Reserch Deprtment Ιούλιος L o gi s t i cs 2010 Mrket Report Α Θ Η Ν Α - Θ Ε Σ Σ Α Λ Ο Ν Ι Κ Η Highlights Τήρηση στάσης αναμονής από επενδυτές και χρήστες για βελτίωση των οικονομικών συνθηκών και του αρνητικού κλίματος της κτηματαγοράς. Ανάπτυξη νέων αποθηκευτικών εγκαταστάσεων. Ενδιαφέρον κυρίως για «κατά παραγγελία» αναπτύξεις εφόσον έχει εξασφαλιστεί ο χρήστης ή ο αγοραστής. POLAND UKRAINE Ενδιαφέρον των δυνητικών αγοραστών για μικρότερες επιφάνειες με σκοπό τη μείωση του λειτουργικού κόστους. ROMANIA SERBIA BULGARIA GREECE Disclimer Το παρόν διαφημιστικό έντυπο «Logistics Mrket Report» εκδίδεται από τη Διεύθυνση Συμβουλευτικών Υπηρεσιών της Eurobnk EFG Property Services. Υπεύθυνος έκδοσης: ΔΗΜΗΤΡΙΟΣ ΑΝΔΡΙΤΣΟΣ Ομάδα Έρευνας: ΝΙΚΟΛΑΟΣ ΒΛΑΧΑΚΗΣ ΑΛΕΞΑΝΔΡΑ ΛΟΥΚΑΤΑΡΗ Ημερομηνία Έκδοσης 30 Ιουλίου 2010 Το παρόν διαφημιστικό έντυπο εκδόθηκε από την Eurobnk EFG Property Services, μέλος του Ομίλου EFG, και δεν επιτρέπεται να αναπαραχθεί κατά οποιονδήποτε τρόπο από τα πρόσωπα στα οποία αποστέλλεται ή να δοθεί σε οποιοδήποτε άλλο πρόσωπο. Το έντυπο αυτό δεν αποτελεί προσφορά αγοράς ή πώλησης ούτε πρόσκληση για υποβολή προσφορών αγοράς ή πώλησης των ακινήτων που αναφέρονται σε αυτό. Η Eurobnk EFG Property Services και άλλοι που συνδέονται με αυτήν ενδέχεται να έχουν συμμετοχές και ενδέχεται να πραγματοποιούν συναλλαγές σε ακίνητα που αναφέρονται στο παρόν, καθώς επίσης ενδέχεται να παρέχουν ή να επιδιώκουν να παράσχουν υπηρεσίες (επενδυτικής τραπεζικής, μεσιτείας ή άλλες) στις εταιρείες αυτές. Οι επενδύσεις που αναλύονται στο έντυπο αυτό μπορεί να είναι ακατάλληλες για επενδυτές, με κριτήρια τους συγκεκριμένους επενδυτικούς στόχους τους και την οικονομική κατάστασή τους. Οι πληροφορίες που περιέχονται στο παρόν προέρχονται από πηγές που θεωρούνται αξιόπιστες αλλά δεν έχουν επαληθευτεί από την Eurobnk EFG Property Services. Οι απόψεις που διατυπώνονται στο παρόν ενδέχεται να μη συμπίπτουν με αυτές οποιουδήποτε μέλους του Ομίλου EFG. Καμία δήλωση ή διαβεβαίωση (ρητή ή σιωπηρή) δεν δίδεται όσον αφορά την ακρίβεια, πληρότητα, ορθότητα ή χρονική καταλληλότητα των πληροφοριών ή απόψεων που περιέχονται στο παρόν, οι οποίες μπορούν να αλλάξουν χωρίς προειδοποίηση. Καμία απολύτως ευθύνη, οπωσδήποτε και αν γεννάται, δεν αναλαμβάνεται από την Eurobnk EFG Property Services ή από τα μέλη του Διοικητικού Συμβουλίου της ή τα στελέχη της ή τους υπαλλήλους της όσον αφορά το περιεχόμενο του παρόντος. Το παρόν έντυπο είναι διαφημιστικό και διανέμεται δωρεάν.
