ΣΧΕΔΙΑΖΟΝΤΑΣ ΤΟ ΠΡΟΑΣΤΙΟ: ΒΙΩΣΙΜΕΣ ΠΡΟΣΕΓΓΙΣΕΙΣ ΕΠΕΚΤΑΣΗΣ ΤΟΥ ΟΙΚΙΣΜΟΥ ΤΩΝ ΤΑΓΑΡΑΔΩΝ

ΑΡΙΣΤΟΤΕΛΕΙΟ ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗΣ ΠΟΛΥΤΕΧΝΙΚΗ ΣΧΟΛΗ ΤΜΗΜΑ ΜΗΧΑΝΙΚΩΝ ΧΩΡΟΤΑΞΙΑΣ ΚΑΙ ΑΝΑΠΤΥΞΗΣ ΑΚΑΔ. ΈΤΟΣ 2008-2009 ΔΙΠΛΩΜΑΤΙΚΗ ΕΡΓΑΣΙΑ ΣΧΕΔΙΑΖΟΝΤΑΣ ΤΟ ΠΡΟΑΣΤΙΟ: ΒΙΩΣΙΜΕΣ ΠΡΟΣΕΓΓΙΣΕΙΣ ΕΠΕΚΤΑΣΗΣ ΤΟΥ ΟΙΚΙΣΜΟΥ ΤΩΝ ΤΑΓΑΡΑΔΩΝ ΜΑΝΤΑΣ Π. ΑΝΔΡΕΑΣ ΟΙΚΟΝΟΜΟΥ Κ. ΘΕΜΙΣΤΟΚΛΗΣ ΕΠΙΒΛΕΠΟΝΤΕΣ ΑΝΑΣΤΑΣΙΑΔΗΣ ΑΓΙΣ ΒΙΤΟΠΟΥΛΟΥ ΑΘΗΝΑ ΠΕΡΙΟΔΟΣ ΣΕΠΤΕΜΒΡΙΟΥ 2009

2 Πίνακας περιεχομένων 1. Εισαγωγή... 6 Α ΜΕΡΟΣ ΑΝΑΛΥΣΗ 2. Ανάλυση ευρύτερης περιοχής μελέτης... 14 2.1 Η πόλη της Θεσσαλονίκης στα ανώτερα σχέδια χωροταξικού σχεδιασμού και οι σχέσεις με την περιοχή μελέτης... 18 2.2 Τάσεις προαστικοποίησης στην ευρύτερη περιοχή Θεσσαλονίκη. 23 2.3 Βασικά χαρακτηριστικά και αναπτυξιακές προοπτικές του Δήμου Θέρμης.... 26 2.3.1 Χωροταξική Ένταξη... 27 2.3.2 Πληθυσμιακά δεδομένα... 28 2.3.3 Παραγωγικό πρότυπο... 30 2.3.4 Απασχόληση Ανεργία... 31 2.3.5 Περιβαλλοντικά Προβλήματα... 32 2.3.5 Πολεοδομική Οργάνωση Χρήσεις γης... 33 3. Ανάλυση Δ.Δ. Ταγαράδων και περιοχής μελέτης... 37 3.1 Γενικά χαρακτηριστικά Δ.Δ. Ταγαράδων... 37 3.1.1 Χωροταξική θεώρηση... 37 3.1.2 Δημογραφική ανάλυση... 37 3.1.3 Χρήσεις γης... 38 3.1.4 Κοινωνικοοικονομικά χαρακτηριστικά... 38 3.1.6 Σύνδεση του οικισμού Ταγαράδων με την ευρύτερη περιοχή 41 3.1.7 Περιβάλλον... 42 3.2 Καταγραφή παρουσίαση υφιστάμενης κατάστασης εντός της περιοχής μελέτης... 44 3.2.1 Αναγνώριση περιοχής μελέτης... 44 3.2.2 Προγραμματικό πληθυσμιακό μέγεθος... 45 3.2.3 Ανασκόπηση κατευθύνσεων του Γ.Π.Σ. για το σχεδιασμό της περιοχής μελέτης και εφαρμογή πολεοδομικών σταθερότυπων... 46 3.2.4 Χρήσεις γης... 48 3.2.5 Ιδιοκτησιακό καθεστώς... 48 3.2.6 Αξιόλογα στοιχεία του φυσικού περιβάλλοντος... 49 3.2.7 Οδικό δίκτυο... 49 3.2.8 Υπόλοιπα δίκτυα... 49 3.2.9 Ανάλυση χαρτών υφιστάμενης κατάστασης δομημένου χώρου... 50 4. Αξιολόγηση ανάλυσης Συμπεράσματα... 58 4.1 Ανάλυση SWOT για την περιοχή μελέτης... 61 Β ΜΕΡΟΣ ΠΡΟΤΑΣΗ ΠΟΛΕΟΔΟΜΗΣΗΣ 5. Αρχές και στόχοι του σχεδιασμού... 63 5.1 TOD (Transit Oriented Development = Ανάπτυξη προσανατολισμένη στις μεταφορές)... 64 5.2 Walkable communities (=κοινότητες που ευνοούν το περπάτημα)... 66 5.3 Βασικές προγραμματικές και σχεδιαστικές αρχές... 68 6. Πολεοδομικά εργαλεία και μηχανισμοί : ζητήματα εφαρμογής του σχεδιασμού... 71 6.1 Εναλλακτικοί μηχανισμοί αστικής ανάπτυξης... 72 6.1.1 Εναλλακτικός μηχανισμός ανάπτυξης (Α): ΖΚΟΔ... 77 6.1.2 Εναλλακτικός μηχανισμός ανάπτυξης (Β): ΖΕΠ - ΖΑΑ... 79 6.1.3 Εναλλακτικός μηχανισμός ανάπτυξης (Γ): ΖΚΟΔ, ΖΑΑ, ΠΕΡΠΟ83 6.2 Αξιολόγηση των εναλλακτικών μηχανισμών ανάπτυξης... 85 6.2.1 Επισκόπηση βασικών στόχων σχεδιασμού... 86 6.2.2 Πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα των εναλλακτικών μηχανισμών ανάπτυξης... 89 6.2.3. Διαδικασία αξιολόγησης... 94 6.3 Επιλογή μηχανισμού ανάπτυξης... 101

3 6.3.1 Οικονομική αξιολόγηση επιλεγμένου μηχανισμού ανάπτυξης... 107 7. Ανάπτυξη πρότασης πολεοδόμησης... 115 7.1 Χωροταξική θεώρηση και χρήσεις υπερτοπικής σημασίας... 115 7.2 Χωρική κατανομή μηχανισμών ανάπτυξης... 122 7.3 Προγραμματικά μεγέθη... 125 7.4 Περιγραφή κεντρικής ιδέας και παρουσίαση σχεδιαστικών λεπτομερειών... 133 7.4.1. Περιγραφή χαρτών... 135 7.6 Προοπτικές-Φορείς εφαρμογής... 154 8. Αξιολόγηση πρότασης- Συμπεράσματα... 159 Σύνοψη... 165 Abstract... 165 Βιβλιογραφία... 170 Βιβλία... 170 Μελέτες... 171 Άρθρα-Ερευνητικά... 171 Νομικό πλαίσιο... 172 Κατάλογος Εικόνων Εικόνα: 1 Ευρύτερη περιοχή, ΠΖΘ και Πολεοδομικό Συγκρότημα Θεσσαλονίκης....15 Εικόνα 2: Περιφέρεια Κεντρικής Μακεδονία και Μεταβολή πληθυσμού 1991-2001.. 15 Εικόνα:3 Πρότυπο χωρικής ανάπτυξης και εξαρτήσεις οικισμών στην περιφέρεια Κεντρικής Μακεδονίας 19 Εικόνα 4: Προαστιακή ζώνη Θεσσαλονίκης..26 Εικόνα 5: Όρια Δήμου Θέρμης 27 Εικόνα 6 : Η θέση του Δήμου στο Ν. Θεσσαλονίκης..28 Εικόνα 7: Πολεοδομικές ενότητες που ορίζει το Γ.Π.Σ. Δήμου Θέρμης για το Δ.Δ. Ταγαράδων (2005).45 Εικόνα 8 : Πρότυπο ανάπτυξης TOD σε αστική περιοχή..66 Εικόνα 9: Παράδειγμα οργάνωσης walkeable communities....68 Εικόνα 10: Όρια περιοχής μελέτης: Συσχέτιση με την υφιστάμενη κατάσταση.76 Κατάλογος Πινάκων Διαγραμμάτων Πίνακας 1: Μεταβολή πληθυσμού 1981-2001, ΠΣΘ, ΠΖΘ, ΕΠΘ, Νομός 16 Πίνακας: 2 Πληθυσμός Δ. Θέρμης και απόλυτη μεταβολή 1981-2001..29 Πίνακας 3: Σχέση Πραγματικού- Μόνιμου πληθυσμού στην ευρύτερη περιοχή μελέτης 29 Πίνακας 4: Τομεακή διάρθρωση απασχόλησης. 32 Πίνακας 5: Πολεοδομημένη γη στο Δ. Θέρμης (Ha). 35 Πίνακας 6: Οικονομικά ενεργός πληθυσμός ανά θέση στο επάγγελμα 40 Πίνακας 7: Πληθυσμιακή χωρητικότητα των Π.Ε. Ταγαράδων..46 Πίνακας 8: Πολεοδομικά σταθερότυπα για την Π.Ε. 2 Ταγαράδων σύμφωνα με την Απόφαση υπουργού ΠΕΧΩΔΕ 10788 / ΦΕΚ 285Δ / 5-3- 2004...47

4 Πίνακας 9: Χωρητικότητα ανά σενάριο επέκτασης περιοχής μελέτης 128 Πίνακας 10: Ανάγκες σε γη για κοινωνική υποδομή της Π.Ε. 2 μετά τη μεταβολή του προγραμματικού πληθυσμού....131 Πίνακας 11: Ανάγκες σε γη για κοινωνική υποδομή της Π.Ε. 2α μετά τη μεταβολή του προγραμματικού πληθυσμού. 132 Πίνακες 12,13,14: Όροι δόμησης και λοιπά χαρακτηριστικά στους τομείς Α, Β και Γ αντίστοιχα της περιοχής μελέτης...138 Διάγραμμα 1: Πληθυσμός οικισμών Δήμου Θέρμης.. 29 Διάγραμμα2:Αριθμό νεόδμητων κατοικιών 41 Διάγραμμα 3: Κατανομή χρήσεων γης στην περιοχή μελέτης (ποσοστό %).52 Διάγραμμα 4-5: Κατανομή κτιρίων ανάλογα με την χρονολογία κατασκευής και τον αριθμό ορόφων (ποσοστό %)... 53 Διάγραμμα 6: Κατανομή κτιρίων ανάλογα με την κατάσταση (ποσοστό %)...53 Κατάλογος Χαρτών Χάρτης Α.1 : Χρήσεις Γης..54 Χάρτης Α.2 : Κατάσταση κτιρίων 55 Χάρτης Α.3 : Χρονολογία κατασκευής κτιρίων..56 Χάρτης Α.4 : Αριθμός ορόφων..57 Χάρτης Π.7 : Μέσα απόκτησης Γης στην περιοχή μελέτης.114 Χάρτης Π.1 : Χωροταξική ένταξη περιοχής μελέτης και χρήσεις υπερτοπικής σημασίας.. 121 Χάρτης Π.8 : Χωρική κατανομή μηχανισμών ανάπτυξης..124 Χάρτης Π.3: Χρήσεις γης..138 Χάρτης Π.4: Οδικό δίκτυο...142 Χάρτης Π.4.1 : Συνδυασμένες μεταφορές...143 Χάρτης Π.5 : Δίκτυο ελεύθερων και πράσινων χώρων.. 145 Χάρτης Π.2 : Ρυμοτομικό σχέδιο...148 Χάρτης Π.6 : Οργάνωση Σ.Δ Ποσοστού κάλυψης 153 Κατάλογος Ακρωνυμίων- Συντομογραφιών ΓΟΚ: Γενικός Οικοδομικός Κανονισμός ΓΠΣ: Γενικό Πολεοδομικό Σχέδιο ΓΠΧΣΑΑ: Γενικό Πλαίσιο Χωροταξικού Σχεδιασμού και Αειφόρου Ανάπτυξης ΕΠΘ : Ευρύτερη Περιοχή Θεσσαλονίκης ΖΑΑ: Ζώνες Αστικού Αναδασμού ΖΕΚ: Ζώνες Ειδικών Κινήτρων ΖΕΠ: Ζώνες Ενεργού Πολεοδομίας ΖΚΟΔ : Ζώνη Κανονιστικών Όρων Δόμησης ΖΟΕ: Ζώνες Οικιστικού Ελέγχου ΚΣΧΟΠ: Κεντρικό Συμβούλιο Χωροταξίας Οικισμού και Περιβάλλοντος Ν.Δ.: Νομοθετικό Διάταγμα Β.Δ.: Βασιλικό Διάταγμα ΟΡΘΕ : Οργανισμός Ρυθμιστικού Θεσσαλονίκης Ο.Τ : Οικοδομικό Τετράγωνο Π.Ε.: Πολεοδομική Ενότητα Π.Δ.: Προεδρικό Διάταγμα

5 ΠΕΡΠΟ : Περιοχή Ειδικά Ρυθμιζόμενης Πολεοδομίας ΠΖΘ : Περιαστική Ζώνη Θεσσαλονίκης ΠΠΧΣΑΑ: Περιφερειακό πλαίσιο Χωροταξικού σχεδιασμού και Αειφόρου Ανάπτυξης Σ.Δ.: Συντελεστής Δόμησης ΣΧΟΟΑΠ: Σχέδιο Χωρικής Οικιστικής Οργάνωσης Ανοικτής Πόλης

6 1. Εισαγωγή In America the main battles for a sustainable urban future will be fought in the suburb, as they pose the most difficult terrain for design and environmental improvements (Walters, D. Brown, L. 2004: 29) Τα προάστια των σύγχρονων αστικών κέντρων αναδεικνύονται σε ένα εξαιρετικά δυναμικό και απαιτητικό πεδίο για τον πολεοδομικό σχεδιασμό, καθώς είναι αυτές οι περιοχές που μελλοντικά θα αποτελέσουν κυρίαρχους πόλους ανάπτυξης δομημένου περιβάλλοντος με σημαντικές επιρροές στην οικονομία, στην κοινωνική διάρθρωση και στο φυσικό περιβάλλον. Ο ορθολογικός σχεδιασμός των περιοχών αυτών αποκτά μεγαλύτερη σημασία στην Ελλάδα, καθώς βάσει της υφιστάμενης κατάστασης είναι και αυτές που συγκεντρώνουν την πλειοψηφία της απρογραμμάτιστης εκτός σχεδίου δόμησης. Ακολουθώντας λοιπόν ως ένα βαθμό την πορεία εξέλιξης της δομής των ευρωπαϊκών μεγαλουπόλεων, η πόλη της Θεσσαλονίκης χαρακτηρίζεται τα τελευταία χρόνια από έντονες τάσεις επέκτασης του αστικού της ιστού, τόσο μέσω της δυναμικής και συνεχούς ανάπτυξης περιφερειακών οικισμών που εξελίσσονται σε προάστια, όσο και μέσω μίας διάχυτης ανάπτυξης του τριτογενούς κυρίως τομέα. Ύστερα από την έξαρση του φαινομένου της αστικοποίησης των προηγούμενων δεκαετιών, που σαν συνέπεια είχε και συνεχίζει να έχει την υποβάθμιση των περιοχών του κέντρου και των επεκτάσεων της μεσοπολεμικής και μεταπολεμικής περιόδου ακολουθεί το στάδιο της προαστικοποίησης. Η συγκεκριμένη διαδικασία ναι μεν αποτελεί μέρος της εξέλιξης των πόλεων, καθώς αυτές αποτελούν ζωντανούς οργανισμούς που υπόκεινται σε συνεχείς μεταβολές, όταν όμως υλοποιείται χωρίς έλεγχο δημιουργεί σημαντικά προβλήματα και είναι δύσκολο να ανασχεθεί. Το ερώτημα που προκύπτει σε αυτό το σημείο είναι σε πιο βαθμό η διαδικασία αυτή και οι αλλαγές που επιφέρει μπορούν να προγραμματιστούν. Είναι εφικτό να τεθούν αποτελεσματικοί περιορισμοί στην άναρχη οικιστική επέκταση; Σε ένα πρώτο επίπεδο η αντιμετώπιση του συγκεκριμένου προβλήματος είναι ρόλος του χωροταξικού σχεδιασμού που καλείται να θέσει τις γενικές κατευθύνσεις. Σε επίπεδο εφαρμογής όμως είναι ζητούμενο του πολεοδομικού σχεδιασμού να εξειδικεύσει αυτές τις κατευθύνσεις στα

7 ιδιαίτερα χαρακτηριστικά κάθε περιοχής. Ο αρμονικός συνδυασμός αυτών των δύο επίπεδων σχεδιασμού είναι ζωτικής σημασίας για την αποτελεσματική ρύθμιση του χώρου. Η έως τώρα επικρατούσα πρακτική όμως, μας έχει διδάξει ότι κάτι τέτοιο είναι δύσκολο να επιτευχθεί. Αυτή η δυσαρμονία αποτέλεσε και σημείο αφετηρίας για την ανάπτυξη της γενικότερης προβληματικής πάνω στην οποία βασίστηκε η επιλογή του θέματος. Έχοντας ως δεδομένο τον έντονο προβληματισμό μας σχετικά με τα ζητήματα πρακτικής εφαρμογής σε όλα τα επίπεδα και στάδια του σχεδιασμού, αλλά και το γεγονός ότι αυτά έχουν σαφέστερες διαστάσεις στο επίπεδο της πολεοδομίας, επιλέξαμε να διερευνήσουμε το θέμα της οικιστικής προαστιακής ανάπτυξης σε πολεοδομική κυρίως κλίμακα, η οποία μπορεί να αποτελέσει τη βάση για την μετέπειτα ολοκληρωμένη ρύθμιση του χώρου. Θεωρήθηκε δηλαδή ότι η αντιμετώπιση των χωρικών προβλημάτων που αναφέραμε θα πρέπει να ξεκινήσει από το πολεοδομικό επίπεδο του σχεδιασμού και στη συνέχεια τα όποια θετικά αποτελέσματα και συμπεράσματα να μεταφερθούν σε ένα συνολικότερο επίπεδο ρύθμισης του χώρου. Μία ακόμη παραδοχή που κάνουμε στα πλαίσια της εργασίας είναι το ότι η χρήση γης της οποίας η ρύθμιση θα πρέπει καταρχήν να αντιμετωπιστεί αποτελεσματικά είναι η κατοικία, διότι η πλειοψηφία των υπολοίπων αναπτύσσονται είτε συμπληρωματικά με αυτή, είτε σύμφωνα με τους περιορισμούς που προκύπτουν από την χωροθέτηση της. Όπως αναφέρθηκε, στον ευρύτερο χώρο της μητροπολιτικής περιοχής της Θεσσαλονίκης έχουν αναπτυχθεί περιοχές προαστίων με ιδιαίτερα δυναμικές τάσεις πληθυσμιακής αύξησης και οικιστικής επέκτασης που λειτουργούν ως υποδοχείς εγκατάστασης α κατοικίας. Αυτές οι περιοχές στην πλειοψηφία τους εντοπίζονται στο ανατολικό τμήμα της μητροπολιτικής ζώνης. Σύμφωνα με την αναθεωρημένη μελέτη του Ρυθμιστικού σχεδίου Θεσσαλονίκης, ο Δήμος Θέρμης εντάσσεται σε αυτές και αποτελεί μάλιστα έναν από τους αναδυόμενους, περιφερειακούς πόλους, που αναμένεται σταδιακά να διασπάσουν την επικρατούσα μέχρι σήμερα μονοκεντρική δομή οργάνωσης της πόλης. Κάτω από αυτές τις προϋποθέσεις, η συγκεκριμένη περιοχή αποτελεί ιδανικό πεδίο μελέτης για το ζήτημα του σχεδιασμού και της οργάνωσης της προαστιακής οικιστικής ανάπτυξης. Ένα ζήτημα όμως που έπρεπε να αντιμετωπιστεί κατά την επιλογή της περιοχής μελέτης, ήταν το γεγονός ότι η ανάπτυξη της πλειοψηφίας των οικισμών του Δήμου, και ιδιαίτερα αυτού της Θέρμης, έχει ήδη

