ΠΟΛΙΤΙΚΗ ΓΙΑ ΔΗΜΙΟΥΡΓΙΑ ΜΕΙΚΤΩΝ ΤΟΥΡΙΣΤΙΚΩΝ ΑΝΑΠΤΥΞΕΩΝ

Transcript

1 ΠΟΛΙΤΙΚΗ ΓΙΑ ΔΗΜΙΟΥΡΓΙΑ ΜΕΙΚΤΩΝ ΤΟΥΡΙΣΤΙΚΩΝ ΑΝΑΠΤΥΞΕΩΝ Περιγραφή των Μεικτών Τουριστικών Αναπτύξεων. Η εισαγωγή του θεσμού των Μεικτών Τουριστικών Αναπτύξεων (ΜΤΑ) στη Κύπρο κρίθηκε σκόπιμη ως ένα δυνητικό εργαλείο αναβάθμισης υφιστάμενων και δημιουργίας νέων επιθυμητών ξενοδοχειακών αναπτύξεων / έργων. Οι ΜΤΑ αναμένεται να συντείνουν ανάμεσα σε άλλα στην εξασφάλιση οικονομικών πόρων για εκσυγχρονισμό / εμπλουτισμό τουριστικών αναπτύξεων, στην απάμβλυνση προβλημάτων εποχικότητας και στην προσέλκυση ξένων επενδύσεων. Ως ΜΤΑ ορίζονται οι Μεικτές Τουριστικές Αναπτύξεις όπου στο ίδιο γήπεδο, αλλά σε χωριστή από το ξενοδοχείο ανάπτυξη και εκτός του κτιρίου της ξενοδοχειακής μονάδας, συνυπάρχουν με την ξενοδοχειακή μονάδα και ιδιόκτητες ιδιωτικές αυτοτελείς οικιστικές μονάδες, όπως επαύλεις/κατοικίες, bungalows ή διαμερίσματα ή και άλλες επιτρεπόμενες χρήσεις, σε ανάπτυξη συλλογικής ιδιοκτησίας, με κοινόχρηστους χώρους και οι οποίες μπορούν να δημιουργηθούν ή να λειτουργούν, σύμφωνα με τους όρους και προϋποθέσεις που αναφέρονται σε σχετική Πολιτική. Ο όρος αυτός διαφέρει από εκείνον του Condo Hotel, ο οποίος αναφέρεται σε τουριστική μονάδα με σουίτες / διαμερίσματα (Condo Units) που αποτελούν αυτοτελείς μονάδες στο ίδιο κτίριο της ξενοδοχειακής μονάδας, σε ενιαία ανάπτυξη συλλογικής ιδιοκτησίας, με κοινόχρηστους χώρους και κεντρική διαχείριση. Ο συγκεκριμένος τύπος τουριστικής ανάπτυξης έχει ήδη εγκριθεί από το Υπουργικό Συμβούλιο. Για υφιστάμενα 1 τουριστικά καταλύματα που μετατρέπονται σε ΜΤΑ, το ανώτατο ποσοστό συμμετοχής των αυτοτελώς διηρημένων ιδιοκτησιών στην όλη ανάπτυξη θα ανέρχεται μέχρι 33% 2 τόσο στις περιπτώσεις Freehold (απόλυτη κυριότητα) όσο και στις περιπτώσεις Leasehold (μακροχρόνια μίσθωση), όπως και στις περιπτώσεις που διατίθενται ιδιοκτησίες και με τις δύο μεθόδους (Freehold καιleasehold). Για νέα 3 τουριστικά καταλύματα που εγκρίνονται ως ΜΤΑ, το ανώτατο ποσοστό συμμετοχής των αυτοτελώς διηρημένων ιδιοκτησιών θα ανέρχεται μέχρι 25% 2 στις 1 Ως υφιστάμενα τουριστικά καταλύματα για σκοπούς της παρούσας πολιτικής ορίζονται αυτά που έχουν ανεγερθεί νόμιμα ή είναι αδειοδοτημένα (υπό ανέγερση η μη) κατά τον ουσιώδη χρόνο εφαρμογής της πολιτικής για ΜΤΑ. 2 Το ποσοστό εκφράζει τον αριθμό των οικιστικών μονάδων σε σχέση με τον συνολικό αριθμό δωματίων της τουριστικής μονάδας, σε περίπτωση οικιστικής χρήσης. Προκειμένου για άλλη χρήση πέραν της οικιστικής, το ποσοστό εκφράζει την αξία του συνόλου των επιμέρους διηρημένων ιδιοκτησιών, σε σχέση με την αξία του συνόλου της Ανάπτυξης. 3 Ως νέα τουριστικά καταλύματα θεωρούνται αυτά που θα εγκρίνονται μετά την ημερομηνία εφαρμογής της πολιτικής, με βάση την περί Ξενοδοχείων και Τουριστικών Καταλυμάτων Νομοθεσία και το χωροθετικό πλαίσιο των Σχεδίων Ανάπτυξης.

