3.2. Υποστηρικτική Έκθεση Συµµετοχικών ιαδικασιών 1. ΕΙΣΑΓΩΓΗ

3.2. Υποστηρικτική Έκθεση Συµµετοχικών ιαδικασιών 1. ΕΙΣΑΓΩΓΗ Η παρούσα µελέτη µε τίτλο: «Καθορισµός µορφολογικών κανόνων δόµησης και Αρχιτεκτονικής, στις περιοχές εντός και εκτός οικισµών µέχρι 2.000 κατοίκων, των Περιφερειακών Ενοτήτων ΑΝ ΡΟΥ, ΘΗΡΑΣ, ΚΕΑΣ-ΚΥΘΝΟΥ, ΜΗΛΟΥ, ΜΥΚΟΝΟΥ, ΝΑΞΟΥ, ΠΑΡΟΥ, ΤΗΝΟΥ, ΣΥΡΟΥ της Περιφέρειας Νοτίου Αιγαίου» ανατέθηκε στα συµπράττοντα γραφεία µελετών «ΚΩΣΤΑΣ ΧΡΙΣΤΟΠΟΥΛΟΣ ΟΛΟΓΡΑΜΜΑ ΜΕΛΕΤΗΤΙΚΗ Ε.Ε, - ΓΕΩΣΦΑΙΡΑ Ε.Ε.», µε σχετική Σύµβαση που υπεγράφη την 23-05- 2014, σε εφαρµογή της υπ αριθµ. 1034/26-04-2012 Απόφασης Ανάθεσης της Γενικής Γραµµατείας Χωροταξίας και Αστικού Περιβάλλοντος του ΥΠΕΚΑ. Η µελέτη αποτελεί µέρος ενός ευρύτερου προγράµµατος εκπόνησης µελετών µε στόχο τη θεσµοθέτηση ειδικών όρων δόµησης κυρίως για την κατοικία, στους οικισµούς κάτω των 2000 κατοίκων και στις γειτνιάζουσες αυτών εκτός σχεδίου περιοχές, στο µεγαλύτερο τµήµα της χώρας. Το πρόγραµµα συγκροτήθηκε στα πλαίσια µιας συνολικότερης προσπάθειας του ΥΠΕΚΑ για προστασία και διαφύλαξη του φυσικού τοπίου και της αρχιτεκτονικής ταυτότητας της ελληνικής υπαίθρου, ως βασικών οικονοµικών και πολιτιστικών πόρων της περιφέρειας, και χρηµατοδοτείται από το Επιχειρησιακό Πρόγραµµα του ΕΣΠΑ 2007-2013 «Περιβάλλον και Αειφόρος Ανάπτυξη» στο πλαίσιο του Άξονα Προτεραιότητας 10 «Θεσµοί και µέσα άσκησης αποτελεσµατικής περιβαλλοντικής πολιτικής», το οποίο συγχρηµατοδοτείται από το Ευρωπαϊκό Ταµείο Περιφερειακής Ανάπτυξης. Σκοπός της µελέτης είναι να λειτουργήσει συµπληρωµατικά µε τα υπόλοιπα επίπεδα χωρικού σχεδιασµού, συµβάλλοντας στην καλύτερη οργάνωση του χώρου και την αναβάθµιση της αισθητικής του µέσω της µορφολογίας της δόµησης, που θα εντάσσεται στο τοπίο και την παράδοση, χωρίς να παρεµποδίζει την αρχιτεκτονική δηµιουργικότητα. Η αναγνώριση του πολυσύνθετου ρόλου της ελληνικής υπαίθρου ως προς το περιβάλλον, την πολιτιστική κληρονοµιά, την κοινωνική συνοχή και την απασχόληση, σε συνδυασµό µε την υποβάθµιση που έχει υποστεί τα τελευταία χρόνια, καθιστά επιτακτική την ανάγκη εφαρµογής ενός κανονιστικού πλαισίου που θα αποσκοπεί: στην αναβάθµιση της ποιότητας του οικιστικού χώρου στην προστασία του φυσικού και ανθρωπογενούς περιβάλλοντος στην εισαγωγή αρχών αειφόρου βιώσιµης χωρικής ανάπτυξης µε συνετή διαχείριση των φυσικών και πολιτιστικών πόρων. στην αύξηση της ελκυστικότητας της υπαίθρου, µε απώτερο σκοπό την ανακοπή της πληθυσµιακής συρρίκνωσης, την ισόρροπη οικονοµική ανάπτυξη, την ενίσχυση της ανταγωνιστικότητας και του αναπτυξιακού της ρόλου. Με δεδοµένες τις παραπάνω επιδιώξεις, η εκπόνηση της µελέτης αποσκοπεί στη διαµόρφωση µιας ολιστικής προσέγγισης που θα συµπληρώνει και θα εξειδικεύει το υφιστάµενο θεσµικό πλαίσιο σε ότι αφορά τη διευθέτηση των παρακάτω ζητηµάτων: την προστασία και ανάδειξη των αξιόλογων δειγµάτων παραδοσιακής αρχιτεκτονικής που εντοπίζονται στην περιφερειακή ενότητα. την οµαλή ένταξη των νεόδµητων κτισµάτων στον υφιστάµενο οικιστικό χώρο µε σεβασµό στα κυρίαρχα αρχιτεκτονικά χαρακτηριστικά του κάθε οικισµού. την εναρµόνιση κάθε νέας κατασκευής µε την τοπική αρχιτεκτονική παράδοση. την οµαλή ένταξη των νέων κατασκευών στο φυσικό περιβάλλον, ώστε να περιοριστούν οι εκτεταµένες επεµβάσεις και αλλοιώσεις της γεωµορφολογίας του τόπου. την παράλληλη δηµιουργία πλαισίου ικανού να ενσωµατώσει προτάσεις εναλλακτικών αρχιτεκτονικών Β' ΦΑΣΗ ΜΕΛΕΤΗΣ 1

αναζητήσεων µε στόχο την ενθάρρυνση της ελευθερίας στην αρχιτεκτονική έκφραση. την ένταξη αρχών της βιοκλιµατικής αρχιτεκτονικής αλλά και των προωθούµενων µορφών εγκαταστάσεων ανανεώσιµων πηγών ενέργειας (ΑΠΕ) συµβατών προς την τοπική παράδοση της δόµησης. Βάσει των προδιαγραφών της προκήρυξης αντικείµενο της παρούσας µελέτης αποτελούν: Α. Οικισµοί που είναι χαρακτηρισµένοι ως παραδοσιακοί µε διατάγµατα γενικού χαρακτήρα και/ή αξιόλογοι οικισµοί που θα πρέπει να χαρακτηριστούν ως παραδοσιακοί µε ειδικά διατάγµατα. Β. Οικισµοί κάτω των 2.000 κατοίκων, που δεν είναι χαρακτηρισµένοι ως παραδοσιακοί ή αξιόλογοι και δε συντρέχουν οι προϋποθέσεις χαρακτηρισµού τους. Γ. Χώρος υπαίθρου σε ζώνες που προσδιορίζονται γύρω