ΕΡΓΑ ΑΝΑΠΤΥΞΗΣ ΤΩΝ ΕΚΘΕΣΙΑΚΩΝ ΚΑΙ ΣΥΝΕ ΡΙΑΚΩΝ ΥΠΟ ΟΜΩΝ ΤΗΣ.Ε.Θ. Α.Ε. ΣΤΗ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗ

Transcript

1 ΕΡΓΑ ΑΝΑΠΤΥΞΗΣ ΤΩΝ ΕΚΘΕΣΙΑΚΩΝ ΚΑΙ ΣΥΝΕ ΡΙΑΚΩΝ ΥΠΟ ΟΜΩΝ ΤΗΣ.Ε.Θ. Α.Ε. ΣΤΗ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗ ΣΥΝΟΨΗ ΕΡΓΟΥ ΣΥΜΒΟΥΛΟΣ ΜΕΛΕΤΗΣ: ΕΝΩΣΗ ΕΤΑΙΡΙΩΝ ADVICE Σύµβουλοι Επιχειρήσεων Α.Ε. BCS BCS Σύµβουλοι Ανάπτυξης και Περιβάλλοντος Ε.Π.Ε. KANTOR Σύµβουλοι Επιχειρήσεων Α.Ε. Θεσσαλονίκη, Φεβρουάριος 2013

2 ΣΥΓΚΥΡΙΑ, ΠΡΟΫΠΟΘΕΣΕΙΣ ΚΑΙ ΑΠΟΤΕΛΕΣΜΑΤΑ ΤΗΣ ΜΕΛΕΤΗΣ Η.Ε.Θ. αποτέλεσε για τη Θεσσαλονίκη θεσµό ο οποίος συνετέλεσε σηµαντικά στη διαµόρφωση του σηµερινού προφίλ της πόλης, ως παράγοντας εξωστρέφειας, φήµης και επιχειρηµατικότητας. Το αποτύπωµά της είναι εξαιρετικά σηµαντικό στην ανάπτυξη του τουρισµού της πόλης, στην ανάπτυξη του λιµένα και των µεταφορών, στην πολιτιστική ανάπτυξη, ακόµα και στην ανάπτυξη της αγοράς του κέντρου της πόλης και η ύπαρξή της συνδέεται µε την υπερτοπική εµβέλεια της πόλης στην ευρύτερη περιοχή της Βαλκανικής. Από τα τέλη της δεκαετίας του 1970, αναφύονται προβληµατισµοί ως προς τη λειτουργία της στο κέντρο της πόλης, προβληµατισµοί που σχετίζονται τόσο µε ζητήµατα εύρυθµης αστικής λειτουργίας όσο και µε ζητήµατα ανάπτυξης της εκθεσιακής δραστηριότητας. Το , µε την ευκαιρία της υποψηφιότητας για την παγκόσµια Έκθεση EXPO 2008 φάνηκε να προκύπτει µια «ευκαιρία»: η διοργάνωση της EXPO θα αποτελούσε «όχηµα» για τη µετεγκατάσταση της ΕΘ σε ένα νέο, σύγχρονο και ανταγωνιστικό εκθεσιακό κέντρο στη Σίνδο και θα απελευθέρωνε ζωτικό χώρο στο κέντρο της πόλης. Έκτοτε µεσολάβησαν και άλλοι σχεδιασµοί, η πολυετής όµως αναζήτηση χωροθέτησης είχε παράπλευρες συνέπειες: - Σπαταλήθηκε πολύτιµος χρόνος σε περιόδους κατά τις οποίες υπήρχαν διαθέσιµοι πόροι (δηµόσιοι για την υλοποίηση των αναγκαίων συνοδευτικών υποδοµών αλλά και ιδιωτικοί προς µόχλευση). - Επικράτησε στη δηµόσια συζήτηση η αντίληψη ότι πρόκειται για έργο «οραµατικό», µε βέβαιη σκοπιµότητα και βιωσιµότητα, και συντηρήθηκαν υψηλές προσδοκίες την ίδια στιγµή που σειρά αναγκαίων προϋποθέσεων για την ίδια τη ΕΘ έπαυαν να υφίστανται και το εκθεσιακό κέντρο απαξιωνόταν. - Μειώθηκε ο ρόλος της εκθεσιακής δραστηριότητας στην πόλη λόγω του ανταγωνισµού αλλά και µεταβλήθηκαν µορφή, όροι, απαιτήσεις και φυσικά χαρακτηριστικά της εκθεσιακής δραστηριότητας παγκοσµίως. Η Μελέτη ανέλυσε και τις δύο πιθανές εναλλακτικές λύσεις, της µετεγκατάστασης στη Σίνδο και της συνέχισης της εκθεσιακής δραστηριότητας στον υφιστάµενο χώρο. ΝΕΟ ΕΚΘΕΣΙΑΚΟ ΚΕΝΤΡΟ ΣΤΗ ΣΙΝ Ο Ένα εκθεσιακό κέντρο στη Σίνδο, λόγω διαθεσιµότητας χώρου και απουσίας δεσµευτικών χρήσεων και αστικών λειτουργιών, εντάσσεται σαφώς στην προοπτική συνεχούς ανάπτυξης και επέκτασης της εκθεσιακής και των συνοδευτικών δραστηριοτήτων, µε έµφαση σε αυτές οι οποίες δεν απαιτούν άµεση γειτνίαση µε το αστικό κέντρο και τις λειτουργίες του. Κατ επέκταση, ως κύρια ζητήµατα εκεί προκύπτουν η δυνατότητα να κατασκευασθεί ένα σύγχρονο κέντρο ικανό να ανταποκριθεί σε συνεχή επέκταση της αγοράς, η δυνατότητα αυτό να λειτουργήσει ως κινητήρας ανάπτυξης ενός «δυτικού πόλου» του πολεοδοµικού συγκροτήµατος, η οικονοµική βιωσιµότητά του µε κριτήρια αυστηρώς ιδιωτικο-οικονοµικά και, κατ επέκταση, η ελκυστικότητά του και η δυνατότητα µόχλευσης πόρων. 1

3 Η ανάλυση της εναλλακτικής «Σϊνδος» καταλήγει στα ακόλουθα πορίσµατα: Πρόσβαση και υποδοµές είναι στο ίδιο επίπεδο όπως πριν 10 χρόνια και χρειάζονται µεγάλες δαπάνες ώστε να δηµιουργηθούν προϋποθέσεις προσβασιµότητας και διαµόρφωσης του χώρου. Το κόστος κατασκευής προκύπτει υψηλό υπό τις τρέχουσες συνθήκες. Η βιωσιµότητα της επένδυσης εµφανίζεται αρνητική και δεν φαίνεται ότι θα εξασφαλιστεί η χρηµατοδότησή της. Κατά συνέπεια, θα ήταν ενδεδειγµένο η εναλλακτική «Σίνδος» να κρατηθεί για εκείνη τη συγκυρία κατά την οποία η γενικότερη οικονοµική κατάσταση, οι επιχειρηµατικές προοπτικές του «συνόλου» ΕΘ/HELEXPO, η εκθεσιακή δραστηριότητα γενικώς, το επενδυτικό ενδιαφέρον και η ανάπτυξη της πόλης, θα επιτρέψουν (ή και θα επιβάλουν) την ανάληψη ενός project τόσο σηµαντικών στόχων, κόστους και απαιτήσεων σε συνοδευτικές υποδοµές. ΑΝΑΠΛΑΣΗ ΤΟΥ ΥΦΙΣΤΑΜΕΝΟΥ ΕΚΘΕΣΙΑΚΟΥ ΚΕΝΤΡΟΥ Αντιθέτως, στον υφιστάµενο χώρο, λόγω της στενότητας χώρου και των ισχυρών δεσµεύσεων και περιµετρικών χρήσεων και λειτουργιών, ως κύρια ζητήµατα προκύπτουν όχι µόνον η οικονοµική βιωσιµότητα του µε κριτήρια αυστηρώς ιδιωτικο-οικονοµικά και η ελκυστικότητά του ως επένδυση αλλά και η αξιοποίηση του χώρου για προσφορά γης σε ελλειµµατικές κεντρικές δραστηριότητες και χρήσεις και η ένταξη του σε ένα συνεκτικό σύνολο πολεοδοµικά κατάλληλα οργανωµένων χρήσεων, η προσαρµογή της εκθεσιακής και των αυστηρά συνοδευτικών της δραστηριοτήτων στις σηµερινές και στις αναµενόµενες µεσοπρόθεσµες συνθήκες ανταγωνισµού και µεγέθη της αγοράς, η ένταξη όλου του έργου σε µια σαφή στρατηγική οικονοµικής αναβάθµισης (τουλάχιστον του κέντρου) της πόλης. Η ανάλυση της εναλλακτικής «Υφιστάµενος Χώρος» καταλήγει στο συµπέρασµα ότι, εάν η ΕΘ/HELΕXPO βρισκόταν σε φάση είτε σταθερής είτε αναπτυσσόµενης δραστηριότητας, οι δεσµεύσεις του χώρου θα ήταν εξαιρετικά περιοριστικές για την ανάπτυξη ενός µεγάλου, επεκτάσιµου εκθεσιακού κέντρου. Το γεγονός όµως ότι βρίσκεται σε καθοδική επιχειρηµατική πορεία µέσα σε µια ευρύτερη συγκυρία βαθιάς και χρονικά απροσδιόριστης ύφεσης, σε συνδυασµό µε το υψηλό συνολικό κόστος (περιλαµβανοµένων των αναγκαίων εξωτερικών υποδοµών) της εναλλακτικής µετεγκατάστασης στη Σίνδο, επιτρέπει την εκτίµηση ότι πιθανότατα η ανάπλαση του υφιστάµενου Εκθεσιακού Κέντρου όχι µόνον αποτελεί µονόδροµο σε βραχυ- και µεσοπρόθεσµο χρονικό ορίζοντα αλλά ίσως και ευκαιρία για νέο επιχειρηµατικό ξεκίνηµα της ΕΘ/HELEXPO προσαρµοσµένο στις νέες απαιτήσεις και στις πολύ διαφορετικές από το παρελθόν προοπτικές της. Οπωσδήποτε, το κόστος κατασκευής είναι υψηλό ώστε ένα τέτοιο Κέντρο να είναι αυτάρκες υπό όρους αρχικής επένδυσης και αποπληρωµής της, γεγονός που υποδεικνύει την αναγκαιότητα της συνεισφοράς δηµόσιων κεφαλαίων για την κατασκευή και ενίοτε και τη λειτουργία του. 2

