Η ΑΓΟΡΑ ΓΗΣ ΚΑΙ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΣΤΗΝ ΠΟΛΗ ΤΟΥ ΚΙΛΚΙΣ ΚΑΤΑ ΤΑ ΕΤΗ

Transcript

1 ΑΡΙΣΤΟΤΕΛΕΙΟ ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗΣ ΠΟΛΥΤΕΧΝΙΚΗ ΣΧΟΛΗ, ΤΜΗΜΑ ΠΟΛΙΤΙΚΩΝ ΜΗΧΑΝΙΚΩΝ ΜΕΤΑΠΤΥΧΙΑΚΟ ΠΡΟΓΡΑΜΜΑ ΣΠΟΥΔΩΝ ΔΙΟΙΚΗΣΗ ΚΑΙ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗ ΤΕΧΝΙΚΩΝ ΕΡΓΩΝ ΔΙΠΛΩΜΑΤΙΚΗ ΕΡΓΑΣΙΑ Η ΑΓΟΡΑ ΓΗΣ ΚΑΙ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΣΤΗΝ ΠΟΛΗ ΤΟΥ ΚΙΛΚΙΣ ΚΑΤΑ ΤΑ ΕΤΗ Κεμεντσετσίδου Ειρήνη Πολιτικός Μηχανικός Α.Π.Θ Μέλη Εξεταστικής Επιτροπής: 1. Σαββαίδης Παρασκευάς (επιβλέπων), Καθηγητής (Τ.Γ.Μ.) 2. Δούκας Ιωάννης, Αναπληρωτής Καθηγητής (Τ.Γ.Μ.) 3. Νανιόπουλος Αριστοτέλης, Καθηγητής (ΤΟ.Με.Σ.Υ.Δ.Ε.Αν.) Θεσσαλονίκη, Νοέμβριος 2012

2 ΠΕΡΙΕΧΟΜΕΝΑ ΠΕΡΙΛΗΨΗ ΕΙΣΑΓΩΓΗ Αντικείμενο-Στόχος Μεθοδολογία Δομή Τα Ακίνητα και οι Αξίες τους Ορισμός Ακινήτου Κατηγορίες Ακινήτων Αξία Ακινήτου Η Αγορά Ακινήτων Γενικά χαρακτηριστικά Η Ελληνική Αγορά Ακινήτων Η εξέλιξη των τιμών των κατοικιών Επενδύσεις και Απασχόληση στις Κατασκευές Ιδιωτική Οικοδομική Δραστηριότητα Ιδιαίτερα Χαρακτηριστικά Αιτίες ύφεσης Μελλοντικές Τάσεις και προοπτικές Περιοχή Μελέτης: Η Πόλη του Κιλκίς Γενικά Στοιχεία Ιστορικό Περιβάλλον Πληθυσμιακή εξέλιξη-δημογραφικά Χαρακτηριστικά Υφιστάμενες Χρήσεις Γης Ρυμοτομική Εξέλιξη Σελίδα 2

3 3.6. Οικιστική Εξέλιξη Επεξεργασία Δεδομένων τοπικής Αγοράς Ακινήτων Μεσιτικά Γραφεία Μικρές Αγγελίες Πωλήσεις Κατοικιών Ενοικιάσεις Κατοικιών Πωλήσεις Επαγγελματικών Ακινήτων Ενοικιάσεις Επαγγελματικών Ακινήτων Πωλήσεις Οικοπέδων Ανάλυση τοπικής αγοράς ακινήτων Συμπεράσματα Βιβλιογραφία Σελίδα 3

4 ΕΥΡΕΤΗΡΙΟ ΕΙΚΟΝΩΝ 3.1 Ο Δήμος Κιλκίς σελ Χάρτης της πόλης του Κιλκίς σελ Χάρτης ρυμοτομίας Κιλκίς 1916 σελ Χάρτης ρυμοτομίας Κιλκίς 1923 σελ Χάρτης ρυμοτομίας Κιλκίς 1930 σελ Χάρτης ρυμοτομίας Κιλκίς 1994 σελ Πόλη Κιλκίς σελ Πόλη Κιλκίς, Πανοραμική λήψη σελ Χάρτης με τις ακριβότερες περιοχές οικιστικών ακινήτων σελ Περιοχή Αη Γιώργη Κιλκίς (περιοχή 1) σελ Περιοχή Αη Γιώργη Κιλκίς (περιοχή 1) σελ Περιοχή Νοσοκομείου Κιλκίς (περιοχή 2) σελ Περιοχή 21 ης Ιουνίου-Κέντρο Κιλκίς (περιοχή 2) σελ Περιοχή ΙΚΑ-Επέκταση Κιλκίς (περιοχή 3) σελ Περιοχή ΙΚΑ-Επέκταση Κιλκίς (περιοχή 3) σελ Περιοχή Νομαρχίας-Επέκταση Κιλκίς(περιοχή 3) σελ Περιοχή Νομαρχίας-Επέκταση Κιλκίς(περιοχή 3) σελ Περιοχή Νομαρχίας-Επέκταση Κιλκίς(περιοχή 3) σελ Περιοχή Νομαρχίας-Επέκταση Κιλκίς(περιοχή 3) σελ Περιοχή Αστυνομίας-Επέκταση Κιλκίς (περιοχή 3) σελ Περιοχή Αστυνομίας-Επέκταση Κιλκίς (περιοχή 3) σελ Περιοχή Αστυνομίας-Επέκταση Κιλκίς (περιοχή 3) σελ Περιοχή Αστυνομίας-Επέκταση Κιλκίς (περιοχή 3) σελ Εμπορικότεροι Δρόμοι Κιλκίς σελ.71 Σελίδα 4

5 4.17 Επαγγελματικά Ακίνητα επί της οδού 21 ης Ιουνίου σελ Επαγγελματικά Ακίνητα επί της οδού 21 ης Ιουνίου σελ Επαγγελματικά Ακίνητα επί της οδού 21 ης Ιουνίου σελ Επαγγελματικά Ακίνητα επί της οδού 25 ης Μαρτίου σελ Επαγγελματικά Ακίνητα επί της οδού 25 ης Μαρτίου σελ Επαγγελματικά Ακίνητα επί της οδού Ελ. Βενιζέλου σελ Επαγγελματικά Ακίνητα επί της οδού Ελ. Βενιζέλου σελ Έντυπα τοπικής Εφημερίδας «Ειδήσεις» σελ Μικρές Αγγελίες, Εφημερίδα «Ειδήσεις» σελ Φύλλο Μικρών Αγγελιών Εφημερίδας «Ειδήσεις» σελ.76 Σελίδα 5

6 ΕΥΡΕΤΗΡΙΟ ΠΙΝΑΚΩΝ 2.1 Δείκτης τιμών διαμερισμάτων κατά παλαιότητα σελ Δείκτες κύκλου εργασιών στις δραστηριότητες αρχιτεκτόνων, μηχανικών σελ Ιδιωτική Οικοδομική Δραστηριότητα-Νέες Οικοδομές σελ Δείκτες Συναλλαγών Οικιστικών Ακινήτων με τη διαμεσολάβηση των ΝΧΙ σελ Πληθυσμιακή Εξέλιξη της πόλης και του Δήμου Κιλκίς σελ Οικοδομική Δραστηριότητα στο Κιλκίς σελ Τομείς Ορών Δόμησης στο Κιλκίς σελ Αντικειμενικές Αξίες ανά ζώνη στο Κιλκίς σελ Ποσοστιαία Μείωση τιμών πώλησης οικιστικών ακινήτων στο Κιλκίς για τα έτη σελ Ποσοστιαία Μείωση ενοικίων οικιστικών ακινήτων στο Κιλκίς για τα έτη σελ.131 Σελίδα 6

7 ΕΥΡΕΤΗΡΙΟ ΔΙΑΓΡΑΜΜΑΤΩΝ 2.1 Δείκτης τιμών κατοικιών σελ Ελλάδα, τιμές και όγκος Συναλλαγών σελ Ακαθάριστες Επενδύσεις παγίου κεφαλαίου σελ Επενδύσεις στις κατασκευές ως ποσοστό του ΑΕΠ, Ελλάδα σελ Μεταβολή της Απασχόλησης και των επενδύσεων στις κατασκευές σελ Απασχόληση στις κατασκευές, Ελλάδα σελ Επιτόκια για νέα στεγαστικά δάνεια, Ελλάδα σελ Ποσοστό ιδιοκατοίκησης σε Ευρωπαϊκές χώρες σελ Διακύμανση τιμών πώλησης ακινήτων ανά ζώνη για τα έτη σελ Πωλήσεις Ακινήτων για τα έτη σελ Διακύμανση τιμών ενοικίων ανά τύπο διαμερίσματος για τα έτη σελ Ενοικιάσεις Ακινήτων για τα έτη σελ Συνολικά πωλητήρια κατοικιών για τα έτη σελ πωλητήρια ανά τύπο κατοικίας ως ποσοστό επί των συνολικών σελ Πωλητήρια γκαρσονιερών ανά μήνα για τα έτη σελ Πωλητήρια διαμερισμάτων 2 δωματίων ανά μήνα για τα έτη σελ Πωλητήρια διαμερισμάτων 3 δωματίων ανά μήνα για τα ετη σελ Πωλητήρια μονοκατοικιών ανά μήνα για τα έτη σελ Πωλητήρια γκαρσονιερών ανά παλαιότητα κατασκευής σελ Πωλητήρια διαμερισμάτων 2 δωματίων ανά παλαιότητα κατασκευής σελ Πωλητήρια διαμερισμάτων 3 δωματίων ανά παλαιότητα κατασκευής σελ Πωλητήρια μονοκατοικιών ανά παλαιότητα κατασκευής σελ Πωλητήρια κατοικιών ανά είδος χρησιμοποιούμενης θέρμανσης σελ.87 Σελίδα 7

8 Πωλητήρια γκαρσονιερών ανά είδος χρησιμοποιούμενης θέρμανσης σελ Πωλητήρια διαμερισμάτων 2 δωματίων ανά είδος χρησιμοποιούμενης θέρμανσης σελ Πωλητήρια διαμερισμάτων 3 δωματίων ανά είδος χρησιμοποιούμενης θέρμανσης σελ Πωλητήρια μονοκατοικιών ανά είδος χρησιμοποιούμενης θέρμανσης σελ Πωλητήρια κατοικιών με ή χωρίς θέση στάθμευσης σελ Πωλητήρια γκαρσονιερών με ή χωρίς θέση στάθμευσης σελ Πωλητήρια διαμερισμάτων 2 δωματίων με ή χωρίς θέση στάθμευσης σελ Πωλητήρια διαμερισμάτων 3 δωματίων με ή χωρίς θέση στάθμευσης σελ Πωλητήρια μονοκατοικιών με ή χωρίς θέση στάθμευσης σελ Ενοικιαστήρια κατοικιών για τα έτη σελ Ενοικιαστήρια ανά τύπο κατοικίας ως ποσοστό επί των συνολικών σελ Ενοικιαστήρια γκαρσονιερών ανά μήνα για τα έτη σελ Ενοικιαστήρια διαμερισμάτων 2 δωματίων ανά μήνα για τα έτη σελ Ενοικιαστήρια διαμερισμάτων 3 δωματίων ανά μήνα για τα έτη σελ Ενοικιαστήρια μονοκατοικιών ανά μήνα για τα έτη σελ Ενοικιαστήρια κατοικιών ανά παλαιότητα κατασκευής σελ Ενοικιαστήρια γκαρσονιερών ανά παλαιότητα κατασκευής σελ Ενοικιαστήρια διαμερισμάτων 2 δωματίων ανά παλαιότητα κατασκευής σελ Ενοικιαστήρια διαμερισμάτων 3 δωματίων ανά παλαιότητα κατασκευής σελ Ενοικιαστήρια μονοκατοικιών ανά παλαιότητα κατασκευής σελ.102 Σελίδα 8

9 Ενοικιαστήρια κατοικιών ανά σύστημα χρησιμοποιούμενης θέρμανσης σελ Ενοικιαστήρια γκαρσονιερών ανά σύστημα χρησιμοποιούμενης θέρμανσης σελ Ενοικιαστήρια διαμερισμάτων 2 δωματίων ανά σύστημα χρησιμοποιούμενης θέρμανσης σελ Ενοικιαστήρια διαμερισμάτων 3 δωματίων ανά σύστημα χρησιμοποιούμενης θέρμανσης σελ Ενοικιαστήρια μονοκατοικιών ανά σύστημα χρησιμοποιούμενης θέρμανσης σελ Ενοικιαστήρια κατοικιών με ή χωρίς θέση στάθμευσης σελ Ενοικιαστήρια γκαρσονιερών με ή χωρίς θέση στάθμευσης σελ Ενοικιαστήρια διαμερισμάτων 2 δωματίων με ή χωρίς θέση στάθμευσης σελ Ενοικιαστήρια διαμερισμάτων 3 δωματίων με ή χωρίς θέση στάθμευσης σελ Ενοικιαστήρια μονοκατοικιών με ή χωρίς θέση στάθμευσης σελ Πωλητήρια Επαγγελματικών ακινήτων για τα έτη σελ Πωλητήρια επαγγελματικών ακινήτων ανά μήνα για τα έτη σελ Πωλητήρια επαγγελματικών ακινήτων ανάλογα με το εμβαδόν τους σελ Πωλητήρια γραφείων ανάλογα με το εμβαδόν τους σελ Πωλητήρια Καταστημάτων ανάλογα με το εμβαδόν τους σελ Πωλητήρια επαγγελματικών ακινήτων ανά οδό σελ Πωλητήρια γραφείων ανά οδό σελ Πωλητήρια καταστημάτων ανά οδό σελ Ενοικιαστήρια Επαγγελματικών ακινήτων για τα έτη σελ.117 Σελίδα 9

10 Ενοικιαστήρια επαγγελματικών ακινήτων ανά μήνα για τα έτη σελ Ενοικιαστήρια γραφείων ανά μήνα για τα έτη σελ Ενοικιαστήρια καταστημάτων ανά μήνα για τα έτη σελ Ενοικιαστήρια Επαγγελματικών ακινήτων ανάλογα με το εμβαδόν σελ Ενοικιαστήρια γραφείων ανάλογα με το εμβαδόν σελ Ενοικιαστήρια καταστημάτων ανάλογα με το εμβαδόν σελ Ενοικιαστήρια επαγγελματικών ακινήτων ανά οδό σελ Ενοικιαστήρια γραφείων ανά οδό σελ Ενοικιαστήρια καταστημάτων ανά οδό σελ Διαθέσιμες Εκτάσεις προς πώληση (σε τ.μ.) ανά μήνα για τα έτη σελ Μέσος όρος διαθέσιμων προς πώληση εκτάσεων ανά έτος για τα έτη σελ Πωλητήρια οικοπέδων ανά μήνα για τα έτη σελ Μέσος όρος πωλητήριων οικοπέδων ανά έτος για τα λετη σελ Ιδιωτική Οικοδομική δραστηριότητα, Ελλάδα σελ Ιδιωτική Οικοδομική δραστηριότητα, Κιλκίς σελ Ποσοστιαία μεταβολή τιμών ακινήτων για τα έτη σελ Πωλητήρια ανά τύπο κατοικίας για τα έτη σελ Πωλητήρια κατοικιών ανά παλαιότητα κατασκευής για τα έτη σελ Πωλητήρια κατοικιών ανά τύπο χρησιμοποιούμενης θέρμανσης για τα έτη σελ Πωλητήρια κατοικιών ανάλογα με την ύπαρξη θέσης στάθμευσης σελ Ενοικιαστήρια ανά τύπο κατοικίας για τα έτη σελ.138 Σελίδα 10

11 5.9 Ενοικιαστήρια κατοικιών ανά παλαιότητα κατασκευής για τα έτη σελ Ενοικιαστήρια κατοικιών ανά τύπο χρησιμοποιούμενης θέρμανσης για τα έτη σελ Ενοικιαστήρια κατοικιών ανάλογα με την ύπαρξη θέσης στάθμευσης σελ Πωλητήρια επαγγελματικών ακινήτων σελ Πωλητήρια επαγγελματικών ακινήτων ανά οδό σελ Πωλητήρια επαγγελματικών ακινήτων ανά μέγεθος σελ Ενοικιαστήρια επαγγελματικών ακινήτων σελ Ενοικιαστήρια επαγγελματικών ακινήτων ανά οδό σελ Ενοικιαστήρια επαγγελματικών ακινήτων ανά μέγεθος σελ.144 Σελίδα 11

12 ΠΕΡΙΛΗΨΗ Η παρούσα διπλωματική εργασία φέρει τον τίτλο «Η Αγορά γης και ακινήτων στην πόλη του Κιλκίς κατά τα έτη ». Συγκεκριμένα αναλύονται στοιχεία που αφορούν τον όγκο των ενοικιάσεων και πωλήσεων ακινήτων στο Κιλκίς με στόχο την εξαγωγή συμπερασμάτων για την εξέλιξη της αγοράς ακινήτων στην πόλη και τη συσχέτιση αυτής με παράγοντες που ισχύουν για το σύνολο της χώρας( οικονομική ύφεση, μείωση οικοδομικής δραστηριότητας, συρρίκνωση στεγαστικών δανείων κ.α). Στα πλαίσια αυτά πραγματοποιείται μια στατιστική επεξεργασία στοιχείων που προέρχονται από μικρές αγγελίες τοπικής εφημερίδας και από ένα μεσιτικό γραφείο που δραστηριοποιείται στην πόλη. Ειδικότερα η παρούσα εργασία αποτελείται από 6 κεφάλαια. Στο πρώτο κεφάλαιο με τίτλο «Τα ακίνητα και οι αξίες τους» γίνεται αναφορά στον ορισμό του ακινήτου τόσο από νομική όσο και από οικονομική άποψη, στην κατηγοριοποίηση των ακινήτων καθώς επίσης και στις διάφορες έννοιες αξιών που σχετίζονται με αυτά. Στο δεύτερο κεφάλαιο με τίτλο «Η Αγορά Ακινήτων» παρουσιάζεται η έννοια της αγοράς ακινήτων, οι ιδιαιτερότητές της καθώς επίσης και οι κατηγορίες στις οποίες διαχωρίζεται με βάση διάφορους παράγοντες. Επιπλέον, εξετάζεται η εξέλιξη της Ελληνικής αγοράς ακινήτων, μέσω διάφορων στοιχείων που έχουν συντελέσει στη διαμόρφωσή της (όπως η εξέλιξη τιμών των κατοικιών, οι επενδύσεις και η απασχόληση στις κατασκευές) και των ιδιαίτερων χαρακτηριστικών της (όπως τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων και το ποσοστό ιδιοκατοίκησης). Τέλος εκτιμώνται οι αιτίες της σημερινής ύφεσης και οι μελλοντικές προοπτικές της αγοράς. Στο τρίτο κεφάλαιο με τίτλο «Περιοχή Μελέτης: Η πόλη του Κιλκίς» περιλαμβάνονται γενικά στοιχεία για το Κιλκίς και την ιστορική του εξέλιξη. Επιπλέον, παρουσιάζεται η πληθυσμιακή εξέλιξη της πόλης καθώς επίσης και οι υφιστάμενες χρήσης γης, η ρυμοτομική και η οικιστική εξέλιξή της. Στο τέταρτο κεφάλαιο με τίτλο «Επεξεργασία Δεδομένων Τοπικής Αγοράς Γης και Ακινήτων» πραγματοποιείται η επεξεργασία δεδομένων για την τοπική αγορά. Αρχικά παρουσιάζονται τα στοιχεία των ενοικιάσεων/πωλήσεων κατοικιών που έχουν πραγματοποιηθεί μέσω του μεσιτικού γραφείου «Κτηματομεσιτική» για τα έτη Ακολουθούν τα στοιχεία ενοικιάσεων/πωλήσεων ακινήτων από καταγραφή των αντίστοιχων αγγελιών της τοπικής εφημερίδας «Ειδήσεις» για τα έτη Το πέμπτο κεφάλαιο με τίτλο «Ανάλυση Τοπικής Αγοράς Ακινήτων» περιλαμβάνει την Ανάλυση της αγοράς ακινήτων του Κιλκίς μέσω συγκεντρωτικών Σελίδα 12

13 διαγραμμάτων και τη συσχέτιση της εξέλιξης της με στοιχεία που αφορούν το σύνολο της Ελληνικής Αγοράς Ακινήτων. Το έκτο κεφάλαιο με τίτλο «Συμπεράσματα» περιλαμβάνει τα συμπεράσματα που προκύπτουν από την εργασία. Λέξεις Κλειδιά: Αγορά Ακινήτων, Κιλκίς, Αξίες Ακινήτων, Επαγγελματικά Ακίνητα, Οικιστικά Ακίνητα, Σελίδα 13

14 ABSTRACT This master thesis is entitled Land and property market in Kilkis from 2006 to Specifically, it aims to investigate the real estate market in Kilkis and compare it with some general economic factors (economic crisis, reduction of building activity, restrictions at mortgages e.t.c) by analyzing elements related to hire purchases and sales. For this purpose, elements from classified advertisements at a local newspaper and from a real estate agency are submitted into a statistical data processing. Particularly, this master thesis is composed of five chapters. The first chapter Property Values, contains a general report of legal and economic definition of real estate and its categories as well as meanings of values related to real estate. The second chapter entitled The real estate market, includes the meaning of real estate market, its particularities and its categories based on several factors. Additionally, it examines the evolution of real estate market in Greece by analyzing factors which have contributed to its current configuration (housing prices investments and jobs in construction industry and real estate) and its characteristics ( mortgage rates, percentage of ownership occupancy). Finally, the causes of current situation in real estate market and its future prospects are estimated. The third chapter entitled Case study: The city of Kilkis includes an overview of the city and its history. Additionally, it presents city s population growth, its current land uses and also its urban fabric and residential development. The fourth chapter Prossecing of local property market includes the data prossecing of local real estate market in Kilkis. It presents data from transactions which have been made through the real estate agency Ktimatomesitiki for the years and from classified advertisements at the local newspaper Eidisis. The fifth chapter entitled Analysis of local property market includes the analysis of local market through aggregated charts and its correlation to Greek land and property market. The sixth chapter includes the conclusions which come from the analysis of real estate market in Kilkis. Keywords: real estate market, Kilkis, property values, commercial property, residential property Σελίδα 14

15 ΕΙΣΑΓΩΓΗ Αντικείμενο-Στόχος Η Αγορά Ακινήτων αποτελεί έναν από τους σημαντικότερους κλάδους της οικονομίας, όχι μόνο στη χώρα μας αλλά και παγκοσμίως και η σωστή λειτουργία της συνδέεται άμεσα με την παραγωγή σημαντικών ωφελειών. Η αγορά ακινήτων και η οικονομία αλληλεπιδρούν και αλληλοεπηρεάζονται σε τέτοιο βαθμό και συχνότητα, ώστε να γίνεται έκδηλη η στρατηγική σημασία του εν λόγω κλάδου στη μεγέθυνση κάθε οικονομίας. Η σημερινή κρίση στην ελληνική κτηματαγορά αλλά και ειδικότερα του κλάδου των κατασκευών αφορά τόσο σε ενδογενείς αιτίες αλλά και εν μέρει συνδέεται με την παρούσα δημοσιονομική κρίση που αντιμετωπίζει η Ελλάδα. Σκοπός της παρούσας εργασίας είναι η εξέταση-ανάλυση της τοπικής αγοράς γης και ακινήτων της πόλης του Κιλκίς υπό το πρίσμα των γενικότερων εξελίξεων της ελληνικής κτηματαγοράς εν μέσω της υφιστάμενης κρίσης. Στα πλαίσια της εργασίας εξετάζονται τα χαρακτηριστικά της τοπικής αγοράς, η πορεία των συναλλαγών που έχουν πραγματοποιηθεί κατά τα έτη και η υφιστάμενη κατάσταση για οικιστικά, επαγγελματικά ακίνητα και οικόπεδα εντός της πόλης. Επιδιώκεται η ανάλυση της κατάστασης που επικρατεί στην τοπική αγορά, μέσω της παρουσίασης στοιχείων σχετικά με τον όγκο των αγγελιών που αφορούν ενοικιάσεις/πωλήσεις ακινήτων ανάλογα με διάφορα χαρακτηριστικά, την διαμόρφωση των αντικειμενικών και αγοραίων αξιών επαγγελματικών ακινήτων και κατοικιών αλλά και την πραγματοποίηση ενοικιάσεων/πωλήσεων μέσω μεσιτικού γραφείου που δραστηριοποιείται στην περιοχή. Μεθοδολογία Για να επιτευχθεί ο στόχος της εργασίας μελετήθηκαν τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά της πόλης τους Κιλκίς. Προκειμένου να συλλεχθούν στοιχεία για τη διαμόρφωση της αγοράς γης και ακινήτων σε τοπικό επίπεδο, πραγματοποιήθηκαν συνεντεύξεις με μεσίτες που δραστηριοποιούνται στην περιοχή οι οποίοι παραχώρησαν στοιχεία σχετικά με τον όγκο των αγοραπωλησιών και ενοικιάσεων που έχουν πραγματοποιηθεί μέσω των γραφείων τους κατά την εξεταζόμενη περίοδο καθώς επίσης και στοιχεία που αφορούν τη διακύμανση των τιμών των ακινήτων αλλά και τα χαρακτηριστικά της προσφοράς και ζήτησης. Επιπλέον πραγματοποιήθηκε έρευνα στα αρχεία της τοπικής εβδομαδιαίας εφημερίδας «Ειδήσεις» όπου καταγράφηκαν οι καταχωρηθείσες αγγελίες για πώληση ενοικίαση ακινήτων ανά μήνα για τα έτη Ακολούθησε στατιστική επεξεργασία των Σελίδα 15

16 στοιχείων με τη χρήση υπολογιστικών φύλλων του Microsoft Excel και ανάλυση όλων των διαγραμμάτων που προέκυψαν. Δομή Η παρούσα εργασία δομείται από έξι κεφάλαια. Στο πρώτο κεφάλαιο αναλύεται η έννοια του ακινήτου και των αξιών του. Στο δεύτερο κεφάλαιο παρουσιάζονται τα γενικά χαρακτηριστικά της Αγοράς Ακινήτων καθώς επίσης και τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά της Ελληνικής Αγοράς Ακινήτων. Ακολουθεί η παρουσίαση της εξεταζόμενης περιοχής-του Κιλκίς- και η επεξεργασία όλων των δεδομένων της τοπικής αγοράς. Τέλος πραγματοποιείται μία συγκριτική ανάλυση όλων των στοιχείων και στο τελευταίο κεφάλαιο παρατίθενται τα συμπεράσματα που προκύπτουν από αυτήν. Σελίδα 16

17 1. Τα Ακίνητα και οι Αξίες τους 1.1. Ορισμός Ακινήτου Με την έννοια ακίνητο ορίζουμε το ιδεατό ή πραγματικό τμήμα του χώρου, που τεκμηριώνει αυτοτελές ή εξ αδιαιρέτου ιδιοκτησιακό δικαίωμα. Έτσι το ακίνητο αποτελεί περιουσιακό στοιχείο το οποίο απεικονίζει το συμβατικό δικαίωμα της ιδιοκτησίας (Ζεντέλης, 2001). Ο νομικός ορισμός που αποδίδεται στο ακίνητο περιλαμβάνεται στο άρθρο 948 του Αστικού Κώδικα (Α.Κ) σύμφωνα με το οποίο Ακίνητα πράγματα είναι το έδαφος και τα συστατικά του μέρη, όπως αυτά ορίζονται στο άρθρο 953 Α.Κ. ή τα παραρτήματά του, όπως ορίζονται στο άρθρο 956 Α.Κ. Έτσι, ακίνητο δεν είναι μόνο η γη αλλά και το εσωτερικό του εδάφους μαζί με το περιεχόμενο του (π.χ. ορυκτά), τα οικοδομήματα υπέργεια και υπόγεια, τα δέντρα (με τους καρπούς τους), οι θάμνοι και κάθε είδους φυτό, εφόσον διατηρούν την ένωσή τους με το έδαφος (σχέση 1.1). Από οικονομική άποψη το ακίνητο περιλαμβάνει όλους τους συντελεστές παραγωγής, δηλαδή το έδαφος (γη), την εργασία, το κεφάλαιο και την επιχειρηματικότητα. Το έδαφος αποτελεί τον πιο σημαντικό συντελεστή παραγωγής και με τον όρο αυτό αποδίδονται διάφορες εκτάσεις που έχουν συγκεκριμένα όρια, εμβαδόν και θέση. Η αμοιβή του εδάφους ως συντελεστή παραγωγής ονομάζεται έγγειος πρόσοδος. Με διαφορετική διατύπωση, η έγγειος πρόσοδος αποτελεί την αμοιβή που αποδίδεται στον ιδιοκτήτη του εδάφους για τις υπηρεσίες που αυτό προσφέρει στην παραγωγική δραστηριότητα. Πιο συγκεκριμένα, στην περίπτωση ενοικίασης του εδάφους, αποτελεί το ενοίκιο και η διακύμανσή του εξαρτάται από τις φυσικές ιδιότητες τη θέση και τη βέλτιστη χρήση του εδάφους. Ανάλογα με το σκοπό χρησιμοποίησης του εδάφους η έγγειος πρόσοδος διακρίνεται σε οικιστική, γεωργική, κτηνοτροφική, αγροτική, ορυχειακή (Κιόχος, 2006). Με τον όρο εργασία αποδίδεται κάθε πνευματική ή σωματική υπηρεσία που παρέχεται από τον άνθρωπο συντελώντας στην παραγωγική διαδικασία και αποβλέποντας στην επίτευξη βέλτιστου οικονομικού αποτελέσματος. Ο τρίτος συντελεστής παραγωγής είναι το κεφάλαιο το οποίο υφίσταται είτε ως χρηματικό είτε ως υλικό κεφάλαιο. Το χρηματικό κεφάλαιο είναι απαραίτητο για την χρηματοδότηση μιας παραγωγικής δραστηριότητας αλλά και την απόκτηση του υλικού κεφαλαίου το οποίο αποτελείται από κτίρια και εγκαταστάσεις, μηχανήματα, εργαλεία, μεταφορικά μέσα και πρώτες ύλες. Ο τελευταίος συντελεστής, η επιχειρηματικότητα αποτελεί μία έμφυτη ικανότητα, μια μορφή πνευματικής κυρίως εργασίας η οποία ωστόσο μπορεί να βελτιωθεί με την εμπειρία, τη μόρφωση και την εξειδίκευση. Είναι ο παράγοντας Σελίδα 17

18 εκείνος ο οποίος αναλαμβάνει την πρωτοβουλία και την ευθύνη της εξεύρεσης και του συντονισμού των συντελεστών παραγωγής και επομένως το ρίσκο της παραγωγικής δραστηριότητας (Κιόχος, 2006). Ο παραπάνω ορισμός αποδίδεται με την κάτωθι σχέση (σχέση 1.2) Ακίνητο= Γη +Βελτιώσεις (1.1) Ακίνητο= Γη +Εργασία+ Κεφάλαιο+ Επιχειρηματικότητα (1.2) Δεδομένου ότι τα ακίνητα πράγματα περιλαμβάνουν τις όποιες βελτιώσεις μπορεί να δεχτεί η κενή γη, οι οποίες επιτυγχάνονται μέσω των συντελεστών παραγωγής, μπορούμε να πούμε ότι ο νομικός ορισμός του ακινήτου ταυτίζεται με τον οικονομικό του ορισμό Κατηγορίες Ακινήτων Ο χώρος διακρίνεται σε τρεις βασικές κατηγορίες χρήσεων. Έχουμε τον αστικό, το δασικό και τον αγροτικό χώρο, με το ισχύον νομικό πλαίσιο που εξειδικεύει τις επιμέρους δυνατότητες χρήσεων και διατυπώνει τους αντίστοιχους περιορισμούς. Δεδομένου ότι υπάρχει συνταγματική προστασία της χρήσης του δασικού χώρου, η κάλυψη των αυξανόμενων οικιστικών αναγκών γίνεται με την αστικοποίηση τμημάτων του αγροτικού χώρου, είτε με νέες εντάξεις, είτε με τη νόμιμη ή μη δόμηση αγροτικών περιοχών. Επομένως οι τρεις βασικές κατηγορίες Ακινήτων ανάλογα με τη χρήση τους είναι οι ακόλουθες: Αστικά Ακίνητα: αποτελούν συνδυασμό αστικών γεωτεμαχίων ή αστικών οικοπέδων και των τυχών βελτιώσεων, τα οποία μπορούν να αναπτυχθούν σύμφωνα με την ισχύουσα πολεοδομική νομοθεσία. Προορίζονται για τη διαμονή ή επαγγελματική δραστηριοποίηση των ανθρώπων και βρίσκονται εντός εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου πόλης ή οικισμού ή εντός οικιστικής ζώνης (στην οποία ισχύουν οικιστικοί όροι) Αγροτικά ακίνητα: αγροτικά γεωτεμάχια τα προορίζονται για την παραγωγή καρπών και χρησιμοποιούνται ή προορίζονται κυρίως για γεωργική εκμετάλλευση. Σελίδα 18

