4. Σχέδια Προεδρικών Διαταγμάτων

Transcript

1 4. Σχέδια Προεδρικών Διαταγμάτων 4.1. Προτεινόμενες ρυθμίσεις στο πλαίσιο των Νέων Π.Δ. - Αιτιολόγηση ΤΟΜΕΙΣ Σύμφωνα με τις Προδιαγραφές της Μελέτης & τα στοιχεία της Ανάλυσης Προκαταρκτικής Πρότασης, προτείνεται ο ορισμός Τομέων σε κάθε Οικισμό ως εξής: ΤΟΜΕΑΣ Α: «Πραγματικός Οικισμός» εντός ορίων ή μη οριοθετημένος. Σε ορισμένους oικισμούς ο Τομέας Α χωρίζεται ειδικότερα, επειδή υπάρχει λόγος διαφοροποίησης μορφολογικών ή άλλων όρων, σε ΤΟΜΕΑ Α1 : ΣΥΝΕΚΤΙΚΟ ΕΝΤΟΣ ΟΡΙΩΝ με παραδοσιακά χαρακτηριστικά, εμφανώς ΠΡΟΫΦΙΣΤΑΜΕΝΟ του 1955 ΤΟΜΕΑ Α2 : ΣΥΝΕΚΤΙΚΟ ΕΝΤΟΣ ΟΡΙΩΝ με ελάχιστα ή καθόλου παραδοσιακά χαρακτηριστικά, εμφανώς ΜΕΤΑΓΕΝΕΣΤΕΡΟ του 1955 Το έτος 1955, ειδικώς για την περιοχή της Μαγνησίας-Σποράδων, δεν σχετίζεται μόνο με τη θέσπιση υποχρέωσης έκδοσης Οικ.Αδειών (ΓΟΚ 1955), αλλά ιδίως με την εκδήλωση των μεγάλων σεισμών, που οδήγησαν στη συνέχεια σε σημαντική διαφοροποίηση του έως τότε τρόπου δόμησης και της μορφής των κτιρίων ΤΟΜΕΑΣ Β: Αραιοδομημένες περιοχές εντός ορίων, πέραν του «Πραγματικού Οικισμού», όπως διαμορφώθηκαν κατά κανόνα με τις επεκτάσεις της δεκαετία του 80, καθώς και αραιοδομημένα τμήματα αναγνωρισμένου μη οριοθετημένου οικισμού. ΤΟΜΕΑΣ Γ: Περιβάλλουσα ζώνη εντός περιοχής μελέτης εκτός οικισμού οριοθετημένου ή μη. Προβλεπόμενη Ζώνη Προστασίας Τοπίου ΥΠΟΤΟΜΕΙΣ: ΠΕΡΙΟΧΕΣ ΜΕ ΑΠΑΙΤΗΣΗ ΕΙΔΙΚΩΝ ΠΡΟΒΛΕΨΕΩΝ ΠΡΟΣΤΑΣΙΑΣ Ειδικοί λόγοι προστασίας συγκεκριμένων στοιχείων του φυσικού ή/και οικιστικού περιβάλλοντος, άμεσα ή/και έμμεσα συνδεδεμένων με την αρχιτεκτονική φυσιογνωμία των οικισμών, απαιτούν κατά περίπτωση τη μερική διαφοροποίηση ή/και συμπλήρωση των όρων και προϋποθέσεων δόμησης που θεσπίζονται κατ'αρχήν για τους Τομείς Α, Β ή Γ, σε κάποιο ειδικότερο τμήμα τους. Τέτοια τμήματα εντοπίστηκαν κατά την επί τόπου καταγραφή δεδομένων ή συμπεριλαμβάνονται σε ήδη ισχύουσες ειδικές προστατευτικές διατάξεις. Όπου συντρέχουν λόγοι ειδικής προστασίας, μέσα στον αντίστοιχο Τομέα ορίζεται ο Υποτομέας στον οποίο απαιτείται η προστατευτική διαφοροποίηση και χαρακτηρίζεται με την προσθήκη - μετά το ενδεικτικό στοιχείο Α (Α1/Α2), Β ή Γ του Τομέα ιδιαίτερης συντομογραφίας ως εξής: υγ: υγροβιότοπος για προστασία η συντομογραφία αφορά υγροβιοτόπους εντός Τομέων Β ή Γ. Ορισμένοι είναι ήδη ενταγμένοι στο δίκτυο προστατευόμενων υγροβιοτόπων της χώρας και άλλοι όχι. Οσοι από αυτούς απαντώνται εντός των ορίων οικισμών (π.χ. Κορώπη) ή εντός Σχεδίου Πόλης (πχ. Κάτω Γατζέα), εντάχθηκαν είτε σε παλαιότατο χρόνο οπότε δεν υπήρχαν ειδικές προστατευτικές διατάξεις, είτε κατά παράβασην των διατάξεων για την οφειλόμενη εξαίρεσή τους κατά την οριοθέτηση και την προστασία τους. δσ: περιοχές εντός ορίων για έλεγχο και χαρακτηρισμό Δασαρχείου η συντομογραφία αφορά περιοχές εντός των θεσμοθετημένων ορίων ορισμένων οικισμών, Τομείς Α & Β, οι οποίες προδήλως καταλαμβάνονται από δάσος, εν όλω ή εν μέρει. Ορισμένες υπόκεινται σήμερα σε έλεγχο Δασαρχείου για την έκδοση αδειών δόμησης (π.χ.τσαγκαράδα) και άλλες όχι (π.χ.νεοχώρι). Η ένταξή τους εντός ορίων έγινε είτε λόγω αδυναμίας διαχωρισμού τους από τις συνυπάρχουσες και αλληλοεμπλεκόμενες μη δασικές εκτάσεις, είτε κατά παράβασην των διατάξεων για την οφειλόμενη εξαίρεσή τους και την προστασία τους. Αφορά επίσης εμφανώς δασικές περιοχές στον τομέα Γ, για τις οποίες δεν υφίσταται έως τώρα οριστικός χαρακτηρισμός από την αρμόδια Δ/ση Δασών, αν και στους Τομείς Γ ισχύει ούτως ή άλλως ο έλεγχος Δασαρχείου. πρ: παραρεμάτιες ζώνες για προστασία η συντομογραφία αφορά ζώνες πλάτους τουλάχιστον 25μ ένθεν και ένθεν της κοίτης ρεμάτων, μέσα στις οποίες επιβάλλεται να προστατευτεί ειδικότερα η υφιστάμενη βλάστηση, που είναι χαρακτηριστική του ειδικού παραρεμάτιου οικοσυστήματος και αναγκαία για την επιτέλεση του ειδικού περιβαλλοντικού ρόλου του (εκτεταμένη σχετική Νομολογία του ΣτΕ), και τούτο ανεξαρτήτως του ιδιοκτησιακού καθεστώτος, της υποχρέωσης οριοθέτησης ή μη του ρέματος, αλλά και των ειδικών περιορισμών ως προς την ανέγερση «Γ. ΑΣΗΜΟΜΥΤΗΣ», «ΘΥΜΙΟΣ ΠΑΠΑΓΙΑΝΝΗΣ ΚΑΙ ΣΥΝΕΡΓΑΤΕΣ ΑΕΜ» Σελίδα 1

2 κτισμάτων. Τέτοιες ζώνες συναντώνται στους Τομείς Α, Β και Γ όλων σχεδόν των οικισμών. ππ: πρανή για ειδική προστασία από διάβρωση ή/και κατολισθητικά φαινόμενα η συντομογραφία αφορά περιοχές υψηλών εδαφικών κλίσεων, εντός Τομέων Α, Β ή Γ, μέσα στις οποίες επιβάλλεται η λήψη ειδικότερων μέτρων προστασίας του εδάφους από διάβρωση ή/και κατολισθητικά φαινόμενα. Δεδομένου ότι μέχρι σήμερα είναι ελάχιστοι οι οικισμοί για την περιοχή των οποίων έχουν συνταχθεί γεωλογικές μελέτες, η αρχή της προφύλαξης επιτάσσει την ειδικώτερη προστασία τέτοιων εδαφών, με μέτρα διαφύλαξης της φυτοκάλυψής τους ή/και περιορισμού των επ'αυτών κτιριακών & άλλων κατασκευών. Νt: περιοχή Natura (εκτός δασικών) ΤΙΦΚ τοπίο ιδιαίτερου φυσικού κάλλους η συντομογραφία αφορά περιοχές εντός Τομέων Α, Β ή Γ, που εμπίπτουν στο πλάισιο διεθνών συμβάσεων τις οποίες έχει προσυπογράψει η χώρα για την προστασία του φυσικού περιβάλλοντος και του Τοπίου. Πολλοί από τους οικισμούς της περιοχής Μελέτης βρίσκονται εν όλω ή εν μέρει μέσα σε κηρυγμένες περιοχές NATURA. Στον Τομέα Γ ισχύουν ήδη όροι αυστηρότεροι από τους γενικούς όρους της «εκτός σχεδίου δόμησης». Κατά την άποψή μας ανάλογες δεσμεύσεις πρέπει να ισχύσουν και στις περιοχές ΤΙΦΚ, οι περισσότερες από τις οποίες είναι ήδη χαρακτηρισμένες, ενώ ορισμένες προτείνονται τώρα, στο πλαίσιο της παρούσας μελέτης και επισημαίνονται γραπτώς στο χάρτη του αντίστοιχου οικισμού. αχ: περιοχές για ειδική προστασία σε επαφή με αρχαιολογικούς χώρους η συντομογραφία αφορά περιοχές σε επαφή με κηρυγμένους αρχαιολογικούς χώρους, εντός Τομέων A, B, Γ, οι οποίες πρέπει να λειτουργούν ως προστατευτική ζώνη σημαντικών στοιχείων της πολιτιστικής μας κληρονομίας. Επιδιώκεται προστασία των αρχ/κών χώρων από τη γειτνίαση με οχλούσες χρήσεις, αλλά και προστασία από την πύκνωση της κάθε είδους δόμησης γύρω τους, ώστε να εξασφαλίζεται η δυνατότητα μελλοντικής ανάδειξής τους. εσ: ελαιώνες συνεκτικοί για προστασία η συντομογραφία αφορά τους συστηματικούς, συνεκτικούς ελαιώνες, εντός Τομέων Β και Γ, οι οποίοι χαρακτηρίζουν ευρύτατες περιοχές της Μαγνησίας και των Σποράδων και αποτελούν εξαιρετικά ισχυρό, προστατευτέο στοιχείο, τόσο της οικονομικής/παραγωγικής βάσης, όσο και της ειδικότερης, ιδιόμορφης φυσιογνωμίας τους. γκ: γεωργικές καλλιέργειες για προστασία, πλήν ελαιώνων η συντομογραφία αφορά περιοχές με συστηματικές δενδρώδεις ή εκτατικές καλλιέργειες, εντός Τομέων Β ή Γ, σημαντικές για την οικονομική/παραγωγική βάση της άμεσης ή/και ευρύτερης περιοχής και την ειδικότερη χαρακτηριστική