ΜΟΝΟΜΕΛΕΣ ΕΦΕΤΕΙΟ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗΣ

Transcript

1 ΟΡΟΦΟΚΤΗΣΙΑ. Κάθε ιδιοκτήτης ορόφου ή διαµερίσµατος, λόγω της αναγκαστικής συγκυριότητάς του επί των κοινόκτητων µερών, δικαιούται να κάνει απόλυτη χρήση αυτών, να επιχειρεί επισκευές και ανανεώσεις, καθώς και µεταβολές ή προσθήκες στα κοινά µέρη, µε την έννοια της βελτίωσης και αποδοτικότερης χρήσης τους, εάν δε η επιχειρούµενη µε τη προσθήκη βελτίωση αφορά ένα ή ορισµένους µόνο από τους συνιδιοκτήτες, πρέπει να µη καθιστά χειρότερη τη θέση των λοιπών και όλα αυτά υπό τον όρο να µη µεταβάλλει το συνήθη προορισµό τους και να µην παραβλάπτει τη χρήση και τα δικαιώµατα των άλλων συνιδιοκτητών. Ενέργειες στα κοινόκτητα και κοινόχρηστα µέρη της οικοδοµής πέραν και χωρίς τις προϋποθέσεις των όρων αυτών, είναι δυνατό να επέλθουν µόνο µε κοινή απόφαση των συνιδιοκτητών. Κάθε ιδιοκτήτης, εφόσον βλάπτεται από µία τέτοια χρήση, έχει το δικαίωµα να ζητήσει µε αγωγή του την επαναφορά των πραγµάτων στην προηγούµενη κατάσταση. Η απαγόρευση του κυρίου ορόφου ή διαµερίσµατος να ενεργεί κατασκευές στους κοινόκτητους και κοινοχρήστους χώρους της οικοδοµής, οι οποίες παρεµποδίζουν τη σύγχρηση των χώρων αυτών από τους κυρίους των λοιπών αυτοτελών οριζοντίων ιδιοκτησιών, δεν αίρεται από την, κατά τις οικείες πολεοδοµικές διατάξεις, νοµιµοποίηση των κατασκευών αυτών. Προσθήκες σε χωριστή ιδιοκτησίας συγκροτήµατος παραθεριστικών κατοικιών και µετατροπή σε ενοικιαζόµενα τουριστικά δωµάτια. ιατάσσεται κατεδάφιση προσθηκών, η απαγόρευση εκµίσθωσης σε τουρίστες και επιδικάζεται χρηµατική ικανοποίηση λόγω ηθικής βλάβης. ΜΟΝΟΜΕΛΕΣ ΕΦΕΤΕΙΟ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗΣ 1591/2018 ικαστής: Κων/νος Σιδηρόπουλος, Εφέτης. ικηγόροι: Ανδρ. Τσαντήλας, Χαρ. Χριστοδούλου. Από τις διατάξεις των άρθρων 1, 2 παρ. 1, 3 παρ. 1, 5 εδ. α,7 παρ. 1, 8 και 13 του ν. 3741/1929 "περί ιδιοκτησίας κατ ορόφους", που διατηρήθηκε σε ισχύ και µετά την εισαγωγή του Αστικού Κώδικα µε το άρθρο 54 του Εισαγωγικού νόµου αυτού, και 1117 του ΑΚ, προκύπτει ότι οι ιδιοκτήτες οριζόντιων ιδιοκτησιών οικοδοµής έχουν αναγκαστική συγκυριότητα και δικαίωµα συµµετοχής στη χρήση σε όλα τα ενδεικτικούς οριζόµενα κοινόχρηστα και κοινόκτητα µέρη της οικοδοµής, µεταξύ των οποίων συγκαταλέγονται ο ακάλυπτος χώρος της οικοδοµής, το έδαφος, οι αυλές (βλ. ΟλΑΠ 380/1977 ΝοΒ , ΑΠ 419/1985 ΝοΒ ) δικαιούνται δε να κάνουν απόλυτη χρήση τούτων, υπό τον όρο να µη βλάπτουν τα δικαιώµατα των υπολοίπων αναγκαίων συγκυριών (βλ. ΑΠ 1375/1991 αδηµ.). Εποµένως, κάθε ιδιοκτήτης ορόφου ή διαµερίσµατος, λόγω της αναγκαστικής συγκυριότητάς του επί των κοινόκτητων µερών, δικαιούται να κάνει απόλυτη χρήση αυτών, να επιχειρεί επισκευές και ανανεώσεις, καθώς και µεταβολές ή προσθήκες στα κοινά µέρη, µε την έννοια της βελτίωσης και αποδοτικότερης χρήσης τους, εάν δε η επιχειρούµενη µε τη προσθήκη βελτίωση αφορά ένα ή ορισµένους µόνο από τους συνιδιοκτήτες, πρέπει να µη καθιστά χειρότερη τη θέση των λοιπών και όλα αυτά υπό τον όρο: α) να µη µεταβάλλει το συνήθη προορισµό τους, β) να µην παραβλάπτει τη χρήση και τα δικαιώµατα των άλλων συνιδιοκτητών, περιορισµό που δεν αφορά απλώς µόνο βλάβη του δικαιώµατος σύγχρησης των κοινών, δηλ. δεν διασφαλίζει µόνο την ίση και όµοια χρήση τ,ων κοινών, αλλά απαιτεί η χρήση να γίνεται κατά τέτοιο τρόπο ώστε µ αυτόν όχι µόνο να µη βλάπτεται η χρήση των κοινών από τους λοιπούς αλλά

