Research Paper Estimation of Agricultural Lands Value Using the Hedonic Method: A Case Study in Orzou'iye County

Winter 2018. Vol 8. Num 4 Research Paper Estimation of Agricultural Lands Value Using the Hedonic Method: A Case Study in Orzou'iye County *Somayeh Amirtaimoori 1 1. Assistant Professor, Department of Agricultural Economics Engineering, Faculty of Agriculture, Shahid Bahonar University of Kerman, Kerman, Iran. Use your device to scan and read the article online Citation: Amirtaimoori, S. (2018). [Estimation of Agricultural Lands Value Using the Hedonic Method: A Case Study in Orzou'iye County (Persian)]. Journal of Rural Research, 8(4), 663-674. http://dx.doi.org/10.22059/jrur.2017.223937.1040 :: http://dx.doi.org/10.22059/jrur.2017.223937.1040 Received: 31 Dec. 2016 Accepted: 21 Jun. 2017 Key words: Valuation, Hedonic pricing method, Agricultural land, Orzou'iye County, Quality features A B S T R A C T Land is one of the key resources in the agricultural sector. Estimation of the land actual price and its determinants are crucial for its proper management and agricultural development. Therefore, in this study, agricultural land value of Orzou'iye County was estimated using the hedonic method. The required data are collected by 138 questionnaires and face to face interviews with farmers of Orzou'iye County during 2013-2014. Results showed that the distance from the land to downtown (Baft City), the distance from the land to the main road and the land use percentages had negative and significant effect on agricultural land value of Orzou'iye County, but the area under cultivation, the fertility and quality of the farm s soil and investment amount in the land have positive and significant effect on the price of agricultural land. All together, the price of each hectare of agricultural land in Orzou'iye County was estimated as 1412 million IRR. Extended Abstract 1. Introduction L and is a natural resource and one of the major production units. Land is recognized as an important production unit in most economic sectors, including agriculture, industry and commerce. Given technological developments, rising land productivity and the everincreasing population growth, the land important status is heading up. However, its difference from other goods and production units makes its pricing unique. Land is heterogeneous in terms of spatial and quality considerations. Soil, geographical location, climate and other physical conditions are among factors that affect the land s producing quality and hence its value. Since, land is considered as an important input in agriculture sector, estimating its real price would be important for both land management and the agricultural development. It makes land use more efficient on the one hand, and brings about the highest possible efficiency in terms of rare production items such as labor, tools, purchased inputs and management capabilities, on the other hand. Thus, in this study, we tried to estimate the value of agricultural lands in Orzou'iye County, Kerman Province, Iran which play a key role in producing wheat and maize. 2. Methodology Estimating land s demand and supply is difficult. Since land is considered as one of the important natural resources and capitals, like other natural resources, some non-market methods, including Hedonic Pricing Method (HPM) has been used to estimate land value. Based on hedonic principles, land price is determined by various land * Corresponding Author: Somayeh Amirtaimoori, PhD Address: Department of Agricultural Economics Engineering, Faculty of Agriculture, Shahid Bahonar University of Kerman, Kerman, Iran. Tel: +98 (913) 2954207 E-mail: amirtaimoori@yahoo.com 663

Winter 2018. Vol 8. Num 4 features. Accordingly, the land price is representative of the maximum money people are inclined to pay to have better lands in terms of quality. Initially, a list of indicators and features that may affect the land s price is prepared to estimate the land HPM. Thanks to the gathered information, the land s HPM is available for the region in question. Actually, the model used in this study is the following logarithmic-linear model (based on (R -2 ), number of signified coefficients, Schwartz and Akaike indicators): log(p)=β 1 X 1 +β 2 X 2 +β 3 X 3 +β 4 X 4 +β 5 X 5 +β 6 X 6, where p is the dependent variable referring to the price of each hectare of agricultural lands. The independent variables are X 1 : the distance from the land to the downtown (Baft City); X 2 : the fertility and quality of the farm s soil; X 3 : the distance from the land to the main road; X 4 : the area of the agricultural land; X 5 : investment amount in the land; and X 6 : land use percentage. The productivity of lands was found through a questionnaire to determine the soil quality and the land with the highest productivity was considered as the most fertile one. The land use percentage variable comprised two parts: the percentage of land under cultivation in each crop year and the percentage of the year when the field are cultivated. The sample size was found 138, using Cochran formula. Necessary statistics and data were gathered through questionnaires and direct interviews with the farmers of Orzou'iye County during 2014-2015; also EViews 7 was used to perform estimations. 3. Results Necessary statistics and data on the model s variables were collected using the questionnaires. The results showed that variables X 1, X 3 and X 6 have negative and significant relationship; whereas variable X 2, X 4 and X 5 have a positive and significant relationship with the price of agricultural lands in this county. Price of each hectare of agricultural land in Orzou'iye County was estimated as 1412 million IRR (Table 1). 4. Discussion Results showed that the distance between the land and downtown (Baft City), the distance between the land and main road and the land use percentage had negative and significant effect on agricultural land value of Orzou'iye County, but the area under cultivation, the fertility and quality of the farm s soil and the investment in the land had positive and significant effect on the price of agricultural land in this county. 5. Conclusion With regard to results of this study, the following recommendations are offered: 1. Since the investment variable has a positive effect on the agricultural lands price, more investments on the agricultural lands is recommended. These investments will increase efficiency of inputs, yield of products, and price of the agricultural lands. 2. The results showed a positive and significant relationship between soil quality and agricultural lands price, so training farmers on using proper technologies, fallow and drainage, and so on which enhance the soil quality is recommended. 3. Constructing and improving the access roads between farms and the main road can increase the value Table 1. Maximum, minimum and mean values of the collected data Variable Minimum Maximum Mean Distance between the land and downtown (Baft City) (km) 129 138 134.5 Distance between the land and main road (km) 1 10 6.8 Price (Thousand IRR/ha) 800000 1700000 1350000 Area of the agricultural land (Ha) 0.5 60 10 Fertility and quality of the farm soil (%) 55 100 83 Land use percentage (%) 47 100 64 Investment amount in the land (Thousand IRR) 40000 900000 276000 664 Amirtaimoori, S. (2018). Estimation of Agricultural Lands Value Using the Hedonic Method: A Case Study in Orzou'iye County. JRR, 8(4), 663-674.

