PRODEXPO 2013 Aγορά ακινήτων στην Ευρώπη/ Καταστήματα και εμπορικά κέντρα/σημαντικά χαρακτηριστικά/ Τάσεις A 0
A AGENDA ΠΡΟΣΦΑΤΗ ΑΠΟΔΟΣΗ, ΤΑΣΕΙΣ ΕΛΛΗΝΙΚΗΣ & ΕΥΡΩΠΑΙΚΗΣ ΑΓΟΡΑΣ ΠΟΡΕΙΑ ΕΝΟΙΚΙΩΝ, ΠΑΡΑΓΟΝΤΕΣ ΠΟΥ ΕΠΗΡΕΑΖΟΥΝ ΤΙΣ ΑΓΟΡΕΣ ΑΝΑΠΤΥΞΗ ΕΜΠΟΡΙΚΩΝ ΚΕΝΤΡΩΝ ΠΡΟΣΔΟΚΙΕΣ 1
Η ΕΛΛΗΝΙΚΗ ΑΓΟΡΑ A Όλες οι αγορές αλλά κυρίως αυτή του retail έχει επηρεαστεί σημαντικά από την αρχή της κρίσης με την αγορά high street να έχει πληγεί πολύ περισσότερο για τους λόγους που έχουν πολλές φορές ειπωθεί. Εξακολουθεί να υπάρχει περιθώριο για περισσότερα εμπορικά κέντρα στην Ελληνική αγορά όπου αντιστοιχούν 51 τμ ανά 1000 κατοίκους όταν ο μέσος Ευρωπαϊκός όρος είναι 259,90τμ. Σημαντικός παράγοντας που επηρεάζει τον δυνατότητα ανάπτυξης άλλων εμπορικών κέντρων είναι η καταναλωτική δύναμη, η θέση και ο χαρακτήρας του κέντρου. Στα καταστήματα των high streets, η τάση σήμερα είναι: Μείωση ενοικίων Συρρίκνωση χώρου (τμ) Ευέλικτη περίοδος μίσθωσης και προνομιούχοι όροι μίσθωσης για τους χρήστες Σταθερή αναπροσαρμογή Τάση για συσχετισμό ενοικίου με ποσοστό επί του τζίρου 2
Η ΑΓΟΡΑ ΣΤΗΝ ΕΥΡΩΠΗ (όλοι οι τομείς) Tάσεις Q2 2013 A 3,5% Ετήσια Αύξηση ενοικίων 7,0% Αποδόσεις 50 Επενδύσεις( bn per quarter) 3,0% 6,9% 6,9% 45 40 2,5% 6,8% 35 2,0% 6,8% 30 25 1,5% 6,7% 20 1,0% 6,7% 6,6% 15 10 0,5% 6,6% 5 0,0% Q4 10 Q2 11 Q4 11 Q2 12 Q4 12 Q2 13 6,5% Q4 10 Q2 11 Q4 11 Q2 12 Q4 12 Q2 13 0 Q4 10 Q2 11 Q4 11 Q2 12 Q4 12 Q2 13 Από το Q4 2010 έως το Q2 2013 σε ετήσιο επίπεδο τα ενοίκια παρέμειναν στα ίδια επίπεδα με πτώση μόλις 2%. Κατά την ίδια περίοδο οι αποδόσεις βρίσκονται σήμερα περίπου 82bp πάνω από τα προ κρίσης επίπεδα. Το Q2 του 2013 ήταν 6% πιο πάνω από την αντίστοιχη περίοδο του 2012. 3
ΤΑΣΕΙΣ ΑΝΑ ΤΟΜΕΑ Q2 2013 A 4,5% Αύξηση ενοικίων σε επίπεδο ενός έτους 4,0% Αύξηση ενοικίων σε επίπεδο τριών ετών Μεταβολές στις αποδόσεις σε διάστημα 3 ετών 30 Μεταβολές στις αποδόσεις σε διάστημα1 έτους 25 4,0% 3,5% 20 20 3,5% 3,0% 3,0% 2,5% 10 15 2,5% 2,0% 2,0% 0 10 1,5% 1,5% -10 5 1,0% 1,0% 0,5% 0,5% -20 0 0,0% 0,0% -30-5 -0,5% -1,0% Shop SC RW Ind Office -0,5% Shop SC RW Ind Off -40 Shop SC RW Ind Off -10 Shop SC RW Ind Off Τα καταστήματα είναι η μόνη αγορά που φαίνεται να παρουσιάζει άνοδο τον τελευταίο χρόνο αν και άλλοι τομείς επίσης ανακάμπτουν. Η αγορά των καταστημάτων έχει ανακάμψει περισσότερο από την κρίση κατά τη διάρκεια της οποίας τα εμπορικά κέντρα & τα γραφεία επλήγησαν περισσότερο. Source: Cushman & Wakefield, European Research Group Οι αποδόσεις πέφτουν τα τελευταία τρία έτη υποκινούμενες από τα καταστήματα, τα εμπορικά κέντρα και μετά τα γραφεία Οι αποδόσεις μεταβάλλονται μέσα στο χρόνο και παραμένουν σταθερές μόνο στα καταστήματα. 4
