ευτέρα, 18 Μαΐου 2009 και ώρα 18.30

Transcript

1 ΙΚΗΓΟΡΙΚOΣ ΣYΛΛΟΓΟΣ ΑΘΗΝΩΝ ΤΕΧΝΙΚΟ ΕΠΙΜΕΛΗΤΗΡΙΟ ΕΛΛΑ ΑΣ ΕΝΩΣΗ ΙΚΑΣΤΙΚΩΝ ΛΕΙΤΟΥΡΓΩΝ ΤΟΥ ΣΥΜΒΟΥΛΙΟΥ ΤΗΣ ΕΠΙΚΡΑΤΕΙΑΣ ΕΠΙΣΤΗΜΟΝΙΚΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΠΟΛΕΟ ΟΜΙΚΟΥ ΚΑΙ ΧΩΡΟΤΑΞΙΚΟΥ ΙΚΑΙΟΥ Ηµερίδα µε θέµα: «ΝΟΜΙΜΟΠΟΙΗΣΗ» ΤΩΝ ΗΜΙΥΠΑΙΘΡΙΩΝ ΧΩΡΩΝ ευτέρα, 18 Μαΐου 2009 και ώρα Αίθουσα Τελετών του ικηγορικού Συλλόγου Αθηνών

2

3 Οµιλίες: Γώγος Κωνσταντίνος Καθηγητής Νοµικής Σχολής Πανεπιστηµίου Θεσσαλονίκης Παπαϊωάννου ηµήτριος Καθηγητής Αρχιτεκτονικής Σχολής Ε.Μ.Π. Στράτος Παραδιάς ικηγόρος, Πρόεδρος της Ελληνικής και της ιεθνούς Οµοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων(UIPI) Χριστοφιλόπουλος ηµήτρης Καθηγητής Νοµικής Σχολής Πανεπιστηµίου Αθηνών Χαιρετισµοί: Αλαβάνος Γιάννης Πρόεδρος Τεχνικού Επιµελητηρίου Ελλάδας Παξινός ηµήτρης Πρόεδρος ικηγορικού Συλλόγου Αθηνών Θεοφιλοπούλου Αγγελική Πρόεδρος Ένωσης ικαστικών Λειτουργών του Συµβουλίου της Επικρατείας Συντονισµός: Μενουδάκος Κωνσταντίνος Πρόεδρος Επιστηµονικής Εταιρείας Πολεοδοµικού και Xωροταξικού ικαίου Αντιπρόεδρος του Συµβουλίου της Επικρατείας 3

4 ΕΙΣΑΓΩΓΗ Στην εποχή µας έχουν πολλαπλασιαστεί οι αιτίες υποβάθµισης του περιβάλλοντος. Η µείωση της βιοποικιλότητας, η εξάντληση των υδάτινων πόρων, η καταστροφή των οικοσυστη- µάτων από δραστηριότητες του δευτερογενούς τοµέα, αλλά και από τις χρησιµοποιούµενες µεθόδους και υλικά κατά την άσκηση δραστηριοτήτων του πρωτογενούς τοµέα αποτελούν τους σοβαρούς κινδύνους που απειλούν το περιβάλλον σε παγκόσµια κλί- µακα. Στη Χώρα µας υπάρχει µία ακόµη αιτία, υποβάθµισης του περιβάλλοντος. Η αυθαίρετη δόµηση. Είναι αλήθεια ότι οι παραβιάσεις χωροταξικών και πολεοδο- µικών κανόνων δεν είναι αποκλειστικά ελληνικό φαινόµενο. Στις λοιπές χώρες της Ευρωπαϊκής Ένωσης, όµως, όπως και στο χώρο της Βόρειας Αµερικής, αυθαιρεσία στον τοµέα της δόµησης εµφανίζεται ως µεµονωµένα φαινόµενα. Στη Χώρα µας, αντιθέτως, η αυθαίρετη δόµηση αποτελεί γενικευµένη πρακτική. Ο µεγάλος αριθµός των αυθαίρετων κτισµάτων, που σε κάποιες περιπτώσεις συγκροτούν δοµηµένα σύνολα, ορισµένα από τα οποία, µάλιστα, αποτελούν οικισµούς µε σηµαντικά πληθυσµιακά µεγέθη, δεν έχουν µόνον ποσοτική βαρύτητα, διότι δηµιουργούν κατάσταση ποιοτικά διαφορετική, της οποίας οι συνέπειες βαίνουν πέραν των αριθµητικών δεδοµένων. Η κατάσταση αυτή αποτελεί 4

5 παράγοντα περιβαλλοντικής βλάβης ιδιαίτερο και πρωτότυπο για χώρα που θεωρείται οικονοµικά ανεπτυγµένη. Στο πλαίσιο αυτό η συζήτηση για τακτοποίηση εκ των υστέρων πολεοδοµικών αυθαιρεσιών έχει διαφορετική αφετηρία και στηρίζεται σε εντελώς διαφορετικά δεδοµένα. Η µετατροπή ηµιυπαίθριων χώρων σε κλειστούς δεν αποτελεί ασήµαντη πολεοδοµική παράβαση αφού µπορεί να οδηγήσει, µόνη αυτή, σε υπέρβαση του συντελεστή δόµησης κατά 20%. Οι συνθήκες, µάλιστα, της αγοράς έχουν επιβάλει στην πιάτσα της κτηµαταγοράς την παράβαση αυτή σε βαθµό ώστε να αποτελεί πλέον κανόνα σχεδόν χωρίς εξαίρεση για τις οικοδοµές που έχουν ανεγερθεί µετά το 1985, έτος κατά το οποίο θεσπίστηκε, µε τον Γενικό Οικοδοµικό Κανονισµό (Γ.Ο.Κ.), ρύθµιση, σύµφωνα µε την οποία ηµιϋπαίθριοι χώροι, δηλαδή στεγασµένοι χώροι του κτιρίου µε µία τουλάχιστον πλευρά ανοικτή προς κοινόχρηστο χώρο ή ακάλυπτο χώρο του οικοπέδου, δεν υπολογίζονται στον πραγµατοποιούµενο συντελεστή δόµησης εφόσον δεν υπερβαίνουν το 20% του προβλεπόµενου συντελεστή δόµησης, έχουν πλάτος τουλάχιστον 2,50 µέτρα και βάθος όχι µεγαλύτερο του πλάτους τους. Η ρύθµιση αυτή του Γ.Ο.Κ. έτους 1985 σε θεωρητικό επίπεδο δικαιολογείται κυρίως διότι είναι εναρµονισµένη προς τον υπαίθριο τρόπο ζωής, τον οποίο επιτρέπει το κλίµα της µεσογειακής χώρας µας. Θεσπιζόµενη, όµως, σε κοινωνικό, πολιτιστικό και πολιτικό περιβάλλον που ανέχεται χωρίς ενδοιασµούς και αναστολές την αυθαίρετη δόµηση, εµφανίζεται ως αφελής ή ανειλικρινής. Με δεδοµένη και την τακτική των αρµόδιων υπηρεσιών που δεν κατέβαλαν οποιαδήποτε προσπάθεια να ελέγξουν την εφαρµογή του σχετικού κανόνα, δεν είναι αδικαιολόγητη η άποψη ότι µε τη ρύθ- µιση αυτή ο νοµοθέτης θέλησε στην πραγµατικότητα να επιτρέψει στους ιδιοκτήτες και στους εργολάβους να εκµεταλλευτούν 5

6 «µαύρη» δοµήσιµη επιφάνεια. Είναι προφανές ότι ο σκοπός που θα ήταν δυνατό να εξυπηρετηθεί µε τους λεγόµενους ηµιυπαίθριους χώρους µαταιώνεται µε τη µετατροπή τους σε κλειστούς. Πέρα, όµως, από αυτό, η µαζική µετατροπή των ηµιϋπαίθριων χώρων συνεπάγεται υπέρβαση µέχρι και 20% του συντελεστή δόµησης που είχε οριστεί κατά τον πολεοδοµικό σχεδιασµό συγκεκριµένης περιοχής, κατ εκτίµηση των χαρακτηριστικών και της φυσιογνωµίας της καθώς και των υφιστάµενων υποδοµών. Κατ ακολουθίαν, η νοµιµοποίηση της αυθαιρεσίας αυτής επιφέρει ουσιαστικά αύξηση του συντελεστή δόµησης αντίστοιχη µε την έκταση της αυθαιρεσίας που έλαβε χώρα σε κάθε περιοχή. Είναι αλήθεια ότι η κατάσταση που έχει δηµιουργηθεί έχει σηµαντικές συνέπειες που δεν επέρχονται µόνον σε βάρος των υπευθύνων της παράβασης, αλλά κάποιες φορές σε βάρος και ανυπαίτιων και καλόπιστων τρίτων. Παρόµοια ή και ίδια προβλήµατα, όµως, εµφανίζονται και σε πολλές άλλες περιπτώσεις αυθαίρετων κατασκευών ή αυθαίρετης χρήσης κτιρίων. Αυτονοήτως, συνεπώς, γεννάται το ερώτηµα αν η ανοχή από την Πολιτεία της αυθαίρετης µετατροπής των ηµιυπαίθριων χώρων µε τη µορφή είτε της «νοµιµοποίησης» ή «τακτοποίησης» είτε της εξαίρεσης από την κατεδάφιση µπορεί να θεµελιώσει µελλοντικά αιτήµατα επέκτασης του µέτρου και σε άλλες περιπτώσεις πολεοδοµικών παραβάσεων, οι οποίες, µάλιστα, µπορεί να είναι λιγότερο επιβαρυντικές για το οικιστικό περιβάλλον. ιότι µπορεί το δόγµα «ουκ ισότης εν τη παρανοµία» να είναι νοµικά ορθό, κατ ουσίαν όµως η διαφορετική µεταχείριση όµοιων καταστάσεων, έστω και παράνοµων, δηµιουργεί το αίσθηµα της αδικίας και επιτείνει την έλλειψη εµπιστοσύνης στην έννοµη τάξη. Οι φορείς που ανέλαβαν την οργάνωση εκδήλωσης µε θέµα τη «νοµιµοποίηση» των ηµιϋπαίθριων χώρων, θεώρησαν αναγκαίο να επισηµανθούν τα σχετικά θεωρητικά και πρακτικά ζητή- 6