2 οποιοδήποτε δικαίωµα αυτών από το δεσµό της ορρφοκτησίας και γ) να µη µειώνει την ασφάλεια τους (των κοινών µερών) ή του οικοδοµήµατος, εκτός αν υπάρχει ειδική συµφωνία µεταξύ των συνιδιοκτητών ως προς τον τρόπο χρήσης τους, ή ; µε δεσµευτική γγ αυτόν συµφωνία αποκλείσθηκε από το δικαίωµα αυτό, το οποίο διαφυλάχθηκε υπέρ ορισµένων µόνον ιδιοκτητών ι βλ. ΑΠ 1177/1986 ΝοΒ , ΑΠ 861/1994 Ελλ νη , ΑΠ 668/1999 Ε Π , ΑΠ 387/1999 Ελλ νη , ΑΠ 482/1998 Ελλ νη , ΑΠ 1372/1997 Ελλ νη , I. Κατράς, Πανδέκτης µισθώσεων και οροφοκτησίας, εκδ. 1999, σ. 734 επόµ.). Ενέργειες, όµως, στα κοινόκτητα και κοινόχρηστα µέρη της οικοδοµής πέραν και χωρίς τις προϋποθέσεις των όρων αυτών, είναι δυνατό να επέλθουν µόνο µε κοινή απόφαση των συνιδιοκτητών (βλ. ΑΠ 403/1997 αδηµ., ΑΠ 1439/2013, ΤΝΠ-Νόµος). Πρόκειται για σύµφωνη απόφασή τους, που πρέπει να καταρτισθεί µε συµβολαιογραφικό έγγραφο και να µεταγραφεί και µε την οποία µπορούν να ρυθµίσουν κατά διάφορο τρόπο το δικαίωµα χρήσης καθενός στα κοινόκτητα και κοινόχρηστα µέρη και ειδικότερα να συµφωνήσουν ότι κάποιος από τους ιδιοκτήτες έχει δικαίωµα αποκλειστικής χρήσης στα µέρη αυτά. Ο νοµοθέτης, καθιερώνοντας τον συµβολαιογραφικό τύπο όχι µόνο για τις εµπράγµατες συµφωνίες οι οποίες υποβάλλονται στον πιο πάνω τύπο βάσει των γενικών διατάξεων των άρθρων 1033 και 1192 ΑΚ, γιατί διαφορετικά είναι άκυρες αλλά και για τις ενοχικές συµφωνίες, θέλησε να προσδώσει εµπράγµατο χαρακτήρα και στις συµφωνίες αυτές, ώστε να επεκταθεί η δέσµευση και στους ειδικούς και καθολικούς διαδόχους, αλλά και στους τρίτους, γιατί έτσι µόνο διασφαλίζεται η σταθερότητα των συναλλαγών που έχουν σχέση µε τις διαιρεµένες ιδιοκτησίες, αλλά εξασφαλίζονται και οι ιδιοκτήτες µεταξύ τους και προάγεται η λειτουργία και ευρυθµία του όλου θεσµού της οροφοκτησίας. Η ρύθµιση δε που εισάγεται µε τον ν. 3741/1929, σε σχέση µε την απόκτηση και την κατάργηση ιδιαίτερων δικαιωµάτων χρήσης στα κοινόκτητα και κοινόχρηστα µέρη της υπαγόµενης στη ρύθµισή του ιδιοκτησίας, είναι ειδική και έχει υπαγορευθεί από την ιδιαιτερότητα της κατ ορόφους ιδιοκτησίας. Σε περίπτωση λοιπόν µη τήρησης του τύπου, η συµφωνία αυτή ισχύει µόνο µεταξύ των συµβληθέντων και δεν καταλαµβάνει τους καθολικούς και ειδικούς διαδόχους και τους τρίτους. Στην τελευταία όµως περίπτωση το παρεχόµενο στον ιδιοκτήτη δικαίωµα αποκλειστικής χρήσης κοινόκτητου πράγµατος της οικοδοµής δεν περιέχει και εξουσία άρσης του προβλεποµένου προορισµού αυτού µε βλάβη των δικαιωµάτων των συνιδιοκτητών (βλ. ΑΠ 922/1998, ΑΠ 619/1999 ΤΝΠ-Νόµος). Αν και πότε θίγονται τα δικαιώµατα των λοιπών συνιδιοκτητών ή υπάρχει µεταβολή του συνήθους προορισµού των κοινών µερών µε τη χρήση τους από ορισµένους συνιδιοκτήτες, κρίνεται, κατά περίπτωση, µε βάση τις συγκεκριµένες συνθήκες και στο πλαίσιο του γενικότερου συµφέροντος της οµαλής λειτουργίας της σχέσης της οροφοκτησίας. Ειδικότερα, βλαπτική για τα δικαιώµατα των λοιπών συνιδιοκτητών είναι η χρήση που µειώνει την