Οικονομία Το δυσμενές οικονομικό περιβάλλον σε συνδυασμό με την αρνητική ψυχολογία των νοικοκυριών και των επιχειρήσεων επιφέρει τον περιορισμό της εγχώριας οικονομικής δραστηριότητας και τη διατήρηση κλίματος αβεβαιότητας αναφορικά με τις μελλοντικές οικονομικές εξελίξεις. Σύμφωνα με τα διαθέσιμα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος τον Ιούνιο του τρέχοντος έτους η χρηματοδότηση προς τις εγχώριες επιχειρήσεις διαμορφώθηκε στα 469εκ έναντι 602εκ τον ίδιο μήνα του 2009 ενώ παρατηρήθηκε επιβράδυνση της πιστωτικής επέκτασης προς τα νοικοκυριά. Με βάση τα δημοσιευμένα στοιχεία της ΕΛ.ΣΤΑΤ. για τον μήνα Ιούνιο του 2010 σημειώθηκε αύξηση του πληθωρισμού κατά 5,2% σε σύγκριση με τον αντίστοιχο μήνα του 2009. Το Ακαθάριστο Εγχώριο Προϊόν για το πρώτο τρίμηνο του 2010 εκτιμάται ότι μειώθηκε κατά 2,5% σε σχέση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2009 και κατά 1% σε σχέση με το τέταρτο τρίμηνο του 2009 γεγονός που οφείλεται τόσο στη μείωση των επενδύσεων όσο και της δημόσιας κατανάλωσης. Το ποσοστό ανεργίας κατά το πρώτο τρίμηνο του 2010 εκτιμάται σε 11,7% έναντι 9,3% το αντίστοιχο τρίμηνο του 2009. Για τους προσεχείς μήνες, η περαιτέρω συρρίκνωση της εγχώριας οικονομικής δραστηριότητας σε συνδυασμό με τις αλλαγές που θα επέλθουν στον εργασιακό και ασφαλιστικό κλάδο εκτιμάται ότι θα ασκήσουν πρόσθετες πιέσεις στην αγορά εργασίας. Ιούλιος 2010 2
Αθήνα ΕΙΣΑΓΩΓΗ Το κύριο ενδιαφέρον επενδυτών και χρηστών συνεχίζει να συγκεντρώνει η περιοχή του Θριάσιου Πεδίου και ειδικότερα η αχαρακτήριστη ζώνη του Ασπροπύργου. Την τρέχουσα περίοδο το ενδιαφέρον για τη συγκεκριμένη περιοχή έχει αναθερμανθεί λόγω της επαναπροκήρυξης του διαγωνισμού για την κατασκευή του εμπορευματικού κέντρου του Θριασίου μετά την ακύρωσή του στα μέσα του προηγούμενου έτους. Επίσης ενδιαφέρον συνεχίζουν να προσελκύουν οι αγορές των Οινοφύτων και των Μεσογείων ενώ κατά μήκος της Εθνικής Οδού σημαντική αγορά Logistics θεωρείται αυτή του Αυλώνα. ΖΗΤΗΣΗ ΠΡΟΣΦΟΡΑ ΤΑ ΕΠΙΠΕΔΑ ΠΡΟΣΦΟΡΑΣ νέων αποθηκευτικών χώρων παρέμειναν σε χαμηλά επίπεδα από τις αρχές του τρέχοντος έτους καθώς η κατασκευή νέων αναπτύξεων πραγματοποιείται μόνο «κατά παραγγελία» πληρώντας συγκεκριμένες προδιαγραφές για την κάλυψη των κατά περίπτωση αναγκών. Αναφορικά με τις αναπτύξεις ιδιόκτητων αποθηκευτικών χώρων δεν παρουσιάστηκε ιδιαίτερη δραστηριότητα κυρίως λόγω μείωσης των επιπέδων της τραπεζικής χρηματοδότησης και τήρησης συντηρητικής πολιτικής από μέρους των επιχειρήσεων/ιδιωτών. Oι εταιρείες που εκδηλώνουν ενδιαφέρον ανήκουν κυρίως στον μεταφορικό και φαρμακευτικό κλάδο και ενδιαφέρονται για εκτάσεις έως 5 στρέμματα περίπου. Αυξημένο ενδιαφέρον συγκεντρώνουν οι περιοχές που βρίσκονται πλησίον του πολεοδομικού ιστού όπως είναι ο άξονας της Εθνικής Οδού, οι περιοχές Μεταμόρφωση και Λυκόβρυση, η ΒΙΟ.