από τους οικισµούς των κατηγοριών Α & Β. 2. ΜΕΘΟ ΟΛΟΓΙΚΟ ΠΛΑΙΣΙΟ Η µελέτη στο σύνολό της έχει συνταχθεί βάσει: 1. του Ν.3316/05 "Περί ανάθεσης και εκτέλεσης δηµοσίων συµβάσεων εκπόνησης µελετών και παροχής υπηρεσιών", όπως τροποποιήθηκε, συµπληρώθηκε και ισχύει 2. της ισχύουσας νοµοθεσίας για τις προδιαγραφές µελετών 3. των προδιαγραφών εκπόνησης µελετών που συνοδεύουν την προκήρυξη 4. των εξειδικευµένων προδιαγραφών παραδοτέων του Α και Β Σταδίου της µελέτης που χορηγήθηκαν από την ιευθύνουσα Υπηρεσία. Η µελέτη εκπονήθηκε σε δύο επιµέρους φάσεις: το Ά στάδιο- ανάλυση και το Β' Στάδιο- Πρόταση. Επισηµαίνεται ότι οι δύο φάσεις εκπόνησης, λειτουργούν συµπληρωµατικά και συγκροτούν το αδιαίρετο σύνολο της µελέτης, η δοµή της οποίας τεκµηριώνει, αφενός την πορεία της µεθοδολογικής σκέψης, αφετέρου δε τις κατευθύνσεις της τελικής πρότασης ειδικών όρων δόµησης που διατυπώθηκε για την Περιφερειακή Ενότητα. Α Φάση Η µεθοδολογία εκπόνησης της α' φάσης της µελέτης ακολούθησε τις παρακάτω ενέργειες: 1. Πρωτογενής έρευνα: Επιτόπια έρευνα πεδίου, συνεχής, για όσο απαιτείται, για την εργασία της καταγραφής και περιοδική ανά τακτά χρονικά διαστήµατα για την λεπτοµερή συγκέντρωση και ανάλυση των στοιχείων που χαρακτηρίζουν την περιοχής µελέτης. 2. ευτερογενής έρευνα: Συγκέντρωση όλων των ισχυόντων θεσµικών κανονιστικών ρυθµίσεων. 3. Αναγνώριση αρχιτεκτονικής φυσιογνωµίας και του τοπίου σε κάθε χωρική ενότητα, Ανάλυση και κωδικοποίηση των διαφορετικών µορφών - τύπων της τοπικής αρχιτεκτονικής παράδοσης. 4. Καταγραφή της πραγµατικής κατάστασης δόµησης, που έχει διαµορφωθεί στους οικισµούς σε σχέση µε τα θεσµοθετηµένα ή εφαρµοζόµενα όριά του και αναγνώριση του συνεκτικού τµήµατός τους (σύµφωνα µε τις διατάξεις του Π. (ΦΕΚ 166 /1987) 5. Αποτίµηση του υφιστάµενου θεσµικού κανονιστικού πλαισίου (πολεοδοµικός κανονισµός-όροι δόµησης) που διέπει τη δόµηση και αξιολόγηση της αποτελεσµατικότητάς του στην κατεύθυνση της προστασίας και ανάδειξης της τοπικής αρχιτεκτονικής παράδοσης και του τοπίου. Αξιολόγηση και ιεράρχηση των ελλείψεων και των προβληµάτων που διαπιστώνονται. 6. ιαπίστωση του δικτύου των διαµορφωµένων κοινόχρηστων χώρων. 7. Εκπόνηση Προκαταρκτικής πρότασης κατάταξης των οικισµών σε κατηγορίες ανάλογα µε τον υφιστάµενο αρχιτεκτονικό πλούτο και τον προτεινόµενο βαθµό προστασίας και σύνταξη ενδεικτικής - Β' ΦΑΣΗ ΜΕΛΕΤΗΣ 2

αντιπροσωπευτικής προκαταρκτικής πρότασης κανονισµών για αντιπροσωπευτικό δείγµα οικισµών. 8. Εκπόνηση Προκαταρκτικής πρότασης προσδιορισµού των ζωνών εκτός σχεδίου στις οποίες διαπιστώνεται η ανάγκη ελέγχου της δόµησης και της εγκατάστασης ΑΠΕ ή άλλων χρήσεων µε την εφαρµογή ειδικών προϋποθέσεων, όρων και περιορισµών. Κατά την πρώτη φάση της µελέτης ως βασικές επιδιώξεις επισηµαίνονται: η κατανόηση της αρχιτεκτονικής παράδοσης του τόπου, µέσα από την ανάλυση των τοπικών δεδοµένων του κάθε οικισµού ώστε να διαµορφωθεί µια σαφής και πλήρης εικόνα της ευρύτερης περιοχής µελέτης που θα αναδεικνύει τις επιµέρους ιδιαιτερότητες της ταυτότητας των οικισµών. Στο πλαίσιο αυτό ουσιαστική κρίθηκε: - η αναγνώριση της ιστορίας και της παραγωγικής δοµής του τόπου για την κατανόηση της εξελικτικής του πορείας, - η µελέτη των τοπικών κλιµατολογικών συνθηκών, - η κατανόηση των στοιχείων που καθορίζουν το χαρακτήρα του οικιστικού ιστού: χωροθέτηση, σύστηµα δόµησης, οικιστική διάρθρωση, πυκνότητα, σχέση φυσικού και δοµηµένου περιβάλλοντος, διαµόρφωση δηµόσιου χώρου και µετώπων δρόµων ή τυχόν επιµέρους οικιστικές ενότητες - η αναγνώριση της αρχιτεκτονικής φυσιογνωµίας µέσω της καταγραφής αξιόλογων κτισµάτων, παραδοσιακών µορφών και υλικών, και του βαθµού διάσωσης αυτών - η ανάλυση του περιβάλλοντος φυσικού τοπίου η συγκέντρωση και κωδικοποίηση του ισχύοντος θεσµικού πλαισίου, και εν συνεχεία ο συσχετισµός αυτού µε τη σύγχρονη οικοδοµική δραστηριότητα στο εσωτερικό της Περιφερειακής Ενότητας, ώστε αφενός να γίνει αντιληπτός ο τρόπος εφαρµογής και µετάφρασης των επιµέρους κανονιστικών ρυθµίσεων στο χώρο, αφετέρου δε να διαπιστωθούν τυχόν κενά, ασάφειες, ελλείψεις και συνήθεις υλοποιούµενες παραβάσεις. Ως προς το ισχύον θεσµικό καθεστώς, αναλύθηκε