ΠΤΥΧΙΑΚΗ ΕΡΓΑΣΙΑ ΘΕΜΑ:

Transcript

1 Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ Σχολή Δ ιοίκησης & Ο ικονομίας Τμήμα Λ ογιστικής ΠΤΥΧΙΑΚΗ ΕΡΓΑΣΙΑ ΘΕΜΑ: ΤΑ ΒΙΒΛΙΑ (Β) ΚΑΤΗΓΟΡΙΑΣ ΤΕΧΝΙΚΩΝ Κ ΟΙΚΟΔΟΜΙΚΩΝ ΕΠΙΧΕΙΡΗΣΕΩΝ ΣΠΟΥΔΑΣΤΗΣ: ΞΕΝΙΚΟΥΔΑΚΗΣ ΦΩΤΕΙΝΟΣ ΕΙΣΗΓΗΤΗΣ: ΠΑΡΧΑΡΙΔΗΣ ΒΑΣΙΛΗΣ ΚΑΒΑΛΑ ΟΚΤΩΒΡΙΟΣ 2009 Λ

2 ΠΕΡΙΕΧΟΜΕΝΑ ΠΡΟΛΟΓΟΣ... 2 ΠΙΝΑΚΑΣ ΣΥΝΤΜΗΣΕΩΝ... 3 ΕΙΣΑΓΩΓΗ ΒΑΣΙΚΕΣ ΕΝΝΟΙΕΣ ΠΟΤΕ ΜΙΑ ΤΕΧΝΙΚΗ ΕΠΙΧΕΙΡΗΣΗ ΤΗΡΕΙ Β ΒΙΒΛΙΑ Κ ΠΟΤΕ Γ ΥΠΟΧΡΕΩΣΕΙΣ ΛΟΓΙΣΤΗ ΕΝ ΟΛΙΓΟΙΣ Φ.Π.Α. ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΠΡΟΥΠΟΛΟΓΙΣΤΙΚΟ ΚΟΣΤΟΣ ΒΙΒΛΙΟ ΚΟΣΤΟΛΟΓΙΟΥ ΕΙΔΙΚΕΣ ΔΗΛΩΣΕΙΣ Φ.Π.Α ΠΕΡΙΟΔΙΚΕΣ ΔΗΛΩΣΕΙΣ Φ.Π.Α ΑΠΟΛΟΓΙΣΤΙΚΟ ΚΟΣΤΟΣ ΕΚΚΑΘΑΡΙΣΤΙΚΕΣ ΔΗΛΩΣΕΙΣ Φ.Π.Α ΕΛΕΓΧΟΣ ΑΠΟ ΥΠ.Ε.Ε ΠΟΤΕ Φ.Μ.Α. Κ ΠΟΤΕ Φ.Α.Υ. -Τ.Σ.Α ΣΥΝΤΑΞΗ ΑΠΟΓΡΑΦΗΣ ΠΡΟΣΔΙΟΡΙΣΜΟΣ ΚΕΡΔΩΝ ΠΟΤΕ ΛΟΓΙΣΤΙΚΟΣ Κ ΠΟΤΕ ΕΞΩΛΟΓΙΣΤΙΚΟΣ ΛΟΓΙΣΤΙΚΟΣ ΠΡΟΣΔΙΟΡΙΣΜΟΣ ΚΕΡΔΩΝ ΕΞΩΛΟΓΙΣΤΙΚΟΣ ΠΡΟΣΔΙΟΡΙΣΜΟΣ ΚΕΡΔΩΝ ΟΔΗΓΙΕΣ ΓΙΑ Ε3-Ε ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑΤΙΚΕΣ ΠΑΡΑΤΗΡΗΣΕΙΣ ΒΙΒΛΙΟΓΡΑΦΙΑ ΠΑΡΑΡΤΗΜΑ

3 ΠΡΟΛΟΓΟΣ Το θέμα της έρευνας μου αφορά τις τεχνικές -οικοδομικές επιχειρήσεις με βιβλία Β κατηγορίας. Κατά τη διάρκεια της συγγραφής της πτυχιακής εργασίας έκανα και την πρακτική μου άσκηση σε λογιστικό γραφείο και οι καθημερινές μου δραστηριότητες αφορούσαν κυρίως το θέμα της έρευνας μου. Με αποτέλεσμα να έχω την καθοδήγηση των συναδέλφων μου, που θα ήθελα να τους ευχαριστήσω ιδιαιτέρως, αλλά και έφορο έδαφος για την ανάπτυξη της έρευνας μου όχι μόνο θεωρητικά αλλά και πρακτικά. Σκοπός αυτής της έρευνας είναι να πληροφορήσει τον αναγνώστη της για μία πιο ιδιάζουσα περίπτωση των βιβλίων Εσόδων-Εξόδων που αποτελούν οι τεχνικέςοικοδομικές επιχειρήσεις,λόγω που έχουν περισσότερες απαιτήσεις,με αποτέλεσμα να χρειάζεται μία κάπως πιο ιδιαίτερη λογιστική αντιμετώπιση σε σύγκριση με άλλες επιχειρήσεις που τηρούν βιβλία Β κατηγορίας. Η εργασία θα επικεντρωθεί περισσότερο σε αυτά τα σκέλη που είναι πιο ιδιαίτερα σε αυτές τις επιχειρήσεις παρά στις συνηθισμένες φορολογικές υποχρεώσεις που έχει μία απλή επιχείρηση με βιβλία Β κατ. Εν ολίγοις θα προσπαθήσω να αποδώσω ότι θα πρέπει να ξέρει ένας λογιστής που έχει να αντιμετωπίσει μία τέτοιου είδους επιχείρηση

4 ΠΙΝΑΚΑΣ ΣΥΝΤΜΗΣΕΩΝ Φ.Π.Α...φόρος προστιθέμενης αξίας Δ.Ο.Υ... δημόσια οικονομική υπηρεσία Κ.Β.Σ...κώδικας βιβλίων και στοιχείων ΦΑΥ...φόρος αυτόματου υπερτιμήματος ΦΜΑ...Φόρος μεταβίβασης ακινήτων ΥΠ.Ε.Ε... Υπηρεσία Ειδικών Ελέγχων Τ.Σ.Α...Τέλος Συναλλαγής Ακινήτων - 4 -

5 ΕΙΣΑΓΩΓΗ Αυτή η εργασία θα διαπραγματευτεί το τι ισχύει για τις τεχνικές-οικοδομικές επιχειρήσεις με βιβλία Β κατηγορίας. Θα αναφερθούν όλα τα φορολογικά θέματα που θα πρέπει να ξέρει ένας λογιστής που θα αναλάβει μία τέτοιου είδους επιχείρηση. Θα ενημερώσει για τις νέες διατάξεις (υπήρξαν αλλαγές κατά τα έτη ) που αφορούν αυτές τις επιχειρήσεις και γενικότερα ότι χρήζει οι φορολογία για αυτές. Η έρευνα θα περιλαμβάνει βασικές έννοιες που θα είναι διαφωτιστικές για τον αναγνώστη. Θα αναφερθούν τα πρόσθετα βιβλία που κρατούν αυτές οι επιχειρήσεις όπως το βιβλίο κοστολογίου, βιβλίο απογραφών κ πως ενημερώνονται σύμφωνα με τις οδηγίες του υπουργείου. Επίσης τα πρόσθετα έντυπα που συμπληρώνονται, όπως το έντυπο προϋπολογιστικού κόστους κ του απολογιστικού κόστους την ειδική δήλωση ΦΠΑ - ΦΜΑ, και θα δοθούν οδηγίες για το πώς συμπληρώνονται. Πολύ χρήσιμες πληροφορίες αντλήθηκαν από το τεχνικό επιμελητήριο για τα παραπάνω. Θα υπάρξει καθοδήγηση για τον προσδιορισμό των κερδών των επιχειρήσεων. Λόγω που οι οικοδομές είναι η βαριά βιομηχανία της χώρας μας αυτή η έρευνα μπορεί να φανεί χρήσιμη για πολλούς αναγνώστες, οι οποίοι μπορούν να λάβουν πολλές χρήσιμες πληροφορίες από αυτήν

6 1.ΒΑΣΙΚΕΣ ΕΝΝΟΙΕΣ Ως τεχνικές επιχειρήσεις θεωρούνται : α) Οι οικοδομικές επιχειρήσεις. β) Οι εργοληπτικές επιχειρήσεις δημοσίων τεχνικών έργων. γ) Οι εργοληπτικές επιχειρήσεις ιδιωτικών τεχνικών έργων. δ) Οι επιχειρήσεις εκτελέσεως μηχανολογικών & ηλεκτρολογικών εγκαταστάσεων. Εργολαβία είναι η σύμβαση μίσθωσης έργου κατά την οποία ο εργολάβος υποχρεούται σε εκτέλεση έργου και ο εργοδότης στην καταβολή της συμφωνηθείσης αμοιβής. Υπεργολαβία είναι η ανάθεση εκτέλεσης έργου η τμήματος έργου που έχει αναλάβει ο εργολάβος με σύμβαση έργου, σε κάποιο άλλο πρόσωπο τον υπεργολάβο, ο οποίος αναλαμβάνει τη κατασκευή του έναντι αμοιβής χρησιμοποιώντας προσωπικό που μισθοδοτείται από αυτόν. Στην περίπτωση της υπεργολαβίας ο εργολάβος είναι ο εργοδότης του υπεργολάβου και συνεπώς ο αρχικός εργοδότης δεν έχει καμία νομική σχέση με τον υπεργολάβο. Από τις ανωτέρω τέσσερις κατηγορίες τεχνικών επιχειρήσεων θα ασχοληθούμε παρακάτω με τις οικοδομικές. Οικοδομικές επιχειρήσεις θεωρούνται αυτές που κατασκευάζουν οικοδομές οι ίδιες, είτε με ανάθεση εργασιών σε εργολάβους. Οι οικοδομικές επιχειρήσεις μπορούν να εμφανιστούν με οποιαδήποτε νομική μορφή ( Ατομικές επιχ/σεις -ομόρρυθμες εταιρίες - ετερόρρυθμες εταιρίες - Ε.Π.Ε - Α.Ε. - κοινοπραξίες )

7 Εμείς θα ασχοληθούμε με τις ατομικές επιχειρήσεις και τις προσωπικές εταιρίες (ομόρρυθμες & ετερόρρυθμες). Τα βιβλία που τηρούνται είναι τουλάχιστον Β'κατηγορίας ανεξάρτητα ύψους ακαθάριστων εσόδων ετησίως και με το δεδομένο ότι τα κέρδη προσδιορίζονται με την εφαρμογή συντελεστού 15% επί των ακαθάριστων εσόδων δηλαδή επί της συνολικής ετήσιας αξίας των πωληθέντων κτισμάτων. Ακαθάριστο έσοδο των οικοδομικών επιχειρήσεων λαμβάνεται η αξία όπως αυτή αναγράφεται στο συμβόλαιο μεταβίβασης και η οποία δεν πρέπει να είναι μικρότερη από το τίμημα μεταβίβασης όπως αυτό προκύπτει μετά από έλεγχο της " Ειδικής δήλωσης ΦΠΑ "' από την αρμόδια ΔΟΥ. Δηλαδή πρέπει να συγκρίνεται με την αντικειμενική αξία το προϋπολογιστικό και το απολογιστικό κόστος. Χρόνος απόκτησης του ακαθάριστου εσόδου θεωρείται η ημέρα σύνταξης του οριστικού συμβολαίου