Winter 2018. Vol 8. Num 4 of agricultural lands, which are far from the main road in this county. Acknowledgments This research did not receive any specific grant from funding agencies in the public, commercial, or notfor-profit sectors. Conflict of Interest The authors declared no conflicts of interest. Amirtaimoori, S. (2018). Estimation of Agricultural Lands Value Using the Hedonic Method: A Case Study in Orzou'iye County. JRR, 8(4), 663-674. 665

4 شماره.8 دوره. 1396 زمستان شهرستان مطالعه: )مورد هدانیک روش از استفاده با کشاورزی زمینهای اقتصادی ارزش برآورد کرمان( استان ارزوئیه- 1 امیرتیموری سمیه * ایران. کرمان کرمان باهنر شهید دانشگاه کشاورزی دانشکده کشاورزی اقتصاد مهندسی گروه استادیار 1-1395 دی 11 دریافت: تاریخ 1396 خرداد 31 پذیرش: تاریخ کلیدواژهها: روش ارزشگذاری هدانیک قیمتگذاری شهرستان کشاورزی زمین کیفی ویژگیهای ارزوئیه و آن مدیریت در میتواند آن بر تأثیرگذار عوامل و زمین واقعی ارزش تعیین است. کشاورزی بخش در تولیدی مهم منابع از یکی زمین این در بنابراین دارد. زیادی اهمیت آن کیفی ویژگیهای به توجه با زمین قیمت تعیین باشد. داشته مهمی بسیار نقش کشاورزی توسعه تکمیل طریق از الزم اطالعات و آمار است. کرده برآورد را ارزوئیه شهرستان کشاورزی زمینهای ارزش هدانیک روش از استفاده با مطالعه فاصله متغیرهای که داد نشان نتایج شد. جمعآوری 1393-94 سال در ارزوئیه شهرستان کشاورزان با رو در رو مصاحبه و پرسشنامه 138 دارند. ارزوئیه شهرستان کشاورزی زمینهای قیمت بر معنیداری و منفی اثر زمین از استفاده میزان و اصلی جاده تا فاصله شهر مرکز تا شهرستان این در کشاورزی زمین قیمت بر معنیداری و مثبت اثر زمین در سرمایهگذاری و خاک مرغوبیت زمین مساحت متغیرهای شد. برآورد ریال میلیون 1412 نیز ارزوئیه شهرستان در کشاورزی زمین هکتار هر قیمت دارند. مقدمه از بسیاری در است. تولید عامل عمدهترین و طبیعی منبعی زمین تجاری و صنعتی کشاورزی فعالیتهای جمله از اقتصادی فعالیتهای پیشرفتهای وجود با میشود. شناخته مهمی تولیدی عامل زمین اهمیت جمعیت زیاد رشد دلیل به زمین بهرهوری افزایش و فناورانه.(Saboohi & Tavana, (2008 است فزونی روبه نهاده این اقتصادی توسعه با همگام زمین برای تقاضا مختلف مناطق در عوامل دیگر در تغییر و سرانه درآمد افزایش جمعیت افزایش اعمال و موات اراضی احیای با مییابد. افزایش تأثیرگذار موجود زمینهای کردن کوچکتر قبیل از دیگر سیاستهای افزایش با بنابراین میشود. داده پاسخ زمین تقاضای افزایش به کاربریهایی به زمین و مییابد تغییر آن کاربری زمین قیمت سبب موضوع این دارند. بیشتری بهرهوری که مییابد اختصاص.(Mahmoodi, (2004 میشود زمین بازار در زیادی تغییرات سبب که دارد تفاوتهایی دیگر تولید عوامل و کاالها با زمین است نهادهای زمین باشد. متفاوت نیز آن قیمتگذاری میشود موقعیت خاک نوع است. ناهمگن کیفیت و مکانی لحاظ از که عواملی جمله از دیگر فیزیکی شرایط و آبوهوا جغرافیایی مؤثرند آن ارزش نتیجه در و زمین تولیدی امکانات بر که هستند است کشاورزی بخش در مهم منابع از یکی زمین آنجائیکه از توسعه و زمین مدیریت برای میتواند آن واقعی ارزش تعیین بنابراین زمین از کاراتر استفاده سبب موضوع این باشد. مهم بسیار کشاورزی عوامل دلیل به آن از را ممکن بازده بیشترین طرفی از میشود. و خریداریشده نهادههای ابزار کار نیروی قبیل از کمیاب تولید.(Saboohi & Tavana, (2008 میسازد محقق مدیریتی توانایی که است کرمان استان در واقع شهرستانهای از یکی ارزوئیه تولید در ارزوئیه است. گرفته قرار کشاورزی پایه بر آن اقتصاد یک رتبه گلرنگ و کلزا آفتابگردان هندوانه پنبه ذرت گندم گلخانهای محصوالت و یونجه تولید در و سوم رتبه جو تولید در و استان در را پنجم رتبه سیبزمینی تولید در و چهارم رتبه پنج و صوغان( و )مرکزی بخش دو شهرستان این دارد. کرمان که دارد امیرآباد( و صوغان دهسرد وکیلآباد )ارزوئیه دهستان است شده آورده 1 شماره تصویر در آن کشوری تقسیمات نقشه.(Management and Planning Organization of Kerman, 2011) داشتن دلیل به شهرستان این در کشاورزی زمینهای آب منابع وجود و خاک حاصلخیزی آبوهوایی مساعد شرایط کشاورزی زمین قیمت دارند. زیادی ارزش غنی نسبتا زیرزمینی مدیریت بهمنظور مطالعه این در است. توافقی شهرستان این در زمینهای ارزش منطقه در کشاورزی توسعه و زمین صحیح زمین کیفی ویژگیهای به توجه با ارزوئیه شهرستان کشاورزی.(Ramazani Vakil Kandi, 2002) مسئول: نویسنده * امیرتیموری سمیه دکتر کشاورزی. اقتصاد مهندسی گروه کشاورزی دانشکده کرمان باهنر شهید دانشگاه کرمان نشانی: +98 )913( 2954207 تلفن: amirtaimoori@yahoo.com الکترونیکی: پست 666