2 2 περιπτώσεις Freehold, μέχρι 30% 2 στις περιπτώσεις Leasehold και μέχρι 30% 2 στις περιπτώσεις που διατίθενται ιδιοκτησίες και με τις δύο μεθόδους (Freehold και Leasehold). Ως ελάχιστο εμβαδό οικιστικής μονάδας σε ΜΤΑ καθορίζεται στις περιπτώσεις διαμερίσματος ή οικίσκου 4 (bungalow) τα 30 τ.μ. εσωτερικού χώρου για διαμερίσματα τύπου στούντιο, τα 40 τ.μ. για διαμερίσματα ή οικίσκους του ενός υπνοδωματίου, τα 65 τ.μ. για διαμερίσματα ή οικίσκους των δύο υπνοδωματίων και τα 85 τ.μ. για διαμερίσματα ή οικίσκους των 3 υπνοδωματίων, εξαιρουμένων των καλυμμένων βεραντών. Στις περιπτώσεις των επαύλεων (ανεξάρτητη κατοικία πανταχόθεν ελεύθερη) καθορίζονται ως ελάχιστο εμβαδόν τα 100 τ.μ. εσωτερικού χώρου, εξαιρουμένων των καλυμμένων βεραντών. Διευκρινίζεται ότι και στις τρεις περιπτώσεις οικιστικής μονάδας (διαμέρισμα, οικίσκος / bungalow, έπαυλη), θα τυγχάνει πλήρους εφαρμογής η έννοια της άνετης και αυτοτελούς κάρπωσης, όπου στην περίπτωση οικιστικής χρήσης, εξυπακούεται η οικιστική μονάδα (και όχι το απλό δωμάτιο ξενοδοχείου) που μπορεί να λειτουργεί αυτόνομα και να κατέχεται και καρπούται από τον ιδιοκτήτη της ανά πάσα στιγμή, ανεμπόδιστα και άνετα. Αλλαγή χρήσης. Αλλαγή χρήσης υφιστάμενης αμιγούς τουριστικής μονάδας σε ΜΤΑ, θα επιτρέπεται με βάση τα κίνητρα που προβλέπονται στο Σχέδιο για την απόσυρση τουριστικών κλινών χαμηλών κατηγοριών 5. Νοείται ότι αλλαγή χρήσης νέας αμιγούς τουριστικής μονάδας (η οποία αδειοδοτήθηκε μετά την ημερομηνία εφαρμογής της παρούσας πολιτικής) σε ΜΤΑ δεν επιτρέπεται. Δηλαδή οι νέες ΜΤΑ θα εγκρίνονται εξ υπαρχής ως Μεικτές Τουριστικές Αναπτύξεις. Νοείται επίσης ότι αλλαγή χρήσης υφιστάμενης τουριστικής μονάδας σε ΜΤΑ δεν επιτρέπεται, όταν αυτή βρίσκεται εκτός Ορίου Ανάπτυξης, με εξαίρεση την περίπτωση που η μονάδα δεν απαιτείτο κατά την αδειοδότηση μιας ευρύτερης ανάπτυξης (γήπεδο 4 Ως οικίσκος θεωρείται η οικιστική μονάδα της οποίας η μια τουλάχιστο επιφάνεια εφάπτεται άλλης οικιστικής μονάδας. 5 Τα κίνητρα που περιλαμβάνονται στο Σχέδιο Απόσυρσης τουριστικών κλινών χαμηλών κατηγοριών, πέραν των ελάχιστων εμβαδών οικιστικών μονάδων που αναφέρθηκαν πιο πάνω, περιλαμβάνουν επίσης και τα ακόλουθα: Υιοθέτηση του συντελεστή δόμησης της ανάπτυξης (εγκριμένο συνολικό δομήσιμο εμβαδό) και όχι εκείνου της Πολεοδομικής Ζώνης, όταν ο τελευταίος είναι μικρότερος εκείνου που ίσχυε κατά την αδειοδότηση της οικοδομής, εξαγορά του συνόλου των επιπρόσθετων χώρων στάθμευσης που απαιτούνται για τη νέα χρήση (πολεοδομική άδεια), νοουμένου ότι θα εξαντληθούν οι δυνατότητες χωροθέτησης χώρων στάθμευσης στο ισόγειο της ιδιοκτησίας, και αποδοχή των υφιστάμενων διαστάσεων και κατασκευών των πηγαδιών ανελκυστήρων, διαδρόμων, διόδων διαφυγής κα, όπως αυτά αδειοδοτήθηκαν παλαιότερα (άδεια οικοδομής).