8 2.ΠΟΤΕ ΜΙΑ ΤΕΧΝΙΚΗ-ΟΙΚΟΔΟΜΙΚΗ ΕΠΙΧΕΙΡΗΣΗ ΤΗΡΕΙ Β ΒΙΒΛΙΑ Κ ΠΟΤΕ Γ Σύμφωνα με το Κ.Β.Σ. του Δ. Σταματόπουλου αρθ. 4 παρ 48 όπου μιλάει για την ένταξη των οικοδομικών επιχειρήσεων σε κατηγορία τήρησης βιβλίων αναφέρει ότι ορίζεται ως όριο ακαθάριστων εσόδων προηγούμενης χρήσης, τα ,00 ευρώ για την ένταξη στην Τρίτη κατηγορία βιβλίων, από 1/1/08 και μετά, των ομορρύθμων κ των ετερορρύθμων εταιρειών, των κοινωνιών αστικού δικαίου, των αστικών εταιριών και των κοινοπραξιών που ασχολούνται με την ανέγερση και πώληση οικοδομών και σε αυτά δεν συμμετέχει πρόσωπο της παραγράφου 1 του άρθρου 101 του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος, ( ΑΕ, ΕΠΕ, Δημόσιες, Δημοτικές, Κοινοτικές επιχειρήσεις, Συνεταιρισμοί, Αλλοδαπές ) καθώς και των επιτηδευματιών φυσικών προσώπων που έχουν το ίδιο αντικείμενο εργασιών. Εάν τα πρόσωπα αυτά ασχολούνται και με την κατασκευή δημοσίων ή τεχνικών έργων εντάσσονται αυτοτελώς σε κατηγορία βιβλίων για τη δραστηριότητα τους αυτή με βάση τα γενικά όρια ακαθάριστων εσόδων (παρ 7 αρθ 4 Κ. Β. Σ ). Εάν όμως έχουν παράλληλα και άλλο κλάδο πώλησης αγαθών ή παροχής υπηρεσιών τηρούν για όλες τις δραστηριότητες τους τα βιβλία της κατηγορίας που αντιστοιχεί στο σύνολο των ετήσιων ακαθάριστων εσόδων τους ( άρθρο 4 παρ 7 και άρθρο 28 παρ 6 Ν 3522/06 ) Παράδειγμα : ΟΕ οικοδομική με μέλη φυσικά πρόσωπα κατά την χρήση 1/1-31/12/07 στην οποία τηρεί βιβλίο εσόδων-εξόδων έχει ακαθάριστα έσοδα από πωλήσεις διαμερισμάτων και από τεχνικά έργα. Την 1/1/08 παραμένει σε βιβλίο εσόδων εξόδων αφού δεν υπερέβη το ειδικό όριο των ευρώ πού ορίζεται για τις οικοδομικές, αλλά και το γενικό όριο των ευρώ με το οποίο κρίνεται αυτοτελώς ο κλάδος των τεχνικών έργων

9 3.ΥΠΟΧΡΕΩΣΕΙΣ ΛΟΓΙΣΤΗ ΕΝ ΟΛΙΓΟΙΣ 1. Διαδικασίες έναρξης επιχείρησης αν πρόκειται για νεοϊδρυόμενη. 2. Θεώρηση βιβλίων Β' κατηγορίας & στοιχείων 3. Διαδικασία έναρξης υποκ/τος μετά την έκδοση της αδείας κατασκευής και λήψης του πρώτου παραστατικού. 4. Θεώρηση βιβλίου κοστολογίου. 5. Σύνταξη σχεδίου προϋπολογιστικού κόστους και παροχή κατευθύνσεων στον κατασκευαστή για τις συμφωνίες με τα συνεργεία των επί μέρους εργασιών για σύνταξη των σχετικών συμφωνητικών. 6. Υποβολή των συμφωνητικών στη ΔΟΥ και παρακράτηση του εργολαβικού φόρου 3% όπου απαιτείται με τη λήψη κάθε παραστατικού. 7. Καθορισμός των εργασιών που θα εκτελεστούν με αυτεπιστασία οπότε και θα υπάρξει καταβολή ΦΜΥ για τους ημερομίσθιους που θα απασχοληθούν. 8. Σύνταξη του τελικού_εντύπου προϋπολογιστικού κόστους προς υποβολή στην αρμόδια ΔΟΥ της οικοδομής. 9. Ενημέρωση βιβλίου κοστολογίου και συζήτηση για την πορεία των εργασιών και τις τυχόν αποκλείσεις του πραγματικού κόστους ανά φάση εργασίας με το προϋπολογιστικό κόστος. ΙΟ.Σύνταξη των ειδικών δηλώσεων ΦΠΑ για κάθε πώληση κτίσματος υποκείμενης σε ΦΠΑ. ΙΙ.Σύνταξη περιοδικών δηλώσεων ΦΠΑ και ενημέρωση του κατασκευαστή για το υπόλοιπο του λογαριασμού ΦΠΑ

10 Πρέπει να προσέχουμε πάντα το εξής : Εάν η συμφωνία με τον πελάτη είναι να επιβαρυνθεί ο κατασκευαστής το ΦΠΑ, τότε πρέπει το χρονικό σημείο σύνταξης του συμβολαίου πώλησης να γίνεται σε όσο το δυνατόν πιο προχωρημένο στάδιο κατασκευής της οικοδομής.οπότε θα έχει συγκεντρωθεί μεγαλύτερο ποσό ΦΠΑ προς συμψηφισμό. 12.Σύνταξη σχεδίου_απολογιστικού κόστους με το τέλος της οικοδομής. Σύγκριση του απολογιστικού κόστους με το προϋπολογιστικό και το σύνολο των αξιών πώλησης των ακινήτων και έρευνα για τα αίτια των τυχόν αποκλίσεων. 13. Σύνταξη τελικού απολογιστικού κόστους προς υποβολή στη ΔΟΥ. 14. Σύνταξη καταστάσεων για υποβολή στη ΔΟΥ και λήψη πιστοποιητικών ρευματοδότησης

11 4. Φ.Π.Α ΑΚΙΝΗΤΩΝ Οι διατάξεις του Φ.Π.Α για τα ακίνητα άλλαξαν κατά το 2005 με τον νόμο Ν3427/2005 και οι αλλαγές αφορούν κυρίως τις νεόδμητες οικοδομές από Στον φόρο υπάγονται : Οι επαγγελματίες κατασκευαστές (εργολάβοι, φυσικά ή νομικά πρόσωπα) Οι τεχνικές - οικοδομικές επιχειρήσεις οποιασδήποτε νομικής μορφής Οι κοινωνίες κλπ. Εφόσον διενεργούν φορολογητέες πράξεις είναι υποκείμενοι στο ΦΠΑ για αυτή τη δραστηριότητα, ανεξάρτητα αν η ανέγερση της οικοδομής γίνεται άμεσα από τις ίδιες ή ανατίθεται εργολαβικά ή υπεργολαβικά σε ιδιόκτητο οικόπεδο ή με το σύστημα αντιπαροχής. Φυσικό ή νομικό πρόσωπο υποκείμενο ή απαλλασσόμενο ή εξαιρούμενο του ΦΠΑ που κατασκευάζει περιστασιακά και όχι κατά σύστημα ακίνητο για πώληση, εξαιρείται του ΦΠΑ, δύναται όμως να καταστεί υποκείμενος στο φόρο εφόσον το επιθυμεί. Σε περίπτωση όμως που ο περιστασιακός κατασκευαστής επαναλάβει τη δραστηριότητα αυτή, τότε δεν έχει την επιλογή της υπαγωγής ή όχι στο ΦΠΑ αλλά θεωρείται υποχρεωτικά υποκείμενος. Οι επιχειρήσεις αγοραπωλησίας και εκμετάλλευσης ακινήτων εξακολουθούν να λειτουργούν εκτός πεδίου ΦΠΑ, δεδομένου ότι η περαιτέρω πώληση των νεόδμητων οικοδομών δεν επιβαρύνεται με ΦΠΑ αλλά με φόρο αυτομάτου υπερτιμήματος (Φ.Α.Υ.). Αντικείμενο του ΦΠΑ είναι τα κτίρια, είτε είναι αποπερατωμένα είτε είναι ημιτελή, τα τμήματά τους καθώς και το οικόπεδο που μεταβιβάζεται με αυτό. Δεν αποτελούν αντικείμενο του ΦΠΑ τα οικόπεδα, τα γήπεδα, τα αγροτεμάχια κλπ, επί των οποίων δεν υφίστανται κτίσματα. Αντικείμενο του ΦΠΑ αποτελεί επίσης:

12 Η παράδοση ιδανικών μεριδίων οικοπέδου επί των οποίων εφαρμόζεται το αμάχητο τεκμήριο της παραγρ.1 του Άρθρου 2 του Α.Ν. 1521/1950 που κυρώθηκε με το Ν. 1587/1950 περί φορολογίας μεταβίβασης ακινήτων. Αφορά δηλαδή την περίπτωση που τα ακίνητα παραδίδονται (πωλούνται) στα σχέδια. Η παραχώρηση του δικαιώματος αποκλειστικής χρήσης επί κοινόκτητων κτιρίων ή ειδικών χώρων ή επί κοινόκτητου τμήματος οικοπέδου. Πρόκειται δηλαδή για κοινόκτητους χώρους στους οποίους δεν αντιστοιχούν χιλιοστά επί του οικοπέδου και δεν αποτελούν χωριστές οριζόντιες ιδιοκτησίες π.χ. αποκλειστική χρήση ανοικτής θέσης στάθμευσης στην πυλωτή χωρίς χιλιοστά επί του οικοπέδου, η αποκλειστική χρήση ταράτσας, πισίνας κλπ. Για να υπαχθεί ένας κοινόκτητος χώρος σε ΦΠΑ θα πρέπει και η κύρια σύμβαση π.χ., μεταβίβαση διαμερίσματος να είναι αντικείμενο του ΦΠΑ. Για να υπαχθεί μία παράδοση ακινήτου στις διατάξεις περί ΦΠΑ θα πρέπει να συντρέχουν σωρευτικά οι παρακάτω προϋποθέσεις: Α) Η μεταβίβαση να διενεργείται από πρόσωπο υποκείμενο στο ΦΠΑ Β) Η μεταβίβαση να γίνεται με αντάλλαγμα (εξ επαχθούς αιτίας) Γ) Το μεταβιβαζόμενο ακίνητο να αποτελεί κτίριο Δ) Η οικοδομική άδεια να έχει εκδοθεί από και μετά Ε) Στο ΦΠΑ να υπάγονται και τα ακίνητα των οποίων η άδεια κατασκευής εκδόθηκε μεν μέχρι δηλαδή πριν την , αλλά αναθεωρείται από την εφόσον μέχρι την ημερομηνία αναθεώρησης δεν έχουν αρχίσει οι εργασίες κατασκευής. Με νεώτερη απόφαση του Υπουργείου Οικονομικών, η υπαγωγή του υποκειμένου στο ΦΠΑ της περίπτωσης αυτής είναι δυνητική. Ο υποκείμενος μπορεί να επιλέξει είτε την εξαίρεση από το ΦΠΑ με αίτησή του, προσκομίζοντας τα απαιτούμενα δικαιολογητικά, είτε τη μη χρήση της δυνατότητας εξαίρεσης, δηλαδή την υπαγωγή στο ΦΠΑ. ΣΤ) Η μεταβίβαση να γίνεται πριν από την πρώτη εγκατάσταση σε αυτό, δηλαδή να είναι καινούργιο. Ως πρώτη εγκατάσταση θεωρείται η με οποιοδήποτε τρόπο πρώτη

