ΕΘΝΙΚΟ ΜΕΤΣΟΒΙΟ ΠΟΛΥΤΕΧΝΕΙΟ ΣΧΟΛΗΣ ΑΡΧΙΤΕΚΤΟΝΩΝ ΜΗΧΑΝΙΚΩΝ ΔΠΜΣ ΑΡΧΙΤΕΚΤΟΝΙΚΗ ΣΧΕΔΙΑΣΜΟΣ ΤΟΥ ΧΩΡΟΥ ΚΑΤΕΥΘΥΝΣΗ: ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΑ ΧΩΡΟΤΑΞΙΑ ΜΑΘΗΜΑ: ΓΕΩΓΡΑΦΙΚΕΣ ΔΥΝΑΜΙΚΕΣ ΚΑΙ ΣΥΓΧΡΟΝΟΙ ΜΕΤΑΣΧΗΜΑΤΙΣΜΟΙ ΤΟΥ ΕΛΛΗΝΙΚΟΥ ΧΩΡΟΥ «Η αλλαγή των χρήσεων γης στις ζώνες μεταξύ των πόλεων. Περίπτωση Εθνικής οδού Καρδίτσας Τρικάλων» Αγρονόμος Τοπογράφος Μηχανικός Ε.Μ.Π. nantiabrouz@yahoo.gr Εικόνα : Η Εθνική Οδός Καρδίτσας Τρικάλων πριν την ανοικοδόμησή της, πηγή: http://www.kali-thea.com ΔΙΔΑΣΚΟΝΤΕΣ Σοφία ΑΥΓΕΡΙΝΟΥ-ΚΟΛΩΝΙΑ (υπεύθυνη μαθήματος), Πολυξένη ΗΛΙΟΠΟΥΛΟΥ, Ελένη ΧΑΝΙΩΤΟΥ, Νίκος ΜΠΕΛΑΒΙΛΑΣ, Ειρήνη ΚΛΑΜΠΑΤΣΕΑ ΕΤΟΣ 2009-2010
ΠΕΡΙΕΧΟΜΕΝΑ: ΠΕΡΙΛΗΨΗ ABSTRACT 1. ΕΙΣΑΓΩΓΗ 2. ΝΟΜΟΙ ΚΑΡΔΙΤΣΑΣ ΚΑΙ ΤΡΙΚΑΛΩΝ 2.1. ΦΥΣΗ ΚΑΙ ΧΑΡΑΚΤΗΡΑΣ ΤΟΥ ΝΟΜΟΥ ΚΑΡΔΙΤΣΑΣ 2.2. ΦΥΣΗ ΚΑΙ ΧΑΡΑΚΤΗΡΑΣ ΤΟΥ ΝΟΜΟΥ ΤΡΙΚΑΛΩΝ 3. ΠΕΡΙΟΧΗ ΕΘΝΙΚΗΣ ΟΔΟΥ ΚΑΡΔΙΤΣΑΣ ΤΡΙΚΑΛΩΝ 3.1. ΑΓΡΟΤΙΚΟΣ ΧΑΡΑΚΤΗΡΑΣ ΤΗΣ ΠΕΡΙΟΧΗΣ ΝΟΜΟΘΕΣΙΑ 3.2. ΔΡΑΣΤΗΡΙΟΤΗΤΕΣ ΑΓΟΡΑΙΕΣ ΑΞΙΕΣ 4. ΑΛΛΑΓΕΣ ΣΤΗ ΝΟΜΟΘΕΣΙΑ, ΤΙΣ ΕΠΕΝΔΥΣΕΙΣ, ΤΟ ΣΤΡΑΤΗΓΙΚΟ ΣΧΕΔΙΑΣΜΟ ΣΥΝΕΠΕΙΕΣ 4.1. ΕΠΕΝΔΥΣΕΙΣ ΣΤΗΝ ΠΕΡΙΟΧΗ 4.2. ΝΕΟ ΣΤΡΑΤΗΓΙΚΟ ΣΧΕΔΙΟ ΝΟΜΟΥ ΚΑΡΔΙΤΣΑΣ ΣΤΡΟΦΗ ΣΤΟ ΔΙΠΟΛΟ ΚΑΡΔΙΤΣΑΣ ΤΡΙΚΑΛΩΝ 4.3. ΑΝΑΘΕΩΡΗΣΗ Γ.Π.Σ. ΤΡΙΚΑΛΩΝ, ΑΛΛΑΓΕΣ ΣΤΗ Ζ.Ο.Ε. 4.4. ΣΥΝΑΚΟΛΟΥΘΑ ΑΠΟΤΕΛΕΣΜΑΤΑ 5. Η ΥΦΙΣΤΑΜΕΝΗ ΚΑΤΑΣΤΑΣΗ 5.1. Η ΣΗΜΕΡΙΝΗ ΤΗΣ ΚΑΤΑΣΤΑΣΗ 5.2. ΘΕΤΙΚΑ ΑΠΟΤΕΛΕΣΜΑΤΑ 5.3. ΣΥΝΕΠΕΙΕΣ
ΠΕΡΙΛΗΨΗ Οι δύο Νομοί Καρδίτσας και Τρικάλων βρίσκονται στο γεωγραφικό διαμέρισμα της Θεσσαλίας. Η ζώνη διασύνδεσης των δύο πόλεων επί της Εθνικής Οδού είναι μία περιοχή γεωργικής καλλιέργειας, η οποία προστατεύεται από το υφιστάμενο θεσμικό πλαίσιο, ενώ εκατέρωθεν της οδού υπάρχουν διάσπαρτοι οικισμοί οι οποίοι ως επί το πλείστον κατοικούνται από τους ιδιοκτήτες των παρακείμενων αγροτικών εκτάσεων. Την τελευταία πενταετία έγιναν 2-3 μεγάλες επενδυτικές κινήσεις στην περιοχή αυτή. Την αρχή έκαναν ένα εμπορικό κέντρο και ένα κατάστημα γνωστής αλυσίδας παιχνιδιών που εγκαταστάθηκαν εκεί, τα οποία πέραν από προσοδοφόρα αρχικά, απασχόλησαν και μεγάλο αριθμό εργαζομένων της τοπικής κοινότητας. Η βασική υπόθεση εργασίας είναι η παρατήρηση ότι η λωρίδα σύνδεσης των δύο πρωτευουσών μέχρι πρότινος δεν αποτελούσε περιοχή ειδικού ενδιαφέροντος, ούτε από οικονομικής πλευράς ούτε από επιχειρηματικής, από τη στιγμή όμως που στο μέσο της απόστασης των δύο πόλεων - σημείο κομβικό - εγκαταστάθηκαν δύο μεγάλες εμπορικές μονάδες, σχεδόν αυτόματα μετατράπηκε σε εν δυνάμει πόλο επενδύσεων με μεγάλες προσδοκίες (νέες θέσεις εργασίας, οικονομική «ανάσα» για τις δύο παραγκωνισμένες θεσσαλικές πόλεις, κ.ο.κ.). Η στροφή αυτή συνέβη χωρίς κάποιο σχεδιασμό από την πολιτεία και τους τοπικούς φορείς αλλά ήταν απλά μία σωστή επενδυτική κίνηση δύο επιχειρηματιών. Το αν θα υπάρξουν ωφέλειες ή συνέπειες από αυτή δεν είναι ακόμη ορατό, είναι, όμως, άξιο μελέτης το πώς οι τοπικοί φορείς και τα αρμόδια όργανα προωθούν νέες χρήσεις γης περιγράφοντας τους στόχους στις στρατηγικές μελέτες ανάπτυξης, στοχεύον, και στο Γ.Π.Σ.. Τρικάλων τροποποιώντας τη Ζ.Ο.Ε, βασισμένοι απλά στην προσωρινή ή μη κερδοφορία των εμπορικών αυτών κέντρων προσβλέποντας στην μακροχρόνια εκμετάλλευση της περιοχής μελέτης. Αντικείμενο της μελέτης αυτής αποτελεί η απότομη στροφή της τοπικής κοινωνίας στην προσέλκυση τέτοιων μεγάλων επιχειρήσεων ξεκινώντας από τις αλλαγές στην ισχύουσα πολεοδομική νομοθεσία, χωρίς να έχει προηγηθεί μακροχρόνια πρόβλεψη των αποτελεσμάτων αυτών των δραστηριοτήτων και των επιπτώσεων στις αλλαγές των πολεοδομικών ρυθμίσεων και κυρίως στον σημαντικό τομέα της κτηματαγοράς ο οποίος δεν μπορεί να μείνει ανεπηρέαστος από τη στιγμή που τα αγροτεμάχια «μεταλλάσσονται» ξαφνικά σε οικόπεδα. ABSTRACT The two Prefectures of Karditsa and Trikala are located in the middle of the plain of Thessaly. The interconnection zone between the two cities along the Highway is an area known for its agricultural character. This area is protected from the institutional framework while on each side of the road are villages inhabited mostly by the owners of the farmlands. The last 5 years 2-3 successful investments appeared in the area. A shopping center was constructed first and then a toy store branch of a big toy store-chain opened and they were all extremely profitable at least in the beginning, while the majority of the staff was locals. The basic hypothesis of this study is the observation that the interconnection zone between the two cities up until a few years ago was not an area of special interest neither from an economic view nor from a business view. As long as the commercials stores opened in the middle of the distance between the two cities which was an excellent investing movement almost at once the area converted to a potential investment pole with great expectations (new job position, an economic help for the two sidelined cities,
