Economics Alert 24 Απριλίου 2015 Εφαρμογή της νομοθεσίας για εκποιήσεις ενυπόθηκων ακινήτων από ενυπόθηκους δανειστές Ο τροποποιητικός νόμος αναφορικά με τη διαδικασία πώλησης ενυπόθηκου ακινήτου από τον ενυπόθηκο δανειστή έχει τεθεί σε εφαρμογή από τις 17 Απριλίου 2015. Οι σχετικοί Κανονισμοί έχουν κατατεθεί στη Βουλή αλλά εκκρεμεί η συζήτηση και ψήφιση τους. Ο περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων (Τροποποιητικός) Νόμος του 2014 Μετά και την υιοθέτηση του πλαισίου αφερεγγυότητας (σχετικό alert), ο τροποποιητικός νόμος τoυ περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου, ο οποίος προβλέπει τη διεξαγωγή πλειστηριασμών και πωλήσεων των υποθηκευμένων ακινήτων από τους ενυπόθηκους δανειστές, χωρίς την εμπλοκή κυβερνητικής υπηρεσίας έχει τεθεί σε ισχύ. Σημειώνεται ότι η υφιστάμενη διαδικασία πώλησης του ακινήτου από το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας παραμένει σε ισχύ και η επιλογή, είτε πώλησης μέσω των διαδικασιών του εν λόγω Τμήματος είτε μέσω των νέων διαδικασιών του ενυπόθηκου δανειστή, παραμένει στον ίδιο το δανειστή. KPMG Άγγελος Γρηγοριάδης Πρόεδρος Χρίστος Βασιλείου Διοικητικός Σύμβουλος Μιχάλης Λοιζίδης Διοικητικός Σύμβουλος Τάσος Γιασεμίδης Διοικητικός Σύμβουλος Γεωργία Μούσκου Advisor ΙΙ Συγκεκριμένα, η νέα νομοθεσία περιλαμβάνει την ακόλουθη διαδικασία: (1) Η διαδικασία πώλησης ενυπόθηκου ακινήτου μπορεί να ξεκινήσει όταν το ενυπόθηκο χρέος έχει καταστεί πληρωτέο και υπάρχουν καθυστερήσεις πέραν των 120 ημερών. Εντός της περιόδου των 120 ημερών ο ενυπόθηκος οφειλέτης μπορεί επίσης να καταθέσει αίτηση στο Δικαστήριο για οποιοδήποτε λόγο που αφορά την πιστωτική διευκόλυνση που έχει λάβει από το δανειστή. Σε τέτοια περίπτωση η προώθηση της διαδικασίας εκποίησης είναι σε αναμονή μέχρι την ολοκλήρωση των νομικών διαδικασιών.
(2) Μετά την πάροδο της περιόδου των 120 ημερών, ο ενυπόθηκος δανειστής δύναται να αποστείλει ειδοποίηση στον ενυπόθηκο οφειλέτη, ζητώντας την αποπληρωμή του οφειλόμενου χρέους τουλάχιστον εντός 30 ημερών από την ημερομηνία της ειδοποίησης. Νοείται ότι, με την ειδοποίηση ενημερώνεται ο ενυπόθηκος οφειλέτης ότι σε περίπτωση μη εξόφλησης του οφειλόμενου ποσού που καθορίζεται σε αυτήν, ο ενυπόθηκος δανειστής θα μπορεί να ασκήσει το δικαίωμά του για πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου. Κατά την διάρκεια της περιόδου των 30 ημερών, ο ενυπόθηκος οφειλέτης μπορεί και πάλι να προσφύγει στο Δικαστήριο αμφισβητώντας το ποσό που ζητά ο ενυπόθηκος δανειστής ή για οποιοδήποτε άλλο θέμα. Η διαδικασία εκποίησης είναι σε αναμονή μέχρι την ολοκλήρωση των νομικών διαδικασιών. (3) Σε περίπτωση όπου