7 µατα και, κυρίως, τα νοµικά προβλήµατα που ενδέχεται να ανακύψουν από τη θέσπιση ρύθµισης, την οποία έχει εξαγγείλει η Κυβέρνηση για την άρση των συνεπειών της αυθαίρετης µετατροπής των χώρων αυτών. Οι εισηγήσεις που αναπτύχθηκαν στην ηµερίδα της 18ης Μαΐου 2009 περιλαµβάνονται στον παρόντα τόµο. Ελπίζουµε ότι τα αρµόδια όργανα της εκτελεστικής και της νοµοθετικής λειτουργίας θα συνεκτιµήσουν όλες τις παραµέτρους του ζητήµατος και τα σχετικά προβλήµατα, τα οποία εντοπίστηκαν και στην ηµερίδα αυτή και τα οποία ενδέχεται όχι µόνο να καταστήσουν αναποτελεσµατική την µελετώµενη ρύθµιση ακόµη και για τους τυχόν επιδιωκόµενους ταµιευτικούς σκοπούς, αλλά και να δηµιουργήσουν νέες περιπέτειες για τους ενδιαφεροµένους. Κωνσταντίνος Μενουδάκος Αντιπρόεδρος του Συµβουλίου της Επικρατείας 7

8 8

9 ΜΕΝΟΥ ΑΚΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ (Πρόεδρος Επιστηµονικής Εταιρείας Πολεοδοµικού και Xωροταξικού ικαίου, Αντιπρόεδρος του Συµβουλίου της Επικρατείας): Κύριε Πρόεδρε του Συµβουλίου της Επικρατείας, Κύριε Πρόεδρε του ικηγορικού Συλλόγου Αθηνών, Κύριε Πρόεδρε του Συµβολαιογραφικού Συλλόγου Αθηνών Κύριοι Πρόεδροι, Κυρίες και κύριοι, Ο Γενικός Οικοδοµικός Κανονισµός του 1985 περιελάµβανε ρύθµιση για τους ηµιυπαίθριους χώρους που είχε το σπέρµα της αυτοκαταστροφής. Ήταν εξαρχής προορισµένη να καταστρατηγηθεί, θα έλεγα ότι προκαλούσε την παραβίασή της. Πρόκειται για τη διάταξη, η οποία, όπως θα αναπτύξουν στη συνέχεια ειδικότερα οι εισηγητές της ηµερίδας, προέβλεπε ότι δεν υπολογίζονται στο συντελεστή δόµησης οι ηµιυπαίθριοι χώροι, εφόσον έχουν κάποιο περιορισµένο σχετικά εµβαδόν, δεν υπερβαίνουν δηλαδή στο σύνολό τους το 20% του συντελεστή δόµησης, και ορισµένες διαστάσεις σε µήκος και πλάτος. Σε µία χώρα, στην οποία τα όρια µεταξύ νόµιµης και αυθαίρετης δόµησης είναι συγκεχυµένα, σε µία χώρα, στην οποία υπάρχουν όχι µόνο µεµονωµένα αυθαίρετα κτίσµατα αλλά ολόκληροι αυθαίρετοι οικισµοί, ήταν βέβαιη η παραβίαση της ρύθµισης για τους ηµιυπαίθριους χώρους, στους οποίους η διάκριση της νοµιµότητας από την αυθαιρεσία, της νοµιµότητας από την παρανοµία εξαρτάται από την τοποθέτηση ή την αφαίρεση µιας τζαµαρίας µήκους 2,5 µέτρων. 9

10 Το θέµα της σηµερινής ηµερίδας δεν είναι αυτές ίδιες οι διατάξεις, είναι οι συνέπειες που προκλήθηκαν από την εφαρµογή τους. Αφορµή αυτής της ηµερίδας είναι η εξαγγελθείσα πρόθεση της Κυβέρνησης να θεσπίσει ρύθµιση για τη νοµιµοποίηση ή την τακτοποίηση των αυθαίρετων ηµιυπαίθριων χώρων. Είναι νωρίς ίσως να µιλήσω εγώ προσωπικά πιο συγκεκριµένα, µια και δεν γνωρίζουµε ακόµη το περιεχόµενο της διάταξης. Ούτε είναι σαφής ο επιδιωκόµενος σκοπός. Είναι άραγε εισπρακτικός σκοπός; Είναι άραγε ψηφοθηρικός; Είναι ο απεγκλωβισµός ιδιοκτητών, είτε είναι οι ίδιοι οι αυθαιρετήσαντες, είτε είναι οι διάδοχοί τους, οι οποίοι έχουν εγκλωβιστεί από την ίδια την παρανοµία, µε αποτέλεσµα την παρεµπόδιση της διαχείρισης της περιουσίας τους; Αυτό δεν το ξέρουµε. Ένα ερώτηµα που γεννάται στον καθένα µας είναι: γιατί από όλες τις µικρές και µεγάλες αυθαιρεσίες, διάχυτες σε όλη τη χώρα, επελέγησαν να «τακτοποιηθούν» οι ηµιυπαίθριοι χώροι, στους οποίους στο κάτω-κάτω η αυθαιρεσία εύκολα αποκαθίσταται χωρίς να υφίσταται σηµαντική ζηµιά το κτίριο; Οι τέσσερις φορείς, το Τεχνικό Επιµελητήριο Ελλάδας, ο.σ.α. η Ένωση ικαστικών Λειτουργών του Συµβουλίου της Επικρατείας και η Επιστηµονική Εταιρεία Πολεοδοµικού και Χωροταξικού ικαίου, την οποία εκπροσωπώ σε αυτή τη συζήτηση και στους σκοπούς της οποίας είναι, µεταξύ άλλων, η µελέτη πολεοδοµικών ζητηµάτων, αποφασίσαµε να οργανώσουµε αυτή τη συζήτηση για να υπάρξει ένας γόνιµος, ελπίζω, και ψύχραιµος προβληµατισµός µε τις εισηγήσεις που θα ακολουθήσουν, αλλά και από τη συµµετοχή τη δική σας, πριν ακόµη η όποια πρόθεση του Υπουργείου µετουσιωθεί σε συγκεκριµένες διατάξεις. Είναι εδώ και εκπρόσωποι του Υπουργείου που θα µπορούσαν ενδεχοµένως να µας διαφωτίσουν για τους σκοπούς της ρύθµισης που προετοιµάζεται. Εγώ θα σταµατήσω εδώ. Άλλο χαιρετισµό δεν θα κάνω. Αυτή 10

11 η εισαγωγή ας θεωρηθεί ότι είναι και ο χαιρετισµός του σωµατείου, το οποίο εκπροσωπώ. Θα δώσω το λόγο στον Πρόεδρο του Τεχνικού Επιµελητηρίου Ελλάδας κ. Αλαβάνο για ένα χαιρετισµό. ΓΙΑΝΝΗΣ ΑΛΑΒΑΝΟΣ (Πρόεδρος Τεχνικού Επιµελητηρίου Ελλάδας): Πριν από δύο χρόνια περίπου έκανε το ΤΕΕ µία διεθνή συνδιάσκεψη υπό την αιγίδα των Ηνωµένων Εθνών για την αυθαίρετη δόµηση. Ένα από τα συµπεράσµατα, το σηµαντικότερο, ήταν ότι η αυθαίρετη δόµηση αντανακλά την πραγµατική ανάπτυξη µιας χώρας και όχι την εικονική που βλέπουµε σε αριθµούς. Και η κατάσταση στην Ελλάδα µε τον κύκλο αυθαίρετη δόµηση/«νοµιµοποίηση»/«τακτοποίηση», αν θέλετε, καινούργια γενιά αυθαίρετης δόµησης, πιο προκλητική από την προηγού- µενη, είναι γνωστή και ισχύει για µία εκατονταετία τουλάχιστον. Στην αρχή κάποιος δεν µπορούσε να φανταστεί ότι ένα κράτος µπορούσε να καλύψει όλους τους πρόσφυγες που ερχόντουσαν. Τώρα, όµως, δεν είναι αυτές οι ανάγκες. Όπως είπε και ο Πρόεδρος, εµείς θεωρούµε ότι οι ηµιυπαίθριοι χώροι δεν είναι η πιο σκανδαλώδης περίπτωση αυθαίρετης δόµησης. Αν θα δει κάποιος τη Μύκονο και από αεροφωτογραφία και από τη θάλασσα, θα δει τι σηµαίνει αυθαίρετη δόµηση εκτός σχεδίου. Το ίδιο συµβαίνει και µε τη Ρόδο. Αν θα δει κάποιος περιοχές βιοµηχανικών κτιρίων που έχουν µετατραπεί, αξιοποιώντας τον υπέρογκο συντελεστή που έχουν, σε πολυκατοικίες, θα καταλάβει ότι έχουµε πολύ πιο σηµαντικά προβλήµατα. Όµως, οι ηµιυπαίθριοι χώροι, λόγω πλήθους µαζικότητας, τε- 11

12 λικά αποκτούν µία πολύ σηµαντική διάσταση µερικές εκ των οποίων ίσως και υπό τύπο ερωτήµατος ο κ. Μενουδάκος ανέφερε µας δίνουν την αίσθηση της ανοχής σε κάθε ανοµία, την αίσθηση της ατιµωρησίας, το γεγονός της ανυπαρξίας των ελέγχων, την αίσθηση ότι κάποιοι θεωρούνται κορόιδα επειδή είναι νόµιµοι στις συνέπειες των πολεοδοµικών διατάξεων. Το γεγονός των υπευθύνων είναι συνέπεια πολλών άλλων λόγων που δεν θα τους αναφέρω, έχουν αναλυθεί πάρα πολύ. Θα πω, όµως, ότι η αιτία ξεκινάει µε το ότι έχουµε να κάνουµε µε οικονοµικές πολιτικές που ενδιαφέρουν συγκεκριµένα και αντικρουόµενα συµφέροντα, µε πολιτικές γης. Ένα κράτος που ξεκινάει από την ανοχή, από την αδυναµία να εξυπηρετήσει τις ανάγκες των πολιτών είναι για µένα το αντίστοιχο φαινόµενο µε το «φακελάκι» που ισχύει στα νοσοκοµεία και συνεχίζεται µε µία λογική να περάσει η αίσθηση της µικροδιαπλοκής σε µεγάλη κατηγορία πολιτών µέσα από τις πολεοδοµικές παραβιάσεις, για να ανέχονται τις µεγαλύτερες διαπλοκές και τη διαφθορά καταλήγει µε αυθάδη τρόπο στην παρανοµία του ίδιου του κράτους που την έχουµε ζήσει µε τα ΟΛΥΜΠΙΑΚΑ ΑΚΙΝΗΤΑ, ή µε την πρόσφατη κοινή υπουργική απόφαση για τον αιγιαλό στον ίδιο χώρο είχαµε δώσει συνέντευξη Τύπου που κατά την άποψη του ικηγορικού Συλλόγου της Αθήνας και του Τεχνικού Επιµελητηρίου και άλλων φορέων παραβιάζει τουλάχιστον σε τρία σηµεία το νόµο. Αν θέλετε, η λογική που περνούσε σε όλα τα αρχικά σχέδια των χωροταξικών πλαισίων ήταν ότι προτεραιότητα έναντι κάθε περιβαλλοντικής ευαισθησίας είναι η προσέλκυση των επενδύσεων. Το ΤΕΕ εδώ και δεκαετίες έχει διακηρύξει και το επαναλαµβάνει σήµερα ότι κάθε µαζική νοµιµοποίηση αυθαιρέτων, οποιασδήποτε τάξης ή µεγέθους, γεννά την επόµενη γενιά αυθαιρέτων, εκτός αν εντάσσεται σε ένα ευρύτερο πλέγµα απο- 12