διεξοδικά κάθε πτυχή του ώστε να είναι δυνατόν να διαµορφωθεί µια ευρύτατα αποδεκτή πρόταση στο επόµενο στάδιο της µελέτης. Στο πλαίσιο αυτό καταγράφηκαν οι βασικές προβλέψεις και κατευθύνσεις του υπερκείµενου χωροταξικού σχεδιασµού Εθνικού και Περιφερειακού επιπέδου σε ότι αφορά την περιοχή µελέτης, καθώς και του χωροταξικού σχεδιασµού κατωτέρου της Περιφέρειας Επιπέδου. Επιπλέον, πραγµατοποιήθηκε αναλυτική διερεύνηση και καταγραφή του θεσµικού πλαισίου ανά υπό µελέτη οικισµό. Σύµφωνα µε τις Προδιαγραφές εκπόνησης της µελέτης δηµιουργήθηκε βάση δεδοµένων (αναλυτικές καρτέλες Αποτύπωσης - Αναγνώρισης) στην οποία εισήχθησαν κωδικοποιηµένα στοιχεία ανά οικισµό: διοικητικά δεδοµένα, ισχύον κανονιστικό πλαίσιο, χωροταξικά στοιχεία, πολεοδοµικά στοιχεία, ιστορικά δεδοµένα, αρχιτεκτονική ταυτότητα, φωτογραφική τεκµηρίωση, στοιχεία κοινόχρηστων χώρων. Παράλληλα συντάχθηκαν χάρτες αναγνώρισης για το σύνολο της περιφερειακής ενότητας σε κλίµακα 1:100.000 και ανά οικισµό ή οµάδες οικισµών σε κλίµακα 1:5000. Β' ΦΑΣΗ ΜΕΛΕΤΗΣ 3

3. ΕΞΑΓΩΓΗ ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑΤΩΝ - ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗ ΤΗΣ ΥΦΙΣΤΑΜΕΝΗΣ ΚΑΤΑΣΤΑΣΗΣ Στο σηµείο αυτό, σκόπιµο κρίνεται να παρατεθούν συνοπτικά τα συνολικά συµπεράσµατα που διεξήχθηκαν από το συνδυασµό των δεδοµένων της Ά φάσης σε ότι αφορά την αναγνώριση της υφιστάµενης κατάστασης του δοµηµένου περιβάλλοντος στην ευρύτερη περιοχή µελέτης των Περιφερειακών Ενοτήτων. Παρουσίαση παραµέτρων και προβληµάτων στους οικισµούς που µελετήθηκαν Η ανάλυση ανέδειξε την πολυπλοκότητα και την αισθητική αρτιότητα ενός µοναδικού οικοσυστήµατος ειδικά στον τοµέα του δοµηµένου περιβάλλοντος. Μέσα από την κριτική θεώρηση των ραγδαίων εξελίξεων στον τοµέα αυτόν τις τελευταίες δεκαετίες επισηµάνθηκαν οι αλλαγές, οι στρεβλώσεις και σηµειώθηκαν οι διαφαινόµενες τάσεις που δεν είναι πάντα καλοδεχούµενες σε σχέση µε το νοµικό πλαίσιο που υπαγορεύει και κατευθύνει την χωροταξική, πολεοδοµική και κτιριακή ανάπτυξη στις Κυκλάδες. Είναι σαφές ότι απαιτείται επανεξέταση πολλών παραµέτρων και αναµόρφωση της νοµοθεσίας που θα συνυπολογίζει τις οικονοµικές και αναπτυξιακές συνέπειες µε χρονικό ορίζοντα πολλών δεκαετιών. ιαφορετικά, µε την τρέχουσα δυναµική των πραγµάτων πολύ σύντοµα σε αρκετά νησιά θα έχουν παγιωθεί ανεπανόρθωτες αλλοιώσεις στο δοµηµένο αλλά και το φυσικό περιβάλλον, θυσία στο βωµό του τουρισµού κυρίως. Στην πραγµατικότητα έχει ήδη διαµορφωθεί µια κατάσταση µη αναστρέψιµη σε ορισµένες περιπτώσεις. Από τα στοιχεία αποτύπωσης / αναγνώρισης της παρούσας µελέτης προκύπτει ότι στις υπό µελέτη Περιφερειακές Ενότητες Κυκλάδων υπάρχουν 161 κηρυγµένοι παραδοσιακοί οικισµοί και προτείνονται προς χαρακτηρισµό άλλοι είκοσι πέντε (24) οικισµοί που σε µεγάλο βαθµό παρουσιάζουν ιδιαίτερο αρχιτεκτονικό ενδιαφέρον και χρήζουν προστασίας. Παράλληλα να τονισθεί η ύπαρξη άλλων εξήντα οκτώ (68) οικισµών που στον πίνακα οριστικής κατάταξης χαρακτηρίζονται ως ενδιαφέροντες. Συνοπτικά τα προβλήµατα που εντοπίστηκαν διατρέχουν όλο το φάσµα της κλίµακας του δοµηµένου περιβάλλοντος και µπορούν να κατηγοριοποιηθούν στα εξής: Σε χωροταξικό πολεοδοµικό επίπεδο 1. Άναρχη πολεοδοµική γιγάντωση παραδοσιακών οικισµών που κυρίως οφείλεται στο καθεστώς της δόµησης εκτός σχεδίου - εντός ζώνης οικισµών. 2. Εκτεταµένη διασπορά στη δόµηση εκτός σχεδίου που υπαγορεύεται και τροφοδοτείται από τις δυνάµεις της αγοράς και όχι µε χωροταξικά και περιβαλλοντικά κριτήρια: δηλαδή η ανάπτυξη νέων κατασκευών γίνεται µε κύριο κριτήριο την διαθεσιµότητα των προς πώληση αγροτεµαχίων στις κατάλληλες τιµές αλλά και την πίεση αξιοποίησης από την τουριστική ζήτηση 3. Από άποψη χρήσεων υπάρχει σαφής κυριαρχία του τουριστικού τοµέα σε πολλά από τα νησιά µε τα ανάλογα αποτελέσµατα: εποχιακή λειτουργία, ερήµωση για πολλούς µήνες, αδυναµία επένδυσης σε κοινόχρηστες υποδοµές που εκ των πραγµάτων καθίστανται ασύµφορες 4. Οι δηµόσιοι χώροι στους οικισµούς µε διατηρηµένο παραδοσιακό ιστό δεν έχουν παρεµβάσεις για τη διευκόλυνση της κυκλοφορίας, στάσεων και αστικό εξοπλισµό. Αντίθετα σε σύγχρονους νεωτερικούς οικισµούς ο δηµόσιος χώρος παρουσιάζει µια αποσπασµατική, κατακερµατισµένη εικόνα µεµονωµένων επεµβάσεων κακής ποιότητας και εικόνα εγκατάλειψης. 5. Οι ιδιωτικοί χώροι παρουσιάζουν εικόνα εγκατάλειψης σε οικισµούς που λειτουργούν εποχιακά και δεν έχουν ετήσιο κύκλο οικονοµικών δραστηριοτήτων. Σε οικισµούς όπου υπάρχουν περισσότεροι µόνιµοι κάτοικοι, στον αντίποδα, παρατηρείται µια ποικιλοµορφία παρεµβάσεων και ασύµβατων κατασκευών, που σε πολλές περιπτώσεις υποβαθµίζει την ποιότητα του δοµηµένου περιβάλλοντος.. 6. Σε πολλούς παραθαλάσσιους οικισµούς το µέτωπο µε τη θάλασσα δεν αναδεικνύεται επαρκώς. Β' ΦΑΣΗ ΜΕΛΕΤΗΣ 4