ο ενυπόθηκος οφειλέτης δεν έχει συμμορφωθεί, ο ενυπόθηκος δανειστής δύναται να επιδώσει στον ενυπόθηκο οφειλέτη δεύτερη ειδοποίηση με την οποία ενημερώνει ότι το ενυπόθηκο ακίνητο θα πωληθεί σε πλειστηριασμό (αναφέροντας ημερομηνία, χώρο και ώρα). Η ειδοποίηση αυτή επιδίδεται τουλάχιστον 30 ημέρες πριν την καθορισμένη ημέρα πλειστηριασμού του ενυπόθηκου ακινήτου. Ο ενυπόθηκος οφειλέτης μπορεί, εντός 30 ημερών από την ημερομηνία παραλαβής της ειδοποίησης να καταθέσει έφεση στο Δικαστήριο, για παραμερισμό της ειδοποίησης της σκοπούμενης πώλησης για τους ακόλουθους λόγους: - η ειδοποίηση δεν πληροί τις απαιτούμενες προϋποθέσεις κατά τον τύπο και περιεχόμενο - η ειδοποίηση δεν έχει δεόντως επιδοθεί, - η ειδοποίηση έχει αποσταλεί πριν τη λήξη της προθεσμίας για καταβολή της πληρωμής προς τον ενυπόθηκο δανειστή, - εκκρεμεί αγωγή ενώπιον Δικαστηρίου για την ειδοποίηση που έχει αποσταλεί. (4) Ο ενυπόθηκος δανειστής επιδίδει παράλληλα ειδοποίηση στον ενυπόθηκο οφειλέτη, όπως εντός 10 ημερών προχωρήσει στο διορισμό αδειούχου εκτιμητή για σκοπούς καθορισμού της αγοραίας αξίας του ενυπόθηκου ακινήτου. Ο ενυπόθηκος δανειστής θα διορίσει δεύτερο εκτιμητή και θα ενημερώσει τον ενυπόθηκο δανειστή για την ταυτότητα του εκτιμητή που διόρισε πριν από τη λήξη της προθεσμίας των 10 ημερών. Σε περίπτωση που ο ενυπόθηκος οφειλέτης δεν διορίσει εκτιμητή, ο ενυπόθηκος δανειστής διορίζει 2 εκτιμητές για τον καθορισμό της αγοραίας αξίας του ενυπόθηκου ακινήτου. (5) Οι δύο εκτιμητές, ταυτόχρονα και ανεξάρτητα, χωρίς να διαβουλεύονται μεταξύ τους και χωρίς να ανακοινώσουν την εκτίμησή τους, πρέπει να παραδώσουν τις εκτιμήσεις τους στον ενυπόθηκο οφειλέτη και στον ενυπόθηκο δανειστή, μέσα σε 30 ημέρες από τον διορισμό τους. Σε περίπτωση που οποιοσδήποτε από τους 2 εκτιμητές παραλείψει να παραδώσει την εκτίμηση του, τότε ο ενυπόθηκος δανειστής εντός 10 ημερών ζητεί από το Επιστημονικό και Τεχνικό Επιμελητήριο Κύπρου το διορισμό τρίτου ανεξάρτητου εκτιμητή, ο οποίος, εντός 30 ημερών, ετοιμάζει τρίτη ανεξάρτητη εκτίμηση του ακινήτου. (6) Αν η διαφορά των 2 εκτιμήσεων της αγοραίας αξίας του ακινήτου δεν υπερβαίνει το 25%, τότε ως αγοραία αξία θα λογίζεται ο μέσος όρος των δύο εκτιμήσεων. (7) Σε περίπτωση όπου η διαφορά μεταξύ των δύο εκτιμήσεων, είναι ίση ή μεγαλύτερη από 25%, ο δανειστής οφείλει μέσα σε 5 μέρες, από
