HΜΕΡΙΔΑ ΤΗΣ ΤΡΑΠΕΖΑΣ ΤΗΣ ΕΛΛΑΔΟΣ με θέμα «Δείκτες επαγγελματικών ακινήτων και στρατηγικές διαχείρισης των χαρτοφυλακίων ακινήτων στην Ελλάδα» Κυρίες και κύριοι, Παρασκευή, 13 Μαρτίου 2015 Χαιρετισμός από τον Διοικητή της Τράπεζας της Ελλάδος κ. Γιάννη Στουρνάρα Θα ήθελα πρώτα από όλα να σας καλωσορίσω στη σημερινή εκδήλωση της Τράπεζας της Ελλάδος με θέμα «Δείκτες επαγγελματικών ακινήτων και στρατηγικές διαχείρισης των χαρτοφυλακίων ακινήτων στην Ελλάδα». Η εκδήλωση αυτή πραγματοποιείται με τη συνεργασία της European Real Estate Society, του σημαντικότερου ευρωπαϊκού φορέα ενημέρωσης και διάχυσης της έρευνας σχετικά με την ακίνητη περιουσία. Η αθρόα συμμετοχή στη σημερινή εκδήλωση αποδεικνύει έμπρακτα τη μεγάλη σημασία που δίνουμε όλοι μας στην αγορά ακινήτων λόγω της βαρύτητας που έχει για τη χρηματοπιστωτική σταθερότητα και την οικονομική ανάπτυξη. Είναι χαρακτηριστικό ότι οι επενδύσεις στις κατασκευές πριν από την κρίση αποτελούσαν σταθερά περίπου το 13% του ΑΕΠ, έναντι μόλις 4,5% στο τέλος του 2014. Ο σκοπός της σημερινής ημερίδας είναι διπλός. Πρώτον, να αναδείξει τις προοπτικές της αγοράς επαγγελματικών ακινήτων στην Ελλάδα, σε μια περίοδο όπου η ανάκαμψη του κλάδου μπορεί να συμβάλει, όπως και στο παρελθόν, στην καταγραφή θετικών ρυθμών ανάπτυξης για την ελληνική οικονομία συνολικά. Δεύτερον, να συζητήσει το ιδιαίτερα φλέγον και επίκαιρο ζήτημα των εναλλακτικών τρόπων αποτελεσματικής διαχείρισης των προβληματικών χαρτοφυλακίων επαγγελματικών ακινήτων. 1
Η παρακολούθηση και ανάλυση των εξελίξεων στην αγορά ακινήτων αποτελεί ένα από τα βασικά εργαλεία που η Τράπεζα της Ελλάδος αξιοποιεί συστηματικά στο πλαίσιο της συνεχούς αξιολόγησης των κινδύνων εκείνων που δυνητικά θα μπορούσαν να διαταράξουν τη χρηματοπιστωτική σταθερότητα. Είναι πρόσφατες εξάλλου οι μνήμες από την κατάρρευση της αγοράς ακινήτων σε χώρες του εξωτερικού και τη συνακόλουθη αρνητική επίπτωση στην οικονομική δραστηριότητα και τη χρηματοπιστωτική σταθερότητα των οικονομιών αυτών. Και αναφέρομαι σε οικονομίες του εξωτερικού διότι η κρίση σε αυτές οφειλόταν σε μεγάλο βαθμό στις εξελίξεις στην αγορά ακινήτων, σε αντίθεση με την ελληνική περίπτωση όπου η αγορά ακινήτων έπεσε «θύμα» των δημοσιονομικών προβλημάτων και των γενικότερων στρεβλώσεων της εγχώριας οικονομίας. Όπως ίσως γνωρίζετε, ήδη από το 2008, η Τράπεζα της Ελλάδος παρακολουθεί συστηματικά τα δεδομένα στην αγορά ακινήτων με τη σύσταση εξειδικευμένης Μονάδας Ανάλυσης Αγοράς Ακινήτων. Η Μονάδα αυτή αναλύει και δημοσιοποιεί τις εξελίξεις και τις τάσεις που επικρατούν στην ελληνική κτηματαγορά, ενώ συστηματικά αναδεικνύει μέσα από μελέτες της σημαντικά ζητήματα γύρω από την αγορά αυτή, όπως είναι η φορολογία των ακινήτων, η αξιοποίηση της δημόσιας περιουσίας κ.ά. Παράλληλα, από το 2009 κατασκευάζει και δημοσιεύει σε τακτική τριμηνιαία βάση τους επίσημους Δείκτες Οικιστικών Ακινήτων, μέσα από αναλυτικές πληροφορίες τις οποίες συλλέγει από τα πιστωτικά ιδρύματα. Είναι πολύ σημαντικό ότι στα λίγα αυτά χρόνια λειτουργίας του, το Τμήμα Ανάλυσης Αγοράς Ακινήτων της Τράπεζας της Ελλάδος, μέσω της ανάληψης συγκεκριμένων πρωτοβουλιών, όπως η σημερινή, αλλά και της συστηματικής καταγραφής και δημοσιοποίησης όλων των διαθέσιμων στοιχείων, αποτελεί πλέον «σημείο αναφοράς» για τους παράγοντες της ελληνικής κτηματαγοράς. Με τις δράσεις του φαίνεται ότι έχει περιορίσει αισθητά το «έλλειμμα της διαθέσιμης πληροφόρησης». Σήμερα, το «έλλειμμα πληροφόρησης» περιορίζεται ακόμη περισσότερο καθώς με βάση την αποκτηθείσα εμπειρία, η Τράπεζα της Ελλάδος είναι σε θέση πλέον να δημοσιοποιεί δείκτες και αναλύσεις για τις εξελίξεις που αφορούν και την αγορά των 2