8 προχωρήσει σημαντικά και ταυτόχρονα έχουν προγραμματιστεί οι πρώτες επεκτάσεις που προβλέπονται από το Γενικό Πολεοδομικό Σχέδιο (ΓΠΣ). Συνεπώς θεωρήθηκε ότι θα έπρεπε να αναζητηθεί ένα περιβάλλον στο οποίο οι συνέπειες τις οικιστικής ανάπτυξης να είναι λιγότερο έντονες, έτσι ώστε να παρέχεται μεγαλύτερη ελευθερία στις επιλογές του σχεδιασμού. Τις προϋποθέσεις αυτές καλύπτει ο οικισμός των Ταγαράδων, ο οποίος εντάσσεται μεν στη ζώνη υψηλού ενδιαφέροντος, αλλά ταυτόχρονα δεν παρουσιάζει ακόμα φαινόμενα κορεσμού. Αντικείμενο επομένως της παρούσας διπλωματικής εργασίας είναι αρχικά η διερεύνηση των εναλλακτικών δυνατοτήτων εφαρμογής της πολεοδομικής επέκτασης και στη συνέχεια η ανάπτυξη, ο σχεδιασμός και η παρουσίαση ενός πρότυπου και ολοκληρωμένου τρόπου πολεοδομικής οργάνωσης μίας εκ των δύο προτεινόμενων από τον υπάρχοντα σχεδιασμό περιοχών επέκτασης του οικισμού των Ταγαράδων, ενός δηλαδή δυναμικά εξελισσόμενου προαστιακού οικισμού. Το στάδιο της διερεύνησης των δυνατοτήτων εφαρμογής αφορά την αξιολόγηση και επιλογή των κατάλληλων πολεοδομικών μεθόδων και εργαλείων που προβλέπονται από το νομικό πλαίσιο και μπορούν να εφαρμοστούν στην περιοχή μελέτης, με τέτοιο τρόπο ώστε να είναι συμβατές με το ευρύτερο χωρικό πλαίσιο και να μπορούν να λειτουργήσουν ως εφαλτήριο για την μελλοντική οργάνωση του χώρου και τη γενικότερη ανάπτυξη της περιοχής. Η σύνθεση αυτών των μεθόδων και η ενσωμάτωση σύγχρονων πολεοδομικών πρακτικών που χρησιμοποιούνται στο διεθνή χώρο αποτελούν τη βάση για την ανάπτυξη του προτεινόμενου σεναρίου επέκτασης, ο σχεδιασμός του οποίου αποτελεί και το κέντρο βάρους της εργασίας. Επιχειρείται δηλαδή η εκπόνηση μίας πρότυπης πολεοδομικής μελέτης, η οποία ωστόσο διαφοροποιείται από το αυστηρό πλαίσιο και περιεχόμενο που θέτει το θεσμικό πλαίσιο. Αναπτύσσεται περισσότερο θα λέγαμε ως ένα ολοκληρωμένο σενάριο επέμβασης στο πλαίσιο που περιγράφτηκε. Πρωταρχικός στόχος της παρούσας εργασίας είναι το σενάριο επέμβασης από την μία να συμβαδίζει με τις σύγχρονες τάσεις πολεοδομικού σχεδιασμού, από την άλλη όμως να μην αποτελεί απλά μία ουτοπική πρόταση, αλλά να έχει όσο το δυνατόν μεγαλύτερη δυνατότητα πρακτικής εφαρμογής. Αυτός άλλωστε είναι και ο λόγος που δίνεται έμφαση στην αξιολόγηση των μηχανισμών επέκτασης. Αναζητείται επομένως η ισορροπία μεταξύ μίας τυπικής, βάσει του νόμου, και μίας «ουτοπικής», βάσει των σύγχρονων προσεγγίσεων και

9 μεθόδων σχεδιασμού, πρότασης πολεοδομικής οργάνωσης της επέκτασης του οικισμού. Συνδετικό κρίκο μεταξύ πραγματικότητας και ουτοπίας αποτέλεσε το ΓΠΣ νέου τύπου του Δήμου Θέρμης, που βρίσκεται στο στάδιο της θεσμοθέτησης, και στο οποίο προβλέπονται οι μελλοντικές επεκτάσεις. Σύμφωνα με το ΓΠΣ, στο Δ.Δ. Ταγαράδων προβλέπονται δύο νέες πολεοδομικές ενότητες για τις οποίες καθορίζονται τα προγραμματικά μεγέθη, τόσο για τον προβλεπόμενο πληθυσμό, όσο και για τις επιθυμητές πυκνότητες και τις απαραίτητες υποδομές. Τα στοιχεία αυτά στην πλειονότητα τους, όπως και τα όρια της περιοχής επέκτασης, αφού συνδέθηκαν με τις ιδιαίτερες απαιτήσεις του προτεινόμενου τρόπου ανάπτυξης, χρησιμοποιήθηκαν ως δεδομένα κατά την επεξεργασία της πρότασης μας, έτσι ώστε αυτή να συμβαδίζει με τις πραγματικές ανάγκες της περιοχής, όπως αυτές έχουν μελετηθεί και συγκεκριμενοποιηθεί. Με αυτόν τον τρόπο, η προτεινόμενη επέκταση προγραμματίζεται σε μία ρεαλιστική βάση, ελαττώνοντας τον κίνδυνο της αδυναμίας εφαρμογής της. Όσον αφορά τη δομή της εργασίας, αυτή οργανώνεται σε δύο μέρη και ακολουθεί το πλαίσιο της νεώτερης αντίληψης για τις μελέτες ρύθμισης του χώρου. Βασικό χαρακτηριστικό της νεώτερης αντίληψης και βασική διαφορά της από την παραδοσιακή είναι ότι αντιμετωπίζει τον σχεδιασμό πολυδιάστατα και όχι γραμμικά, σύμφωνα με τις επιδιώξεις του κεντρικού φορέα (Αραβαντινός, Αθ. 1997: 61). Με αυτόν τον τρόπο παρέχεται η δυνατότητα της ανάδρασης (feedback) και συνεργασίας μεταξύ των δύο επιπέδων σχεδιασμού (χωροταξικό-πολεοδομικό), μέσω της μεταφοράς των θετικών πρακτικών, κάτι που, όπως αναφέρθηκε, εξετάζεται στα πλαίσια της εργασίας, ώστε να αποδειχτεί αν η διαδικασία αντιμετώπισης των προβλημάτων του χώρου μπορεί να αρχίσει από την πολεοδομική κλίμακα. Το πρώτο μέρος περιλαμβάνει τρία κεφάλαια, εκ των οποίων τα δύο πρώτα επικεντρώνονται στην ανάλυση των βασικών χαρακτηριστικών της ευρύτερης και επί μέρους περιοχής μελέτης και το τρίτο στην αξιολόγηση τους, ώστε να προκύψουν τα απαραίτητα συμπεράσματα για τα πλεονεκτήματα, τα μειονεκτήματα, τις αδυναμίες και τις προοπτικές της περιοχής, στοιχεία πάνω στα οποία βασίστηκε η ανάπτυξη του σεναρίου επέμβασης. Όσον αφορά την ανάλυση, εκτός από την παρουσίαση των στοιχείων για τα στενά όρια της περιοχής μελέτης, επιλέχθηκε να διερευνηθούν και ορισμένα από τα χαρακτηριστικά της ευρύτερης περιοχής στην οποία εντάσσεται.

10 Ως ευρύτερη περιοχή αρχικά θεωρείται η μητροπολιτική ζώνη της Θεσσαλονίκης, που καλύπτει το σύνολο του νομού και εν συνεχεία ο Δήμος Θέρμης. Η επιρροή του πολεοδομικού συγκροτήματος της Θεσσαλονίκης, καθώς και οι υπάρχουσες εξαρτήσεις της περιοχής μελέτης από αυτό, είναι σημαντικές και συνεπώς είναι απαραίτητο να ληφθούν υπ όψη κατά τη διαδικασία επεξεργασίας της πρότασης. Το δεύτερο μέρος της εργασίας περιλαμβάνει τα στάδια επεξεργασίας της πρότασης πολεοδομικής οργάνωσης, από τις βασικές σχεδιαστικές αρχές, τους εναλλακτικούς μηχανισμούς ανάπτυξης και την επιλογή του κατάλληλου και την περιγραφή και ανάλυση της σχεδιαστικής πρότασης, μέχρι ορισμένα θεσμικά και οικονομικά ζητήματα εφαρμογής. Στο πρώτο κεφάλαιο του δεύτερου μέρους αναλύονται οι στόχοι του σχεδιασμού, το ευρύτερο πλαίσιο δηλαδή γύρω από το οποίο θα αναπτυχθεί το επιλεγόμενο σενάριο. Στο συγκεκριμένο κεφάλαιο παρουσιάζονται επίσης οι συμβατές με τον χαρακτήρα και τους στόχους της εργασίας διεθνείς πολεοδομικές πρακτικές που ως κοινό χαρακτηριστικό έχουν τη βιώσιμη ανάπτυξη των οικισμών (TODS, walkable communities). Στο δεύτερο κεφάλαιο διερευνούνται και παρουσιάζονται οι τρεις εναλλακτικοί μηχανισμοί ανάπτυξης της περιοχής επέκτασης. Οι τρόποι ανάπτυξης που εξετάζονται περιλαμβάνουν: α) την κλασσική μέθοδο επέκτασης με Ζώνες Κανονιστικών Όρων Δόμησης (ΖΚΟΔ) που είναι και αυτή που χρησιμοποιείται ευρέως, β) την επέκταση της περιοχής με τη χρήση περισσότερο παρεμβατικών μηχανισμών ανάπτυξης, όπως η Ζώνη Ενεργού Πολεοδομίας (ΖΕΠ) ή η Ζώνη Αστικού Αναδασμού (ΖΑΑ) και γ) τον συνδυασμό της κλασσικής μεθόδου και της χρήσης πιο παρεμβατικών πολεοδομικών εργαλείων, όπως η ΖΑΑ αλλά και η ΠΕΡΠΟ. Το επόμενο στάδιο αφορά την αξιολόγηση των παραπάνω εναλλακτικών μηχανισμών ανάπτυξης και την επιλογή του καταλληλότερου. Όπως αναφέραμε, πρωταρχικός στόχος της εργασίας ήταν η δυνατότητα βέλτιστου συνδυασμού μίας πιο πραγματιστικής και μίας πιο ουτοπικής προσέγγισης, συνεπώς αυτό αποτελεί το βασικό κριτήριο επιλογής. Στο τρίτο κεφάλαιο αναπτύσσεται η πρόταση πολεοδόμησης βάσει του επιλεγμένου μηχανισμού ανάπτυξης. Περιγράφεται η κεντρική ιδέα και αναλύονται οι βασικές σχεδιαστικές αρχές, τα σημαντικότερα στοιχεία της πρότασης πολεοδομικής οργάνωσης, καθώς και ορισμένες σχεδιαστικές λεπτομέρειες έτσι ώστε να είναι σαφής και αιτιολογημένος ο πολεοδομικός σχεδιασμός της περιοχής που παρουσιάζεται στους απαραίτητους χάρτες.

11 Για διευκόλυνση του αναγνώστη οι χάρτες τόσο της ανάλυσης όσο και των προτάσεων παρατίθενται υπό σμίκρυνση στο παρόν τεύχος. Οι χάρτες και τα σχέδια τυπωμένοι σε κανονική κλίμακα ( 1:5000 1:2000 και 1: 100) περιλαμβάνονται σε ξεχωριστό παράρτημα που συνοδεύει το τεύχος. Στα πλαίσια του κεφαλαίου αυτού επιχειρείται επίσης μία οικονομική ανάλυση του επιλεγόμενου τρόπου ανάπτυξης, καθώς και περιγραφή των προοπτικών που ενδεχομένως να προσφέρει στην ευρύτερη περιοχή και των πιθανών φορέων εφαρμογής έτσι ώστε να καλύπτεται όσο γίνεται περισσότερο η διάσταση της εφαρμοσιμότητας. Το τρίτο κεφάλαιο περιλαμβάνει επίσης τον προτεινόμενο πολεοδομικό κανονισμό, την παρουσίαση δηλαδή των κυριότερων πολεοδομικών δεικτών για την περιοχή μελέτης, καθώς και ορισμένων μορφολογικών χαρακτηριστικών της δομημένης επιφάνειας έτσι ώστε να καλυφθούν από τη μία οι απαραίτητες θεσμικές προϋποθέσεις που συμπληρώνουν τον σχεδιασμό, αλλά και να καθορισθεί από την άλλη σε όσο το δυνατόν μεγαλύτερο βαθμό η παραγόμενη χωρική μορφή. Στο τέταρτο και τελευταίο κεφάλαιο επιχειρείται μία αξιολόγηση της πρότασης και παρατίθενται τα βασικά συμπεράσματα που προέκυψαν από τη μελέτη μας. Διερευνάται η συμβατότητα του σχεδιασμού με τις υπάρχουσες τάσεις οικιστικής ανάπτυξης, όπως αυτές προκύπτουν από το στάδιο της ανάλυσης, αλλά και ο βαθμός προσαρμογής της πρότασης στα δεδομένα και τις αναπτυξιακές προοπτικές που θέτουν να ανώτερα επίπεδα σχεδιασμού. Με αυτόν τον τρόπο, στο τελευταίο μέρος της εργασίας επιχειρείται η σύνθεση μεταξύ πολεοδομικής και χωροταξικής κλίμακας και έτσι καλύπτεται η βασική παραδοχή της εργασίας, ότι δηλαδή τα χωρικά ζητήματα που εξετάζουμε θα πρέπει αρχικά να αντιμετωπιστούν σε πολεοδομική κλίμακα και εν συνεχεία τα όποια θετικά αποτελέσματα και συμπεράσματα να εμπλουτίσουν τις χωροταξικές κατευθύνσεις και επιλογές για έναν αποτελεσματικό χωρικό σχεδιασμό. Μπορεί η αντιστροφή ή ο εμπλουτισμός της κλασσική μεθόδου του σχεδιασμού προγραμματισμού (χωροταξία πολεοδομία), που έως τώρα αποτελεί συνήθη πρακτική, να δώσει λύση στα έντονα προβλήματα των σύγχρονων μεγαλουπόλεων; Έχοντας ως δεδομένο τον βέλτιστο και ολοκληρωμένο πολεοδομικό σχεδιασμό μπορεί κανείς ευκολότερα να εφαρμόσει ρυθμίσεις και κανόνες σε ένα ευρύτερο χωρικό πλαίσιο. Αυτή είναι επομένως η βασική πρόκληση στα πλαίσια της εργασίας. Η ανάπτυξη δηλαδή ενός τρόπου πολεοδομικής οργάνωσης εμπλουτισμένου με τέτοια στοιχεία, ώστε να θέτει νέες βάσεις και

12 προοπτικές για την καλύτερη χωρική οργάνωση της ευρύτερης της περιοχής μελέτης ζώνης. Επιχειρείται δηλαδή ο συγκερασμός πολεοδομίας χωροταξίας, ξεκινώντας όμως από την μικρότερη και μεταβαίνοντας στη μεγαλύτερη κλίμακα. Σε αυτό το σημείο θεωρούμε υποχρέωση μας να ευχαριστήσουμε ιδιαίτερα τους ανθρώπους που στήριξαν την προσπάθεια αυτή, αφιερώνοντας τις γνώσεις και το προσωπικό χρόνο τους. Συγκεκριμένα ευχαριστούμε θερμά τον καθηγητή κ. Αναστασιάδη Άγι και την διδάσκουσα κ. Βιτοπούλου Αθηνά για την επιστημονική επιμέλεια και την όλη στήριξη και βοήθεια τους. Για τις πολύτιμες συμβουλές του στα σχετικά με τον σχεδιασμό των μεταφορών ζητήματα, πρέπει επίσης να ευχαριστήσουμε και τον διδάσκοντα κ. Παπαγιαννάκη Απόστολο. Τέλος σημαντική ήταν η βοήθεια όλων των υπαλλήλων των δημόσιων υπηρεσιών από τις οποίες αντλήθηκαν χρήσιμα πρωτογενή στοιχεία.

13 Α ΜΕΡΟΣ ΑΝΑΛΥΣΗ

14 2. Ανάλυση ευρύτερης περιοχής μελέτης Στο πρώτο μέρος της ανάλυσης θεωρήθηκε αναγκαίο να αναφερθούν τα βασικά χαρακτηριστικά και οι αναπτυξιακές προοπτικές της ευρύτερης περιοχής μελέτης, έτσι ώστε να είναι πλήρες και ξεκάθαρο το χωρικό και αναπτυξιακό πλαίσιο στο οποίο αυτή εντάσσεται. Χαρακτηριστικό στοιχείο και δυναμικότερος παράγοντας του αστικού δικτύου της περιοχής είναι το πολεοδομικό συγκρότημα της Θεσσαλονίκης, συνεπώς ως ευρύτερη περιοχή αρχικά θεωρείται η ζώνη σημαντικής επίδρασής του. Είναι σαφές πως η ζώνη αυτή περιλαμβάνει το μεγαλύτερο τμήμα του νομού. Σε ένα δεύτερο και πιο ειδικό επίπεδο ακολουθεί η Περιαστική Ζώνη Θεσσαλονίκης (ΠΖΘ) που αφορά το τμήμα της ευρύτερης περιοχής στο οποίο χωροθετούνται αστικές λειτουργίες και περιλαμβάνει σημαντικούς Δήμους (πρώην Κοινότητες) το Ασβεστοχώρι, η Σίνδος, το Ωραιόκαστρο κ.α. Στην ΠΖΘ εντάσσεται και ο Δήμος Θέρμης μέρος του οποίου είναι και ο οικισμός των Ταγαράδων ο οποίος μελετάται. Τέλος, μία τρίτη ζώνη περιλαμβάνει το Πολεοδομικό Συγκρότημα Θεσσαλονίκης που αποτελεί, όπως αναφέρθηκε, και το πιο ισχυρό αστικό κέντρο της περιοχής. Αναλυτικότερα, το Ρυθμιστικό Σχέδιο Θεσσαλονίκης (ΡΣΘ), ορίζει την ευρύτερη περιοχή άμεσης επιρροής της Θεσσαλονίκης την οποία διαιρεί σε τρεις ενότητες: Πολεοδομικό Συγκρότημα της Θεσσαλονίκης (ΠΣΘ) στο οποίο περιλαμβάνονται 15 Δήμοι (Αγ. Παύλου, Αμπελοκήπων, Ελευθερίου-Κορδελιού, Ευκαρπίας, Ευόσμου, Θεσσαλονίκης, Καλαμαριάς, Μενεμένης, Νεάπολης, Πανοράματος, Πολίχνης, Πυλαίας, Σταυρούπολης, Συκεών και Τριανδρίας), καθώς και η πρώην κοινότητα Πεύκων. Περιαστική Ζώνη (ΠΖ) στην οποία περιλαμβάνονται οι Δήμοι Θέρμης (εκτός από τον οικισμό Ταγαράδων), Εχεδώρου, Χορτιάτη και Ωραιοκάστρου, καθώς και οι οικισμοί Νεοχωρούδας και Πενταλόφου του Δήμου Καλλιθέας. Λοιπή Περιοχή (ΛΠ) στην οποία περιλαμβάνονται τα Δ.Δ. Ταγαράδων (Δ. Θέρμης), Νεοχωρούδας και Πενταλόφου (Δ. Καλλιθέας), καθώς και όλοι οι υπόλοιποι δήμοι της πρώην επαρχίας Θεσσαλονίκης.