19 Δασικά Ακίνητα: δασικά γεωτεμάχια προκαθορισμένης και αποκλειστικής χρήσης, αν ισχύουν οι εξής δύο προϋποθέσεις: αφενός μεν η κάλυψη της έκτασης από ξυλώδη ή άλλη φυτική βλάστηση και αφετέρου η εξυπηρέτηση ορισμένης λειτουργίας (Απόδοση συγκεκριμένων προϊόντων, συμβολή στη διατήρηση της φυσικής ή βιολογικής ισορροπίας, εξυπηρέτηση της διαβίωσης του ανθρώπου). Γενικότερα οι εκτάσεις γης κατατάσσονται σε δυο κατηγορίες: Στις εντός σχεδίου εκτάσεις, που ονομάζονται οικόπεδα. Στις εκτός σχεδίου εκτάσεις, που ονομάζονται αγροτεμάχια (αγροκτήματα) ή δασοτεμάχια. Τα οικόπεδα μπορεί να είναι ελεύθερα προς εκμετάλλευση, υπό καθεστώς απαλλοτρίωσης ή τέλος σε καθεστώς δέσμευσης. Τα αγροτεμάχια μπορεί να είναι ελεύθερα προς εκμετάλλευση, υπό απαλλοτρίωση, δεσμευμένα, σε καθεστώς ένταξης στο σχέδιο πόλης ή τέλος σε ειδικό καθεστώς (πχ εντός αρχαιολογικού χώρου). Τέλος ανάλογα με τη χρήση των κτιρίων που βρίσκονται επί της γης διακρίνονται οι εξής κατηγορίες ακινήτων: Ακίνητα για Οικιστική χρήση Ακίνητα για επαγγελματική χρήση (καταστήματα, γραφεία) Ακίνητα μεικτής χρήσης (επαγγελματική και οικιστική χρήση) Ακίνητα ειδικής δραστηριότητας (νοσοκομεία, σχολεία, ξενοδοχεία κτλ.) Ακίνητα που έχουν χαρακτηριστεί διατηρητέα (Κιόχος, 2006) 1.3. Αξία Ακινήτου Η αξία έχει πολλές σημασίες και αυτό γίνεται αντιληπτό από το διαφορετικό περιεχόμενο που αποδίδεται στον όρο στην καθημερινή του χρήση. Η αξία οριακά προκύπτει από την ωφελιμότητα του αγαθού και από την ικανότητα χρήσης τους για ικανοποίηση αναγκών ή επιθυμιών. Για τον ποσοτικό προσδιορισμό της αξίας απαραίτητη προϋπόθεση είναι η ύπαρξη ενός γενικού αντικειμενικού κριτηρίου το οποίο θα αποτελεί κοινό μέτρο μέτρησης των αξιών, και αυτό είναι το χρήμα. Η οικονομική αξία λοιπόν, είναι η έκφραση της αξίας ενός αγαθού σε χρήμα και συμπίπτει με την έννοια της τιμής που καταβάλλεται «τοις μετρητοίς» προκειμένου να αποκτηθεί. Η οικονομική αξία ενός ακινήτου προκύπτει από το δικαίωμα διάθεσής του και το ζητούμενο είναι η εύρεση εκείνης της αξίας η οποία θα εκφράζει πλήρως την Σελίδα 19

20 ανταλλακτική ικανότητά του σε χρήμα. Στον αστική ή μη αστικό χώρο η οικονομική αξία αυξομειώνεται σε συνάρτηση με την αξία χρήσης του ακινήτου. Η αξία των ακινήτων εξαρτάται από τέσσερις ανεξάρτητους οικονομικούς παράγοντες οι οποίου πρέπει να ενυπάρχουν σε μία ιδιοκτησία, ώστε αυτή να έχει αξία και να δημιουργεί ικανότητα προσόδου. Οι παράγοντες αυτοί είναι οι εξής: Η χρησιμότητα: ή διαφορετικά η ικανότητα του ακινήτου να ικανοποιεί στον παρόν (παρούσα αξία) ή στο μέλλον (μελλοντική αξία) τις διαμορφούμενες ανάγκες των ιδιοκτητών ή των χρηστών του, υπό μορφή άμεσης εξυπηρέτησης ή υπό μορφή ροής ρευστού. Η επίδραση της χρησιμότητας στην αξία ενός ακινήτου σχετίζεται με τα διάφορα χαρακτηριστικά του όπως το μέγεθος, ο σχεδιασμός και οι εγκαταστάσεις που διαθέτει. Η σπανιότητα: η οποία καθορίζεται από τη σχέση ζήτησης-προσφοράς. Με σταθερή ζήτηση η σπανιότητα προσφοράς αυξάνει την αξία, της οποίας η τιμή καθορίζεται από το συνδυασμό της σπανιότητας με την χρησιμότητα. Η επιθυμία για κάλυψη αναγκών: αντικειμενικών ή και υποκειμενικών. Η αγοραστική δύναμη: ευνοεί την ανάπτυξη επιθυμιών και τη συμμετοχή στη διαμορφούμενη αγορά Ακινήτων (Ζεντέλης, 2001). Με μια διαφορετική προσέγγιση μπορούμε να πούμε ότι οι παράγοντες που επηρεάζουν την αξία ενός ακινήτου ταξινομούνται στα εξής επίπεδα: Επίπεδο χώρας: η οικονομική ανάπτυξη κατάσταση, μορφή ιδιοκτησίας, φορολογία ακινήτων, πολιτική για επενδύσεις σε ακίνητα, τεχνική νομοθεσία, πολιτική παρέμβαση στον μηχανισμό κτηματαγοράς, περιβάλλον, σεισμικότητα, δημογραφική κατάσταση, κτλ. Επίπεδο πόλης: ασφάλεια και εγκληματικότητα, μορφολογία εδάφους, μέσα μεταφοράς, δίκτυα υποδομής και παροχή υπηρεσιών (καθαριότητα, νοσοκομεία, πανεπιστήμια, τράπεζες, εργοστάσια, ξενοδοχεία κτλ.), δημογραφικό προφίλ, πιθανός σεισμικός κίνδυνος, τουριστική ανάπτυξη, περιβάλλον και ρύπανση, θέση της περιοχής στην πόλη και θέση της πόλης στην χώρα, πολεοδομικά στοιχεία (συντελεστής δόμησης, κάλυψης, ύψος κτηρίων) κτλ. Επίπεδο Οικοπέδου: μέγεθος οικοπέδου, πρόσοψη, αν είναι γωνιακό, διαμπερές, τυφλό, η θέση στο οικοδομικό τετράγωνο, πλάτος δρόμων Σελίδα 20

21 και πεζοδρομίων, θέα, περιβάλλων χώρος του οικοπέδου (χώροι πρασίνου, πάρκο, ύπαρξη λυμάτων), εμπορικότητα περιοχής, συντελεστής αντιπαροχής, συντελεστής δόμησης, συντελεστής κάλυψης κτλ. Επίπεδο Ακινήτου: : μέγεθος κτίσματος, όροι δόμησης, συντελεστής δόμησης, συντελεστής κάλυψης, το ύψος κατά ΓΟΚ, θέρμανση, ύπαρξη αποθήκης, παρκινγκ, ύπαρξη κήπου, ύπαρξη πισίνας, αριθμός λουτρών, αριθμός ορόφων, ηλικία κτηρίου, ποιότητα υλικών κατασκευής, διαρρύθμιση εσωτερικών χώρων, διάφορες υποδομές, πιθανές φθορές, κτλ. Η έννοια της αξίας των ακινήτων εκφράζεται με διάφορους τρόπους και έχει διαφορετικό περιεχόμενο κάθε φορά. Στη σχετική βιβλιογραφία αναφέρονται πάνω από 70 έννοιες αξιών που χρησιμοποιούν οι εκτιμητές για τον προσδιορισμό της αξίας. Παρακάτω αναλύονται οι βασικές έννοιες αξιών. Αξία Ανοικτής Αγοράς (Open Market Value): Χρησιμοποιείται για την πιο απρόσωπη και αντικειμενική μέτρηση της αξίας. Εκφράζεται σε όρους κεφαλαιουχικής αξίας, με λειτουργία των μηχανισμών μιας τέλειας ανταγωνιστικής αγοράς και χωρίς να σχετίζεται με υποκειμενικές εκτιμήσεις. Εξ ορισμού εξαιρούνται οι τιμές όπου η πώληση έγινε βιαστικά ή αναγκαστικά ή περιορίστηκε σε ορισμένο αριθμό υποψήφιων αγοραστών. Αγοραία Αξία (Market Value): στην πράξη συναντάται μια ανταγωνιστική αγορά υπό περιορισμούς και η αγοραία αξία είναι η πιο αντιπροσωπευτική τιμή ενός ακινήτου, προϋποθέτοντας ηθελημένη συναλλαγή μεταξύ των ενδιαφερομένων (αγοραία συναλλαγή). Αποτελεί τον κύριο στόχο των εκτιμητών και μπορεί να ορισθεί και όταν δεν μεσολαβεί πώληση. Με σύντομο τρόπο η αγοραία αξία ορίζεται ως η τιμή που μπορεί να πωληθεί σύντομα ένα ακίνητο σε ενδιαφερόμενο και σωστά πληροφορημένο αγοραστή, αν διατεθεί προς πώληση από τον ιδιοκτήτη του και με την προϋπόθεση ότι η αγορά λειτουργεί ομαλά. Δίνοντας έναν πιο πλήρη ορισμό μπορούμε να πούμε ότι η αγοραία αξία είναι η υψηλότερη πιθανή τιμή σε ρευστό ή ισοδύναμο ρευστού, που προσφέρεται σε ένα ακίνητο, με τις ισχύουσες συνθήκες μιας ανταγωνιστικής αγοράς, σε ορισμένη χρονική στιγμή, μέσα σε λογικό διάστημα, από το άτομο που επιθυμεί να αγοράσει και έχει τη δυνατότητα να το κάνει, υπό την προϋπόθεση ότι οι συμβαλλόμενοι είναι ορθά πληροφορημένοι και δρουν με σύνεση προς το συμφέρον τους, χωρίς περιορισμό και με γνώση των δυνατοτήτων χρήσης του ακινήτου καθώς και των συνθηκών λειτουργίας της αγοράς. Σύμφωνα με τον R.Ratclift αγοραία αξία είναι η πλέον πιθανή τιμή πώλησης. Σελίδα 21

22 Πραγματική Αξία: Η προσφορά και η ζήτηση προσδιορίζουν τις διακυμάνσεις των τιμών γύρω από ένα μέσο όρο, ο οποίος ονομάζεται πραγματική αξία. Όταν οι δυνάμεις ζήτησης και προσφοράς αλληλοεξισορροπούνται, η αγοραία αξία συμπίπτει με την πραγματική. Τρέχουσα Αξία (Current Value): η τρέχουσα αξία προκύπτει λόγω πρόσθετων αποκλίσεων από την αγοραία αξία καθώς στην πραγματικότητα τα άτομα δρουν υπό πίεση και υπό περιορισμούς σε μια ανομοιογενή και ασυνεχή αγορά χωρίς να έχουν πλήρη πληροφόρηση (Ζεντέλης, 2001). Αντικειμενική Αξία: Η αντικειμενική αξία ακινήτου αποτελεί ουσιαστικά ένα φορολογικό τεκμήριο της αξίας ενός ακινήτου και εκφράζεται σε αξία ανά τετραγωνικό μέτρο. Κύρια λειτουργία των αντικειμενικών αξιών είναι η αποφυγή της φοροδιαφυγής κατά την πώληση ή δωρεά ακινήτων. Οι αντικειμενικές αξίες εκδίδονται από το Υπουργείο Οικονομικών και διαφοροποιούνται ανάλογα με την τοποθεσία του ακινήτου. Με τη θέσπιση των αντικειμενικών αξιών ορίζεται από το κράτος το κατώτατο όριο της αξίας που μπορεί να έχει ένα ακίνητο σε μία συναλλαγή, ώστε να είναι εφικτό να ορίζει η Εφορία το ελάχιστο αντίτιμο που δηλώνει ο αγοραστής ή ο δωρητής του ακινήτου (Κιόχος, 2006). 2. Η Αγορά Ακινήτων 2.1. Γενικά χαρακτηριστικά Η έννοια αγορά περιλαμβάνει ένα σύνολο θεσμών, σχέσεων και κανόνων που καθιστούν δυνατή τη συναλλαγή, δηλαδή την ανταλλαγή μέσω χρήματος. Η αγορά δεν έχει συγκεκριμένη γεωγραφική θέση, εξασφαλίζει την επάρκεια των αγοραστών και των πωλητών και η λειτουργία της οδηγεί στη διαμόρφωση των τιμών αγοράς. Ένα από τα είδη αγορών που υπάρχουν είναι και η αγορά ακινήτων. Οι συναλλαγές που αφορούν στη γη είναι περιοδικές, με την έννοια ότι δεν υπάρχει συνέχεια των συναλλαγών όπως συμβαίνει με άλλα αγαθά συνεχούς συναλλακτικής ροής. Στην αγορά ακινήτων δεν μας ενδιαφέρει μόνο να ερμηνεύσουμε τον τρόπο λειτουργίας της αλλά να τον καταγράψουμε και να χρησιμοποιήσουμε τα αποτελέσματα. Οι συντελεστές ζήτησης και προσφοράς και ο αλληλοσυσχετισμός τους είναι το ζητούμενο στοιχείο. Σύμφωνα με τον Marshall η αγορά Ακινήτων στηρίζεται στην προσπάθεια των ιδιοκτητών να προσαρμόσουν τη χρήση της ιδιοκτησίας τους στις απαιτήσεις της ανταγωνιστικής ζήτηση ενώ ο Hurd επισημαίνει Σελίδα 22

23 ότι η πόλη είναι το πλαίσιο μέσα στο οποίο δευτερογενώς αναπτύσσεται η αγορά ακινήτων. Ο ανταγωνισμός των χρήσεων προσδίδει την ιδιότητα της σπανιότητας και έτσι εντάσσει τον αστικό χώρο στο γνωστό σχήμα του προσδιορισμού της τιμής στη βάση του ανταγωνισμού ζήτησης-προσφοράς. Η έκφραση των επιθυμιών των αγοραστών, ο καθορισμός του είδους και του μεγέθους της προσφοράς, ο προσδιορισμός του είδους και του μεγέθους της ζήτησης, η αναζήτηση των παραγωγικών συντελεστών και η διαμόρφωση του κόστους είναι μερικά στοιχεία της λειτουργίας της αγοράς, που οδηγούν στη διαμόρφωση της αγοραίας τιμής. Η αγορά ακινήτων είναι ενιαία και οι μηχανισμοί λειτουργίας της περιλαμβάνουν τα ακίνητα κάθε είδους. Όμως ανάλογα με τις επιτρεπόμενες χρήσεις και σε συνάρτηση με το είδος των βελτιώσεων η αγορά Ακινήτων, εκτός του αγροτικού και του δασικού χώρου, μπορεί να διαχωριστεί στις παρακάτω κατηγορίες: Αγορά που εξυπηρετεί την οικιστική χρήση Αγορά που εξυπηρετεί την εμπορική χρήση Αγορά που εξυπηρετεί τη βιομηχανική χρήση Αγορά που εξυπηρετεί τις ειδικές χρήσεις ακινήτων (Ζεντέλης, 2001) Οι κυριότεροι παράγοντες που συμμετέχουν στην αγορά ακινήτων είναι οι επενδυτές, οι δανειστές, οι ιδιοκτήτες και η πολιτεία. Επιπλέον, εμπλέκονται και άλλοι όπως οι μεσίτες οι οποίοι όμως διαδραματίζουν συγκεκριμένο και προσωρινό ρόλο σε ορισμένες φάσεις της ανάλυσης της αγοράς. Μεταξύ των διαφόρων παραγόντων υφίστανται νομικές και οικονομικές εξαρτήσεις με αποτέλεσμα οι θέσεις τους να είναι πολλές φορές αντικρουόμενες. Οι αγορές γενικά κατηγοριοποιούνται σε τέσσερις ευρείες μορφές: 1. Η ανταγωνιστική αγορά ή τέλεια αγορά ανταγωνισμού 2. Η μονοπωλιακή αγορά 3. Ο μονοπωλιακός ανταγωνισμός 4. Η ολιγοπωλιακή αγορά Η ανταγωνιστική αγορά ή τέλεια αγορά ανταγωνισμού υφίσταται όταν οι δυνάμεις προσφοράς και ζήτησης βρίσκονται σε απόλυτη ισορροπία και ισχύουν οι ακόλουθες προϋποθέσεις: Υπάρχει μεγάλος αριθμός αγοραστών και πωλητών ώστε να είναι αδύνατο να υπάρχει μεμονωμένη επιρροή του καθενός στην τιμή. Ισχύει Σελίδα 23

24 ότι οι αγοραστές επιθυμούν να αγοράσουν στη χαμηλότερη δυνατή τιμή και οι πωλητές επιθυμούν να πουλήσουν στην υψηλότερη δυνατή τιμή. Τα διαθέσιμα αγαθά είναι ομοιογενή. Υπάρχει πλήρης γνώση των συνθηκών της αγοράς και όλων των εναλλακτικών λύσεων. Υπάρχει η δυνατότητα εξαναγκασμού για την εκπλήρωση των συμβατικών υποχρεώσεων από τους συμβαλλόμενους. Η οικονομία είναι ελεύθερη. Η μονοπωλιακή αγορά είναι η αγορά στην οποία όλη η προσφορά προέρχεται από έναν παράγοντα ο οποίος έχει τον πλήρη έλεγχο της αγοράς και άρα ελέγχει την τιμή των αγαθών κατά το δοκούν. Η δράση της μονοπωλιακής αγοράς εντείνεται όταν δεν υπάρχουν υποκατάστατα του αγαθού που αυτή παρέχει. Ο μονοπωλιακός ανταγωνισμός είναι η αγορά στην οποία υπάρχει ικανός αριθμός επιχειρήσεων που διαθέτει παρεμφερή προϊόντα και αυτό που την διαφοροποιεί από την αγορά του τέλειου ανταγωνισμού είναι η διαφοροποίηση των προϊόντων. Το ολιγοπώλιο είναι η αγορά στην οποία υπάρχει μικρός αριθμός αγοραστών και πωλητών ενός αγαθού. Όσο ελαττώνεται ο αριθμός των αγοραστών ή των πωλητών τόσο αυξάνει η διαπραγματευτική ισχύς του καθενός αντίστοιχα (Μπακιρτζόγλου, 2012). Οι δύο τύποι αγοράς που συναντώνται στην Αγορά Ακινήτων είναι η τέλεια ανταγωνιστική και η μονοπωλιακή ανταγωνιστική αγορά. Ο τέλειος ανταγωνισμός στην πραγματικότητα περιορίζεται λόγω κρατικών παρεμβάσεων, μονοπωλιακών καταστάσεων που μπορεί να δημιουργούνται, εξωτερικών οικονομιών και οικονομιών μεγέθους. Στην πραγματικότητα η αγορά Ακινήτων διαφέρει από μία ιδανική αγορά τέλεια ανταγωνιστική λόγω της φύσης των Ακινήτων και των αναγκών της αγοράς. Οι πραγματικές αγορές λειτουργούν με περισσότερες ή λιγότερες αποκλίσεις από τις συνθήκες τέλειου ανταγωνισμού ενώ παράλληλα ισχύουν οι βασικές προϋποθέσεις του. Σε κάθε όμως περίπτωση ισχύει η οικονομική αρχή της μεγιστοποίησης του αποτελέσματος για αγοραστές και πωλητές. Η μετακίνηση του σημείου ισορροπίας ζήτησης και προσφοράς προκύπτει από τις διαμορφούμενες συνθήκες και τις ατέλειες της αγοράς οι οποίες οφείλονται στη χωροταξική αλληλεξάρτηση, στην ανεπάρκεια ενημέρωσης, στην αβεβαιότητα, στον παρεμβατισμό του κράτους, στον ατελή βαθμό υποκατάστασης, στην αδράνεια των τιμών καθώς και σε άλλους περιοριστικούς παράγοντες (Ζεντέλης, 2001). Σελίδα 24

25 Η αγορά των Ακινήτων με βάση το είδος του ακινήτου αλλά και τη μορφή της συναλλαγής μεταξύ πωλητή και ενδιαφερόμενου μπορεί να διακριθεί στις εξής κατηγορίες: 1. Αγορά Ιδιοκτησίας Ακινήτων (Property Market-Real Estate Asset Market), όπου περιλαμβάνονται η αγορά γης, η κατασκευαστική βιομηχανία και οι χρηματοοικονομικές αγορές. 2. Αγορά Ενοικιαζόμενων Ακινήτων (Rental Market-Space Market). Στην περίπτωση της αγοράς ιδιοκτησίας ακινήτων υπάρχει προσφορά από ιδιοκτήτες ή επενδυτές και ζήτηση επίσης από ιδιοκτήτες οι επενδυτές. Βασικά στοιχεία της συναλλαγής αποτελούν η τιμή, η απόδοση, το χαρτοφυλάκιο και η τιτλοποίηση των ακινήτων. Στη δεύτερη περίπτωση, υπάρχει προσφορά από ιδιοκτήτες ακινήτων και ζήτηση από χρήστες ενοικιαζόμενων ακινήτων. Βασικά στοιχεία της συναλλαγής είναι το ενοίκιο, η διάρκεια της μίσθωσης αλλά και η απόδοση για τον ιδιοκτήτη (Σαπουντζόγλου). Η ιδαιτερότητα της αγοράς ακινήτων προκύπτει από τα εξής στοιχεία: Μία επένδυση σε ακίνητο διέπεται από μικρότερο βαθμό ρευστότητας σε σχέση με άλλες μορφές επενδύσεων (αυξημένος κίνδυνος έλλειψης ρευστότητας) Η επένδυση σε ακίνητα συνήθως χαρακτηρίζεται από υψηλό βαθμό μόχλευσης (leverage) που σημαίνει υψηλό ποσοστό δανειακών κεφαλαίων σε σχέση με τα ίδια κεφάλαια. Η διακύμανση (μεταβολή) των τιμών αλλά και των αποδόσεων των ακινήτων είναι μικρότερη από αυτές άλλων επενδυτικών προϊόντων. για παράδειγμα ενώ οι τιμές των μετοχών μεταβάλλονται, π.χ. λόγω ύφεσης, άμεσα και πολλές φορές σε υπερβολικό βαθμό, στα ακίνητα η επίδραση αυτή είναι μικρότερη και λαμβάνει χώρα σε μεγαλύτερο χρονικό διάστημα. Αυτός είναι και ο λόγος για τον οποίο ένας καθοδικός κύκλος στην αγορά ακινήτων διαρκεί περισσότερο σε σχέση με άλλους τομείς της οικονομίας (Μουρμούρας, 2009). Σελίδα 25

26 2.2. Η Ελληνική Αγορά Ακινήτων Η Αγορά Ακινήτων στην Ελλάδα αποτέλεσε την «Ατμομηχανή της Οικονομίας», λόγω της μεγάλης οικοδόμησης που έκαβε χώρα κατά τα προηγούμενα έτη σε όλη την επικράτεια (βασιζόμενη κατά μεγάλο ποσοστό στο «σύστημα της αντιπαροχής»). Η Ελληνική Αγορά Ακινήτων, κατά τις δεκαετίες 1950, 1960 και 1970 είχε εξαιρετικές αποδόσεις, γεγονός που οδήγησε πολλούς Έλληνες στο συμπέρασμα ότι είναι μία αγορά με εξαιρετικά χαμηλό ρίσκο - κίνδυνο. Κατά το χρονικό αυτό διάστημα (1950 έως το τέλος της δεκαετίας 1970) έλαβε χώρα αφενός η μαζική εσωτερική μετανάστευση αρχικά προς την Αθήνα και μετέπειτα προς τις άλλες πόλεις (Θεσσαλονίκη, Πάτρα, Ιωάννινα, κλπ.) και αφετέρου η είσοδος μεγάλου ύψους εμβασμάτων σε συνάλλαγμα (από μετανάστες και ναυτικούς), συντελεστές που οδήγησαν στην έκρηξη της Αγοράς Ακινήτων. Στις δεκαετίες που ακολούθησαν, του 1980 και 1990, η αγορά ακινήτων παρουσίασε κάμψη λόγω των υψηλών ποσοστών πληθωρισμού σε συνδυασμό με την επιβολή του πόθεν έσχες, των καλών αποδόσεων των κρατικών τίτλων, των υψηλών επιπέδων των επιτοκίων των στεγαστικών δανείων και της γενικότερης οικονομικής ύφεσης. Μετά το 1996 και έως το 2007 σημειώθηκε σημαντική άνοδος τιμών και εντατικοποίηση της επενδυτικής δραστηριότητας σε σχέση με τα ακίνητα. Οι τιμές κινήθηκαν σε γενικές γραμμές στηριζόμενες στα θεμελιώδη μεγέθη της ελληνικής οικονομίας: Χαμηλά επιτόκια δανεισμού, αύξηση εισοδημάτων των νοικοκυριών, έντονο επενδυτικό ενδιαφέρον για την κατοχή γης, ραγδαία πιστωτική επέκταση και γενικότερη ευφορία στο οικονομικό κλίμα. Επιπλέον, η φορολογία στην ακίνητη περιουσία ήταν χαμηλή ενώ η ιδιοκατοίκηση παρουσίαζε ένα από τα μεγαλύτερα ποσοστά στην Ευρώπη (Σαμπανιώτης & Χαρδούβελης, 2012). Από το 2007 κι έπειτα σημειώνεται μία συνεχώς πτωτική πορεία στην αγορά ακινήτων καθώς η μαζική κατασκευή μέχρι το 2005 οδήγησε σε υπερσυσσώρευση και στη συνέχεια η ύφεση της οικονομίας προκάλεσε αποθεματοποίηση καθώς πολλά ακίνητα παραμένουν σήμερα αδιάθετα λόγω μείωσης της αγοραστικής δύναμης αλλά και του τραπεζικού δανεισμού. Επιπλέον, έχει πληγεί σημαντικά και ο κατασκευαστικός κλάδος με αποτέλεσμα να μην δημιουργούνται νέα ακίνητα. Η αρνητική πορεία της ελληνικής οικονομίας και η γενικότερη αστάθεια που επικρατεί σε πολιτικό και οικονομικό επίπεδο, δημιουργεί έντονο αίσθημα ανασφάλειας με συνέπεια να μην επενδύονται χρήματα στα ακίνητα (ακόμα και αν αυτά είναι διαθέσιμα) και η αγορά να οδηγείται σε στασιμότητα. Σελίδα 26

27 Η εξέλιξη των τιμών των κατοικιών Στο ακόλουθο διάγραμμα (διάγραμμα 2.1) παρουσιάζεται η εξέλιξη των τιμών των κατοικιών τα τελευταία 15 χρόνια στις οικονομίες που βρίσκονται στο επίκεντρο της κρίσης. Τα στοιχεία είναι τριμηνιαία και αφορούν ονομαστικές τιμές κατοικιών. Οι τιμές ξεκινούν με βάση το 100 το πρώτο τρίμηνο του Οι ονομαστικές τιμές των κατοικιών στην Ελλάδα παρουσίασαν σωρευτική αύξηση 170,4% από το πρώτο τρίμηνο του 1997 μέχρι το τέταρτο τρίμηνο του Ακολούθως, κατά τη διάρκεια της διεθνούς χρηματοπιστωτικής κρίσης οι τιμές παρουσίασαν σταθεροποιητικές τάσεις και έφτασαν στο υψηλότερο σημείο τους το 3 ο τρίμηνο του 2008 (+171,6%). Στο πρώτο τρίμηνο του 2012 οι τιμές είχαν ήδη μειωθεί κατά 19,8% σε σχέση με τα υψηλότερα επίπεδά τους και είχαν επιστρέψει στα επίπεδα των αρχών του Τα στοιχεία δείχνουν επιπλέον ότι η πτώση των τιμών είναι μεγαλύτερη για παλαιότερα διαμερίσματα (χρόνος κατασκευής μεγαλύτερος των πέντε ετών), όπου η πτώση είναι 19,7% από ότι για νεότερα διαμερίσματα, όπου η πτώση είναι 18,3%. Διάγραμμα 2.1: Δείκτης Τιμών Κατοικιών Πηγή: Οικονομία-Αγορές Eurobank Research Σελίδα 27

28 Πίνακας 2.1: Δείκτης Τιμών Διαμερισμάτων κατά παλαιότητα Πηγή: τράπεζα της Ελλάδος, Οικονομική Συγκυρία 2012 Στο επόμενο διάγραμμα (διάγραμμα 2.2), παρουσιάζεται η εξέλιξη τόσο του όγκου των συναλλαγών (μετρούμενου σε τετραγωνικά μέτρα) όσο και των τιμών τα τελευταία έξι χρόνια στην Ελλάδα. Παρατηρείται σημαντική πτώση του όγκου των συναλλαγών ο αριθμός από 39,7 χιλιάδες το πρώτο τρίμηνο του 2007 έπεσε σε 5,9 χιλιάδες περίπου το πρώτο τρίμηνο του Παράλληλα παρατηρήθηκε στροφή του ενδιαφέροντος των αγοραστών σε πιο μικρές και φθηνές κατασκευές. Συγχρόνως δημιουργήθηκε μεγάλο απόθεμα αδιάθετων κατοικιών που φαίνεται να σταθεροποιήθηκε τα τελευταία έτη λόγω υποχώρησης της κατασκευαστικής δραστηριότητας. Σελίδα 28

29 Διάγραμμα 2.2: Ελλάδα, τιμές και όγκος συναλλαγών Επενδύσεις και Απασχόληση στις Κατασκευές Πηγή: Οικονομία-Αγορές Eurobank Research Η πτώση των τιμών των ακινήτων που περιγράφηκε στην προηγούμενη ενότητα, σχετίζεται και με την εξέλιξη της οικοδομικής και γενικότερης οικονομικής δραστηριότητας. Μάλιστα, η σχέση μεταξύ τιμών ακινήτων και οικονομικής δραστηριότητας είναι αμφίδρομη. Οι τιμές των ακινήτων επιδρούν θετικά στην οικονομική δραστηριότητα κυρίως μέσω των νέων επενδύσεων και της μεγαλύτερης κατανάλωσης. Σημαντικό ρόλο στη σχέση αυτή παίζουν και τα θεσμικά χαρακτηριστικά της αγοράς και του χρηματοπιστωτικού συστήματος κάθε χώρας. Αντιστρόφως η οικονομική δραστηριότητα επιδρά θετικά στις τιμές. Η κρίση που ξεκίνησε στην Ελλάδα το 2008 δημιούργησε έναν φαύλο κύκλο και αφήνει ακόμα τα σημάδια της στην αγορά ακινήτων και κατασκευών είτε αυτή αποτελούσε μέρος του προβλήματος είτε όχι. Την περίοδο παρατηρείται γενική πτώση των επενδύσεων στις κατασκευές. Στο ακόλουθο διάγραμμα (διάγραμμα 2.3) αποτυπώνεται η μεταβολή των επενδύσεων σε έναν υποτομέα των κατασκευών, τις κατοικίες. Η μεταβολή αυτή είναι αρνητική στις περισσότερες χώρες. Η Ελλάδα παρουσιάζει την Τρίτη μεγαλύτερη πτώση, 65,6%, μετά την Ισλανδία και την Ιρλανδία, οικονομίες που επίσης αντιμετωπίζουν σημαντικά προβλήματα ρευστότητας του εγχώριου χρηματοπιστωτικού συστήματος. Η πτώση στο σύνολο της Ευρωζώνης είναι 18,5%. Σελίδα 29

30 Διάγραμμα 2.3: Ακαθάριστες επενδύσεις παγίου κεφαλαίου, Κατοικίες, Πηγή: Οικονομία-Αγορές Eurobank Research Στο διάγραμμα 2.4 απεικονίζεται η διαχρονική εξέλιξη των επενδύσεων στις κατασκευές ως ποσοστό του ΑΕΠ στην Ελλάδα. η πτώση από το 2006 και έπειτα οφείλεται κυρίως στις κατοικίες καθώς οι υπόλοιπες κατασκευές σημείωσαν πολύ μικρότερη πτώση. Διάγραμμα 2.4: Επενδύσεις στις κατασκευές (%του ΑΕΠ), Ελλάδα Πηγή: Οικονομία-Αγορές Eurobank Research Σελίδα 30

31 Η πτώση των επενδύσεων στις κατασκευές έχει επιπτώσεις και στην απασχόληση όπως φαίνεται και στο διάγραμμα 3.5. Η εκατοστιαία μεταβολή μεταξύ στην απασχόληση στον τομέα των κατασκευών σε χώρες της ΕΕ μετράται στον κάθετο άξονα και η εκατοστιαία μεταβολή σε σταθερές τιμές των ακαθάριστων επενδύσεων παγίου κεφαλαίου στις κατασκευές μετράται στον οριζόντιο άξονα. Η συσχέτιση μεταξύ των δύο μεγεθών είναι θετική. Στην Ελλάδα η απασχόληση στις κατασκευές βρίσκεται σε ελεύθερη πτώση από τα μέσα του 2007 (διάγραμμα 6). Σημειώνεται ότι στα μεγέθη αυτά δεν περιλαμβάνονται άτομα που ασχολούνται σε εργασίες σχετικές με τον κλάδο των κατασκευών (μεσίτες, δικηγόροι κτλ). Η απασχόληση μειώθηκε σωρευτικά κατά 45,5% από το τρίτο τρίμηνο του 2007 έως το πρώτο τρίμηνο του Διάγραμμα 2.5: Μεταβολή της απασχόλησης και των επενδύσεων στις κατασκευές Πηγή: Οικονομία-Αγορές Eurobank Research Σελίδα 31

32 Διάγραμμα 2.6: Ελλάδα, Απασχόληση στις κατασκευές Πηγή: Οικονομία-Αγορές Eurobank Research Πίνακας 2.2: Ελλάδα, Δείκτες κύκλου εργασιών στις δραστηριότητες αρχιτεκτόνωνμηχανικών Πηγή: Τράπεζα της Ελλάδος, Οικονομική Συγκυρία 2012 Σελίδα 32