13 φάσεων που θα την αποτρέψουν. Τις εκτιµήσεις, αλλά και τις θέσεις αυτές επιβεβαιώνουν τα δεδοµένα που προέκυψαν από την πανελλήνια τηλεφωνική δηµοσκόπηση που διενεργήθηκε τις τελευταίες ηµέρες του Απριλίου από το Τµήµα Στατιστικής, του Οικονοµικού Πανεπιστηµίου, µε επιστηµονικό υπεύθυνο τον καθηγητή Επαµεινώνδα Πανά. Ήταν µια ιδέα που εκπορεύτηκε από το Τεχνικό Επιµελητήριο Ελλάδας. Πραγµατοποιήθηκε τηλεφωνική δηµοσκόπηση επί δείγµατος πολιτών, που επελέγησαν µε επιστηµονικά κριτήρια και κατ αντιστοιχία µε τα δηµογραφικά στοιχεία, το επίπεδο γνώσεων, την οικονοµική κατάσταση και την απασχόληση των πολιτών. Σύµφωνα µε τα ευρήµατα της δηµοσκόπησης, πάνω από το 50% των πολιτών θεωρεί οποιαδήποτε κίνηση «τακτοποίησης/νο- µιµοποίησης» των κλειστών ηµιυπαίθριων χώρων προεκλογική παροχή, ενώ το άλλο 22,1% δήλωσε «δεν είµαι σίγουρος». Ένας στους δυο ερωτηθέντες δήλωσαν ότι δεν είναι διατεθειµένοι να πληρώσουν ένα ποσοστό 10-20% επί της αντικειµενικής αξίας του ηµιυπαίθριου χώρου, προκειµένου να νοµιµοποιηθεί, ενώ επιπλέον ένας στους τέσσερις δήλωσε «δεν είµαι σίγουρος». «Σίγουρα ναι» απάντησε µόλις το 11,9% και ένα 21,6% «µάλλον ναι».το 63,5% θεωρεί λογική την επιβολή ενός τέλους «τακτοποίησης/νοµιµοποίησης» έως ευρώ, αλλά το 42,9% θεωρεί ακόµη και αυτό το ποσό ως «ακριβή τιµή»! Ακόµη και η µειοψηφία που τάσσεται υπέρ της πληρωµής ενός τέλους «τακτοποίησης/νοµιµοποίησης», ο καθηγητής κ. Πανάς εκτιµά µε βάση «την προθυµία πληρωµής» (willingness to pay), µια διεθνή µέθοδο που χρησιµοποιείται σε πλήθος ανάλογων µελετών ότι και αυτοί δεν είναι διατεθειµένοι να πληρώσουν πάνω από ευρώ κατ αποκοπή για την τακτοποίηση του ηµιυπαίθριου χώρου τους. Μάλιστα, η συντριπτική πλειοψηφία όσων συµµετείχαν στη 13

14 δηµοσκόπηση 64,1% επιθυµούν (συµφωνώ απόλυτα και µάλλον συµφωνώ) η όποια επιβολή αντιτίµου για «τακτοποίηση/νοµι- µοποίηση» να συνοδεύεται από την απαραίτητη ρύθµιση, ώστε να µην επαναληφθούν φαινόµενα αυθαιρεσίας και στο µέλλον. Χαρακτηριστικό είναι ότι ένας στους τέσσερις που συµµετείχαν στη δηµοσκόπηση θεωρεί ότι για το κλείσιµο των ηµιυπαίθριων χώρων ευθύνονται οι εκάστοτε κυβερνήσεις και επιπλέον ένας στους τρεις η κυβέρνηση και οι πολίτες, ενώ µόλις το 8,3% οι κατασκευαστές. Γενικότερα ως προς την αυθαίρετη δόµηση στη χώρα µας, ένας στους δυο πιστεύει ότι σ αυτή συνέβαλλε η έλλειψη πολεοδοµικού σχεδιασµού (συνέβαλε αρκετά ή πολύ). υο στους τρεις θεωρούν ότι οι προεκλογικές περίοδοι είναι οι πιο κατάλληλες για να προχωρήσει κάποιος σε αυθαίρετη κατασκευή. Το 64,6% πιστεύει ότι η εκ των υστέρων νοµιµοποίηση αυθαίρετης κατασκευής είναι ένα µέτρο που ευνοεί την αυθαιρεσία και ενισχύει τους πολίτες να προχωρούν σε νέα αυθαίρετα. Το 75% θεωρεί ότι κύριος υπεύθυνος για την αυθαίρετη δόµηση στη χώρα µας ευθύνονται οι κυβερνήσεις και οι πολίτες (το 30,4% µάλιστα αποκλειστικά τις κυβερνήσεις), ενώ µόλις το 2,5% τους κατασκευαστές! Μάλιστα κάποιοι σχολίασαν στις εφηµερίδες τους και µε ειρωνικό τρόπο αυτό το µικρό ποσοστό. Θεωρώ πολύ εύλογη την απάντηση, δεν αθωώνει κανένας τους κατασκευαστές. Και το λέω αυτό από τη λογική του Τεχνικού Επιµελητηρίου, γιατί εκπροσωπώ το Τεχνικό Επιµελητήριο. Όµως, πέρα από την παρουσίαση του αρχικού φαινοµένου, πραγµατικά κάποιοι κατασκευαστές αύξησαν το κέρδος τους κατά τρόπο βέβαια άθλιο, κλείνοντας τους ηµιυπαίθριους χώρους. Θα µπορούσε να πει κανείς ότι ήταν νοµοτέλεια πιθανά µε τις συνθήκες που νοµοθετήθηκε. Στη συνέχεια, όµως, αυτό έγινε µία πραγµατικότητα, όπου κανείς δεν θα µπορούσε να επιβιώσει στον ανταγωνισµό από τους κατασκευαστές αν δεν έκλεινε ή δεν έδινε τη δυνατότητα να 14

15 κτιστεί από τον αγοραστή ο ηµιυπαίθριος χώρος, γιατί µεταφέρθηκε το ποσοστό κέρδους πάνω στον ηµιυπαίθριο χώρο. Αν δεν υπήρχε αυτό, κάπου αλλού θα υπήρχε το αναγκαίο, αν θέλετε, και όχι το υπερβολικό ποσοστό κέρδους. Τώρα στην αγορά το ποσοστό κέρδους βγαίνει σε µεγάλο βαθµό από τους ηµιυπαίθριους χώρους. Αν κάποιος κατασκευαστής δεν έδινε τη δυνατότητα να κτιστεί, δεν θα άντεχε στην αγορά. Το ίδιο συµβαίνει και για τους αγοραστές. Ξέρετε πολύ καλά ότι υπάρχουν πολλοί αγοραστές που δεν ήθελαν να έχουν τέτοια δυνατότητα, αλλά δεν βρισκόταν στην περιοχή που έψαχναν να βρουν κτίριο. Το πώς έχουµε φθάσει εδώ πέρα, στην ανάλυση για την αυθαίρετη δόµηση και του φαινοµένου των ηµιυπαιθρίων, επίσης είναι γνωστό. Πιθανά κάποιοι από τους οµιλητές θα το αναφέρουν. Εµείς το χρησιµοποιούµε, όχι µόνο για ιστορικούς λόγους, αλλά γιατί νοµίζουµε ότι έτσι πια µπορούµε να ερµηνεύσουµε και µέτρα που µπορεί να ανακοινωθούν παράλληλα µε την «τακτοποίηση» των ηµιυπαιθρίων χώρων. Μέτρα σαν και αυτά που διαβάσαµε σήµερα σε κάποιες εφηµερίδες, µπορεί να εντείνουν το πρόβληµα της αυθαίρετης δόµησης και να µη το λύσουν. Το Τεχνικό Επιµελητήριο Ελλάδας έχει καταθέσει µία σειρά προτάσεων για την αντιµετώπιση της αυθαίρετης δόµησης. Θεωρεί ότι µοναδικό θέµα που µπορεί αυτή τη στιγµή να ανακινηθεί σε σχέση µε την αυθαίρετη δόµηση είναι η λήψη µέτρων για να περιοριστεί δραστικά στο µέλλον. εν θα τις αναφέρω, εκτός από τη σηµαντικότερη που είναι η ολοκλήρωση πια του σχεδιασµού στο σύνολό του, να υπάρχουν έλεγχοι, να ασκείται η αρχιτεκτονική µε βιοκλιµατική λογική, να υπάρχουν πόροι στην Τοπική Αυτοδιοίκηση, για να έχουµε απαιτήσεις από την Τοπική Αυτοδιοίκηση να υλοποιεί τις αρµοδιότητες που έχει και να εµπνέει εµπιστοσύνη στην υλοποίηση αυτών των αρµοδιοτήτων και βεβαίως στο να µη συνεχίσει η συνειδητή υποβάθµιση της Τοπικής Αυτοδιοίκησης 15