15 Σαν ανώτερο χωρικό επίπεδο, λοιπόν, στα πλαίσια της ανάλυσης, χρήσιμο είναι να αναφερθούμε στα βασικά χαρακτηριστικά του νομού Θεσσαλονίκης. Εικόνα 2: Περιφέρεια Κεντρικής Μακεδονία και Μεταβολή πληθυσμού 1991-2001 Ο νομός εντάσσεται στην περιφέρεια Κεντρικής Μακεδονίας, καταλαμβάνει το κεντρικό μέρος της συνορεύοντας από τα ανατολικά με το νομό Χαλκιδικής, από τα δυτικά με τους νομούς Ημαθίας και Πέλλας και βόρεια με τους νομούς Κιλκίς και Σερρών, ενώ το νότιο τμήμα του βρέχεται από θάλασσα. Εικόνα 1: Ευρύτερη περιοχή, ΠΖΘ και Πολεοδομικό Συγκρότημα Θεσσαλονίκης Πηγή: ΠΠΧΣΑΑ (Περιφερειακό Πλαίσιο Χωροταξικού Σχεδιασμού και Αειφόρου Ανάπτυξης) Κεντρικής Μακεδονίας, Αθήνα 2003 Πηγή: Χωροταξικό Σχέδιο Ν. Θεσσαλονίκης

16 Όσον αφορά τα πληθυσμιακά μεγέθη, ο νομός Θεσσαλονίκης αντιπροσωπεύει περίπου το 60% του συνολικού πληθυσμού της περιφέρειας, καθώς ο πληθυσμός της Ευρύτερης Περιοχής Θεσσαλονίκης (ΕΠΘ) πλησιάζει τους 1.000.000 κατοίκους. Σημαντικό στοιχείο, που σχετίζεται άμεσα και με την περιοχή μελέτης, είναι ο ρυθμός πληθυσμιακής μεταβολής, όπως αυτός καταγράφεται στις διάφορες ζώνες του νομού. Έτσι τη δεκαετία 1981-1991, ο πληθυσμός στο ΠΣΘ αυξήθηκε με ρυθμός 6,1%, ενώ αυτός της ευρύτερης περιοχής με 8,3%.Την επόμενη δεκαετία, παρατηρείται μία χαρακτηριστικά μεγαλύτερη αύξηση στο ρυθμό μεταβολής του πληθυσμό της ΕΠΘ (12,17%), με ταυτόχρονη στάσιμη μεταβολή του ρυθμού μεταβολής του πληθυσμού του ΠΣΘ (6,3%), όταν το αντίστοιχο μέγεθος για το σύνολο του νομού είναι 12,17%. (ΕΣΥΕ: Απογραφές πληθυσμού 1981,1991,2001). Παρατηρούμε δηλαδή ότι σημαντικό ρόλο στην αύξηση του πληθυσμού της περιοχής κατέχουν τα αστικά κέντρα της ευρύτερης περιοχής που μάλιστα προσελκύουν κατοίκους από το κορεσμένο αστικό κέντρο. Πίνακας 1: Μεταβολή πληθυσμού 1981-2001, ΠΣΘ, ΠΖΘ, ΕΠΘ, Νομός Πληθυσμός Μεταβολή Πληθυσμού Χωρική 1981-1991- 1981-1981 1991 2001 Ενότητα 1991 2001 2001 Πολεοδομικό 746.7 794.3 Συγκρότημα 704.679 60 30 Θεσσαλονίκης 5,97% 6,37% 12,72% Περιαστική Ζώνη 128.0 186.9 103.227 Θεσσαλονίκης 50 23 24,05% 45,98% 81,08% Ευρύτερη 874.8 981.2 Περιοχή 807.906 10 53 Θεσσαλονίκης 8,28% 12,17% 21,46% Νομός 944.4 1.057 871.580 Θεσσαλονίκης 26.825 8,36% 12,01% 21,37% Πηγή: απογραφές ΕΣΥΕ 1981,1991,2001 Σχετικά με το παραγωγικό πρότυπο, αυτό χαρακτηρίζεται από ποικιλομορφία και παρουσιάζει ομοιότητες με αυτό που επικρατεί στο σύνολο της χώρας. Κυρίαρχος και δυναμικότερος τομέας είναι ο τριτογενής, οι δραστηριότητες του οποίου παρουσιάζουν αυξημένη συγκέντρωση στην ΕΠΘ. Συγκεκριμένα, όσον αφορά τον κλάδο του

17 τουρισμού, έντονη τουριστική δραστηριότητα αναπτύσσεται στους Δήμους Θέρμης, Θερμαϊκού, Πανοράματος, Ωραιόκαστρου, περιοχές που αποτελούν νέους τόπους υποδοχής μεγάλων τουριστικών μονάδων. Στους υπόλοιπους παραγωγικούς τομείς, τα περισσότερα προβλήματα παρατηρούνται στον πρωτογενή που υστερεί σημαντικά, ενώ διαρθρωτικά προβλήματα παρουσιάζει και ο δευτερογενής τομέας στον οποίον κυριαρχούν οι παραδοσιακοί κλάδοι βιομηχανίας. Όσον αφορά τέλος τα φυσικά χαρακτηριστικά του νομού, εξαιρετικής σημασίας είναι η πεδιάδα του Αξιού, το ανατολικό κομμάτι της οποίας συγκαταλέγεται στα σημαντικότερα οικοσυστήματα της χώρας, μέρος της εντάσσεται στο δίκτυο Natura, και προσφέρει σημαντικά πλεονεκτήματα για την ανάπτυξη του αγροτικού τομέα. Στη συγκεκριμένη περιοχή, λόγω της συγκέντρωσης των βασικότερων μεταφορικών υποδομών παρατηρείται έντονη ανάπτυξη του δευτερογενούς τομέα. Η λεκάνη της Μυγδονίας αναπτύσσεται στο βόρειο κομμάτι του νομού και περιλαμβάνει την περιοχή του Λαγκαδά και τις λίμνες του Αγ. Βασιλείου και της Βόλβης, ενώ η περιοχή μελέτης αποτελεί μέρος της πεδιάδας του Ανθεμούντα που αναπτύσσεται στο νότιο κομμάτι του νομού και χαρακτηρίζεται από αυξανόμενες οικιστικές τάσεις και συγκέντρωση δραστηριοτήτων του δευτερογενούς και τριτογενούς τομέα (Ρυθμιστικό Σχέδιο Θεσσαλονίκης: Μελέτη επικαιροποίησης, 2008). Λόγω, λοιπόν, τόσο του πληθυσμιακού μεγέθους όσο και της συγκέντρωσης των κυριότερων λειτουργιών, η σημασία του νομού σε επίπεδο περιφέρειας, αλλά και στο σύνολο της χώρας είναι αυξημένη. Επιπλέον, αναπτυξιακό πλεονέκτημα αποτελεί το γεγονός ότι ο νομός εντάσσεται στα σημαντικότερα εθνικά αλλά και διεθνή μεταφορικά δίκτυα, δηλαδή την ΠΑΘΕ και την Εγνατία οδό, που σε συνδυασμό με τις λιμενικές και αεροπορικές υποδομές διαμορφώνουν ένα ευνοϊκό αναπτυξιακό πλαίσιο για την μητροπολιτική περιοχή της Θεσσαλονίκης με εν δυνάμει θετικές επιρροές στο σύνολο του νομού.

18 2.1 Η πόλη της Θεσσαλονίκης στα ανώτερα σχέδια χωροταξικού σχεδιασμού και οι σχέσεις με την περιοχή μελέτης Για την ομαλή μετάβαση στο πολεοδομικό επίπεδο ανάλυσης και στα ειδικά χαρακτηριστικά της περιοχής μελέτης, θεωρήθηκε επίσης απαραίτητη μια συνοπτική αναφορά στον τρόπο με τον οποίο τα ανώτερα επίπεδα χωροταξικού σχεδιασμού αντιλαμβάνονται το ρόλο της Θεσσαλονίκης στην ευρύτερη περιοχή. Με αυτόν τον τρόπο μπορεί κανείς να βγάλει σημαντικά συμπεράσματα για τη μορφή, την οργάνωση και τα αναπτυξιακά χαρακτηριστικά που θα πρέπει να έχει μία επέκταση σε έναν προαστιακό οικισμό της πόλης, όπως αυτός των Ταγαράδων, έτσι ώστε να είναι βιώσιμη και σε συνάφεια με την γενικότερη αναπτυξιακή πολιτική. Η Θεσσαλονίκη, ως πολεοδομικό συγκρότημα, αποτελεί το δεύτερο, μετά την Αθήνα, αστικό κέντρο της χώρας. Όπως αναφέραμε, η θέση της πόλης της Θεσσαλονίκης στο νομό αλλά και στην ευρύτερη περιφέρεια είναι πολύ ισχυρή. Σε αυτήν συγκεντρώνονται οι κύριες διοικητικές λειτουργίες, αλλά και πληθώρα υπηρεσιών ανωτάτου βαθμού (υγείας, παιδείας, μεταφορών, ψυχαγωγίας κτλ.) και συνεπώς ο βαθμός εξάρτησης των υπόλοιπων οικισμών του νομού από αυτήν είναι ιδιαίτερα μεγάλος. Η σχέση αυτή είναι ακόμη πιο ισχυρή για τους οικισμούς που βρίσκονται σε άμεση γειτνίαση, όπως η Θέρμη και οι Ταγαράδες. Προς αυτή την κατεύθυνση οδηγεί και το σύστημα διοικητικής διάρθρωσης που έχει υιοθετηθεί στη χώρα μας και δεν προωθεί την ολοκληρωμένη αποκέντρωση των εξουσιών και την ανάπτυξη πρωτοβουλιών από τις μικρότερες διοικητικές μονάδες, καθώς από το 1980 υπάρχει μία συνεχή αποκέντρωση αρμοδιοτήτων που όμως δεν συνοδεύεται από οικονομική αποκέντρωση με αποτέλεσμα οι δήμοι να έχουν περιορισμένα έσοδα και δυνατότητες. Εκτός από μητροπολιτικό κέντρο εθνικής σημασίας, η Θεσσαλονίκη, λόγω της γεωγραφικής της θέσης, των συγκοινωνιακών ευκολιών και της πλούσιας ενδοχώρας της έχει αναπτυχθεί σε σημαντικό κέντρο κυρίως για τη βαλκανική χερσόνησο. Η βιομηχανική ανάπτυξη που παρατηρήθηκε τα προηγούμενα χρόνια, αλλά και η συγκέντρωση των εργασιακών ευκαιριών στα μεγάλα αστικά κέντρα, επέφερε πληθυσμιακή συσσώρευση στο ΠΣΘ και επηρέασε την ανάπτυξη του υπόλοιπου νομού και της ευρύτερης περιφέρειας. Σαν αποτέλεσμα, η

19 πόλη της Θεσσαλονίκης αποτελεί πόλο έλξης όχι μόνο για τον αστικό αλλά και για τον αγροτικό πληθυσμό της Περιφέρειας. Εικόνα 3: Πρότυπο χωρικής ανάπτυξης και εξαρτήσεις οικισμών στην περιφέρεια Κεντρικής Μακεδονίας αντίστοιχο της Αττικής αλλά και του συνολικού πληθυσμού της χώρας (12,5%). Η συγκεκριμένη αύξηση καταδεικνύει την ανάγκη ενίσχυσης των περιφερειακών του πολεοδομικού συγκροτήματος οικισμών που λειτουργούν ως υποδοχής μεγάλου μέρους του αυξανόμενου πληθυσμού, έτσι ώστε αυτοί να καλύπτουν ομαλά τις ανάγκες του και να αποφευχθούν οποιαδήποτε προβλήματα άναρχης δόμησης και αυθαίρετης ανάπτυξης δομημένου περιβάλλοντος. Οι οικισμοί στους οποίους παρατηρούνται οι δυναμικότερες τάσεις πληθυσμιακής αύξησης είναι αυτοί των δήμων στα ανατολικά και στη συνέχεια στα βόρεια προάστια της Θεσσαλονίκης στους οποίους συγκαταλέγεται και ο δήμος Θέρμης. Αντίθετα, ο πληθυσμός εντός του πολεοδομικού συγκροτήματος αναμένεται να παραμείνει στάσιμος, ενώ λιγότερο δυναμικές τάσεις παρατηρούνται στους δήμους των δυτικών προαστίων. Σε εθνικό επίπεδο, ανασταλτικά στην ενίσχυση του ρόλου της Πηγή: ΠΠΧΣΑΑ, Αθήνα 2003 Χαρακτηριστικά, ο πληθυσμός της ΕΠΘ την εικοσαετία 1981-2001 αυξήθηκε κατά 21,37%, ποσοστό που είναι σχεδόν διπλάσιο από τον Θεσσαλονίκης δρα το συγκεντρωτικό μοντέλο ανάπτυξης της χώρας με επίκεντρο την πρωτεύουσα που εκτός από διοικητικό αποτελεί και το βασικότερο οικονομικό κέντρο. Το μοντέλο αυτό έχει έντονα αρνητικές επιπτώσεις στην ευρύτερη περιοχή της Βόρειας Ελλάδας και συνεπώς η ενίσχυση όλων των περιφερειακών κέντρων με κάθε μέσο θα πρέπει να

20 είναι στις άμεσες προτεραιότητες του χωροταξικού σχεδιασμού έτσι ώστε να επιτευχθεί η επιθυμητή αναπτυξιακή ισορροπία. Σύμφωνα με την πολεοδομική νομοθεσία, το Γενικό Πλαίσιο Χωροταξικού Σχεδιασμού και Αειφόρου Ανάπτυξης (ΓΠΧΣΑΑ) αποτελεί την ανώτερη βαθμίδα εθνικού χωροταξικού σχεδιασμού. Στο ΓΠΧΣΑΑ, η πόλη της Θεσσαλονίκης συγκαταλέγεται στην πρώτη κατηγορία των κύριων πόλων ανάπτυξης, δηλαδή στους Εθνικούς πόλους Μητροπολιτικά κέντρα που αποτελούν πύλες τις χώρας με διεθνή ακτινοβολία. Οι βασικοί στόχοι για την ανάπτυξη της ευρύτερης περιοχής της Θεσσαλονίκης σύμφωνα με το σχέδιο αυτό είναι οι εξής: - Ενίσχυση του ρόλου της Θεσσαλονίκης ως «πόλης-πύλης» και ως «περιφερειακού μητροπολιτικού πόλου» της Ε.Ε. - Προώθηση του ρόλου της ως πολιτιστικής μητρόπολης και ως πόλου τουρισμού και αναψυχής με ακτινοβολία στα Βαλκάνια και τις χώρες του Ευξείνου Πόντου. - Προώθηση του ρόλου της ως επιχειρηματικού / εμπορικού συνδέσμου της Ε.Ε. με τα Βαλκάνια και τις χώρες του Εύξεινου Πόντου. - Ανάδειξη της ως Βαλκανικού πόλου έρευνας και καινοτομίας, κόμβου μεταφορών και διαμετακόμισης, καθώς και κέντρου παροχής κοινωνικών υπηρεσιών (παιδεία, υγεία). - Βελτίωση της λειτουργικότητας της σε όλους τους τομείς (οικονομία, πολιτισμός, εκπαίδευση, υγεία, αναψυχή), βελτίωση του περιβάλλοντος και σταδιακή εξισορρόπηση με την Αθήνα. Οι ειδικές ρυθμίσεις για το μητροπολιτικό κέντρο περιλαμβάνουν τον περιορισμό της πληθυσμιακής μεγέθυνσής του, την εφαρμογή του θεσμού της πρωτοβάθμιας μητροπολιτικής αυτοδιοίκησης, τον περιορισμό των αστικών μετακινήσεων με πολυκεντρική οργάνωση της πόλης, αλλά και τον σχεδιασμό της ανάπτυξης των χρήσεων γης στον αστικό και περιαστικό χώρο και τον αυστηρό περιορισμό της διάσπαρτης δόμησης στις εκτός σχεδίου περιοχές (ΓΠΧΣΑΑ, 2007: 26-27). Αν παρατηρήσει κανείς τους παραπάνω στόχους θα διαπιστώσει ότι παρουσιάζουν πολλές ομοιότητες με αυτούς των παλαιότερων αναπτυξιακών σχεδίων (όπως για παράδειγμα το Χωροταξικό Σχέδιο της Περιφέρειας Κεντρικής Μακεδονία, 1999), κάτι που καταδεικνύει την αδυναμία εφαρμογής του σχεδιασμού. Βασικές προτεραιότητες συνεχίζουν να είναι η ενίσχυση της οικονομικής εξωστρέφειας κυρίως προς της χώρες της Βαλκανικής, αλλά και η βελτίωση της

21 ανταγωνιστικότητας σε σχέση με το πρώτο μητροπολιτικό κέντρο της χώρας, την Αθήνα. Λόγω του χαρακτήρα του σχεδίου δεν περιέχονται σ αυτό συγκεκριμένες αναφορές για την πολεοδομική ανάπτυξη της περιοχής, ωστόσο μία παρέμβαση με βιώσιμο χαρακτήρα σε ένα σημείο της πόλης με αυξητικές τάσεις οικιστικής ανάπτυξης, όπως η περιοχή μελέτης, εντάσσεται σαφώς στο στόχο της βελτίωσης της λειτουργικότητας, της ποιότητας διαβίωσης και του ελέγχου των χρήσεων γης. Εξειδίκευση του ΓΠΧΣΑΑ αποτελούν τα Περιφερειακά Πλαίσια Χωροταξικού Σχεδιασμού και Αειφόρου Ανάπτυξης (ΠΠΧΣΑΑ) που εκπονούνται για καθεμία από τις περιφέρειες της χώρας. Παράδοξο και πρωτοτυπία της ελληνικής πολεοδομικής πραγματικότητας βέβαια αποτελεί το γεγονός ότι ενώ τα Περιφερειακά Πλαίσια θα πρέπει να εξειδικεύουν το Γενικό και συνεπώς να το ακολουθούν χρονολογικά, στην Ελλάδα προηγήθηκαν και συνεπώς είναι απαραίτητη η άμεση αναθεώρηση τους πριν από την ολοκλήρωση του χρονικού ορίζονται που προγραμματικά καλύπτουν Σύμφωνα λοιπόν με το ΠΠΧΣΑΑ Κεντρικής Μακεδονίας, η ενίσχυση του μητροπολιτικού ρόλου της Θεσσαλονίκης μπορεί να επιτευχθεί μέσω: 1) Της δημιουργίας ενός πόλου υπηρεσιών διαπεριφερειακής κλίμακας και της συγκρότησης ενός ιεραρχημένου αστικού δικτύου, 2) της προώθησης των συνδυασμένων μεταφορών και της εκθεσιακής / διοικητικής δραστηριότητας και 3) της παραγωγικής αξιοποίησης των διευρωπαϊκών δικτύων και της εγγύτητας της Θεσσαλονίκης στη ζώνη της Βαλκανικής που προσφέρει ένα διευρυμένο περιβάλλον για την μελλοντική ανάπτυξη της πόλης (ΠΠΧΣΑΑ, 2003: 55). Σε αυτή την κατεύθυνση απαραίτητη είναι η βελτίωση της σύνδεσης με τα γειτονικά αστικά κέντρα που συνεπάγεται την ανάπτυξη των υποδομών, αλλά και την ποιοτική αναβάθμιση του παραγωγικού προτύπου. Όσον αφορά στις απαραίτητες αναπτυξιακές προϋποθέσεις για την ευρύτερη περιοχή του μητροπολιτικού κέντρου της Θεσσαλονίκης που σχετίζονται άμεσα και με την περιοχή μελέτης, μεταξύ αυτών συγκαταλέγεται και η ανάγκη διασφάλισης εφεδρειών περιαστικής γης για επέκταση περιοχών α κατοικίας στην ανατολική Θεσσαλονίκη,

22 συμπεριλαμβάνοντας και τον Δήμο Θέρμης στον οποίο εντάσσεται και η επέκταση που μελετάται στην παρούσα εργασία. Ιδιαίτερα για τα αστικά κέντρα της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης, ο χωροταξικός σχεδιασμός διέπεται από τα ρυθμιστικά σχέδια. Σύμφωνα με το ν. 1561/85, το Ρυθμιστικό Σχέδιο της ευρύτερης περιοχής Θεσσαλονίκης θέτει τους αναγκαίους στόχους και τις κατευθύνσεις για την χωροταξική και πολεοδομική οργάνωση της πόλης στα πλαίσια των πενταετών προγραμμάτων οικονομικής και κοινωνικής ανάπτυξης (ΦΕΚ 148/Α/1985 ν. 1561/85, άρθρο 1). Με τα δεδομένα της πληθυσμιακής αύξησης που παρουσιάστηκαν παραπάνω, η αναθεώρηση των κατευθύνσεων που έθετε ο νόμος του 1985 ήταν απαραίτητη. Σε πρώτο στάδιο αυτό επιχειρήθηκε με το Στρατηγικό Σχέδιο Βιώσιμης Ανάπτυξης της Θεσσαλονίκης (2003) που στα πλαίσια της βιώσιμης ανάπτυξης προωθούσε την ενίσχυση του διεθνή ρόλου και της οικονομικής ανταγωνιστικότητας της πόλης, την κοινωνική συνοχή και την ισότητα ευκαιριών αλλά και την οικολογική ισορροπία και τη βελτίωση της ποιότητας ζωής. Τις σύγχρονες κατευθύνσεις για την ανάπτυξης της ευρύτερης περιοχής θέτει το επικαιροποιημένου Ρυθμιστικό Σχέδιο που αυτή την περίοδο βρίσκεται στη φάση της διαβούλευσης. Σύμφωνα με τις προτάσεις, οι γενικότεροι στόχοι για την ευρύτερη περιοχή της Θεσσαλονίκης είναι: 1. Η ανάδειξη της ιστορικής φυσιογνωμίας της Θεσσαλονίκης και η αναβάθμιση της κεντρικής περιοχής της. 2. Η βελτίωση της ποιότητας ζωής για όλους τους κατοίκους της και η προστασία του φυσικού περιβάλλοντος. 3. Η εξισορρόπηση των κοινωνικών ανισοτήτων από περιοχή σε περιοχή. 4. Η διεύρυνση των επιλογών κατοικίας και εργασίας, αναψυχής και ψυχαγωγίας σε κάθε περιοχή της Θεσσαλονίκης. 5. Η ποιοτική αναβάθμιση κάθε γειτονιάς και η προστασία των περιοχών κατοικίας από οχληρές λειτουργίες και χρήσεις. Παράλληλα, αναπτύσσονται και ειδικότεροι στόχοι στους οποίους, στα πλαίσια της μελλοντικής πολεοδομικής εξέλιξης, συγκαταλέγονται η επιδίωξη ενθάρρυνσης της αποκέντρωσης πληθυσμού από το πολεοδομικό συγκρότημα στους οικισμούς της περιαστικής ζώνης, αλλά και ο σχεδιασμός και προγραμματισμός της πολεοδομικής και οικιστικής ανάπτυξης με εφαρμογή κοινωνικής πολιτικής κατοικίας και γης και επέκταση του σχεδίου πόλης στις διαμορφωμένες περιοχές αυθαιρέτων,

23 με στόχο την αναβάθμιση τους και την ενσωμάτωσή τους στον πολεοδομικό ιστό (ΥΠΕΧΩΔΕ ΟΡΘΕ,, 2008: 25-27). ολοένα μεταβαλλόμενο περιβάλλον αποτελεί ένα από τα βασικά ζητούμενα της παρούσας μελέτης. Για να υλοποιηθούν οι στόχοι και οι κατευθύνσεις των ανώτερων επιπέδων σχεδιασμού, ο πολεοδομικός σχεδιασμός, τόσο του αστικού κέντρου όσο και των υπόλοιπων οικισμών της ευρύτερης περιοχής, θα πρέπει να εναρμονίζεται με αυτές έτσι ώστε τελικά να είναι εφικτός ο ενιαίος προγραμματισμός. Παρατηρώντας κανείς το σύνολο των γενικών στόχων διαπιστώνει πως αναγνωρίζουν την έννοια της βιώσιμης ανάπτυξης ως πρωτεύουσα και προωθούν τον ολοκληρωμένο σχεδιασμό σε όλους τους πυλώνες της. Συνεπώς, σημείο αφετηρίας κάθε προσπάθειας και διαδικασίας σχεδιασμού και ρύθμισης του χώρου θα πρέπει να είναι η επίτευξη της βιωσιμότητας, ιδιαίτερα σε περιοχές όπου παρατηρούνται έντονες οικιστικές τάσεις που αυξάνουν τον κίνδυνο υποβάθμισης του δομημένου και αδόμητου περιβάλλοντος. Με αυτά τα δεδομένα και συνυπολογίζοντας το γεγονός ότι ο οικισμός των Ταγαράδων εντάσσεται στη ζώνη εντός της οποίας προβλέπεται πληθυσμιακή αύξηση, η αναζήτηση και ανάδειξη ενός πρότυπου τρόπου επέκτασης, οργάνωσης και σχεδιασμού ενός τέτοιου τύπου προαστιακού οικισμού σε ένα 2.2 Τάσεις προαστικοποίησης στην ευρύτερη περιοχή Θεσσαλονίκη Το φαινόμενο της προαστικοποίησης έχει τις ρίζες του στην Αμερική, στα τέλη του 19 ου αιώνα, και πιο συγκεκριμένα στα σχέδια του Olmested για το Riverside του Σικάγο, ενώ ακολούθησαν και οι προτάσεις του Frank Lloyd Wright (Broadacre city) για την ιδανική προαστιακή ανάπτυξη, χαμηλής πυκνότητας, βασισμένη στη μετακίνηση με αυτοκίνητο και τους μεγάλους αυτοκινητόδρομους, που ήταν και η αιτία διόγκωσης των προαστίων (Paul S. Boyer, 2001). Βασικοί παράγοντες ανάπτυξης του 60% των προαστίων μέχρι και το 1970 ήταν η πτώση της τιμής των αυτοκινήτων και η άνοδος του πραγματικού εισοδήματος (Karen A. Kopecky - Richard M. H. Sueny, 2004). Ορισμένοι άλλοι παράγοντες που οδηγούν στην ανάπτυξη προαστίων είναι: οι νέες υποδομές επικοινωνίας, η διαθεσιμότητα εργασίας, η δυνατότητα διαφυγής από την πόλη, η χαμηλή ρύπανση και εγκληματικότητα (Mills, Edwin S et all, 1999).