φυσιογνωμία της, οι οποίες κρίνεται ότι πρέπει να προστατεύονται από τον ανταγωνισμό άλλων χρήσεων. Τέτοιες περιοχές είναι κατά κανόνα αρδευόμενες ή αρδεύσιμες γαίες υψηλής παραγωγικότητας. Όσες από αυτές απαντώνται εντός των ορίων οικισμών, εντάχθηκαν κατά τις επεκτάσεις της δεκαετίας '80, είτε κατά πλάνη ως προς τον προαναφερόμενο χαρακτήρα τους, είτε κατά παράβασην των διατάξεων για την οφειλόμενη εξαίρεσή τους από τις επεκτάσεις και την προστασία τους. πμ: παραλιακά μέτωπα για προστασία η συντομογραφία αφορά εκτάσεις κατά μήκος των ακτών της περιοχής Μελέτης (Τομείς Α, Β και Γ των οικισμών), σε βάθος έως 150μ κατά μέγιστο από τον αιγιαλό και με υψόμετρο έως +30μ. Ο έλεγχος και περιορισμός των χρήσεων είναι επιβεβλημένος, προκειμένου να προστατευτεί αποτελεσματικά το φυσικό περιβάλλον και το Τοπίο, τόσο ως ευαίσθητος φυσικός πόρος, όσο και ως κεφάλαιο κρίσιμο για τις οικονομικές δραστηριότητες του τουρισμού και της αναψυχής. θθ: περιοχές θέας από & θέασης προς τον Οικισμό για προστασία η συντομογραφία αφορά περιοχές εντός Τομέων Γ που αναπτύσσονται σε κεκλιμμένα εδάφη, στα οποία λόγοι προστασίας του Τοπίου που αποτελεί τη θέα του οικισμού επομένως επηρεάζει την ποιότητα ζωής των κατοίκων - ή λόγοι εξασφάλισης της δυνατότητας θέασης του οικισμού, επιτάσσουν ειδικότερους περιορισμούς, ως προς τις χρήσεις και ως προς τα κελύφη των κατασκευών. ατ: αξιόλογο τοπίο για προστασία (εκτός δασικών) η συντομογραφία αφορά περιοχές εντός Τομέων Γ, οι οποίες αν και δεν εμπίπτουν σε κάποια από τις προαναφερόμενες περιπτώσεις, έχουν μορφή και βλάστηση χαρακτηριστική της τοπικής υπαίθρου, που έχει ως τώρα διατηρηθεί σε πολύ καλή κατάσταση. Συνήθως πρόκειται για καλλιέργειες και βοσκοτόπια γύρω από αγροτικούς οικισμούς, που απειλούνται από υπερβολικές διανοίξεις προσβάσεων σε κτήματα και από πρόχειρες, κακότεχνες αγροκτηνοτροφικές εγκαταστάσεις, επειδή δεν υπάρχει επαρκής επίγνωση της αξίας «Γ. ΑΣΗΜΟΜΥΤΗΣ», «ΘΥΜΙΟΣ ΠΑΠΑΓΙΑΝΝΗΣ ΚΑΙ ΣΥΝΕΡΓΑΤΕΣ ΑΕΜ» Σελίδα 2

3 τους ως Τοπίου. Η συντομογραφία ατ αφορά επίσης περιοχές ειδικών τοπίων προς προστασία, παράκτιο μέτωπο, όπως απεικονίζονται στους χάρτες. π.χ. χερσονήσους στο Ο ορισμός των Τομέων και Υποτομέων εμφανίζεται στα συνημμένα διαγράμματα των Π.Δ. κλίμακας 1:2000 ή 1:2000 και θα ψηφιοποιηθούν περαιτέρω σε εφαρμογή του άρθρου 11 του Ν.4264/2014 Έχει πάντως καταβληθεί κάθε δυνατή προσπάθεια σαφήνειας της χάραξης των σχετικών οριογραμμών, ώστε να διευκολυνθεί ο ακριβής προσδιορισμός τους. ΧΡΗΣΕΙΣ ΓΗΣ & ΑΡΤΙΟΤΗΤΑ ΑΝΑ ΤΟΜΕΑ Α Τομέας: Ο Πραγματικός Οικισμός, εντός ορίων ή μη οριοθετημένος Με την επιφύλαξη των ειδικών ρυθμίσεων (που ακολουθούν στη συνέχεια) για τους εμπεριεχόμενους Υποτομείς, προτείνονται οι Χρήσεις Γης όπως είχαν διατυπωθεί στο άρθ.30 του Ν.4269/2014 ΦΕΚ 142Α «ΟΙΚΙΣΜΟΙ», με περιορισμένες εξειδικεύσεις & διαφοροποιήσεις ως εξής: Χρήσεις γης 1. Επιτρεπόμενες Χρήσεις 1.1. Κατοικία 1.2. Κοινωνική πρόνοια 1.3. Εκπαίδευση προσχολική, πρωτοβάθμια και δευτεροβάθμια 1.4. Μικρές αθλητικές εγκαταστάσεις (της κατηγορίας Α Δ 285) 1.5. Θρησκευτικοί χώροι 1.6. Πολιτιστικές εγκαταστάσεις συνολικής επιφάνειας δόμησης μέχρι 600 τ.μ. ανά γήπεδο 1.7. Εμπορικά καταστήματα, καταστήματα παροχής προσωπικών υπηρεσιών, συνολικής επιφάνειας δόμησης μέχρι 300 τ.μ. ανά γήπεδο 1.8. Γραφεία, Τράπεζες, Ασφάλειες, Επιχειρήσεις κοινής ωφέλειας, συνολικής επιφάνειας δόμησης μέχρι 600 τ.μ. ανά γήπεδο 1.9. Περίθαλψη (πλην Νοσοκομείων) μέχρι 40 κλίνες ή συνολικής επιφάνειας δόμησης μέχρι 600 τ.μ. ανά γήπεδο Εστιατόρια συνολικής επιφάνειας δόμησης μέχρι 300 τ.μ. ανά γήπεδο Αναψυκτήρια συνολικής επιφάνειας δόμησης μέχρι 100 τ.μ. ανά γήπεδο Ξενοδοχεία και Τουριστικές εγκαταστάσεις (εκτός κατασκηνώσεων Camping) Στάθμευση (αυτοκινήτων μέχρι 3,5 τόνους και σκαφών μήκους μέχρι 10 μ.) Συνεργεία συνήθων οχημάτων αυτοκινήτων (εξαιρούνται τα συνεργεία επισκευής μεγάλων και βαρέων οχημάτων, αγροτικών μηχανημάτων, μηχανημάτων έργων & σκαφών) Επαγγελματικά εργαστήρια και εγκαταστάσεις αποθήκευσης χαμηλής όχλησης και συνολικής επιφάνειας δόμησης μέχρι 600 τ.μ. ανά γήπεδο Διοίκηση αποκλειστικά και μόνο για λειτουργίες εξυπηρέτησης του Δήμου ή του οικισμού Πρατήρια Παροχής Καυσίμων και Ενέργειας (υγρών, αερίων καυσίμων και ηλεκτρικής ενέργειας) 2. Γήπεδο, κατά την έννοια της προηγουμένης παραγράφου, είναι κάθε οικοδομήσιμο οικόπεδο. Συνολική επιφάνεια δόμησης ανά γήπεδο (μέγιστη) για τις χρήσεις 1.06, 1.07, 1.08, 1.09, 1.10, 1.11 και 1.15, κατά την έννοια της ίδιας παραγράφου, είναι το τμήμα εκείνο της συνολικής επιτρεπόμενης στο οικόπεδο δόμησης που επιτρέπεται (κατά μέγιστο) να εξυπηρετεί τη συγκεκριμένη χρήση. Η συνολική επιτρεπόμενη εκμετάλλευση ανά γήπεδο, για το σύνολο των χρήσεων που αναπτύσσονται σε αυτό, ορίζεται σύμφωνα με το Σ.Δ. του Τομέα στον οποίον εμπίπτει. 3. Απαγορεύεται απολύτως η υπαίθρια προσωρινή ή μόνιμη εναπόθεση συνθετικών υλικών, χρησιμοποιήσιμων ή άχρηστων, καθώς και φθαρμένων αντικειμένων εκτός κανονικής λειτουργίας, σε όλες τις ιδιοκτησίες, οικοδομήσιμες και μη, σε οποιονδήποτε από τους τομείς Α, Β ή Γ. 4. Χρήσεις πέραν αυτών της παραγράφου 1, ήδη εγκατεστημένες στον Τομέα Α, επιβάλλεται να απομακρυνθούν εντός πενταετίας. Η προθεσμία αυτή μπορεί να παραταθεί με Απόφαση Περιφερειάρχη ισόχρονα για μία μόνο φορά. 5. Σε ειδικές περιπτώσεις διαφοροποίησης τμημάτων Α1 & Α2 εντός του Τομέα Α, ορισμένες από τις προαναφερόμενες επιτρεπόμενες χρήσεις εξαιρούνται ή περιορίζεται η μέγιστη έκτασή τους Αρτιότητα Στον Τομέα Α σύμφωνα με τις Ειδικές Προδιαγραφές της Μελέτης και τις οδηγίες του Υπουργείου, δεν προτείνεται διαφοροποίηση της αρτιότητας των ιδιοκτησιών και των παρεκκλίσεών της που ισχύουν σήμερα. Δεδομένου ότι οι ισχύουσες αρτιότητες έχουν οριστεί με πολλά, διαφορετικά νομοθετήματα, κατατίθεται «Γ. ΑΣΗΜΟΜΥΤΗΣ», «ΘΥΜΙΟΣ ΠΑΠΑΓΙΑΝΝΗΣ ΚΑΙ ΣΥΝΕΡΓΑΤΕΣ ΑΕΜ» Σελίδα 3

