Έκθεση Εκτίμησης Εμπορικού Καταστήματος (PRAKTIKER)

Έκθεση Εκτίμησης Εμπορικού Καταστήματος (PRAKTIKER) στο 23 ο χλμ της Εθνικής Οδού Αθηνών Κορίνθου, περιοχή «Παπακώστα», Οικοδομικό Τετράγωνο 71, Δημοτική Ενότητα Μάνδρας, Δημοτική Περιφέρεια Μάνδρας Ειδυλλίας, Περιφέρεια Αττικής, Ελλάδα Ι ούλιος 2014

Π Ι Ν Α Κ Α Σ Π Ε Ρ Ι Ε Χ Ο Μ Ε Ν Ω Ν 1.0 ΕΝΤΟΛΕΣ... 1 2.0 ΤΟΠΟΘΕΣΙΑ... 2 3.0 ΠΕΡΙΓΡΑΦΗ... 4 4.0 ΕΠΙΦΑΝΕΙΕΣ... 6 5.0 ΚΟΙΝΩΦΕΛΗ ΔΙΚΤΥΑ... 7 6.0 ΚΑΤΑΣΤΑΣΗ ΣΥΝΤΗΡΗΣΕΩΣ... 7 7.0 ΠΕΡΙΒΑΛΛΟΝΤΙΚΑ ΖΗΤΗΜΑΤΑ... 8 8.0 ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΚΟ ΚΑΘΕΣΤΩΣ... 8 9.0 ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΟ ΚΑΘΕΣΤΩΣ... 11 10.0 ΕΚΤΙΜΗΤΙΚΗ ΜΕΘΟΔΟΛΟΓΙΑ... 12 11.0 ΕΚΤΙΜΗΤΙΚΗ ΠΡΟΣΕΓΓΙΣΗ... 15 12.0 ΕΚΤΙΜΗΣΗ... 20 13.0 ΔΗΛΩΣΗ... 21

ΠΡΟΣ: EUROBANK PROPERTIES REIC Λ. Κηφισίας 117 151 24 Μαρούσι Υπόψη Κυρίας Ναταλίας Στράφτη 64, Louise Riencourt Str. APOLLON TOWER 115 23, Athens, GREECE T: +30 210 6996311 F: +30 210 6996312 www.savills.com 31 Ιουλίου 2014 Κύριοι, ΈΚΘΕΣΗ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ ΕΜΠΟΡΙΚΟΥ ΚΑΤΑΣΤΗΜΑΤΟΣ (PRAKTIKER) ΣΤΟ 23 ο ΧΛΜ ΤΗΣ ΕΘΝΙΚΗΣ ΟΔΟΥ ΑΘΗΝΩΝ ΚΟΡΙΝΘΟΥ, ΠΕΡΙΟΧΗ «ΠΑΠΑΚΩΣΤΑ», ΟΙΚΟΔΟΜΙΚΟ ΤΕΤΡΑΓΩΝΟ 71, ΔΗΜΟΤΙΚΗ ΕΝΟΤΗΤΑ ΜΑΝΔΡΑΣ, ΔΗΜΟΤΙΚΗ ΠΕΡΙΦΕΡΕΙΑ ΜΑΝΔΡΑΣ ΕΙΔΥΛΛΙΑΣ, ΠΕΡΙΦΕΡΕΙΑ ΑΤΤΙΚΗΣ, ΕΛΛΑΔΑ Σε συνέχεια εντολής σας, πραγματοποιήσαμε αυτοψία στο προαναφερόμενο ακίνητο για σκοπούς εκτίμησης και σας υποβάλλουμε την έκθεσή μας ως ακολούθως: 1.0 ΕΝΤΟΛΕΣ 1.1 Οι εντολές μας αφορούν στην εκτίμηση του παραπάνω ακινήτου βάσει της μεταξύ μας αλληλογραφίας ημερομηνίας 25 Ιουλίου 2014. 1.2 Πραγματοποιήθηκε αυτοψία στο εν λόγω ακίνητο στις 28 Ιουλίου 2014 από τον Δημήτριο Μανουσάκη, MRICS (1152810), Αρχιτέκτονα, Μέλος ΤΕΕ TCG (54176), Πιστοποιημένο Εκτιμητή Υπουργείου Οικονομικών (αρ. 57). 1.3 Η εκτίμησή μας βασίζεται στα πρότυπα και τις οδηγίες (Valuation Practice Guidance, Valuation Practice Guidance-Applications) του Βρετανικού Ινστιτούτου Πραγματογνωμόνων (Royal Institution of Chartered Surveyors) όπως αναλυτικά παρουσιάζονται στο σχετικό επαγγελματικό εγχειρίδιο (RICS Valuation- Professional Standards) του οποίου η τελευταία έκδοση πραγματοποιήθηκε και βρίσκεται σε ισχύ από τον Ιανουάριο 2014. Offices and associates throughout the Americas, Europe, Asia Pacific, Africa and the Middle East. KENTRIKI Property Valuers & Consultants Ltd. Savills Hellas Ltd. Chartered Surveyors. Registered in Greece AFM 095422810

1.4 Σύμφωνα με τις εντολές μας, έχουμε προχωρήσει σε διατύπωση της απόψεώς μας σχετικά με την Αγοραία Αξία [Market Value (MV)] του εν λόγω ακινήτου. Την εκτίμηση έχει πραγματοποιήσει ο Δημήτριος Μανουσάκης, MRICS, εκτιμητής με τα κατάλληλα προσόντα σύμφωνα με το περιεχόμενο του σχετικού επαγγελματικού εγχειριδίου (RICS Professional & Valuation Standards, Ιανουάριος 2014). 1.5 Πιστοποιούμε ότι δεν είμαστε σε γνώση κάποιας σύγκρουσης συμφερόντων η οποία να μας παρεμποδίζει να εκπονήσουμε και υποβάλλουμε μία ανεξάρτητη μελέτη εκτιμήσεως για το συγκεκριμένο ακίνητο. Αντιλαμβανόμαστε ότι η εκτίμησή μας απαιτείται για προσδιορισμό της αγοραίας αξίας του ακινήτου (όπως ορίζεται στο Παράρτημα 1) για σκοπούς αγοράς του εν λόγω ακινήτου. Οι εκτιμητικές παράμετροι και ο ορισμός της Αγοραίας Αξίας περιγράφονται ως Παράρτημα 2 και είναι αναπαραγωγή του ορισμού της Αγοραίας Αξίας όπως περιγράφονται στο επαγγελματικό εγχειρίδιο (RICS Valuation- Professional Standards). 1.6 Η κρίσιμη ημερομηνίας εκτίμησης του εν λόγω ακινήτου είναι η 30-7-14. 1.7 Προκειμένου να συντάξουμε την έκθεση εκτίμησης, μας παρασχέθηκαν στοιχεία και έγγραφα σχετιζόμενα με το ακίνητο τα οποία υποθέτουμε ως σωστά. Δεν μπορούμε να αποδεχθούμε ευθύνη για τυχών λάθη ή παραλείψεις σε πληροφορίες ή στοιχεία που μας παραχωρήθηκαν. 2.0 ΤΟΠΟΘΕΣΙΑ 2.1 Το ακίνητο βρίσκεται στην Δημοτική Ενότητα Μάνδρας και πιο συγκεκριμένα στο 23 ο χλμ. της Εθνικής Οδού Αθηνών - Κορίνθου. Η Μάνδρα αποτελεί μέρος του Δήμου Μάνδρας Ειδυλλίας ο οποίος είναι ένας από τους νέους δήμου που έχει συσταθεί με βάση το νέο πρόγραμμα εκσυγχρονισμού της τοπικής αυτοδιοίκησης «Καλλικράτης» (Ν. 3852/10). Ο νέος δήμος είναι το αποτέλεσμα της εδαφικής ενοποίησης των πρώην δήμων Μάνδρας, Βιλλίων, Ερυθρών και Οινόης. Η έκταση του νέου Δήμου είναι 426,26 χλμ 2 και ο συνολικός πληθυσμός υπερβαίνει τους 20.000 κατοίκους (20.098 - Απογραφή '01). Η Δημοτική Ενότητα Μάνδρας είναι η μεγαλύτερη από άποψη πληθυσμού με 12.792 κατοίκους. 2.2 Η περιοχή της Μάνδρας προσελκύει βιομηχανικές, ελαφρές βιομηχανικές και εμπορικές χρήσεις. Είναι καλά συνδεδεμένη προς τα ανατολικά με τις γειτονικές περιοχές της Ελευσίνας και του Ασπροπύργου και δυτικά με αυτή των Μεγάρων μέσω της Εθνικής Οδού Αθηνών - Κορίνθου. Ο εν λόγω «διάδρομος» (Ασπρόπυργος, Ελευσίνα, Μάνδρα, Μέγαρα), ο οποίος καταλαμβάνει το δυτικό τμήμα της ευρύτερης περιοχής της Αθήνας θεωρείται ως ο κύριος υποδοχέας της πόλης για εγκατάσταση 3PL, βαρέων βιομηχανικών και βιοτεχνικών μονάδων. Για το λόγο αυτό, ένας αριθμός από βαριές βιομηχανικές 2