33 Ιδιωτική Οικοδομική Δραστηριότητα Πίνακας 2.3: Ελλάδα, Ιδιωτική Οικοδομική Δραστηριότητα, Νέες οικοδομές ΕΤΟΣ ΑΡΙΘΜΟΣ ΟΓΚΟΣ Πηγή: ΕΛ.ΣΤΑΤ. Σύμφωνα με τα στοιχεία του παραπάνω πίνακα η ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα για το σύνολο της χώρας από το 2006 μέχρι και το 2011 παρουσιάζει κατακόρυφη πτώση τόσο σε ότι αφορά τον αριθμό των νέων οικοδομών αλλά και των όγκο αυτών. Ο αριθμός των νέων οικοδομών το 2011 είναι μειωμένος κατά 67% σε σχέση με το 2006 ενώ η αντίστοιχη μείωση του συνολικού όγκου των οικοδομών είναι μεγαλύτερη καθώς φτάνει το 75%. Αντιλαμβανόμαστε ότι πλέον οι νέες οικοδομές είναι μικρότερου όγκου, καθώς είτε έχουν μικρότερη επιφάνεια είτε λιγότερους ορόφους Ιδιαίτερα Χαρακτηριστικά Η ελληνική οικονομία γνώρισε υψηλούς ρυθμούς ανάπτυξης από τα μέσα τις δεκαετίας του 90 μέχρι και το Οι ρυθμοί αυτοί ήταν υψηλότεροι των ευρωπαϊκών με αποτέλεσμα να συγκλίνει το βιοτικό επίπεδο της χώρας με το μέσο όρο της (παλαιάς) ΕΕ, τάση που έχει ήδη αντιστραφεί. Η αύξηση του ΑΕΠ οδήγησε σε αύξηση του διαθέσιμου εισοδήματος γεγονός που είχε ως συνέπεια την αύξηση της ζήτησης για ακίνητα και των τιμών τους. Κατά τη δεκαετία του 1990 συνέβησαν αξιόλογες μεταβολές ειδικά στη χρηματοδότηση της κατοικίας, επειδή από το μέσον της δεκαετίας βαθμιαία ξεκίνησε πτώση των επιτοκίων γενικά η οποία εντάθηκε στο διάστημα ,για να συνεχιστεί μέχρι το 2003 και να ανατραπεί το 2010 (διάγραμμα 2.7). Συγχρόνως το κοινό ήρθε αντιμέτωπο με μια πρωτόγνωρη για τα ελληνικά δεδομένα «επίθεση» προσφοράς, από την πλευρά των τραπεζών, ελκυστικών πακέτων δανεισμού, πιστωτικών διευκολύνσεων και ευέλικτων λύσεων αναφορικά με τα στεγαστικά δάνεια αλλά και Σελίδα 33

34 τις συνολικές επενδύσεις σε ακίνητη περιουσία. Τα δάνεια δεν γινόντουσαν μόνο φθηνότερα αλλά και προσιτά στον καθένα που πληρούσε τις ευέλικτες προϋποθέσεις που έθεταν οι τράπεζες (Χειμωνίτη-Τερροβίτη, 2005). Η μείωση αυτή των επιτοκίων οφείλεται κυρίως στη σταδιακή απελευθέρωση της ελληνικής τραπεζικής αγοράς, στον έντονο ανταγωνισμό που αναπτύχθηκε μεταξύ των τραπεζών, στην αποκλιμάκωση του κόστους χρήματος ως αποτέλεσμα της πορείας εισόδου στην ΟΝΕ, στη συγκράτηση του πληθωρισμού και φυσικά στη διεθνή συγκυρία που αφορούσε παγκόσμια ανάπτυξη, υψηλή ρευστότητα και χαμηλά επιτόκια (Σαμπανιώτης & Χαρδούβελης, 2012). Πίνακας 2.4: Δείκτες Συναλλαγών Οικιστικών Ακινήτων με τη διαμεσολάβηση των ΝΧΙ Πηγή: Τράπεζα της Ελλάδος, στοιχεία που συλλέγονται από τα ΝΧΙ Σελίδα 34

35 Διάγραμμα 2.7: Ελλάδα, Επιτόκια για νέα στεγαστικά δάνεια Πηγή: Οικονομία-Αγορές Eurobank Research Εκτιμάται όμως ότι η μεγάλη προσφορά φθηνών στεγαστικών δανείων δεν ήταν ο μόνος λόγος αύξησης της ζήτησης κατοικιών και άλλων ακινήτων. Υπό την επίδραση των προσδοκιών για τις αναπτυξιακές προοπτικές της χώρας και τη δημιουργία νέων έργων υποδομής ειδικότερα στα μεγάλα αστικά κέντρα, αυξήθηκε η ζήτηση ακινήτων για επιχειρηματικούς σκοπούς πέραν της κατοικίας και παράλληλα δημιουργήθηκε ένα πλέγμα συμφερόντων γύρω από την αξιοποίηση ακινήτων και τις συναλλαγές που σχετίζονται με αυτά. Πέρα από την σημαντική ανάπτυξη του Real Estate, ουσιαστικό ρόλο έπαιξε και η κρίση του χρηματιστηρίου ( ), με διπλό τρόπο: αφενός, τα σημαντικά ποσά που αντλήθηκαν από μικρή μερίδα συμμετεχόντων τροφοδότησαν ξαφνική ζήτηση οικοπέδων και πολυτελών κατοικιών και αφετέρου αναδείχθηκε για ακόμα μία φορά η τοποθέτηση χρημάτων στα ακίνητα ως η μόνη αξιόπιστη διέξοδος για την πλειονότητα των επενδυτών-αποταμιευτών (Χειμωνίτη-Τερροβίτη, 2005). Ένας άλλος παράγοντας που διαδραμάτισε σημαντικό ρόλο ήταν το φορολογικό πλαίσιο σχετικά με την απόκτηση πρώτης κατοικίας το οποίο έκανε ελκυστικότερη την απόκτηση της. Επιπλέον η ιδιοκατοίκηση στην Ελλάδα εμφανίζεται ιδιαίτερα αυξημένη σε σχέση με υπόλοιπες χώρες της Ευρωπαϊκής Ένωσης καθώς το 80% των κατοικιών είναι ιδιόκτητες(διάγραμμα 2.8). Σελίδα 35

36 Διάγραμμα 2.8: Ιδιοκατοίκηση (ως ποσοστό του αριθμού των κατοικιών) Αιτίες ύφεσης Πηγή: Οικονομία-Αγορές Eurobank Research Τα στοιχεία που παρατίθενται παραπάνω, πιστοποιούν την βαθειά ύφεση στην οποία βρίσκεται η ελληνική αγορά ακινήτων. Πιθανές αιτίες της σημερινής δεινής οικονομικής κατάστασης του εν λόγω κλάδου είναι: Το σύνολο της ελληνικής οικονομίας είναι σε φάση ύφεσης και άρα και οι επιμέρους οικονομικοί κλάδοι επηρεάζονται αρνητικά. Η εφαρμογή αυστηρότερων κριτηρίων από τις τράπεζες στη χορήγηση νέων στεγαστικών δανείων περιορίζει τη ρευστότητα προς τους υποψήφιους αγοραστές ακινήτων. Παράγοντες της τραπεζικής αγοράς αναφέρουν ότι πλέον 8 στις 10 αιτήσεις για στεγαστικά δάνεια δεν εγκρίνονται. Σύμφωνα με τα πιο πρόσφατα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδας για την τραπεζική χρηματοδότηση του εγχώριου ιδιωτικού τομέα, η χρηματοδότηση της αγοράς κατοικίας μέσω των στεγαστικών δανείων, που χορηγούν οι τράπεζες, διαρκώς συρρικνώνεται. Πιο συγκεκριμένα, η πιστωτική επέκταση στη στεγαστική πίστη μειώθηκε με ρυθμό - 1.1% τον Φεβρουάριο του 2011, -0,7% τον Ιανουάριο του 2011 και -0,4% τον Δεκέμβριο του Αξίζει να σημειωθεί πώς το ποσοστό αυτό ήταν θετικό τους Σελίδα 36

37 προηγούμενους μήνες του 2010 (0,3% το Νοέμβριο 2010, 0,7% τον Οκτώβριο 2010, 1,0% το Σεπτέμβριος 2010, 1,6% τον Αύγουστο 2010, 1,9% τον Ιούλιο 2010) και τα προηγούμενα έτη (3,7% το Δεκέμβριο 2009, 11,5% το Δεκέμβριο 2008, 21,9% το Δεκέμβριο 2007, 26,3% το Δεκέμβριο 2006, 33,0% το Δεκέμβριο 2005). Με άλλα λόγια η χρηματοδότηση από τις τράπεζες έχει συρρικνωθεί σημαντικά και από 33% ρυθμό αύξησης των στεγαστικών δανείων πριν από 6 χρόνια, σήμερα μειώνεται με ρυθμό -0,7%. Τέλος, η καθαρή ροή των στεγαστικών δανείων ήταν αρνητική κατά -126 εκατ. ευρώ τον Φεβρουάριο του 2011, -170 εκατ. ευρώ τον Ιανουάριο του 2011 και -49 εκατ. ευρώ τον Δεκέμβριο του Υπάρχει έλλειψη αγοραστικού ενδιαφέροντος από την πλευρά των νοικοκυριών και σημαντική μείωση της ζήτησης νεόδμητων διαμερισμάτων λόγω της αυξημένης αβεβαιότητας για την απασχόληση των νοικοκυριών και τα μελλοντικά τους εισοδήματα. Η Έλλειψη ενδιαφέροντος για επαγγελματικά ακίνητη λόγω περιορισμένης δραστηριότητας και παύσης λειτουργίας πολλών επιχειρήσεων. Αναμένεται σταδιακή αύξηση του κόστους του χρήματος μεσομακροπρόθεσμα τόσο από την Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα για να αντιμετωπισθούν οι πληθωριστικές προσδοκίες, που θα δημιουργηθούν λόγω της σημαντικής νομισματικής χαλάρωσης των τελευταίων ετών (ECB, 2011). Αναπόφευκτα η ζήτηση για κατοικίες θα προσαρμοστεί στα καινούργια μακροοικονομικά δεδομένα, δηλαδή στα υψηλότερα επιτόκια δανεισμού, που βεβαίως επηρεάζουν τη ζήτηση στεγαστικών δανείων για αγορά κατοικίας. Ο αριθμός των αδιάθετων νεόδμητων κατοικιών, λόγω υπερβολικής αύξησης της προσφοράς τα προηγούμενα χρόνια, κυμαίνεται σταθερά πάνω από πανελλαδικά. Το φορολογικό περιβάλλον όπως έχει διαμορφωθεί το τελευταίο έτος (μείωση του αφορολογήτου για την αγορά πρώτης κατοικίας, την επαναφορά του Φόρου Μεγάλης Ακίνητης Περιουσίας στη θέση του ΕΤΑΚ και την επικείμενη αύξηση των αντικειμενικών αξιών με στόχο την αύξηση των φορολογικών εσόδων από τις μεταβιβάσεις ακινήτων με γονική παροχή, κληρονομιά και δωρεά) δημιουργεί συνθήκες επιπλέον μείωσης του αγοραστικού ενδιαφέροντος για κατοικίες. Η κακή ψυχολογία που επικρατεί στην αγορά ακινήτων (Βλαμής, 2011) Μελλοντικές Τάσεις και προοπτικές Η ελληνική αγορά ακινήτων, μετά τη συρρίκνωση που έχει υποστεί κατά την περίοδο της τρέχουσας κρίσης, παραμένει στο ίδιο χαμηλό επίπεδο χωρίς να παρουσιάζει Σελίδα 37

38 σημάδια ανάκαμψης, καθώς η μεσοπρόθεσμες προσδοκίες παραμένουν χαμηλές. Πιο συγκεκριμένα, σύμφωνα με έρευνα της τράπεζας της Ελλάδος σε κτηματομεσιτικά γραφεία οι προσδοκίες για την αγορά ακινήτων προδιαγράφουν τάσεις επιδείνωσης (µμειωτικές) τόσο για τις συνθήκες που θα επικρατήσουν στην αγορά κατοικίας όσο και για τον όγκο των συναλλαγών. Επίσης, αναµένεται περαιτέρω μικρή μείωση των τιμών των ακινήτων από την πλειοψηφία των ερωτηθέντων (87%) ενώ η ίδια απαισιοδοξία επικρατεί και σε σχέση με την πορεία των επαγγελματικών ακινήτων (Τράπεζα της Ελλάδος, 2011). Η αγορά εξακολουθεί να χαρακτηρίζεται από υπερβάλλουσα προσφορά με σημαντικό απόθεμα αδιάθετων ακινήτων και πολύ χαμηλή ζήτηση (Τράπεζα της Ελλάδος Έ. τ., 2011). Οι προοπτικές της αγοράς ακινήτων είναι απόλυτα εξαρτημένες με την άρση της αβεβαιότητας, την αποκατάσταση ενός σταθερού μακροοικονομικού περιβάλλοντος και την ανάκαμψη της οικονομίας η οποία σύμφωνα με προβλέψεις δεν αναμένεται να πραγματοποιηθεί ούτε το Στους αρνητικούς παράγοντες που θα επιδράσουν μελλοντικά στην αγορά ακινήτων και πιο συγκεκριμένα στην αγορά κατοικίας, κυριότερος είναι το δημογραφικό πρόβλημα. Εάν ο πληθυσμός είχε αυξητικές τάσεις η αγορά θα μπορούσε να προσβλέπει σε πιο δυναμικούς ρυθμούς ανάπτυξης. Ένας δεύτερος αρνητικός παράγοντας είναι το ύψος των μελλοντικών εισοδημάτων καθώς ακόμα και αν επιτευχθεί η μακροοικονομική σταθερότητα στο εσωτερικό της χώρας αλλά και στο υπόλοιπο ευρωπαϊκό περιβάλλον, αναμένεται να ακολουθήσει μια μακρά περίοδος χαμηλών εισοδημάτων κάτι που σαφώς δεν θα επιτρέψει την επανάληψη των πρόσφατων ρυθμών ανάπτυξης της αγοράς ακινήτων. Αρνητικά αναμένεται να λειτουργήσει και η συνεχής μεταβολή προς το δυσμενέστερο του φορολογικού περιβάλλοντος που ήδη αποτελεί τροχοπέδη τόσο στην αγορά κατοικίας όσο και στις διάφορες συναλλαγές που σχετίζονται με την αγορά γης και άλλων ακινήτων. Τέλος σημαντικοί θα είναι οι περιορισμοί της ρευστότητας λόγω της μειωμένης χορήγησης δανείων από το τραπεζικό σύστημα. Στους θετικούς παράγοντες που αναμένεται να επηρεάσουν την ελληνική κτηματαγορά μακροπρόθεσμα, περιλαμβάνονται ο τουρισμός, ο εκσυγχρονισμός του θεσμικού και νομικού πλαισίου που διέπει τα ακίνητα και η σταδιακή επιβολή μεταρρυθμίσεων με στόχο τη σταθεροποίηση του μακροοικονομικού περιβάλλοντος (Σαμπανιώτης & Χαρδούβελης, 2012). Το πώς μπορούν να αντιμετωπισθούν τα προβλήματα που σχετίζονται με την αγορά ακινήτων είναι ένα ζήτημα που έχει συζητηθεί από πολλούς έμπειρους παράγοντες της αγοράς. Οι Βλαμής και Καλφαμανώλη σε άρθρο τους υποστηρίζουν ότι θα πρέπει να δρομολογηθούν τα εξής: Σελίδα 38

39 Το θεσμικό πλαίσιο λειτουργίας της ελληνικής αγοράς ακίνητης περιουσίας θα πρέπει να απλοποιηθεί, να δίνει κίνητρα και να αποκτήσει όραμα αναφορικά με την κατεύθυνση της αγοράς. Η ολοκλήρωση του Εθνικού Κτηματολογίου. Η απλούστευση του φορολογικού πλαισίου. Η δημιουργία εκείνων των προϋποθέσεων οι οποίες θα διευκολύνουν/ενθαρρύνουν την υλοποίηση μεγάλων επενδυτικών σχεδίων και θα καταστήσουν τη χώρα πρωταγωνιστή στον παγκόσμιο τουριστικό χάρτη. Ωστόσο, μέχρι όλα τα παραπάνω να γίνουν πράξη, η ελληνική κτηματαγορά θα πρέπει, στα πλαίσια της αυτοοργάνωσης και αυτορρύθμισης της, να αναπτύξει δικές της πρωτοβουλίες όπως: Συνεργασίες των εγχωρίων παραγόντων με διεθνείς επενδυτές και επαγγελματίες του κλάδου από τη γέννηση της ιδέας ενός έργου μέχρι την υλοποίησή του. Τα στάδια που προηγούνται μιας επένδυσης όπως η ενδελεχής έρευνα της αγοράς, το μελετημένο master planning και design consultancy, το σωστό μείγμα των ενοικιαστών (tenant mix), η επιδέξια κατασκευή και διαχείριση του έργου πρέπει να είναι καλά σχεδιασμένα και προγραμματισμένα Συνεχής εκπαίδευση της αγοράς και έκθεση όλων των εμπλεκομένων φορέων στα διεθνή πρότυπα, διαδικασίες και πρακτικές. Επένδυση στην εξειδικευμένη γνώση. Εισαγωγή νέων επενδυτικών πρακτικών/προϊόντων. Τελευταία, στην ελληνική αγορά ακινήτων κερδίζουν έδαφος νέες επενδυτικές πρακτικές όπως για παράδειγμα η πώληση και επαναμίσθωση ακινήτων (sale and leaseback). Το sale and leaseback είναι ευρέως διαδεδομένη πρακτική στην υπόλοιπη Ευρώπη αλλά βρίσκεται ακόμη σε νηπιακό στάδιο στην Ελλάδα. Το sale and leaseback δίνει την ευκαιρία σε εταιρείες και οργανισμούς να απελευθερώσουν κεφάλαια τα οποία έχουν δεσμευμένα στα ακίνητά τους, να βελτιώσουν την εικόνα των λογιστικών τους καταστάσεων (financial statements), να παραμείνουν στο ακίνητό τους ως μισθωτές και να το επαναγοράσουν, εφόσον το επιθυμούν, στη λήξη του μισθωτηρίου συμβολαίου (Βλαμής & Καλφαμανώλη, Η ελληνική αγορά ακινήτων για τους ενδιαφερόμενους ξένους επενδυτές:προοπτικές και προβλήματα, 2008). Σελίδα 39

40 3. Περιοχή Μελέτης: Η Πόλη του Κιλκίς 3.1. Γενικά Στοιχεία Ο Δήμος Κιλκίς καταλαμβάνει σημαντικό μέρος του κεντρικού και ανατολικού τμήματος του Νομού Κιλκίς και συνορεύει προς βορρά με τον Δήμο Χέρσου, προς τα ανατολικά και βορειοανατολικά με τον Δήμο Τερπύλλου, προς τα δυτικά με τον Δήμο Πολυκάστρου και προς τα νότια με τους Δήμους Καμπάνη και Μικρόκαμπου, καθώς και με τον νομό Θεσσαλονίκης.Ο Δήμος εκτείνεται σε μέση απόσταση 45 km οδικώς από τη Θεσσαλονίκη και 560 km από την Αθήνα, ενώ συνδέεται και σιδηροδρομικά με τη Θεσσαλονίκη και τις Σέρρες. Η συνολική έκτασή του ανέρχεται σε 322,8 km2. Πρόκειται για μια πεδινή περιοχή, όπως εξάλλου και το μεγαλύτερο τμήμα του νομού Κιλκίς, με εξαίρεση ένα μικρό ημιορεινό τμήμα στο νοτιο-ανατολικό άκρο. Εικόνα 3.1: Ο Δήμος Κιλκίς Πηγή: Επιχειρησιακό Σχέδιο Δήμου Κιλκίς Έδρα του Δήμου αποτελεί η πόλη του Κιλκίς, της οποίας η πληθυσμιακή βαρύτητα είναι σημαντική και διαχρονικά αυξανόμενη τόσο σε επίπεδο Δήμου, όσο και σε επίπεδο Νομού. Εκτός από τη βαρύνουσα πληθυσμιακή σημασία του Κιλκίς χαρακτηριστική τόσο σε επίπεδο Δήμου, όσο και σε επίπεδο Νομού, είναι η έλλειψη άλλων οικισμών με πληθυσμιακό μέγεθος ικανό να επιτρέπει τη δημιουργία και τη συντήρηση των απαραίτητων γενικών συνθηκών κοινωνικής υποδομής, με έμφαση στους τομείς της εκπαίδευσης, υγείας και πρόνοιας. Η πόλη του Κιλκίς, επομένως Σελίδα 40

41 παίζει ρόλο κέντρου νομαρχιακού αλλά και τοπικού επιπέδου καλύπτοντας εξυπηρετήσεις και των δύο επιπέδων. Όλοι οι υπόλοιποι οικισμοί είναι εξαρτημένοι από το Κιλκίς στο μεγαλύτερο μέρος και των καθημερινών εξυπηρετήσεων 3.2. Ιστορικό Περιβάλλον Όλη η περιοχή του Δήμου Κιλκίς φαίνεται ότι υπήρξε κοιτίδα ανθρώπινης δραστηριότητας από τους αρχαίους αλλά και τους προϊστορικούς χρόνους 1. Ευρήματα προϊστορικών οικισμών έχουν εντοπιστεί κοντά στο Μεταλλικό, ενώ επίσης στην ίδια περιοχή σε ύψωμα χίλια μέτρα νότια νοτιοανατολικά του χωριού είναι ακόμα ορατές ρωμαϊκές/βυζαντινές οχυρώσεις. Ένας άλλος αρχαίος οικισμός εντοπίστηκε ανατολικά του οικισμού Κολχίδα, δίπλα στο ναό της Ζωοδόχου Πηγής, ο οποίος κατά τους Ρωμαϊκούς χρόνους υπήρξε Ρωμαϊκός σταθμός με το όνομα Κάλλικουμ. Η περιοχή του Δήμου Κιλκίς είναι τμήμα της αρχαίας Κρηστωνίας ή Γραστωνίας και της αρχαίας Μυγδονίας. Η Κρηστωνία φαίνεται ότι καταστράφηκε στις αρχές του 5 ου αιώνα π.χ. και η τοποθεσία της πιθανολογείται είτε κάπου κοντά στον Λαχανά είτε κοντά στο χωριό Παλατιανό, δηλαδή σε χώρο ελέγχου των βορείων διαβάσεων της Κεντρικής προς την Ανατολική Μακεδονία δεδομένου ότι η μοναδική βόρεια δίοδος που ενώνει την πεδιάδα του Αξιού με την Στρυμωνική πεδιάδα είναι αυτή που διέρχεται ανάμεσα από τα βουνά Κερκίνη και Δύσωρο. Η Μυγδονία βρισκόταν δυτικά και νότια της Κρηστωνίας και εκτεινόταν νότια στο Θερμαϊκό κόλπο και στο βόρειο μέρος της Χαλκιδικής μέχρι τις λίμνες Λαγκαδά και Βόλβη, ενώ στο βορρά έφθανε μέχρι το ύψος της Δοϊράνης όπου συνόρευε με την Μακεδονική Παιονία. Η περιοχή φαίνεται να κατακτήθηκε από τους Μακεδόνες πριν από την εποχή του Μεγ. Αλεξάνδρου ( π.χ.), ίσως επί εποχής Αμύντα Α' ( π.χ.) και πριν την υποταγή στους Πέρσες. Στους κατοπινούς ελληνιστικούς χρόνους, η περιοχή ανήκε στο Ελληνιστικό βασίλειο της Μακεδονίας το οποίο μετά από τις επιδρομές των Γαλατών υποτάχθηκε τελικά στους Ρωμαίους το 148 π.χ. Με την εμφάνιση των Γότθων το 253 μ.χ. πολλές πόλεις τόσο της Μυγδονίας όσο και της Κρηστωνίας λεηλατήθηκαν, ενώ το καταστροφικό έργο των επιδρομών συνεχίστηκε και κατά την Βυζαντινή περίοδο. Τον 6 ο και 7 ο αιώνα μ.χ., με την εγκατάσταση των 1 Οι ιστορικές πληροφορίες που περιλαμβάνονται στο τμήμα αυτό προέρχονται από το Τοπικό Αναπτυξιακό Πρόγραμμα Δήμου Κιλκίς Συμβουλίου Περιοχής Κιλκίς, Τόμος Α : Δημογραφικά χαρακτηριστικά, Αναπτυξιακή Κιλκίς Α.Ε., Σελίδα 41

42 Σλάβων και Αβαρόσλαβων στα Βαλκάνια ξεκίνησε ένας μακραίωνος ανταγωνισμός που κορυφώθηκε ιδιαίτερα με τους Βούλγαρους. Κατά τη διάρκεια του αγώνα του 1821 η περιοχή του Κιλκίς συμπεριλήφθηκε στα 42 χωριά και πόλεις της Κεντρικής Μακεδονίας που κατέστρεψαν οι Τούρκοι. Την περίοδο αυτή πιθανολογείται μερική καταστροφή του μοναστηριού που βρισκόταν στο λόφο του Αγίου Γεωργίου. Η επισκευαστική του περίοδος πιθανολογείται στα τέλη της τέταρτης δεκαετίας του 19 ου αιώνα, από όπου προέρχεται η σημερινή εκκλησία του Αη Γιώργη και διασώζεται μέχρι σήμερα, νεώτερο κτίσμα βέβαια, που όμως δεν αποκλείεται να κτίστηκε πάνω σε παλιό. Η σημερινή πόλη του Κιλκίς στη δεκαετία του 1880 ήταν μια κωμόπολη που αριθμούσε 380 χριστιανικές και μουσουλμανικές οικογένειες. Στα τελευταία χρόνια του 19 ου αιώνα το Κιλκίς παρουσίασε ραγδαία ανάπτυξη για να φθάσει στις αρχές του 20 ου αιώνα ο πληθυσμός τους κατοίκους αποτελούμενους από Οθωμανούς, Ουνίτες, Σέρβους, Σχηματικούς, Ελληνορθόδοξους και Προτεστάντες. Η πόλη του Κιλκίς καταλήφθηκε από Βούλγαρους στις 26 Οκτωβρίου Η απελευθέρωση της πόλης ολοκληρώθηκε την 21 η Ιουνίου Οι πρώτοι πρόσφυγες (1.500 περίπου) εγκαταστάθηκαν στην ερειπωμένη πόλη του Κιλκίς από την Στρωμνίτσα, αρχίζοντας άμεσα να την οικοδομούν. Το 1926, 304 οικογένειες Στενημαχιτών από την Ανατολική Ρωμυλία εγκαταστάθηκαν στην πόλη του Κιλκίς η οποία έγινε πρωτεύουσα του Νομού το ( Την περίοδο έντονο ήταν το φαινόμενο της μετανάστευσης, τόσο προς τη Θεσσαλονίκη όσο και προς τις χώρες του εξωτερικού, από όλο τον νομό Κιλκίς και από την περιοχή του Δήμου Κιλκίς. Η σύγχρονή ανοδική περίοδος ξεκινά από τις αρχές της δεκαετίας του (Κιλκίς, Δεκέμβριος 2007) 3.3. Πληθυσμιακή εξέλιξη-δημογραφικά Χαρακτηριστικά Με βάση την απογραφή του 2001 ο πληθυσμός του Δήμου Κιλκίς ανέρχεται σε κατοίκους. Η πόλη του Κιλκίς συγκεντρώνει πληθυσμό κατοίκους, δηλαδή το 70% του πληθυσμού του Δήμου. Κατά τη δεκαετία η πληθυσμιακή αύξηση του Δήμου ήταν μόλις 0,8% δηλαδή χαμηλότερη και από την φυσική κίνηση του πληθυσμού. Την ίδια χρονική περίοδο η Κεντρική Μακεδονία αυξήθηκε 13,8%, ενώ ο Νομός Κιλκίς μειώθηκε 3,2%. Κατά την περίοδο αυτή, η πόλη του Κιλκίς αυξήθηκε, περίπου, κατά 6%, ενώ αντίστοιχη ήταν η μείωση του συνόλου των αγροτικών οικισμών (Πίνακας 3.1). Την δεκαετία αυτή η πόλη του Κιλκίς απορροφά μόνον μέρος της απώλειας του αγροτικού πληθυσμού του Ν. Κιλκίς, καθώς παραμένει έντονη η έξοδος προς το ΠΣΘ. Σελίδα 42

43 Πίνακας 3.1: Πληθυσμιακή εξέλιξη της πόλης του Κιλκίς και του συνόλου των αγροτικών οικισμών του Δήμου Κιλκίς, Πληθυσμός Μεταβολή '71-'81 Μεταβολή '81-'91 Μεταβολή '91-' % % % Κιλκίς (πόλη) Αγροτικοί οικισμοί Δήμος Κιλκίς Νομός Κιλκίς Μη δημοσιευμένα στοιχεία 5,79 8,89 - Μη δημοσιευμένα στοιχεία -5,82-4, ,77 3,46 158,86-3,20 0,05 11,06 Πηγή: Απογραφές ΕΛΣΤΑΤ Την περίοδο ο Δήμος Κιλκίς παρουσίασε αύξηση κατά 3,46%, η οποία είναι μικρότερη του μέσου της Περιφέρειας (6,8%), ενώ το ίδιο διάστημα το σύνολο του Νομού παρουσιάζει στασιμότητα. Η πόλη του Κιλκίς αυξήθηκε, περίπου, 9%. Αντιθέτως, το σύνολο των αγροτικών οικισμών μειώθηκε περαιτέρω σε ποσοστό 4,5%. Τα δεδομένα αυτά δείχνουν ότι η πόλη του Κιλκίς από την περίοδο αυτή και μετά όχι μόνο συγκρατεί την έξοδο του αγροτικού πληθυσμού του Νομού ουσιαστικά προς τη Θεσσαλονίκη, αλλά προσελκύει και νέο πληθυσμό, κυρίως παλιννοστούντες από χώρες του εξωτερικού. Την δεκαετία , ο Δήμος Κιλκίς παρουσίασε εντυπωσιακή αύξηση που έφθασε το 28,2%. Ακόμη πιο εντυπωσιακή είναι η αύξηση του πληθυσμού της πόλης του Κιλκίς που αγγίζει το 44%. Σύμφωνα με τα στοιχεία της τελευταίας απογραφής του 2011 ο πληθυσμός του Δήμου Κιλκίς παρουσιάζει αύξηση σχεδόν κατά 160%.Το νούμερο αυτό όμως δεν είναι συγκρίσιμο με τα αντίστοιχα για τα προηγούμενα έτη καθώς ο Δήμος είναι πλέον διευρυμένος. Ουσιαστικά η δημοτική ενότητα Κιλκίς η οποία είναι μία από τις 7 του νέου διευρυμένου Δήμου, σχεδόν ταυτίζεται με τον πρώην Δήμο Κιλκίς. ο πληθυσμός για τη δημοτική ενότητα Κιλκίς είναι κάτοικοι και συγκρίνοντας αυτό το μέγεθος με τον πληθυσμό της τελευταίας απογραφής εκτιμάται πραγματική αύξηση του πληθυσμού κατά 25% κατά την τελευταία δεκαετία. Σελίδα 43

44 Από τα παραπάνω προκύπτει ότι ουσιαστικά η σύγχρονη ανάπτυξη του Δήμου Κιλκίς ξεκινάει σταδιακά κατά τη δεκαετία του '80 και εντείνεται κατά τη δεκαετία του '90. Η πληθυσμιακή δυναμική του Δήμου οφείλεται σχεδόν εξ ολοκλήρου στην πόλη του Κιλκίς, ενώ οι αγροτικοί οικισμοί την τελευταία δεκαετία εμφανίζουν στο σύνολό τους μια σχετική στασιμότητα (Δήμος Κιλκίς, Δεκέμβριος 2007). Σε ό,τι αφορά τη διάρθρωση των ηλικιών, οι παραγωγικές ηλικίες, μεταξύ 15 και 64 ετών, ανέρχονται στο 70% του συνολικού πληθυσμού και κατά τις δύο απογραφές (1991, 2001), αν και παρατηρούνται διαφοροποιήσεις ποσοστών μεταξύ των επιμέρους ηλικιακών ομάδων. Μεγαλύτερο ποσοστό, πάντως, συγκεντρώνει η κατηγορία ετών και ακολουθούν οι κατηγορίες ετών και ετών. Πέραν των παραγωγικών ηλικιών, σημειώνουμε ότι οι ηλικίες 0-14 ετών συγκεντρώνουν το 18,9% το 1991 και το 16,8% το 2001, ενώ τα αντίστοιχα ποσοστά για τις ηλικίες άνω των 65 ετών είναι 11% και 15,7% (Δήμος Κιλκίς, Δεκέμβριος 2007). Αναφορικά με τη δομή των νοικοκυριών, όπως προκύπτει από στοιχεία της Ελ.Στατ. το μέσο μέγεθος νοικοκυριού στο Δ.Δ. Κιλκίς ανέρχεται για το έτος 2001 σε 2,92 άτ./νοικ Υφιστάμενες Χρήσεις Γης Η βαρύνουσα σημασία της πόλης του Κιλκίς στο αστικό σύστημα του Δήμου αντανακλάται στη διάρθρωση των χρήσεων γης η οποία είναι η εξής: α. Κατοικία Η αμιγής κατοικία αποτελεί την κυρίαρχη χρήση. Αξίζει να σημειωθεί ότι το υφιστάμενο ΓΠΣ δεν έκανε διαχωρισμό ανάμεσα σε αμιγή και γενική κατοικία. Ωστόσο, βάσει των υφιστάμενων τάσεων η γενική κατοικία διαρθρώνεται αποκλειστικά στις παρυφές του πολεοδομικού κέντρου. Η διάχυσή της στο χώρο είναι μάλλον περιορισμένη έτσι ώστε η χρήση αυτή να μην αποτελεί θύλακα προσέλκυσης δραστηριοτήτων, προκειμένου να εξυπηρετούνται καλύτερα οι κάτοικοι και να αποσυμφορηθεί το κέντρο. β. Πολεοδομικό Κέντρο Το πολεοδομικό κέντρο αναπτύσσεται κατά πρώτο λόγο εκατέρωθεν της οδού 21 ης Ιουνίου, η οποία διασχίζει όλη την πόλη με διεύθυνση ΒΑ - ΝΔ και δευτερευόντως κατά μήκος της οδού Ελ. Βενιζέλου. Η συγκέντρωση της συγκεκριμένης χρήσης κατά μήκος των δύο αυτών οδικών αξόνων είναι αποκλειστική και συμβατή σε μεγάλο Σελίδα 44