4 ειδικός Πίνακας Αρτιοτήτων και λοιπών διατηρούμενων Όρων Δόμησης των Οικισμών, ως αναπόσπαστο στοιχείο των νέων Π.Δ. Β Τομέας: Αραιοδομημένο τμήμα εντός ορίων ή μη οριοθετημένου οικισμού Με την επιφύλαξη των ειδικών ρυθμίσεων (που ακολουθούν στη συνέχεια) για τους εμπεριεχόμενους Υποτομείς, προτείνονται οι Χρήσεις Γης όπως είχαν διατυπωθεί στο άρθ.30 του Ν.4269/2014 ΦΕΚ 142Α «ΟΙΚΙΣΜΟΙ», με περιορισμένες εξειδικεύσεις & διαφοροποιήσεις ως εξής: 1. Επιτρεπόμενες Χρήσεις 1.1. Κατοικία 1.2. Κοινωνική πρόνοια 1.3. Εκπαίδευση προσχολική, πρωτοβάθμια και δευτεροβάθμια 1.4. Μικρές αθλητικές εγκαταστάσεις (της κατηγορίας Α Δ 285) 1.5. Θρησκευτικοί χώροι 1.6. Πολιτιστικές εγκαταστάσεις συνολικής επιφάνειας δόμησης μέχρι 600 τ.μ. ανά γήπεδο 1.7. Εμπορικά καταστήματα, καταστήματα παροχής προσωπικών υπηρεσιών, συνολικής επιφάνειας δόμησης μέχρι 300 τ.μ. ανά γήπεδο 1.8. Γραφεία, Τράπεζες, Ασφάλειες, Επιχειρήσεις κοινής ωφέλειας, συνολικής επιφάνειας δόμησης μέχρι 600 τ.μ. ανά γήπεδο 1.9. Περίθαλψη (πλην Νοσοκομείων) μέχρι 40 κλίνες ή συνολικής επιφάνειας δόμησης μέχρι 600 τ.μ. ανά γήπεδο Εστιατόρια συνολικής επιφάνειας δόμησης μέχρι 300 τ.μ. ανά γήπεδο Αναψυκτήρια συνολικής επιφάνειας δόμησης μέχρι 100 τ.μ. ανά γήπεδο Ξενοδοχεία και Τουριστικές εγκαταστάσεις (εκτός κατασκηνώσεων Camping) Στάθμευση (αυτοκινήτων μέχρι 3,5 τόνους και σκαφών μήκους μέχρι 10 μ.) Συνεργεία συνήθων οχημάτων αυτοκινήτων, συμπεριλαμβανομένων συνεργείων επισκευής μεγάλων και βαρέων οχημάτων, αγροτικών μηχανημάτων, μηχανημάτων έργων και σκαφών Επαγγελματικά εργαστήρια και εγκαταστάσεις αποθήκευσης χαμηλής όχλησης και συνολικής επιφάνειας δόμησης μέχρι 600 τ.μ. ανά γήπεδο Διοίκηση αποκλειστικά και μόνο για λειτουργίες εξυπηρέτησης του Δήμου ή του οικισμού Πρατήρια Παροχής Καυσίμων και Ενέργειας (υγρών, αερίων καυσίμων και ηλεκτρικής ενέργειας) Θερμοκήπια & Ανθοκήπια για τα οποία δεν απαιτείται Αδεια Δόμησης, καλυμμένης επιφάνειας έως 50% κάθε ιδιοκτησίας, οικοδομήσιμης ή μη, και έως τ.μ. κατά ανώτατο όριο. 2. Γήπεδο, κατά την έννοια της προηγουμένης παραγράφου, είναι κάθε οικοδομήσιμο οικόπεδο. Συνολική επιφάνεια δόμησης ανά γήπεδο (μέγιστη) για τις χρήσεις 1.06, 1.07, 1.08, 1.09, 1.10, 1.11 και 1.15, κατά την έννοια της ίδιας παραγράφου, είναι το τμήμα εκείνο της συνολικής επιτρεπόμενης στο οικόπεδο δόμησης που επιτρέπεται (κατά μέγιστο) να εξυπηρετεί τη συγκεκριμένη χρήση. Η συνολική επιφάνεια δόμησης ανά γήπεδο (μέγιστη) για τις χρήσεις 1.06, 1.07, 1.10, 1.11 και 1.15 επιτρέπεται να προσαυξάνεται έως +50%, εάν το γήπεδο είναι άρτιο & οικοδομήσιμο κατά τον κανόνα και όταν οι χρήσεις που εγκαθίστανται συνδέονται με προβολή, προώθηση και επεξεργασία προϊόντων τοπικής προέλευσης με συμβολή στην ανάπτυξη της τοπικής οικονομίας ή αξιοποιούν τα ιδιαίτερα πλεονεκτήματα του φυσικού και πολιτιστικού περιβάλλοντος του οικισμού και της περιοχής του. Η συνδρομή των προϋποθέσεων αυτών υποστηρίζεται με κατάλληλο αποδεικτικό υλικό και σχετική Εκθεση, η οποία συντάσσεται με ευθύνη των ενδιαφερομένων και υποβάλλεται στο ΣΧΟΠ της Περιφέρειας, μόνο αρμόδιο να εγκρίνει την προσαύξηση. Η συνολική επιτρεπόμενη εκμετάλλευση ανά γήπεδο, για το σύνολο των χρήσεων που αναπτύσσονται σε αυτό, ορίζεται και περιορίζεται σε κάθε περίπτωση σύμφωνα με το Σ.Δ. του Τομέα στον οποίον εμπίπτει. 3. Απαγορεύεται απολύτως η υπαίθρια προσωρινή ή μόνιμη εναπόθεση συνθετικών υλικών, χρησιμοποιήσιμων ή άχρηστων, καθώς και φθαρμένων αντικειμένων εκτός κανονικής λειτουργίας, σε όλες τις ιδιοκτησίες, οικοδομήσιμες και μη. 4. Χρήσεις πέραν αυτών της παραγράφου 1, ήδη εγκατεστημένες στον Τομέα Β, επιβάλλεται να απομακρυνθούν εντός πενταετίας. Η προθεσμία αυτή μπορεί να παραταθεί με Απόφαση Περιφερειάρχη ισόχρονα για μία μόνο φορά. 5. Στους νησιωτικούς οικισμούς των Σποράδων η επιτρεπόμενη έκταση ορισμένων από τις προαναφερόμενες χρήσεις περιορίζεται, λόγω της ειδικής κλίμακας του χώρου. Αρτιότητα Στον Τομέα Β σύμφωνα με τις Ειδικές Προδιαγραφές της Μελέτης και τις οδηγίες του Υπουργείου, δεν προτείνεται διαφοροποίηση της αρτιότητας των ιδιοκτησιών και των παρεκκλίσεών της που ισχύουν σήμερα για τη χρήση της κατοικίας. Δεδομένου ότι οι ισχύουσες αρτιότητες έχουν οριστεί με πολλά, διαφορετικά νομοθετήματα, κατατίθεται ειδικός Πίνακας Αρτιοτήτων και λοιπών διατηρούμενων Όρων Δόμησης των Οικισμών, ως αναπόσπαστο στοιχείο των νέων Π.Δ. «Γ. ΑΣΗΜΟΜΥΤΗΣ», «ΘΥΜΙΟΣ ΠΑΠΑΓΙΑΝΝΗΣ ΚΑΙ ΣΥΝΕΡΓΑΤΕΣ ΑΕΜ» Σελίδα 4

5 Στους οριοθετημένους οικισμούς οι Τομείς Β αφορούν εκτάσεις που καθ' υπερβολήν εντάχθηκαν προ 30 και πλέον ετών στα όρια των οικισμών και παραμένουν ως σήμερα οικιστικά ανενεργές. Γι' αυτές προτείνεται ο περιορισμός της εγκατάστασης Ειδικών Χρήσεων, δηλ. κάθε χρήσης πλην της 1.1 Κατοικία, σε οικόπεδα άρτια κατά τον κανόνα και μόνον σε αυτά. Κατά την άποψή μας ο συγκεκριμένος περιορισμός δεν παραβιάζει την εντολή των Προδιαγραφών περί διατήρησης των ισχυουσών Αρτιοτήτων και μπορεί να συμπεριληφθεί στο νέο Π.Δ. Γ Τομέας: Περιβάλλουσα ζώνη εντός περιοχής μελέτης εκτός οικισμού οριοθετημένου ή μη Επιτρεπόμενες Χρήσεις 1. Με την επιφύλαξη των ειδικών ρυθμίσεων (που ακολουθούν στη συνέχεια) για τους εμπεριεχόμενους Υποτομείς, προτείνονται κατ' αρχήν οι Χρήσεις Γης που προβλέπει η γενική Νομοθεσία για την εκτός ορίων δόμηση 2. Απαγορεύεται απολύτως η υπαίθρια εναπόθεση/αποθήκευση συνθετικών υλικών, άχρηστων ή χρησιμοποιήσιμων, καθώς και φθαρμένων αντικειμένων εκτός κανονικής λειτουργίας, σε όλες τις ιδιοκτησίες, οικοδομήσιμες και μη. Αρτιότητα Κατ' αρχήν διατηρούνται οι αρτιότητες που προβλέπει η γενική Νομοθεσία για την εκτός ορίων δόμηση. Ωστόσο στον Τομέα Γ, η πλούσια Νομολογία του ΣτΕ, σύμφωνα με την οποία η εκτός ορίων των οικισμών περιοχή προορίζεται κατ' αρχήν μόνο για την γεωργοκτηνοτροφική δραστηριότητα και την αναψυχή, υποστηρίζει τις προτάσεις μας για αύξηση της κατά κανόνα αρτιότητας, καθώς και για δραστικό περιορισμό των επιτρεπομένων χρήσεων, σε Υποτομείς όπου ειδικοί λόγοι το επιτάσσουν. Κατά την άποψή μας ο συγκεκριμένοι περιορισμοί, ειδικώς στον Τομέα Γ δεν παραβιάζουν την εντολή των Προδιαγραφών περί διατήρησης των ισχυουσών Αρτιοτήτων και ΣΔ και μπορούν να συμπεριληφθούν στα νέα Π.Δ. Χρήσεις Γης & Αρτιότητα ανά Υποτομέα - Ειδικές ρυθμίσεις & πρόσθετοι όροι Οι προτεινόμενοι Υποτομείς ενδέχεται κατά περίπτωσην να αλληλοκαλύπτονται, εν όλω ή εν μέρει. Στην περίπτωση αυτή οι πρόσθετοι προστατευτικοί/περιοριστικοί όροι που ακολουθούν εφαρμόζονται σε συνδυασμό και όσον αφορά την αρτιότητα ισχύει η εκάστοτε μεγαλύτερη προβλεπόμενη. υγ: υγροβιότοπος για προστασία (εντός Τομέων Α, Β ή Γ) Η προστατευτική ειδική διαφοροποίηση των όρων & περιορισμών δόμησης που προτείνεται, συνίσταται σε απαγόρευση δόμησης και κάθε άλλης επέμβασης μέσα στον υγροβιότοπο. Η διάταξη είναι σύμφωνη με τις διεθνείς συμβάσεις που έχει συνυπογράψει η χώρα και μπορεί να συμπεριληφθεί στο νέο Π.Δ. δικαίωμα μεταφοράς του Συντελεστή Δόμησης που αναλογεί σε ιδιοκτησίες εντός ορίων ή εντός Σχεδίου Πόλης, σύμφωνα με τους γενικούς όρους δόμησης του Τομέα Β στον οποίο αυτές εμπίπτουν. Η διάταξη είναι σύμφωνη με την αρχή «ασφάλειας δικαίου» και μπορεί να συμπεριληφθεί στα νέα Π.