13 χρησιμοποίηση των κτιρίων ύστερα από την ανέγερσή τους όπως είναι η ιδιοκατοίκηση, η ιδιόχρηση, η μίσθωση κλπ. Ένα ακίνητο παύει να θεωρείται καινούργιο όταν συμπληρωθεί πενταετία από την ημερομηνία έκδοσης της οικοδομικής άδειας. Παραδείγματα: Κατασκευαστική εταιρία πωλεί νέο ακίνητο (πχ, αποθήκη): η παράδοση αυτή θα υπαχθεί στο ΦΠΑ Εργολάβος κατασκευαστής πωλεί νέο ακίνητο (πχ, διαμέρισμα): η παράδοση αυτή θα υπαχθεί στο ΦΠΑ Εργολάβος κατασκευαστής πωλεί νέο ακίνητο (πχ, γραφείο) από τα σχέδια: η πλασματική αυτή παράδοση θα υπαχθεί στο ΦΠΑ Εργολάβος κατασκευαστής αγοράζει οικόπεδο προκειμένου να αναγείρει οικοδομή: η πράξη αυτή δε θα υπαχθεί σε ΦΠΑ δεδομένου ότι η μεταβίβαση οικοπέδου δεν υπάγεται στο ΦΠΑ αλλά σε Φόρο Μεταβίβασης Ακινήτων (Φ.Μ.Α.). Ιδιωτικός υπάλληλος κτίζει σε ιδιόκτητο οικόπεδο νέο ακίνητο και στη συνέχεια πωλεί το ένα διαμέρισμα: η παράδοση αυτή δε θα υπαχθεί σε ΦΠΑ διότι γίνεται από ιδιώτη και όχι από επιτηδευματία υποκείμενο στο ΦΠΑ. Ενδεικτικές μεταβιβάσεις που είναι αντικείμενο του φόρου : Α) Η μεταβίβαση της ψιλής κυριότητας, η μεταβίβαση του δικαιώματος άσκησης της επικαρπίας, η ιδιόχρηση, η μίσθωση, η διάθεση του ακινήτου από υποκείμενο στο φόρο σε μη φορολογητέα δραστηριότητα αυτού. Β) Η σύσταση ή η παραίτηση από το δικαίωμα προσωπικής ή πραγματικής δουλείας Γ) Η εκτέλεση εργασιών σε ακίνητα με μίσθωση έργου (π.χ. κατασκευή αρδευτικού φράγματος) Δ) Η παράδοση ακινήτου με πλειστηριασμό ή με δικαστική απόφαση Ε) Η παρέλευση πενταετίας από την έκδοση της οικοδομικής αδείας θεωρείται ως διάθεση ακινήτου σε μη φορολογητέα δραστηριότητα και οφείλεται ΦΠΑ αυτοπαράδοσης

14 Σε περίπτωση διάθεσης του ακινήτου ως πάγιο από υποκείμενο στο φόρο, εφαρμόζονται οι διατάξεις του άρθρου 33 του κωδικού ΦΠΑ περί διακανονισμού και παρακολούθησης του παγίου για πέντε χρόνια. Δεν υπάρχει δηλαδή αυτοπαράδοση και ακολούθως δεν εφαρμόζονται οι διατάξεις περί ΦΠΑ. ΣΤ) Κατασκευή ακινήτου με αντιπαροχή: Στην περίπτωση αυτή διενεργούνται δύο πράξεις: Η πρώτη αφορά στη μεταβίβαση μεριδίων οικοπέδου από τον οικοπεδούχο στον κατασκευαστή δραστηριότητα που δεν υπάγεται στο ΦΠΑ. Η δεύτερη πράξη αφορά παράδοση κτισμάτων από τον κατασκευαστή στον οικοπεδούχο και υπάγεται στις διατάξεις περί επιβολής ΦΠΑ (ο κατασκευαστής εκδίδει στοιχείο «παράδοσης κτισμάτων» και χρεώνει το στοιχείο με ΦΠΑ 19%). Ακολουθούν απαλλαγές-εξαιρέσεις όπως : Α) Η παράδοση ακινήτου, που υπάγεται σε ΦΠΑ, σε δικαιούχο απαλλαγής Α κατοικίας, απαλλάσσεται από το ΦΠΑ. Εξακολουθεί δηλαδή η παράδοση ακινήτου σαν Α κατοικία να διέπεται από τους κανόνες του φόρου μεταβίβασης ακινήτων. Η απαλλαγή αυτή ισχύει για όλη την αξία της παράδοσης, του ως Α κατοικία μεταβιβαζόμενου ακινήτου, δηλαδή και επί του τυχόν μεγαλύτερου του απαλλασσόμενου κατά περίπτωση ορίου ποσό, επιβάλλεται ομοίως Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτου. Εδώ πρέπει να σημειώσουμε ότι η απαλλαγή από το ΦΠΑ περιλαμβάνει και την παραχώρηση αποκλειστικής χρήσης επί κοινόκτητων κτιρίων, βοηθητικών ή ειδικών χώρων κτισμάτων, στους οποίους δεν αντιστοιχούν χιλιοστά επί του οικοπέδου. Παράδειγμα: Εργολάβος (υποκείμενος) πωλεί διαμέρισμα από αυτά που έχει στην κυριότητά του από αντιπαροχή σε δικαιούχο απαλλαγών Α κατοικίας. Η μεταβίβαση αυτή θα υπαχθεί σε φόρο μεταβίβασης ακινήτων και όχι σε ΦΠΑ. Ο ΦΠΑ εισφορών κατασκευής του συγκεκριμένου διαμερίσματος αποτελεί κόστος για τον εργολάβο. Β) Απαλλαγή από το ΦΠΑ ακινήτων με άδεια οικοδομής μέχρι Γ) Η αντιπαροχή με άδεια μετά την αλλά με φάκελο (αριθμός κατάθεσης στην πολεοδομία) και εργολαβική σύμβαση πριν την δεν υπάγεται στο ΦΠΑ

15 Δ) Η παράδοση ακινήτου από ιδιώτη με άδεια οικοδομής μετά την δεν υπάγεται στο ΦΠΑ καθώς είναι εκτός πεδίου ΦΠΑ (μη υποκείμενος) Ε) Η πώληση συντελεστού δόμησης δεν υπάγεται σε ΦΠΑ καθ όσον αυτή εξομοιώνεται με μεταβίβαση οικοπέδου ΣΤ) Τα εργολαβικά προσύμφωνα δεν αποτελούν πράξεις παράδοσης ώστε να υπαχθούν σε ΦΠΑ καθ ότι αποτελούν απλώς συμβάσεις Προσοχή: Επειδή η πράξη της αντιπαροχής υπόκειται σε ΦΠΑ, τα εργολαβικά προσύμφωνα αντιπαροχής δε θα πρέπει να υπάγονται σε χαρτόσημο, εφ όσον αφορούν ακίνητα που θα υπαχθούν σε ΦΠΑ. Ζ) Σε δωρεές, κληρονομικές, γονικές παροχές επιβάλλεται ο οικείος φόρος μεταβίβασης ακινήτων, καθότι ελλείπει το στοιχείο της επαχθούς αιτίας. Στις περιπτώσεις αυτές όμως θα πρέπει να γίνεται διακανονισμός του ΦΠΑ εισφορών σύμφωνα με τις διατάξεις του κώδικα ΦΠΑ (μέσω της περιοδικής δήλωσηςαφαιρούμενα. Προσδιορισμός του χρόνου γένεσης φορολογικής υποχρέωσης ; Α) Όταν πωλείται νέο ακίνητο, η φορολογική υποχρέωση γεννάται κατά την ημέρα υπογραφής του οριστικού συμβολαίου. Παράδειγμα: κατασκευαστική επιχείρηση πωλεί διαμέρισμα την Η φορολογική υποχρέωση γεννάται την και ο ΦΠΑ καταβάλλεται με την «Ειδική Δήλωση ΦΠΑ» πριν την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου. Β) Κατά την παράδοση κτισμάτων στον οικοπεδούχο (αντιπαροχή), η φορολογική υποχρέωση γεννάται και ο φόρος γίνεται απαιτητός κατά το χρόνο που ολοκληρώνεται η παρεχόμενη εργολαβία και παραδίδονται τα κτίσματα στον οικοπεδούχο. Γ) Ο χρόνος γένεσης της φορολογικής υποχρέωσης κατά την ιδιοκατοίκηση, δωρεάν παραχώρηση της χρήσης, μίσθωσης κλπ, οι οποίες εξομοιώνονται με παράδοση (αυτοπαράδοση) είναι η ημέρα πραγματοποίησης των πράξεων αυτών. Παράδειγμα: εταιρία που κατασκεύασε ένα ακίνητο αποφασίζει να μισθώσει ένα κατάστημα. Η μίσθωση λαμβάνει χώρα την Ο ΦΠΑ που αναλογεί στη μίσθωση (αυτοπαράδοση) θα καταβληθεί με την περιοδική δήλωση μηνός