ασφάλεια αυτών ή του οικοδοµήµατος και εµποδίζει ή δυσχεραίνει υπερµέτρως αυτούς στη χρήση των δικών τους οριζόντιων ιδιοκτησιών τους ή και στη σύγχρηση των κοινών µερών, ενώ µεταβολή του συνήθους προορισµού προκαλείται, όταν η συγκεκριµένη χρήση αλλοιώνει τον προορισµό των κοινών µερών, που ορίζεται µε δικαιοπρακτική ρύθµιση ή, σε περίπτωση έλλειψής της, προκύπτει από τη φύση των πραγµάτων και τον σκοπό, που αυτά υπηρετούν κατά τα διδάγµατα της κοινής πείρας στη λειτουργία της οροφοκτησίας, καθώς και από τις συνθήκες της συγκεκριµένης περίπτωσης. Σηµειώνεται, ότι στην έννοια της κατά τα άνω χρήσης εµπεριέχεται και το δικαίωµα της εµφάνισης του όλου οικοδοµήµατος κατά τρόπο, που προσήκει στην αισθητική και την αρχιτεκτονική κατασκευή του και, συνεπώς, οποιαδήποτε προσθήκη σ αυτό, η οποία παραβλάπτει την εµφάνισή του, ως γενόµενη πέρα από

3 την αρχιτεκτονική κατασκευή του, παραβλάπτει τη χρήση των άλλων οροφοκτητών και είναι από το λόγο αυτό ανεπίτρεπτη. Εξάλλου, κάθε ιδιοκτήτης, εφόσον βλάπτεται από µία τέτοια χρήση έχει το δικαίωµα να ζητήσει µε αγωγή του την επαναφορά των πραγµάτων στην προηγούµενη κατάσταση (βλ. ΑΠ 38/2015, ΑΠ 639/2010, ΑΠ 357/2006, ΑΠ 1830/2005, ΑΠ 645/2012, ΑΠ 993/2009, ΑΠ 1349/1990, ΑΠ 791/1994, ΕφΑθ 3206/1993, ΤΝΠ-Νόµος). Τέλος, η εκ των ως άνω άρθρων του ν. 3741/1929 απαγόρευση του κυρίου ορόφου ή διαµερίσµατος ορόφου πολυωρόφου οικοδοµής, υπαγόµενης στο σύστηµα της οριζοντίου ιδιοκτησίας του ανωτέρω νόµου και των άρθρων 1002, 1117 ΑΚ, να ενεργεί κατασκευές στους κοινόκτητους και κοινοχρήστους χώρους της οικοδοµής, οι οποίες παρεµποδίζουν τη σύγχρηση των χώρων αυτών από τους κυρίους των λοιπών αυτοτελών οριζοντίων ιδιοκτησιών, δεν αίρεται από την, κατά τις οικείες πολεοδοµικές διατάξεις, νοµιµοποίηση των κατασκευών αυτών και την εξαίρεσή τους από την κατεδάφιση, µε την πληρωµή των σχετικών προστίµων της πολεοδοµικής αρχής (βλ. ΑΠ 1300/2014 ΤΝΠ-Νόµος, ΕφΘεσ 2232/2013 Ελλ νη , ΕφΙωαν 469/2005 ΤΝΠ- Νόµος) Περαιτέρω, αποδείχθηκε ότι η εναγοµένη ενεργώντας σταδιακά, µε σχέδιο και προγραµµατισµό, από το έτος 2010 έως την άνοιξη του έτους 2013 επέκτεινε την κατοικία της, πέραν της κάλυψης του κτιρίου που είχε αγοράσει, σε τµήµα του ακάλυπτου χώρου του οικοπέδου που περιέβαλε το κτίριο και ειδικότερα κατασκεύασε προς το νότιο τµήµα της σε επαφή µε την κατοικία της νέο διώροφο κτίσµα, το οποίο διαµόρφωσε σε τέσσερα (4) δωµάτια studio µε λειτουργική ανεξαρτησία το καθένα, εµβαδού, των υπό στοιχείο studio 1 και studio 2 ευρισκοµένων στο ισόγειο διαµερισµάτων, 25 και 27 τ.µ. αντίστοιχα και των υπό στοιχείο studio 3 και studio 4 ευρισκοµένων στον όροφο διαµερισµάτων 19 και 32 τ.µ. αντίστοιχα, εκ των οποίων η µεν είσοδος στα διαµερίσµατα του ισογείου γίνεται από εισόδους που κατασκευάσθηκαν στο νότιο και ανατολικό µέρος του κτιρίου, στα δε διαµερίσµατα του ορόφου από εξωτερική κλίµακα που κατασκευάσθηκε στο δυτικό µέρος του κτιρίου, η οποία οδηγεί σε κοινό διάδροµο στον όροφο των εν λόγω διαµερισµάτων... Το κτίριο αυτό, που περιλαµβάνει και την σκάλα ανόδου προς τον όροφο, εφάπτεται στο αρχικό κτίριο µε στοιχείο Α1, το οποίο είναι το κτίριο που αγόρασε η ενάγουσα ως οριζόντια ιδιοκτησία, συνορεύει