την ημέρα παράδοσης των εκθέσεων εκτίμησης, να ζητήσει από το Επιστημονικό και Τεχνικό Επιμελητήριο Κύπρου το διορισμό τρίτου ανεξάρτητου εκτιμητή, ο οποίος, εντός 30 ημερών, ετοιμάζει τρίτη ανεξάρτητη εκτίμηση του ακινήτου και παραδίδει αντίγραφο της έκθεσης εκτίμησής του στο δανειστή και στον ενυπόθηκο οφειλέτη. (8) Σε περιπτώσεις διορισμού τρίτου ανεξάρτητου εκτιμητή, ως αγοραία αξία του ενυπόθηκου ακινήτου θα λογίζεται ο μέσος όρος των 2 πλησιέστερων, από τις 3 εκτιμήσεις. Σε περιπτώσεις που οι 3 εκτιμήσεις διαφέρουν μεταξύ τους ισομερώς, ως αγοραία αξία θεωρείται ο μέσος όρος των 3 εκτιμήσεων. (9) Η αρχική προσπάθεια πώλησης διενεργείται από τον δανειστή μόνο με πλειστηριασμό και στον πλειστηριασμό ισχύει επιφυλασσόμενη τιμή πώλησης, η οποία αντιστοιχεί στο 80% της αγοραίας αξίας του ακινήτου όπως έχει καθοριστεί με βάση την προαναφερόμενη διαδικασία. Κανένα ενυπόθηκο ακίνητο δεν μπορεί να πωληθεί κάτω από την επιφυλασσόμενη τιμή. (10) Σε περίπτωση που ο πλειστηριασμός δεν καταλήξει σε πώληση του ακινήτου, ο δανειστής μπορεί να προχωρήσει σε περαιτέρω προσπάθειες πώλησης του ακινήτου (μέσω νέων πλειστηριασμών ή πωλήσεων με άλλους τρόπους) για περίοδο 3 μηνών, από την ημερομηνία λήξης του πρώτου πλειστηριασμού, με επιφυλασσόμενη τιμή πώλησης, η οποία παραμένει στο 80% της αγοραίας αξίας του ακινήτου. Μετά την πάροδο της χρονικής περιόδου των 3 μηνών δεν καθορίζεται επιφυλασσόμενη τιμή. (11) Σε περίπτωση που μετά την αποτυχία του πρώτου πλειστηριασμού, ο ενυπόθηκος δανειστής επιλέξει να πωλήσει απ απευθείας το ενυπόθηκο ακίνητο χωρίς πλειστηριασμό, πρέπει να συμμορφωθεί με συγκεκριμένες προϋποθέσεις, οι οποίες περιλαμβάνουν, μεταξύ άλλων, ότι η πώληση θα γίνει στον προσφοροδότη με την υψηλότερη προσφορά, ο οποίος καταβάλει αμέσως τουλάχιστον 20% της αποδεχόμενης τιμής προσφοράς. (12) Εάν ο ενυπόθηκος δανειστής δεν πωλήσει το ενυπόθηκο ακίνητο εντός χρονικής περιόδου 1 έτους από την ολοκλήρωση της διαδικασίας του πρώτου πλειστηριασμού, τότε ο ενυπόθηκος δανειστής έχει την επιλογή είτε να αγοράσει το ενυπόθηκο ακίνητο στην αγοραία αξία του, η οποία εκτιμάται με εξ υπαρχής διεξαγωγή διαδικασίας εκτίμησης του, είτε επαναρχίζοντας τη διαδικασία πώλησης. Νοείται ότι, η πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου είτε μέσω πλειστηριασμού είτε με πώληση διενεργείται με επιφυλασσόμενη τιμή όχι μικρότερη του 50% της νέας εκτιμημένης αγοραίας αξίας του. Κανονισμοί Πώλησης Ενυπόθηκου Ακινήτου Παράλληλα έχουν κατατεθεί στη Βουλή των Αντιπροσώπων οι Κανονισμοί Πώλησης Ενυπόθηκου Ακινήτου σύμφωνα με το Μέρος VIA του Νόμου του 2015, οι οποίοι δεν έχουν ακόμα ψηφιστεί. Οι Κανονισμοί προβλέπουν τα ακόλουθα: Η επιλογή δημοπράτη για τη διεξαγωγή πώλησης ενυπόθηκου ακινήτου μέσω πλειστηριασμού, γίνεται από τον ενυπόθηκο δανειστή μέσω συστήματος. Η διεξαγωγή των δημοπρασιών γίνεται από Δευτέρα έως Παρασκευή, από τις 9 π.μ. μέχρι τις 5 μ.μ., με εξαίρεση συγκεκριμένες αργίες.
