Τ Ο L E A S I N G Α Κ Ι Ν Η Τ Ω Ν

ΑΡΙΣΤΟΤΕΛΕΙΟ ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗΣ ΣΧΟΛΗ ΝΟΜΙΚΩΝ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΩΝ & ΠΟΛΙΤΙΚΩΝ ΕΠΙΣΤΗΜΩΝ ΤΜΗΜΑ ΝΟΜΙΚΗΣ ΤΜΗΜΑ ΜΕΤΑΠΤΥΧΙΑΚΩΝ ΣΠΟΥΔΩΝ ΤΟΜΕΑΣ ΕΜΠΟΡΙΚΟΥ ΚΑΙ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΟΥ ΔΙΚΑΙΟΥ Δίκαιο Εμπορικών Δικαιοπραξιών ΔΙΠΛΩΜΑΤΙΚΗ ΕΡΓΑΣΙΑ Θεοδώρας Τραϊανίδου Τ Ο L E A S I N G Α Κ Ι Ν Η Τ Ω Ν Υπεύθυνοι καθηγητές: Ματίνα Κορδή Αντωνοπούλου Ουρανία Χατζηνικολάου Αγγελίδου Νικόλαος Ελευθεριάδης ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗ 2007

ΠΕΡΙΕΧΟΜΕΝΑ ΕΙΣΑΓΩΓΗ σελ.1 ΚΕΦΑΛΑΙΟ ΠΡΩΤΟ Ι. Η ΓΕΝΝΗΣΗ ΚΑΙ Η ΕΞΕΛΙΞΗ ΤΟΥ ΘΕΣΜΟΥ σελ.3 ΙΙ. ΕΝΝΟΙΑ ΤΟΥ LEASING ΑΚΙΝΗΤΩΝ - ΔΙΑΡΚΕΙΑ i.έννοια σελ.4 ii. διάρκεια σελ.5 ΙΙΙ. ΝΟΜΟΘΕΤΙΚΗ ΡΥΘΜΙΣΗ LEASING AKINΗΤΩΝ ΣΤΗΝ ΕΛΛΑΔΑ σελ.7 ΙV. ΠΛΕΟΝΕΚΤΗΜΑΤΑ ΤΟΥ ΘΕΣΜΟΥ i. Για τον λήπτη επενδυτή σελ.8 ii. Για την εταιρία leasing σελ.10 iii. Για την εθνική οικονομία σελ.11 V.ΜΟΡΦΕΣ ΕΜΦΑΝΙΣΗΣ ΤΗΣ ΧΡΗΜΑΤΟΔΟΤΙΚΗΣ ΜΙΣΘΩΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ i. Απλή χρηματοδοτική μίσθωση ακινήτου σελ.12 ii. Αντίστροφη χρηματοδοτική μίσθωση α. έννοια σελ.14 β. επιφυλάξεις σχετικά με την αντίστροφη χρηματοδοτική μίσθωση σελ.15 iii. Χρηματοδοτική υπομίσθωση ακινήτου σελ.16 iv. Συμμετοχική χρηματοδοτική μίσθωση ακινήτου σελ.17 ΚΕΦΑΛΑΙΟ ΔΕΥΤΕΡΟ Ι. ΝΟΜΙΚΗ ΦΥΣΗ ΤΗΣ ΧΡΗΜΑΤΟΔΟΤΙΚΗΣ ΜΙΣΘΩΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ Ι. ΔΙΑΚΡΙΣΗ ΑΠΟ ΑΛΛΕΣ ΓΝΩΣΤΕΣ ΔΙΚΑΙΟΠΡΑΚΤΙΚΕΣ ΜΟΡΦΕΣ α. Διάκριση από την κοινή μίσθωση ακινήτου σελ.18 β. Διάκριση από την πώληση με τον όρο διατήρησης της κυριότητας σελ.20 γ. Διάκριση από την επικαρπία ακινήτου σελ.21 δ. διάκριση από υποθήκη σε ακίνητο σελ.22 ΙΙ. ΝΟΜΙΚΗ ΦΥΣΗ i.νομική φύση απλής χρηματοδοτικής μίσθωσης ακινήτου (financial leasing) α. σύμβαση μίσθωσης σελ.23 β. σύμβαση εντολής σελ.24 γ. σύμβαση εκχώρησης. σελ.25

δ. σύμφωνο προαιρέσεως σελ.25 ε. συμπέρασμα σελ.27 ii. Νομική φύση αντίστροφης χρηματοδοτικής μίσθωσης (sale and lease back) α. Το sale back ακινήτου ως καταπιστευτική μεταβίβαση κυριότητας ακινήτου προς εξασφάλιση απαιτήσεως (fiducia) σελ.28 β. αντιρρήσεις ως προς την αναβίωση της fiducia σελ.31 ΚΕΦΑΛΑΙΟ ΤΡΙΤΟ Ι. ΣΥΜΒΑΛΛΟΜΕΝΟΙ LEASING ΑΚΙΝΗΤΟΥ i. η εκμισθώτρια εταιρία σελ.34 ii. ο μισθωτής σελ.37 ΙΙ. ΑΝΤΙΚΕΙΜΕΝΟ ΤΟΥ LEASING ΑΚΙΝΗΤΩΝ i.επαγγελματική χρήση σελ.38 ii. οικόπεδα εξαιρούμενα από το leasing α. νομοθετικό πλαίσιο σελ.39 β. πρακτική σελ.40 iii. ασκεπείς εκτάσεις για επαγγελματική χρήση σελ.43 iv. οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία σελ.43 v. Καταστροφή του ακινήτου σελ.44 ΚΕΦΑΛΑΙΟ ΤΕΤΑΡΤΟ ΤΥΠΟΣ & ΔΗΜΟΣΙΟΤΗΤΑ ΤΗΣ ΧΡΗΜΑΤΟΔΟΤΙΚΗΣ ΜΙΣΘΩΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ - ΠΕΡΙΕΧΟΜΕΝΟ ΤΗΣ ΣΥΜΒΑΣΗΣ Ι. ΤΥΠΟΣ ΤΗΣ ΣΥΜΒΑΣΗΣ σελ.45 ΙΙ. ΔΗΜΟΣΙΟΤΗΤΑ - ΣΥΝΕΠΕΙΕΣ σελ.47 ΙΙΙ. ΠΕΡΙΕΧΟΜΕΝΟ σελ.50 i. περιεχόμενο χρηματοδοτικής μίσθωσης οικοδομημένου ακινήτου σελ.50 ii. περιεχόμενο χρηματοδοτικής μίσθωσης μη οικοδομημένου ακινήτου σελ.52 ΚΕΦΑΛΑΙΟ ΠΕΜΠΤΟ Ι. ΟΜΑΛΗ ΚΑΙ ΑΝΩΜΑΛΗ ΕΞΕΛΙΞΗ ΤΗΣ ΧΡΗΜΑΤΟΔΟΤΙΚΗΣ ΜΙΣΘΩΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ i.προϋποθέσεις ομαλούς εξέλιξης σελ.54 ii.ανώμαλη εξέλιξη συνέπειες σελ.56 ΙΙ. ΙΔΙΑΙΤΕΡΑ ΝΟΜΙΚΑ ΖΗΤΗΜΑΤΑ ΓΙΑ ΤΗ ΧΡΗΜΑΤΟΔΟΤΙΚΗ ΜΙΣΘΩΣΗ ΑΚΙΝΗΤΟΥ i. χρηματοδοτική μίσθωση ακινήτου και οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία σελ.59

α. κατανομή δαπανών μεταξύ των μερών για τα κοινά μέρη σελ.59 β. σχέσεις με τους τρίτους σελ.60 γ. συμμετοχή στις γενικές συνελεύσεις σελ.61 ii. Χρηματοδοτική μίσθωση ακινήτων κειμένων σε παραμεθόριες περιοχές. α. εισαγωγή σελ.63 β. παραμεθόριες περιοχές σελ.63 γ. είδος απαγορεύσεων σελ.64 δ. υποκειμενικό πεδίο εφαρμογής σελ.65 ε. συνέπειες σελ.65 iii. Χρηματοδοτική μίσθωση ακινήτου και καθολική διαδοχή α. αποκλεισμός του 612ΑΚ σελ.67 β. άρθρο 6 παρ. 10 του ν. 1665/1986 σελ.68 γ. εφαρμογή των διατάξεων για λύση της σύμβασης πριν από τη λήξη της σελ.69 δ. οιονεί καθολική διαδοχή σελ.70 iv. Χρηματοδοτική μίσθωση ακινήτου και νομοθεσία για επαγγελματικές μισθώσεις α. εισαγωγή σελ.71 β. ελάχιστη διάρκεια σελ.72 γ. Θεσμός αποκατάστασης της «άυλης εμπορικής αξίας» σελ.72 δ. δυνατότητα ελεύθερου καθορισμού και αναπροσαρμογής του μισθώματος σελ.73 ε. δικαίωμα για καταγγελία της μίσθωσης λόγω ιδιόχρησης σελ.73 στ. δικαίωμα για καταγγελία της μίσθωσης λόγω ανοικοδόμησης σελ.74 ΚΕΦΑΛΑΙΟ ΕΚΤΟ ΦΟΡΟΛΟΓΙΚΟ ΚΑΘΕΣΤΩΣ α. σημαντικότερες φοροαπαλλαγές του leasing ακινήτων σελ.74 β. προβληματισμός για τη λογιστική απεικόνιση του leasing σελ.76 γ. χαρακτηρισμός του εισοδήματος ως εισόδημα από εμπορικές επιχειρήσεις σελ.77 ΚΕΦΑΛΑΙΟ ΕΒΔΟΜΟ ΛΗΞΗ ΤΗΣ ΧΡΗΜΑΤΟΔΟΤΙΚΗΣ ΜΙΣΘΩΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ α. πάροδος χρόνου σελ.78 β. αγορά του ακινήτου από τον μισθωτή. σελ.78

γ. καταγγελία της σύμβασης. γ.α παραβίαση συμβατικής υποχρέωσης του μισθωτή σελ.80 γ.β. παραβίαση υποχρέωσης καταβολής μισθωμάτων σελ.81 γ.γ. εφαρμογή του 597ΑΚ σελ.82 δ. πτώχευση μισθωτή σελ.82 ΕΠΙΛΟΓΟΣ σελ.83