16 που στη συγκεκριµένη περίπτωση το βλέπουµε µέσα από τις πολεοδοµίες. Θεωρούµε ότι το πρόβληµα δεν είναι εύκολο, αλλά δεν µπορούµε να δεχθούµε τη λογική «πονάει κεφάλι, κόβει κεφάλι» καταργώντας τους ηµιυπαίθριους χώρους. εν µπορούµε να στηρίξουµε τη λογική του ανύπαρκτου κράτους που δεν µπορεί να επιβάλει ελέγχους γιατί όλοι οι ελεγκτές θα εξαγοράζονται... Θεωρούµε τριτοκοσµική τη λογική να χρησιµοποιηθεί ένα µαζικό φαινόµενο παρανοµίας που οφείλεται στο κράτος για να εισρέουν πόροι στα ταµεία και να κρατούνται όµηροι οι πολίτες. εν µπορούµε να δεχθούµε ως κανόνα δικαίου τη θέση που λέει «αυξήστε συνολικά το συντελεστή δόµησης, έτσι ώστε και όσοι ήταν νόµιµοι να µπορέσουν να χρησιµοποιήσουν κάποια επιπλέον µέτρα σε αυτό τον αυξηµένο συντελεστή δόµησης». Είναι ένας κανόνας που βλάπτει όλους και όχι µόνο τους κατοίκους µιας περιοχής, αλλά και όλους τους πολίτες µιας χώρας. εν είναι εύκολο να δοθεί µία λύση για τους πολίτες που έχουν κλείσει τους ηµιυπαίθριους χώρους. Όταν λέµε ότι φταίει το κράτος, ότι είναι όµηροι οι πολίτες, είναι διότι ήδη έχουν πληρώσει τον ηµιυπαίθριο χώρο στην αγορά του σαν κλειστό χώρο κι έχουν φορολογηθεί από τις εφορίες. Οι εφορίες συνήθως δεν δέχονται ότι οι ανοιχτοί χώροι, ακόµη κι αν δηλώνονται, θα παραµείνουν ανοιχτοί και φορολογούν, εκβιάζοντας τον πολίτη. Από την άλλη, οι ίδιοι δηλώνουν συνειδητά ότι καταστρατηγούν την υπάρχουσα νοµοθεσία. Εποµένως, οποιοδήποτε µέτρο οδηγεί στην «τακτοποίηση» των ηµιυπαιθρίων χώρων, θα οδηγήσει σε επόµενη γενιά αυθαίρετης δόµησης. Είµαστε αντίθετοι σε κάθε παρανοµία, αν και οι πολίτες µε την πρακτική που ακολουθεί το κράτος έχουν εθιστεί στην αυθαιρεσία. 16

17 Η πρόταση για την «τακτοποίηση», όπως είπε και ο κ. Μενουδάκος, δεν ξέρουµε τι θα περιλαµβάνει. Εγώ θέλω να βάλω και µία άλλη διάσταση: ακόµη και να εισρεύσουν πόροι, για να µπαλώσουν τρύπες στον προϋπολογισµό και αυτή η διάσταση οικονοµικά κατά την άποψή µας είναι λανθασµένη οι πόροι θα παρθούν από αυτούς που θα ανακυκλωθούν στην πραγµατική οικονοµία. Είχαµε µία περιφερειακή συνδιάσκεψη συµµετέχουν όλα µας τα τµήµατα, δεκαεπτά τον αριθµό στο Καρπενήσι προχθές. Η απόφαση ήταν κοινή όλων: «εν συζητούµε καµία πρόταση για νοµιµοποίηση των ηµιυπαίθριων. Τα προβλήµατα αυθαιρεσίας της χώρας είναι µεγάλα και πρέπει να µπει ένα τέλος. Θέλουµε, όµως, να πιέσουµε και να παρθούν µέτρα για την αυθαίρετη δόµηση. Και αυτή η απόφαση είναι πολιτική απόφαση. εν πρόκειται να συνηγορήσουµε σε καµία θέση της Κυβέρνησης προς την κατεύθυνση της «τακτοποίησης», όπως κι αν αυτή οριστεί. Θέλουµε να κάνουµε ανατροπές στις λογικές που η χώρα έχει εδώ και ένα αιώνα και µας οδηγούν σε αυτές τις κρίσεις. εν θέλουµε να γίνει τέτοιου είδους ρύθµιση σαν την «τακτοποίηση». Μπορεί ο Υπουργός Οικονοµικών να λέει ότι θα γίνει «τακτοποίηση», µπορεί ο Υπουργός ΠΕ.ΧΩ..Ε. να λέει ότι τη µελετάει, ελπίζουµε ότι η τελική κατάληξη θα είναι να µην υπάρξει καµία τέτοιου είδους «τακτοποίηση» τώρα. ΜΕΝΟΥ ΑΚΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ (Πρόεδρος Επιστηµονικής Εταιρείας Πολεοδοµικού και Χωροταξικού ικαίου, Αντιπρόεδρος του Συµβουλίου της Επικρατείας): Ευχαριστώ πολύ, κύριε Πρόεδρε. 17

18 Το λόγο έχει ο οικοδεσπότης µας σε αυτή την αίθουσα κ. Παξινός, Πρόεδρος του ΣΑ, για ένα χαιρετισµό. ΗΜΗΤΡΗΣ ΠΑΞΙΝΟΣ (Πρόεδρος.Σ.Α.): Η αυθαίρετη δόµηση αποτελεί ένα από τα µείζονα προβλή- µατα της χώρας, σε συνδυασµό κυρίως µε την παράλειψη κατεδάφισης των αυθαιρέτων κατασκευών που συνοδεύεται συνήθως σε περιόδους προεκλογικές από τις εξαγγελίες για τη νοµιµοποίησή τους. Αποτέλεσµα της κατάστασης αυτής είναι να διατηρείται στο διηνεκές η εύλογη πεποίθηση των πολιτών ότι µπορούν να αυθαιρετούν και στη συνέχεια να πληρώνουν για να νοµιµοποιούν, ό,τι αυθαίρετα κατασκευάζουν. Ωστόσο, η περίπτωση των ηµιυπαίθριων χώρων, αν και σχετίζεται µε την αυθαίρετη δόµηση, διαφοροποιείται σηµαντικά καθώς δεν είναι οι πολίτες αυτοί που αυθαίρετα οικοδοµούν. Είναι όµως αυτοί οι οποίοι, µη έχοντας πολλές φορές άλλη επιλογή αγόρασαν ένα ακίνητο από έναν εργολάβο ή µηχανικό, στο οποίο υπήρχε κλειστός ηµιυπαίθριος χώρος, είναι αυτοί οι οποίοι κατέβαλαν το χρηµατικό αντίτιµο γι αυτόν και είναι αυτοί οι οποίοι τώρα καλούνται να πληρώσουν εκ νέου για να τον νοµιµοποιήσουν. Οι πολίτες - ιδιοκτήτες ακινήτων µε κλειστούς ηµιυπαίθριους χώρους έχουν καταστεί τελικά όµηροι των διαθέσεων των εκάστοτε κυβερνήσεων, που φαίνεται να παρουσιάζουν ένα φιλικό πρόσωπο και να κλείνουν το µάτι σε παρανοµίες που χρεώνουν σε αυτούς, που είναι τελικά οι λιγότερο υπεύθυνοι. Οι ίδιοι πολίτες υπήρξαν όµηροι των εργολάβων - κατασκευαστών, καθώς όταν 18

19 αποφάσισαν να προβούν σε αγορά ακινήτου δεν είχαν τη δυνατότητα να επιλέξουν ακίνητο χωρίς πολεοδοµική παρανοµία, αφού στη συντριπτική τους πλειοψηφία όλα τα νεόδµητα ακίνητα έχουν κλειστούς ηµιυπαίθριους χώρους. Αυτή προφανώς η κατασκευαστική παρανοµία δεν αποτελεί αυθαιρεσία των ιδιοκτητών, αν και η αποδοχή της αποτελεί µονόδροµο γι αυτούς που µάλιστα κοστίζει ακριβά, αφού η «διαδροµή του» πληρώνεται σε τρεις διαφορετικούς αποδέκτες: στον εργολάβο, στην Εφορία και πλέον στο ΥΠΕΧΩ Ε. Σας ευχαριστώ πολύ. (Χειροκροτήµατα) ΜΕΝΟΥ ΑΚΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ (Πρόεδρος Επιστηµονικής Εταιρείας Πολεοδοµικού και Χωροταξικού ικαίου, Αντιπρόεδρος του Συµβουλίου της Επικρατείας): Ευχαριστούµε πολύ τον Πρόεδρο του ΣΑ. Το λόγο έχει η συνάδελφος κ. Αγγελική Θεοφιλοπούλου, Πρόεδρος της Ένωσης ικαστικών Λειτουργών του Συµβουλίου της Επικρατείας, για ένα χαιρετισµό. ΑΓΓΕΛΙΚΗ ΘΕΟΦΙΛΟΠΟΥΛΟΥ (Πρόεδρος της Ένωσης ικαστικών Λειτουργών του Συµβουλίου της Επικρατείας): Βέβαια η πρόβλεψη από το Γενικό Οικοδοµικό Κανονισµό του θεσµού των ηµιυπαίθριων χώρων φυσικά κινείται από αγαθές προθέσεις του νοµοθέτη. Ο νοµοθέτης απέβλεψε σε δηµιουργία 19

20 καλύτερων συνθηκών διαβίωσης στις σύγχρονες τσιµεντουπόλεις, ήθελε να δώσει µία ανάσα ζωής σε αυτούς που είναι κλεισµένοι µέσα σε διαµερίσµατα, να µπορούν να έχουν ένα χώρο προσωρινής διαβίωσης. Το σφάλµα του είναι ότι δεν προέβλεψε παράλληλα τρόπους ελέγχου αυτών των αυθαιρεσιών και καταστρατηγήσεων του νόµου. Ίσως θα έπρεπε να το προβλέψει σε µία άλλη εποχή που θα έχει οργανώσει και τα ανάλογα συστήµατα ελέγχου και περιορισµού των αυθαιρεσιών. Το ερώτηµα που γεννάται είναι: είναι δυνατόν κατά το Σύνταγµα αυτή η «τακτοποίηση», «νοµιµοποίηση» των αυθαιρέτων χώρων; Μας έχει απασχολήσει στο ικαστήριο ήδη από το 1980 το αν είναι σύµφωνες µε το Σύνταγµα αυτές οι «νοµιµοποιήσεις» της πρώτης γενιάς των αυθαιρέτων. Και η νοµολογία έχει καταλήξει, αφού κατά το Σύνταγµα ο χωροταξικός σχεδιασµός, η χωροταξική ανάπτυξη πρέπει να γίνεται µε ένα ορθολογικό σχεδιασµό, θα πρέπει να µπουν κάποιοι κανόνες, βάσει των οποίων θα γίνεται η πολεοδόµηση. Ήλθε λοιπόν ο ν. 947/1979 και κυρίως ο ν. 1337/1983 που έθεσε τους κανόνες του πολεοδοµικού σχεδιασµού, καθόρισε πώς θα γίνονται τα πολεοδοµικά σχέδια, ο πρώτος βαθµός σχεδιασµού, πώς θα γίνονται οι πολεοδοµικές µελέτες και κυρίως προέβλεψε και τις διατάξεις για τη νοµιµοποίηση των αυθαιρέτων. Έχουµε, λοιπόν, τις διατάξεις που µας λένε ότι τα αυθαίρετα που είχαµε µέχρι το 1983, όταν δεν υπήρχαν οι κανόνες του πολεοδοµικού σχεδιασµού, να µην τα κατεδαφίσουµε, να δούµε πώς µπορούµε να τα νοµιµοποιήσουµε. Τώρα όµως έχουµε τη νέα γενιά των αυθαιρέτων. Ένα κοµµάτι αυτών των αυθαιρέτων είναι οι ηµιυπαίθριοι χώροι, είναι η νέα γενιά, αφού είναι µετά το Οπότε αυτό που µας απασχολεί είναι ότι η νέα γενιά αυθαιρέτων, σύµφωνα µε το ν. 1337/1983, δεν µπορεί να νοµιµοποιηθεί. Ο Γενικός Οικοδοµικός Κανονισµός προβλέπει την κατεδάφισή τους και την επιβολή προστίµων ανέγερσης και διατήρησης µέχρι να κατεδαφιστούν και µάλιστα εκκρεµεί και στην 20

