Η πόλη της Χίου ως ιδιάζουσα περίπτωση που ζει και εξελίσσεται χωρίς εγκεκριμένο σχέδιο ως oικισμός προ του 23

Η πόλη της Χίου ως ιδιάζουσα περίπτωση που ζει και εξελίσσεται χωρίς εγκεκριμένο σχέδιο ως oικισμός προ του 23 Αριάδνη ΜΕΝΔΩΝΙΔΗ Αρχιτέκτων μηχανικός ΑΠΘ amendonidi@acn.gmail.com ΠΕΡΙΛΗΨΗ Η παρούσα εργασία ασχολείται με την πόλη της Χίου και συγκεκριμένα με την καταγραφή των προβλημάτων του οικιστικού συγκροτήματος της πόλης της Χίου. Η εκπόνηση πολεοδομικής μελέτης δεν εγκρίθηκε ποτέ και επί μια δωδεκαετία παρέμεινε σε ισχύ μονό το ΓΠΣ (χρήσεις γης), επίσης η νέα μελέτη αναθεώρησης του ΓΠΣ δεν προχώρησε σε διαδικασία έγκρισης και εφαρμογής. Η πόλη της Χίου δεν είχε οροθετηθεί σαν οικισμός με καμιά διοικητική πράξη και με βάση πολεοδομικές διατάξεις του 1982, το αν ένας οικισμός βρισκόταν ή όχι μέσα στα όρια του οικισμού προ του 1923 ανήκε στη κρίση των Υπηρεσιών Πολεοδομίας. Έτσι διευρυνθήκαν τα όρια του οικισμού προ του 23 που ουσιαστικά έφτασαν να συμπίπτουν με τα όρια του ΓΠΣ. Στο σύνολο της λοιπόν η πόλη οικοδομείται σαν οικισμός προ του 1923 και στερείται ρυμοτομικού σχεδίου. Με βάση αυτά τα δεδομένα γίνεται προσπάθεια ανάλυσης του γιατί δεν μπόρεσε η πρωτεύουσα του Νομού Χίου να επωφεληθεί από το πρόγραμμα Επιχείρησης Πολεοδομικής Ανασυγκρότησης. ABSTRACT The current work deals with the city of Chios and particularly with the recording of problems of the residential area of the city of Chios. The development of urban study was never approved and for twelve years remained in force only the GPS (land use), also the new revision study of GPS was never processed to approval and application. The city of Chios was not defined as residential area with any administrative action and based upon urban provisions of 1982. Whether a resident area was in or not in the limits of residential area before 1923 resided upon the judgement of Urban Planning Services. Thus, the limits of the residential area were extended befor 1932, where substantially coincided with the limits of GPS. Therefore, the city developed as residential area before 1923 and is deprived of street-plan planning. Based on these facts, an effort is being done to analyse wherefore the capital of Prefecture of Chios was not benefited by the program of Reconstitute Urban Operation'. 1. ΕΙΣΑΓΩΓΗ Η θέση που καταλαμβάνει η πόλη της Χίου σε όλη τη διάρκεια της ιστορίας της έχει άμεση σχέση με τους θαλάσσιους δρόμους της Μεσογείου : βρίσκεται στη μέση της ανατολικής ακτής του νησιού, πάνω στο στενό πέρασμα προς το βόρειο Αιγαίο και την Κωνσταντινούπολη. Το οικιστικό συγκρότημα της περιοχής έχει σε μεγάλο μέρος του κατασκευαστεί πριν το 1950. Ειδικότερα η κεντρική περιοχή της πόλης της Χίου κατασκευάστηκε μετά τον σεισμό του 1881 και πριν το 1920. Αυτή αποτέλεσε τον πυρήνα της σημερινής πόλης, μαζί με ορισμένες παλιές γειτονιές (Άγιος Θωμάς-Φραγκομαχαλάς-Λατόμι-Άγιος Λουκάς). Σκοπός της εργασίας είναι να εξεταστούν οι διαδικασίες που οδήγησαν στην σημερινή εικόνα άναρχης και χωρίς πολεοδομικό σχεδιασμό δόμησης στο οικιστικό συγκρότημα της πόλης της Χίου. Διερευνώνται οι λόγοι για τους οποίους το μεγαλύτερο τμήμα της πόλης της ΕΜΠ ΔΠΜΣ Πολεοδομία Χωροταξία Προσεγγίσεις του σχεδιασμού στην Ελλάδα 2008/09 211

Χίου σήμερα οικοδομείται σαν οικισμός προ του1923, χωρίς εγκεκριμένο σχέδιο και αποτελει αν όχι μοναδικό, ένα από τα λίγα παραδείγματα στη σύγχρονη ελληνική πολεοδομική πραγματικότητα. Γίνεται μια προσπάθεια κριτικής προσέγγισης στις συνέπειες αυτής της τακτικής καθώς και σε διατάξεις του Ν.1337/83 που σε συγκεκριμένες περιπτώσεις εφαρμογής τους στην συγκεκριμένη περιοχή δυσλειτουργούν και δεν μπορεί να προβληθεί η αποτελεσματικότητα τους. Για να προσεγγίσουμε το θέμα γίνεται αρχικά μια αναφορά στα γενικά χαρακτηριστικά της περιοχής μελέτης. Η εργασία περιλαμβάνει αρχικά μια συνοπτική παρουσίαση της πολεοδομικής εξέλιξης της πόλης της Χίου καθώς και αναφορά στα στοιχειά εκείνα που συνθέτουν το πληθυσμιακό, κοινωνικό-οικονομικό, οικιστικό και φυσικό της περιβάλλον αφού τα τελευταία αποτελούν βασικές προϋποθέσεις που με την εφαρμογή κατάλληλων πολιτικών και στρατηγικών μπορεί να οδηγήσουν σε καλύτερη συνολική οργάνωση του τόπου. Ακολούθως, δίνεται ιδιαίτερη έμφαση στο ιστορικό του σχεδιασμού για την πόλη της Χίου μέσα από την χρήση του νομοθετικού πλαισίου για τον πολεοδομικό σχεδιασμό στην Ελλάδα, μέσα από το ιστορικό του ΓΠΣ Χίου και ειδικότερα μέσα από αναφορά σε διατάξεις του Ν1337/83. Επισημαίνεται κυρίως η διάταξη του εν λόγω νομού για εισφορά σε γη και χρήμα και αναλύεται το πώς και το γιατί δυσλειτουργεί στα πλαίσια του τοπικού επιπέδου που εξετάζουμε. Σ αυτό το σημείο επιχειρείται αναγωγή στον ευρύτερο Ελλαδικό χώρο. Προκύπτει το ερώτημα αν και στη Χίο αλλά και σε οποιαδήποτε άλλη πόλη στην Ελλάδα που θίγεται το ιδιοκτησιακό καθεστώς μέσα από την εφαρμογή άδικων νόμων σε συνεισφορά γης και χρήματος, μπορεί να γίνει σχεδιασμός παρά την αντίθεση της τοπικής αυτοδιοίκησης αλλά και τη αντίδραση των πολιτών. Ένα δεύτερο ερώτημα είναι αν είναι δυνατή η θέσπιση ειδικής νομοθεσίας, όπως ο Δήμος επιθυμεί. 2. ΧΑΡΑΚΤΗΡΙΣΤΙΚΑ ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΤΗΣ ΠΕΡΙΟΧΗΣ ΜΕΛΕΤΗΣ 2.1. ΘΕΣΗ ΚΑΙ ΙΣΤΟΡΙΚΟ ΤΗΣ ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΗΣ ΕΞΕΛΙΞΗΣ Η θέση που καταλαμβάνει η πόλη της Χίου σε όλη τη διάρκεια της ιστορίας της έχει άμεση σχέση με τους θαλάσσιους δρόμους της Μεσογείου : βρίσκεται στη μέση της ανατολικής ακτής του νησιού, πάνω στο στενό πέρασμα προς το βόρειο Αιγαίο και την Κωνσταντινούπολη. Εικόνα 1.με κόκκινο εντοπίζεται η πόλη της Χίου Εικόνα 2. διακρίνεται το λιμάνι και οικιστικός πυρήνας του νησιού 212 ΕΜΠ ΔΠΜΣ Πολεοδομία Χωροταξία Προσεγγίσεις του σχεδιασμού στην Ελλάδα 2008/09