ΕΙΣΑΓΩΓΗ Σε ένα καθεστώς ελεύθερης οικονομίας και σφύζουσας οικονομικής δραστηριότητας κρίνεται αναπότρεπτη αλλά και αναγκαία η εμφάνιση ολοένα και περισσότερων νέων μορφών οικονομικών συναλλαγών, οι οποίες ικανοποιούν τις συνεχώς αυξανόμενες ανάγκες του σύγχρονου συναλλακτικού κόσμου. Έτσι παρατηρείται το φαινόμενο της συνεχούς διάδοσης στην οικονομική και συναλλακτική ζωή συμβατικών μορφών, οι οποίες μέχρι πριν από μερικά χρόνια ήταν εντελώς άγνωστες. Γι αυτό και ο σύγχρονος νομοθέτης καλείται να ακολουθήσει με ταχύτατους ρυθμούς τη νέα αυτή κατάσταση και να ρυθμίσει τις συναλλακτικές αυτές μορφές που αναφαίνονται καθημερινά και επιζητούν άμεσης νομοθετικής και εν γένει επιστημονικής αντιμετώπισης. Η καθημερινή βέβαια διάπλαση και ανάπτυξη νέων συμβατικών και οικονομικών μορφωμάτων καθιστά το έργο του έλληνα νομοθέτη για μία εκ των προτέρων ολοκληρωμένη ρύθμισή τους ιδιαίτερα δυσχερές, γι αυτό και πολλές ακόμα εδραιωθείσες στη συναλλακτική πρακτική συμβάσεις παραμένουν αρρύθμιστες. Στα πλαίσια λοιπόν μίας αέναης οικονομικής ανάπτυξης και έξαρσης του ελεύθερου ανταγωνισμού οι επιχειρήσεις αναζητούν νέες μεθόδους ενίσχυσης της δραστηριότητάς τους και χρηματοδότησης των επενδύσεών τους. Ιδιαίτερα οι μικρές και μεσαίες επιχειρήσεις αναγκάζονται εκ των πραγμάτων να προσφύγουν στη σύναψη συμβατικών σχέσεων με επιχειρήσεις, οι οποίες διαθέτουν οικονομική ευρωστία στην αγορά, ώστε να εξασφαλίσουν την δυνατότητα να κάνουν νέα ανοίγματα στο χώρο δραστηριοποίησής τους, χωρίς να υποβληθούν σε εκταμίευση μεγάλων κεφαλαίων ή σε δυσβάστακτους όρους δανειακών συμβάσεων. Πιο συγκεκριμένα, την πρωτοκαθεδρία στο χώρο των νέων χρηματοδοτικών συμβάσεων κατέχει η δημοφιλής πλέον σύμβαση χρηματοδοτικής μίσθωσης, διεθνώς γνωστή ως σύμβαση leasing. Πρόκειται για μία σύμβαση, η οποία κλείνει στη χώρα μας νομοθετικά είκοσι σχεδόν χρόνια ζωής (ν.1665/1986) και εφαρμόζεται ευρύτατα σε όλες τις οικονομικά ανεπτυγμένες χώρες της Αμερικής, της Ευρώπης και της Ασίας. Μέχρι την καθιέρωση της σύμβασης leasing, η επιχείρηση ή ο επαγγελματίας, ο οποίος ενδιαφερόταν να αποκτήσει κινητά ή ακίνητα για την άσκηση και την ανάπτυξη της επιχείρησης ή του επαγγέλματός του προσέφευγε είτε σε εκταμίευση 1

ιδίων κεφαλαίων είτε σε δανεισμό με επαχθείς όρους για τον δανειζόμενο είτε σε αγορά επί πιστώσει με παρακράτηση κυριότητας από τον πωλητή μέχρι την πλήρη εξόφληση. Σήμερα η σύμβαση leasing σε καμία περίπτωση δεν παραγκώνισε εξ ολοκλήρου τους παραπάνω τρόπους ενίσχυσης μίας επιχείρησης, ωστόσο συνιστά μία εναλλακτική και ιδιαίτερα συμφέρουσα μορφή χρηματοδότησης της επιχείρησης ή του επαγγελματία που θα προσφύγει σ αυτή. Πιο συγκεκριμένα, με τη χρηματοδοτική μίσθωση ο ενδιαφερόμενος έχει τη δυνατότητα να αποκτήσει τη χρήση και απόλαυση των αγαθών που έχει ανάγκη για την επιχείρησή του ή το επάγγελμά του έναντι μισθώματος, το οποίο θα πορίζεται από τα κέρδη που θα του αποφέρει η χρησιμοποίηση του πράγματος. Τα αγαθά αυτά συνήθως τα προμηθεύεται η εταιρία leasing από τρίτους και στη συνέχεια τα εκμισθώνει στον ενδιαφερόμενο, χωρίς βέβαια να αποκλείεται ο τελευταίος να τα εκποιεί σ αυτή και να διατηρεί τη χρήση τους έναντι ανταλλάγματος, με τρόπο ώστε να μη διακόπτεται η παραγωγική διαδικασία. Και στις δύο περιπτώσεις, κοινό χαρακτηριστικό είναι ότι ο χρηματοδότης διασφαλίζεται εμπραγμάτως με αυτό το ίδιο το αγαθό που τίθεται ή βρίσκεται ήδη στην κατοχή και χρήση του οφειλέτη 1. Ενώ για αρκετά χρόνια το νομοθετικό σύστημα στην Ελλάδα προέβλεπε ως μόνο αντικείμενο της σύμβασης leasing τα κινητά, με το νόμο 2367/1995 επήλθε επέκταση του θεσμού και στα ακίνητα, όπου και θα εστιασθεί η παρούσα μελέτη σε άμεση ασφαλώς συσχέτιση με το leasing κινητών, με το οποίο το leasing ακινήτων παρουσιάζει πολλές ομοιότητες αλλά και ουσιαστικές διαφορές. 1 Π. Μάζης, Η Χρηματοδοτική Μίσθωση LEASING, Εκδόσεις Σάκκουλα 1999, σελ. 1. 2

ΚΕΦΑΛΑΙΟ ΠΡΩΤΟ Ι. Η ΓΕΝΝΗΣΗ ΚΑΙ Η ΕΞΕΛΙΞΗ ΤΟΥ ΘΕΣΜΟΥ Η σύμβαση leasing γεννήθηκε στις Ηνωμένες Πολιτείες της Αμερικής γύρω στα 1952 με την πρωτοβουλία κάποιου D.P. Boothe Junior. Ο τελευταίος, προϊστάμενος μιας εταιρίας τροφίμων στην Καλιφόρνια δεν μπορούσε να εκτελέσει μια παραγγελία του στρατού γιατί δεν είχε τα απαραίτητα μηχανήματα καταψύξεως των προϊόντων τα οποία ούτε και ήταν δυνατό να αγοράσει καθώς η εταιρία δεν διέθετε τα απαιτούμενα χρηματικά κεφάλαια. Σκέφτηκε λοιπόν να νοικιάσει τον απαιτούμενο εξοπλισμό, οπότε και διαπίστωσε προς μεγάλη του έκπληξη ότι όχι μόνο ήταν ο πρώτος επιχειρηματίας που σκέφθηκε τον τρόπο αυτό για την κάλυψη των αναγκών της επιχειρήσεώς του αλλά ότι συγχρόνως είχε συλλάβει μια καινούρια μορφή οικονομικής δραστηριότητας. Μπορούσε δηλ. ένας κεφαλαιούχος να διαθέσει ορισμένα κεφάλαια για την απόκτηση επαγγελματικού εξοπλισμού, τον οποίο θα αγόραζε με την προοπτική να τον εκμισθώσει φροντίζοντας μάλιστα τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά του εξοπλισμού αυτού να καθοριστούν από αυτόν που θα τον χρησιμοποιούσε και που δεν θα ήταν άλλος από τον μελλοντικό μισθωτή. Η νέα αυτή επιχειρηματική μορφή επεκτάθηκε στη συνέχεια και πέρα από τα σύνορα των ΗΠΑ και κατέκτησε και άλλες χώρες τόσο της Αμερικής όσο και της Ασίας, Ευρώπης αλλά και της Αφρικής 2. Παρ όλο που ως επίσημη εκδοχή για τη γέννηση του θεσμού στα κινητά παρέχεται αυτή που παρατέθηκε μόλις παραπάνω, είναι αξιοσημείωτο το γεγονός ότι το leasing ακινήτων και μάλιστα υπό τη μορφή του sale and lease back, για την οποία εκτενής λόγος γίνεται σε ιδιαίτερο κεφάλαιο, χρονολογείται ακόμη πιο παλιά, το έτος 1936, οπότε μία εταιρία της Καλιφόρνιας των ΗΠΑ, η Safeway Stores Inc. ανήγειρε ένα πολυκατάστημα, το πούλησε σε ομάδα ιδιωτών επενδυτών και στη συνέχεια το μίσθωσε από αυτούς για μεγάλο χρονικό διάστημα. Για τη μορφή αυτή μάλιστα του sale and lease back υποστηρίζεται ότι συγγενεύει με τον αρχαίο ελληνικό θεσμό 2 Ν. Χρυσοστομίδου Κατσαρού, Μια νέα για την Ελλάδα σύμβαση: Το Leasing, Αρμ. 1978, 526 επ. Την πατρότητα του leasing «διεκδικεί» και ένας αμερικανός επιχειρηματίας με το όνομα Schoenfield, ο οποίος όταν χρειάστηκε πρόσθετα μηχανήματα για να εκτελέσει μία σημαντική παραγγελία σκέφθηκε να τα αποκτήσει με leasing αντί να τα αγοράσει. Εμπνεόμενος από την ενέργειά του αυτή σύστησε ευθύς με άλλους την εταιρία United States Leasing Corporation, με σκοπό την αγορά και εκμίσθωση στη συνέχεια σε τρίτους ειδών κινητού εξοπλισμού. Σήμερα η εταιρία αυτή έχει μετονομασθεί σε United States Leasing International Inc. και είναι μια από τις μεγαλύτερες στον κόσμο εταιρίες του κλάδου ειδών εξοπλισμού(βλ. σχετ. Π. Μάζη ό.π. σελ.11 3