χρήσεις τοποθετούνται σε αυτή την περιοχή της Αθήνας, όπως διυλιστήρια πετρελαίου, ναυπηγεία, εργοστάσια σιδήρου και χάλυβα, εργοστάσια τσιμέντου κτλ. Υπάρχουν επίσης ελαφρύτερες βιομηχανικές χρήσεις, όπως εργοστάσια αλουμινίου, γυαλιού, μονάδες ανακύκλωσης απορριμμάτων κ.λπ., καθώς και πολλές μονάδες 3PL που βρίσκονται κυρίως στις περιοχές Ασπροπύργου και Ελευσίνας 2.3 Οι συγκοινωνιακές συνδέσεις που εξυπηρετούν την εν λόγω περιοχή είναι κυρίως η Εθνική Οδός (αυτοκινητόδρομος) Αθηνών - Κορίνθου, καθώς και η γραμμή του προαστιακού σιδηροδρόμου που συνδέει το Διεθνές Αεροδρόμιο Αθηνών ("Ελ. Βενιζέλος") με την Κόρινθο. Η γραμμή του προαστιακού σιδηροδρόμου διατρέχει την «Αττική Οδό» (περιφερειακός δρόμος Αθήνας) και μετά από το Σιδηροδρομικό Κέντρο Αχαρνών (ΣΚΑ), συνδέεται με την υψηλών ταχυτήτων σιδηροδρομική γραμμή που συνδέει Αθήνα Πάτρα (Δυτική Ελλάδα - απόσταση περίπου 216 χιλιόμετρα από την Αθήνα). Οι εν λόγω υποδομές μεταφορών μαζί με κάποιες άλλες οδικές αρτηρίες (Λεωφ. Κηφισού, Λεωφ. Αθηνών), έχουν βοηθήσει την προσβασιμότητα προς αυτό το τμήμα της ευρύτερης περιοχής των Αθηνών, ιδίως από τα δυτικά προάστια της πόλης. Η συντριπτική πλειοψηφία του ενεργού πληθυσμού που απασχολείται στον Ασπρόπυργο, Ελευσίνα και Μάνδρα ζει και ως εκ τούτου, μετακινείται από τα δυτικά προάστια σε καθημερινή βάση. 2.4 Το ακίνητο βρίσκεται στη Εθνική Οδό Αθηνών - Κορίνθου στο ρεύμα προς Κόρινθο και σε απόσταση περίπου 23 χιλιομέτρων από το κέντρο της Αθήνας. Εάν κάποιος κινείται από ανατολικά (από Κόρινθο), για να μεταβεί στο κατάστημα θα πρέπει να οδηγήσει μέχρι την διασταύρωση Ελευσίνας Μαγούλας και στη συνέχεια θα πρέπει να κάνει αναστροφή και να οδηγήσει πίσω προς το κατάστημα. Ο κοντινότερος σιδηροδρομικός σταθμός (Μαγούλα) δεν εξυπηρετεί το κατάστημα απευθείας καθώς κάποιος θα πρέπει επίσης να χρησιμοποιήσει συνδυαστικά και τις τοπικές λεωφορειακές γραμμές (Νο. 862, 861, 864 κλπ.) προκειμένου να φτάσει στο κατάστημα. Η εναλλακτική λύση είναι μέσω του Σιδηροδρομικού Σταθμού Αγ. Μαρίνα και πάλι συνδυάζοντας την λεωφορειακή γραμμή Α16. Τα καταστήματα PRAKTIKER έχουν την μεγαλύτερη λιανική δραστηριότητα στην ευρύτερη περιοχή. Κατά τη διάρκεια της αυτοψίας μας στην περιοχή, παρατηρήσαμε μια σειρά από χρήσεις και χρήστες κατά μήκος αυτού του τμήματος της Εθνικής Οδού με κυρίως βιομηχανικό χαρακτήρα, όπως η ΧΑΛΥΒΟΥΡΓΙΚΗ, ο ΡΟΚΑΣ κτλ. 2.5 Από τους προαναφερόμενους χρήστες, καταλαβαίνουμε ότι η περιοχή έχει κυρίως βιομηχανικό/ελαφρά βιομηχανικό χαρακτήρα, ως εκ τούτου, η παρουσία ενός μεγάλης κλίμακας καταστήματος DIY είναι μια καλή συμπληρωματική χρήση, η οποία εκλαμβάνεται θετικά τόσο από τις επιχειρήσεις όσο και από τους εργαζόμενους της περιοχής. 2.6 Χάρτης της περιοχής με σήμανση του υπό εκτίμηση ακινήτου επισυνάπτεται ως παράρτημα της παρούσας έκθεσης. 3

3.0 ΠΕΡΙΓΡΑΦΗ 3.1 Σύμφωνα με τις τεχνικές περιγραφές του ακινήτου που μας παρασχέθηκαν και σε συνέχεια της αυτοψίας μας, καταλαβαίνουμε ότι το υπό εκτίμηση ακίνητο αναπτύσσεται κυρίως στο επίπεδο του ισογείου (χώροι πωλήσεων και αποθήκευσης), ενώ χώροι γραφείου οργανώνονται στο ισόγειο και στο πατάρι. Το κατάστημα δημιουργήθηκε μετά την μετατροπή και ανακαίνιση ενός βιομηχανικού κτιρίου το οποίο ανήκε στην ΒΙΕΧ Α.Ε., η οποία εξαγοράστηκε από την PRAKTIKER HELLAS το '05. Ως εκ τούτου, το ακίνητο διαθέτει μεγάλα εσωτερικά ύψη καθώς και άνετους ενιαίους χώρους. 3.2 Όσον αφορά τα δομικά χαρακτηριστικά του, το πρώην βιομηχανικό κτήριο είχε τρεις βασικούς χώρους, οι οποίοι χρησιμοποιήθηκαν, ως προς την διάταξή τους, για τους σκοπούς της νέας εμπορικής χρήσης, ενώ υπάρχει και μια καινούρια τριγωνική κατασκευή από μέταλλο και υαλοπετάσματα, η οποία λειτουργεί ως η κύρια είσοδος των πελατών στο κατάστημα. Επί της κατασκευής αυτής έχει τοποθετηθεί το μεγάλο σήμα Praktiker του καταστήματος. Αντιλαμβανόμαστε ότι ο φέρων οργανισμός του πρώην-βιομηχανικού κτηρίου αποτελείται από μεταλλικά υποστυλώματα και δικτυώματα, και λόγω της επαρκούς φέρουσας ικανότητάς του έχει συντηρηθεί επαρκώς και διατηρηθεί για τους σκοπούς της νέας εμπορικής χρήσης του ακινήτου. Επιπρόσθετα στον υπάρχοντα μεταλλικό σκελετό, υπάρχουν τρεις επιπλέον μεταλλικές κατασκευές (στέγαστρα), τοποθετημένα πάνω από τις εισόδους της αποθήκης, και συγκεκριμένα στο σημείο που χρησιμεύει για την παραλαβή προϊόντων. 3.3 Οι εξωτερικοί τοίχοι του κτηρίου είναι κατασκευασμένοι από οπτοπλινθοδομή (έως το ύψος των 4,0 μ.), η οποία είναι επιχρισμένη και χρωματισμένη. Η υπόλοιπη επιφάνεια των περιμετρικών τοίχων είναι καλυμμένη από πανέλα διπλού φύλλου αλουμινίου με θερμομόνωση, τα οποία είναι κατάλληλα τοποθετημένα επί των μεταλλικών δομικών στοιχείων του κτηρίου. Το μόνο τμήμα του κτηρίου όπου υπάρχει διαφοροποίηση στην εξωτερική επιφάνεια των τοίχων είναι το διαμέρισμα των γραφείων όπου έχουν τοποθετηθεί παράθυρα με κουφώματα αλουμινίου ώστε να εισέρχεται φυσικό φως στους γραφειακούς χώρους. Τέλος, η κύρια όψη του κτηρίου είναι οργανωμένη σε κάνναβο από πανέλα αλουμινίου και υαλοπετάσματα, τοποθετημένα εναλλάξ. 3.4 Οι οροφές είναι κεκλιμένες και καλυμμένες με μεταλλικά πανέλα, τα οποία έχουν επίσης θερμομονωτικό υλικό. Κάποια από αυτά τα πανέλα είναι διαφανή ώστε να προσφέρουν φυσικό φως στον χώρο του καταστήματος και τις αποθήκες. Όλα τα δάπεδα είναι καλυμμένα είτε από κεραμικά πλακίδια κατάλληλα για υψηλής αντοχής χρήση (στους χώρους πωλήσεων) είτε/και από βιομηχανικό δάπεδο από εποξειδική ρητίνη υψηλής αντοχής (στους αποθηκευτικούς χώρους). Τα γραφεία διαθέτουν δάπεδα από συνθετικό πλαστικό υλικό (PVC). 4

3.5 Τα εσωτερικά χωρίσματα είναι είτε κατασκευασμένα από επιχρισμένη και χρωματισμένη οπτοπλινθοδομή είτε από γυψοσανίδες. Σύμφωνα με τη μελέτη πυροπροστασίας, τα πυροδιαμερίσματα του κτηρίου διαμορφώνονται από τοίχους οπτοπλινθοδομής κατάλληλου πάχους. 3.6 Τα εξωτερικά ανοίγματα έχουν κουφώματα μεταλλικά ή αλουμινίου με διπλούς υαλοπίνακες για λόγους θερμομόνωσης. Οι εσωτερικές θύρες είναι ξύλινες με μεταλλικά πλαίσια. Οι περιμετρικές θύρες είναι διπλές, ανοιγόμενες, με μεταλλικά πλαίσια και θωρακισμένους υαλοπίνακες. Η κύρια πόρτα εισόδου είναι διπλή συρόμενη, αυτόματη, με πλαίσιο αλουμινίου. Με σκοπό την επίτευξη της κατάλληλης πυροδιαμερισμάτωσης σε όλους τους εσωτερικούς χώρους, υπάρχουν είτε αυτόματα μεταλλικά ρολά (fire curtains) είτε πυράντοχες μεταλλικές πόρτες. 3.7 Σχετικά με τις Η/Μ εγκαταστάσεις, αντιλαμβανόμαστε ότι όλοι οι χώροι του κτηρίου είναι πλήρως κλιματιζόμενοι, με εξαίρεση τους αποθηκευτικούς χώρους, το χώρο πώλησης κατασκευαστικών υλικών (στο πίσω μέρος του κτηρίου) και τα δωμάτια Η/Μ εξοπλισμού. Οι κλιματιζόμενοι χώροι εξυπηρετούνται από μονάδες οροφής TRANE, ενώ στα γραφεία έχει εγκατασταθεί σύστημα VRV της DAIKIN. Για τους σκοπούς του ελέγχου της θερμοκρασίας σε όλους τους χώρους πωλήσεων και αποθήκευσης, έχει εγκατασταθεί ειδικός εξοπλισμός «αεροκουρτίνας» πάνω από όλες τις εξωτερικές θύρες. Ο εξαερισμός προσφέρεται στο χώρο των πωλήσεων μέσω ενός κεντρικού συστήματος με αγωγούς που «τρέχουν» κατά μήκος της οροφής. Οι χώροι γραφείων διαθέτουν αυτόνομο σύστημα εξαερισμού και μέσω των παραθύρων στους περιμετρικούς τοίχους επιτυγχάνεται και φυσικός εξαερισμός. 3.8 Ο εσωτερικός φωτισμός ικανοποιεί τα διεθνή πρότυπα προδιαγραφών με 800 lux, 500 lux και 250 lux στους χώρους πωλήσεων, τα γραφεία και τους δευτερεύοντες/αποθηκευτικούς χώρους αντίστοιχα. Όλα τα φωτιστικά σώματα έχουν λάμπες φθορισμού και στον χώρο πωλήσεων είναι αναρτημένα από την οροφή. Στους γραφειακούς χώρους υπάρχουν ψευδοροφές από πλάκες ορυκτών ινών και κατά συνέπεια τα φωτιστικά είναι ενσωματωμένα σε αυτές, με λάμπες φθορισμού. Τα φωτιστικά σώματα στον εξωτερικό χώρο είναι κατά κύριο λόγο τοποθετημένα πάνω σε ιστούς και είναι ανθεκτικά σε περίπτωση βανδαλισμού. Η απόσταση τους από το έδαφος είναι περί τα 9μ και οι λαμπτήρες τους είναι 250W τύπου αλογονούχων μετάλλων. 3.9 Το ακίνητο εξυπηρετείται από γεννήτρια Marelli Iveco (ικανότητας 350 KvA), η οποία υποστηρίζει συγκεκριμένα τμήματα του ηλεκτρικού δικτύου καθώς και μέρος του φωτισμού σε περίπτωση διακοπής ρεύματος. Έχει επίσης εγκατασταθεί εξοπλισμός UPS (ικανότητας 20 KvA), ο οποίος επίσης υποστηρίζει τα ηλεκτρικά και ηλεκτρονικά συστήματα του κτηρίου σε περίπτωση ξαφνικής πτώση της τάσης. Υπάρχει επιπρόσθετα υποσταθμός της ΔΕΗ για την υποστήριξη των ηλεκτρικών εγκαταστάσεων. Το ηλεκτρικό 5