زمستان. 1396 دوره 8. شماره 4 فصلنامهپژوهشهایروستایی تصویر 1. نقشه تقسیمات کشوری شهرستان ارزوئیه در سال 1390 برآورد شده است. مروری بر ادبیات موضوع قیمت زمین بر اساس عرضه و تقاضای آن تعیین میشود. عرضه اقتصادی زمین عبارت است از مقدار زمین آماده برای بهرهبرداری که با تغییر قیمت یا دیگر عوامل مؤثر بر عرضه تغییر میکند. به عبارت دیگر عرضه اقتصادی زمین کششپذیر است. منظور از عرضه فیزیکی مقدار زمین موجود در محدوده جغرافیایی در دسترس است. در واقع عرضه فیزیکی حد زمینهای ممکن برای در اختیار گرفتن را تعیین میکند. اما تعداد زمین آماده برای بهرهبرداری که همان عرضه اقتصادی است به تبع تغییر قیمت یا عوامل مؤثر دیگر بر عرضه تغییر میکند بهعبارت دیگر عرضه فیزیکی عرضه بیکشش است اما عرضه اقتصادی زمین کششپذیر است. تقاضا برای زمین عمدتا تقاضای مشتق شده است یعنی افراد یا واحدها به این دلیل زمین را درخواست میکنند که با آن بتوانند کاال یا خدمتی را به وجود آورند. مقدار تقاضای زمین را میتوان بهطور خالصه تابع عوامل قیمتی درآمد افزایش جمعیت کارایی زمین )فناوری( نوع مصرف و تغذیه )سلیقهها( دانست (2014 Mojtahedi,.(Amirnejad & فروشندگان خریداران یا دولت هیچکدام نمیتوانند قیمت زمین را تعیین کنند. در شرایطی که عرضه زمین ثابت و تقاضای زمین افزایش یابد قیمت زمین نیز افزایش مییابد. همچنین اگر عرضه زمین ثابت و تقاضای زمین کاهش یابد قیمت زمین کاهش مییابد بنابراین قیمت زمین در اثر عرضه و تقاضای زمین تعیین میشود (2004.(Mahmoodi, برآورد عرضه و تقاضای زمین دشوار است از آنجاییکه زمین یکی از منابع و سرمایههای طبیعی مهم محسوب میشود بنابراین در مطالعات مختلف بهمنظور تعیین قیمت زمین همانند بسیاری از منابع طبیعی دیگر از روشهای غیربازاری همچون روش هدانیک استفاده شده است که در ادامه به برخی از آنها اشاره میکنیم. شایان ذکر است مطالعات بسیار اندکی در زمینه ارزشگذاری زمینهای کشاورزی در ایران انجام شده است. صبوحی و توانا )2008( در مطالعهای ارزش زمینهای کشاورزی شهرستان الرستان را با استفاده از روش قیمت گذاری هدانیک 1 تعیین کردند. نتایج این مطالعه نشان داد که فاصله زمین کشاورزی تا جاده اصلی و شهر و فاصله آن تا بازار مصرف اثر منفی بر قیمت زمینهای کشاورزی و میزان حاصلخیزی خاک اثر مثبت بر آن دارد. متغیرهای دیگر بررسیشده مانند مساحت زمین میزان استفاده از زمین کشاورزی و میزان زمین نکاشت اثر معنیداری بر قیمت زمینهای کشاورزی در این شهرستان نداشتند. ابونوری و همکاران )2008( با انجام مطالعهای به برآورد ارزش بازاری زمین های کشاورزی در شهرستان سبزوار پرداختند. نتایج این مطالعه نشان داد که میزان آبدهی چاهها فاصله زمین تا سبزوار و نوع بافت خاک بیشترین تأثیر را بر قیمت زمینهای کشاورزی در شهرستان سبزوار دارند. ابونوری و همکاران )2011( در مطالعهای به برآورد ارزش اقتصادی آب پرداختند. بدین منظور ابتدا قیمت زمینهای آبی و دیم منطقه بر مبنای ویژگیها و خصوصیات کیفی و کمی آنها و با روش حداقل مربعات معمولی 2 برآورد شده است. نتایج این مطالعه نشان داد که یکی از مهمترین عوامل تأثیرگذار بر قیمت زمینهای دیم در منطقه بافت خاک است. بافت شنی اثر 1. Hedonic Pricing (HP) 2. Ordinary Least Squares (OLS)»سمیه امیرتیموری. برآورد ارزش اقتصادی زمینهای کشاورزی با استفاده از روش هدانیک«667

4 شماره.8 دوره. 1396 زمستان فصلنامهپژوهشهایروستایی زمینهای در دارد. دیم زمینهای قیمت کاهش بر توجهی قابل بآ کیفیت بود. چاهها آبدهی میزان ویژگی مهمترین نیز آبی بهگونهایکه دارد قیمت بر زیادی تأثیر نیز زمین در مصرفشده گرانترند. بقیه از دارند شیرین آب به دسترسی که زمینهایی هکتار هر ارزش مطالعهای در )2002( همکاران و 3 باستین مطالعه این نتایج کردند. برآورد را آمریکا کشاورزی زمینهای از و آمریکا در کشاورزی زمین هکتار هر ارزش بین که داد نشان فعالیتهای بین ولی است منفی و معنیدار رابطه شهر تا فاصله و معنیدار رابطه زمین هکتار هر ارزش و تفریحی و گردشگری مطالعهای در )2005( همکاران و 4 چومیتز دارد. وجود مثبتی کردند. بررسی را باهیا جنوب کشاورزی زمینهای بر مؤثر عوامل اندازه از بیش بارش تند شیب مانند عواملی که داد نشان نتایج و دارند زمین ارزش در منفی تأثیر خاک نامطلوب کیفیت و نواحی در اصلی جاده به نزدیکی بهخصوص و ساحل به نزدیکی آنها مالکان نصیب