«πράσις επί λύσει» 3, ο οποίος εξελίχθηκε στην ελληνιστική περίοδο και μεταφυτεύτηκε στο ρωμαϊκό δίκαιο με τη μορφή της fiducia cum creditore contracta 4. Οι αρχαίες αυτές καταβολές του θεσμού, ο οποίος όμως έγινε γνωστός και αναπτύχθηκε στα μέσα του 20 ου αιώνα, καταδεικνύουν την έμφυτη ανάγκη των ανθρώπων να ανακαλύπτουν μεθόδους απλούστευσης αλλά και εξασφάλισης των οικονομικών τους συναλλαγών. ΙΙ. ΕΝΝΟΙΑ ΤΟΥ LEASING ΑΚΙΝΗΤΩΝ - ΔΙΑΡΚΕΙΑ i.έννοια Η σύμβαση χρηματοδοτικής μίσθωσης καταρτίζεται μεταξύ μιας εταιρίας ειδικού σκοπού (εκμισθώτριας) και μιας επιχείρησης ή ενός επαγγελματία (μισθωτή), με την οποία η πρώτη παραχωρεί για ορισμένο χρόνο στον δεύτερο τη χρήση κεφαλαιουχικών αγαθών, κινητών ή ακινήτων, και ειδικότερα χώρων επαγγελματικής εγκατάστασης καθώς και επιχειρησιακού ή επαγγελματικού εξοπλισμού (βιομηχανικά μηχανήματα, μηχανές γραφείου, μεταφορικά μέσα, ηλεκτρονικούς υπολογιστές κλπ.) παρέχοντάς του τη δυνατότητα είτε να αγοράσει το πράγμα μετά την πάροδο ορισμένου χρόνου είτε να ανανεώσει τη μίσθωση για ορισμένο χρόνο 5. Στο leasing ακινήτων συγκεκριμένα η χρηματοδότηση πραγματοποιείται είτε με την παραχώρηση από την εταιρία leasing στον επενδυτή της χρήσης ενός ακινήτου προκατασκευασμένου (ή και παραγγελλόμενου να κατασκευασθεί) με τις προδιαγραφές της επιλογής του, όπως ενός ξενοδοχειακού συγκροτήματος ή ενός ορισμένου είδους εργοστασίου, είτε μόνο για την κατασκευή ή επέκταση πάγιων εγκαταστάσεων ακινήτου που αυτός έχει στην κυριότητα και κατοχή του. Ιδιαίτερα διαδεδομένος τύπος leasing, κατεξοχήν εφαρμοζόμενος στα ακίνητα, γνωστός ως «sale and lease back», είναι όταν μια επιχείρηση, η οποία διαθέτει ήδη ένα πάγιο στοιχείο στην κυριότητά της, το πωλεί στην εταιρία leasing, 3 Το ρήμα lease προέρχεται, όπως και τα γαλλικά laisser και lâcher, από το λατινικό laxare, που σημαίνει και λύω, το ίδιο όπως και το αντίστοιχό του ελληνικό λύω. Όσον αφορά όμως πλέον το περιεχόμενο της σύγχρονης και διεθνούς λέξης lease με την έννοια του λύω, μπορεί να διαπιστώσει κανείς ότι δεν ταυτίζονται. 4 Όταν ο πιστωτής για την εξασφάλιση της απαίτησής του αποκτούσε την κυριότητα του πράγματος, κινητού ή ακινήτου με ταυτόχρονη συμφωνία να παραμείνει ο τελευταίος στην κατοχή του βάσει ιδιαίτερης έννομης σχέσης, συνήθως μίσθωσης μέχρι την εξόφληση του χρέους οπότε του επέστρεφε την κυριότητά του, βλ. Π. Μάζη ό.π.σελ. 8 όπου περισσότερα για την προέλευση του θεσμού. 5 Απ. Γεωργιάδης Νέες μορφές συμβάσεων της σύγχρονης οικονομίας, εκδόσεις Σάκκουλα 2000, σελ.33. 4

διατηρώντας το στην κατοχή και χρήση της ως μισθώτρια, χρηματοδοτούμενη έτσι με το τίμημα που της καταβάλλεται και το επανακτά στο τέλος της σύμβασης, αφού θα έχει εξοφλήσει όλα τα μισθώματα που αντιστοιχούν στο καταβεβλημένο από την εταιρία leasing κεφάλαιο τίμημα, με τους τόκους, έξοδα και το σχετικό κέρδος. Στη μορφή αυτή leasing η χρηματοδότηση δεν γίνεται για την απόκτηση του πράγματος, αλλά πραγματοποιείται μέσα από το ίδιο το πράγμα, με κινητοποίηση δηλ. κεφαλαίων που η αξία του αποφέρει. Πρόκειται επομένως για μία χρηματοδότηση a posteriori, με ρευστοποίηση μιας ήδη πραγματοποιημένης επένδυσης και όπου η συναλλαγή διενεργείται χωρίς καμιά παρεμβολή τρίτου προμηθευτή, αλλά ανάμεσα μόνο στην εταιρία leasing και τον χρηματοδοτούμενο πελάτη της 6. Αποτελεί λοιπόν χαρακτηριστικό γνώρισμα της σύμβασης χρηματοδοτικής μίσθωσης υπό οποιαδήποτε μορφή ότι η εταιρία leasing παρ όλο που είναι κυρία του αντικειμένου δεν ενδιαφέρεται για τις ιδιότητες του και τις παραγωγικές ή άλλες δυνατότητές του αλλά μόνο για διατήρηση της εμπορικής του αξίας και μάλιστα στο μέτρο που το πράγμα αποτελεί μέσο εξασφάλισης των απαιτήσεών της κατά του μισθωτή. Από την άλλη μεριά για το λήπτη - επενδυτή σημασία δεν έχει τόσο η προοπτική αγοράς του αντικειμένου(κατά τη λήξη της σύμβασης), δηλ. της απόκτησης της κυριότητάς του, όσο το δικαίωμα απρόσκοπτης χρήσης του, η οποία εξασφαλίζεται από τους όρους που διέπουν τη σύμβαση leasing 7. ii. διάρκεια Χαρακτηριστικό επίσης στοιχείο της σύμβασης χρηματοδοτικής μίσθωσης συνιστά η διάρκειά της Είναι πάντοτε ορισμένη, όπως ρητά επιτάσσει το άρθρο 3 παρ. 1 εδαφ.α ν.1665/1986. Η υποχρεωτική σύναψη της χρηματοδοτικής μίσθωσης για ορισμένο χρόνο συνδέεται άμεσα με το περιεχόμενο της. Πιο συγκεκριμένα, πρέπει εξαρχής, από την υπογραφή της σύμβασης η χρηματοδότρια εταιρία αλλά και ο χρηματοδοτούμενος επαγγελματίας ή επιχείρηση να γνωρίζουν το χρόνο πληρωμής της κάθε δόσης μισθώματος και του ύψους του, ώστε στο τέλος της διάρκειας της σύμβασης να αποπληρωθεί ολοκληρωτικά η χρηματοδότηση που παρέσχε η εταιρία επιπλέον τόκων, εξόδων και αμοιβής της. Ο νόμος ορίζει ότι η διάρκεια της χρηματοδοτικής μίσθωσης για τα κινητά δεν μπορεί να συμφωνηθεί κατώτερη των τριών ετών, για τα αεροσκάφη κατώτερη των πέντε ετών και για τα ακίνητα 6 Π. Μάζης ό.π.σελ. 5. 7 Αστ. Γεωργιάδης, Χρηματοδοτική μίσθωση και καταδολίευση δανειστών, Επισκ.ΕΔ 1995, 456. Απ. Γεωργιάδης ό.π, σελ.34 5

κατώτερη των δέκα ετών. Κατά τη διάρκεια λοιπόν της σύμβασης ο μισθωτής μέσω των συμφωνηθέντων μισθωμάτων «επιστρέφει» τη χρηματοδότηση στην εταιρία. Υποστηρίζεται 8 ως χρόνος έναρξης της διάρκειας της σύμβασης η σύναψη της σύμβασης κι όχι η παράδοση του μισθίου στον μισθωτή. Ωστόσο κρίνεται σκόπιμη μία «διορθωτική» ερμηνεία του νόμου, ώστε η έναρξη της (δεκαετούς για τα ακίνητα) διάρκειας της σύμβασης να ταυτίζεται με την παράδοση του μισθίου στον μισθωτή και να διασφαλιστεί έτσι η εκ μέρους του χρησιμοποίηση του ακινήτου για ολόκληρη τη δεκαετία 9. Συνήθως ο χρόνος διάρκειας που συμφωνείται από τα μέρη αντιστοιχεί προς την οικονομική ζωή του αντικειμένου, ώστε στο χρόνο λήξης τη σύμβασης, οπότε ο μισθωτής ενδέχεται να ασκήσει το δικαίωμα αγοράς του μισθίου, αυτό να έχει μία μικρή («υπολειμματική αξία») και το συμφωνηθέν τίμημα αγοράς να είναι ιδιαίτερα χαμηλό 10. Ωστόσο αυτό δεν ισχύει στη χρηματοδοτική μίσθωση ακινήτου, της οποίας ο χρόνος διάρκειας συσχετίζεται κυρίως με το κεφάλαιο που εκταμίευσε η εταιρία για να το αγοράσει και όχι τόσο με την οικονομική ζωή του ακινήτου, η οποία είναι σαφώς μεγαλύτερη από αυτήν των κινητών. Η επιβολή άλλωστε από το νομοθέτη του κατώτατου ορίου των δέκα ετών αποσκοπεί στην προστασία του μισθωτή από σύντομης διάρκειας συμβάσεις με πολύ υψηλά μισθώματα, οι οποίες θα μπορούσαν να τον εξασθενήσουν οικονομικά και να δυσχεράνουν την επιχειρηματική του δραστηριότητα. Η διάρκεια της χρηματοδοτικής μίσθωσης χαρακτηρίζεται «ανέκκλητη» περίοδος διότι τα μέρη όσο αυτή διανύεται δεν μπορούν να καταγγείλουν τη σύμβαση, εκτός αν πρόκειται για παραβίαση συμβατικών υποχρεώσεων. Στο τέλος της «ανέκκλητης» περιόδου, ο μισθωτής έχει την ευχέρεια να επιλέξει ανάμεσα στις τρεις επιλογές: να αγοράσει το ακίνητο έναντι του συμφωνηθέντος τιμήματος, να ανανεώσει τη σύμβαση για ορισμένο χρόνο ή να επιστρέψει το ακίνητο στην εταιρία. 8 Απ. Γεωργιάδης Νέες μορφές συμβάσεων της σύγχρονης οικονομίας, εκδόσεις Σάκκουλα 2000, σελ.57, ο οποίος επικαλείται τη διάταξη του άρθρου 3 παρ. 3 ν.1665/1986 η οποία προβλέπει τη δυνατότητα αγοράς του μισθίου πριν από την πάροδο της τριετίας από την έναρξη της μίσθωσης.παρ όλο που ο νόμος κάνει λόγο για τριετία, μετά την επέκταση της ισχύος του και στα ακίνητα, αντί για τριετία εννοείται δεκαετία. 9 Η πρακτική σημασία της ερμηνείας αυτής εμφανίζεται κυρίως στη χρηματοδοτική μίσθωση μη κατασκευασμένου ακινήτου, όπου η σύναψη της σύμβασης απέχει χρονικά από την παράδοση του μισθίου προς χρήση. 10 Κ. Δημητριάδης, Leasing και Factoring, Αρμ. 1986 σ.364 επ., όπου η ανέκκλητη περίοδος ταυτίζεται με τη διάρκεια φορολογικής απόσβεσης του αντικειμένου. Απ. Γεωργιάδης Η Χρηματοδοτική Μίσθωση (Ν.1665/1986) ΝοΒ 35, 1521 επ, όπου η χρηματοδοτική μίσθωση έχει διάρκεια συνήθως κατά λίγο μικρότερη της αξίας του αντικειμένου. 6

