Επενδύσεις & Διαχείριση Χαρτοφυλακίων Ακινήτων:

Μέγεθος: px

Εμφάνιση ξεκινά από τη σελίδα:

Download "Επενδύσεις & Διαχείριση Χαρτοφυλακίων Ακινήτων:"

Ιόλη Βιτάλη
8 χρόνια πριν
Προβολές:

1 6 ο Συνταξιοδοτικό Φόρουμ Πέμπτη, 19 Νοεμβρίου 2015 Επενδύσεις & Διαχείριση Χαρτοφυλακίων Ακινήτων: Τα οφέλη των έμμεσων επενδυτικών οχημάτων όπως REITs/ AIFs για τα Ταμεία Προνοίας Δρ. Γεώργιος Μούντης Managing Partner DELFI PARTNERS & COMPANY

έμμεσων επενδυτικών οχημάτων όπως REITs/ AIFs για τα Ταμεία

2 Θέματα προς συζήτηση Εξασφάλιση των συνταξιοδοτικών παροχών από τα Ταμεία Προνοίας Επενδύσεις Ταμείων Προνοίας σε ακίνητα στην Κύπρο & οι κίνδυνοι που διατρέχουν Ενναλακτική λύση επενδύσεων ακινήτων: Real Estate Investment Trusts (REITs) > Πλεονεκτήματα REITs > Τρόπος επένδυσης σε REITs > Κατηγορίες REITs > Χαρακτηριστικά επένδυσης σε REITs > Τρόποι εξέτασης των κινδύνων για επενδύσεις σε REITs > Στρατηγικές εξόδου REITs Alternative Investment Funds (AIFs) AIFs στην Κύπρο > Πλεονεκτήματα AIFs

Πλεονεκτήματα REITs > Τρόπος επένδυσης σε REITs > Κατηγορίες REITs > Χαρακτηριστικά επένδυσης σε REITs > Τρόποι εξέτασης των

3 3 H εξασφάλιση των συνταξιοδοτικών παροχών από τα Ταμεία Προνοίας Ένα από τα βασικότερα ζητήματα που ταλανίζουν σήμερα την κυπριακή κοινωνία είναι η εξασφάλιση των συνταξιοδοτικών παροχών για τη διατήρηση ενός αξιοπρεπούς βιοτικού επιπέδου, τόσο στο άμεσο μέλλον όσο και μακροπρόθεσμα Τα Ταμεία Προνοίας θα πρέπει να αναζητήσουν τρόπους αύξησης του ενεργητικού τους και της διασποράς κινδύνου. Αυτό θα επιτευχθεί εάν δοθεί περισσότερη έμφαση στον τομέα των επενδύσεων και καταρτιστεί η κατάλληλη επενδυτική στρατηγική. Στόχος θα πρέπει να είναι η διάρθρωση βέλτιστων χαρτοφυλακίων, τα οποία να είναι επαρκώς διαφοροποιημένα, ούτως ώστε να ελαχιστοποιούνται οι επενδυτικοί κίνδυνοι Αρκετά από τα Ταμεία Προνοίας στην Κύπρο, έχουν επενδύσει μεγάλο μέρος του ενεργητικού τους σε ακίνητα

κινδύνου. Αυτό θα επιτευχθεί εάν δοθεί περισσότερη έμφαση στον τομέα των επενδύσεων και καταρτιστεί η κατάλληλη επενδυτική στρατηγική.