زیادی رانت گردشگر جذب دلیل به ساحلی بررسی به مطالعهای در )2006( همکاران و 5 هوانگ میکند. پرداختند. نویز ایلی کشاورزی زمینهای قیمت بر مؤثر عوامل تا زمین فاصله با کشاورزی زمینهای ارزش که داد نشان نتایج و افراد درآمد خاک بهرهوری با و معنیدار و منفی رابطه بازار دارد. معنیداری و مستقیم رابطه زمین وسعت عوامل مطالعهای انجام با )2009( 6 کاویگلیا-هریس و سیلز بررسی را برزیل در کشاورزی زمینهای هکتار هر ارزش بر مؤثر متغیرهای با زمین هکتار هر ارزش که داد نشان نتایج کردند. معنیدار رابطه خاک فرسودگی و مزرعه کل وسعت بازار تا فاصله و معنیدار رابطه مزرعه در سرمایهگذاری متغیر با و معکوس و زیرزمینی آبهای ارزش )2014( 7 چواب و موخرجی دارد. مثبتی ارزش ابتدا منظور بدین کردند. برآورد را کالیفرنیا مرکزی دره در نشان نتایج کردند. برآورد هدانیک روش از استفاده با را زمین منطقه زمینهای قیمت بر زیرزمینی آب کیفیت و عمق که داد ارزش مطالعهای در )2015( 8 فلیناس و چومرت است. تأثیرگذار که داد نشان مطالعه نتایج کردند. برآورد را آرژانتین زمینهای موقعیت و بازار تا زمین فاصله خاک کیفیت شهر تا زمین فاصله دارند. زمین قیمت با معنیداری رابطه زمین جغرافیایی پرسشنامه از استفاده و انجامشده مطالعات گرفتن نظر در با قیمت بر و اندازهگیری قابل مدنظر شهرستان در که متغیرهایی معیارهایی اساس بر و شد جمعآوری بود تأثیرگذار زمین آکائیک معیارهای معنیدارشده ضرایب تعداد R 2 آماره همچون کشاورزی زمینهای ارزش برآورد بهمنظور مدل بهترین شوارتز و است. شده انتخاب هدانیک روش از استفاده با ارزوئیه شهرستان تحقیق روششناسی 9 هدانیکی مدلهای طریق از عمدتا زمین قیمت مطالعات در میشود تجزیهوتحلیل است خرد اقتصاد تئوری بر مبتنی که به 10 هدانیکوس یونانی ریشه از هدانیک اصطالح.(Selim, (2009 رفاه اقتصاد های متن در.(Mazappa, (2005 است لذتجویی معنی مصرف از مصرفکننده رضایت یا مطلوبیت معنی به هدانیک واژه الگوی در.(Zeranejad & Anvari, (2007 است خدمات یا کاالها چنین نیز زمین اینکه دلیل به دارد. بعد چند کاال هدانیک قیمت ویژگیهای از سبدی شامل مرکب کاالی یعنی دارد ویژگیای زمین بازار در هدانیک قیمت الگوی بهکارگیری است گوناگون.(Abounouri, Taghinejad Omran, & Siami, 2008) است مناسب زمین قیمت در تفاوت که میشود فرض هدانیک مطالعات در این بر است. آن ویژگیهای و خصوصیات در اختالف بهدلیل تمایل مردم که است پولی حداکثر نشانگر زمین قیمت اساس تابع برآورد برای ابتدا بپردازند. زمین بهتر کیفیت برای دارند که ویژگیهایی و شاخصها از فهرستی زمین هدانیک قیمت اطالعات کمک به میشود. تهیه میگذارند اثر آن قیمت بر ناحیه برای زمین هدانیک قیمت تابع میتوان جمعآوریشده در.(Akbari, Emadzadeh, & Razavi, (2004 کرد برآورد را مدنظر مشاهدهشده قیمت رگرسیون هدانیک قیمتگذاری روش واقع روش گفت میتوان بنابراین است. آن کیفی صفات روی کاال خصوصیات از تابعی بهصورت را نهاده یا محصول تقاضای هدانیک تنها که بنگاهی.(Terol & Valdés, (2015 میگیرد نظر در آن است ممکن Y برای تولید تابع میکند تولید )Y( محصول یک شود: تعریف زیر بهصورت Y=f(z) )1( میشود فرض نهادههاست. خصوصیات از برداری z آن در که یعنی: میکند حداکثر را سودش بنگاه که Π=Pf(z) wx )2( از بردارهایی ترتیب به x و w و محصول قیمت P آن در که اول مرتبه شرط است. متغیر و ثابت نهادههای مقادیر و قیمتها از: است عبارت سود کردن حداکثر برای 9. Hedonic 10. Hedonikos )3( 3. Bastian 4. Chomitz 5. Huang 6. Sills & Caviglia-Harris 7. Mukherjee & Schwabe 8. Choumert & Phélinas 668 هدانیک«روش از استفاده با کشاورزی زمینهای اقتصادی ارزش برآورد امیرتیموری.»سمیه

فصلنامهپژوهشهایروستایی 4 شماره 8. دوره. 1396 زمستان δπ δf δz =P m [ j ]-wi =0 j=1 δx i δz j δx i i=1,2,3,4,.,n صورت به میتوان را مذکور رابطه x_i خاص نهاده هر برای نوشت: زیر δz w j Tj i = m [ ] j=1 δx j )4( این است. ویژگی jامین ارزش مبین و برابر )5( رابطه در T j ارزش مجموع با مساوی iام نهاده قیمت که میدهد نشان رابطه نسبت ویژگی آن نهایی بازده در ضرب ویژگی هر ضمنی نهایی نمایان را هدانیک قیمتگذاری تابع فوق رابطه است. i نهاده به اثر تعیین برای تابع این از میتوان مناسب دادههای با میکند. نهاده برای تقاضا آن تبع به و نهاده قیمت بر فیزیکی خصوصیات.(Bagheri, (1997 کرد استفاده m j=1 δf P δz j )5( لگاریتمیلگاریتمی جمله از مختلفی تابعی فرمهای هدانیک روش در خطیخطی و خطیلگاریتمی لگاریتمیخطی مدل تجربی شکل.