«ΦΟΡΟΛΟΓΙΑ ΑΚΙΝΗΤΩΝ»

ΕΝΩΣΗ ΦΟΡΟΤΕΧΝΙΚΩΝ ΟΙΚΟΝΟΜΟΛΟΓΩΝ ΒΟΡΕΙΟΥ ΕΛΛΑ ΟΣ «ΦΟΡΟΛΟΓΙΑ ΑΚΙΝΗΤΩΝ» ΕΙΣΗΓΗΣΗ ΣΤΗΝ ΗΜΕΡΙ Α ΤΟΥ ΤΕΧΝΙΚΟΥ ΕΠΙΜΕΛΗΤΗΡΙΟΥ ΕΛΛΑ ΑΣ ΤΜ. ΚΕΝΤΡΙΚΗΣ ΜΑΚΕ ΟΝΙΑΣ 1. Επερχόµενες αλλαγές στη φορολογία ακινήτων 2. ΦΠΑ στα ακίνητα Εισηγητής : ΙΩΑΝΝΗΣ ΤΥΡΗΣ Οικονοµολόγος-Φοροτεχνικός Πρόεδρος.Σ. ΕΦΟΒΕ Θεσσαλονίκη, Φεβρουάριος 2008

ΓΕΝΙΚΑ Τα ακίνητα τα τελευταία χρόνια είναι τα «ΘΥΜΑΤΑ της φορολογικής επιδροµής» των εκάστοτε ηγεσιών του Υπουργείου Οικονοµικών. Είναι το µέσον και ο πλέον εύκολος και ανέξοδος τρόπος για την αύξηση των δηµοσιονοµικών εσόδων, για παράδειγµα είχαµε σηµαντικές αλλαγές τα τελευταία 3 χρόνια. 1. Το έτος 2006 µε το νόµο 3427/27.12.2005 ΦΕΚ 312 Α καθιερώθηκε ο ΦΠΑ στις νεόδµητες οικοδοµές και ορισµένες άλλες αλλαγές όπως η καθιέρωση του φόρου αυτόµατου υπερτιµήµατος ΦΑΥ και η καθιέρωση του τέλους συναλλαγής επί των ακινήτων. 2. Το έτος 2007 µε το νόµο 3522/22.12.2006 ΦΕΚ 276 Α άρθρο 3 Μειώνονται οι συντελεστές αποσβέσεων των ακινήτων α) για κατοικίες β) για καταστήµατα, γραφεία κλπ. Καταργήθηκε η ένδικη έκπτωση δαπανών στις διατηρητέες οικοδοµές Μειώθηκε το ποσοστό έκπτωσης για απόσβεση στην περίπτωση ανέγερσης οικοδοµής µε απάνες του µισθωτή. Καταργήθηκε η έκπτωση που προβλεπόταν για αποσβέσεις και δαπάνες µε δικαιολογητικό για την εκµίσθωση γηπέδων. Και µια σειρά άλλη αλλαγών που θα αναλύσουµε παρακάτω. 3. Το έτος που διανύουµε από 1 ης Ιανουαρίου 2008 Καταργείται ο ΦΜΑΠ Καθιερώνεται το Ενιαίο τέλος Ακινήτων ΕΤΑΚ (ενιαίο τέλος ακίνητης περιουσίας) Καταργείται ο ειδικός φόρος 3% για τα ακίνητα των offshοre εταιρειών Παραµένουν άλλοι 30 Φόροι στα ακίνητα