ΠΑ. Κηφισιάς και οι περιοχές Άγιος Στέφανος και Κρυονέρι. Εταιρείες που έχουν εγκατασταθεί σε μεγάλη απόσταση από την Αθήνα, εκμεταλευόμενες την οικονομική συγκυρία και την ενδεχόμενη μείωση των τιμών μίσθωσης αναζητούν ακίνητα κοντά στο πολεοδομικό ιστό με σκοπό τη μείωση του λειτουργικού τους κόστους. Αποτέλεσμα των οικονομικών συνθηκών είναι και η μείωση των επιπέδων ζήτησης από εταιρείες του λιανικού ή και χονδρικού εμπορίου οι οποίες τα προηγούμενα έτη έπαιξαν σημαντικό ρόλο. ΤΙΜΕΣ ΣΤΙΣ ΑΓΟΡΕΣ LOGISTICS κύριου ενδιαφέροντος τα επίπεδα μισθωμάτων διαμορφώνονται σε 4-5,5/τ.μ. ενώ στις αγορές των Οινοφύτων και του Αυλώνα οι τιμές κυμαίνονται μεταξύ 3,5-4,5/τ.μ. Σε ορισμένες περιπτώσεις σύγχρονων ακινήτων με ειδικά χαρακτηριστικά (κόστος κατασκευής, διάρκεια συμβολαίου, θέση, προβολή) η τιμή μίσθωσης δύναται να ξεπεράσει τα 5,5/τ.μ. Στις δευτερεύουσες αγορές οι τιμές μίσθωσης αποθηκευτικών χώρων κυμαίνονται μεταξύ 3-4,5/τ.μ. Τιμές Μίσθωσης ( / τ.μ. / μήνα) Μεσόγεια Ασπρόπυργος Μεταμόρφωση Οινόφυτα ΒΙΠΕ Αυλώνα ΒΙΠΕ 0 1 2 3 4 5 6 mx rents min rents Τιμές πώλησης Οικοπέδων ( /τ.μ.) 200 150 100 50 0 Ασπρόπυργος Αυλώνα ΒΙΠΕ Οινόφυτα ΒΙΠΕ mx min Οι μέσες τιμές πώλησης οικοπέδων στην Βιομηχανική Περιοχή του Ασπροπύργου διατηρήθηκαν στα επίπεδα των 170-200/τ.μ., στη ΒΙ.ΠΕ. Αυλώνα οι τιμές διαμορφώθηκαν σε 80-85/τ.μ. και στην περιοχή των Οινοφύτων σε 70-75/τ.μ. Στις περιοχές ενδιαφέροντος οι οποίες αποτελούν οικονομικότερες επιλογές για εγκατάσταση παρόλο που δεν διαθέτουν εγγύτητα στην Αθήνα, όπως είναι το Σχηματάρι και η Ριτσώνα, η μέση τιμή πώλησης οικοπέδων διαμορφώνεται σε 50/τ.μ. και 40/τ.μ. αντίστοιχα. ΑΠΟΔΟΣΕΙΣ Η ΕΛΛΕΙΨΗ ΕΠΕΝΔΥΤΙΚΩΝ ΠΡΑΞΕΩΝ δεν βοηθάει στη δημιουργία μιας σαφούς εικόνας για τα επίπεδα των αποδόσεων. Εντούτοις λαμβάνοντας υπόψη τις υφιστάμενες συνθήκες της οικονομίας σε συνδυασμό με τα χαμηλά επίπεδα ζήτησης, εκτιμάται ότι οι αποδόσεις για τα prime επενδυτικά ακίνητα των περιοχών κύριου ενδιαφέροντος διαμορφώνονται στα επίπεδα του 9,5% (9% -9,75%), ενώ για τα υπόλοιπα συναντώνται και αποδόσεις μεγαλύτερες του 10%. Ιούλιος 2010 3
Αθήνα 2 1 4 6 5 7 3 1. Αγορά Αγίου Στεφάνου 2. Αγορά Οινοφύτων 3. Αγορά Μαρκοπούλου 4. Αγορά Μαγούλας 5. Αγορά Ασπροπύργου 6. Αγορά Θριασίου 7. Αγορά Μεταμόρφωσης Ιούλιος 2010 4