Ο πλειστηριασμός ορίζεται άμεσα από το διαχειριστή χώρου, εντός 3 ημερών από την ημερομηνία υποβολής σχετικού αιτήματος από τον ενυπόθηκο δανειστή. Μέχρι την ώρα που ορίστηκε να γίνει η δημοπρασία, επιτρέπεται να γίνει γραπτή προσφορά προς το δημοπράτη για οποιοδήποτε ακίνητο περιλαμβάνεται στην ειδοποίηση πλειστηριασμού. Η πώληση δεν δύναται να κλείσει πριν περάσει τουλάχιστον 1 ώρα από την ώρα έναρξης της πώλησης και τουλάχιστον 15 λεπτά μετά την τελευταία πλειοδοσία. Όταν, στην ειδοποίηση περιλαμβάνεται μόνο ένα ακίνητο ή, αν περιλαμβάνονται περισσότερα από ένα ακίνητα τα οποία θα πωληθούν ως ενιαίο σύνολο, ο δημοπράτης ανακοινώνει την υψηλότερη γραπτή προσφορά που έχει γίνει σ αυτόν, καθώς και το όνομα και τη διεύθυνση του προσφοροδότη. Στη συνέχεια προχωρά τη διαδικασία με προφορικές προσφορές μέχρι τη στιγμή που δεν θα υπάρχουν πλέον πρόσωπα για να προσφοροδοτήσουν. Όταν δεν υποβάλλονται άλλες προσφορές, ο δημοπράτης ανακοινώνει την μέχρι εκείνη τη στιγμή υψηλότερη προσφορά, ρωτά αν υπάρχουν και άλλες προσφορές για το εν λόγω ακίνητο και, αν, μέσα σε διάστημα 15 τουλάχιστον λεπτών δεν υπάρξει οποιαδήποτε υψηλότερη προσφορά, ανακηρύσσει τον τελευταίο προσφοροδότη με την υψηλότερη προσφορά και κλείνει την πώληση. Αναφορικά με περιπτώσεις που στην ειδοποίηση περιλαμβάνονται περισσότερα από ένα ακίνητα, τα οποία δεν πρόκειται να πωληθούν ως ενιαίο σύνολο αλλά το καθένα χωριστά, η δημοπρασία γίνεται ως ακολούθως: (α) Ο δημοπράτης αρχίζει τη δημοπρασία από το πρώτο ακίνητο της ειδοποίησης, ανακοινώνει την υψηλότερη γραπτή προσφορά για το ακίνητο, καθώς και το όνομα και τη διεύθυνση του προσφοροδότη και έπειτα ζητά προφορικές προσφορές. Όταν δεν υποβάλλονται άλλες προσφορές μετά την πάροδο 5 λεπτών για το ακίνητο αυτό, συνεχίζει τη δημοπρασία με τη δημοπράτηση του επόμενου ακινήτου της ειδοποίησης, με τον ίδιο τρόπο που δημοπράτησε το πρώτο και ούτω καθεξής μέχρι να δημοπρατήσει όλα τα ακίνητα ή όσα από αυτά αρκούν για να καλύψει το ποσό του χρέους. Στη συνέχεια, ανακοινώνει την υψηλότερη προσφορά που έχει πάρει μέχρι εκείνη τη στιγμή για κάθε ακίνητο και ρωτά αν υπάρχουν άλλες προσφορές για οποιοδήποτε από τα ακίνητα που δημοπρατούνται και, αν μέσα σε 15 τουλάχιστο λεπτά δεν υπάρξει οποιαδήποτε υψηλότερη προσφορά, ανακηρύσσει τον τελευταίο προσφοροδότη για κάθε ακίνητο ξεχωριστά και κλείνει την πώληση. (β) Ο δημοπράτης δεν πωλεί τελειωτικά περισσότερα ακίνητα από όσα χρειάζεται για την κάλυψη του ποσού του χρέους και δεν πωλεί ακίνητο μεγαλύτερης αξίας, όταν το υπόλοιπο του χρέους καλύπτεται από ακίνητο μικρότερης αξίας. (γ) Όταν στην ειδοποίηση πλειστηριασμού περιλαμβάνεται ακίνητο που είναι κατοικία, αυτό είναι το τελευταίο ακίνητο που πωλείται, νοουμένου ότι υπάρχουν ακίνητα που καλύπτουν το χρέος που καθορίζεται στην ειδοποίηση, με εξαίρεση τις περιπτώσεις, στις οποίες έχει διαταχθεί διαφορετικά από το Δικαστήριο ή από Δικαστή ή έχουν δοθεί διαφορετικές οδηγίες από τον ενυπόθηκο οφειλέτη.