7. Η σηµειούµενη συστηµατική ιδιοποίηση και κακοποίηση της ακτογραµµής από τις όµορες ιδιοκτησίες. Όπου δεν µεσολαβεί δηµόσιος δρόµος ανάµεσα στις ιδιοκτησίες και το κύµα, η πρόσβαση στην ακτή κλείνεται και η φυσική µορφή της ακτογραµµής αντικαθίσταται από κακότεχνες περιφράξεις, τοιχία αντιστήριξης, ιδιωτικές σκάλες και προβλήτες 8. Η συστηµατική καταστροφή των λιθόστρωτων καλντεριµιών, εντός και εκτός των ορίων των οικισµών και η αντικατάστασή τους µε τύπους οδοστρωµάτων βατούς από τροχοφόρα Σε κτιριακό επίπεδο 1. Εµφανής καταστρατήγηση των όρων και κανονισµών δόµησης µε όλους τους συνήθεις τρόπους: πχ επέκταση υπογείων χώρων εκτός περιγράµµατος, υπέρβαση ύψους µε ξεµπάζωµα, χρήση υδατοδεξαµενών για πισίνες, υπερβολική χρήση ηµιυπαιθρίων και περγκολών που ενίοτε χρησιµοποιούνται σαν προκάλυµµα για κτιριακές επεκτάσεις κ.α. 2. Η σηµειούµενη αδιαφορία ή αναποτελεσµατικότητα των δηµοσίων αρχών και φορέων, όσον αφορά την αισθητική ποιότητα δηµοσίων κτιρίων και κατασκευών κάθε είδους. 3. Η εγκατάλειψη των παλαιών κτισµάτων, καθώς και η συστηµατική µετατροπή τους σε υποβαθµισµένους βοηθητικούς χώρους νέων, συνήθως πολύ µεγαλύτερων, κτισµάτων, τόσο σε κοινούς οικισµούς, όσο και σε παραδοσιακούς Σε µορφολογικό επίπεδο είναι εµφανές πλέον µετά από δεκαετίες εφαρµογής προτύπων και ειδικών περιορισµών (όπου αυτά επιβλήθηκαν) ότι υπάρχουν αποτελέσµατα που κατά τη γνώµη µας µπορούν να συνοψισθούν σε δύο κατευθύνσεις 4. Όπως αναλύθηκε είναι εµφανής η αδυναµία προστασίας κηρυγµένων παραδοσιακών οικισµών ειδικά στις περιπτώσεις που υπήρξε πίεση αξιοποίησης λόγω τουριστικής ζήτησης. Αντίθετα σε οικισµούς που δεν υπήρξε ανάλογη ζήτηση οι παραδοσιακοί οικισµοί έχουν διατηρήσει σε πολλές περιπτώσεις τον χαρακτήρα τους, απλά επειδή δεν έχουν γίνει ουσιαστικές µεταβολές στα πυκνοδοµηµένα τµήµατα τους 5. Στην µεγάλη µάζα κατασκευών που εµφανώς κτίζονται χωρίς ιδιαίτερες αρχιτεκτονικές απαιτήσεις η στοιχειώδης χρήση µορφολογικών προτύπων κυρίως στα εξωτερικά κουφώµατα λειτουργεί σαν το ελάχιστο φίλτρο αισθητικής αποδοχής αν συνυπολογισθεί ότι τις περισσότερες φορές ο χειρισµός και η κλίµακα των όγκων δεν είναι µελετηµένα και υλοποιηµένα µε αποδεκτό τρόπο. Η παραπάνω διαπίστωση γίνεται οριζόντια σε όλα τα νησιά κυρίως στις µικροµεσαίες οικοδοµές µε παραθεριστική τουριστική χρήση 6. Στον αντίποδα, η γενίκευση της χρήσης των επιβαλλόµενων προτύπων οδηγεί στο προβληµατικό αποτέλεσµα, ολόκληρες νέες γειτονιές να παρουσιάζουν οµοιόµορφη αισθητική ουδετερότητα η και µετριότητα µε µόνη διαφοροποίηση τις πινελιές χρώµατος στα εξωτερικά κουφώµατα 7. Λόγω της τάσης για κατασκευές στα όρια της εξάντλησης του επιτρεπόµενου συντελεστή δόµησης και σε δεύτερο επίπεδο λόγω της µεγέθυνσης των κτιριακών όγκων µε την λογική της αυθαιρεσίας η µορφολογική αντιµετώπιση καταλήγει να είναι µια ιδιαίτερα δύσκολη άσκηση µε αποτέλεσµα τα καλά παραδείγµατα να περιορίζονται στις λίγες σχετικά κατασκευές που οι ιδιοκτήτες µπορούν να συνεργάζονται µε ειδικούς που έχουν τη θέληση και τη δυνατότητα να ανταποκριθούν στην πρόκληση 8. Η συστηµατική αντιγραφή και ενσωµάτωση στα νέα κτίρια, ετερόκλητων ψευδοπαραδοσιακών µορφολογικών στοιχείων. Το φαινόµενο συναντάται ιδίως σε οικισµούς παραθαλάσσιους που αντλούν έσοδα από τον τουρισµό. αλλά και ορεινούς που δεν είναι χαρακτηρισµένοι ως παραδοσιακοί. 9. Η συστηµατική αντιγραφή και ενσωµάτωση στα νέα κτίρια και τον περιβάλλοντα χώρο τους αστικών µορφολογικών προτύπων και στοιχείων, όπως π.χ. οι αδικαιολόγητα σύνθετες κατόψεις, η υπερπροβολή της κύριας όψης των κτιρίων στη δηµόσια θέαση άσχετα µε το φυσικό τους προσανατολισµό, οι συνεχείς περιµετρικοί εξώστες ή ασύµβατη φύτευση κήπων (γκαζόν, τροπικά φυτά) κ.α.. Β' ΦΑΣΗ ΜΕΛΕΤΗΣ 5