24 Στην Ευρώπη η προαστικοποίηση έχει άλλες διαστάσεις και αναπτύσσεται κυρίως στη μεταπολεμική περίοδο, στο διάστημα 1945-1970, λόγω της ανάγκης αποκατάστασης του πληθυσμού, αλλά και αποκέντρωσης των δραστηριοτήτων και είναι ένας από τους βασικούς παράγοντες που οδηγούν στην αστική διάχυση. Χωρικά εντοπίζεται κυρίως στη Γαλλία και την Αγγλία, όπου και αναπτύσσονται πόλεις δορυφόροι γύρω από τα μεγάλα αστικά κέντρα (Urenio : 2005). Όπως αναφέρθηκε και στην εισαγωγή, η Θεσσαλονίκη ακολουθεί σε γενικές γραμμές το μοντέλο ανάπτυξης των ευρωπαϊκών μεγαλουπόλεων, χαρακτηριστικό του οποίου είναι το φαινόμενο της αστικής διάχυσης. Η πόλη έχει περάσει από το στάδιο της αστικοποίησης, που διήρκησε μέχρι και το 1980 και είχε σημαντικές αρνητικές συνέπειες στο δομημένο και αδόμητο περιβάλλον, σε αυτό της προαστικοποίησης, με όλες βέβαια τις ιδιαιτερότητες που χαρακτηρίζουν τον τρόπο παραγωγής του χώρου στην Ελλάδα. Ο περιαστικός (και ενδεχομένως αγροτικός χώρος) ολοένα αλλοιώνεται από την ανάπτυξη-διόγκωση των προαστιακών οικισμών που απορροφούν μεγάλο ποσοστό των «νέων» αναγκών για κατοικία. Τα μεσαία και υψηλά εισοδηματικά στρώματα αναζητούν έναν πιο ήσυχο και απομονωμένο, σε σχέση με τις κορεσμένες περιοχής του κέντρου της πόλης, τόπο κατοικίας, που υπόσχεται βελτιωμένο επίπεδο διαβίωσης. Παρατηρούμε επομένως ότι από αυτήν την εξέλιξη στο χώρο, αμέσως προκύπτουν κοινωνικές διαφοροποιήσεις και διαχωρισμοί, οι οποίοι είναι δύσκολο, όχι όμως και αδύνατο να αντιμετωπιστούν. Είναι σαφές ότι όταν αυτή η διαδικασία αναπτύσσεται άναρχα και απρογραμμάτιστα οι αρνητικές συνέπειες πολλαπλασιάζονται. Επομένως είναι αναγκαίος ο ολοκληρωμένος σχεδιασμός των προαστίων και επιθυμητή η όποια προσπάθεια εφαρμογής μέτρων για την εξασφάλιση της κοινωνικής ισορροπίας. Ο τρόπος με τον οποίο η προαστικοποίηση αναπτύσσεται στο χώρο, η ζώνη δηλαδή που την ορίζει, δεν μπορεί να καθοριστεί με ενιαίο τρόπο καθώς ποικίλει ανάλογα με τα οικονομικά, κοινωνικά και πολιτιστικά χαρακτηριστικά κάθε πόλης. Ωστόσο, θεωρείται ότι η περιαστική ζώνη καθορίζεται ως το απόθεμα γης του αστικού κέντρου σε απόσταση 20-25 χλμ. από τον πυρήνα (C.B.D) της πόλης (Καρανικόλας, Ν: 2000). Από την συνοπτική παρουσίαση των βασικών αναπτυξιακών χαρακτηριστικών αλλά και των χωρικών επιλογών για την πόλη της Θεσσαλονίκης, προκύπτει ότι αυτή αποτελεί ένα δυναμικά αναπτυσσόμενο αστικό κέντρο, η ανάπτυξη του οποίου επηρεάζει την

25 ευρύτερη περιοχή τόσο σε οικονομικό και κοινωνικό επίπεδο, όσο και στην οργάνωση του χώρου. Η πρώτη αναφορά για την ύπαρξη περιαστικών δομών γύρω από το πολεοδομικό συγκρότημα της Θεσσαλονίκης γίνεται στο Ν.1561/85 (Ρυθμιστικό σχέδιο Θεσσαλονίκης). Σύμφωνα με αυτό το νόμο η περιαστική ζώνη Θεσσαλονίκης περιλαμβάνει τις παρακάτω Κοινότητες: Ασβεστοχωρίου, Διαβατών, Εξοχής, Θέρμης, Καλοχωρίου, Νέας Μαγνησίας, Νέας Ραιδεστού, Νέου Ρυσίου, Νεοχωρούδας, Πενταλόφου, Σίνδου, Φιλύρου, Χορτιάτη και Ωραιοκάστρου» (άρθρο 14, παρ. 1.4). Η περιαστική ζώνη εντοπίζεται κυρίως στο ανατολικό και δυτικό κομμάτι της πόλης, ακολουθώντας ουσιαστικά το γραμμικό μοντέλο ανάπτυξης της και βρίσκεται κάτω από την ενισχυμένη επιρροή του αστικού κέντρου της Θεσσαλονίκης (Καυκαλάς, Γ. et all: 1999). Στον χάρτη που ακολουθεί διακρίνονται συγκεκριμένα τα όρια της ζώνης προαστικοποίησης. Όπως αναφέρθηκε, ο Δήμος Θέρμης εντάσσεται σε αυτήν, παρατηρούμε όμως ότι ο οικισμός των Ταγαράδων αποτελεί το ανατολικό όριό της. Η περιοχή μελέτης επομένως βρίσκεται σε ένα εξαιρετικά ενδιαφέρον χωρικό πεδίο, καθώς αποτελεί σχετικά μακρινό προάστιο της πόλης και ταυτόχρονα, όπως άλλωστε όλα τα όρια, ένα καθοριστικό σημείο. Όπως έχει διαμορφωθεί από το 2000 και μετά, λόγω της προσέλευσης οικονομικών μεταναστών και της εφαρμογής του σχεδίου «Καποδίστριας», στους οικισμούς που αναφέρει ο νόμος του ρυθμιστικού σχεδίου Θεσσαλονίκης προστίθενται οικισμοί όπως το Πλαγιάρι, ο Τρίλοφος, η Καρδία, η Περαία, η Ν. Επιβάτες, η Αγ. Τριάδα το Σχολάρι και οι Ταγαράδες.

26 Εικόνα 4: Προαστιακή ζώνη Θεσσαλονίκης 2.3 Βασικά χαρακτηριστικά και αναπτυξιακές προοπτικές του Δήμου Θέρμης. Ο Δήμος θέρμης αποτελεί την αμέσως ανώτερη διοικητική βαθμίδα για τον οικισμό των Ταγαράδων καθώς αυτός αποτελεί Διοικητικό του Διαμέρισμα. Απαραίτητη συνεπώς είναι η παρουσίαση των βασικών χαρακτηριστικών του, καθώς στόχος της παρούσας εργασίας είναι η ένταξη του σχεδιασμού σε ένα διευρυμένο, εκτός των αυστηρών ορίων της καθορισμένης περιοχής επέκτασης, χωρικό πεδίο που σαφώς περιλαμβάνει τα όρια του δήμου. Σημαντική επίσης είναι η επισήμανση των αναπτυξιακών προοπτικών της περιοχής, έτσι ώστε ο χαρακτήρας που θα δοθεί στην επέκταση να είναι συμβατός με αυτές και ταυτόχρονα να τις διευρύνει με την προσθήκη των απαραίτητων λειτουργιών και χρήσεων υποτροπικής σημασίας συμβάλλοντας θετικά στη συνολική ανάπτυξη της ευρύτερης περιοχής. Πηγή: Myridis et all : 2003

27 2.3.1 Χωροταξική Ένταξη Ο Δήμος Θέρμης χωροθετείται στο νότιο και ανατολικό κομμάτι του νομού Θεσσαλονίκης εντός των ορίων της πεδιάδας του Ανθεμούντα, βασικό χαρακτηριστικό του φυσικού περιβάλλοντος της περιοχής. Ορισμένες λοφώδεις εκτάσεις παρατηρούνται στα βορειοανατολικά, καθώς και στο νότιο τμήμα το Δ.Δ Ταγαράδων, ωστόσο στο σύνολο του ο δήμος χαρακτηρίζεται πεδινός. Όπως έχει ήδη αναφερθεί, η περιοχή εντάσσεται στην Περιαστική Ζώνη Θεσσαλονίκης, ωστόσο το Δ.Δ Ταγαράδων εξαιρείται από αυτήν καθώς συγκαταλέγεται στα όρια τις Λοιπής Περιοχής. Η συγκεκριμένη κατάταξη όμως, με τα νέα όρια του επικαιροποιημένου ρυθμιστικού σχεδίου αναμένεται να μεταβληθεί και ο οικισμός των Ταγαράδων να περιληφθεί στα όρια της Περιαστικής Ζώνης. Ο οικισμός της Θέρμης επίσης συγκαταλέγεται στους δυναμικότερους του νομού σύμφωνα με τις μελλοντικές τάσεις οικιστικής ανάπτυξης. Ο δήμος συνορεύει στα ανατολικά με τους Δήμους Πυλαίας και Πανοράματος, στα δυτικά με το Δήμο Βασιλικών και στα νότια με το Δήμο Μίκρας, ενώ στο βόρειο τμήμα του με το όρος του Χορτιάτη. Η συνολική έκταση του Δήμου ανέρχεται σε 100.000 στρ., ενώ στατιστικά κατατάσσεται στις πεδινές εκτάσεις του νομού. Εικόνα 5: Όρια Δήμου Θέρμης Πηγή: http://www.urenio.org/digitalcity/images/stories/oria%20dimou_3.jpg Όσον αφορά τη διοικητική οργάνωση, ο δήμος αποτελείται από τέσσερα (4) Δημοτικά διαμερίσματα: Δ.Δ Θέρμης, Νέου Ρυσίου, Ραιδεστού και Ταγαράδων, με έδρα του δήμου τον οικισμό της Θέρμης. Ο οικισμός της Θέρμης καταλαμβάνει το βορειοδυτικό κομμάτι του νομού, της Ν.

28 Ραιδεστού το ανατολικό, του Ν. Ρυσίου το νοτιοδυτικό και των Ταγαράδων το νότιο. Η θέση του δήμου είναι σημαντική καθώς βρίσκεται εντός της μοναδικής φυσικής διεξόδου του πολεοδομικού συγκροτήματος προς τα νότια, με αποτέλεσμα να διέρχονται από αυτόν τα σημαντικότερα οδικά δίκτυα που συνδέουν τη Θεσσαλονίκη με τη Μηχανιώνα, τα Μουδανιά και τον Πολύγυρο, ενώ μελλοντικά προγραμματίζεται και η διάνοιξη της εξωτερικής περιφερειακής οδού που θα βελτιώσει σημαντικά την προσβασιμότητα της περιοχής και θα μειώσει τις χρονοαποστάσεις και με τα υπόλοιπα σημαντικά αστικά κέντρα του νομού. Εικόνα 6 : Η θέση του Δήμου στο Ν. Θεσσαλονίκης Πηγή: http://el.wikipedia.org/wiki/%ce%91%cf%81af%ce%bf:dimos_thermis 2.3.2 Πληθυσμιακά δεδομένα Ο συνολικός πληθυσμός του δήμου Θέρμης, σύμφωνα με την απογραφή του 2001 ανέρχεται στους 16.546 κατ., με τον οικισμό της θέρμης να είναι ο μεγαλύτερος πληθυσμιακά (11.360 κατ) και στη συνέχεια να ακολουθούν οι οικισμοί του Νέου Ρυσίου και της Ραιδεστού με 2.341 κατ. και 1.922 κατ. αντίστοιχα. Σχετικά με την εξέλιξη του πληθυσμού, αυτή ακολουθεί συνεχώς αυξητική πορεία, ιδιαίτερα την τελευταία δεκαετία (1991-2001), με τον πληθυσμό του οικισμού της Θέρμης να αυξάνεται κατά 89%. Μικρότερη ωστόσο είναι η απόλυτη αύξηση του πληθυσμού στο Δήμο Ταγαράδων (24%), όπου ο ρυθμός μεταβολής παρουσιάζει μείωση σε σχέση με αυτόν της δεκαετίας 1981-1991 χωρίς όμως να περιορίζει την ανάγκη για επέκταση του οικισμού αν συνυπολογίσει κανείς τις έντονες τάσεις ανάπτυξης εκτός σχεδίου δόμησης. Αυτά τα δεδομένα επιβεβαιώνουν τις προβλέψεις για μελλοντική οικιστική ανάπτυξη των δήμων στα ανατολικά προάστια της πόλης. Από τα αυτά στοιχεία επίσης προκύπτει πως η πληθυσμιακή ανάπτυξη του δήμου αρχίζει από το 1981 και μετά ως αποτέλεσμα του φαινομένου της προαστικοποίησης, αλλά και λόγω του ότι και τα προηγούμενα χρόνια, παρά την γειτνίαση με το αστικό κέντρο της Θεσσαλονίκης, οι οικισμοί δεν είχαν αποδυναμωθεί.

29 Αυτή η πληθυσμιακή δυναμική της περιοχής σχετίζεται άμεσα με τα συγκριτικά πλεονεκτήματα που αυτή διαθέτει και αφορούν την χαμηλότερη αξία της γης, σε σχέση με τις περιοχές του κέντρου, το φυσικό περιβάλλον και γενικότερα την καλύτερη ποιότητα ζωής. Διάγραμμα 1: Πληθυσμός οικισμών Δήμου Θέρμης Πίνακας 2: Πληθυσμός Δ. Θέρμης και απόλυτη μεταβολή 1981-2001 ΑΠΟΛΥΤΗ ΜΕΤΑΒΟΛΗ ΠΛΗΘΥΣΜΟΣ % 1981 1991 2001 81-'91 91-'01 Δ.Δ ΘΕΡΜΗΣ 3.934 5.998 11.360 52.04 89.4 Δ.Δ Ν. ΡΥΣΙΟΥ 955 1.349 2.341 41.26 73.54 Δ.Δ ΡΑΙΔΕΣΤΟΥ 787 1.035 1.922 31.51 85.70 Δ.Δ ΤΑΓΑΡΑΔΩΝ 501 750 923 49.7 23 Πηγή: Απογραφές ΕΣΥΕ, ιδία επεξεργασία Πίνακας 3: Σχέση Πραγματικού- Μόνιμου πληθυσμού στην ευρύτερη περιοχή μελέτης Γεωγραφική ενότητα Σχέση μόνιμουπραγματικού Πραγματικός Μόνιμος πληθυσμός πληθυσμός πληθ. (Μ/Π) 1991 2001 1991 2001 1991 2001 Πηγή: Απογραφή ΕΣΥΕ 2001, ιδία επεξεργασία Ε. Π. ΘΕΣ/ΝΙΚΗΣ 874.810 981.253 906.530 1.013.292 1,04 1,03 Π. Σ. ΘΕΣ/ΝΙΚΗΣ 746.760 794.330 780.948 830.355 1,05 1,05 Π. Ζ. ΘΕΣ/ΝΙΚΗΣ 128.050 186.923 125.582 182.937 0,98 0,98 Δ. ΘΕΡΜΗΣ 7.943 16.546 7.901 16.014 0,99 0,97 Πηγή: Ρυθμιστικό Σχέδιο Θεσσαλονίκης (2008)

30 2.3.3 Παραγωγικό πρότυπο Λόγω της εγγύτητας με την πόλη της Θεσσαλονίκης η οικονομική δραστηριότητα του δήμου έχει επηρεαστεί σημαντικά. Δεδομένη είναι η συνεχής υποβάθμιση του πρωτογενούς τομέα και η συνεχής ενίσχυση του τριτογενούς και των δραστηριοτήτων της μεταποίησης. Η ανάπτυξη αυτών των κλάδων ήταν αποτέλεσμα της ανάγκης χωροθέτησης τους στον περιαστικό χώρο και κυρίως στο ανατολικό και νότιο κομμάτι του νομού, που όπως αναφέρθηκε συνοδεύεται και από σημαντική οικιστική ανάπτυξη. Ως ένα βαθμό η αναζήτηση γης για κατοικία συγκαταλέγεται στις αιτίες υποβάθμισης του πρωτογενούς τομέα καθώς μειώνονται οι καλλιεργήσιμες εκτάσεις. Ωστόσο θετικό στοιχείο αποτελεί το γεγονός ότι οι κάτοικοι του δήμου που συνεχίζουν να απασχολούνται στον πρωτογενή τομέα στρέφονται στις ποιοτικές καλλιέργειες που εντάσσονται στο γενικότερο πλαίσιο της οικολογικής και οικονομικής βιωσιμότητας. Όσον αφορά το δευτερογενή τομέα η περιοχή ευνοεί την εγκατάσταση βιομηχανικών και βιοτεχνικών μονάδων. Στο Δ.Δ Θέρμης λειτουργούν ΒΙΠΑ και ΕΜΟ και συνεπώς σε αυτό χωροθετούνται και οι περισσότερες μεταποιητικές μονάδες, ενώ αρκετά μικρότερη συγκέντρωση παρατηρείται στη Ραιδεστό και το Ν. Ρύσιο. Θετικό αντίκτυπο στο δευτερογενή τομέα έχει και η ιδιαίτερη ανάπτυξη του κατασκευαστικού κλάδου που παρατηρείται στο Δήμο τα τελευταία χρόνια. Τέλος, ο τριτογενής τομέας είναι ιδιαίτερα ενισχυμένος καθώς στην περιοχή χωροθετούνται πολλές εμπορικές δραστηριότητες με υπεροπτική εμβέλεια. Στη ζώνη Θέρμης - Ραιδεστού - Ν. Ρυσίου καταγράφονται επίσης συγκροτήματα γραφείων, κτίρια διοίκησης και ερευνητικά κέντρα, η χωροθέτηση των οποίων ακολουθεί τους μεγάλους οδικούς άξονες. Επιπλέον στην εκτός σχεδίου περιοχή του Δήμου καταγράφονται σημαντικές χρήσεις τριτογενούς τομέα με υποτροπική εμβέλεια (Τεχνολογικό Πάρκο και εμπορικά κέντρα) που αποτελούν πόλους έλξης μόνιμου και διερχόμενου πληθυσμού με διευρυμένη ακτίνα επιρροής και εν μέρει δρουν πολλαπλασιαστικά στις τάσεις προαστικοποίησης της ευρύτερης περιοχής μελέτης. Συμπερασματικά, διαπιστώνουμε ότι σε οικονομικό επίπεδο η εξάρτηση και οι επιδράσεις από την πόλη της Θεσσαλονίκης είναι αρκετά ισχυρές στην περιοχή. Οι συνεχείς τάσεις χωροθέτησης σημαντικών λειτουργιών στην ευρύτερη περιοχή μπορεί να λειτουργήσει ως συγκριτικό πλεονέκτημα ωστόσο εξαιρετικά σημαντικό είναι η ανάπτυξη των

31 οικισμών του δήμου να γίνει έτσι ώστε να αποτελούν λειτουργικά αυτόνομες κοινότητες με μίξη χρήσεων και πληθώρα επιλογών έτσι ώστε να μην μετατραπούν απλά σε «υπνοτόπους» λόγω της εγγύτητας με τους χώρους εργασίας. Επίσης σημαντική είναι η διατήρηση των υπαρχουσών καλλιεργήσιμων εκτάσεων καθώς μελλοντικά μπορούν να αποτελέσουν έναν εναλλακτικό τρόπο απόκτησης εισοδήματος, προσφέροντας έναν πιο ολοκληρωμένο χαρακτήρα στο οικονομικό προφίλ της περιοχής μελέτης. 2.3.4 Απασχόληση Ανεργία Εκτός από την παρουσίαση του παραγωγικού προτύπου της περιοχής μελέτης ενδεικτική για την ορθή περιγραφή της οικονομικής και κοινωνικής κατάστασης είναι η παρουσίαση των σχετικών με την απασχόληση και την ανεργία στοιχείων. Τα διαθέσιμα στοιχεία για την περιοχή αφορούν την απογραφή του 1991 και συνεπώς τα όποια συμπεράσματα δεν είναι απόλυτα ασφαλή. Όσον αφορά την ανεργία στο σύνολο του Δήμου αυτή ανέρχεται στο 4,60%, ποσοστό χαμηλότερο τόσο από το αντίστοιχο του νομού όσο και της χώρας. Πιο συγκεκριμένα το μεγαλύτερο ποσοστό ανεργία συναντάται στο Δ.Δ Θέρμης (4,98%), ενώ το χαμηλότερο στο Δ.Δ Ταγαράδων (2.08%). Ο ενεργός πληθυσμός του δήμου είναι της τάξης του 41%. Άξιο παρατήρησης είναι το γεγονός ότι η κατανομή του ενεργού πληθυσμού δεν ακολουθεί αυτήν του συνολικού πληθυσμού, καθώς τα μεγαλύτερα ποσοστά παρατηρούνται στο Δ.Δ Ν. Ρυσίου και Ραιδεστού που είναι κατά πολύ μικρότεροι πληθυσμιακά από αυτόν της Θέρμης. Σχετικά με την τομεακή διάρθρωση της απασχόλησης ακολουθεί το διαμορφωμένο παραγωγικό πρότυπο του δήμου. Το μεγαλύτερο μέρος των εργαζομένων απασχολείται στον τριτογενή τομέα και στη συνέχεια ακολουθεί ο δευτερογενής και τέλος ο πρωτογενής. Αυτή η κατανομή αφορά το σύνολο των Δημοτικών διαμερισμάτων, ωστόσο ο διαχωρισμός είναι εντονότερος στα Δ.Δ Θέρμης και Ν. Ρυσίου. Αν υπολογίσει κανείς των αριθμό των εγκατεστημένων επιχειρήσεων του δευτερογενούς και τριτογενούς τομέα είναι σαφές ότι μεγάλο μέρος των απασχολούμενων σε αυτές δεν είναι κάτοικοι του Δήμου. Κάτι τέτοιο έχει σαν αποτέλεσμα την αύξηση των μετακινήσεων προς την περιοχή και συνεπώς επιβάλει την ανάγκη ενίσχυσης των απαραίτητων υποδομών.