Ως περίοδος ακμής μπορεί να θεωρηθεί το διάστημα από τον 14 ο αιώνα μέχρι τον 17 ο. Καλύπτει τα χρονιά από της Γενουοκρατιας (1346-1566) και το πρώτο διάστημα της τουρκοκρατίας, ενώ προηγείται των μεγάλων καταστροφών του 19 ου αιώνα- της καταστροφής από τους Τούρκους το 1822 και του φοβερού σεισμού του 1881. Η Γενουοκρατία (1346-1566) αποτέλεσε τη μεγάλη εποχή για την πολεοδομία και την αρχιτεκτονική της πόλης της Χίου. Ήταν μια εποχή μεγαλοπρεπούς αρχιτεκτονικής. Το δομημένο περιβάλλον τότε διαφοροποιούσε πλήρως τη Χίο από τις άλλες νησιωτικές πόλεις της εποχής. Η πόλη αποτελείτο από την περιτειχισμένη πόλη- το Κάστρο- και την εκτός Κάστρου πόλη. Σε άμεση σχέση με το κάστρο ήταν το λιμάνι, όπου αποτελούσε βασικό πολεοδομικό στοιχειό στην πόλη διαχρονικά. Είναι χαρακτηριστικό ότι διατηρείται στη ιδία περίπου θέση από την αρχαιότητα μέχρι σήμερα. Στην διάρκεια της Γενουοκρατίας μεγάλα λιμενικά έργα άλλαξαν την τότε μορφή του λιμανιού Η εκτός των τοίχων πόλη παρουσίαζε πυκνό πολεοδομικό ιστό και τα κτίρια δείχνουν να αναπτύσσονταν γύρω από κλειστές αυλές, κατά τον μεσαιωνικό τρόπο. Η παραγωγή του χώρου ήταν αποτέλεσμα της εργασίας εξειδικευμένων ατόμων και όχι αυτοσχεδιασμού Μετά την τουρκική κατάληψη το χριστιανικό στοιχειό εκδιώχθηκε από την περιτειχισμένη πόλη, που σταδιακά υποβαθμίστηκε. Από το δεύτερο μισό του 16 ου αιώνα η εκτός των τειχών πόλη- η χριστιανική αναπτύχθηκε ιδιαιτέρα, αναλαμβάνοντας πλέον τον πρωτεύοντα ρολό στην κοινωνικό-οικονομική ζωή της πόλης. Σε χάρτη του 1694 είναι σαφής ο διαχωρισμός της πόλης σε συνοικίες που οργανώνονταν γύρω από εκκλησιές. Ο πολεοδομικός ιστός ήταν πυκνός,ενώ κήποι και περιβόλια εισχωρούσαν μέσα στον ιστό. Το βασικό οδικό δίκτυο εκτεινόταν ακτινωτά, ξεκινώντας περίπου από την νοτιοδυτική γωνιά του φρουρίου. Υπήρχε επίσης και μεγάλος αριθμός αδιεξόδων και ακανόνιστων οδών. Η δυναμική και χωρίς προσχεδίασμο ανάπτυξη είναι εμφανής στο σχέδιο του 1694.Οι γειτονιές ακολουθούν τον τύπο της κλειστής οικοδομικής νησίδας με κεντρικό αίθριο, όπου συχνά χωροθετείται η εκκλησιά. Ενδιαφέρουσα είναι η ταύτιση του τότε τοπογραφικού σχεδίου με την σημερινή αποτύπωση. Η πόλη της Χίου μέχρι τον 19 ο αιώνα δεν χαρακτηρίζεται από μεγάλες αλλαγές. Αυτές ήρθαν τον 19 ο αιώνα μετά τις καταστροφές και τις θεομηνίες. Ο όλεθρος που ακολούθησε το επαναστατικό κίνημα του 1822 είχε τραγικές συνέπειες τόσο για τον πλήθιο όσο και για τον αρχιτεκτονικό πλούτο του νησιού. Δεύτερο μεγάλο χτύπημα αποτέλεσε ο σεισμός του 1881, οπού κατάστρεψε ότι αρχιτεκτονικό απόθεμα των προηγουμένων χρόνων. Τον σεισμό του 1881 ακολούθησε ευρεία ανοικοδόμηση της πόλης. Το οικιστικό συγκρότημα της περιοχής έχει σε μεγάλο μέρος του κατασκευαστεί πριν το 1950. Ειδικότερα η κεντρική περιοχή της πόλης της Χίου κατασκευάστηκε μετά τον σεισμό του 1881 και πριν το 1920. Αυτή αποτέλεσε τον πυρήνα της σημερινής πόλης, μαζί με ορισμένες παλιές γειτονιές (Άγιος Θωμάς-Φραγκομαχαλάς-Λατόμι-Άγιος Λουκάς). Πρέπει να τονιστεί ότι η βασική δομή της πόλης στο μεγάλο χρονικό διάστημα από τον 11 ο μέχρι τον 20 ο αιώνα χαρακτηρίζεται από αξιοσημείωτη συνέχεια. Η διάταξη των βασικών δρόμων και του λιμανιού, η θέση και τα ονόματα των συνοικιών, η τοποθέτηση του κέντρου βάρους της πόλης παραμένουν ίδια μέχρι τις μέρες μας. ΕΜΠ ΔΠΜΣ Πολεοδομία Χωροταξία Προσεγγίσεις του σχεδιασμού στην Ελλάδα 2008/09 213

Εικόνα 3. άποψη λιμανιού Εικόνα 4. Βροντάδος Χίου 2.2. ΠΛΗΘΥΣΜΙΑΚΗ ΕΞΕΛΙΞΗ Η ΤΗΣ ΠΟΛΗΣ ΤΗΣ ΧΙΟΥ. ΚΟΙΝΩΝΙΚΟ-ΟΙΚΟ- ΝΟΜΙΚΗ ΔΙΑΡΘΡΩΣΗ Ο νομός της Χίου χαρακτηρίζεται σαν μονοκεντρικός, με μεγάλο βαθμό συγκέντρωσης του πληθυσμού στο οικιστικό σύνολο της πόλης της Χίου, το οποίο και συγκεντρώνει σχεδόν όλα τα επίπεδα εξυπηρετήσεων κοινωνικής και οικονομικής μορφής. Το σύνολο των κατοίκων στα διοικητικά κέντρα είναι 22.894 σύμφωνα με την απογράφη 1991 της ΕΣΥΕ. Ο πραγματικός πληθυσμός όμως είναι μεγαλύτερος δεδομένου ότι άτομα που κατάγονται από χωριά και μένουν στην πόλη, απογράφονται στα χωριά τους. Ο οικονομικά ενεργός πληθυσμός και ο αριθμός απασχολουμένων είναι περίπου στα ιδία επίπεδα του 1981. Παρατηρείται σημαντική αύξηση του αριθμού απασχολουμένων στον τριτογενή τομέα και μείωση του στον πρωτογενή. Η πόλη της Χίου καλύπτει την κοινωνική υποδομή σε ορισμένους τομείς σε επίπεδο νομού, με συνολικό πληθυσμό 52.184 (απογράφη 1991). Η χωρητικότητα του πολεοδομικού συγκροτήματος Χίου-Βροντάδου με βάση τα προτεινόμενα όρια της παρούσας μελέτης (ΓΠΣ φάση β ) είναι 51.400 κάτοικοι. Ο στόχος του εγκεκριμένου ΓΠΣ (1984-19860) για πληθυσμιακό μέγεθος 71.500 κατοίκων δεν έχει επιτευχθεί και ούτε θεωρείται εφικτό να επιτευχθεί, αφού ο πληθυσμός παραμένει σταθερός στα επίπεδα του 1981. 2.3. ΟΙΚΙΣΤΙΚΗ ΔΟΜΗ-ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΗ ΟΡΓΑΝΩΣΗ ΚΑΙ ΛΕΙΤΟΥΡΓΙΕΣ Το πολεοδομικό συγκρότημα Χίου-Βροντάδου μαζί με τις επεκτάσεις του όπως αυτές προβλέπονται από το εγκεκριμένο ΓΠΣ έχει συνολική έκταση 865,5 Ηα από τα οποία μόνο 65,5Ηα είναι περιοχές με εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο. Τα υπόλοιπα 800 Ηα είναι περιοχές χωρίς εγκεκριμένο σχέδιο. Το εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο έχει θεσμοθετηθεί σταδιακά και αφορά συγκεκριμένα - την περιοχή γύρω από τον δημοτικό κήπο - την περιοχή της Ευαγγελιστρίας - όπου επιβλήθηκε σχέδιο στη διάρκεια της δικτατορίας Μεταξά - - τους προσφυγικούς και εργατικούς συνοικισμούς Βαρβασίου -Αγίου Νικολάου-Νοσοκομείου - Αγίας Παρασκευής και τις εργατικές κατοικίες. Η έκταση των 865,5Ηα περιλαμβάνει τις περιοχές με εγκεκριμένο σχέδιο, χωρίς εγκεκριμένο σχέδιο, ορισμένες αδόμητες εκτάσεις που ολοκληρώνουν γειτονιές και ορισμένες α- δόμητες εκτάσεις που χωροθετούνται από το ΓΠΣ οι χώροι κοινωνικής υποδομής. 214 ΕΜΠ ΔΠΜΣ Πολεοδομία Χωροταξία Προσεγγίσεις του σχεδιασμού στην Ελλάδα 2008/09