Δ δσ: περιοχές εντός ορίων για έλεγχο και χαρακτηρισμό Δασαρχείου (εντός Τομέων Α, Β ή Γ) Η προστατευτική ειδική διαφοροποίηση των όρων & περιορισμών δόμησης που προτείνεται, συνίσταται σε επιβολή άσκησης ελέγχου Δασαρχείου για χαρακτηρισμό των φερομένων ιδιωτικών εκτάσεων, όταν ζητείται Άδεια Δόμησης ή Έγκριση Εργασιών Μικρής Κλίμακας ή Εργασιών μετά από έγγραφη προ 48 ωρών ειδοποίηση ή οιαδήποτε άλλη έγκριση δημόσιας αρχής. Η διάταξη είναι σύμφωνη με τις (παραβιαζόμενες σήμερα) συνταγματικές επιταγές και μπορεί να συμπεριληφθεί στα νέα Π.Δ πρ: παραρεμάτιες ζώνες για προστασία (εντός Τομέων Α, Β ή Γ) Η προστατευτική ειδική διαφοροποίηση των όρων & περιορισμών δόμησης που προτείνεται, συνίσταται σε υποχρέωση πλήρους αποτύπωσης και απαγόρευση κοπής οιουδήποτε δένδρου, αυτοφυούς ή μη, διαμέτρου κορμού άνω των 10εκ μέσα στη ζώνη, για οιοδήποτε λόγο, πλην τυχόν εργασιών διευθέτησης της κοίτης εγκεκριμένων κατά τις εκάστοτε ισχύουσες διατάξεις, καθώς και αν η κοπή απαιτείται για τη διάσωση και στήριξη λιθόχτιστου παραδοσιακού κτίσματος που τυχόν υπάρχει μέσα στη ζώνη. Η αποτύπωση ελέγχεται και η απαγόρευση κοπής επιβάλλεται κατά την έκδοση οιασδήποτε Άδειας Δόμησης ή Έγκρισης Εργασιών Μικρής Κλίμακας ή Εργασιών μετά από έγγραφη προ 48 ωρών ειδοποίηση ή οποιαδήποτε άλλη ανάλογη διοικητική πράξη. Αντιστοίχως η έγκριση κοπής, για τους περιοριστικά προαναφερόμενους λόγους και μόνο, δίδεται είτε στο πλαίσιο της έγκρισης εργασιών διευθέτησης, είτε στο πλαίσιο έκδοσης Άδειας Δόμησης για τη διάσωση/στερέωση τυχόν υφιστάμενου στη ζώνη παραδοσιακού κτιρίου υποχρέωση χρησιμοποίησης μεθόδων και υλικών που επιτρέπουν τη φυσική αναβλάστηση, κατά το «Γ. ΑΣΗΜΟΜΥΤΗΣ», «ΘΥΜΙΟΣ ΠΑΠΑΓΙΑΝΝΗΣ ΚΑΙ ΣΥΝΕΡΓΑΤΕΣ ΑΕΜ» Σελίδα 5

6 σχεδιασμό και την υλοποίηση των έργων διευθέτησης. Οι διατάξεις δεν περιορίζουν την Αρτιότητα ούτε το ΣΔ των ιδιοκτησιών τις οποίες αφορούν, αλλά ενδεχομένως μόνο την Οικοδομησιμότητα. Είναι σύμφωνες με συνταγματικές επιταγές, δεν παραβιάζουν την εντολή των Προδιαγραφών περί διατήρησης των ισχυουσών Αρτιοτήτων και ΣΔ και μπορούν να συμπεριληφθούν στα νέα Π.Δ. ππ: πρανή για ειδική προστασία από διάβρωση ή/και κατολισθητικά φαινόμενα (εντός Τομ. Α, Β ή Γ) Η προστατευτική ειδική διαφοροποίηση των όρων & περιορισμών δόμησης που προτείνεται, συνίσταται στα ακόλουθα: σε όλους τους Τομείς Α, Β & Γ: υποχρέωση πλήρους αποτύπωσης και απαγόρευση κοπής οιουδήποτε δένδρου, αυτοφυούς ή μη, διαμέτρου κορμού άνω των 20εκ. μετρούμενο σε ύψος 1,00μ από το έδαφος, για λόγους διαμόρφωσης προσβάσεων και λοιπών διευθετήσεων του περιβάλλοντα χώρου νέων ή υφισταμένων κτισμάτων. Έγκριση κοπής δίδεται μόνο για την ανέγερση κτίσματος και μόνο στην ελάχιστη απαιτούμενη για τη θεμελίωσή του επιφάνεια, καθώς και για τη διάσωση/στερέωση τυχόν υφιστάμενου παραδοσιακού κτιρίου. Η αποτύπωση ελέγχεται και η απαγόρευση κοπής επιβάλλεται κατά την έκδοση οιασδήποτε Άδειας Δόμησης ή Έγκρισης Εργασιών Μικρής Κλίμακας ή Εργασιών μετά από έγγραφη προ 48 ωρών ειδοποίηση ή οποιαδήποτε άλλη ανάλογη διοικητική πράξη. Αντιστοίχως η έγκριση κοπής για τους περιοριστικά προαναφερόμενους λόγους δίδεται στο πλαίσιο έκδοσης Άδειας Δόμησης στους Τομείς Β & Γ: υποχρέωση εκπόνησης γεωλογικής μελέτης, από Γεωλόγο μέλος ΓΕΩΤΕΕ, για την ιδιοκτησία και την ευρύτερη περιοχή της, σε απόσταση όχι μικρότερη των 100μ από το περιτύπωμα νέου κτίσματος για το οποίο ζητείται Άδεια Δόμησης, όταν το κτίσμα αυτό υπερβαίνει σε ύψος τα 4.0μ (+στέγη) ή υπερβαίνει σε επιφάνεια τα 120τ.μ. στον Τομέα Γ: αύξηση της ισχύουσας κατά τον κανόνα αρτιότητας εκτός των ορίων, από σε τ.μ., διατηρουμένων των παρεκκλίσεων για τα προϋφιστάμενα γήπεδα. Οι διατάξεις στοχεύουν στην αποτροπή σοβαρών κινδύνων κατά της ζωής και της περιουσίας. Για το λόγο αυτό, παρά το ότι προβλέπεται αύξηση της Αρτιότητας όταν ο Υποτομέας εμπίπτει στον τομέα Γ, μπορεί να συμπεριληφθούν στο σύνολό τους στα νέα Π.Δ. Νt: περιοχή Natura ΤΙΦΚ: τοπίο ιδιαίτερου φυσικού κάλλους (εντός Τομέων Α, Β ή Γ) Η προστατευτική ειδική διαφοροποίηση των όρων & περιορισμών δόμησης που προτείνεται, συνίσταται σε εξομείωση των όρων και περιορισμών δόμησης των περιοχών ΤΙΦΚ με εκείνες των περιοχών NATURA όπως εκάστοτε ισχύουν. Η διάταξη τίθεται σε ισχύ δύο έτη μετά τη δημοσίευση των νέων Π.Δ. Υπαγωγή των κατασκευών και έργων κάθε είδους στον έλεγχο του Σ.Α. Η βασική διαφοροποίηση που θα προκύψει για γήπεδα σε περιοχές ΤΙΦΚ είναι η αύξηση της κατά τον κανόνα Αρτιότητας σε τ.μ. στον Τομέα Γ με διατήρηση παρεκκλίσεων. Η διάταξη υποστηρίζεται ισχυρά από τη Νομολογία του ΣτΕ και με δεδομένο ότι προτείνεται να τεθεί σε ισχύ μετά από διετία, ώστε να υπάρχει στο μεταξύ δυνατότητα ομαλής προσαρμογής του προγραμματισμού της ιδιωτικής πρωτοβουλίας, μπορεί να συμπεριληφθεί στα νέα Π.Δ. αχ: περιοχές για ειδική προστασία σε επαφή με αρχαιολογικούς χώρους (εντός Τομέων Γ) Η προστατευτική ειδική διαφοροποίηση των όρων & περιορισμών δόμησης που προτείνεται, συνίσταται σε εξομείωση των όρων και περιορισμών δόμησης των περιοχών ειδικής προστασίας σε επαφή με αρχαιολογικούς χώρους, με εκείνες των περιοχών NATURA όπως εκάστοτε ισχύουν. Η διάταξη τίθεται σε ισχύ δύο έτη μετά τη δημοσίευση των νέων Π.Δ. Υπαγωγή των κατασκευών και έργων κάθε είδους στον έλεγχο του Σ.Α. Η βασική διαφοροποίηση που θα προκύψει για γήπεδα σε περιοχές «αχ» είναι η αύξηση της κατά τον κανόνα Αρτιότητας σε τ.μ. στον Τομέα Γ με διατήρηση παρεκκλίσεων. Η διάταξη υποστηρίζεται ισχυρά από τη συνταγματική επιταγή για την προστασία της πολιτιστικής κληρονομιάς της χώρας και με δεδομένο ότι προτείνεται να τεθεί σε ισχύ μετά από διετία, ώστε να υπάρχει στο μεταξύ δυνατότητα ομαλής προσαρμογής του προγραμματισμού της ιδιωτικής πρωτοβουλίας, μπορεί να συμπεριληφθεί στα νέα Π.Δ. εσ: ελαιώνες συνεκτικοί για προστασία (εντός Τομέων Β & Γ) Η προστατευτική ειδική διαφοροποίηση των όρων & περιορισμών δόμησης που προτείνεται, συνίσταται σε ελαχιστοποίηση των επιτρεπομένων χρήσεων πλην της γεωργικής σε κάθε περίπτωση (Τομείς Β & Γ). Επιτρέπονται μόνον κατοικίες, αγροτικές αποθήκες & αντλητικές εγκαταστάσεις, καθώς και μεταποιητικές βιοτεχνικές μονάδες ή/και εγκαταστάσεις αγροτουρισμού άμεσα σχετιζόμενες με την ελαιοκαλλιέργεια. Η ύπαρξη κατοικιών ή η ανέγερση νέων δεν κωλύει την εφαρμογή ορθών καλλιεργητικών πρακτικών στις όμορες ιδιοκτησίες. «Γ. ΑΣΗΜΟΜΥΤΗΣ», «ΘΥΜΙΟΣ ΠΑΠΑΓΙΑΝΝΗΣ ΚΑΙ ΣΥΝΕΡΓΑΤΕΣ ΑΕΜ» Σελίδα 6