4 Α. ΤΕΧΝΙΚΟΣ ΚΑΙ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΟΣ ΣΧΕ ΙΑΣΜΟΣ ΝΕΟΥ ΕΚΘΕΣΙΑΚΟΥ ΚΑΙ ΣΥΝΕ ΡΙΑΚΟΥ ΚΕΝΤΡΟΥ ΣΤΗΝ ΠΕΡΙΟΧΗ ΤΗΣ ΣΙΝ ΟΥ 1. ΠΡΟΟΠΤΙΚΕΣ ΑΝΑΠΤΥΞΗΣ ΕΚΘΕΣΙΑΚΗΣ ΚΑΙ ΣΥΝΕ ΡΙΑΚΗΣ ΡΑΣΤΗΡΙΟΤΗΤΑΣ Στο επιχειρηµατικό περιβάλλον που δηµιουργήθηκε από την παγκόσµια οικονοµική κρίση, η εµπιστοσύνη των καταναλωτών είναι χαµηλή και οι εταιρείες διστάζουν να επενδύσουν. Το γεγονός αυτό µε τη σειρά του µειώνει τη ζήτηση για τις υπηρεσίες και εκδηλώσεις B2B και B2C και αυτές οι εξελίξεις αναµφισβήτητα επηρεάζουν τον κλάδο των εκθέσεων. Ο Παγκόσµιος Χάρτης των Εκθεσιακών Εγκαταστάσεων το 2011 καταγράφει χώρους (µε ελάχιστο τ.µ. του στεγασµένου εκθεσιακού χώρου) και συνολικό στεγασµένο εκθεσιακό χώρο 32,6 εκ τ.µ. Στην Ευρώπη µεγάλα πληθυσµιακά αστικά κέντρα σε χώρες µε (κυρίως) βιοµηχανική παράδοση όπως Γερµανία, Ιταλία και Μεγάλη Βρετανία, διαθέτουν µεγάλα εκθεσιακά κέντρα που ενίοτε υπερβαίνουν τα τ.µ. στεγασµένου καθαρού εκθεσιακού χώρου, στις παρυφές πόλεων. Μεσαίου µεγέθους εκθεσιακά κέντρα εντοπίζονται στην Ιβηρική χερσόνησο, όπως και σε µικρότερες πόλεις χωρών της Κεντρικής Ευρώπης τα µεγέθη των οποίων είναι της τάξης των έως τ.µ. Χαρακτηριστικό της ανάπτυξης πολλών εξ αυτών είναι η κατασκευή ή η δηµιουργία τους στο πλαίσιο ανάληψης κάποιας σηµαντικής εκθεσιακής διοργάνωσης (Λισσαβόνα, Σεβίλλη, Σαραγόσα), µε το πέρας της οποίας τµήµα µόνο των εγκαταστάσεων αποδίδεται σε εκθεσιακές δραστηριότητες ενώ το υπόλοιπο αξιοποιείται ως επιχειρηµατικό ή οικιστικό κέντρο. Μικρά εκθεσιακά κέντρα (< τ.µ.) απαντώνται σε όλη την Ευρώπη και τα Βαλκάνια: εξυπηρετούν κατά κύριο λόγο κλαδικές εκθέσεις και έχουν περιφερειακή σηµασία. Βρίσκονται είτε σε αστικές περιοχές είτε σε γειτονία µε αεροδρόµια. Κατά τα τελευταία δεκαπέντε έτη η δηµιουργία νέων εκθεσιακών κέντρων σε παγκόσµιο, περιφερειακό ή τοπικό επίπεδο (Βαλκάνια, Ελλάδα) υπήρξε σηµαντική και αφορούσε την ανάπτυξη υποδοµών όλων των µεγεθών. Κεντρική Ευρώπη και Νοτιοανατολική Ασία υπήρξαν οι κύριοι τόποι ανάπτυξης νέων κέντρων µεγάλου µεγέθους ως το Από το 2008 και µετά η ύφεση της ευρωπαϊκής οικονοµίας έχει ανακόψει τον προγραµµατισµό / κατασκευή νέων κέντρων µεγάλου µεγέθους στην Ευρώπη. Οι τάσεις της αγοράς του κλάδου διεθνώς είναι για µικρότερες σε διαθέσιµη επιφάνεια, καθετοποιηµένες, εξειδικευµένες και boutique εκθέσεις, που αξιοποιούν στο βέλτιστο σύγχρονες τεχνολογίες (που προσελκύουν και διευκολύνουν τους χρήστες). Η αξιοποίηση των τεχνολογιών µειώνει σε µεγάλο βαθµό τον απαιτούµενο χώρο για την «φυσική παρουσίαση» των εκθεµάτων αφού αυτά προβάλλονται «ζωντανά» στις οθόνες και άλλα σύγχρονα µέσα προβολής. Ο τοµέας της οργάνωσης εµπορικών εκθέσεων στην Ελλάδα αποτελεί µία δυναµική αγορά παροχής υπηρεσιών. Η πλειονότητα των επιχειρήσεων του κλάδου είναι µικροµεσαίου µεγέθους, κάποιες εκ των οποίων δραστηριοποιούνται και σε διεθνές επίπεδο. Η Ελλάδα φιλοξενεί πολλές διεθνείς εκθέσεις εξαιτίας της γεωγραφικής της θέσης, χαρακτηριστικό το οποίο οι εταιρείες του κλάδου έχουν εκµεταλλευτεί σε µεγάλο βαθµό. Το µέγεθος της εγχώριας αγοράς των υπηρεσιών οργάνωσης εκθέσεων (σε αξία) παρουσίασε διαχρονική άνοδο την περίοδο , µε µέσο ετήσιο ρυθµό 7,7%. Η οικονοµική συγκυρία όµως επηρεάζει τον τοµέα και τα µεγέθη της αγοράς κινούνται πτωτικά τα τελευταία 2 έτη µε προβλεπόµενες δυσκολίες ανάκαµψης για την επόµενη διετία. Η στόχευση, υπό παρούσες εθνικές και επιχειρησιακές οικονοµικές συνθήκες, σε διεθνοποίηση ενός Εκθεσιακού Κέντρου στη Θεσσαλονίκη (παγκόσµια αγορά κατά τα πρότυπα των µεγάλων κέντρων της 3

5 Ευρώπης π.χ. Μόναχο, Μιλάνο) τείνει να χαρακτηρισθεί ουτοπική. Η διεθνοποίηση της ΕΘ, τουλάχιστον µεσο-µακροπρόθεσµα, κατά την επόµενη 10ετία , είναι απαγορευτική γιατί: Απαιτεί µεγάλες εγκαταστάσεις και υψηλά κεφάλαια για επενδύσεις σε πάγια. Υψηλές δαπάνες σε προβολή-προώθηση και δράσεις παγκόσµιας εµβέλειας. Ήδη έχουν εδραιωθεί ισχυρά παγκόσµιας εµβέλειας εκθεσιακά κέντρα στις χώρες της Ευρώπης, ο ανταγωνισµός είναι πολύ «σκληρός» και η αγορά χαρακτηρίζεται «κορεσµένη», εποµένως είναι αµφιβόλου αποτελεσµατικότητας οποιαδήποτε κοστοβόρα προσπάθεια διεθνοποίησης στην παρούσα φάση (5ετία). Η ανάδειξη της Θεσσαλονίκης σε ιεθνές Περιφερειακό Εκθεσιακό Κέντρο για την περιοχή της ΝΑ Ευρώπης και της Α. Μεσογείου, είναι εφικτό να αποτελέσει κεντρικό στόχο της αναπτυξιακής στρατηγικής του Εκθεσιακού Φορέα ( ΕΘ/ΗELEXPO) για το µέσο-µακροπρόθεσµο µέλλον. Οι ποσοτικοί επιχειρησιακοί στόχοι που καθορίζουν λειτουργία, οργάνωση και οικονοµικά αποτελέσµατα του Φορέα υπό όρους όγκου παρεχόµενων υπηρεσιών «κύριων» δραστηριοτήτων απεικονίζονται ακολούθως. δραστηριότητα εξειδίκευση προϊόντος-υπηρεσίας ποσοτικός στόχος (1 ο 20 ο έτος) ιοργάνωση εκθέσεων (ιδιόκτητα σήµατα) εκθέσεις /έτος Εκθεσιακή δραστηριότητα Ενοικίαση Χώρου σε Τρίτους ιοργανωτές Εκθέσεων 2 12 εκθέσεις /έτος Πολιτιστικές εκδηλώσεις 5 8 εκδηλώσεις / έτος Ενοικίαση αιθουσών για 1.001< συνέδρους < συνέδρια /έτος Συνεδριακή δραστηριότητα Ενοικίαση αιθουσών για 501< συνέδρους < συνέδρια /έτος Ενοικίαση αιθουσών για 51< συνέδρους < συνέδρια /έτος 4