ΙΙΙ. ΝΟΜΟΘΕΤΙΚΗ ΡΥΘΜΙΣΗ LEASING AKINΗΤΩΝ ΣΤΗΝ ΕΛΛΑΔΑ Αρχικά ο ν. 1665/1986, ο οποίος έθεσε για πρώτη φορά το νομικό πλαίσιο της σύμβασης χρηματοδοτικής μίσθωσης όριζε στην πρώτη παράγραφο του άρθρου 1 ότι αντικείμενο της χρηματοδοτικής μίσθωσης μπορεί να είναι μόνο κινητό πράγμα που προορίζεται για την επιχείρηση ή το επάγγελμα του μισθωτή. Οι δύο αυτές προϋποθέσεις για το επιτρεπτό της σύναψης συμβάσεως leasing δηλ. ότι αντικείμενο leasing μπορεί να είναι μόνο κινητό πράγμα και ο μισθωτής μπορεί να είναι μόνο επαγγελματίας αμφισβητήθηκαν έντονα από την θεωρία 11.Με σχέδιο μάλιστα νόμου είχε προβλεφθεί η κατάργηση και των δύο περιορισμών, ώστε να επεκταθεί ο θεσμός και στα ακίνητα αλλά να μην προορίζεται το αντικείμενο μόνο για επαγγελματική χρήση. Τελικά όμως υπερψηφίστηκε η κατάργηση μόνο του πρώτου περιορισμού και με το άρθρο 11 του ν. 2367/1995 «Νέοι Χρηματοπιστωτικοί θεσμοί και άλλες διατάξεις» εισήχθη στην Ελλάδα ο θεσμός της χρηματοδοτικής μίσθωσης σε ακίνητα. Στη συνέχεια μάλιστα επήλθε βελτίωση και συμπλήρωση της ρύθμισης πρώτα με τα άρθρα 24 και 25 του ν. 2520/1997, με θέση ευνοϊκών φορολογικών διατάξεων ειδικά για τη χρηματοδοτική μίσθωση αγροτικών εκτάσεων και ύστερα με το άρθρο 27 του ν. 2682/1999, με θέση και παραπέρα άλλων, γενικών φορολογικής υφής διατάξεων, αλλά παράλληλα και με εισαγωγή δύο ουσιωδών τροποποιήσεων. Συγκεκριμένα επετράπη αφενός το «sale and lease back», το οποίο απαγορευόταν ειδικά για τα ακίνητα από το α.11 ν. 2367/1995 και αφετέρου η χρηματοδοτική μίσθωση οικοπέδων, η οποία επίσης απαγορευόταν από το ίδιο άρθρο. Πρέπει να τονιστεί ότι με τις διατάξεις των τριών αυτών τελευταίων νομοθετημάτων (άρθρο 11 ν.2367/1995, άρθρα 24-25 ν.2520/1997 και άρθρο 27 ν. 2682/1999) δεν θεσπίστηκε ένα ξεχωριστό νομοθετικά πλαίσιο ειδικά για το leasing ακινήτων, αλλά απλώς επεκτάθηκε και σ αυτά η ήδη ισχύουσα για τα κινητά ρύθμιση αφενός μέσω αντικατάστασης ορισμένων παραγράφων και εδαφίων των άρθρων του ν. 1665/1986 και αφετέρου μέσω προσθήκης ορισμένων ειδικών γι αυτά διατάξεων. Σήμερα πια με τον νόμο 1665/1986, οποίος έχει τροποποιηθεί και συμπληρωθεί με τις ανωτέρω αναφερόμενες διατάξεις, ρυθμίζεται ενιαία η 11 Απ. Γεωργιάδης, Νέες μορφές συμβάσεων της σύγχρονης οικονομίας, β έκδοση 1995, σελ.9. Π. Παπαρσενίου Η σύμβαση χρηματοδοτικής μίσθωσης, εκδόσεις Σάκκουλα 1994, σελ.38-39. 7

χρηματοδοτική μίσθωση σε κινητά και ακίνητα με διαφοροποιήσεις όπου επιτάσσονται από την ιδιαίτερη φύση των ακινήτων, όπως στο σύστημα δημοσιότητας της σύμβασης, στη διάρκειά της, στο φορολογικό καθεστώς αλλά και σε κάποια ιδιαίτερα νομικά ζητήματα που αναφύονται σε ό,τι αφορά στο leasing ακινήτων. ΙV. ΠΛΕΟΝΕΚΤΗΜΑΤΑ ΤΟΥ ΘΕΣΜΟΥ i. Για τον λήπτη επενδυτή Η επέκταση του θεσμού leasing και στα ακίνητα προσφέρει στους συμβαλλομένους πολλαπλά και ιδιαίτερα πλεονεκτήματα. Πρώτα απ όλα για τον ενδιαφερόμενο επαγγελματία ή επιχείρηση, που απευθύνεται σε μία εταιρία leasing για την απόκτηση ενός ακινήτου τα οφέλη είναι σημαντικά. Είναι γνωστό ότι η απόκτηση επαγγελματικής στέγης είναι εξαιρετικά δύσκολη σήμερα, αν ληφθεί υπόψη η ολοένα αυξανόμενη αξία των ακινήτων. Η τεχνική αυτή χρηματοδότησης του leasing, μέσω δηλ. απόκτησης από την εταιρία leasing του ακινήτου της αρεσκείας του ενδιαφερομένου και στη συνέχεια της εκμίσθωσής του σ αυτόν, τον απαλλάσσει από το υψηλό κόστος και παράλληλα του εξασφαλίζει για μεγάλο χρονικό διάστημα μία επαγγελματική στέγη. Έτσι γίνεται δυνατή όχι μόνο η ανάπτυξη αλλά κι αυτή ακόμη η δημιουργία επιχειρήσεων εκεί όπου δεν υπάρχουν - ή δεν υπάρχουν σε ικανό βαθμό διαθέσιμα ίδια κεφάλαια. Λέγεται μάλιστα χαρακτηριστικά ότι ο θεσμός είναι σε θέση από μόνος του ακόμη και να πλάσει νέες επιχειρήσεις! 12. Παράλληλα με την απόκτηση της επαγγελματικής στέγης, εξοικονομεί ίδια κεφάλαια χωρίς να αναγκάζεται να τα εκταμιεύει και να τα αναλώνει στην απόκτηση αυτής, Τα κεφάλαια αυτά που η επιχείρηση εξοικονομεί με τη χρηματοδοτική μίσθωση μπορεί να τα επενδύσει αλλού για μεγαλύτερη απόδοση, ώστε να ενισχύεται η παραγωγή της και να πληρώνει τα μισθώματα από τις εισπράξεις αυτής 13. Τα πλεονεκτήματα του leasing ακινήτων αναφαίνονται και κατά τη σύγκρισή του με άλλους τρόπους χρηματοδότησης και μάλιστα με τον πλέον παραδοσιακό τρόπο, τον δανεισμό. Πράγματι όταν μια επιχείρηση έχει δυνατότητα προσφυγής σε δανεισμό είναι πιθανό το leasing να αποτελεί την προτιμότερη λύση, καθώς η ίδια 12 Π. Μάζης, Η Χρηματοδοτική Μίσθωση LEASING, Εκδόσεις Σάκκουλα 1999, σελ. 23 13 σύμφωνα με διεθνές slogan «pay as you earn», που δηλώνει την απόλυτη αντιστοιχία των κερδών της μισθώτριας εταιρίας και της ανταπόκρισής της στην υποχρέωση της να καταβάλλει τα οφειλόμενα μισθώματα. 8

δεν θα συμμετάσχει καθόλου στο κόστος της επένδυσης και θα διατηρήσει αναλλοίωτη την πιστοληπτική της ικανότητα, με άθικτα και μη επιβαρημένα εμπραγμάτως τα περιουσιακά στοιχεία της ενώ η προσφυγή σε δανεισμό συνεπάγεται συμμετοχή της επιχείρησης σε ποσοστό τουλάχιστον 20-40% και πολλές φορές επιβάρυνση με εμπράγματες ασφάλειες των ακινήτων της (υποθήκες ή προσημειώσεις) για την εξασφάλιση του δανείου. Η επέκταση του leasing και στα ακίνητα προσέφερε ένα επιπλέον και σημαντικό πλεονέκτημα στη μισθώτρια επιχείρηση ή τον επαγγελματία και συγκεκριμένα την απαλλαγή τους από το αίσθημα ανασφάλειας, που καλλιεργεί σε ορισμένα σημεία του το καθεστώς των επαγγελματικών μισθώσεων (π.δ 34/1995). Ο μισθωτής γνωρίζει εκ των προτέρων ότι αν είναι συνεπής στην εκπλήρωση των υποχρεώσεων του από τη σύμβαση leasing, θα διαθέτει μία σταθερή για μεγάλο χρονικό διάστημα επαγγελματική στέγη χωρίς να κινδυνεύει ανά πάσα στιγμή είτε να εγκαταλείψει την επαγγελματική του στέγη εξαιτίας ιδιόχρησης ή ανοικοδόμησης του μισθίου ακινήτου εκ μέρους του εκμισθωτή είτε να εξαναγκασθεί να καταβάλει υψηλότερο από το συμφωνημένο μίσθωμα. Για μία επιχείρηση ή για έναν επαγγελματία η αναγκαστική μεταβολή της επαγγελματικής στέγης συνεπάγεται αναπόφευκτη ζημία και υποβολή στην ταλαιπωρία αναζήτησης νέας επαγγελματικής στέγης, γεγονότα που δεν παρατηρούνται στη σύμβαση της χρηματοδοτικής μίσθωσης ακινήτων. Επιπλέον στην συνηθιζόμενη ιδιαίτερα στα ακίνητα μορφή του sale and lease back, επιτυγχάνεται η άμεση χρηματοδότηση της επιχείρησης με την ρευστοποίηση πάγιων περιουσιακών της στοιχείων και την απόκτηση του αναγκαίου κεφαλαίου κίνησής της, όταν αυτό λείπει τελείως ή βρίσκεται σε οριακό επίπεδο. Στην μορφή αυτή της αντίστροφης χρηματοδοτικής μίσθωσης, για την οποία θα γίνει εκτενέστερος λόγος παρακάτω, η επιχείρηση που επιθυμεί να αποκτήσει κεφάλαιο και να προβεί σε νέες επενδύσεις, χωρίς όμως να αποχωριστεί την χρήση και την κατοχή του ακινήτου της, προβαίνει σε πώληση αυτού στην εταιρία leasing και στη μετέπειτα μίσθωσή του από αυτήν. Δε θα μπορούσε να μη γίνει αναφορά στο σημείο αυτό στα φορολογικά πλεονεκτήματα που προσφέρει το leasing ακινήτων στους συμβαλλομένους του 14. Οι 14 ακόμη και όταν οι φοροαπαλλαγές αφορούν τις εκμισθώτριες εταιρίες leasing το πλεονέκτημα αυτό έχει αντίκρισμα και στους μισθωτές, καθώς οι εταιρίες δεν μετακυλίουν την οικονομική τους επιβάρυνση στους πελάτες τους μέσω επαχθών όρων και υψηλών μισθωμάτων. 9