(Şentürk & Erdem, (2010 میشود برده کار به صورت به میتوان لگاریتمیخطی فرم در را زمین ارزش تعیین داد: نشان زیر P=Xβ+ε )6( هکتار هر فروش قیمتهای طبیعی لگاریتم بردار P طوریکه به کشاورزی استفاده در زمین ارزش اثر برونزای ماتریس X زمین پارامترهایی بردار β و زمین قطعه خصوصیات و غیره و مسکونی تصادفی خطای جمالت بردار نیز ε شوند. زده تخمین باید که فرض و میدهد نشان را زمین مشاهدهنشده خصوصیات که است رد.(Halstead, (1984 است شده توزیع عادی بهطور که میشود میشود. تعیین زیر رابطه از زمین قیمت نهایت log (P)=β n Y n )7( تخمین در معنیدارشده متغیرهای ضرایب βها آن در که است. شده معنیدار متغیرهای میانگین Y و هدانیک مدل مزیت 1- از: عبارتند )HP( هدانیک قیمتگذاری روش مزایای است. واقعی انتخابهای پایه بر ارزشها برآورد روش این اصلی چندین بررسی برای میتوان و است سلیس و روان HP روش 2- محیطی زیست کیفیت و بازاری کاالهای بین ممکن متقابل اثر اعتماد قابل داراییها اسناد بایگانی و ثبت 3- شود. داده تطبیق کارآمد نسبتا اطالعات به پاسخگویی در امالک بازار 4- است. باشد. ارزشها برآورد برای مناسبی معیار میتواند بنابراین و است قابل بسیاری منابع طریق از آن ویژگی و ملک فروش اطالعات 5- هستند. دسترس از: عبارتند نیز هدانیک قیمتگذاری روش محدودیتهای نتایج 2- است. مشکل و پیچیده نسبتا اجرا در روش این 1- زیادی مقادیر 3- است. وابسته مدل تصریح به زیادی حد تا هزینه و زمان 4- شوند. تدوین و جمعآوری باید اطالعات از اطالعات از استفاده و دسترسی قابلیت به روش این بهکارگیری.(Amirnejad, (2005 دارد بستگی زمینهای قیمت تعیین بر تأثیرگذار عوامل مطالعه این در مرکز تا زمین قطعه فاصله مختلف مطالعات به توجه با کشاورزی مزرعه خاک مرغوبیت درجه و حاصلخیزی بافت( )شهر شهر در سرمایهگذاری کشاورزی زمین مساحت اصلی جاده تا فاصله شد. گرفته نظر در کشاورزی زمین از استفاده میزان و زمین اساس )بر شد برآورد حاضر مطالعه در عمال که مدلی بنابراین و آکائیک معیارهای شده معنیدار ضرایب تعداد R 2 آماره است: زیر بهصورت لگاریتمیخطی مدلی شوارتز( log (P)=β 1 X 1 +β 2 X 2 +β 3 X 3 +β 4 X 4 +β 5 X 5 +β 6 X 6 زمین هکتار هر قیمت که است وابسته متغیر P مدل این در :X 1 از: عبارتند نیز مستقل متغیرهای میدهد. نشان را کشاورزی و حاصلخیزی X: 2 )کیلومتر( شهر مرکز تا زمین قطعه فاصله اصلی جاده تا فاصله X: 3 )درصد( مزرعه خاک مرغوبیت درجه سرمایهگذاری :X 5 )هکتار( کشاورزی زمین مساحت X: 4 )کیلومتر( )درصد(. کشاورزی زمین از استفاده میزان X: 6 و )ریال( زمین در در مزارع عملکرد میزان خاک مرغوبیت درصد متغیر تعیین برای داشت را عملکرد بهترین که مزرعهای و شد مطرح پرسشنامه میزان به توجه با مزارع بقیه شد. گرفته نظر در حاصلخیزترین درصد متغیر شدند. ارزیابی مزرعه این با مقایسه در عملکردشان درصد است: شده تشکیل قسمت دو از کشاورزی زمین از استفاده کشت که سال از درصدی و زراعی سال هر در کشت تحت زمین میگیرد. صورت مزارع در تعیین مطالعه تحت جامعه صفات از آگاهی منظور به پرسشنامه پایایی بررسی و اصالح همچنین و نمونه تعداد رد پرسشنامه 20 منظور بدین و شد انجام پیشمطالعهای تقریبا که داد نشان پیشمطالعه نتایج شد. کامل ارزوئیه شهرستان اندکی با دهند. پاسخ پرسشها به توانستهاند پاسخگو افراد همه برای و بخش دو در پرسشنامه شد. تهیه نهایی پرسشنامه تغییر منظور به شد. طراحی زمین و کشاورزان اطالعات جمعآوری دو برای کرونباخ آلفای اعتبار ضریب پرسشنامه پایایی آزمون هدانیک«روش از استفاده با کشاورزی زمینهای اقتصادی ارزش برآورد امیرتیموری.»سمیه 669

4 شماره.8 دوره. 1396 زمستان فصلنامهپژوهشهایروستایی 1 شماره جدول در آن نتایج که آمد دست به پرسشنامه بخش دارند. زیادی اعتبار سؤاالت میدهد نشان نتایج است. شده آورده کشاورزی زمینهای از کشاورز 3459 ارزوئیه شهرستان در کوکران روش از استفاده با نمونه حجم میکنند. بهرهبرداری تکمیل طریق از الزم اطالعات و آمار آمد. دست به نفر 138 ارزوئیه شهرستان کشاورزان با رو در رو مصاحبه و پرسشنامه از برآوردها انجام بهمنظور و شد جمعآوری 1393-94 سال در شد. استفاده EViews 7 نرمافزار یافتهها طریق از مدل متغیرهای خصوص در الزم اطالعات و آمار ویژگیهای 2 شماره جدول شد. جمعآوری پرسشنامه کشاورزان بیشتر میدهد. نشان را کشاورزان جمعیتشناختی متوسط درصد(. )57/25 دارند قرار سال 45-65 سنی فاصله در بیسواد یا کشاورزان بیشتر است. نفر هفت خانوار اعضای تعداد اکثر ساالنه متوسط درآمد دارند. کمی تحصیالت یا هستند بررسی است. تومان میلیون 20-50 )63/04( منطقه کشاورزان کشاورزان