6 2. ΤΕΧΝΙΚΑ ΚΑΙ ΛΕΙΤΟΥΡΓΙΚΑ ΧΑΡΑΚΤΗΡΙΣΤΙΚΑ ΤΟΥ ΚΕΝΤΡΟΥ, ΥΠΟ ΟΜΕΣ, ΣΧΕ ΙΟ ΧΡΗΣΗΣ Ε ΑΦΟΥΣ Η δηµιουργία του Νέου Εκθεσιακού και Συνεδριακού Κέντρου (ΝΕΣΚ) της ΕΘ στην Σίνδο είναι ένα έργο εξ αρχής δηµιουργίας εγκαταστάσεων και υποδοµών και µελετάται να υλοποιηθεί σε τρεις Φάσεις: Φάση Α Στόχος στη φάση αυτή είναι η δηµιουργία ανάπτυξη των απαραίτητων υποδοµών για τη µετεγκατάσταση στον χώρο του αγροκτήµατος του Α-ΤΕΙΘ. Περιλαµβάνει : Κατασκευή 7 εκθεσιακών περιπτέρων συνολικής επιφανείας περίπου τ.µ. Κατασκευή κτιρίου διοίκησης γραφείων που θα περιλαµβάνει επιπλέον τ.µ. διακεκριµένου εκθεσιακού χώρου Συνεδριακό κέντρο χωρητικότητας ατόµων µε πολλαπλές αίθουσες χωρητικότητας από 50 ως 2000 άτοµα. Κατασκευή πυλών, διαµορφώσεις υπαίθριων χώρων, κατασκευή χώρων στάθµευσης, εσωτερική οδοποιία δίκτυα, φυτεύσεις κ.α. Ολοκλήρωση των γενικών (εξωτερικών) υποδοµών εξυπηρέτησης του χώρου που περιλαµβάνουν την κατασκευή ανισόπεδου κόµβου, την επέκταση του προαστιακού σιδηροδροµικού δικτύου και την κατασκευή σταθµού, την επέκταση δικτύων Ο.Κ.Ω για την σύνδεση του χώρου. Η απαιτούµενη έκταση για την ανάπτυξη των υποδοµών (πλην στάθµευσης και µεταφορικών υποδοµών) του ΝΕΣΚ Θεσσαλονίκης υπολογίζεται σε 260 στρέµµατα. Στο πλαίσιο δηµιουργίας κινήτρων για την προσέλκυση επενδυτή στη φάση αυτή, έκταση περίπου 96 στρεµµάτων διατίθεται για την αξιοποίηση και την ανάπτυξη Επιχειρηµατικών δραστηριοτήτων. Η πρόταση Σχεδίου Χρήσης Εδάφους (Master Plan) για την Φάση Α παρουσιάζεται παρακάτω. Φάση Β Η Φάση Β είναι η φάση επέκτασης µεγέθυνσης των έργων, λειτουργιών και υποδοµών. Η έναρξη της Β φάσης προσδιορίζεται σε 15+ έτη από την ολοκλήρωση της Α Φάσης. Για την υλοποίησή της απαιτούνται επιπλέον συνοδευτικές ή συµπληρωµατικές ενέργειες όπως α) πράξη τροποποίησης του ΓΠΣ ήµου Εχεδώρου, β) αναθεώρηση του ρυµοτοµικού σχεδίου / πολεοδοµικής µελέτης. Φάση Γ Η Φάση Γ δεν προσδιορίζεται χρονικά. Πιθανόν να µπορεί να οριστεί µε την ευκαιρία τα προετοιµασίας για την ανάληψη της διοργάνωσης µια Παγκόσµιας Έκθεσης αν και όποτε αυτό κριθεί σκόπιµο και εφικτό. Επί της ουσίας το πρόγραµµα τεχνικών έργων µιας τέτοιας φάσης θα περιλαµβάνει τριών ειδών έργα: α) έργα προσαρµογής του χώρου για τις απαιτήσεις και υποχρεώσεις για διοργάνωση µιας Παγκόσµιας Έκθεσης, β) έργα που θα στοχεύουν στην βελτίωση της εικόνας και την ανάδειξη της εµβληµατικής αξίας του χώρου και γ) έργα επέκτασης της γενικής υποδοµής προκειµένου να καλύψει, τόσο ποιοτικά όσο και ποσοτικά, την αύξηση της επισκεψιµότητας στο χώρο. 5

7 ΜΑSTER PLAN 6

8 3. ΚΟΣΤΟΛΟΓΗΣΗ ΚΑΙ ΧΡΗΜΑΤΟ-ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗ ΑΝΑΛΥΣΗ Ο συγκεντρωτικός Πίνακας κόστους κατασκευής εγκαταστάσεων ανά δραστηριότητα διαµορφώνεται ως εξής: ραστηριότητα-εγκαταστάσεις Κόστος σε Εκθεσιακό Κέντρο τ.µ. µαζί µε τη διαµόρφωση του περιβάλλοντος χώρου και χώρου στάθµευσης Συνεδριακό Κέντρο συνέδρων και η διαµόρφωση του περιβάλλοντος χώρου και χώρου στάθµευσης Εµπορικό Κέντρο τ.µ. και η διαµόρφωση του περιβάλλοντος χώρου και χώρου στάθµευσης Επιχειρηµατικό Κέντρο τ.µ. και η διαµόρφωση του περιβάλλοντος χώρου και χώρου στάθµευσης Θεµατικό Πάρκο Αναψυχής-Εκπαίδευσης τ.µ. (υπαίθριου χώρου) Ξενοδοχειακή µονάδα 500 κλινών Άµεσες εξωτερικές υποδοµές υποστήριξης όλων των ανωτέρω (κεντρικός αγωγός ύδρευσηςαποχέτευσης, κόµβος οδικής σύνδεσης µε ΠΑΘΕ, κόµβος σιδηροδροµικής σύνδεσης ΣΥΝΟΛΟ Η χρηµατοοικονοµική ανάλυση έγινε για τις ακόλουθες επιχειρηµατικές δραστηριότητες, διακριτά για την κάθε µία, και για χρονικό διάστηµα 20ετίας : Εκθεσιακή δραστηριότητα και Πολιτιστικές εκδηλώσεις στις Εκθεσιακές Εγκαταστάσεις Συνεδριακή ραστηριότητα ιαχείριση Εµπορικού Κέντρου ιαχείριση Επιχειρηµατικού Κέντρου Γραφείων & Μικρών Εργαστηρίων ιαχείριση Θεµατικού Πάρκου Αναψυχής-Εκπαίδευσης ιαχείριση Ξενοδοχειακής µονάδας 4-5 αστέρων 500 κλινών Στον ακόλουθο Πίνακα καταγράφονται συνοπτικά τα αποτελέσµατα της ανάλυσης (σε σταθερές τιµές έτους 2013). Η χρηµατοδότηση του κόστους επένδυσης υπολογίζεται ότι γίνεται αποκλειστικά µε τραπεζικό δανεισµό και το σύνολο των διαθέσιµων ταµειακών ροών κατά την λειτουργία αποδίδεται για την εξόφληση του επενδυτικού δανείου. Το κόστος επένδυσης που λαµβάνεται υπόψη στην οικονοµική αξιολόγηση του έργου δεν περιλαµβάνει τις εξωτερικές υποδοµές σύνδεσης του Site (κόµβος σύνδεσης µε ΠΑΘΕ, αγωγός ύδρευσης αποχέτευσης κ.ο.κ.). 7

9 ΑΠΟΤΕΛΕΣΜΑΤΑ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗΣ ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗΣ ΤΟΥ ΈΡΓΟΥ ΣΤΗ ΣΙΝ Ο, ανά επιχειρηµατική δραστηριότητα (σε εκ. ). Έσοδα Κέρδη προ Τόκων, Φόρων & Αποσβέσεων Λειτουργικό περιθώριο Κέρδους (%) Καθαρό Περιθώριο Κέρδους (%) Έτος Εκθέσεις Συνέδρια Εµπορικό Γραφεία Πάρκο Ξενοδοχείο 1 ο 12,8 0,2 3,5 1,1 0,4 4,7 10 ο 21,6 0,3 4,5 1,4 0,5 5,6 20 ο 23,9 0,3 4,5 1,4 0,5 5,6 1 ο 5,7-0,1 2,3 0,7 0,04 1,8 10 ο 13,6-0,05 3,3 1,1 0,1 3,7 20 ο 15,6-0,05 3,3 1,1 0,1 3,7 1 ο ο ο ο ο ο Καθαρή Παρούσα Αξία (5%) -82,5-44,2-60,9-15,5-4,3 2,1 Η προβλεπόµενη οικονοµική απόδοση του έργου (Καθαρά Κέρδη και Καθαρά Παρούσα Αξία) είναι αρνητική και οφείλεται στο πολύ υψηλό κόστος κατασκευής του έργου για το οποίο πρέπει να αποπληρώνονται υψηλά τοκοχρεολύσια ετησίως. Ο χρόνος αποπληρωµής των κατασκευαστικών δανείων ποικίλει ανά δραστηριότητα και κυµαίνεται από 18ετή (για την εκθεσιακή δραστηριότητα) έως αδύνατη αποπληρωµή (για τα συνέδρια και το θεµατικό πάρκο). 8