etc.). This changed happened without some kind of design or planning from the state and the local rulers, but it was just a right investing movement by two businessmen. Whether there are going to be benefits or consequences is not yet known, but it is worth studying how the local rulers and the mayor council of both two cities promote new land uses describing these new goals in strategic development studies and the General Urban Plan of Trikala by changing the Zone of Residential Control, based on the profitability (temporary or not) of the malls and the commercial stores looking to a long term exploitation of the under study area. The purpose of this study is the abrupt change of the local community to attracting that kind of large companies starting with changes on the current urban planning legislation with no long-term prediction of these activities results and the consequences of changing the urban planning rules, especially on the real estate market that cannot be unaffected since the agricultural land is turned into plot all of the sudden. 1. ΕΙΣΑΓΩΓΗ Ο Νομοί Καρδίτσας και Τρικάλων αποτελούν δύο γειτνιάζοντες νομούς οι οποίοι παρότι έχουν τη δυναμική της κοινωνικοοικονομικής ανάπτυξης και όλα τα εφόδια γεωγραφική θέση, υποδομές, κ.λπ. η εξέλιξή τους την τελευταία δεκαετία είναι στάσιμη έως και ανύπαρκτη. Αποτέλεσμα είναι η αύξηση της ανεργίας, η διαρροή των πολιτών σε άλλα μεγάλα αστικά κέντρα, η ερήμωση των πόλεων, η κοινωνική υποανάπτυξη των κέντρων και κυρίως των πεδινών περιοχών. Για αυτό λόγο υπήρξε τόσο έντονο ενδιαφέρον για την αλλαγή της βασικής χρήσης γης στην περιοχή μελέτης από γεωργική καλλιέργεια (υψηλής αποδοτικότητας στην περίπτωση και των δύο πόλεων) σε άλλη π.χ. επιχειρηματικά πάρκα. Αρχικά, θα αναλυθεί ο χαρακτήρας και η φυσιογνωμία των 2 νομών και της πεδινής τους ζώνης προς την πλευρά της σύνδεσής τους, όπου θα γίνουν κατανοητές οι δυνατότητες ισόρροπης ανάπτυξης και ευημερίας τους. Στη συνέχεια, θα γίνει εξειδίκευση στην παράπλευρη ζώνη επί της Εθνικής Οδού, στις δραστηριότητες που χωροθετούνται εκεί, στην υφιστάμενη νομοθεσία και τον παραδοσιακό ρόλο που διατηρούσε μέχρι σήμερα. Κατόπιν, θα αναφερθούν οι εμπορικές και λοιπές δραστηριότητες που έχουν αναπτυχθεί, θα γίνει επικέντρωση στις αλλαγές που αυτές έφεραν στην οικονομία, στην κίνηση της αγοράς και στην απασχόληση εργαζομένων. Παράλληλα, θα αναφερθούν οι τροποποιήσεις και οι αλλαγές στην πολεοδομική νομοθεσία, και κατ επέκταση στις χρήσεις γης, που σχεδιάζονται μέσω των αναθεωρήσεων Γ.Π.Σ. και μέσω των αναπτυξιακών στόχων που προωθούν οι στρατηγικές μελέτες των περιφερειών. Σειρά έχει η καταγραφή των θετικών και αρνητικών συνεπειών στην τοπική εμπορική αγορά και στον τρόπο αντιμετώπισης αυτής της ζώνης διασύνδεσης, εξειδικεύοντας στην αναστάτωση που προκλήθηκε στις τιμές των ακινήτων δίνοντας ενδεικτικές τιμές πώλησης και ενοικίασης αγροτεμαχίων στην περιοχή πριν και μετά τη κατασκευή των εμπορικών κέντρων και στην σύγχυση των ιδιοκτητών στην αντιμετώπιση μίας ενδεχόμενης αγοραπωλησίας όταν τα χωράφια τους γειτνιάζουν ζώνες όπως «Επιχειρηματικά Πάρκα». Τέλος, θα αναλυθούν συμπεράσματα για την υφιστάμενη κατάσταση και θα γίνουν κάποιες προβλέψεις για την πορεία της υπόθεσης εργασίας μέσα από μία θετική και αρνητική σκοπιά ταυτόχρονα.
2. ΝΟΜΟΙ ΤΡΙΚΑΛΩΝ & ΚΑΡΔΙΤΣΑΣ 2.1. ΦΥΣΗ ΚΑΙ ΧΑΡΑΚΤΗΡΑΣ ΤΟΥ ΝΟΜΟΥ ΚΑΡΔΙΤΣΑΣ Γνωρίζοντας το παρελθόν μίας πόλης και τις ιστορικές καταβολές της γίνεται δυνατή η χαρτογράφηση της φυσιογνωμίας της προσδιορίζοντας τα σημαντικότερα στοιχεία που της δίνει η γεωγραφική της θέση και αναλύοντας τις δυνατότητες αξιοποίησής τους δημιουργώντας το ψηφιδωτό του παραδοσιακού και αναπτυξιακού της χαρακτήρα. Στο Κέντρο της ηπειρωτικής Ελλάδας και στο Νοτιοδυτικό τμήμα της Περιφέρειας Θεσσαλίας βρίσκεται ο νομός Καρδίτσας. Απέχει 300 χλμ. από την Αθήνα και 200 χλμ. από την Θεσσαλονίκη. Βρίσκεται στο μέσον σχεδόν της Θεσσαλικής πεδιάδας και παραρρέεται από παραπόταμο του Πηνειού λεγόμενος και "ποταμός της Καρδίτσας". Η πόλη φημίζεται για την καλή ρυμοτομία της, μια και είναι πεδινή, τους πολλούς πεζόδρομους και το πρώτο δίκτυο ποδηλατοδρόμων. Η Καρδίτσα είναι η νεότερη από τις υπόλοιπες τρεις θεσσαλικές πρωτεύουσες παρόλο που ο νομός κατοικήθηκε από την αρχή της παλαιολιθικής εποχής. Το όνομα της προήλθε πιθανότητα από το γεγονός ότι βρίσκεται στην καρδία-μέσο της Ελλάδος και του Θεσσαλικού κάμπου. Η πρώτη αναφορά για τον οικισμό γίνεται από τον Άγγλο περιηγητή Leake το 1810, ενώ θα γίνει επίσημα δήμος το 1882 ένα χρόνο μετά την απελευθέρωση της από τους Τούρκους. Στις 12 Μαρτίου 1943 η Καρδίτσα γίνεται η πρώτη ελεύθερη πόλη της Ευρώπης με την βοήθεια των αγωνιστών του Ε.Λ.Α.Σ. Η περιοχή του νομού Καρδίτσας κατοικήθηκε από πολύ νωρίς, καθώς, σύμφωνα με αρχαιολογικά ευρήματα, υπάρχει στην περιοχή ανθρώπινη δραστηριότητα από το 6.000 π.χ.. Στην περιοχή δημιουργήθηκαν πάρα πολλοί οικισμοί, οι οποίοι είχαν τις δικές τους περιόδους ακμής και δραστηριότητας. Πιθανολογείται πως οι πιο σημαντικοί αρχαίοι οικισμοί του νομού Καρδίτσας ήταν οι Γόμφοι και η Άρνη. Βάσει των ιστορικών στοιχείων, υπολογίζεται πως οι Ρωμαίου κατέλαβαν το νομό το 168 π.χ. Όπως και στην υπόλοιπη Ελλάδα, έτσι και εδώ, κατά την περίοδο των Βυζαντινών χρόνων αρχίζουν και κάνουν την εμφάνισή τους τα πρώτα σημάδια του χριστιανισμού. Η περίοδος της Τουρκοκρατίας ξεκινά για τον νομό Καρδίτσας το 1420. Λόγω της συγκέντρωσης του Ελληνικού πληθυσμού στους ορεινούς οικισμούς, οι Τούρκοι βρίσκουν πρόσφορο έδαφος στα πεδινά σημεία του νομού και για καθαρά στρατηγικούς λόγους ιδρύουν την πόλη της Καρδίτσας κοντά στα 1700. Η πόλη κατοικήθηκε ανελλιπώς μέχρι το 1821 όπου ο πληθυσμός της κυριολεκτικά αποδεκατίστηκε από την πανώλη. Το 1854 αρχίζει και επίσημα ο ένοπλος επαναστατικός αγώνας στα Άγραφα. Παρόλο που ο αγώνας στέφεται από την αρχή με επιτυχία οι «μεγάλες δυνάμεις» θ αναγνωρίσουν την προσάρτηση του νομού Καρδίτσας στο Ελληνικό κράτος μόλις το 1881. Όσο αφορά την πόλη της Καρδίτσας, κατοικήθηκε ξανά το 1858 από Τούρκους και από κάποιες Ελληνικές οικογένειες.