7 Απαγόρευση κοπής, εκρίζωσης ή αντικατάστασης των ελαιοδένδρων, δίχως αιτιολογημένη άδεια της Διεύθυνσης Γεωργίας. Η άδεια χορηγείται κατ' αρχήν για λόγους φυτοπροστασίας και οργανωμένης ανανέωσης/βελτίωσης του φυτικού κεφαλαίου. Επίσης χορηγείται για την ανέγερση νομίμων κτισμάτων στην ελάχιστη απαιτούμενη για την εξυπηρέτησή τους έκταση, καθώς και για την εξασφάλιση πρόσβασης οχημάτων, με δρόμο πλάτους έως 4,0μ, καλυμμένο με κατάλληλα φυσικά υλικά, έως τα κτίρια τυχόν μεταποιητικών μονάδων ή αγροτικών αποθηκών. αύξηση της ισχύουσας κατά τον κανόνα Αρτιότητας εκτός των ορίων (Τομέας Γ), από σε τ.μ. διατηρουμένων των παρεκκλίσεων για τα προϋφιστάμενα γήπεδα. Οι διατάξεις στοχεύουν στην επίλυση σύγκρουσης χρήσεων εντός των ορίων (Τομέας Β) με προτεραιότητα στη διαφύλαξη του σημαντικώτερου παραγωγικού κεφαλαίου του Α γενή τομέα της όλης περιοχής Μελέτης, που αποτελεί ταυτοχρόνως εξαιρετικής ποιότητας χαρακτηριστικό του Τοπίου. Οι διατάξεις υποστηρίζονται από τη διεθνή σύμβαση για το Τοπίο που έχει συνυπογράψει η χώρα και από εκτεταμένη Νομολογία του ΣτΕ όσον αφορά την προτεραιότητα των γεωργικών καλλιεργειών στον εκτός ορίων Τομέα Γ. Για τους λόγους αυτούς, παρά το ότι προβλέπεται αύξηση της Αρτιότητας όταν ο Υποτομέας εμπίπτει στον Τομέα Γ, μπορεί να συμπεριληφθούν στο σύνολό τους στα νέα Π.Δ. γκ: γεωργικές καλλιέργειες για προστασία, πλην ελαιώνων (εντός Τομέων Β & Γ) Η προστατευτική ειδική διαφοροποίηση των όρων & περιορισμών δόμησης που προτείνεται, συνίσταται σε ελαχιστοποίηση των επιτρεπομένων χρήσεων πλην της γεωργικής σε κάθε περίπτωση (Τομείς Β & Γ). Επιτρέπονται μόνον κατοικίες, αγροτικές αποθήκες & αντλητικές εγκαταστάσεις και εγκαταστάσεις αγροτουρισμού. Η ύπαρξη κατοικιών ή η ανέγερση νέων δεν κωλύει την εφαρμογή ορθών καλλιεργητικών πρακτικών στις όμορες ιδιοκτησίες. σε ειδικές περιπτώσεις, απαγόρευση κοπής, εκρίζωσης ή αντικατάστασης των καλλιεργουμένων δένδρων, δίχως αιτιολογημένη άδεια της Διεύθυνσης Γεωργίας, όπως και για τους συνεκτικούς ελαιώνες αύξηση της ισχύουσας κατά τον κανόνα αρτιότητας εκτός των ορίων (Τομέας Γ) από σε τ.μ. διατηρουμένων των παρεκκλίσεων για τα προϋφιστάμενα γήπεδα. Οι διατάξεις στοχεύουν ιδίως στη μερική ανάταξη της στρέβλωσης που προέκυψε από την ένταξη στα όρια των οικισμών καλλιεργουμένων γαιών υψηλής παραγωγικότητας, βρίσκουν επομένως έρεισμα σε συνταγματική επιταγή. Για το λόγο αυτό, παρά το ότι προβλέπεται αύξηση της Αρτιότητας όταν ο Υποτομέας εμπίπτει στον τομέα Γ, μπορεί να συμπεριληφθούν στο σύνολό τους στα νέα Π.Δ. πμ: παραλιακά μέτωπα για προστασία (εντός Τομέων Α, Β & Γ) Η προστατευτική ειδική διαφοροποίηση των όρων & περιορισμών δόμησης που προτείνεται, συνίσταται σε περιορισμό των επιτρεπομένων νέων χρήσεων στους Τομείς Α & Β μόνον στις ακόλουθες: 1.1. Κατοικία 1.4. Μικρές αθλητικές εγκαταστάσεις (της κατηγορίας Α Δ 285) 1.5. Θρησκευτικοί χώροι 1.6. Πολιτιστικές εγκαταστάσεις συνολικής επιφάνειας δόμησης μέχρι 600 τ.μ. ανά γήπεδο 1.7. Εμπορικά καταστήματα, καταστήματα παροχής προσωπικών υπηρεσιών, συνολικής επιφάνειας δόμησης μέχρι 300 τ.μ. ανά γήπεδο 1.8. Γραφεία, Τράπεζες, Ασφάλειες, Επιχειρήσεις κοινής ωφέλειας, συνολικής επιφάνειας δόμησης μέχρι 600 τ.μ. ανά γήπεδο Εστιατόρια συνολικής επιφάνειας δόμησης μέχρι 300 τ.μ. ανά γήπεδο Αναψυκτήρια συνολικής επιφάνειας δόμησης μέχρι 100 τ.μ. ανά γήπεδο Ξενοδοχεία και Τουριστικές εγκαταστάσεις (εκτός κατασκηνώσεων Camping) Στάθμευση αυτοκινήτων μέχρι 3,5 τόνους και σκαφών μήκους μέχρι 10 μ., έως 600 τ.μ ανά γήπεδο Συνεργεία μόνο για σκάφη μήκους μέχρι 10 μ., μέχρι 600 τ.μ. ανά γήπεδο Επαγγελματικά εργαστήρια και εγκαταστάσεις αποθήκευσης χαμηλής όχλησης είναι αποδεκτά για ήδη υφιστάμενες εγκαταστάσεις και μόνον, δίχως δικαίωμα επέκτασής τους Διοίκηση αποκλειστικά και μόνο για λειτουργίες εξυπηρέτησης του Δήμου ή του οικισμού Πρατήρια Παροχής Καυσίμων και Ενέργειας (υγρών, αερίων καυσίμων) είναι αποδεκτά για ήδη υφιστάμενες εγκαταστάσεις και μόνον, δίχως δικαίωμα επέκτασής τους - υποχρέωση μετεγκατάστασης εντός πενταετίας των τυχόν υφισταμένων χρήσεων: Η προθεσμία αυτή μπορεί να παραταθεί με Απόφαση Περιφερειάρχη ισόχρονα για μία μόνο φορά. - υπαγωγή όλων των κτιριακών και λοιπών κατασκευών στον έλεγχο και την προέγκριση του ΣΑ - αύξηση της ισχύουσας κατά τον κανόνα αρτιότητας εκτός των ορίων (Τομέας Γ) απο σε τ.μ. διατηρουμένων των παρεκκλίσεων για τα προϋφιστάμενα γήπεδα. Οι διατάξεις στοχεύουν στη διαφύλαξη του ευαίσθητου παραλιακού μετώπου ως ιδιαίτερα αξιόλογου Τοπίου «Γ. ΑΣΗΜΟΜΥΤΗΣ», «ΘΥΜΙΟΣ ΠΑΠΑΓΙΑΝΝΗΣ ΚΑΙ ΣΥΝΕΡΓΑΤΕΣ ΑΕΜ» Σελίδα 7

8 και ως κεφαλαίου μείζονος σημασίας για την οικονομική και κοινωνική ανάπτυξη των τοπικών κοινωνιών. Υποστηρίζονται από τη διεθνή σύμβαση για το τοπίο που έχει συνυπογράψει η χώρα, καθώς και από τις συνταγματικές επιταγές. Για το λόγο αυτό, παρά το ότι προβλέπεται αύξηση της Αρτιότητας όταν ο Υποτομέας εμπίπτει στον τομέα Γ, μπορεί να συμπεριληφθούν στο σύνολό τους στα νέα Π.Δ. θθ: περιοχές θέας από & θέασης προς τον Οικισμό για προστασία (εντός Τομέα Γ) Η προστατευτική ειδική διαφοροποίηση των όρων & περιορισμών δόμησης που προτείνεται, συνίσταται στα ακόλουθα: Περιορισμός των επιτρεπομένων εγκαταστάσεων θερμοκηπίων κάθε είδους, για τα οποία δεν απαιτείται Άδεια Δόμησης, έτσι ώστε η καλυμμένη επιφάνεια να μην υπερβαίνει το 50% του οικοπέδου ή γηπέδου, ούτε τα 4.000τμ κατ' ανώτατο όριο (στους νησιωτικούς οικισμούς των Σποράδων 2.000τμ) Περιορισμός του μέγιστου επιτρεπόμενου ύψους οιουδήποτε κτίσματος, οιασδήποτε χρήσης στα 7,5μ+στέγη κατ' ανώτατο όριο και της κάτοψης σε 600τμ (στους νησιωτικούς οικισμούς των Σποράδων 400τμ) Εάν έτσι δεν εξαντλείται το δικαίωμα δόμησης, επιτρέπεται η κατασκευή περισσοτέρων ανεξάρτητων κτιρίων, με απόσταση μεταξύ τους τουλάχιστον το τριπλάσιο του χαμηλότερου από αυτά αύξηση της ισχύουσας κατά τον κανόνα αρτιότητας εκτός των ορίων (Τομέας Γ) από σε 8.000τμ, διατηρουμένων παρεκκλίσεων για τα προϋφιστάμενα γήπεδα. Η διάταξη αυτή τίθεται σε ισχύ δύο έτη μετά τη δημοσίευση των νέων Π.Δ. Οι διατάξεις στοχεύουν καταρχήν στη διατήρηση και τη βελτίωση της ποιότητας ζωής των μονίμων κατοίκων και κατά τούτο υποστηρίζονται από τη συνταγματική επιταγή σύμφωνα με την οποία το Κράτος οφείλει να μεριμνά σχετικά. Στοχεύουν επίσης στην οικονομική και κοινωνική ανάπτυξη των τοπικών κοινωνιών, στο μέτρο που αναδεικνύεται η εικόνα των οικισμών προς τους επισκέπτες. Με δεδομένο ότι η προτεινόμενη αύξηση της Αρτιότητας προτείνεται να τεθεί σε ισχύ μετά από διετία, ώστε να υπάρχει στο μεταξύ δυνατότητα ομαλής προσαρμογής του προγραμματισμού της ιδιωτικής πρωτοβουλίας, το σύνολο των διατάξεων μπορεί να συμπεριληφθεί στα νέα Π.Δ. ατ: τοπίο αξιόλογο για προστασία (εντός Τομέα Γ, εκτός δασικών) Η προστατευτική ειδική διαφοροποίηση των όρων & περιορισμών δόμησης που προτείνεται, συνίσταται σε υποχρέωση έγκρισης της Διεύθυνσης Γεωργίας για τη διάνοιξη ιδιωτικών οδών στα αγροκτήματα. Η έγκριση παρέχεται για την περιβαλλοντικά οικονομικότερη χάραξη, σε τοπογραφικό/χαρτογραφικό διάγραμμα του όλου υποτομέα «ατ» και για πλάτος οδού έως 4,00μ. κατ' ανώτατο όριο. αύξηση της ισχύουσας κατά τον κανόνα αρτιότητας εκτός των ορίων (Τομέας Γ) από σε τ.