Rental Growth (% pa) ΑΝΙΣΗ ΑΝΑΚΑΜΨΗ Πορεία ενοικίων από το 2007 έως το 2009 και από το 2009 έως σήμερα Όλοι οι τομείς ) A 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% 2009 to date 2007 to 2009-70% Source: Cushman & Wakefield, European Research Group 5
Annual Investment ( bn) ΚΙΝΗΤΙΚΟΤΗΤΑ ΤΩΝ ΕΠΕΝΔΥΣΕΩΝ A Το Q2 ο όγκος των επενδύσεων έφτασε τα 32.1bn, χαμηλότερα 4% από το Q1, και 6% πάνω από την αντίστοιχη περίοδο του 2012. Οι Core markets συνεχίζουν να προσελκύουν τη μεγαλύτερη ζήτηση και το μερίδιο των τριών μεγαλύτερων Μεγάλη Βρετανία, Γερμανία και Γαλλία να συγκεντρώνει το 62%. Τη μεγαλύτερη άνοδο είχε η Γερμανία, Γαλλία και Μεγάλη Βρετανία,οι Σκανδιναβικές χώρες αλλά και η Νότια Ευρώπη όπως Ιταλία και Ισπανία. Οι αγορές του Retail και τα βιομηχανικά είχαν την μεγαλύτερη άνοδο τον περασμένο χρόνο με αύξηση 14% και 13% αντίστοιχα σε σχέση με τη 2% αύξηση στα γραφεία. Ωστόσο το τελευταίο τετράμηνο παρουσιάστηκε μια μεγάλη αύξηση στα γραφεία. Η ζήτηση από ξένους επενδυτές είναι καθοριστική στις περισσότερες αγορές ωστόσο οι διεθνείς επενδυτές μείωσαν τις επενδύσεις τους από 40% το 2012 σε 38 %. Η εκτίμηση μας για τον όγκο των επενδύσεων σε Ευρωπαϊκό ετήσιο επίπεδο είναι 142bn, 5% πάνω από το 2012 με μεγαλύτερη ανοχή στη λήψη ρίσκου. 300 250 200 150 100 50 0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Source: Cushman & Wakefield, RCA, KTI and PropertyData Estimate Q4 Q3 Q2 Q1 6
Prime Yield (%) ΑΠΟΔΟΣΕΙΣ ΕΜΠΟΡΙΚΩΝ ΚΕΝΤΡΩΝ A 16% 14% Second tier Prime 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% Switzerland Sweden Core Prime Source: Cushman & Wakefield, European Research Group Luxembourg Finland Germany Belgium Norway France Poland Denmark Austria Czech Republic Netherlands Slovenia Italy Spain United Kingdom Hungary Europe Slovakia Portugal Estonia Turkey Latvia Croatia Lithuania Ireland Romania Bulgaria Greece Russia Serbia Ukraine 7