16 ΑΥΓΟΥΣΤΟΥ ή του τριμήνου ΙΟΥΛΙΟΥ-ΣΕΠΤΕΜΒΡΙΟΥ ανάλογα με τα τηρούμενα βιβλία ΚΒΣ. Δ) Όταν επέρχεται συμπλήρωση της πενταετίας από την έκδοση της οικοδομικής αδείας, η φορολογική υποχρέωση γεννάται και ο φόρος γίνεται απαιτητός κατά την ημέρα παρέλευσης της πενταετίας. Παράδειγμα: Η πενταετία λήγει την ο οφειλόμενος ΦΠΑ θα απεικονισθεί στην περιοδική δήλωση ΑΥΓΟΥΣΤΟΥ. Ε) Στην περίπτωση πλειστηριασμού ακινήτου υπαγομένου στο ΦΠΑ, ο χρόνος γένεσης της φορολογικής υποχρέωσης και το απαιτητό του φόρου είναι αυτός, πριν τη σύνταξη της περιληπτικής έκθεσης της κατακύρωσης του πλειστηριασμού. Σε περίπτωση μεταγραφής λόγω δικαστικής απόφασης, ο χρόνος γένεσης της φορολογικής υποχρέωσης και το απαιτητό του φόρου είναι ο χρόνος της μεταγραφής. ΣΤ) Κατά την υπογραφή προσυμφώνου με τον όρο της αυτοσύμβασης με ταυτόχρονη καταβολή του τιμήματος και ταυτόχρονη παράδοση της νομής του ακινήτου, ο φόρος γεννάται και γίνεται απαιτητός κατά την υπογραφή του προσυμφώνου. Σε περίπτωση δηλαδή που το τίμημα θα καταβληθεί τμηματικά δε γεννάται φορολογική υποχρέωση. Προσδιορισμός φορολογητέας αξίας. Ως φορολογητέα αξία επί της οποίας επιβάλλεται ΦΠΑ λαμβάνεται η μεγαλύτερη αξία μεταξύ: Του δηλούμενου τιμήματος μεταβίβασης Της αξίας του ακινήτου όπως αυτή λαμβάνεται υπόψη στο φόρο μεταβίβασης ακινήτων (ΦΜΑ) Της αξίας του δηλούμενου απολογιστικού κόστους (εάν το κτίσμα έχει αποπερατωθεί) ή της αξίας του δηλούμενου προϋπολογιστικού κόστους εάν το κτίσμα δεν έχει ακόμα αποπερατωθεί Επί παραδόσεων με αντιπαροχή, ως φορολογητέα αξία λαμβάνεται αυτή της παρεχόμενης εργολαβίας για την ανέγερση, χωρίς βέβαια να λαμβάνεται υπόψη η αξία του ιδανικού μεριδίου του οικοπέδου που αντιστοιχεί στα παραδιδόμενα κτίσματα. Επί αυτοπαράδοσης ή ιδιόχρησης ή μίσθωσης ακινήτου, ως φορολογητέα αξία λαμβάνεται το κόστος κατασκευής

17 Σε παράδοση ακινήτου με πλειστηριασμό ως φορολογητέα αξία λαμβάνεται το εκπλειστηρίασμα. Σε περίπτωση διαχωρισμού της επικαρπίας από την κυριότητα, η αξία της επικαρπίας προσδιορίζεται στο ποσοστό της αξίας της πλήρους κυριότητας. Όταν παραδίδεται ακίνητο ημιτελές δεν ισχύει το τεκμήριο του αποπερατωμένου ακινήτου και η αξία για τον υπολογισμό του ΦΠΑ κατά την παράδοση υπολογίζεται ανάλογα με το στάδιο κατασκευής

18 ΠΡΟΥΠΟΛΟΓΙΣΤΙΚΟ ΚΟΣΤΟΣ Οδηγίες σχετικά με τον τύπο, περιεχόμενο, τρόπο και διαδικασία υποβολής του ειδικού εντύπου απεικόνισης προϋπολογιστικού κόστους δίνονται από το ΠΟΛ.1048/ Το ειδικό έντυπο του προϋπολογιστικού κόστους υποβάλλεται από τον πωλητή - υποκείμενο στο φόρο, για τις οικοδομές που θα αποτελέσουν αντικείμενο επιβολής του Φ.Π.Α. σε τρία αντίτυπα στην αρμόδια Δ.Ο.Υ., στη χωρική αρμοδιότητα της οποίας βρίσκεται η υπό ανέγερση οικοδομή. Υποβάλλεται υποχρεωτικά μετά την ημερομηνία έκδοσης της οικοδομικής αδείας και πριν από την πρώτη παράδοση ιδιοκτησίας (π.χ. πώληση ενός καταστήματος ή αυτοπαράδοσης ενός διαμερίσματος). Το έντυπο αυτό περιλαμβάνει το προϋπολογιστικό κόστος της οικοδομής όπως αυτό έχει υπολογισθεί με βάση τα ποσοτικά και οικονομικά δεδομένα που αφορούν την άδεια ανέγερσης της οικοδομής. Η κατανομή του προϋπολογιστικού κόστους στις επιμέρους ιδιοκτησίες γίνεται σε ποσοστό επί τοις χιλίοις σύμφωνα με την αντιστοιχία των ιδιοκτησιών στα χιλιοστά του οικοπέδου. Η συμπλήρωση του ειδικού εντύπου του προϋπολογιστικού κόστους οικοδομής γίνεται ως ακολούθως : 1η σελίδα του εντύπου Στα αντίστοιχα πεδία αναγράφονται: η αρμόδια Δ.Ο.Υ. της περιοχής που βρίσκεται η υπό ανέγερση οικοδομή, δηλαδή η Δ.Ο.Υ. του υποκαταστήματος π.χ. ΙΒ ΑΘΗΝΩΝ ο κωδικός της Δ.Ο.Υ. του υποκαταστήματος 1112 η Δ.Ο.Υ. της έδρας του υποκειμένου, π.χ. Δ.Ο.Υ. Α' ΑΘΗΝΩΝ ο κωδικός της Δ.Ο.Υ. της έδρας του υποκειμένου 1101 Εάν η Δ.Ο.Υ. της έδρας και του υποκαταστήματος (ακινήτου) είναι η ίδια αναγράφεται καις στις δύο ενδείξεις η ίδια Δ.Ο.Υ.. Οι κωδικοί των Δ.Ο.Υ. συμπληρώνονται από τον υπάλληλο της Δ.Ο.Υ

19 Διαγραμμίζονται με Χ τα αντίστοιχα πεδία: εάν το έντυπο υποβάλλεται ως αρχικό εάν το έντυπο υποβάλλεται ως τροποποιητικό. Σημειώνεται ότι τροποποιητικό έντυπο του αρχικού πρέπει να υποβληθεί πριν την πρώτη παράδοση ιδιοκτησίας Συμπληρώνεται από τον υπάλληλο της Δ.Ο.Υ. ο αύξων αριθμός καταχώρησης από το «ΒΙΒΛΙΟ ΚΑΤΑΧΩΡΗΣΗΣ ΕΙΔΙΚΩΝ ΕΝΤΥΠΩΝ ΑΠΕΙΚΟΝΙΣΗΣ ΣΥΝΟΛΙΚΟΥ ΚΟΣΤΟΥΣ ΟΙΚΟΔΟΜΗΣ» και η ημερομηνία παραλαβής του ειδικού εντύπου του προϋπολογιστικού κόστους οικοδομής. ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΥΠΟΚΕΙΜΕΝΟΥ ΣΤΟ ΦΟΡΟ Στα αντίστοιχα πεδία αναγράφονται: το επώνυμο (εάν πρόκειται για φυσικό πρόσωπο) ή η επωνυμία (εάν πρόκειται για νομικό πρόσωπο) ο Αριθμός Φορολογικού Μητρώου το όνομα του υποκειμένου (εάν πρόκειται για φυσικό πρόσωπο) το όνομα πατρός του υποκειμένου (εάν πρόκειται για φυσικό πρόσωπο) Αναγράφεται ο αριθμός ταυτότητας του υποκειμένου (εάν πρόκειται για φυσικό πρόσωπο) Αναγράφεται η διεύθυνση της έδρας του υποκειμένου. ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΠΟΥ ΑΦΟΡΟΥΝ ΤΗΝ ΟΙΚΟΔΟΜΗ Στα αντίστοιχα πεδία αναγράφονται: ο αύξων αριθμός του υποκαταστήματος όπως αυτός εμφανίζεται στη βεβαίωση που χορηγεί η Δ.Ο.Υ. (Τμήμα Μητρώου) στην περίπτωση υποβολής δήλωσης για έναρξη υποκαταστήματος

20 η διεύθυνση του υποκαταστήματος (οικοδομής) ο αριθμός και ημερομηνία της εκδοθείσας άδειας οικοδομής η πολεοδομική αρχή που εξέδωσε την άδεια οικοδομής ο αριθμός και η ημερομηνία αναθεώρησης της οικοδομικής άδειας η πολεοδομική αρχή που αναθεώρησε την εκδοθείσα άδεια οικοδομής, η κατηγορία του ακινήτου (π.χ. πολυκατοικία, ξενοδοχείο, κτίριο επαγγελματικών χώρων κλπ.) ο αριθμός και η ημερομηνία θεώρησης του βιβλίου κοστολογίου ακινήτων στο οποίο καταχωρείται το κόστος της συγκεκριμένης οικοδομής ο αριθμός μερίδας (στην περίπτωση που ο υποκείμενος έχει επιλέξει να τηρεί ανά μερίδα το βιβλίο κοστολογίου οικοδομής) Στα αντίστοιγα πεδία διαγραμμίζεται με x ανάλογα με τον τρόπο κτήσης του οικοπέδου: Εάν έχει γίνει με αγορά Εάν πρόκειται για αντιπαροχή Εάν έχει προέλθει από άλλη αιτία (π.χ. κληρονομιά, γονική παροχή, παραχωρητήριο κλπ.)