μ. διατηρουμένων των παρεκκλίσεων για τα προϋφιστάμενα γήπεδα. Η διάταξη αυτή τίθεται σε ισχύ δύο έτη μετά τη δημοσίευση των νέων Π.Δ. Οι διατάξεις στοχεύουν καταρχήν στη διατήρηση της ποιότητας ζωής των μονίμων κατοίκων και κατά τούτο υποστηρίζονται από τη συνταγματική επιταγή σύμφωνα με την οποία το Κράτος οφείλει να μεριμνά σχετικά. Υποστηρίζονται επίσης από τη διεθνή σύμβαση για το Τοπίο που έχει συνυπογράψει η χώρα. Για το λόγο αυτό, παρά το ότι προβλέπεται αύξηση της Αρτιότητας τμημάτων του Τομέα Γ, μπορεί να συμπεριληφθούν στο σύνολό τους στα νέα Π.Δ. ΟΙΚΟΔΟΜΗΣΙΜΟΤΗΤΑ ΚΕΚΛΙΜΜΕΝΑ ΕΔΑΦΗ Οι διατάξεις για την οικοδομησιμότητα έως σήμερα περιορίζονται στην απαίτηση Προσώπου των οικοπέδων/γηπέδων σε κοινόχρηστο χώρο. Δεν υφίστανται ως τώρα κανόνες σχετικοί με την κλίση του εδάφους, πέραν της οποίας δημιουργούνται κίνδυνοι ως προς την ευστάθεια των κατασκευών ή/και κατασπατάληση οικονομικών πόρων. Επίσης δεν υπάρχουν κανόνες ως προς την εδαφική κλίση & την υφιστάμενη φυτοκάλυψη, προκειμένου να ενταχθούν στο Τοπίο τα υπόσκαφα κτίσματα που εισήγαγε στη Νομοθεσία ο ΝΟΚ Προτείνεται η αναδιατύπωση & συμπλήρωση των σχετικών διατάξεων ως εξής: ΠΡΟΣΩΠΟ ΑΠΑΙΤΟΥΜΕΝΟ ΓΙΑ ΟΙΚΟΔΟΜΗΣΙΜΟΤΗΤΑ: Ως έχει. Οι ισχύοντες κανόνες για τα Πρόσωπα έχουν συναρτηθεί με τις εκάστοτε Αρτιότητες (κανόνα ή παρέκκλισης), τις οποίες η παρούσα πρόταση δεσμεύεται να διατηρήσει, και έχουν οριστεί με τα αντίστοιχα νομοθετήματα. ΜΕΓΙΣΤΗ ΚΛΙΣΗ ΕΔΑΦΟΥΣ ΓΙΑ ΟΙΚΟΔΟΜΗΣΙΜΟΤΗΤΑ ΕΚΤΟΣ ΕΔΑΦΟΥΣ (κτίσματα πλην υποσκάφων): ορίζεται σε 35%, ΕΛΑΧΙΣΤΗ ΕΝΙΑΙΑ ΕΠΙΦΑΝΕΙΑ ΜΕ ΠΑΡΑΔΕΚΤΗ ΚΛΙΣΗ ΕΝΤΟΣ ΤΗΣ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΣ: ορίζεται 200 τ.μ. και διπλάσια τουλάχιστον του αθροίσματος πραγματικής επιφάνειας που καταλαμβάνει το κατασκευαζόμενο κτίσμα και επιφανειών τυχόν στεγάστρων και λοιπών παραρτημάτων του σε επαφή, ανεξαρτήτως του αν οι επιφάνειες αυτές προσμετρώνται ή όχι στην επιτρεπόμενη Κάλυψη. Το κτίσμα «Γ. ΑΣΗΜΟΜΥΤΗΣ», «ΘΥΜΙΟΣ ΠΑΠΑΓΙΑΝΝΗΣ ΚΑΙ ΣΥΝΕΡΓΑΤΕΣ ΑΕΜ» Σελίδα 8

9 και τα παραρτήματά του τοποθετούνται στο συγκεκριμένο τμήμα του οικοπέδου/γηπέδου. Μπορεί επίσης να τοποθετηθούν σε επαφή με το τμήμα αυτό και με μία τουλάχιστον πρόσβαση από αυτό, μετά από έγκριση του ΣΑ. ΕΛΑΧΙΣΤΗ & ΜΕΓΙΣΤΗ ΚΛΙΣΗ ΕΔΑΦΟΥΣ ΓΙΑ ΟΙΚΟΔΟΜΗΣΙΜΟΤΗΤΑ ΥΠΟΣΚΑΦΩΝ: Ορίζεται ελάχιστη 35% & μέγιστη 100% ΕΛΑΧΙΣΤΗ ΕΝΙΑΙΑ ΕΠΙΦΑΝΕΙΑ ΜΕ ΠΑΡΑΔΕΚΤΗ ΚΛΙΣΗ ΕΝΤΟΣ ΤΗΣ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΣ; ορίζεται 300 τ.μ. και διπλάσια τουλάχιστον του αθροίσματος πραγματικής επιφάνειας που καταλαμβάνει το κατασκευαζόμενο κτίσμα και επιφανειών των πάσης φύσεως υπόσκαφων διαδρόμων πρόσβασης σε επί μέρους χώρους, κατακόρυφων διόδων φωτισμού των υπόσκαφων χώρων και λοιπών παραρτημάτων του κυρίου κτίσματος σε επαφή με αυτό, ανεξαρτήτως του αν οι επιφάνειες αυτές προσμετρώνται ή όχι στην επιτρεπόμενη Κάλυψη. Το κτίσμα και τα παραρτήματά του τοποθετούνται στο συγκεκριμένο τμήμα του οικοπέδου/γηπέδου. ΔΥΝΑΤΟΤΗΤΑ ΜΕΤΑΦΟΡΑΣ ΤΥΧΟΝ ΥΠΟΛΟΙΠΟΥ ΣΔ Εάν η συνολική επιφάνεια των τμημάτων οικοπέδου εντός των ορίων οικισμού, που είναι κατάλληλες για τοποθέτηση κτίσματος εκτός εδάφους ή υποσκάφου, είναι περιορισμένη σε βαθμό που επιτρέπει την υλοποίηση της επιτρεπόμενης δόμησης βάσει του ΣΔ σε ποσοστό μικρότερο του 70%, επιτρέπεται η έκδοση τίτλου μεταφοράς μέρους του υπολοίπου ΣΔ, για επιφάνεια που συμπληρώνει αυτό το ποσοστό. ΑΠΟΣΤΑΣΕΙΣ ΑΠΟ ΤΑ ΟΡΙΑ ΑΠΟΣΤΑΣΕΙΣ ΜΕΤΑΞΥ ΚΤΙΣΜΑΤΩΝ Προτείνονται: - Ελάχιστη απόσταση κτισμάτων εκτός εδάφους από τα όρια των ιδιοκτησιών: Τομείς Α & Β 0,9μ, Τομέας Γ όπως ορίζεται από τις διατάξεις της εκτός σχεδίου δόμησης - Ελάχιστη απόσταση υποσκάφων από τα όρια των ιδιοκτησιών: Τομείς Α & Β 3,0μ, Τομέας Γ όπως ορίζεται από τις διατάξεις της εκτός σχεδίου δόμησης - Ελάχιστη απόσταση μεταξύ κτισμάτων: όση το χαμηλότερο μεταξύ αυτών και πάντως 4,0μ / Α1 νησιωτικών οικισμών Σποράδων 2,5μ ΚΑΛΥΨΗ ΚΑΤΟΙΚΙΑ - ΚΑΛΥΨΗ ΕΙΔΙΚΕΣ ΧΡΗΣΕΙΣ Οι ισχύοντες κανόνες για την Κάλυψη έχουν οριστεί με πολλά, διαφορετικά νομοθετήματα. Πρόθεση και πρότασή μας είναι κατ αρχήν η αύξηση της επιτρεπόμενης Κάλυψης στον Τομέα Β, αραιοδομημένο εντός ορίων κάθε οικισμού, σε τρόπο που να επιτρέπει την εξάντληση του ΣΔ σε έναν μόνο όροφο, τον περιορισμό δηλαδή του ύψους, για όλες τις Ειδικές Χρήσεις πλην Ξενοδοχείων. Η Νομολογία του ΣτΕ δεν φαίνεται όμως να καλύπτει αυτή μας την πρόθεση (ΣτΕ 2818/2004) και η πρόταση τίθεται μόνο για μεσοπρόθεσμη επανεξέταση του όλου πλαισίου. Επίσης δεν υφίστανται ειδικές για τα χωριά διατάξεις, που να επιτρέπουν και να καθοδηγούν την ορθολογική οργάνωση χώρων & μικροκατασκευών, αναγκαίων για την συνήθως μικρής κλίμακας αλλά πολύπλευρη οικονομική δραστηριότητα των νοικοκυριών, γεγονός που οδηγεί σε αυτοσχέδιες, αν όχι αυθαίρετες, και κακότεχνες επιλύσεις των σχετικών προβλημάτων. Τέλος η πράξη των τελευταίων ετών έδειξε ότι, η εξαίρεση των φερουσών τοιχοποιιών με πάχος >50% από τον συνυπολογισμό στην πραγματοποιούμενη Κάλυψη, δεν λειτούργησε ως κίνητρο για την επί τόπου χρησιμοποίηση υλικών από τις εκσκαφές θεμελίωσης των νέων κτιρίων, όπως ήταν η πρόθεση του Νομοθέτη. Αντιθέτως οδήγησε σε εισαγωγές στα χωριά, από μακρινές αποστάσεις, πετρωμάτων ξένων προς τα εγχώρια και σε μορφολογικά κακέπτυπα εμφανών ψευδολιθοδομών, με βασικό στόχο την επαύξηση της επιτρεπόμενης δόμησης Προτείνεται επομένως η διατύπωση & συμπλήρωση των σχετικών διατάξεων ως εξής: ΕΠΙΤΡΕΠΟΜΕΝΗ ΚΑΛΥΨΗ: Ως έχει. Κατατίθεται ειδικός Πίνακας ισχύουσας Κάλυψης και λοιπών διατηρούμενων Όρων Δόμησης εντός των Οικισμών, ως αναπόσπαστο στοιχείο των νέων Π.Δ. Στα τμήματα Α1 Τομέων Α των νησιωτικών οικισμών των Σποράδων ειδικοί όροι επιτρεπόμενης Κάλυψης για τη διαφύλαξη της χαρακτηριστικής δομής του οικιστικού ιστού ΚΑΤΑΣΚΕΥΕΣ ΜΗ ΣΥΝΥΠΟΛΟΓΙΖΟΜΕΝΕΣ ΣΤΗΝ ΕΠΙΤΡΕΠΟΜΕΝΗ ΚΑΛΥΨΗ, όροι & προϋποθέσεις. Δεν προσμετρώνται στην πραγματοποιούμενη Κάλυψη τα ακόλουθα: 1. ΥΠΟΣΤΕΓΑ ή ΧΩΡΟΙ ΑΠΟΘΗΚΕΥΣΗΣ ΕΦΟΔΙΩΝ ΚΑΙ ΦΡΟΝΤΙΔΑΣ ΟΙΚΟΣΙΤΩΝ ΖΩΩΝ συνολικής επιφάνειας έως 30 τ.μ. εφόσον το ύψος τους περιορίζεται στα 2,00μ+στέγη 2. ΚΟΥΒΟΥΚΛΙΑ ΕΠΑΓΓΕΛΜΑΤΙΚΩΝ ΜΗΧΑΝΗΜΑΤΩΝ και λοιπά ειδικά στοιχεία (πχ. «Γ. ΑΣΗΜΟΜΥΤΗΣ», «ΘΥΜΙΟΣ ΠΑΠΑΓΙΑΝΝΗΣ ΚΑΙ ΣΥΝΕΡΓΑΤΕΣ ΑΕΜ» Σελίδα 9