ΦΟΡΟΛΟΓΙΑ ΑΚΙΝΗΤΩΝ Βάσει του άρθρου 3 Ν. 3522/22.12.2006 (ΦΕΚ 276 Α) από 1.1.2007 έχουµε τις παρακάτω αλλαγές στη φορολογία ακινήτων. 1. Από 1/1/2007 απαλλάσσονται από τον συµπληρωµατικό φόρο µε βάση το τεκµαρτό εισόδηµα από ιδιοχρησιµοποίηση και οι βιοτεχνίες µέχρι 31.12.2006 ίσχυε µόνο για τις βιοµηχανίες. 2. Μειώνονται οι συντελεστές αποσβέσεων των ακινήτων α) για κατοικίες, σχολεία, φροντιστήρια κλπ. από 10% σε 5%, β) για καταστήµατα, γραφεία κλπ. από 5% σε 3%. 3. Αυξάνεται σε 40%. Από 15% που ίσχυε µέχρι 31.12.2006 για κατοικίες, σχολεία, φροντιστήρια και 5% για καταστήµατα - γραφεία. Το ποσοστό έκπτωσης των δαπανών µε δικαιολογητικά για ασφάλιστρα έξοδα επισκευής και συντήρησης, δικαστικές δαπάνες και αµοιβής δικηγορών για δίκες σε διαφορές µισθίου ή καθορισµού µισθώµατος για όλες τις οικοδοµές ανεξάρτητα από τη χρήση τους. 4. Καταργείται η ειδική έκπτωση 30% για την διενέργεια δαπανών µε δικαιολογητικά στις διατηρητέες οικοδοµές που ίσχυε µέχρι 31.12.2006. 5. Μειώνεται από 5% σε 3% συνολικά (για απόσβεση και δαπάνες µε δικαιολογητικά ) το ποσοστό έκπτωσης. Στην περίπτωση ανέγερσης οικοδοµής µε δαπάνες του µισθωτή, σε έδαφος του οποίου την κυριότητα έχει ο εκµισθωτής, καθώς και σε βελτιώσεις και επεκτάσεις που γίνονται µε δαπάνες του µισθωτή σε οικοδοµή της οποίας την κυριότητα έχει ο εκµισθωτής. 6. Καταργείται η έκπτωση 5% συνολικά (Για αποσβέσεις και δαπάνες µε δικαιολογητικά), που προβλεπόταν για την εκµίσθωση γηπέδων στο εισόδηµα που προκύπτει από τη διαφορά µισθώµατος και υποµισθώµατος καθώς και στο αντάλλαγµα για παραχώρηση χώρου τοποθέτησης φωτεινών επιγραφών και διαφηµίσεων διότι στις περιπτώσεις των εισοδηµάτων αυτών δεν συντρέχει λόγος έκπτωσης δαπανών έναρξη ισχύος 1-1-2007.

7. Καταργείται το τέλος χαρτοσήµου που επιβάλλεται Για µισθώµατα ακινήτων που χρησιµοποιούνται µόνο ως Κατοικίες από 1-1-2008. Για µισθώµατα κατοικιών έτους 2007 το τέλος χαρτοσήµου µειώνεται στο 50% (1,50% πλέον εισφορά υπέρ ΟΓΑ 20% ήτοι 1,80%). ΑΛΛΑΓΕΣ ΑΠΟ 1 ΙΑΝΟΥΑΡΙΟΥ 2008 Από 1 η Ιανουαρίου επιβάλλεται νέος φόρος στα ακίνητα (φόρος κατοχής ακινήτων) µε την ονοµασία ΕΤΑΚ (Ενιαίο Τέλος Ακινήτων) Ο ΕΤΑΚ αντικαθιστά τρεις φόρους α. Τον Φόρο Μεγάλης Ακινήτου Περιουσίας ΦΜΑΠ που πλήρωναν περίπου 38.000 µεγαλοϊδιοκτήτες ακινήτων β. Τον ειδικό Φόρο 3% που επιβάλοντο στα ακίνητα των off shore εταιρειών. γ. Τον συµπληρωµατικό Φόρο 1,5% -3% που επιβάλλονταν µέχρι 31.12.2007 στα εισοδήµατα από ακίνητα. Το ΕΤΑΚ επιβάλλεται στους ιδιοκτήτες ακινήτων 1% για κατοικίες καταστήµατος αποθηκευτικών χώρων, θεάτρων, κινηµατογράφων, για ακίνητα φυσικών προσώπων και 6% για τα ακίνητα νοµικών προσώπων µε εξαίρεση τα ιδιοχρησιµοποιούµενα ακίνητα που φορολογούνται και αυτά µε τον χαµηλότερο συντελεστή. ΠΟΙΟΙ ΑΠΑΛΛΑΣΣΟΝΤΑΙ ΑΠΟ ΤΟ ΕΤΑΚ (Φόρο κατοχής ακινήτων) 1. Απαλλάσσονται όσοι έχουν Α κύρια κατοικία έως 200τ.µ. και αξίας έως 300.000 ευρώ. Η απαλλαγή αυτή δεν χορηγείται σε φυσικά πρόσωπα που κατοικούν στην αλλοδαπή 2. Τα οικόπεδα εκτός σχεδίου πόλης ή οικισµού, τα δάση και οι δασικές εκτάσεις, τα ξένα κράτη για τα ακίνητα που ανήκουν σε αυτά (π.χ. πρεσβείες, προξενεία κ.λπ.) 3. Τα ακίνητα που έχουν δεσµευθεί από την αρχαιολογική υπηρεσία. 4. Τα επιταγµένα ακίνητα από τον Στρατό 5. Τα ιδιοχρησιµοποιηµένα ακίνητα της Εκκλησίας και των γνωστών κατά το Σύνταγµα Θρησκειών 6. Τα ακίνητα του ηµοσίου

