Το ακίνητο ως αντικείμενο του φόρου Γεώργιου Β. Φουφόπουλου
Ι. Τα νομικά όρια φορολόγησης του ακινήτου 1. Εισαγωγή Ανάγκη είσπραξης φόρων 2. Το ακίνητο ως ένδειξη φοροδοτικής ικανότητος Συνταγματικοί όροι άσκησης φορολογικής εξουσίας: + τυπικός νόμος (άρθ. 78) + ισότητα στα δημόσια βάρη (άρθ. 4 παρ.5) + φοροδοτική ικανότητα Φοροδοτική ικανότητα και ακίνητα
3. Πραγματική επιβάρυνση Συνέπειες της φορολόγησης βάσει αντικειμενικών αξιών Ύψος φορολογικός επιβάρυνσης: -Φορολογικός συντελεστής - Φορολογική βάση αντικειμενικές αξίες ακινήτων Δυνατότητα αμφισβήτησης a priori στο ΣτΕ a posteriori στη φορολογική αρχή Αντικειμενική και πραγματική αξία
4. Λόγοι επιβάρυνσης ακινήτου Συνέπειες Ευκολία επιβολής φόρου στο ακίνητο Όροι φοροδοτικής ικανότητος σε σχέση με το ακίνητο: - μεταπωλητική αξία - παραγωγή εισοδήματος Στατιστικά αύξησης φορολογικού βάρους ακινήτων: +αύξηση εσόδων από φόρους περιουσίας/αμέσων φόρων: 43,7% - 15,6% +φόροι περιουσίας σε % άμεσων φόρων: 2,65% 2010, 6,24% 2011, 16,02% 2012 + ένας στους δύο αδυνατούν να πληρώσουν η υπερφορολόγηση αντίθετη στο Σύνταγμα
5. Ευρ. Σύμβαση Δικ. του Ανθρώπου - Ενωσιακό δίκαιο και φόροι ακινήτων - ελευθερία κρατών στη φορολογική πολιτική -όριο: η δήμευση της περιουσίας μέσω υπερβολικής φορολογίας
6. Φορολογικές κυρώσεις και δικαστική προστασία στις φορολογικές διαφορές ν. 2523/97, ήδη 4174/13 α. Πρόσθετος φόρος: -από 1% για κάθε μήνα καθυστέρησης έως 3,5% -ν. 4174 άρθ. 53: τόκοι εκπρόθεσμης καταβολής β. πρόστιμα παράβασης της νομοθεσίας: από 117 έως 1.170 ευρώ για κάθε παράβαση γ. πρόστιμα ΚΦΑΣ (πρώην ΚΒΣ) δ. επιβολή μέτρων διασφάλισης ε. ποινικές κυρώσεις για παράλειψη υποβολής φόρου εισοδήματος στ. ποινικές κυρώσεις για μη καταβολή χρεών προς το Δημόσιο
ΙΙ. Παρουσίαση των φορολογικών επιβαρύνσεων του ακινήτου «μετακίνηση» κυριότητος - εκμετάλλευσή - κατοχή. Α. Φόροι στην απόκτηση και «μετάθεση» κυριότητας ακινήτου 1-Φόρος μεταβιβάσεως ακινήτων (ν. 1587/50) συντελεστής: - 8% για αξία μέχρι 20.000 ευρώ και - 10% για το τμήμα αξίας πέραν αυτού του ποσού. 2-ΦΠΑ (ν. 2859/00, άρθ. 6) Χρονικό όριο εφαρμογής και εφεξής: αποπεράτωση από 1.1.11 3-Φόρος κληρονομιών, δωρεών, γονικών παροχών (ν. 2961/01) Δικαιοπολιτική αιτιολόγηση επιβολής
Α κατηγορία (τέκνα, εγγόνια, σύζυγοι και γονείς): -απαλλαγή 150.000 ευρώ, -συντελεστές 1%, 5% έως 10%. Β κατηγορία: Γ κατηγορία: - απαλλαγή 30.000 ευρώ -συντελεστές 5%, 10%, 20%. - απαλλαγή 6.000 ευρώ -συντελεστές 20%, 30%, 40%. 4-φόρος στη μεταβίβαση μετοχών εταιρειών ακινήτων (ν. 2238/94, άρθ. 13 παρ. 2 και ήδη άρθ. 42, 43 ν. 4172/13) αυτοτελής φόρος 20% και15% επί της υπεραξίας των μεταβιβαζόμενων μετοχών
Β. Φόροι στην εκμετάλλευση ακινήτου 1-Φόρος εισοδήματος στα μισθώματα (ν. 4172/13, άρθ. 40 παρ. 4) εισοδήματα από εκμίσθωση ακινήτων: + συντελεστής 10% για ετήσια σχετικά εισοδήματα μέχρι 12.000 ευρώ + 33% για το πλέον αυτού του ποσού εισόδημα συμπληρωματικός φόρος: -1,5% -ή 3% για κατοικία είναι άνω των 300 τ.μ. ή επαγγελματική μίσθωση.
Β. Φόροι στην εκμετάλλευση ακινήτου 2-χαρτόσημο ή ΦΠΑ στα μισθώματα επαγγελματικής στέγης (ΚΝΤΧ άρθ. 13 παρ. 2 θ, ν. 2859/2000, άρθ. 8 παρ. 2 δ ) χαρτόσημο 3,6% για επαγγελματικές μισθώσεις ΦΠΑ αντί χαρτοσήμου στις εμπορικές μισθώσεις εφόσον + ο μισθωτής είναι υποκείμενος σε ΦΠΑ + ο εκμισθωτής το ζητήσει από τη Δ.Ο.Υ.
3-φόρος υπεραξίας στη μεταβίβαση ακινήτου (ν. 4172/13 άρθ. 41, 43) αυτοτελής φόρος 15% στην υπεραξία από τη μεταβίβαση ακινήτου για γυσικά και νομικά πρόσωπα Απαλλαγή 25.000 ευρώ εξάντληση της φορολογικής υποχρέωσης 4-τεκμήριο διαβίωσης (ν. 2238/94 άρθ. 16, άρθ. 31 ν. 4172/13) τεκμαρτό εισόδημα εκ της κατοχής ακινήτου κλίμακα: - 40 ευρώ/τ.μ. για τα 80 πρώτα τ.μ., - 65 ευρώ/τ.μ. για μέχρι τα 120 τ.μ., - 110 ευρώ/τ.μ. για μέχρι τα 200 τ.μ., - 200 ευρώ/τ.μ. για μέχρι τα 300 τ.μ., - 400 ευρώ/τ.μ. για τα πλέον των 300.
5-τεκμήριο πόθεν έσχες (ν. 2238/94 άρθ. 17-19 και ήδη άρθ. 32 ν. 4172/13) Τεκμαρτό εισόδημα εκ της δαπάνης για την απόκτηση ακινήτου 6-ΑΕΕΑΠ, αμοιβαία κεφάλαια ακινήτων (ν.2778/99, άρθ. 21 επ. και 31, όπως αντικαταστάθηκαν με το ν. 4141/13) η ratio της θέσπισης ΑΕΕΑΠ φορολογικά κίνητρα προϋποθέσεις ίδρυσης ΑΕΕΑΠ
7-συμβάσεις αποφυγής διπλής φορολογίας δυνατότητα επιβολής φόρου τόσο στο κράτος του ακινήτου όσο και του ιδιοκτήτη άρση διπλής φορολογίας: πίστωση φόρου
Γ. Φόροι στην κατοχή ακινήτου 1-ΦΑΠ (ν. 3842/10, άρθ. 27) συντελεστής για τα νομικά πρόσωπα: 6, 3 για τα μη κερδοσκοπικά νομικά πρόσωπα, 1 : - για ακίνητα που ιδιοχρησιμοποιούνται από τις επιχειρήσεις, - τα διατηρητέα με ηλικία άνω των 100 ετών - τα ακίνητα των ΑΕΕΑΠ
2-ΕΕΤΗΔΕ (ν. 4021/11, άρθ. 53) (τροποποιήθηκε σε ΕΕΤΑ με ν. 4152/13) ζητήματα συνταγματικότητος διαδικασία είσπραξης κλίμακα επί της τιμής ζώνης του ακινήτου: από 0,5 ευρώ/ ανά τ.μ. έως 16 ευρώ/ ανά τ.μ. απαλλαγές
3-ΤΑΠ (ν. 2130/93, άρθ. 24) συντελεστής από 0,25 έως 0,35 διαδικασία είσπραξης 4-φόρος 15% εταιρείες offshore ακινήτων (ν. 3091/02, άρθ. 15) φόρος 15% για εταιρείες ιδιοκτήτριες ακινήτων με έδρα σε φορολογικό παράδεισο. *******