δε βόρεια µε το τελευταίο αυτό κτίριο, ανατολικά, νότια και δυτικά µε ακάλυπτο χώρο του οικοπέδου και έχει διαστάσεις πλευρών βόρεια και νότια 11,15 µ. στο ισόγειο και 10,75µ. στον όροφο, δυτικά και ανατολικά 4,95 µ., τόσο στο ισόγειο όσο και στον όροφο. Στον όροφο περιλαµβάνει και εξώστη διαστάσεων 1,50 Χ 3 µ. Η ανωτέρω κατασκευή - προσθήκη έγινε καθ υπέρβαση της οικοδοµικής αδείας και χωρίς έκδοση αδείας για αυτήν. Το ίδιο διάστηµα η εναγοµένη επέκτεινε και το υπό στοιχείο Α1 κτίριο και δη στο ισόγειο και στον όροφο επέκτεινε τον εξώστη του κτιρίου αυτού προς τα ανατολικά και επίσης το ισόγειο και τον όροφο και προς τα δυτικά µεγαλώνοντας το κτίριο Α1 σε σχέση µε το κτίριο που αγόρασε αρχικά. Μάλιστα στο βόρειο τµήµα του κτιρίου, στο όριο µε τη γειτονική ιδιοκτησία, κατασκεύασε κλίµακα ανόδου προς τον όροφο, διαστάσεων 7 Χ 1,40 µ. και µία αποθήκη διαστάσεων 3 Χ 1,30 µ., το δε διαµέρισµα του ορόφου διαµόρφωσε λειτουργικά ξεχωριστά από το διαµέρισµα του ισογείου ορόφου, εµβαδού του κάθε διαµερίσµατος 98 και 75 τ.µ. αντίστοιχα, αποτελούµενα από σαλοκουζίνα και δύο υπνοδωµάτια. Σηµειώνεται ότι ακριβείς διαστάσεις της επέκτασης αυτής, πλην της κλίµακας και της αποθήκης, δεν προέκυψαν ούτε από τις καταθέσεις των µαρτύρων αλλά ούτε και από την έκθεση πραγµατογνωµοσύνης. Και η ανωτέρω κατασκευή - προσθήκη έγινε καθ υπέρβαση της οικοδοµικής αδείας και χωρίς έκδοση αδείας για αυτήν. Οι ως άνω κατασκευές πραγµατοποιούνταν παρά τη

4 θέληση των εναγόντων και χωρίς τη συναίνεση τους, αφού ουδέποτε η εναγοµένη απευθύνθηκε προς αυτούς για να λάβει τη συναίνεση και τη σύµφωνη γνώµη τους πριν από την εκτέλεση των εν λόγω εργασιών, γεγονός που καταδεικνύει αβασάνιστα ότι η τελευταία γνώριζε πολύ καλά την άρνησή τους στην πραγµατοποίηση των εν λόγω προσθηκών - κατασκευών. Παρά ταύτα ενεργώντας µε τον τρόπο αυτό ήθελε να δηµιουργήσει τετελεσµένα εκµεταλλευόµενη την ανοχή τους στα πλαίσια της καλής γειτονίας και µη καταδεικνύοντας ευθύς εξ αρχής το µακροπρόθεσµο σχέδιο και την πρόθεσή της να δηµιουργήσει συγκρότηµα ενοικιαζόµενων διαµερισµάτων για εµπορική εκµετάλλευσή τους και να µεταβάλει άρδην, πέραν από τον προορισµό του ακάλυπτου χώρου που οικοδόµησε σε στεγασµένο και τον προορισµό του συγκροτήµατος, πράγµα που καταδείχθηκε αναµφίβολα τον Ιούλιο του έτους 2013, όταν πλέον άρχισε να εκµισθώνει τα ισόγεια διαµερίσµατα του κτιρίου Α2 και το ένα διαµέρισµα του ορόφου του κτιρίου Α1, ενώ την ίδια εποχή άρχισε και την κατασκευή των διαµερισµάτων του ορόφου του κτιρίου Α2, τα οποία και αποπεράτωσε κατά τη διάρκεια του θέρους του ιδίου έτους. Και ενώ οι διάδικοι αρχικά είχαν πολύ καλές σχέσεις, µε αφορµή την έναρξη αυτής της συµπεριφοράς της εναγοµένης έπαψαν πλέον να οµιλούν µεταξύ τους, όταν δε το θέρος του 2013 η εναγοµένη πρωτοξεκίνησε την εκµίσθωση των διαµερισµάτων του ισογείου, οι ενάγοντες άσκησαν το ίδιο έτος την ένδικη αγωγή, ενώ όταν τον Αύγουστο του έτους 2014 η εναγοµένη εκµίσθωνε το σύνολο των διαµερισµάτων της σε αλλοδαπούς τουρίστες (κυρίως Σέρβους), πλην του ενός στο οποίο διέµενε, το οποίο και αυτό κατά διαστήµατα εκµίσθωνε, οι σχέσεις τους έφθασαν σε τέτοιο σηµείο έντασης, ώστε να λάβουν και ποινική πλέον