Εικόνα 1: Η πόλη της Καρδίτσας και κεντρική οδική αρτηρία της (έτος 1950), πηγή: πηγή: http://www.kali-thea.com Από άποψη χωροταξικής δομής ο Δήμος εντάσσεται στη δυτική ζώνη κύριο αστικό άξονα ανάπτυξης της Περιφέρειας και ταυτόχρονα στον άξονα Καλαμπάκας Τρικάλων Καρδίτσας Σοφάδων, ενώ επιδιώκεται η αύξηση της κινητικότητας του ενδογενούς παραγωγικού δυναμικού των τοπικών οικονομιών που ενεργοποιούνται κατά μήκος του άξονα (Καρδίτσα-Σοφάδες- Φάρσαλα-Βόλος). Στο Νομό υπάρχουν κάποιες μονάδες που σχετίζονται με τον Πρωτογενή τομέα, στον οποίο περιλαμβάνονται κλάδοι φυτικής και ζωικής παραγωγής. Στην περιοχή λειτουργούν εργοστάσια ξυλείας, μικρές βιοτεχνίες, κ.λπ. Ο τριτογενής τομέας στηρίζεται αρκετά στον τουριστικό κλάδο και στο ορεινό τουριστικό προϊόν, κυρίως λόγω της λίμνης Πλαστήρα. Εικόνα 2: Η πόλη της Καρδίτσας και κεντρική οδική αρτηρία της (έτος 1950), πηγή: πηγή: http://www.google-earth.com
2.2. ΦΥΣΗ & ΧΑΡΑΚΤΗΡΑΣ ΤΟΥ ΝΟΜΟΥ ΤΡΙΚΑΛΩΝ Η πόλη κατοικήθηκε από την 3η χιλιετία π.χ. Αρχικά έφερε το όνομα Τρίκκη ή Τρίκη ή Τρίκα, από την νύμφη Τρίκη. Στους ιστορικούς χρόνους η Τρίκκη ήταν πρωτεύουσα της Εστιαιώτιδας (Δωρίδα) και γνώρισε ακμή. Τον 4ο αιώνα μ.χ. η πόλη αποτέλεσε έδρα επισκοπής και έμεινε στην εκκλησιαστική ορολογία ως Τρίκκη. Κατά την Τουρκοκρατία και μέχρι το μισό του 18ου αιώνα ήταν πρωτεύουσα της Θεσσαλίας. Τα Τρίκαλα απελευθερώθηκαν στις 23 Αυγούστου 1881 για να γνωρίσουν προσωρινά και πάλι τον τουρκικό ζυγό το 1897-98. Στο Αγροτικό Κίνημα που ακολούθησε με αίτημα την απαλλοτρίωση των τσιφλικιών των μεγαλογαιοκτημόνων και τη διανομή τους στους ακτήμονες αγρότες, τα Τρίκαλα πρωτοστάτησαν με τη δημιουργία του πρώτου Γεωργικού Συνδέσμου το 1906 (πρόεδρός του ο Γεώργιος Σπυρόπουλος από τα Μεγάλα Καλύβια). Μετά τη Μικρασιατική Καταστροφή και στη διάρκεια του Μεσοπολέμου, τα Τρίκαλα ανέδειξαν την ηγετική φυσιογνωμία του Γεωργίου Κονδύλη με τις αρμοδιότητες του στρατηγού, Υπουργού, Πρωθυπουργού, Αντιβασιλιά. Εικόνα 3: Η πόλη των Τρικάλων (έτος 1901), πηγή: www.digital-camera.gr (Η κεντρική οδός που διασχίζει τα Τρίκαλα αραιοκατοικημένη δεν θυμίζει τίποτα από την σημερινή της όψη) Με το νόμο «ΔΝΖ της 10.2.1912», «περί συστάσεως Δήμων και Κοινοτήτων», διαμορφώθηκαν οι δήμοι και οι κοινότητες, οι οποίες αποτελούν σήμερα τους Οργανισμούς της Τοπικής Αυτοδιοικήσεως. Ο Δήμος Τρικκαίων με απόφαση της 29.8.1912 Φ.Ε.Κ. Α. 261/1912 προήλθε από τον τέως Δήμο Τρικκαίων με έδρα τα Τρίκαλα. Ο νομός ύστερα από μία σημαντική μείωση του πληθυσμού στη δεκαετία 1961-1971 (από 142.871 φτάνει στους 133.417 κατοίκους), αρχίζει να επανακτά έδαφος, αφού ο πληθυσμός του παρουσιάζει σταθερή αύξηση 134.207 το 1981, 136.295 το 1987 και 138.956 το 1991. Η μεγάλη πτώση μεταξύ 1961-1971, οφείλεται στην μεγάλη "αγροτική έξοδο" και κυρίως την εξωτερική μετανάστευση προς της χώρες της δυτικής Ευρώπης κυρίως Γερμανία. Στην δεκαετία 1971-1981 σημειώνεται μία σταθεροποίηση, ενώ διαμορφώνεται η τάση επιστροφής, τόσο των εργαζομένων στο εξωτερικό, όσο και του εσωτερικού. Είναι σημαντικό να τονισθεί ότι το μεγαλύτερο μέρος του πληθυσμού του Νομού ζει και εργάζεται στην πόλη των Τρικάλων, όπου ο πραγματικός πληθυσμός ξεπερνά τις 70.000 (σχεδόν το ήμισυ του Νομού).
Από γεωγραφικής πλευράς ο Νομός Τρικάλων είναι τοποθετημένος στα Βορειοδυτικά της περιφέρειας Θεσσαλίας και συνορεύει Δυτικά με τους Νομούς Άρτας και Ιωαννίνων, Βόρεια με το Νομό Γρεβενών, Ανατολικά με το Νομό Λάρισας και Νότια με το Νομό Καρδίτσας. Ένας σημαντικός υδροφόρος ορίζοντας, ο ποταμός Ληθαίος διασχίζει την πόλη. Από άποψη χωροταξικής δομής ο Δήμος εντάσσεται στη δυτική ζώνη κύριο αστικό άξονα ανάπτυξης της Περιφέρειας, δηλαδή τον άξονα Καλαμπάκας Τρικάλων Καρδίτσας Σοφάδων, καθώς και στον δευτερεύοντα άξονα ανάπτυξης Τρικάλων Φαρκαδόνας Λάρισας. Επίσης, υπάγεται στη Δυτική Ζώνη ημερήσιων μετακινήσεων της περιφέρειας Θεσσαλίας, η δε έκτασή του χαρακτηρίζεται ως περιοχή οικιστικής χρήσης και ανάπτυξης αστικών λειτουργιών. Ιδιαιτέρως σημαντικό είναι το γεγονός ότι ο μεγαλύτερος αριθμός των μεταποιητικών μονάδων που υπάρχουν στο Νομό σχετίζεται με τον Πρωτογενή τομέα, στον οποίο περιλαμβάνονται κλάδοι φυτικής και ζωικής παραγωγής. Στην περιοχή λειτουργούν τυροκομία, εργοστάσια ξυλείας, μικρές βιοτεχνίες, κ.λπ. Όσον αφορά τον τριτογενή τομέα σημειώνει ανοδική πορεία χάρη στον τουριστικό κλάδο. Ειδικότερα το τουριστικό προϊόν της περιοχής των Τρικάλων αξιολογείται ως ιδιαιτέρως σημαντικό και η υψηλή αξία του οφείλεται κυρίως στη ποικιλόμορφη σύνθεσή του. Από τα παραπάνω γίνεται κατανοητή η σημαντικότητα του Νομού Τρικάλων μέσα από την ανάπτυξη του πρωτογενούς και του τριτογενούς τομέα (κυρίως του τουρισμού). Εικόνα 4: Η πόλη των Τρικάλων, πηγή: www.digital-camera.gr 3. ΠΕΡΙΟΧΗ ΕΘΝΙΚΗΣ ΟΔΟΥ ΚΑΡΔΙΤΣΑΣ ΤΡΙΚΑΛΩΝ 3.1. ΑΓΡΟΤΙΚΟΣ ΧΑΡΑΚΤΗΡΑΣ ΤΗΣ ΠΕΡΙΟΧΗΣ - ΝΟΜΟΘΕΣΙΑ Η Εθνική Οδός Καρδίτσας Τρικάλων αποτελεί μία λωρίδα διασύνδεσης των δύο πρωτευουσών. Ανάμεσά τους παρεμβάλλονται αρκετοί Δήμοι και οικισμοί, όπως τα Μεγάλα Καλύβια, το Αγναντερό, το Ριζοβούνι, το Αρτεσιανό. Ο πληθυσμός των χωριών αυτών αποτελείται παραδοσιακά από αγροτικές οικογένειες οι οποίες καλλιεργούν τις ιδιοκτησίες τους παρακείμενα της ασφαλτοστρωμένης οδού, ενώ υπάρχει και μία τάση εγκατάλειψης των πεδινών αυτών οικισμών για την πόλη, μιας και οι δυνατότητες εύρεσης εργασίας είναι
περισσότερες και η χρονοαπόσταση μικρή. Οι οικισμοί αυτοί αποτελούνται από γερασμένο πληθυσμό, η οικοδομική δραστηριότητα είναι μικρή και οι κατοικίες είναι συνήθως μονοκατοικίες (με έναν ή δύο ορόφους το πολύ). Τα αγροτεμάχια της περιοχής αυτής θεωρούνται από τα πιο εύφορα της Θεσσαλίας αλλά και της Ελλάδας και χαρακτηρίζονται «φιλέτα» λόγω του μεγάλου μεγέθους τους και της αποδοτικότητάς τους. Η περιοχή αυτή αποτελεί τμήμα του ευρύτερου Θεσσαλικού κάμπου. Επιπλέον, τα γειτονικά ακίνητα της Εθνικής Οδού αποτελούν στην πλειοψηφία τους αγροτεμάχια με κύρια χρήση την γεωργική καλλιέργεια. Οι αγροί συνεχίζονται για πολλές εκατοντάδες μέτρα και χιλιόμετρα αφού αποτελούν μέρος του Θεσσαλικού κάμπου. Τα σύνολο των αγροτεμαχίων εντάσσονται στην εκτός σχεδίου περιοχή, ενώ απέχουν αρκετά από γειτονικούς οικιστικούς ιστούς. Από την στιγμή που η περιοχή βρίσκεται εκτός σχεδίου και δεν προβλέπεται να γίνει εντός τα επόμενα χρόνια, προωθείται ο αγροτικός χαρακτήρας της και η διατήρηση της πλούσιας βλάστησης. Επιπλέον, δεν προωθούνταν η εκτός σχεδίου δόμηση για να μην μετατραπούν σε κλειστούς, χτιστούς διαδρόμους οι εθνικές οδοί μεταξύ των πόλεων και των χωριών. Η εκτός δόμηση είναι κύρια αιτία καταστροφής τους φυσικού περιβάλλοντος, αλλά αποτελεί και μέγιστο εμπόδιο της εφαρμογής κάθε χωροταξικής πολιτικής. Οι καλλιέργειες ποικίλουν από βαμβάκι, σιτάρι, αραβόσιτο, βιομηχανική τομάτα, κ.λπ. Τα προϊόντα αυτά σε συνδυασμό με τις διάφορες μεταποιητικές μονάδες που υπάρχουν στους δύο νομούς συνιστούν την βασική πηγή εισοδήματος για τους αγρότες. Η Καρδίτσα και τα Τρίκαλα βασίζουν μεγάλο μέρος του χρηματικού τους κεφαλαίου στο αγροτικό εισόδημα που προέρχεται από αυτές τις περιοχές, αφού η γεωργία αποτελεί τη ραχοκοκαλιά της ελληνικής οικονομίας. Κατ επέκταση από την παραγωγή αυτών εκτάσεων ουσιαστικά «κινείται» και η εμπορική αγορά των δύο πόλεων. Ακριβώς για την μοναδική αξία των αγροτεμαχίων παραπλεύρως της Εθνικής Οδού Καρδίτσας Τρικάλων, υπάρχει η ισχύουσα νομοθεσία που προστατεύει αυτή τη χρήση γης. Όλη η περιοχή του Νομού Τρικάλων βρίσκεται εκτός σχεδίου πόλης, εκτός ορίων οικισμού και εντός Ζ.Ο.Ε. (Π.Δ. 16/6/1990, ΦΕΚ 363/Δ/13-7-90), η οποία κατηγοριοποιεί τις εκτάσεις και χαρακτηρίζει το μεγαλύτερο μέρος των αγροτικών εκτάσεων ως γεωργική γη υψηλής αποδοτικότητας. Δίνοντάς του αυτό τον τίτλο και θέτοντας το όριο της κατάτμησης προστατεύει τις εκτάσεις αυτές αποτρέποντας έως το βαθμό που είναι εφικτό την ανοικοδόμηση κτιρίων στις εκτός σχεδίου περιοχές. Αντίστοιχα, στο Νομό Καρδίτσας οι εκτάσεις αυτές είναι εκτός σχεδίου και δεν τις διέπει καμία ειδική πολεοδομική διάταξη. Αντίθετα, η οικοδομησιμότητα των αγροτεμαχίων αυτών καθορίζεται από το Π.Δ. 24 του 1985, το οποίο ως γνωστόν ορίζει την αρτιότητα, το όριο κατάτμησης, κ.λπ. Συγκεκριμένα, για τις γενικές διατάξεις ισχύει: Ελάχιστο εμβαδό γηπέδου 4.000 m 2 και πρόσωπο σε κοινόχρηστο 25 m Για γήπεδα που έχουν πρόσωπο σε Διεθνείς, Εθνικές, Επαρχιακές, Δημοτικές και Κοινοτικές οδούς ως και σε εγκαταλελειμμένα τμήματά τους και σε σιδηροδρομικές γραμμές απαιτούνται: ελάχιστο πρόσωπο 45 m, ελάχιστο βάθος 50 m, ελάχιστο εμβαδόν 4.000 m 2 To μέγιστο ποσοστό κάλυψης των γηπέδων ορίζεται σε 10 % της επιφανείας τους Οι αποστάσεις του κτιρίου υπολογίζονται από τα όρια του γηπέδου 15 m τουλάχιστον Ο μέγιστος συντελεστής δόμησης των γηπέδων ορίζεται σε 0,2 Ο μέγιστος αριθμός ορόφων σε 2 και το μέγιστο ύψος σε 7,50 m, κ.ο.κ.
3.2. ΔΡΑΣΤΗΡΙΟΤΗΤΕΣ ΑΓΟΡΑΙΕΣ ΑΞΙΕΣ Μέχρι και μερικά χρόνια πριν οι δραστηριότητες που χωροθετούνταν παράπλευρα της Εθνικής οδού (διαφορετικές από την κλασσική καλλιέργεια) ήταν κάποια φανοποιεία αυτοκινήτων τα οποία λόγω της έκτασης που έπρεπε να καταλαμβάνουν και του αριθμού των αυτοκινήτων υποχρεωτικά έπρεπε να χωροθετηθούν έξω από τα όρια της πόλης. Επιπλέον, κάποια βενζινάδικα τα οποία εξυπηρετούσαν και εξυπηρετούν ακόμη τα διερχόμενα αυτοκίνητα για τα δρομολόγια από την πόλη στους οικισμούς της περιφέρειας και αντίστροφα, ενώ σε μεγαλύτερης εμβέλειας δραστηριότητες συναντούσε κανείς μεμονωμένα κάποια βιοτεχνία κατασκευής γύψινων ειδών και αυτή τα τελευταία 8 9 χρόνια. Με άλλα λόγια, η περιοχή μελέτης ήταν σχεδόν «παρθένα» και ανεκμετάλλευτη από επιχειρηματικής, βιοτεχνικής και βιομηχανικής άποψης, αφού δεν υπήρχε κάτι που να της προσδώσει μεγαλύτερη αξία και η κάθε πόλη ήταν κατά κάποιο τρόπο αυτάρκης στο εσωτερικό της από την αγορά της. Η κτηματαγορά της περιοχής μελέτης ήταν απλή μιας και οι πράξεις που γίνονταν ήταν απλές, αφού αφορούσαν αμιγή αγροτεμάχια προς μεταβίβαση, αγοραπωλησία, ενοικίαση, κ.ο.κ. Οι τιμές πώλησης κυμαίνονταν σε χαμηλά επίπεδα ακριβώς γιατί επρόκειτο για χωράφια και η τιμή οριζόταν μέχρι και 1.000.000 δρχ. (3.000 )/ στρέμμα. Μεγαλύτερη αξία έχουν τα αγροτεμάχια τα οποία έχουν πρόσωπο στην Εθνική Οδό και μπορούν να χαρακτηριστούν οικόπεδα λόγω του πλεονεκτήματος που έχουν και το οποίο δεν έχουν όλα τα υπόλοιπα που είναι απομακρυσμένα από μερικά μέτρα μέχρι και μερικές εκατοντάδες μέτρα ενώ, αμέσως μετά ευνοημένα είναι τα αγροτεμάχια επί των επαρχιακών οδών. Με τον καιρό βέβαια και την αγροτική πολιτική που έχει εφαρμόσει το κράτος η γεωργία εξασθένισε, το ίδιο και οι τιμές των αγροτεμαχίων. Κάποιες ενδεικτικές τιμές πώλησης στην περιοχή ήταν: Αγία Κυριακή: 1 / τ.μ. = 1.000 /στρ. Φανερωμένη Δήμου Πελινναίων: 2 / τ.μ. = 2.000 /στρ. Μεγάλα Καλύβια: 3 / τ.μ. = 3.000 /στρ. Αγναντερό: 1 / τ.μ. = 1.000 /στρ. Κοντά και γύρω από την οδό Τρικάλων Καρδίτσας: 1,2 με 1,3 / τ.μ. = 1200-1300 /στρ. Οι ανώτερες των τιμών που συναντά κανείς στην συγκεκριμένη περιοχή είναι 1,2 / τ.μ. για ξηρικό χωράφι (1.200 /στρ.) και 1,5 / τ.μ. για ποτιστικό χωράφι (1.500 / στρ.) 1. Για να υπάρχει μία συνολική εικόνα των αγοραίων τιμών πρέπει να αναφερθούν και οι αντικειμενικές τιμές οι οποίες κυμαίνονται από 0,45, 0,60 έως και 0,70 /τ.μ. Η τιμή πώλησης και αγοραία αξία ενός αγροτεμαχίου π.χ. στη θέση «Μαυρόη» της κτηματικής περιφέρειας Αγίας Κυριακής, του Δήμου Τρικκαίων του Νομού Τρικάλων για την κατασκευή της επιχείρησης «ΤΡΟΦΙΚΑ» ανέρχεται στο ποσό των 1,75 ανά τετραγωνικό μέτρο. Με άλλα λόγια η αγοραία αξία του αγροτεμαχίου για το «ΤΡΟΦΙΚΑ» κυμαίνεται πολύ χαμηλά γιατί παρότι είναι κοντά στην οδό Τρικάλων Καρδίτσας, λαμβάνεται υπόψη ότι το γεωτεμάχιο που πωλείται είναι αγρός, και το γεγονός ότι κατόπιν θα δημιουργηθεί μία εμπορική αποθήκη επιχείρηση δεν επηρεάζει καθόλου την τιμή. Επιπρόσθετα στα παραπάνω, για την διάνοιξη και κατασκευή του Άξονα Κεντρικής Ελλάδος (Ε65) στην περιοχή των Δ.Δ. Μεγαλοχωρίου Δ.Δ. Λόγγου του Δήμου Εστιαιώτιδας του Νομού Τρικάλων έχει γίνει αναγκαστική απαλλοτρίωση για λόγους 1 Οι τιμές έχουν προέλθει από ιδιώτες μεσίτες και τοπικές εφημερίδες με αγγελίες ακινήτων.
δημόσιας ωφέλειας. Οι αξίες που δίνει στα αμιγή αγροτεμάχια βρίσκονται περισσότερο κοντά στις αντικειμενικές αξίες, όπως 1,60 /τ.μ., 1,80 /τ.μ., 1,90 /τ.μ. 2 Εικόνα 5: Μάρκετ τροφίμων Αποθήκες, πηγή: προσωπικό αρχείο (Μία από τις δραστηριότητες που χωροθετούνται στην πρώτη παράλληλο παρά της Εθνικής Οδού) 4. ΑΛΛΑΓΕΣ ΣΤΗ ΝΟΜΟΘΕΣΙΑ, ΤΙΣ ΕΠΕΝΔΥΣΕΙΣ, ΤΟ ΣΤΡΑΤΗΓΙΚΟ ΣΧΕΔΙΑΣΜΟ ΣΥΝΕΠΕΙΕΣ 4.1. ΕΠΕΝΔΥΣΕΙΣ ΣΤΗΝ ΠΕΡΙΟΧΗ Η λωρίδα σύνδεσης των δύο πρωτευουσών μέχρι πρότινος όπως αναλύθηκε παραπάνω δεν αποτελούσε περιοχή ειδικού ενδιαφέροντος, ούτε από οικονομικής πλευράς ούτε από επιχειρηματικής, χωρίς ιδιαίτερες χρήσεις γης. Τα πράγματα, όμως άλλαξαν από τη στιγμή που υπήρξε κάποιος που «είδε» αυτή την περιοχή από διαφορετική σκοπιά και έγινε έτσι αντιληπτό ότι η περιοχή αυτή χρήζει διαφορετικής αντιμετώπισης για να καταστεί κερδοφόρα. Τις «επιταγές» των καιρών φαίνεται αντιλήφθηκαν κάποιοι επιχειρηματίες. Παρότι πάντα αιωρούνταν η έννοια της «Δυτικοθεσσαλικής Ένωσης» δεν είχε γίνει στην πράξη κάποια ενέργεια. Την αρχή έκανε η επένδυση του κ. Βούρδα και της αντιπροσωπείας της MERCEDES η οποία βρίσκεται στο ύψος του Αγναντερού και 2 Η εκτίμηση στις απαλλοτριώσεις για τον Ε-65 έχει γίνει από το Σ.Ο.Ε. (2008-2009).
εξυπηρετεί πια και την Καρδίτσα και τα Τρίκαλα. Η εγκατάσταση εκεί μιας αντιπροσωπείας αυτοκινήτων άνοιξε την πόρτα στους υπόλοιπους εν δυνάμει επενδυτές και εμπόρους, οι οποίοι αγκάλιασαν την ιδέα μιας περιοχής ακατέργαστης έτοιμη να τους υποδεχτεί. Ακολουθώντας την προδιαγεγραμμένη πορεία, ακριβώς δίπλα πλέον λειτουργεί το υπερκατάστημα παιχνιδιών Jumbo, μία πολυδάπανη κατασκευή τεράστιας έκτασης για τα Θεσσαλικά δεδομένα. Το κατάστημα παιχνιδιών εντοπίζεται στο 13 ο χλμ Καρδίτσας- Τρικάλων, συγκεκριμένα στο δημοτικό διαμέρισμα Αγναντερού στο Δήμο Παμίσου Νομού Καρδίτσας. Αυτό για το δίκτυο καταστημάτων Jumbo αποτέλεσε τη διεύρυνση του δικτύου πώλησης, αφού το υποκατάστημα στην Καρδίτσα είναι το τριακοστό δεύτερο (ιδιόκτητο) επιφάνειας 9.500 τ.μ. και ολοκληρώθηκε το Νοέμβριο του 2004. Για την ανέγερσή του έγινε αγορά στην Καρδίτσα τριών αγρών συνολικής επιφάνειας 33.915 τ.μ. και ανάθεση σε κατασκευαστική εταιρεία της ανέγερσης βιοτεχνικού κτιρίου 9.500 τ.μ. περίπου 3. Ακολούθησε το εμπορικό κέντρο OLYMPIA MALL στα πρότυπα του Αθηναϊκού MALL. Το τελευταίο έχει επιφάνεια 18.000 m 2 που αναπτύσσονται σε ένα επίπεδο, βρίσκεται στο 12 ο χλμ. Καρδίτσας - Τρικάλων επί του οδικού άξονα που συνδέει τις δύο πόλεις, ενώ η δομή του περιλαμβάνει πολυκαταστήματα, υπεραγορές, αίθουσες κινηματογράφων, συγκεκριμένα 22 εμπορικά καταστήματα, 10 σημεία εστίασης, 1 factory outlet, 1 ηλεκτραγορά καθώς και συγκρότημα κινηματογράφων με 4 αίθουσες 4. Η κατασκευή, ανάπτυξη και η διαχείριση του Olympia Mall έγινε από τον όμιλο Λάμκο, ενώ το συνολικό κόστος ξεπέρασε τα 30.000.000. Η επισκεψιμότητα του Olympia Mall σε ετήσια βάση εκτιμάται σε 1.500.000 επισκέπτες, ακριβώς γιατί η θέση θεωρείται κομβική αφού βρίσκεται σε ένα σημείο που αποτελεί πέρασμα από την περιοχή της Θεσσαλίας στην βορειοδυτική Ελλάδα 5. Εικόνα 6: Olympia Mall πηγή: www.lamko.gr (Μία από τις δραστηριότητες που χωροθετούνται στην Εθνική Οδό) 3 Σύμφωνα με τα επίσημα στοιχεία που δίνει ο Όμιλος Jumbo ΑΕΕ στο ιστορικό του. 4 Πλέον μετά από πυρκαγιά που σημειώθηκε στο τμήμα των κινηματογράφων, οι οποίοι δεν επαναλειτούργησαν, τη θέση τους πήρε μία μεγάλη υπεραγορά Carrefour. 5 Πηγή: http://new.trikki.gr
Εικόνα 7: Olympia Mall πηγή: www.lamko.gr Το γεγονός ότι στο μέσο της απόστασης των δύο πόλεων εγκαταστάθηκαν δύο μεγάλες εμπορικές μονάδες αποτελεί σημείο σταθμό για την μετέπειτα πορεία της περιοχής αλλά και των δύο νομών αφού άνοιξε μία νέα αγορά, μία καινούρια πηγή προσέλκυσης επενδύσεων. Ο εν δυνάμει πόλος επιχειρήσεων τράβηξε το ενδιαφέρον και για μικρότερες επενδύσεις από ιδιώτες. Οι ιδιοκτήτες των αγροτεμαχίων που δεν ήθελαν να συνεχίσουν τη γεωργική καλλιέργεια, μοιράστηκαν σε 2 ομάδες, η μία περιελάμβανε όσους από αγρότες επιθυμούσαν να μετατραπούν σε ελεύθερους επαγγελματίες και εμπόρους και η άλλη όσους θέλησαν να πουλήσουν τα αγροτεμάχιά τους σε επιχειρηματίες και απλά περίμεναν την κατάλληλη ευκαιρία και την καλύτερη τιμή. 4.2. ΝΕΟ ΣΤΡΑΤΗΓΙΚΟ ΣΧΕΔΙΟ ΝΟΜΟΥ ΚΑΡΔΙΤΣΑΣ ΣΤΡΟΦΗ ΣΤΟ ΔΙΠΟΛΟ ΚΑΡΔΙΤΣΑΣ ΤΡΙΚΑΛΩΝ Η Καρδίτσα ως γνωστόν είναι μία καινούρια πόλη που δεν έχει καταφέρει να μπει δυναμικά στο χώρο των μεγάλων αστικών ή βιομηχανικών κέντρων, ανταγωνιζόμενη έτσι τη Λάρισα και το Βόλο στο επίπεδο της Θεσσαλικής περιφέρειας και διεκδικεί μία από τις δύο τελευταίες θέσεις. Οι τοπικοί φορείς κατόπιν μελέτης της περιοχής, της μέχρι τώρα πορείας του, της προσβλέπουσας απόδοσης και των πολλαπλών ωφελειών που θα έχει ο Νομός έκαναν μια στροφή στο στρατηγικό σχεδιασμό της πόλης. Συγκεκριμένα, οι απόψεις του Νομάρχη, του νομαρχιακού συμβουλίου και λοιπών εκφράζεται ως εξής: «Ο Νομός μετά από την πορεία του τις τελευταίες δεκαετίες και προσδιορίζοντας την επιθυμητή θέση που θέλει να έχει στις επόμενες, κατέληξε ότι μπορεί να επιδιώξει με επιτυχία τη θέση ενός επαρχιακού νομού με ποιοτικό παραγωγικό ιστό σε όλα τα οικονομικά επίπεδα και ένα δομημένο περιβάλλον που θα εξασφαλίσει στους κατοίκους ένα βελτιωμένο βιοτικό επίπεδο, ώστε να αναδειχθεί σε πρότυπο βιώσιμης ανάπτυξης. Η πόλη της Καρδίτσας, η οποία σε συνεργασία με την πόλη των Τρικάλων ισχυροποιούν το δίπολο Καρδίτσα Τρίκαλα. Σύμφωνα με το χωροταξικό σχέδιο Θεσσαλίας, η χωρική δομή της περιφέρειας έχει ως στόχο το Ανατολικό τμήμα της, το οποίο είναι και το περισσότερο ανεπτυγμένο, να καταστεί ισχυρός πόλος ανάπτυξης σε εθνικό και διεθνές επίπεδο, ενώ το Δυτικό τμήμα να ενισχυθεί, ώστε να είναι σε θέση να στηρίξει τις αναπτυξιακές διαδικασίες και να αποτελέσει την πύλη της περιφέρειας προς το Δυτικό και Βόρειο άξονα της χώρας. Παράλληλη επιδίωξη είναι η ενίσχυση της σύνδεσης των δύο τμημάτων και ειδικότερα των δύο κέντρων του δυτικού τμήματος με την έδρα της
Περιφέρειας. Όσον αφορά στη χωρική διάρθρωση της περιφέρειας ο υπάρχον άξονας ανάπτυξης μεταξύ Βόλου και Λάρισας επεκτείνεται προς βορρά και νότο καλύπτοντας το Ανατολικό τμήμα, ενώ υλοποιείται στο Δυτικό τμήμα δεύτερος άξονας ανάπτυξης παράλληλος προς τον προηγούμενο, μεταξύ Καρδίτσας και Τρικάλων, επεκτεινόμενος προς Καλαμπάκα Εγνατία Βόρεια και προς Λαμία Νότια. Δημιουργούνται δύο ζώνες ανάπτυξης με αντίστοιχες ζώνες ημερήσιων μετακινήσεων. Η Ανατολική με κύριους πόλους τη Λάρισα και το Βόλο που θα λειτουργήσουν ως ισχυρό δίπολο και η Δυτική με κύριους πόλους την Καρδίτσα και τα Τρίκαλα και δευτερεύοντες τους Σοφάδες, το Μουζάκι, την Πύλη και την Καλαμπάκα. Σύμφωνα με τα παραπάνω, το δίπολο Καρδίτσα Τρίκαλα μπορεί να αποτελέσει ένα ενιαίο λειτουργικό σύνολο με κοινούς στόχους και κοινό όραμα σε απόλυτη συνάφεια με την Περιφερειακή και Εθνική αναπτυξιακή στρατηγική.» 6 Ο Δήμαρχος της Καρδίτσας καταφέρνει ταυτόχρονα μέσα από προς νέες προβλεπόμενες από το Γ.Π.Σ. επεκτάσεις στο Σχέδιο Πόλης περιφερειακά της πρωτεύουσας και προς την πλευρά της Εθνικής Οδού Καρδίτσας Τρικάλων, να ικανοποιήσει χρόνια αιτήματα των πολιτών αλλά και να πλησιάσει την περιοχή της Εθνικής Οδού με οικόπεδα πλέον τα οποία θα βρίσκονται κοντά στην πόλη και στους οικισμούς εκατέρωθεν της Εθνικής Οδού και θα μπορούν να υποδεχτούν εμπορικά καταστήματα, τράπεζες, κ.λπ. με τιμές οικοπεδικές. Ο Δήμαρχος Καρδίτσας κ. Δομ. Βερίλλης σε δήλωσή του σχετικά με τα πολεοδομικά ζητήματα επισήμανε τα εξής: «Με μεθοδικό και συστηματικό τρόπο, διεκδικώντας και εξασφαλίζοντας τις αναγκαίες χρηματοδοτήσεις, καταφέραμε να προωθήσουμε ρυθμίσεις που αφορούν 1580 στρέμματα, ικανοποιώντας με τον καλύτερο και δικαιότερο τρόπο ανάγκες της πόλης και χρόνια αιτήματα δημοτών που θα μπορέσουν να αξιοποιήσουν τις ιδιοκτησίες τους. Η προσπάθεια είναι συνεχής και σταδιακά με την προκήρυξη και νέων μελετών πολεοδόμησης που έχουμε δρομολογήσει θα αντιμετωπιστούν όλες οι εκκρεμότητες.» 7 4.3. ΑΝΑΘΕΩΡΗΣΗ Γ.Π.Σ. ΤΡΙΚΑΛΩΝ, ΑΛΛΑΓΕΣ ΣΤΗ Ζ.Ο.Ε. Το υπό αναθεώρηση Γ.Π.Σ. Τρικάλων θεσμοθετεί τις περιοχές Ελέγχου και Περιορισμού Δόμησης γύρω από την πόλη και τους οικισμούς. Στις περιοχές αυτές καθορίζονται χρήσεις γης, παραγωγικές δραστηριότητες και αναγκαίες κανονιστικές ρυθμίσεις, όπως το όριο εμβαδού γηπέδου κάτω από το οποίο δεν επιτρέπεται η κατάτμηση ιδιοκτησιών. Ο Σχεδιασμός Περιοχών Ελέγχου ή Περιορισμού της Δόμησης (Π.Ε.Π.Δ.), εκτός σχεδίου επήλθε για την ικανοποίηση των παρακάτω αναγκών: Για την κάλυψη αναγκών εμπορικών και άλλων γενικών αστικών χρήσεων εξυπηρέτησης του αστικού πληθυσμού, Ι. στην άμεση περιαστική ζώνη του νέου Ειδικού Επιχειρηματικού Κέντρου Τρικάλων, παρά την εθνική οδό Τρικάλων - Καρδίτσας, καθώς και ΙΙ. στην ανατολική ζώνη της οδού Τρικάλων Καλαμπάκας, στα ΒΔ της πόλης, Πρόκειται για μια ειδική συγκέντρωση οικονομικών δραστηριοτήτων και λειτουργιών σχετικά μεγάλης κλίμακας στις εισόδους πύλες που θα 6 «Στρατηγικό σχέδιο ανάπτυξης του Νομού Καρδίτσας για την προγραμματική περίοδο 2007-2013», (15 Οκτωβρίου 2008), Νομαρχιακή Αυτοδιοίκηση Καρδίτσας. 7 Ιστοσελίδα: «Πολεοδομικές ρυθμίσεις για 1.580 στρ. προωθεί ο Δ. Καρδίτσας» (02 Ιουνίου 2009). Διαθέσιμο στο: www.karditsanews.gr
εξυπηρετούν ανάγκες του δήμου ως έδρα του νομού, χωρίς να παραβλάπτεται η βιωσιμότητα του οικιστικού περιβάλλοντος της έδρας του Δήμου. Για την κάλυψη των αναγκών της πόλης σε μεταποιητικές μονάδες με σκοπό την εξυγίανση της πόλης από την ρύπανση (οπτική, αέρια, κτλ.) και την κυκλοφοριακή αποσυμφόρηση ιδίως από τα βαριά οχήματα και την ενδυνάμωση του ολοκληρωμένου ρόλου του Δήμου σε νομαρχιακό επίπεδο με την πρόβλεψη ζωνών με χρήση βιοτεχνίας χαμηλής όχλησης προς πολεοδόμηση στην Λαρίσης και στην Πύλης και πρόβλεψη βιομηχανίας μέσης όχλησης με δόμηση με τις εκτός σχεδίου διατάξεις, παρά την εθνική οδό Τρικάλων Καρδίτσας και βορείως αυτής σε μικρή έκταση πλησίον των ορίων του Δήμου όπου είχε προβλεφθεί από το ισχύον ΓΠΣ, αλλά με μία μικρή επέκταση. Για την δημιουργία ζωνών οικοανάπτυξης, προστασίας προβολής ανάδειξης ερμηνείας του φυσικού περιβάλλοντος, προστασίας του τοπίου, προαγωγής της περιβαλλοντικής εκπαίδευσης, ήπιας αναψυχής, και του οικοτουρισμού με ξενώνες, καθώς και συναφών λειτουργιών, όπως πολιτιστικές εγκαταστάσεις, στην νότια εκτός σχεδίου ζώνη ανάμεσα στον Ποταμό Πηνειό και τους παραποτάμους του και στη βόρεια εκτός σχεδίου περιοχή παρά τον οικισμό Περδικοράχη, και βόρεια της κάτωθι περιγραφόμενης ζώνης προστασίας του φυσικού περιβάλλοντος, όπου επιπλέον προτείνεται και ένα ανοικτό θέατρο. Για την λειτουργική προστασία ανάδειξη του αγροτικού τοπίου, καθώς και για την ανάπτυξη περιαστικών πολιτιστικών και κοινωφελών λειτουργιών, καθώς και ήπιου τουρισμού, που προτείνεται σε μικρές εκτάσεις στον περιαστικό χώρο των δορυφορικών οικισμών του πολεοδομικού συγκροτήματος των Τρικάλων, μεταξύ των οποίων και βόρεια του οικισμού Σωτήρα και στην περιοχή προς Ρόγγια, όπου ειδικά σε αυτές τις ζώνες επιτρέπεται και η χωροθέτηση οικιστικών προγραμμάτων κοινωνικής κατοικίας. Για την λειτουργική προστασία της γεωργικής γης και του αγροτικού τοπίου που προτείνεται σε όλο τον εξωαστικό χώρο πέραν των ζωνών που προαναφέρθηκαν και μέχρι τον δακτύλιο. Για την προστασία και ανάδειξη της γεωργικής γης υψηλής παραγωγικότητας στο σύνολο της υπόλοιπης εκτός σχεδίου περιοχής του Δήμου, δηλαδή από τον εξωτερικό δακτύλιο έως και τα διοικητικά όρια Ο.Τ.Α. Οι Περιοχές Ελέγχου ή Περιορισμού Δόμησης (Π.Ε.Π.Δ.) στην εκτός σχεδίου περιοχή του Δήμου Τρικκαίων προσδιορίζονται στις εξής κατηγορίες: Π.Ε.Π.Δ. I Ζώνη εμπορικών και γενικών αστικών χρήσεων - Επιχειρηματικό Πάρκο, στην άμεση περιαστική ζώνη του νέου Ειδικού Επιχειρηματικού Κέντρου Τρικάλων, παρά την εθνική οδό Τρικάλων - Καρδίτσας, καθώς και σε ζώνη όμορη προς τα ανατολικά της οδού Τρικάλων Καλαμπάκας, στα ΒΔ της πόλης. Π.Ε.Π.Δ. II Ζώνη βιοτεχνικών βιομηχανικών χρήσεων μέσης όχλησης, παρά την εθνική οδό Τρικάλων Καρδίτσας στα διοικητικά όρια του Δήμου, σε συνέχεια της Ζώνης Π.Ε.Π.Δ. Ι, εμπορικών και γενικών αστικών χρήσεων. Π.Ε.Π.Δ. III Ζώνη Οικοανάπτυξης, προβολής ανάδειξης ερμηνείας του φυσικού περιβάλλοντος, προαγωγής της περιβαλλοντικής εκπαίδευσης, οικοτουρισμού και ήπιας αναψυχής, με προστασία του φυσικού τοπίου, ανάμεσα στους Ποταμούς Πηνειό και Κουμέρκη, στα νότια της πόλης των Τρικάλων, καθώς και ανατολικά του οικισμού Περδικοράχη στην απόληξη της περιοχής που ανήκει στην ΠΕΠ ΙΙΙ.
Π.Ε.Π.Δ. IV Περιαστική Ζώνη λειτουργικής προστασίας του αγροτικού τοπίου, ανάπτυξης πολιτιστικών και κοινωφελών λειτουργιών, στους οικισμούς Λογγάκι, Ριζαριό. Π.Ε.Π.Δ. IVα Στους οικισμούς Αγ. Αποστόλοι, και στη Σωτήρα, στα βόρεια του οικισμού, καθώς και σε μικρή έκταση στο δρόμο προς Ρόγγια, όπου έχει παρατηρηθεί σχετική οικιστική συγκέντρωση τσιγγάνικων οικογενειών, επιπλέον επιτρέπεται η χωροθέτηση στεγαστικών προγραμμάτων κοινωνικής κατοικίας, βάσει του άρθρου 26 του Ν. 1337/83. Π.Ε.Π.Δ. V Ζώνη προστασίας της απλής γεωργικής γης στο σύνολο της υπόλοιπης εκτός σχεδίου περιοχής του Δήμου, από τα όρια του πολεοδομικού συγκροτήματος Τρικάλων, όπως διαμορφώνεται, έως και τα όρια του σημερινού και προτεινόμενου στα βόρεια εξωτερικού δακτυλίου. Οι επιτρεπόμενες ειδικές χρήσεις γης και οι όροι και περιορισμοί δόμησης και προστασίας περιβάλλοντος ανά ζώνη ακολουθούν: Π.Ε.Π.Δ. Ι Ζώνη εμπορικών και γενικών αστικών χρήσεων Επιχειρηματικό Πάρκο Ο χαρακτήρας των ζωνών Π.Ε.Π.Δ.Ι αφορά σε δύο ειδικές επιχειρηματικές συγκεντρώσεις οικονομικών δραστηριοτήτων μεγάλης κλίμακας που απαιτούνται για την δυναμική ανάπτυξη που έχουν τα Τρίκαλα και αναμένεται να αυξηθεί περαιτέρω. Επιτρεπόμενες χρήσεις γης Κτίρια γραφείων, Τράπεζες, Ασφάλειες, Υπεραγορές και πολυκαταστήματα, Εμπορικές εκθέσεις, Χώροι συνάθροισης κοινού, Αντιπροσωπείες, Εστιατόρια, Αναψυκτήρια, Κέντρα διασκέδασης αναψυχής, Ξενοδοχεία, Συνεδριακά Κέντρα, Κοινωφελείς Λειτουργίες, Πρατήρια βενζίνης, Γήπεδα στάθμευσης. Π.Ε.Π.Δ. ΙΙ Ζώνη βιοτεχνικών βιομηχανικών χρήσεων μέσης όχλησης Επιτρεπόμενες χρήσεις γης Οι επιτρεπόμενες χρήσεις γης απορρέουν από τις χρήσεις του άρθρου 5 του Π.Δ. 23/2/87 «Βιομηχανία - βιοτεχνία», είναι: Βιοτεχνικές βιομηχανικές εγκαταστάσεις μέσης όχλησης των κλάδων που περιλαμβάνονται στις ζώνες βιοτεχνίας επί των οδών Πύλης και Λαρίσης. Π.Ε.Π.Δ. ΙΙΙ Ζώνη Οικοανάπτυξης, προβολής ανάδειξης ερμηνείας του φυσικού περιβάλλοντος, προαγωγής της περιβαλλοντικής εκπαίδευσης, οικοτουρισμού και ήπιας ημερήσιας αναψυχής στη φύση. Ο κύριος χαρακτήρας της ζώνης αυτής συνδυάζει τις λειτουργίες και δραστηριότητες της γεωργίας, της ανάδειξης του φυσικού τοπίου, με τις ήπιες τουριστικές δραστηριότητες, τον πολιτισμό και την ήπια αναψυχή. Επιτρεπόμενες χρήσεις γης: Γεωργική γη Τουριστικά καταλύματα εναλλακτικού τουρισμού, όπως τύπου αγροτικής φάρμας, ή φυσικής αγωγής και ευεξίας μέχρι 50 κλίνες, τύπου μη κύριων ξενοδοχειακών καταλυμάτων, καταλύματα τα οποία, για την εξυπηρέτηση των φιλοξενουμένων δύνανται να παρέχουν συναφείς προς τη διαμονή υπηρεσίες, όπως : Εστίαση σύμφωνα με τις προδιαγραφές του ΦΕΚ 43/Α/ 2002 Π.Δ. 43/2002 Οι κάτωθι χρήσεις επιτρέπονται μόνον στο βαθμό που είναι συμπληρωματικές των τουριστικών καταλυμάτων
Ψυχαγωγία αναψυχή με Αναψυκτήρια και κλασικού τύπου καφενεία μέχρι 100 μ2 Εμπορικά καταστήματα συνολικού εμβαδού 50 μ2 Αίθουσες πολλαπλών Χρήσεων για ημερίδες συνέδρια, κλπ μέχρι 250.00 μ2. Τουριστικά καταλύματα τύπου Ξενώνων Νεότητας με βάση τις προδιαγραφές των εκάστοτε ισχυουσών διατάξεων. Επιπλέον αυτών επιτρέπονται: Διαμορφώσεις με περιπατητικά μονοπάτια, καθιστικά, κιόσκια και όλα τα σχετικά που συμβάλλουν στην ήπια αναψυχή σε φυσικό περιβάλλον Περίπτερα περιβαλλοντικής εκπαίδευσης και οικολογικής ευαισθητοποίησης Υπαίθριες παιδικές χαρές Καθιστικά Υπαίθρια γήπεδα άθλησης Π.Ε.Π.Δ. IV Περιαστική ζώνη λειτουργικής προστασίας του αγροτικού τοπίου, ανάπτυξης πολιτιστικών και κοινωφελών λειτουργιών Επιτρεπόμενες χρήσεις γης: Γεωργική γη Εγκαταστάσεις ανανεώσιμων πηγών ενέργειας Κατοικία για την αποκλειστική εξυπηρέτηση αγροτικών εκμεταλλεύσεων (αγροικία) Κτήρια κοινής ωφέλειας Πολιτιστικά κτήρια Ξενώνες έως 20 κλίνες Π.Ε.Π.Δ. IV α Στη ζώνη αυτή επιπλέον των χρήσεων που προαναφέρθηκαν, στην περιαστική ζώνη της Σωτήρας και της ζώνης όπου διαμένουν οι Τσιγγάνοι, προτείνονται επίσης προγράμματα κοινωνικής κατοικίας που μπορούν, αν τεκμηριώνεται η αντίστοιχη ανάγκη, να υλοποιηθούν σύμφωνα με το Ν.1337/83 άρθρο 26, ενώ παράλληλα επιτρέπονται κατοικίες και όχι υποχρεωτικά αγροικίες. Η επιλογή του Δήμου να διατηρήσει τον τσιγγάνικο θύλακα, ο οποίος είναι απομονωμένος και να νομιμοποιήσει την οικιστική αυτή συγκέντρωση με την ένταξή του στην ζώνη αυτή, στηρίζεται στην απόφαση και των ίδιων που θέλουν να διαμείνουν στην περιοχή αυτή. Ο προτεινόμενος χαρακτηρισμός της έκτασης αφορά μόνον την τσιγγάνικη κοινότητα και σε περίπτωση που δεν υλοποιηθεί τέτοιο πρόγραμμα δεν θα ισχύσει για άλλο οικιστικό πρόγραμμα. Π.Ε.Π.Δ. V Ζώνη προστασίας της απλής γεωργικής γης Η περιοχή από τα όρια των εντασσόμενων περιοχών και μέχρι τον υφιστάμενο και προτεινόμενο στα βόρεια δακτύλιο προτείνεται απλή γεωργική γη, διότι ήδη δέχεται μεγάλες οικιστικές πιέσεις και ο πιθανός χαρακτηρισμός της ως γεωργική γη και επομένως ΠΕΠ, δεν θα επιτρέψει την μελλοντική της πολεοδόμηση, όπως αναμένεται να γίνει στο βάθος χρόνου της δεκαπενταετίας που είναι ο χρονικός ορίζοντας του ΓΠΣ. Επιτρεπόμενες χρήσεις: γεωργική γη Έργα και υποδομές του γεωργοκτηνοτροφικού τομέα που προβλέπεται να χρηματοδοτηθούν από το Πρόγραμμα Αγροτικής Ανάπτυξης της Ελλάδας 2007 2013 «Αλέξανδρος Μπαϊλτατζής». αγροικίες για την αποκλειστική εξυπηρέτηση αγροτικών εκμεταλλεύσεων
κοινωφελείς εγκαταστάσεις, ΑΠΕ. Τεχνικές υποδομές που συμβάλλουν στην ανάπτυξη του Δήμου, χωρίς να θέτουν σε κίνδυνο την προστασία του περιβάλλοντος και πάντα σύμφωνα με τους όρους ΜΠΕ. Όπως φαίνεται από την παραπάνω καταγραφή των προτεινόμενων ζωνών Π.Ε.Π.Δ. ο Νομός Τρικάλων ακολούθησε πιστά το κλίμα της εποχής, αφού πέραν από τις περιοχές της προστασίας της απλής γεωργικής γης, του αγροτικού τοπίου και της προώθησης του αγροτουρισμού και του οικοτουρισμού, παράλληλα θεσπίζει τώρα και τις Ζώνες εμπορικών και γενικών αστικών χρήσεων (Επιχειρηματικό Πάρκο) και τη Ζώνη βιοτεχνικών βιομηχανικών χρήσεων μέσης όχλησης, παρά την εθνική οδό Τρικάλων Καρδίτσας στα διοικητικά όρια του Δήμου. Οι στόχοι που επιτυγχάνει ο Νομός Τρικάλων είναι πολλαπλοί, πέραν από την περιβαλλοντική διάσταση και την προστασία του οικοσυστήματος, προωθείται το τουριστικό προϊόν του Νομού μέσα τις Ζώνες Π.Ε.Π.Δ. ΙΙΙ και ΙV. Το βασικότερο είναι ότι εμπορευματοποιείται στο μέγιστο η περιοχή της Εθνικής Οδού Τρικάλων Καρδίτσας μέσω Π.Ε.Π.Δ. I και Π.Ε.Π.Δ. II. Συγκεκριμένα, όπως αναφέρεται και στο τεύχος της αναθεώρησης του Γ.Π.Σ επιτυγχάνονται: «Η εξασφάλιση δυνατότητας για χωροθέτηση ανάπτυξη παραγωγικών χρήσεων του δευτερογενούς (βιοτεχνία, επαγγελματικά εργαστήρια) και του τριτογενούς τομέα (εμπόριο, αποθήκες, εκθέσεις, εναλλακτικός τουρισμός, ήπια αναψυχή, εκπαίδευση - έρευνα, κοινωνικός εξοπλισμός, κ.ά.), χωρίς να προκαλείται όχληση, με σκοπό να καλυφθούν ορισμένες ανάγκες για εγκαταστάσεις εξυπηρέτησης του αστικού πληθυσμού, όπως και να ανταποκριθούν οι προοπτικές και η στρατηγική της δυναμικής ανάπτυξης του δήμου που ταυτόχρονα είναι έδρα του νομού. Στις περιοχές αυτές πρέπει να χωροθετηθούν χρήσεις που δεν μπορούν να αναπτυχθούν μέσα στον οικιστικό ιστό, είτε λόγω περιορισμών στις χρήσεις και προστασίας ειδικώς της χρήσης της κατοικίας, είτε λόγω ειδικών αναγκών σε χώρο πρόκειται για μεγάλης κλίμακας εγκαταστάσεις, τις οποίες το υφιστάμενο πολεοδομικό κέντρο της πόλης δεν προσφέρει, είτε διότι υπάρχουν δημοτικής ιδιοκτησίας εκτάσεις οι οποίες προσφέρονται για την κατάλληλη χωροθέτηση, ή την πλησίον αυτών ανταλλαγή με ιδιώτες. Η εξασφάλιση δυνατότητας για τη χωροθέτηση λειτουργιών ανάδειξης προβολής του φυσικού και αγροτικού τοπίου, καθώς και λειτουργιών περιβαλλοντικής ευαισθητοποίησης με τη δημιουργία Οικολογικού Πάρκου και Πάρκου Οικοανάπτυξης, επιφέροντας σημαντικές περιβαλλοντικές προεκτάσεις στις τοπικές κοινωνίες και τους τουρίστες της περιοχής, καθώς και αναπτυξιακές προοπτικές στις όμορες περιοχές - οικισμούς.» 4.4. ΣΥΝΑΚΟΛΟΥΘΑ ΑΠΟΤΕΛΕΣΜΑΤΑ Η αναθεώρηση αυτή του Γ.Π.Σ. Τρικάλων και η «καταδεκτική» στάση της Καρδίτσας προωθεί καθαρά την ανάπτυξη μεγάλων εμπορικών καταστημάτων εις βάρος της εύφορης και αποδοτικότατης γεωργικής γης της τρικαλινής και καρδιτσιώτικης πεδιάδας. Δημιουργούνται έτσι πολλά ερωτήματα και πολλαπλές συνέπειες.