21 Ολοµέλεια του ικαστηρίου το θέµα, αν µε τις διατάξεις τα αυθαίρετα που είχαν κατασκευαστεί µε άδειες που ανακλήθηκαν ή ακυρώθηκαν, µπορούν να νοµιµοποιηθούν. Συνεπώς, είναι µείζον το πρόβληµα, γιατί δεν µπορεί σε ένα κράτος δικαίου να έχουµε συνεχώς γενιές αυθαιρέτων, τα οποία θα νοµιµοποιούνται εκ των υστέρων, γιατί έτσι υπονοµεύεται κάθε χωροταξικός σχεδιασµός. Όταν σχεδιάζεις, σχεδιάζεις βάσει των αυθαιρέτων που έχεις µπροστά σου. Αν θα πρέπει να σχεδιάσεις και να αφήσεις και περιθώρια για τη νοµιµοποίηση µελλοντικών αυθαιρέτων, αυτό δεν είναι σχεδιασµός. Βέβαια το Νοµικό Συµβούλιο, επειδή αναφερθήκατε στη φορολόγηση, κύριε Αλαβάνο, των ηµιυπαίθριων χώρων, έχει βγάλει µία πρόσφατη γνωµοδότηση (622/2004) που προβλέπει ότι αυτοί φορολο- γούνται ως είναι κλειστοί κατά την ηµέρα της µεταβίβασης. Αν λοιπόν είναι κλειστοί επειδή λαµβάνεται υπόψη η αγοραία αξία των ακινήτων και φυσικά άλλη αγοραία αξία έχει ένας χώρος που χρησιµοποιείται ως χώρος κυρίας χρήσης και άλλη αξία έχει ο χώρος που είναι ανοικτός αυτοί φορολογούνται, ενώ οι άλλοι όχι και φέρει το βάρος της αποδείξεως το δηµόσιο αν ήταν κλειστοί κατά το χρόνο της µεταβίβασης. Θα µας πουν οι επόµενοι οµιλητές πού καταλήγουν σχετικά µε τις δυνατότητες και σε τελευταία ανάλυση η Ολοµέλεια του ικαστηρίου που θα κρίνει τις ήδη υπάρχουσες διατάξεις περί νοµι- µοποιήσεως, ίσως θα δώσουν και µία κατεύθυνση στο τι µπορεί να γίνει. Σας ευχαριστώ. (Χειροκροτήµατα) 21

22 ΜΕΝΟΥ ΑΚΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ (Πρόεδρος Επιστηµονικής Εταιρείας Πολεοδοµικού και Χωροταξικού ικαίου, Αντιπρόεδρος του Συµβουλίου της Επικρατείας): Ευχαριστούµε, κυρία Πρόεδρε. Όπως ξέρουµε και όπως κατέστη σαφέστερο από τους χαιρετισµούς, το θέµα έχει τεχνικές και νοµικές πλευρές. Οι εισηγητές θα καλύψουν και τις δύο, πιστεύω, πλευρές, αν και οι νοµικοί υπερτερούν και αυτή τη φορά. Οι εισηγητές µας είναι ο κ. Χριστοφιλόπουλος, βετεράνος, θα έλεγα, του πολεοδοµικού δικαίου, καθηγητής του Πανεπιστηµίου Αθηνών, ο κ. Κώστας Γώγος, νέος πανεπιστηµιακός καθηγητής, µε πολλές και βαθιές γνώσεις και εµπειρίες σε θέµατα πολεοδο- µικού δικαίου, ο κ. Στράτος Παραδιάς, δικηγόρος, ο οποίος είναι εδώ κυρίως µε την ιδιότητα του Προέδρου της Ελληνικής και της ιεθνούς Οµοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων και ο κ. Αναστάσιος Παπαϊωάννου, καθηγητής της Αρχιτεκτονικής Σχολής του Εθνικού Μετσόβιου Πολυτεχνείο. Το λόγο έχει ο κ. Κωνσταντίνος Γώγος, Καθηγητής Νοµικής Σχολής Πανεπιστηµίου Θεσσαλονίκης. ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ ΓΩΓΟΣ (Καθηγητής Νοµικής Σχολής Πανεπιστηµίου Θεσσαλονίκης): Σας ευχαριστώ θερµά, κύριε Πρόεδρε, και τους διοργανωτές για την ειδική πρόσκληση να απευθυνθώ σε αυτό το ακροατήριο των ειδικών. Ι. Η Ι ΕΑ της «νοµιµοποίησης» των αυθαιρέτων κτισµάτων, 22

23 δηλαδή της εξαίρεσής τους από την κατεδάφιση, κατόπιν δήλωσης του ιδιοκτήτη και έναντι οικονοµικού ανταλλάγµατος, «χρη- µατικής εισφοράς», που θα ενισχύσει τα ταµεία του κράτους δεν είναι πλέον νέα, εφόσον εφαρµόσθηκε για πρώτη φορά από τον α.ν. 410/1968. Πριν παρέλθει δεκαετία, ακολούθησε ο νοµοθέτης του άρθρου 1 ν. 720/1977, ο οποίος επίσης προέβλεψε τη γενική εξαίρεση από την κατεδάφιση αυθαιρέτων εντός σχεδίου κατόπιν σχετικής δήλωσης και έναντι οικονοµικής εισφοράς. Ακολούθως, η προσπάθεια του ν. 1337/1983 να θέσει σε νέες βάσεις το ελληνικό πολεοδοµικό δίκαιο, συνοδεύτηκε και από εκτεταµένες ρυθµίσεις ως προς την τύχη των αυθαιρέτων. Ο ν. 1337/1983 προέβλεψε προνοµιακές δυνατότητες πολεοδόµησης ήδη πυκνοδοµηµένων περιοχών, εισήγαγε όµως και ρυθµίσεις για τη νοµιµοποίηση µεµονωµένων αυθαίρετων κατασκευών, αποφεύγοντας πάντως την αυτόµατη και γενική εξαίρεση από την κατεδάφιση που είχε προβλέψει ο ν. 720/1977. Ειδικότερα, ο νόµος διέκρινε µεταξύ νέων και παλαιών αυθαιρέτων, ήτοι εκείνων που ανεγέρθηκαν προ και µετά την , προέβλεψε δε για τα παλαιά τη γενική αναστολή κατεδάφισης, υπό τον όρο της εµπρόθεσµης υποβολής σχετικής δήλωσης, η οποία συνοδευόταν από εισφορά, και υπό την επιφύλαξη της προστασίας ορισµένων ευαίσθητων περιβαλλοντικά περιοχών. Η αυτόµατη αναστολή διαρκεί µέχρι την οριστική κρίση της διοίκησης περί της κατεδάφισης ή µη του µεµονωµένου αυθαιρέτου. Η αρµοδιότητα οριστικής εξαίρεσης του αυθαιρέτου από την κατεδάφιση δοµείται από τον νοµοθέτη ως ουσιαστική κρίση της διοίκησης, η οποία χορηγεί την εξαίρεση µόνον εάν εκτιµήσει, σύµφωνα µε το άρθρο 16 παρ. 1 ν. 1337/1983, ότι (σωρευτικά): α) η κατασκευή δεν παραβλάπτει υπέρµετρα την πόλη ή τον οικισµό ή 23

24 στοιχείο αυτών που έχει ιδιάζουσα σηµασία, µε σηµαντική υπέρβαση του συντελεστή δόµησης και των ακάλυπτων χώρων ή µε αύξηση του ύψους, β) δεν παραβλάπτει το άµεσο ή ευρύτερο περιβάλλον γενικά ή µε την ειδική χρήση που έχει και γ) δεν είναι επικίνδυνη από στατική άποψη. Οι ρυθµίσεις αυτές συµπληρώθηκαν από διατάξεις του ν. 1512/ 1985, οι οποίες προέβλεψαν κατ αρχάς την υπό όρους δυνατότητα εξαίρεσης από την κατεδάφιση και νέων κατασκευών που ενέχουν «µικρές παραβάσεις» (άρθρο 9 παρ. 8), δυνατότητα η οποία προβλεπόταν και στο άρθρο 124 παρ. 3 του ΓΟΚ/1973. Περαιτέρω, το άρθρο 8 παρ. 7 ν. 1512/1985 πρόσθεσε στο άρθρο 15 ν. 1337/1983 εδάφιο που προέβλεπε την αναστολή κατεδάφισης κτισµάτων που ανεγείρονται µε οικοδοµική άδεια, η οποία αργότερα ανακλήθηκε, είχε όµως εκδοθεί µετά από έλεγχο της αρµόδιας πολεοδοµικής αρχής, εκτός αν η ανάκληση οφείλεται σε αναληθή στοιχεία ή σε ανακριβείς αποτυπώσεις της υπάρχουσας πραγµατικής κατάστασης που είχε υποβάλει ο επωφελούµενος ιδιώτης η εν λόγω αναστολή διαρκεί κατά τη διάταξη µέχρις ότου κριθεί περί της οριστικής διατήρησης του κτίσµατος µε απόφαση του οικείου νοµάρχη. Στα χρόνια που ακολούθησαν, ο νοµοθέτης δεν έπαυσε να επιδιώκει διακριτικότερα ίσως την εξοµάλυνση της κατάστασης των αυθαίρετων κατασκευών. Κατά τη δεκαετία του 1990 η προσπάθεια νοµιµοποίησης των αυθαιρέτων επικεντρώθηκε στις εκτός σχεδίου περιοχές, όπου η αυθαίρετη δόµηση εξυπηρετεί κυρίως ανάγκες δεύτερης κατοικίας. Το 1993 µε σχέδιο Προεδρικού ιατάγµατος επιδιώχθηκε η ταχύρρυθµη «άµεση πολεοδο- µική οργάνωση» περιοχών δεύτερης κατοικίας σε Ζώνες Οικιστικού Ελέγχου µέσω οµώνυµων σχεδίων. Η προσπάθεια εκείνη απέτυχε, καθώς το ΣτΕ έκρινε την επιχειρηθείσα ρύθµιση ως αντίθετη στο Σύνταγµα. Φαίνεται πάντως ότι η διοίκηση συνέ- 24