45 ποσοστό με το υπάρχον ΓΠΣ. Καταγράφηκε ωστόσο μία τάση χωροθέτησης μεμονωμένων, αλλά σημαντικών κεντρικών λειτουργιών διοίκησης στην περιοχή επέκτασης νοτίως, ανατολικά και βορειοανατολικά του οικισμού. γ. Τοπικό Κέντρο Το υπάρχον ΓΠΣ προέβλεπε χρήσεις τοπικού κέντρου επί των οδών Καπέτα, Αριστείδου και Παπαλουκά, επιδιώκοντας προφανώς τη ορθολογικότερη οργάνωση με διάχυση των συγκεκριμένων δραστηριοτήτων σε άλλες γειτονιές πλην του κέντρου πόλης. Ωστόσο, ο καταλυτικός ρόλος του πολεοδομικού κέντρου είχε ως αποτέλεσμα τη μη ευόδωση του παραπάνω σχεδιασμού. Σύμφωνα με την καταγραφή προκύπτει ότι στην καλύτερη των περιπτώσεων οι χρήσεις που υπάρχουν στις παραπάνω οδούς πλησιάζουν τη γενική κατοικία. Παράλληλα, δεν υπήρξε ανάπτυξη άλλων τοπικών κέντρων, που να μη προβλεπόταν από τον σχεδιασμό. δ. Εκπαίδευση Διαχρονικά καταγράφεται σημαντική αύξηση του μαθητικού δυναμικού της πόλης του Κιλκίς, που συνοδεύεται από μείωση του αριθμού στον υπόλοιπο Δήμο. Το γεγονός αυτό οφείλεται αφενός στην αύξηση του αστικού πληθυσμού και αφετέρου στη μείωση του αριθμού των Δημοτικών Σχολείων στην περιφέρεια του Δήμου. Όσον αφορά στη δευτεροβάθμια εκπαίδευση, στην πόλη του Κιλκίς λειτουργούν τρία Γυμνάσια.. Ακόμη, στην πόλη του Κιλκίς λειτουργούν τρία Ενιαία Λύκεια και δύο Τεχνικά Επαγγελματικά Λύκεια. Επίσης, στην πόλη του Κιλκίς λειτουργεί ένα Ειδικό Σχολείο, ένα Κέντρο Γεωργικής Εκπαίδευσης του ΟΑΕΔ και το Τμήμα Σχεδιασμού και Παραγωγής Ενδυμάτων, που αποτελεί παράρτημα του ΤΕΙ Θεσσαλονίκης. Το 1 ο Ενιαίο Λύκειο, το 1 ο ΤΕΕ, οι σχολές του ΟΑΕΔ και το Εργαστηριακό Κέντρο Φυσικών Επιστημών Κιλκίς (ΕΚΦΕ), συνιστούν ένα ισχυρό πυρήνα εκπαίδευσης στο νοτιοανατολικό άκρο του εγκεκριμένου σχεδίου πόλης. ε. Υγεία - Πρόνοια Σημαντικός είναι ο ρόλος του Γενικού Νομαρχιακού Νοσοκομείου Κιλκίς, πλησίον του οποίου λειτουργεί Πολυϊατρείο του ΙΚΑ. Ένα γηροκομείο βρίσκεται επί της οδού Παπαναστασίου, ενώ λειτουργούν και 2 ΚΑΠΗ.. στ. Αθλητισμός Η πόλη του Κιλκίς εμπίπτει στην κατηγορία πόλεων κατοίκων, όντας επιπλέον πρωτεύουσα Νομού. Ως εκ τούτου δικαιολογείται η ύπαρξη Σελίδα 45

46 τουλάχιστον τριών Πυρήνων Α και ενός Πυρήνα Β. Σήμερα στην πόλη λειτουργούν ουσιαστικά ένας Πυρήνας Β και δύο οριακά χαρακτηριζόμενοι Πυρήνες Α. Ο Πυρήνας Β βρίσκεται στο δυτικό άκρο της πόλης του Κιλκίς, εκτός του εγκεκριμένου σχεδίου πόλης και περιλαμβάνει γήπεδο ποδοσφαίρου με κερκίδες, κλειστό γυμναστήριο, αποδυτήρια και βοηθητικούς χώρους, ενώ έχει αρχίσει η κατασκευή κολυμβητηρίου. Ο Πυρήνας αυτός μειονεκτεί ως προς το ότι δεν είναι χωροθετημένος κεντροβαρικά, ενώ βρίσκεται επίσης πλησίον του Γενικού Νομαρχιακού Νοσοκομείου Κιλκίς. Ωστόσο, παρουσιάζει το πλεονέκτημα της θεωρητικά ανεμπόδιστης επέκτασης των εγκαταστάσεών του, λόγω της ύπαρξης ελεύθερου χώρου και της γειτνίασης με μονάδες εκπαίδευσης. Ο πρώτος εκ των δύο Πυρήνων Α συνίσταται από τις αθλητικές εγκαταστάσεις στο λόφο Αγ. Γεωργίου και ο δεύτερος από τις αθλητικές εγκαταστάσεις στο χώρο του 1 ου Ενιαίου Λυκείου και του 1 ου ΤΕΕ. Αμφότερες μειονεκτούν ως προς το ότι δεν είναι χωροθετημένες κεντροβαρικά, όμως συνδυάζονται με ελεύθερους χώρους και εγκαταστάσεις εκπαίδευσης αντίστοιχα. ζ. Πολιτιστικές λειτουργίες Στο χώρο του σημερινού Δημαρχείου, ο οποίος είναι χαρακτηρισμένος ως χώρος Πολιτιστικού Κέντρου από το εγκεκριμένο ΓΠΣ, λειτουργεί Συνεδριακό Κέντρο, ενώ σε κτίριο επί της οδού Θεσσαλονίκης στεγάζεται η Δημοτική Βιβλιοθήκη. Στα βόρεια της πόλης λειτουργεί το Αρχαιολογικό Μουσείο, ενώ το όμορο κτίριο της παλαιάς Νομαρχίας πρόκειται να στεγάσει μελλοντικά το Αρχείο και την Πινακοθήκη. Επίσης, στο λόφο του Αγ. Γεωργίου βρίσκεται το ανοιχτό θέατρο της πόλης. Η τελευταία σημαντική πολιτιστική συγκέντρωση αφορά το χώρο της Μητρόπολης Κιλκίς. Οι Ενοριακοί Ναοί επαρκούν οριακά για την κάλυψη των σημερινών αναγκών των κατοίκων. η. Πράσινο Ελεύθεροι Χώροι Η πόλη του Κιλκίς αναπτύσσεται στις νότιες υπώρειες του πευκόφυτου λόφου του Αγ. Γεωργίου, ο οποίος λειτουργεί ως πάρκο πόλης αν και βρίσκεται εκτός του εγκεκριμένου σχεδίου. Πρόκειται για χώρο στον οποίο έχουν γίνει ήπιες παρεμβάσεις, προκειμένου να αναδειχθεί χωρίς να αλλοιωθεί το φυσικό περιβάλλον και το τοπίο. Συγκεκριμένα, όπως ήδη αναφέρθηκε, έχουν αναπτυχθεί δραστηριότητες αθλοπαιδιών, ανοιχτό θέατρο και αναψυκτήριο. Προβλέπεται επίσης η περαιτέρω αξιοποίηση του Σπηλαίου του λόφου, μέσω προγραμμάτων σπηλαιοθεραπείας. Σημαντικές πλατείες της πόλης είναι η Πλατεία Ειρήνης, η Πλατεία Γαλήνης και η Πλατεία του Δημαρχείου. Αξίζει επίσης να αναφέρουμε τους Σελίδα 46

47 δύο χώρους πρασίνου στη συμβολή των οδών Βενιζέλου και Χαρίτωνος, στον ένα εκ των οποίων λειτουργεί Δημοτικό εστιατόριο αναψυκτήριο, όπως επίσης και το Πάρκο Κυκλοφοριακής Αγωγής στα δυτικά της πόλης. Υπάρχουν ακόμη διάσπαρτοι μικρότεροι χώροι πρασίνου, ελεύθεροι χώροι και παιδικές χαρές. θ. Βιομηχανία Βιοτεχνία Χονδρεμπόριο Τουρισμός Οι βιομηχανικές και βιοτεχνικές εγκαταστάσεις εντοπίζονται στην περιφέρεια της πόλης και αναπτύσσονται γραμμικά, κατά μήκος των σημαντικότερων οδικών αξόνων. Ανάλογη χωροθέτηση παρουσιάζουν και όσες εγκαταστάσεις περιλαμβάνονται στο χονδρεμπόριο, όπως εκθεσιακοί χώροι (αυτοκινήτων, επίπλων), συνεργεία, μάντρες αυτοκινήτων και βενζινάδικα. Η διαφορά είναι ότι αυτές οι λειτουργίες εισχωρούν στον αστικό ιστό και διαρθρώνονται γραμμικά στις εξόδους της πόλης και συγκεκριμένα επί των οδών 21 ης Ιουνίου και Βενιζέλου. Επίσης, φαίνεται να δημιουργείται ένας πυρήνας δραστηριοτήτων που εντάσσονται στο χονδρεμπόριο, στα βόρεια της πόλης, όπου μεγάλο τμήμα της περιοχής παραμένει αδόμητο. Συνεπώς, το συμπέρασμα που εξάγεται από τη διάρθρωση των παραγωγικών δραστηριοτήτων είναι ότι δεν δημιουργούνται σημαντικά προβλήματα συγκρούσεων χρήσεων γης, αλλά και ότι απουσιάζουν οργανωμένοι χώροι υποδοχής τέτοιων δραστηριοτήτων. ι. Ιδιαίτερες χρήσεις Οι ιδιαίτερες χρήσεις αφορούν κυρίως στις στρατιωτικές εγκαταστάσεις που εντοπίζονται είτε εντός της πόλης, αλλά κυρίως στην περιφέρεια της. Εντός της πόλης του Κιλκίς, οι εγκαταστάσεις αυτές είναι λίγες και εντοπίζονται σημειακά. Στην περιφέρεια της πόλης, βρίσκονται εκτεταμένες στρατιωτικές εγκαταστάσεις, όπως στρατόπεδα, πεδίο βολής, το Πολεμικό Μουσείο κ.α. Στην κατηγορία των ιδιαίτερων χρήσεων κατατάσσεται και το σημερινό κοιμητήριο, το οποίο βρίσκεται σε απόσταση μικρότερη των 100 μ. από μεμονωμένα κτίσματα και μικρότερη των μ. από το Γενικό Νομαρχιακό Νοσοκομείο Κιλκίς και το Πολυϊατρείο του ΙΚΑ. κ. Αδόμητες περιοχές Αδόμητες εκτάσεις υπάρχουν στην εσωτερική περίμετρο της πόλης και ιδιαίτερα στην περιοχή μεταξύ του Νοσοκομείου και του Κοιμητηρίου, όπως επίσης και στα ανατολικά του οικισμού. Λαμβάνοντας υπόψη την πληθυσμιακή αύξηση της πόλης, αναμένεται ότι οι εκτάσεις αυτές θα δομηθούν στο άμεσο μέλλον. Σελίδα 47

48 Ο ακόλουθος χάρτης ο οποίος επισυνάπτεται σε μεγαλύτερο μέγεθος στο παράρτημα, περιλαμβάνει τις χρήσεις γης και τους όρους δόμησης για την πόλη του Κιλκίς: Εικόνα 3.2: Χάρτης της πόλης του Κιλκίς Πηγή: Τεχνικό Γραφείο Μελετών Κ4 Station Σελίδα 48

49 3.5. Ρυμοτομική Εξέλιξη Μετά την απελευθέρωση της πόλης (1913) με την ανάπτυξη του οικισμού εξαιτίας της αύξησης της πληθυσμιακής συγκέντρωσης, μεγάλωσαν και τα προβλήματα του οικισμού και κρίθηκε απαραίτητη η πολεοδομική επέμβαση. Έτσι με το ρυμοτομικό σχέδιο του 1916 πραγματοποιείται η πρώτη προσπάθεια ρύθμισης του αστικού χώρου. Το σχέδιο συντίθεται από ορθογώνια και ως επί το πλείστον ισόπλευρα οικοδομικά τετράγωνα, που διατάσσονται στις πλευρές ευθύγραμμων δρόμων. Το συνολικό εμβαδόν είναι 1315 στρ. και το συνολικό εμβαδόν των Ο.Τ 840,29 στρ. Ο αριθμός των οικοδομικών τετραγώνων είναι 264 και το μέσο μέγεθος Ο.Τ είναι 3183 τ.μ. Σκοπός του σχεδίου είναι να δημιουργήσει ιδιοκτησίες έτσι σε κάθε οικοδομικό τετράγωνο προβλέπεται να τοποθετηθεί ένα κτίριο στις κορυφές του. Η βασική μορφή του οδικού δικτύου είναι ένας συνδυασμός ακτινικού και ορθογωνικού δικτύου. Το ακτινικό κυριαρχεί στο παλιό κεντρικό τμήμα της πόλης και το ορθογωνικό στα νέα τμήματα που σχεδιάζονται. Οι οδικοί άξονες συγκλίνουν σε μια μεγάλη πλατεία που γύρω της προβλέπεται συγκέντρωση λειτουργιών. Η πρόταση που παρουσιάζεται στο παραπάνω σχέδιο δεν εξετάζει και δεν λαμβάνει υπόψη κοινωνικά οικονομικά και χωροταξικά φαινόμενα της εποχής. Το σχέδιο χαρακτηρίζεται από ανεπάρκεια και αρκετά σοβαρά λάθη τα οποία έχουν ως αποτέλεσμα τη μη εφαρμογή του (Αναπτυξιακή Κιλκίς, 1995). Το 1923 επτά χρόνια μετά από το πρώτο ρυμοτομικό σχέδιο, σε μια εποχή που η πόλη φιλοξενεί πια πρόσφυγες, το νέο σχέδιο έρχεται να προσαρμόσει νέες καταστάσεις που το σχέδιο του 16 δεν μπόρεσε να προβλέψει. Με το καινούριο σχέδιο η πόλη επεκτείνεται νότια ενώ αφαιρείται το βορεινό τμήμα που προβλεπόταν στο σχέδιο του 1916 και αποδείχτηκε ανεφάρμοστο. Η κάτοψη παρουσιάζει μορφή περίπου κυκλική και το συνολικό εμβαδό μειώνεται σε 1136,9 στρ. Το σχέδιο παραιτείται από τα κανονικά τετράγωνα, προσαρμόζεται πιο πολύ σε απαιτήσεις και δεδομένα, βελτιώνεται η αναλογία οικοδομήσιμων-κοινόχρηστωνκοινοφελών χώρων. Ο αριθμός των Ο.Τ είναι 179 και το μέσο μέγεθος 4659 τ.μ. Πρώτη φορά παρουσιάζεται ενδιαφέρον για τον σχεδιασμό της πόλης με τις τομές δρόμων να περιλαμβάνουν δεντροστοιχίες και πρασιές. Το σχέδιο προβλέπει μελλοντικά ρύθμιση της μορφής και της διάταξης των Ο.Τ και οικοπέδων και αποτελεί τη βάση για τα επόμενα ρυμοτομικά σχέδια καθώς το Κιλκίς συνεχίζει να εξελίσσεται με αυτή τη μορφή (Αναπτυξιακή Κιλκίς, 1995). Σελίδα 49

50 Εικόνα 3.3: Χάρτης Ρυμοτομίας Κιλκίς 1916 Εικόνα 3.4: Χάρτης Ρυμοτομίας Κιλκίς 1923 Πηγή: Κιλκίς, Ρυμοτομική Εξέλιξη, ΑΝΚΙ Πηγή: : Κιλκίς, Ρυμοτομική Εξέλιξη, ΑΝΚΙ Τα προηγούμενα σχέδια εκπονήθηκαν χωρίς την ύπαρξη νομικών κανόνων, που καθορίζουν τις γενικές αρχές και τη διαδικασία εκπόνησης και εφαρμογής τους. Το 1923 αποτέλεσε σταθμό στην ιστορία του πολεοδομικού σχεδιασμού γιατί ψηφίστηκε το διάταγμα περί «Γενικού Οικοδομικού Κανονισμού» στο οποίο περιέχονται οι κανόνες σύνταξης και έγκρισης ρυμοτομικών σχεδίων. Ο χάρτης του 1930 είναι κατά βάση ο χάρτης του 1923 με κάποιες μικρές αλλαγές που αφορούν την επέκταση της πόλης. Το σχέδιο αυτό είναι ένα συμβιβαστικό σχέδιο. Διατηρείται με μερικές προσθήκες μέχρι και σήμερα, ενώ θα μπορούσε να αποτελέσει σημείο άντλησης στοιχείων για τον τρόπο με τον οποίο οι τομείς ορών δόμησης και άλλα στοιχεία (δημόσια κτίρια, μορφολογικές εξαιρέσεις) επέδρασαν στη σημερινή μορφή της πόλης. Ο συντελεστής δόμησης καθίσταται Σελίδα 50

51 παντοδύναμος αφού τείνει πλέον να αποτελέσει τη μόνη καθοριστική παράμετρο της ανοικοδόμησης και φυσικά της εκμετάλλευσης της υπεραξίας της γης (Αναπτυξιακή Κιλκίς, 1995). Εικόνα 3.5: Χάρτης Ρυμοτομίας Κιλκίς 1930 Εικόνα 3.6: Χάρτης Ρυμοτομίας Κιλκίς 1994 Πηγή: ΑΝΚΙ Πηγή: ΑΝΚΙ 3.6. Οικιστική Εξέλιξη Η πόλη του Κιλκίς καταστράφηκε κατά τη διάρκεια του Β Βαλκανικού Πολέμου στη μάχη που δόθηκε τον Ιούνιο του 1913 για την απελευθέρωσή της. Από το οικιστικό της απόθεμα παρέμειναν ουσιαστικά μόνο κάποια κτίρια στο κέντρο της πόλης σε έκταση που αντιστοιχεί στο μισό της σημερινής. Τότε λοιπόν προέκυψε η ανάγκη Σελίδα 51

52 ουσιαστικής παρέμβασης για την ανοικοδόμηση της πόλης, το πρώτο κομμάτι της οποίας ξεκινά το Στην δεκαετία που ακολούθησε πραγματοποιήθηκε μια δεύτερη και δυναμικότερη παρέμβαση με την κατασκευή των προσφυγικών κατοικιών που ανεγέρθηκαν από την ΕΑΠ. Οι κατοικίες αυτές ήταν συγκεκριμένες και τυποποιημένες καθώς είχαν συγκεκριμένο ύψος (μονώροφες ή ισόγειες ) και κατασκευάζονταν από συγκεκριμένα δομικά υλικά (οπτόπλινθοι, ωμοί πλίνθοι και ξύλινα κατακόρυφα και οριζόντια στοιχεία) σύμφωνα με τις προδιαγραφές της ΕΑΠ. Πέρα από τα σπίτια της παλιάς πόλης που είχαν διασωθεί και τις τυποποιημένες προσφυγικές κατοικίες, στο δομημένο χώρο της πόλης εντάχθηκαν και οι ιδιωτικές κατοικίες οι οποίες κατασκευάστηκαν σύμφωνα με τις οικονομικές δυνατότητες και την αισθητική των ιδιοκτητών τους. Οι κατοικίες αυτές ήταν διώροφες και σαφώς λιγότερες αριθμητικά από τις υπόλοιπες καθώς ανήκαν μόνο στις ανώτερες εισοδηματικές τάξεις. Σε ότι αφορά τα χρησιμοποιούμενα υλικά κυριαρχούσαν οι φέρουσες τοιχοποιίες και γινόταν χρήση του σίδερου σε κάποια σημεία (πχ πρόβολοι). Στις ακόλουθες δεκαετίες παρότι καθιερώθηκε το οπλισμένο σκυρόδεμα ως βασικό υλικό κατασκευής του φέροντος οργανισμού, τα κτίρια στο Κιλκίς συνέχισαν να είναι ίδιου τύπου μέχρι και την δεκαετία του 50. Ο Β Παγκόσμιος πόλεμος είχα σαν συνέπεια την οικοδομική απραξία η οποία συνεχίστηκε μέχρι και τις αρχές της δεκαετίας του 50 καθώς μεταπολεμικά δεν υπήρχαν μεγαλες καταστροφές στο οικιστικό απόθεμα και δεν ήταν αναγκαία η ανοικοδόμηση της πόλης. Αλλαγές στην οικοδομική δραστηριότητα επιφέρει ο ΓΟΚ του Η πρώτη πολεοδόμηση της πόλης πραγματοποιείται το Στη δεκαετία του 70 εξελίσσεται η ιδιωτική ανοικοδόμηση, οι αρχιτεχνίτες αντικαθίστανται από τους εργολάβους και γίνεται πλέον εκτενής χρήση του σκυροδέματος. Ο τύπος των κτιρίων διαφοροποιείται καθώς τα υλικά και τα μηχανήματα που υπάρχουν πλέον στη διάθεση των τεχνιτών επιτρέπουν την κατασκευή περισσότερων ορόφων και κατά συνέπεια ξεκινά η κατασκευή πολυκατοικιών. Η περίοδος αυτού του τύπου ανοικοδόμησης διακόπτεται το 1978 καθώς ο σεισμός της Θεσσαλονίκης αλλάζει τον τρόπο κατασκευής των κτιρίων στον οποίο μέχρι πρότινος δεν λαμβάνονταν υπόψη ο σεισμός ως σημαντικός παράγοντας διαστασιολόγησης του φέροντος οργανισμού. Οι καταστροφές στο παλαιό οικιστικό απόθεμα αφενός καθιστούν αναγκαία την πλήρη ανακατασκευή και αφετέρου εκλαμβάνονται από τους κατοίκους ως μια ευκαιρία να απαλλαγούν από αυτό. Από τη στιγμή αυτή, αρκετά καθυστερημένα σε σχέση με την υπόλοιπη Ελλάδα, ξεκινά να αναπτύσσεται η έννοια της αντιπαροχής. Μέχρι και το 1985 πραγματοποιείται μια Σελίδα 52

53 σημαντική παραγωγή οικοδομικού έργου μέσω του συστήματος της αντιπαροχής και παρατηρείται το φαινόμενο της συνύπαρξης στο δομημένο χώρο των πολυκατοικιών με τις παλαιότερες κατοικίες. Η πλειοψηφία των πολυκατοικιών συναντάται στο κέντρο της πόλης. Το 1985 ανατίθεται η γενική μελέτη επέκτασης του Κιλκίς η οποία επί της ουσίας καταλήγει να είναι μόνο μελέτη ωστόσο γεννά προσδοκίες για την ανάπτυξη της πόλης και την παραγωγή νέου χώρου. Το 1993 γίνεται οριστικοποίηση της μελέτης με την πράξη εφαρμογής και ξεκινά η παραγωγή ιδιωτική κατοικίας (μονοκατοικίας) και πολυκατοικίας. Πολλοί από τους εργολάβους είναι πλέον και μηχανικοί με αποτέλεσμα να υπάρχει μία εμφανής βελτίωση στο αισθητικό κομμάτι των κτιρίων χωρίς όμως να συμβαίνει το ίδιο και σε λειτουργικό επίπεδο. Από το 2000 κι έπειτα σημειώνεται μία κατακόρυφη αύξηση της οικοδομικής δραστηριότητας λόγω των δανείων των παλιννοστούντων αλλά και γενικότερα της ευκολότερης πρόσβασης του συνόλου των κατοίκων σε στεγαστικά δάνεια. Η όλη διαδικασία ανοικοδόμησης έγινε εντονότερη και επιταχύνθηκε το 2005 ως συνέπεια της προαναγγελίας επιβολής αυξημένου Φ.Π.Α στην οικοδομή. Από το 2006 κι έπειτα η ανοικοδόμηση της πόλης παρουσιάζει κατακόρυφη πτώση αφενός λόγω του ότι καλύφθηκαν σε σημαντικό βαθμό οι οικιστικές ανάγκες των κατοίκων και αφετέρου λόγω της οικονομικής ύφεσης που επικρατεί τόσο στον τομέα των κατασκευών όσο και στο σύνολο της Ελληνικής οικονομίας. Σήμερα υπάρχει ένα σημαντικό απόθεμα νέων κτιρίων το οποίο παραμένει αδιάθετο και υπάρχει απραξία σε ότι αφορά την οικοδομική δραστηριότητα. Στον πίνακα που ακολουθεί παρουσιάζεται η ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα εντός της πόλης του Κιλκίς με βάση τις άδειες νέων οικοδομών, μονοκατοικιών και καταστημάτων-κτιρίων επαγγελματικής χρήσης. Πίνακας 3.2: Οικοδομική Δραστηριότητα στο Κιλκίς (βάσει νέων οικοδομικών αδειών) Οικοδομές Μονοκατοικίες Καταστημ./γραφεία λοιποί επαγ. χώροι Σύνολο Πηγή: Υπηρεσία Δόμησης Κιλκίς Σελίδα 53

54 Εικόνα 3.7: Η πόλη του Κιλκίς, Πηγή: Εικόνα 3.8: Η πόλη του Κιλκίς, πανοραμική λήψη Πηγή: Σελίδα 54

55 4.Επεξεργασία Δεδομένων τοπικής Αγοράς Ακινήτων 4.1. Μεσιτικά Γραφεία Για την εκπόνηση της εργασίας κρίθηκε απαραίτητη η συλλογή ποιοτικών και ποσοτικών στοιχείων από μεσιτικά γραφεία έτσι ώστε να καταγραφούν οι συναλλαγές που έχουν πραγματοποιηθεί σε σχέση με τα ακίνητα κατά την εξεταζόμενη περίοδο. Για το σκοπό αυτό έγιναν συναντήσεις με τους υπεύθυνους τριών γραφείων που δραστηριοποιούνται στην πόλη του Κιλκίς, ωστόσο μόνο από το ένα υπήρχε η δυνατότητα παροχής ποσοτικών στοιχείων καθώς τα υπόλοιπα σύμφωνα με τα λεγόμενα των υπευθύνων δεν συλλέγουν στοιχεία συναλλαγών σε βάσεις δεδομένων. Ο ιδιοκτήτης του γραφείου «Κτηματομεσιτική Κιλκίς», κύριος Σ. Σερεμετίδης παραχώρησε στοιχεία για τον όγκο των ενοικιάσεων-πωλήσεων οικιστικών ακινήτων καθώς και για την διακύμανση των τιμών πώλησης- ενοικίου ανά ζώνη. Δεν δόθηκαν στοιχεία για γραφεία-καταστήματα, καθώς το γραφείο δεν ασχολείται με μεσιτείες επαγγελματικών ακινήτων. Τα στοιχεία αφορούν τα έτη καθώς το 2007 ξεκίνησε η λειτουργία του γραφείου. Λαμβάνοντας υπόψη αυτό, πρέπει να σημειωθεί ότι η εικόνα που αποτυπώνεται για την αγορά γης και κατοικίας ενδέχεται να μην ανταποκρίνεται απόλυτα στην πραγματικότητα καθώς είναι λογικό ένα γραφείο στα πρώτα έτη λειτουργίας τους να έχει λίγες συναλλαγές (παρά την καλή πορεία της αγοράς) και να εμφανίζει αυξημένη δραστηριότητα στο πέρασμα των ετών λόγω εδραίωσής του στην αγορά (ακόμα κι αν η αγορά ακολουθεί φθίνουσα πορεία). Σημαντική ήταν και η παροχή πληροφοριών σχετικά με την πορεία της αγοράς κατά τα έτη από τον κύριο Ντεβετζή Στέργιο, ιδιοκτήτη μεσιτικού γραφείου με έδρα το Κιλκίς. Αρχικά εξετάζεται η αγορά κατοικιών. Χαρακτηριστικό της αγοράς στο Κιλκίςόπως και στο υπόλοιπο της χώρας- είναι η οικοδόμηση με το σύστημα της αντιπαροχής. Μέχρι και το 2008 περίπου υπήρχε μία μαζική κατασκευή πολυκατοικιών ανεξάρτητα από τις ανάγκες των κατοίκων. Με πρωταρχικό σκοπό την επίτευξη κέρδους από το εργολάβους, η ανέγερση πολυκατοικιών εντατικοποιήθηκε και τυποποιήθηκε με αποτέλεσμα μεγάλο μέρος των κατασκευών να είναι κακής ποιότητας όχι τόσο από αισθητική άποψη, όσο από τεχνική και λειτουργική άποψη. Χαρακτηριστικό της εξοικονόμησης χρημάτων από τους εργολάβους είναι το γεγονός ότι η πλειοψηφία των νέων διαμερισμάτων δεν διαθέτουν εντοιχισμένες ντουλάπες και ατομικούς λέβητες πετρελαίου. Σελίδα 55

56 Ένα ακόμα χαρακτηριστικό της αγοράς είναι ότι υπάρχει μεγάλο απόθεμα διαμερισμάτων 2 δωματίων (τα λεγόμενα δυάρια) και μικρής επιφάνειας, καθώς οι εργολάβοι απευθύνονταν ως επί το πλείστον τα τελευταία χρόνια στους παλιννοστούντες που έπαιρναν ευνοϊκά στεγαστικά δάνεια, κι επιδίωκαν σε μικρά οικόπεδα να χτίσουν όσο το δυνατόν περισσότερα διαμερίσματα μειώνοντας έτσι τα τετραγωνικά που αντιστοιχούσαν στο καθένα. Από την άλλη μεριά, σχεδόν το σύνολο των οικογενειών που ήθελε να διαθέσει χρήματα για την αγορά ενός σπιτιού επέλεγε διαμερίσματα τριών δωματίων επιδιώκοντας μία άνεση χώρου. Αυτό σήμερα έχει αλλάξει καθώς οι ιδιοκτήτες ακινήτων προσπαθώντας να μειώσουν το κόστος συντήρησης ενός σπιτιού (θέρμανση, ηλεκτρισμός, φορολογία), επιδιώκουν να απαλλαγούν από τα μεγάλα διαμερίσματα. Χαρακτηριστικά λοιπόν της σημερινής ζήτησης είναι τα διαμερίσματα δύο δωματίων καθώς επίσης και διαμερίσματα με ατομικό λέβητα πετρελαίου ή καθόλου σύστημα θέρμανσης προκειμένου να μπορούν οι ιδιοκτήτες να εγκαταστήσουν κάποιο εναλλακτικό σύστημα θέρμανσης. Σε ότι αφορά τις μονοκατοικίες(μεζονέτες), η κατασκευή τους στο Κιλκίς έγινε κυρίως από ιδιώτες και όχι από εργολάβους καθώς ήταν πολύ πιο δύσκολο να πουληθεί μια μεζονέτα σε σχέση με ένα μεγάλο διαμέρισμα (4 δωματίων) λόγω μεγάλης διαφοράς στην τιμή. Σύμφωνα με τους υπευθύνους των μεσιτικών γραφείων, οι τιμές πώλησης των κατοικιών εξαρτώνται κατά κύριο λόγο από τη ζώνη στην οποία βρίσκονται( πίνακας 4.1). Οι διακυμάνσεις των τιμών ανά ζώνη, σχετίζονται τόσο με το ακίνητο όσο και με την περιοχή στην οποία βρίσκεται αυτό. Ακριβότερη περιοχή είναι η περιοχή του Αη Γιώργη(περιοχή 1), ακολουθούν οι οδοί που είναι κάθετοι στην 21 η Ιουνίου(περιοχή 2) και τέλος οι περιοχές που βρίσκονται προς την επέκταση της πόλης δίπλα στη Νομαρχία, την Αστυνομία και το Νοσοκομείο (χάρτης 4.1). Η διακύμανση των τιμών πώλησης ανά τομέα δόμησης παρουσιάζεται στο διάγραμμα που ακολουθεί(διάγραμμα 4.1.1) Σελίδα 56

57 Πίνακας 4.1: Τομείς Ορών Δόμησης στο Κιλκίς ΤΟΜΕΑΣ Α Συντελεστής δόμησης Μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος: Ποσοστό Κάλυψης: Ελάχιστα όρια Αρτιότητας: 2,40 Κατά ΓΟΚ 70% Κατά κανόνα: Κατά παρέκκλιση: (9/6/1973), 5-70(7/5/1965) ΤΟΜΕΑΣ Β Συντελεστής δόμησης: Μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος: Ποσοστό Κάλυψης: Ελάχιστα όρια Αρτιότητας: 1,60 Κατά ΓΟΚ 60%(χωρίς προκήπ.), 40%(με προκήπ.) Κατά κανόνα: Κατά παρέκκλιση: (9/6/1973), (7/5/1965) ΤΟΜΕΑΣ Γ Συντελεστής δόμησης Μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος: Ποσοστό Κάλυψης: Ελάχιστα όρια Αρτιότητας: 1,20 Κατά ΓΟΚ 50%(χωρίς προκήπ.), 40%(με προκήπ.) Κατά κανόνα: Κατά παρέκκλιση: (9/6/1973), 8-150(7/5/1965) ΤΟΜΕΑΣ Δ Συντελεστής δόμησης Μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος: Ποσοστό Κάλυψης: Ελάχιστα όρια Αρτιότητας: 0,8 13-Πυκνοδ:10 70% Κατά κανόνα: Κατά παρέκκλιση: (17/3/1989), 8-120(Οικ.ΠΕ κάτοψη 50τμ πλευρά 5τμ) Σελίδα 57

58 Πίνακας 4.2: Αντικειμενικές Αξίες ανά Ζώνη για το Κιλκίς από το 2006 μέχρι σήμερα ΖΩΝΗ Α ΖΩΝΗ Β ΖΩΝΗ Γ ΖΩΝΗ Δ Πηγή: Χάρτης 4.1: Ακριβότερες Περιοχές του Κιλκίς Πηγή: Χάρτης Google με ίδια επεξεργασία Σελίδα 58

59 Εικόνα 4.2: Περιοχή Αη Γιώργη (περιοχή 1) Εικόνα 4.3: Περιοχή Αη Γιώργη (περιοχή 1) Πηγή: Φωτογραφική λήψη συγγραφέα Πηγή: Φωτογραφική λήψη συγγραφέα Σελίδα 59

60 Εικόνα 4.4: Περιοχή Νοσοκομείου (περιοχή 2) Εικόνα 4.5: Περιοχή 21 ης Ιουνίου-Κέντρο (περιοχή 2) Πηγή: Φωτογραφική λήψη συγγραφέα Πηγή: Φωτογραφική λήψη συγγραφέα Σελίδα 60

61 Εικόνα 4.6: Επέκταση πόλης-περιοχή ΙΚΑ (περιοχή 3) Εικόνα 4.7: Επέκταση πόλης-περιοχή ΙΚΑ (περιοχή 3) Πηγή: Φωτογραφική λήψη συγγραφέα Πηγή: Φωτογραφική λήψη συγγραφέα Σελίδα 61

62 Εικόνα 4.8: Επέκταση πόλης-περιοχή Νομαρχίας (περιοχή 3) Πηγή: Φωτογραφική λήψη συγγραφέα Εικόνα 4.9: Επέκταση πόλης-περιοχή Νομαρχίας (περιοχή 3) Πηγή: Φωτογραφική λήψη συγγραφέα Σελίδα 62

63 Εικόνα 4.10: Επέκταση πόλης-περιοχή Νομαρχίας (περιοχή 3) Πηγή: Φωτογραφική λήψη συγγραφέα Εικόνα 4.11: Επέκταση πόλης-περιοχή Νομαρχίας (περιοχή 3) Πηγή: Φωτογραφική λήψη συγγραφέα Σελίδα 63

64 Εικόνα 4.12: Επέκταση πόλης-περιοχή Αστυνομίας (περιοχή 3) Πηγή: Φωτογραφική λήψη συγγραφέα Εικόνα 4.13: Επέκταση πόλης-περιοχή Αστυνομίας (περιοχή 3) Πηγή: Φωτογραφική λήψη συγγραφέα Σελίδα 64

65 Εικόνα 4.14: Επέκταση πόλης-περιοχή Αστυνομίας (περιοχή 3) Πηγή: Φωτογραφική λήψη συγγραφέα Εικόνα 4.15: Επέκταση πόλης-περιοχή Αστυνομίας (περιοχή 3) Πηγή: Φωτογραφική λήψη συγγραφέα Σελίδα 65

66 Διάγραμμα : Διακύμανση τιμών πώλησης ακινήτων ανά ζώνη για τα έτη Πηγή: Κτηματομεσιτική, μεσιτικό γραφείο Όπως φαίνεται και από το παραπάνω διάγραμμα οι τιμές πώλησης ήταν σταθερές κατά τα έτη Οι ίδιες περίπου τιμές ίσχυαν και το Για τον τομέα δόμησης Α οι τιμές κυμαίνονταν μεταξύ 1000 και 1200 /m2 ανάλογα με την ποιότητα κατασκευής, τον τύπο θέρμανσης την περιοχή αλλά και την παλαιότητα του ακινήτου. Για τον τομέα Β υπήρχε διακύμανση μεταξύ 900 και 1000 /m2, για τον τομέα Γ διακύμανση τιμών μεταξύ 850 και 1050 /m2 ενώ για τον τομέα Δ οι τιμές διαμορφώνονταν από 800 εώς 1000 /m2. Το 2011 παρατηρείται μία πτώση τιμών της ταξης του 17% σε σχέση με τα προηγούμενα έτη για τον τομέα Α ενώ για τον τομέα Δ η πτώση φτάνει στο 20%. Το 2012 παρατηρείται επιπλέον πτώση τιμών σε σχέση με το 2011 η οποία φτάνει το 12.5% για τον τομέα Δ. Συνολικά από το 2007 εώς σήμερα οι τιμές έχουν μειωθεί κατά 25%-30% ανάλογα με τον τομέα δόμησης. Συγκρίνοντας τις αγοραίες τιμές των ακινήτων με τις αντικειμενικές του παρατηρούμε ότι το 2006 υπάρχει απόκλιση 30% για τη ζώνη Α, 25% για τη ζώνη Β, 35% για τη ζώνη Γ και 60% για τη ζώνη Δ. Με την αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών το 2007, η απόκλιση μεταξύ πραγματικής τιμής πώλησης και αντικειμενικής αξίας ακινήτων μειώνεται. Έτσι για τη ζώνη Α οι πραγματικές τιμές πώλησης είναι μεγαλύτερες κατά 5%, για τη Ζώνη Β κατά 12%, για τη ζώνη Γ κατά Σελίδα 66

67 19% και για τη Ζώνη Δ κατά 38%. Το Σύστημα υπολογισμού των αντικειμενικών αξιών δεν έχει αλλάξει από το 2007 κι έπειτα ενώ σήμερα συζητείται έντονα η αναπροσαρμογή του η οποία αναμένεται μέχρι το τέλος του έτους. Σύμφωνα με τις πληροφορίες σχετικά με το σχέδιο αναπροσαρμογής των αντικειμενικών αξιών, αυτές πρόκειται να εξισωθούν με τις πραγματικές τιμές και να αναπροσαρμόζονται δύο φορές ανά έτος προκειμένου να ανταποκρίνονται στα πραγματικά δεδομένα της αγοράς. Τα τελευταία δύο έτη η μεγάλη μείωση των τιμών πώλησης είχε ως αποτέλεσμα την πτώση των πραγματικών τιμών κάτω από τις αντικειμενικές. Οποιαδήποτε αύξηση των αντικειμενικών αξιών με δεδομένη την υφιστάμενη κατάσταση στην αγορά ακινήτων, το μόνο που θα επιφέρει είναι περεταίρω ύφεση. Οι τιμές για τα έτη αφορούν τις μέσες τιμές των συνολικών πωλήσεων που έχουν υλοποιηθεί, ωστόσο δεδομένης της δύσκολης οικονομικής κατάστασης πολλών νοικοκυριών, και της ανάγκης που υπάρχει για ρευστοποίηση των ακινήτων, παρατηρείται το φαινόμενο πώλησης διαμερισμάτων σε εξαιρετικά χαμηλές τιμές οι οποίες δεν ανταποκρίνονται στις εκτιμήσεις που γίνονται από ειδικούς εκτιμητές ακινήτων. Υπάρχει πλέον μία τάση σύμφωνα με την οποία η τιμή πώλησης ενός ακινήτου δεν διαμορφώνεται ανάλογα με τα χαρακτηριστικά του και την περιοχή στην οποία βρίσκεται όπως ίσχυε μέχρι πρότινος, αλλά με βάση το ποσό το οποίο έχει ανάγκη να εισπράξει ο εκάστοτε πωλητής, το οποίο μάλιστα ενδέχεται να μειωθεί ανάλογα με τις δυνατότητες του δυνητικού αγοραστή. Πολλοί εργολάβοι που έχουν στην κατοχή τους διαμερίσματα σε νεόδμητες οικοδομές, επιλέγουν να πουλήσουν μέρος αυτών σε τιμές που αγγίζουν το κόστος κατασκευής ή και χαμηλότερες αυτού, προκειμένου να ξεπεράσουν τα προβλήματα ρευστότητας που αντιμετωπίζουν. Παρατηρείται επίσης το εξής: υπάρχουν εργολάβοι οι οποίοι βρίσκονται σε δυσμενή οικονομική θέση και αδυνατούν να ολοκληρώσουν τις κατασκευές σε οικοδομές που χτίστηκαν με το σύστημα της αντιπαροχής. Έτσι, οι ιδιοκτήτες των οικοπέδων που πήραν ως αντιπαροχή κάποια διαμερίσματα, αποφασίζουν να πουλήσουν σε πολύ χαμηλές τιμές μέρος των διαμερισμάτων, ώστε να εξασφαλίσουν τα χρήματα που χρειάζονται για την αποπεράτωση των οικοδομικών εργασιών και μελλοντικά να εκμεταλλευτούν τα διαμερίσματα που απομένουν στην κατοχή τους. Επιπλέον, σε αρκετές νεόδμητες οικοδομές υπάρχει πρόβλημα με την ηλεκτροδότηση καθώς ο εργολάβος δεν έχει εξοφλήσει τις οφειλές του στη ΔΕΗ για εργοταξιακό ρεύμα, και καλούνται οι ιδιοκτήτες των ακινήτων να επιβαρυνθούν με αυτή τη δαπάνη προκειμένου να μπορέσουν να κατοικήσουν σε στα σπίτια τα οποία έχουν αγοράσει. Στο διάγραμμα που ακολουθεί παρουσιάζεται το σύνολο των πωλήσεων που έχουν πραγματοποιηθεί κατά τα έτη με τη διαμεσολάβηση του μεσιτικού γραφείου «Κτηματομεσιτική Κιλκίς». Σελίδα 67

68 Διάγραμμα 4.1.2: Πωλήσεις ακινήτων για τα έτη Πηγή: Κτηματομεσιτική Κιλκίς Σύμφωνα με το παραπάνω διάγραμμα, οι πωλήσεις ακινήτων είναι αυξημένες από το 2009 κι έπειτα. Το μεγαλύτερο ποσοστό των πωλήσεων αφορά διαμερίσματα δύο και τριών διαμερισμάτων ενώ δεν σημειώνονται σημαντικές πωλήσεις μονοκατοικιών. Το στοιχείο αυτό επιβεβαιώνει τα λεγόμενα των εκπροσώπων της αγοράς ότι η μεζονέτα είναι ένας τύπος κατοικίας ο οποίος δεν έχει σημαντική παρουσία στην κτηματαγορά καθώς κατασκευάζεται κυρίως από ιδιώτες για ιδία χρήση. Οι πωλήσεις οικοπέδων εμφανίζονται μειωμένες, από το 2008 μέχρι σημερα, στοιχείο που αποτυπώνει την στασιμότητα που υπάρχει στην ανοικοδόμηση κατά τα αντίστοιχα έτη καθώς έχει σχεδόν σταματήσει η ανέγερση κατοικιών με το σύστημα της αντιπαροχής. Το διάγραμμα ενδέχεται να μην αποτυπώνει πλήρως την πραγματικότητα (μηδενικές πωλήσεις το 2007 και 10πλάσιες το 2012) καθώς όπως αναφέρθηκε και παραπάνω το 2007 ήταν το πρώτο έτος λειτουργίας του γραφείου από το οποίο πάρθηκαν τα δεδομένα. Γενικά, σύμφωνα με τα λεγόμενα των κτηματομεσιτών, η αγορά ακινήτων σήμερα λειτουργεί χωρίς συγκεκριμένους κανόνες και δεδομένα καθώς σημειώνονται γεγονότα που θα θεωρούνταν αδύνατα δύο χρόνια νωρίτερα. Τα ακίνητα απαξιώνονται συνεχώς λόγω της μεγάλης προσφοράς που υπάρχει και της μειωμένης ζήτησης. Το πρόβλημα της μεγάλης προσφοράς σχετίζεται αφενός με την αλματώδη αύξηση της οικοδόμησης τα τελευταία έτη η οποία δεν ανταποκρινόταν στις πραγματικές οικιστικές ανάγκες της πόλης και αφετέρου με την Σελίδα 68

69 αποθεματοποίηση που είναι αποτέλεσμα της οικονομικής ύφεσης που επικρατεί. Από την άλλη η μειωμένη ζήτηση σχετίζεται τόσο με την μειωμένη αγοραστική δύναμη όσο και με τη συνεχώς αυξανόμενη φορολογία που επιβαρύνει τα ακίνητα και λειτουργεί αποτρεπτικά για την αγορά ενός σπιτιού. Εντονότερη η απαξίωση για τα διαμερίσματα παλαιότερης κατασκευής καθώς σήμερα υπάρχει σημαντικό απόθεμα νέων διαμερισμάτων που πωλούνται σε χαμηλές τιμές, συμπαρασύροντας προς τα κάτω και τις τιμές των παλαιών. Αντίστοιχη είναι η πορεία που ακολουθούν και τα ενοίκια των διαμερισμάτων( διάγραμμα ). Πολλοί ενοικιαστές αδυνατούν να πληρώσουν το αντίτιμο του ενοικίου τους ζητώντας συνεχώς μειώσεις και αναζητώντας διαρκώς τρόπο εξοικονόμησης χρημάτων. Αυτό έχει ως αποτέλεσμα τη συχνή αλλαγή κατοικίας είτε λόγω εύρεσης διαμερίσματος με χαμηλότερο ενοίκιο είτε λόγω συσσώρευσης χρεών στον προηγούμενο ιδιοκτήτη. Οι ιδιοκτήτες ακινήτων από την μεριά τους προχωρούν σε μειώσεις προκειμένου να εξασφαλίσουν είσπραξη του ενοικίου, χρήματα τα οποία σε αρκετές περιπτώσεις δεν αποφέρουν κέρδη, απλά επαρκούν για την κάλυψη του κόστους κτήσης ενός ακινήτου (φορολογία- κόστος συντήρησης). Διάγραμμα4.1.3.: Διακύμανση τιμών ενοικίων ανά τύπο διαμερίσματος για τα έτη Πηγή: Κτηματομεσιτική Κιλκίς Σελίδα 69

70 Οι τιμές για τα ενοίκια διαμορφώνονται πρωτίστως με βάση τον αριθμό των δωματίων και δευτερευόντως με βάση την περιοχή στην οποία βρίσκονται τα ακίνητα και τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά τους. Στο παραπάνω διάγραμμα παρουσιάζονται οι μέσες τιμές των ενοικίων οι οποίες έχουν μια διακύμανση 10-15% ανάλογα με το κάθε διαμέρισμα(παλαιότητα, θέρμανση, τετραγωνικά, ποιότητα κατασκευής). Μέχρι και το 2010 οι τιμές ήταν σταθερές και διαμορφώνονταν στα 350 για τα διαμερίσματα τριών δωματίων, στα 280 για τα διαμερίσματα δύο δωματίων και στα 230 για γκαρσονιέρες-στούντιο. Το 2011 σημειώνεται πτώση στις τιμές των ενοικίων κατά 28.5% στα τριάρια και στα δυάρια και κατά 22% στις γκαρσονιέρες. Η μεγαλύτερη πτώση σημειώνεται στα μεγάλα διαμερίσματα καθώς από το 2011 κι έπειτα υπάρχει μειωμένη ζήτηση αυτών λόγω του αυξημένου κόστους συντήρησής τους. Το 2012 οι τιμές παραμένουν στα ίδια επίπεδα με το προηγούμενο έτος, με εξαίρεση τα ενοίκια των γκαρσονιερών τα οποία πέφτουν επιπλέον κατά 15% φτάνοντας συνολικά σε μείωση 35%. Στο ακόλουθο διάγραμμα παρουσιάζεται το σύνολο των ενοικιάσεων που έχουν πραγματοποιηθεί κατά τα έτη από το γραφείο «Κτηματομεσιτική Κιλκίς». Διάγραμμα 4.1.4: Σύνολο Ενοικιάσεων Ακινήτων κατά τα έτη Πηγή: Κτηματομεσιτική Κιλκίς Οι συνολικές ενοικιάσεις που έχουν πραγματοποιηθεί κατά τη διάρκεια της εξεταζόμενης περιόδου παρουσιάζουν αύξηση το 2008 ενώ κυμαίνονται σε περίπου σταθερά επίπεδα τα επόμενα έτη. Η κατακόρυφη αύξηση των ενοικιάσεων το 2008 Σελίδα 70

71 αποδίδεται στο γεγονός ότι το 2007 ήταν το πρώτο έτος λειτουργίας του γραφείου και άρα χρειάστηκε κάποια περίοδος προκειμένου να εδραιώσει τη φήμη του και να εντατικοποιήσει τη δραστηριότητά του στην αγορά. Σύμφωνα με τα στοιχεία ο μεγαλύτερος όγκος ενοικιάσεων αφορά δυάρια διαμερίσματα, ιδίως από το 2009 κι έπειτα καθώς όπως προαναφέρθηκε έχουν το χαμηλότερο κόστος συντήρησης για μια μέση οικογένεια. Ανησυχητικό για την πορεία της αγοράς είναι το γεγονός ότι παρόλη την μεγάλη μείωση των ενοικίων, οι ενοικιαστές εξακολουθούν να αδυνατούν να ανταποκριθούν σε αυτό το κόστος, ενώ οι ιδιοκτήτες συνυπολογίζοντας το ρίσκο μη είσπραξης των ενοικίων, και την πιθανότητα κακής χρήσης του ακινήτου τους, σε πολλές περιπτώσεις θεωρούν καλύτερη επιλογή την μη αξιοποίηση του ακινήτου ή την πώληση αυτού προκειμένου να απαλλαγούν από το κόστος συντήρησης. Σε ότι αφορά τα επαγγελματικά ακίνητα η αγορά είναι σε ακόμα χειρότερη κατάσταση καθώς το σύνολο των ελεύθερων επαγγελματιών και των εμπορικών επιχειρήσεων πλήττεται έντονα από την οικονομική κρίση που διέπει τη χώρα. Στο χάρτη που ακολουθεί (χάρτης 4.2) φαίνονται οι τρεις εμπορικότεροι δρόμοι της Πόλης οι οποίοι εξετάζονται στα πλαίσια της παρούσας εργασίας. Ο πιο εμπορικός δρόμος είναι η 21 η Ιουνίου η οποία αποτελεί κεντρικό δρόμο της πόλης και διαχρονικά διαθέτει ως επί το πλείστον καταστήματα και γραφεία. Ακολουθεί ο πεζόδρομος της 25 ης Μαρτίου ο οποίος έχει γίνει ιδιαίτερα ακριβός δρόμος λόγω των καταστημάτων διασκέδασης που βρίσκονται εκεί. Τέλος, ακριβός δρόμος είναι και η Ελευθερίου Βενιζέλου όπου επίσης στεγάζονται αρκετά καταστήματα. Χάρτης 4.17: Εμπορικοί δρόμοι του Κιλκίς Σελίδα 71

72 Πηγή: χάρτης Google με ίδια επεξεργασία Για τα επαγγελματικά ακίνητα δεν υπάρχουν στοιχεία αγοραπωλησιών και ενοικιάσεων από το μεσιτικό γραφείο, επομένως για αυτή την κατηγορία ακινήτων πραγματοποιείται μόνο η έρευνα σε μικρές αγγελίες τοπικής εφημερίδας. Εικόνα 4.18:Επαγγελματικά ακίνητα επί της οδού 21 ης Ιουνίου Πηγή: Φωτογραφική λήψη συγγραφέα Εικόνα 4.19:Επαγγελματικά ακίνητα επί της οδού 21 ης Ιουνίου Πηγή: Φωτογραφική λήψη συγγραφέα Σελίδα 72

73 Εικόνα 4.20:Επαγγελματικά ακίνητα επί της οδού 21 ης Ιουνίου Πηγή: Φωτογραφική λήψη συγγραφέα Εικόνα 4.21:Επαγγελματικά ακίνητα επί της οδού 25 ης Μαρτίου Πηγή: Φωτογραφική λήψη συγγραφέα Σελίδα 73

74 Εικόνα 4.22:Επαγγελματικά ακίνητα επί της οδού 25 ης Μαρτίου Πηγή: Φωτογραφική λήψη συγγραφέα Εικόνα 4.23:Επαγγελματικά ακίνητα επί της οδού Ελ. Βενιζέλου Πηγή: Φωτογραφική λήψη συγγραφέα Σελίδα 74

75 Εικόνα 4.24:Επαγγελματικά ακίνητα επί της οδού Ελ. Βενιζέλου Πηγή: Φωτογραφική λήψη συγγραφέα 4.2. Μικρές Αγγελίες Προκειμένου να διαμορφωθεί μια εικόνα για την εξέλιξη της αγοράς γης και κατοικίας στην πόλη του Κιλκίς δημιουργήθηκε μία βάση δεδομένων μέσω της καταγραφής των προς πώληση και ενοικίαση ακινήτων από τις μικρές αγγελίας της εβδομαδιαίας τοπικής εφημερίδας «Ειδήσεις». Η καταγραφή των αγγελιών έγινε ανά μήνα, για τα έτη και χρησιμοποιήθηκε μόνο το πρώτο φύλλο κάθε μήνα καθώς διαπιστώθηκε ότι οι διαφοροποιήσεις στις αγγελίες ανά εβδομάδα ήταν ελάχιστες. Σελίδα 75

76 Εικόνα 4.25: Έντυπα τοπικής εφημερίδας «ειδήσεις» Πηγή: Φωτογραφική λήψη συγγραφέα Εικόνα 4.26: Μικρές Αγγελίες Εικόνα 4.27: Φύλλο μικρών Αγγελιών Πηγή: Φωτογραφική λήψη συγγραφέα Πηγή: Φωτογραφική λήψη συγγραφέα Σελίδα 76

77 Η καταγραφή έγινε σε ειδικά διαμορφωμένο έντυπο στο οποίο η κάθε αγγελία καταχωρούνταν σε συγκεκριμένη κατηγορία σύμφωνα με κάποια χαρακτηριστικά έτσι ώστε πέρα από τον όγκο των ενοικιάσεων/πωλήσεων ανά έτος να προκύψουν επιπλέον και κάποια ποιοτικά χαρακτηριστικά των ακινήτων που διατίθενται στην αγορά. Αρχικά έγινε διαχωρισμός ανάμεσα σε κατοικίες επαγγελματικά ακίνητα και οικόπεδα. Σε ότι αφορά τις κατοικίες η κατηγοριοποίηση πραγματοποιήθηκε με βάση τα εξής στοιχεία: Επίπλωση: Επιπλωμένες ή μη επιπλωμένες κατοικίες Έτος Κατασκευής: Νεόδμητες ( μέχρι 5 έτη από την ολοκλήρωση της κατασκευής)-παλαιές Πλήρως Ανακαινισμένες-Παλαιές Μη Ανακαινισμένες Τύπος Κατοικίας: Γκαρσονιέρες ή studio-δυάρια διαμερίσματα-τριάρια διαμερίσματα-μονοκατοικίες Είδος Θέρμανσης: Ατομικός Λέβητας πετρελαίου, Κεντρική Θέρμανση, Κεντρική Θέρμανση με Ωρομέτρηση, Άλλο είδος Θέρμανσης Θέση Στάθμευσης: Με θέση Στάθμευσης ή Χωρίς Θέση Στάθμευσης Σε ότι αφορά τα επαγγελματικά ακίνητα η κατηγοριοποίησης έγινε με βάση τα εξής στοιχεία: Τύπος Επαγγελματικού Ακινήτου: Γραφείο-Κατάστημα Εμβαδόν Ακινήτου σε τετραγωνικά μέτρα Θέση Ακινήτου: 21 η Ιουνίου, Ελευθερίου Βενιζέλου, 25 ης Μαρτίου, Άλλη οδός Να σημειωθεί ότι σχετικά με τη θέση των επαγγελματικών ακινήτων επιλέχθηκε να κατηγοριοποίηση στις παραπάνω οδούς καθώς οι συγκεκριμένοι δρόμοι (21 η Ιουνίου, Ελ. Βενιζέλου, 25 η Μαρτίου) είναι οι πιο εμπορικοί της πόλης. Σε ότι αφορά τα οικόπεδα καταγράφηκαν τα τετραγωνικά μέτρα κάθε διαθέσιμου προς πώληση οικοπέδου. Το περιεχόμενο των εντύπων που συμπληρώθηκαν από τις μικρές αγγελίες μεταφέρθηκε σε κατάλληλα διαμορφωμένα υπολογιστικά φύλλα του Microsoft Excel προκειμένου να γίνει επεξεργασία των στοιχείων και να διαμορφωθούν γραφήματα που περιλαμβάνουν τις ενοικιάσεις/πωλήσεις ακινήτων ανά κατηγορίες. Η δυσκολία που προέκυψε κατά την πραγματοποίηση της έρευνας σχετίζεται με τα ελλιπή στοιχεία αγγελιών. Προκειμένου να ξεπεραστεί το συγκεκριμένο πρόβλημα έγινε η εξής παραδοχή: σε περίπτωση που απουσίαζαν πληροφορίες για κάποια χαρακτηριστικά ακινήτων θεωρήθηκε είτε ότι αυτά δεν υπάρχουν (πχ θέση Σελίδα 77

78 στάθμευσης) είτε ότι ισχύει μία μέση κατάσταση. Για παράδειγμα, στην περίπτωση επαγγελματικών ακινήτων, όπου απουσίαζαν στοιχεία για τα τετραγωνικά μέτρα, θεωρήθηκε ότι αυτά είναι μεσαίου μεγέθους, στην περίπτωση κατοικιών, όπου δεν υπήρχαν στοιχεία θέρμανσης θεωρήθηκε ότι υπάρχει κεντρικό σύστημα κ.τ.λ. Τα στοιχεία που προέκυψαν παρουσιάζονται αναλυτικά παρακάτω: Πωλήσεις Κατοικιών Διάγραμμα 4.2.1: Συνολικά πωλητήρια κατοικιών για τα έτη Πηγή: Μικρές Αγγελίες, Εφημερίδα «Ειδήσεις» Οι καταχωρήσεις αγγελιών για πωλήσεις κατοικιών παρουσιάζουν αύξηση από το 2006 μέχρι σήμερα. Πιο συγκεκριμένα, σύμφωνα με τα στοιχεία του διαγράμματος 4.2.1, το 2007 σημειώνεται αύξηση της τάξης του 100% στα πωλητήρια οικιστικών ακινήτων. Η ανοδική πορεία εξακολουθεί να υφίσταται και τα 2 επόμενα έτη με ποσοστά της τάξης του 25% ανά έτος. Η αύξηση των αγγελιών οφείλεται αφενός στη συσσώρευση αδιάθετου αποθέματος ακινήτων ως αποτέλεσμα της εντατικοποίησης της οικοδομικής δραστηριότητας μέχρι και το 2006(έκδοση αδειών μέχρι το 2006 και ολοκλήρωση κατασκευών τα επόμενα έτη) και αφετέρου στην καθίζηση των πωλήσεων, η οποία δεν αποτυπώνεται στα στοιχεία του κτηματομεσιτικού γραφείου (για λόγους που έχουν προαναφερθεί) ωστόσο είναι γνωστό ότι αποτελεί πρόβλημα τόσο για την πόλη όσο και για το σύνολο της χώρας. Παρά το γεγονός ότι η πτώση Σελίδα 78

79 της ζήτησης θεωρείται δεδομένη λόγω μείωσης της αγοραστικής δύναμης, περιορισμού της χορήγησης στεγαστικών δανείων αλλά και της γενικότερης αβεβαιότητας που επικρατεί στα νοικοκυριά, η πτώση των τιμών είναι μηδενική κατά τα τέσσερα πρώτα εξεταζόμενα έτη, με αποτέλεσμα η πώληση κατοικίας να γίνεται δυσκολότερη και τα αδιάθετα ακίνητα όχι απλώς να μην μειώνονται αλλά να αυξάνονται. Αιτία της συγκράτησης των τιμών σε σταθερά επίπεδα κατά τα πρώτα χρόνια της κρίσης στην αγορά των ακινήτων θεωρείται το γεγονός ότι οι κατασκευαστές δεν προχώρησαν σε σοβαρές εκπτώσεις από την αρχή, αφενός γιατί είχαν εξασφαλίσει πολλά ίδια κεφάλαια από τη μέχρι πρότινος δραστηριότητά τους και αφετέρου γιατί δεν αντιμετώπιζαν προβλήματα υπέρμετρου δανεισμού καθώς ο κατακερματισμός της ελληνικής αγοράς σε πολλές μικρές οικοδομικές επιχειρήσεις οι οποίες δεν κατασκεύαζαν περισσότερες από 2-3 οικοδομές ετησίως, μεταφράζεται και σε μικρότερο δανεισμό (Ρουσανόγλου, 2009). Ότι ισχύει για το σύνολο των κατασευαστών, ισχύει και για όσους δραστηριοποιούνται στην πόλη του Κιλκίς. Το 2009 σημειώνεται ο μεγαλύτερος αριθμός πωλητήριων αγγελιών που έχουν καταχωρηθεί στην εφημερίδα ως αποτέλεσμα της κατάστασης που περιγράφεται παραπάνω καθώς επίσης και της αναμενόμενης επιβολής νέων επιβαρύνσεων για τους ιδιοκτήτες ακινήτων (Καθημερινή, 2009) οι οποίοι προκειμένου να αντιμετωπίσουν προβλήματα ρευστότητας αλλά και να μειώσουν τα έξοδα τους επιδιώκουν την πώληση μέρους της ακίνητης περιουσίας τους. Από το 2010 μέχρι και σήμερα σημειώνεται μείωση των καταχαρούμενων αγγελιών για πωλήσεις κατοικιών. Η μείωση των αγγελιών εκτιμάται ότι σχετίζεται με την πραγματοποίηση περισσότερων πωλήσεων και την περιορισμένη παραγωγή νέων κατοικιών που έχουν ως αποτέλεσμα την μείωση του αποθέματος κατοικιών. Η μικρή αύξηση των πραγματοποιούμενων πωλήσεων αποδίδεται στην πτώση των τιμών από την πλευρά των κατασκευαστών-ιδιοκτητών ακινήτων και στην ψυχολογία των αγοραστών οι οποίοι κατά τα τελευταία έτη επιδιώκουν την διασφάλιση των χρημάτων τους επενδύοντας στην ακίνητη περιουσία. Ωστόσο η αγοραστική δύναμη δεν επαρκεί ώστε να επέλθει ισορροπία στην αγορά ακινήτων καθώς οι αδιάθετες κατοικίες σήμερα εξακολουθούν να βρίσκονται σε υψηλά επίπεδα με τις καταχωρήσεις πωλητήριων αγγελιών να είναι περισσότερες από το 2006 κατά 68%. Σελίδα 79

80 Διάγραμμα 4.2.2: Πωλητήρια Ανά τύπο κατοικίας ως ποσοστό επί των συνολικών πωλητηρίων για τα έτη Πηγή: Μικρές Αγγελίες, Εφημερίδα «Ειδήσεις» Στο παραπάνω διάγραμμα παρουσιάζονται τα πωλητήρια ανά τύπο κατοικίας ως ποσοστά των συνολικών πωλητηρίων. Παρατηρούμε ότι διαχρονικά ο μεγαλύτερος όγκος των ακινήτων που διατίθενται προς πώληση αφορά διαμερίσματα δύο δωματίων. Αυτό είναι απόλυτα συνυφασμένο με την μαζική κατασκευή τέτοιου τύπου διαμερισμάτων κατά τα προηγούμενα έτη για λόγους που έχουν αναφερθεί σε προηγούμενο κεφάλαιο. Η μείωση των συνολικών πωλούμενων διαμερισμάτων προέρχεται κυρίως από μείωση των διαμερισμάτων δύο δωματίων καθώς αυτά είναι που αγοράζονται κυρίως από το 2009 κι έπειτα λόγω χαμηλότερου κόστους συντήρησης. Στο παραπάνω διάγραμμα αποτυπώνεται αύξηση των διαμερισμάτων ενός δωματίου που διατίθενται προς πώληση από το 2009 κι έπειτα γεγονός που αποδίδεται στην τάση που υπάρχει για παράταση της διαμονής στο «πατρικό σπίτι» ή και επιστροφή σε αυτό λόγω της δυσμενούς οικονομικής συγκυρίας που καθιστά αδύνατη -στους νέους που συνήθως επιλέγουν αυτού του τύπου την κατοικία- την συντήρηση μιας κατοικίας από ένα μόνο άτομο. Το ποσοστό των διαμερισμάτων τριών δωματίων παραμένει σε σταθερά περίπου επίπεδα καθ όλη τη διάρκεια της εξεταζόμενης περιόδου. Οι μονοκατοικίες αποτελούν μικρό ποσοστό των συνολικών κατοικιών που διατίθενται προς πώληση καθώς όπως έχει προαναφερθεί αυτές κατασκευάζονται κυρίως από ιδιώτες προς ιδία χρήση. Σελίδα 80

81 Στα διαγράμματα που ακολουθούν παρουσιάζεται η διακύμανση πωλητηρίων κατά τη διάρκεια καθενός από τα εξεταζόμενα έτη για κάθε τύπο κατοικίας (γκαρσονιέρες, διαμερίσματα δύο και τριών δωματίων και μονοκατοικίες). Διάγραμμα 4.2.3: Πωλητήρια γκαρσονιερών ανά μήνα για τα έτη Πηγή: Μικρές Αγγελίες, Εφημερίδα «Ειδήσεις» Διάγραμμα 4.2.4: Πωλητήρια διαμερισμάτων δύο δωματίων ανά μήνα για τα έτη Σελίδα 81

82 Διάγραμμα 4.2.5: Πωλητήρια διαμερισμάτων τριών δωματίων ανά μήνα για τα έτη Πηγή: Μικρές Αγγελίες, Εφημερίδα «Ειδήσεις» Διάγραμμα 4.2.6: Πωλητήρια μονοκατοικιών ανά μήνα για τα έτη Πηγή: Μικρές Αγγελίες, Εφημερίδα «Ειδήσεις» Σελίδα 82

83 Η διακύμανση των πωλητήριων αγγελιών κατά τη διάρκεια κάθε έτους δεν είναι ομαλή. Για τις γκαρσονιέρες παρατηρείται έντονη διακύμανση ανά μήνα ενώ θα μπορούσαμε να πούμε ότι για τα τρία πρώτα εξεταζόμενα έτη υπάρχει μία κάμψη των προσφερόμενων κατοικιών για τους μήνες Απρίλιο, Μάιο, Ιούνιο και Ιούλιο και Αύγουστο. Για τα έτη 2009, 2010, 2011 και 2012 η κατάσταση είναι διαφορετική καθώς την αντίστοιχη περίοδο σημειώνεται στασιμότητα ή αυξητική τάση των πωλητηρίων. Για τα διαμερίσματα δύο δωματίων επίσης υπάρχει σημειώνεται διακύμανση ανά μήνα ωστόσο υπάρχει αυξητική τάση του όγκου των πωλητηρίων κατά τη διάρκεια κάθε έτος, για το σύνολο της εξεταζόμενης περιόδου. Αντίστοιχη είναι και η εικόνα που προκύπτει για τα διαμερίσματα τριών δωματίων ενώ για τις μονοκατοικίες υπάρχει μια στασιμότητα στην προσφορά σχεδόν καθ όλη τη διάρκεια του έτους για τα έτη 2010 έως 2012, καθώς η μονοκατοικία είναι ένα ακίνητο του οποίου η πώληση απαιτεί περισσότερο χρόνο ιδιαίτερα κατά τη διάρκεια μιας δύσκολης οικονομικά περιόδου. ΠΩΛΗΣΕΙΣ ΑΝΑ ΤΥΠΟ ΚΑΤΟΙΚΙΑΣ ΚΑΙ ΑΝΑ ΠΑΛΑΙΟΤΗΤΑ ΚΑΤΑΣΚΕΥΗΣ Διάγραμμα 4.2.7: Πωλητήρια για γκαρσονιέρες ανά παλαιότητα κατασκευής για τα έτη Πηγή: Μικρές Αγγελίες, Εφημερίδα «Ειδήσεις» Σελίδα 83

84 Διάγραμμα 4.2.8: Πωλητήρια για διαμερίσματα δύο δωματίων ανά παλαιότητα κατασκευής για τα έτη Πηγή: Μικρές Αγγελίες, Εφημερίδα «Ειδήσεις» Διάγραμμα 4.2.9: Πωλητήρια για διαμερίσματα τριών δωματίων ανά παλαιότητα κατασκευής για τα έτη Πηγή: Μικρές Αγγελίες, Εφημερίδα «Ειδήσεις» Σελίδα 84

85 Διάγραμμα : Πωλητήρια για μονοκατοικίες ανά παλαιότητα κατασκευής για τα έτη Πηγή: Μικρές Αγγελίες, Εφημερίδα «Ειδήσεις» Στα παραπάνω διαγράμματα (4.2.7 έως ) παρουσιάζονται τα συνολικά πωλητήρια ανά τύπο κατοικίας καθώς επίσης και ανά παλαιότητα κατασκευής. Σε ότι αφορά τις γκαρσονιέρες σημειώνεται αύξηση του αποθέματος που διατίθεται προς πώληση κατά τη διάρκεια της εξεταζόμενης περιόδου. Οι περισσότερες γκαρσονιέρες είναι παλαιάς κατασκευής ενώ από το 2009 κι έπειτα διατίθενται όλο και περισσότερες νεόδμητες. Το γεγονός αυτό δεν αποδίδεται τόσο ύπαρξη σημαντικού αποθέματος παλαιών οικοδομών όσο στο ότι μέχρι και το 2009 δεν υπήρχε η ανάγκη καταχώρησης αγγελιών για την πώληση των νεόδμητων ακινήτων καθώς η όλη διαδικασία εξελίσσονταν γρήγορα και σχεδόν η πλειοψηφία των ακινήτων είχε πουληθεί πριν καν ολοκληρωθεί η κατασκευή τους. Δεν υπάρχουν αγγελίες για γκαρσονιέρες παλαιές αλλά πλήρως ανακαινισμένες. Σε ότι αφορά τα διαμερίσματα δύο δωματίων από το 2006 μέχρι και το 2007 σημειώνεται κατακόρυφη αύξηση της διαθεσιμότητας ενώ μέχρι το 2009 εξακολουθούν να αυξάνουν τα πωλητήρια φτάνοντας συνολικά τα 161. Η πορεία αυτή ανατρέπεται κατά τα επόμενα έτη φτάνοντας στις 72 καταχωρήσεις το για το 2012 ( μέχρι Σεπτέμβριο του 2012). Από το 2006 μέχρι το 2008 στην αγορά διατίθενται περισσότερα παλαιά διαμερίσματα ενώ από το 2009 μέχρι το 2011 συμβαίνει το αντίθετο. Σύμφωνα και με τις εκτιμήσεις των υπευθύνων μεσιτικών γραφείων της πόλης, αυτό αποτυπώνει την συσσώρευση αδιάθετων διαμερισμάτων Σελίδα 85

86 η κατασκευή των οποίων ολοκληρώθηκε κατά τα έτη καθώς επίσης και την ανάγκη των ιδιοκτητών ακινήτων να πουλήσουν μέρος των ακινήτων τους προκειμένου να εξασφαλίσουν την αναγκαία ρευστότητα. Τα νεόδμητα υπερτερούν των παλαιών καθώς η πώληση μιας καινούριας κατοικίας αναμένεται να αποφέρει περισσότερα χρήματα στον ιδιοκτήτη της σε σχέση με την παλαιά ενώ παράλληλα η σημαντική πτώση των τιμών νέων κατοικιών έχει συμπαρασύρει τις τιμές των παλαιών απαξιώνοντας και καθιστώντας την πώληση αυτών μη κερδοφόρα. Και στην περίπτωση των διαμερισμάτων δύο δωματίων δεν υπάρχει σημαντικό απόθεμα ανακαινισμένων κατοικιών. Το γεγονός αυτό ενδέχεται να οφείλεται στο ότι κατά τα τελευταία κυρίως έτη μία ανακαινισμένη κατοικία, δεδομένου του κόστος των απαιτούμενων εργασιών, δεν διαφέρει σημαντικά ως προς την τιμή της σε σύγκριση με μία νέα κατοικία το κόστος αγοράς της οποίας έχει συρρικνωθεί κατά ένα μεγάλο ποσοστό. Η διαθεσιμότητα των διαμερισμάτων τριών δωματίων ακολουθεί αντίστοιχη πορεία με τα διαμερίσματα δύο δωματίων με τη διαφορά ότι είναι σαφώς λιγότερα αριθμητικά. Τα παλαιά διαμερίσματα υπερτερούν των καινούριων ενώ η κατάσταση εξισορροπείται κατά τα δύο τελευταία εξεταζόμενα έτη. Κατά το 2011 και 2012 η πτώση των τιμών επιτρέπει και την πώληση μέρους του αποθέματος μονοκατοικιών. Κατά τα έτη δεν υπάρχουν μονοκατοικίες διαθέσιμες προς πώληση ενώ από το 2008 μέχρι και το 2010 οι διαθέσιμες μονοκατοικίες αυξάνονται σημαντικά. Στα επόμενα έτη υπάρχει μία συνεχής μείωση των προσφερόμενων μονοκατοικιών. Σχεδόν όλες οι αγγελίες αφορούν νέες κατασκευές και προέρχονται κυρίως από εργολάβους που έχουν κατασκευαστεί συγκροτήματα μεζονέτων. Η μεζονέτα είναι εκ των πραγμάτων μια πιο ακριβή κατασκευή σε σύγκριση με ένα μεγάλο διαμέρισμα που μπορεί να φιλοξενήσει τον ίδιο αριθμό ατόμων εξασφαλίζοντας και την άνεσή τους. Είναι χαρακτηριστικό ότι αν για παράδειγμα μία μεζονέτα κοστίζει , το κόστος ενός διαμερίσματος αντίστοιχης ποιότητας κατασκευής και αντίστοιχης επιφάνειας κυμαίνεται γύρω στις Γίνεται λοιπόν κατανοητό ότι η μεζονέτα αποτελούσε ένα είδος πολυτέλειας για κάποιον που επέλεγε να την αγοράσει έναντι ενός διαμερίσματος και η οικονομική ύφεση και η αβεβαιότητα που επικράτησε στην αγορά είχε ως αποτέλεσμα την επιλογή οικονομικότερων λύσεων εκ μέρους των αγοραστών. Για το λόγο αυτό παρατηρείται αποθεματοποίηση των μονοκατοικιών οι οποίες ούτως η άλλως δεν πωλούνταν εύκολα από εργολάβους στην πόλη του Κιλκίς. Τα παραπάνω στοιχεία αφορούν πωλήσεις μη επιπλωμένων διαμερισμάτων. Αγγελίες για πωλήσεις επιπλωμένων διαμερισμάτων δεν υπάρχουν μέχρι και το Από το 2011 μέχρι και σήμερα εμφανίζονται αγγελίες για πώληση Σελίδα 86

87 επιπλωμένων γκαρσονιερών και διαμερισμάτων 2 δωματίων οι οποίες όμως αποτελούν μεμονωμένες περιπτώσεις και αφορούν 4 διαφορετικά ακίνητα παλαιάς κατασκευής (2 γκαρσονιέρες και 2 διαμερίσματα δύο δωματίων ). Το σύνολο αυτών των αγγελιών παρουσιάζονται ως «ευκαιρίες» και 2 εξ αυτών φέρουν τον τίτλο «πώληση λόγω μεγάλης ανάγκης», τίτλος ο οποίος αποτελεί χαρακτηριστικό σημείο των καιρών. ΠΩΛΗΣΕΙΣ ΑΝΑ ΤΥΠΟ ΚΑΤΟΙΚΙΑΣ ΚΑΙ ΑΝΑ ΕΙΔΟΣ ΘΕΡΜΑΝΣΗΣ Διάγραμμα : Πωλητήρια κατοικιών ανά είδος θέρμανσης για τα έτη Πηγή: Μικρές Αγγελίες, Εφημερίδα «Ειδήσεις» Σελίδα 87

88 Διάγραμμα : Πωλητήρια για γκαρσονιέρες ανά είδος θέρμανσης για τα έτη Πηγή: Μικρές Αγγελίες, Εφημερίδα «Ειδήσεις» Διάγραμμα : Πωλητήρια για διαμερίσματα δύο δωματίων ανά είδος θέρμανσης για τα έτη Πηγή: Μικρές Αγγελίες, Εφημερίδα «Ειδήσεις» Σελίδα 88

89 Διάγραμμα : Πωλητήρια για διαμερίσματα τριών δωματίων ανά είδος θέρμανσης για τα έτη Πηγή: Μικρές Αγγελίες, Εφημερίδα «Ειδήσεις» Διάγραμμα : Πωλητήρια για μονοκατοικίες ανά είδος θέρμανσης για τα έτη Πηγή: Μικρές Αγγελίες, Εφημερίδα «Ειδήσεις» Σελίδα 89

90 Στα παραπάνω διαγράμματα ( έως ) παρουσιάζονται οι πωλήσεις ανά τύπο κατοικίας ανάλογα με το είδος της χρησιμοποιούμενης θέρμανσης. Σύμφωνα με το διάγραμμα το περισσότερο χρησιμοποιούμενο είδος θέρμανσης καθ όλη τη διάρκεια της εξεταζόμενης περιόδου είναι η κεντρική θέρμανση με πετρέλαιο. Το 2006 το 89% περίπου των κατοικιών που διατίθενται προς πώληση έχουν σύστημα κεντρικής θέρμανσης. Το ποσοστό αυτό μειώνεται κατά τα επόμενα έτη ωστόσο αυτό το είδος θέρμανσης εξακολουθεί να επικρατεί καθώς το 2012 φτάνει στο 70%. Το στοιχείο αυτό επαληθεύει και τα λεγόμενα των μεσιτών ότι σχεδόν το σύνολο του οικιστικού αποθέματος της πόλης( ποσοστό 85-90%) διαθέτει σύστημα κεντρικής θέρμανσης καθότι αυτό αποτελούσε οικονομικότερη επιλογή για τους κατασκευαστές σε σύγκριση με τους ατομικούς λέβητες. Οι προσφερόμενες κατοικίες με σύστημα ατομικής θέρμανσης αυξάνονται σταθερά κατά τη διάρκεια της εξεταζόμενης περιόδου καθώς αυτές είναι πιο ελκυστικές πλέον για τους αγοραστές. Κατά τη διάρκεια της εξεταζόμενης περιόδου η εμφάνιση αγγελιών με σύστημα ατομικής θέρμανσης παρουσιάζει αύξηση 400% (από 12 αγγελίες το 2006, 59 το 2012) ωστόσο αυτό το σύστημα θέρμανσης εξακολουθεί να χρησιμοποιείται σε ποσοστό της τάξης του 30%, μέγεθος το οποίο κρίνεται χαμηλό αν αναλογιστεί κανείς τις ανάγκες που υπάρχουν σήμερα για αυτονομία στην θέρμανση λόγω του υψηλού κόστους του πετρελαίου. Αξίζει να σημειωθεί ότι σχεδόν το σύνολο των ακινήτων που διαθέτουν ατομική θέρμανση είναι διαμερίσματα ή μονοκατοικίες που χτίστηκαν κατά την τελευταία πενταετία όποτε η ανάγκη αυτονομίας στην θέρμανση αποτελούσε πλέον σημαντικό κριτήριο για την αγορά κατοικίας λόγω του αυξανόμενου κόστους θέρμανσης. Το σύστημα της ωρομέτρηση το οποίο προσπαθεί να δώσει μερική αυτονομία στους ιδιοκτήτες ακινήτων με κεντρική θέρμανση, εμφανίζεται σε λίγες αγγελίες (ποσοστό της τάξης του 3%) και αφορά κυρίως παλαιά διαμερίσματα. Υπάρχει μια αυξητική τάση των αγγελιών από το 2006 έως το 2009 ενώ από το 2010 μέχρι σήμερα τα διαθέσιμα ακίνητα με σύστημα ωρομέτρησης είναι μειωμένα καθώς υπάρχει μια τάση επικράτησης του συστήματος ατομικής θέρμανσης. Καθ όλη τη διάρκεια των εξεταζόμενων ετών δεν υπάρχουν διαμερίσματα που να διαθέτουν κάποιο άλλο είδος θέρμανσης καθώς στην πόλη δεν υπάρχει φυσικό αέριο ή κάποιο άλλο σύστημα θέρμανσης. Τα τελευταία 2 έτη υπάρχει μια τάση εγκατάστασης εναλλακτικών συστημάτων θέρμανσης (ξυλόσομπες -λέβητες πέλλετυγραέριο- ηλεκτρικά σώματα) τα οποία όμως λειτουργούν συμπληρωματικά στο σύστημα κεντρικής θέρμανσης. Σελίδα 90

91 Η διαπίστωση που γίνεται από τη μεριά των μεσιτών είναι ότι πέραν της αυξημένης ζήτησης ακινήτων με ατομική θέρμανση η οποία δεν καλύπτεται από τα σπίτια που διατίθενται στην αγορά, πλέον υπάρχει η ανάγκη σε πολλές πολυκατοικίες να καταργηθεί εντελώς το σύστημα θέρμανσης έτσι ώστε ο κάθε ιδιοκτήτης-ένοικος να είναι σε θέση να επιλέξει τον τρόπο θέρμανσης του σπιτιού του με βάση τις οικονομικές του δυνατότητες, καθώς η τιμή του πετρελαίου κυμαίνεται σε πολύ υψηλά επίπεδα. Σε ότι αφορά τον τύπο κατοικίας σε σχέση με το σύστημα χρησιμοποιούμενης θέρμανσης, βλέπουμε ότι κατά κύριο λόγο ατομική θέρμανση εμφανίζεται σε διαμερίσματα τριών δωματίων και μονοκατοικίες, ενώ οι περισσότερες γκαρσονιέρες και τα διαμερίσματα δύο δωματίων διαθέτουν σύστημα κεντρικής θέρμανσης. Εκτιμάται ότι αυτό οφείλεται στο ότι η μαζική κατασκευή πολυκατοικιών με πολλά και μικρά διαμερίσματα ανά όροφο (δυάρια και γκαρσονιέρες-στούντιο) η οποία στόχευε στην μεγιστοποίηση του κέρδους, απαιτούσε εξοικονόμηση κόστους από κάθε στάδιο του σχεδιασμού και της κατασκευής με αποτέλεσμα σε αυτές τις οικοδομές να προτιμάται το σύστημα κεντρικής θέρμανσης. Οι μονοκατοικίες εκ των πραγμάτων στο σύνολο τους διαθέτουν ατομική θέρμανση καθώς η αυτονομία και η ανεξαρτησία είναι το κύριο χαρακτηριστικό τους όχι μόνο στη θέρμανση αλλά και σε όλα τα επίπεδα. Εκτιμάται ότι το ίδιο ισχύει και για τα μεγάλα διαμερίσματα τα οποία απευθύνονται σε αγοραστές οι οποίοι θέλουν να διαθέσουν περισσότερα χρήματα, ενδεχομένως είναι οικογένειες που επιδιώκουν μονιμότητα στον τόπο κατοικίας και άρα η αυτονομία είναι ένα επιθυμητό χαρακτηριστικό. Σελίδα 91

92 ΠΩΛΗΣΕΙΣ ΑΝΑ ΤΥΠΟ ΚΑΤΟΙΚΙΑΣ ΑΝΑΛΟΓΑ ΜΕ ΤΗΝ ΥΠΑΡΞΗ Η ΟΧΙ ΘΕΣΗΣ ΣΤΑΘΜΕΥΣΗΣ Διάγραμμα : Πωλητήρια κατοικιών με ή χωρίς θέση στάθμευσης για τα έτη Πηγή: Μικρές Αγγελίες, Εφημερίδα «Ειδήσεις» Διάγραμμα : Πωλητήρια γκαρσονιερών με ή χωρίς θέση στάθμευσης για τα έτη Πηγή: Μικρές Αγγελίες, Εφημερίδα «Ειδήσεις» Σελίδα 92

93 Διάγραμμα : Πωλητήρια διαμερισμάτων δύο δωματίων με ή χωρίς θέση στάθμευσης για τα έτη Πηγή: Μικρές Αγγελίες, Εφημερίδα «Ειδήσεις» Διάγραμμα : Πωλητήρια διαμερισμάτων τριών δωματίων με ή χωρίς θέση στάθμευσης για τα έτη Πηγή: Μικρές Αγγελίες, Εφημερίδα «Ειδήσεις», Σελίδα 93

94 Διάγραμμα : Πωλητήρια μονοκατοικιών με ή χωρίς θέση στάθμευσης για τα έτη Πηγή: Μικρές Αγγελίες, Εφημερίδα «Ειδήσεις» Στα παραπάνω διαγράμματα ( έως ) παρουσιάζονται τα πωλητήρια κατοικιών ανά τύπο κατοικίας ανάλογα με το αν διαθέτουν θέση στάθμευσης ή όχι. Σύμφωνα με το διάγραμμα η πλειοψηφία των διαμερισμάτων που διατίθενται προς πώληση δεν διαθέτουν θέση στάθμευσης καθώς καθ όλη τη διάρκεια της εξεταζόμενης περιόδου περισσότερες από τις μισές αγγελίες αφορούν ακίνητα χωρίς θέση στάθμευσης. Το 2006 το 92% των συνολικών πωλητηρίων δεν περιλαμβάνουν θέση στάθμευσης. Το ποσοστό αυτό συνεχώς μειώνεται μέχρι το 2009 οπότε φτάνει στο 64%. Παράλληλα αυξάνονται τα προσφερόμενα διαμερίσματα που διαθέτουν θέση στάθμευσης τα οποία κατά κύριο λόγο είναι διαμερίσματα σε νεόδμητες οικοδομές. Από το 2009 μέχρι και σήμερα το ποσοστό των κατοικιών που δεν διαθέτουν χώρο στάθμευσης παραμένει σε σταθερά περίπου επίπεδα (65%) ενώ το ίδιο ισχύει και για τα ακίνητα με θέση στάθμευσης. Σύμφωνα με τα στοιχεία των διαγραμμάτων , τα διαμερίσματα που κατά κύριο λόγο διαθέτουν θέση στάθμευσης είναι τα διαμερίσματα δύο και τριών δωματίων (σε ποσοστό από 30 μέχρι 50% από το 2009 κι έπειτα) καθώς επίσης και οι μονοκατοικίες. Η πλειοψηφία των γκαρσονιερών δεν διαθέτει θέση στάθμευσης. Αξίζει να σημειωθεί ότι η πόλη του Κιλκίς, παρότι πυκνοδομημένη, δεν διαθέτει σημαντικό πρόβλημα εύρεσης χώρου στάθμευσης, πλην της περιοχής της 21 ης Ιουνίου όπου εμφανίζεται πρόβλημα κατά τις ώρες λειτουργίας των καταστημάτων. Σελίδα 94

95 Επομένως σε αντίθεση με τα μεγάλα αστικά κέντρα για την αγορά κατοικίας στο Κιλκίς, η ύπαρξη θέσης στάθμευσης δεν αποτελεί σημαντικό κριτήριο επιλογής ενός ακινήτου έναντι ενός άλλου και δεν παίζει σημαντικό ρόλο στη διαμόρφωση της τελικής τιμής του Ενοικιάσεις Κατοικιών Διάγραμμα : Σύνολο ενοικιαστηρίων για τα έτη Πηγή: Μικρές Αγγελίες, Εφημερίδα «Ειδήσεις» Στο διάγραμμα παρουσιάζονται οι συνολικές αγγελίες για ενοικιάσεις ακινήτων για τα έτη Σύμφωνα με τα στοιχεία του διαγράμματος, τα ενοικιαστήρια παραμένουν σχεδόν σε σταθερά επίπεδα καθ όλη την εξεταζόμενη περίοδο. Το 2007 σημειώνεται μία αύξηση των ενοικιαστηρίων κατά 38% σε σχέση με το προηγούμενο έτος. Το 2008 και το 2009 σημειώνεται μείωση κατά 11% και 9% αντίστοιχα ωστόσο ο συνολικός αριθμός των ενοικιαστηρίων παραμένει υψηλότερος σε σχέση με το 2006 κατά 11%. Το 2010 τα ενοικιαστήρια φτάνουν στα επίπεδα του 2006 και κατά τα δύο τελευταία έτη σημειώνονται αυξομειώσεις της τάξης του 9%. Σύμφωνα με τα στοιχεία των μεσιτών, οι πραγματοποιούμενες ενοικιάσεις δεν παρουσιάζουν σημαντική μείωση καθώς η εξασφάλιση στέγης είναι βασική ανάγκη για το σύνολο των ανθρώπων. Υπάρχει ωστόσο μια έντονη κινητικότητα και συχνή εναλλαγή κατοικίας είτε γιατί οι ενοικιαστές δεν καταβάλουν το αντίτιμο του ενοικίου Σελίδα 95

96 στους ιδιοκτήτες είτε γιατί βρίσκονται σε μια διαρκή αναζήτηση φθηνότερης στέγης, μετακομίζοντας έτσι συχνά προκειμένου να εξοικονομήσουν χρήματα. Αντιλαμβανόμαστε λοιπόν ότι παρότι δεν σημειώνεται συσσώρευση ενοικιαστήριων αγγελιών και δεν υπάρχει μεγάλος όγκος άδειων διαμερισμάτων, η κατάσταση που επικρατεί στην αγορά δεν είναι η επιθυμητή, ούτε για τους ιδιοκτήτες που δεν μπορούν να εξασφαλίσουν την αποκόμιση κέρδους από την ενοικίαση των ακινήτων τους αλλά ούτε για τους ενοικιαστές που δυσκολεύονται να ανταποκριθούν στις υποχρεώσεις τους. Διάγραμμα : Ενοικιαστήρια ανά τύπο κατοικίας ως ποσοστό επί των συνολικών ενοικιαστηρίων για τα έτη Πηγή: Μικρές Αγγελίες, Εφημερίδα «Ειδήσεις» Στο διάγραμμα παρουσιάζονται τα ενοικιαστήρια ανά τύπο κατοικίας ως ποσοστό % των συνολικών. Για το σύνολο της εξεταζόμενης περιόδου το μεγαλύτερο ποσοστό ακινήτων που διατίθενται προς ενοικίαση αφορά διαμερίσματα δύο δωματίων, όπως συμβαίνει και με τα πωλητήρια που εξετάστηκαν σε προηγούμενο κεφάλαιο. Το ποσοστό διαμερισμάτων δύο δωματίων κυμαίνεται μεταξύ 40-50%. Συμπεραίνουμε ότι η πλειοψηφία των διαμερισμάτων που υπάρχουν στην πόλη είναι διαμερίσματα μεσαίας επιφάνειας, ικανά να στεγάσουν μια μέση οικογένεια. Το ποσοστό των διαμερισμάτων τριών δωματίων που διατίθενται προς ενοικίαση σημειώνει πτωτική τάση κατά τα έτη ενώ το αντίθετο συμβαίνει Σελίδα 96

97 τα τελευταία δύο εξεταζόμενα έτη. Αυτό είναι αναμενόμενο, καθώς ενώ μέχρι πρότινος βασικό χαρακτηριστικό της ζήτησης κατοικίας ήταν η εξασφάλιση άνετης διαβίωσης τα τελευταία χρόνια η εξοικονόμηση χρημάτων αποτελεί βασική και πρωταρχική επιδίωξη κατά την αναζήτηση στέγης. Έτσι τα διαμερίσματα δύο δωματίων έρχονται πρώτα στην προτίμηση των οικογενειών που μέχρι πρότινος αναζητούσαν μεγαλύτερο διαμέρισμα, όχι μόνο επειδή έχουν χαμηλότερο ενοίκιο αλλά κυρίως λόγω των χαμηλότερων δαπανών που απαιτούνται για θέρμανση και ηλεκτρισμό. Το ποσοστό των αγγελιών για ενοικίαση γκαρσονιερών αυξάνεται καθ όλη τη διάρκεια της εξεταζόμενης περιόδου καθώς ενώ το σύνολο των ενοικιαστηρίων παραμένει σχεδόν σε σταθερά επίπεδα, οι αγγελίες για γκαρσονιέρες αυξάνονται. Η αύξηση αυτή προέρχεται τόσο από νεόδμητες γκαρσονιέρες όσο και από παλαιότερες που μένουν άδειες. Το στοιχείο αυτό εκτιμάται ότι οφείλεται και πάλι στην οικονομική δυσχέρεια των ενοικιαστών καθώς ειδικά τα διαμερίσματα αυτά του τύπου απευθύνονται κυρίως σε νέους που αποφασίζουν να φύγουν από το πατρικό τους σπίτι, στρατιωτικούς ή φοιτητές. Απευθύνονται δηλαδή σε μεμονωμένα άτομα τα οποία ενδέχεται πλέον να αδυνατούν να αναλάβουν εξ ολοκλήρου τη συντήρηση ενός σπιτιού. Οι μονοκατοικίες παρουσιάζουν πολύ χαμηλό έως και μηδενικό ποσοστό σε σχέση με τις κατοικίες άλλου τύπου καθώς δεν συνηθίζεται να ενοικιάζονται. Διάγραμμα : Ενοικιαστήρια για γκαρσονιέρες ανά μήνα για τα έτη Πηγή: Μικρές Αγγελίες, Εφημερίδα «Ειδήσεις» Σελίδα 97

98 Διάγραμμα : Ενοικιαστήρια για διαμερίσματα δύο δωματίων ανά μήνα για τα έτη Πηγή: Μικρές Αγγελίες, Εφημερίδα «Ειδήσεις» Διάγραμμα : Ενοικιαστήρια για διαμερίσματα τριών δωματίων ανά μήνα για τα έτη Πηγή: Μικρές Αγγελίες, Εφημερίδα «Ειδήσεις» Σελίδα 98

99 Διάγραμμα : Ενοικιαστήρια για μονοκατοικίες ανά μήνα για τα έτη Πηγή: Μικρές Αγγελίες, Εφημερίδα «Ειδήσεις» Τα παραπάνω διαγράμματα ( έως ) περιλαμβάνουν τα ενοικιαστήρια ανά μήνα για κάθε τύπο κατοικίας για τα έτη Για τις γκαρσονιέρες το διάγραμμα παρουσιάζει έντονες διακυμάνσεις και δεν αποτυπώνει κάποια συγκεκριμένη τάση για κάποιες συγκεκριμένες περιόδους του χρόνου. Ωστόσο για 4 από τα έξι εξεταζόμενα έτη διακρίνεται αύξηση των αγγελιών κατά τους μήνες Αύγουστο Σεπτέμβριο γεγονός που σχετίζεται με το ότι εκείνη την περίοδο προσεγγίζονται οι φοιτητές του τμήματος ΤΕΙ που βρίσκεται στην πόλη, οι οποίοι αν και λιγοστοί δίνουν μία τόνωση στην αγορά και κατά βάση στις γκαρσονιέρες. Ασαφής είναι η εικόνα που δίνεται και από τα διαγράμματα για τις αγγελίες διαμερισμάτων δύο και τριών δωματίων καθώς δεν υπάρχει συγκεκριμένη διακύμανση που να μπορεί να αιτιολογηθεί. Σελίδα 99

100 ΕΝΟΙΚΙΑΣΤΗΡΙΑ ΑΝΑ ΤΥΠΟ ΚΑΤΟΙΚΙΑΣ ΚΑΙ ΑΝΑ ΠΑΛΑΙΟΤΗΤΑ ΚΑΤΑΣΚΕΥΗΣ Διάγραμμα : Ενοικιαστήρια ανά παλαιότητα κατασκευής για τα έτη Πηγή: Μικρές Αγγελίες, Εφημερίδα «Ειδήσεις» Διάγραμμα : Ενοικιαστήρια για γκαρσονιέρες ανά παλαιότητα κατασκευής για τα έτη Πηγή: Μικρές Αγγελίες, Εφημερίδα «Ειδήσεις» Σελίδα 100

101 Διάγραμμα : Ενοικιαστήρια για διαμερίσματα δύο δωματίων ανά παλαιότητα κατασκευής για τα έτη Πηγή: Μικρές Αγγελίες, Εφημερίδα «Ειδήσεις» Διάγραμμα : Ενοικιαστήρια για διαμερίσματα τριών δωματίων ανά παλαιότητα κατασκευής για τα έτη Πηγή: Μικρές Αγγελίες, Εφημερίδα «Ειδήσεις» Σελίδα 101

102 Διάγραμμα : Ενοικιαστήρια για μονοκατοικίες ανά παλαιότητα κατασκευής για τα έτη Πηγή: Μικρές Αγγελίες, Εφημερίδα «Ειδήσεις» Τα διαγράμματα έως παρουσιάζουν τα ενοικιαστήρια ανά τύπο κατοικίας ανάλογα με την παλαιότητα κατασκευής της. Η Πλειοψηφία των κατοικιών αφορά παλαιές κατασκευές οι οποίες μάλιστα αυξάνονται κατά τα τρία τελευταία έτη. Οι αγγελίες για νεόδμητες κατοικίες μειώνονται από το 2009 κι έπειτα γεγονός που αποδίδεται στην πτώση των ενοικιαστηρίων τα οποία σχεδόν εξισώνονται με τα ενοικιαστήρια παλαιών κατοικιών κάνοντας την ενοικίαση νέου διαμερίσματος πιο προσιτή και περισσότερο ελκυστική. Οι γκαρσονιέρες που διατίθενται προς ενοικίαση είναι σχεδόν στο σύνολό τους παλαιάς κατασκευής και το ποσοστό των παλαιών έναντι των υπολοίπων αυξάνεται σημαντικά κατά τη διάρκεια της εξεταζόμενης περιόδου. Οι ενοικιαζόμενες νεόδμητες γκαρσονιέρες αυξάνονται από το 2006 μέχρι και το 2009 ενώ στα ακόλουθα μειώνονται σημαντικά. Το γεγονός αυτό αποδίδεται στο ότι η πτώση των τιμών ενοικίασης είναι τέτοια που τα νέα σπίτια φτάνουν να ενοικιάζονται σε τιμές ίδιες με τα παλαιά οπότε όπως είναι λογικό έρχονται πρώτα στην προτίμηση των ενοικιαστών. Οι Ανακαινισμένες γκαρσονιέρες όπως παρατηρήθηκε και για τις πωλήσεις, είναι λίγες. Αντίστοιχη εικόνα συναντάμε και στα διαμερίσματα δύο δωματίων με τη διαφορά ότι υπάρχει πιο μεγάλο απόθεμα ανακαινισμένων κατοικιών κυρίως κατά τα δύο τελευταία εξεταζόμενα έτη. Σε ότι Σελίδα 102

103 αφορά τις μονοκατοικίες το δείγμα αγγελιών είναι πολύ μικρό κατά συνέπεια δεν εξάγεται κάποιο συμπέρασμα από το αντίστοιχο διάγραμμα. ΕΝΟΙΚΙΑΣΤΗΡΙΑ ΑΝΑ ΤΥΠΟ ΚΑΤΟΙΚΙΑΣ ΚΑΙ ΑΝΑ ΕΙΔΟΣ ΘΕΡΜΑΝΣΗΣ Διάγραμμα : Ενοικιαστήρια ανά σύστημα θέρμανσης για τα έτη Πηγή: Μικρές Αγγελίες, Εφημερίδα «Ειδήσεις» Διάγραμμα : Ενοικιαστήρια για γκαρσονιέρες ανά σύστημα θέρμανσης για τα έτη Πηγή: Μικρές Αγγελίες, Εφημερίδα «Ειδήσεις» Σελίδα 103

104 Διάγραμμα : Ενοικιαστήρια για διαμερίσματα δύο δωματίων ανά σύστημα θέρμανσης για τα έτη Πηγή: Μικρές Αγγελίες, Εφημερίδα «Ειδήσεις» Διάγραμμα : Ενοικιαστήρια για διαμερίσματα τριών δωματίων ανά σύστημα θέρμανσης για τα έτη Πηγή: Μικρές Αγγελίες, Εφημερίδα «Ειδήσεις» Σελίδα 104

105 Διάγραμμα : Ενοικιαστήρια για μονοκατοικίες ανά σύστημα θέρμανσης για τα έτη Πηγή: Μικρές Αγγελίες, Εφημερίδα «Ειδήσεις» Στα διαγράμματα έως παρουσιάζονται οι αγγελίες που αφορούν ενοικιάσεις ανά τύπο κατοικίας και ανά σύστημα χρησιμοποιούμενης θέρμανσης. Σύμφωνα με το διάγραμμα σχεδόν η κεντρική θέρμανση είναι το κυρίως χρησιμοποιούμενο σύστημα των γκαρσονιερών που διατίθενται προς ενοικίαση. Κατά τη διάρκεια της εξεταζόμενης περιόδου οι διαθέσιμες γκαρσονιέρες με κεντρική θέρμανση αυξάνονται με ρυθμό αντίστοιχο της αύξησης του συνολικού αποθέματος γκαρσονιερών. Παράλληλα, οι γκαρσονιέρες με ατομικό σύστημα θέρμανσης από το 2006 μέχρι και το 2009 κυμαίνονται σε σταθερά επίπεδα ενώ κατά τα επόμενα 3 έτη μειώνονται κατά 50% περίπου. Αντιλαμβανόμαστε λοιπόν ότι η αύξηση του αποθέματος κατοικιών αυτού του τύπου οφείλεται κυρίως σε αύξηση του αποθέματος γκαρσονιερών με κεντρική θέρμανση, οι οποίες διαρκώς απαξιώνονται λόγω του αυξημένου κόστους του πετρελαίου θέρμανσης. Οι γκαρσονιέρες με ατομικό σύστημα θέρμανσης, οι οποίες αποτελούν μικρό ποσοστό των συνολικών διαθέσιμων σύμφωνα με τα στοιχεία των μεσιτών, τα τελευταία χρόνια είναι περιζήτητες με αποτέλεσμα οι αγγελίες να λιγοστεύουν, καθώς οι ενοικιαστές επιθυμούν να έχουν αυτονομία στη θέρμανση έτσι ώστε να μπορούν να καθορίζουν το ποσό που θα δαπανήσουν ανάλογα με το εκάστοτε διαθέσιμο εισόδημα. Σε ένα Σελίδα 105

106 μικρό ποσοστό της τάξης του 12% χρησιμοποιείται και το σύστημα κεντρικής θέρμανσης με ωρομέτρηση. Οι αγγελίες μειώνονται καθ όλη τη διάρκεια της εξεταζόμενης περιόδου καθώς η ωρομέτρηση αποτελεί μία ενδιάμεση λύση για όσους διαθέτουν σύστημα κεντρικής θέρμανσης κι επιθυμούν να έχουν αυτονομία αλλά δεν μπορούν να διαθέσουν το ποσό που απαιτείται για την αλλαγή τους συστήματος σε ατομικό. Στο διάγραμμα παρουσιάζονται οι αγγελίες για τα διαμερίσματα δύο δωματίων. Όπως είναι αναμενόμενο η πλειοψηφία των αγγελιών αφορά διαμερίσματα με σύστημα κεντρικής θέρμανσης. από το 2007 μέχρι και το 2009 υπάρχει μείωση του αριθμού των αγγελιών στοιχείο που δείχνει μια ομαλή λειτουργία της αγοράς καθώς αφενός έχει σχεδόν διακοπεί η οικοδομική δραστηριότητα αφετέρου εξακολουθούν να πραγματοποιούνται ενοικιάσεις. Από το 2010 κι έπειτα τα διαμερίσματα δύο δωματίων με κεντρική θέρμανση αυξάνονται και προτιμάται το σύστημα ατομικής θέρμανσης. Έτσι, οι αγγελίες για διαμερίσματα με ατομικό σύστημα θέρμανσης ακολουθούν αντίστροφη πορεία καθώς υπάρχει αύξηση των αγγελιών μέχρι και το 2009, ενώ από το 2010 μέχρι σήμερα μειώνονται κατακόρυφα. Αυτό εξηγείται ως εξής : μέχρι πρότινος η ύπαρξη ατομικού συστήματος θέρμανσης αύξανε το αντίτιμο του ενοικίου και από πολλούς αυτή η επιπλέον επιβάρυνση θεωρούνταν περιττή λαμβάνοντας επιπλέον υπόψη την προσωπική μέριμνα για προμήθεια πετρελαίου. Τα τελευταία όμως χρόνια με την αυξανόμενη τιμή του πετρελαίου αλλά και την πτώση των ενοικίων, η οποιαδήποτε επιπλέον δαπάνη (που πλέον είναι αρκετά μειωμένη) προκειμένου να εξασφαλιστεί αυτονομία στη θέρμανση είναι θεμιτή. Το σύστημα της ωρομέτρησης εμφανίζεται σε πολύ λίγες αγγελίες ενώ μόνο το 2006 εμφανίζεται ένας μικρός αριθμός αγγελιών που αφορά διαμερίσματα με άλλο σύστημα θέρμανσης (κλιματιστικά). Σε ότι αφορά τα διαμερίσματα των τριών δωματίων η εικόνα για το σύστημα κεντρικής θέρμανσης είναι αντίστοιχη με αυτήν που αναλύθηκε για τους άλλους τύπους κατοικίας. Οι αγγελίες για διαμερίσματα με ατομική θέρμανση ωστόσο, παρότι αυτό το σύστημα προτιμάται τα τελευταία χρόνια έναντι των υπολοίπων, παρουσιάζουν κι αυτές αυξητική τάση καθ όλη τη διάρκεια της εξεταζόμενης περιόδου, η οποία είναι εντονότερη από το 2010 μέχρι το Το γεγονός αυτό σχετίζεται με την μη ζήτηση διαμερισμάτων αυτού του μεγέθους και όχι με το χρησιμοποιούμενο σύστημα θέρμανσης. Γίνεται λοιπόν αντιληπτό ότι το κόστος συντήρησης ενός σπιτιού, συμπεριλαμβανομένων των δαπανών θέρμανσης, καθιστούν τα μεγάλα διαμερίσματα απλησίαστα για μεγάλο ποσοστό του πληθυσμού ακόμα και αν αυτά μπορούν να τους παρέχουν αυτονομία. Σελίδα 106

107 Αγγελίες για διαμερίσματα με κεντρική θέρμανση και ωρομέτρηση συναντώνται μόνο το 2006 και το 2007 ενώ δεν υπάρχουν αγγελίες με κάποιο άλλο χρησιμοποιούμενο σύστημα θέρμανσης παρά μόνο πέντε το Οι μονοκατοικίες όπως είναι λογικό στο σύνολο τους διαθέτουν ατομική θέρμανση. ΕΝΟΙΚΙΑΣΤΗΡΙΑ ΑΝΑ ΤΥΠΟ ΚΑΤΟΙΚΙΑΣ ΑΝΑΛΟΓΑ ΜΕ ΤΗΝ ΥΠΑΡΞΗ Η ΟΧΙ ΘΕΣΗΣ ΣΤΑΘΜΕΥΣΗΣ Διάγραμμα : Ενοικιαστήρια ανάλογα με την ύπαρξη θέσης στάθμευσης για τα έτη Πηγή: Μικρές Αγγελίες, Εφημερίδα «Ειδήσεις Σελίδα 107

108 Διάγραμμα : Ενοικιαστήρια για γκαρσονιέρες ανάλογα με την ύπαρξη θέσης στάθμευσης για τα έτη Πηγή: Μικρές Αγγελίες, Εφημερίδα «Ειδήσεις Διάγραμμα : Ενοικιαστήρια για διαμερίσματα δύο δωματίων ανάλογα με την ύπαρξη θέσης στάθμευσης για τα έτη Πηγή: Μικρές Αγγελίες, Εφημερίδα «Ειδήσεις» Σελίδα 108

109 Διάγραμμα : Ενοικιαστήρια για διαμερίσματα τριών δωματίων ανάλογα με την ύπαρξη θέσης στάθμευσης για τα έτη Πηγή: Μικρές Αγγελίες, Εφημερίδα «Ειδήσεις» Διάγραμμα : Ενοικιαστήρια για μονοκατοικίες ανάλογα με την ύπαρξη θέσης στάθμευσης για τα έτη Πηγή: Μικρές Αγγελίες, Εφημερίδα «Ειδήσεις» Σελίδα 109

110 Στα παραπάνω διαγράμματα ( έως ) παρουσιάζονται τα ενοικιαστήρια κατοικιών ανά τύπο κατοικίας ανάλογα με το αν διαθέτουν θέση στάθμευσης ή όχι. Σύμφωνα με το διάγραμμα σχεδόν το σύνολο των διαμερισμάτων που διατίθενται προς πώληση δεν διαθέτουν θέση στάθμευσης καθώς καθ όλη τη διάρκεια της εξεταζόμενης περιόδου περισσότερες από τις μισές αγγελίες αφορούν ακίνητα χωρίς θέση στάθμευσης. Το 2006 το 93% των συνολικών ενοικιαστηρίων δεν περιλαμβάνουν θέση στάθμευσης. Το ποσοστό αυτό κυμαίνεται στα ίδια επίπεδα μέχρι και το 2008 παρότι οι συνολικές αγγελίες μειώνονται. Παράλληλα αυξάνονται τα προσφερόμενα διαμερίσματα που διαθέτουν θέση στάθμευσης τα οποία κατά κύριο λόγο είναι διαμερίσματα σε νεόδμητες οικοδομές. Το 2009 των κατοικιών που δεν διαθέτουν χώρο στάθμευσης μειώνεται και μέχρι σήμερα κυμαίνεται σε επίπεδα της τάξης του 85%.. Σύμφωνα με τα στοιχεία των διαγραμμάτων , τα διαμερίσματα που κατά κύριο λόγο διαθέτουν θέση στάθμευσης είναι τα διαμερίσματα τριών δωματίων καθώς επίσης και οι μονοκατοικίες. Η πλειοψηφία των γκαρσονιερών μέχρι και το 2009 δεν διαθέτει θέση στάθμευσης. Η εικόνα αυτή αλλάζει από το 2009 κι έπειτα οπότε εμφανίζονται αγγελίες με θέσεις στάθμευσης οι οποίες αφορούν κυρίως νεόδμητες γκαρσονιέρες. Παρατηρούμε ότι στις ενοικιάσεις επικρατεί η ίδια κατάσταση με τις πωλήσεις σε ότι αφορά την ύπαρξη θέσης στάθμευσης Πωλήσεις Επαγγελματικών Ακινήτων Διάγραμμα : Πωλητήρια Επαγγελματικών Ακινήτων για τα έτη Σελίδα 110

111 Στο διάγραμμα παρουσιάζονται οι αγγελίες που αφορούν πωλήσεις επαγγελματικών ακινήτων (γραφείων και καταστημάτων) για τα έτη Καθ όλη τη διάρκεια της εξεταζόμενης περιόδου σημειώνεται αυξητική τάση των συνολικών πωλητηρίων. Από το 2006 μέχρι και το 2008 σημειώνεται ανά έτος αύξηση 32% και 24% αντίστοιχα. Το 2009 τα πωλητήρια είναι ελαφρώς μειωμένα κατά 9% σε σχέση με το 2008 ενώ το 2010 οι αγγελίες αυξάνονται κατά αντίστοιχο ποσοστό φτάνοντας σε επίπεδα περίπου ίδια με αυτά του Το 2011 σημειώνεται πτώση κατά 17% και τα πωλητήρια φτάνουν στα επίπεδα του 2007 ενώ μέχρι και το Σεπτέμβριο του 2012 τα συνολικά πωλητήρια είναι 10% περίπου λιγότερα σε σχέση με το πρώτο έτος της εξεταζόμενης περιόδου και μέχρι το τέλος του έτους αναμένεται να φτάσουν σε ίδια περίπου επίπεδα. Παρατηρούμε ότι παρ όλη την κρίση που διέπει την αγορά ακινήτων, τα πωλητήρια επαγγελματικών ακινήτων δεν αυξάνονται σημαντικά κατά τα τελευταία έτη. Οι ιδιοκτήτες τους παρά την ύφεση της αγοράς και τη μείωση του τζίρου εμπορικών καταστημάτων που έχει οδηγήσει στο κλείσιμο πολλών επιχειρήσεων, προτιμούν την πραγματοποίηση μείωσης του μηνιαίου μισθώματος έναντι της πώλησης του ακινήτου. Αυτό οφείλεται στο ότι το επαγγελματικό ακίνητο αποτελεί διαχρονικά σημαντική πηγή εσόδων για τον ιδιοκτήτη του κι έτσι παρόλη την δυσλειτουργία της αγοράς, για πολλούς είναι συμφερότερο να κρατήσουν το ακίνητό τους αποκομίζοντας από αυτό μειωμένα κέρδη για κάποιο χρονικό διάστημα παρά να το πουλήσουν σε σημερινές τιμές οι οποίες είναι πολύ χαμηλότερες της πραγματικής εμπορικής αξίας λόγω της μειωμένης ζήτησης. Αυτό φυσικά θα ισχύει για όσο οι καταστηματάρχες-επαγγελματίες θα είναι σε θέση να πληρώνουν το αντίτιμο του ενοικίου τους έτσι ώστε να μπορούν οι ιδιοκτήτες να καλύπτουν τα έξοδά τους (φορολογία) και να αποκομίζουν ένα μικρό ποσοστό κέρδους. Εάν συνεχιστεί περεταίρω η αλματώδης αύξηση της φορολογίας τόσο για επαγγελματίες όσο και για ιδιοκτήτες ακινήτων, η κατάσταση αυτή θα ανατραπεί καθώς αφενός δεν θα υπάρχουν επαγγελματίες που να ενδιαφέρονται για την ενοικίαση ακινήτων και αφετέρου οι ιδιοκτήτες τους δεν θα έχουν τρόπο να τα εκμεταλλευτούν. Αξίζει να σημειωθεί ότι σχεδόν το σύνολο των πωλητήριων αγγελιών αφορά καταστήματα, ενώ κατά τα τρία τελευταία έτη δεν υπάρχουν καθόλου αγγελίες για πώληση γραφείων. Σελίδα 111

112 Διάγραμμα : Πωλητήρια επαγγελματικών Ακινήτων ανά μήνα για τα έτη Πηγή: Μικρές Αγγελίες, Εφημερίδα «Ειδήσεις» Το παραπάνω διάγραμμα περιλαμβάνει τα πωλητήρια των επαγγελματικών ακινήτων ανά μήνα για τα έτη Σχεδόν για το σύνολο των εξεταζόμενων ετών παρατηρείται μία αυξητική τάση των πωλητηρίων από τον Ιούλιο μέχρι και το τέλος του έτους. Αυτό δεν ισχύει για τα έτη 2010 και 2011 κατά τα οποία σημειώνεται μείωση κατά την αντίστοιχη περίοδο ενώ για το 2012 τα στοιχεία μέχρι το Σεπτέμβρη δείχνουν μία τάση μείωσης. Διάγραμμα : Πωλητήρια επαγγελματικών Ακινήτων ανάλογα με το εμβαδόν τους για τα έτη Σελίδα 112

113 Διάγραμμα : Πωλητήρια γραφείων ανάλογα με το εμβαδόν τους για τα έτη Πηγή: Μικρές Αγγελίες, Εφημερίδα «Ειδήσεις» Διάγραμμα : Πωλητήρια καταστημάτων ανάλογα με το εμβαδόν τους για τα έτη Πηγή: Μικρές Αγγελίες, Εφημερίδα «Ειδήσεις» Σελίδα 113

114 Στα παραπάνω διαγράμματα ( έως ) παρουσιάζονται τα πωλητήρια επαγγελματικών ακινήτων ανάλογα με το εμβαδόν τους. Σύμφωνα με το διάγραμμα οι περισσότεροι επαγγελματικοί χώροι που διατίθενται προς πώληση είναι μεταξύ 80 και 120 τετραγωνικών μέτρων, δηλαδή σχετικά μεγάλου μεγέθους. Τα πωλητήρια για αυτού του μεγέθους τα ακίνητα αυξάνονται κατά τα τρία πρώτα εξεταζόμενα έτη, στη συνέχεια παραμένουν σε σταθερά επίπεδα από το 2008 μέχρι το 2010 και στη συνέχει ακολουθούν πτωτική πορεία φτάνοντας σε επίπεδα αντίστοιχα με του Ακολουθούν τα ακίνητα μεταξύ 40 και 80 τετραγωνικών μέτρων τα οποία ακολουθούν ανάλογη πορεία με αυτήν που προαναφέρθηκε. Οι επαγγελματικοί χώροι μεγάλου μεγέθους (>120m2) παραμένουν σε σταθερά επίπεδα από το 2006 μέχρι και το 2009, μειώνονται από το 2009 μέχρι και το 2011 ενώ μέχρι τον Σεπτέμβριο του 2012 σημειώνεται μεγάλη αύξηση των πωλητηρίων. Για τα ακίνητα μικρού μεγέθους (<40m2) υπάρχει μείωση των πωλητηρίων μέχρι και το 2009, τον επόμενο χρόνο σημειώνεται κατακόρυφη αύξηση και μέχρι το τέλος της εξεταζόμενης περιόδου παραμένουν σε υψηλά επίπεδα. Σύμφωνα με την εικόνα που δίνεται από τις πωλητήριες αγγελίες, το περίπου 50% των επαγγελματικών χώρων που διατίθενται προς πώληση είναι ακίνητα σχετικά μεγάλου μεγέθους 100 τετραγωνικών μέτρων κατά μέσο όρο. Αυτό δείχνει αφενός ότι η πλειοψηφία των συνολικών ακινήτων είναι αυτού του μεγέθους και αφετέρου ότι ενώ οι ιδιοκτήτες τους προσπαθούν να τα πουλήσουν θεωρώντας ότι είναι αυτά με την μεγαλύτερη εμπορική αξία οι επαγγελματίες δεν μπαίνουν στη διαδικασία αγοράς τους με αποτέλεσμα οι αγγελίες να μένουν σε σταθερά επίπεδα ή να αυξάνονται. Η εικόνα που δίνεται από το διάγραμμα ανταποκρίνεται στην πραγματική κατάσταση καθώς μεγάλη μερίδα κόσμου δεν προβαίνει σε νέες επαγγελματικές κινήσεις αυτή την περίοδο τη ενώ την ίδια στιγμή πολλές επιχειρήσεις διακόπτουν τη λειτουργία τους με αποτέλεσμα καταστήματα και γραφεία να μένουν άδεια να διατίθενται προς πώληση ή ενοικίαση. Σύμφωνα με τα στοιχεία των διαγραμμάτων και σχεδόν το σύνολο των επαγγελματικών ακινήτων που διατίθενται προς πώληση είναι καταστήματα για τα έτη ενώ από το 2009 κι έπειτα δεν πωλούνται καθόλου γραφεία. Αυτό είναι αναμενόμενο, αφενός γιατί μεγαλύτερη εμπορική αξία έχουν τα καταστήματα και αφετέρου γιατί ο κλάδος του εμπορίου είναι αυτός που έχει πληγεί περισσότερο στην πόλη (όπως και στην υπόλοιπη χώρα) έναντι άλλων επαγγελματιών που στεγάζονται σε γραφειακούς χώρους (γιατροί, δικηγόροι, λογιστές μηχανικοί και γενικότερα ο κλάδος παροχής υπηρεσιών). Σελίδα 114

115 Διάγραμμα : Πωλητήρια επαγγελματικών ακινήτων ανά οδό για τα έτη Πηγή: Μικρές Αγγελίες, Εφημερίδα «Ειδήσεις» Διάγραμμα : Πωλητήρια γραφείων ανά οδό για τα έτη Πηγή: Μικρές Αγγελίες, Εφημερίδα «Ειδήσεις» Σελίδα 115

116 Διάγραμμα : Πωλητήρια καταστημάτων ανά οδό για τα έτη Πηγή: Μικρές Αγγελίες, Εφημερίδα «Ειδήσεις» Τα παραπάνω διαγράμματα ( μέχρι ) περιλαμβάνουν τα πωλητήρια επαγγελματικών ακινήτων ανάλογα με την οδό στην οποία βρίσκονται. Γίνεται διάκριση των αγγελιών στους τρείς εμπορικότερους δρόμους της πόλης και όλοι οι υπόλοιποι οδοί εμπίπτουν στην κατηγορία άλλη οδός. Σύμφωνα με το διάγραμμα ο μεγαλύτερος όγκος των αγγελιών αφορά καταστήματα και γραφεία που βρίσκονται σε κάποια άλλη οδό πέραν των τριών που θεωρούνται οι πιο εμπορικές. Από το 2006 μέχρι και σήμερα το ποσοστό των ακινήτων που πωλούνται και βρίσκονται εκτός των τριών προαναφερθεισών οδών αποτελούν από το 80% μέχρι και το 98% των συνολικών. Ακολουθούν τα πωλητήρια που αφορούν ακίνητα επί της οδού 21 ης Ιουνίου τα οποία μειώνονται καθ όλη τη διάρκεια της εξεταζόμενης περιόδου. επί της 25 ης Μαρτίου δεν πωλούνται καταστήματα ενώ επί της Ελευθερίου Βενιζέλου υπάρχουν κάποια πωλητήρια το 2006 και το Σύμφωνα με το διάγραμμα , τα λιγοστά γραφεία που πωλούνται το 2006 και το 2007 δεν βρίσκονται σε κάποιον κεντρικό δρόμο, ενώ το 2008 οι δύο αγγελίες για πώληση επαγγελματικών χώρων αφορούν ακίνητα επί της 21 ης Ιουνίου. Στο επόμενο διάγραμμα (4.2.49) παρουσιάζονται τα πωλητήρια των καταστημάτων ανά οδό. Όπως είναι λογικό, εφόσον η πλειοψηφία των επαγγελματικών ακινήτων είναι καταστήματα, το συγκεκριμένο διάγραμμα σχεδόν ταυτίζεται με το Σελίδα 116

117 Παρατηρούμε ότι δεν υπάρχουν πωλητήρια για ακίνητα στους εμπορικούς δρόμους. Αυτό ακούγεται λογικό, καθώς παρόλη την κρίση που επικρατεί οι ιδιοκτήτες αυτών των ακινήτων αναμένουν να αλλάξει η κατάσταση και να αποκομίσουν και πάλι σημαντικά κέρδη από την ενοικίαση, όπως συνέβαινε μέχρι πρότινος. Τα ακίνητα που βρίσκονται σε μη εμπορικούς δρόμους είναι αυτά που αποφέρουν χαμηλότερα έσοδα στους ιδιοκτήτες τους λόγω χαμηλότερου ενοικίου και άρα μπαίνουν πρώτα στη διαδικασία πώλησης Ενοικιάσεις Επαγγελματικών Ακινήτων Διάγραμμα : Ενοικιαστήρια επαγγελματικών ακινήτων για τα έτη Πηγή: Μικρές Αγγελίες, Εφημερίδα «Ειδήσεις» Στο διάγραμμα παρουσιάζονται τα ενοικιαστήρια επαγγελματικών ακινήτων όπως προκύπτουν από τις αγγελίες της εφημερίδας. Σύμφωνα με το διάγραμμα το σύνολο των ενοικιαστηρίων μειώνεται από το 2006 μέχρι και το 2008 ενώ από το 2009 μέχρι σήμερα αυξάνεται σημαντικά φτάνοντας σε επίπεδα υψηλότερα του Το γεγονός αυτό οφείλεται στην οικονομική ύφεση η οποία έχει επιφέρει συρρίκνωση της εμπορικής κίνησης και κλείσιμο πολλών επιχειρήσεων κατά τα τελευταία έτη. Η μείωση του ενοικίου που έχει πραγματοποιηθεί κατά τα δύο Σελίδα 117

118 τελευταία έτη και σύμφωνα με τα λεγόμενα ιδιοκτητών και ενοικιαστών φτάνει μέχρι και το 40%, δεν έχει καταφέρει να ανατρέψει τη συρρίκνωση του επιχειρηματικού κλάδου της πόλης. Η συνεχώς αυξανόμενη φορολογία των επαγγελματιών και η μειωμένη αγοραστική δύναμη των καταναλωτών επιφέρουν αρνητικά αποτελέσματα στον κλάδο του εμπορίου και της παροχής υπηρεσιών, τα οποία δεν αντισταθμίζονται από το μειωμένο αντίτιμο του ενοικίου. Κατά τα τέσσερα πρώτα εξεταζόμενα έτη, η πλειοψηφία των ενοικιαζόμενων επαγγελματικών ακινήτων αφορά καταστήματα. Η εικόνα αυτή ανατρέπεται το 2010 καθώς τα διαθέσιμα γραφεία αυξάνονται σημαντικά και παρότι σημειώνεται αύξηση και των καταστημάτων, τα γραφείο αποτελούν το μεγαλύτερο μέρος των συνολικών διαθέσιμων ακινήτων. Η Αύξηση λοιπόν των ενοικιαστηρίων τα τελευταία έτη προέρχεται κυρίως από την αύξηση των ενοικιαζόμενων γραφείων τα οποία ως επί το πλείστον είναι χώροι σε νέες οικοδομές και όχι παλιότεροι χώροι γραφείων που άδειασαν. Διάγραμμα : Ενοικιαστήρια επαγγελματικών ακινήτων ανά μήνα για τα έτη Πηγή: Μικρές Αγγελίες, Εφημερίδα «Ειδήσεις» Σελίδα 118

119 Διάγραμμα : Ενοικιαστήρια γραφείων ανά μήνα για τα έτη Πηγή: Μικρές Αγγελίες, Εφημερίδα «Ειδήσεις» Διάγραμμα : Ενοικιαστήρια καταστημάτων ανά μήνα για τα έτη Πηγή: Μικρές Αγγελίες, Εφημερίδα «Ειδήσεις» Σελίδα 119

120 Στα παραπάνω διαγράμματα ( ) παρουσιάζονται τα ενοικιαστήρια ανά μήνα για το σύνολο των ακινήτων, τα γραφεία και τα επαγγελματικά ακίνητα αντίστοιχα. Τόσο για τα γραφεία όσο και για τα καταστήματα δεν διακρίνεται αξιοσημείωτη διακύμανση ων ενοικιαστηρίων κατά τη διάρκεια κάθε έτους από το 2006 μέχρι και το Για το τρέχον έτος παρατηρείται μία συνεχώς αυξητική τάση για τα γραφεία καθώς κάθε μήνα προσθέτονται επιπλέον αγγελίες στις ήδη υπάρχουσες ενώ για τα καταστήματα παρατηρείται έντονη διακύμανση των αγγελιών από μήνα σε μήνα. Σε ότι αφορά τα καταστήματα, το γεγονός αυτό αποδίδεται στο συχνό φαινόμενο του τελευταίου έτους, της συνεχούς μετεγκατάστασης πολλών εμπορικών επιχειρήσεων από το ένα κατάστημα στο άλλο, είτε λόγω χαμηλότερου ενοικίου είτε λόγω αδυναμίας εξόφλησης οφειλών στον προηγούμενο ιδιοκτήτη. Διάγραμμα : Ενοικιαστήρια επαγγελματικών ακινήτων ανάλογα με το εμβαδόν για τα έτη Πηγή: Μικρές Αγγελίες, Εφημερίδα «Ειδήσεις» Σελίδα 120

121 Διάγραμμα : Ενοικιαστήρια γραφείων ανάλογα με το εμβαδόν για τα έτη Πηγή: Μικρές Αγγελίες, Εφημερίδα «Ειδήσεις» Διάγραμμα : Ενοικιαστήρια καταστημάτων ανάλογα με το εμβαδόν για τα έτη Πηγή: Μικρές Αγγελίες, Εφημερίδα «Ειδήσεις» Σελίδα 121

122 Στα παραπάνω διαγράμματα ( ) παρουσιάζονται τα ενοικιαστήρια για το σύνολο των επαγγελματικών ακινήτων αλλά και χωριστά για τα καταστήματα και τα γραφεία, ανάλογα με το εμβαδόν τους. Σύμφωνα με το διάγραμμα η πλειοψηφία των ενοικιαστηρίων αφορά ακίνητα μεσαίου μεγέθους από 40 μέχρι 80 τ.μ. Ακολουθούν τα μικρά ακίνητα και τα ακίνητα από 80 μέχρι 120 τετραγωνικά μέτρα ενώ οι χώροι που είναι μεγαλύτεροι από 120 τ.μ. έχουν τις λιγότερες αγγελίες. Καθ όλη τη διάρκεια της εξεταζόμενης περιόδου σημειώνεται αυξητική τάση των ενοικιαστήριων για όλα τα ακίνητα πλην αυτών που έχουν εμβαδό μικρότερο των 40 τ.μ. Για τις αγγελίες που αφορούν μικρά ακίνητα σημειώνεται μείωση μέχρι το 2009 και αύξηση κατά τα επόμενα έτη ωστόσο το 2012 παρόλη την αυξητική τάση οι συνολικές αγγελίες δεν ξεπερνούν το 50% των αντίστοιχων του Το γεγονός αυτό αποδίδεται στην αυξημένη ζήτηση μικρότερων καταστημάτων που επικρατεί από το 2010 κι έπειτα λόγω της αδυναμίας των επιχειρήσεων να ανταπεξέλθουν στο μεγαλύτερο κόστος των μεγάλων καταστημάτων. Στο επόμενο διάγραμμα (4.2.55) παρουσιάζονται τα ενοικιαστήρια των γραφείων τα οποία στο σύνολό τους είναι αυξημένα από το 2006 μέχρι σήμερα. Τα ενοικιαζόμενα γραφεία μεσαίου μεγέθους (40-80 τ.μ.) αποτελούν περίπου το 55% των συνολικών μέχρι και το 2008 ενώ από το 2009 μέχρι σήμερα το ποσοστό αυτό φτάνει στο 80%. Η συνολική αύξηση των ενοικιαζόμενων γραφείων προέρχεται κατά κύριο λόγο από την αύξηση αγγελιών για γραφεία αυτού του μεγέθους. Από το 2006 μέχρι το 2008, ακολουθούν τα μικρά γραφεία με ποσοστό 35-40% περίπου ενώ από το 2009 κι έπειτα δεύτερα στις αγγελίες έρχονται τα γραφεία από 80 μέχρι 120 τ.μ. με ποσοστό 8-14%. Από το 2009 εμφανίζονται και αγγελίες για γραφεία μεγάλου μεγέθους σε ποσοστό αντίστοιχο με αυτό των αμέσως προηγούμενων σε μέγεθος. Στο διάγραμμα παρουσιάζονται τα ενοικιαστήρια των καταστημάτων τα οποία εμφανίζονται μειωμένα από το 2006 μέχρι σήμερα. Κατά τα πρώτα τέσσερα εξεταζόμενα έτη τα ενοικιαζόμενα καταστήματα όλων των μεγεθών μειώνονται με τη μεγαλύτερη μείωση να σημειώνεται για τα καταστήματα τ.μ. από το 2010 μέχρι και σήμερα η πορεία αυτή ανατρέπεται καθώς οι αγγελίες για ενοικίαση καταστημάτων αυξάνονται με τη μεγαλύτερη αύξηση να σημειώνεται για τα μεγάλα καταστήματα με εμβαδόν μεγαλύτερο των 120 τ.μ. Σελίδα 122

123 Διάγραμμα : Ενοικιαστήρια επαγγελματικών ακινήτων ανά οδό για τα έτη Πηγή: Μικρές Αγγελίες, Εφημερίδα «Ειδήσεις» Διάγραμμα : Ενοικιαστήρια γραφείων ανά οδό για τα έτη Πηγή: Μικρές Αγγελίες, Εφημερίδα «Ειδήσεις» Σελίδα 123

124 Διάγραμμα : Ενοικιαστήρια καταστημάτων ανά οδό για τα έτη Πηγή: Μικρές Αγγελίες, Εφημερίδα «Ειδήσεις» Τα διαγράμματα , και περιλαμβάνουν τα ενοικιαστήρια γραφείων και καταστημάτων ανά οδό για τα έτη Σύμφωνα με το πρώτο διάγραμμα τα περισσότερα ενοικιαστήρια αφορούν ακίνητα που βρίσκονται εκτός των εμπορικότερων δρόμων. Οι αγγελίες αυτές αυξάνονται κατά τη διάρκεια της εξεταζόμενης περιόδου κυρίως από το 2009 κι έπειτα. Τα ακίνητα επί της 21 ης Ιουνίου επίσης αυξάνονται σημαντικά καθώς σήμερα διατίθενται τα διπλάσια από αυτά που ενοικιάζονταν το Οι αγγελίες για ακίνητα επί της 25 ης Μαρτίου μειώνονται μέχρι το 2009 φτάνοντας σε μηδενικά επίπεδα ενώ τα ακίνητα επί της Βενιζέλου παραμένουν σε σταθερά επίπεδα. Σελίδα 124

125 4.2.5.Πωλήσεις Οικοπέδων Διάγραμμα : Διαθέσιμες εκτάσεις προς πώληση (σε τ.μ.) ανά μήνα για τα έτη Πηγή: Μικρές Αγγελίες, Εφημερίδα «Ειδήσεις» Στο παραπάνω διάγραμμα (4.2.60) παρουσιάζονται οι διαθέσιμες προς πώληση εκτάσεις σε τετραγωνικά μέτρα ανά μήνα για την περίοδο Σύμφωνα με τα στοιχεία του διαγράμματος για τα έτη 2006, 2007 και 2008 δεν σημειώνεται σημαντική διακύμανση των διαθέσιμων εκτάσεων κατά τη διάρκεια του έτους. Το 2009 σημειώνεται αύξηση των τετραγωνικών τον Ιούνιο και μέχρι το τέλος του έτους αυτά παραμένουν σε σταθερά επίπεδα. Το 2010 και το 2011 σημειώνονται αρκετές αυξομειώσεις κατά τη διάρκεια της χρονιάς. Τον Μάρτιο του 2010 σημειώνεται κατακόρυφη αύξηση των εκτάσεων που πωλούνται ενώ από τον Ιούνιο κι έπειτα διαθέσιμα τετραγωνικά μέτρα εκτάσεων είναι σαφώς μειωμένα χωρίς να παραμένουν σε σταθερά επίπεδα μέχρι το τέλος του έτους. Το 2011 υπάρχει μια αυξητική τάση καθ όλη τη διάρκεια της χρονιάς. Το 2012 υπάρχουν περισσότερες εκτάσεις που διατίθενται προς πώληση από ότι τις προηγούμενες χρονιές και αυτές παραμένουν σε σταθερά επίπεδα μέχρι και το Σεπτέμβριο του 2012 ο οποίος είναι ο τελευταίος μήνας για τον οποίο έχουν καταγραφεί στοιχεία από τις αγγελίες. Σελίδα 125