3 3 γκολφ ή Ενοποιημένη Ανάπτυξη Μεγάλων και Σύνθετων Χρήσεων) και δημιουργήθηκε με πρωτοβουλία των ιδιοκτητών. Σε αυτή τη περίπτωση, στην έννοια της αδειοδοτημένης τουριστικής μονάδας εμπίπτει και η ευρύτερη εκείνη ανάπτυξη της οποίας έχει εγκριθεί το Γενικό Χωροταξικό Σχέδιο (Master Plan). Νοείται τέλος ότι άλλες χρήσεις σε υφιστάμενη τουριστική μονάδα θα πρέπει να συμφωνούν με το χωροθετικό πλαίσιο ή/και πολιτική των Σχεδίων Ανάπτυξης. Συντελεστές ανάπτυξης. Για προσθήκες/μετατροπές σε υφιστάμενη τουριστική μονάδα θα εφαρμόζονται οι αντίστοιχες σχετικές πρόνοιες των Σχεδίων Ανάπτυξης. Στην περίπτωση ωστόσο που το εγκριμένο συνολικό δομήσιμο εμβαδό της ανάπτυξης (όπως αυτό υπολογίσθηκε κατά την έκδοση της σχετικής άδειας) υπερβαίνει το δομήσιμο εμβαδόν που επιτρέπεται με βάση το συντελεστή δόμησης της ισχύουσας Πολεοδομικής Ζώνης, θα επιτρέπεται η προσθήκη επιπλέον εμβαδού που αναλογεί στο εμβαδό των χώρων που εξαιρούνται του υπολογισμού του συντελεστή δόμησης (εξαιρουμένων των χώρων που δεν είχαν υπολογιστεί κατά την αδειοδότησή της) νοουμένου ότι το ποσοστό των αυτοτελώς διηρημένων ιδιοκτησιών (μέχρι 33% στην όλη ανάπτυξη) θα υπολογίζεται με βάση τους εγκριμένους χώρους της οικοδομής ως είχαν πριν την προσθήκη/μετατροπή. Νοείται ότι, στην περίπτωση αυτή για να ισχύει η αλλαγή χρήσης, θα πρέπει να διασφαλιστεί ότι θα επιτευχθεί ουσιαστική αναβάθμιση των χώρων / εγκαταστάσεων της συγκεκριμένης μονάδας. Ο συντελεστής δόμησης για νέες ΜΤΑ θα είναι 85% εκείνου του ξενοδοχείου ή του αντίστοιχου τύπου τουριστικού καταλύματος, ανάλογα με την περίπτωση. Σε περίπτωση ενοποίησης όμορων τεμαχίων (με αξιοποίηση του συντελεστή δόμησης που αντιστοιχεί στο νέο τεμάχιο), έστω και αν στη Τουριστική Ζώνη του νέου τεμαχίου δεν επιτρέπεται χρήση ξενοδοχείου (επιτρέπεται ωστόσο άλλη τουριστική ανάπτυξη), για την επέκταση του υφιστάμενου ξενοδοχείου θα λογίζεται ο συντελεστής δόμησης που αντιστοιχεί στον επιτρεπόμενο τύπο καταλύματος. Η ρύθμιση αυτή δεν θα ισχύει για νέες ΜΤΑ. Λειτουργία και μέθοδος διάθεσης αυτοτελώς διηρημένων ιδιοκτησιών. Η διάθεση των επί μέρους ιδιοκτησιών θα μπορεί να γίνεται με δύο μεθόδους, Leasehold και Freehold. Η ιδιοκτησία (αυτοτελής διηρημένη μονάδα) θα βρίσκεται απαραίτητα σε ξεχωριστό κτίριο από αυτό του τουριστικού καταλύματος, εντός ενιαίου γηπέδου, με ανεξάρτητη λειτουργία, όπου οι ιδιοκτήτες θα απολαμβάνουν άνετη και αυτοτελή κάρπωση, καθορισμένο εξωτερικό χώρο, προσπέλαση από κοινό οδικό δίκτυο κλπ.