21 - 21 -

22 2η σελίδα ΣΥΝΟΛΙΚΟ ΚΟΣΤΟΣ ΟΙΚΟΔΟΜΗΣ Α. ΓΕΝΙΚΕΣ ΔΑΠΑΝΕΣ Γενικές δαπάνες είναι οι δαπάνες που ενσωματώνονται στο κόστος της οικοδομής, εκτός των δαπανών που συνιστούν κατασκευαστικό κόστος που αναλύεται στην παρακάτω περίπτωση Β Στη στήλη «ποσό» αναγράφονται: - το κόστος κτήσης του οικοπέδου (όπως αυτό αναφέρεται στην Απόφαση του Υπουργού Οικονομίας και Οικονομικών /187/0015/ΠΟΛ 1039/ και την σχετική εγκύκλιο - ο φόρος μεταβίβασης (Φ.Μ.Α.) που αναλογεί στην απόκτηση του οικοπέδου. - οι αμοιβές των δικηγόρων που καταβλήθηκαν ή πρόκειται να καταβληθούν για την εν λόγω οικοδομή π.χ. για τον έλεγχο τίτλων, παράσταση στο συμβόλαιο κ.λπ. - οι αμοιβές των συμβολαιογράφων για πράξεις πριν την όποια παράδοση ιδιοκτησίας (π.χ. απόκτηση οικοπέδου, εργολαβικό προσύμφωνο, σύσταση ιδιοκτησίας) - ποσά που καταβλήθηκαν στο υποθηκοφυλακείο για μεταγραφές συμβολαίων πριν την όποια παράδοση ιδιοκτησίας. - ποσά των εξόδων που καταβλήθηκαν ή θα καταβληθούν πριν την όποια παράδοση ιδιοκτησίας στις τράπεζες για την εν λόγω οικοδομή - ποσά που έχουν καταβληθεί ως μεσιτικά π.χ. για την αγορά του οικοπέδου κ.λπ. - οι αμοιβές μηχανικών π.χ. για τις μελέτες, την έκδοση της οικοδομικής άδειας την επίβλεψη κ.λπ

23 - τα ποσά των αποσβέσεων των μηχανημάτων, αυτοκινήτων κ.λπ. που χρησιμοποιούνται στη συγκεκριμένη οικοδομή Στις υπόλοιπες σειρές αναγράφονται ποσά γενικών δαπανών ή επιβαρύνσεων που αφορούν την οικοδομή και δεν αναφέρονται παραπάνω π.χ. δημοτικά τέλη, ΚΗ' ψήφισμα, εισφορές, τέλη ΔΕΚΟ κ.λπ. Στην ένδειξη Σύνολο Α : Αναγράφεται το άθροισμα των ανωτέρω ποσών. Στη στήλη «Παρατηρήσεις». αναγράφονται από τον υποκείμενο τυχόν παρατηρήσεις ή ιδιαιτερότητες τις οποίες θεωρεί αναγκαίο να τις γνωστοποιήσει στη Δ.Ο.Υ. Επισημαίνεται ότι στην περίπτωση της αντιπαροχής δεν συμπληρώνονται τα πεδία που αφορούν αποκλειστικά και μόνο το οικόπεδο και τα έξοδα απόκτησής του. Κρίνεται σκόπιμο στη στήλη «Παρατηρήσεις» να σημειώνεται η λέξη «αντιπαροχή». Β. ΚΑΤΑΣΚΕΥΑΣΤΙΚΟ ΚΟΣΤΟΣ Κατασκευαστικό κόστος είναι το κόστος των υλικών, των πρώτων και βοηθητικών υλών, των εργασιών κατασκευής (μισθοδοσία, εισφορές ΙΚΑ, υπεργολαβίες κ.λπ.) Στα αντίστοιχα πεδία αναγράφονται: - τα τετραγωνικά μέτρα του συνόλου της οικοδομής, στα οποία αντιστοιχούν χιλιοστά συνιδιοκτησίας - η τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο, όπως την προϋπολογίζει ο υποκείμενος από τα ποσοτικά και οικονομικά στοιχεία που πρόκειται να απαρτίσουν το κατασκευαστικό κόστος της οικοδομής - Στην ένδειξη: Σύνολο Β το γινόμενο του πολλαπλασιασμού των εν λόγω ενδείξεων - Στην ένδειξη: Σύνολο Α + Β. το άθροισμα των ποσών ΓΕΝΙΚΩΝ ΔΑΠΑΝΩΝ ΚΑΤΑΣΚΕΥΗΣ Α συν ΚΑΤΑΣΚΕΥΑΣΤΙΚΟΥ ΚΟΣΤΟΥΣ Β (άθροισμα υποσυνόλων Α+Β)

24 Σ Υ Ν Ο Λ ΙΚ Ο Κ Ο Σ Τ Ο Σ Ο ΙΚ Ο Δ Ο Μ Η Σ Α/Α Α. ΓΕΝ ΔΑΠΑΝΕΣ ΚΑΤΑΣΚΕΥΗΣ ΠΟΣΟ ΠΑΡΑΤΗΡΗΣΕΙΣ 1 Ο ικόπεδο ΑΝ ΤΙΠ ΑΡΟ ΧΗ 342,25/ Φ.Μ.Α. Ο ικοπέδου 3 Αμοιβές δικηγόρων 478,99 ΓΙΑ ΤΟΝ ΟΙΚΟΠΕΔΟΥΧΟ 4 Αμοιβές Συμβολαιογράφων 1.838,01 657,75/ Υποθηκοφυλακείο 6 Έ ξοδα τραπεζών 7 Μ εσιτικά 8 Αμοιβές Μηχανικών 9 Αποσβέσεις Β. ΚΑΤΑΣΚΕΥΑΣΤΙΚΟ ΚΟΣΤΟΣ Σύνολο Α 2.317,00 Τετραγω νικά μέτρα του συνόλου της οικοδομής Τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο Σύνολο Β 403,31 500, ,00 Σύνολο Α+Β ,

25 3η Σελίδα 1 ΚΑΤΑΝΟΜΗ ΚΟΣΤΟΥΣ ΣΤΙΣ ΕΠΙΜΕΡΟΥΣ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΕΣ 1.1 Αναγράφονται ανά στήλη τα εξής: Στήλη 1: ο αύξων αριθμός ς ς ς Στήλη 2: ο όροφος της ιδιοκτησίας (π.χ. Υπόγειο, Ισόγειο, 1, 2,3 κ.λπ.) Στήλη 3: ο ορισμός της ιδιοκτησίας (π.χ. Α1, Α2, Β1 κ.λπ. όπως προκύπτει από τη σύσταση ή τα σχεδιαγράμματα και τον πίνακα των ποσοστών συνιδιοκτησίας) Στήλη 4: Συμπληρώνεται μόνο όταν η ιδιοκτησία της συγκεκριμένης σειράς έχει παρακολούθημα (π.χ. αποθήκη, θέση στάθμευσης) που δεν αντιστοιχεί σε χιλιοστά οικοπέδου δεδομένου ότι αν αντιστοιχούσε σε χιλιοστά θα αναγραφόταν ως ξεχωριστή ιδιοκτησία Στήλη 5: η κατηγορία της ιδιοκτησίας π.χ. διαμέρισμα, αποθήκη, θέση στάθμευσης, κατάστημα, γραφείο κ.λπ. Στήλη 6: το ποσοστό συμμετοχής επί τοις χιλίοις της ιδιοκτησίας στο σύνολο της οικοδομής με βάση τα χιλιοστά του οικοπέδου Στήλη 7: το γινόμενο του πολλαπλασιασμού του συνόλου (ΑΒ) του συνολικού κόστους της προηγούμενης σελίδας επί το ποσοστό συμμετοχής της ιδιοκτησίας (στήλη 6). Οι παραπάνω στήλες (1 έως 6) συμπληρώνονται όπως καθορίζεται στη σύσταση διηρημένων ιδιοκτησιών κατά το ν.3741/1929 και το ν.δ. 1024/1971 ή στην περίπτωση που δεν έχει γίνει ακόμη σύσταση όπως προκύπτει από τα σχεδιαγράμματα και τον πίνακα των ποσοστών συνιδιοκτησίας). Ως σύνολο σελίδας αναγράφεται το άθροισμα των ανωτέρω ποσών της στήλης 6 και της στήλης 7. Σημειώνεται ότι είναι ενδεχόμενο κάποια χιλιοστά οικοπέδου να κρατηθούν για μελλοντική αύξηση του συντελεστή δόμησης με αποτέλεσμα η κατανομή του κόστους

26 να εκφράζεται σε τόσα ποσοστά όσα αντιστοιχούν στο οικόπεδο που μένει αφού αφαιρεθούν τα ποσοστά που έχουν κρατηθεί. Π.χ. Σε οικόπεδο 500 τετραγωνικά μέτρα και συντελεστή δόμησης 2 ανεγείρεται οικοδομή 1000 τετραγωνικών μέτρων. Ο κατασκευαστής κατά την σύσταση κρατά 200 χιλιοστά αντιστοιχίας οικοπέδου για μελλοντική αύξηση του συντελεστή δόμησης. Η οικοδομή αποτελείται από 10 ιδιοκτησίες στην κάθε μια από τις οποίες δίδονται 80 %ο οικοπέδου. Το κόστος της οικοδομής θα κατανεμηθεί στις ιδιοκτησίες με βάση τη συμμετοχή κάθε ιδιοκτησίας στο συνολικό κόστος δηλαδή σε 80/800 στην κάθε μια. Σε τέτοιες περιπτώσεις κρίνεται σκόπιμο στην στήλη 6 να γράφεται το ποσοστό ως κλάσμα πχ, 80/800. Στην περίπτωση που η σελίδα δεν είναι επαρκής για την καταχώρηση των ιδιοκτησιών χρησιμοποιούνται περισσότερες σελίδες μεταφέροντας τα σύνολα της προηγούμενης ή προηγουμένων σελίδων προκειμένου να προκύψει το γενικό σύνολο και αριθμούνται οι σελίδες ενδεικτικά ως εξής:1/4,2/4,3/4,4/4 κ.ο.κ. Το ειδικό έντυπο του προϋπολογιστικού κόστους οικοδομής αφού υπογραφεί στην πρώτη σελίδα από τον υποκείμενο και το λογιστή υποβάλλεται σε τρία αντίτυπα στο τμήμα Εμμέσων και Ειδικών Φόρων της Δ.Ο.Υ. του ακινήτου (υποκαταστή ματος). Ο υπάλληλος του τμήματος αφού παραλάβει, ελέγξει και θεωρήσει το ειδικό έντυπο το καταχωρεί στο «ΒΙΒΛΙΟ ΚΑΤΑΧΩΡΗΣΗΣ ΕΙΔΙΚΩΝ ΕΝΤΥΠΩΝ ΑΠΕΙΚΟΝΙΣΗΣ ΣΥΝΟΛΙΚΟΥ ΚΟΣΤΟΥΣ ΟΙΚΟΔΟΜΗΣ» και επιστρέφει στον υποκείμενο θεωρημένο το τρίτο αντίτυπο. Σε περίπτωση που η Δ.Ο.Υ, της έδρας του υποκειμένου είναι διαφορετική από τη Δ.Ο.Υ. υποβολής του εντύπου (υποκαταστήματος), το ένα θεωρημένο αντίτυπο διαβιβάζεται άμεσα στη Δ.Ο.Υ. της έδρας του υποκειμένου. Στο «βιβλίο καταχώρησης» καταχωρούνται τα ειδικά έντυπα ως ακολούθως: Στήλη 1: ο αύξων αριθμός Στήλη 2: η ημερομηνία υποβολής

27 ΤΑ ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΤΟΥ ΥΠΟΚΕΙΜΕΝΟΥ Στήλη 3: Ο Α.Φ.Μ.του υποκειμένου Στήλη 4: Το επώνυμο ή επωνυμία του υποκειμένου Στήλη 5: Η Διεύθυνση του υποκειμένου Στήλη 6: Η αρμόδια Δ.Ο.Υ. της έδρας του υποκειμένου ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΤΗΣ ΟΙΚΟΔΟΜΗΣ Στήλη 7: Η διεύθυνση της οικοδομής Στήλη 8: Ο αύξων αριθμός του υποκαταστήματος Στήλη 9: Ο αριθμός και η ημερομηνία της άδειας οικοδομής Στήλη 10: Το σύνολο του προϋπολογιστικού κόστους Α + Β όπως προκύπτει στη δεύτερη σελίδα του εντύπου. Οδηγίες για την καταχώρηση της ημερομηνίας και του ποσού του συνολικού απολογιστικού κόστους (στήλες 11 και 12) στο εν λόγω βιβλίο θα δοθούν με νεώτερη εγκύκλιο