φοροαπαλλαγές και τα γενικά κίνητρα που παρέχονται, όπως η έκπτωση ολόκληρου του ποσού των καταβαλλόμενων μισθωμάτων ως λειτουργικής δαπάνης, καθιστούν για έναν ακόμη λόγο τον θεσμό ιδιαίτερα ελκυστικό στις επιχειρήσεις και τους επαγγελματίες. ii. Για την εταιρία leasing Η εταιρία leasing χρηματοδοτώντας τους πελάτες της, που προστρέχουν σ αυτήν, διαθέτει ένα ισχυρό πλεονέκτημα, την ασφάλεια της από το ίδιο το ακίνητο που συνιστά το αντικείμενο της σύμβασης. Όταν μάλιστα η ασφάλειά της αυτή που στηρίζεται στο δικαίωμα κυριότητας επί του ακινήτου συγκριθεί με τα άλλα μέσα εμπράγματης ασφάλειας επί ακινήτων δηλ. την υποθήκη και την προσημείωση, τότε καθίσταται αναμφισβήτητη η παραπάνω διαπίστωση. Πιο συγκεκριμένα, η εταιρία leasing, η οποία αποκτά την κυριότητα του ακινήτου από τον τρίτο ή από τον ίδιο τον επενδυτή (όταν πρόκειται για αντίστροφη χρηματοδοτική μίσθωση) και στη συνέχεια το εκμισθώνει στον τελευταίο, έχει τη δυνατότητα, σε περίπτωση μη εκπλήρωσης των υποχρεώσεων του μισθωτή, να «πραγματώσει» το δικαίωμα κυριότητάς της και να λάβει στην κατοχή της το ακίνητο μέσω της διαδικασίας της άμεσης αναγκαστικής εκτέλεσης και συγκεκριμένα της αποβολής του μισθωτή και της εγκατάστασης της ίδιας στο ακίνητο 15. Κατ αυτόν τον τρόπο αποφεύγεται η βραδυκίνητη διαδικασία της αναγκαστικής εκτέλεσης και πλειστηριασμού σε επιβαρημένα με υποθήκη ακίνητα, όταν προτιμάται η χρηματοδότηση μέσω δανεισμού. Με την άμεση αναγκαστική εκτέλεση, δηλ. την αποβολή του μισθωτή από το ακίνητο, καθίσταται σαφές ότι η εταιρία leasing αποκτώντας αυτούσιο το ακίνητο μπορεί να υπολογίζει σε ολόκληρη την αξία του, και όχι στην εναπομένουσα αξία του μετά από την ενδεχόμενη ικανοποίηση γενικών προνομιούχων πιστωτών(δημοσίου, Κοινωφελών Οργανισμών) ή προγενέστερων εμπραγμάτως ασφαλισμένων πιστωτών, στην περίπτωση που η ασφάλειά της συνίστατο σε υποθήκη επί του ακινήτου. 15 Π. Μάζης, Η Χρηματοδοτική Μίσθωση LEASING, Εκδόσεις Σάκκουλα 1999, σελ29-30, Ν. Χρυσοστομίδου Κατσαρού, όπ. σελ.529 όπου περισσότερα για τα πλεονεκτήματα της σύμβασης leasing. 10

iii. Για την εθνική οικονομία Ενώ στην αρχή είχαν εκφραστεί κάποιες επιφυλάξεις σχετικά με την επέκταση του θεσμού του leasing και στα ακίνητα 16, τελικά υπερίσχυσε η πεποίθηση ότι μία τέτοια διεύρυνση θα ενίσχυε την οικοδομική δραστηριότητα με ευεργετικές επιδράσεις στην ελληνική οικονομία. Συγκεκριμένα ο κλάδος των κατασκευών ήταν ο πρώτος που αναμενόταν να ευνοηθεί από την επέκταση αυτή, ώστε αφενός να δημιουργηθούν πολλές θέσεις εργασίας και αφετέρου να καταστεί φθηνότερη και πιο προσιτή η απόκτηση ακινήτων μέσω στεγαστικών δανείων για επαγγελματική ή μη στέγη, εξαιτίας του ανταγωνιστικού ρόλου που θα έπαιζε η χρηματοδοτική μίσθωση ακινήτων. Οι στόχοι αυτοί από την επέκταση του leasing και στα ακίνητα (άρθρο 11. ν. 2367/1995) και στη συνέχεια από την καθιέρωση του «sale and lease back» στα ακίνητα(άρθρο 27 ν. 2682/1999) σταδιακά επιτυγχάνονται, με πιο αισθητό αποτέλεσμα την αύξηση των στεγαστικών δανείων με ολοένα και πιο ευνοϊκούς όρους. Αυτό ασφαλώς δεν σημαίνει ότι η απόκτηση επαγγελματικής ή μη στέγης έχει καταστεί ιδιαίτερα προσιτή, ωστόσο η προσθήκη της εναλλακτικής διεξόδου, που προσφέρει το leasing ακινήτων στους ενδιαφερόμενους να αποκτήσουν ακίνητα για επαγγελματικούς λόγους, δεν θα μπορούσε παρά να διαδραματίσει έναν ιδιαίτερα ανταγωνιστικό ρόλο ώστε να συμπιεστούν οι επαχθείς όροι για την αγορά ακινήτων. Παράλληλα, η δυνατότητα ενίσχυσης των μικρών και μεσαίων κυρίως επιχειρήσεων με την μορφή αυτή χρηματοδότησης συνιστά ένα ισχυρό κίνητρο για τους νέους επιχειρηματίες και επαγγελματίες να επεκτείνουν και να αναπτύξουν τις επιχειρήσεις και το αντικείμενο της δραστηριότητάς τους προς νέες κατευθύνσεις και ανοίγματα, γεγονός που έχει άμεσο αντίκτυπο και στην προώθηση της εθνικής οικονομίας. Η διατήρηση εξάλλου της φορολόγησης της αγοράς των ακινήτων εκ μέρους των εταιριών leasing από τρίτους πωλητές (άρθρο 6 παρ. 1 ν.1665/1986) συνιστά σημαντική πηγή εσόδων του Δημοσίου. 16 Κατά τις συζητήσεις για το νομοσχέδιο εκφράστηκε η ανησυχία από τον βουλευτή Γ. Τρυφωνίδη (βλ. Πρακτικά Βουλής συνεδρίασης της 11-12-1995, σελ. 2085) ότι η επέκταση του leasing και στα ακίνητα θα προκαλέσει ζημία στην Εθνική Οικονομία καθώς οι τράπεζες, ιδίως οι ξένες, θα εισέλθουν δυναμικά στο χώρο των κατασκευών μέσω θυγατρικών τους εταιριών, γεγονός που θα απειλήσει τις μικρομεσαίες τεχνικές εταιρίες και θα τις ωθήσει σε οικονομικό μαρασμό μέχρι πλήρους εξαφάνισής τους με συνακόλουθη αύξηση της ανεργίας. Οι ανησυχητικές αυτές σκέψεις όμως επισκιάστηκαν από τις σημαντικές προοπτικές που ανοίγονταν με το leasing ακινήτων. 11