10 Β. ΤΕΧΝΙΚΟΣ ΚΑΙ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΟΣ ΣΧΕ ΙΑΣΜΟΣ ΑΝΑΠΛΑΣΗΣ ΤΟΥ ΥΦΙΣΤΑΜΕΝΟΥ ΧΩΡΟΥ ΤΗΣ ΕΘ 1. ΚΡΙΤΗΡΙΑ ΓΙΑ ΤΗΝ ΑΝΑΠΛΑΣΗ Ο σχεδιασµός της Ανάπλασης οφείλει να λάβει υπόψη του συγκεκριµένα κριτήρια. Παρά το ότι ορισµένα εµφανίζονται ανταγωνιστικά, η εφαρµογή όλων είναι αναγκαία: η όποια λύση πρέπει να προσδιορίζει τις πιθανότητες υλοποίησης, τα περιθώρια βιωσιµότητας, τις προϋποθέσεις εφικτότητας και τις αναµενόµενες αναπτυξιακές επιπτώσεις για την πόλη χωρίς να ανατροφοδοτεί αντιθέσεις του παρελθόντος και να θέτει σε κίνδυνο ΚΑΙ την οικονοµική βιωσιµότητα και ελκυστικότητα του έργου. 1 ο κριτήριο: Ένταξη στην Εκθεσιακή στρατηγική και στον ανταγωνισµό Η όξυνση της κρίσης και η αβεβαιότητα για τη διάρκεια της και την τελική µορφή της ανάκαµψης, θέτουν σε αµφιβολία το µέγεθος και τα ειδικά χαρακτηριστικά της αγοράς. Η εκθεσιακή δραστηριότητα εξαρτάται σηµαντικά από τη ζήτηση και κατά περιόδους είναι περισσότερο demand-driven παρά supply-driven, ιδίως εάν (όπως συµβαίνει µε τη ΕΘ) έχει αντίστοιχο ιστορικό και µείωση παρουσίας και επιρροής. Είναι διαφορετικές οι απαιτήσεις για το έργο αν εκτιµάται ότι αυτό θα ενταχθεί σε µια οµαλά µεγεθυνόµενη αγορά και άλλες αν αναµένεται ότι θα ασκήσει κινητήριο ρόλο. Οποιαδήποτε εκτίµηση και αν γίνει σήµερα, ουδείς εγγυάται ότι δεν θα ανατραπεί σε βραχυπρόθεσµο ορίζοντα, µε αρνητική συνέπεια να έχουν δαπανηθεί πολύτιµοι πόροι. Η ΕΘ απώλεσε σηµαντικές ευκαιρίες στο παρελθόν για να διεισδύσει σε κατάλληλες «φωλιές» αγοράς, ενώ, µε την απελευθέρωση της αγοράς το ειδικό βάρος της Αττικής λειτουργεί καθοριστικά. Τέλος, εδώ και καιρό, η παραδοσιακή εκθεσιακή δραστηριότητα υφίσταται πίεση από άλλες µορφές προβολής (κυρίως ηλεκτρονικές) µε αποτέλεσµα η δραστηριότητα «κλασσικών» ιεθνών Εκθέσεων διεθνώς να περιορίζεται και να παρουσιάζει αρνητικά οικονοµικά αποτελέσµατα. Είναι ενδεικτικό ότι ακόµη και EXPO εµφάνισαν ζηµίες ενώ για την πραγµατοποίηση τους κάθε φορά οι υποψηφιότητες µειώνονται. Κατά συνέπεια, το έργο δεν παρουσιάζει εξαρχής ιδιαίτερα θετικές προοπτικές κερδοφορίας ώστε να προσελκύσει άµεσα επαρκές και αξιόπιστο επενδυτικό ενδιαφέρον, και άρα είναι αναγκαία η εκπόνηση «ευέλικτων» σεναρίων και η αναζήτηση ευέλικτων µορφών Ανάπλασης. 2 ο κριτήριο: Εξασφάλιση αποδοτικότητας και ελκυστικότητας της επένδυσης Το έργο αναµένεται να µοχλεύσει πόρους µέσω συγκρότησης project για το µηχανισµό JESSICA. Με δεδοµένη την καθυστέρηση στην επιλογή των Τραπεζών χρηµατοοικονοµικών ενδιαµέσων, το πολύ χαµηλό ύψος προϋπολογισµού που διατίθεται από το ΠΕΠ Μακεδονίας Θράκης, την περιορισµένη µόχλευση που προσέφεραν οι Τράπεζες στο σχετικό ιαγωνισµό και τις εκτιµώµενες δαπάνες του έργου, η χρησιµότητα του JESSICA αναµένεται να είναι περιορισµένη και στο οποιοδήποτε επενδυτικό / χρηµατοδοτικό σχήµα θα πρέπει να προδιαγραφεί για το JESSICA ρόλος συµπληρωµατικός εν είδη κινήτρου. Παράλληλα, υπάρχει αυτή τη στιγµή «πληθωρισµός» επενδυτικών ευκαιριών, καθώς διατίθενται προς αξιοποίηση ολοένα και περισσότερα assets του ευρύτερου δηµόσιου τοµέα, υπό συνθήκες µάλιστα µεγάλων δυσκολιών σε εγχειρήµατα όπως Fast-Track και ΤΑΙΠΕ. Στα πλαίσια αυτά, τα σενάρια αξιοποίησης / συνεργασίας θα πρέπει να είναι όσο το δυνατόν ελκυστικότερα αλλά και να διαθέτουν ισχυρές δικλείδες ασφαλείας για να αποκλείονται οι προτάσεις που ενδεχοµένως θα στοχεύουν σε καθαρώς real estate projects. Κατά συνέπεια, το έργο πρέπει απαραιτήτως να περιλαµβάνει δραστηριότητες και χρήσεις επιχειρηµατικά ελκυστικές, πάντοτε λαµβανοµένων υπόψη όλων των άλλων κριτηρίων. 9