Συνέπειες στη συμπεριφορά των ιδιοκτητών: Η ένταξη κάποιων αγροτεμαχίων κυρίως στις ζώνες Π.Ε.Π.Δ. Ι, ΙΙ, ΙΙΙ αλλά και ΙV δεδομένου της κρίσης που περνάει ο κλάδος της γεωργίας σήμερα, θα δημιουργήσει «έριδες» μεταξύ των ιδιοκτητών των οποίων οι ιδιοκτησίες παραμένουν αγροτεμάχια και αυτών που εισήχθησαν σε μία ζώνη με περισσότερες δυνατότητες και γιατί όχι με μεγαλύτερη πλέον αξία. Ο διαχωρισμός των όμορων αγροτεμαχίων δεν στηρίζεται στο ότι υπερτερούν αυτά που εντάσσονται π.χ. στη ζώνη επιχειρηματικού πάρκου έναντι των άλλων που απλά βρίσκονται λίγα μέτρα πιο μακριά. Αυτό ακριβώς είναι το επιχείρημα των ιδιοκτητών που θα ασκήσουν πιέσεις για επακόλουθη δική τους ένταξη σε κάποια ζώνη. Το όφελος που επιζητούν πιθανώς να το πετύχουν μερικά χρόνια αργότερα με δικαίωση από την νομαρχιακή αυτοδιοίκηση. Η απογοήτευση όσων ιδιοκτητών «έμειναν» απέξω από τις ζώνες Ι,ΙΙ, κ.λπ. είναι σχεδόν βέβαιο ότι θα ασκήσουν πιέσεις για την ένταξή τους, τώρα ή μελλοντικά, ή θα προχωρήσουν σε κάποιες αυθαίρετες ενέργειες για να επωφεληθούν, όμως κυρίως θα ανεβάσουν τις τιμές πώλησης των αγροτεμαχίων τους λόγω «πιθανής» μελλοντικής ένταξής τους στις ζώνες. Συνέπειες στις τιμές της γης: Οι προσδοκίες που θα δημιουργηθούν από την ένταξη σε αυτές τις περιοχές ελέγχου όσον αφορά την ανοικοδόμηση εμπορικών καταστημάτων τύπου «mall», υπεραγορές, πολυκαταστήματα και μεγάλες οικοδομικές κατασκευές που θα στεγάζουν ασφαλιστικές εταιρίες και τράπεζες θα είναι τεράστιες, προκαλώντας τους ιδιοκτήτες όχι απλά να οικοδομήσουν εφόσον είναι νόμιμο εξαντλώντας το συντελεστή δόμησης, αλλά και να πουλήσουν σε όσο το δυνατόν μεγαλύτερες τιμές τα χωράφια τους. Το κίνητρο της ύπαρξης του μεγαλοεπιχειρηματία που θέλει να επενδύσει στην περιοχή είναι αρκετό να φέρει τα πάνω κάτω στην κτηματαγορά. Η αρχική και έως ένα βαθμό προσωρινή κερδοφορία των εμπορικών καταστημάτων, η αύξηση του αριθμού τους και η αποδοχή τους από τους πολίτες και των δύο πόλεων είναι αρκετές για τους ιδιοκτήτες για να προσδώσουν την οικοπεδική αξία στα αγροτεμάχιά τους. Αποτέλεσμα είναι η τιμή πώλησής του να φτάνει τα ύψη και συγκρίνεται με αυτές οικοπέδων. Δυστυχώς, σε αυτή την περίπτωση η νοοτροπία που μπορεί να δημιουργηθεί είναι ότι όταν πρόκειται για επιδοτήσεις καλλιεργειών ή αποζημιώσεις τα αγροτεμάχια παραμένουν χωράφια με τιμή στα 1000-1500 /στρέμμα, ενώ όταν πρόκειται για πώλησή τους οι ιδιοκτήτες τα αποτιμούν με τιμή οικοπέδου π.χ. 20 40 /τ.μ. (20.000 /στρ. 40.000 /στρ.). Όταν μία τιμή ανεβαίνει από 1 /τ.μ. στα 25 /τ.μ. είναι κατανοητό ότι πάει αντίθετα με τους νόμους της αγοράς, ενώ δεν μπορεί μία από τις δύο να ανταποκρίνεται στην πραγματικότητα. Λαμβάνοντας υπόψη τις μεταβλητές της πορείας της γεωργίας όπως το συνεχές ρίσκο, τις χαμηλές αποδόσεις, τη μείωση των τιμών, την αύξηση του κόστους και τις εισαγωγές από άλλες περιοχές εντός και εκτός χώρας, τις συνεχείς αλλαγές στην νομοθεσία, την εγκατάλειψη της υπαίθρου, το γερασμένο αγροτικό πληθυσμός, την ανικανότητα απορρόφησης μεγάλου μέρους της παραγωγής η οποία αφήνει χιλιάδες στρέμματα γης αναξιοποίητα οδηγούμαστε στο μοναδικό συμπέρασμα ότι η αξία της γης και δη της γεωργικής αιτιολογημένα μειώνεται. Επομένως, η ίδια γη αυτή δεν μπορεί να αποτιμηθεί με 20πλάσια αξία τη στιγμή που ήδη πωλείται με 0,80 /τ.μ. Μάλιστα σε συγκεκριμένες περιπτώσεις η αξία των αγροτεμαχίων έχει πέσει πιο χαμηλά και από την αντικειμενική. Πέραν των μεγαλοεπιχειρηματιών, εμπορική δραστηριότητα (ή βιοτεχνίες, κ.λπ.) εφαρμόζουν και ιδιώτες, οι οποίοι αν δεν είναι ήδη ιδιοκτήτες μέρους γης προχωρούν σε αγορά. Και αυτοί θα έρθουν αντιμέτωποι με το ίδιο φαινόμενο των υψηλών τιμών. Όπως είναι γνωστό από τις οικονομικές επιστήμες, η αυξημένη ζήτηση οδηγεί σε αύξηση της τιμής εφόσον η προσφορά είναι ένας συντελεστής που διατηρείται σταθερός αφού δεν αυξάνεται απότομα. Οι επιπτώσεις στην άνοδο των τιμών και οι διαφορές με τις παρελθοντικές θα είναι
εμφανείς. Ο ιδιοκτήτης της γης αυτής μπορεί πιθανώς να πετύχει σε μια ελεύθερη διαπραγμάτευση μια δεδομένη υψηλή τιμή (αγοραία αξία) χάρη στην προσδοκία του αγοραστή για εκμετάλλευση του ακινήτου με ανοικοδόμηση, αλλά στην πορεία ο αγοραστής να διαπιστώσει ότι η πραγματική αξία αυτής της γης είναι πολύ μικρότερη! Λόγω ακριβώς της αλλαγής χρήσεως γης στην περιοχή μελέτης και στον τρόπο υπολογισμού της αξίας στην κτηματαγορά, συναντάται σε αγγελίες και σε αγοραπωλησίες ακόμη και ο ανυπόστατος όρος του «βιομηχανικού οικοπεδαγρού». Μία τέτοια έννοια δεν υφίσταται, αλλά αποτελεί χαρακτηριστικό παράδειγμα οξύμωρου σχήματος, πιο γνωστού ως «αγροτοοικοπέδου», που δεν συμβιβάζεται με τα υφιστάμενα πολεοδομικά καθεστώτα, δείχνει όμως την αντιμετώπιση των αγροτεμαχίων από τους ιδιοκτήτες τους. Ο εκάστοτε ιδιοκτήτης προσπαθεί με μεγάλη ελπίδα να προσδώσει στον αγρό του τρεις (3) διαφορετικές αξίες: την αγροτική, την οικοπεδική και την βιομηχανική, οι οποίες δεν μπορούν να υφίστανται και οι τρεις παράλληλα. Μέσα από αυτόν τον όρο διακρίνεται η προσδοκία του ιδιοκτήτη που τρέφει για την υπαγωγή του αγρού του στο καθεστώς της εντός σχεδίου περιοχής και η προσπάθεια να του «ανεβάσει» την αγοραία αξία του σε περίπτωση πώλησής του με εν δυνάμει χρήσεις. Η αξία του αγρού είναι αποτέλεσμα της θέσης του, της περιοχής και του χαρακτήρα της, της υφιστάμενης πολεοδομικής νομοθεσίας, κ.λπ. και όταν κάποιος από αυτούς τους παράγοντες αλλάζει απότομα, όπως στην περίπτωση εδώ που αλλάζει και ακολουθεί η νομοθεσία, αυτόματα θα δημιουργηθεί αναταραχή στην κτηματαγορά. Συνέπειες στην τοπική αγορά: Η τοπική αγορά των Τρικάλων και της Καρδίτσας και των οικισμών ουσιαστικά θα χάσει το αγοραστικό κοινό της αν δεν «εξουδετερωθεί» κιόλας. Με απλά λόγια, οι καταναλωτές των δύο πόλεων θα επιλέξουν (στην αρχή τουλάχιστον) την υπεραγορά που τους προσφέρεται στον ενδιάμεσο των δύο πόλεων. Οι χαμηλές τιμές που προσφέρουν τα καταστήματα σε σχέση με τους μικροεμπόρους των δύο πόλεων, οι διαφορετικές υπηρεσίες, το «νέο» προϊόν για έναν καταναλωτή που δεν είναι μαθημένος σε τέτοιου είδους αγορές, οι ντόπιοι 8 εργαζόμενοι που χρειάζονται «στήριξη», είναι μερικοί εκ των παραγόντων που θα στρέψουν τους Τρικαλινούς και τους Καρδιτσιώτες σε αυτέ τις υπεραγορές και θα αποκοπούν από την συνήθεια της εβδομαδιαίας ή και πιο συχνής βόλτας στα μαγαζιά των τοπικών αγορών. Θα δημιουργηθεί μία πορεία κεφαλαίου η οποία θα οδηγεί τα εισοδήματα των κατοίκων ως επί το πλείστον και ως ένα βαθμό έξω από τα όρια των νομών τους και τελικός αποδέκτης θα είναι κάποιος επιχειρηματίας και η πορεία αυτή έρχεται να αντικαταστήσει τον προηγούμενο κύκλο όπου το εισόδημα των κατοίκων ενίσχυε την τοπική αγορά. Στα Τρίκαλα όλα τα προηγούμενα ουσιαστικά οφείλονται στην χωροθέτηση των Π.Ε.Π.Δ. και κυρίως της Π.Ε.Π.Δ. Ι ως επί το πλείστον μέσα στη Π.Ε.Π. IV (περιοχή ειδικής προστασίας) αγροτική γη υψηλής παραγωγικότητας (ζώνη γεωργικής καλλιέργειας στην υφιστάμενη Ζ.Ο.Ε.). Ο σχεδιασμός του χώρου που έγινε για να υποδεχτεί αυτές τις λειτουργίες θεώρησε καταλληλότερη την περιοχή εκτός του αστικού χώρου της πόλης και των οικισμών, και ειδικά την ανάπτυξή τους παράλληλα και κατά μήκος της Εθνικής Οδού Τρικάλων Καρδίτσας. Η θεσμοθέτηση αυτών των χρήσεων στην συγκεκριμένη περιοχή ουσιαστικά θέλει να εκμεταλλευθεί κατά κόρον τις οποιεσδήποτε επενδύσεις που ελκύει το δίπολο Τρίκαλα Καρδίτσα, αλλά και να 8 Όπως προαναφέρθηκε, τα μεγάλα εμπορικά καταστήματα επί της Ε.Ο. στελεχώθηκαν στην πλειοψηφία τους από κατοίκους αποκλειστικά των διπλανών οικισμών Καρδίτσας - Τρικάλων.