ΤΡΑΠΕΖΑ ΚΑΙ ΕΚΤΙΜΗΣΕΙΣ Θέμα: Αναγκαιότητα εκτιμήσεων Αξίες ακινήτων Mεθοδολογίες Δείκτες δανειοδότησης Ταύτιση τίτλων και έλεγχος νομιμότητας - Ιστορική αναδρομή εκτιμήσεις στην ΕΤΕ - Δείκτες αξιών ακινήτων. Εισηγητής: Αντώνης Παπαορφανός Υποδιευθυντής ΕΤΕ 1
1. Αναγκαιότητα εκτίμησης Οι χρηματοπιστωτικοί φορείς στα πλαίσια των δραστηριοτήτων τους εμπορεύονται χρήμα. Παρέχουν ενυπόθηκα δάνεια, χρηματοδοτούν περιπτώσεις leasing ακινήτων, ενώ παράλληλα οι ίδιοι κατέχουν ακίνητα είτε για ιδιόχρηση, είτε για εκμετάλλευση (απ ευθείας ή μέσω θυγατρικών τους εταιριών) είτε τέλος ως πλεονάζοντα προς πώληση. Για όλες αυτές τις δραστηριότητες απαραίτητη προϋπόθεση είναι η γνώση της αξίας ενός ακινήτου (εκτίμηση). Επίσης διάφορες επενδύσεις ή αναπτύξεις ακινήτων επιβάλλουν την τεχνική αξιολόγησή τους, ώστε να εξασφαλίσουν την αναγκαία χρηματοδότηση από την Τράπεζα με παράλληλη εξασφάλισή της με την εγγραφή προσημείωσης ή υποθήκης σε διαθέσιμα ακίνητα. 2
Η τεχνική αξιολόγηση των ακινήτων, η έρευνα της αγοράς, η γνώση της αγοραίας αξίας (market value) και η αξία ενός εκποιούμενου ακινήτου είναι στοιχεία που λαμβάνει υπόψη του ο χρηματοπιστωτικός φορέας. Στοιχεία απαραίτητα τόσο για τη λήψη της τελικής επενδυτικής απόφασης (σταθμίζοντας και το ρίσκο που είναι διατεθειμένος να λάβει) όσο και τη γνώση της ρευστότητας του χαρτοφυλακίου του από ακίνητα. Ποιες είναι οι αξίες ακινήτων που σταθμίζονται από μια Τράπεζα προκειμένου να προχωρήσει σε χρηματοδότηση μιας επιχείρησης, μιας επένδυσης είτε μιας ανάπτυξης ακινήτου. 3
Πριν από την αναφορά των αξιών που απαιτούνται σκόπιμο είναι να αναφερθούν τα πιο κάτω: Όσοι ασχολούνται με τις χορηγήσεις προτιμούν να γνωρίζουν τη μέγιστη δυνατή αξία ενός ακινήτου, γιατί έτσι εξυπηρετείται ο πελάτης και η Τράπεζα γίνεται ανταγωνιστικότερη. Όσοι ασχολούνται με επισφαλή δάνεια και εμπλοκή προτιμούν να γνωρίζουν μια αξία χαμηλότερη της αγοραίας προκειμένου να αποτρέπεται ο κίνδυνος παγίδευσης κεφαλαίων σε ακίνητα με μικρή ή και αρνητική απόδοση. Όσοι ασχολούνται με εκποιήσεις ακινήτων που έχουν περιέλθει στην ιδιοκτησία της Τράπεζας προτιμούν μια άλλη αξία ενδεχομένως μικρότερη από την αγοραία προκειμένου να έχουν ευχέρεια στη ρευστοποίηση αλλά και χωρίς ο φορέας να έχει απώλειες εσόδων από εκποίηση ακινήτων με χαμηλό τίμημα. 4
2. ΑΞΙΕΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ Αγοραία Αξία (market value) Αξία αναγκαστικής εκποίησης (forced sale value liquidation value) Υλική αξία (cost value) Μισθωτική αξία Προτεινόμενη τιμή εκκίνησης διαδικασίας πώλησης Αξία για υποθήκευση 5