Όλη η έκταση εκτός σχεδίου που περιλαμβάνεται εντός ορίων ΓΠΣ οικοδομείται ως οικισμός προ του 23. Εικόνα 1. αεροφωτογραφία που επιβεβαιώνει την δυναμική της ανάπτυξη γύρω από τον πυρήνα του κέντρου Η πόλη της Χίου θεωρείται μονοκεντρική, αναπτύχθηκε δυναμικά γύρω από τον πύρινα του κέντρου και κατά μήκος βασικών οδικών αρτηριών. Το κέντρο της πόλης αναπτύσσεται κυρίως πάνω στον δακτύλιο που περιβάλλει τον Δημοτικό κήπο και σε συγκεκριμένους οδικούς άξονες. Χαρακτηρίζεται από λειτουργικές συγκεντρώσεις με κατεξοχήν στοιχειά τη διοίκηση, τα γραφεία, το λιανικό και χονδρικό εμπόριο και την αναψυχή. Το κέντρο της πόλης Χίου με βασικό κριτήριο τη συγκέντρωση των λειτουργιών είναι χωροθετημένο στο τμήμα της πόλης που ορίζεται από τις οδούς Νεωρίων-Λεωφόρου Αιγαίου-Κουντουριώτη-Βενιζέλου-Κοραή-Φιλλίπου-Αργεντη-Απλωταριας-Πετροκοκκινου-Πολυτεχνειου-Χιονης-Οινοποιονος-Μαρτυρων-Δημοκρατιας-Καναρη-Λαδης-Θεοτοκα-Νεωρειων. Επίσης στα πλαίσια της κεντρικής περιοχής περιλαμβάνεται το τμήμα της πόλης (με μικρότερη λειτουργική φόρτιση) που είναι στα νότια του λιμανιού (Μουσείο-Πανεπιστήμιο Αιγαίου-ΔΥΟ-ΤΥΔΚ-Ναυτικός όμιλος κτλ). Πρόκειται για ένα κέντρο σε επίπεδο Γ βαθμού για όλο το νομό (και όχι μονό κέντρο του συγκεκριμένου οικισμού). Το κέντρο της Χίου αποτελεί ένα λειτουργικό συνεχές οπού αυτή η συνεχεία λύνεται ανάμεσα στο κέντρο και τον υπόλοιπο οικισμό. Το υπόλοιπο τμήμα της Χίου είναι οργανωμένο σε μικρές πολεοδομικές ενότητες επιπέδου γειτονιάς, που αναπτυχθήκαν γύρω από εκκλησιές η κατά μήκος του βασικού οδικού δικτυού. Είναι ιδιαιτέρα χαρακτηριστική η πολεοδομική οργάνωση του οικισμού στους μικρούς αυτούς πυρήνες ανάμεσα στους οποίους συχνά υπάρχουν αδόμητες εκτάσεις. Αξιοσημείωτη είναι η λύση της λειτουργικής συνέχειας ανάμεσα στο κέντρο και στον υπόλοιπο οικισμό (όπου περιλαμβάνει αποκλειστικά περιοχές κατοικίας, λειτουργίες κοινωνικής υποδομής,σχολεία κι εκκλησιές). 2.4.ΚΑΘΕΣΤΩΣ ΓΗΣ ΟΙΚΙΣΜΟΥ-ΠΥΚΝΟΤΗΤΕΣ ΚΑΙ Σ.Δ. ΟΙΚΙΣΜΟΥ Σημερινή οικιστική κατάσταση πόλης Χίου (οροί δόμησης, περιορισμοί κ.λ.π.). Η πόλη της Χίου είναι και θεωρείται πολεοδομικά οικισμός προϋφιστάμενος του 1923, στο σύνολο της, με εξαίρεση τις πολύ μικρές εκτάσεις στο κέντρο της, που δομούνται με βάση εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο και ειδικότερα την περιοχή Ευαγγελίστριας, την περιοχή περιμετρικά του κήπου και της κεντρικής πλατείας Βουνακιου και μικρή περιοχή στην περιοχή του λιμένα («φτώχια προκυμαία» ). Κατά συνέπεια οι ισχύοντες όροι δόμησης καθορίζονται από το ΠΔ 2/13/3/81/ΦΕΚ 181 Δ. Συμφωνά με αυτό το Π. Διάταγμα η αρτιότητα για νέα οικόπεδα που δημιουργούνται ή δημιουργηθήκαν μετά την 13.3.1981 είναι 2000μ2 με απαίτηση προσώπου σε κοινόχρηστο χώρο. ΕΜΠ ΔΠΜΣ Πολεοδομία Χωροταξία Προσεγγίσεις του σχεδιασμού στην Ελλάδα 2008/09 215

Ισχύουν βεβαία παρεκκλίσεις και ειδικότερα τα οικόπεδα που προϋπάρχουν του 1981 είναι οικοδομήσιμα αν έχουν επιφάνεια μεγαλύτερη των300μ2, τα οικόπεδα που προϋπάρχουν του 1979 είναι οικοδομήσιμα αν έχουν επιφάνεια μεγαλύτερη των 150μ2 και τα οικόπεδα που προϋπάρχουν του 1968, είναι οικοδομήσιμα με όποιες διαστάσεις έχουν και με όποια επιφάνεια έχουν. Από άποψη δόμησης το καθοριστικό μέγεθος είναι ο συντελεστής δόμησης που καθορίζεται σε 1,60 για οικόπεδα κάτω των 100μ2, σε 1,20 για οικόπεδα κάτω των 200μ2, σε 1,00 για οικόπεδα κάτω των 300μ2 και σε 0,80 για οικόπεδα με επιφάνεια μεγαλύτερη των 300μ2 και μέχρι 2000 μ2. Για οικόπεδα με επιφάνεια πάνω από 2000μ2 ο συντελεστής δόμησης ορίζεται σε 0,40. Υπάρχουν βεβαία περιοριστικές ειδικές διατάξεις προκειμένου για κατοικία, σύμφωνα με τις οποίες δεν μπορεί να υπάρξει συνολική επιφάνεια δόμησης πάνω από 400μ2 για οικόπεδα μέχρι 2000μ2 και πέραν των 2000μ2, επιτρέπεται συντελεστής δόμησης 0,05(για κατοικία). Τα προβλήματα που έχουν δημιουργηθεί από την εφαρμογή του παραπάνω Π. Διατάγματος, για τον οικισμό-πόλη της Χίου, καταγράφονται παρακάτω: 1. Επειδή ποτέ δεν έγινε καθορισμός των ορίων του οικισμού με διοικητική πράξη, όπως όριζαν τα άρθρα 1 και 2 του ΠΔ του 1981, αλλά η ένταξη ενός οικοπέδου ή όχι στα όρια του οικισμού, ανήκε αποκλειστικά στην Πολεοδομία, που έκρινε μεν με κάποια κριτήρια αλλά όχι πάντα αυστηρά, ο οικισμός διογκώθηκε και περιέλαβε εκτάσεις που ήταν από ελάχιστα δομημένες μέχρι και αδόμητες. Η οικιστική πίεση «επέβαλλε» καταλυτικά την άτυπη οριοθέτηση του οικισμού σε ολοένα αυξανόμενα και διευρυμένα όρια και μάλιστα με τους ίδιους όρους δόμησης. 2. Η δόμηση των περιαστικών περιοχών που κατά τα παραπάνω εντάσσονταν άτυπα στα όρια του οικισμού, γινόταν ανεξάρτητα από την ύπαρξη κοινοχρήστου χώρου ικανού πλάτους, με αποτέλεσμα να δομούνται περιοχές χωρίς καμία απολύτως πρόβλεψη και χωρίς δυνατότητα για διαπλάτυνση ώστε να μπορούν να απορροφήσουν τον αυξανόμενο κυκλοφοριακό φόρτο. Δρόμοι μικρού πλάτους που δεν εξυπηρετούν καν την διπλή κατεύθυνση κίνησης (προφανώς δεν γίνεται λόγος για πεζοδρόμια), είναι συνηθισμένο δεδομένο για την πόλη ακόμα και σε εκτός κέντρου περιοχές, ακόμα και στις παρυφές της. 3. Η ανυπαρξία διοικητικής πράξης που θα καθόριζε τα όρια του οικισμού, δεν επέτρεψε και την εφαρμογή των διατάξεων των άρθρων 11 και επόμενα του ΠΔ του 1981, με βάση τα οποία μπορούσαν να οριστούν ζώνες ανάλογα με την πυκνότητα δόμησης και να προβλεφθούν διαφορετικοί συντελεστές δόμησης ανάλογα με τον μέσο πραγματοποιθέντα συντελεστή κατά περίπτωση. 4. Η εφαρμογή ενιαίων όρων και περιορισμών δόμησης σε ολόκληρη την έκταση του θεωρούμενου, κατά τα παραπάνω, οικισμού προ του 1923, είχε σαν αποτέλεσμα να μην είναι διακριτές οι χρήσεις ανά περιοχή ή διαφορετικά να επιτρέπονται όλες οι χρήσεις (εκτός αν απαγορεύονταν από το ΠΔ του 1981), σε όλες τις περιοχές και σε όλη την έκταση του οικισμού. Όπου φαίνεται σήμερα να υπάρχει επικράτηση μιας χρήσης (πχ. κατοικίας ή καταστημάτων), αυτό έγινε τυχαία και λόγω προτιμήσεων των οικοδομούντων και όχι σε εφαρμογή συγκεκριμένων διατάξεων. Αυτό είχε αποτέλεσμα σε κάποιες περιπτώσεις την αναγκαστική συνύπαρξη χρήσεων ασύμβατων μεταξύ τους με διάφορες επιπτώσεις, από την αξία της γης μέχρι και την κοινωνική συνοχή. 216 ΕΜΠ ΔΠΜΣ Πολεοδομία Χωροταξία Προσεγγίσεις του σχεδιασμού στην Ελλάδα 2008/09

Εικόνα 4. οι πυρήνες με εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο Συνοπτικά στους δυο πρώτους από του τρεις πυρήνες που προαναφέρθηκαν υπάρχουν τέσσερις τομείς Σ.Δ. ΟΙ Ι, ΙΙ, ΙΙΙ,IV (πίνακας 1). Οι όροι δόμησης στον τρίτο πυρήνα (στους συνοικισμούς) φαίνονται στον (πίνακα 2) ΤΟΜΕΙΣ ΣΥΝΤΕΛΕΣΤΗΣ ΔΟΜΗΣΗΣ Φ.Ε.Κ. I 1.8 «II 1.2 «III 1.8 «IV 0.8 149Δ /26-1-79 Πίνακας 1 όροι δόμησης κατά τομέα Σ.Δ. στους πυρήνες Ευαγγελίστρια και γύρω από τον Δημοτικό Κήπο ΑΡΤΙΟΤΗΤΑ ΟΠΩΣ ΠΑΡΑΧΩΡΗΘΗΚΕ ΚΑΛΥΨΗ ΜΕΧΡΙ 80% ΑΡ.ΟΡΟΦΩΝ 2 Σ.Δ. 0.8 για πλάτος δρόμου <7.50 1,0 για 7,5 < πλάτος δρομου<10,0 1,10 για 10,0 <πλάτος δρόμου < 12,5 1,20 για πλάτος δρόμου > 12,5 ΔΙΑΤΑΓΜΑ Β.Δ. 1-6-69 Π.Δ. 8/26-2-80 Π.Δ. 26/20-2-79 Πίνακας 2 όροι δόμησης προς τους υπόλοιπους προσφυγικούς συνοικισμούς Η υπόλοιπη πόλη της Χίου στερείται εγκεκριμένου σχεδίου. Οικοδομήθηκε σαν οικισμός προ του 23 με βάση καθορισμένα όρια που τελούν υπό κατάργηση και αυτοψίες για τα οικόπεδα που βρίσκονται κοντά στα όρια Η μικρή αρτιότητα που ισχύει μέχρι το 1978 είχε σαν αποτέλεσμα την ευρεία οικοπεδοποίηση και την κατάτμηση της γης σε μικρά οικόπεδα. Οι αθρόες ιδιωτικές ρυμοτομήσεις μαζί με την ευρεία οικοπεδοποίηση είχαν σαν αποτέλεσμα την πολεοδομική αναρχία και την απρογραμμάτιστη οικοδόμηση που χαρακτηρίζει σήμερα την πόλη της Χίου. ΕΜΠ ΔΠΜΣ Πολεοδομία Χωροταξία Προσεγγίσεις του σχεδιασμού στην Ελλάδα 2008/09 217

Ο οικισμός προ του 23 παρουσιάζει έντονες πυκνότητες. Σε σημαντικό αριθμό οικοδομικών τετραγώνων ο μέσος αριθμός οροφών είναι μεγαλύτερος του 2 και Σ.Δ μεγαλύτερος από 1.2. Στο εμπορικό κέντρο της πόλης στην περιοχή μέσα στον πυρήνα εγκεκριμένου σχεδίου γύρω από το Μουσουλμανικό τέμενος παρατηρείται πολύ ψηλό ποσοστό κάλυψης που φτάνει ανά οικοδομικό τετράγωνο το 90%. 2.5. ΛΕΙΤΟΥΡΓΙΕΣ - Έχουμε τέσσερις κατηγορίες οικονομικών λειτουργιών. Την πρωτογενή παραγωγή σε αδόμητες καλλιεργούμενες περιοχές του βορείου τμήματος της πόλης της Χίου. Υπό κατασκευήν έργο είναι και η ιχθυόσκαλα νήσου Χίου. Όσον αφορά την μεταποίηση, συγκεντρώνεται σε δυο ζώνες κατά μήκος βασικών οδικών αρτηριών, η παραλιακή αρτηρία Χίου-Βρόντου και Χίου Βαρβασιου-Νεοχωρίου. Στην πρώτη αρτηρία Χίου-Βροντάδου (Ταμπάκικα) συγκεντρώνονται ορισμένοι κλάδοι μεταποίησης που σε συνδυασμό με την χωροθέτηση οχλουσών εξυπηρετήσεων υποβαθμίζουν την περιοχή που έχει άμεση σχέση με περιοχές κατοικίας. Η ιδιαιτέρα οχλούσα μεταποιητική δραστηριότητα των σφαγείων στα Ταμπάκικα έκλεισε, όπως και όλες οι βιομηχανίες επεξεργασίας δέρματος. Εικόνα 5 Περιοχή Ταμπάκικα Χίος Το εμπόριο τόσο το χονδρικό όσο και το λιανικό οροθετούνται στο κέντρο της πόλης. Η λειτουργία του λιμανιού είναι καθοριστική για την λειτουργία του χονδρικού εμπορίου. Οι δραστηριότητες λιανικού και χονδρικού εμπορίου χωροθετούνται στο ισόγειο των κτιρίων. Τα καταστήματα αμιγούς εμπορίου είναι ελάχιστα. Η οχλούσα χρήση χονδρεμπορίου της λαχαναγοράς, που βρίσκεται στο κέντρο της πόλης είναι υπό μεταφορά (στην θέση Κοντάρι). Επίσης τα γραφεία στεγάζονται συνήθως στον όροφο κτιρίων. - Όσον αφορά τις πολιτιστικές λειτουργίες, οι λειτουργικές υποκατηγορίες της προσχολικής και στοιχειώδους εκπαίδευσης είναι κατανεμημένες σε γειτονιές. Της μέσης εκπαίδευσης συγκεντρώνονται σε μεγάλους πυρήνες στο κέντρο της πόλης (Ευαγγελίστρια, Ατσική, Βαρβάσι, Βροντάδο). - Το μεγάλο μέρος της πρακτικής, κοινωνικής, και καλλιτεχνικής αναψυχής χωροθετειται στο κέντρο της πόλης της Χίου και ιδιαιτέρα στη προκυμαία και σε κάποιο βάθος από αυτή, στον Δημοτικό κήπο και στην πλατεία Βουνακίου. Δευτερεύοντες πόλοι αναψυχής εστιατόρια, αθλητικά κέντρα, ταβέρνες, κέντρα διασκέδασης - είναι η παραλιακή λωρίδα από το ξενοδοχείο Χανδρή μέχρι τον ποταμό Παρθένη. - Τέλος το κέντρο της πόλης Χίου περιβάλλει πυκνός ιστός κατοικίας.. Σε μικρό ποσοστό κτισμάτων του κέντρου ο όροφος εξακολουθεί να χρησιμοποιείται ως κατοικία. Η μεγάλη ζήτηση καταστημάτων και γραφείων σε συνδυασμό με τις κακές οικιστικές συνθήκες (παλαιότητα χώρων, στενότητα χώρων, κυκλοφοριακή φόρτιση) έχουν απομακρύνει από το κέντρο την κατοικία, που χωροθετειται πια στη περίμετρο του και στις γειτονιές. 218 ΕΜΠ ΔΠΜΣ Πολεοδομία Χωροταξία Προσεγγίσεις του σχεδιασμού στην Ελλάδα 2008/09

Εικόνα 6. οικιστικό σύνολο γύρω από την πλατεία Βουνάκι-κήπος 2.6.ΠΟΙΟΤΙΚΑ-ΠΕΡΙΒΑΛΛΟΝΤΙΚΑ ΧΑΡΑΚΤΗΡΙΣΤΙΚΑ Ουσιαστικά περιβαλλοντικά προβλήματα δεν εντοπίζονται. Η οχλούσα χρήση των σφαγείων έχει μεταφερθεί στη περιοχή Κοφινά εκτός κέντρου. Οι βιομηχανίες επεξεργασίας δέρματος στα Ταμπάκικα έκλεισαν όλες. Το λιμάνι καθαρίστηκε και η λειτουργία του βιολογικού καθαρισμού της πόλης έχει σαν συνέπεια λιμάνι και ακτές χωρίς ρύπανση Σε επίπεδο κατοικίας το οικιστικό συγκρότημα της πόλης της Χίου έχει κατασκευαστεί σε μεγάλο τμήμα του πριν το 1950. Ειδικότερα ορισμένες περιοχές όπως η κεντρική περιοχή της πόλης κατασκευάστηκε μετά στον σεισμό του 1881 και πριν το 1920. Αυτή αποτέλεσε τον πυρήνα της σημερινής πόλης, μαζί με ορισμένες γειτονιές. Το φρούριο, ιστορικός πυρήνας της πόλης, υπέστη μεγάλης κλίμακας αλλαγές μέσα στο χρόνο. Παλαιότερα κτίσματα Τουρκοκρατίας αντικαταστάθηκαν με νεότερα που στέγασαν το προσφυγικό στοιχείο του 1922. Στον παλιό πυρήνα της πόλης επίσης πραγματοποιηθήκαν μεταβολές. Διώροφα παλιά κελύφη αντικαταστάθηκαν με πολυκατοικίες, με την μέθοδο της αντιπαροχής και παραμόρφωσαν τον κατασκευασμένο χώρο της πόλης. Συμπερασματικά, με εξαίρεση λίγες περιοχές η κατάσταση των κτισμάτων είναι καλή, όπως και η κατάσταση του ελευθέρου ιδιωτικού και κοινοχρήστου χώρου. Το ποσοστό ιδιοκτητών κατοικιών είναι ψηλό και γενικά δεν υπάρχουν έντονα οικιστικά στεγάστηκα προβλήματα. Ωστόσο το Εργατικό κέντρο Χίου εχει ανάγκη στέγασης δικαιούχων του, και ακόμα και σήμερα αναζητείται λύση. 3. ΤΟ ΙΣΤΟΡΙΚΟ ΤΟΥ ΣΧΕΔΙΑΣΜΟΥ ΓΙΑ ΤΗΝ ΠΟΛΗ ΤΗΣ ΧΙΟΥ ΚΑΙ ΤΑ ΣΧΕΤΙΚΑ ΠΡΟΒΛΗΜΑΤΑ 3.1. ΣΥΝΤΟΜΗ ΕΠΙΣΚΟΠΗΣΗ ΤΟΥ ΝΟΜΟΘΕΤΙΚΟΥ ΠΛΑΙΣΙΟΥ ΓΙΑ ΤΟΝ ΠΟ- ΛΕΟΔΟΜΙΚΟ ΣΧΕΔΙΑΣΜΟ ΣΤΗΝ ΕΛΛΑΔΑ Μετά τον Β Παγκόσμιο Πόλεμο η ανάπτυξη των πόλεων οδήγησε στην ανάγκη ο πολεοδομικός σχεδιασμός να γίνεται υποχρεωτικά σε δυο επίπεδα Έναν γενικό σχεδιασμό ΓΠΣ (όπως αυτό ορίστηκε από το 1983) που καθορίζει γενικές αρχές και κατευθύνσεις για την ανάπτυξη η την αναμόρφωση της οικιστικής περιοχής, όπως : τα όρια επέκτασης της πόλης,τους βασικούς δρόμους, την χωροθετηση των κυριότερων λειτουργιών, εμπορικών, διοίκησης, εκπαίδευσης, υγείας κτλ. Το λεπτομερές Πολεοδομικό Σχέδιο-Πολεοδομική Μελέτη, που εξειδικεύει και υλοποιεί τους στόχους και τις γενικές αρχές του ΓΠΣ και που συνεπώς καθορίζει με ακρί- ΕΜΠ ΔΠΜΣ Πολεοδομία Χωροταξία Προσεγγίσεις του σχεδιασμού στην Ελλάδα 2008/09 219

βεια τους δρόμους,τα οικοδομικά τετράγωνα, τις οικοδομικές γραμμές και άλλους ό- ρους και περιορισμούς δόμησης,χρήσεις. Για την εφαρμογή της Πολεοδομικής Μελέτης γίνεται σήμερα η ενιαία πράξη εφαρμογής εισφορά, που κάθε ιδιοκτησία συμμετέχει ανάλογα με το μέγεθος της για να εξασφαλισθούν οι δρόμοι, οι πλατείες κτλ. Το πολεοδομικό καθεστώς του ν. 1337/83 συμπληρώθηκε με το ν.2508/97 προκειμένου να ανταποκριθεί στις σημερινές απαιτήσεις της βιώσιμης οικιστικής ανάπτυξης των πόλεων της χωράς. Αυτό το σύστημα του πολεοδομικού σχεδιασμού είναι νέο σε σχέση με εκείνο του ν.δ. 17.7.1923. Η νομοθεσία αυτή έχει διαμορφωθεί με το Σύνταγμα του 1975 βάσει του Άρθρου 24, με τους Νόμους 947/79,Ν.1337/83,Ν. 2508/97. Τα σχέδια πόλεων που είναι εγκεκριμένα πριν το 1979, εφαρμόζονται η αναθεωρούνται με τη Νομοθεσία του 1923 «Περί σχεδίων πόλεων». Η συμμετοχή της ιδιοκτησίας για την εξασφάλιση δρόμων, πλατειών, υπήρχε από τότε,ήταν η λεγομένη πράξη αναλογισμού και η συμμετοχή σε γη ήταν αυτοαποζημίωση. Η αυτοαποζημίωση έφτανε μερικές φορές και το 50% του εμβαδού της ιδιοκτησίας (πχ. Πλατείες λόγω υπεραξίας). Η Νομοθεσία αυτή του 1923 περιλάμβανε την έννοια «οικισμός προ του 23» (ΠΔ 1981) και εγκρίθηκε με Υπουργική Απόφαση που δημοσιεύτηκε στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως το 1987. 3.2. ΓΕΝΙΚΟΣ ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΟΣ ΣΧΕΔΙΑΣΜΟΣ ΓΙΑ ΤΗΝ ΠΟΛΗ ΤΗΣ ΧΙΟΥ ΤΗΣ ΔΕΚΑΕΤΙΑΣ ΤΟΥ 1980 Τι ορίζει το ΓΠΣ του 1988 Με απόφαση του ΥΠΕΧΩΔΕ (αρ 75717/3921/16-12-87) εγκρίθηκε το ΓΠΣ Χίου (ΦΕΚ 75Δ/3-2-1988) σύμφωνα με αυτό έχουν οριστεί τα παρακάτω: 1. Η πολεοδομική οργάνωση του συγκροτήματος Χίου-βρονταδου για πληθυσμιακό μέγεθος 71.500 κατοίκων - Η επέκταση του σχεδίου πόλης σε πυκνοδομημένες εκτάσεις οικισμού προϋφιστάμενου του 1923 και σε αραιοδομημένες και αδόμητες εκτάσεις με συνολική επιφάνεια 800Ηα - Η δημιουργία τεσσάρων συνοικιών με πολεοδομικές ενότητες γειτονιές : -συνοικία Α-Β- Γ-Δ με καθορισμένο μέσο συντελεστή δόμησης και μέση πυκνότητα κατ/ηα ανά πολεοδομική ενότητα-γειτονιά - Οι χρήσεις γης σύμφωνα με το ΠΔ από 23.2.87 2. Προτάσεις όσον αφορά την μεταφορική υποδομή 3. Θεσπιστήκαν ζώνες οικονομικών και θεσμικών κινήτρων και πολεοδομικών μηχανισμών 4. Θεσπίστηκε ακόμα η δημιουργία νέων αναπτυξιακών ζωνών Το Γενικό Πολεοδομικό Σχέδιο Χίου-Βρονταδου, (Γ.Π.Σ.), εγκρίθηκε με απόφαση του τότε Υφυπουργού ΠΕΧΩΔΕ, το 1987, αφού είχαν τηρηθεί προηγουμένως οι διαδικασίες που προβλέπονται από τον Ν. 1337/83, όσον αφορά την δημοσιοποίηση και κοινολόγηση των προτάσεων του πολεοδομικού σχεδιασμού, στις τοπικές κοινωνίες. Το Γ.Π.Σ.Χιου-Βρονταδου, εκπονήθηκε και συντάχθηκε στα πλαίσια της Επιχείρησης Πολεοδομικής Ανασυγκρότησης, που πολύ εύστοχα είχε οραματιστεί ο τότε Υπουργός 220 ΕΜΠ ΔΠΜΣ Πολεοδομία Χωροταξία Προσεγγίσεις του σχεδιασμού στην Ελλάδα 2008/09

ΧΟΠ, αείμνηστος, Αντώνης Τρήσης, για διάφορες περιοχές στο σύνολο της Ελληνικής Επικράτειας. Από τον ορισμό του το ΓΠΣ, καθόρισε στην επιλεγείσα περιοχή μελέτης, ζώνες χρήσεων και βασικούς οδικούς άξονες-αρτηρίες, οριοθετώντας παράλληλα συνοικίες και γειτονιές, σε όλη την έκταση του Πολεοδομικού συγκροτήματος Χίου-Βρονταδου, όπως ειδικότερα αυτές καθορίζονται στον χάρτη Π1.11, που ήταν από τους βασικότερους που συνόδευαν την μελέτη. Η σύνταξη της μελέτης του ΓΠΣ, όπως άλλωστε προβλεπόταν από τον Ν.1337/83, ήταν προαπαιτούμενο προκειμένου να ακολουθήσει η πολεοδομική μελέτη είτε ανά γειτονιά, είτε συνολικά για την περιοχή. Καθοριζόταν μέσα από την μελέτη και τις προτάσεις του ΓΠΣ, το βασικό πλαίσιο ως προς τις χρήσεις, πράγμα που είχε υποχρέωση να τηρήσει η μετέπειτα Πολεοδομική Μελέτη Επέκτασης, (Π.Μ.Ε)., ουσιαστικά δηλαδή ενεργοποιούσε πολεοδομικά την περιοχή, εν όψει ρυθμιστικών και ρυμοτομικών αλλαγών. Είναι επόμενο ότι μια τέτοια προσπάθεια, έχει προβολή στο μέλλον του τόπου, εκφεύγει των προσωρινών ρυθμίσεων, καθορίζει την μελλοντική λειτουργία της πόλης και προδιαγραφεί σε σημαντικό βαθμό την αναπτυξιακή της δυναμική. Ύστερα από την έγκριση του ΓΠΣ, εκπονήθηκε η Πολεοδομική Μελέτη Επέκτασης (Π.Μ.Ε.), επί επικαιροποιημένων χαρτογραφικών υποβάθρων, που συντάχθηκαν με βάση πρόσφατα φωτογραμμετρικά διαγράμματα από φωνοληψίες, αλλά και επίγειες μέθοδοι αποτύπωσης και κτηματογράφισης, αναρτήθηκε στα Δημοτικά Καταστήματα Χίου και Βροντάδου και στο σημείο αυτό έληξε άδοξα και χωρίς αποτέλεσμα η προσπάθεια εφαρμογής του Ν.1337/83, σαν πολεοδομικού εργαλείου, για την Χίο και τον Βροντάδο, αφού τα Δημοτικά Συμβούλια και των δυο Δήμων, απέρριψαν την σχετική μελέτη. 3.3. ΟΙ ΛΟΓΟΙ ΤΡΟΠΟΠΟΙΗΣΕΙΣ ΤΟΥ ΓΠΣ Το εγκεκριμένο ΓΠΣ της Χίου έχει συνολική χωρητικότητα 71.500 κατοίκους. Η έκταση του πολεοδομικού συγκροτήματος Χίου-Βροντάδου με τους προτεινόμενους μέσους συντελεστές δόμησης και τη μέση πυκνότητα κατοικιών/ηα ανά πολεοδομική ενότητα-γειτονιά με βαθμό κορεσμού 0.45 δίνει συνολική χωρητικότητα στο οικιστικό συγκρότημα (το σύνολο των πολεοδομικών ενοτήτων-γειτονιών) 71.500 κατοίκους. Ο πληθυσμιακός στόχος του ΓΠΣ δεν έχει επιτευχθεί και δεν θεωρείται εφικτό να επιτευχθεί,αφού ο πληθυσμός παραμένει σταθερός στα επίπεδα του 1981. Η θέσπιση της σαν προγραμματικού μεγέθους για τις ανάγκες κοινωνικής υποδομής οδήγησε σε δέσμευση μεγάλων εκτάσεων για κοινωνική υποδομή (εισφορά 50% η 60%) και πυροδότησε - δυστυχώς μετά την έγκριση του ΓΠΣ - έντονες αντιδράσεις και αισθήματα κατά του Νόμου 1337/83. Όσοι είχαν ιδιοκτησίες μέσα στα όρια του οικισμού και ειδικά στα πυκνοδομημένα τμήματα δεν πληρώνουν εισφορά σε γη και χρήμα και το αντίθετο ισχύει γι αυτούς με ιδιοκτησίες εκτός ορίων. Αυτή η αντίδραση δεν επέτρεψε την προώθηση του πολεοδομικού σχεδιασμού στις ε- πόμενες φάσεις του (Πολεοδομική Μελέτη και πράξη εφαρμογής) που είναι τόσο απαραίτητη. Όπως προαναφέρθηκε οι αντιδράσεις θιγομένων ιδιοκτητών στις αραιοδομημένες και αδόμητες περιοχές (πχ περιοχή Λιβάδια) στις εισφορές του ν 1337/83, οι διαφωνίες για τις περιοχές όπου προβλέπονται εκτεταμένοι κοινόχρηστοι και κοινωφελείς χώροι (πχ περιοχή Μονοδένδρι-δυτικά του υφισταμένου στρατοπέδου οπού χωροθετείται το πανεπιστήμιο), και η αντίρρηση για την δημιουργία της ενδιάμεσης αρτηρίας βορρά-νότου, οδήγησαν στην τροποποίηση του ΓΠΣ Χίου-βροντάδου. ΕΜΠ ΔΠΜΣ Πολεοδομία Χωροταξία Προσεγγίσεις του σχεδιασμού στην Ελλάδα 2008/09 221