ΠΟΙΟΙ ΦΟΡΟΙ ΠΑΡΑΜΕΝΟΥΝ Μετά τις αλλαγές που έγιναν σχετικά µε την φορολογία ακινήτων, παραµένουν 30 φόροι που αναφέρονται παρακάτω 1.Φόρος εισοδήµατος µισθωµάτων 2. Τέλος χαρτοσήµου ΟΓΑ (πλην κατοικιών) 3. Τεκµήριο ιδιοκατοίκησης, σε κατοικίες άνω των 200 τ.µ 4. Φόρος ιδιοχρησιµοποίησης επαγγελµατικής στέγης και β κατοικίας 5. ΦΠΑ στην αγορά νεόδµητων κτισµάτων 6. Φόρος αυτόµατου υπερτιµήµατος 7. Φόρος µεταβίβασης ακινήτων 8. Τέλος συναλλαγής ακινήτων 9. Φόρος ανταλλαγής (συνένωσης οικοπέδων) 10. Φόρος διανοµής ακινήτων 11. Φόρος χρησικτησίας 12. Φόρος κληρονοµιάς 13. Φόρος δωρεάς γονικής παροχής 14. Φόρος αναπροσαρµογής αξίας ακινήτων επιχειρήσεων 15. Τέλος ακίνητης περιουσίας 16. Εισφορές σε γη και χρήµα 17. ηµοτικά τέλη καθαριότητας φωτισµού 18. ηµοτικός φόρος ηλεκτροδοτούµενων χώρων. 19. ηµοτικά τέλη κατάληψης πεζοδροµίου 20. ηµοτικά δυνητικά τέλη 21. Τέλη αποχέτευσης ( σύνδεση χρήση ) 22. Εισφορά υπεραξίας ακινήτων λόγω νέων έργων 23. Τέλος υπέρ Ταµείου Νοµικών κατά τη σύνταξη συµβολαίων 24. Τέλος µεταγραφής υπέρ Ταµείου Νοµικών 25. Πρόσθετο τέλος µεταγραφής συµβολαίων 26. Τέλος εγγραφής στο Εθνικό Κτηµατολόγιο 27. Τέλος ανάπλασης υποβαθµισµένων περιοχών υπέρ ΕΠΟΣ 28. Εργοδοτικές εισφορές προς ΙΚΑ-ΤΕΑΕ ΞΕ κλπ. 29. Τέλος έκδοσης οικοδοµικής άδειας 30. ΦΠΑ επί οικοδοµικών υλικών και εργασιών ΚΛΗΡΟΝΟΜΙΕΣ Καταργείται ο φόρος κληρονοµιάς και αντικαθίσταται από συντελεστή 1% επί της αξίας των ακινήτων που µεταβιβάζονται αιτία θανάτου ή γονικής παροχής. Το µέτρο ισχύει ήδη από την κατάθεση του νοµοσχεδίου (13 εκεµβρίου). Ο συντελεστής αυτός θα επιβάλλεται για την αξία άνω των ισχυόντων σήµερα αφορολόγητων ορίων (95.000 ευρώ για συγγενείς