Τα διεθνή εκτιμητικά πρότυπα, το IVA 2 (valuation for lending purposes) καθορίζουν ένα πλαίσιο για τις εκτιμήσεις ακινήτων προς εξασφάλιση έναντι δανείων, πέραν της πίστης του ίδιου του δανειζόμενου. Στις συνήθεις περιπτώσεις, οι εκτιμητές ασχολούνται με την εκτίμηση της αγοραίας αξίας των ακινήτων. Αντίθετα κάποιες άλλες (σπανιότερες) περιπτώσεις οι εκτιμητές, μπορεί να εκτιμήσουν, αξία άμεσης ρευστοποίησης, αξία για υπάρχουσα χρήση αξία για εναλλακτική χρήση κλπ. Ακόμη και σε αυτές τις περιπτώσεις, πρέπει να παρέχεται και ένδειξη για την αγοραία αξία. 6
3. ΜΕΘΟΔΟΛΟΓΙΕΣ Ο προσδιορισμός των ως άνω αξιών γίνεται εφαρμόζοντας κατά περίπτωση μια ή και περισσότερες από τις υπάρχουσες μεθοδολογίες: Συγκριτική μέθοδος comparative method Μέθοδος αξιοποίησης ή υπολειμματική residual method Μέθοδος κόστους Μέθοδος απαξιωμένου κόστους αντικατάστασης cost approach Μέθοδος εισοδήματος επενδυτική μέθοδος income approach 7
Οι εκτιμήσεις θα πρέπει κατά κανόνα να βασίζονται σε συγκριτικά στοιχεία της αγοράς (τιμές πώλησης, ενοικίασης) αλλά και σε μελλοντικά έσοδα πραγματικές χρηματορροές και αποδόσεις της αγοράς για όσα ακίνητα αποτιμώνται με τη μέθοδο DCF. Ο εκτιμητής στην έκθεσή του πρέπει να αναφέρει και να λαμβάνει υπόψη: τα στοιχεία τα οποία είχε στη διάθεσή του προκειμένου να αξιολογήσει το ακίνητο τους πιθανούς κινδύνους που ενέχει ένα ακίνητο τόσο στο παρόν όσο και στο μέλλον οποιαδήποτε ασυνήθη αστάθεια στις τιμές τις ολικές αποδόσεις του επιχειρηματικού ακινήτου με και χωρίς χρηματοδότηση πιθανά προβλήματα σε εξειδικευμένα ακίνητα που η εμπορευσιμότητά τους είναι σημαντικά μικρότερη. αν υπάρχει μια μίσθωση, που είναι πάνω από τα μισθώματα της αγοράς, θα πρέπει να λαμβάνεται υπόψη, αλλά να μελετάται με προσοχή. 8
Ακίνητα για ανάπτυξη Θα πρέπει να εκτιμώνται με βάση την παρούσα και τη μελλοντική προοπτική τους, χωρίς όμως να λαμβάνονται υπόψη σενάρια που είναι ανέφικτα να υλοποιηθούν. Αν τυχόν γίνει μια τέτοια παραδοχή θα πρέπει να υπάρξει ειδική αναφορά. Ιδίως θα πρέπει να εξετάζεται η χρηματοδότηση σε συνδυασμό με τις φάσεις κατασκευής του έργου και να επανεξετάζονται όλες οι παραδοχές σε συνάρτηση με την πρόοδο του έργου. Ειδικά αν απαιτούνται πρόσθετες εργασίες και κόστος για την αποπεράτωση ή αν αλλάζουν τα αναμενόμενα έσοδα και τα επιτόκια προεξόφλησης, θα πρέπει να γίνονται ενδιάμεσες επανεκτιμήσεις, ώστε να αναθεωρείται το ρίσκο της επένδυσης. Τέλος θα πρέπει να σημειώνεται και η σκοπιμότητα υλοποίησης της επένδυσης από τεχνικής άποψης και ανάλογα με τα οικονομικά αποτελέσματα που αυτή προσδοκάται ότι θα έχει. 9