διάσταση µε καταγγελίες στην Αστυνοµία και υποβολή µηνύσεων σε βάρος της εναγοµένης. Τα γεγονότα αυτά αβίαστα καταδεικνύουν ότι ουδόλως µπορεί να γίνει λόγος για σιωπηρή αποδοχή της διενέργειας των εν λόγω κατασκευών από µεριά των εναγόντων, όπως αβάσιµα ισχυρίζεται η εναγοµένη, αποδοχή µάλιστα τέτοιας φύσης που να συνιστά κοινή απόφαση (άτυπη µη καταρτιζόµενη µε συµβολαιογραφικό και µεταγραφή αυτού) των συνιδιοκτητών βάσει της οποίας να παρέχεται δικαίωµα στην εναγοµένη για την ενέργεια των προσθηκών αυτών µε ωφελούµενη µόνο την τελευταία, οπότε σύµφωνα µε τις παραδοχές της µείζονας σκέψης θα ήταν επιτρεπτές οι ενέργειες αυτές στα κοινόκτητα µέρη της οικοδοµής πέραν και χωρίς τις προϋποθέσεις των όρων που προαναφέρθηκαν που δεν συνέτρεχαν όπως θα αναφερθεί παρακάτω στη συγκεκριµένη περίπτωση. Άλλωστε οι ενάγοντες ουδέν λόγο είχαν να συναινέσουν, έστω και ατύπως, για τις εν λόγω κατασκευές πολύ περισσότερο που αυτές δεν αντιστοιχίζονταν µε ανάλογες κατασκευές που να πραγµατοποιούνταν από τους ίδιους, πέραν του γεγονότος ότι αυτές (κατασκευές) έβλαπταν σε µεγάλο βαθµό τα δικαιώµατά τους κατά τα όσα θα αναφερθούν παρακάτω. Όπως προαναφέρθηκε, στο παραπάνω συγκρότηµα δεν έχει συνταχθεί κανονισµός, ο οποίος να ρυθµίζει τις σχέσεις των διαδίκων ως συνιδιοκτητών του όλου ακινήτου και ως εκ τούτου έχουν εφαρµογή οι διατάξεις του ν. 3741/1929 και οι σχετικές διατάξεις των άρθρων 1002 και 1117 του ΑΚ. Έτσι, σύµφωνα µε τα άρθρα 2 και 7 του ν. 3741/1929, κοινόχρηστο και κοινόκτητο χώρο αυτού αποτελούν, µεταξύ άλλων, και τα ακάλυπτα τµήµατα του οικοπέδου. Όπως επίσης προαναφέρθηκε κάθε ιδιοκτήτης ορόφου ή διαµερίσµατος, λόγω της αναγκαστικής συγκυριότητάς του επί των κοινόκτητων µερών, δικαιούται να κάνει απόλυτη χρήση αυτών, να επιχειρεί δε µεταξύ άλλων και προσθήκες στα κοινά µέρη, µε την έννοια της βελτίώσης και αποδοτικότερης χρήσης τους, εάν δε η επιχειρούµενη µε τη προσθήκη βελτίωση αφορά έναν από τους συνιδιοκτήτες, πρέπει να µη καθιστά χειρότερη τη θέση των λοιπών και όλα αυτά ύπατον όρο α) να µη µεταβάλλει το συνήθη προορισµό τους, β) να µην παραβλάπτει τη χρήση και τα

5 δικαιώµατα των άλλων συνιδιοκτητών, περιορισµό που δεν αφορά απλώς µόνο βλάβη του δικαιώµατος σύγχρησης των κοινών, δηλ. δεν διασφαλίζει µόνο την ίση και όµοια χρήση των κοινών, αλλά απαιτεί η χρήση να γίνεται κατά τέτοιο τρόπο, ώστε µ αυτόν όχι µόνο να µη βλάπτεται η χρήση των κοινών από τους λοιπούς αλλά οποιοδήποτε δικαίωµα αυτών από το δεσµό της οροφοκτησίας και ιδίως να µην µεταβάλλεται ο προορισµός του µε βλάβη των λοιπών συγκυριών, απαγόρευση που ισχύει ακόµη και στην περίπτωση που ο συνδιοκτήτης έχει µε οποιοδήποτε τρόπο δικαίωµα χρήσης του κοινού. Στην προκείµενη όµως περίπτωση δεν αποδείχθηκε ότι συντρέχουν οι ως άνω προϋποθέσεις που να καθιστούν επιτρεπτές τις από την ενάγουσα προσθήκες επί του κοινόκτητου ακάλυπτου χώρου. Και δη καταρχήν µε τις εν λόγω προσθήκες µεταβάλλεται ανεπίτρεπτα και ολοσχερώς ο προορισµός του ακάλυπτου χώρου του οικοπέδου από ακάλυπτο σε καλυµµένο - στεγασµένο µε ανέγερση κτίσµατος επ αυτού, αποκλείοντας έτσι τους ενάγοντες από το δικαίωµα της κατά προορισµό χρήσης του, που δεν διασφαλίζει µόνο την ίση