11 3 ο κριτήριο: Σεβασµός στον αστικό σχεδιασµό, συµβολή στην αναβάθµιση του κέντρου και πολεοδοµική ένταξη της εκθεσιακής δραστηριότητας Από την εποχή των διακηρύξεων για µετεγκατάσταση της ΕΘ, φορείς της πόλης ( ήµος, πρώην νοµαρχία και σηµερινή Π.Ε. Θεσσαλονίκης, ΥΠΕΚΑ και Οργανισµός Ρυθµιστικού µε το πρόγραµµα «Θεσσαλονίκη 2012» και το νέο Ρυθµιστικό Σχέδιο Θεσσαλονίκης) µε εξαγγελίες προσανατολίζονται προς τη δηµιουργία στην υφιστάµενη έκταση «Μητροπολιτικού Πάρκου» ή «Μητροπολιτικού Πάρκου Πολιτισµού και Πρασίνου», ανοιχτού προς τους κατοίκους της πόλης. Καµία από τις εξαγγελίες δεν έχει οριστικοποιηθεί ή εξειδικευθεί. Όλες οι απόψεις έχουν διατυπωθεί υπό τη βασική προϋπόθεση της απελευθέρωσης της υφιστάµενης έκτασης 175 περίπου στρ. από το κέντρο της πόλης και έχουν δηµιουργήσει ένα κλίµα συναίνεσης και σύγκλισης, καθώς και προσδοκίες, ότι µέσω της «διπλής ανάπλασης», θα επιλυθούν κρίσιµα ζητήµατα έλλειψης ελεύθερων χώρων και χώρων πρασίνου στην πόλη. Οι παραπάνω απόψεις, ήταν επί µακρόν κυρίαρχες και συνιστούσαν πολιτικές δεσµεύσεις των τοπικών stakeholders αλλά χωρίς να έχουν εξειδικευθεί σε επίπεδο σχεδιασµού ούτε να αποτελούν επιταγές προς εφαρµογή (αφού στη διάρκεια της τελευταίας τριετίας τουλάχιστον, δεν εξειδικεύθηκε ούτε θεσµοθετήθηκε κάποιο ειδικότερο πλαίσιο), αποτελούσαν προϊόν µελετών και σχεδιασµών προηγούµενων περιόδων, δεν ελάµβαναν υπόψη κρίσιµα ζητήµατα της συγκυρίας που πλέον απαιτούν εξοικονόµηση πόρων, και δεν είχαν συνδυαστεί µε τις ανάγκες της εκθεσιακής στρατηγικής. Ως συνέπεια όµως όλων των παραπάνω, µέσα από το έργο του σχεδιασµού της ανάπλασης του υφιστάµενου χώρου της ΕΘ, πρέπει: να καλυφθεί σηµαντικό µέρος των προσδοκιών και δεσµεύσεων των τοπικών φορέων, να καλυφθούν (µέσω λεπτοµερέστερου τεχνικού σχεδιασµού του έργου) ανάγκες για δηµιουργία ανοικτών χώρων, χώρων πρασίνου ή άλλων ελλειµµατικών υποδοµών της πόλης και να εξασφαλιστεί η δυνατότητα πρόσβασης και χρήσης τους από το ευρύ κοινό, να αποκτηθεί η συναίνεση των τοπικών φορέων και stakeholders µέσω ενός έξυπνου, πρωτότυπου και επίκαιρου σχεδίου αξιοποίησης του χώρου. 4 ο κριτήριο: Ευελιξία στα τεχνικά χαρακτηριστικά και στη χωροθέτηση των εγκαταστάσεων Με βάση τα προηγούµενα κριτήρια, η ευελιξία καθίσταται κύριος παράγων σχεδιασµού της Ανάπλασης. Στις παραπάνω επισηµάνσεις θα πρέπει να προστεθεί και το γεγονός της µακρόχρονης ανυπαρξίας ρυµοτοµικού σχεδίου και της περιορισµένης σήµερα δόµησης του εκθεσιακού κέντρου, οι οποίες αποτρέπουν από σχεδιασµούς που θα κατέληγαν σε σχετικά υψηλό Συντελεστή όµησης, σε οικοδοµήµατα µε εξαιρετικά «δεσπόζουσα» µορφή ή όγκο, σε «φαινόµενη» µείωση ελεύθερων χώρων ή πρασίνου. Από την άλλη πλευρά, όλες οι διερευνήσεις της ποιότητας του κτιριακού αποθέµατος της ΕΘ και αξιολογήσεις της αρχιτεκτονικής, λειτουργικής και αισθητικής αξίας των κτιρίων υποδεικνύουν ότι η αποκατάσταση αξιόλογων και χρήσιµων κτιρίων και η απόδοσή τους σε διάφορες χρήσεις συνιστά ενδιαφέρουσα επιλογή, σε συνδυασµό µε νοµικά ζητήµατα ως προς το καθεστώς ιδιοκτησίας / χρήσης σε συγκεκριµένους χώρους. Η ύπαρξη κτιρίων µε «εµβληµατική» µορφή ή ειδικό ιδιοκτησιακό καθεστώς αναγκαστικά περιορίζει τις επιλογές για την οργάνωση χρήσεων και κτισµάτων στο Master Plan του Κέντρου. Επιπλέον, σηµαντική θα είναι η επίπτωση της εκτίµησης κινδύνου από ενδεχόµενη αποκάλυψη αρχαιολογικών ευρηµάτων. Τέλος, λόγω της απροσδιοριστίας εξαιτίας της οικονοµικής κρίσης των µελλοντικών αναγκών της ίδιας της εκθεσιακής δραστηριότητας, τίθεται θέµα ευελιξίας και ως προς τα συνολικά µεγέθη δόµησης. Με βάση όλες τις ενδείξεις, υπάρχει ένα maximum εκθεσιακών χώρων m 2 για το οποίο θα πρέπει να προβλεφθούν κατάλληλα κτίσµατα αλλά και η δυνατότητα εφαρµογής «ευφυών» λύσεων δόµησης που αφενός θα εξοικονοµούν ελεύθερους χώρους και αφετέρου θα συµβάλλουν σε εξοικονόµηση ενέργειας ή αποδοτικότερη χρήση δικτύων και κοινών βοηθητικών εγκαταστάσεων. Κατά συνέπεια, προκύπτουν εξαρχής περιορισµοί που προσανατολίζουν : 10

12 σε ευελιξία χωροθέτησης και τεχνικής µορφής των κτισµάτων, σε σχεδιασµό του Master Plan κατά τρόπον ώστε η «συνιστώσα» πρασίνου να είναι εκτεταµένη και εµφανής, σε ευρεία προσφυγή σε λύσεις δόµησης που «απελευθερώνουν» κάλυψη και συντελεστή και µειώνουν την έκθεση στον «αρχαιολογικό» κίνδυνο, σε ανάδειξη κτισµάτων εµφανούς αρχιτεκτονικής αξίας και αξιοποίηση τους προς µη εκθεσιακές δραστηριότητες, σε συγκέντρωση της εκθεσιακής χρήσης σε απλά, λειτουργικά νέα κτίσµατα, σε συγκέντρωση της δόµησης προς ζώνες εντός του Εκθεσιακού Κέντρου που και λιγότερους κινδύνους εγκυµονούν και καλύτερη αξιοποίηση υπαρχόντων κτισµάτων επιτρέπουν. 5 ο κριτήριο: Συµβολή στην οικονοµική ανάπτυξη της πόλης Ανεξάρτητα από την τρέχουσα κρίση, σε µακροπρόθεσµο ορίζοντα, η οικονοµία της πόλης βρίσκεται σε καθοδική τροχιά ήδη από τα τέλη της δεκαετίας του 90. Παραδοσιακά, η Έκθεση θεωρείται «κινητήρας» ανάπτυξης της πόλης. Ο ρόλος αυτός έχει ατονήσει, αλλά δεν παύει να αποτελεί στόχο: η Έκθεση πρέπει να συµβάλει στην αναζωογόνηση του αναπτυξιακού δυναµισµού της πόλης, να ενταχθεί λειτουργικά στο σχεδιασµό ανάπτυξής της, να γίνει παράγων αναβάθµισης του αστικού περιβάλλοντος που αποτελεί ελκτικό παράγοντα, να αποτελέσει κίνητρο για προσέλκυση πρόσθετων επενδύσεων. υστυχώς, απουσιάζει ένας στρατηγικός αναπτυξιακός σχεδιασµός που θα κινητοποιεί τις δυνάµεις ανάκαµψης και θα καθοδηγεί τις µακροπρόθεσµες και χρονοβόρες δράσεις για την ανάπτυξη. Κατά συνέπεια, το έργο σχεδιάζεται σήµερα σε «κενό» αναπτυξιακού σχεδιασµού για την πόλη και πρέπει να διαθέτει εκείνη την ευελιξία χρήσεων και δραστηριοτήτων που θα του επιτρέψουν να είναι επενδυτικά βιώσιµο αλλά και ελκτικό για συναφείς δραστηριότητες που µπορούν να αναπτυχθούν στην πόλη. 2. ΠΡΟΤΑΣΗ ΑΝΑΠΤΥΞΗΣ ΛΕΙΤΟΥΡΓΙΩΝ ΚΑΙ ΧΡΗΣΕΩΝ ΓΗΣ Η πρόταση επανασχεδιασµού του χώρου επιβάλλει (α) διερεύνηση και εξειδίκευση προτεινόµενων λειτουργιών και χρήσεων µε βάση τις επιταγές της εκθεσιακής πολιτικής, των περιορισµών λειτουργίας που προκύπτουν από την κεντρική χωροθέτηση και µε γνώµονα την οικονοµική βιωσιµότητα του project, (β) καθορισµό προγραµµατικών µεγεθών ανά χρήση και µεταξύ τους κατανοµή, (γ) χάραξη βασικών κατευθυντήριων αρχών οργάνωσης του χώρου µε γνώµονα τη βέλτιστη αξιοποίηση προς όφελος του εκθεσιακού φορέα και της πόλης. Βασικό ζήτηµα συνιστά η εφικτότητα και βιωσιµότητα εγκατάστασης εµπορικών και επιχειρηµατικών λειτουργιών. Μια συνοπτική ανάλυση των τάσεων αλλά και των επιπτώσεων της κρίσης στις εµπορικές λειτουργίες, επιχειρηµατικές χρήσεις γραφείων και ξενοδοχειακές επιχειρήσεις, επιτρέπει να αποτιµηθούν δυνατά και αδύνατα σηµεία τους, αλλά, δυστυχώς, λόγω της κρίσης, είναι αδύνατον να προσδιοριστούν αξιόπιστα λεπτοµερώς οι λειτουργίες που θα µπορούσαν να εγκατασταθούν στο Κέντρο έτσι ώστε αυτές µεν βασίµως να προβλέπονται αποδοτικές οι δε επιχειρήσεις στο κέντρο της πόλης να µη θεωρούν ότι υποβάλλονται σε «αθέµιτο» ανταγωνισµό και να αντιδρούν. Κατά συνέπεια, οι λειτουργίες και χρήσεις υπολογίζονται µε αφετηρία τη σηµερινή κατάσταση αλλά µε προοπτική επεκτασιµότητας και ευελιξίας που θα πρέπει να παρέχει η χωρική οργάνωση του συγκροτήµατος. Κύριες λειτουργίες (εκθεσιακές και συνεδριακές) Πρόκειται για τις βασικές λειτουργίες οι οποίες όµως θεωρούνται κερδοφόρες στο βαθµό που αναπτύσσονται σε λειτουργικές κτιριακές υποδοµές και προγραµµατίζονται σε σχέση µε τις ανάγκες της συγκυρίας και τα πλεονεκτήµατα θέσης του εκθεσιακού κέντρου. Σε ευρωπαϊκό επίπεδο, η όλη εκθεσιακή δραστηριότητα τείνει να οργανώνεται προς δύο κατευθύνσεις: προς επαγγελµατίες (εµπορικές εκθέσεις) και 11