32 Πίνακας 4: Τομεακή διάρθρωση απασχόλησης Α'γενής Β γενής Γ'γενής Σύνολο Δήμος Θέρμης 428 1.077 1.890 3.395 Δ.Δ Θέρμης 164 685 1.239 2.088 Δ.Δ Ν. Ραιδεστού 120 140 171 431 Δ.Δ Ν. Ρυσίου 89 162 347 598 Δ.Δ Ταγαράδων 55 90 133 278 Πηγή: Απογραφή ΕΣΥΕ 1991, ιδία επεξεργασία Ενθαρρυντικά για τη οικονομική κατάσταση της περιοχής μελέτης είναι τα σχετικά χαμηλά ποσοστά ανεργίας. Κάτι τέτοιο μπορεί να δικαιολογηθεί από τη γενικότερη φυσιογνωμία του δήμου που χαρακτηρίζεται ως προαστιακός και τη χωροθέτησή του στο ανατολικό τμήμα της περαστικής ζώνης το οποίο παρουσιάζει σαφώς βελτιωμένα ποιοτικά χαρακτηριστικά σε σχέση με άλλες περιοχές. Κατά συνέπεια προσελκύει εισοδηματικά ανώτερα στρώματα του πληθυσμού με μειωμένα εργασιακά προβλήματα. Η υφιστάμενη διάρθρωση της απασχόλησης είναι αναμενόμενη καθώς ακολουθεί του δυναμικούς παραγωγικούς τομείς. Η συγκεκριμένη διάρθρωση αναμένεται άλλωστε να παγιωθεί μελλοντικά, καθώς προβλέπεται διόγκωση τόσο του δευτερογενούς όσο και του τριτογενούς τομέα. Συνεπώς η απουσία σημαντικών προβλημάτων στην απασχόληση αποτελεί συγκριτικό πλεονέκτημα για την περιοχή, καθώς σε μεγάλο βαθμό είναι αυτά που ρυθμίζουν την οικονομική και κοινωνική συνοχή και δημιουργούν αρνητικές προϋποθέσεις μελλοντικής ανάπτυξης. Ζητούμενο λοιπόν θα πρέπει να είναι η ποιοτική αναβάθμιση της απασχόλησης και η ταυτόχρονή άρση των ανισοτήτων μεταξύ των φύλλων έτσι ώστε να αναπτυχθεί ένα ελκυστικό εργασιακό περιβάλλον ικανό να καλύψει τις αυξανόμενες απαιτήσεις λόγω της αναμενόμενης πληθυσμιακής αύξησης. 2.3.5 Περιβαλλοντικά Προβλήματα Οι κυριότερες χρήσεις που αναπτύσσονται στην περιοχή και συνδέονται με την ανάπτυξη περιβαλλοντικών προβλημάτων στο Δήμο είναι: Α) το αεροδρόμιο Μακεδονία που χωροθετείται σε σχετικά μικρή απόσταση από τους οικισμούς του δήμου και δημιουργεί κυρίως προβλήματα ηχορύπανση και μόλυνσης της ατμόσφαιρας από την διέλευση των αεροπλάνων. Επίσης εξαιτίας αυτής της χρήσης αυξημένος στην περιοχή είναι και ο δείκτης επικινδυνότητας ατυχήματος

33 Β) Οδικοί άξονες ταχείας κυκλοφορίας, που όπως είναι εύκολα κατανοητό αυξάνουν τα επίπεδα ατμοσφαιρικής μόλυνσης θορύβου ενώ παράλληλα αποκόπτουν γεωργικές εκτάσεις που στην συνέχεια αλλάζουν χρήσεις. Όπως αναφέρθηκε παραπλεύρως αυτών των αξόνων αναπτύσσονται χρήσεις του δευτερογενούς και τριτογενούς τομέα ενώ παράλληλα δημιουργούνται οι προϋποθέσεις για την ενίσχυση του φαινομένου της προαστικοποίησης. Γ) ΧΤΑ Ταγαράδων, που βρίσκεται εντός των ορίων του Δ.Δ την επέκταση του οποίου μελετάμε και αποτελεί σημαντική εστία μόλυνσης καθώς μέχρι πριν κάποια χρόνια αποτελούσε το βασικό χώρο υποδοχής του κυριότερου όγκου απορριμμάτων ολόκληρου του αστικού κέντρου της Θεσσαλονίκης και μόλις το 2003 αποφασίστηκε η σταδιακή διακοπή της λειτουργίας του. Ιδιαίτερα αρνητικό στοιχείο είναι το γεγονός ότι αναπτύσσεται σε μικρή απόσταση από οικισμούς (Σχολάρι-Μεσημέριι) και έτσι εκτός από τα προβλήματα μόλυνσης δημιουργεί αρνητική αισθητικά εικόνα. Σε σχέση με την περιοχή μελέτης ο ΧΤΑ αναπτύσσεται σε σχετικά μακρινή απόσταση στο νότιο τμήμα του Δ.Δ στο οποίο καταγράφονται σημαντικές υψομετρικές διαφορές και επομένως είναι αδύνατη η οπτική επαφή. Δ) Βιομηχανικές χρήσεις, εντός και εκτός θεσμοθετημένων υποδοχέων (ΕΜΟ Θέρμης- ΒΙΠΑ Ραιδεστού) που κυρίως συντελούν στην αύξηση της ατμοσφαιρικής ρύπανση από τους παραγόμενους ρύπους αλλά και την αύξηση της κατανάλωσης ενεργειακών παραγωγικών πόρων. Η χωροθέτηση ιδιαίτερα του ΒΙΠΑ θα πρέπει να οργανωθεί και να πολεοδμομηθεί με τέτοιο τρόπο ώστε αποφεύγονται ασύμβατες χρήσεις και επικίνδυνες γειτνιάσεις δραστηριοτήτων. Ε) Λοιπές ανταγωνιστικές χρήσεις όπως η εκτός σχεδίου δόμηση, η κτηνοτροφία και η γεωργία η απρογραμμάτιστη λειτουργία των οποίων δημιουργεί προβλήματα υποβάθμισης του περιβάλλοντος. Ιδιαίτερα η ανάπτυξη της εκτός σχεδίου δόμηση εκτός από τα προβλήματα διάχυσης του αστικού ιστού λειτουργεί και σε βάρος της ανάπτυξης παραδοσιακών γεωργικών χρήσεων και επομένως η προσπάθεια ρύθμισης της είναι μείζονος σημασίας. 2.3.5 Πολεοδομική Οργάνωση Χρήσεις γης Σύμφωνα με τη διάρθρωση του οικιστικού δικτύου που προτείνεται στο Χωροταξικό Σχέδιο της Περιφέρειας ΚΜ (1999), ο Δήμος Θέρμης αποτελεί μία από τις 9 οικιστικές ενότητες του νομού. Ο οικισμός της

34 Θέρμης χαρακτηρίζεται ως 3 ου επιπέδου, ενώ οι υπόλοιποι οικισμοί αποτελούν κέντρα 5 ου επιπέδου. Βάσει του Ρυθμιστικού σχεδίου ο Δήμος Θέρμης αποτελεί υποδοχέα κάλυψης οικιστικών, κοινωφελών και κοινόχρηστων αναγκών του Πολεοδομικού Συγκροτήματος Θεσσαλονίκης για τον έλεγχο της εξάπλωσης του αστικού ιστού. Η ύπαρξη μάλιστα λειτουργιών, όπως του κέντρου υγείας και άλλων εξυπηρετήσεων, μειώνει την εξάρτηση της περιοχής από τη Θεσσαλονίκη. Η χαλάρωση ορισμένων εξαρτήσεων ωστόσο δεν έχει επιτευχθεί σε τέτοιο βαθμό ώστε ο οικισμός να μπορεί να θεωρηθεί αυτόνομος. Το ίδιο ισχύει και για τα υπόλοιπα περιφερειακά κέντρα της περιοχής με αποτέλεσμα να μην έχει επιτευχθεί ο στόχος του Ρυθμιστικού Σχεδίου που προέβλεπε την αποδυνάμωση της μονοκεντρικής πολεοδομικής οργάνωσης της ΕΠΘ με τη λειτουργία περιφερειακών πόλων ανάπτυξης. Θετικό στοιχείο όμως αποτελεί το γεγονός ότι στην ενδιάμεση περιοχή μεταξύ Πολεοδομικού συγκροτήματος και περιφερειακών πόλων, όπως η Θέρμη, δεν παρατηρείται έντονη δόμηση. Χαρακτηριστικά, στο ανατολικό κομμάτι που εντάσσεται και η ευρύτερη ζώνη μελέτης δεν αναπτύσσονται περιοχές αυθαιρέτων που να δημιουργούν προβλήματα και συνεπώς δεν παρατηρούνται τάσεις υπερβολικής διάχυσης του αστικού ιστού της Θεσσαλονίκης. Διάχυση ωστόσο υπάρχει καθώς αναπτύσσονται στις περιοχές αυτές, αραιά και με μικρή πυκνότητα, χρήσεις του τριτογενούς τομέα αλλά και κατοικία εκτός σχεδίου κυρίως γύρω από τους οικισμούς. Και οι τέσσερις οικισμοί του δήμου (Θέρμη, Ν. Ραιδεστός, Ν. Ρύσιο, Ταγαράδες), παρουσιάζουν, όπως έχει αναφερθεί, τα τελευταία χρόνια σημαντικούς ρυθμούς πληθυσμιακής αύξησης. Σαν αποτέλεσμα, τα υφιστάμενα κέντρα τους έχουν δεχθεί έντονες πιέσεις και σε ορισμένες περιπτώσεις παρουσιάζουν φαινόμενα κορεσμού. Παρατηρούνται λοιπόν τάσεις διάχυσης της δόμησης στις εκτός σχεδίου περιοχές και συνεπώς είναι αναγκαία η πολεοδόμηση νέων περιοχών ώστε να καλυφθούν οι ανάγκες για κατοικία. Αυτό δικαιολογεί και τις έως τώρα πραγματοποιημένες επεκτάσεις εντός του δήμου που αφορούν τους οικισμούς της Θέρμης και του Ν. Ρυσίου. Συνολικά η πολεοδομημένη γη εντός του Δήμου καταλαμβάνει έκταση 714 Ha, ενώ οι επεκτάσεις που έχουν εγκριθεί έως σήμερα έχουν εμβαδόν 52 Ha και χωροθετούνται στον οικισμό του Ν. Ρυσίου. Είναι μάλιστα κατά 3 φορές μεγαλύτερες από την ήδη πολεοδομημένη έκταση του οικισμού, γεγονός που αποδεικνύει τις έντονες τάσεις οικιστικής ανάπτυξης.

35 προστασίας, όπου ισχύουν μέτρα περιορισμού της δόμησης, αυτές Πίνακας 5: Πολεοδομημένη γη στο Δ. Θέρμης (Ha) Οικισμός Εγκεκριμένη Π.Μ Περιοχές εγκεκριμένων επεκτάσεων εντός ΓΠΣ Θέρμη 531,13 Ν. Ραιδεστός 52,05 Ν. Ρύσιο 15,97 52,33 Ταγαράδες 14,3 Πηγή: ΓΠΣ Δ. Θέρμης, 2005:51 Σύμφωνα με την μελέτη για τη Ζώνης Οικιστικού Ελέγχου του ΡΣΘ «Καθορισμός Χρήσεων Γης στην εκτός σχεδίου και ορίων οικισμών προ του 23 περιοχής της Περιαστικής Ζώνης και του ΠΣΘ», το μεγαλύτερο τμήμα του δήμου εντάσσεται στις ρυθμίσεις της με εξαίρεση το Δ.Δ Ταγαράδων, λόγω του μικρότερου βαθμού οικιστικής επέκτασης. Βάσει της μελέτης καθορίζονται περιοχές οικιστικής καταλληλότητας, ιδίως γύρω από τους οικισμούς της Θέρμης και της Ραιδεστού, καθώς και περιοχές εγκατάστασης κεντρικών λειτουργιών και υποδομών, χονδρεμπορίου και επιχειρηματικής δραστηριότητας υψηλής στάθμης εκατέρωθεν των βασικών οδικών αξόνων. Όσον αφορά στις περιοχές εντοπίζονται στα βορειοδυτικά της περιοχής του αεροδρομίου, ενώ ζώνες πρωτογενούς τομέα καθορίζονται στο μεγαλύτερο μέρος του Δ.Δ. Ν. Ρυσίου και στο νότιο τμήμα της Ν. Ραιδεστού. Όσον αφορά τη διάρθρωση των χρήσεων γης στον εξωαστικό χώρο, οι γεωργικές εκτάσεις καταλαμβάνουν περίπου το 40% της συνολικής έκτασης του δήμου, υποχωρούν όμως λόγω της διόγκωσης του δομημένου περιβάλλοντος. Επίσης, οι κηρυγμένες αναδασωτέες εκτάσεις που θα πρέπει να προστατευθούν περιορίζονται στο δυτικό κομμάτι του δήμου, καθώς και σε ένα μικρό τμήμα δυτικά του οικισμού των Ταγαράδων (Νομαρχιακή Απόφαση ΓΔ 2328/ 12-11-73). Όπως αναφέρθηκε στο υποκεφάλαιο του παραγωγικού προτύπου, στο δήμο χωροθετείται σημαντικός αριθμός επιχειρήσεων δευτερογενούς και τριτογενούς τομέα που σε πολλές περιπτώσεις δεν περιλαμβάνονται στα όρια του θεσμοθετημένου ΒΙΠΑ και ΕΜΟ, αλλά αναπτύσσονται κατά μήκος των οδικών αξόνων. Ο περιορισμός της αυθαίρετης διάχυσης αυτών των δραστηριοτήτων θα πρέπει να αποτελέσει ζητούμενο του σχεδιασμού έτσι ώστε να μην αλλοιώνουν τη μορφή και να μη διαταράσσουν τη λειτουργία των οικισμών με τους οποίους γειτνιάζουν.

36 Ιδιαίτερα στο Δ.Δ Θέρμης χωροθετούνται δραστηριότητες που καταλαμβάνουν σημαντικές εκτάσεις, όπως στρατόπεδα και εγκαταστάσεις του ΑΠΘ στα νότια και ανατολικά. Επίσης στο Δ.Δ Ταγαράδων και σε εύλογη απόσταση και δυσπρόσιτη περιοχή από τον οικισμό λειτουργεί ΧΤΑ καθώς και ορισμένα λατομεία. Στην εκτός σχεδίου περιοχή, τέλος, αναπτύσσονται ορισμένες εγκαταστάσεις κοινωνικών εξυπηρετήσεων, κυρίως στο τομέα της υγείας και της εκπαίδευσης, με υπερτοπική εμβέλεια Όσον αφορά τη χρήση της κατοικίας, παρουσιάζει σημαντική ανάπτυξη σε περιοχές εκτός σχεδίου που όμως στην πλειοψηφία τους εντάσσονται στις προβλεπόμενες περιοχές οικιστικής καταλληλότητας. Συγκεκριμένα για τον οικισμό της Θέρμης όπου παρατηρούνται και οι πιο δυναμικές οικιστικές τάσεις, οι εκτός σχεδίου περιοχές κατοικίας καταλαμβάνουν το βορειοδυτικό και βορειοανατολικό τμήμα, όπου και χωροθετούνται οι προβλεπόμενες, από το ισχύων ΓΠΣ, επεκτάσεις Αυτό δικαιολογείται και από τους υφιστάμενους περιορισμούς στο υπόλοιπο κομμάτι του οικισμού (ΒΙΠΑ, ΕΜΟ, Εθνική Οδός). Στους υπόλοιπους οικισμούς παρατηρείται επίσης το φαινόμενο της εκτός σχεδίου δόμησης. Στο Ν. Ρύσιο οι νέες περιοχές κατοικίας ρυθμίζονται από την εγκεκριμένη επέκταση, στη Ν. Ραιδεστό οι εκτός σχεδίου περιοχές κατοικίας αναπτύσσονται περιμετρικά του οικισμού και όπου δεν υφίστανται περιορισμοί από τις εγκατεστημένες μονάδες του δευτερογενούς τομέα. Όσον αφορά την ειδικότερη περιοχή μελέτης μας, το Δ.Δ. Ταγαράδων, για το οποίο θα ακολουθήσει και περαιτέρω ανάλυση, οι εντονότερες τάσεις επέκτασης εμφανίζονται στο βόρειο και πεδινό τμήμα του, κατά μήκος του οδικού άξονα προς τον οικισμό της Αγίας Παρασκευής. Είναι σαφές επομένως ότι η προσφορά επιπλέον εκτάσεων πολεοδομημένης γης είναι απαραίτητη στο σύνολο του δήμου. Τα χαρακτηριστικά της έως τώρα εκτός σχεδίου δόμησης, δηλαδή η χαμηλή πυκνότητα και η έλλειψη υποδομών, θέτουν σημαντικούς περιορισμούς και εμφανίζουν σημαντικές αρνητικές επιπτώσεις (μεγάλη κατανάλωση εδαφών, αυξημένη ανάγκη δημιουργίας υποδομών κλπ). Συνεπώς αποτελούν εμπόδιο για τον ολοκληρωμένο σχεδιασμό επεκτάσεων με βιώσιμο χαρακτήρα και ελκυστικό περιβάλλον διαβίωσης. Αν συνυπολογίσει κανείς τις υπάρχουσες αδυναμίες των πολεοδομικών εργαλείων και μηχανισμών ανάπτυξης, όπως η απαλλοτρίωση και οι διαφόρων ειδών ζώνες, η ανάπτυξη ενός πρότυπου τρόπου σχεδιασμού οικιστικών επεκτάσεων αποτελεί πρόκληση.