126 Διάγραμμα : Μέσος όρος διαθέσιμων προς πώληση εκτάσεων τα έτη Πηγή: Μικρές Αγγελίες, Εφημερίδα «Ειδήσεις» Στο διάγραμμα παρουσιάζεται ο μέσος όρος των διαθέσιμων προς πώληση εκτάσεων ανά έτος για τα έτη Παρατηρούμε ότι κατά μέσο όρο οι πωλούμενες εκτάσεις μειώνονται κατά τη διάρκεια των τριών πρώτων ετών καθώς ενώ το 2006 διατίθενται κατά μέσο όρο οικόπεδα έκτασης 650 τετραγωνικών μέτρων, το 2008 διατίθενται μόλις τα μισά (321 τετραγωνικά μέτρα). Το 2009 οι διαθέσιμες εκτάσεις σχεδόν τριπλασιάζονται φτάνοντας στα 849 τετραγωνικά μέτρα. Η κατακόρυφη αύξηση συνεχίζεται και το 2010 τα πωλούμενα οικόπεδα έχουν κατά μέσο όρο έκταση περίπου 3000 τετραγωνικά μέτρα. Κατά τα 2 επόμενα έτη σημειώνεται μια μικρή μείωση του μέσου όρου των τετραγωνικών. Διάγραμμα : Πωλητήρια οικοπέδων ανά μήνα τα έτη Σελίδα 126

127 Στο διάγραμμα παρουσιάζεται ο αριθμός των προς πώληση οικοπέδων ανά μήνα για τα έτη Για τα τέσσερα πρώτα εξεταζόμενα έτη η εικόνα είναι αντίστοιχη με αυτή του διαγράμματος καθώς η όποια αυξομείωση στρεμμάτων αποδίδεται σε ανάλογη αυξομείωση των διαθέσιμων οικοπέδων. Το 2010 υπάρχει αυξητική τάση καθ όλη τη διάρκεια του έτους. Κατά τους μήνες Μάρτιο, Απρίλιο και Μάιο προστίθενται δύο επιπλέον οικόπεδα στις πωλητήριες αγγελίες ωστόσο στο διάγραμμα η αύξηση των διαθέσιμων τετραγωνικών την αντίστοιχη περίοδο είναι πολύ μεγαλύτερη. Αυτό λοιπόν οφείλεται στο ότι στις πωλητήριες αγγελίες προστίθενται 2 μεγάλα οικόπεδα. Για το 2011 ο συνολικός αριθμός των πωλούμενων οικοπέδων είναι μειωμένος από τον Ιούλιο και μέχρι το τέλος του έτους σε σχέση με τους προηγούμενους μήνες. Την αντίστοιχη περίοδο τα συνολικά τετραγωνικά μέτρα επιφάνειας οικοπέδων αυξάνονται. Γίνεται λοιπόν αντιληπτό ότι παρότι διατίθενται λιγότερα οικόπεδα, αυτά είναι μεγαλύτερα σε σχέση με τα οικόπεδα που πωλούνταν πριν τον Αύγουστο. Το 2012 μέχρι τον Σεπτέμβρη, διατίθενται συνολικά ανά μήνα 7 οικόπεδα καθ όλη τη διάρκεια της εξεταζόμενης περιόδου κάτι που επιβεβαιώνεται και από το διάγραμμα σύμφωνα με το οποίο τα διαθέσιμα τετραγωνικά μέτρα οικοπέδων παραμένουν σε σταθερά επίπεδα κατά το Διάγραμμα : Μέσος όρος πωλητήριων οικοπέδων για τα έτη Πηγή: Μικρές Αγγελίες, Εφημερίδα «Ειδήσεις» Σελίδα 127

128 Στο διάγραμμα παρουσιάζεται ο μέσος όρος των οικοπέδων που διατίθενται προς πώληση ανά έτος για την περίοδο Σύμφωνα με το διάγραμμα από το 2006 έως το 2008 υπάρχει μείωση των οικοπέδων καθώς ενώ το 2006 κατά μέσο όρο πωλούνται 2 οικόπεδα, το 2008 πωλείται 1. Το 2009 οι αγγελίες για πωλήσεις οικοπέδων φτάνουν στα επίπεδα του 2006 και το 2010 σημειώνεται κατακόρυφη άνοδος καθώς πωλούνται έξι συνολικά οικόπεδα. Κατά τα επόμενα 2 έτη η αυξητική τάση συνεχίζεται φτάνοντας μέχρι το Σεπτέμβριο του 2012 να πωλούνται κατά μέσο όρο 7 συνολικά οικόπεδα εντός της πόλης του Κιλκίς. Η μεγάλη αύξηση των διαθέσιμων οικοπέδων οφείλεται αφενός στην ανάγκη των ιδιοκτητών τους να εξασφαλίσουν κάποια χρήματα από την πώλησή τους και αφετέρου στη συσσώρευση οικοπέδων που δημιουργείται λόγω παύσης της ανοικοδόμησης είτε με το σύστημα της αντιπαροχής είτε από ιδιώτη. 5. Ανάλυση τοπικής αγοράς ακινήτων Σε ότι αφορά την τοπική αγορά του Κιλκίς παρατηρείται μια πορεία ανάλογη αυτής που επικρατεί στο σύνολο της Ελληνικής αγοράς γης και ακινήτων. Σύμφωνα με τα στοιχεία από την ΕΛ.ΣΤΑΤ για την οικοδομική δραστηριότητα στο σύνολο της χώρας αλλά και από την Υπηρεσία Δόμησης Κιλκίς για την πόλη του Κιλκίς, η πορεία ανέγερσης νέων οικοδομών είναι η εξής: Διάγραμμα 5.1: ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα (νέες οικοδομές) βάσει οικοδομικών αδειών, Ελλάδα για τα έτη Πηγή: ΕΛ.ΣΤΑΤ. Σελίδα 128

129 Διάγραμμα 5.2: ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα (νέες οικοδομές) βάσει οικοδομικών αδειών, Κιλκίς για τα έτη Πηγή: Υπηρεσία Δόμησης Κιλκίς. Για το σύνολο της χώρας σημειώνεται πτώση της οικοδομικής δραστηριότητας κατά 67% στο σύνολο της εξεταζόμενης περιόδου. Η αντίστοιχη πτώση για την πόλη του Κιλκίς είναι 85% μέχρι και το 2011, ενώ σύμφωνα με τα στοιχεία τα οποία υπάρχουν μέχρι και τον Σεπτέμβριο του 2012 κατά το τελευταίο έτος σημειώνεται περεταίρω μείωση 86% καθώς μέσα στο 2012 έχει εκδοθεί μόλις μία άδεια για ανέγερση νέας κατοικίας. Συμπεραίνουμε ότι η κακή κατάσταση που επικρατεί στο σύνολο της Ελληνικής Αγοράς Ακινήτων δεν έχει αφήσει ανεπηρέαστη την αγορά του Κιλκίς στο οποίο μάλιστα τα σημάδια της ύφεσης είναι ακόμα πιο εμφανή. Η κατακόρυφη μείωση κατά τα τρία πρώτα έτη σχετίζεται βέβαια και με την μαζική έκδοση των αδειών μέχρι και το 2006 προκειμένου να αποφευχθούν οι προαναγγελθείσες φορολογικές επιβαρύνσεις, ωστόσο η περεταίρω μείωση της δραστηριότητας είναι συνέπεια της οικονομικής ύφεσης του κατασκευαστικού κλάδου και της γενικότερης οικονομίας. Σε ότι αφορά την πόλη, συμπεραίνουμε ότι η ανέγερση νέων οικοδομών έχει σχεδόν σταματήσει από το 2010 κι έπειτα ενώ η ολοκλήρωση οικοδομών με προγενέστερες άδειες προχωρά με πολύ αργούς ρυθμούς λόγω έλλειψης ρευστότητας από πλευράς εργολάβων-ιδιοκτητών. Η κατακόρυφη μείωση της Σελίδα 129

130 ανοικοδόμησης, πέρα από την ύφεση δείχνει και μια εικόνα κορεσμού της αγοράς στον οποίο οδήγησε η συνεχής και εντατική δραστηριότητα προηγούμενων ετών. Οι τιμές πώλησης των οικιστικών ακινήτων στο Κιλκίς παρέμειναν σε σταθερά επίπεδα από το 2006 μέχρι και το Το 2011 σημειώθηκε σημαντική πτώση των τιμών καθώς μειώθηκαν ως έξης: Πίνακας 5.1: Ποσοστιαία Μείωση τιμών πώλησης οικιστικών ακινήτων στο Κιλκίς για τα έτη 2011, Μείωση τιμών σε σχέση με το προηγούμενο έτος Τομέας Δόμησης Κατώτατο Ώριο Ανώτατο Όριο Α -20% -17% Β -16% -18% Γ -18% -19% Δ -19% -20% Μείωση τιμών σε σχέση με το προηγούμενο έτος Τομέας Δόμησης Κατώτατο Ώριο Ανώτατο Όριο Α -12,5% -10% Β -7% -11% Γ -7% -6% Δ -23% -12,5% Πηγή: Ίδια Επεξεργασία Η μεγαλύτερη μείωση τιμών πώλησης σημειώνεται το 2011 για τον Α τομέα δόμησης ο οποίος παρουσιάζει τις υψηλότερες τιμές. Το 2012 υπάρχει επίσης σημαντική μείωση κατά 12,5% του κατώτερου ορίου για τον Α τομέα δόμησης ενώ εντυπωσιακά πτώση παρουσιάζεται για το κατώτερο όριο του Δ τομέα δόμησης κατά 23%. Συμπεραίνουμε ότι η συγκράτηση των τιμών σε σταθερά επίπεδα κατά τα έτη παρά την κρίση στην αγορά ακινήτων η οποία έκανε την πρώτη της εμφάνιση το 2008 αλλά και την γενικότερη οικονομική κρίση, είχε ως αποτέλεσμα την κατακόρυφη και συνεχιζόμενη πτώση κατά τα δύο τελευταία έτη. Στις ακριβές περιοχές της πόλης οι τιμές μειώνονται περισσότερο σε σχέση με τις υπόλοιπες, η Σελίδα 130

131 ψαλίδα των τιμών ανά τομέα δόμησης συρρικνώνεται με αποτέλεσμα να απαξιώνονται οι φθηνότερες περιοχές. Επιπλέον παρατηρείται κατά μέσο όρο μεγαλύτερη πτώση στα ανώτερα όρια των τιμών τα οποία αφορούν κυρίως νέες και πιο πολυτελείς κατασκευές. Συμπεραίνουμε λοιπόν ότι η μεγαλύτερη πτώση τιμών νέων ακινήτων έχει ως αποτέλεσμα την απαξίωση των παλαιών ακινήτων λόγω της μικρής πλέον απόκλισης τιμών τους. Οι τιμές των ενοικίων, όπως και οι τιμές πώλησης, κυμαίνονταν σε σταθερά επίπεδα μέχρι και το 2010 ενώ κατά τα δύο τελευταία εξεταζόμενα έτη σημείωσαν σημαντική μείωση η οποία διαμορφώνεται ως εξής: Πίνακας 5.2: Ποσοστιαία Μείωση τιμών ενοικίων οικιστικών ακινήτων στο Κιλκίς για τα έτη 2011,2012 Μείωση ενοικίων (%) σε σχέση με το προηγούμενο έτος για τα έτη 2011, 2012 Έτος Γκαρσονιέρες Διαμερίσματα 2 δωματίων Διαμερίσματα 3 δωματίων % -28,5% -28,5% % 0% 0% Πηγή: Ίδια Επεξεργασία Παρατηρούμε ότι το 2011 σημειώνεται μείωση ενοικίων της τάξης του 25% κατά μέσο όρο για το σύνολο των ακινήτων. Μεγαλύτερη είναι η μείωση ενοικίου για τα μεγάλα διαμερίσματα δύο και τριών δωματίων τα οποία εκ των πραγμάτων είναι ακριβότερα. Για τις γκαρσονιέρες σημειώνεται πτώση κατά 22%. Το 2012 τα ενοίκια των γκαρσονιερών μειώνονται περεταίρω κατά 17% σε σχέση με το 2011 ενώ για τα μεγαλύτερα διαμερίσματα μέχρι σήμερα δεν έχει σημειωθεί περεταίρω μείωση. Η μεγάλη μείωση για τα διαμερίσματα τριών δωματίων πιστοποιεί την αλλαγή της ζήτησης των κατοίκων της πόλης οι οποίοι πλέον δεν αναζητούν μια μεγάλη και άνετη κατοικία αλλά μια κατοικία την οποία θα μπορούν να συντηρήσουν με όσο το δυνατόν περισσότερα χρήματα. Η αυξημένη ζήτηση μικρότερων διαμερισμάτων θα περίμενε κανείς να έχει ως αποτέλεσμα αν όχι την αύξηση (λόγω δυσμενούς οικονομικής περιόδου) τη μικρότερη ποσοστιαία μείωση των ενοικίων των διαμερισμάτων δύο δωματίων. Ωστόσο αυτό δεν συμβαίνει καθώς υπάρχει αντιστοιχεί μείωση ενοικίου και για αυτού του τύπου τα διαμερίσματα. Συμπεραίνουμε λοιπόν, ότι η αυξημένη ζήτηση αφενός δεν επαρκεί για να αντισταθμίσει την ήδη κορεσμένη αγορά στην οποία έχουν συσσωρευτεί ακίνητα αυτού του αριθμού δωματίων αφετέρου δεν συνεπάγεται δυνατότητα καταβολής Σελίδα 131

132 αυξημένου ενοικίου καθώς ο συγκεκριμένος τύπος ακινήτου δεν επιλέγεται για κανέναν άλλο λόγο πέραν της χαμηλότερης τιμής του. Μεγάλη μείωση σημειώνεται και για τις γκαρσονιέρες στοιχείο από το οποίο συμπεραίνεται η αδυναμία συντήρησης ενός σπιτιού από ένα ή δύο μόνο άτομα αλλά και η συσσώρευση άδειων κατοικιών αυτού του τύπου πολλές από τις οποίες είναι νεόδμητες. Στο ακόλουθο διάγραμμα παρουσιάζεται η μεταβολή των τιμών ακινήτων για το σύνολο της χώρας και για την πόλη του Κιλκίς. Όλα τα στοιχεία πλην αυτών που αφορούν το Κιλκίς είναι παρμένα από την Τράπεζα της Ελλάδας, σύμφωνα με διαπίστωση της οποίας, η περιορισμένης έκτασης μείωση τιμών έτσι όπως αυτές καταγράφονται στις έρευνές της, δεν αντανακλούν πλήρως την πραγματικότητα. Ειδικότερα οι δείκτες που βασίζονται στις εκτιμήσεις των τραπεζών για την αξία των ακινήτων παρουσιάζουν μια σχετική υστέρηση στην καταγραφή της πραγματικής μείωσης των τιμών στην περίοδο της κρίσης, σε σύγκριση με τους δείκτες που βασίζονται σε στοιχεία πραγματικών συναλλαγών ή προσφερόμενων προς πώληση κατοικιών (στοιχεία αγγελιών κ.ά.). Με βάση λοιπόν τις πληροφορίες που συγκεντρώνει η ΤτΕ από τα κτηματομεσιτικά γραφεία, η πραγματική υποχώρηση των τιμών είναι πολύ μεγαλύτερη. Για παράδειγμα, όπως προκύπτει, οι τιμές των κατοικιών στις αστικές περιοχές της χώρας (εκτός της Αθήνας) υποχώρησαν κατά 6,7% το 2010 και 7,5% το Σε ότι αφορά την πόλη του Κιλκίς, συμπεραίνουμε μια καθυστερημένη μείωση τιμών καθώς για το σύνολο της χώρας σύμφωνα με τα στοιχεία η μείωση ξεκινά από το 2009 και συνεχίζεται μέχρι και σήμερα, ενώ στο Κιλκίς μείωση τιμών σημειώνεται από το 2011 κι έπειτα. Η ποσοστιαία μεταβολή των τιμών είναι πολύ μεγαλύτερη για το Κιλκίς σε σχέση με την υπόλοιπη χώρα ωστόσο δεν μπορεί να πραγματοποιηθεί σύγκριση μεταξύ μεγεθών καθώς τα μεν βασίζονται σε πραγματικά στοιχεία ενώ τα δε σε εκτιμήσεις των τραπεζών. Σελίδα 132

133 Διάγραμμα 5.3: Ποσοστιαία μεταβολή τιμών ακινήτων έναντι προηγούμενου έτους για τα έτη Πηγή: Στοιχεία ΤτΕ και Κτηματομεσιτική Κιλκίς Από την επεξεργασία των αγγελιών και την ανάλυση της αγοράς γης και ακινήτων στο Κιλκίς προκύπτουν τα εξής συμπεράσματα: Α) Οι αγγελίες που αφορούν πωλήσεις κατοικιών ακολουθούν ανοδική πορεία από το 2006 μέχρι και το 2009 με σωρευτική αύξηση 220% και αύξηση κατ έτος 103,5%, 27% και24% αντίστοιχα. Από το 2009 μέχρι και τον Σεπτέμβριο του 2012 σημειώνεται μείωση (σωρευτική) κατά 47,5% και κατ έτος 30,6%, 15,5% και 10,4% αντίστοιχα. Από το 2006 μέχρι και το 2009 η αυξημένη οικοδομική δραστηριότητα των προηγούμενων ετών σε συνδυασμό με τις υψηλές τιμές των ακινήτων έχει ως αποτέλεσμα τη συσσώρευση αδιάθετων κατοικιών. Κατά τα επόμενα έτη η μείωση των τιμών έχει ως αποτέλεσμα και την πραγματοποίηση κάποιων πωλήσεων άρα και τη μείωση των αγγελιών δεδομένου ότι η παραγωγή νέων οικοδομών κυμαίνεται πλέον σε πολύ χαμηλά έως μηδενικά επίπεδα. Το 2012 παρ ότι σημειώνεται σημαντική περεταίρω μείωση τιμών τα πωλητήρια δεν μειώνονται κατ αντιστοιχία καθώς υπάρχει ανάγκη ακόμα μεγαλύτερης μείωσης τιμών ενώ ταυτόχρονα τα ακίνητα λόγω της υψηλής φορολόγησής τους και του αυξημένου κόστους κτήσης και συντήρησής τους αποτελούν πλέον κατάρα έναντι ευλογίας που αποτελούσαν σε προηγούμενες περιόδους. Σελίδα 133

134 Διάγραμμα 5.4:Πωλητήρια ανά τύπο κατοικίας για τα έτη Πηγή: Στοιχεία από εφημερίδα «Ειδήσεις» με ίδια επεξεργασία Διάγραμμα 5.5: πωλητήρια ανά παλαιότητα κατασκευής για τα έτη Πηγή: Στοιχεία από εφημερίδα «Ειδήσεις» με ίδια επεξεργασία Σελίδα 134

135 Διάγραμμα 5.6: Πωλητήρια ανά τύπο θέρμανσης για τα έτη Πηγή: Στοιχεία από εφημερίδα «Ειδήσεις» με ίδια επεξεργασία Διάγραμμα 5.7: Πωλητήρια ανάλογα με την ύπαρξη θέσης στάθμευσης για τα έτη Πηγή: Στοιχεία από εφημερίδα «Ειδήσεις» με ίδια επεξεργασία Σελίδα 135

136 Σύμφωνα με τα στοιχεία των παραπάνω διαγραμμάτων συμπεραίνουμε τα εξής: Η πλειοψηφία των κατοικιών που διατίθενται προς πώληση μέχρι και το 2010 είναι διαμερίσματα δύο δωματίων. Τα επόμενα δύο έτη αυτού του τύπου οι κατοικίες αποτελούν χαμηλότερο ποσοστό σε σχέση με τις συνολικές κυρίως λόγω αύξησης των πωλούμενων γκαρσονιερών αλλά και των μονοκατοικιών. Από το 2006 μέχρι και το 2009 οι παλαιές κατοικίες οι οποίες στην αρχή της περιόδου αποτελούν παραπάνω από το 50% των συνολικών κατοικιών, παρουσιάζουν μία τάση μείωσης ενώ παράλληλα αυξάνονται σημαντικά οι πωλητήριες αγγελίες νεόδμητων οικοδομών. Αυτό σχετίζεται με την αποθεματοποίηση που δημιουργήθηκε σε νέες κατοικίες λόγω του ότι χτίστηκαν μαζικά μέχρι και την αρχή της εξεταζόμενης περιόδου απευθυνόμενες ως επί το πλείστον σε οικονομικούς μετανάστες. Η σύνθεση του «στοκ» των κατοικιών διαφοροποιείται κατά τα επόμενα έτη καθώς πλέον αυξάνεται το ποσοστό των πωλούμενων κατοικιών παλαιάς κατασκευής και μειώνεται το αντίστοιχο ποσοστό των νεόδμητων. Αυτό οφείλεται τόσο στην μεγάλη πτώση τιμών νεόδμητων κατοικιών η οποία καθιστά πλέον πιο προσιτή και συμφέρουσα την αγορά τους έναντι των παλαιών, όσο και στην οικονομική καχεξία πολλών ανθρώπων οι οποίοι αναγκάζονται να διαθέσουν προς πώληση τα σπίτια τους, είτε παλαιάς κατασκευής διαμερίσματα η ακόμα και μονοκατοικίες (διάγραμμα 5.4-αύξηση πωλητηρίων μονοκατοικιών) προκειμένου να εξασφαλίσει χρήματα για κάλυψη άλλων βασικών αναγκών. Σχεδόν το σύνολο των αγγελιών αφορά κατοικίες με κεντρικό σύστημα θέρμανσης. Αυτό συμβαίνει όχι γιατί αυτού του τύπου οι κατοικίες παραμένουν αδιάθετες αλλά γιατί δεν συνηθίζεται η χρησιμοποίηση ατομικού συστήματος θέρμανσης στο Κιλκίς. Δεδομένου ότι η μόνη πηγή θέρμανσης για τους κατοίκους της πόλης είναι το Πετρέλαιο και ο ηλεκτρισμός, οι περισσότερες οικοδομές οι οποίες χτίστηκαν από εργολάβους διαθέτουν κεντρικούς λέβητες πετρελαίου λόγω του χαμηλότερου κόστους που έχει αυτό το σύστημα. Ωστόσο καθ όλη τη διάρκεια της εξεταζόμενης περιόδου εμφανίζεται αυξητική τάση του ποσοστού των ακινήτων με ατομικό σύστημα επί των συνολικών που διατίθενται προς πώληση. Αυτό συνδέεται με την αυξημένη ζήτηση για αυτονομία θέρμανσης λόγω του συνεχώς αυξανόμενου κόστους του πετρελαίου. Το μεγαλύτερο μέρος των κατοικιών που διατίθενται προς πώληση δεν διαθέτουν θέση στάθμευσης. Παρατηρείται όπως ότι καθ όλη τη διάρκεια της εξεταζόμενης περιόδου αυξάνεται το ποσοστό των πωλούμενων ακινήτων με θέση στάθμευσης. Αυτό σχετίζεται κυρίως με την αύξηση του αριθμού των Σελίδα 136

137 νέων διαμερισμάτων τα οποία βρίσκονται σε οικοδομές με πυλωτή που χρησιμοποιείται για τα αυτοκίνητα. Ωστόσο μεγάλο μέρος των ακινήτων της πόλης δεν διαθέτουν χώρο στάθμευσης καθώς υπάρχουν πολλά παλαιά ακίνητα στο κέντρο της πόλης και έξω από αυτό για τα οποία δεν υπήρχε τέτοια πρόβλεψη. Σημειώνεται ωστόσο ότι η έλλειψη χώρου στάθμευσης δεν αποτελεί σημαντικό πρόβλημα, παρά μόνο ίσως για τους κατοίκους του κέντρου, καθώς το Κιλκίς είναι μια μικρή πόλη χωρίς ιδιαίτερο πρόβλημα σε ότι αφορά την κυκλοφορία των οχημάτων και την στάθμευση τους. Β) Οι αγγελίες που αφορούν ενοικιάσεις κατοικιών αυξάνονται το 2007 κατά 38,7% σε σχέση με το προηγούμενο έτος ενώ από το 2007 μέχρι το 2012 σημειώνεται σωρευτική μείωση 30,5%. Η μειωτική τάση ακολουθείται για το σύνολο των ετών πλην του 2011 κατά το οποία οι αγγελίες που αφορούν ενοικιάσεις κατοικιών αυξάνονται κατά 6%. Η σημαντική μείωση των τιμών των ενοικίων παίζει σημαντικό ρόλο στην πραγματοποίηση των ενοικιάσεων. Συμπεραίνουμε ότι η μείωση των ενοικιαστήριων αγγελιών σχετίζεται αφενός με την μη παραγωγή νέων κατοικιών και αφετέρου με την πώληση κατοικιών από ανθρώπους που μέχρι πρότινος ζούσαν σε δικά τους σπίτια και σήμερα προτιμούν να μείνουν στο ενοίκιο προκειμένου να εξασφαλίσουν κάποια ρευστότητα από την πώληση του ακινήτου τους. Επίσης, από τα σχόλια ιδιοκτητών ακινήτων της περιοχής, μεσιτών αλλά και ενοικιαστών, συμπεραίνουμε το εξής: το γεγονός ότι πραγματοποιούνται ενοικιάσεις και δεν συσσωρεύονται αγγελίες για αδιάθετα και άδεια σπίτια, δεν σημαίνει ότι η αγορά λειτουργεί ομαλά καθώς τα αντίτιμα των ενοικίων πλέον δεν αποφέρουν κέρδη στους ιδιοκτήτες λόγω των αυξημένων φορολογικών υποχρεώσεων του ενώ και οι ενοικιαστές από την πλευρά τους αδυνατούν να καταβάλουν αυτά τα ποσά έγκαιρα στο σύνολο τους. Η λειτουργία της αγοράς έχει διαταραχτεί κι ενώ μέχρι και πριν λίγα χρόνια οι αποδόσεις των ακινήτων ήταν πολύ υψηλότερες από αυτές των καταθέσεων ή του Χρηματιστηρίου, σήμερα η αγορά εμφανίζει σημαντικά σημάδια υποτίμησης τόσο στο σύνολο της χώρας όσο και σε τοπικό επίπεδο στο Κιλκίς. Σελίδα 137

138 Διάγραμμα 5.8: Ενοικιαστήρια ανά τύπο κατοικίας για τα έτη Πηγή: Στοιχεία από εφημερίδα «Ειδήσεις» με ίδια επεξεργασία Διάγραμμα 5.9: Ενοικιαστήρια ανά παλαιότητα κατασκευής για τα έτη Πηγή: Στοιχεία από εφημερίδα «Ειδήσεις» με ίδια επεξεργασία Σελίδα 138

139 Διάγραμμα 5.10: Ενοικιαστήρια ανά τύπο θέρμανσης για τα έτη Πηγή: Στοιχεία από εφημερίδα «Ειδήσεις» με ίδια επεξεργασία Διάγραμμα 5.11: Ενοικιαστήρια ανάλογα με την ύπαρξη θέσης στάθμευσης για τα έτη Πηγή: Στοιχεία από εφημερίδα «Ειδήσεις» με ίδια επεξεργασία Σελίδα 139

140 Σύμφωνα με τα στοιχεία των παραπάνω διαγραμμάτων συμπεραίνουμε τα εξής: Σχεδόν το 50% των κατοικιών που διατίθενται προς ενοικίαση είναι διαμερίσματα δύο δωματίων. Οι γκαρσονιέρες στην αρχή της εξεταζόμενης περιόδου αποτελούν το 15% και το ποσοστό αυτό αυξάνεται κατά τη διάρκεια των ετών φτάνοντας το 2012 στο 38%. Τα διαμερίσματα τριών δωματίων το 2006 αποτελούν το 33% και το ποσοστό τους μειώνεται μέχρι και το 2010 όπου φτάνει στο 12%. Τα τελευταία έτη το ποσοστό των αγγελιών που αφορά διαμερίσματα τριών δωματίων αυξάνεται φτάνοντας σήμερα στο 20%. Οι μονοκατοικίες αποτελούν πολύ χαμηλό ποσοστό καθώς δεν είναι σύνηθες φαινόμενο η ενοικίασή τους. Τα διαμερίσματα τριών δωματίων δεν είναι πρώτα στη ζήτηση των κάτοικων της πόλης τα τελευταία έτη λόγω των υψηλότερων ενοικίων τους. χαμηλή είναι και η ζήτηση για τις γκαρσονιέρες οι οποίες μένουν αδιάθετες κυρίως λόγω του ότι πλέον αποτέλεσμα πολλοί άνθρωποι που έμεναν μόνοι τους σε μικρά σπίτια στρέφονται πλέον είτε στο πατρικό τους είτε στη συγκατοίκηση σε ένα μεγαλύτερο σπίτι προκειμένου να μοιράζονται τα έξοδα και να μειώσουν το κόστος στέγασής τους. Τα ενοικιαστήρια παλαιών και ανακαινισμένων διαμερισμάτων έχουν αυξανόμενο ποσοστό καθ όλη τη διάρκεια των εξεταζόμενων ετών ενώ τα νεόδμητα μειώνονται. Συμπεραίνουμε ότι παρά το γεγονός της συσσώρευσης νέων κατοικιών από την μεγάλη ανοικοδόμηση, αυτά δεν μένουν άδεια καθώς η μείωση των τιμών των ενοικίων για τα νέα σπίτια καθιστά την επιλογή τους πιο προσιτή και συμφέρουσα έναντι της ενοικίασης ενός παλαιού διαμερίσματος του οποίου η τιμή πλέον δεν μπορεί να ανταγωνιστεί σημαντικά τα νεόδμητα. Όπως διαπιστώθηκε και από τα διαγράμματα των πωλήσεων, τα περισσότερα ενοικιαζόμενα διαμερίσματα έχουν κεντρικό σύστημα θέρμανσης ενώ τα τελευταία έτη αυξάνεται και η παρουσία διαμερισμάτων με ατομικό σύστημα. Η ωρομέτρηση έχει πολύ χαμηλά ποσοστά τα τελευταία έτη ενώ δεν χρησιμοποιείται κάποιο άλλο σύστημα θέρμανσης. Σε ότι αφορά τις θέσεις στάθμευσης, τα συμπεράσματα είναι αντίστοιχα με αυτά που προκύπτουν από τα διαγράμματα των πωλητήριων αγγελιών. Γ) Οι αγγελίες για την πώληση επαγγελματικών ακινήτων παρουσιάζουν σωρευτική αύξηση από το 2006 μέχρι το 2008 κατά 65% ενώ η αντίστοιχη αύξηση κατ έτος είναι 32% και 25%. Από το 2008 μέχρι και το 2012 σημειώνεται συνολική Σελίδα 140

141 μείωση των πωλητήριων αγγελιών κατά 45% περίπου. Συμπεραίνεται ότι η κρίση που διέπει την αγορά των οικιστικών ακινήτων δεν είναι το ίδιο αισθητική και για τα επαγγελματικά ακίνητα. Παρά τις δυσκολίες που βιώνει ο εμπορικός και ο επιχειρηματικός κλάδος της πόλης με αποτέλεσμα πολλά ακίνητα να μένουν αναξιοποίητα, οι ιδιοκτήτες των επαγγελματικών χώρων δεν τα πουλούν περιμένοντας την ανάκαμψη της αγοράς και την εκ νέου προσκόμιση κερδών από την αξιοποίησή τους. Διάγραμμα 5.12: Πωλητήρια επαγγελματικών ακινήτων ανά τύπο για τα έτη Πηγή: Στοιχεία από εφημερίδα «Ειδήσεις» με ίδια επεξεργασία Διάγραμμα 5.13: Πωλητήρια επαγγελματικών ακινήτων ανά οδό για τα έτη Σελίδα 141

142 Διάγραμμα 5.14: Πωλητήρια επαγγελματικών ακινήτων ανά μέγεθος για τα έτη Πηγή: Στοιχεία από εφημερίδα «Ειδήσεις» με ίδια επεξεργασία Σύμφωνα με τα στοιχεία των παραπάνω διαγραμμάτων, προκύπτουν τα εξής συμπεράσματα: Οι αγγελίες σχεδόν στο σύνολό τους αφορούν πωλήσεις καταστημάτων και όχι γραφείων. Από το 2006 μέχρι και το 2010 αυξάνεται το ποσοστό των αγγελιών που αφορούν πωλήσεις ακινήτων σε οδούς πέραν των εμπορικότερων της πόλης από 81.5% σε 91%. Την αντίστοιχη περίοδο οι αγγελίες για ακίνητα επί της 21 ης Ιουνίου αποτελούν περίπου το 3% το 2006, το 19.77% το 2007 και μέχρι το 2010 το ποσοστό αυτό μειώνεται στο 7.84%. Το 2011 σχεδόν το σύνολο των πωλούμενων γραφείων και καταστημάτων δεν βρίσκεται στους εμπορικούς δρόμους της πόλης καθώς τα ακίνητα σε άλλες οδούς κατέχουν ποσοστό 98.81%. μέχρι και τον Σεπτέμβριο του 2012 η εικόνα αυτή αλλάζει καθώς πλέον εμφανίζονται αγγελίες για ακίνητα επί της Βενιζέλου. Καθ όλη τη διάρκεια της εξεταζόμενης περιόδου δεν πωλούνται ακίνητα επί της 25 ης Μαρτίου. Παρ ότι η εμπορική κίνηση στο Κιλκίς έχει μειωθεί δραματικά και πολλά καταστήματα που στεγάζονταν σε κεντρικούς δρόμους έχουν κλείσει, σύμφωνα με τα στοιχεία των αγγελιών αυτοί οι επαγγελματικοί χώροι δεν Σελίδα 142