4 4 Επενδύσεις Ταμείων Προνοίας σε ακίνητα στην Κύπρο Αρκετά από τα κυπριακά Ταμεία Προνοίας, έχουν επενδύσει μέρος του ενεργητικού τους σε ακίνητα (κυρίως οικιστικά αλλά και εμπορικά) στην Κύπρο Μειωμένη ρευστότητα Επιπρόσθετες φορολογίες Αυξημένα κόστη συντήρησης ακινήτων Μη διαφοροποίηση του χαρτοφυλακίου (diversification risk) Σημαντικές μειώσεις στις τιμές των ακινήτων σε όλες τις επαρχίες Κίνδυνοι που διατρέχουν τα Ταμεία Προνοίας σήμερα (ειδικά εκείνα που έχουν επενδύσει σε ακίνητα στην Κύπρο)

Αυξημένα κόστη συντήρησης ακινήτων Μη διαφοροποίηση του χαρτοφυλακίου (diversification risk) Σημαντικές μειώσεις στις τιμές

5 5 Ενναλακτική λύση επενδύσεων ακινήτων (REITs) Μία εναλλακτική μορφή επένδυσης σε ακίνητα είναι τα Real Estate Investment Trusts (Ανώνυμες Εταιρείες Επένδυσης σε Ακίνητη Περιουσία) Τα REITs (Real Estate Investment Trusts): > Εταιρείες κλειστού τύπου > Εισηγμένες στα χρηματιστήρια > Εισάγουν περισσότερη ρευστότητα στον τομέα ακινήτων > Επενδύουν σε ακίνητα που παράγουν εισόδημα > Διανέμουν το μεγαλύτερο ποσοστό των κερδών > Έχουν ιδιαίτερα ευνοϊκό φορολογικό καθεστώς

Εταιρείες κλειστού τύπου > Εισηγμένες στα χρηματιστήρια > Εισάγουν περισσότερη ρευστότητα στον τομέα ακινήτων >

6 6 Ενναλακτική λύση επενδύσεων ακινήτων (REITs) (συνέχεια) Τα REIΤS μπορεί να έχουν στην ιδιοκτησία τους διάφορα είδη ακινήτων, συνήθως εμπορικών, όπως για παράδειγμα, εμπορικά κέντρα, ξενοδοχεία ή ακόμα μπορεί και να χρηματοδοτούν την κατασκευή των κτιρίων αυτών Η τιμή της μετοχής μιας εταιρείας επενδύσεων κλειστού τύπου καθορίζεται εξ ολοκλήρου από τη ζήτηση της αγοράς - οι μετοχές μπορούν να εμπορεύονται κάτω από την καθαρή αξία του ενεργητικού τους («με έκπτωση») ή πάνω από αυτό («υπέρ το άρτιο»), που ονομάζεται επίσης κλειστού τύπου αμοιβαίο κεφάλαιο

μετοχής μιας εταιρείας επενδύσεων κλειστού τύπου καθορίζεται εξ ολοκλήρου από τη ζήτηση της αγοράς - οι μετοχές μπορούν να εμπορεύονται

7 7 Χαρακτηριστικά REITs Για να χαρακτηριστεί ως REIT μία οικονομική οντότητα πρέπει να πληροί τα κάτωθι κριτήρια: > 90% του Φορολογητέου εισοδήματος διανέμεται στους μετόχους > Να λαμβάνει τουλάχιστον το 75% των ετήσιων ακαθάριστων εσόδων της από τα ενοίκια από ακίνητα ή άλλες επενδύσεις που αφορούν την ακίνητη περιουσία > Nα επενδύει τουλάχιστον το 75% του συνολικού ενεργητικού της σε ακίνητα

τουλάχιστον το 75% των ετήσιων ακαθάριστων εσόδων της από τα ενοίκια από ακίνητα ή άλλες

8 8 Τα πλεονεκτήματα των REITs (έναντι της άμεσης επένδυσης σε ακίνητα) Αυξημένη ρευστότητα Δημοσιότητα- Διαφάνεια Ευνοϊκό φορολογικό καθεστώς Καλύτερες αποδόσεις & σταθερή μερισματική πολιτική REIT Επαγγελματική διαχείριση Η τιμή της μετοχής είναι γνωστή κάθε στιγμή Χαμηλότερο κόστος συναλλαγών και απαιτούμενων κεφαλαίων Διαφοροποίηση των επενδύσεων & διασπορά κινδύνου