37 ειδικότερα στις παρυφές της οροσειράς της Καρδίας. Είναι το μοναδικό 3. Ανάλυση Δ.Δ. Ταγαράδων και περιοχής μελέτης Σε αυτό το κεφάλαιο κρίνεται σκόπιμη η ανάλυση της υφιστάμενης κατάστασης τόσο του Δ.Δ. Ταγαράδων όσο και της περιοχής μελέτης βόρεια του οικισμού όπου χωροθετείται η μία από τις δύο νέες πολεοδομικές ενότητες. Κατ αυτόν τον τρόπο, αναδεικνύονται και καταγράφονται τα αναπτυξιακά χαρακτηριστικά και οι διάφορες αδυναμίες που μπορούν να αξιοποιηθούν ή να απαλειφθούν αντίστοιχα μέσα από τη διαδικασία του προγραμματισμού σχεδιασμού. 3.1 Γενικά χαρακτηριστικά Δ.Δ. Ταγαράδων 3.1.1 Χωροταξική θεώρηση Το Δ.Δ. Ταγαράδων εντάσσεται χωρικά στο δήμο Θέρμης του νομού Θεσσαλονίκης. Βρίσκεται στο νοτιοανατολικό τμήμα του δήμου και Δ.Δ. του δήμου που δεν ανήκει εντός της περιαστικής ζώνης της ΕΠΘ (ευρύτερη περιοχή Θεσσαλονίκης), αλλά στο υπόλοιπο τμήμα του Νομού. Όπως αναφέρθηκε σύμφωνα την πρόταση της μελέτης επικαιρωποίηση του Ρυθμιστικού σχεδίου η συγκεκριμένη κατάταξη πρόκειται να μεταβληθεί και το Δ.Δ Ταγαράδων να ενταχθεί στην περιαστική ζώνη. 3.1.2 Δημογραφική ανάλυση Ο οικισμός των Ταγαράδων, σύμφωνα με εκτίμηση του ΓΠΣ Θέρμης, έχει 573 κατοίκους με μικτή πυκνότητα που ανέρχεται σε 22,59 κατ/ha (εκτάριο). Ο πληθυσμός στην περιοχή εκτός ορίων οικισμού εκτιμάται στους 350 κατοίκους, καθώς ο συνολικός πληθυσμός του Δ.Δ., σύμφωνα με την απογραφή της ΕΣΥΕ 2001, ανέρχεται σε 923 κατοίκους (το οποίο αντιστοιχεί στο 6% του συνολικού πληθυσμού του Δήμου). Το Δ.Δ. Ταγαράδων παρουσίασε αύξηση 23,07% σε σχέση με το 1991 (750 κάτοικοι). Η πληθυσμιακή αυτή αύξηση είναι αξιοσημείωτη συγκριτικά με το Νομό ή την ΕΠΘ, αλλά δεν μπορεί σε καμία περίπτωση να συγκριθεί με την αντίστοιχη αύξηση του Δήμου. Αξιοσημείωτη είναι και η σταθερότητα που παρουσιάζει η πληθυσμιακή αύξηση του

38 οικισμού κατά τις τελευταίες δεκαετίες (από το 1970 και έπειτα), καθώς αυτή κυμάνθηκε από 23,07% μέχρι 49,7% τη δεκαετία 1981-91, όταν και ο οικισμός ενισχύθηκε σημαντικά. Ισορροπημένη παρουσιάζεται η σύσταση του πληθυσμού κατά φύλο στους Ταγαράδες, με τις γυναίκες να υπερτερούν λίγο πληθυσμιακά (περίπου 5% περισσότερες). Τέλος, στο Δ.Δ. Ταγαράδων το κάθε νοικοκυριό διαθέτει 3,27 μέλη (ΥΠΕΧΩΔΕ, 2005), αριθμός ο οποίος είναι υψηλότερος σε σχέση τόσο με τον υπόλοιπο δήμο, όσο και με το νομό Θεσσαλονίκης. Από αυτό προκύπτει ότι η περιοχή είναι τόπος κατοικίας οικογενειών και συνεπώς ο σχεδιασμός της επέκτασης που μελετάμε θα πρέπει να στοχεύει ιδιαίτερα στην κάλυψη των αναγκών αυτής αυτού του τμήματος του πληθυσμού Αξίζει να αναφερθεί ότι στο Δ.Δ. Ταγαράδων δεν υφίστανται περιορισμοί από τις προβλέψεις για τις χρήσεις γης που ορίζει η ΖΟΕ που ολοκληρώθηκε το 2001 και η οποία αφορά το υπόλοιπο τμήμα του δήμου Θέρμης αλλά και ευρύτερα την ΕΠΘ. Κυρίαρχη χρήση εντός του οικισμού των Ταγαράδων είναι η αμιγής κατοικία με τις περισσότερες κατοικίες να είναι μονώροφες. Εκτός της αμιγούς κατοικίας, εντός του οικισμού παρατηρούνται και αγροτικές χρήσεις καθώς υπάρχουν κάποιες μικρές αποθήκες και κτηνοτροφικές μονάδες. Στο βόρειο άκρο του οικισμού και ειδικότερα κατά μήκος της επαρχιακής οδού προς Αγία Παρασκευή υφίστανται και κάποιες μικρές βιοτεχνίες. Αδέσμευτοι χώροι ή αδόμητα;; οικόπεδα εντός του οικισμού σε γενικές γραμμές δεν υπάρχουν. Τέλος, οι κοινόχρηστοι χώροι και οι χώροι πρασίνου είναι λίγοι. Ο 3.1.3 Χρήσεις γης Όσον αφορά τις χρήσεις γης του Δ.Δ. Ταγαράδων, μία μεγάλη έκταση νοτιοδυτικά του Δ.Δ. χαρακτηρίζεται από λοφώδεις εκτάσεις περιλαμβάνοντας παράλληλα σημαντικές δασικές εκτάσεις. Σημαντικές εκτάσεις καταλαμβάνουν επίσης ένας ΧΤΑ καθώς και ορισμένα λατομεία. κυριότερος κοινόχρηστος χώρος είναι η κεντρική πλατεία. 3.1.4 Κοινωνικοοικονομικά χαρακτηριστικά Στο Δ.Δ. Ταγαράδων η κύρια πηγή εισοδήματος των κατοίκων προέρχεται από τη γεωργία. Αυτός είναι και ο λόγος που ο οικισμός, σύμφωνα με την ΕΣΥΕ, κατατάσσεται στους αγροτικούς.

39 Όσον αφορά την ανεργία, στο Δ.Δ. κυμαίνεται σε μικρότερα επίπεδα συγκριτικά με το δήμο Θέρμης, καθώς μόλις το 2,08% του ενεργού πληθυσμού ήταν άνεργοι σύμφωνα με την απογραφή του 1991. Ωστόσο, θα πρέπει να τονιστεί ότι ο οικονομικά ενεργός πληθυσμός στο Δ.Δ. είναι το 38,4% του συνολικού πληθυσμού, ποσοστό το οποίο είναι το μικρότερο σε σχέση με όλα τα υπόλοιπα Δ.Δ. του Δήμου. Το γεγονός αυτό αναδεικνύει το ότι την συγκεκριμένη περίοδο αρκετοί μόνιμοι κάτοικοι του συγκεκριμένου οικισμού ήταν αυξημένης ηλικίας και κατ επέκταση μη παραγωγικοί. Την τελευταία δεκαετία ωστόσο, αυτά τα δεδομένα έχουν διαφοροποιηθεί καθώς παρατηρούνται ορισμένες σημαντικές μεταβολές στην σύνθεση του πληθυσμού. Χαρακτηριστικά, σύμφωνα με την τελευταία απογραφή (2001), το ποσοστό συμμετοχής του οικονομικά ενεργού πληθυσμού στο συνολικό έχει αυξηθεί περισσότερο από 10%, καθώς πλέον καλύπτει περίπου το 49% του συνολικού πληθυσμού. Επομένως σημαντικό κομμάτι της πληθυσμιακής αύξησης προήλθε από την εισροή νέων κατοίκων που ανήκουν στις παραγωγικές ομάδες και προσδίδουν νέα δυναμική στον οικισμό. Αυτό το στοιχείο είναι πολύ σημαντικό και εν μέρει επιβεβαιώνει τις αυξημένες τάσεις προαστικοποίησης που παρατηρούνται στην ευρύτερη περιοχή της Θεσσαλονίκης, λόγω κορεσμού και αυξημένων προβλημάτων των κεντρικών περιοχών. Όσον αφορά την κατανομή του οικονομικά ενεργού πληθυσμού, σύμφωνα με την θέση στο επάγγελμα, περίπου το 15% των κατοίκων απασχολούνται στον πρωτογενή τομέα, ανάλογο ποσοστό εξασκεί τεχνικά επαγγέλματα, ενώ ένα σημαντικό ποσοστό των κατοίκων (22%) ασκούν επιστημονικά επαγγέλματα ή δήλωσαν ανώτερα-διευθυντικά στελέχη του δημόσιου και ιδιωτικού τομέα. Αυτό καταδεικνύει ότι η περιοχή αποτελεί πόλο έλξης ανώτερων κοινωνικών στρωμάτων που αναζητούν προαστιακή κατοικία. Παράλληλα, διαμορφώνει θετική εικόνα για το μορφωτικό επίπεδο του πληθυσμού, γεγονός που μπορεί να αποτελεί πλεονέκτημα για τις όποιες προσπάθειες ενσωμάτωσης βιώσιμων και καινοτόμων μέτρων στη διαδικασία ανάπτυξης και συνεπώς ενισχύει τις επιλογές του σχεδιασμού.

40 Πίνακας 6: Οικονομικά ενεργός πληθυσμός ανά θέση στο επάγγελμα χρήσεων όπως γραφεία τεχνικών εταιρειών και μεσιτικά γραφεία που δραστηριοποιούνται έντονα στην περιοχή. Πηγή: ΕΣΥΕ, απογραφή οικονομικά ενεργού πληθυσμού 2001,πινακας 7 Σε ανάλογα συμπεράσματα καταλήγει κανείς αν εξετάσει την οικοδομική δραστηριότητα της τελευταίας δεκαετίας. Ο συγκεκριμένος τομέας μπορεί να οδηγήσει στην εξαγωγή χρήσιμων συμπερασμάτων, καθώς είναι σαφές ότι η οικονομική ανάπτυξη μιας περιοχής συνδέεται άμεσα με την ζήτηση και προσφορά κατοικίας. Την ενισχυμένη δυναμική του οικισμού στον συγκεκριμένο τομέα καταδεικνύει και η ανάπτυξη Από το 2000 μέχρι και το 2003 παρατηρείται συνεχή αύξηση των νεόδμητων οικοδομών, η οποία στη συνέχεια παρουσιάζει μείωση, για να σημειώσει τη μεγαλύτερη τιμή το 2006, όπου κατασκευάστηκαν 34 νέες οικοδομές. Στα δύο επόμενα χρόνια (2007-2008) η οικοδομική δραστηριότητα κατέγραψε μείωση κατά περίπου 50% σε σχέση με το 2006. Όπως προέκυψε από την επιτόπια έρευνα, η διαθεσιμότητα ελεύθερωναδόμητων οικοπέδων εντός του οικισμού είναι πλέον περιορισμένη, καθώς το μεγαλύτερο μέρος τους έχει ήδη δομηθεί. Αυτό από τη μία δικαιολογεί τη μείωση των τελευταίων χρόνων, η οποία σε ένα βαθμό συνδέεται και με την επιπτώσεις τις οικονομικής κρίσης της τελευταίας περιόδου και στον οικοδομικό κλάδο και από την άλλη ενισχύει την αναγκαιότητα επέκτασης του οικισμού, καθώς με το ρυθμό με τον οποίο αναπτύσσεται, φαινόμενα κορεσμού και υποβάθμισης είναι πιθανό να ενταθούν.

41 Διάγραμμα 2: Αριθμός νεόδμητων κατοικιών υπεραστική συλλεκτήρια οδός καθώς συνδέει το κέντρο του δήμου με τα κέντρα τεσσάρων Δ.Δ., ανάμεσα στα οποία είναι και το Δ.Δ. Ταγαράδων. Η διέλευση του δρόμου αυτού από τη συγκεκριμένη περιοχή έχει πολεοδομικές και εν δυνάμει περιβαλλοντικές επιπτώσεις, καθώς μετά την προγραμματισμένη επέκταση προς τα βόρεια θα διαχωρίζει τον οικισμό και θα δυσχεραίνει την επικοινωνία μεταξύ των δύο τμημάτων του. Αναφορικά με τις υποδομές για την εκπαίδευση, στον οικισμό Ταγαράδων λειτουργούν ένα νηπιαγωγείο και ένα δημοτικό σχολείο. Η Πηγή: ΕΣΥΕ, απογραφή οικοδομικής δραστηριότητας 2001 3.1.5 Yποδομές Η Επαρχιακή οδός 30 Γεωργική Σχολή Θεσσαλονίκης Νέο Ρύσιο Αγία Παρασκευή Σουρωτή Βασιλικά είναι και η πιο σημαντική οδός που διέρχεται από τους Ταγαράδες και ειδικότερα από το βόρειο άκρο του οικισμού. Στη συγκεκριμένη οδό προγραμματίζεται μάλιστα διαπλάτυνση βελτίωση. Λειτουργικά μπορεί να χαρακτηριστεί ως κύρια ανάγκη για δευτεροβάθμια εκπαίδευση εξυπηρετείται σήμερα από το Γυμνάσιο και το Λύκειο της Θέρμης. Στον οικισμό λειτουργούν επίσης ΚΑΠΗ, περιφερειακό ιατρείο, πολιτιστικό κέντρο και μία εκκλησία. Το νεκροταφείο του οικισμού βρίσκεται στα δυτικά του και σε μικρή απόσταση από αυτόν. Τέλος, σε άμεση γειτνίαση με τον οικισμό βρίσκεται ένα γήπεδο μπάσκετ και ένα γήπεδο ποδοσφαίρου. 3.1.6 Σύνδεση του οικισμού Ταγαράδων με την ευρύτερη περιοχή Όντας πολύ μικρό τόσο σε έκταση όσο και σε πληθυσμό, το Δ.Δ. Ταγαράδων καλύπτει τις ανάγκες των κατοίκων του είτε από το

42 Διοικητικό Κέντρο της Θέρμης είτε από το ΠΣΘ. Το τοπικό κέντρο του οικισμού έχει τη δυνατότητα να καλύψει μόνο τις βασικές καθημερινές ανάγκες των κατοίκων. Η σύνδεση του οικισμού με τη Θέρμη ή τη Θεσσαλονίκη επιτυγχάνεται εύκολα μέσω της Εθνικής οδού Θεσσαλονίκης Νέων Μουδανιών. Ο οικισμός απέχει από τη Θέρμη 9 περίπου χλμ. και από τη Θεσσαλονίκη 20 περίπου χλμ. Η θέση του οικισμού επομένως προσφέρει ευνοϊκές αναπτυξιακές προοπτικές καθώς βρίσκεται σε κομβικό σημείο κύριων οδικών αξόνων εκατέρωθεν των οποίων αναπτύσσεται σημαντικός αριθμός επιχειρήσεων τόσο του δευτερογενούς όσο και του τριτογενούς τομέα που δημιουργούν αυξημένο φόρτο μετακινήσεων και προσφέρουν θέσεις εργασίας, στοιχείο που μπορεί να αποτελέσει λόγο εγκατάστασης στην περιοχή, νέων κατοίκων και να έτσι να ενισχύει ακόμη περισσότερο την ανάγκη επέκτασης του οικισμού των Ταγαράδων έτσι ώστε να καλύπτονται ολοκληρωμένα οι μελλοντικές ανάγκες για κατοικία. Σχετικά με την σύνδεση του οικισμού με την ευρύτερη περιοχή αρνητικό στοιχείο αποτελεί το γεγονός ότι αυτή υλοποιείται αποκλειστικά με οδικές μετακινήσεις που στην πλειοψηφία τους αφορούν τις μετακινήσεις με οχήματα Ι.Χ. Τα μέσα μαζικής μεταφοράς είναι περιορισμένα καθώς η σύνδεση με τον οικισμό της Θέρμης, που είναι και το κέντρο του Δήμου από όπου ξεκινούν και καταλήγουν οι συνδέσεις με την ευρύτερη περιοχή της Θεσσαλονίκης, γίνεται μόνο με αστικό λεωφορείο. Εξαιτίας όμως, κυρίως της συχνότητας των δρομολογίων και των χρονικού διαστήματος που αυτά καλύπτουν το λεωφορείο δεν αποτελεί ελκυστικό μέσο μετακίνησης. Θα πρέπει βέβαια να τονιστεί ότι το συγκεκριμένο πρόβλημα δεν είναι χαρακτηριστικό μόνο της περιοχής μελέτης αλλά όλων των προαστιακών οικισμών που αναπτύσσονται στα ανατολικά. Συνεπώς σχετικά με το ζήτημα των μετακινήσεων απαιτείται ολοκληρωμένη πρόταση βελτίωσης των μαζικών μετακινήσεων και προώθησης εναλλακτικών τρόπων μετακίνησης,όπως για παράδειγμα μέσων σταθερής τροχιάς τόσο για την περιοχή μελέτης όσο και για την ευρύτερη περιοχή. 3.1.7 Περιβάλλον Το Δ.Δ. Ταγαράδων διαθέτει έντονα φυσικά στοιχεία, όπως για παράδειγμα δύο ρέματα, ένα μεγάλο με κατεύθυνση από τα νότια προς τα βόρεια και ένα μικρότερο που εκβάλλει σε αυτόν. Ένα μείζον περιβαλλοντικό ζήτημα που θα πρέπει να αναφερθεί αποτελεί η περιβαλλοντική επιβάρυνση που προκαλεί ο ΧΤΑ Ταγαράδων ο οποίος χωροθετείται νότια του οικισμού. Από το 1984 ο ΧΤΑ δεχόταν το

43 σύνολο των απορριμμάτων του ΠΣΘ και από το 1987 η διάθεση των απορριμμάτων γινόταν ελεγχόμενα. Πλέον, ο ΧΤΑ έχει παύσει να λειτουργεί, χωρίς όμως αυτό να συνεπάγεται εξάλειψη των περιβαλλοντικών επιπτώσεων. O ΧΤΑ αποτελεί περιβαλλοντική επιβάρυνση με έντονα πολλαπλασιαστικά αποτελέσματα και επιπτώσεις στην ευρύτερη περιοχή. Ελέγχεται ως προς την εν δυνάμει ρύπανση και μόλυνση επιφανειακών και υπόγειων υδάτων, τη μόλυνση της ατμόσφαιρας και τη συνδεόμενη οσμή, καθώς και άλλες επιπτώσεις. Επιπλέον, στο Δ.Δ. Ταγαράδων και σε κοντινή απόσταση από τον ΧΤΑ, λειτουργούν τα Λατομεία Ταγαράδων "ΕΡΜΗΣ" και τα Λατομεία Κοινότητας Ταγαράδων Α.Ε. Τα λατομεία αυτά, αν και προκαλούν λιγότερες αρνητικές επιπτώσεις στο περιβάλλον συγκριτικά με τον ΧΤΑ, ελέγχονται κυρίως σε ότι αφορά την εκπομπή αιωρούμενων σωματιδίων, τον τραυματισμό του ανάγλυφου του εδάφους και την αποψίλωση της περιοχής εκμετάλλευσης (ΥΠΕΧΩΔΕ, 2005).

44 3.2 Καταγραφή παρουσίαση υφιστάμενης κατάστασης εντός της περιοχής μελέτης 3.2.1 Αναγνώριση περιοχής μελέτης Στην ευρύτερη περιοχή του Δ.Δ. Ταγαράδων παρουσιάζονται έντονες τάσεις αστικής διάχυσης κατά μήκος της Επαρχιακής Οδού 30 προς Αγία Παρασκευή και στην έκταση βόρεια του οικισμού. Σε αυτό συμβάλλει το γεγονός ότι η συγκεκριμένη έκταση είναι πεδινή και ότι σε άλλες εκτάσεις περιμετρικά του οικισμού αναπτύσσεται έντονο υδρογραφικό δίκτυο το οποίο εμποδίζει τη δόμηση. ευρύτερης περιοχής. Προς τα δυτικά και ανατολικά η περιοχή μελέτης οριοθετείται από άλλες επαρχιακές οδούς. Στο βόρειο τμήμα περιλαμβάνει έκταση του οικοδομικού συνεταιρισμού πολυτέκνων «Άγιοι Πάντες» (Π.Ε. 2α), η οποία έχει κριθεί οικιστικά κατάλληλη. Η συγκεκριμένη περιοχή ορίζεται στο Γ.Π.Σ. ως ΠΕΡΠΟ (Περιοχή Ειδικά Ρυθμιζόμενης Πολεοδόμησης) και η πολεοδόμησή της θα ακολουθήσει τις προβλεπόμενες προδιαγραφές του Ν. 2508/1997. Η περιοχή αυτή βρίσκεται βόρεια του οικισμού και ειδικότερα στην κοιλάδα του Ανθεμούντα. Αποτελεί την περιοχή μελέτης και συμπίπτει με τις πολεοδομικές ενότητες 2 και 2α που έχει ορίσει το Γ.Π.Σ. του Δήμου Θέρμης (χάρτης 1). Η συνολική έκταση της περιοχής είναι 86,3 Ηα. Πιο συγκεκριμένα, η Π.Ε. 2 έχει έκταση 79,1 Ηα και η Π.Ε. 2α έχει έκταση 7,2 Ηα. Προς τα νότια, η περιοχή οριοθετείται από την επαρχιακή οδό που κατευθύνεται προς Αγία Παρασκευή και που αποτελεί το βόρειο άκρο του υφιστάμενου οικισμού Ταγαράδων και τη βασικότερη αρτηρία της

45 Εικόνα 7: Πολεοδομικές ενότητες που ορίζει το Γ.Π.Σ. Δήμου Θέρμης για το Δ.Δ. Ταγαράδων (2005) 3.2.2 Προγραμματικό πληθυσμιακό μέγεθος Το ΓΠΣ Θέρμης με βάση: α) το ποσοστό κορεσμού 1 50% που επιτρέπει σε οικισμούς 4 ου και 5 ου επιπέδου η απόφαση του Υπουργού ΠΕΧΩΔΕ 10788/ΦΕΚ 285Δ /5-3- 2004, β) τους μέσους ΣΔ όπως προκύπτουν από συνεκτίμηση των δεδομένων του υφιστάμενου θεσμικού πλαισίου που ισχύει για την περιοχή μελέτης, αλλά και της πρότασης του ΓΠΣ, γ) το σταθερότυπο ωφέλιμης επιφάνειας κατοικίας που βάσει νόμου καθορίζεται στο 50 τ.μ./κάτοικο που επειδή πρόκειται για περιαστικό οικισμό της Θεσσαλονίκης και δ) το σταθερότυπο αναγκαίας γης για κοινωνική και τεχνική υποδομή 13 τ.μ./κάτοικο, Πηγή: Γ.Π.Σ. Δήμου Θέρμης Ν. Θεσσαλονίκης, ΥΠΕΧΩΔΕ, 2005 Για την περιοχή μελέτης (Π.Ε.2 Π.Ε.2α) καθορίζει συνολικό προγραμματικό πληθυσμό 2.360 κατ. από τους οποίους 345 αφορούν την ΠΕΡΠΟ, ενώ ο συνολικός πληθυσμός για τον οποίο θα πρέπει να προγραμματιστούν οι δύο επεκτάσεις υπολογίζεται στους 4620 κατ. και 1 Το ποσοστό κορεσμού αντανακλά τη λειτουργική «εικόνα» της κάθε περιοχής και το βαθμό «έντασης» της οικιστικής ή άλλης ανάπτυξής της για ένα χρόνο στόχο (ΥΠΕΧΩΔΕ, 2004).