13 προς το ευρύ κοινό. Προς τη δεύτερη κατεύθυνση απαιτείται περισσότερη εξειδίκευση ώστε η ΕΘ να επωφεληθεί από την άµεση γειτνίαση αστικού πληθυσµού. Άλλη τάση είναι η στροφή προς smart διοργανώσεις, όπου σε αντιπαράθεση µε τις βαριές εκθέσεις, έχουν ενεργότερο ρόλο η διαχείριση και προβολή ψηφιακού υλικού. Οι απαιτήσεις σε χρήση γης προσεγγίζονται µε βάση τη χρήση των υφιστάµενων χώρων ( τ.µ. στην περίοδο της ιεθνούς Έκθεσης), τον πολύ χαµηλό συντελεστή εκµετάλλευσης των διαθέσιµων χώρων (λόγω παλαιότητας και λειτουργικών προβληµάτων µόνο 0,50 όταν στα σύγχρονα κέντρα φθάνει το 0,80), την ανάγκη διατήρησης ενός εκθεσιακού κέντρου µεσαίου µεγέθους κατά την UFI (περί τα τ.µ.). Με εξασφάλιση καλύτερου συντελεστή εκµετάλλευσης (0,70-0,80), και µε εφαρµογή κατάλληλων σχεδιαστικών αρχών (flexibility), προκύπτει απαίτηση εκθεσιακών χώρων τ.µ., σε κάλυψη. Η απαίτηση µπορεί να καλυφθεί µε στεγασµένους εκθεσιακούς χώρους σε ποικίλης επιφανείας κτίρια για να καλύπτονται απαιτήσεις εκάστοτε διαφορετικών εκθεσιακών γεγονότων, και µε ηµι-στεγασµένες κατασκευές, «συνδετικούς διαδρόµους» µεταξύ περιπτέρων. Οι αντίστοιχες απαιτήσεις σε συνεδριακούς χώρους πρέπει να µπορούν να εξυπηρετούν άτοµα. Η χρήση καλύπτεται από το Βελλίδειο, µε τ.µ. Η ανάγκη µικρότερων χώρων για παράλληλες συναντήσεις µπορεί να καλυφθεί µε αναδιάταξη του Βελλιδείου ή χώρους σε ξενοδοχειακή µονάδα. Συνοδευτικές επιχειρηµατικές λειτουργίες: Ως τέτοιες ορίζονται όσες συνδέονται µε τις κύριες, δηµιουργώντας οικονοµίες κλίµακας. Ενδεικτικά, αφορούν (α) γραφεία και έδρες επιχειρήσεων (διαφηµιστικών εταιρειών, Τραπεζών, καταστατικών εταίρων της ΕΘ, οργανισµών τουριστικής προβολής κτλ.), (β) ξενοδοχειακές, (γ) αναψυχής και ψυχαγωγίας, υποδοχής social events, (δ) εµπορίου, καταστηµάτων, εργαστηρίων χειροτεχνίας κτλ.. Μία συνολική δόµηση τ.µ. κρίνεται προς το παρόν επαρκής. Λόγω της απροσδιοριστίας, προτείνεται η αρχική «προικοδότηση» µε περιθώρια δόµησης για πρόσθετες επιχειρηµατικές χρήσεις ανάλογα µε τη συγκυρία ή ως «κίνητρο» για τον στρατηγικό εταίρο. Η κάλυψη προσεγγίζεται στα τ.µ. Για την περίπτωση που θα απαιτηθούν πρόσθετα µεγέθη, προκρίνονται εναλλακτικές λύσεις, όπως (α) µερική δόµηση σε ορόφους, (β) αξιοποίηση του µη αξιοποιηµένου συντελεστή δόµησης ή ποσοστού κάλυψης, (γ) αξιοποίηση υπολοίπων που θα προκύψουν εντός άλλων χρήσεων (π.χ. διοικητικές ή ξενοδοχειακή). Ως προς τις κατηγορίες χρήσεων, προτείνονται ενδεικτικά γραφείων επιχειρήσεων και οργανισµών, εµπορικές (καταστήµατα λιανεµπορίου), αναψυχής και υγειονοµικού ενδιαφέροντος (εξυπηρέτηση λιανεµπορίου, προσέλκυση πελατείας). Αν και δεν εντοπίζεται έλλειµµα µεγεθών στην πόλη, κρίνεται σκόπιµο να προταθεί και η εγκατάσταση ξενοδοχειακής µονάδας, για ανάγκες διαµονής επιπέδου VIP, ως κίνητρο προσέλκυσης πελατείας για τις εκθεσιακές δραστηριότητες, για εξυπηρέτηση του Συνεδριακού Κέντρου και για εξυπηρέτηση events και πολιτιστικών δραστηριοτήτων. Το µέγεθος δόµησης προσδιορίζεται για δυναµικότητα 120 κλινών 5 αστέρων, µε 40 τ.µ. ανά κλίνη και χώρους για πρόσθετες χρήσεις, δηλαδή µέγεθος τ.µ. Ως προς την κάλυψη, προτείνεται πολυώροφη κατασκευή σε άµεση επαφή µε συνεδριακό κέντρο, εκθεσιακά περίπτερα και το χώρο στάθµευσης. Πράσινο και αστικές λειτουργίες προς το κοινό της πόλης Πρόκειται κατεξοχήν για λειτουργίες στις οποίες η πόλη είναι ελλειµµατική και αποτελούν βάση κάθε σχεδιασµού για Μητροπολιτικό Πάρκο. Η δηµιουργία ενιαίου και συνεχούς χώρου πρασίνου (µε χρήσεις πολιτισµού, αναψυχής, ξεκούρασης, πεζοπορίας ή/και ποδηλατοδροµίας) θα προσφέρει µια «αναπνοή» 12

14 στο πυκνοδοµηµένο κέντρο, θα λειτουργήσει σαν τόπος κοινωνικής συνεύρεσης και ανάπαυσης, θα συµβάλει σε µείωση του φαινοµένου της αστικής νησίδας θερµότητας και θα αποτελέσει ελκυστικό πλαίσιο για τις κύριες και συνοδευτικές χρήσεις. Το σύνολο εποµένως της υπολειπόµενης κάλυψης προτείνεται να οργανωθεί ως πάρκο πρασίνου το οποίο θα οργανώνει και θα ενσωµατώνει λειτουργίες αναψυχής, ελεύθερου χρόνου και πολιτισµού, υδρολογικό στοιχείο, στοιχεία πολιτιστικού ή αρχαιολογικού ενδιαφέροντος. Παράλληλα θα συµβάλλει στην αισθητική αναβάθµιση του συνολικού χώρου και για το λόγο αυτό ενσωµατώνονται τα διατηρούµενα υφιστάµενα κτίρια πολιτιστικής χρήσης και αθλητικής δραστηριότητας, ενώ ειδική µελέτη αρχιτεκτονικής τοπίου θα προσδιορίσει µορφή, επιµέρους ενότητες και διευθέτηση κυκλοφορίας. Η συνολική έκταση πρασίνου εκτιµάται σε 86,5 στρ. ενιαίου - συνεχούς χώρου. Προγραµµατικά µεγέθη Η συνολική επιφάνεια του γηπέδου εντός των ορίων της οικοδοµικής γραµµής (προσµετρώντας το χώρο της κεντρικής πύλης και την επιφάνεια του καταργούµενου οδικού άξονα από την κεντρική προς την εµπορική πύλη) ανέρχεται σε κατά προσέγγιση 175 στρ.. Για τις χρήσεις που θα φιλοξενηθούν, ορίζονται τα ακόλουθα µεγέθη. Επισηµαίνεται ότι η προτεινόµενη συνολική δόµηση είναι κατά 20% περίπου µικρότερη της σηµερινής των τ.µ. ΧΡΗΣΕΙΣ Εκθεσιακή χρήση Συνεδριακή χρήση (υφιστάµενο / διατηρούµενο) ΥΠΟΣΥΝΟΛΟ ΕΚΘΕΣΙΑΚΕΣ + ΣΥΝΕ ΡΙΑΚΕΣ Επιχειρηµατικές χρήσεις Ξενοδοχείο ΥΠΟΣΥΝΟΛΟ ΕΠΙΧΕΙΡΗΜΑΤΙΚΕΣ +ΞΕΝΟ ΟΧΕΙΑΚΗ ΙΟΙΚΗΣΗ (κατ εκτίµηση) ΠΟΛΙΤΙΣΜΟΣ ΑΘΛΗΤΙΣΜΟΣ (υφιστάµενα / διατηρούµενα) ΓΕΝΙΚΟ ΣΥΝΟΛΟ ΤΑΞΗ ΜΕΓΕΘΟΥΣ ΟΜΗΣΗΣ τ.µ τ.µ τ.µ τ.µ τ.µ τ.µ τ.µ τ.µ τ.µ. 3. ΑΡΧΕΣ ΟΡΓΑΝΩΣΗΣ ΚΑΙ ΣΧΕ ΙΑΣΜΟΥ ΤΟΥ ΧΩΡΟΥ Ως συνολικές αρχές οργάνωσης και σχεδιασµού του χώρου, υιοθετούνται οι ακόλουθες: 1) Ενιαίος φυσικός σχεδιασµός, στο σύνολο της διαθέσιµης έκτασης και ταυτόχρονη άρση των όποιων περιορισµών (ιδιοκτησιακών ή ρυµοτοµικών). 2) ιαµόρφωση κατά το δυνατόν διακριτών συνεχών ζωνών για τις επιµέρους κατηγορίες χρήσεων και ιδίως για την εκθεσιακή. 3) ιατήρηση και ει δυνατόν διεύρυνση των αξόνων «οπτικής σύνδεσης και φυγής» διαµέσου του συγκροτήµατος: θαλάσσιο µέτωπο Ακρόπολη Σέιχ Σου, πλατεία Συντριβανίου Γ ΣΣ, πλατεία ΧΑΝΘ Πύργος ΟΤΕ - Παλαί ντε Σπορ. 13