اکثر که میدهد نشان نیز کشاورزان اراضی وسعت دارند. هکتار پنج تا یک وسعت به زمینی )39/86( دادههای میانگین و حداقل حداکثر مقادیر 3 شماره جدول میدهد. نشان را کشاورزی زمینهای خصوص در جمعآوریشده میلیون 800 از تأثیرگذار مختلف عوامل به توجه با زمین قیمت و است متغیر هکتار هر ازای به ریال میلیون 1700 تا ریال حداکثر است. ریال میلیون 1350 زمین هکتار هر قیمت میانگین 129 138 بهترتیب بافت شهر تا مزارع فاصله میانگین و حداقل 0/5 از نیز کشاورزی زمینهای مساحت است. کیلومتر 134/5 و بررسی زمینهای فاصله کمترین است. متغیر هکتار 60 تا هکتار کیلومتر 10 فاصله بیشترین و کیلومتر یک اصلی جاده تا شده پرسشنامه مختلف بخشهای برای کرونباخ آلفای اعتبار ضریب مقادیر 1. جدول بخش کرونباخ آلفای اعتبار ضریب مقدار کشاورز به مربوط اطالعات اول: بخش زمین به مربوط اطالعات دوم: بخش 0/84 0/88 تحقیق یافتههای مأخذ: پاسخدهندگان ویژگیهای 2. جدول ویژگی تعداد درصد 23/19 32 بیسواد 33/33 36/96 46 51 تحصیالت ابتدایی متوسطه و راهنمایی 6/52 9 باالتر و دیپلم 2/17 3 سال 25 از کمتر 34/06 57/25 47 79 سال 25-45 سال 45-65 سن 6/52 9 بیشتر و ساله 65 32/61 45 تومان میلیون 20 از کمتر 63/04 87 ساالنه درآمد متوسط تومان میلیون 20-50 4/35 6 تومان میلیون 50 از بیشتر 31/16 43 هکتار یک از کمتر 39/86 55 هکتار 1-5 26/09 36 هکتار 5-20 کشاورزان اراضی وسعت 2/17 3 هکتار 20-50 0/72 1 هکتار 50 از بیشتر 7 خانوار اعضای تعداد متوسط تحقیق یافتههای مأخذ: 670 هدانیک«روش از استفاده با کشاورزی زمینهای اقتصادی ارزش برآورد امیرتیموری.»سمیه

زمستان. 1396 دوره 8. شماره 4 فصلنامهپژوهشهایروستایی جدول 3. حداکثر حداقل و میانگین متغیرهای مدل متغیر حداقل حداکثر میانگین 134/5 138 129 فاصله تا شهر بافت )کیلومتر( 6/8 10 1 فاصله تا جاده اصلی )کیلومتر( 1.350.000 1.700.000 800.000 قیمت )هزار ریال/هکتار( 10 60 0/5 مساحت )هکتار( 83 100 55 مرغوبیت خاک )درصد( 64 100 47 میزان استفاده از زمین )درصد( 276.000 900.000 40.000 سرمایهگذاری در زمین )هزار ریال/زمین( مأخذ: یافتههای تحقیق جدول 4. متوسط قیمت زمینهای کشاورزی )هزار ریال/هکتار( دهستان ارزوئیه وکیلآباد دهسرد صوغان امیرآباد 900.000 1.300.000 850.000 1.200.000 قیمت )هزار ریال/هکتار( 1.450.000 مأخذ: یافتههای تحقیق جدول 5. مقایسه آماره R 2 برای مدلهای مختلف مدل لگاریتمی- لگاریتمی لگاریتمی-خطی خطی- لگاریتمی خطی- خطی 0/58 0/65 0/71 0/67 آماره R 2 مأخذ: یافتههای تحقیق است و میانگین فاصله تا جاده اصلی 6/8 کیلومتر است. درجه مرغوبیت خاک مزارع از 55 تا صددرصد و میزان استفاده از زمین از 47 تا 98 درصد متغیر است. میزان سرمایهگذاری در زمین )برای مثال آبیاری بارانی و قطرهای( از 40 تا 900 میلیون ریال متغیر است و متوسط سرمایهگذاری انجامشده 276 میلیون ریال است. جدول شماره 4 متوسط قیمت زمینهای کشاورزی را در دهستانهای این شهرستان نشان میدهد. متوسط قیمت زمینهای کشاورزی در دهستانهای ارزوئیه و صوغان بیشتر از دهستانهای دیگر است. آماره t 1/85-2/15-3/29 2/64 1/98-2/74 3/05 F=89/67 جدول 6. نتایج حاصل از برآورد مدل لگاریتمی- خطی متغیر عرض از مبدأ فاصله تا جاده اصلی )کیلومتر( فاصله تا مرکز شهر )کیلومتر( مساحت )هکتار( مرغوبیت خاک )درصد( میزان استفاده از زمین )درصد( سرمایهگذاری در زمین )ریال( مأخذ: یافتههای تحقیق ضریب 7/706-7/8 10-6 -1/05 10-6 9/34 10-3 4/01 10-3 -1/96 10-2 2/73 10-10 R -2 =0/71»سمیه امیرتیموری. برآورد ارزش اقتصادی زمینهای کشاورزی با استفاده از روش هدانیک«671

4 شماره.8 دوره. 1396 زمستان فصلنامهپژوهشهایروستایی و خطیلگاریتمی لگاریتمیخطی لگاریتمیلگاریتمی مدلهای زمین قیمت بر مختلف متغیرهای اثر بررسی منظور به خطیخطی ضرایب تعداد R 2 آماره اساس بر شد. برآورد ارزوئیه شهرستان در لگاریتمیخطی مدل شوارتز و آکائیک معیارهای معنیدارشده مدلهای برای R 2 آماره نتایج که شد انتخاب مدل بهترین بهعنوان 6 شماره جدول است. شده آورده 5 شماره جدول در مختلف متغیرهای اثر بررسی بهمنظور لگاریتمیخطی مدل برآورد نتایج میدهد. نشان را ارزوئیه شهرستان در زمین قیمت بر مختلف )شهر شهر مرکز تا زمین فاصله که است این نشاندهنده نتایج کیلومتر( )یک واحد یک با و دارد آن قیمت بر معکوسی اثر بافت( 10 1/05 6- اندازه به بافت شهر مرکز تا زمین فاصله افزایش شهر تا فاصله افزایش واقع در میشود. کاسته آن قیمت از درصد این که میشود محصول انتقال هزینههای افزایش باعث بافت میدهد. قرار تأثیر تحت را