πρώτου βαθµού και 20.000 ευρώ για συγγενείς της δεύτερης κλίµακας). - Για τις µετοχές, επιχειρήσεις κ.λπ., για τις οποίες ήδη ίσχυε αυτοτελής φορολόγηση µε συντελεστές 0,6%, 1,2% ή 2,4%, εξακολουθεί να ισχύει ο αυτός τρόπος υπολογισµού του φόρου. Για τα λοιπά περιουσιακά στοιχεία (κινητά κ.λπ.) που µεταβιβάζονται σε συγγενείς Α και Β κατηγορίας αιτία θανάτου ή γονικής παροχής, ο φόρος υπολογίζεται αυτοτελώς µε φορολογικό συντελεστή 10%. Για τους κληρονόµους που υπάγονται στη Γ κατηγορία, καθώς και για τις δωρεές δεν επέρχεται καµία µεταβολή. Όταν ο κληρονόµος ή κληροδόχος έχει αναπηρία κατά ποσοστό 67% και άνω, ο φόρος που αναλογεί, µειώνεται περαιτέρω κατά 2.000 ευρώ. Σε περίπτωση µεταβίβασης ακινήτου ή εµπράγµατου δικαιώµατος που αποκτάται αιτία γονικής παροχής από σήµερα και µεταβιβάζεται περαιτέρω εντός πενταετίας από την κτήση του, επιβάλλεται αντί του τέλους συναλλαγής φόρος µεταβίβασης ακινήτων. ΦΟΡΟΙ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ Μετά τις αλλαγές που έγιναν στην φορολογία ακινήτων κατά την µεταβίβαση αυτών συνοπτικά ισχύουν οι εξής φόροι: Φόρος προστιθέµενης αξίας 19%. Επιβάλλεται στα νεόδµητα ακίνητα των οποίων η οικοδοµική άδεια εκδόθηκε µετά την 1 η Ιανουαρίου 2006 και αφορά απόκτηση δευτερεύουσας κατοικίας. Τον φόρο αυτό τον αποδίδουν στο ηµόσιο οι κατασκευαστές ακινήτων. Φόρος µεταβίβασης µε συντελεστές 9% και 11%. Βαρύνει τους αγοραστές ακινήτων των οποίων η οικοδοµική άδεια εκδόθηκε µέχρι το τέλος του 2005. Φόρος Αυτόµατου Υπερτιµήµατος. Βαρύνει τον πωλητή ακινήτου το οποίο αποκτήθηκε µετά την 1 η Ιανουαρίου 2006. Στην περίπτωση αυτή, ο αγοραστής θα επιβαρυνθεί µε το τέλος συναλλαγής που ανέρχεται σε 1% επί της αξίας του ακινήτου Τέλος 1% στις κληρονοµιές, γονικές παροχές και δωρεές ακινήτων. Το τέλος αυτό θα επιβάλλεται στην αξία της ακίνητης περιουσίας που προκύπτει πάνω από τα αφορολόγητα όρια. Η πρώτη κατοικία θα απαλλάσσεται από κάθε φόρο, ανεξάρτητα αν αποκτάται µε αγοραπωλησία, γονική παροχή, δωρεά ή κληρονοµιά. Κατά την αγορά πρώτης κατοικίας οι φορολογούµενοι θα επιβαρύνονται µόνο µε τα έξοδα συµβολαίου, δικηγόρου και µεταγραφής που υπολογίζονται περίπου στο 5% της αντικειµενικής αξίας του ακινήτου.

ΟΙ ΦΟΡΟΙ ΠΟΥ ΕΧΕΙ ΕΙΣΠΡΑΞΕΙ ΤΟ ΗΜΟΣΙΟ ΑΠΟ ΑΚΙΝΗΤΗ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑ ΑΠΟ ΤΟ ΕΤΟΣ 1998 ΜΕΧΡΙ 2007 ΕΤΟΣ ΦΟΡΟΙ ΣΤΗΝ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑ (σε ευρώ) 1988 78.650.037 1989 90.356.566 1990 133.144.534 1991 160.196.625 1992 172.079.237 1993 206.157.007 1994 224.419.663 1995 234.641.233 1996 231.621.423 1997 363.351.431 1998 391.436.537 1999 371.639.032 2000 429.933.969 2001 507.000.000 2002 542.000.000 2003 403.000.000 2004 422.000.000 2005 548.000.000 2006 464.000.000 2007 465.000.000 2008* 1.010.000.000 * Πρόβλεψη