ρεύμα προέρχεται από το δίκτυο της Δημόσιας Επιχείρησης Ηλεκτρισμού και φτάνει στο ακίνητο με μέση τάση και έπειτα μετασχηματίζεται μέσω των δύο μετασχηματιστών (ικανότητας 1000 KvA), οι οποίοι είναι εγκατεστημένοι στο μηχανοστάσιο του κτηρίου. Ο υποσταθμός της ΔΕΗ είναι γειωμένος στο έδαφος. 3.10 Σχετικά με θέματα πυρασφάλειας, υπάρχει δεξαμενή νερού χωρητικότητας περίπου 90 κυβικών μέτρων, συνδεδεμένη με ηλεκτρικές αντλίες και μια δευτερεύουσα αντλία (JOCKEY), η οποία τροφοδοτεί με νερό το δίκτυο σωληνώσεων που είναι συνδεδεμένο με τις πυροσβεστικές φωλιές και τους καταιωνιστήρες οροφής (sprinklers) σε περίπτωση πυρκαγιάς. Επιπλέον των ανωτέρω, υπάρχουν πυροσβεστήρες χειρός καθώς και πυροσβεστικά συστήματα CO 2 και FM 200, εγκατεστημένα στους διάφορους χώρους Η/Μ. Τέλος, υπάρχει πυροσβεστικό δίκτυο εξωτερικού χώρου εγκατεστημένο στους περιμετρικούς τοίχους του οικοπέδου. Το ακίνητο διαθέτει πιστοποιητικό πυρασφάλειας το οποίο λήγει στις 8/10/2017. 3.11 Το ακίνητο εξυπηρετείται επίσης από σύστημα διαχείρισης κτηρίου BMS (Building Management System), συστήματα συναγερμού και κλειστού κυκλώματος τηλεόρασης (CCTV), ανιχνευτές φωτιάς και καπνού σε όλους τους χώρους, ανιχνευτές θερμοκρασίας κλπ. Έχει επιπλέον εγκατασταθεί σύστημα ανακοινώσεων με ηχεία αναρτημένα από την οροφή. Καλωδίωση voice & data υποστηρίζει τις λειτουργίες του καταστήματος, των γραφειακών χώρων καθώς και τα ταμεία του καταστήματος. 3.12 Ο περιβάλλων χώρος είναι πλήρως διαμορφωμένος, ο χώρος στάθμευσης είναι ασφαλτοστρωμένος και το οικόπεδο είναι περιφραγμένο με τοιχίο σκυροδέματος και σιδερένια κιγκλιδώματα. 3.13 Φωτογραφίες των διαφόρων χώρων του ακινήτου που τραβήχτηκαν κατά την διάρκεια της αυτοψίας επισυνάπτονται ως παράρτημα της έκθεσης. 4.0 ΕΠΙΦΑΝΕΙΕΣ 4.1 Το ακίνητο αναπτύσσεται σε ένα οικόπεδο τραπεζοειδούς σχήματος με επιφάνεια 36.614,30 τ.μ. σύμφωνα με το Τοπογραφικό Διάγραμμα του Αθανασίου Σαμπάνη, Αρχιτέκτονα, ημερομηνίας Ιουνίου '07. Σύμφωνα με τη δήλωση του αρχιτέκτονα του Ν. 651/77, όπως φαίνεται στο εν λόγω τοπογραφικό, αντιλαμβανόμαστε ότι το οικόπεδο βρίσκεται εντός του εγκεκριμένου σχεδίου πόλεως της Μάνδρας (Οικοδομικό Τετράγωνο 71), εντός ΓΠΣ και έχει αρτιότητα για ανάπτυξη. Το οικόπεδο έχει πρόσοψη περίπου 211,00 μ. επί του παραδρόμου της Εθνικής Οδού, ενώ το δυτικό και ανατολικό όριο έχουν πρόσοψη 186 μ. και 185 μ. αντίστοιχα. 6

4.2 Σύμφωνα με το Διάγραμμα Κάλυψης ημερομηνίας Ιουνίου '06 το οποίο έχει ελεγχθεί και εγκριθεί από την Πολεοδομική Αρχή Δυτικής Αττικής, το κτίριο έχει συνολική δομήσιμη επιφάνεια 12.420,80 τ.μ. και αναπτύσσεται ως εξής: Επίπεδο Ισόγειο Πατάρι Χρήση Επιφάνεια (τ.μ.) Χώροι πωλήσεων 9.147,92 Χώροι αποθήκευσης & 1.655,32 αρχείου Γραφεία 407,44 Bar-Cafeteria 59,18 Κοινόχρηστοι χώροι 430,81 Γραφεία 317,88 Αποθήκευση 332,40 Κοινόχρηστοι χώροι 69,85 Υποσύνολα Επιφανειών 11.700,67 720,13 ΣΥΝΟΛΟ 12.420,80 4.3 Σύμφωνα με τη διάταξη του καταστήματος, οι χώροι πωλήσεων καταλαμβάνουν το νότιο και το βόρειοανατολικό τμήμα του κτιρίου, όπως και η καφετέρια και τουαλέτες πελατών. Οι χώροι γραφείων και οι χώροι Η/Μ εξοπλισμού καταλαμβάνουν το δυτικό τμήμα του κτιρίου. Οι χώροι αποθήκευσης και αρχειοθέτησης καταλαμβάνουν το βορειοδυτικό τμήμα του κτιρίου. Οι χώροι παράδοσης αγαθών πραγματοποιείται στη βόρεια (πίσω) αυλή, η οποία χρησιμοποιείται επίσης για σκοπούς αποθήκευσης. 4.4 Το ακίνητο εξυπηρετείται από 381 θέσεις στάθμευσης αυτοκινήτων που αναπτύσσονται κυρίως μπροστά από το κτίριο, ενώ υπάρχουν και κάποιοι χώροι στάθμευσης κατά μήκος του δυτικού περιμετρικού τοίχου του οικοπέδου. Υπάρχουν επίσης 8 θέσεις στάθμευσης για φορτηγά και μακρά οχήματα για την παράδοση των εμπορευμάτων. Οι χώροι στάθμευσης για τα μακρά οχήματα βρίσκονται στο πίσω μέρος του ακινήτου. 5.0 ΚΟΙΝΩΦΕΛΗ ΔΙΚΤΥΑ 5.1 Το ακίνητο είναι πλήρως συνδεδεμένο με τα δίκτυα ύδρευσης, ηλεκτρισμού και αποχέτευσης. 6.0 ΚΑΤΑΣΤΑΣΗ ΣΥΝΤΗΡΗΣΕΩΣ 6.1 Δεν μας δόθηκε εντολή να προχωρήσουμε σε αναλυτική περιγραφή της κατάστασης συντηρήσεως του ακινήτου. Δεν είμαστε συνεπώς σε θέση να εγγυηθούμε ότι το ακίνητο είναι ελεύθερο ελαττωμάτων ή κινδύνων σε αυτό το πλαίσιο. Για τους σκοπούς της εκτίμησης μας, μπορούμε να σχολιάσουμε ότι το 7

ακίνητο είναι σε πολύ καλή κατάσταση συντηρήσεως. Έχουμε επίσης υποθέσει ότι οποιαδήποτε μελλοντική Έκθεση Τεχνικού Ελέγχου δεν θα αποκαλύψει οποιουδήποτε είδους ελαττώματα και μπορούμε να αποδεχθούμε ότι η κατασκευή γενικά συμπεριφέρεται με επάρκεια και δεν υπάρχει κάποιος συγκεκριμένος λόγος ανησυχίας. Έχουμε επίσης υποθέσει ότι όλος ο ηλεκτρομηχανολογικός εξοπλισμός είναι σε πλήρη λειτουργία και είναι επαρκής για τις ανάγκες λειτουργίας του εν λόγω ακινήτου. 7.0 ΠΕΡΙΒΑΛΛΟΝΤΙΚΑ ΖΗΤΗΜΑΤΑ 7.1 Δεν μας δόθηκε εντολή να προχωρήσουμε σε λεπτομερείς έρευνες ή δοκιμές επί του οικοπέδου, ούτε έχουμε πραγματοποιήσει κάποιο περιβαλλοντικό έλεγχο ή μελέτη επί του οικοπέδου. Δεν είμαστε επομένως σε θέση να εγγυηθούμε ότι το ακίνητο είναι ελεύθερο από οποιοδήποτε ελάττωμα ή κίνδυνο από την άποψη αυτή. 7.2 Δεν διερευνήσαμε κατά πόσο το ακίνητο αντιμετωπίζει ή αντιμετώπισε στο παρελθόν προβλήματα που αφορούν μόλυνση του χώματος. Δεν είμαστε κατά συνέπεια σε θέση να εγγυηθούμε ότι το ακίνητο είναι ελεύθερο από οποιοδήποτε ελάττωμα ή κίνδυνο σχετικά με αυτό το ζήτημα. 7.3 Η έκθεσή μας έχει βασισθεί στην υπόθεση ότι το ακίνητο δεν έχει προβλήματα με μόλυνση του εδάφους και ότι η οποιαδήποτε εξειδικευμένη έρευνα δεν θα αποδείξει τη παρουσία αντίθετων συνθηκών για το έδαφος ή τα κτίσματα. 7.4 Στη περίπτωση που στο μέλλον αποδειχθεί πρόβλημα σχετικά με τη περιβαλλοντική κατάσταση του εδάφους ή των κτισμάτων, διατηρούμε το δικαίωμα να μεταβάλλουμε την εκτίμηση αντιστοίχως. 8.0 ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΚΟ ΚΑΘΕΣΤΩΣ 8.1 Το εν θεμάτι ακίνητο είναι ιδιοκτησίας PRAKTIKER HELLAS Α.Ε. Αντιλαμβανόμαστε ότι το ακίνητο θα μεταβιβασθεί μέσω διαδικασίας sale and leaseback στην EUROBANK PROPERTIES ΑΕΕΑΠ και ως εκ τούτου το Praktiker θα παραμείνει ως μισθωτής. 8.2 Οι δύο πλευρές έχουν συμφωνήσει επί των Βασικών Όρων Μίσθωσης. Προκειμένου να διενεργήσουμε την εκτίμησή μας, έχουμε βασισθεί στους εν λόγω Όρους Μίσθωσης που μας έχουν παρασχεθεί από την EUROBANK PROPERTIES ΑΕΕΑΠ: Βάση ύψους μισθώματος: τζίρος συσχετιζόμενος με ελάχιστο βασικό ενοίκιο ήτοι 5% των καθαρών πωλήσεων με βασικό ενοίκιο έναρξης 617.500 ετησίως 8