V.ΜΟΡΦΕΣ ΕΜΦΑΝΙΣΗΣ ΤΗΣ ΧΡΗΜΑΤΟΔΟΤΙΚΗΣ ΜΙΣΘΩΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ Η χρηματοδοτική μίσθωση ακινήτου, όπως και κινητού, εμφανίζεται στην συναλλακτική πρακτική υπό διάφορες μορφές ανάλογα με τις ανάγκες που καλείται να εξυπηρετήσει. Η διάπλαση των ειδικότερων τύπων της γίνεται σταδιακά βασιζόμενη τόσο στην αρχή της ελευθερίας των συμβάσεων όσο και στον ενδοτικό χαρακτήρα των διατάξεων του ενοχικού δικαίου. Στο νόμο 1665/1986 για τη χρηματοδοτική μίσθωση τίθεται απλώς το γενικό πλαίσιο εφαρμογής του θεσμού και παράλληλα τυποποιούνται δύο βασικές μορφές, η απλή χρηματοδοτική μίσθωση (άρθρο1 ) και η αντίστροφη χρηματοδοτική μίσθωση(άρθρο 2). i. Απλή χρηματοδοτική μίσθωση ακινήτου Στην πιο συνηθισμένη μορφή χρηματοδοτικής μίσθωσης ακινήτου γνωστή διεθνώς και ως financial leasing, ο υποψήφιος μισθωτής ο οποίος ενδιαφέρεται να αποκτήσει για την επιχείρηση ή το επάγγελμά του ένα ακίνητο, αφού επιλέξει τον προμηθευτή του και το ακίνητο με τις ιδιότητες που τον ενδιαφέρουν, απευθύνεται στην εταιρία leasing με σκοπό να το αποκτήσει αυτή και στη συνέχεια να του το εκμισθώσει. Συνήθως το ακίνητο αυτό είναι ήδη κατασκευασμένο και ανήκει στον τρίτο προμηθευτή, όπως το ξενοδοχείο που ζητάει ο επενδυτής από την εταιρία leasing να το αγοράσει από τον ιδιοκτήτη του και στη συνέχεια να του το εκμισθώσει. Δεν αποκλείεται το ακίνητο που επέλεξε ο επενδυτής να είναι μεν κυριότητας τρίτου αλλά να μην είναι ακόμη κατασκευασμένο. Σ αυτήν την περίπτωση η εταιρία leasing αγοράζει το (γυμνό) ακίνητο από τον τρίτο, ο επενδυτής όμως είναι εκείνος που θα αναλάβει το έργο της κατασκευής. Πιο συγκεκριμένα, η εταιρία leasing εκτός από τον χρηματοδοτικό κίνδυνο δεν αναλαμβάνει άλλους κινδύνους και δεν επωμίζεται άλλα μη συναφή με το λειτούργημά της έργα, όπως το έργο του κατασκευαστή. Σε μία τέτοια περίπτωση ο χρηματοδοτικός σκοπός του financial leasing θα νοθευόταν και θα προσέγγιζε περισσότερο τον εμπορικό χαρακτήρα της κοινής μίσθωσης του είδους του direct leasing 17, το οποίο δεν υπάγεται στο καθεστώς των χρηματοδοτικών μισθώσεων αλλά πρόκειται για μία μορφή κοινής μίσθωσης. 17 Η μορφή αυτή μίσθωσης αποκαλείται μεν leasing αλλά πρόκειται για απλή μίσθωση με συνέπεια οι διατάξεις και οι κανόνες που ισχύουν στο financial leasing να μην επεκτείνεται σ αυτή. Στο direct leasing, δηλ. στην «άμεση μίσθωση», ο παραγωγός ή ο κατασκευαστής παρέχει το κινητό ή ακίνητο σε lease(μίσθωση),χωρίς τη μεσολάβηση ανεξάρτητης χρηματοδότριας εταιρίας, ώστε να κυριαρχεί ο εμπορικός και όχι ο χρηματοδοτικός χαρακτήρας της συναλλαγής. Άλλες μορφές μίσθωσης που 12

Έτσι, είναι αναμφισβήτητο ότι η εταιρία leasing δεν μπορεί να αναλάβει το έργο της κατασκευής 18, παρ όλο που αυτό θα πραγματοποιηθεί πάνω στο ίδιο το ακίνητό της άρα για λογαριασμό της.. Ο μισθωτής λοιπόν είναι αυτός που με τις υποδείξεις και τις οδηγίες του θα μεριμνήσει για την κατασκευή του έργου καθώς αυτός είναι και που θα αποπληρώσει το κόστος της κατασκευής με τα καταβαλλόμενα στην εταιρία leasing μισθώματα μέχρι το τέλος της μίσθωσης. Ωστόσο η εταιρία leasing επιτελώντας το χρηματοδοτικό της έργο εύλογο είναι να ενδιαφέρεται για την εκάστοτε πορεία των κατασκευών, όπως το ίδιο ενδιαφέρεται και στη συνέχεια για την καλή κατάσταση του αποπερατωμένου ακινήτου, ως αντικειμένου της περιουσίας της και μέσου ταυτόχρονα εμπράγματης ασφάλειας, ώστε κάθε εκ μέρους της έλεγχος όσο διαρκεί το κατασκευαστικό στάδιο, όπως και αργότερα στο μετακατασκευαστικό μέχρι το τέλος της μίσθωσης, να μην αλλοιώνει τον χρηματοδοτικό της σκοπό. Δεν αποτελεί ξεχωριστή μορφή χρηματοδοτικής μίσθωσης αλλά θα μπορούσε να χαρακτηριστεί ως μία παραλλαγή της προηγούμενης η περίπτωση που το ακίνητο ανήκει ήδη στην εταιρία leasing είτε ως αντικείμενο εισφοράς σε είδος 19 είτε από προγενέστερη χρηματοδοτικής μίσθωση η οποία λύθηκε πρόωρα π.χ λόγω πτώχευσης του μισθωτή ή ύστερα από καταγγελία για παράβαση των όρων της μίσθωσης από τον μισθωτή. χαρακτηρίζονται leasing χωρίς όμως να υπάγονται στις διατάξεις του 1665/1986 για τις χρηματοδοτικές μισθώσεις αλλά συνιστούν απλές μισθώσεις είναι:α) το operating leasing ή renting κατά το οποίο παρέχονται σε μίσθωση για περιορισμένη χρονική διάρκεια προϋπάρχοντα υλικά π.χ. αυτοκίνητα για την κάλυψη των αναγκών της επιχείρησης του μισθωτή και στη συνέχεια επιστρέφονται στην εκμισθώτρια για παραπέρα εκμίσθωση β)η μίσθωση καταναλωτικών αγαθών όπως τηλεοράσεων ή αυτοκινήτων για ιδιωτική χρήση, το οποίο καταχρηστικά χαρακτηρίζεται leasing κυρίως στη Γερμανία κ.τ.λ., περισσότερα γι αυτές τις μορφές μίσθωσης βλ. Π.Μάζη ό.π., σελ. 20, Νικ. Παπαποστόλου, Ζητήματα από το ν.1665/1986 για τη χρηματοδοτική μίσθωση(leasing), ΝοΒ 36 σελ. 1563 επ. 18 Π.Μάζης όπ. σελ 211επ, Χ. Μαστροκώστας «Η χρήση της κυριότητας ως εμπράγματης ασφάλειας. Η σύμβαση του lease back. Aναβίωση της fiducia cum creditore του ρωμαϊκού δικαίου», Αρμ Επιστ. Επετ. Αρμ. Τόμος 8 (1987), σελ. 141.όπου χαρακτηριστικά αναφέρεται ότι η χρηματοδότρια εταιρία απεκδύεται κάθε ευθύνης και ο μόνος κίνδυνος που αναλαμβάνει είναι η αφερεγγυότητα του μισθωτή. Ι.Μούργελας Χρηματοδοτική Μίσθωση ΔΕΕΤ τεύχος 11, (1986) σελ. 4, ο οποίος διατείνεται ότι η εκμισθώτρια εταιρία απαλλάσσεται από κάθε αντικειμενική ευθύνη(εργατικά ατυχήματα, τραυματισμοί τρίτων κ.τ λ.),με την οποία επιφορτίζεται μόνο ο μισθωτής. 19 Κάτι τέτοιο μπορεί να συμβεί όταν μία κατασκευάστρια κεφαλαιουχικών αγαθών - κινητών ή ακινήτων - επιχείρηση συστήνει μία ανώνυμη εταιρία leasing προκειμένου να αποκτά τα αντικείμενα για leasing από αυτήν όχι μόνο αγοράζοντάς τα αλλά και μέσω εισφορών σε είδος, όπως συνάγεται από το άρθρο 2 παρ. 4 του ν. 1665/1986 που ορίζει ότι το μετοχικό κεφάλαιο της εταιρίας χρηματοδότησης μπορεί να καταβληθεί σε μετρητά ή σε είδος. Βέβαια η παραπάνω άποψη προκαλεί σημαντικές επιφυλάξεις σχετικά με τον χρηματοδοτικό σκοπό της μορφής αυτής leasing, καθώς υπερτερεί ο εμπορικός χαρακτήρας 13

ii. Αντίστροφη χρηματοδοτική μίσθωση α. έννοια Πέρα από την κλασική μορφή του leasing, όπως αναπτύχθηκε παραπάνω, γνωστός είναι και ένας άλλος τύπος - κατεξοχήν εφαρμοζόμενος στα ακίνηταγνωστός και ως «sale and lease back», όπου μια επιχείρηση που έχει ήδη ένα πάγιο στοιχείο στην κυριότητά της, το πωλεί στην εταιρία leasing αλλά το διατηρεί στην κατοχή και χρήση της ως μισθώτρια έχοντας το δικαίωμα στο τέλος της ανέκκλητης περιόδου όπως ονομάζεται ο χρόνος διάρκειας της σύμβασης κατά τον οποίο κανένα μέρος δεν μπορεί να την καταγγείλει - να το επανακτήσει αγοράζοντάς το. Κατ αυτόν τον τρόπο η πωλήτρια επιχείρηση αποκτά το αναγκαίο κεφάλαιο κίνησης, το οποίο είτε στερείται είτε επιδιώκει να αυξήσει για να αποκτήσει ρευστότητα προς διευκόλυνση της παραγωγικής της δραστηριότητας. Και εδώ το δικαίωμα κυριότητας συνιστά τον ακρογωνιαίο λίθο για τη διασφάλιση της εταιρίας leasing. Ενώ λοιπόν με την απλή χρηματοδοτική μίσθωση επιδιώκεται η χρηματοδότηση νέων επενδύσεων, με την παρούσα ρευστοποιείται επένδυση, που έχει ήδη πραγματοποιηθεί, με σκοπό την αύξηση της ρευστότητας της επιχείρησης. Μία από τις βασικές διαφορές μεταξύ αυτής της μορφής leasing και της κλασικής μορφής είναι ότι στην τελευταία ο μισθωτής είναι πρόσωπο διαφορετικό από τον προμηθευτή και η όλη νομική σχέση εμφανίζεται τριγωνική (εκμισθωτής μισθωτής προμηθευτής), ενώ σ αυτήν τη μορφή του «sale and lease back» συμμετέχουν δύο πρόσωπα, καθώς οι ιδιότητες του προμηθευτή και του μισθωτή συνυπάρχουν στο ίδιο πρόσωπο. Σημειωτέον ότι η επέκταση του θεσμού αυτού και στα ακίνητα όπως προβλέπεται στο άρθρο 1 παρ.2 ν.1665/1986 επήλθε με την τροποποίηση που επέφερε το άρθρο 27παρ. του ν.2682/1999. Είναι χαρακτηριστικό ότι κατά την εισαγωγή της μορφής αυτής χρηματοδοτικής μίσθωσης στην ελληνική νομοθεσία με το άρθρο 11 του ν.2367/1995 απαγορευόταν η εφαρμογή της στα ακίνητα και περιοριζόταν μόνο στα κινητά λόγω κάποιων κινδύνων που ενέχει αυτή η επέκταση και στα πρώτα. Τα πλεονεκτήματα όμως αυτής φαίνεται ότι υπερίσχυσαν των επιφυλάξεων για τους κινδύνους και τελικά επετεύχθη με το ν. 2682/1999 η εφαρμογή και στα ακίνητα, με τη ρητή εξαίρεση της περίπτωσης που ο μισθωτής είναι ελεύθερος επαγγελματίας. 14

