης.