ΑΕΕΑΠ: ΠΑΡΟΥΣΑ ΚΑΤΑΣΤΑΣΗ ΘΕΣΜΙΚΟ ΠΛΑΙΣΙΟ - ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ. ΕΛΛΗΝΙΚΗ ΕΠΙΤΡΟΠΗ ΚΕΦΑΛΑΙΑΓΟΡΑΣ Ξ. Δ. Αυλωνίτης Αντιπρόεδρος.

Transcript

1 ΑΕΕΑΠ: ΠΑΡΟΥΣΑ ΚΑΤΑΣΤΑΣΗ ΘΕΣΜΙΚΟ ΠΛΑΙΣΙΟ - ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ ΕΛΛΗΝΙΚΗ ΕΠΙΤΡΟΠΗ ΚΕΦΑΛΑΙΑΓΟΡΑΣ Ξ. Δ. Αυλωνίτης Αντιπρόεδρος Οκτώβριος 2013

2 Τί είναι η ΑΕΕΑΠ; Εταιρία ειδικού σκοπού Επενδύει τα κεφάλαιά της αποκλειστικά σε ακίνητη περιουσία απολαμβάνει ευμενέστερο φορολογικό καθεστώς. Με τις ΑΕΕΑΠ σκοπείται η προσέλκυση κεφαλαίων από μεγάλους ιδιώτες επενδυτές που επενδύουν στην αξιοποίηση ακινήτων. Διάχυση των επενδύσεων σε ακίνητα μέσω της ΑΕΕΑΠ: Δημόσια προσφορά μετοχών στο ευρύ επενδυτικό κοινό και εισαγωγή τους σε χρηματιστήριο. Πλεονέκτημα για τους μετόχους: Υψηλή μερισματική απόδοση, σχετική σταθερότητα στα λειτουργικά αποτελέσματα. Θεσμικό πλαίσιο χρηματιστηριακό «προϊόν»: Πρώτα στις ΗΠΑ, πιο πρόσφατα σε Γερμανία, Γαλλία και Μεγάλη Βρετανία. Ελλάδα, με το ν. 2778, το 1999.

3 Αξία Ενεργητικού ΑΕΕΑΠ

4 ΑΕΕΑΠ: ΠΑΡΟΥΣΑ ΚΑΤΑΣΤΑΣΗ ΘΕΣΜΙΚΟ ΠΛΑΙΣΙΟ ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ 90% 80% 70% 73,63% Διάρθρωση των στοιχείων Ενεργητικού των ΑΕΕΑΠ 75,96% 80,56% 60% 50% 40% 30% % Αξίας ακινήτων % Αξίας Συμμετοχών % Αξίας Διαθεσίμων 20% 10% 0% 18,39% 19,07% 15,23% 6,15% 2,95% 3,46%

5 Β. Θεσμικό πλαίσιο Αλλαγές στο ν με το ν. 4141/2013. Στόχος: εκσυγχρονισμός του θεσμικού πλαισίου εναρμόνιση με τα διεθνή πρότυπα - ευέλικτοι κανόνες λειτουργίας των εταιριών - προσέλκυση ξένων επενδυτών. Τί επιτυγχάνεται: Επαυξάνονται οι δυνατότητες επένδυσης των ΑΕΕΑΠ βελτιώνονται οι όροι δραστηριοποίησής τους, Ειδικότερες βελτιώσεις του θεσμικού πλαισίου: (1) Μειώνεται κατά 15% περίπου το μετοχικό κεφάλαιο που απαιτείται για τη σύσταση ΑΕΕΑΠ από σε Η κάλυψη του κεφαλαίου μπορεί να γίνει εξ' ολοκλήρου με εισφορά ακινήτων, μετά από αποτίμησή τους.

6 (2) Επεκτείνονται οι επιτρεπόμενες επενδύσεις των ΑΕΕΑΠ. Πριν μόνο εμπορική / βιομηχανική χρήση τώρα και - σε οικιστικά ακίνητα, ξενοδοχειακές εγκαταστάσεις, τουριστική κατοικία, μαρίνες. Μέγιστο ποσοστό επένδυσης σε ακίνητα οικιστικού σκοπού 25% των επενδύσεων της ΑΕΕΑΠ. - σε ακίνητα υπό ανέγερση, (+ οικόπεδα με άδεια οικοδομής ακινήτου), αυξημένο ποσοστό εργασιών ανέγερσης, αποπεράτωσης ή επισκευής από 25% σε 40%. Απώτατο χρονικό όριο υλοποίησης των επενδύσεων: 36 μήνες από την έκδοση της άδειας, και - σε μακροχρόνιες παραχωρήσεις χρήσης ή εμπορικής εκμετάλλευσης ακινήτων (ανέγερση τουριστικού ενδιαφέροντος εγκαταστάσεων, εκτάσεων ιδιαίτερου φυσικού κάλους κλπ). Αύξηση του ποσοστού επένδυσης σε ακίνητα που βρίσκονται σε τρίτα κράτη (από 10% σε 20%). (3) Μειώνεται το ελάχιστο % σε εταιρίες που ασχολούνται αποκλειστικά στην εκμετάλλευση ακινήτων από 90% σε 80%. Ίδιο ποσοστό για επένδυση σε εταιρία συμμετοχών που επενδύει αποκλειστικά στις παραπάνω εταιρίες.

7 (4) Προστίθεται η δυνατότητα συμμετοχής των ΑΕΕΑΠ κατά τουλάχιστον 25% σε εταιρίες του Ομίλου για την αξιοποίηση ακινήτων αξίας άνω των 10 εκατ. Απαιτείται αναλυτικό πρόγραμμα και εκθέσεις προόδου. (5) Διατηρείται το μέγιστο ποσοστό αξίας μεμονωμένου ακινήτου σε σχέση με το σύνολο (25%), προστίθεται ωστόσο, η δυνατότητα ο υπολογισμός να γίνεται κατά το χρόνο ολοκλήρωσης των εργασιών. (6) Αυξάνεται το ποσοστό της αξίας των ακινήτων επί των οποίων η ΑΕΕΑΠ δεν έχει πλήρη κυριότητα από 10% σε 20%. (7) Εξαιρούνται τα ακίνητα υπό ανέγερση από την απαγόρευση μεταβίβασης για δώδεκα (12) μήνες που ισχύει για τα λοιπά ακίνητα. (8) Επιμηκύνεται το μέγιστο χρονικό διάστημα για την εισαγωγή των μετοχών ΑΕΕΑΠ σε οργανωμένη αγορά σε δύο έτη, με δυνατότητα μέγιστης παράτασης από την ΕΚ κατά 24 επιπλέον μήνες.

8 (9) Προβλέπεται η επιστροφή των φορολογικών ωφελειών που έχει λάβει η ΑΕΕΑΠ σε περίπτωση ανάκλησης της άδειας λειτουργίας της λόγω μη εισαγωγής της στο χρηματιστήριο. (10) Η εταιρία πρέπει, πλέον, να προσαρμόζεται με τη σύστασή της, στους κανόνες εταιρικής διακυβέρνησης, στον τρόπο κατάρτισης των οικονομικών καταστάσεων (βάσει των ΔΠΧΑ) και σε ορισμένους κανόνες διαφάνειας που ισχύουν για τις εισηγμένες εταιρίες. (11) Εταιρική διακυβέρνησης: υιοθετούνται αυστηροί ή και απαγορευτικοί όροι για την μεταβίβαση ακινήτων από την εταιρία σε μετόχους ή πρόσωπα της Διοίκησής της. Δεν ισχύει για τις μετοχές σε εταιρίες που επενδύουν αποκλειστικά σε εκμετάλλευση ακινήτων και τις μετοχές συνδεδεμένων με την ΑΕΕΑΠ εταιριών. Απαγορεύεται η μεταβίβαση προς την ΑΕΕΑΠ ακινήτων που ανήκουν σε μετόχους της και μέλη Διοίκησής της, όταν η εταιρία είναι εισηγμένη. Εξαίρεση για την αρχική σύσταση αλλά και για κάθε αύξηση μετοχικού κεφαλαίου. Καταργείται ο περιορισμός στην καταβολή αμοιβών στα μέλη του διοικητικού συμβουλίου των ΑΕΕΑΠ. (12) Καταργείται η υποχρέωση δημοσίευσης της εξαμηνιαίας κατάστασης επενδύσεων των ΑΕΕΑΠ σε δύο ημερήσιες οικονομικές εφημερίδες των Αθηνών. Αρκεί η ανάρτησή της στην ιστοσελίδα.

9 (13) Αυξάνεται το όριο μόχλευσης (δανεισμού) της ΑΕΕΑΠ σε ποσοστό 75% του ενεργητικού της από 50%. (14) Επανακαθορίζεται το ελάχιστο υποχρεωτικό ποσοστό διανομής μερίσματος στο 50% των καθαρών κερδών της ΑΕΕΑΠ έναντι 35% που ίσχυε πριν, προκειμένου το πλαίσιο να συγκλίνει με τα ισχύοντα στο εξωτερικό. (15) Προσαρμόζονται οι διατάξεις περί εποπτείας και κυρώσεων που επιβάλλονται από την Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς κατ αναλογία με αυτές που προβλέπονται σε πρόσφατες αντίστοιχες διατάξεις της χρηματιστηριακής νομοθεσίας (πχ ΟΣΕΚΑ). (16) Δεν μεταβάλλεται το φορολογικό καθεστώς των ΑΕΕΑΠ, το οποίο συνίσταται στη φορολόγηση του ενεργητικού με συντελεστή που συνδέεται με το επιτόκιο δανεισμού της ΕΚΤ προσαυξημένο κατά μια ποσοστιαία μονάδα. Μετά την ψήφιση του σχεδίου νόμου για τους διαχειριστές οργανισμών εναλλακτικών επενδύσεων (AIFMD), οι ΑΕΕΑΠ οφείλουν να προσαρμοστούν και να τηρούν τις διατάξεις και του εν λόγω νόμου. Δεν αναμένονται δυσκολίες προσαρμογής.

10 Γ. Διαδικασία αδειοδότησης ΑΕΕΑΠ (1) Για να εκδοθεί άδεια σύστασης ΑΕΕΑΠ, απαιτείται να έχει προηγουμένως χορηγηθεί άδεια λειτουργίας ΑΕΕΑΠ από την Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς. (2) Σε περίπτωση συγκρότησης του μετοχικού κεφαλαίου με εισφορά σε είδος, ελέγχεται ότι τηρούνται οι διατάξεις περί επιτρεπόμενων επενδύσεων, επενδυτικών ορίων και ορίων δανεισμού, καθώς και η ύπαρξη βαρών και ασφαλιστικής κάλυψης των εισφερομένων ακινήτων. Η αποτίμηση των εισφορών σε είδος διενεργείται κατ εφαρμογή του άρθρου 9 του κ.ν. 2190/1920. (3) Για τη χορήγηση της άδειας λειτουργίας εκτιμώνται η οργάνωση, τα τεχνικά και οικονομικά μέσα της ΑΕΕΑΠ, η αξιοπιστία και η πείρα των προσώπων (τουλάχιστον δύο) που πρόκειται να τη διοικήσουν, ιδίως στον τομέα των επενδύσεων σε ακίνητα, η καταλληλότητα των ιδρυτών-μετόχων για τη διασφάλιση της χρηστής διαχείρισης και η ύπαρξη κανόνων εταιρικής διακυβέρνησης.

11 (4) Στην αίτηση, η εταιρεία υποβάλλει λεπτομερή περιγραφή της επενδυτικής πολιτικής και των χρήσεων ακινήτων, στοιχεία της αγοράς στα οποία βασίζεται η στρατηγική της και των μέσων που προτίθεται να χρησιμοποιήσει για την επίτευξη των αναπτυξιακών της στόχων. (5) Υποβάλλει οργανόγραμμα και εσωτερικό κανονισμό λειτουργίας που προσδιορίζει την ιεραρχική δομή και την κατανομή λειτουργιών και αρμοδιοτήτων. Πρέπει να προκύπτει ότι η εταιρεία διαθέτει κατάλληλες και επαρκείς διοικητικές και λογιστικές διαδικασίες, μηχανισμούς εσωτερικού ελέγχου, καθώς και μηχανισμούς ελέγχου. (6) Η ΕΚ αξιολογεί την υποβολή πρόθεσης πιστωτικού ιδρύματος να αναλάβει καθήκοντα θεματοφύλακα των επενδύσεων της ΑΕΕΑΠ, καθώς και την επαρκή διασπορά των τελικών μισθωτών των ακινήτων της ΑΕΕΑΠ.