β. επιφυλάξεις σχετικά με την αντίστροφη χρηματοδοτική μίσθωση Η επέκταση του θεσμού αυτού και στα ακίνητα προσέκρουσε, όπως αναφέρθηκε και παραπάνω, σε αρκετές επιφυλάξεις, γι αυτό και έλαβε χώρα μεταγενέστερα της εφαρμογής του στα κινητά. Η βασική επιφύλαξη που εκφράστηκε είχε να κάνει με τον κίνδυνο που μπορεί να προκληθεί από την τυχόν δόλια εκ μέρους του μισθωτή κατασκευή της αφερεγγυότητας του 20. Μπορεί δηλ. υπό το νομικό ένδυμα της αντίστροφης χρηματοδοτικής μίσθωσης μία επιχείρηση, προκειμένου να αποφύγει την κατάσχεση ακινήτου της από δανειστές της, να μεταβιβάσει την κυριότητά του στην εταιρία leasing και στη συνέχεια να το μισθώσει από αυτήν, με την προοπτική στο τέλος της σύμβασης να επανακτήσει την κυριότητα. Όσο διάστημα μάλιστα διαρκεί η σύμβαση προστατεύεται και από τη διάταξη του άρθρου 4 παρ. 2 ν.1665/1986, η οποία απαγορεύει κάθε διάθεση (εκούσια ή αναγκαστική ) του μισθίου κατά την ανέκκλητη περίοδο. Επομένως με τη νομική αυτή διέξοδο θα μπορεί ο μισθωτής να αποφεύγει τους δανειστές του, χωρίς να χάνει οριστικά την κυριότητα του ακινήτου. Ως αντίλογος στην παραπάνω επιφύλαξη θα μπορούσε να υποστηριχθεί ότι οι δανειστές μπορούν να καταφύγουν στην διάρρηξη της εκποιητικής δικαιοπραξίας(939επακ), δηλ. της μεταβίβασης της κυριότητας του ακινήτου από το μισθωτή στην εταιρία ή να στραφούν και κατά της εταιρίας για την ικανοποίηση των απαιτήσεών τους κατά του μισθωτή βάσει του 479ΑΚ. Σε περίπτωση που γίνει δεκτή η αγωγή διαρρήξεως του α. 939ΑΚ και επανέλθει η κυριότητα του ακινήτου στον οφειλέτη τους, η τυχόν επίκληση από μέρους της εταιρίας leasing της σχετικής ακυρότητας κάθε διάθεσης του μισθίου σε τρίτους, η οποία εξασφαλίζεται από το άρθρο 4 παρ. 2ν.1665/1986 ελέγχεται αν τυχόν είναι καταχρηστική(281ακ) διότι ο νομοθέτης με την προστασία του άρθρου 4 ν.1665/1986 ναι μεν θέλησε να κατοχυρώσει την εταιρία leasing και τον αντισυμβαλλόμενό της από κάθε προσβολή τρίτων όσο διαρκεί η χρηματοδοτική μίσθωση, αλλά αυτό δεν σημαίνει ότι το μέσο αυτό χρηματοδότησης θα μπορεί να αποβαίνει όπλο καταδολίευσης των απαιτήσεων των τελευταίων που προϋπάρχουν 21. Σύμφωνα με μία αξιόλογη άποψη η προσφυγή 20 Απ. Γεωργιάδης, Η χρηματοδοτική μίσθωση ακινήτων ΝοΒ τόμος 44 (1996) σελ. 750, ο ίδιος Νέες μορφές συμβάσεων της σύγχρονης οικονομίας, εκδόσεις Σάκκουλα 2000, σελ.46 21 Αστ. Γεωργιάδης, Χρηματοδοτική μίσθωση και καταδολίευση δανειστών, Επισκ.ΕΔ 1995, 456 όπου αναφέρεται ότι η εφαρμογή των αρθρ. 939 επ ΑΚ μετά την δημοσιότητα της σύμβασης leasing (άρθρ. 4παρ. 2ν.1665/1986) καταλήγει ανενεργής εξαιτίας του αρθρ. 4 παρ.2 ν.1665/1986. Απ. Γεωργιάδης Νέες μορφές συμβάσεων της σύγχρονης οικονομίας, εκδόσεις Σάκκουλα 2000, σελ.46, ο οποίος υποστηρίζει ότι η επίκληση του 281ΑΚ μετριάζει τις συνέπειες της δημοσιότητας του άρθρου 4ν.1665/1986. 15

στο άρθρο 281ΑΚ κρίνεται περιττή διότι σε περίπτωση που οι δανειστές του μισθωτή πέτυχαν τη διάρρηξη της καταδολιευτικής σε βάρος τους δικαιοπραξίας, δηλ. της μεταβίβασης από τον οφειλέτη τους στην εταιρία leasing του ακινήτου μπορούν να αξιώσουν την αποκατάσταση της έννομης τάξης στην προτέρα κατάσταση, χωρίς να εμπίπτει η αξίωσή τους αυτή στην απαγορευτική διάταξη του άρθρου 4 παρ. 2 1665/1995, καθώς τα δικαιώματά τους προϋπάρχουν της μεταβίβασης στην εταιρία leasing, ώστε δεν νοείται ο νομοθέτης να αποσκόπησε στην αποστέρησή των δικαιούχων από αυτά 22. Κάποιες άλλες επιφυλάξεις είχαν να κάνουν με τη νομική φύση της αντίστροφης χρηματοδοτικής μίσθωσης, για τις οποίες θα γίνει λόγος σε μεταγενέστερο κεφαλαίο. iii. Χρηματοδοτική υπομίσθωση ακινήτου Η ερμηνευτική προσέγγιση του ν. 1665/1986 για τις χρηματοδοτικές μισθώσεις δεν φαίνεται να αποκλείει από το πεδίο εφαρμογής του την περίπτωση που η εκμισθώτρια εταιρία δεν είναι κυρία του ακίνητου, το οποίο αποτελεί το αντικείμενο της σύμβασης leasing 23. Αντίθετα φαίνεται να επιτρέπεται η μίσθωση ενός ακινήτου με σκοπό υπεκμίσθωσης από τις εταιρίες χρηματοδοτικής μίσθωσης και μάλιστα όχι μόνο από τον κατασκευαστή ή πωλητή αλλά και από άλλη εταιρία χρηματοδοτικής μίσθωσης. Μία εταιρία leasing λοιπόν στα πλαίσια αυτής της μορφής χρηματοδότησης μπορεί να μισθώνει ένα ακίνητο από τρίτο κύριο με σκοπό να το εκμισθώσει χρηματοδοτικά 24. Μία τέτοια μορφή χρηματοδοτικής μίσθωσης δεν θα μπορούσε να μην αντιμετωπιστεί με κάποιες βάσιμες επιφυλάξεις. Ειδικότερα ορθώς επισημαίνεται ότι ο τύπος αυτός leasing βρίσκεται σε αντίθεση με τη χαρακτηριστική για τέτοιες συμβάσεις επιδίωξη του εκμισθωτή να ασφαλίσει τις απαιτήσεις του με την 22 Π.Μάζης «Η καταπιστευτική μεταβίβαση της κυριότητας πράγματος με σκοπό την ασφάλιση απαιτήσεως, σύμφωνα με το ελληνικό δίκαιο και την πρακτική», ΝοΒ τόμος 27, σελ.320-321, ο ίδιος Η Χρηματοδοτική Μίσθωση LEASING, Εκδόσεις Σάκκουλα 1999, σελ 196. 23 βλ. Απ. Γεωργιάδη Νέες μορφές συμβάσεων της σύγχρονης οικονομίας, εκδόσεις Σάκκουλα 2000 σελ. 47 και Π. Μάζη Η Χρηματοδοτική Μίσθωση LEASING, Εκδόσεις Σάκκουλα 1999, σελ 93. 24 Η αμφισβητούμενη χρηματοδοτική υπεκμίσθωση δεν πρέπει όμως να συγχέεται με την περίπτωση που η εταιρία leasing αγοράζει από τον μέλλοντα μισθωτή ένα ακίνητό του με σκοπό να του το εκμισθώσει (sale and lease back) ενώ ο μισθωτής είναι επιχείρηση εκμετάλλευσης ακινήτων και το εκμισθώνει σε τρίτο στα πλαίσια της επιχειρηματικής του δραστηριότητας. Εδώ πρόκειται για κοινή υπομίσθωση, η οποία απλώς βασίζεται στη χρηματοδοτική μίσθωση βλ. πρόσφατη γνμδ Απ. Γεωργιάδη Αντίστροφη χρηματοδοτική μίσθωση εκμισθωμένου ακινήτου ΧρΙΔ ΣΤ2006, σελ.471. 16