Ουσιαστικά το ΓΠΣ (χρήσεις γης) χωρίς να καταργηθεί παρέμεινε σε ισχύ και εφαρμογή επί μια δωδεκαετία.. Χωρίς να καταργηθεί έπαψε να εφαρμόζεται μετά από σχετικό ερμηνευτικό έγγραφο της Διεύθυνσης ΔΟΚΚ του ΥΠΕΧΩΔΕ (80277/31/1/2000) σε συνδυασμό με τις διατάξεις του Νέου Οικιστικού Νόμου (Ν2508/11/13.6.1997/ΦΕΚ 124 Α ). Το οικιστικό συγκρότημα Χίου-βροντάδου οικοδομείται μέχρι σήμερα σαν οικισμός χωρίς εγκεκριμένο σχέδιο (με την εξαίρεση των 65,5Ηα), μεγάλο τμήμα του αποτελεί οικισμό προ του 23, ενώ το σύνολο της εκτός σχεδίου έκτασης οικοδομείται με βάση το διάταγμα που αφορά οικισμούς προϋπάρχοντες του 23 και στερούμενους εγκεκριμένου σχεδίου. Δεν αποτελεί σε καμιά περίπτωση οικισμό αυθαιρέτων, ενώ οι αξίες γης και ακινήτων είναι ιδιαιτέρα ψηλές. Το κίνητρο για τους κατοίκους της αλλαγής της αξίας γης χάρη στον πολεοδομικό σχεδιασμό δεν υφίσταται αφού δεν αλλάζει η δυνατότητα οικοδόμησης (όπως συμβαίνει με τους οικισμούς αυθαιρέτων). Το κίνητρο είναι μονό η καλύτερη ποιότητα ζωής και όχι η αλλαγή των αξιών γης. Δεδομένου ότι το οικιστικό συγκρότημα Χίου-βροντάδου αποτελεί ιδιάζουσα περίπτωση καθιστά δύσκολο να πειστεί ο πολίτης για την αναγκαιότητα του πολεοδομικού σχεδιασμού αφού δεν βλέπει άμεσα υλικά οφέλη. 3.4. ΤΟ ΕΓΧΕΙΡΗΜΑ ΕΠΑΝΑΣΧΕΔΙΑΣΜΟΥ ΤΟΥ ΓΠΣ Η διαδικασία για την τροποποίηση του ΓΠΣ με κύριο στόχο τον περιορισμό των ορίων,ξεκίνησε 10 χρονιά περίπου αργότερα (1997) από την έγκριση του (1988), με νέα ανάθεση τροποποίησης της μελέτης από το ΥΠΕΧΩΔΕ, μονό για το τμήμα Δήμου Χίου. Η μελέτη εκπονήθηκε σύμφωνα με τις διατάξεις του Ν.1337/83. Ενώ ξεκίνησε η διαδικασία, το Δημοτικό Συμβούλιο την απέρριψε και ζήτησε να γίνει πρώτα καθορισμός των ορίων ώστε να μην επανέλθουν λάθη του παρελθόντος (δέσμευση γης χωρίς δυνατότητα πολεοδόμησης). Η νέα αυτή μελέτη συντάχθηκε κάτω από τις συνθήκες που είχαν δημιουργήσει οι πρώτες αντιδράσεις και με στόχο να τις περιορίσει. Έτσι η περιοχή μελέτης οροθετήθηκε περίπου στα πλαίσια των ορίων του οικισμού προ του 1923, οι βασικοί οδικοί άξονες έχασαν την δυναμική παρέμβαση στην πόλη, ακολουθώντας σχεδόν υφιστάμενους δρόμους, προτείνοντας διαπλατύνσεις και πολύ μικρές παρεμβάσεις, οι κοινόχρηστοι και κοινωφελείς χώροι περιοριστήκαν εντυπωσιακά και φάνηκε πλέον η διάθεση αποδοχής μιας υφιστάμενης κατάστασης, με βελτιωτικές προτάσεις, παρά η κατάθεση πρότασης για ριζική παρέμβαση στην περιοχή. Τελικά ούτε αυτή η νέα μελέτη αναθεώρησης ΓΠΣ, προχώρησε σε διαδικασία έγκρισης και εφαρμογής. Η μελέτη εκκρεμεί χωρίς προς το παρών την διαμόρφωση αντιπροτάσεων. Σε όλο αυτό το διάστημα όμως η πόλη της Χίου οικοδομείται, γιατί οι οικιστικές ανάγκες πιέζουν. Οικοδομειται σαν οικισμός προ του 23 και χωρίς ουσιαστικές κατευθύνσεις. Με όρια «οικισμού προ του 23»,ασαφή, σε περιοχές δομημένες και μη, με στενά υπάρχοντα δρομάκια,χωρίς τις σωστές υποδομές, με τη διάνοιξη περιφερειακών δρόμων που έχουν δώσει νέα ώθηση στις οικοδομές και συνεπώς με πολλά λειτουργικά και αισθητικά προβλήματα.. Μοιραία η τοπική Αυτοδιοίκηση, οι μηχανικοί της Χίου, οι φορείς, αλληλοσυγκρούονται για την χωροθέτηση βασικών λειτουργιών όπως το αεροδρόμιο, το λιμάνι, τις ΧΥΤΑ κ.α. που η προώθηση τους αποτελεί προϋπόθεση για την ανάπτυξη της πόλης και την αναβάθμιση της ποιότητας ζωής. 222 ΕΜΠ ΔΠΜΣ Πολεοδομία Χωροταξία Προσεγγίσεις του σχεδιασμού στην Ελλάδα 2008/09

Εικόνα 7. περιοχή Ευαγγελίστριας Χίου 4. ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑΤΑ Ανατρέχοντας κανείς σήμερα πια, στις τότε διαδικασίες και προσπαθώντας να εξηγήσει γιατί δεν μπόρεσε να επωφεληθεί η Χίος από την ένταξη της στο πρόγραμμα «Επιχείρησης Πολεοδομικής Ανασυγκρότησης», παραμένοντας δυστυχώς μέχρι σήμερα, από τις ελάχιστες ίσως πανελλαδικά, πρωτεύουσες Νομών, που στερούνται ρυμοτομικού σχεδίου μπορεί να καταγράψει τα παρακάτω : Η υποστήριξη των σχετικών μελετών από πλευράς επίβλεψης ανατέθηκε και έγινε από νεοπροσληφθέντες υπαλλήλους του τότε Υπουργείου Χωροταξίας Οικισμού και Περιβάλλοντος (ΥΧΟΠ), που προφανώς και εύλογα δεν είχαν ανάλογη εμπειρία και τεχνογνωσία, σε βαθμό που θα μπορούσαν να αντιτείνουν στους μελετητές προτάσεις, βελτιώνοντας ίσως τις προτάσεις της μελέτης και ειδικότερα αυτές του ΓΠΣ. Έτσι, για παράδειγμα οροθετηθήκαν οι γειτονιές και οι συνοικίες, με βασικούς άξονες και οδικές συλλέκτριες αρτηρίες, που δεν ήταν δυνατόν να υλοποιηθούν επειδή επενέβαιναν με τέτοιο τρόπο στα πυκνοδομημένα τμήματα της πόλης, που θα απαιτούνταν κατεδαφίσεις πολλών κτιρίων. Ακόμα προβλέφθηκαν κοινόχρηστοι και κοινωφελείς χώροι, με βάση τα standards που ετίθεντο ως προς την έκταση τους, ανάλογα με τα πληθυσμιακά δεδομένα, που όμως για την πόλη της Χίου και του Βροντάδου αποδειχθήκαν ιδιαιτέρα υπερβολικοί. Οι επιτροπές γειτονιάς που εύστοχα προέβλεπε ο Ν. 1337, ποτέ δεν συστηθήκαν, από τους ΟΤΑ και δεν ενεργοποιηθήκαν, με αποτέλεσμα έλλειμμα στην ενημέρωση γύρω από τις προτάσεις της μελέτης, με συνεπακόλουθο την σύσταση και την ενεργοποίηση επιτροπών και συλλογών θιγομένων πολιτών. Σχολιασμός Ν.1337/83-λειτουργία και δυσλειτουργία εφαρμογής του σε σχέση με την μελέτη περίπτωσης Με τις διατάξεις του Ν.1337/83, η τελική ένταξη μιας περιοχής σε ρυμοτομικό σχέδιο, σήμαινε ταυτόχρονα και την άμεση δυνατότητα απόκτησης και διαμόρφωσης των προβλεπόμενων κοινόχρηστων χώρων, αφού αυτοί αποκτώντο με εισφορές σε γη και σε χρήμα από τους ιδιοκτήτες των ακινήτων που περιλαμβάνονταν στις εντασσόμενες περιοχές, με ποσοστά ανάλογα με την επιφάνεια κάθε ακινήτου. Σε περιπτώσεις ακινήτων με μεγάλες σχετικά επιφάνειες, τα μεγέθη εισφοράς τόσο σε γη όσο και σε χρήμα, ήταν υπερβολικά σε βαθμό που προκαλούσαν την αντίδραση των ιδιοκτητών. Αυτή ήταν τελικά η καταλυτική παράμετρος που οδήγησε στην άρνηση της τοπικής κοινωνίας στην πρόταση της ΠΜΕ. ΕΜΠ ΔΠΜΣ Πολεοδομία Χωροταξία Προσεγγίσεις του σχεδιασμού στην Ελλάδα 2008/09 223