ΚΑΤΗΓΟΡΙΟΠΟΙΗΣΗ ΣΤΗΝ ΕΥΡΩΠΗ (Ποιοι τα καταφέρνουν ) A In Recession Now Cyprus Czech Rep France Greece Ireland Italy Netherlands Portugal Slovenia Spain Falling in soon? Austria Belgium Croatia Estonia Luxembourg Malta Source: Cushman & Wakefield, European Research Group Just avoiding /leaving? Bulgaria Denmark Finland Germany Hungary Norway Poland Slovakia The UK Staying out Iceland Latvia Lithuania Poland Romania Russia Sweden Switzerland Turkey 8
A AGENDA ΠΡΟΣΦΑΤΗ ΑΠΟΔΟΣΗ, ΤΑΣΕΙΣ ΕΛΛΗΝΙΚΗΣ & ΕΥΡΩΠΑΙΚΗΣ ΑΓΟΡΑΣ ΠΟΡΕΙΑ ΕΝΟΙΚΙΩΝ, ΠΑΡΑΓΟΝΤΕΣ ΠΟΥ ΕΠΗΡΕΑΖΟΥΝ ΤΙΣ ΑΓΟΡΕΣ ΑΝΑΠΤΥΞΗ ΕΜΠΟΡΙΚΩΝ ΚΕΝΤΡΩΝ ΠΡΟΣΔΟΚΙΕΣ 9
ΚΑΤΑΤΑΞΗ ΕΥΡΩΠΑΙΚΩΝ ΑΓΟΡΩΝ RETAIL Macro παράγοντες που επηρεάζουν τις αγορές A Με γνώμονα το μέγεθος, οι βασικές αγορές είναι η Ρωσία, Γερμανία, Τουρκία, Γαλλία, Μεγάλη Βρετανία και Ιταλία. Με γνώμονα την καταναλωτική δύναμη ωστόσο η Δανία, Ιρλανδία, Νορβηγία, Σουηδία, Ελβετία και Μεγάλη Βρετανία ενώ με γνώμονα την καταναλωτική δύναμη σε σχέση με το ΑΕΠ αυτές με το χαμηλότερο ratio και άρα δυνατότητες για ανάπτυξη είναι η Δανία, Τσεχία, Ιρλανδία, Ολλανδία, Νορβηγία και Σουηδία. Οι προβλέψεις για μεγαλύτερη άνοδο του ΑΕΠ είναι υψηλότερες στις Ανατολικές αγορές όπως Βουλγαρία, Πολωνία, Ρουμανία, Ρωσία, Σλοβακία και Τουρκία ενώ με γνώμονα τα περιθώρια αύξησης του πληθυσμού είναι Σουηδία, Τουρκία, Νορβηγία, Μεγάλη Βρετανία, Σουηδία και Ιρλανδία. Με γνώμονα πολλούς παράγοντες που αναφέρθηκαν παραπάνω η Μεγάλη Βρετανία είναι η κυριότερη αγορά στην Ευρώπη και ακολουθείται από την Τουρκία, Γερμανία, Σουηδία, Νορβηγία και Ρωσία. Άλλες ενδιαφέρουσες αγορές είναι Σουηδία, Ιρλανδία, Ολλανδία και Δανία. United Kingdom Turkey Germany Sweden Norway Russia Switzerland France Poland Finland Romania Belgium Spain Austria Netherlands Italy Czech Republic Denmark Ireland Slovak Republic Bulgaria Greece Portugal Hungary Top Ranked Markets All Europe 0 5 10 15 20 25 30 Rank 1 to 24, 1 is best 10
ΜΕΓΑΛΕΣ ΠΟΛΕΙΣ ΜΕΓΑΛΥΤΕΡΗ ΑΝΟΔΟΣ -ΠΟΡΕΙΑ ΕΝΟΙΚΙΩΝ ΑΝΑ ΜΕΓΕΘΟΣ ΠΟΛΗΣ ΣΤΑ ΚΑΤΑΣΤΗΜΑΤΑ A 11
Ο ΤΟΜΕΑΣ ΤΩΝ LUXURY A» Η αγορά των Luxury προϊόντων παρουσιάζει ιδιαίτερο ενδιαφέρον και αύξηση στην κατανάλωση σε σχέση με mass markets. Στην Αμερική η αγορά των luxury παρουσιάζει την μεγαλύτερη άνοδο ενοικίων.» Υπάρχουν μεγάλες δυνατότητες επιπλέον ανόδου στην αγορά της Μέσης Ανατολής λόγω της συγκέντρωσης πλούτου» Στην Ασία, η Κίνα είναι η μεγαλύτερη αγορά αλλά και η Taiwan και η Korea αναπτύσσονται σημαντικά όπως και η Ινδία. Rental Growth Yr to June 2012 Prime Rental Levels June 2012 12% 10% 6.000 5.000 8% 4.000 6% 3.000 4% 2.000 2% 1.000 0% 0 Americas Asia West Europe CEE Americas Asia West Europe CEE Mixed/Mass Luxury Mixed/Mass Luxury 12