10. Υπάρχουν και περιπτώσεις που συναντά κανείς διάσπαρτες σε όλο το νησιωτικό σύµπλεγµα των Κυκλάδων, στις οποίες ντόπιοι µάστορες και κάτοικοι οικοδοµούν µε γνώµονα τις ανάγκες τους και το αποτέλεσµα είναι κτίρια που µοιάζουν να ήταν πάντα εκεί. Το συµπέρασµα είναι ότι το νοµοθετικό πλαίσιο είναι εργαλείο αλλά και νάρκη, έτσι η χρήση του πρέπει να είναι προσεκτική µε προβολή του µέλλοντος που υποδεικνύεται και διαγράφεται από αυτό. Η ορθή προσέγγιση πρέπει να γίνει στην κατεύθυνση της εφαρµογής των διαχρονικών αρχών που ανέδειξαν την παραδοσιακή µας αρχιτεκτονική στην περιοχή των Κυκλάδων σε µοναδικό φαινόµενο παγκόσµια, και όχι στην απλή µορφολογική αντιγραφή συγκεκριµένων στοιχείων, όπως κατέδειξε η παράθεση παραδειγµάτων που υποδεικνύουν ένα διαφορετικό δρόµο: υπάρχει ο δρόµος της δηµιουργικής σύνθεσης, της επιλογής βιώσιµων και αειφόρων κατευθύνσεων και όχι ο µονόδροµος του µαζικού τουρισµού η έστω του τουρισµού πολυτελείας και των προτύπων που αυτός υπαγορεύει σε οικονοµικό η αισθητικό επίπεδο. Όλα τα παραπάνω µας οδηγούν στην ανάγκη επανεξέτασης γενικά του πλαισίου προστασίας της δόµησης στους οικισµούς των Κυκλάδων. Είναι φανερό ότι σε χωροταξικό πολεοδοµικό επίπεδο το νοµοθετικό πλαίσιο δεν µπορεί να είναι ίδιο µε αυτό που απευθύνεται στην ηπειρωτική χώρα. Πρέπει να αναζητηθούν οι δικλείδες ασφαλείας που θα προστατεύσουν πρώτα από όλα την κλίµακα των παραδοσιακών οικισµών πριν είναι πολύ αργά. Τα συµπεράσµατα µας από την ανάλυση κατά τη σύνταξη αυτής της µελέτης, συνοψίζονται στις εξής αρχές που πρέπει να διέπουν το προτεινόµενο νοµοθετικό πλαίσιο: Α. Πρέπει να είναι ευέλικτο και προσαρµόσιµο στις ιδιαιτερότητες κάθε οµάδας οικισµών µε παρόµοια χαρακτηριστικά. Β. Να µην προβλέπει περίπλοκες και χρονοβόρες γραφειοκρατικές διαδικασίες, και να είναι σαφές και εύκολα εφαρµόσιµο από τους τεχνικούς και ιδιοκτήτες. Γ. Να δίνει µεγαλύτερη βαρύτητα στην ορθολογική επίλυση των διαχρονικών προβληµάτων που αντιµετωπίζει η δόµηση στους συγκεκριµένους τόπους (κλίση εδάφους, προστασία από τις καιρικές συνθήκες όπως ο ήλιος, η ζέστη και το κρύο ή ο άνεµος, η δυσκολία µετακινήσεων µε οχήµατα, ή έλλειψη πρασίνου και γλυκού νερού, η έλλειψη χώρου, κλπ), παρά στην τυπολατρική εφαρµογή µορφών και παραδοσιακών στοιχείων δόµησης.. Να προκρίνει τη χρήση τοπικών, καθώς και ανακυκλώσιµων και οικολογικών εν γένει υλικών. Ε. Να προστατεύει σε πρώτη προτεραιότητα την κλίµακα των υφιστάµενων οικισµών, των υφιστάµενων κτιρίων, αλλά και των κοινόχρηστων χώρων, η οποία κλίµακα έχει προκύψει ιστορικά από την δόµηση στο παγκόσµια µοναδικό αυτό περιβάλλον, είναι άξια προστασίας και πρέπει να αποτελεί µοναδικό υπόδειγµα για την µελλοντική δόµηση στις Κυκλάδες. ΣΤ. Να λαβαίνει υπόψη τις στρεβλώσεις που δηµιουργήθηκαν στο παρελθόν µε την αυθαίρετη δόµηση, και σε συνδυασµό µε την εφαρµογή των αυστηρών διατάξεων της νοµοθεσίας των τελευταίων ετών (νέο πλαίσιο έκδοσης αδειών δόµησης και ελέγχου κατασκευών), να αποτρέπει παρόµοιες αποκλίσεις στο µέλλον. Ζ. Στις διατάξεις που αφορούν στα καθαρά µορφολογικά στοιχεία, πρέπει να προκρίνεται η ποικιλία στη διάταξη όγκων, ανοιγµάτων και µορφών, πάντα µε γνώµονα την κλίµακα, και όχι η οµοιοµορφία που συχνά προκύπτει σαν εύκολη λύση από τη χρήση απλοϊκών µορφολογικών κανόνων και περιορισµών στη δόµηση. Β' ΦΑΣΗ ΜΕΛΕΤΗΣ 6

4. Β' ΣΤΑ ΙΟ Στη βάση των συµπερασµάτων που εξήχθησαν από το Α στάδιο της µελέτης, συγκροτήθηκε η τελική πρόταση του πλαισίου ειδικών όρων δόµησης, η οποία οργανώθηκε µε τρόπο τέτοιο ώστε: 1. να εναρµονίζεται µε τις κατευθύνσεις του υπερκείµενου σχεδιασµού, λαµβάνοντας παράλληλα υπόψη το σύνολο των όρων και περιορισµών που αυτές θέτουν. 2. να διαµορφώνει ένα εύληπτο πλαίσιο διατάξεων, που οµαδοποιεί αλλά δεν οµογενοποιεί τους όρους δόµησης στις διάφορες περιοχές, θέτοντας κατά το δυνατόν αντικειµενικά κριτήρια κατευθύνσεων µε στόχο τη διαφάνεια στον έλεγχο των µελετών. 