15 4) Μονώροφα κτίσµατα, εκτός εκείνων των οποίων ο όγκος «αποσβέννυται» από τις υψοµετρικές διαφορές (π.χ. προς το Ανατολικό άκρο) ή από υπάρχουσες κατασκευές (π.χ. προς το Νότιο άκρο και την υπερυψωµένη οδό 3 ης Σεπτεµβρίου), τα οποία «εγγράφονται» ήδη στο περίγραµµα περιµετρικών κτιρίων εκτός του συγκροτήµατος (όπως τα κτίρια του Πανεπιστηµίου, τα οποία µάλιστα έχουν στάθµη ισογείου υψηλότερα από π.χ. στάθµη ορόφου εντός του συγκροτήµατος), τα οποία τοποθετούνται σε άκρο του συγκροτήµατος και απαιτείται να έχουν έναν εµβληµατικό χαρακτήρα ή ένα ιδιαίτερο αρχιτεκτονικό ύφος πιθανότατα πολυώροφο (π.χ. µια ξενοδοχειακή εγκατάσταση στο Νότιο άκρο), τα οποία «καλύπτονται» οπτικά από περιµετρικά κτίρια τα οποία αφενός είναι χαµηλής αρχιτεκτονικής αξίας αφετέρου ήδη διαµορφώνουν ένα «µέτωπο» που «κλείνει» τις διεξόδους και φυγές (π.χ. το µέτωπο των πολυκατοικιών της οδού Αγγελάκη). 5) Ενιαίος και λειτουργικός σχεδιασµός των κτιρίων και πρόβλεψη για ηµι-στεγασµένες επιφάνειες που «προσµετρώνται» στην κάλυψη ενόψει πιθανής απόδοσης τους σε χρήσεις. Παράλληλα, οι επιφάνειες αυτές επιτρέπουν την (αρχιτεκτονικά δόκιµη) διάσπαση των όγκων χωρίς να διασπούν και τις λειτουργίες. 6) ιατήρηση των λειτουργικά κατάλληλων και αρχιτεκτονικά ενδιαφερόντων κτισµάτων ή (κατά περίπτωση) προσόψεων (π.χ. σηµερινό Περίπτερο 2) και παράλληλα αποξήλωση κατασκευών που αντιβαίνουν στις υπόλοιπες αρχές (π.χ. υπερκατασκευή οροφής Βελλιδείου). 7) ιαµόρφωση ζωνών και τοποθέτηση κτιρίων έτσι ώστε να περιορίζεται σε συγκεκριµένη περιοχή περιορισµένου µεγέθους η κυκλοφορία οχηµάτων εξυπηρέτησης της εκθεσιακής δραστηριότητας. 8) ιαµόρφωση ζωνών και τοποθέτηση κτιρίων κατά τρόπον ώστε να οριοθετείται η εκθεσιακή ζώνη (ή να «ανοίγει» κατά περίπτωση για µη εκθεσιακές δραστηριότητες) και εποµένως να επεκτείνεται σε όλο το συγκρότηµα η κυκλοφορία πεζών και ποδηλάτων. 9) ιαµόρφωση ζωνών και τοποθέτηση κτιρίων κατά χρήση έτσι ώστε να λαµβάνονται υπόψη η χάραξη του Μετρό και ο σταθµός του Συντριβανίου, και η ύπαρξη ή η σχεδιαζόµενη κατασκευή περιµετρικά (εκτός συγκροτήµατος) υπόγειων χώρων στάθµευσης. 10) Απόδοση της υπόλοιπης έκτασης των 86,5 στρ. σε ενιαία ζώνη πρασίνου / συναφών χρήσεων. Με βάση τις παραπάνω αρχές και δεσµεύσεις, προκύπτει η ακόλουθη πρόταση Σχεδίου Χρήσης Εδάφους (Master Plan). 14

16 ΜΑSTER PLAN 15

17 ΕΘ-HELEXPO Α.Ε.: ΕΡΓΑ ΑΝΑΠΤΥΞΗΣ ΕΚΘΕΣΙΑΚΩΝ & ΣΥΝΕ ΡΙΑΚΩΝ ΥΠΟ ΟΜΩΝ ΣΤΗ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗ. Η σηµερινή διάταξη εκµετάλλευσης του χώρου είναι η ακόλουθη: 16

18 4. ΜΕΓΕΘΗ ΚΑΛΥΨΗΣ ΚΑΙ ΟΜΗΣΗΣ Τα µεγέθη κάλυψης και δόµησης προσδιορίζονται ως ακολούθως. ΧΡΗΣΗ ΚΑΛΥΨΗ ΣΕ ΟΡΟΦΟΥΣ ΣΥΝΟΛΙΚΟ ΕΜΒΑ ΟΝ Περίπτερο Π Π Π Π - 3α Π -3β Π Π ΣΤΕΓΑΣΜΕΝΗ ΕΚΘΕΣΙΑΚΗ Hµιυπαίθρια (2.500) (2.500) Υπαίθριοι εκθεσιακοί - βοηθητικοί (7.000) (7.000) ιάδροµος ΣΥΝ ΕΣΕΙΣ - ΗΜΙΣΤΕΓΑΣΜΕΝΗ ΣΥΝΟΛΙΚΗ ΕΚΘΕΣΙΑΚΗ ΣΥΝΕ ΡΙΑΚΟ ΚΕΝΤΡΟ ΕΚΘΕΣΙΑΚΗ + ΣΥΝΕ ΡΙΑΚΗ Γραφεία Π ΠΥΛΕΣ ΙΟΙΚΗΤΙΚΗ ΕΠΙΧΕΙΡΗΜΑΤΙΚΗ Ξενοδοχείο ΕΠΙΧΕΙΡΗΜΑΤΙΚΗ + ΞΕΝΟ ΟΧΕΙΟ ΜΜΣΤ Πολιτισµός: λοιπά κτίρια ΠΟΛΙΤΙΣΤΙΚΗ ΑΑΜΘ (υπ.) ΠΟΛΙΤΙΣΤΙΚΗ + ΑΘΛΗΤΙΚΗ ΣΥΝΟΛΟ Υπόγειοι Στ. Στάθµευσης (ΣΚΙΒ) (7.000) (7.000) Υπόγειοι Στ. Στάθµευσης (ΑΓΓ) (7.000) (7.000) 5. ΠΕΡΙΟΡΙΣΜΟΙ ΚΑΙ ΕΣΜΕΥΣΕΙΣ Για να υλοποιηθεί το συνολικό project, είναι σκόπιµο να επισηµανθεί µια σειρά περιορισµών και δεσµεύσεων που έχουν αναγνωρισθεί στο στάδιο της τεχνικής αναγνώρισης, και αφορούν: Προϋποθέσεις πολεοδοµικού και ρυµοτοµικού χαρακτήρα Προϋπόθεση αποτελεί η ενιαία αξιοποίηση και η άρση της θεσµοθετηµένης οδικής αρτηρίας. Ο χώρος χρησιµοποιείται ως σήµερα σαν ενιαίος και διάνοιξη νέων οδικών αξόνων στο κέντρο της πόλης και η προσέλκυση οχηµάτων δεν αποτελεί σύγχρονο στοιχείο αστικής πολιτικής. Η προϋπόθεση αυτή, λόγω της παράλληλης µελέτης του ΓΠΣ Θεσσαλονίκης, µπορεί να επιτευχθεί. Ταυτόχρονα, µε την ίδια µελέτη θα επιλυθούν τα ζητήµατα λεπτοµερούς καθορισµού χρήσεων γης, µέσου συντελεστή κάλυψης και µέσου Συντελεστή όµησης. Ο επί του εδάφους σχεδιασµός χρήσεων και λεπτοµερέστερος καθορισµός όρων και 17