επαγγελματικών ακινήτων. Μετά από μεγάλη προσπάθεια συλλογής και επεξεργασίας δεδομένων επαγγελματικών ακινήτων, που αφορούν τόσο μισθωτικές όσο και εμπορικές αξίες ακινήτων υψηλών προδιαγραφών, σήμερα θα γίνει η παρουσίαση των πρώτων επίσημων Δεικτών Επαγγελματικών Ακινήτων (γραφείων και καταστημάτων) για την Ελλάδα. Με τους δείκτες αυτούς η χώρα μας θα συμμετέχει ενεργά στην ανάλογη προσπάθεια που γίνεται και σε επίπεδο ευρωζώνης. Αξίζει να σημειωθεί ότι, όπως έχει αποδειχθεί διεθνώς, οι σχετικοί δείκτες προσφέρουν σημαντική πληροφόρηση για τους ασκούντες οικονομική πολιτική και κυρίως εκείνους που ασχολούνται με τη διασφάλιση της χρηματοπιστωτικής σταθερότητας. Θεωρώ ότι η συγκεκριμένη φιλόδοξη προσπάθεια της Τράπεζας της Ελλάδος θα αποτελέσει ένα ακόμη σημαντικό εργαλείο με πολλούς αποδέκτες, όπως είναι οι διαχειριστές χαρτοφυλακίων, οι σύμβουλοι ακίνητης περιουσίας, τα κτηματομεσιτικά γραφεία, οι ιδιώτες επενδυτές αλλά και φορείς του δημόσιου τομέα και διεθνείς οργανισμοί. Επιπλέον, θα επιτρέψει στα πιστωτικά ιδρύματα να παρακολουθούν με ακριβέστερο τρόπο τη διακύμανση της αξίας των χαρτοφυλακίων ακινήτων τους, ενώ θα παρέχει ένα σημαντικό δείκτη αναφοράς για τους διαχειριστές χαρτοφυλακίων ακίνητης περιουσίας. Με τον τρόπο αυτό θα ενισχυθεί η διαφάνεια που τόσο έχει ανάγκη η ελληνική κτηματαγορά, εξέλιξη που θα συμβάλει στην προσέλκυση κεφαλαίων από εγχώριους και ξένους επενδυτές. Φυσικά, η παρακολούθηση και ανάλυση της αγοράς ακινήτων αποτελεί ένα χρήσιμο εργαλείο, το οποίο πρέπει να υποστηριχθεί από σημαντικές παρεμβάσεις στον τρόπο λειτουργίας της ίδιας της αγοράς, αλλά και στις δομές και τις διαδικασίες του υφιστάμενου θεσμικού πλαισίου. Η πραγματική ωρίμανση της αγοράς ακινήτων απαιτεί την εκ βάθρων αναθεώρηση των πολεοδομικών διαδικασιών, την καταπολέμηση της γραφειοκρατίας και της πολυπλοκότητας του θεσμικού πλαισίου, την ενίσχυση της διαφάνειας και τη σταθεροποίηση του φορολογικού πλαισίου. Ωστόσο, ο κυριότερος παράγοντας ο οποίος μπορεί να διασφαλίσει την οριστική ανάκαμψη της αγοράς ακινήτων είναι η αποκατάσταση της μακροοικονομικής σταθερότητας και η άρση της διάχυτης αβεβαιότητας στην οικονομία και στην ελληνική αγορά. Αυτή η αβεβαιότητα αποτελεί σήμερα τον μεγαλύτερο κίνδυνο 3
εκτροχιασμού της ελληνικής οικονομίας και την μεγαλύτερη απειλή να χαθούν οι θυσίες του ελληνικού λαού που έγιναν τα προηγούμενα χρόνια προκειμένου να αποκατασταθεί η δημοσιονομική ισορροπία και η ανταγωνιστικότητα. Δεν πρέπει να λησμονούμε ότι τα 2 τελευταία τρίμηνα του 2014, η ελληνική οικονομία ήταν η ταχύτερα αναπτυσσόμενη οικονομία σε ετήσια βάση στην ευρωζώνη, ενώ τόσο το 2013 όσο και το 2014, τα μεγάλα δίδυμα ελλείμματα του παρελθόντος που απετέλεσαν τα βασικά αίτια της κρίσης, δηλαδή το πρωτογενές έλλειμμα του κράτους και το έλλειμμα του ισοζυγίου τρεχουσών συναλλαγών, είχαν μετατραπεί ήδη σε πλεονάσματα. Η Ελλάδα, όπως και στους υπόλοιπους τομείς της οικονομίας, οφείλει να κινηθεί προς την κατεύθυνση της ενίσχυσης της ανταγωνιστικότητας και της αξιοπιστίας της και επιτέλους να μετατραπεί σε μια χώρα φιλική στις επενδύσεις. Αναφερόμαστε σε επενδύσεις σε οικιστικά αλλά κυρίως σε επαγγελματικά ακίνητα, ξενοδοχειακές μονάδες, αποθηκευτικούς χώρους, γραφεία υψηλών προδιαγραφών κ.