και όµοια χρήση του κοινού αυτού χώρου, αλλά απαιτεί η χρήση να γίνεται κατά τέτοιο τρόπο ώστε µ αυτόν όχι µόνο να µη βλάπτεται η χρήση του κοινού από τους λοιπούς αλλά οποιοδήποτε δικαίωµα αυτών από το δεσµό της οροφοκτησίας. Στην προκείµενη δε περίπτωση επιπλέον µε τις προσθήκες αυτές καθίσταται και χειρότερη η θέση των λοιπών εναγόντων, διότι πέραν της ανεπίτρεπτης µεταβολής του συνήθους προορισµού του ακάλυπτου χώρου: α) µεταβλήθηκε και η αρχιτεκτονική κατασκευή του συγκροτήµατος όπως αυτή διαµορφώθηκε µε την παραλαβή του από την εργολάβο και την αποδοχή της αρχιτεκτονικής όψης του από όλους τους συνιδιοκτήτες, έστω και εάν υπήρχαν υπερβάσεις, αφού ως προς αυτές υπήρχε και υπάρχει αποδοχή και συµφωνία όλων των συνιδιοκτητών, µε αποτέλεσµα οι κατασκευές αυτές να διαταράσσουν την αισθητική ισορροπία του όλου συγκροτήµατος, διότι βρίσκονται σε δυσαρµονία µε την διαµορφωµένη µε κοινή συναίνεση αρχιτεκτονική κατασκευή του και τον περιβάλλοντα χώρο του και προκαλούν την υποβάθµισή του, β) αποκόπηκε η θέα, ιδίως της υπ αριθ. 5 ιδιοκτησίας, προς το νότιο µέρος του οικοπέδου και προς την πέραν αυτού δασική έκταση και γ) οι ως άνω ιδιοκτησίες κατασκευάσθηκαν εξ αρχής µε πρόθεση της εναγοµένης να χρησιµοποιηθούν και χρησιµοποιούνται πλέον για εµπορική εκµετάλλευση και δη χρησιµοποιούνται από την εναγόµενη παράνοµα και χωρίς να τηρούνται οι νόµιµες προϋποθέσεις, προκειµένου να εκµισθώνονται σε τρίτους αλλοδαπούς τουρίστες για ολιγόχρονη παραµονή αυτών κατά τη διάρκεια των θερινών µηνών, από τον Μάιο έως και τον Οκτώβριο, σαν να πρόκειται για επιχείρηση ξενοδοχείου, µε αποτέλεσµα να µεταβάλλεται άρδην ο προορισµός του συγκροτήµατος από συγκρότηµα αµιγώς εξοχικών κατοικιών σ αυτό και ενοικιαζόµενων διαµερισµάτων. Το γεγονός όµως αυτό προκαλεί αύξηση των διαβιούντων στο εν λόγω συγκρότηµα και υποβάθµιση των συνθηκών διαβίωσης των κατοίκων του, αφού επήλθε αύξηση της κίνησης ανθρώπων και οχηµάτων στο χώρο µε αυτόθροη αύξηση των θορύβων και των λοιπών οχλήσεων που προκαλεί η συγκέντρωση περισσότερων ανθρώπων διαβιούντων σε ένα χώρο πραγµατοποιώντας τις θερινές διακοπές τους, χωρίς µάλιστα να θέλουν να διατηρούν δεσµούς φιλίας και σχέσεις καλής γειτονίας µε τους µόνιµους κατοίκους του εν λόγω συγκροτήµατος, στο οποίο, έστω και εάν οι εν λόγω οικίες σ' αυτό ανεγέρθηκαν ως αυτοτελείς, δεν παύουν να αποτελούν οικίες του αυτού οικοπέδου, η µία πλησίον της άλλης και σε σχέση αλληλεπίδρασης. Είναι χαρακτηριστικό ότι η εκµίσθωση γίνεται σε αλλοδαπό τουριστικό γραφείο, το οποίο µε τη σειρά του υπεκµισθώνει τα δωµάτια σε συνεργαζόµενους πελάτες του, τους οποίους µεταφέρει στο χώρο µε τουριστικά λεωφορεία για ολιγόχρονες µισθώσεις, όπως δε χαρακτηριστικά κατέθεσε ο µάρτυρας απόδειξης έχει τύχει και περίπτωση µεταφοράς τουλάχιστον 20 ατόµων την ίδια ηµέρα. Αυτή η εναλλαγή πλήθους παραθεριστών