10 καπναγωγοί) ΕΙΔΙΚΩΝ ΧΡΗΣΕΩΝ, έξω από κλειστούς χώρους, συνολικής οριζόντιας προβολής έως 30 τ.μ. (στους νησιωτικούς οικισμούς των Σποράδων >10τ.μ.) 3. ΣΤΕΓΑΣΤΡΑ ΚΑΛΥΨΗΣ ΑΓΡΟΤΙΚΩΝ ΜΗΧΑΝΗΜΑΤΩΝ ιδιόκτητων, ισόγεια, επιφάνειας έως 30 τ.μ. & ύψους έως 4,5μ.+στέγη Τα προαναφερόμενα στοιχεία αρ.1, 2 & 3 δεν επιτρέπεται να καταλαμβάνουν αθροιστικά επιφάνεια >60τ.μ. ούτε ποσοστό >50% της υποχρεωτικώς ακάλυπτης επιφάνειας του οικοπέδου. (στους νησιωτικούς οικισμούς των Σποράδων >40τ.μ. & 1/3 του ακαλύπτου) 4. ΦΕΡΟΥΣΕΣ ΤΟΙΧΟΠΟΙΙΕΣ πάχους 50εκ ΔΕΝ ΠΡΟΣΜΕΤΡΩΝΤΑΙ ΣΤΗΝ ΚΑΛΥΨΗ μόνον εφόσον τηρούνται οι σχετικοί με αυτές ειδικοί μορφολογικοί όροι. ΣΔ ΚΑΤΟΙΚΙΑ - ΣΔ ΕΙΔΙΚΕΣ ΧΡΗΣΕΙΣ Οι ισχύοντες σήμερα ΣΔ δεν είναι δεκτικοί μεταβολής στο πλαίσιο της παρούσας Μελέτης, σύμφωνα με τις Προδιαγραφές της. Οι ισχύοντες ΣΔ στα βασικά νομοθετήματα που διέπουν τη δόμηση στους οικισμούς της περιοχής Μελέτης, (Π.Δ. ΦΕΚ 289ΑΑΠ/2011, Π.Δ. ΦΕΚ 383Δ/1997) διαφοροποιούνται αναλόγως του μεγέθους των οικοπέδων, αλλά και αναλόγως του προορισμού χρήσης των κτιρίων. Ελλείψει κατάλληλης και ρητής διατύπωσης στα προαναφερόμενα νομοθετήματα, όταν επιζητείται στο ίδιο οικόπεδο/γήπεδο η κατασκευή κτισμάτων με διττό ή πολλαπλό προορισμό, οι αρμόδιες Υπηρεσίες Δόμησης θεωρούν ως επιτρεπόμενη Δόμηση αυτήν που προκύπτει με εφαρμογή του μικρότερου από τους ΣΔ που ισχύουν για τις διαφορετικές χρήσεις. Αυτή η πρακτική αποθαρρύνει τη δημιουργία μικρών οικογενειακών επιχειρήσεων, συνδυασμένων με την οικογενειακή στέγη μέσα στα χωριά, με αρνητικές κατά την εκτίμησή μας συνέπειες στο κοινωνικο-οικονομικό επίπεδο. Επίσης, όπως προαναφέρθηκε στα περί Κάλυψης, δεν υφίστανται ειδικές για τα χωριά διατάξεις, που να επιτρέπουν και να καθοδηγούν την ορθολογική οργάνωση χώρων & μικροκατασκευών, αναγκαίων για την συνήθως μικρής κλίμακας αλλά πολύπλευρη οικονομική δραστηριότητα των νοικοκυριών, γεγονός που οδηγεί σε αυτοσχέδιες, αν όχι αυθαίρετες, και κακότεχνες επιλύσεις των σχετικών προβλημάτων. Τέλος η πράξη των τελευταίων ετών έδειξε ότι, η εξαίρεση των φερουσών τοιχοποιιών με πάχος >50% από τον συνυπολογισμό στην πραγματοποιούμενη Δόμηση, δεν λειτούργησε ως κίνητρο για την επί τόπου χρησιμοποίηση υλικών από τις εκσκαφές θεμελίωσης των νέων κτιρίων, όπως ήταν η πρόθεση του Νομοθέτη. Αντιθέτως οδήγησε σε εισαγωγές στα χωριά, από μακρινές αποστάσεις, πετρωμάτων ξένων προς τα εγχώρια και σε μορφολογικά κακέπτυπα εμφανών ψευδολιθοδομών, με βασικό στόχο την επαύξηση της επιτρεπόμενης εκμετάλλευσης. Προτείνεται επομένως η αναδιατύπωση & συμπλήρωση των σχετικών διατάξεων ως εξής: ΣΥΝΤΕΛΕΣΤΗΣ ΔΟΜΗΣΗΣ (ΣΔ): Ως έχει Επειδή οι ισχύοντες ΣΔ έχουν οριστεί με πολλά, διαφορετικά νομοθετήματα και διαφοροποιούνται αναλόγως της επιφάνειας του οικοπέδου/γηπέδου αλλά και της χρήσης, κατατίθεται ειδικός Πίνακας ισχυόντων ΣΔ και λοιπών διατηρούμενων Όρων Δόμησης εντός των Οικισμών, ως αναπόσπαστο στοιχείο των νέων Π.Δ. ΥΠΟΛΟΓΙΣΜΟΣ ΣΔ ΣΕ ΠΕΡΙΠΤΩΣΕΙΣ ΜΙΚΤΗΣ ΧΡΗΣΗΣ (διάφοροι επαγγελματικοί χώροι ή και κατοικία). Όταν στο ίδιο οικόπεδο/γήπεδο ζητείται, εφ άπαξ ή διαδοχικά, άδεια ανέγερσης κτιρίων προοριζόμενων για διαφορετικές χρήσεις, για τις οποίες ο ΣΔ διαφέρει, οι χώροι διαφορετικής χρήσης επιβάλλεται να διακρίνονται σαφώς είτε κατά κτίριο, είτε κατά όροφο, είτε κατά πτέρυγα ορόφου. Η συνολική επιτρεπόμενη δόμηση υπολογίζεται ως εξής: Εφαρμόζεται ο ΣΔ της χρήσης για την οποία προορίζεται τουλάχιστον το 60% των διακριτών και προσμετρούμενων στο ΣΔ χώρων, οι δε χώροι που προορίζονται για την/τις άλλη/άλλες χρήση/χρήσεις δεν επιτρέπεται να υπερβαίνουν το μέγιστο όριο επιφάνειας που ισχύει γι αυτήν/αυτές, όταν εγκαθίστανται αμιγώς. Οι επιφάνειες των χώρων πρόσβασης (είσοδοι, διάδρομοι, κλιμακοστάσια, κλπ) καταλογίζονται, για τους προαναφερόμενους υπολογισμούς, στη διακριτή χρήση που εξυπηρετούν. Στα τμήματα Α1 Τομέων Α των νησιωτικών οικισμών των Σποράδων έμμεσος ορισμός του Σ.Δ. για τη διαφύλαξη της χαρακτηριστικής δομής του οικιστικού ιστού ΚΑΤΑΣΚΕΥΕΣ ΕΚΤΟΣ ΣΔ, όροι & προϋποθέσεις: Δεν προσμετρώνται στην πραγματοποιούμενη Δόμηση τα ακόλουθα: 1. ΧΩΡΟΙ ΑΠΟΘΗΚΕΥΣΗΣ ΕΦΟΔΙΩΝ ΚΑΙ ΦΡΟΝΤΙΔΑΣ ΟΙΚΟΣΙΤΩΝ ΖΩΩΝ συνολικής επιφάνειας έως 30 τ.μ. εφ όσον το ύψος τους περιορίζεται στα 2,00μ+στέγη 2. ΚΟΥΒΟΥΚΛΙΑ ΕΠΑΓΓΕΛΜΑΤΙΚΩΝ ΜΗΧΑΝΗΜΑΤΩΝ και λοιπά ειδικά στοιχεία (πχ. καπναγωγοί) ΕΙΔΙΚΩΝ ΧΡΗΣΕΩΝ έξω από κλειστούς χώρους, συνολικής επιφάνειας έως 30 τ.μ. (στους νησιωτικούς οικισμούς των Σποράδων >10τ.μ.) «Γ. ΑΣΗΜΟΜΥΤΗΣ», «ΘΥΜΙΟΣ ΠΑΠΑΓΙΑΝΝΗΣ ΚΑΙ ΣΥΝΕΡΓΑΤΕΣ ΑΕΜ» Σελίδα 10

11 3. ΚΛΕΙΣΤΟΙ ΧΩΡΟΙ ΣΤΑΘΜΕΥΣΗΣ ΑΓΡΟΤΙΚΩΝ ΜΗΧΑΝΗΜΑΤΩΝ ιδιόκτητων, ισόγειοι, επιφάνειας έως 30 τ.μ. & ύψους έως 4,5μ.+στέγη Τα προαναφερόμενα στοιχεία αρ.1, 2 & 3 δεν επιτρέπεται να έχουν αθροιστικά επιφάνεια >60τ.μ. (στους νησιωτικούς οικισμούς των Σποράδων >40τ.μ.) 4. ΦΕΡΟΥΣΕΣ ΤΟΙΧΟΠΟΙΙΕΣ πάχους 50εκ ΔΕΝ ΠΡΟΣΜΕΤΡΩΝΤΑΙ ΣΤΗ ΔΟΜΗΣΗ, μόνον εφόσον τηρούνται οι σχετικοί με αυτές ειδικοί μορφολογικοί όροι. ΟΡΟΦΟΙ ΥΨΟΣ ΟΡΟΦΩΝ ΣΥΝΟΛΙΚΟ ΥΨΟΣ m Η εμπειρία των τελευταίων 35 χρόνων κατέδειξε ότι η δυνατότητα ανέγερσης 3ου ορόφου, όσο και όπου ίσχυσε ή ισχύει, οδήγησε σε εφαρμογές άκρως επιβαρυντικές τόσο για το οικιστικό όσο και για το φυσικό περιβάλλον και Τοπίο. Όχι μόνον οι αυθαίρετες υπερβάσεις, αλλά και αυτές οι νόμιμες κατασκευές, στέκουν ανταγωνιστικά ως προς το σύνολο του διασωζόμενου παλαιότερου κτιριακού αποθέματος, σε όλους τους οικισμούς. Ειδικά στους χαρακτηρισμένους παραδοσιακούς οικισμούς του Πηλίου, κατασκευάστηκαν πάμπολλα πανύψηλα ψευδοαρχοντικά, που υποσκελίζουν τα αυθεντικά Αρχοντικά. Οι ισχύουσες διατάξεις για την κάλυψη, οι οποίες διατηρούνται, επιτρέπουν σε κάθε περίπτωση την εξάντληση ου ΣΔ σε δύο (2) ορόφους. Πρόθεση και πρότασή μας είναι κατ αρχήν η αύξηση της επιτρεπόμενης Κάλυψης στον Τομέα Β, αραιοδομημένο εντός ορίων κάθε οικισμού, σε τρόπο που να επιτρέπει την εξάντληση του ΣΔ σε έναν μόνο όροφο - τον περιορισμό δηλαδή του ύψους - για όλες τις Ειδικές Χρήσεις πλην Ξενοδοχείων. Η Νομολογία του ΣτΕ δεν φαίνεται όμως να καλύπτει αυτή μας την πρόθεση (ΣτΕ 2818/2004) και η πρόταση τίθεται μόνο για μεσοπρόθεσμη επανεξέταση του όλου πλαισίου. Προτείνεται επομένως να ισχύσουν παντού κατ αρχήν οι ρυθμίσεις που εισήγαγε το Π.