کشاورزی زمینهای قیمت موضوع دارد. معکوسی اثر زمین قیمت بر اصلی جاده تا فاصله متغیر تا زمین فاصله کیلومتر( )یک واحد یک افزایش با که بهطوری میشود. کاسته زمین قیمت از درصد 10 7/8 6- اصلی جاده زمین قیمت بر معنیداری و مثبت اثر خاک مرغوبیت متغیر قیمت خاک کیفیت و مرغوبیت در افزایش درصد یک و دارد میدهد. افزایش درصد -10 4/01 3 میزان به را زمین هکتار هر از خاک غنیبودن به مطالعه این در خاک مرغوبیت درصد میزان برمیگردد. مزرعه محصوالت بازده میزان و موادغذایی و دارد زمین قیمت بر معنیداری و منفی اثر زمین از استفاده مییابد. کاهش آن قیمت کشاورزی زمین از بیشتر استفاده با اثر زمین قیمت بر نیز سرمایهگذاری و زمین مساحت متغیر اب بزرگتر زمینهای بهطوریکه دارند. معنیداری و مستقیم پس دارند. بیشتری قیمت بیشتر شده انجام سرمایهگذاریهای هر قیمت 6 معادله در آنها جایگذاری و ضرایب تخمین از میلیون 1412 ارزوئیه شهرستان کشاورزی زمینهای از هکتار شد. برآورد ریال نتیجهگیری و بحث با ارزوئیه شهرستان کشاورزی زمینهای قیمت مطالعه این در منظور بدین است. شده برآورد آنها کیفی ویژگیهای به توجه طریق از الزم اطالعات و آمار و شد استفاده هدانیک روش از نتایج شد. جمعآوری 1393-94 سال در پرسشنامه 138 تکمیل تا فاصله و شهر مرکز تا فاصله متغیرهای که داد نشان تحقیق کشاورزی زمینهای قیمت بر معنیداری و منفی اثر اصلی جاده توانا و صبوحی تحقیقات نتایج با یافته این دارند. شهرستان این مجتهدی و امیرنژاد )2008( همکاران و ابونوری )2008( همکاران و هوانگ )2002( همکاران و باستین )2014( فلیناس و چومرت و )2009( کاویگلیا-هریس و سیلز )2006( است. همسو )2015( و مثبت اثر زمین مساحت و خاک مرغوبیت متغیرهای شهرستان این کشاورزی زمینهای قیمت بر معنیداری هوانگ و )2014( مجتهدی و امیرنژاد تحقیقات در داشتند. مساحت و خاک مرغوبیت متغیرهای نیز )2006( همکاران و همچنین داشتند. زمین قیمت بر معنیداری و مثبت اثر زمین همکاران و چومیتز و )2008( همکاران و ابونوری مطالعات در بر معنیداری و مثبت اثر خاک مرغوبیت متغیر )2005( مثبت اثر دهنده نشان تحقیق نتایج است. داشته زمین قیمت زمینهای قیمت بر زمین در سرمایهگذاری متغیر معنیدار و سیلز تحقیق نتیجه با یافته این بود. شهرستان این کشاورزی نتایج کلی بهطور داشت. همخوانی )2009( کاویگلیا-هریس و متغیرهای تأثیرگذاری نحوه زمینه در تحقیق از بهدستآمده ارزوئیه شهرستان در کشاورزی زمینهای قیمت بر مختلف متغیرها تأثیرگذاری میزان دارد. همخوانی دیگر مطالعات با کشاورزی زمین هکتار هر قیمت همچنین و زمین قیمت بر دست به متفاوت دیگر مطالعات با مقایسه در مطالعه این در مناطق در کشاورزی زمینهای ویژگی که است آن دلیل آمد. و غیره و سرمایهگذاری میزان حاصلخیزی همانند مختلف قیمت و زمین قیمت بر آنها تأثیرگذاری میزان نتیجه در زمین هکتار هر قیمت دارد. تفاوت مختلف مناطق در زمین شد. برآورد ریال میلیون 1412 ارزوئیه شهرستان در کشاورزی زیر پیشنهادهای تحقیق از بهدستآمده نتایج به توجه با اثر سرمایهگذاری متغیر اینکه به توجه با 1- میشود: ارائه سرمایهگذاری دارد کشاورزی زمینهای قیمت بر مثبتی انجام با واقع در میشود. توصیه کشاورزی زمینهای در بیشتر نهادهها از استفاده کارایی میتوان زمین در بیشتر سرمایهگذاری 2- داد. افزایش را کشاورزی زمینهای قیمت و محصول عملکرد زمینهای قیمت و خاک مرغوبیت بین رابطه که داد نشان نتایج آموزش دلیل همین به است معنیدار و مثبت کشاورزی منطقه با مناسب تکنولوژیهای از استفاده زمینه در کشاورزان میشود خاک مرغوبیت افزایش باعث که غیره و زهکشی آیش مزارع بین ارتباطی جادههای بهبود و ایجاد 3- میشود. توصیه جاده از دورتر کشاورزی زمینهای ارزش میتواند اصلی جاده تا دهد. افزایش شهرستان این در را اصلی قدردانی و تشکر حامی حاضر پژوهش مقاله مسئول نویسنده اظهار به بنا است. نداشته 672 هدانیک«روش از استفاده با کشاورزی زمینهای اقتصادی ارزش برآورد امیرتیموری.»سمیه