28 Κ Α Τ Α Ν Ο Μ Η Κ Ο Σ Τ Ο Υ Σ Σ Τ ΙΣ Ε Π ΙΜ Ε Ρ Ο Υ Σ ΙΔ ΙΟ Κ Τ Η Σ ΙΕ Σ Α ρ Σ ελ 1/1 α /α Ο Ρ Ο Φ Ο Σ ΙΔ ΙΟ Κ Τ Η Σ ΙΑ Π Α Ρ Α Κ Ο Λ Ο Υ - Κ Α Τ Η Γ Ο Ρ ΙΑ Π Ο Σ /Τ Ο Σ Υ Μ /Χ Η Σ Θ Η Μ Α Τ Α ΙΔ ΙΟ Κ Τ Η Σ ΙΑ Σ (χιλ. Ο ικ ο π έ δ ο υ ) Π 0 Σ Υ π ό γ ειο Α Π Ο Θ Η Κ Η α π ο θ ή κ η Κτίσματα ο ικ ο π εδ ο ύ χ ο υ 2 Ισ ό γ ε ιο Μ Ε Ζ Ο Ν Ε Τ Α δ ια μ έρ ισ μ α Κτίσματα ο ικ ο π εδ ο ύ χ ο υ 3 Υ π ό γ ειο Α Π Ο Θ Η Κ Η α π ο θ ή κ η / 657,75 4 Ισ ό γ ε ιο Μ Ε Ζ Ο Ν Ε Τ Α δ ια μ έρ ισ μ α 3 5 2,2 8 /6 5 7, ,0 2 5 Υ π ό γ ειο Α Π Ο Θ Η Κ Η α π ο θ ή κ η / 657,75 6 Ισ ό γ ε ιο Μ Ε Ζ Ο Ν Ε Τ Α δ ια μ έρ ισ μ α 3 0 5,4 7 /6 5 7, ,9 8 7 Ισ ό γ ε ιο Γ Κ Α Ρ Α Ζ θ έσ η σ τά θ μ ε υ σ η ς / 657,75 Σ Υ Ν Ο Λ Α Σ Ε Λ ΙΔ Α Σ 6 5 7,7 5 / 6 5 7, ,0 0 Σ Υ Ν Ο Λ Α Α Π Ο Μ Ε Τ Α Φ Ο Ρ Α Γ Ε Ν ΙΚ Α Σ Υ Ν Ο Λ Α 6 5 7,7 5 / 6 5 7, ,0 0

29 4.1.2 ΒΙΒΛΙΟ ΚΟΣΤΟΛΟΓΙΟΥ ΟΙΚΟΔΟΜΩΝ (Α.Υ.Ο /πολ.1039/9.3.06, Εγκ /πολ.1067/2.5.06) Γενικά Όσοι έχουν αντικείμενο εργασιών την «κατασκευή και πώληση οικοδομών», και για όσες οικοδομές υπάγονται στο ΦΠΑ τηρούν βιβλίο κοστολογίου. Το βιβλίο αυτό τηρείται στην έδρα της επιχείρησης και με γνωστοποίηση μπορεί να τηρείται και εκτός έδρας.(εγκ.πολ.1067/2.5.06). Θεώρηση Βιβλίου κοστολογίου οικοδομών Το "βιβλίο κοστολογίου οικοδομών είναι θεωρημένο και τηρείται χειρόγραφα ή μηχανογραφικά. Μπορεί να τηρείται ή ξεχωριστό βιβλίο για κάθε "οικοδομή" ή ένα ενιαίο (μία θεώρηση) για μερικές ή για όλες τις "οικοδομές", σε ιδιαίτερες μερίδες του οποίου παρακολουθείται αναλυτικά το κόστος της κάθε "οικοδομής". Μπορεί δηλαδή να τηρείται π.χ. ένα βιβλίο για τις τρεις από τις πέντε "οικοδομές" και ένα άλλο βιβλίο για κάθε μία από τις λοιπές οικοδομές (Εγκ. πολ. 1067/2.5.06). Τηρείται και θεωρείται το βιβλίο αυτό στην έδρα της επιχείρησης και με γνωστοποίηση μπορεί να τηρείται και εκτός έδρας (άρθρο 21 παρ. 1 Κ.Β.Σ., Εγκ. πολ. 1067/2.5.06). ΣΗΜ.: α) Αν με την ίδια οικοδομική άδεια ανεγείρονται στο ίδιο οικόπεδο περισσότερα από ένα κτίσματα, τότε στο βιβλίο κοστολογίου παρακολουθείται ενιαία το κόστος όλων των κτισμάτων και όχι χωριστά το κόστος κάθε κτίσματος (Εγκ. πολ.1067/06).β) Αν με διαφορετική άδεια ανεγείρονται συγχρόνως κτίσματα στο ίδιο οικόπεδο (ένα υποκατάστημα), τότε τηρείται ένα βιβλίο για όλες τις "οικοδομές", δηλαδή για το σύνολο των οικοδομημάτων (κτισμάτων) που ανεγείρονται στο ίδιο οικόπεδο ή ένα βιβλίο για όλες τις οικοδομές γενικά ή ένα βιβλίο ενιαίο και με μερικές από τις άλλες οικοδομές μαζί, αλλά σε ιδιαίτερες όμως μερίδες του βιβλίου αυτού θα παρακολουθείται διακεκριμένα το κόστος της κάθε "οικοδομής" (Εγκ. πολ. 1067/2.5.06). Δηλαδή, για το καθένα από τα κτίσματα αυτά του ιδίου οικοπέδου παρακολουθείται ιδιαίτερα το κόστος

30 γ) Το βιβλίο κοστολογίου οικοδομών για μερικές ή για όλες τις "οικοδομές" μπορεί να τηρείται και συνενωμένο με το βιβλίο εσόδων - εξόδων, αλλά σε χωριστές όμως στήλες (διακεκριμένα) να είναι καταχωρημένα τα δεδομένα του βιβλίου κοστολογίου. Τι θεωρείται ως «Κόστος οικοδομής» Ως κόστος "οικοδομής" θεωρείται κάθε δαπάνη που αφορά: αγορά αγαθών (τσιμέντων κλπ.), λήψη υπηρεσιών, μισθοδοσία εργατικών, εισφορές ΙΚΑ, δημοτικά τέλη κλπ. που πραγματοποιείται για την ανέγερση και αποπεράτωση της οικοδομής, ανεξάρτητα από το χρόνο που πραγματοποιείται (πριν ή μετά από την έκδοση της άδειας ή την υποβολή της δήλωσης μεταβολών του υποκαταστήματος) ή αν αφορά μία ή περισσότερες "οικοδομές" ή αν υπάγεται ή όχι στο Φ.Π.Α. (Εγκ. πολ. 1067/2.5.06). Δεν θεωρούνται ως κόστος "οικοδομής" τα έξοδα διοικητικής λειτουργίας (π.χ. τα έξοδα γραφείων, η ΔΕΗ γραφείων, οι μισθοί διοικητικού προσωπικού κλπ.). Η αξία όμως του οικοπέδου πάνω στο οποίο ανεγείρεται η οικοδομή, ανεξάρτητα από τον τρόπο απόκτησής του (αγορά, δωρεά, κληρονομιά, διανομή κλπ.), θεωρείται ως κόστος "οικοδομής" (πολ. 1067/2.5.06).Δηλαδή, όταν το οικόπεδο είναι αγορασμένο, τότε ως κόστος "οικοδομής" θεωρείται η αξία αγοράς του οικοπέδου, όπως αυτή προκύπτει και εμφανίζεται στα τηρούμενα λογιστικά βιβλία (β' ή γ' κατηγορίας) και αν αυτή δεν είναι καταχωρημένη στα λογιστικά βιβλία, τότε αναγράφεται στο βιβλίο κοστολογίου η αξία κτήσης του όπως αυτή προκύπτει από το συμβόλαιο ή από άλλο τίτλο ιδιοκτησίας ο οποίος έχει μεταγραφεί. Αν όμως δεν προκύπτει από το συμβόλαιο κλπ. τέτοια αξία, τότε ως αξία κτήσης αναγράφεται η αντικειμενική αξία του συγκεκριμένου οικοπέδου κατά το χρόνο έκδοσης της οικοδομικής άδειας και αν αυτό βρίσκεται εκτός αντικειμενικού συστήματος αναγράφεται η αξία εκτίμησης από τον εργολάβο η οποία οριστικοποιείται από τον προϊστάμενο της Δ.Ο.Υ. με τον προσδιορισμό κατά την πρώτη μεταβίβαση ιδιοκτησίας (Εγκ. πολ. 1067/2.5.06). Όταν πρόκειται για ανέγερση οικοδομής με αντιπαροχή, τότε ως αξία οικοπέδου αναγράφεται στο βιβλίο κοστολογίου η αξία των κτισμάτων που παραδίνονται στον οικοπεδούχο με την έκδοση του στοιχείου "Παράδοση Κτισμάτων". Αν με το εργολαβικό συμφωνήθηκε να καταβάλλει κάποιο ποσό ο οικοπεδούχος στον εργολάβο,

31 τότε ως αξία οικοπέδου αναγράφεται η αξία του στοιχείου μειωμένη με το χρηματικό αυτό ποσό (Εγκ. πολ. 1067/06, Α.Υ.Ο. πολ. 1039/06). Το οικόπεδο καταχωρείται στο βιβλίο κοστολογίου μέχρι τις 15 του επόμενου μήνα από εκείνον που εκδόθηκε το στοιχείο "Παράδοση Κτισμάτων" και την ίδια μέρα μειώνονται οι δαπάνες που είχαν καταχωρηθεί στο βιβλίο αυτό και βάρυναν τα παραδιδόμενα κτίσματα, όπως προκύπτει από το στοιχείο "Παράδοση Κτισμάτων" (Εγκ. πολ.1067/2.5.06). Επίσης, ως κόστος "οικοδομής" θεωρούνται και οι αποσβέσεις των πάγιων περιουσιακών στοιχείων που χρησιμοποιούνται για την ανέγερση της "οικοδομής", όπως είναι π.χ. οι αποσβέσεις για τα μηχανήματα, τα φορτηγά αυτοκίνητα κλπ. που υπολογίζονται για τη φορολογία εισοδήματος (Εγκ. πολ. 1067/2.5.06). Δηλαδή, υπολογίζονται πρώτα οι αποσβέσεις αυτές αναλυτικά ανά πάγιο στοιχείο και ανά οικοδομή στο μητρώο πάγιων στοιχείων και στη συνέχεια καταχωρούνται στο βιβλίο κοστολογίου οικοδομών συγκεντρωτικά για όλα τα πάγια στοιχεία που χρησιμοποιήθηκαν μέσα στην ίδια διαχειριστική περίοδο για την κάθε "οικοδομή" χωριστά (Εγκ. πολ. 1067/06). Αν το ίδιο πάγιο στοιχείο χρησιμοποιείται σε πολλές "οικοδομές" και δεν μπορούν να επιμεριστούν οι αποσβέσεις με βάση την πραγματική χρησιμοποίησή του, τότε οι αποσβέσεις αυτές επιμερίζονται στις "οικοδομές" με βάση την επιφάνεια της κάθε "οικοδομής" σε σχέση με τη συνολική επιφάνεια όλων των "οικοδομών" στις οποίες χρησιμοποιήθηκε (Εγκ. πολ. 1067/06)