Θεσσαλονίκη ΕΙΣΑΓΩΓΗ Κύριες περιοχές ενδιαφέροντος στη Θεσσαλονίκη παραμένουν η Βιομηχανική Περιοχή της Σίνδου στη δυτική πλευρά της πόλης και ακολουθούν οι περιοχές του Καλοχωρίου και του Ωραιοκάστρου. Οι ως άνω περιοχές διαθέτουν εγγύτητα σε οδικές, λιμενικές και σιδηροδρομικές εγκαταστάσεις με αποτέλεσμα να συγκεντρώνουν το υψηλότερο ποσοστό των υφιστάμενων αποθηκευτικών χώρων. ΖΗΤΗΣΗ ΠΡΟΣΦΟΡΑ Η ΖΗΤΗΣΗ ΕΞΑΚΟΛΟΥΘΕΙ να συγκεντρώνεται στις κύριες αγορές Logistics παρόλο που συνεχίζει από τα τέλη του προηγούμενου έτους να κινείται σε χαμηλά επίπεδα. Οι εταιρείες που στηρίζουν τη ζήτηση προέρχονται από τον κλάδο των μεταφορών καθώς και μεγάλες αλυσίδες supermrket. Το δυσμενές οικονομικό περιβάλλον, η δυσκολία άντλησης χρηματοδότησης και οι δυσοίωνες προοπτικές για την ελληνική οικονομία οδηγούν τις κατασκευαστικές εταιρείες στην ανέγερση νέων εγκαταστάσεων Logistics εφόσον έχουν εξασφαλίσει υποψήφιο αγοραστή ή μισθωτή. ΤΙΜΕΣ ΣΤΙΣ ΚΥΡΙΕΣ ΠΕΡΙΟΧΕΣ ενδιαφέροντος όπως είναι η ΒΙ.ΠΕ. Σίνδου, τα επίπεδα μισθωμάτων διαμορφώνονται σε 2-3,5/τ.μ. και για τις περιοχές του Καλοχωρίου και του Ωραιοκάστρου σε 2-3/τ.μ. ανάλογα με τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά του ακινήτου. Οι τιμές πώλησης οικοπέδων στην περιοχή της Σίνδου διαμορφώνονται σε 100-130/τ.μ. και στις περιοχές του Καλοχωρίου και του Ωραιοκάστρου σε 60-120/τ.μ. Στη Θέρμη και στη Ραιδεστό οι τιμές πώλησης οικοπέδων διαμορφώνονται σε 75-100/τ.μ. και σε 70-90/τ.μ. Στην περιοχή του Αγίου Αθανασίου οι τιμές πώλησης οικοπέδων κυμαίνονται μεταξύ 15-30/τ.μ. ενώ στις περιπτώσεις ακινήτων με πρόσωπο στην Εθνική Οδό Θεσσαλονίκης Έδεσσας οι τιμές ανέρχονται έως και 40/τ.μ. Τιμές Μίσθωσης ( /τ.μ.) Ωραιόκαστρο Καλοχώρι ΒΙ.ΠΕ. Σίνδου 0 1 2 3 4 5 mx rents min rents Τιμές Πώλησης Οικοπέδων ( /τ.μ.) Σίνδος Ωραιόκαστρο Καλοχώρι Θέρμη Ραιδεστός Άγιος Αθανάσιος 0 30 60 90 120 150 mx min ΑΠΟΔΟΣΕΙΣ Η ΕΛΛΕΙΨΗ ΕΠΕΝΔΥΤΙΚΩΝ πράξεων δεν βοηθάει στη δημιουργία μιας σαφούς εικόνας για τα επίπεδα των αποδόσεων. Εντούτοις λαμβάνοντας υπόψη τις υφιστάμενες συνθήκες της οικονομίας σε συνδυασμό με τα χαμηλά επίπεδα ζήτησης, εκτιμάται ότι οι αποδόσεις για τα prime ακίνητα των περιοχών κύριου ενδιαφέροντος διαμορφώνονται σε επίπεδα μεγαλύτερα του 9,5%. Οι δευτερεύουσες περιοχές ενδιαφέροντος της συγκεκριμένης αγοράς βρίσκονται στην ανατολική πλευρά της πόλης σε μικρή απόσταση από το αεροδρόμιο και συγκεκριμένα στην περιοχή της Θέρμης και της Ραιδεστού. 1 3 2 Αναδυόμενη αγορά Logistics θεωρείται η περιοχή του Αγίου Αθανασίου η οποία βρίσκεται σε απόσταση 20χλμ δυτικά της Θεσσαλονίκης και διαθέτει κατάλληλα οικόπεδα μεγάλης επιφάνειας προς ανάπτυξη. 1. Αγορά Σίνδου 2. Αγορά Καλοχωρίου 3. Αγορά Ωραιοκάστρου 4. Αγορά Θέρμης 5. Αγορά Ραιδεστού 4 5 Ιούλιος 2010 5
Tάσεις προβλέψεις των αποδόσεων θα παραμείνουν στα ίδια επίπεδα με τικές μισθώσεις, βάσει της οποίας οι μισθωτές απο- αυτά που παρουσιάζονται στο τέλος του 2009 εν όψει κτούν ισχυρό διαπραγματευτικό πλεονέκτημα. πιθανής βελτίωσης των οικονομικών συνθηκών. Σε μακροπρόθεσμο ορίζοντα αναμένεται να δοθεί Αναστροφή του επενδυτικού κλίματος δεν εκτι- έμφαση στην σταδιακή ανάπτυξη των περιφερειακών μάται σε βραχυπρόθεσμο τουλάχιστον ορίζοντα. υποδομών της χώρας ώστε να φιλοξενήσουν σύγχρο- ΕΚΤΙΜΑΤΑΙ ΟΤΙ ΒΡΑΧΥΠΡΟΘΕΣΜΑ τα επίπεδα ζή- Σε αυτό συμβάλει και η πρόσφατη τροπολογία του νους εμπορευματικούς σταθμούς, των οποίων η εκ- τησης και προσφοράς καθώς και αυτά των τιμών και Υπουργείου Οικονομικών σχετικά με τις επαγγελμα- μετάλλευση θα ενισχύσει την οικονομική ανάπτυξη. nt ke tr es ea me r tt est M Es Inv l Re TOT A T A T S L R EAL E LU T Te c hn ic ls er vic ION S es ry iso dv e n rc g Appr h isl eme s nt Broker ge nt s Mngeme t ie it il c F & ty Proper tte men s E l e Re g e n t rpor tm o C se s ea t t Es l Re M O S E Eurobnk EFG Property Services Σινιόσογλου 6, Κτίριο Δ, 3ος όροφος, Τηλ: +30 210 3523425, Fx: +30 210 3523410 e-mil: eurobnkpropertyservices@eurobnk.gr Disclimer Το παρόν διαφημιστικό έντυπο εκδόθηκε από την Eurobnk EFG Property Services, μέλος του Ομίλου EFG, και δεν επιτρέπεται να αναπαραχθεί κατά οποιονδήποτε τρόπο από τα πρόσωπα στα οποία αποστέλλεται ή να δοθεί σε οποιοδήποτε άλλο πρόσωπο. Το έντυπο αυτό δεν αποτελεί προσφορά αγοράς ή πώλησης ούτε πρόσκληση για υποβολή προσφορών αγοράς ή πώλησης των ακινήτων που αναφέρονται σε αυτό. Η Eurobnk EFG Property Services και άλλοι που συνδέονται με αυτήν ενδέχεται να έχουν συμμετοχές και ενδέχεται να πραγματοποιούν συναλλαγές σε ακίνητα που αναφέρονται στο παρόν, καθώς επίσης ενδέχεται να παρέχουν ή να επιδιώκουν να παράσχουν υπηρεσίες (επενδυτικής τραπεζικής, μεσιτείας ή άλλες) στις εταιρείες αυτές. Οι επενδύσεις που αναλύονται στο έντυπο αυτό μπορεί να είναι ακατάλληλες για επενδυτές, με κριτήρια τους συγκεκριμένους επενδυτικούς στόχους τους και την οικονομική κατάστασή τους. Οι πληροφορίες που περιέχονται στο παρόν προέρχονται από πηγές που θεωρούνται αξιόπιστες αλλά δεν έχουν επαληθευτεί από την Eurobnk EFG Property Services. Οι απόψεις που διατυπώνονται στο παρόν ενδέχεται να μη συμπίπτουν με αυτές οποιουδήποτε μέλους του Ομίλου EFG. Καμία δήλωση ή διαβεβαίωση (ρητή ή σιωπηρή) δεν δίδεται όσον αφορά την ακρίβεια, πληρότητα, ορθότητα ή χρονική καταλληλότητα των πληροφοριών ή απόψεων που περιέχονται στο παρόν, οι οποίες μπορούν να αλλάξουν χωρίς προειδοποίηση. Καμία απολύτως ευθύνη, οπωσδήποτε και αν γεννάται, δεν αναλαμβάνεται από την Eurobnk EFG Property Services ή από τα μέλη του Διοικητικού Συμβουλίου της ή τα στελέχη της ή τους υπαλλήλους της όσον αφορά το περιεχόμενο του παρόντος. Το παρόν έντυπο είναι διαφημιστικό και διανέμεται δωρεάν. Ιούλιος 2010 6