Ο δημοπράτης κρατεί χωριστή σημείωση για κάθε τεμάχιο που έχει τεθεί σε πώληση, στην οποία καταχωρεί όλες τις προσφορές που έγιναν για το τεμάχιο. Η δημοπράτηση δύναται να ανασταλεί εάν: (α) αν ο εξ αποφάσεως ή ενυπόθηκος οφειλέτης πληρώσει σ αυτόν, πριν ακόμα πάρει προφορικές προσφορές, το ποσό, για το οποίο εκτίθεται στην δημοπρασία, το οποίο καλύπτει το ποσό του χρέους που καθορίζεται στην ειδοποίηση μαζί με όλα τα έξοδα δημοπρασίας, ή (β) στην περίπτωση που η ειδοποίηση περιλαμβάνει περισσότερα από ένα ακίνητα που δεν θα πωληθούν ως ενιαίο σύνολο αλλά το κάθε ένα χωριστά, όταν ο εξ αποφάσεως ή ενυπόθηκος οφειλέτης πληρώσει κατά τη διάρκεια της πώλησης τέτοιο ποσό, το οποίο μαζί με το ποσό που μέχρι εκείνη τη στιγμή προήλθε από την πώληση, αρκεί για να καλύψει το ποσό του χρέους, μαζί με όλα τα έξοδα δημοπρασίας. Με την παρουσίαση συγκεκριμένων εγγράφων υπάρχει δυνατότητα να γίνουν προσφορές και από εντολοδόχο. Κατά τον χρόνο του πλειστηριασμού η ακίνητη ιδιοκτησία προσφέρεται χωρίς περισσότερες εγγυήσεις ως προς την ύπαρξη, το είδος ή την έκταση του ακινήτου ή του δικαιώματος του εξ αποφάσεως ή ενυπόθηκου οφειλέτη και ο προσφοροδότης με την υψηλότερη προσφορά υποχρεώνεται όπως προβεί σε άμεση πληρωμή ποσού, όχι μικρότερη του 20% της αποδεχόμενης τιμής προσφοράς καθώς και όλων των εξόδων δημοπρασίας, κτηματολογικά τέλη και σχετικά δικαιώματα για την εγγραφή του ακινήτου στο όνομα του. Το υπόλοιπο ποσό καταβάλλεται εντός 20 ημερών από την ημερομηνία αποδοχής της προσφοράς του στον ενυπόθηκο δανειστή. Τα δικαιώματα δημοπρασίας που αναφέρονται θεωρούνται ως έξοδα πωλήσεως και είναι πληρωτέα στο δημοπράτη. Συγκριμένα, τα δικαιώματα ότι επί του υψηλότερου ποσού που προσφέρθηκε αναφορικά με κάθε ξεχωριστό τεμάχιο που έχει πωληθεί, όταν το ποσό αυτό: - δεν υπερβαίνει τις 100.000 είναι 1 τοις χιλίοις με ελάχιστο ποσό τα 50 - μεταξύ 100.000-500.000 είναι 1 τοις χιλίοις επί των πρώτων 100.000 και 0,25 τοις χιλίοις επί των υπόλοιπων 400.000, - άνω των 500.000 είναι 1 τοις χιλίοις επί των πρώτων 100.000, 0,25 τοις χιλίοις επί των υπόλοιπων 400.000 και 0,20 τοις χιλίοις για οποιοδήποτε ποσό πέραν των 500.000, με μέγιστο ποσό των 300 Ο δημοπράτης δικαιούται συγκεκριμένη αποζημίωση όταν διεξάγεται ο πλειστηριασμός και δεν πωλούνται όλα τα ακίνητα που περιλαμβάνονται