ΟΙ ΕΠΙΚΡΑΤΕΣΤΕΡΕΣ ΑΓΟΡΕΣ ONLINE -A C&W Ranking of Scale & Potential A Για τον ιδιοκτήτη καταστήματος αλλά και για τον έμπορο το ιντερνετ αποτελεί κίνδυνο αλλά και ευκαιρία ανοίγοντας νέες αγορές και οδηγώντας στην παγκοσμιηση του retail. Αν και παγκόσμιο φαινόμενο το online retail διαφοροποιείται ανάλογα με την περιοχή, την κουλτούρα κλπ Σύμφωνα με ανάλυση το Ηνωμένο Βασίλειο είναι η ποιο αναπτυγμένη online αγορά και ακολουθούν ΗΠΑ, Γερμανία, Γαλλία, Ολλανδία, Νότιος Κορέα, Ιαπωνία, Ελβετία και Σκανδιναβικές χώρες Παρόλο που κατευθύνεται από τις ώριμες αγορές, το online retailing θα αλλάξει την παγκόσμια γεωγραφία του retail με κάποιες αναδυόμενες αγορές να αναπτύσσονται γρηγορότερα όπως η Ασία. Source: Cushman & Wakefield, Global Perspective on Retail: Online Retailing (1 is best) Market Size Infrastructure Overall United Kingdom 2 9 1 USA 1 15 2 Germany 4 14 3 France 3 16 4 Netherlands 9 5 5 Korea 7 12 6 Japan 5 17 7 Switzerland 14 4 8 Finland 20 3 9 Sweden 16 6 10 Denmark 15 7 11 Canada 13 10 12 Norway 18 11 13 Australia 12 19 14 Belgium 19 20 15 Taiwan 25 13 16 Hong Kong 35 2 17 China 6 31 18 Singapore 40 1 19 Austria 26 18 20 Brazil 11 27 21 Italy 10 28 22 Ireland 23 23 23 Luxembourg 37 8 24 New Zealand 30 21 25 Russia 8 41 26 Turkey 21 33 27 Poland 17 37 28 Spain 27 29 29 Chile 31 26 30 13
ΕΠΙΠΤΩΣΕΙΣ ΣΤΗΝ ΑΓΟΡΑ ΑΚΙΝΗΤΩΝ A Δίκτυα Καταστημάτων: Παρόλη την άνοδο του online shopping, ο παράγοντας ακίνητο εξακολουθεί να έχει πρωταγωνιστικό ρόλο με κυρίως αυτό στη σωστή θέση, μέγεθος, ποιότητα και τιμή. Στα ακίνητα αναμένεται ελαφρά πτώση στις πολύ κεντρικές θέσεις με τους εμπόρους να στοχεύουν σε θέσεις με καλύτερη πρόσβαση γεγονός που εξελίσσεται όσο οι έμποροι πειραματίζονται. Κάποιοι έμποροι στοχεύουν σε λιγότερα και μεγαλύτερα καταστήματα ενώ άλλοι αναζητούν μικρότερα και περισσότερα σε αριθμό. Έτσι φαίνεται να μην υπάρχει απάντηση στο ιδανικό δίκτυο. Επίδραση από το κόστος : Το Online εμπόριο αυξάνει το κόστος των έμπορων πιέζοντας έτσι σε αλλά κόστη όπως το ακίνητο. Η σωστή θέση γίνεται πολύ σημαντική σε luxury brands. Η αύξηση του click and collect και του show rooming ενισχύει την συνεχιζόμενη σημασία των καταστημάτων. Αυτό θα έχει επίδραση στη ζήτηση των ακίνητων και στις τιμές και ενώ σημεία με μεγάλη ζήτηση παρουσιάζουν αύξηση ενοικίων οι ποιο αδύναμες θέσεις με ρολό περισσότερο σαν σημεία συγκέντρωσης και αποθήκευσης προϊόντων. 14