25 χισε να προσπαθεί να επιτύχει τη νοµιµοποίηση των αυθαιρέτων στις περιοχές εκτός σχεδίου µε πολεοδοµικές µελέτες οι οποίες δεν διαµορφώνονται µε επιστηµονικά-πολεοδοµικά κριτήρια, αλλά ρυµουλκούνται από την υφιστάµενη αυθαίρετη δόµηση. Ακολούθως, ο νοµοθέτης του άρθρου 8 παρ. 5 ν. 3044/2002 θέλησε να επεκτείνει δυνατότητα εξαίρεσης αυθαιρέτων, τα οποία κατασκευάσθηκαν βάσει άδειας που εκδόθηκε µετά από έλεγχο της αρµόδιας πολεοδοµικής αρχής και µεταγενέστερα ανακλήθηκε, και στα νέα αυθαίρετα, ήτοι εκείνα που κατασκευάσθηκαν µετά την Αξιοσηµείωτη τέλος είναι η ευνοϊκή για τους ιδιοκτήτες αυθαιρέτων ρύθµιση του άρθρου 9 παρ. 6 ν. 3212/2003, η οποία επέτρεψε πλέον, υπό ορισµένες προϋποθέσεις, τη σύνδεση των αυθαιρέτων µε τα δίκτυα ηλεκτρικής ενέργειας και υδάτων. II. ΣΤΟ ΕΠΙΚΕΝΤΡΟ της έννοιας της αυθαίρετης κατασκευής και της νοµικής της µεταχείρισης βρίσκεται η οικοδοµική άδεια, µια διοικητική πράξη, η οποία εκδίδεται κατά δεσµία αρµοδιότητα, και η οποία επιτρέπει τις εργασίες δόµησης που περιγράφονται στα σχέδια και τις µελέτες που τη συνοδεύουν και κρίθηκαν από τη διοίκηση ότι πληρούν τις απαιτήσεις των ισχυουσών διατάξεων δη- µοσίου δικαίου. Μέσω της οικοδοµικής άδειας ο νοµοθέτης επιβάλλει στη δό- µηση αυστηρό προληπτικό έλεγχο νοµιµότητας, ο οποίος αποσκοπεί στην αποφυγή κινδύνων, κατ αρχάς για τους ενοίκους και χρήστες της οικοδοµής αλλά και για το εν γένει κοινωνικό σύνολο. Έτσι, η οικοδοµική άδεια αποτελεί µια πράξη µε έντονα χαρακτηριστικά δηµόσιας τάξης, η δε κατασκευή ενός κτίσµατος νωρίς οικοδοµική άδεια ενέχει ένα αδιευκρίνιστο δυναµικό κινδύνου, ανεξαρτήτως της ουσιαστικής του νοµιµότητας, καθώς δεν έχουν ελεγχθεί εκ των προτέρων τα χαρακτηριστικά του έργου και οι συ- 25

26 νέπειες του στο οικιστικό και φυσικό περιβάλλον. Στο πλαίσιο αυτό είναι λοιπόν κατανοητό γιατί ο νόµος (το άρθρο 22 παρ. 3 ισχύοντος ΓΟΚ) αντιµετωπίζει ως αυθαίρετο οποιοδήποτε κτίσµα στερείται οικοδοµικής άδειας (ή κατασκευάσθηκε καθ υπέρβασή της), ακόµη και αν οι οικοδοµικές εργασίες πληρούν τους ουσιαστικούς όρους του νόµου και θα µπορούσαν να αδειοδοτηθούν εν προκειµένω οµιλούµε για κατασκευές που είναι για τυπικούς λόγους αυθαίρετες. Αντιθέτως, από ουσιαστική άποψη αυθαίρετες είναι οι οικοδοµικές εργασίες, οι οποίες παραβιάζουν τις ισχύουσες διατάξεις: Οι εργασίες αυτές υπάγονται στο νοµικό καθεστώς των αυθαιρέτων, ακόµη και εάν έχει εκδοθεί γι αυτές οικοδοµική άδεια, η οποία ενδεχοµένως αργότερα ανακλήθηκε ή ακυρώθηκε. Εάν στα αυθαίρετα της πρώτης κατηγορίας η παράλειψη του προληπτικού ελέγχου νοµιµότητας παράγει σε αφηµένο µόνον επίπεδο κινδύνους, οι οποίοι αίρονται όταν το κτίσµα αδειοδοτηθεί, τα αυθαίρετα µε την ουσιαστική έννοια συνεπάγονται ευθέως προσβολή των περιβαλλοντικών και άλλων αγαθών που προστατεύουν οι διατάξεις που παραβιάζονται. Γι αυτό το λόγο, ο νόµος καθιστά γενικά δυνατή την οριστική εξαίρεση από την κατεδάφιση των από τυπική άποψη αυθαιρέτων κτισµάτων, εφόσον τους δοθεί οικοδοµική άδεια, έστω και εκ των υστέρων, διότι στα τυπικώς µεν αυθαίρετα, αλλά από την άποψη του ουσιαστικού δικαίου νόµιµα κτίσµατα, η διατήρηση της κατασκευής δεν πλήττει τα αγαθά που προστατεύει το πολεοδοµικό δίκαιο. Αντιθέτως τα από ουσιαστική άποψη αυθαίρετα κτίσµατα είναι κατεδαφιστέα πρόκειται για έναν γενικό κανόνα ο οποίος υπονοείται στο άρθρο 22 του ΓΟΚ, διατυπώνεται δε πανηγυρικά στο άρθρο 17 παρ. 1 του ν. 1337/1983. III. ΩΣΤΟΣΟ, σαράντα έτη ευνοϊκών παρεµβάσεων του νοµοθέτη υπέρ της αυθαίρετης δόµησης δηµιούργησαν σε σηµαντικό 26

27 τµήµα της κοινωνίας την εντύπωση ότι η κατασκευή ενός αυθαιρέτου αποτελεί αδίκηµα χωρίς θύµατα και δικαιούται να ελπίζει στην ανοχή της πολιτείας. εν πρέπει λοιπόν να παραξενεύει το γεγονός ότι το Συµβούλιο της Επικρατείας χρειάστηκε να επισηµάνει επανειληµµένως ότι ο γενικός κανόνας συνίσταται στην κατεδάφιση των αυθαιρέτων κατασκευών, οι δε ρυθµίσεις που επιτρέπουν την εξαίρεση από την κατεδάφιση συνιστούν παρεκκλίσεις, οι οποίες πρέπει να ερµηνεύονται συσταλτικά. Η θέση αυτή διατυπώθηκε ήδη το 1975 σε σχέση µε την κατ άρθρον 124 παρ. 3 ΓΟΚ/1973 δυνατότητα εξαίρεσης από την κατεδάφιση κτισµάτων που ενείχαν µικρές µόνον παραβάσεις, καθώς το ΣτΕ δέχθηκε ότι η άρνηση της διοίκησης να εκδώσει πράξη εξαίρεσης από την κατεδάφιση δεν έχρηζε ειδικής αιτιολογίας, αλλά αρκούσε απλώς να περιγράφει το κτίσµα και να διαπιστώνει την έλλειψη των νοµίµων προϋποθέσεων [ΣτΕ 3342/1975]. Η νοµολογία αυτή διατηρήθηκε έκτοτε και εφαρµόζεται στις αποφάσεις περί εξαίρεσης ή µη από τηνκατεδάφιση που λαµβάνονται κατ εφαρµογή των άρθρων 15 και 16 ν.1337/1983. Με την απόφαση της Ολοµέλειας 1876/1980 ο κανόνας της καταρχήν κατεδάφισης των αυθαίρετων κατασκευών περιβλήθηκε συνταγµατικό κύρος. Η απόφαση εκείνη αφορούσε τη συνταγµατικότητα του άρθρου 1 ν. 720/1977, το οποίο προέβλεπε την αυτόµατη εξαίρεση από την κατεδάφιση όλων των αυθαιρέτων που είχαν κατασκευασθεί µέχρι τη δηµοσίευση του νόµου, µε µόνη την υποβολή σχετικής δήλωσης και την καταβολή οικονοµικής εισφοράς. Σύµφωνα µε το ικαστήριο, το άρθρο 24 παρ. 2 του Συντάγ- µατος θέτει τη χωροταξική κατανοµή σε οικιστικές και µη περιοχές και την εν γένει δόµηση «υπό την απόλυτον ρυθµιστικήν εξουσίαν και τον έλεγχον της Πολιτείας» οι σχετικοί κανόνες πρέπει να τίθενται από τον νοµοθέτη µε κριτήριο τη λειτουργικότητα, την 27

28 οµαλή ανάπτυξη των οικισµών και την καλύτερη δυνατή διαβίωση των πολιτών. Ως εκ τούτου, ο κοινός νοµοθέτης δεν µπορεί να προχωρήσει στη γενική εξαίρεση όλων των αυθαιρέτων από την κατεδάφιση, ιδίως δε απαγορεύεται συνταγµατικά κατά το ικαστήριο η εξαίρεση από την κατεδάφιση των κατασκευών που ενέχουν σοβαρές παραβάσεις των ισχυόντων όρων και περιορισµών δόµησης. Η ύπαρξη µια συνταγµατικής επιταγής κατεδάφισης των αυθαιρέτων κτισµάτων µνηµονεύεται έκτοτε σε πολλές αποφάσεις του Συµβουλίου, τέθηκε δε εκ νέου στο επίκεντρο του δικανικού συλλογισµού στη σχετικά πρόσφατη απόφαση 3610/2007 του Ε Τµήµατος, παραπεµπτική στην Ολοµέλεια. Η ερµηνεία που επιχειρεί το ικαστήριο στην απόφαση αυτή εµπλουτίζει τη συνταγµατική επιταγή κατεδάφισης των αυθαιρέτων. Κατά την απόφαση, το άρθρο 24 παρ. 2 του Συντάγµατος δεν επιβάλλει στον κοινό νοµοθέτη µόνον την υποχρέωση να βελτιώνει τους οικιστικούς όρους διαβίωσης των πολιτών και να µην επιτρέπει τη βλάβη του φυσικού, πολιτιστικού και οικιστικού περιβάλλοντος, αλλά εµπεριέχει ακόµη και την αξίωση να επιβάλλεται η τήρηση των πολεοδοµικών κανόνων που έθεσε η Πολιτεία και να µην αποδυναµώνεται ουσιωδώς η αποτελεσµατικότητά τους. Κατά τον τρόπο αυτό το Ε Τµήµα επανέρχεται σε σκέψεις που είχαν ήδη διατυπωθεί στην υπ αριθµ. 247/1980 παραπε- µπτική απόφαση, επί της οποίας είχε εκδοθεί η 1876/1980 απόφαση της Ολοµέλειας: Το πρόβληµα της νοµιµοποίησης των αυθαιρέτων δεν έγκειται µόνον στην ουσιαστική επιδείνωση του οικιστικού και φυσικού περιβάλλοντος που αυτά επιφέρουν πρόκειται για ένα θεµελιωδέστερο πρόβληµα ανοχής από την πολιτεία της παραβίασης των κανόνων του πολεοδοµικού δικαίου, ανοχή η οποία βάλλει αφενός µε κατά του ίδιου του κράτους δικαίου, αφετέρου δε κατά του πυρήνα της εγγύησης το άρθρο που περιέ- 28