Φ.Π.Α. ΣΤΑ ΑΚΙΝΗΤΑ Η νοµοθεσία στη χώρα µας είναι πολύπλοκη λόγω των συνεχών αλλαγών. Τα ακίνητα τα τελευταία χρόνια είναι τα «ΘΥΜΑΤΑ» της φορολογικής επιδροµής των εκάστοτε ηγεσιών του Υπουργείου Οικονοµικών, είναι το µέσον, ο εύκολος Τρόπος για την αύξηση των δηµοσιονοµικών εσόδων, έτσι µε το νόµο 3427/27-12-05 (ΦΕΚ 312 Α) από 1 Ιανουαρίου του 2006 εφαρµόσθηκε ο ΦΠΑ στις νεόδµητες οικοδοµές. Μετά την εφαρµογή του ΦΠΑ στα νεόδµητα ακίνητα έχουν δηµιουργηθεί νέες συνθήκες και αλλαγές στην «Αγορά ακινήτων» οι αλλαγές που έγιναν πέραν από τον ΦΠΑ είναι οι εξής: 1. Αυξήθηκε το αφορολόγητο όριο στις κληρονοµιές, γονικές παροχές και δωρεές (διαµορφώνεται σε 80,000 ). 2. Καθιερώνεται φόρος αυτόµατου υπερτιµήµατος ΦΑΥ ο οποίος επιβαρύνει πάντα τον πωλητή. Ο ΦΑΥ ισχύει από 1/1/2006 µε την δεύτερη µεταβίβαση του ακινήτου και µετά αυτό σηµαίνει ότι ένα ακίνητο (παλαιό ή νέο) κατά την πρώτη µεταβίβαση θα επιβαρυνθεί είτε µε ΦΠΑ είτε µε φόρο µεταβίβασης, ενώ στις επόµενες φορές που θα µεταβιβαστεί θα επιβάλλεται ΦΑΥ Φόρος Αυτόµατου Υπερτιµήµατος ( ιάφορα ανάµεσα στην τιµή πώλησης και την τιµή κτήσης του ακινήτου). Ο Φορολογικός Συντελεστής ορίζεται σε: 20% αν η µεταβίβαση γίνει σε χρονικό διάστηµα έως 5 έτη από την απόκτηση του ακινήτου 10% αν η µεταβίβαση γίνει σε χρονικό διάστηµα µεγαλύτερο των 5 ετών και µέχρι 15 ετών από την απόκτηση 5% αν η µεταβίβαση γίνει σε χρονικό διάστηµα µεγαλύτερο των 15 ετών και µέχρι 25 ετών από την απόκτηση του ακινήτου 0% αν η µεταβίβαση γίνει σε χρονικό διάστηµα µεγαλύτερο των 25 ετών από την απόκτηση του. 3. Καθιερώνεται το τέλος συναλλαγής επί των ακινήτων. Το τέλος συναλλαγής επιβάλλεται από 1/1/2006 παράλληλα µε τον ΦΑΥ σε κάθε περαιτέρω µεταβίβαση (µετά την πρώτη) το τέλος βαρύνει τον αγοραστή του ακινήτου και υπολογίζεται επί της αγοραίας ή αντικειµενικής αξίας του µεταβιβαζοµένου ακινήτου µε συντελεστή 1%.

Παράδειγµα: Ιδιοκτήτης διαµερίσµατος που έχει αγοράσει πριν 2 έτη αποφασίσει να το πωλήσει µέσα στο 2007 ο αγοραστής θα επιβαρυνθεί µε φόρο µεταβίβασης 9% έως 11% αφού αποτελεί προς τη µεταβίβαση. Αν όµως το ίδιο ακίνητο µεταβιβαστή εκ νέου το 2007 τότε ο πωλητής θα επιβαρυνθεί µε ΦΑΥ και ο αγοραστής µε τέλος συναλλαγής. Τέλος συναλλαγής µε βάση το Άρθρο 16 του νέου νόµου 3522/2006 που αντικαθιστά την διάταξη του άρθρου 11 παραγρ. 7 του ν. 3427/2005 υπάγονται οι περιπτώσεις διανοµής-ανταλλαγής ή συνένωση ακινήτων που αποκτήθηκαν στο σύνολο τους µετά την 1.1.2006. Επίσης το τέλος Συναλλαγής επιβάλλεται και στις εξής περιπτώσεις: Απαλλοτρίωσης πλήρους η ψιλής Κυριότητας. Μεταβίβαση ακινήτων περιουσίας κατά τη διάλυση ΟΕ ή ΕΕ στα µέλη της. Απαλλοτρίωσης ακινήτου για δηµόσια ωφέλεια. Παραίτηση από την κυριότητα σε ακίνητα. Σύσταση επικαρπίας οίκησης ή δουλειάς. ΕΦΑΡΜΟΓΗ ΦΠΑ ΣΤΙΣ ΝΕΟ ΜΗΤΕΣ ΟΙΚΟ ΟΜΕΣ 1. Παράδοση ακινήτου Έννοια Ορισµοί 2. Εµπράγµατα δικαιώµατα Τεχνικά έργα 3. Ποια ακίνητα υπάγονται σε ΦΠΑ 4. Ποια ακίνητα µπορεί να µην υπαχθούν σε ΦΠΑ 5. Κατασκευή ακινήτου µε αντιπαροχή 6. Παράδοση µε απαλλαγή Α κατοικίας 7. Συνοπτικός Πίνακας Φορολόγησης ακινήτων 8. Τι προβλέπεται για τους νέους ηµιυπαίθριους χώρους