32 Πώς ενημερώνεται το βιβλίο κοστολογίου Στο βιβλίο κοστολογίου της κάθε "οικοδομής" και διακεκριμένα σε στήλες ή οριζόντια καταχωρούνται τα εξής: (Εγκ. πολ. 1067/2.5.06): 1) Το στοιχείο αξίας (όχι το δελτίο αποστολής), ο α/α και η ημερομηνία έκδοσης ή λήψης του (π.χ. τιμ. πώλ. Νο 285/ , κλπ.).ως στοιχείο αξίας θεωρείται το τιμολόγιο, το συμβόλαιο, το τριπλότυπο καταβολής τελών ή εισφορών, το αθεώρητο λογιστικό σημείωμα που χρησιμοποιείται για να επιμεριστούν οι κοινές δαπάνες κλπ. 2) Η γενική περιγραφή της δαπάνης (π.χ. υδραυλικά, ξυλουργικά, ηλεκτρολογικά κλπ.). Επιτρέπεται και αναλυτικότερη περιγραφή. Όταν στο ίδιο τιμολόγιο περιλαμβάνονται ηλεκτρολογικά και υδραυλικά, τότε η περιγραφή είναι "ηλεκτρολογικά - υδραυλικά". 3) Σε μία στήλη η καθαρή αξία (χωρίς το Φ.Π.Α.) και σε άλλη στήλη ο Φ.Π.Α. Επίσης σε άλλη τρίτη στήλη η αξία μαζί με το Φ.Π.Α. στην περίπτωση που δεν εκπίπτει ο Φ.Π.Α. ή στην περίπτωση που η αξία δεν βαρύνεται με Φ.Π.Α. Η πρώτη στήλη με την καθαρή αξία δεν χρειάζεται να αναλύεται χωριστά με 9% και χωριστά με 19% αλλά σε μία στήλη "καθαρή αξία χωρίς Φ.Π.Α.". Κάθε πότε ενημερώνεται το βιβλίο κοστολογίου Το βιβλίο κοστολογίου ενημερώνεται με το κάθε στοιχείο αξίας χωριστά με την ημερομηνία έκδοσης ή λήψης του και το αργότερο μέχρι τις 15 του επόμενου μήνα από εκείνον που εκδόθηκε ή ελήφθηκε το στοιχείο αξίας. Δηλαδή, στοιχείο αξίας με ημερομηνία καταχωρείται στο βιβλίο κοστολογίου με ημερομηνία μέσα στο χρονικό διάστημα μέχρι τις (Α.Υ.Ο /πολ. 1039/9.3.06, Εγκ. πολ. 1067/06). Η αξία του οικοπέδου, καθώς και τα δικαιολογητικά εγγραφής δαπανών που λαμβάνονται πριν από την εμπρόθεσμη υποβολή της δήλωσης υποκαταστήματος καταχωρούνται μέχρι τις 15 του επόμενου μήνα από εκείνον που υποβλήθηκε η δήλωση υποκαταστήματος

33 Παράδειγμα: Στις αγοράστηκε το οικόπεδο. Στις εκδόθηκε από το μηχανικό η Α.Π.Υ. για τη μελέτη. Στις άρχισαν οι εργασίες πάνω στο οικόπεδο. Το βιβλίο κοστολογίου ενημερώνεται με την αξία του οικοπέδου και με την αξία της Α.Π.Υ. του μηχανικού μέχρι τις (Εγκ. πολ. 1067/2.5.06). Όταν ανεγείρεται "οικοδομή" με αντιπαροχή του οικοπέδου, τότε η αξία του οικοπέδου καταχωρείται μέχρι τις 15 του επόμενου μήνα από εκείνον που εκδόθηκε το στοιχείο "Παράδοση Κτισμάτων" (Α.Υ.Ο. πολ.1039/06 παρ. 2, Εγκ. 1067/2.5.06). Αν η αξία του οικοπέδου που καταχωρήθηκε αρχικά στο βιβλίο κοστολογίου, είναι διαφορετική από την αξία του οικοπέδου που προκύπτει μεταγενέστερα (όπως π.χ. με οριστικό προσδιορισμό της αξίας αυτής από τον προϊστάμενο της Δ.Ο.Υ.), τότε η διαφορά αυτή καταχωρείται εμπρόθεσμα μέχρι τις 15 του επόμενου μήνα από εκείνον της διαπίστωσής της. Το βιβλίο κοστολογίου εκτυπώνεται μέχρι τέλος του επόμενου μήνα από εκείνον που αφορά (Εγκ. πολ. 1067/2.5.06)

34 ΕΙΔΙΚΗ ΔΗΛΩΣΗ ΦΠΑ Σύμφωνα με τις διατάξεις του ν. 3427/2005 στην περίπτωση μεταβίβασης νεόδμητου ακινήτου που υπάγεται σε ΦΠΑ, ο φόρος καταβάλλεται με Ειδική Δήλωση. Με την Α.Υ.Ο /178/35/0014/ ΠΟΛ.1053/2006, καθορίστηκε ο τύπος, το περιεχόμενο, ο τρόπος, ο χρόνος και η διαδικασία υποβολής της Ειδικής Δήλωσης για τη μεταβίβαση ακινήτου. Το ίδιο έντυπο υποβάλλεται είτε ως «Ειδική Δήλωση ΦΠΑ» είτε ως «Δήλωση ΦΜΑ» ανάλογα με τη φορολογία που υπάγεται η παράδοση του ακινήτου. Για κάθε μεταβίβαση οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας υποβάλλεται ξεχωριστή δήλωση. Με την ειδική δήλωση Φ.Π.Α. καταβάλλεται ο οφειλόμενος Φ.Π.Α. σε κάθε μεταβίβαση ακινήτου που υπάγεται στο φόρο. Ο Φ.Π.Α. ο οποίος καταβάλλεται με διπλότυπο είσπραξης, προκύπτει από τον Πίνακα 1 της 4ης σελίδας του εντύπου και το καταβληθέν ποσό μεταφέρεται στα προστιθέμενα ποσά της περιοδικής δήλωσης της τρέχουσας φορολογικής περιόδου (τρίμηνο) προκειμένου να μην καταβληθεί δύο φορές, αφού θα έχει περιληφθεί στις εκροές της εν λόγω περιοδικής δήλωσης. Ο τύπος, το περιεχόμενο, ο τρόπος, χρόνος και η διαδικασία υποβολής της δήλωσης κοινοποιήθηκαν με την ΠΟΛ. 1053/ και οι οδηγίες για τη συμπλήρωση και υποβολή της δόθηκαν με την ΠΟΛ. 1070/ Στην περίπτωση που υποβάλλεται ως «Ειδική Δήλωση ΦΠΑ», παρέχονται οι ακόλουθες διευκρινίσεις για την ομοιόμορφη εφαρμογή της Α.Υ.Ο. ΠΟΛ 1053/2006:

35 ΟΔΗΓΙΕΣ ΣΥΜΠΛΗΡΩΣΗΣ ΤΟΥ ΕΝΤΥΠΟΥ «ΕΙΔΙΚΗ ΔΗΛΩΣΗ ΦΠΑ» Α' σελίδα του εντύπου: - Αναγράφεται στο αντίστοιχο πεδίο η αρμόδια Δ.Ο.Υ. της περιοχής που βρίσκεται το ακίνητο. - Διαγραμμίζεται με Χ το αντίστοιχο τετραγωνίδιο αν η δήλωση υποβάλλεται ως αρχική ή τροποποιητική. Σημειώνεται ότι τροποποιητική «Ειδική Δήλωση» μπορεί να υποβληθεί πριν την ολοκλήρωση της ελεγκτικής διαδικασίας που προβλέπεται από την Α.Υ.Ο. ΠΟΛ. 1054/2006 π.χ. λόγω διόρθωσης στοιχείων των συμβαλλόμενων, περιγραφής του ακινήτου κλπ. Αναγράφεται στα αντίστοιχα πεδία από τον υπάλληλο της Δ.Ο.Υ.: - ο αύξων αριθμός και η ημερομηνία καταχώρησης της δήλωσης από το «ΒΙΒΛΙΟ ΚΑΤΑΧΩΡΗΣΗΣ ΤΩΝ ΕΙΔΙΚΩΝ ΔΗΛΩΣΕΩΝ ΦΠΑ» κατά την κατάθεσή της. - ο αύξων αριθμός καταχώρησης της Ειδικής Δήλωσης, από το «ΒΙΒΛΙΟ ΜΕΤΑΓΡΑΦΗΣ ΤΩΝ ΕΙΔΙΚΩΝ ΔΗΛΩΣΕΩΝ ΦΠΑ", μετά το πέρας της ελεγκτικής διαδικασίας που προβλέπεται από την ΑΥΟ ΠΟΛ 1054/ η ημερομηνία υποβολής της Ειδικής Δήλωσης ΦΠΑ από το «ΒΙΒΛΙΟ ΜΕΤΑΓΡΑΦΗΣ ΤΩΝ ΕΙΔΙΚΩΝ ΔΗΛΩΣΕΩΝ ΦΠΑ". Οι ενδείξεις του ιδίου πλαισίου, ημερομηνία φορολογίας, Αριθμός Σχετ. δήλωσης / έτος και Δ.Ο.Υ. συμπληρώνονται στην περίπτωση μεταβίβασης ακινήτου που υπάγεται σε ΦΜΑ. - Διαγραμμίζεται με Χ το αντίστοιχο τετραγωνίδιο εφόσον πρόκειται για «Ειδική Δήλωση ΦΠΑ». - Αναγράφεται το είδος της συναλλαγής, π.χ. μεταβίβαση ακινήτου, αυτοπαράδοση κ.λπ. Σημειώνεται ότι «οι κωδικοί της συναλλαγής» του πίνακα της πρώτης σελίδας θα χρησιμοποιηθούν σε μεταγενέστερο στάδιο μηχανογραφικής παραλαβής της δήλωσης και προς το παρόν παρέλκει η αναγραφή των εν λόγω κωδικών. - Αναγράφονται τα στοιχεία του συμβολαιογράφου, ονοματεπώνυμο, αριθμός Φορολογικού Μητρώου, διεύθυνση, τηλέφωνο. - Αναγράφονται στα αντίστοιχα πεδία: o το αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο ή Κτηματολογικό Γραφείο,