Σημαντικοί δείκτες δανεισμού 1.Loan to Value Ratio Δάνειο mortgage amount LTV = ----------------------- = ------------------------------------------ Αξία Ακινήτου appraised value of the property Είναι ένας δείκτης που δηλώνει το ρίσκο που λαμβάνει η Τράπεζα που χρηματοδοτεί ένα δάνειο και εξετάζεται πριν την έγκριση εκχώρησης του δανείου. 2. Payment to Income Ένας άλλος χρήσιμος δείκτης για την Τράπεζα όσον αφορά στη χορήγηση δανείου είναι ο εξής: Ετήσιο ποσό δόσεων δανείου PTI = ------------------------------------- Δηλωθέν ετήσιο εισόδημα 10
5. ΤΑΥΤΙΣΗ ΤΙΤΛΩΝ Ταύτιση τίτλων ακινήτου είναι η ταύτιση των πραγματικών στοιχείων του ακινήτου, όπως αυτά διαπιστώνονται επί τόπου κατά την αυτοψία, προς τις περιγραφές των αντίστοιχων στοιχείων των τίτλων, (θέση, έκταση, όρια, προσανατολισμός, πλευρικές διαστάσεις). Όταν όλα τα στοιχεία συμπίπτουν, η ταύτιση είναι πλήρης. Υπάρχουν περιπτώσεις που ενώ ένα ή περισσότερα από τα τεχνικά στοιχεία του ακινήτου διαφέρουν από τις περιγραφές του τίτλου, υπάρχει όμως ταύτιση, καθώς διαπιστώνεται από τη συνεκτίμηση όλων των στοιχείων, ότι το ακίνητο είναι πράγματι αυτό που περιγράφεται στους τίτλους 11
Διαφορές που μπορεί να προκύψουν κατά την ταύτιση των τίτλων: αναγραφή στα συμβόλαια παλαιότερων ονομασιών οδών, τοπονύμια που μεταβλήθηκαν κλπ μικρή διαφορά στην επιφάνεια του οικοπέδου (περίπου έως10%),που συνήθως είναι ανεκτή και ενδεχομένως οφείλεται στο ότι παλαιότερα δεν είχε γίνει ακριβής μέτρηση διαφορά στην επιφάνεια που οφείλεται σε άλλα αίτια, όπως ρυμοτόμηση ή καταπάτηση ενός τμήματος οικοπέδου από τον όμορο ιδιοκτήτη ή στο γεγονός ότι δεν έχουν υποβληθεί οι τίτλοι όλων των επί μέρους τμημάτων του οικοπέδου. Επίσης μεγάλα αγροτικά, άγονα ή και παραθαλάσσια οικόπεδα εμφανίζονται σε παλαιά συμβόλαια με μικρή έκταση ή για λόγους φοροδιαφυγής ή γιατί υπολογιζόταν μόνο το καλλιεργούμενο τμήμα και σήμερα καταμετρώνται μεγαλύτερα. Σε αυτήν την περίπτωση καθοριστικός είναι ο πλήρης έλεγχος των ορίων 12
σε περίπτωση που το ακίνητο αναφέρεται με αριθμό οικοπέδου και οικοδομικού τετραγώνου ενός συγκεκριμένου διαγράμματος, θα πρέπει οπωσδήποτε να ελεγχθεί το διάγραμμα αυτό ενδεχομένως με το σχήμα, τις πλευρικές διαστάσεις του οικοπέδου και τις αποστάσεις του από τις γωνίες αναφορικά με τον προσανατολισμό παρατηρείται μερικές φορές ασυμφωνία με στροφή όλων των ορίων κατά 90 μοίρες περίπου, καθώς τα όρια στα συμβόλαια σημειώθηκαν εμπειρικά σχετικά με τις πλευρικές διαστάσεις, παρατηρείται