19 περιορισµών δόµησης θα αντιµετωπισθεί µε εκπόνηση έγκριση ειδικής πολεοδοµικής µελέτης, δια της οποίας θα επιλύεται και το καθεστώς για την αδειοδότηση των κτιρίων. Ιδιοκτησιακές και λοιπές νοµικές δεσµεύσεις Το µέγιστο τµήµα του γηπέδου είναι ιδιοκτησία της ΕΘ, ενώ ορισµένα τµήµατα του ανήκουν στην Κτηµατική Υπηρεσία του ηµοσίου ή διεκδικούνται από τον ήµο Θεσσαλονίκης. Είναι προφανές ότι πρέπει να υπάρξει συνολική συναίνεση και ενδεχοµένως προγραµµατικές συµφωνίες ως προς τη διαχείριση λειτουργιών, προκειµένου το project να προχωρήσει απρόσκοπτα. Ταυτόχρονα, υπάρχουν για ορισµένα ακίνητα νοµικές δεσµεύσεις από µακροπρόθεσµη παραχώρηση ή από δηµόσιες χρηµατοδοτήσεις έργων. Στο προτεινόµενο Master Plan οι δεσµεύσεις έχουν ληφθεί υπόψη. Προβλήµατα και περιορισµοί εκ των αρχαιολογικών ευρηµάτων Οι εγκαταστάσεις της ΕΘ εκτείνονται σε χώρο όπου υπήρχε το ανατολικό νεκροταφείο της πόλης (των ελληνιστικών, ρωµαϊκών και παλαιοχριστιανικών χρόνων. Ευρήµατα έχουν αναδειχθεί από εργασίες στο χώρο, όπως η παλαιοχριστιανική κοιµητηριακή Βασιλική στα όρια µε την 3 ης Σεπτεµβρίου. Εκτιµήσεις της 9 ης Εφορείας Βυζαντινών Αρχαιοτήτων (2005) καταλήγουν στο ότι η πυκνότητα των ταφικών ευρηµάτων αναµένεται µεγαλύτερη στο κέντρο και στο δυτικό τµήµα του χώρου και αραιότερη στο βόρειο. Έκτοτε, σειρά ευρηµάτων µε την ευκαιρία των εργασιών για το Μετρό αποδεικνύουν ότι ο παράγοντας είναι αστάθµητος. Αντιµετωπίζεται µε ενσωµάτωση και ανάδειξη ευρηµάτων στη δοµή των κτιρίων (π.χ. υποδαπέδια ανάδειξη Βασιλικής 3 ης Σεπτεµβρίου), µε οργάνωση υπαίθριων χώρων (π.χ. ανάδειξη του χαλικόστρωτου δρόµου που υπήρχε από Πύλη του Συντριβανίου έως ΜΣΤ), και µε υιοθέτηση «πρόσφορων» λύσεων, όπως η υιοθέτηση µεταλλικού σκελετού αντί σκυροδέµατος. 6. ΤΕΧΝΙΚΑ ΚΑΙ ΛΕΙΤΟΥΡΓΙΚΑ ΧΑΡΑΚΤΗΡΙΣΤΙΚΑ ΚΑΙ ΑΠΑΙΤΗΣΕΙΣ TΩΝ ΝΕΩΝ ΚΑΤΑΣΚΕΥΩΝ Ο τεχνικός και λειτουργικός σχεδιασµός επικεντρώνεται στη λειτουργία του Εκθεσιακού και Συνεδριακού Κέντρου, ως κυρίαρχων χρήσεων, και στηρίζεται στα παρακάτω χαρακτηριστικά : Συνοχή : Ο χώρος για τις εκθεσιακές και συνεδριακές υποδοµές είναι συνεκτικός και εξασφαλίζει ανεµπόδιστα το σύνολο των κινήσεων ανθρώπων, αγαθών και υπηρεσιών, επιτρέποντας τη διακριτή διαχείρισή του. Τα περίπτερα αναπτύσσονται σε δύο «Κύτταρα», σε µικρές αποστάσεις και µε συνδέσεις ηµιστεγασµένων διαδρόµων που εξασφαλίζουν οµαλή ροή επισκεπτών και θεµατικές συνδέσεις εκθεσιακών γεγονότων. Εργονοµία : Ο σχεδιασµός περιλαµβάνει υποδοµές, εξυπηρετήσεις και υπηρεσίες προστιθέµενης αξίας (key facilities) που ενισχύουν την ελκυστικότητα του Κέντρου προς οργανωτές, εκθέτες και επισκέπτες και εξασφαλίζει συµπληρωµατικότητες χρήσεων και περιορισµό λειτουργικών εξόδων (π.χ. µοιράζοντας εγκαταστάσεις εστίασης για συνέδρια µε αυτές του ξενοδοχείου). Ευελιξία : Είναι η δυνατότητα του κέντρου και επιµέρους κτιρίων να προσαρµοστεί εύκολα και οικονοµικά για να καλύψει ευρύ φάσµα εκθεσιακών και συµβατών δραστηριοτήτων, µε έµφαση στα διεθνή γεγονότα, χρησιµοποιώντας τεχνολογία και προσεγγίσεις αιχµής. 18

20 Ταυτότητα : Η ΕΘ αποτελεί σύµβολο για τη Θεσσαλονίκη. Στόχο αποτελεί η προσαρµογή των Περιπτέρων στην εικόνα της πόλης και η ενίσχυση της εικόνας τους ώστε ο νέος χώρος να αποτελεί πόλο έλξης και να λειτουργεί αµφίδροµα µε το τουριστικό προϊόν της περιοχής. Περιβαλλοντικός Σχεδιασµός : Η υιοθέτηση λύσεων οικολογικής δόµησης και σχεδιασµού κτιρίων είναι επιβεβληµένη για περιβαλλοντικούς και οικονοµικούς λόγους. Ο σχεδιασµός αφορά και την ενεργειακή αποδοτικότητα και την αποφόρτιση περιβαλλοντικών προβληµάτων του κέντρου της πόλης. Η εφαρµογή βιοκλιµατικών πρακτικών στο σχεδιασµό των χώρων περιλαµβάνει παθητικά και ενεργητικά συστήµατα για εξοικονόµηση ή παραγωγή ενέργειας και, ειδικά στα Περίπτερα Π-2 και Π-4 (χάρις στην υψοµετρική διαφορά από τις παρακείµενες οδούς) τοποθέτηση σε κατά το δυνατό µεγαλύτερο πλάτος, «πράσινης στέγης». Ειδικότερα ως προς τα Περίπτερα προτείνονται: Π-0 : τ.µ. Εκθέσεις «εµβλήµατα», υποδοχή, διοίκηση, συµπληρωµατικές λειτουργίες (Τράπεζες, ταχυδροµείο κ.α.). Τρία (ή περισσότερα) επίπεδα. Αναγκαία είσοδος VIP από οδό Αλ. Σβώλου. Π-1 : Ενα επίπεδο, τ.µ. στη Ν πρόσοψη, πατάρι βοηθητικών χρήσεων. Συνδέεται µε Π-0 µέσω ηµιστεγαζόµενου χώρου και µε Π-2 µε υπέργειο διάδροµο πάνω από την εµπορική πύλη. Π-2 : τ.µ., στη θέση των σηµερινών Π 2 και 17. ιατήρηση της ιστορικής µνήµης, ενσωµάτωση της πρόσοψης του περιπτέρου 2 και δραστηριότητες αναψυχής και εστίασης στο δεύτερο επίπεδο του. Από την πλευρά της Εγνατίας, «πράσινη στέγη». Π-3α και Π-3β : ύο περίπτερα που ενώνονται και διαχωρίζονται κατά περίπτωση. Εµβαδόν και τ.µ.. Το Π-3α θα φιλοξενεί και µουσικές συναυλίες. Π-4 : τ.µ. στο χώρο των σηµερινών Π. 4 και 5. «Πράσινη στέγη». Στη συµβολή των οδών Γρ. Λαµπράκη και 3 ης Σεπτεµβρίου, σηµείο εισόδου από στάση Μετρό και Σταθµό Στάθµευσης «Πανεπιστήµια 2». Ηµιστεγασµένος χώρος 1500 τ.µ. προς το Π-5. Π-5 : τ.µ.. Η νότια γωνία επί της 3 ης Σεπτεµβρίου, τοµή των συνεδριακών εκθεσιακών και ξενοδοχειακών δραστηριοτήτων. Το ξενοδοχειακό συγκρότηµα αναπτύσσεται πάνω από το Π-5, δορυφορικές συνεδριακές αίθουσες καταλαµβάνουν µέρος του ισογείου και του ηµιώροφου. Ο χώρος πρασίνου υπολογίζεται σε τ.µ. (χωρίς να συνυπολογιστούν η Πλατεία ΧΑΝΘ και τα προκήπια επί των Αγγελάκη και Λ. Στρατού). Κύρια τεχνικά χαρακτηριστικά του αποτελούν : - Η απόδοση θεµατικού χαρακτήρα ώστε η εικόνα του Πάρκου να παραπέµπει σε ιστορικές µνήµες της πόλης: ενσωµάτωση πινακίδων, φωτογραφιών, οµοιωµάτων και αρχαιολογικών ευρηµάτων που θα αποκαλυφθούν στις εργασίες, ίχνη οδών, ταφικά σύνολα, περιγράµµατα κτιρίων κ.ο.κ.. - Ανάκτηση χωµάτινων επιφανειών, εγκατάσταση διαπερατών ή ηµιδιαπερατών επιφανειών σε άνω του 85% της επιφανείας για απορρόφηση της βροχής. - ηµιουργία υδάτινου στοιχείου (χρήση νερού που συλλέγεται και ανακυκλώνεται). - ιαµόρφωση εκτάσεων περί το πολιτιστικό κύτταρο για φιλοξενία υπαίθριων πολιτιστικών και ψυχαγωγικών δραστηριοτήτων και µεταφορά θερινού κινηµατογράφου στην «πλάτη» του ΜΜΣΤ. - ιαµόρφωση χώρων για παιδιά και εγκατάσταση εξοπλισµού, ένας προς οδό Αγγελάκη και ένας στο κύτταρο πολιτισµού. 19