A AGENDA RECENT PERFORMANCE DRIVERS FOR RETAIL ΑΝΑΠΤΥΞΗ ΕΜΠΟΡΙΚΩΝ ΚΕΝΤΡΩΝ ΠΡΟΣΔΟΚΙΕΣ 15
ΕΜΠΟΡΙΚΑ ΚΕΝΤΡΑ ΣΤΗΝ ΕΥΡΩΠΗ/ΣΥΓΚΡΙΣΗ -Total GLA (sq.m) A Η Μεγάλη Βρετανία είναι η δεύτερη μεγαλύτερη αγορά σε σχέση με τμ εμπορικών κέντρων σύμφωνα με πρόσφατη μελέτη της C&W. Με GLA 16.48 mn sq.m τον Ιανουάριο 2013. 14.5% του συνόλου της Ευρωπαϊκής Ένωσης βρίσκεται στη Μεγάλη Βρετανία Η Ρωσία σύντομα θα το ξεπεράσει και θα γίνει η δεύτερη μεγαλύτερη αγορά. Με 701 σχήματα το μέσο εμπορικό κέντρο στο Ηνωμένο Βασίλειο είναι 23,515 τμ σε σχέση με το μέσο ευρωπαϊκό όρο των 20,913 τμ. Ακολουθεί η Ισπανία, Πορτογαλία και Γερμάνια. European shopping centre total GLA sq.m by country Jan 2013 16
ΠΑΡΟΧΗ ΕΜΠΟΡΙΚΩΝ ΚΕΝΤΡΩΝ ΜΕ ΒΑΣΗ ΤΟΝ ΠΛΗΘΥΣΜΟ -Σύνολο GLA (τμ) ανα 1,000 κατοίκους A Λαμβάνοντας υπόψη το μέγεθος του πληθυσμού της Μεγάλης Βρετανίας, η παροχή εμπορικών κέντρων είναι κοντά στο μέσο Ευρωπαϊκό όρο όπως και στη Γαλλία. European shopping centre GLA (sq.m) per 1,000 people Jan 2013 Η Μεγάλη Βρετανία είναι 15 η σε σύνολο 34 χωρών με παροχή κατά κεφαλή 262.4 τμ ανα 1,000 κατοίκους. Για συγκριτικούς λόγους ο μέσος Ευρωπαϊκός όρος είναι 259.9sq.m ανά 1,000 κατοίκους. 17
ΕΥΡΩΠΑΙΚΟ PIPELINE Pipeline provision GLA (sq.m) for 2013/2014 A Η Μεγάλη Βρετανία είναι η 5 η αγορά στην Ευρώπη σε σχέση με εμπορικά κέντρα που πρόκειται να κτιστούν με περισσότερα από 325,000 τμ να ολοκληρωθούν έως το τέλος του 2014. European shopping centre development 2013/14 pipeline Jan 2013 6.5% των εμπορικών κέντρων που πρόκειται να αναπτυχθούν βρίσκονται στη Μεγάλη Βρετάνια. Η Ρωσία είναι πολύ μπροστά με περισσότερα απο 2.4mn sq.m εμπορικών κέντρων να πρόκειται να παραδοθούν την ίδια περίοδο. Η Τουρκία εχει 1.55mn sq.m στο pipeline. Πάνω από 1.4mn sq.m από αυτά πρόκειται να παραδοθούν το 2013. Η τρίτη αγορά είναι η Γαλλία με 1.4 mn sq.m να παραδοθούν μέχρι το τέλος του 2014. 18
A AGENDA RECENT PERFORMANCE DRIVERS FOR RETAIL ΑΝΑΠΤΥΞΗ ΕΜΠΟΡΙΚΩΝ ΚΕΝΤΡΩΝ ΠΡΟΣΔΟΚΙΕΣ 19
Growth pa (%) Prime Yield Year end ΠΡΟΣΔΟΚΙΕΣ ΑΝΟΔΟΥ -Ενοίκια & Αποδόσεις A 4% Rental Growth All Europe 12,5% Prime Yields All Sector 4% 3% 10,0% 3% 2% 2% 7,5% 1% 1% 5,0% 0% -1% 2,5% -1% -2% 2013 2014 2015 0,0% UK West (ex UK) CE EE Industrial Offices Shops Shopping Centres Retail Warehouse 2011 2012 2013 2014 20