κυριότητα του πράγματος. Δεν συνιστά λοιπόν για μία εταιρία leasing ιδιαίτερα συμφέρουσα μορφή χρηματοδότησης του πελάτη της -επενδυτή, καθώς το ρίσκο που θα πρέπει να αναλάβει είναι σαφώς υψηλότερο εκείνου που αναλαμβάνει μία εταιρία leasing, η οποία ασφαλίζεται μέσω του δικαιώματος κυριότητας επί του πράγματος που εκμισθώνει στον πελάτη της. Επιπλέον, στην περίπτωση κυρίως του leasing ακινήτων το υψηλό κόστος που απαιτείται για τη σύνταξη των πολλαπλών συμβολαιογραφικών εγγράφων που προβλέπονται για τη σύναψη των χρηματοδοτικών μισθώσεων συνιστά έναν παράγοντα ανασταλτικό της απόφασης των συμβαλλομένων να προβούν σ αυτήν την μορφή χρηματοδότησης. Αντίθετα κρίνονται ως αβάσιμες κάποιες επιφυλάξεις που εγείρονται για τον θεσμό, εξαιτίας της ενδεχόμενης θέσης σε κίνδυνο των δανειστών της εκμισθώτριας. Διότι αφενός η εκμισθώτρια είναι κατά τεκμήριο φερέγγυος οργανισμός και αφετέρου με τη χρηματοδοτική μίσθωση που καταρτίζεται με σκοπό τη χρηματοδοτική υπεκμίσθωση δεν μετατρέπεται περιουσιακό αντικείμενο της εκμισθώτριας σε εκτός συναλλαγής πράγμα, καθώς η εκμισθώτρια δεν έγινε ποτέ κυρία του μισθίου. iv. Συμμετοχική χρηματοδοτική μίσθωση ακινήτου Η μορφή αυτή χρηματοδοτικής μίσθωσης, γνωστή και ως leveraged leasing, δεν είναι ιδιαίτερα διαδεδομένη στη χώρα μας, αλλά εφαρμόζεται κυρίως στις ΗΠΑ, όταν πρόκειται για αντικείμενα ιδιαίτερα μεγάλης αξίας 25. Στα πλαίσια αυτής της τεχνικής χρηματοδότησης τα συμβαλλόμενα πρόσωπα δεν είναι μόνο τρία (προμηθευτής, εταιρία leasing, λήπτης-επενδυτής)αλλά συμπλέκεται και ένα τέταρτο πρόσωπο, συνήθως τράπεζα ή ασφαλιστικός οργανισμός, ή και περισσότερα, που δανείζουν στην εταιρία leasing ένα ποσό το οποίο αντιστοιχεί σε μέρος του τιμήματος αγοράς των προς εκμίσθωση πραγμάτων. Πιο συγκεκριμένα, ο εκμισθωτής αγοράζει από τον προμηθευτή το ακίνητο καταβάλλοντας μέρος μόνο του τιμήματος, που συνήθως δεν υπερβαίνει το 40%. Το υπόλοιπο του τιμήματος καλύπτεται με μακροπρόθεσμο δανεισμό από τράπεζα πιστοδότρια, η οποία δέχεται να ικανοποιηθεί αποκλειστικά από τα μισθώματα και σε περίπτωση αδυναμίας του μισθωτή από την εκποίηση του μισθίου, χωρίς να δικαιούται να στραφεί κατά του εκμισθωτή. Η εταιρία leasing εκχωρεί τις απαιτήσεις της για τα μισθώματα στην πιστώτρια εταιρία εξοφλώντας κατά αυτόν τον τρόπο τις 25 Π. Μάζης Η Χρηματοδοτική Μίσθωση LEASING, Εκδόσεις Σάκκουλα 1999, σελ 102. 17

απαιτήσεις της τελευταίας από την παροχή του δανείου. Δεν αποκλείεται μάλιστα να συσταθεί εμπράγματη ασφάλεια επί του ακινήτου υπέρ της πιστώτριας εταιρίας, ώστε σε περίπτωση μη είσπραξης των μισθωμάτων(δηλ. μη εξόφλησης του δανείου) να μπορεί να ικανοποιηθεί από το ίδιο το ακίνητο. O ν. 1665/1986 δεν προβλέπει τίποτα γι αυτή τη μορφή χρηματοδοτικής μίσθωσης, ώστε τέτοιου είδους συναλλακτικές σχέσεις να διαμορφώνονται ελεύθερα βασιζόμενες στη θεμελιώδη αρχή της ελευθερίας των συμβάσεων. ΚΕΦΑΛΑΙΟ ΔΕΥΤΕΡΟ Ι. ΝΟΜΙΚΗ ΦΥΣΗ ΤΗΣ ΧΡΗΜΑΤΟΔΟΤΙΚΗΣ ΜΙΣΘΩΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ i. Διάκριση από άλλες γνωστές δικαιοπρακτικές μορφές α. Διάκριση από την κοινή μίσθωση ακινήτου Η πρώτη σύμβαση με την οποία θα επιχειρηθεί σύγκριση του leasing είναι η κοινή μίσθωση (574 επ.ak) καθώς σ αυτήν εντοπίζονται πολλά κοινά στοιχεία με το leasing. Οι διαφορές τους όμως είναι εκείνες που θα διευκολύνουν παράλληλα την αναζήτηση της ιδιαίτερης νομικής φύσης του leasing.ειδικότερα, στην κοινή μίσθωση ακινήτου ο εκμισθωτής έστω και για μικρό χρονικό διάστημα έχει στη χρήση και την κατοχή του το προς εκμίσθωση ακίνητο, ενώ στο leasing η εκμισθώτρια εταιρία δεν το έχει στη χρήση και την κατοχή της.αντιθέτως αυτή μεσολαβεί για την κτήση της χρήσης και της κατοχής του από τον μισθωτή καθ υπόδειξη του τελευταίου διατηρώντας μόνο το δικαίωμα κυριότητας 26. Γι αυτό άλλωστε και δεν την βαρύνει καμία ευθύνη για τυχόν ύπαρξη νομικών ή πραγματικών ελαττωμάτων και έλλειψη συνομολογημένων ιδιοτήτων. Ένα ακόμη χαρακτηριστικό που διακρίνει τη σύμβαση leasing από την κοινή μίσθωση είναι ότι στην τελευταία η λήψη του μισθώματος βρίσκεται σε αναλογία προς το χρόνο χρήσης του ακινήτου από τον εκμισθωτή, ενώ αντίθετα στη χρηματοδοτική μίσθωση ακινήτου ο καθορισμός του μισθώματος πρέπει να ανταποκρίνεται στην κάλυψη του ποσού αγοράς του ακινήτου από την εκμισθώτρια, επιπλέον των τόκων του, των εξόδων και της αμοιβής για τη μεσολάβησή της 27. 26 Π. Μάζης Η Χρηματοδοτική Μίσθωση LEASING, Εκδόσεις Σάκκουλα 1999, σελ. 36, Απ. Γεωργιάδης Νέες μορφές συμβάσεων της σύγχρονης οικονομίας, εκδόσεις Σάκκουλα 2000 σελ. 43. 27 Εφ Αθ 5829/2003 Ελ.Δ/νη 45(20004) σελ.909, ΕφΑθ 2814/2000 ΔΕΕ 2000, 1108,Εφ Θεσ. 2974/1998 Ελ.Δ/νη 40 (1999) σελ. 1392, ΠΠρΑθ 5106/1996 Δ1997, σελ.621: «τα μισθώματα δεν συνιστούν απλό οικονομικό αντάλλαγμα για τη χρήση του πράγματος αλλά περιέχουν κονδύλια για τη σχετικά σύντομη απόσβεση του κεφαλαίου που διατέθηκε για την αγορά του καθώς και γι άλλα έξοδα.» 18

Συνηθίζεται μάλιστα να λέγεται ότι η διάρκεια της σύμβασης leasing είναι αναπόσπαστα συνδεδεμένη με την οικονομική ζωή του αντικειμένου της σύμβασης, γι αυτό και η εκμισθώτρια εταιρία δεν αποβλέπει σε μία μεταγενέστερη εκμίσθωση του αντικειμένου σε τρίτο μισθωτή στο τέλος της μίσθωσης, για την εκτέλεση της οποίας προέβη στην αγορά του. Σε ό,τι όμως αφορά το leasing ακινήτων η παραπάνω διαπίστωση δεν μπορεί να γίνει δεκτή χωρίς κάποιες επιφυλάξεις.ειδικότερα η οικονομική ζωή του ακινήτου είναι ασφαλώς πολύ μεγαλύτερη των κινητών, χωρίς να αποκλείεται με την πάροδο του χρόνου η αξία του ακινήτου να αυξάνεται αντί να μειώνεται. Σε μία τέτοια περίπτωση λοιπόν η διαφορά με την κοινή μίσθωση θα λέγαμε ότι αμβλύνεται καθώς ο εκμισθωτής τόσο στη σύμβαση leasing όσο και στην κοινή μίσθωση μπορεί να ελπίζει ότι με το τέλος της σύμβασης (αν στην περίπτωση του leasing ο μισθωτής δεν ασκήσει την option αγοράς του ακινήτου) θα μπορέσει να επανεκμισθώσει το ακίνητο σε τρίτο μισθωτή ή λήπτη. Η μεγάλη διάρκεια της μίσθωσης του ακινήτου στο leasing (τουλάχιστον δεκαετής) και η αποκοπή της κυρίας εκμισθώτριας εταιρίας από κάθε ευθύνη για τα βάρη και την κατάσταση του ακινήτου οδηγούν σε μία εύστοχη θεωρητική κατασκευή αγγλοσαξωνικής προέλευσης, κατά την οποία στο leasing συνυπάρχουν δυο κυριότητες 28. Πιο συγκεκριμένα αφενός υπάρχει η «οικονομική» κυριότητα του μισθωτή, ο οποίος συμπεριφέρεται καθ όλα ως κύριος έχοντας για μεγάλο χρονικό διάστημα τη χρήση και την κατοχή του ακινήτου και αναλαμβάνοντας όλα τα βάρη και τους κινδύνους από τη χρήση αυτού 29 και αφετέρου η «νομική» κυριότητα του εκμισθωτή, ο οποίος είναι τυπικά ο κύριος του ακινήτου. Η παραπάνω θεωρητική κατασκευή σε καμία περίπτωση δεν συμβαδίζει με τις αρχές του δικού μας εμπράγματου δικαίου, απλώς δίνει μία εικόνα των διαμορφωμένων έννομων σχέσεων του leasing και βοηθάει στην κατανόηση της λειτουργίας του θεσμού. Επίσης, στην κοινή μίσθωση ο εκμισθωτής υποχρεούται κατά τη διάρκεια της σύμβασης να διατηρεί το μίσθιο κατάλληλο για τη συμφωνηθείσα χρήση(575 ΑΚ), ευθύνεται για τα πραγματικά ελαττώματα (576-578 ΑΚ) και φέρει τον κίνδυνο της τυχαίας καταστροφής ή χειροτέρευσης του(380,576, 585-586ΑΚ). Αντίθετα στη 28 Νικ. Παπαποστόλου, Ζητήματα από το ν.1665/1986 για τη χρηματοδοτική μίσθωση(leasing), ΝοΒ 36 σελ. 1563 επ, 29 Ακόμα κι αν το ακίνητο καταστραφεί εξακολουθεί μέχρι το τέλος της ανέκκλητης περιόδου να καταβάλλει τα μισθώματα, ενώ στην κοινή μίσθωση τυχόν καταστροφή του ακινήτου οδηγεί σε λύση της σύμβασης αζημίως για τον μισθωτή βλ. σχετ., Χ. Μαστροκώστα ό.π σελ. 141, Απ. Γεωργιάδη Νέες μορφές συμβάσεων της σύγχρονης οικονομίας, εκδόσεις Σάκκουλα 2000 σελ. 68., ΕφΑθ 5829/2003 Ελ.Δ/νη 45(20004) σελ.909,εφ Πειρ. 221/1998 ΕλΔ/νη 39(1998) σελ. 933. 19