3. να εστιάζει στην αντιµετώπιση των προβληµάτων που διαπιστώθηκαν στο υφιστάµενο φυσικό και δοµηµένο περιβάλλον της περιφερειακής ενότητας, επιδιώκοντας την ουσιαστική αναβάθµιση και προστασία αυτού. Επισηµαίνεται ότι στο αντικείµενο της µελέτης περιλήφθηκαν από τους οικισµούς που κατά την απογραφή του 2011 (ΦΕΚ 2230/Β/2012 «Αποτελέσµατα της απογραφής πληθυσµού-κατοίκων 2011 που αφορούν στον «νόµιµο πληθυσµό της χώρας») αριθµούν κάτω των 2.000 κατοίκων: α) οι οικισµοί που έχουν οριοθετηθεί µε αποφάσεις Νοµάρχη στη βάση του Π. του 1985 (ΦΕΚ 181/, όπως ισχύει) και οι οικισµοί που δοµούνται µε παλαιότερα περιγράµµατα ορίων οικισµού προϋφισταµένων του έτους 1923 (ΦΕΚ 138/ ) ή άλλα Π.. (πχ. των παραδοσιακών οικισµών ΦΕΚ). β) οικισµοί µε εγκεκριµένο ρυµοτοµικό σχέδιο. Επιπλέον περιλήφθηκαν οικισµοί που εµφανίζονταν ως ανεξάρτητα οικιστικά σύνολα στην απογραφή του 1981 και εκλαµβάνονται µέχρι σήµερα, από τις αρµόδιες Υπηρεσίες όµησης, ως οικισµοί. Οικιστικές συγκεντρώσεις, που φέρονται στην απογραφή του 2011 ή σε προγενέστερες, µε πληθυσµό κάτω των 2000 κατοίκων, αλλά δεν παρουσιάζουν χαρακτηριστικά οικισµού, περιλήφθηκαν στις ζώνες πέριξ των οικισµών, εφόσον βρίσκονταν σε άµεση γειτνίαση µε αυτούς. Επισηµαίνεται, άλλωστε, ότι για τον ακριβή προσδιορισµό των υπό µελέτη οικισµών, υπήρξε σχετική συνεργασία µε τις αρµόδιες Υπηρεσίες όµησης, ούτως ώστε να διευκρινιστεί ποιες από τις περιοχές που φέρονται στις απογραφές αντιµετωπίζονται εν τέλει ως οικισµοί. Κατά την εκπόνηση της πρότασης ελήφθησαν υπόψη, πέραν των ισχυουσών θεσµικών κανονιστικών ρυθµίσεων που διέπουν την περιοχή µελέτης, αλλά και συναφών ρυθµίσεων ή και προτάσεων στο πλαίσιο εγκεκριµένων ή εκπονούµενων µελετών ΣΧΟΟΑΠ/ ΓΠΣ: Οι διατάξεις του Π 24-4-85 ΦΕΚ 181 /3-05-1985 «Τρόποι καθορισµού ορίων οικισµών της χώρας µέχρι 2000 κατοίκους, κατηγορίες αυτών και καθορισµός όρων και περιορισµών δόµησης τους», όπως αναθεωρήθηκε και ισχύει Οι διατάξεις του Π 24-05-1985 ΦΕΚ 270 «Τροποποίηση των όρων και περιορισµών δόµησης των γηπέδων των κειµένων εκτός των ρυµοτοµικών σχεδίων των πόλεων και εκτός των ορίων νοµίµως υφισταµένων προ του έτους 1923 οικισµών», όπως συµπληρώθηκε, τροποποιήθηκε και ισχύει. Οι διατάξεις του Ν. 4067/2012 (ΦΕΚ 79/Α/09-04-2012) «Νέος Οικοδοµικός Κανονισµός», όπως τροποποιήθηκε και ισχύει Οι διατάξεις του Ν.4269/14 «Χωροταξική και πολεοδοµική µεταρρύθµιση - Βιώσιµη ανάπτυξη» (ΦΕΚ142Α/28.6.14). Οι διατάξεις του Ν. 3212/2003 (ΦΕΚ-308/Α/31-12-03) «Άδεια δόµησης, πολεοδοµικές και άλλες διατάξεις θεµάτων αρµοδιότητας Υπουργείου Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και ηµοσίων Έργων». Β' ΦΑΣΗ ΜΕΛΕΤΗΣ 7

Η Απόφαση αρ. 3046/304/30-01-1988 (ΦΕΚ 59/ /03-02-1989) «Κτιριοδοµικός Κανονισµός», όπως τροποποιήθηκε και ισχύει Ο Νόµος 3661 «Μέτρα για την µείωση της ενεργειακής κατανάλωσης των κτιρίων και άλλες διατάξεις» (ΦΕΚ 89Α 19-05-2008) Ο Ν. 3010/02 (ΦΕΚ-91/Α/25-4-02) «Εναρµόνιση του Ν-1650/86 µε τις Οδηγίες ΕΕ-11/97 και ΕΕ- 61/96, διαδικασία οριοθέτησης και ρυθµίσεις θεµάτων για τα υδατορέµατα και άλλες διατάξεις». Ο Ν.2971 (ΦΕΚ285/Α/19-12-2001) «Αιγιαλός, παραλία και άλλες διατάξεις» Ο Ν. 3028/2002 «Περί Αρχαιοτήτων και εν γένει της πολιτιστικής κληρονοµιάς», ιεθνείς συµβάσεις που σχετίζονται µε τις αρχές και κατευθύνσεις προστασίας της αρχιτεκτονικής και πολιτιστικής κληρονοµιάς, καθώς και της διαχείρισης του ύπαιθρου χώρου. Ειδική αναφορά πρέπει να γίνει στην τύχη του πρωτοποριακού Νόµου 3201, ΦΕΚ282Α/2003 «Αποκατάσταση, προστασία και ανάδειξη του φυσικού και δοµηµένου περιβάλλοντος των νησιών που υπάγονται στην αρµοδιότητα του Υπουργείου Αιγαίου». Μετά από χρονικό διάστηµα άνω των δέκα ετών ισχύος δεν φαίνεται να έχει τύχει ευρείας εφαρµογής χωρίς βέβαια αυτό να οφείλεται στο πνεύµα των διατάξεων του, αλλά στην απροθυµία η αδυναµία της κοινωνίας µας για ενορατικές δράσεις µε πολύπλευρες επιπτώσεις στο µέλλον του τόπου. Στο πλαίσιο αυτό, η µεθοδολογία εκπόνησης της Β' φάσης της µελέτης ακολούθησε τις παρακάτω ενέργειες: 1. Την οριστική κατάταξη του συνόλου των οικισµών σε κατηγορίες που αντιστοιχούν σε 3 βαθµούς προστασίας σύµφωνα µε το άρθρο 2 παρ. 1 του Π.. 24.4.85 - ΦΕΚ-181/ /3-5-85, µε βάση τα δεδοµένα ανάλυσης της υφιστάµενης