πολιτική REIT Επαγγελματική διαχείριση Η τιμή της μετοχής είναι γνωστή κάθε στιγμή

9 Πώς γίνεται η επένδυση σε REITs; Αναζήτηση συμβούλου επενδύσεων Ανάλυση οικονομικών στόχων Ενημέρωση για την εταιρεία REIT Αγορά μετοχών Όπως και με τις υπόλοιπες επενδύσεις, τα Ταμεία Προνοίας

9 9 Πώς γίνεται η επένδυση σε REITs; Αναζήτηση συμβούλου επενδύσεων Ανάλυση οικονομικών στόχων Ενημέρωση για την εταιρεία REIT Αγορά μετοχών Όπως και με τις υπόλοιπες επενδύσεις, τα Ταμεία Προνοίας μπορούν να αναθέσουν τις υπηρεσίες αυτές στον σύμβουλο επενδύσεων ο οποίος θα συμβάλλει στον προσδιορισμό και στην ανάλυση των οικονομικών στοιχείων των συγκεκριμένων REITs βλέποντας συνολικά τη διασπορά κίνδυνου του χαρτοφυλακίου

αναθέσουν τις υπηρεσίες αυτές στον σύμβουλο επενδύσεων ο οποίος θα συμβάλλει στον προσδιορισμό και στην

Υβριδικά REITS που επενδύουν και σε οικιστικά και σε εμπορικά ακίνητα

10 10 Διάφορες κατηγορίες REITs REITS που επενδύουν αποκλειστικά σε οικιστικά ακίνητα REITS που επενδύουν αποκλειστικά σε εμπορικά ακίνητα Υβριδικά REITS που επενδύουν και σε οικιστικά και σε εμπορικά ακίνητα REITS που επενδύουν σε συγκεκριμένες κατηγορίες εμπορικών ακινήτων (π.χ. μόνο σε γραφεία)

11 11 Επενδύσεις σε REITs: Κύρια Σημεία Δείκτης NAV > Σύγκριση της τρέχουσας τιμής των μετοχών με την καθαρή αξία του ενεργητικού (NAV) Έσοδα λειτουργίας Έξοδα που βαρύνουν τα REITS Πηγές κεφαλαίου > Έσοδα λειτουργίας = Καθαρό εισόδημα Κέρδη / Ζημίες + Αποσβέσεις Ακινήτου > Εάν το συνολικό κόστος της αμοιβής διαχείρισης ξεπερνά το 1% των ακαθάριστων περιουσιακών στοιχείων, τότε αυτή θεωρείται ότι είναι υψηλή > Ο συνολικός δανεισμός του REIT θα πρέπει να είναι μικρότερος από το 5% της τρέχουσας αξίας του στην ελεύθερη αγορά Εμπειρία διοίκησης Τρόπος αποζημίωσης διοίκησης > Κλειδί για μία επιτυχημένη απόδοση είναι η ικανότητα αλλά και η πείρα της διοίκησης > Εάν η αποζημίωση βασίζεται μόνο στις περιουσιακές αξίες, η διοίκηση είναι πιθανό να επικεντρωθεί στην επένδυση σε πρόσθετα ακίνητα και την κεφαλαιακή αύξηση

είναι υψηλή > Ο συνολικός δανεισμός του REIT θα πρέπει να είναι μικρότερος από το 5% της τρέχουσας αξίας του στην ελεύθερη αγορά Εμπειρία διοίκησης Τρόπος αποζημίωσης διοίκησης > Κλειδί για μία

12 12 Τρόποι εξέτασης των κινδύνων για επενδύσεις σε REITs Οικονομικός Κίνδυνος > Αλλαγές στη ζήτηση & προσφορά ακινήτων Διαχειριστικός Κίνδυνος > Μελέτη δεικτών που αποτυπώνουν την αποτελεσματικότητα της διοίκησης Κίνδυνος Ρευστότητας > Εξαρτώμενος από το «βάθος» της µετοχής στη χρηματιστηριακή αγορά Πολιτικός Κίνδυνος > Πιθανότητα εφαρμογής νέων νόμων Χρηματιστηριακός Κίνδυνος > Μελέτη συσχετισμού αποδόσεων REITs με αποδόσεις των υπόλοιπων µετοχών

Ρευστότητας > Εξαρτώμενος από το «βάθος» της µετοχής στη χρηματιστηριακή αγορά Πολιτικός Κίνδυνος > Πιθανότητα

13 Στρατηγικές εξόδου REITs Απαρίθμηση μετοχών στο χρηματιστήριο, όπου οι επενδυτές μπορούν να πουλήσουν τις μετοχές στο χρηματιστήριο Πώληση

13 13 Στρατηγικές εξόδου REITs Απαρίθμηση μετοχών στο χρηματιστήριο, όπου οι επενδυτές μπορούν να πουλήσουν τις μετοχές στο χρηματιστήριο Πώληση ολόκληρου χαρτοφυλακίου σε άλλον επενδυτή Πώληση μεμονωμένων περιουσιακών στοιχείων, όπου οι μέτοχοι μπορούν να λάβουν μέρισμα από τυχόν έσοδα κατά την πώληση

ολόκληρου χαρτοφυλακίου σε άλλον επενδυτή Πώληση μεμονωμένων περιουσιακών

14 14 Επένδυση Ταμείων Προνοίας σε REITs του εξωτερικού Δυστυχώς, η νομοθεσία στην Κύπρο δεν είναι σε θέση να καταστήσει δυνατή τη δημιουργία REITs Εξάλλου, στην Κύπρο δεν έχουμε πολλά περιουσιακά στοιχεία κατάλληλα για επενδύσεις. Επίσης, τα περισσότερα από τα περιουσιακά στοιχεία διαθέσιμα για επένδυση από REIT έχουν περιορισμένη ρευστότητα Η θετική πλευρά προς τα Ταμεία Προνοίας είναι ότι θα μπορούσαν να επενδύσουν σε πολλά Διεθνή REITs επιτυγχάνοντας διαφοροποίηση και ελαχιστοποίηση των κινδύνων ρευστότητας Τα αισιόδοξα νέα για την Κύπρο είναι ότι η υιοθέτηση της νομοθεσίας AIF αποτελεί ένα βήμα προς την υλοποίηση της φιλοσοφίας REITs

Επίσης, τα περισσότερα από τα περιουσιακά στοιχεία διαθέσιμα για επένδυση από REIT έχουν περιορισμένη ρευστότητα Η θετική πλευρά προς τα Ταμεία Προνοίας είναι

15 15 Τι είναι τα AIFs (Alternative Investment Funds) Ακίνητα Αμοιβαία κεφάλαια αντιστάθμισης κινδύνου (Hedge Funds) Ταμεία Εναλλακτικών επενδύσεων Συνήθως κατέχονται από θεσμικούς επενδυτές Alternative Investment Funds είναι Ταμεία Εναλλακτικών Επενδύσεων που δεν ανήκουν σε μία από τις τρεις παραδοσιακές κατηγορίες περιουσιακών στοιχείων (μετοχές, ομόλογα και μετρητά) Τα περισσότερα εναλλακτικά επενδυτικά περιουσιακά στοιχεία κατέχονται από θεσμικούς επενδυτές, λόγω του περίπλοκου χαρακτήρα και της σχετικής έλλειψης ρευστότητας Εναλλακτικές επενδύσεις αποτελούν τα hedge funds, τα managed futures, τα ακίνητα, οι συμβάσεις παραγώγων, κ.ά. Διευθυνόμενες προθεσμιακές συμβάσεις (Managed Futures) Συμβάσεις Παραγώγων (Derivatives Contracts)

μετρητά) Τα περισσότερα εναλλακτικά επενδυτικά περιουσιακά στοιχεία κατέχονται από θεσμικούς επενδυτές, λόγω του περίπλοκου χαρακτήρα και της σχετικής έλλειψης ρευστότητας Εναλλακτικές

16 16 Τα AIFs στην Κύπρο Σύμφωνα με το νόμο του 2014 για τα AIFs, στην Κύπρο αναγνωρίζονται δύο τύποι Alternative Investment Funds (AIFs), ο ένας με περιορισμούς στον αριθμό των επενδυτών και ο άλλος χωρίς περιορισμούς στον αριθμό των επενδυτών. Η επιλογή εξαρτάται από διάφορους παράγοντες αλλά και από τα προνόμια που προσφέρει ο κάθε τύπος στον επενδυτή Απεριόριστος αριθμός επενδυτών Νόμος AIFs 2014 Περιορισμένος αριθμός επενδυτών Προστασία επενδύσεων Χρηματοοικονομική διαφάνεια Εναρμόνιση εθνικής νομοθεσίας με Οδηγίες Ε.Ε.

Η επιλογή εξαρτάται από διάφορους παράγοντες αλλά και από τα προνόμια που προσφέρει ο κάθε τύπος στον επενδυτή Απεριόριστος αριθμός

17 17 Πλεονεκτήματα AIFs Ελεύθερη επιλογή είδους επενδύσεων Απλή και γρήγορη διαδικασία εφαρμογής Δυνητικά αυτοδιαχειριζόμενες επενδύσεις Εφαρμογή ξεχωριστών επενδυτικών πολιτικών Δυνατότητα εισαγωγής στο Χρηματιστήριο Αξιών (της Κύπρου) και άλλα αναγνωρισμένα χρηματιστήρια της διεθνώς «Μηδενική» παρακράτηση φόρου και φορολόγηση κεφαλαιουχικών κερδών Οι υπηρεσίες του Διαχειριστή Επενδύσεων του Ταμείου δεν υπόκεινται σε ΦΠΑ Οφέλη για την αποφυγή διπλής φορολογίας Απουσία επαχθών απαιτήσεων συνεχούς πληροφόρησης προς τη Ρυθμιστική Αρχή Χαμηλό κόστος σύστασης και συντήρησης

«Μηδενική» παρακράτηση φόρου και φορολόγηση κεφαλαιουχικών κερδών Οι υπηρεσίες του Διαχειριστή Επενδύσεων του Ταμείου δεν υπόκεινται σε ΦΠΑ

18 Επενδύσεις & Διαχείριση Χαρτοφυλακίων Ακινήτων: Τα οφέλη των έμμεσων επενδυτικών οχημάτων όπως REITs/ AIFs για τα Ταμεία Προνοίας Δρ. Γεώργιος Μούντης Managing Partner DELFI PARTNERS & COMPANY

Σχετικά έγγραφα

ΠΡΟΣΦΑΤΕΣ ΑΛΛΑΓΕΣ ΣΤΗ ΦΟΡΟΛΟΓΙΚΗ ΝΟΜΟΘΕΣΙΑ ΤΗΣ ΚΥΠΡΟΥ

ΦΟΡΟΛΟΓΙΚΟ ΕΝΗΜΕΡΩΤΙΚΟ ΔΕΛΤΙΟ 3: ΠΑΡΟΧΗ ΤΕΧΝΙΚΗΣ ΥΠΟΣΤΗΡΙΞΗΣ ΣΤΑ ΜΕΛΗ ΣΕ ΘΕΜΑΤΑΦΟΡΟΛΟΓΙΑΣ ΚΑΙ ΦΠΑ ΠΡΟΣΦΑΤΕΣ ΑΛΛΑΓΕΣ ΣΤΗ ΦΟΡΟΛΟΓΙΚΗ ΝΟΜΟΘΕΣΙΑ ΤΗΣ ΚΥΠΡΟΥ ΕΙΣΑΓΩΓΗ Το Υπουργείο Οικονομικών παρουσίασε στη