6 κατέστησε πλέον ανυπόφορη την παραµονή των εναγόντων στις οικίες τους, αφού δηµιουργείται πλέον θόρυβος και φασαρία καθ όλη τη διάρκεια της ηµέρας, επιβαρύνθηκε δε και ο κοινόκτητος χώρος µε τη χρήση του από πλήθος ατόµων και εποµένως προσβάλλεται η προσωπικότητα των εναγόντων, αφού πλέον αναγκάζονται να διαβούν σε ένα υποβαθµισµένο περιβάλλον σε σχέση µε αυτό που επέλεξαν επενδύοντας µάλιστα σηµαντικά χρηµατικά ποσά για την απόλαυσή του, αγοράζοντας κατοικίες σε συγκρότηµα οικιστικής χρήσης που είχε προορισµό τη θερινή ανάπαυση και αναψυχή των ιδιοκτητών του και όχι την εµπορική εκµετάλλευση τινών εξ αυτών και την επιβάρυνσή του από τη χρήση πολλών ατόµων. Την κρίση αυτή του ικαστηρίου δεν ανατρέπει το γεγονός ότι ο χώρος του ακάλυπτου οικοπέδου - αυλής διαχωρίστηκε ευθύς εξ αρχής σε κάθε µία ιδιοκτησία και περιγράφηκε µε σαφή όρια, ώστε κάθε µία ιδιοκτησία να έχει τον δικό της αποκλειστικό αύλειο χώρο, διαχωριζόµενο µε µαντρότοιχο περιµετρικά και µε ξεχωριστή είσοδο από το δρόµο, γεγονός που αποδέχθηκαν και συνήνεσαν όλοι οι συνιδιοκτήτες µεταξύ των οποίων και οι ενάγοντες, το οποίο πράγµατι αποτελεί σιωπηρά συµφωνία αποκλειστικής χρήση του εν λόγω χώρου, που αποστερεί τους ενάγοντες, όπως βάσιµα υποστηρίζει η εναγοµένη, από το δικαίωµα σύγχρησης του χώρου αυτού, αίτηµα ως προς το οποίο είναι απορριπτέα η ένδικη αγωγή. Η συµφωνία αυτή, έστω και εάν δεν καταρτίσθηκε συµβολαιογραφικά και δεν µεταγράφηκε εκ του λόγου αυτού το σχετικό συµβόλαιο, δεσµεύει όµως και τους ενάγοντες, κατά τα όσα προαναφέρθηκαν στη µείζονα σκέψη της παρούσας. Πλην όµως, το δικαίωµα αυτό της αποκλειστικής χρήσης, στερεί µεν τους ενάγοντες από το δικαίωµα να προβάλουν δικαίωµα σύγχρησης του εν λόγω χώρου, δηλαδή δικαίωµα ίσης και όµοιας χρήσης του κοινόκτητου ακάλυπτου χώρου που χρησιµοποιεί η εναγόµενη, δεν τους αποκλείει όµως το δικαίωµα, αφού κατά τα προαναφερθέντα βλάπτονται, να απαιτήσουν την µη µεταβολή του προορισµού, του εν λόγω χώρου που καταλήφθηκε µε τις εν λόγω κατ επέκταση προσθήκες, από ακάλυπτο σε στεγασµένο καθώς και τη µη µεταβολή του προορισµού του συγκροτήµατος. Πολύ περισσότερο που το εν λόγω δικαίωµα αποκλειστικής χρήσης ουδόλως παρέχει στην εναγοµένη και δικαίωµα αποκλειστικής κυριότητας των κτισµάτων που ανεγέρθηκαν στον κοινόκτητο χώρο, τα οποία εξακολουθούν να ανήκουν στη συγκυριότητα όλων των συνιδιοκτητών (βλ. σχετ. ΕφΑθ 8316/1992 Ε Π 1998/295, I. Κατρά, Σύστηµα µισθώσεων και οροφοκτησίας, έκδ. 99, σ. 739). Η εναγοµένη ισχυρίζεται ότι οι εν λόγω κατασκευές, έχουν πλέον νοµιµοποιηθεί βάσει του ν. 4178/2013 και κατά συνέπεια εξαιρούνται της κατεδάφισης. Όπως, όµως, προεκτέθηκε, η από πολεοδοµική άποψη νοµιµοποίηση ή µη των κατασκευών αυτών δεν ασκεί έννοµη επιρροή και αλυσιτελώς προβάλλεται σε κάθε περίπτωση, από την εναγοµένη η νοµιµοποίησή τους, διότι η απαγόρευση του κυρίου ορόφου ή διαµερίσµατος οικοδοµής, η οποία έχει υπαχθεί στο καθεστώς της οριζόντιας ιδιοκτησίας, να ενεργεί κατασκευές στους κοινόχρηστους χώρους της οικοδοµής που είναι αντίθετες στο ν. 3741/1929, στη συστατική πράξή της οροφοκτησίας ή στον κανονισµό (όταν υπάρχει), δεν αίρεται από την κατά τις οικείες πολεοδοµικές διατάξεις νοµιµοποίηση των κατασκευών και ούτε νοµιµοποιούνται, οι κατασκευές αυτές έναντι των λοιπών συνιδιοκτητών της οικοδοµής, όταν µε αυτές βλάπτονται, όπως εν προκειµένω, τα δικαιώµατα των τελευταίων. Εποµένως, οι ενάγοντες έχουν, κατ αρχήν, δικαίωµα να ζητήσουν, δεδοµένου ότι βλάπτονται χωρίς να συντρέχουν οι νόµιµες προϋποθέσεις, την επαναφορά των πραγµάτων στην προηγούµενη κατάσταση µε την κατεδάφιση των εν λόγω προσθηκών. Τούτο αποδεικνύεται βάσιµο όσον αφορά το κτίριο υπό στοιχείο Α2, αλλά και για την κλίµακα ανόδου προς τον όροφο, διαστάσεων 7 Χ 1,40 µ. και την αποθήκη διαστάσεων 3 Χ 1,30 µ., στο βόρειο τµήµα του κτιρίου Α1, στο όριο µε τη γειτονική ιδιοκτησία, τα οποία ανεγέρθηκαν αυτοτελώς