στην ειδοποίηση πλειστηριασμού. Συγκεκριμένα, προβλέπεται για 1 ακίνητο το ποσό των 50, για 2 ακίνητα το ποσό των 75, για 3 ακίνητα το ποσό των 90 και όταν περιλαμβάνονται τέσσερα ακίνητα ή περισσότερα αυτών και δεν πωλείται κανένα ακίνητο, η αποζημίωση είναι για τα πρώτα 3 ακίνητα το ποσό των 90 και για το κάθε ένα επιπλέον το ποσό των 10.
Ο ενυπόθηκος δανειστής δύναται να προωθήσει την ειδοποίηση για πώληση ενυπόθηκου ακινήτου χωρίς πλειστηριασμό με οποιοδήποτε άλλο τρόπο ήθελε κρίνει σκόπιμο. Στην περίπτωση πώλησης χωρίς πλειστηριασμό εναπόκειται στη διακριτική ευχέρεια του ενυπόθηκου δανειστή, σε οποιαδήποτε φάση της διαδικασίας μέχρι την οριστική συμφωνία, η αποδοχή ή η απόρριψη ή η διαπραγμάτευση της οποιασδήποτε προσφοράς, τρόπου προώθησης, επανάληψης ή προώθησης της όλης διαδικασίας κατά την απόλυτη κρίση του. Αναφορικά με τα ενδιαφερόμενα μέρη προβλέπεται ότι έχουν το δικαίωμα να παρίστανται στο χώρο της διαδικασίας διεξαγωγής της πώλησης και πριν την κατοχύρωση του ενυπόθηκου ακινήτου σε συγκεκριμένο πρόσωπο, έχουν το δικαίωμα να υποβάλλουν στον ενυπόθηκο δανειστή γραπτή προσφορά πιο υψηλή από την τελευταία υψηλότερη προσφορά. Ανεξάρτητα από την μέθοδο πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου, το ενυπόθηκο ακίνητο δεν επιτρέπεται να πωληθεί στους εκτιμητές που ετοίμασαν τη συγκεκριμένη έκθεση εκτίμησης για το πωλούμενο ακίνητο και στον ενυπόθηκο οφειλέτη. Επιπλέον ο ενυπόθηκος δανειστής, δύναται να δίδει ειδικές οδηγίες ως προς τον τρόπο και τους όρους της πώλησης οποιουδήποτε ενυπόθηκου ακινήτου, είτε μέσω πλειστηριασμού, είτε χωρίς πλειστηριασμό, εάν κρίνει ότι αυτό θα έχει ως αποτέλεσμα την πιο συμφέρουσα πώληση του ακινήτου, εάν αυτές είναι σύμφωνες με τη σχετική νομοθεσία και κανονισμούς. You have received this message from KPMG Cyprus. If you wish to unsubscribe, please click here. Contact Us Privacy Legal KPMG Cyprus/Social Media KPMG Limited, 14 Esperidon Street, 1087, Nicosia, Cyprus 2015 KPMG Limited, a Cyprus limited liability company and a member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with KPMG International Cooperative ( KPMG International ), a Swiss entity. All rights reserved. The KPMG name, logo and "cutting through complexity" are registered trademarks or trademarks of KPMG International.