ότι αυτές συνήθως δεν αναφέρονται στα συμβόλαια. Όταν αναφέρονται, πρέπει να συμφωνούν με την πραγματικότητα ή τουλάχιστον να μην υπάρχει ουσιώδης διαφορά η μη αναφορά δρόμου σαν όριο του οικοπέδου, (όταν αυτός έχει διανοιχθεί πρόσφατα), αλλά ο απέναντι του δρόμου ιδιοκτήτης. Στην περίπτωση αυτή πρέπει να ερευνηθεί επίσης, αν έχουν τακτοποιηθεί τα θέματα ρυμοτόμησης ή προσκύρωσης και αν μετά την προσθαφαίρεση των νέων τμημάτων στο αρχικό εμβαδόν, το οικόπεδο που προκύπτει είναι σύμφωνα με την πραγματικότητα 13
Όσον αφορά στις οριζόντιες ιδιοκτησίες θα πρέπει αυτές να περιγράφονται στο συμβόλαιο ως είναι στην πραγματικότητα, δηλαδή ο όροφος, ηθέση, ο προσανατολισμός, με ποιες άλλες συνορεύουν. Διαφορετικά ο εκτιμητής θα πρέπει να σημειώνει τη πιθανή επέκταση ή συνένωσή τους με όμορη ιδιοκτησία κατά έκταση ή κατά ύψος. Πολλές περιοχές σήμερα έχουν ενταχθεί στο Εθνικό Κτηματολόγιο γεγονός που έχει επιλύσει τα περισσότερα προβλήματα. 14
6.ΕΛΕΓΧΟΣ ΝΟΜΙΜΟΤΗΤΑΣ ΚΤΗΡΙΩΝ Ο εκτιμητής οφείλει στην έκθεσή του προς την Τράπεζα να κάνει αναφορά σχετικά με τη νομιμότητα του ακινήτου για το οποίο συντάσσει την τεχνική αξιολόγηση. Ειδικότερα ελέγχει: τη νομιμότητα ή μη του κτηρίου σύμφωνα με την εκδοθείσα άδεια οικοδομής και το συνημμένο σε αυτήν διάγραμμα κάλυψης καταγράφει τις πιθανές υπερβάσεις από την οικοδομική άδεια και τη δυνατότητα ή μη για τη νομιμοποίηση των αυθαιρέτων τμημάτων του κτηρίου. Σε περίπτωση που είναι δυνατόν να νομιμοποιηθούν αναφέρει το σχετικό κόστος, διαφορετικά επισημαίνει το ρίσκο στην Τράπεζα από την επιβολή των προστίμων που προβλέπονται και αν αυτά περιέλθουν στην κυριότητά της σε περιπτώσεις που η αυθαιρεσία μπορεί να αρθεί (κλειστοί ημιυπαίθριοι χώροι, μεταλλικά πατάρια σε καταστήματα, ημιυπόγειοι χώροι) επισημαίνεται αυτό στην έκθεσή του και αξιολογείται σχετικά με λαμβανόμενο ρίσκο για την Τράπεζα. Γενικά πολιτική της Τράπεζας παραμένει η αποφυγή προσημείωσης σε μη νόμιμα κτίσματα. 15
7.ΙΣΤΟΡΙΚΗ ΑΝΑΔΡΟΜΗ - ΕΚΤΙΜΗΣΕΙΣ ΣΤΗΝ ΕΤΕ Η Εθνική Τράπεζα είναι το παλαιότερο χρηματοπιστωτικό ίδρυμα και είναι επόμενο σε αυτήν να εμφανιστεί από παλαιά η αναγκαιότητα της εκτίμησης ακινήτων από εκτιμητές μηχανικούς. Σιγά-σιγά, καθώς μεγάλωναν τα μεγέθη της, παρουσιάστηκε επιτακτική ανάγκη εξασφάλισης των κινδύνων χρηματοδότησης, με την εγγραφή βάρους σε ακίνητα. Από το 1964 δημιουργείται αρχικά τμήμα Τεχνικής Υπηρεσίας και λίγο αργότερα ανεξάρτητη Διεύθυνση, της οποίας πρωταρχικός ρόλος ήταν η τεχνική αξιολόγηση διαφόρων ειδών ακινήτων και η γνωμάτευση σε επενδυτικά προγράμματα, ώστε να διευκολύνονται οι οικονομικές Διευθύνσεις της Τράπεζας, σε επιλογές έναντι χρηματοδότησης. 16