ά. Τέτοιες επενδύσεις, παράλληλα με τη διασφάλιση του πλαισίου προστασίας και ανάδειξης του περιβάλλοντος, μπορούν να ενισχύσουν την ανάπτυξη, να δημιουργήσουν νέες θέσεις εργασίας και να προσελκύσουν με τη σειρά τους νέες παράπλευρες και συμπληρωματικές επενδύσεις. Η ταχεία δρομολόγηση και ολοκλήρωση των διαδικασιών αξιοποίησης της δημόσιας περιουσίας, όπως η ανάπτυξη της έκτασης του πρώην αεροδρομίου του Ελληνικού, των περιφερειακών αεροδρομίων και των λιμανιών, είναι πολύ σημαντική, καθώς οι συμφωνίες αυτές όχι μόνο προσελκύουν ξένα κεφάλαια, αλλά και θα δώσουν ένα άμεσο θετικό μήνυμα προς τους διεθνείς επενδυτές και τις αγορές. Η καταγραφή και παρακολούθηση των δρώμενων στην αγορά ακινήτων έχει και μία επιπρόσθετη χρησιμότητα. Μπορεί να αποτελέσει μία σημαντική παράμετρο στην κατεύθυνση της ορθής τιμολόγησης και αποτελεσματικότερης διαχείρισης των προβληματικών χαρτοφυλακίων ακινήτων. Εξαιτίας του ύψους των εν λόγω συσσωρευμένων προβληματικών στοιχείων στο ενεργητικό των τραπεζών, η οικονομική ανάπτυξη, αν και αποτελεί τον κατ εξοχήν μηχανισμό για την αποκλιμάκωσή τους, στην παρούσα συγκυρία στην Ελλάδα δεν μπορεί από μόνη της 4
να δρομολογήσει την οριστική επίλυση του οξέος προβλήματος. Απαιτείται συνεπώς η λήψη συγκεκριμένων μέτρων πολιτικής. Για παράδειγμα, στην Ιρλανδία και την Ισπανία δημιουργήθηκαν εταιρίες ειδικού σκοπού για τη διαχείριση προβληματικών στεγαστικών δανείων. Στη σημερινή ημερίδα θα παρουσιαστούν τα εγχειρήματα αυτά, αλλά και η εμπειρία άλλων χωρών. Επισημαίνεται ωστόσο ότι η υλοποίηση ενός τέτοιου εγχειρήματος στην Ελλάδα θα απαιτούσε χρηματοδότηση από πηγές εκτός των τραπεζικών ισολογισμών και του κρατικού προϋπολογισμού και µε γνώμονα την αποφυγή δημιουργίας νέων κεφαλαιακών αναγκών για τις τράπεζες. Στην παρούσα οικονομική συγκυρία, µια ακόμη επιλογή είναι εκείνη της ενεργού διαχείρισης των προβληματικών χαρτοφυλακίων μέσω και της αξιοποίησης των εποπτικών υποχρεώσεων που προβλέπει το υπάρχον κανονιστικό πλαίσιο, το οποίο και θα σας παρουσιαστεί αργότερα. Είναι κοινός τόπος ότι η αποτελεσματική επίλυση του προβλήματος των επισφαλών στοιχείων ενεργητικού απαιτεί ένα ισορροπημένο μίγμα κινήτρων ώστε να αποφεύγονται καταχρηστικές πρακτικές από το δανειστή και παρελκυστικές από τον οφειλέτη. Προϋποθέτει αμοιβαία δέσμευση και ειλικρινή ενημέρωση. Βάσει αυτών των παραδοχών, ο Κώδικας Δεοντολογίας που εκπονήθηκε από την Τράπεζα της Ελλάδος αποτελεί έναν οδικό χάρτη στην κατεύθυνση επωφελών ρυθμίσεων, οι οποίες θα πρέπει να σχεδιαστούν προσεκτικά ώστε να έχουν και κοινωνικό χαρακτήρα, αλλά και να μη μεταθέτουν το πρόβλημα στο μέλλον. Στις παρουσιάσεις που θα ακολουθήσουν, στελέχη της Τράπεζας και εκλεκτοί προσκεκλημένοι θα σας περιγράψουν αναλυτικά την πολύ ενδιαφέρουσα θεματολογία της σημερινής εκδήλωσης, στοιχεία της οποίας σας ανέφερα ήδη συνοπτικά. Σας ευχαριστώ όλους σας για την παρουσία σας εδώ σήμερα. Είμαι βέβαιος ότι θα ακολουθήσει μια γόνιμη και πολύ χρήσιμη συζήτηση. 5