Ο ν.1337 θα μπορούσε να έχει απρόσκοπτη εφαρμογή σε περιοχές επεκτάσεων, δηλαδή σε περιοχές εκτός σχεδίου και εκτός οικισμού, οπού οι δυνατότητες δόμησης είναι πολύ μικρές και συνεπακόλουθα, οι εισφορές σε γη και σε χρήμα, αντισταθμίζονται με την δυνατότητα κατάτμησης της εναπομένουσας έκτασης και της μεγαλύτερης αξιοποίησης, από άποψη δόμησης. Για τις συγκεκριμένες περιοχές Χίου και Βροντάδου, δεν ήταν εύκολο και μάλλον ήταν αδύνατο να πείσει κανείς για την ωφελιμότητα της επέκτασης με ρυμοτόμηση, επειδή μέχρι τότε ούτως ή άλλως ο καθένας έκτιζε με βάση το ΠΔ 2/13.3.81/ΦΕΚ 181 Δ, δηλαδή σαν οικισμό προϋφιστάμενο του 1923 με συντελεστές δόμησης που ξεκινούσαν από 0,80 και έφθαναν στο 1,60 για μικρά οικόπεδα. Η Χίος και ο Βροντάδος δεν είχαν οροθετηθεί σαν οικισμοί με καμιά διοικητική πράξη και με βάση πολεοδομικές διατάξεις του 1982, το αν ένα οικόπεδο βρισκόταν ή όχι μέσα στα όρια του οικισμού προ του 1923, άνηκε στην κρίση των Υπηρεσιών Πολεοδομίας, που γνωμάτευαν υστέρα από αυτοψίες. Με τον τρόπο αυτό, διευρυνθήκαν τόσο τα όρια του οικισμού προ του 1923, που έφθασαν ουσιαστικά να συμπίπτουν με τα όρια του ΓΠΣ, πλην ελάχιστων εξαιρέσεων. Όταν πλέον φάνηκε ξεκάθαρα ότι με εφαρμογή των διατάξεων περί εισφοράς σε γη και σε χρήμα, δεν υπήρχε περίπτωση να προχωρήσει η διαδικασία έγκρισης της ΠΜΕ, αναζητηθήκαν τρόποι εξεύρεσης λύσης. Ο καθορισμός των πυκνοδομημένων τμημάτων της πόλης, στα οποία εκ του Νόμου, δεν επιβάλλονταν εισφορές σε γη και χρήμα φάνηκε να είναι κάποια λύση. Ο τρόπος και η μεθοδολογία με την οποία καθοριζόταν το περίγραμμα των πυκνοδομημένων περιοχών, (με ελάχιστες αποστάσεις μεταξύ των κτισμάτων, ανά συγκεκριμένη έκταση), σε συνδυασμό με το ότι επρόκειτο για οικισμό προ του 1923, οδήγησε ουσιαστικά σχεδόν σε ταύτιση του ορίου του ΓΠΣ, με το όριο των πυκνοδομημένων. Αυτό πρακτικά σήμαινε ότι για την περιοχή, σχεδόν στο σύνολο της, δεν θα λειτουργούσε πλέον ο Ν. 1337/83 σαν βασικό πολεοδομικό εργαλείο, αλλά το Διάταγμα του 1923 περί σχεδίων πόλεων, με το οποίο η απόκτηση των κοινοχρήστων χώρων, ήταν μια χρονοβόρα και μάλλον επίπονη διαδικασία. Οι χρήσεις γης που προβλέπονταν από το ΓΠΣ, με βάση τον Ν.1337, μέχρι την έ- γκριση της ΠΜΕ, θα ίσχυαν μονό στις περιοχές επέκτασης,(εκτός δηλαδή των πυκνοδομημένων περιοχών). Αυτό σήμαινε ότι μετά την έγκριση του ΓΠΣ και μέχρι την έγκριση της ΠΜΕ, οι περιοχές που ανήκαν στα πυκνοδομημένα και από το ΓΠΣ, προβλέπονταν ως κοινόχρηστοι ή κοινωφελείς χώροι, αφού δεν δεσμεύονταν ως προς τις χρήσεις, υπήρχε σοβαρή πιθανότητα και κίνδυνος να οικοδομηθούν νόμιμα, από τους ιδιοκτήτες τους, καθιστώντας έτσι αδύνατη η ανεφάρμοστη οποιαδήποτε πολεοδομική μελέτη, που θα έπρεπε να ακολουθήσει τις κατευθύνσεις του ΓΠΣ. Επίσης αρνητική εικόνα δημιουργούσε το γεγονός ότι ενώ η περιοχή εντάχθηκε πιλοτικά στις διατάξεις του Ν.1337, τελικά δεν θα μπορούσε να προβληθεί η αποτελεσματικότητα του. Έτσι στην συνεχεία, το θέμα παρέμεινε στάσιμο, χωρίς προώθηση της διαδικασίας καθορισμού πυκνοδομημένων εκτάσεων, ούτε αυτής της έγκρισης της ΠΜΕ, μέχρι που α- ποφασίστηκε, ανατέθηκε και ανασυντάχθηκε νέα μελέτη -τροποποίηση-αναθεώρηση του ΓΠΣ και μάλιστα με διαχωρισμό πλέον σε ΓΠΣ Χιου και ΓΠΣ Βροντάδου. 224 ΕΜΠ ΔΠΜΣ Πολεοδομία Χωροταξία Προσεγγίσεις του σχεδιασμού στην Ελλάδα 2008/09

ΑΝΑΦΟΡΕΣ Αραβαντινός Α. (1998), Πολεοδομικός Σχεδιασμός για μια βιώσιμη ανάπτυξη του αστικού χώρου, Εκδόσεις Συμμετρία, Αθήνα. Δώρα Μονιούδη- Γαβαλά (2004), Πόλη Χίου (1830-1940) Πολεοδομική εξέλιξη από τον τελευταίο αιώνα της οθωμανικής κατοχής στο ελληνικό κράτος, Επιμέλεια κειμένων και έκδοσης Δώρα Μονιούδη- Γαβαλά, Αθήνα. Κωνσταντίνος Γκάρτσος Κέντρο αρχιτεκτονικής και πολεοδομίας, Χίος Βροντάδος Γενικό Πολεοδομικό Σχέδιο, Υ.Χ.Ο.Π., Ε.Π.Α 82-84, Αθήνα Νομαρχιακή Αυτοδιοίκηση Χίου. Χίος, Εφημερίδα Πολίτης, διατίθεται http://www.politis-chios.gr Εφημερίδα Αλήθεια, διατίθεται http://www.alithia.gr ΦΕΚ 75 Δ/3.2.1988, έγκριση γενικού πολεοδομικού σχεδίου Χίου ΠΔ 2/13.3.81/ΦΕΚ 181 Δ Ν2508/11/13.6.1997/ΦΕΚ 124 Α, διατάξεις νέου οικιστικού Νόμου. http//:www.maps.google.com map web server, http://www.cgis.gr ΕΜΠ ΔΠΜΣ Πολεοδομία Χωροταξία Προσεγγίσεις του σχεδιασμού στην Ελλάδα 2008/09 225