Από τότε μέχρι σήμερα παρουσιάζεται μία συνεχής αυξητική πορεία στα αιτήματα και στις απαιτήσεις για εκτιμήσεις ακινήτων. Έτσι δημιουργείται αργότερα η Υποδιεύθυνση Τεχνικών αξιολογήσεων ακινήτων και τεχνικών εταιριών με αντικείμενο: Εκτιμήσεις ακινήτων για την Επιχειρηματική Πίστη Εκτιμήσεις ακινήτων για την Κτηματική Πίστη Γνωματεύσεις πάνω σε επενδυτικά προγράμματα εταιριών και βιομηχανιών. Μερικά από αυτά μπορεί να εντάσσονται σε διάφορους αναπτυξιακούς νόμους μέσω των οποίων καθίσταται απαραίτητη η συμμετοχή της Δ.Τ.Υ. (Διεύθυνσης Τεχνικών Υπηρεσιών) για την πιστή παρακολούθηση και υλοποίηση των επενδυτικών προγραμμάτων 17
Εκτιμήσεις ακίνητης περιουσίας της ΕΤΕ Αξιοποίηση ακινήτων ιδιοκτησίας ΕΤΕ Καθώς διογκώνεται ο αριθμός των αιτημάτων για εκτιμήσεις και υπάρχει μερική αδυναμία κάλυψης όλων των αναγκών αυτών, η ΔΤΥ οδηγείται στην επιλογή χρήσης εξωτερικών συνεργατών. Η Τεχνική Υπηρεσία της ΕΤΕ αντιλαμβάνεται άμεσα ότι στις νέες αυξημένες δραστηριότητες που επέρχονται, πρέπει να θεσπίσει κανόνες και να θέσει ένα ενιαίο πλαίσιο ώστε να επιτύχει: 1.Ενιαία εμφάνιση της έκθεσης εκτίμησης Προς τούτο συντάσσει δισέλιδο εύχρηστο έντυπο σε γραπτή και ηλεκτρονική μορφή 18
2. Ενιαία γλώσσα-έννοια των διαφόρων αξιών Θεσμοθετεί νέα ορολογία αξιών με βάση τα διεθνή πρότυπα. Με εγκύκλιο μάλιστα θεσπίζει τη χρήση αυτών, που ήδη αναγράφονται στις εκθέσεις εκτιμήσεων ακινήτων και αξιολογούνται από τις οικονομικές υπηρεσίες 3.Ενιαία μεθοδολογία Θεωρεί ότι προκειμένου ο εκτιμητής να υπολογίσει τις αξίες ενός ακινήτου πρέπει υποχρεωτικά να ακολουθήσει κάποια από τις ισχύουσες και διεθνώς μεθοδολογίες 4.Δημιουργία βάσης δεδομένων Προχωρεί στην ηλεκτρονική γραμματειακή υποστήριξη καθώς καταγράφονται όλα τα εκτιμούμενα ακίνητα και γίνεται ηλεκτρονικά η εισαγωγή διαφόρων αξιών ανά ακίνητο 5. Δημιουργία δικτύου εξωτερικών συνεργατών Προκειμένου να ανταποκριθεί στις σύγχρονες απαιτήσεις για αποτελεσματικότερη και ανταγωνιστικότερη παροχή υπηρεσιών προς τους πελάτες. 19
Μετά τη λήψη της απόφασης για δημιουργία δικτύου εξωτερικών συνεργατών και τη θέσπιση κανόνων αποφασίζει η Δ.Τ.