29 χει 24 παρ. 2 του Συντάγµατος ο κανόνας Ι αυτός συνίσταται στη βασική αρχή ότι η δόµηση, µεµονωµένη ή και οργανωµένη, υπακούει σε κανόνες δικαίου που θέτει η πολιτεία και θεσπίζονται µε επιστηµονικά-πολεοδοµικά κριτήρια. IV. Η ΟΡΙΣΤΙΚΗ εξαίρεση των αυθαιρέτων από την κατεδάφιση απαγορεύεται µεν κατά γενικό κανόνα, η νοµολογία αφήνει όµως να διαφανούν και περιπτώσεις όπου κατά παρέκκλιση γίνεται ανεκτή. Ο ΓΟΚ/ 1973 αναγνώριζε υπό όρους τη δυνατότητα της διοίκησης να εξαιρέσει από την κατεδάφιση κτίσµατα µε «µικρές παραβάσεις». Ενόψει της ρύθµισης αυτής, σύµφωνα µε την Ολο- µέλεια ΣτΕ 1876/1980, το άρθρο 24 παρ. 2 του Συντάγµατος ανέχεται καταρχήν την εξαίρεση από την κατεδάφιση κατασκευών, εφόσον η παρανοµία συνίσταται σε «ασήµαντους από πολεοδο- µικής απόψεως παραβάσεις, αίτινες, ως εκ του µεγέθους, της µορφής και των επιπτώσεών των, δεν ασκούν σοβαράν επιρροήν επί της λειτουργικότητος των οικισµών, µη παρεµποδίζουσαι την οµαλήν ανάπτυξιν αυτών, ουδ επιδρώσαι δυσµενώς επί των όρων διαβιώσεως, ώστε να καταστούν συνταγµατικώς ανεπίτρεπτοι». Η εξαίρεση για τις µικρές πολεοδοµικές παραβάσεις εισήχθη εκ νέου µε το άρθρο 9 παρ. 8 ν. 1512/1985 η εξαίρεση µπορεί να χορηγηθεί µε απόφαση του νοµάρχη, κατόπιν σύµφωνης γνώ- µης του οικείου Σ.Χ.Ο.Π., εφόσον η κατεδάφιση της παράνοµης κατασκευής θα κατέληγε σε υπέρµετρη βλάβη του κτιρίου ή θα έθετε σε κίνδυνο τη φέρουσα κατασκευή αυτού ή θα παράβλαπτε την αισθητική εµφάνιση των κτιρίων ή θα απαιτούσε υπέρµετρες δαπάνες για την αποκατάσταση της αισθητικής και εφόσον η διατήρηση της εν πάση περιπτώσει δεν θα έθετε σε κίνδυνο την ασφάλεια της κατασκευής, ούτε θα απέβαινε σε βάρος της πόλης. Η διάταξη δεν έχει κριθεί ως αντισυνταγµατική από τη νοµολογία του ΣτΕ, η οποία όµως την ερµηνεύει απολύτως συσταλτικά, ενόψει του συνταγµατικού κανόνα της καταρχήν κατεδάφισης των 29

30 αυθαιρέτων: Τονίζεται έτσι ότι εάν µεν εγκρίνεται η εξαίρεση, τότε η σχετική πράξη πρέπει να αιτιολογείται ειδικά ως προς τη σωρευτική συνδροµή όλων των προϋποθέσεων που τάσσει ο νόµος. Σε περίπτωση απόρριψης του αιτήµατος καταρχήν δεν απαιτείται ειδική αιτιολογία, παρά µόνον περιγραφή των αυθαίρετων εργασιών και η διαπίστωση ότι δεν συντρέχει νόµιµη προϋπόθεση διαφορετικά είναι τα πράγµατα µόνον εφόσον το Σ.Χ.Ο.Π. στη γνωµοδότηση του έχει παράσχει ειδική και πλήρη αιτιολογία υπέρ της εξαίρεσης του αυθαιρέτου από την κατεδάφιση. Αυτή ενδεχοµένως να είναι η καταρχήν µόνη δυνατότητα οριστικής εξαίρεσης από την κατεδάφιση αυθαιρέτων που κατασκευάστηκαν µετά την που γίνεται πλέον δεκτή στη νοµολογία. Η ηµεροµηνία αυτή, η οποία τέθηκε ως όριο από τον νοµοθέτη του ν.1337/1983, καθίσταται σταδιακά από τη νοµολογία σε ένα απόλυτο χρονικό ορόσηµο, συνταγµατικής περιωπής, όσον αφορά τη «νοµιµοποίηση» των αυθαιρέτων. Η τάση αυτή εµφανίζεται ήδη στη νοµολογία του Συµβουλίου που αναφέρεται στη ρύθµιση που επέτρεψε την οριστική εξαίρεση από τη κατεδάφιση εργασιών που έγιναν βάσει οικοδοµικής άδειας, η οποία ελέγχθηκε από αρµόδιο όργανο και δεν στηρίζεται σε αναληθή στοιχεία ή ανακριβείς αποτυπώσεις. Η ερµηνεία της ρύθµισης υπήρξε αντικείµενο αντικρουόµενων δικαστικών αποφάσεων: Τελικά επικράτησε η αντίληψη ότι εφόσον η διάταξη εντάχθηκε σε ευρύτερη ρύθµιση της τύχης των παλαιών αυθαιρέτων, το αληθές της νόηµα ήταν ότι επιτρέπει τη «νοµιµοποίηση» µόνον των αυθαιρέτων που κατασκευάσθηκαν πριν την Η πρόσφατη απόφαση ΣτΕ 3610/2007 γενικεύει και αφήνει να εννοηθεί ότι για τα αυθαίρετα, υπό ουσιαστική έννοια που κατασκευάστηκαν µε την ηµεροµηνία αυτή, το άρθρο 24 παρ.2 του 30

31 Συντάγµατος απαγορεύει γενικά την εξαίρεση από την κατεδάφιση. Ενώ για τα παλαιά αυθαίρετα είναι δυνατή η διατήρησή τους, έστω και κατά παρέκκλιση από το γενικό κανόνα και υπό τους όρους ότι δεν προκαλείται βλάβη σε προστατευτέα στοιχεία του φυσικού και πολιτιστικού περιβάλλοντος και ότι δεν υπονο- µεύεται η αποτελεσµατικότητα των πολεοδοµικών κανόνων, για τα νέα αυθαίρετα, το άρθρο 24 παρ. 2 του Συντάγµατος δεν ανέχεται εξαίρεση από τον κανόνα της κατεδάφισης, διότι κατά τον τρόπο αυτό θα επέρχονταν νόθευση και συνεχής ανατροπή του πολεοδοµικού σχεδιασµού, και ως εκ τούτου η χειροτέρευση των συνθηκών διαβίωσης. Με βάση τη συλλογιστική αυτή η ΣτΕ 3610/2007 καταλήγει σε κρίση περί αντισυνταγµατικότητας του άρθρου 8 παρ. 5 ν. 3044/2002, το οποίο σε µια προσπάθεια ανατροπής της ανατροπής της νοµολογίας ΣτΕ που αναφέρθηκε θέλησε να επεκτείνει την δυνατότητα εξαίρεσης από την κατεδάφιση που είχαν λάβει οικοδοµική άδεια και στα αυθαίρετα που κατασκευάσθηκαν µετά την Σηµαντικό είναι συναφώς, σύµφωνα µε την ΣτΕ 3610/2007, το γεγονός ότι ο νοµοθέτης συναρτά τη δυνατότητα εξαίρεσης από την κατεδάφιση µε την επίπτωση του µεµονωµένου αυθαίρετου κτίσµατος στην οικεία περιοχή και όχι του συνόλου των αυθαίρετων κτισµάτων που υπάρχουν εκεί και εξαιρέθηκαν ή πρόκειται να εξαιρεθούν από την κατεδάφιση. V. Ο ΤΕΛΕΥΤΑΙΟΣ αυτός συλλογισµός του ικαστηρίου αποκαλύπτει ένα σηµαντικό παράγοντα που επιδρά στην ερµηνεία των διατάξεων του Συντάγµατος και της κοινής πολεοδοµικής νοµοθεσίας από τη νοµολογία του Συµβουλίου της Επικρατείας. Με την πάροδο των δεκαετιών τα κάθε λογής αυθαίρετα κτίσµατα έχουν πληθύνει τόσο πολύ σε αριθµό, ενόψει και της αποχής της διοίκησης από την κατεδάφιση τους, ώστε η χώρα να έχει περιέλθει από πολεοδοµική άποψη σε κατάσταση ανάγκης, η οποία δεν 31