46 κατανέμεται σχεδόν 50% στη βόρεια (περιοχή μελέτης) και 50% στη νότια επέκταση του οικισμού. Ενώ ο πληθυσμός είναι παρόμοιος και στις δύο επεκτάσεις η έκταση αυτής που μελετάμε είναι αρκετά μεγαλύτερη (περίπου κατά 10 Ha) και συνεπώς είναι μικρότερες οι προβλεπόμενες πυκνότητες. Από αυτά τα δεδομένα προκύπτει ο χαρακτήρας των επεκτάσεων διαφέρει καθώς η μία προγραμματίζεται ως πιο αραιοκατοικημένη. Αυτό μπορεί να δικαιολογηθεί από το γεγονός ότι η νότια επέκταση βρίσκεται σε άμεση συσχέτιση με τον υφιστάμενο οικισμό χωρίς να υπάρχει το στοιχείο του διαχωρισμού που προκύπτει από την ύπαρξη της ΕΠ30 μεταξύ που χαρακτηρίζει την περιοχή μελέτης. Σε ένα βαθμό αυτό είναι θετικό καθώς αναγνωρίζεται η ανάγκη διαφοροποίησης μεταξύ των επεκτάσεων και καθορισμού τέτοιων πολεοδομικών μεγεθών ώστε να επιτυγχάνεται βιώσιμη οικιστική ανάπτυξη, από την άλλη όμως και η βόρεια επέκταση θα πρέπει να είναι οργανικά και ομαλά συνδεδεμένη με τον βασικό οικισμό. Αυτό επομένως αποτελεί μία πρόκληση που στην προκειμένη περίπτωση καλείται να αντιμετωπίσει ο σχεδιασμός. Ο τρόπος δηλαδή με τον οποίο η επιθυμητή σύνδεση θα επιτευχθεί και θα όποια εμπόδια που θέτει η υφιστάμενη κατάσταση θα ξεπεραστούν. Πίνακας 7: Πληθυσμιακή χωρητικότητα των Π.Ε. Ταγαράδων Πηγή: Γ.Π.Σ. Δήμου Θέρμης Ν. Θεσσαλονίκης, ΥΠΕΧΩΔΕ, 2005 3.2.3 Ανασκόπηση κατευθύνσεων του Γ.Π.Σ. για το σχεδιασμό της περιοχής μελέτης και εφαρμογή πολεοδομικών σταθερότυπων Αρχικά, θα πρέπει να επισημανθεί ότι η χωροθέτηση των διαφόρων χρήσεων γης και κοινόχρηστων ή κοινωφελών χώρων για την Π.Ε. 2 υπακούει σε συγκεκριμένα πολεοδομικά σταθερότυπα και περιορισμούς που έχει θέσει η απόφαση του Yπουργού ΠΕΧΩΔΕ 10788 / ΦΕΚ 285Δ / 5-3-2004.

47 Πίνακας 8: Πολεοδομικά σταθερότυπα για την Π.Ε. 2 Ταγαράδων σύμφωνα με την Απόφαση υπουργού ΠΕΧΩΔΕ 10788 / ΦΕΚ 285Δ / 5-3- 2004 Πηγή: Γ.Π.Σ. Δήμου Θέρμης Ν. Θεσσαλονίκης, ΥΠΕΧΩΔΕ, 2005 Το Γ.Π.Σ. Δήμου Θέρμης, λοιπόν, λαμβάνοντας υπόψη τα παραπάνω πολεοδομικά σταθερότυπα, προτείνει τη χωροθέτηση τοπικού κέντρου και γενικής κατοικίας στο κέντρο περίπου της περιοχής Π.Ε. 2 και πλησίον βασικών οδικών αξόνων. Στο ίδιο σημείο προτείνεται επίσης η χωροθέτηση ενός παιδικού σταθμού, μίας μονάδας νηπιαγωγείου, ενός δημοτικού και ενός γυμνασίου λυκείου που θα καλύπτουν τις ανάγκες του προγραμματικού πληθυσμού. Επιπλέον, προτείνεται η χωροθέτηση ενός πολιτιστικού κέντρου, το οποίο θα καλύπτει τις ανάγκες του πληθυσμού του συνόλου της Π.Ε. 2. Για την κάλυψη των αναγκών του πληθυσμού ως προς τον αθλητισμό, το Γ.Π.Σ. προτείνει τη δημιουργία δύο αθλητικών χώρων, στο ανατολικό και δυτικό τμήμα της Π.Ε. 2, έκτασης 5.541 τ.μ. έκαστος. Ακόμη, προτείνεται η δημιουργία πάρκου πολεοδομικής ενότητας, έκτασης 5.000 τ.μ. στο κεντρικό τμήμα της Π.Ε. 2, ενώ οι λοιπές ανάγκες σε χώρους πρασίνου καλύπτονται από διάσπαρτες μικρές πλατείες και νησίδες πρασίνου συνολικής έκτασης 4.030 τ.μ., σε συνδυασμό με τους προτεινόμενους κοινωφελείς χώρους. Τέλος, προβλέπεται και η δημιουργία δύο εκκλησιών. Αναφορικά με την Π.Ε. 2α (ΠΕΡΠΟ) σύμφωνα με το νόμο 2508/97 οι κοινόχρηστοι και κοινωφελείς χώροι θα πρέπει να ανέρχονται σε ποσοστό τουλάχιστον 40% της συνολικής της έκτασης. Λόγω όμως του μικρού προγραμματικού πληθυσμού της συγκεκριμένης ΠΕΡΠΟ οι ανάγκες σε κοινωφελείς χώρους δεν δύναται να δημιουργήσουν αυτοτελείς μονάδες αντίστοιχων χρήσεων. Για το λόγο αυτό, το Γ.Π.Σ. Δήμου Θέρμης ενσωματώνει την ΠΕΡΠΟ στην Π.Ε. 2 όσον αφορά την ανάγκη γης για ορισμένες από τις εγκαταστάσεις κοινωνικού εξοπλισμού (π.χ. εκπαίδευση, πρόνοια). Άλλες κοινωνικές υποδομές ωστόσο, όπως

48 αθλητικοί χώροι αλλά και οι αναγκαίοι χώροι πρασίνου, χωροθετούνται κανονικά μέσα στα όρια της ΠΕΡΠΟ. Σχετικά με το οδικό δίκτυο, στο Γ.Π.Σ. Θέρμης προτείνεται ο οικισμός των Ταγαράδων να συνδεθεί με τον οικισμό της Ν. Ραιδεστού με δευτερεύουσα υπεραστική συλλεκτήρια. Στον οικισμό προτείνεται η δημιουργία δύο αστικών αρτηριών που θα διατρέχουν κάθετα και οριζόντια το βόρειο τμήμα του οικισμού, ενώ προτείνεται και η κατασκευή ορισμένων συλλεκτηρίων οδών για την εξυπηρέτηση των κατοίκων και των δύο πολεοδομικών ενοτήτων και την επίτευξη μετακινήσεων από τη μία στην άλλη ενότητα. Παράλληλα το εσωτερικό οδικό δίκτυο διαμορφώνεται με τρόπο ώστε να αποφεύγεται η διέλευση των αυτοκινήτων από το κέντρο του οικισμού. 3.2.4 Χρήσεις γης Η περιοχή σε όλη της την έκταση είναι πεδινή και αγροτική. Στο ανατολικό τμήμα της υφίσταται ένα μικρό ρέμα με κατεύθυνση από τα νότια προς τα βόρεια. Σε κάποια σημεία του, λόγω της λειψυδρίας ιδίως τη θερινή περίοδο, χρησιμοποιείται ακόμα και ως αγροτικός δρόμος. Όσον αφορά το δομημένο περιβάλλον, στην περιοχή μελέτης υπάρχουν κάποιες νεόδμητες κατοικίες (κυρίως μονώροφες και διώροφες) οι οποίες είναι διάσπαρτες στο χώρο κυρίως στο δυτικό τμήμα της. Οι περισσότερες, αν και άναρχα δομημένες, είναι ιδιαίτερα καλής ποιότητας. Εκτός από τις κατοικίες υπάρχουν επίσης και κάποιες αποθήκες, καθώς και ορισμένες μικρές βιοτεχνίες (κυρίως επί της Επαρχιακής Οδού 30). 3.2.5 Ιδιοκτησιακό καθεστώς Οι περισσότερες εκτάσεις στην περιοχή μελέτης είναι ιδιωτικές. Οι αρχικές ιδιοκτησίες των κατοίκων στην περιοχή προκύπτουν από την οριστική διανομή του Υπουργείου Γεωργίας το 1971, όπως αυτές παρουσιάζοντες στους σχετικούς με την ανάλυση της υφιστάμενης κατάστασης χάρτες που παρατίθενται στην συνέχεια. Ιδιαίτερη μνεία θα πρέπει να γίνει στην έκταση των 72 στρεμμάτων που ανήκει στον οικοδομικό συνεταιρισμό πολυτέκνων «Άγιοι Πάντες». Αυτή η περιοχή (Π.Ε. 2α), όπως αναφέρθηκε και πιο πάνω, αποτελεί το βόρειο άκρο της περιοχής μελέτης και προτείνεται να αναπτυχθεί ως ΠΕΡΠΟ ακολουθώντας τις αντίστοιχες διατάξεις που προβλέπει ο Ν. 2508/97. Όσον αφορά τις εκτάσεις του δημοσίου στον χάρτη της διανομής του Υπουργείου Γεωργίας καταγράφονται δημοτικές εκτάσεις στην περιοχή

49 ανατολικά από το ρέμα και δυτικά του δρόμου που διασχίζει εγκάρσια την περιοχή. 3.2.6 Αξιόλογα στοιχεία του φυσικού περιβάλλοντος Εντός της περιοχής μελέτης υφίσταται ένα μικρό ρέμα. Αυτό το ρέμα χρήζει ιδιαίτερης προστασίας αφενός επειδή τείνει να καταπατηθεί από ιδιωτικές κατοικίες και αφετέρου επειδή έχει πολλές δυνατότητες ανάδειξης και αξιοποίησης. Επιπλέον, επιβάλλεται να προστατευθεί και η παρόχθια ζώνη του ρέματος καθώς, σύμφωνα και με το Γ.Π.Σ. Θέρμης, περιβαλλοντικά αξιόλογες περιοχές κρίνονται και οι παρόχθιες ζώνες των ρεμάτων. Η προστασία του ρέματος καθώς και της παρόχθιας ζώνης δύναται να επιτευχθεί με ολική απαγόρευση της δόμησης σε εκείνες τις περιοχές. Αξίζει να αναφερθεί ότι το συγκεκριμένο ρέμα χαρακτηρίζεται από το Γ.Π.Σ. ως ζώνη προστασίας φυσικού περιβάλλοντος. 3.2.7 Οδικό δίκτυο Αναφορικά με το οδικό δίκτυο της περιοχής μελέτης, ο βασικότερος άξονας είναι η Επαρχιακή Οδός 30 (προς Αγία Παρασκευή), η οποία συνδέει τόσο τον υφιστάμενο οικισμό Ταγαράδων όσο και την μελλοντική βόρεια επέκτασή του (Π.Ε. 2 και 2α) με τον οδικό άξονα Θεσσαλονίκης Νέων Μουδανιών και κατ επέκταση με την πόλη της Θεσσαλονίκης. Οι περισσότερες οδοί του υφιστάμενου δικτύου εντός της περιοχής μελέτης συνδέονται κάθετα με την Επαρχιακή Οδό 30 και είναι σε θέση να ικανοποιήσουν εύκολα τις ανάγκες μετακίνησης των λιγοστών μόνιμων κατοίκων. Τέλος, μεγάλο τμήμα του οδικού δικτύου δεν είναι ασφαλτοστρωμένο. 3.2.8 Υπόλοιπα δίκτυα Όσον αφορά το δίκτυο τηλεπικοινωνιών στην περιοχή μελέτης, αυτό είναι υπόγειο και προσεγγίζει την περιοχή ακολουθώντας τους κύριους οδικούς άξονες από το κέντρο τηλεπικοινωνιών της Περαίας. Αναφορικά με τα δίκτυα ενέργειας, η περιοχή μελέτης εξυπηρετείται από εναέριο δίκτυο υψηλής τάσης το οποίο προέρχεται από το βορειοδυτικό τμήμα του δήμου. Δίκτυο φυσικού αερίου δεν υφίσταται ακόμα στην περιοχή μελέτης. Σχετικά με τις υποδομές ύδρευσης, βαρυτικοί αγωγοί εξυπηρετούν μεγάλο τμήμα της περιοχής μελέτης.

50 Σχετικά με το δίκτυο των ακαθάρτων, τόσο στην περιοχή μελέτης όσο και στον οικισμό Ταγαράδων μέχρι πρόσφατα λειτουργούσε βόθρος, από τον οποίο συλλέγονταν τα όμβρια και οδηγούνταν στην Εγκατάσταση Επεξεργασίας Λυμάτων του Δήμου. Ωστόσο, για αυτό το λόγο, κατασκευάστηκε αγωγός αποχέτευσης που συνδέει τον οικισμό με την Εγκατάσταση. Τέλος, τα απορρίμματα που παράγονται στην περιοχή μελέτης οδηγούνται στον ΧΥΤΑ Μαυρορράχης, ο οποίος αντικατέστησε τον επιβαρημένο ΧΤΑ Ταγαράδων. (ΓΠΣ Δήμου Θέρμης, 2005: 61-62 ). 3.2.9 Ανάλυση χαρτών υφιστάμενης κατάστασης δομημένου χώρου Η καταγραφή της υφιστάμενης κατάστασης της δόμησης είναι απαραίτητη τόσο για το στάδιο της ανάλυσης όσο και για αυτό του σχεδιασμού καθώς με αυτόν τον τρόπο αποτυπώνεται η πραγματική εικόνα για τον δομημένο και αδόμητο χώρο στην περιοχή μελέτης. Τα δεδομένα που συλλέχτηκαν περιλαμβάνουν την χρήση γης, τον αριθμό ορόφων, την κατάσταση του κτιρίου καθώς και την χρονολογία κατασκευής ενώ παράλληλα εντοπίστηκε η θέση των κτισμάτων στα οικόπεδα. Οι χρήσεις γης που καταγράφηκαν περιλαμβάνουν αμιγή κατοικία, εμπόριο, βιοτεχνίες και αποθήκες ενώ ως ξεχωριστή κατηγορίες στα πλαίσια της αμιγής κατοικίας περιλήφθηκαν τα τεχνικά γραφεία. Σχετικά με τον αριθμό ορόφων, στην περιοχή καταγράφηκαν μονώροφες και διώροφες κατοικίες που στην πλειοψηφία τους διαθέτουν στέγη και επομένως το μέγιστο ύψος είναι 7,5 μέτρα. Η κατάσταση των κτιρίων κατηγοριοποιείται από γιαπί μέχρι πολύ καλή με τρείς ενδιάμεσε κατηγορίες (κακή- μέτρια- καλή) και τα στοιχεία για τη χρονολογία κατασκευής χωρίζονται σε πέντε κατηγορίες : 1) πριν το 1990, 2) 1990-1995, 3)1995-2000, 4) 2000-2005 και 5) 2005 μέχρι σήμερα. Επιλέχθηκε η κατηγοριοποίηση ανά πενταετία να αρχίζει από το 1990 καθώς τότε άρχισαν να αναπτύσσεται μαζικότερα η δόμηση εκτός σχεδίου στην περιοχή. Για να είναι ξεκάθαρη η χωρική κατανομή στοιχείων που συλλέχτηκαν αυτά αποτυπώθηκαν,ανά κατηγορία, σε χάρτες. Από τους χάρτες λοιπόν της υφιστάμενης, για τη δόμηση, κατάστασης προκύπτουν αρκετά χρήσιμα συμπεράσματα για την περιοχή μελέτης. Αρχικά, θα πρέπει να αναφερθεί ότι οι περισσότερες κατοικίες είναι προαστιακού τύπου και επομένως οι χρονολογίες κατασκευής τους είναι πρόσφατες. Ειδικότερα, υπάρχουν συγκροτήματα πολυτελών κατοικιών τα οποία έχουν κατασκευαστεί μετά το 2005. Αυτά τα συγκροτήματα

51 είναι τρία και βρίσκονται κοντά ή έχουν πρόσοψη σε κεντρικές οδούς της περιοχής μελέτης (είτε στην Επαρχιακή Οδό 30, είτε σε συλλεκτήριες οδούς). Αυτές οι κατοικίες είναι πολύ καλής κατάστασης. Εν συνεχεία, διάσπαρτες στην περιοχή είναι κατοικίες η χρονολογία κατασκευής των οποίων υπολογίζεται κατά τη δεκαετία 1995 2005. Οι περισσότερες από αυτές, βέβαια, χωροθετούνται στο νοτιοανατολικό τμήμα της περιοχής. Το νοτιοανατολικό τμήμα άρχισε σχεδόν εξ ολοκλήρου να καλύπτεται από κατοικίες κατά τη δεκαετία 1995 2005, δηλαδή αργότερα συγκριτικά με το δυτικό τμήμα. Το γεγονός αυτό ίσως οφείλεται στο ότι στο δυτικό τμήμα ήταν ήδη κτισμένες από την προηγούμενη δεκαετία (1985 1995) πολλές κατοικίες και ο χώρος ήταν αρκετά δεσμευμένος. Σε αυτό το κομμάτι της περιοχής μελέτης καταγράφηκαν και οι παλαιότερες κατοικίες που είναι συγκεντρωμένες κοντά στην είσοδο του οικισμού και με πρόσωπο την ΕΠ30. Αντίθετα στο ανατολικό τμήμα δεν υπήρχαν κατοικίες. Αξίζει να αναφερθεί ότι παρόλο που τα κτίσματα στο δυτικό τμήμα είναι πιο παλιά, η ποιότητα κατασκευής τους δεν ανταποκρίνεται σε αυτή την παρατήρηση. Ειδικότερα, τα περισσότερα κτίσματα τόσο στα ανατολικά όσο και στα δυτικά της περιοχής είναι καλής ποιότητας. Μέτριας κατάστασης είναι τα τέσσερα κτίσματα στο κέντρο της περιοχής, καθώς και κάποιες διάσπαρτες κατοικίες στα νοτιοδυτικά. Ιδιαίτερη μνεία θα πρέπει να γίνει για ένα από αυτά στο κέντρο, το οποίο ουσιαστικά βρίσκεται πάνω στο ρέμα. Πρόκειται για μία διώροφη κατοικία μέτριας κατάστασης, η οποία υπολογίζεται ότι έχει κατασκευαστεί πριν το 1995. Κακής κατάστασης μπορεί να θεωρηθεί μόλις ένα κτίσμα, το οποίο, μάλιστα, πρόκειται για αποθήκη. Όσον αφορά το ύψος των κτισμάτων στην περιοχή μελέτης, μεγάλη πλειοψηφία εξ αυτών είναι διώροφα, ανεξάρτητα από το πού βρίσκονται εντός της περιοχής μελέτης. Διώροφα, επίσης, είναι και τα νέα συγκροτήματα κατοικιών. Αντίθετα, μονώροφα είναι κάποια κτίσματα κυρίως στο ανατολικό τμήμα. Μονώροφα, επίσης, είναι τέσσερα κτίσματα που βρίσκονται συγκεντρωμένα στο νότιο τμήμα της περιοχής, τα οποία είναι και ιδιαίτερα παλιά, καθώς η χρονολογία κατασκευής τους υπολογίζεται ότι είναι προγενέστερη του 1990. Η κατάσταση αυτών των κτισμάτων είναι μέτρια, εκτός από την αποθήκη που όπως αναφέρθηκε παραπάνω είναι κακής κατάστασης. Μία παρατήρηση που προκύπτει είναι το γεγονός ότι τα διώροφα κτίσματα είναι σε γενικές γραμμές καλύτερης ποιότητας και πιο πρόσφατα κατασκευασμένα απ ότι τα μονώροφα κτίσματα.