36 o ο αριθμός και η ημερομηνία αδείας της οικοδομής, o η αρμόδια πολεοδομική αρχή (από την οποία εξεδόθη η άδεια οικοδομής), o ο υποκείμενος στο φόρο πωλητής (και σε καμία περίπτωση δεν αναγράφεται ο αγοραστής), o ο Α.Φ.Μ του υποκειμένου, o η Δ.Ο.Υ. της έδρας του υποκειμένου, o ο αύξων αριθμός του υποκαταστήματος όπως αυτός εμφανίζεται στη βεβαίωση που χορηγείται από τη Δ.Ο.Υ. όταν υποβάλλεται δήλωση έναρξης υποκαταστήματος. Β - Γ' σελίδα του εντύπου (ενιαία μεσαία σελίδα): Συμπληρώνονται τα στοιχεία του αγοραστή ή των αγοραστών καθώς και του πωλητή (υποκειμένου) καθώς επίσης και το ποσοστό του εμπράγματου δικαιώματος που κατά περίπτωση μεταβιβάζεται, σύμφωνα με τις ενδείξεις του πίνακα. Στην περίπτωση που η «Ειδική Δήλωση ΦΠΑ» υποβάλλεται για παράδοση εμπράγματου δικαιώματος της επικαρπίας ή της ψιλής κυριότητας, συμπληρώνονται οι σχετικές ενδείξεις για τον επικαρπωτή. Συμπλήρωση του πίνακα με τις αξίες για ακίνητα που βρίσκονται σε περιοχές που ισχύει το μικτό σύστημα προσδιορισμού: Η αντικειμενική αξία του κτίσματος αναγράφεται στην στήλη «αντικειμενική (α)». Η αναγραφή της αξίας σε αυτή τη στήλη γίνεται από τον υποκείμενο. Η αξία προεκτίμησης του προϊσταμένου της Δ.Ο.Υ. για το οικόπεδο (σύμφωνα με τη Α.Υ.Ο. ΠΟΛ 1054/2006) αναγράφεται στη στήλη «προσωρινή (γ)». Το άθροισμα αυτών των δύο ποσών στη στήλη «συνολική αξία (α)+(γ)». Η αναγραφή της αξίας στις στήλες (γ) και (α)+(γ) γίνεται από τον αρμόδιο υπάλληλο της Δ.Ο.Υ. Το «ΚΑΤΑΒΛΗΘΕΝ ΤΙΜΗΜΑ» και το «ΠΡΟΫΠΟΛΟΓΙΣΤΙΚΟ ή ΑΠΟΛΟΓΙΣΤΙΚΟ ΚΟΣΤΟΣ» αναλόγως με το στάδιο κατασκευής, συμπληρώνονται στα πεδία του πίνακα με τις αξίες που ισχύει το αντικειμενικό σύστημα προσδιορισμού

37 Συμπλήρωση του πίνακα με τις αξίες των ακινήτων που βρίσκονται σε περιοχές που ισχύει το αντικειμενικό σύστημα προσδιορισμού: Αναγράφονται στα αντίστοιχα πεδία: o Η αντικειμενική αξία ολοκλήρου του μεταβιβαζόμενου εμπράγματου δικαιώματος επί του ακινήτου (πλήρους κυριότητας, ψιλής κυριότητας κ.λ.π.) όπως αυτή έχει προσδιορισθεί στα έντυπα υπολογισμού της αντικειμενικής αξίας. o Η αντικειμενική αξία του μεταβιβαζομένου ποσοστού του ακινήτου στην περίπτωση που δεν μεταβιβάζεται ολόκληρο το ακίνητο αλλά ποσοστού αυτού εξ αδιαιρέτου, π.χ. του 50% του ακινήτου. o Το τίμημα που έλαβε ή πρόκειται να λάβει ο υποκείμενος από τον αγοραστή για την μεταβίβαση του ακινήτου. Ο χρόνος κτήσης του ακινήτου δεν αναγράφεται όταν η δήλωση υποβάλλεται ως «Ειδική Δήλωση ΦΠΑ». o Το προϋπολογιστικό κόστος που αντιστοιχεί στο μεταβιβαζόμενο ακίνητο όπως αυτό προκύπτει από το υποβληθέν έντυπο απεικόνισης του προϋπολογιστικού κόστους, εφόσον δεν έχει υποβληθεί έντυπο απεικόνισης απολογιστικού κόστους. o Το απολογιστικό κόστος που αντιστοιχεί στο μεταβιβαζόμενο ακίνητο όπως προκύπτει από το έντυπο απεικόνισης του απολογιστικού κόστους. Η ένδειξη αυτή συμπληρώνεται μόνο στην περίπτωση που έχει υποβληθεί το έντυπο του απολογιστικού κόστους διότι έχει τελειώσει η οικοδομή ή έχει παρέλθει η πενταετία από την ημερομηνία έκδοσης της οικοδομικής αδείας. Στην περίπτωση μεταβίβασης ψιλής κυριότητας, επικαρπίας ή σύστασης προσωπικής δουλείας το προϋπολογιστικό ή απολογιστικό κόστος περιορίζεται ανάλογα με το μεταβιβαζόμενο εμπράγματο δικαίωμα. Παράδειγμα: απολογιστικό κόστος διαμερίσματος , μεταβίβαση ποσοστού 50% του διαμερίσματος, στο πεδίο του απολογιστικού κόστους αναγράφεται το ποσό των

38 Σημειώνεται ότι τα αναγραφόμενα ποσά θα αφορούν κάθε φορά το συνολικά μεταβιβαζόμενο εμπράγματο δικαίωμα είτε υπάρχει ένας είτε περισσότεροι αγοραστές. Παραδείγματα: μεταβίβαση στον αγοραστή Α ποσοστού πλήρους κυριότητας 50% και στον αγοραστή Β ποσοστού πλήρους κυριότητας 30%. Στην περίπτωση αυτή τα ποσά που θα αναγραφούν θα αφορούν το 80% της αξίας του ακινήτου. μεταβίβαση ποσοστού 50% ψιλής κυριότητας στο Α αγοραστή και ποσοστό 50% επικαρπίας στο Β αγοραστή. Στην περίπτωση αυτή τα ποσά που θα αναγραφούν θα αφορούν το 50% της πλήρους κυριότητας του ακινήτου. Σημειώνεται ότι θα πρέπει να δίνεται ιδιαίτερη προσοχή στη συμπλήρωση των κωδικών για το προϋπολογιστικό και απολογιστικό κόστος, αφού σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 48 του Κώδικα ΦΠΑ, κατά την ελεγκτική διαδικασία του προσδιορισμού της φορολογητέας αξίας της μεταβίβασης του ακινήτου, ο προϊστάμενος της Δ.Ο.Υ. λαμβάνει υπόψη και συγκρίνει την αντικειμενική αξία, τη δηλωθείσα αξία και το προϋπολογιστικό ή απολογιστικό κόστος κατασκευής. Οι ενδείξεις των πινάκων που αφορούν απαλλαγές (π.χ. πρώτης κατοικίας), δεν συμπληρώνονται εφόσον το έντυπο υποβάλλεται ως «Ειδική Δήλωση ΦΠΑ». - Στον πίνακα «ΠΕΡΙΓΡΑΦΗ ΑΚΙΝΗΤΟΥ - ΠΑΡΑΤΗΡΗΣΕΙΣ - ΣΚΑΡΙΦΗΜΑ» δεν απαιτείται η εμφάνιση σκαριφήματος του ακινήτου, αλλά πρέπει να περιγράφονται με συνοπτικό τρόπο τα στοιχεία του μεταβιβαζόμενου ακινήτου π.χ. διαμέρισμα Α1, πολυκατοικίας οδού..., με στοιχεία οριοθέτησης, η περιοχή και η τοποθεσία που βρίσκεται το ακίνητο, όπως αυτό εμφανίζεται και στο υποβληθέν έντυπο απεικόνισης του προϋπολογιστικού κόστους. Α' σελίδα του εντύπου: «1. ΠΤΝΑΚΑΣ ΥΠΟΛΟΓΙΣΜΟΥ ΦΠΑ»: Πρόκειται για τον πίνακα υπολογισμού του ΦΠΑ, ο οποίος θα καταβληθεί με τη δήλωση αυτή

39 Επιμερισμός φόρου εισροών o Στο πρώτο πεδίο του πίνακα αυτού αναγράφεται ο φόρος εισροών ολόκληρης της οικοδομής, όπως προκύπτει από το «βιβλίο κοστολογίου οικοδομών» κατά το χρόνο της μεταβίβασης. o Στο δεύτερο πεδίο της ίδιας γραμμής αναγράφεται, εκπεφρασμένο σε ποσοστό επί τοις 100 (και μέχρι δύο δεκαδικά ψηφία), το ποσοστό συμμετοχής του μεταβιβαζόμενου ακινήτου στο συνολικό φόρο εισροών. Το ποσοστό αυτό προκύπτει από τη σύσταση των διηρημένων ιδιοκτησιών και όπως εμφανίζεται στο έντυπο της απεικόνισης του προϋπολογιστικού κόστους. Το ποσοστό αυτό περιορίζεται ανάλογα με το μεταβιβαζόμενο εμπράγματο δικαίωμα. o Στο τρίτο πεδίο της ίδιας γραμμής αναγράφεται ο φόρος εισροών για έκπτωση που προκύπτει ως γινόμενο του πολλαπλασιασμού του φόρου εισροών της οικοδομής επί το ποσοστό % του μεταβιβαζόμενου ακινήτου. Στη στήλη ΒΑΣΕΙ ΔΗΛΩΣΗΣ αναγράφονται: o Η δηλούμενη αξία του ακινήτου. o Ο συντελεστής ΦΠΑ (19% ή 13% για την περιοχή των νησιών του Αιγαίου). o Ο φόρος που αναλογεί από τον πολλαπλασιασμό της αξίας με τον αναλογούντα συντελεστή ΦΠΑ. o Ο φόρος εισροών προς έκπτωση όπως έχει αναγραφεί στο τρίτο πεδίο της πρώτης σειράς. o Ο ΦΠΑ που προκύπτει για καταβολή ως αποτέλεσμα των ποσών του πίνακα αυτού. Παράδειγμα: Εργολάβος κατασκευαστής υποβάλλει την «Ειδική Δήλωση ΦΠΑ για μεταβίβαση νεόδμητου διαμερίσματος, ως ακολούθως: Η δηλούμενη αξία πώλησης είναι ΕΥΡΩ. Ο αναλογών ΦΠΑ είναι ( Χ 19%)= ΕΥΡΩ