κατάστασης των οικισµών (αξιόλογοι, ενδιαφέροντες, αδιάφοροι) Από τα στοιχεία αποτύπωσης / αναγνώρισης της παρούσας µελέτης προκύπτει ότι στις υπό µελέτη Περιφερειακές Ενότητες Κυκλάδων υπάρχουν 161 κηρυγµένοι παραδοσιακοί οικισµοί. Επισηµαίνεται ότι στο στάδιο αυτό αναζητήθηκε επιπλέον η δυνατότητα κήρυξης νέων οικισµών ως παραδοσιακών [πλέον των ήδη χαρακτηρισµένων], µε κριτήρια τη διατήρηση αναλλοίωτης εικόνας σε σχέση µε αυτή που είχαν στο παρελθόν, καθώς και τη διατήρηση του τοπικού τους χαρακτήρα. Με βάση τα ανωτέρω κριτήρια επιλέχθηκαν τελικά 24 οικισµοί από όλες τις περιοχές των Κυκλάδων που προτάθηκαν για χαρακτηρισµό ως παραδοσιακοί. Παράλληλα να τονισθεί η ύπαρξη άλλων εξήντα οκτώ (68) οικισµών που στον πίνακα οριστικής κατάταξης χαρακτηρίζονται ως ενδιαφέροντες. 2. Τη σχεδιαστική απεικόνιση του συνόλου των οικισµών σε χάρτες που περιλαµβάνουν µεταξύ άλλων την οριστική πρόταση καθορισµού ζωνών - περιοχών µελέτης στην πέριξ των οικισµών ύπαιθρο χώρο, την αποτύπωση σε διαγραµµατική µορφή του δικτύου κοινοχρήστων χώρων και κίνησης πεζών, αξιόλογα τοπία ή στοιχεία του φυσικού περιβάλλοντος προς προστασία, ειδικές ζώνες ή κτιριακά µέτωπα που χρήζουν προστασίας και ανάπλασης, καθώς και επιµέρους ζώνες [όπου κρίθηκε αναγκαίο] εντός και εκτός κάθε οικισµού. 3. Την οργάνωση υποκατηγοριών, αναζητώντας σε κάθε κύρια κατηγορία οικισµών, οµάδες µε κοινά χαρακτηριστικά ως προς την αρχιτεκτονική τους ταυτότητα και τη γεωµορφολογία του τοπίου [ορεινοί/ ηµιορεινοί, πεδινοί, παραθαλάσσιοι] λαµβάνοντας παράλληλα υπόψη τις ακόλουθες παραµέτρους: την αναστρεψιµότητα ή µη των αλλοιώσεων που έχει υποστεί το δοµηµένο ή/και το φυσικό περιβάλλον της κάθε περιοχής, το λανθάνον δυναµικό [αναξιοποίητοι ή µερικώς αξιοποιηµένοι πόροι] σε ότι αφορά την αρχιτεκτονική, το δηµόσιο χώρο, τον πολιτισµό και την ιστορία του κάθε πολεοδοµικού ιστού, τις δυνατότητες ανάδειξης των παραπάνω στοιχείων µέσα από µελλοντική χωρική αναδιοργάνωση την εγγύτητα των οικισµών σε σηµεία ιδιαίτερου φυσικού κάλλους, ή σε µνηµεία ιστορικούπολιτιστικού- αρχαιολογικού ενδιαφέροντος. Β' ΦΑΣΗ ΜΕΛΕΤΗΣ 8

Η συγκρότηση υποκατηγοριών αξιοποιήθηκε εν συνεχεία µε στόχο τη διαµόρφωση, [όπου ήταν εφικτό και εφόσον κρίθηκε αναγκαίο], κανόνων δόµησης κλιµακωτής προστασίας και αυστηρότητας. 4. Την οριστική πρόταση ενιαίων ειδικών όρων ανά οµάδες [κατηγορίες και υποκατηγορίες] οικισµών και τη συγκρότηση ειδικού τεχνικού τεύχους - οδηγού για κάθε επιµέρους κατηγορία, όπως επίσης για τον πέριξ των οικισµών ύπαιθρο χώρο, µε αναλυτικές κατευθύνσεις, κείµενα και σκίτσα που επεξηγούν και αιτιολογούν διεξοδικά τους εν λόγω κανονισµούς. Στα τεύχη συµπεριλήφθηκαν επίσης ειδικές κατευθύνσεις για την ενσωµάτωση αρχών βιοκλιµατικής αρχιτεκτονικής, τις εγκαταστάσεις τεχνολογικού εξοπλισµού, καθώς και οδηγίες προτεινόµενων φυτεύσεων εντός και εκτός των οικισµών. Τα Προεδρικά ιατάγµατα αποτελούν το τελικό πόνηµα της µελέτης, που ουσιαστικά συµπυκνώνει όλα τα επιµέρους στάδια επεξεργασίας. Οι κανονισµοί που διατυπώνονται σε αυτά, καθώς και το σύνολο των κατευθύνσεων των ειδικών-τεχνικών τευχών που λειτουργούν επεξηγηµατικά των διαταγµάτων, αντικατοπτρίζουν τις θεµελιακές αρχές της τυπολογίας της τοπικής αρχιτεκτονικής παράδοσης, οι οποίες αναζητήθηκαν µε στόχο τη διαµόρφωση ενός πλαισίου που θα επιτρέπει την ελευθερία της δηµιουργίας µε βάση τη σύγχρονη αρχιτεκτονική γλώσσα, παράλληλα µε το σεβασµό προς το αρχιτεκτονικό παρελθόν που την περιβάλλει. Μεταξύ των θεµελιακών αρχών της παραδοσιακής αρχιτεκτονικής αναγνωρίστηκαν η λιτότητα-καθαρότητα των όγκων, η έννοια της κλίµακας - της αρµονικής σχέσης των αναλογιών, η άρρηκτη σύνδεση κλειστών και ανοιχτών χώρων, η χρήση φυσικών υλικών και η πλήρης ενσωµάτωση - ένταξη στο φυσικό περιβάλλον. Τα εν λόγω στοιχεία ενσωµατώθηκαν στις κατευθύνσεις δόµησης του συνόλου των υπό µελέτη περιοχών εντός και εκτός των οικισµών. Ειδικότερα, σε οικισµούς µε ιδιαίτερο αρχιτεκτονικό ενδιαφέρον, το είδος και η αυστηρότητα των ειδικών όρων αποσκοπούν αφενός στην προστασία και ανάδειξη της παραδοσιακής αρχιτεκτονικής στο εσωτερικό τους, αφετέρου δε στην επιτυχή και διακριτική ενσωµάτωση