Βασικοί Όροι Μίσθωσης Διάρκεια Μίσθωσης: 15 έτη χωρίς δικαίωμα διακοπής Αναπροσαρμογή: όταν ο ΔΤΚ αυξηθεί 10% έναντι του προηγούμενου ποσοστού ΔΤΚ, ισούται με 50% της σωρευτικής αύξησης του ΔΤΚ (ο συνήθης όρος αναπροσαρμογής των μισθωμάτων Praktiker) βλέπε περισσότερη ανάλυση στις παρ. 8.3 και 8.4 Συντήρηση και επισκευές: πλήρης κάλυψη από τον μισθωτή, συμπεριλαμβανομένων των συνήθων φθορών Ασφάλεια: ο μισθωτής καλύπτει το κόστος της ασφάλισης έναντι κινδύνων σεισμού, θύελλας, πυρκαγιάς, έκρηξης αγωγών και απώλειας εισοδήματος 8.3 Η μέθοδος αναπροσαρμογής του μισθώματος είναι από τα σημαντικά ζητήματα που επηρεάζουν τα αποτελέσματα της παρούσας εκτίμησης. Εάν ο ρυθμός αύξησης του ΔΤΚ αυξηθεί, σύμφωνα με την τιμή βάσης που δημοσιεύεται από την Τράπεζα της Ελλάδος ή οποιοδήποτε άλλη αρχή (Δείκτης Βάση '09 = 100,00), από την έναρξη της μίσθωσης για ποσοστό τουλάχιστον 10% του δείκτη βάσης που καταγράφηκε κατά την ημερομηνία έναρξης της μίσθωσης, τότε το τρέχον μίσθωμα αναθεωρείται ανοδικά κατά 50% της εγγεγραμμένης μεταβολής του δείκτη. Παρόμοιες αναπροσαρμογές μισθωμάτων επαναλαμβάνονται οποτεδήποτε ο δείκτης βάσης μεταβληθεί κατά 10% σε σχέση με τον προηγούμενο δείκτη που καταγράφηκε κατά την ημερομηνία της τελευταίας αναπροσαρμογής του μισθώματος. Σύμφωνα με ένα έγγραφο που μας παρασχέθηκε, οι αναπροσαρμογές των μισθωμάτων υπολογίζονται πλέον θέτοντας την 30 η Μαΐου 2006 ως ημερομηνία βάσης (ήτοι 100%). Καθώς ο πληθωρισμός αυξάνεται σε ετήσια βάση και οι τρέχουσες τιμές υπερβαίνουν το 110% (π.χ. 112%), τότε το μίσθωμα θα πρέπει να αυξάνεται κατά το ήμισυ της ποσοστιαίας αυτής αύξησης, δηλαδή (112% - 100%) / 2 = 6%, και αυτή η διαδικασία συνεχίζεται σύμφωνα με αυτή τη μέθοδο χωρίς κατά ανάγκην η αναπροσαρμογή του μισθώματος να συμβαίνει ως γεγονός κάθε Μάιο ή σε μια προκαθορισμένη χρονολογική βάση. 8.4 Προκειμένου να υπολογισθεί η αναπροσαρμογή των μισθωμάτων, έχουμε λάβει υπόψη μας πληροφορίες που παρέχονται από την Ελληνική Στατιστική Αρχή (ΕΛ.ΣΤΑΤ.) όσον αφορά το ΔΤΚ από το 2007 μέχρι σήμερα (δείκτης βάσης '09: 100,00). Ειδικότερα, και σύμφωνα με την μέθοδο αναπροσαρμογής μισθώματος που αναφέραμε παραπάνω, έχουμε χρησιμοποιήσει τους δείκτες του μηνιαίου ΔΤΚ, όπως φαίνονται στον παρακάτω πίνακα της ΕΛ.ΣΤΑΤ.: 9

Έτος βάσης : 2009=100,0 2 0 0 7 2 0 0 8 2 0 0 9 2 0 1 0 2 0 1 1 2 0 1 2 2 0 1 3 2 0 1 4 Month Index Change Index Change Index Change Index Change Index Change Index Change Index Change Index Change 1 93,343 2,7% 96,980 3,9% 98,683 1,8% 101,028 2,4% 106,283 5,2% 108,748 2,3% 108,973 0,2% 107,371-1,5% 2 92,157 2,7% 96,245 4,4% 97,782 1,6% 100,491 2,8% 104,900 4,4% 107,101 2,1% 107,175 0,1% 105,943-1,1% 3 94,276 2,6% 98,457 4,4% 99,732 1,3% 103,654 3,9% 108,319 4,5% 110,133 1,7% 109,904-0,2% 108,423-1,3% 4 94,873 2,5% 99,081 4,4% 100,033 1,0% 104,874 4,8% 108,994 3,9% 111,069 1,9% 110,408-0,6% 108,920-1,3% 5 95,107 2,6% 99,776 4,9% 100,270 0,5% 105,712 5,4% 109,189 3,3% 110,708 1,4% 110,213-0,4% 6 95,011 2,6% 99,677 4,9% 100,202 0,5% 105,434 5,2% 108,954 3,3% 110,374 1,3% 109,950-0,4% 7 94,297 2,5% 98,903 4,9% 99,465 0,6% 104,929 5,5% 107,445 2,4% 108,883 1,3% 108,132-0,7% 8 93,601 2,5% 97,973 4,7% 98,733 0,8% 104,200 5,5% 105,939 1,7% 107,784 1,7% 106,406-1,3% 9 95,465 2,9% 99,889 4,6% 100,602 0,7% 106,206 5,6% 109,450 3,1% 110,440 0,9% 109,203-1,1% 10 96,156 3,1% 99,891 3,9% 101,109 1,2% 106,375 5,2% 109,564 3,0% 111,344 1,6% 109,129-2,0% 11 96,845 3,9% 99,623 2,9% 101,612 2,0% 106,609 4,9% 109,732 2,9% 110,800 1,0% 107,639-2,9% 12 97,247 3,9% 99,159 2,0% 101,778 2,6% 107,044 5,2% 109,629 2,4% 110,510 0,8% 108,621-1,7% Average 94,865 2,9% 98,804 4,2% 100,000 1,2% 104,713 4,7% 108,200 3,3% 109,824 1,5% 108,813-0,9% 8.5 Για τα έτη διάρκειας της μίσθωσης, έχουμε προχωρήσει σε μια πρόβλεψη όσον αφορά την εξέλιξη της μεταβολής του ΔΤΚ (σε μέση ετήσια βάση), όπως φαίνεται στον ακόλουθο πίνακα: Year CPI change % 2014 2,00% 2015 2,00% 2016 2,00% 2017 2,00% 2018 2,00% 2019 2,00% 2020 2,00% 2021 2,00% 2022 2,00% 2023 2,00% 2024 2,00% 2025 2,00% 2026 2,00% 2027 2,00% 2028 2,00% 2029 2,00% 2030 2,00% 8.6 Με βάση την τιμαριθμική αναπροσαρμογή μίσθωσης η οποία θεωρούμε ότι θα πρέπει να περιγράφεται στη νέα σύμβαση μίσθωσης που θα συναφθεί, και λαμβάνοντας υπόψη τις ανωτέρω προβλεπόμενες μεταβολές του ΔΤΚ, καθώς και τον μηνιαίο δείκτη ΔΤΚ μέχρι τον Ιούνιο του '09 (όπως φαίνεται στο προηγούμενο πίνακα), οι αναπροσαρμογές του μισθώματος έχουν υπολογιστεί και παρουσιάζονται στους ακόλουθους Πίνακες: 10

s/n From Date To New Base Threshold 01 Apr 2003 31 May 2006 84,138 92,552 Rent Multiplier 1 01 Jun 2006 31 Mar 2010 92,677 101,945 1,050745 2 01 Apr 2010 31 May 2015 103,654 114,020 1,059224 3 01 Jun 2015 31 May 2020 114,666 126,132 1,053116 4 01 Jun 2020 31 May 2025 126,600 139,260 1,052040 5 01 Jun 2025 31 May 2030 139,777 153,755 1,052040 6 01 Jun 2030 #Δ/Υ 154,325 169,758 1,052040 Mandra 51.460 54.193 57.014 59.981 63.102 Expiry Date Date 31-Aug-29 Mandra Rental Payment From To Monthly Annually 01 Apr 2003 31 May 2006 0 0 01 Jun 2006 31 Mar 2010 0 0 01 Apr 2010 31 May 2015 51.460 617.520 01 Jun 2015 31 May 2020 54.193 650.320 01 Jun 2020 31 May 2025 57.014 684.163 01 Jun 2025 31 Aug 2029 59.981 719.767 31 Aug 2029 #Δ/Υ 63.102 757.224 Σημείωση: Σύμφωνα με την τιμαριθμική αναπροσαρμογή του μισθώματος που περιγράφεται στη σύμβαση μίσθωσης, δεν είναι απαραίτητο ότι η αναθεώρηση του μισθώματος θα συμβεί σε προκαθορισμένη χρονολογική βάση, αλλά όταν συμβούν μεταβολές του δείκτη ΔΤΚ κατά 10% σε σχέση με αυτή που καταγράφηκε κατά την ημερομηνία της τελευταίας αναθεώρησης του μισθώματος. 8.7 Για τους σκοπούς της εκτίμησης, έχουμε θεωρήσει ότι το ακίνητο είναι ελεύθερο από κάθε είδους νομικών ελαττωμάτων, δεσμεύσεων ή νομικών βαρών που θα μπορούσαν να έχουν μια αρνητική επίπτωση στη αξία και υποθέτουμε ότι έχει καθαρούς και μεταβιβάσιμους τίτλους. 9.0 ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΟ ΚΑΘΕΣΤΩΣ 9.1 Το εν λόγω ακίνητο βρίσκεται εντός των ορίων του Γενικού Πολεοδομικού σχεδίου του Δήμου Μάνδρας και πιο συγκεκριμένα στο Οικοδομικό Τετράγωνο 71, σύμφωνα με το από Ιουνίου 2007 Τοπογραφικό Διάγραμμα του Αθανάσιου Σαμπάνη. Σύμφωνα με το προαναφερθέν ΓΠΣ οι όροι και περιορισμοί δόμησης που αφορούν το ΟΤ περιγράφονται στο ΦΕκ 275 Δ/88 και είναι: Τομέας 3 του ΓΠΣ Μάνδρας 11

Χρήση γης: Χονδρεμπόριο Συντελεστής Δόμησης: 0,4 Συντελεστής Κάλυψης: 40% Μέγιστο ύψος: 10 μ. (σύμφωνα με ΓΟΚ) 9.2 Αντιλαμβανόμαστε ότι πρόκειται για προϋπάρχον βιομηχανικό κτήριο, κατασκευασμένο τμηματικά με τρεις διαδοχικές Οικοδομικές άδειες εκδομένες σε διαφορετικούς χρόνους. Οι εν λόγω άδειες αναφέρονται στο Διάγραμμα Κάλυψης που αφορά τη μετατροπή του βιομηχανικού κτηρίου σε κατάστημα ειδών DIY και είναι: 681/71, 4921/76 και μια άγνωστης αρίθμησης (μη αναγνώσιμη) που εκδόθηκε το 1982. Η οικοδομική άδεια που αφορά τη μετατροπή του κτηρίου σε εμπορικό κατάστημα εκδόθηκε το 2006. 9.3 Αντιλαμβανόμαστε επίσης ότι σύμφωνα με τις διατάξεις του Ν. 4269, που δημοσιεύθηκε στο ΦΕΚ 142Α/39-6-14, «Χωροταξική και πολεοδομική μεταρρύθμιση Βιώσιμη ανάπτυξη», Κεφάλαιο Β (Κατηγοριοποίηση Χρήσεων Γης), Άρθρο 22 (Χρήσεις χονδρεμπορίου), και πιο συγκεκριμένα στην παρ. 1.16, αναφέρεται συγκεκριμένα ότι σε περιοχές με χαρακτηρισμό χρήσεων γης «Χονδρεμπορίου» (ΧΕ) επιτρέπεται η ανάπτυξη χρήσεων όπως εμπορικά καταστήματα, καταστήματα παροχής υπηρεσιών, υπεραγορές, πολυκαταστήματα, εμπορικά κέντρα, εμπορικές εκθέσεις και καταστήματα χονδρικού εμπορίου. 9.4 Για τις ανάγκες της εκτιμήσεώς μας έχουμε υποθέσει ότι δεν υπάρχουν πολεοδομικές παραβάσεις και ότι όλα τα υπάρχοντα κτίσματα ακολουθούν πλήρως τις εν ισχύ πολεοδομικές και κτιριοδομικές διατάξεις. 10.0 ΕΚΤΙΜΗΤΙΚΗ ΜΕΘΟΔΟΛΟΓΙΑ 10.1 Ανάλογα της φύσεως που έχει το προς εκτίμηση ακίνητο, επιλέγεται για την αποτίμησή του η πλέον κατάλληλη εκτιμητική μέθοδος ή συνδυαστική χρήση αυτών μέσα από τις παρακάτω βασικές μεθόδους. Αυτές οι μέθοδοι είναι οι ακόλουθες: i. Μέθοδος συγκριτική ή στοιχείων κτηματαγοράς (comparative method) ii. Μέθοδος εναπομένουσας αξίας (residual method) iii. Μέθοδος υπολειμματικού κόστους αντικατάστασης (depreciated replacement cost) iv. Μέθοδος κερδών (profit s method) v. Μέθοδος επενδυτική (investment method) 10.2 Πιο συγκεκριμένα, η κάθε μία από τις προαναφερθείσες μεθόδους προβλέπει τα εξής: 12

i. Μέθοδος συγκριτική ή στοιχείων κτηματαγοράς: Με βάση αυτή τη μέθοδο ο εκτιμητής προσεγγίζει την αγοραία αξία του ακινήτου μέσω σύγκρισης παραγόντων που επηρεάζουν με καθοριστικό τρόπο την αξία του ακινήτου όπως είναι το εισόδημα που είναι δυνατόν να παράγει το ακίνητο, οι πιθανοί περιορισμοί στη χρήση, στοιχεία της τοποθεσίας, του μεγέθους του ακινήτου, της παλαιότητάς του, του τύπου του χρήστη κλπ. Κατ αυτό τον τρόπο συγκρίνονται αξίες (κεφαλαιακές ή μισθωτικές) που αποδίδονται σε διάφορα ακίνητα, προκειμένου να προσεγγισθεί η αξία που θα πρέπει να δοθεί στο προς εκτίμηση ακίνητο. Σημαντικό ρόλο κατά την εφαρμογή αυτής της μεθόδου παίζει η εμπειρία του εκτιμητή στην ορθή σύγκριση των στοιχείων και την απόδοση της σωστής αξίας στο εκτιμώμενο ακίνητο. ii. Μέθοδος επενδυτική: Ο σκοπός της προσέγγισης της αποτίμησης μέσω αυτής της μεθόδου είναι να υπολογίσει την κεφαλαιακή αξία του δικαιώματος που έχει ένας επενδυτής να λαμβάνει κάποιο ετήσιο εισόδημα από ένα συγκεκριμένο ακίνητο. Προκειμένου να εφαρμοσθεί αυτή η μέθοδος θα πρέπει να υφίσταται αγορά για μισθώσεις αντίστοιχων με το υπό εκτίμηση ακίνητο. Βασικό ρόλο, πέραν των συγκριτικών μισθωμάτων, που βρίσκονται μετά από έρευνα για μισθωμένα αντίστοιχα ακίνητα στην αγορά, παίζει ο συντελεστής απόδοσης (all risks yield) που εφαρμόζεται για τη κεφαλαιοποίηση της συγκεκριμένης επένδυσης. Ο συντελεστής απόδοσης είναι δυνατόν και αυτός να προέλθει μέσω συγκριτικών στοιχείων της κτηματαγοράς λόγω εφαρμογής του σε αντίστοιχα μισθωμένα ακίνητα που πωλούνται ως επενδυτικά στην αγορά. Η συγκρισιμότητα μεταξύ αποδιδόμενων συντελεστών απόδοσης μεταξύ ακινήτων απαιτεί εμπειρία και ιδιαίτερη προσοχή ειδικά ως προς την θεώρηση των παραμέτρων που επηρεάζουν τον συντελεστή όπως το μέγεθος του ακινήτου, η ηλικία του, η ποιότητα του μισθωτή, η μορφή και οι όροι της μίσθωσης. Ο συντελεστής απόδοσης που θα εφαρμοσθεί προσαρμόζεται κατάλληλα από τον εκτιμητή με στάθμιση των παραπάνω παραμέτρων. Η διαίρεση του ετήσιου μισθώματος (προέρχεται από συγκριτικά) με το συντελεστή απόδοσης ή κεφαλαιοποίησης μας δίδει ακόμη μια ένδειξη της αξίας του ακινήτου επί του οποίου εφαρμόζεται η μέθοδος. iii. Μέθοδος εναπομένουσας αξίας ή υπολειμματική: εφαρμόζεται κυρίως για τον υπολογισμό της αξίας γηπέδων κατάλληλων για αξιοποίηση ή ακινήτων που χρήζουν ανακαίνισης προκειμένου να προχωρήσει η περαιτέρω αξιοποίησής τους (redevelopment properties). Η μέθοδος προβλέπει την ανάπτυξη του ακινήτου μέσω εφαρμογής του βέλτιστου σεναρίου αξιοποίησής του. Έτσι υπολογίζονται αφενός η αξία του τελικού προϊόντος της ανάπτυξης η οποία αφαιρείται και από το κόστος της ανάπτυξης (συμπεριλαμβανομένων εξόδων όπως οι αμοιβές χρηματοδότησης κλπ.) καθώς και από το προσδοκώμενο κέρδος. Το αποτέλεσμα 13

της αφαίρεσης αυτής αποτελεί την εναπομένουσα αξία του ακινήτου. Με την εφαρμογή του τύπου της προεξόφλησης επί της εναπομένουσας αξίας βρίσκουμε τη παρούσα αξία του προς εκτίμηση ακινήτου. Προκειμένου να υπολογισθούν τόσο η αξία της ανάπτυξης όσο και το κόστος αυτής χρησιμοποιούνται συγκριτικά στοιχεία της κτηματαγοράς για το μεν πρώτο σκέλος και αποδεκτοί συντελεστές και ποσοστά για το δεύτερο σκέλος. Οι συντελεστές και τα επιτόκια προεξόφλησης προέρχονται από την αγορά χρήματος. iv. Μέθοδος κερδών: Σύμφωνα με αυτή τη μέθοδο τόσο οι μισθωτικές όσο και οι αξίες του κεφαλαίου φέρονται να επηρεάζονται άμεσα από την δυνατότητα για την επίτευξη κέρδους, και υπό αυτές τις συνθήκες μια αποτίμηση που λαμβάνει υπόψη τα πραγματοποιηθέντα κέρδη είναι πιο πιθανό να είναι πιο ρεαλιστική σε σχέση με οποιαδήποτε εφαρμογή εναλλακτικών εκτιμητικών μεθόδων. Η μέθοδος των κερδών χρησιμοποιείται ευρέως από εκτιμητές ακινήτων ειδικής φύσεως και αφορά στην προσαρμογή του καθαρού κέρδους, προκειμένου να βρεθεί «η αναλογία του καθαρού κέρδους», από την οποία προκύπτει το αγοραίο ενοίκιο το οποίο στη συνέχεια κεφαλαιοποιείται κατά το συνήθη τρόπο, όπως γίνεται σε περιπτώσεις που απαιτείται εκτίμηση αξίας κεφαλαίου. Όπου είναι δυνατόν ο εκτιμητής χρησιμοποιεί στοιχεία προερχόμενα από πρόσφατες καταχωρήσεις που του επιτρέπουν να μετρήσει τα ποσά που εμπλέκονται στην επίτευξη του ετήσιου κύκλου εργασιών και του επιπέδου των δαπανών που πραγματοποιήθηκαν προ του προσδιορισμού των τιμών του καθαρού και μικτού κέρδους. Η συνολική αξία της επιχείρησης υπολογίζεται κεφαλαιοποιώντας το καθαρό κέρδος της επιχείρησης συνολικά. v. Μέθοδος υπολειμματικού κόστους αντικατάστασης: Σύμφωνα με αυτή τη μέθοδο υπολογίζεται κατ αρχήν η αγοραία αξία της γης και στη συνέχεια υπολογίζεται η αξία για την κατασκευή των κτισμάτων ως νέων. Στη συνέχεια και αναλόγως της κατάστασης συντηρήσεως, της παλαιότητας και της τεχνολογικής, τεχνικής ή/και οικονομικής απαξίωσης που παρουσιάζουν τα κτίσματα εφαρμόζεται συντελεστής απόσβεσης με βάση τον οποίο απομειώνεται η αξία κατασκευής των κτισμάτων ως νέων. Οι δύο αξίες δηλαδή αναπόσβεστη αξία γης και αποσβεσμένη αξία κτισμάτων, προστίθενται και προκύπτει η αγοραία αξία του ακινήτου. Η μέθοδος εφαρμόζεται σε πολύ ειδικά κτίρια και υποθέτει ότι ο μέσος επενδυτής δεν θα πλήρωνε περισσότερα για μία ιδιοκτησία, όταν με λιγότερα χρήματα θα μπορούσε να αγοράσει ένα γεωτεμάχιο και να κατασκευάσει σε αυτό κτίριο (ή κτίρια) που να παράγει ισοδύναμο έργο με το εκτιμώμενο ακίνητο. 14

11.0 ΕΚΤΙΜΗΤΙΚΗ ΠΡΟΣΕΓΓΙΣΗ 11.1 H Μάνδρα είναι μια περιοχή με χαρακτήρα βιομηχανικό και εφοδιαστικό ως προς τις χρήσεις και η οποία έχει προσελκύσει το ενδιαφέρον κυρίως από μεγάλες βιομηχανικές εταιρείες. Η περιοχή δεν έχει δείξει σημαντική δραστηριότητα στον τομέα της ακίνητης περιουσίας κατά τα τελευταία 10-15 έτη καθώς το μεγαλύτερο μέρος της δραστηριότητας είχε σχέση με τον τομέα των 3PL και ως εκ τούτου συγκεντρώθηκε στην περιοχή του Ασπροπύργου. Ο Ασπρόπυργος έχει προσελκύσει τη συντριπτική πλειοψηφία των νέων αποθηκευτικών εγκαταστάσεων της Αθήνας, όπως η Procter & Gamble, η ΔΙΑΚΙΝΗΣΙΣ, η Kuehne & Nagel, η FDL Group κ.α. Τα πιο παραγωγικά χρόνια όσον αφορά την ανάπτυξη και την απορρόφηση των νέων αποθηκών που κατασκευάσθηκαν ήταν μεταξύ 2000-2009. Από την αρχή της οικονομικής κρίσης στην Ελλάδα, η δραστηριότητα στην αγορά ακινήτων σε ολόκληρη την περιοχή του Ασπροπύργου, της Ελευσίνας και της Μάνδρας πιέστηκε ιδιαίτερα, μια τάση που συνεχίζεται, διότι ο κλάδος της βιομηχανίας και logistics δέχθηκε βαρύ πλήγμα. Το κατάστημα PRAKTIKER είναι το μοναδικό κατάστημα μεγάλης κλίμακας και λιανικής χρήσης στην περιοχή της Μάνδρας, Ελευσίνας ωστόσο η περιοχή δεν έχει επιτύχει να προσελκύσει άλλες παρόμοιες επενδύσεις. 11.2 Για την εκτίμηση του καταστήματος PRAKTIKER, έχουμε εφαρμόσει ένα συνδυασμό των δύο μεθόδων, και πιο συγκεκριμένα της Συγκριτικής Μεθόδου και της Επενδυτικής Μεθόδου (βαρύτητα 20% - 80% αντίστοιχα). Συγκριτική Μέθοδος Σύμφωνα με τη μέθοδο αυτή, η αξία του ακινήτου υπολογίζεται με την επιλογή μιας κατάλληλα προσαρμοσμένης τιμής ανά μονάδα επιφάνειας ( /τ.μ.) όσον αφορά στις κτισμένες επιφάνειες του ακινήτου. Η τιμή υπολογίζεται μετά από προσαρμογή της συγκριτικών στοιχείων που έχουν συγκεντρωθεί στην εν λόγω περιοχή. Λόγω του βιομηχανικού χαρακτήρα της περιοχής, δεν ήμασταν σε θέση να βρούμε συγκριτικά στοιχεία πωλήσεων ακινήτων με παρόμοιο μέγεθος και χαρακτήρα όπως το Praktiker, αλλά βρήκαμε συγκριτικά κυρίως από βιομηχανικά, αποθηκευτικά και εμπορικά/ ακίνητα. Μέσα από την έρευνά μας, βρήκαμε τα ακόλουθα συγκριτικά στοιχεία: 15

α/α Περιγραφή 1 ΜΑΝΔΡΑ βιομηχανικός χώρος 2.400 τ.μ., ισόγειος, κατασκευή '03, καλή κατάσταση, εντός οικοπέδου 6.500 τ.μ. σε βιομηχανική ζώνη. Το κτήριο είναι από panels, κατασκευής 2003, με ύψος 11 μ. βιομηχανικό δάπεδο, γραφεία 500 τ.μ. πυρόσβεση Ζ3, γεννήτρια, σκεπασμένη ράμπα-βεράντα 850 τ.μ. ράμπα drive in, ασφαλτοστρωμένο και περιφραγμένο περιβάλων χώρο, συναγερμός, κάμερες. Άριστη κατάσταση και πρόσβαση. Επιφάνεια Ζητούμενη Τιμή Ανάλυση (τ.μ.) ( ) ( /τ.μ.) 2.400,00 1.300.000 542 2 ΜΑΝΔΡΑ βιομηχανικός χώρος 4.000 τ.μ., ισόγειος, κατασκευή '08, άριστη κατάσταση, πλησίον Αττικής οδού, αυτοτελές, εντός οικοπέδου 11.000 τ.μ. 4.000,00 6.000.000 1.500 3 ΜΑΝΔΡΑ επαγγελματικός χώρος 2.850 τ.μ., ισόγειος, κατασκευή '09, άριστη κατάσταση, παραπλεύρως Αττικής οδού 4 ΜΑΝΔΡΑ βιομηχανικός χώρος 4.515 τ.μ., ισογείου - 1ου, κατασκευή '80, καλή κατάσταση, επί παλαίας Εθνικής οδού, αυτοτελές επαγγελματικό ακίνητο, εντός οικοπέδου 26.730 τ.μ. 5 ΜΑΝΔΡΑ επαγγελματικός χώρος 4.700 τ.μ., ισόγειος, κατασκευή '75, καλή κατάσταση, σε προσβάσιμο σημείο με πρόσοψη στην Αττική οδό, ισόγειος χώρος, σε οικόπεδο 7.500 τ.μ. 6 ΜΑΝΔΡΑ βιομηχανικός χώρος 3.650 τ.μ., ισόγειος, κατασκευή '90, καλή κατάσταση, παραπλεύρως Ε.Ο. και Αττικής οδού, εντός βιομηχανικής ζώνης, βιομηχανικός χώρος, σε οικόπεδο 8.200 τ.μ. 7 ΜΑΝΔΡΑ βιομηχανικός χώρος 3.600 τ.μ., ισόγειος, κατασκευή '80, σε οικόπεδο 6.000 τ.μ., ανακαινισμένος, ανακαίνιση '06, πλησίον εμπορευματικού σταθμού, κόμβο με Αττική οδό - Εθνική οδό Αθηνών - Κορίνθου και παλαιά εθνική οδό 2.850,00 3.500.000 1.228 4.515,00 4.500.000 997 4.700,00 3.100.000 660 3.650,00 3.700.000 1.014 3.600,00 3.650.000 1.014 Απλός Μ.Ο. 993 Σημειώνουμε σύμφωνα με τον παραπάνω πίνακα ότι οι ζητούμενες τιμές για βιομηχανικά/αποθηκευτικά ακίνητα στην περιοχή κυμαίνονται μεταξύ 550/τ.μ. - 1.500/τ.μ. με τη μέση τιμή ανά τ.μ. να είναι ελαφρώς χαμηλότερη των 1.000 ( 993/τ.μ.). Οι υψηλότερες αξίες κοντά ή πάνω από τα 1.000/τ.μ. αφορούν σε σύγχρονα βιομηχανικά ακίνητα τα οποία θα μπορούσαν εύκολα να χρησιμοποιηθούν για πολλές δραστηριότητες, ακόμη και ως καταστήματα λιανικής πώλησης. Ωστόσο, λόγω του γεγονότος ότι τα ανωτέρω συγκριτικά στοιχεία αποτελούν ζητούμενες τιμές και με δεδομένο το γεγονός των εξαιρετικά λίγων αγοραπωλησιών ακινήτων στην περιοχή, απόρροια της οικονομικής κρίσης, είμαστε της άποψης ότι πρέπει να κάνουμε απομείωση της μέσης τιμής ανά τ.μ. κατά περίπου 15% ώστε να αντικατοπτρίζεται 16

το γεγονός ότι οι δυνητικοί αγοραστές είναι διατεθειμένοι να αποκτήσουν ακίνητα καλής ποιότητας αλλά με κάποια σοβαρή έκπτωση. Λαμβάνοντας υπόψη το γεγονός ότι το κατάστημα Praktiker είναι ένα σύγχρονο «κουτί» λιανικής πώλησης (μετατροπή πρώην βιομηχανικού κτιρίου), σε πολύ καλή τοποθεσία, είμαστε της άποψης ότι κάποια έκπτωση της τάξης του 15% επί της μέσης τιμής πώλησης είναι μια εύλογη αντανάκλαση των χαρακτηριστικών της εν λόγω ιδιοκτησίας. Βασιζόμενοι στην παραπάνω ανάλυση και για τους σκοπούς της εκτίμησής μας, έχουμε εφαρμόσει αξία 850/τ.μ. για τους χώρους κύριας χρήσης του ισογείου (χώροι πώλησης, γραφείων, μπαρ-καφετέριας) και 425/τ.μ. για τους ισόγειους βοηθητικούς χώρους (αποθήκευση - αρχεία). Όσον αφορά στους χώρους του παταριού (γραφεία και αποθηκευτικοί χώροι), έχουμε εφαρμόσει αξία ίση με τα 2/3 της αξίας που εφαρμόσαμε για τους ισόγειους χώρους. Ο υπολογισμός μας έχει ως ακολούθως: ΣΥΓΚΡΙΤΙΚΗ ΜΕΘΟΔΟΣ Επίπεδο Χρήση Επιφάνεια (τ.μ.) Τιμή ( /τ.μ.) Ισόγειο Χώροι πωλήσεων 9.147,92 850 7.775.732 Ισόγειο Χώροι αποθήκευσης & αρχείου 1.655,32 425 703.511 Ισόγειο Γραφεία 407,44 850 346.324 Ισόγειο Bar - Cafeteria 59,18 0 0 Ισόγειο Κοινόχρηστοι χώροι 430,81 0 0 Πατάρι Γραφεία 317,88 550 174.834 Πατάρι Χώροι αποθήκευσης & αρχείου 332,40 285 94.734 Πατάρι Κοινόχρηστοι χώροι 69,85 0 0 Αξία ( ) 12.420,80 9.095.135 Επενδυτική Μέθοδος Εφαρμόζουμε την μέθοδο προεξοφλημένων ταμειακών ροών (DCF), σύμφωνα με την οποία το εισόδημα από μισθώματα που λαμβάνονται από τον εκμισθωτή, μέχρι το τέλος της περιόδου μίσθωσης (τρέχοντα ενοίκια) προεξοφλούνται σε τρέχουσες αξίες βάσει του κατάλληλου προεξοφλητικού επιτοκίου (Target Rate of Return - TRR). Το προεξοφλητικό επιτόκιο δομείται ως το άθροισμα του risk free που προκύπτει (π.χ. από τα ομόλογα Ηνωμένου Βασιλείου/Γερμανίας) και του risk premium και δείχνει την απόδοση που θα αναζητούσε ένας ορθολογικός επενδυτής από μια τέτοιου τύπου επένδυση. Στη συνέχεια, υπολογίζουμε την Εκτιμώμενη Μισθωτική Αξία (Estimated Rental Value ERV) που το εν λόγω ακίνητο θα μπορούσε να επιτύχει στην αγορά. Το ERV βασίζεται σε συγκριτικά στοιχεία άλλων ακινήτων τα 17

οποία βρίσκονται στην αγορά και τα οποία προσαρμόζονται κατάλληλα με βάση τα χαρακτηριστικά τους. Εν συνεχεία, η Μισθωτική Αξία (ERV) κεφαλαιοποιείται με ένα κατάλληλο συντελεστή κεφαλαιοποίησης (All Risks Yield ARY), αφού ληφθούν υπόψη όλοι οι κίνδυνοι που υπεισέρχονται σε μια τέτοια επένδυση. Η σχέση μεταξύ TRR και ARY δίδεται από τον ακόλουθο τύπο: TRR = ARY + G, όπου G = αύξηση τιμών ακινήτων σε βάθος χρόνου Προκειμένου να υπολογισθεί το ERV, πραγματοποιήθηκε μια έρευνα αγοράς για τη συλλογή συγκριτικών στοιχείων στην ευρύτερη περιοχή του ακινήτου. Δεδομένης της έλλειψης ταυτόσημων ακινήτων (μεγάλα «κουτιά» λιανικής πώλησης) στην ευρύτερη περιοχή Μάνδρας - Ελευσίνας, αναγνωρίζουμε ότι τα συγκριτικά στοιχεία που συλλέχθηκαν αφορούν σε ακίνητα βιομηχανικά/αποθηκευτικά, ωστόσο, προσφέρουν μια καλύτερη εικόνα για τη δυναμική της τοπικής αγοράς και τα επίπεδα προσφοράς/ζήτησης. Τα συγκριτικά στοιχεία που συλλέχθηκαν παρουσιάζονται στον ακόλουθο πίνακα: α/α Περιγραφή 1 ΜΑΝΔΡΑ επαγγελματικός χώρος 7.500 τ.μ., υπογείου - ισογείου, κατασκευή '99, καλή κατάσταση, Μάνδρα, σε προσβάσιμο σημείο απο κεντρικές αρτηρίες Αττικής και Εθνικής οδού, με ψυκτικούς θαλάμους, σε οικόπεδο 15.000 τ.μ. Επιφάνεια Ζητούμενο Ενοίκιο Ανάλυση (τ.μ.) ( ) ( /τ.μ./μήνα) 7.500,00 35.000 4,67 2 ΜΑΝΔΡΑ επαγγελματικός χώρος 2.090 τ.μ., ισόγειος, κατασκευή '00, άριστη κατάσταση, παραπλεύρως Αττικής οδού, ισόγειος, με ψυκτικούς θαλάμους περίπου 900 τ.μ. 2.090,00 14.000 6,70 3 ΜΑΝΔΡΑ βιομηχανικός χώρος 4.000 τ.μ., ισόγειος, κατασκευή '08, άριστη κατάσταση, πλησίον Αττικής οδού, αυτοτελές, εντός οικοπέδου 11.000 τ.μ. 4.000,00 20.000 5,00 4 ΜΑΝΔΡΑ επαγγελματικός χώρος 9.844 τ.μ., κατασκευή '10, πλησίον Αττικής Οδού, υπό κατασκευή, σε βιομηχανική ζώνη, ισόγειο με χώρους γραφείων, εντός οικοπέδου 22.236 τ.μ. 5 ΜΑΝΔΡΑ βιομηχανικός χώρος 6.300 τ.μ., κατασκευή '00, καλή κατάσταση, επί Αττικής οδού, αυτόνομος ισόγειος βιομηχανικός, με καθαρό ύψος 8 μέτρα. 6 ΜΑΝΔΡΑ βιομηχανικός χώρος 2.000 τ.μ., ισόγειος, 2 wc, ύψος 6,7 μ., άριστη κατάσταση, βιομηχανικό δάπεδο, 4 συρόμενες πόρτες, χώρος γραφείων 30 τ.μ., πλησίον Αττικής και Εθνικής Οδού 9.844,00 42.000 4,27 6.300,00 37.000 5,87 2.000,00 9.000 4,50 Απλός Μ.Ο. 5,17 18

Από τα παραπάνω συγκριτικά στοιχεία καταλαβαίνουμε ότι τα επίπεδα ενοικίασης για ακίνητα αποθηκών/βιομηχανοστασίων μεσαίου και μεγάλου μεγέθους κυμαίνονται από 4,50/τ.μ./μήνα μέχρι 6,70/τ.μ./μήνα με τις υψηλότερες τιμές να αναφέρονται σε μονάδες ψυκτικών αποθηκών οι οποίες θεωρούνται ότι είναι οι πιο ακριβοί χώροι αποθήκευσης ως προς τις τιμές μίσθωσης. Για τους σκοπούς της αποτίμησης μας και ειδικά για τον υπολογισμό του ERV και με δεδομένο το γεγονός ότι το εν θεμάτι ακίνητο είναι ένα μεγάλης κλίμακας κατάστημα λιανικής πώλησης (retail box) σε μια πολύ καλή και εμπορική τοποθεσία με άμεση πρόσβαση στην Εθνική Οδό, έχουμε εφαρμόσει τιμή μίσθωσης για τους χώρους πωλήσεων του κτιρίου η οποία είναι ελαφρώς υψηλότερη από τα ανώτερα επίπεδα ενοικίασης, βάσει των συγκριτικών που συλλέξαμε κατά την διάρκεια της έρευνάς μας στην περιοχή. Ως αποτέλεσμα αυτού, έχουμε εφαρμόσει αξία περίπου 7/τ.μ./μήνα σε όλους τους ισόγειους χώρους πωλήσεων και γραφείων του κτιρίου. Αυτό το μισθωτικό επίπεδο είναι συμβατό με τα ενοίκια που καταβάλλονται για εμπορικούς χώρους στα δυτικά προάστια της Αθήνας. Έχουμε επίσης εφαρμόσει και αξία περίπου 3,5/τ.μ./μήνα στους ισόγειους χώρους αποθήκευσης και αρχείου του καταστήματος, αξία η οποία είναι συμβατή με τα επίπεδα μισθωτικών αξιών που αφορούν σε βιομηχανικές/αποθηκευτικές εγκαταστάσεις στις περιοχές Μάνδρας Ελευσίνας. Οι υπολογισμοί της μισθωτικής αξίας (ERV) παρουσιάζονται στον παρακάτω πίνακας (οι μισθωτικές αξίες παρουσιάζονται σε ετήσια βάση): Προκειμένου να προχωρήσουμε με τους υπολογισμούς μας Προεξόφλησης Ταμειακών Ροών, έχουμε εφαρμόσει συντελεστή κεφαλαιοποίησης (ARY) 8,75% και προεξοφλητικό επιτόκιο (TRR) 11%. Έχουμε, επίσης, υποθέσει ότι η μίσθωση θα ξεκινήσει στις 01/09/14. Τα αποτελέσματα της αποτίμησής μας παρουσιάζονται ως παράρτημα της παρούσας έκθεσης. 19