Ο ΕΥΡΩΠΑΙΚΟΣ ΚΥΚΛΟΣ ΑΓΟΡΑΣ A Nordics Rents UK Yields Western Europe Rents Nordics Yields London Prime Rents Eastern Europe - Rents Market Equilibrium UK Non-London Rents Western Europe Yields Accelerating Slow Growth Downturn Recovering Central Europe Rents Eastern Europe - Yields Central Europe Yields 21
A Τάσεις στην αγορά της Ευρώπης Βελτίωση κλίματος. Το βελτιωμένο κλίμα παραμένει με μεγαλύτερη δραστηριότητα των επενδυτών ωστόσο υπάρχει περιθώριο για πολύ δουλειά στην αναδιοργάνωση της αγοράς. Η άνοδος των ενοικίων προβλέπεται να διατηρηθεί σε χαμηλά επίπεδα. Η αλλαγή προκαλεί τη ζήτηση. Η ζήτηση θα συγκεντρώνεται σε καλύτερους και αποτελεσματικούς χώρους. Η διαθεσιμότητα θα αυξηθεί ενώ θα υπάρξει ανάγκη την επομένη δεκαετία να δημιουργηθούν καταλληλότεροι χώροι ή να αναδιαρθρωθούν παλαιότεροι για να καλύψουν τις ανάγκες των μισθωτών. Οι δευτερεύουσες αγορές επαναξιολογούνται. Θα υπάρχει διαφοροποιημένο καθεστώς από αγορά σε αγορά σε σχέση με την απόδοση των καταστημάτων με βάση την πόλη τον τομέα και την εταιρεία. Ενώ θα δούμε να αλλάζουν απόψεις σε σχέση με το τι θεωρείται δευτερεύον ενώ οι επενδυτές θα στοχεύουν σε μεγαλύτερες αποδόσεις και οι χρήστες σε χαμηλότερο κόστος. Νικητές και νικημένοι. Η αλλαγή θα προκαλέσει νικητές και νικημένους και αυτό θα έχει αντίκτυπο στη ζήτηση. Θα υπάρχει επαναξιολόγηση της ιεραρχίας των πόλεων με βάση την καινοτομία και την ποιότητα του περιβάλλοντος. Οι κυρίως αγορές συνεχίζουν να προσελκύουν τη μεγαλύτερη δραστηριότητα αλλά και κάποιες αγορές χαμηλότερου κόστους όπως μικρότερες πόλεις, αναδυόμενες αγορές θα επωφεληθούν. Αποδόσεις. Η ζήτηση για ασφάλεια και εισόδημα θα φέρει πτώση στις αποδόσεις στο εγγύς μέλλον. Μεσοπρόθεσμα οι αποδόσεις είναι επιρρεπείς σε αυξημένα επιτόκια. Τεχνολογία. Η τεχνολογία θα συνεχίσει να προσελκύει το ενδιαφέρον βρίσκοντας νέους τρόπους να χρησιμοποιηθεί ένα ακίνητο και νέους τομείς όπως το front office communication hub και το back office process centre. Retail experience. Η κατανάλωση ενισχύεται με χώρους αναψυχής διασκέδασης και φαγητό έτσι ώστε το shopping να γίνεται experience περισσότερο από ανάγκη κατανάλωσης. 22
www.proprius.gr 154A Sevastoupoleos str 115 26 Athens Greece Tel.+30 210 7480850 LILA TSITSOGIANNOPOULOU Partner Head of Valuations