Δ. ΑΑΠ289/2011 για τους κοινούς Οικισμούς <2,000 κατ. με περιορισμένες τροποποιήσεις & συμπληρώσεις, ως εξής: ΑΡΙΘΜΟΣ ΟΡΟΦΩΝ ΣΕ ΟΛΟΥΣ ΤΟΥΣ ΤΟΜΕΙΣ: Ενας (1) ή δύο (2). Το ύψος των ορόφων ορίζεται ανάλογα με τον προορισμό των χώρων, όπως στο ΝΟΚ/2012. Το κτίριο δεν επιτρέπεται να προβάλλεται εν όλω ή εν μέρει στην κορυφογραμμή που ορίζεται από τον πλησιέστερο στο οικόπεδο/γήπεδο τοπικό υδατοκρίτη. Σε υφιστάμενους οικισμούς όπου το γενικό skyline του οικισμού ξεπερνά την κορυφογραμμή, επιτρέπεται το κτίσμα να ξεπερνά την κορυφογραμμή, αλλά όχι το ύψος προβολής των όμορων κτιρίων. ΜΕΓΙΣΤΟ ΥΨΟΣ ΚΤΙΡΙΩΝ ΤΟΜΕΙΣ Α & Β, κεκλιμμένα εδάφη: α. Όταν η κλίση εδάφους του οικοπέδου είναι μεγαλύτερη του 15%, το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος του πρώτου κτιρίου που εμφανίζει όψη προς το δημόσιο χώρο στα ανωφερή (ανηφορικά) οικόπεδα, ανάντη του δημοσίου χώρου, ορίζεται ως εξής: όταν το κτίριο τοποθετείται στο όριο του γηπέδου με το δημόσιο χώρο επιτρέπεται ύψος μέχρι 7,5 μ. όταν το κτίριο τοποθετείται σε υποχώρηση από το όριο και σε απόσταση έως 20,0 μ. από αυτό, επιτρέπεται ύψος μέχρι 4,5 μ. από το γύρω φυσικό έδαφος. όταν το κτίριο τοποθετείται σε απόσταση μεγαλύτερη των 20,0 μ. από το όριο του γηπέδου με το δημόσιο χώρο επιτρέπεται να έχει ύψος μέχρι 7,5 μ. β. Όταν η κλίση του εδάφους είναι μεγαλύτερη από 15% και το γήπεδο βρίσκεται στην κατωφέρεια, κατάντη του δημοσίου χώρου, η προβολή του κτιρίου επάνω από τη στάθμη του δημοσίου χώρου δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει τα 4,5 μ. ανεξαρτήτως του αν το κτίριο τοποθετείται επάνω στο όριο ή σε υποχώρηση ως προς το δημόσιο χώρο. γ. Απαγορεύεται να δημιουργείται ενιαίος κτιριακός όγκος με περισσότερες από μία (1) κλιμακώσεις ορόφων (ισόγειο/διώροφο ή διώροφο/διώροφο) κατά τη διάσταση του κτιρίου που ακολουθεί την επικρατέστερη κλίση. δ. Σε κάθε περίπτωση, η στάθμη οροφής τυχόν υπογείου ορόφου δε επιτρέπεται να υπερβαίνει σε κανένα σημείο τη στάθμη του φυσικού εδάφους, σε όλη την περίμετρο της κατασκευής. ε. Το ύψος των στεγών που κατασκευάζονται σύμφωνα με τους ειδικούς μορφολογικούς κανόνες, δεν συμπεριλαμβάνεται στο μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος των κτιρίων, όπως αυτό ορίζεται στις προηγούμενες παραγράφους, αλλά οι στέγες κατασκευάζονται επί πλέον του ύψους αυτού. ΕΔΑΦΟΣ, ΑΦΕΤΗΡΙΑ ΥΠΟΛΟΓΙΣΜΟΥ ΥΨΩΝ, ΕΙΔΙΚΑ ΘΕΜΑΤΑ Το φυσικό έδαφος άργησε να αναγνωριστεί ως μόνη ορθή & αποκλειστική αφετηρία υπολογισμού των υψών των κτιρίων (πρώτη σχετική διάταξη: 1993 ΦΕΚ 817Δ Π.Δ. Προστασίας παραδ. οικισμού Οία, Κυκλάδων) και μέχρι σήμερα υπάρχουν μεγάλες δυσκολίες στην πρακτική εφαρμογή των διατάξεων του αρθ.1 παρ.4 του Π.Δ. ΑΑΠ289/2011 που εκτίθενται πιο πάνω. Οι προτάσεις που ακολουθούν έχουν στόχο την επίλυση αυτού του προβλήματος, με τη συνδρομή των σύγχρονων δεδομένων γεωπληροφορίας. Προτείνονται τα εξής: ΓΕΝΙΚΗ ΑΡΧΗ: ΑΦΕΤΗΡΙΑ ΜΕΤΡΗΣΗΣ ΥΨΟΥΣ ΚΑΘΕ ΝΕΑΣ ΚΑΤΑΣΚΕΥΗΣ ή ΠΡΟΣΘΗΚΗΣ είναι το ΠΡΑΓΜΑΤΙΚΟ ΥΨΟΜΕΤΡΟ ΤΟΥ ΓΥΡΩ ΦΥΣΙΚΟΥ ΕΔΑΦΟΥΣ «Γ. ΑΣΗΜΟΜΥΤΗΣ», «ΘΥΜΙΟΣ ΠΑΠΑΓΙΑΝΝΗΣ ΚΑΙ ΣΥΝΕΡΓΑΤΕΣ ΑΕΜ» Σελίδα 11

12 ΓΙΑ ΤΗΝ ΟΡΘΗ ΕΦΑΡΜΟΓΗ ΤΗΣ ΓΕΝΙΚΗΣ ΑΡΧΗΣ ΕΠΙΒΑΛΛΟΝΤΑΙ ΤΑ ΑΚΟΛΟΥΘΑ: 1. Η ΑΣΦΑΛΗΣ ΕΞΑΡΤΗΣΗ ΔΗΛΟΥΜΕΝΩΝ ΥΨΟΜΕΤΡΩΝ ΕΔΑΦΟΥΣ από το πλησιέστερο σταθερό, άμεσα προσιτό σημείο (Repair), που μπορεί να εξασφαλιστεί σε δημόσιο χώρο, κτίριο ή κατασκευή. Το Repair αποτυπώνεται και εμφανίζεται στο Τοπογραφικό Διάγραμμα της Άδειας Δόμησης, σε κατάλληλη κλίμακα ανάλογα με την απόστασή του. 2. Η ΑΠΕΙΚΟΝΙΣΗ ΤΩΝ ΥΨΟΜΕΤΡΙΚΩΝ ΚΑΜΠΥΛΩΝ ανά 0,5-1,0μ & Η ΣΧΕΔΙΑΣΗ ΜΗΚΟΤΟΜΩΝ ΕΔΑΦΟΥΣ ΚΑΘΕΤΩΝ ΣΤΙΣ ΒΑΣΙΚΕΣ ΚΛΙΣΕΙΣ, ΕΠΙ ΤΩΝ ΤΟΠΟΓΡΑΦΙΚΩΝ ΔΙΑΓΡΑΜΜΑΤΩΝ, σε όλη την επιφάνεια της ιδιοκτησίας. στην οποία γίνονται επεμβάσεις για οποιοδήποτε λόγο (ανέγερση κτιρίου, διαμόρφωση προσβάσεων, διαμορφώσεις αυλών, κατασκευές στον περιβάλλοντα χώρο, αντιστηρίξεις, περιτοιχίσεις, περιφράξεις, φυτεύσεις κλπ) 3. Η ΓΕΝΙΚΗ ΥΠΟΧΡΕΩΣΗ ΣΧΕΔΙΑΣΜΟΥ & ΑΠΕΙΚΟΝΙΣΗΣ ΤΟΥ ΠΕΡΙΒΑΛΛΟΝΤΑ ΧΩΡΟΥ ΚΤΙΡΙΩΝ & ΛΟΙΠΩΝ ΚΑΤΑΣΚΕΥΩΝ. Το Σχέδιο Διαμορφώσεων πρέπει να απεικονίζει, σε κάτοψη και μία τουλάχιστον μηκοτομή κάθετα τις βασικές κλίσεις, συγκεκριμένα αλλά όχι περιοριστικά, τις διαμορφώσεις προσβάσεων, διαμορφώσεις αυλών, στέγαστρα, πέργκολες, κρήνες, φούρνους, υπέργειες ή υπόγειες δεξαμενές οιουδήποτε προορισμού & λοιπές κατασκευές στον περιβ/ντα χώρο, αντιστηρίξεις, περιτοιχίσεις, περιφράξεις, φυτεύσεις, με σαφή αναγραφή των αντίστοιχων υψομέτρων. 4. Η ΑΠΟΤΥΠΩΣΗ ΤΗΣ ΚΟΡΥΦΟΓΡΑΜΜΗΣ που ορίζεται ΑΠΌ ΤΟΝ ΠΛΗΣΙΕΣΤΕΡΟ ΣΤΟ ΟΙΚΟΠΕΔΟ/ΓΉΠΕΔΟ ΤΟΠΙΚΟ ΥΔΑΤΟΚΡΙΤΗ, ΣΤΟ ΑΠΟΣΠΑΣΜΑ ΧΑΡΤΗ & ΤΗ ΔΟΡΥΦΟΡΙΚΗ ΑΠΕΙΚΟΝΙΣΗ ΠΟΥ ΣΥΝΟΔΕΥΟΥΝ ΤΟ ΤΟΠΟΓΡΑΦΙΚΟ ΔΙΑΓΡΑΜΜΑ ΦΟΡΕΑΣ ΕΛΕΓΧΟΥ ΤΩΝ ΑΡΧΙΤΕΚΤΟΝΙΚΩΝ ΜΕΛΕΤΩΝ Για την εφαρμογή των διατάξεων που στοχεύουν στην προστασία του Τοπίου και της Αρχιτεκτονικής Κληρονομιάς κατά μη μονοσήμαντα οριζόμενο τρόπο, η αρμοδιότητα ελέγχου και έγκρισης των κτιριακών και λοιπών Μελετών ανήκει, για μεν τα κηρυγμένα μνημεία και τα όμορα προς αυτά ακίνητα στις αρμόδιες Υπηρεσίες του πρώην ΥΠΠΟ, για δε τα λοιπά ακίνητα στα Συμβούλια Αρχιτεκτονικής. Αποκλείεται η υπαγωγή οιασδήποτε κατασκευής στον έλεγχο και των δύο φορέων εκ παραλλήλου. ΔΙΑΤΑΞΗ ΝΕΩΝ ΚΑΤΑΣΚΕΥΩΝ ΣΤΟ ΦΥΣΙΚΟ ΕΔΑΦΟΣ, ΒΑΘΜΙΔΩΣΗ ΕΔΑΦΟΥΣ Οι διατάξεις για τα θέματα αυτά έως τώρα περιορίζονται σε δεσμεύσεις σχετικά με το επιτρεπόμενο ύψος/βάθος επιχώσεων/εκσκαφών για τη βασική προσαρμογή των κτιρίων στο έδαφος. Δεν καλύπτουν με συγκεκριμένες διατάξεις την προστασία της υφιστάμενης φυτοκάλυψης και των τυχόν φυσικών σχηματισμών, ούτε κάνουν ειδική διάκριση αναλόγως του σκοπού των επεμβάσεων στο φυσικό έδαφος. Προτείνονται συμπληρώσεις των σχετικών διατάξεων του ΝΟΚ/2014 ως εξής; ΠΡΟΣΤΑΣΙΑ ΦΥΣΙΚΟΥ ΤΟΠΙΟΥ, ΦΥΤΟΚΑΛΥΨΗΣ ΚΑΙ ΕΙΔΙΚΩΝ ΦΥΣΙΚΩΝ ΣΧΗΜΑΤΙΣΜΩΝ Ειδικοί φυσικοί σχηματισμοί, πηγές, μεγάλοι βράχοι κλπ καθώς και μεγάλα μακρόβια δένδρα, αυτοφυή ή μη, πάχους κορμού άνω των 20εκ., μετρούμενου σε ύψος 1,0μ από το έδαφος, αποτυπώνονται και απεικονίζονται υποχρεωτικά στα Τοπογραφικά Διαγράμματα. Τέτοια δέντρα είναι, ενδεικτικά και όχι περιοριστικά, ελαιόδεντρα, ήμερες καστανιές, καρυδιές, πλατάνια, φλαμουριές, άγριες καστανιές, αριές, πουρνάρια, λιόπουρνα, πεύκα, κυπαρίσσια. Δεν επιτρέπεται η κατασκευή υποσκάφων, ανεξαρτήτως εδαφικών κλίσεων, σε θέσεις του γηπέδου/οικοπέδου με πυκνή δενδρώδη φυτοκάλυψη, δηλαδή θέσεις που καλύπτονται σε ποσοστό άνω του 50% από την αδιατάρακτη κόμη δένδρων, αυτοφυών ή μη, πάχους κορμού άνω των 20εκ., μετρούμενου σε ύψος 1,0μ από το έδαφος. ΓΕΝΙΚΗ ΑΝΤΙΜΕΤΩΠΙΣΗ: ΔΙΑΤΗΡΗΣΗ ΩΣ ΕΓΓΙΣΤΑ ΤΟΥ ΦΥΣΙΚΟΥ ΑΝΑΓΛΥΦΟΥ με ΛΕΙΤΟΥΡΓΙΚΕΣ ΕΠΕΜΒΑΣΕΙΣ & ΜΟΝΟΝ ΕΠΕΜΒΑΣΕΙΣ ΘΕΜΕΛΙΩΣΗΣ ΚΤΙΣΜΑΤΩΝ Δεν επιτρέπεται οποιαδήποτε καταστροφική επέμβαση σε ειδικούς φυσικούς σχηματισμούς με σκοπό την τοποθέτηση νέου κτίσματος ή προσθήκης, εκτός εάν αποδεικνύεται ότι είναι αδύνατη η εξάντληση του Σ.Δ. σε οιαδήποτε άλλη επιτρεπόμενη θέση μέσα στην ιδιοκτησία. Αρμόδιο για τη διαπίστωση τέτοιας αδυναμίας και την έγκριση κατ εξαίρεσην επέμβασης στο φυσικό σχηματισμό είναι ο φορέας ελέγχου της αρχιτεκτονικής μελέτης. Επιτρέπεται η κοπή ή εκρίζωση μεγάλων μακρόβιων δένδρων, όπως ορίζονται στην προηγούμενη παράγραφο, μόνον για την τοποθέτηση κτισμάτων στο οικόπεδο/γήπεδο και μόνο στην επιφάνεια που καταλαμβάνει η αναγκαία, σύμφωνα με τη Στατική Μελέτη, εκσκαφή θεμελίων ΔΙΑΜΟΡΦΩΣΕΙΣ & ΑΝΤΙΣΤΗΡΙΞΕΙΣ ΑΥΛΩΝ ΚΤΙΣΜΑΤΩΝ Για τη διαμόρφωση αυλών άμεσα προσβάσιμων από κύριους χώρους των κτιρίων επιτρέπονται «Γ. ΑΣΗΜΟΜΥΤΗΣ», «ΘΥΜΙΟΣ ΠΑΠΑΓΙΑΝΝΗΣ ΚΑΙ ΣΥΝΕΡΓΑΤΕΣ ΑΕΜ» Σελίδα 12