Εκτιμητικά Αποτελέσματα Η συνολική αξία του εν λόγω ακινήτου υπολογίζεται με την εφαρμογή της κατάλληλης βαρύτητας ανά μέθοδο, όπως φαίνεται παρακάτω: Μέθοδος Αξία Υ.Σ. Αποτέλεσμα Βάρος Αποτέλεσμα Συγκριτική 9.095.135 0 9.095.135 20% 1.819.027 Επενδυτική 7.610.000 0 7.610.000 80% 6.088.000 DRC 0 0 0% 0 100% 7.907.027 7.905.000 Είμαστε της άποψης ότι η αγοραία αξία του ακινήτου (οικόπεδο και κτιριακές εγκαταστάσεις), στις 30-7-14 ανέρχεται στο ποσό των 7.907.027, το οποίο στρογγυλοποιείται σε 7.905.000 (επτά εκατομμύρια εννιακόσιες πέντε χιλιάδες Ευρώ). 12.0 ΕΚΤΙΜΗΣΗ 12.1 Είμαστε της άποψης και σύμφωνα με την παραπάνω ανάλυση ότι η Αγοραία Αξία του εν λόγω ανέρχεται στο ποσό των 7.907.027, το οποίο στρογγυλοποιείται σε 7.905.000 (επτά εκατομμύρια εννιακόσιες πέντε χιλιάδες Ευρώ). 20

13.0 ΔΗΛΩΣΗ 13.1 Σύμφωνα με πάγια πολιτική μας δηλώνουμε ότι αυτή η εκτίμηση είναι για τη χρήση μόνο της πλευράς προς την οποία απευθύνεται και καμία ευθύνη δεν είναι αποδεκτή προς τρίτα μέρη για το σύνολο ή μέρος των περιεχομένων της. Ούτε το σύνολο ούτε τμήμα αυτής της εκτίμησης ούτε ακόμα κάποια αναφορά, μπορεί να τύχει έκδοσης ή δημοσιεύσεως χωρίς τη προηγούμενη έγγραφη έγκριση μας σχετικά με τη μορφή και το πλαίσιο στο οποίο θα εμφανισθεί. Με εκτίμηση, Για λογαριασμό της Savills ΕΛΛΑΣ Ε.Π.Ε. Δημήτρης Μανουσάκης MRICS, Πιστοποιημένος Εκτιμητής Αρχιτέκτων Μηχανικός, MSc Econ, μέλος ΤΕΕ (54176), MRICS (1152810), Μητρώο Πιστοποιημένων Εκτιμητών ΥΠ.ΟΙΚ. (Αρ. Μητρώου 57) 21

Λ ί σ τ α Π α ρ α ρ τ η μ ά τ ω ν 1. Ορισμός Αγοραίας Αξίας 2. Εκτιμητικές Παράμετροι 3. Χάρτης Περιοχής Ακινήτου 4. Φωτογραφίες Ακινήτου 5. Υπολογισμοί Επενδυτικής Μεθόδου Λίστα Παραρτημάτων 22

Π α ρ ά ρ τ η μ α 1 Ο ρ ι σ μ ό ς Α γ ο ρ α ί α ς Α ξ ί α ς «Αγοραία Αξία είναι το υπολογισθέν ποσό για το οποίο κάποιο ακίνητο θα μπορούσε να ανταλλαγεί: i. κατά την ημερομηνία της εκτίμησης, ii. iii. iv. μεταξύ ενός ενδιαφερόμενου αγοραστή και ενός ενδιαφερόμενου πωλητή, μεταξύ δύο πλευρών που δεν έχουν ίδια συμφέροντα, κατόπιν κατάλληλης περιόδου προώθησης, v. μεταξύ πλευρών οι οποίες έχουν δράσει με επίγνωση των ενεργειών τους, με επενδυτική σωφροσύνη και χωρίς εξαναγκασμό». Παράρτημα 1 Ορισμός Αγοραίας Αξίας 23

Π α ρ ά ρ τ η μ α 2 Ε κ τ ι μ η τ ι κ έ ς Π α ρ ά μ ε τ ρ ο ι Οι εκτιμήσεις προετοιμάζονται με βάση τις παραμέτρους που παρουσιάζονται παρακάτω εκτός εάν υπάρχουν διαφοροποιήσεις που αναφέρονται σε στήλη με τίτλο «Ειδικές Παρατηρήσεις». 1. Το ακίνητο έχει εκτιμηθεί με γνώμονα την τρέχουσα εμπορική αξία σύμφωνα με τους ορισμούς και τις οδηγίες της Επιτροπής Προτύπων αναφορικά με τις Εκτιμήσεις Αξίας Ακινήτων του Βρετανικού Βασιλικού Ινστιτούτου Πραγματογνωμόνων, οι οποίες είναι οι παρακάτω: α) Υπάρχει ενδιαφερόμενος με θέληση για πώληση. β) Θα υπάρξει ένα λογικό χρονικό διάστημα για τη προώθηση της πώλησης και τις διαπραγματεύσεις λαμβανόμενης υπ όψιν της φύσης του ακινήτου και της κατάστασης της κτηματικής αγοράς γενικότερα. γ) Η κατάσταση της αγοράς, το επίπεδο των αξιών και άλλοι παράγοντες θα παραμείνουν οι ίδιοι όπως ήταν και κατά την ημέρα της εκτίμησης. δ) Δεν λαμβάνεται υπ όψιν καμία προσφορά από πιθανό αγοραστή με ειδικά κίνητρα ή ενδιαφέροντα. ε) Η αξία που αναφέρεται δεν σχετίζεται με όποια από τα έξοδα πώλησης, πιθανές φορολογικές υποχρεώσεις που απορρέουν από τη πώληση ή οποιαδήποτε πρόσθετα έξοδα μπορεί να έχει ο αγοραστής. 2. Δεν έχουν ληφθεί υπ όψιν οποιαδήποτε έξοδα νομικής φύσεως τα οποία προκύπτουν κατά τη πώληση του ακινήτου. 3. Παρ ότι λάβαμε υπ όψιν τις γενικές επιπτώσεις της φορολογίας επί της αγοραίας αξίας, δεν προσμετρήσαμε οποιαδήποτε υποχρέωση φόρου μπορεί να προκύψει σε μια πώληση, είτε πραγματική είτε ονομαστική, και ούτε έχουμε προβεί σε μειώσεις της αξίας λόγω Φόρου Υπερτιμήματος ή Φ.Π.Α. ή οποιουδήποτε άλλου φόρου. Παράρτημα 2 Εκτιμητικές Παράμετροι 24

4. Έχουμε παρακάμψει επίσης οποιαδήποτε υποθήκη ή δάνειο ή άλλο βάρος στο οποίο μπορεί να υπόκειται το ακίνητο. 5. Δεν έχουμε προβεί σε επίσημης μορφής έρευνες σχετικά με το ακίνητο και για αυτό το λόγο δεν είναι δυνατόν να αποδεχθούμε υπευθυνότητα σε αυτό το ζήτημα. Έχουμε ωστόσο προβεί σε ανεπίσημες έρευνες μέσω των τοπικών πολεοδομικών αρχών στων οποίων τη δικαιοδοσία ανήκει το ακίνητο σε ό,τι αφορά στις διάφορες πολεοδομικές παραμέτρους, όρους και παρεμβάσεις. 6. Έχουμε υποθέσει εκτός εάν δηλώνεται διαφορετικά ότι όλες οι άδειες ανέγερσης, πιστοποιητικά κλπ. δίδουν τη δυνατότητα στο ακίνητο να λάβει τις χρήσεις που του αποδόθηκαν κατά την ημερομηνία της αυτοψίας μας. Επίσης δεν υπάρχουν υπολειπόμενες εργασίες ή πρόσθετες συνθήκες λειτουργίας που να απαιτούνται από τους εκμισθωτές, τοπικές ή άλλες αρμόδιες αρχές. 7. Δεν προχωρήσαμε σε εδαφολογικές, γεωτεχνικές ή άλλης μορφής έρευνες ώστε να μπορούμε να διαβεβαιώσουμε σχετικά με τις συνθήκες του οικοπέδου ή άλλες περιβαλλοντικές παραμέτρους επί του ακινήτου. Εκτός και αν δηλώνεται διαφορετικά στην έκθεση, η εκτίμηση υποθέτει ότι δεν υπάρχουν ασυνήθεις εδαφολογικές συνθήκες διάβρωσης, ρύποι ή άλλα στοιχεία τα οποία μπορεί να είναι περιβαλλοντικά καταστροφικά. 8. Έχουμε υποθέσει ότι κανένα από τα παρακάτω δηλητηριώδη και απαγορευμένα υλικά δεν έχει χρησιμοποιηθεί στη κατασκευή: Αμιαντοτσιμέντο Χλωριούχο Ασβέστιο ως ξηραντής High Alumina Cement Wood Wool Slabs 9. Εκτός και αναφέρεται διαφορετικά στην έκθεση, η εκτίμησή μας έχει βασισθεί στην υπόθεση ότι το ενοίκιο πρόκειται να υπολογισθεί επί του ακινήτου στην κατάσταση που βρισκόταν κατά την ημερομηνία της αυτοψίας. 10. Έχουμε υποθέσει ότι όλα τα μισθώματα και οι πληρωμές σύμφωνα με το συμβόλαιο έχουν αποπληρωθεί την σήμερον. Εάν υπάρχουν ενοίκια ή άλλες οφειλές, θα συστήναμε ότι θα έπρεπε να ενημερωθούμε ώστε να εξετάσουμε κατά πόσον η εκτίμησή μας θα έπρεπε να αναθεωρηθεί. Παράρτημα 2 Εκτιμητικές Παράμετροι 25

11. Εάν μας είχε κατατεθεί η αναφορά ενός δικηγόρου σχετικά με τους τίτλους μας, η εκτίμησή μας θα είχε λάβει υπ όψιν της τα εκεί αναγραφόμενα. Στην περίπτωση που μια έκθεση για τους τίτλους πρόκειται να ετοιμασθεί, θα συστήναμε όπως ένα αντίγραφο ερχόταν και στη κατοχή μας ώστε να εξετάσουμε ποιο από τα εκεί αναφερθέντα θα είχε επίπτωση στο εκτιμητικό αποτέλεσμα. Παράρτημα 2 Εκτιμητικές Παράμετροι 26

Π α ρ ά ρ τ η μ α 3 Χ ά ρ τ η ς Π ε ρ ι ο χ ή ς Α κ ι ν ή τ ο υ Παράρτημα 3 Χάρτης Περιοχής Ακινήτου 27

Παράρτημα 3 Χάρτης Περιοχής Ακινήτου 28

Π α ρ ά ρ τ η μ α 4 Φ ω τ ο γ ρ α φ ί ε ς Α κ ι ν ή τ ο υ Appendix 4 Photographs of the Property 29

Appendix 4 Photographs of the Property 30

Appendix 4 Photographs of the Property 31

Appendix 4 Photographs of the Property 32

Appendix 4 Photographs of the Property 33