Winter 2018. Vol 8. Num 4 References Abounouri, A., Mohammadi, H., & Noroozinejad, M. (2011). [Estimating the value of irrigation water By Hedonic Pricing Method, A case study, Sabzewar County (Persian)]. Journal of Agricultural Economics, 5(2), 21-57. Abounouri, A., Taghinejad Omran, A., & Siami, A. (2008). [Estimation of Hedonic Price rent (Tabriz and Ardebil Case Study) (Persian)]. Commercial Surveys, 33, 52-60. Akbari, N., Emadzadeh, M., & Razavi, A. (2004). [Factors Affecting the Price of housing in the city of Mashhad spatial econometric approach in Hedonic methods (Persian)]. Economic Researches. 11, 97-117. Amirnejad, H. (2005). [The total economic value determination of north forests ecosystem of Iran with the emphasis on valuation of environmental-ecological and preservation values (Persian)] [PhD thesis]. Tehran: Tarbiat Modares University. Amirnejad, H., & Mojtahedi, F. (2014). [Factors affecting price of agricultural land in Qaemshahr Township (Persian)]. Journal of Agricultural Economics, 6(24), 93-106. Bagheri, M. (1997). [Factors affecting the price of rice: Hedonic pricing model (Persian)]. Paper presented at The Conference on Recognition of Commercial-Economic Talent of Mazandaran Province; 1997 October 4-5; Mazandaran, Iran. Ramazani Vakil Kandi, R. (2002). [Estimating of demand for housing using Hedonic model (Sari case study) (Persian)] [MSc. thesis]. Babolsar: Mazandaran University. Saboohi, M., & Tavana, H. (2008). [Determining the value of agricultural land by Hedonic methods; Larestan case study (Persian)]. Agricultural Economics and Development. 64, 41-61. Selim, H. (2009). Determinants of house prices in Turkey: Hedonic regression versus artificial neural network. Expert Systems with Applications, 36(2), 2843 2852. doi: 10.1016/j.eswa.2008.01.044 Şentürk, İ., & Erdem, C. (2010). Factors affecting the notebook computer prices in Turkey: A hedonic analysis. The Empirical Economics Letters, 9(6), 545-553. Sills, E. O., & Caviglia-Harris, J. L. (2009). Evolution of the Amazonian frontier: Land values in Rondônia, Brazil. Land Use Policy, 26(1), 55 67. doi: 10.1016/j.landusepol.2007.12.002 Terol, C. B., & Valdés, L. (2015). The environmental setting, farming activities and rural accommodation prices. Journal of Regional Research, 33, 33-51. Zeranejad, M., & Anvari, A. (2007). [Estimation of Hedonic housing price function for Ahvaz using Panel Data Analysis (Persian)]. Economic Research of Iran. 8(28), 139-168. Bastian CT, McLeod DM, Germino MJ, Reiners WA, Blasko BJ. (2002). Environmental amenities and agricultural land values: a hedonic model using geographic information systems data. Ecological Economics. 40(3), 337 49. doi: 10.1016/s0921-8009(01)00278-6 Management and Planning Organization of Kerman. (2011). [Features of Kerman Province views country and demographic divisions in 2011 (Persian)]. Kerman: Management and Planning Organization. Chomitz, M., Alger, K., Thomas Timothy, S., Orlando, H., & Vila Nova, P. (2005). Opportunity costs of conservation in a biodiversity hotspot: the case of southern Bahia Environment and Development Economics, 10(3), 293 312. doi: 10.1017/s1355770x05002081 Choumert, J., & Phélinas, P. (2015). Determinants of agricultural land values in Argentina. Ecological Economics, 110, 134 140. doi: 10.1016/j.ecolecon.2014.12.024 Halstead, J. M. (1984). Measuring the nonmarket vvalue of Massachusetts agricultural land: A case study. Journal of the Northeastern Agricultural Economics Council, 13(1), 12 19. doi: 10.1017/ s0163548400004027 Huang, H., Miller, G. Y., Sherrick, B. J., & Gomez, M. I. (2006). Factors Influencing Illinois Farmland Values. American Journal of Agricultural Economics, 88(2), 458 470. doi: 10.1111/j.1467-8276.2006.00871.x Mahmoodi, A. (2004). [Natural resource economics (Persian)]. Tehran: Nashr-e Bazargani. Mazappa, M. (2005). Mazappa Dictionary [Internet]. Retrieved from http://www.laughlinguitars.ca/dict.htm Mukherjee, M., & Schwabe, K. A. (2014). Where's the salt? A spatial hedonic analysis of the value of groundwater to irrigated agriculture. Agricultural Water Management, 145, 110-122. doi: 10.1016/j.agwat.2014.01.013 Amirtaimoori, S. (2017). Estimation of Agricultural Lands Value Using the Hedonic Method: A Case Study in Orzou'iye County. JRR, 8(4), 663-674. 673

Winter 2018. Vol 8. Num 4 674