µεταγενέστερων κατασκευών στα οικιστικά σύνολα. Στους οικισµούς που µέσω της κατάταξης, κρίθηκε ότι δεν χρήζουν ιδιαίτερης προστασίας, οι ειδικοί όροι δόµησης διατυπώνονται κατά το δυνατόν λιγότερο περιοριστικοί, θέτοντας ως στόχο της πρότασης την αναβάθµιση του οικιστικού χώρου µε τη διαµόρφωση ενός πλαισίου που θα εισάγει µία ανεκτή κλίµακα στις νέες οικοδοµές κυρίως σε σχέση µε τη διάπλαση όγκων - όψεων και επικαλύψεων. Σε ότι αφορά τη δόµηση στην πέριξ των οικισµών περιοχή, στόχος των κανονισµών που προτείνονται είναι η διατήρηση των επιµέρους χαρακτηριστικών και ιδιαιτεροτήτων των εκάστοτε γειτνιαζόντων οικισµών, διαµορφώνοντας χωρικές ενότητες µε διακριτή αρχιτεκτονική ταυτότητα. Ιδιαίτερη έµφαση δόθηκε συνολικά στην αποφυγή του στείρου µιµητισµού που εµφανίζεται συχνά µέσω της πλαστογράφησης της οικοδοµικής ιστορίας, της ανειλικρινούς αντιµετώπισης των υλικών, της παραγωγής κατασκευών εκτός κλίµακας ή της δηµιουργίας ενός "νεοπαραδοσιακού" στυλ µε τη χρησιµοποίηση αρχιτεκτονικών µορφολογικών στοιχείων του παρελθόντος. Αντιθέτως, απώτερος σκοπός είναι η ενθάρρυνση της αρχιτεκτονικής δηµιουργίας µε τη χρήση παραδοσιακών ή σύγχρονων υλικών και µέσων, µε τρόπο που θα επιτυγχάνεται η δηµιουργική συνδιαλλαγή µε το γειτονικό παραδοσιακό περιβάλλον, µέσω της αναπαραγωγής µορφών σύγχρονων που θα αποτελούν τη φυσική συνέχεια της παραδοσιακής αρχιτεκτονικής. Τα προαναφερόµενα αξιόλογα χαρακτηριστικά των οικισµών και του περιβάλλοντός τους που πρέπει να προστατευτούν, καθώς και τα προβλήµατα που πρέπει να αντιµετωπιστούν, είναι κατ' αρχήν κοινά σε όλες τις χωρικές ενότητες και στους οικισµούς κάθε κατηγορίας, κοινούς, αξιόλογους προτεινόµενους ή χαρακτηρισµένους παραδοσιακούς. Εκτιµάται εποµένως ότι τα νέα σχέδια Π.. πρέπει να δοµούνται επάνω σε ένα σκελετό, κοινό για όλες τις κατηγορίες, ο οποίος θα κινείται µεθοδικά από τα γενικότερα ζητήµατα που προσδιορίζουν την αρχιτεκτονική φυσιογνωµία των οικισµών προς τα µερικότερα, και από τα σηµαντικότερα προς τα δευτερεύοντα. Για τα δευτερεύοντα θέµατα τα Π.. πρέπει να ενσωµατώνουν κατευθύνσεις και οδηγίες µάλλον, παρά δεσµευτικούς λεπτοµερείς κανόνες. Β' ΦΑΣΗ ΜΕΛΕΤΗΣ 9

Σύµφωνα και µε τις συµβατικές προδιαγραφές των µελετών δεν διαφοροποιούνται οι ισχύοντες όροι και περιορισµοί δόµησης ή αρτιότητας. Επίσης ως προς τις χρήσεις γης, δεν καθορίζονται περιορισµοί µέσα από το προτεινόµενο κανονιστικό πλαίσιο, καθώς θεωρείται ότι είναι αντικείµενο των υπερκειµένων επιπέδων σχεδιασµού (ΓΠΣ και ΣΧΟΟΑΠ) και πολεοδοµικής µελέτης. Κατά την άποψή µας, µπορεί και πρέπει να είναι ενιαίες, για όλους τους οικισµούς <2.000 κατ. της περιοχής της παρούσας Μελέτης, οι ρυθµίσεις, που αφορούν - την προστασία του φυσικού ανάγλυφου και της βλάστησης - την οικοδοµησιµότητα των ιδιοκτησιών ως συνάρτηση του φυσικού ανάγλυφου και την ένταξη των νέων κτισµάτων στο φυσικό ανάγλυφο - τις ειδικές προβλέψεις για την ενθάρρυνση διατήρησης ή αποκατάστασης των παλαιών κτιριακών κελυφών ή και του συνδυασµού τους µε νέα δόµηση - την ορθή ένταξη των νέων ιδιωτικών κτιρίων και λοιπών κατασκευών στον οικιστικό ιστό - τον ορθό σχεδιασµό των κτιρίων, των ανοιχτών χώρων και των τεχνικών υποδοµών δηµοσίου ενδιαφέροντος Επίσης µπορούν να διαφοροποιούνται κατά περίπτωση ρυθµίσεις που αφορούν: - στην ογκοπλαστική διάρθρωση και το ύψος του κτιρίου - την τοποθέτηση του κτιρίου στο οικόπεδο - λοιπά ογκοπλαστικά και λειτουργικά στοιχεία (κλίµακες, εξώστες, στέγες) - δευτερεύοντα µορφολογικά στοιχεία (ανοίγµατα, κουφώµατα, επενδύσεις) - την ένταξη στο κτιριακό κέλυφος στοιχείων ανανεώσιµων πηγών ενέργειας Με βάση αυτή την κατάταξη προτείνονται δύο σχέδια Π.. που αντιστοιχούν σε τρείς ζώνες µορφολογικών κανόνων (βλέπε σχέδια πρότασης καθορισµού ζωνών) : - Α που αφορά στους αξιόλογους χαρακτηρισµένους η προτεινόµενους Παραδοσιακούς οικισµούς (αφορά και στις περιπτώσεις προτεινόµενου πυρήνα η τµήµατος οικισµού) - Β και Γ που αφορά στους ενδιαφέροντες οικισµούς, τα τµήµατα που δεν περιλαµβάνονται σε οριοθετηµένο πυρήνα προτεινόµενων ως παραδοσιακών οικισµών, τους λοιπούς αδιάφορους οικισµούς και τον πέριξ όλων των οικισµών χώρο. Β' ΦΑΣΗ ΜΕΛΕΤΗΣ 10