7 από το κτίριο Α1 µε το οποίο δεν φέρουν κοινά φέροντα στοιχεία (κολώνες, δοκούς, πλάκες κ.λπ.) και εποµένως µπορούν να κατεδαφισθούν αυτοτελώς, όπως τούτο προκύπτει από την έκθεση πραγµατογνωµοσύνης αλλά ιδίως και από το γεγονός ότι τούτο δεν αµφισβητεί και η εναγοµένη. εν µπορεί όµως να ισχύσει το ίδιο για τις λοιπές προσθήκες στο κτίριο Α1, δεδοµένου ότι δεν προέκυψαν, ούτε από την πραγµατογνωµοσύνη ούτε από τις καταθέσεις των µαρτύρων ή άλλα αποδεικτικά µέσα, οι ακριβείς διαστάσεις των αυθαίρετων αυτών προσθηκών ενόψει και της επιµεληµένης πραγµατοποίησης αυτών, που καθιστά δύσκολο τον εντοπισµό και διαχωρισµό τους από το υπόλοιπο, νοµίµως κατά τη συµφωνία των συνιδιοκτητών, υφιστάµενο κτίριο. Εποµένως, το αίτηµα για την κατεδάφιση και των προσθηκών στο εν λόγω κτίριο παρίσταται αβάσιµο στην ουσία του. Πλην όµως για το κτίριο αυτό βάσιµο είναι το επικουρικό αίτηµα της αγωγής για την παύση της προσβολής της προσωπικότητας των εναγόντων. Εποµένως, πρέπει η εναγοµένη να παύσει να προσβάλει στο µέλλον την προσωπικότητα των εναγόντων µε την απαγόρευση της εκµίσθωσης των διαµερισµάτων του κτιρίου, αυτού (Α1) σε παραθεριστές το διάστηµα από τον Μάιο µέχρι τέλος Σεπτεµβρίου κάθε έτους, ενόψει της ύπαρξης, ενόψει και της δηµιουργίας της κατάλληλης υποδοµής και της δράσης της εναγοµένης χωρίς αναστολές, βάσιµου κινδύνου ότι η προσβολή αυτή θα επαναληφθεί και στο µέλλον, επιβάλλοντας εναντίον της χρηµατική ποινή ευρώ και προσωπική κράτηση διάρκειας 12 µηνών για κάθε µία χωριστή εκµίσθωση εκάστου διαµερίσµατος της του κτιρίου αυτού. Προσέτι, αποδείχθηκε ότι η παραπάνω περιγραφείσα παράνοµη και υπαίτια συµπεριφορά της παραπάνω εναγοµένης, προκάλεσε στους ενάγοντες, έντονη δυσαρέσκεια, αγανάκτηση, στενοχώρια και ταλαιπωρία για την αποκατάσταση των αποτελεσµάτων αυτής. Ενόψει των ανωτέρω, το ικαστήριο κρίνει, ότι οι ενάγοντες υπέστησαν ηθική βλάβη, για την αποκατάσταση της οποίας λαµβάνοντας υπόψη, τις συνθήκες τελέσεως της αδικοπραξίας αλλά και της προσβολής της προσωπικότητάς τους, που περιγράφονται πιο πάνω, το είδος και την έκταση της προσβολής που υπέστησαν αυτοί, τη βαρύτητα του πταίσµατος της ως άνω εναγοµένης και την κοινωνική και οικονοµική κατάσταση των διαδίκων µερών, το ικαστήριο κρίνει, ότι πρέπει να επιδικασθεί στους ενάγοντες από την εναγοµένη ως εύλογη χρηµατική ικανοποίηση, λόγω της ηθικής βλάβης που υπέστησαν, το ποσό των χιλίων πεντακοσίων ευρώ στον καθένα εξ αυτών. Όµως, πρέπει να απορριφθεί ως αβάσιµο το αίτηµα των εναγόντων για καταβολή αποζηµίωσης ύψους ευρώ στον καθένα λόγω µείωσης της αξίας τής οικίας τους, δεδοµένου ότι ζηµία αυτού του ύψους ή κάποιου άλλου ποσού ουδόλως αποδείχθηκε από κάποιο αποδεικτικό µέσο, ούτε ακόµη και από τον µάρτυρα που κατέθεσε µε επιµέλειά τους, ο οποίος ουδόλως αναφέρθηκε για προξένηση ζηµίας αυτού του ύψους.