32 µπορεί να αφήνει αδιάφορο τον ερµηνευτή του δικαίου. Τείνουν να εκλείψουν τα πραγµατικά περιθώρια για συµβιβαστικές λύσεις, οι οποίες να λαµβάνουν υπόψη και άλλες δικαιϊκές αρχές που συνηγορούν υπέρ των ιδιοκτητών της παράνοµης δόµησης, και κατατείνουµε σε µια απόλυτη πλέον εκ του Συντάγµατος, όπως αυτό ερµηνεύεται από την νοµολογία, επιταγή κατεδάφισης όλων των αυθαιρέτων που κατασκευάσθηκαν µετά την Άλλες έννοµες τάξεις, στις οποίες η διοίκηση καταστέλλει αποτελεσµατικά την αυθαίρετη δόµηση, έχουν την πολυτέλεια να αντιµετωπίζουν µε µεγαλύτερη ψυχραιµία το ερώτηµα περί της κατεδάφισης των παράνοµων κτισµάτων. Στο γερµανικό δίκαιο η σχετική νοµοθεσία των κρατιδίων αφήνει διακριτική ευχέρεια στην αρµόδια πολεοδοµική αρχή να διατάξει την ολική ή µερική κατεδάφιση. Κατεδάφιση µπορεί µάλιστα να διαταχθεί υπό τον όρο ότι η κατασκευή είναι αυθαίρετη µε την ουσιαστική έννοια του όρου, δηλαδή δεν στερείται απλώς άδειας, αλλά παραβιάζει και κανόνες του ουσιαστικού δικαίου, και εφόσον δεν µπορεί να επιτευχθεί µε άλλον τρόπο η αποκατάσταση της νοµιµότητας. Η διοίκηση υποχρεούται να διατάξει την κατεδάφιση του αυθαιρέτου σε περίπτωση παραβάσεων που προκαλούν σοβαρές βλάβες ή θέτουν σε κίνδυνο ουσιώδη έννοµα αγαθά, ιδίως των περιοίκων και άλλων τρίτων αυτό συµβαίνει ιδίως όταν οι κανόνες που παραβιάζονται αποσκοπούν έστω και εν µέρει στην προστασία των περιοίκων. Παροµοίως, στο γαλλικό δίκαιο διαταγή κατεδάφισης αυθαιρέτου χορηγείται κατά την ελεύθερη κρίση των αρµοδίων πολιτικών δικαστηρίων, ενώ η διοίκηση δεν διαθέτει την αρµοδιότητα να διατάξει την κατεδάφιση. Ακόµη και αν η κατεδάφιση αυθαίρετου κτίσµατος επιβάλλεται κατά ειδικό τρόπο από το άρθρο 24 παρ. 2 Συντάγµατος, θα πρέπει να λαµβάνονται υπόψη τυχόν αντικείµενες αρχές που επίσης απολαύουν συνταγµατικής κατοχύρωσης, προπάντων, η 32

33 αρχή της αναλογικότητας θέτει ορισµένα ακραία όρια στην επιταγή κατεδάφισης των αυθαιρέτων. Μια σηµαντική έκφραση αυτής της αρχής βρίσκει κανείς στο άρθρο 9 παρ. 8 ν. 1512/1985, το οποίο επιτρέπει την εξαίρεση από την κατεδάφιση κτισµάτων που ενέχουν µικρές µόνον παραβάσεις, οι οποίες δεν προκαλούν ευρύτερες βλάβες στο οικιστικό περιβάλλον. Περαιτέρω, δεν θα έπρεπε να είναι επιτρεπτή η κατεδάφιση σε περιπτώσεις τυπικής µόνον παρανοµίας, όταν δηλαδή οι κανόνες του ουσιαστικού δικαίου δεν απαγορεύουν τις οικοδοµικές εργασίες πραγµατοποιήθηκαν: Η κατεδάφιση του κτίσµατος θα ήταν παράλογη, καθώς ο ιδιοκτήτης έχει εν προκειµένω αξίωση για την πραγµατοποίηση του συγκεκριµένου οικοδοµικού έργου, η δε διοίκηση υποχρεούται να εκδώσει σχετική οικοδοµική άδεια. Μοιραία τίθεται στο επίκεντρο το ερώτηµα εάν χρήζει προστασίας η εµπιστοσύνη του καλόπιστου ιδιοκτήτη στη διατήρηση της παράνοµης κατασκευής, όταν η ίδια η διοίκηση συνέβαλε στη δηµιουργία της πεποίθησης ότι οι σχεδιαζόµενες οικοδοµικές εργασίες είναι νόµιµες, εκδίδοντας µετά από έλεγχο οικοδοµική άδεια, η οποία αποδεικνύεται τελικά παράνοµη και ανακαλείται ή ακυρώνεται από διοικητικό δικαστήριο. Η σχετική πρόβλεψη του άρθρου 8 παρ. 7 ν. 1512/1985 αποτέλεσε αντικείµενο συσταλτικής ερµηνείας στη νοµολογία του ΣτΕ, ενώ η νοµοθετική επέκταση της εφαρµογής της στα αυθαίρετα που κατασκευάσθηκαν µετά την χαρακτηρίζεται ως αντισυνταγµατική στην πρόσφατη ΣτΕ 3610/2007. Οι αποφάσεις αυτές δεν αντιµετωπίζουν σε βάθος το πρόβληµα της ισορροπίας συµφερόντων µεταξύ του καλόπιστου ιδιώτη και κοινωνικού συνόλου, παρά το γεγονός ότι η σχετική µε την ανάκληση οικοδοµικών αδειών νοµολογία του ικαστηρίου έχει αποδώσει ουσιώδη σηµασία στην αρχή της προστασίας της δικαιολογηµένης εµπιστοσύνης. Και ναι µεν δεν µπορεί να γίνει δεκτό ότι προστατεύεται ο ιδιοκτήτης κατασκευής, η οποία πραγµατοποιήθηκε χωρίς οικοδοµική άδεια ή καθ' υπέρ- 33

34 βαση της όµως τα πράγµατα αλλάζουν όταν υφίσταται διοικητική πράξη, η οποία έστω και παράνοµα, χωρίς όµως δόλια ενέργεια του αιτούντος, επιτρέπει οικοδοµικές εργασίες: Ο ιδιώτης που επενδύει εξαιτίας ακριβώς αυτής της διοικητικής πράξης προσωπικό και οικονοµικό κεφάλαιο είναι ένα πρόσωπο άξιο προστασίας από την έννοµη τάξη ενός κράτους δικαίου. Υπάρχουν περιπτώσεις, στις οποίες επειδή δεν παρήλθε ικανός χρόνος από την έκδοση της οικοδοµικής άδειας, οι σχετικοί νοµολογιακοί κανόνες επιτρέπουν την ανάκληση της σε τέτοιες περιπτώσεις είναι δυνατόν η κατεδάφιση του κτίσµατος να ενέχει υπέρµετρη αυστηρότητα, όταν λ.χ. θα οδηγούσε σε υπέρµετρη βλάβη έναντι πολύ µικρού οφέλους για την πόλη, αυστηρότητα η οποία δύσκολα γίνεται ανεκτή από τις αρχές της αναλογικότητας και της προστασίας της δικαιολογηµένης εµπιστοσύνης. VI. ΕΝΟΨΕΙ της νοµολογίας του ΣτΕ, η εξαίρεση από την κατεδάφιση των αυθαίρετων κατασκευών µε τις οποίες εξώστες και ηµιυπαίθριοι χώροι περικλείονται και καθίστανται δωµάτια των κατοικιών εµφανίζεται προβληµατική, στο µέτρο που πρόκειται για κατασκευές οι οποίες πραγµατοποιήθηκαν µετά την Πρέπει να σηµειωθεί ότι στις περισσότερες περιπτώσεις οι εν λόγω κατασκευές δεν είναι µόνον από τυπική άποψη αυθαίρετες, στερούνται δηλαδή οικοδοµικής άδειας, αλλά και ουσιαστικά παράνοµες. Μπορεί να τεθεί όµως το ερώτηµα: Σε µία έννοµη τάξη, η οποία εν τοις πράγµασι ανέχεται την κατασκευή και τη διατήρηση ολόκληρων αυθαίρετων κτιρίων, ακόµη και παρά τις πληθύνουσες σχετικές καταδίκες από το Ευρωπαϊκό ικαστήριο ικαιωµάτων του Ανθρώπου, σε τι βλάπτει άραγε να επιτραπεί στους ιδιοκτήτες να διατηρήσουν περίκλειστους ορισµένους ηµιυπαίθριους χώρους, από τη στιγµή µάλιστα που το δηµόσιο ταµείο χρειάζεται επειγόντως τα έσοδα που θα προκύψουν από τη σχετική εισφορά; 34

35 Σύµφωνα µε τον ισχύοντα ΓΟΚ οι ηµιυπαίθριοι χώροι των κτιρίων δεν προσµετρώνται στον συντελεστή δόµησης, εφόσον δεν υπερβαίνουν το 20% του συντελεστή δόµησης. Αυτό σηµαίνει ότι σε όλες τις οικοδοµές, οι οποίες λίγο ή πολύ εξαντλούν τον ισχύοντα στην περιοχή συντελεστή δόµησης, η µετατροπή των ηµιυπαίθριων σε περίκλειστους χώρους, οι οποίοι κανονικά προσµετρώνται στον συντελεστή, θα συνιστά αυτοµάτως και υπέρβαση του, ενδεχοµένως µέχρι και σε ποσοστό 20%. Όµως, τέτοια υπέρβαση του συντελεστή δόµησης δεν συνιστά µικρή παράβαση, αλλά βαριά µορφή παρανοµίας, η οποία ήδη υπό το καθεστώς του ΓΟΚ 1973 θα οδηγούσε στην κατεδάφιση της αυθαίρετης κατασκευής. Είναι προφανές ότι η γενικευµένη εξαίρεση από την κατεδάφιση όλων των κατασκευών σε ηµιυπαίθριους θα σηµαίνει πρακτικά µια καθολική αύξηση του συντελεστή δόµησης σε ολόκληρη τη χώρα, αύξηση η οποία ενδεχοµένως δεν είναι ποσοτικά καθόλου αµελητέα. Με άλλες λέξεις, η νοµιµοποίηση, εάν αυτή έχει την έννοια της εξαίρεσης των ηµιυπαίθριων χώρων από την κατεδάφιση, δεν είναι ένα έλασσον ζήτηµα από την άποψη των επιπτώσεων στο οικιστικό περιβάλλον. Κοινή διαπίστωση είναι ότι η νοµιµοποίηση των αυθαιρέτων δεν πλήττει µόνον το οικιστικό περιβάλλον, αλλά προσβάλλει ευθέως την έννοια του κράτους δικαίου. Και ενώ το κράτος δικαίου εµπεριέχει την αξίωση κυριαρχίας του νόµου, την υπεροχή της νοµιµότητας έναντι της αυθαιρεσίας, η νοµιµοποίηση των αυθαιρέτων σηµαίνει, ακριβώς αντίθετα, ότι τον πρώτον λόγο έχει η αυθαιρεσία, την οποία ακολουθεί και επιδοκιµάζει ο νοµοθέτης. Ιδιαιτέρως προβληµατίζει ότι η πολιτεία προτείνει στους παρανο- µούντες µια συναλλαγή προσφέροντας την υποχώρηση του δικαίου έναντι οικονοµικού ανταλλάγµατος. Πρόκειται για ένα µοτίβο δράσης, το οποίο έχει από καιρό διαβεί τα όρια του πολεοδοµικού δικαίου, εισχωρώντας και στο φορολογικό δίκαιο, µέσω του θεσµού της «περαίωσης» εκκρεµών φορολογικών υποθέσεων. Φαί- 35