Υ να εκπαιδεύσει μηχανικούς εκτιμητές ως συνεργάτες της. Για το σκοπό αυτό προβαίνει σε: καταγραφή της εμπειρίας και των εφαρμοζόμενων διαδικασιών εκτίμησης στην Τεχνική Υπηρεσία της ΕΤΕ, που ακολουθούνται εδώ και 45 χρόνια περίπου συνεχώς βελτιούμενες διεθνή έρευνα τόσο για τις αξίες όσο και για τις μεθοδολογίες που χρησιμοποιούνται από επίσημους εκτιμητικούς φορείς τόσο στη Ευρώπη όσο και στις Η. Π. Α. σύνταξη ειδικού εγχειριδίου από διακεκριμένα στελέχη της που αναφέρεται στη θεωρία και σε αναλυτικά παραδείγματα. οργάνωση ειδικού σεμιναρίου με θέμα «Τεχνικές αξιολογήσεις ακινήτων». Έτσι κατ αυτόν τον τρόπο η εκπαίδευση και η εκτιμητική ενημέρωση των υποψηφίων συνεργατών είναι πολύπλευρη, πλήρης και αποτελεσματική και σήμερα η Τράπεζα διαθέτει ένα σημαντικό δίκτυο που καλύπτει όλη τη χώρα. 20
ΕΛΕΓΧΟΣ ΠΟΙΟΤΗΤΑΣ ΕΚΤΙΜΗΣΕΩΝ Το σημαντικό πρόβλημα που προκύπτει από την ύπαρξη μεγάλου αριθμού εκτιμητών συνεργατών είναι ο συνεχής έλεγχος ώστε να μην υπάρχουν αποκλίσεις από τους κανόνες που έχουν θεσπισθεί. Κατά τη διαδικασία του ελέγχου των εξωτερικών συνεργατών καταγράφονται όλες οι ελλείψεις μίας έκθεσης τεχνικής αξιολόγησης, ώστε να γίνουν οι απαραίτητες υποδείξεις προς τους εκτιμητές, προκειμένου να συμμορφωθούν σε όλες τις υποχρεώσεις τους. Υπάρχουν και περιπτώσεις που είναι αναγκαστική η διακοπή συνεργασίας με εκτιμητές εφόσον διαπιστώνονται αστοχίες από αυτούς με άσχημες συνέπειες για την Τράπεζα. 21
8.ΔΕΙΚΤΕΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ Τα τελευταία χρόνια υπήρξε προσπάθεια με αντικείμενο τη δημιουργία, προώθηση και εκμετάλλευση δεικτών ακινήτων και την εξέλιξη τους στο χρόνο. Η πρώτη προσπάθεια έγινε από την εταιρία Propindex που ιδρύθηκε το 2001. Η εξαγωγή δείκτη εγένετο με βάση τις ζητούμενες τιμές από αγγελίες εφημερίδων εξαιρώντας τις ακραίες τιμές χρήση μέσων όρων των παρατηρήσεων. Υπήρχαν πολλά προβλήματα λόγω ανομοιογενούς δείγματα και μη κατάλληλης μεθοδολογίας. Η δεύτερη προσπάθεια έγινε από την ίδια εταιρία, αλλά στην οποία συμμετείχαν και οι τέσσερις μεγαλύτεροι τραπεζικοί φορείς (ΕΘΝΙΚΗ, ALFA, EUROBANK, ΕΜΠΟΡΙΚΗ) Προκειμένου να είναι πλέον αξιόπιστος ο νέος δείκτης αποφασίσθηκε και σαν βάση αυτού είναι το σύνολο των τραπεζικών εκτιμήσεων των ακινήτων, που διενεργούνται και αποτελούν εξασφάλιση για τα χορηγούμενα δάνεια. 22
Ο νέος δείκτης αφορά κατ αρχήν στις κατοικίες, (διαμερίσματα, μεζονέτες, μονοκατοικίες) ενώ στόχος είναι να υπάρξει και μελλοντικά αντίστοιχος δείκτης κι για τα επαγγελματικά ακίνητα. Ο δείκτης αυτός αναφέρεται και σε πανελλαδικό επίπεδο και σε επί μέρους περιοχές, θα εξάγεται δε ανά τρίμηνο. Έτος βάσης του δείκτη είναι το 1999. Τα πρώτα επτά χρόνια αποτελούν τον«ιστορικό δείκτη» καθώς προέκυψε με στατιστική μεθοδολογία, χρησιμοποιώντας εκ των υστέρων 32.000 περίπου εκτιμήσεις ακινήτων από τα αρχεία των τεσσάρων Τραπεζών. 23