4 4 Στις περιπτώσεις Leasehold η ανάπτυξη στο σύνολο της θεωρείται ως τουριστική (οι συντελεστές δόμησης για νέες τέτοιες αναπτύξεις Leasehold θα είναι ωστόσο οι αντίστοιχοι της κάθε χρήσης). Ανεξάρτητα όμως, σε όλες τις περιπτώσεις θα πρέπει να διασφαλίζεται η λειτουργική και κτιριακή αυτοτέλεια της ξενοδοχειακής μονάδας. Η πώληση αυτοτελώς διηρημένων ιδιοκτησιών θα επιτρέπεται μόνο αφού εξασφαλιστεί πρώτα άδεια λειτουργίας ως τουριστικό κατάλυμα από τον ΚΟΤ. Τα θέματα συντήρησης, χρήσης και λειτουργίας των χώρων της ξενοδοχειακής μονάδας ρυθμίζονται από τις πρόνοιες της περί Ξενοδοχείων και Τουριστικών Καταλυμάτων Νομοθεσίας. Θα πρέπει να διατηρείται η παραδοσιακή έννοια του ξενοδοχείου, σε ότι αφορά το κτίριο και τον τρόπο λειτουργίας του. Η δυναμικότητα (αριθμός κλινών) της Ανάπτυξης στις περιπτώσεις Leasehold θα θεωρείται, στο σύνολο της, ενταγμένη στο δυναμικό του τουριστικού καταλύματος (rentalpool) και ο κατά Νόμο υπεύθυνος φορέας λειτουργίας και διαχείρισης του συγκροτήματος θα είναι ο επιχειρηματίας / διευθυντής του καταλύματος. Το τουριστικό κατάλυμα και στις δύο περιπτώσεις (Freehold και Leasehold) επιβάλλεται να παραμένει σε λειτουργία καθ όλη την διάρκεια του χρόνου, έτσι ώστε οι αγοραστές των επιμέρους ιδιοκτησιών να απολαμβάνουν τις προσφερόμενες από την ξενοδοχειακή μονάδα διευκολύνσεις και υπηρεσίες. Οι κλίνες θα μπορούν να διατίθενται τουριστικά μετά από συμφωνία με τους ιδιοκτήτες τους. Οι ιδιοκτήτες, στην περίπτωση Leasehold, δεν μπορούν να διαθέτουν απευθείας την αυτοτελή διηρημένη ιδιοκτησία τους σε τρίτους επί πληρωμή για αποφυγή παραξενοδοχείας και ανταγωνισμού με το τουριστικό κατάλυμα. Στις περιπτώσεις ιδιοκτησιών Freehold ο εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης έχει το δικαίωμα να διαθέσει την περιουσία του όπως αυτός επιθυμεί, δηλαδή να την πουλήσει σε όποιον θέλει, σε οποιαδήποτε τιμή, να την ενοικιάσει, να την παραχωρήσει, να την δωρίσει, να την ανταλλάξει, υποθηκεύσει (με όλες τις επιπτώσεις π.χ. εκποίηση σε δημόσιο πλειστηριασμό κλπ) χωρίς οποιοδήποτε περιορισμό. Θέματα διαχείρισης και ιδιοκτησίας. Στην περίπτωση που η άλλη χρήση της ΜΤΑ είναι η οικιστική, αυτή θα πρέπει να έχει την απαραίτητη υποδομή (πχ μικρή κουζίνα και λουτρό), ώστε να μπορεί να λειτουργήσει ως μια αυτοτελής οικιστική μονάδα. Στα πλαίσια αυτά θα πρέπει να εξασφαλίζεται η άνετη και απρόσκοπτη πρόσβαση τόσο στη μονάδα όσο και σε χώρους με τυχόν αποκλειστικά δικαιώματα. Στις περιπτώσεις Leasehold η μίσθωση θα δύναται να εγγραφεί στο Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας και να εκδοθεί τίτλος ιδιοκτησίας της μίσθωσης, νοουμένου ότι αυτή θα έχει διάρκεια πέραν των 15 χρόνων. Επιπρόσθετα των απαιτούμενων εγγράφων από το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας για την εγγραφή, θα πρέπει να προσκομίζεται η σχετική άδεια λειτουργίας από το ΚΟΤ.

5 5 Στις περιπτώσεις Freehold, θα προηγείται ο οριζόντιος διαχωρισμός του συγκροτήματος. Η μεταβίβαση θα γίνεται σύμφωνα με τις εν ισχύ Νομοθεσίες μεταβιβάσεων. Ο τίτλος ιδιοκτησίας θα περιλαμβάνει την αυτοτελώς διηρημένη μονάδα, τυχόν κοινόκτητους κοινόχρηστους χώρους ή/και κοινόκτητη περιορισμένη ιδιοκτησία (αποκλειστικά δικαιώματα) και το ποσοστό της μονάδας στην κοινόκτητη ιδιοκτησία. Με την εγγραφή, οι αγοραστές καθίστανται συνιδιοκτήτες σε ολόκληρη τη κοινόκτητη οικοδομή και δικαιούνται να απολαμβάνουν ωφελήματα τα οποία θα προκύψουν και απορρέουν από την συνιδιοκτησία. Μετά την εγγραφή του Συγκροτήματος ως κοινόκτητη οικοδομή, την ευθύνη της συντήρησης και λειτουργίας των κοινόχρηστων χώρων, καθώς και την εφαρμογή των Κανονισμών που θα διέπουν την κοινόκτητη οικοδομή, θα έχει η Διαχειριστική Επιτροπή, η οποία θα διορίζεται σύμφωνα με τις σχετικές εν ισχύ Νομοθεσίες αρ. φακ