52 Σχετικά με τον χάρτη χρήσεων γης, παρατηρείται ότι σχεδόν όλα τα κτίσματα στην περιοχή μελέτης είναι κατοικίες. Συγκεκριμένα, κατά μήκος όλης της περιοχής υπάρχουν τόσο συγκεντρωμένες μεταξύ τους όσο και διάσπαρτες στο χώρο κατοικίες. Μοναδική εξαίρεση αποτελεί το νοτιοανατολικό τμήμα της περιοχής όπου τρία κτίσματα σε σχετικά κοντινή απόσταση μεταξύ τους έχουν ως χρήση το εμπόριο. Διάγραμμα 3: Κατανομή χρήσεων γης στην περιοχή μελέτης (ποσοστό %) Συμπερασματικά, η περιοχή μελέτης έχει αναπτυχθεί εξ αρχής ως περιοχή κατοικίας, με κατοικίες προαστιακού τύπου. Η πλειοψηφία τους βρίσκεται στο δυτικό τμήμα της περιοχής, και κυρίως νότια και κοντά στη διαγώνια συλλεκτήρια οδό που συνδέει την Επαρχιακή Οδό 30 με το δυτικό άκρο της περιοχής μελέτης. Ο προαστιακός χαρακτήρας των κατοικιών διαφαίνεται από το γεγονός ότι οι περισσότερες είναι καλής κατάστασης, ενώ έντονη είναι η παρουσία κατοικιών υψηλής ποιότητας κατασκευής. Τέλος, οι περισσότερες κατοικίες είναι κτισμένες, όπως υπολογίζεται, την πενταετία 1990 1995. Τα συγκεκριμένα ποσοστά για τα στοιχεία της καταγραφής παρουσιάζονται στα διαγράμματα που ακολουθούν και η χωρική τους κατανομή στους χάρτες ανάλυσης υφιστάμενης κατάστασης (βλ. Παράρτημα χαρτών). Πηγή: Καταγραφή κτιριακού δυναμικού περιοχής μελέτης - Ιούνιος 2009 (ιδία επεξεργασία).

53 Διαγράμματα 4-5: Κατανομή κτιρίων ανάλογα με την χρονολογία κατασκευής και τον αριθμό ορόφων (ποσοστό %) Διάγραμμα 6: Κατανομή κτιρίων ανάλογα με την κατάσταση(ποσοστό %) Πηγή: Καταγραφή κτιριακού δυναμικού περιοχής μελέτης - Ιούνιος 2009 (ιδία επεξεργασία). Πηγή: Καταγραφή κτιριακού δυναμικού περιοχής μελέτης - Ιούνιος 2009 (ιδία επεξεργασία).

54 Χάρτης Α.1 : Χρήσεις γης Σχεδιάζοντας το προάστιο: Βιώσιµες προσεγγίσεις επέκτασης του οικισµού των Ταγαράδων Μαντάς, Α. - Οικονόµου, Θ. Α.1 ΧΡΗΣΕΙΣ ΓΗΣ ΚΑΤΟΙΚΙΑ ΕΜΠΟΡΙΟ ΒΙΟΤΕΧΝΙΑ ΑΠΟΘΗΚΗ ΤΕΧΝΙΚΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΟΡΙΑ ΠΕΡΙΟΧΗ ΜΕΛΕΤΗΣ ΟΡΙΑ ΟΙΚΙΣΜΟΥ ΤΑΓΑΡΑ ΩΝ ΥΦΙΣΤΑΜΕΝΟ Ο ΙΚΟ ΙΚΤΥΟ ΙΑΝΟΜΗ ΟΙΚΟΠΕ ΩΝ (ΑΝΑ ΑΣΜΟΣ 1983) ΡΕΜΑ 0 100 250m

55 Χάρτης Α.2 : Κατάσταση κτιρίων Σχεδιάζοντας το προάστιο: Βιώσιµες προσεγγίσεις επέκτασης του οικισµού των Ταγαράδων Μαντάς, Α. - Οικονόµου, Θ. Α.2 ΚΑΤΑΣΤΑΣΗ ΚΤΙΡΙΩΝ ΠΟΛΥ ΚΑΛΗ ΚΑΛΗ ΜΕΤΡΙΑ ΚΑΚΗ ΓΙΑΠΙ ΟΡΙΑ ΠΕΡΙΟΧΗ ΜΕΛΕΤΗΣ ΟΡΙΑ ΟΙΚΙΣΜΟΥ ΤΑΓΑΡΑ ΩΝ ΥΦΙΣΤΑΜΕΝΟ Ο ΙΚΟ ΙΚΤΥΟ ΙΑΝΟΜΗ ΟΙΚΟΠΕ ΩΝ (ΑΝΑ ΑΣΜΟΣ 1983) ΡΕΜΑ 0 100 250m

56 Χάρτης Α.3 : Χρονολογία κατασκευής κτιρίων Σχεδιάζοντας το προάστιο: Βιώσιµες προσεγγίσεις επέκτασης του οικισµού των Ταγαράδων Μαντάς, Α. - Οικονόµου, Θ. Α.3 ΧΡΟΝΟΛΟΓΙΑ ΚΑΤΑΣΚΕΥΗΣ ΚΤΙΡΙΩΝ 2005 - ΕΩΣ ΣΗΜΕΡΑ 2000-2005 1995-2000 1990-1995 ΠΡΟ ΤΟΥ 1990 ΟΡΙΑ ΠΕΡΙΟΧΗ ΜΕΛΕΤΗΣ ΟΡΙΑ ΟΙΚΙΣΜΟΥ ΤΑΓΑΡΑ ΩΝ ΥΦΙΣΤΑΜΕΝΟ Ο ΙΚΟ ΙΚΤΥΟ ΙΑΝΟΜΗ ΟΙΚΟΠΕ ΩΝ (ΑΝΑ ΑΣΜΟΣ 1983) ΡΕΜΑ 0 100 250m

57 Χάρτης Α.4 : Αριθμός ορόφων Σχεδιάζοντας το προάστιο: Βιώσιµες προσεγγίσεις επέκτασης του οικισµού των Ταγαράδων Μαντάς, Α. - Οικονόµου, Θ. Α.4 ΑΡΙΘΜΟΣ ΟΡΟΦΩΝ ΜΟΝΟΡΟΦΟ ΥΟΡΟΦΟ ΟΡΙΑ ΠΕΡΙΟΧΗ ΜΕΛΕΤΗΣ ΟΡΙΑ ΟΙΚΙΣΜΟΥ ΤΑΓΑΡΑ ΩΝ ΥΦΙΣΤΑΜΕΝΟ Ο ΙΚΟ ΙΚΤΥΟ ΙΑΝΟΜΗ ΟΙΚΟΠΕ ΩΝ (ΑΝΑ ΑΣΜΟΣ 1983) ΡΕΜΑ 0 100 250m

58 4. Αξιολόγηση ανάλυσης Συμπεράσματα Με βάση την ανάλυση που προηγήθηκε προκύπτουν χρήσιμα συμπεράσματα τόσο για την ευρύτερη περιοχή όσο και για την περιοχή μελέτης (Π.Ε. 2 και Π.Ε. 2α). Τα συμπεράσματα αυτά κρίνεται σκόπιμο να καταγραφούν στο συγκεκριμένο κεφάλαιο και να αποτελέσουν μία αξιολόγηση της υφιστάμενης κατάστασης προκειμένου εν συνεχεία να ληφθούν υπόψη κατά τη φάση της πρότασης και κατά τη διαδικασία του προγραμματισμού σχεδιασμού. Στόχος της αξιολόγησης αποτελεί η καταγραφή των πλεονεκτημάτων και των ευκαιριών καθώς και των μειονεκτημάτων και αδυναμιών κυρίως της περιοχής μελέτης αλλά και του ευρύτερου περιβάλλοντος στο οποίο εντάσσεται. Ωστόσο, κρίνεται σκόπιμο στο συγκεκριμένο κεφάλαιο να δοθεί έμφαση στην αξιολόγηση των υφιστάμενης κατάστασης της περιοχής μελέτης, καθώς εκεί εστιάζεται το προγραμματικό και σχεδιαστικό πλαίσιο της εργασίας. Αρχικά, θα πρέπει να τονιστεί ότι τόσο η περιοχή μελέτης, όσο και ο δήμος βρίσκονται σε γενικότερη ανάπτυξη. Αυτό αποδεικνύεται από τον συνεχώς αυξανόμενο πληθυσμό (και πολύ περισσότερο την τελευταία δεκαετία), καθώς και την αύξηση της οικοδομικής δραστηριότητας τόσο εντός των οικισμών όσο και εκτός αυτών. Αυτοί οι λόγοι, σε συνδυασμό με το γεγονός ότι οι οικισμοί του δήμου έχουν αρχίσει να ασφυκτιούν, ήταν και οι βασικότεροι για τους οποίους κρίθηκε αναγκαία η επέκταση τους. Σημαντικό θετικό χαρακτηριστικό αποτελεί η εύκολη και γρήγορη σύνδεση του Δήμου Θέρμης και των τεσσάρων οικισμών που τον απαρτίζουν με το ΠΣΘ μέσω της Εθνικής οδού Θεσσαλονίκης Νέων Μουδανιών. Για την ολοκληρωμένη ανάπτυξη της περιοχής όμως απαραίτητη προϋπόθεση αποτελεί η ολοκληρωμένη αντιμετώπιση των μεταφορών και η ενίσχυση εναλλακτικών μέσων μαζικής μεταφοράς, όπως για παράδειγμα ο προαστιακός σιδηρόδρομος. Γενικά, η καλή οδική πρόσβαση αποτελεί σημαντικό παράγοντα ανάπτυξης μίας περιοχής. Το γεγονός αυτό, σε συνδυασμό με τις σαφώς καλύτερες συνθήκες διαβίωσης των κατοίκων στις συγκεκριμένες περιοχές σε σχέση με αυτές εντός του ΠΣΘ, συνέβαλαν έτσι ώστε οι τέσσερις αυτοί οικισμοί να

59 μετασχηματίζονται σταδιακά σε προάστια του ΠΣΘ. Πρέπει να σημειωθεί βέβαια, ότι οι συνθήκες διαβίωσης στους οικισμούς του Δήμου Θέρμης επιβάλλεται να βελτιωθούν, και ότι ο μόνος λόγος που είναι καλύτερες από τις συνθήκες της Θεσσαλονίκης, είναι επειδή το αστικό περιβάλλον του ΠΣΘ είναι ιδιαίτερα υποβαθμισμένο. Ο Δήμος Θέρμης διαθέτει πολλές εκτάσεις οι οποίες είναι πεδινές και κατά το μεγαλύτερο μέρος τους κατάλληλες για δόμηση και οικιστική χρήση. Το γεγονός αυτό αποτελεί σημαντικό αναπτυξιακό παράγοντα για το Δήμο. Ωστόσο, ο παράγοντας αυτός μπορεί μακροπρόθεσμα να αποτελέσει απειλή για το φυσικό και το ανθρωπογενές περιβάλλον λόγω της ανεξέλεγκτης, σε πολλές περιπτώσεις, εκτός σχεδίου δόμησης. Αρνητικό παράγοντα για την ανάπτυξη της ευρύτερης περιοχής αποτελούν οι έντονες περιβαλλοντικές επιβαρύνσεις που προέρχονται κυρίως από τη μακροχρόνια λειτουργία του ΧΤΑ στο Δ.Δ. Ταγαράδων και του αεροδρομίου «Μακεδονία» στο δυτικό άκρο του Δήμου. Θετική κρίνεται η παύση της λειτουργίας του ΧΤΑ. Μεγαλύτερης σημασίας για την εργασία κρίνεται η αξιολόγηση των αναπτυξιακών χαρακτηριστικών της περιοχής μελέτης. Η περιοχή μελέτης, λοιπόν, κρίνεται ιδανική για οικιστική επέκταση κυρίως λόγω της μορφολογίας της που είναι πεδινή χωρίς έντονες υψομετρικές διαφορές και με μικρές κλίσεις που μπορούν να συμβάλουν στην διαμόρφωση ενός ενδιαφέροντος δομημένου περιβάλλοντος. Επιπλέον, το υπάρχον κτιριακό δυναμικό μπορεί να εναρμονιστεί πλήρως με το περιβάλλον, καθώς σχεδόν όλες οι κατοικίες είναι νεόδμητες, ιδιαίτερα καλής ποιότητας, και χαμηλού ύψους. Θετικό χαρακτηριστικό αποτελεί επίσης το γεγονός ότι τα υφιστάμενα δίκτυα υποδομής, μετά και την ολοκλήρωση του αγωγού αποχέτευσης, μπορούν να ικανοποιήσουν άμεσα τις ανάγκες των κατοίκων που αναμένεται να αυξηθούν στην περιοχή μελέτης. Ιδιαίτερη αναφορά θα πρέπει να γίνει στην ύπαρξη του ρέματος στην περιοχή μελέτης. Αφενός η ύπαρξή του αποτελεί συγκριτικό πλεονέκτημα για την περιοχή, καθώς υπάρχουν προοπτικές αξιοποίησης και ανάδειξής του μέσα από τον κατάλληλο σχεδιασμό Αφετέρου χρειάζεται ιδιαίτερη προστασία, καθώς σε κάποια σημεία έχει ήδη καταπατηθεί. Σε κάθε περίπτωση, θα πρέπει να δοθεί έμφαση στην προστασία του ρέματος, καθώς σε αντίθετη περίπτωση θα υποβαθμιστεί το τοπικό περιβάλλον. Ένα σημαντικό μειονέκτημα, όπως μάλιστα επισημαίνεται και στο ΓΠΣ Θέρμης, αποτελεί το γεγονός ότι μετά την επέκταση του οικισμού προς τα βόρεια (περιοχή μελέτης), ο οικισμός αναπόφευκτα θα διασπάται σε

60 δύο τμήματα. Αυτό οφείλεται στο ότι η Επαρχιακή Οδός 30 (προς Αγία Παρασκευή), η οποία αυτή τη στιγμή διέρχεται από το βόρειο άκρο του οικισμού, στο μέλλον θα διέρχεται από το μέσο του οικισμού και λόγω του αυξημένου φόρτου θα «κόβει» τον οικισμό στα δύο. Ένα άλλο αρνητικό χαρακτηριστικό αναφορικά με τις οδούς στην περιοχή μελέτης αποτελεί το ότι κάποιοι δρόμοι είναι αδιέξοδοι και καταλήγουν στην είσοδο κατοικιών (συνήθως πολυτελών), αποτελώντας πρακτικά όχι δημόσια, αλλά ιδιωτική οδό. Επιπλέον, στην περιοχή μελέτης είναι ήδη κτισμένες αρκετές κατοικίες (κυρίως στο δυτικό τμήμα της), πράγμα το οποίο δυσχεραίνει και περιορίζει τη διαδικασία του σχεδιασμού. Αυτό συμβαίνει αφενός λόγω της ύπαρξης των κτιρίων και αφετέρου λόγω της πιθανής διαφωνίας και μη συνεργασίας πολλών κατοίκων της περιοχής με την εισφορά σε γη που θα προβλέπει ο προγραμματισμός σχεδιασμός. Παρ όλα αυτά, λόγω της κατανομής υφιστάμενης σχέσης δομημένου-αδόμητου, υπάρχει η δυνατότητα να εφαρμοστούν εναλλακτικοί μηχανισμοί ανάπτυξης, όπως η ΖΕΠ και η ΖΑΑ αφού σε υφίστανται ιδιαίτεροι περιορισμοί που να αποτρέπουν την χρήση τους. εξασφαλίζει πολύ καλούς όρους διαβίωσης στους κατοίκους της. Αυτό οφείλεται αρχικά στο ποιοτικό φυσικό περιβάλλον, εν συνεχεία στη σχετική εγγύτητα και καλή πρόσβαση της περιοχής με το ΠΣΘ και τέλος στον προαστιακό χαρακτήρα των υφιστάμενων νεόδμητων κατοικιών. Προς αυτή της κατεύθυνση θα πρέπει να συμβάλλει ο σχεδιασμός ενσωματώνοντας και υλοποιώντας τις αρχές της βιωσιμότητας. Σ αυτό, ιδιαίτερη συμβολή μπορεί να έχει η χρήση ορισμένων από τα βασικά χαρακτηριστικά και τις κατευθύνσεις που έχουν υιοθετήσει και προωθήσει οι σύγχρονες προσεγγίσεις περιβαλλοντικού πολεοδομικού σχεδιασμού και τα μοντέλα βιώσιμών οικισμών που έχουν αναπτυχθεί τα τελευταία χρόνια, τόσο σε θεωρητικό επίπεδο, όσο και σε επίπεδο εφαρμογής ) και κάποιες βιώσιμες αρχές (π.χ. ενοποίηση ακάλυπτων και κοινόχρηστων χώρων, βιοκλιματικός σχεδιασμός). Τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα, καθώς και οι ευκαιρίες και οι αδυναμίες της περιοχής μελέτης συνοψίζονται στον παρακάτω πίνακα SWOT. Συμπερασματικά, η περιοχή μελέτης έχει τη δυνατότητα μέσα από έναν πρότυπο σχεδιασμό να αποτελέσει προάστιο του ΠΣΘ που θα

61 4.1 Ανάλυση SWOT για την περιοχή μελέτης ΠΛΕΟΝΕΚΤΗΜΑ- ΤΑ Η περιοχή μελέτης είναι πεδινή και δεν παρουσιάζει προβλήματα έντονης μορφολογίας του εδάφους Οι κατοικίες στην πλειοψηφία τους είναι νεόδμητες και πολύ καλής ποιότητας Καλή οδική σύνδεση με το ΠΣΘ, αλλά και με τη Θέρμη ΜΕΙΟΝΕΚΤΗ- ΜΑΤΑ Καταπάτηση του ρέματος εντός της περιοχής μελέτης Ύπαρξη αρκετών κατοικιών κυρίως στο δυτικό τμήμα της περιοχής που θέτουν όρια στη διαδικασία του σχεδιασμού Ύπαρξη αδιέξοδων οδών που καταλήγουν σε εισόδους κατοικιών ΕΥΚΑΙΡΙΕΣ Υπάρχει δυνατότητα αξιοποίησης και ανάδειξης του ρέματος προς όφελος του περιβάλλοντος και της ποιότητας ζωής Δυνατότητα εφαρμογής εναλλακτικών μηχανισμών ανάπτυξης όπως η ΖΕΠ και η ΖΑΑ Ανάπτυξη της περιοχής μελέτης με στόχο την επίτευξη βιώσιμης κινητικότητας στις μετακινήσεις των κατοίκων ΑΠΕΙΛΕΣ Ανεξέλεγκτη δόμηση δίπλα στο ρέμα και γενικότερη υποβάθμιση του περιβάλλοντος Μη συνεργασία των κατοίκων με τις εισφορές σε γη και πιθανότητα μη ολοκληρωμένης εφαρμογής του σχεδιασμού Η αξία της γης μπορεί να πάρει πολύ υψηλές τιμές σε περίπτωση που ο οικισμός λειτουργήσει ως προάστιο του ΠΣΘ Τα υφιστάμενα δίκτυα υποδομής μπορούν να καλύψουν άμεσα τις ανάγκες των κατοίκων που αναμένονται να αυξηθούν στην περιοχή μελέτης Καλές συνθήκες διαβίωσης των κατοίκων λόγω της υψηλής ποιότητας του περιβάλλοντος και του μειωμένου κυκλοφοριακού φόρτου Η διέλευση της Επαρχιακής Οδού 30 από το βόρειο άκρο των Ταγαράδων μετά την πολεοδομική επέκταση θα «κόβει» τον οικισμό σε δύο τμήματα Η κακή σύνδεση με άλλα μέσα μεταφοράς Η περιοχή μελέτης έχει τη δυνατότητα να εξελιχθεί σε προάστιο του ΠΣΘ, μέσω και της ολοκληρωμένης αντιμετώπισης των μετακινήσεων Ανάπτυξη της περιοχής μελέτης προσδίδοντας έμφαση στην αξιοποίηση των ακάλυπτων και στην ενοποίηση: α) κοινόχρηστων χώρων και β) χώρων πρασίνου Προοπτική κατασκευής προαστιακού σιδηρόδρομου Πιθανότητα απομόνωσης της περιοχής μελέτης από τον υπόλοιπο οικισμό λόγω της ΕΠΟ 30 Πηγή: ιδία επεξεργασία

62 Β ΜΕΡΟΣ ΠΡΟΤΑΣΗ

63 5. Αρχές και στόχοι του σχεδιασμού Είναι σημαντικό πριν από τη διερεύνηση των μηχανισμών εφαρμογής και την ανάπτυξη της πρότασης πολεοδόμησης να καθοριστούν οι βασικές αρχές που θα ακολουθήσει ο σχεδιασμός. Όπως αναφέρθηκε, η ανάπτυξη της πόλης της Θεσσαλονίκης καθώς χαρακτηρίζεται τα τελευταία χρόνια από ενισχυμένες τάσεις προαστικοποίησης, που ευνοούνται από την κατασκευή των μεγάλων οδικών αξόνων. Η περιοχή μελέτης εντάσσεται σε αυτό το ιδιαίτερα δυναμικό πεδίο, που συνθέτουν οι προαστιακοί οικισμοί της ευρύτερης περιοχής Θεσσαλονίκης και επομένως ο σχεδιασμός καλείται να προσαρμοστεί, αντιμετωπίζοντας την επέκταση συνολικότερα και ολοκληρωμένα σε αυτό το χωρικό πλαίσιο. Οι σύγχρονες τάσεις που επικρατούν στο σχεδιασμό, προωθούν τη βιωσιμότητα ως βασικό στόχο στην προσπάθεια αντιμετώπισης των αρνητικών συνεπειών της αστικής διάχυσης και της προαστικοποίησης. Κατά την αναζήτηση των βασικών χαρακτηριστικών που πρέπει να συγκεντρώνει ο σχεδιασμός προαστιακών περιοχών ώστε να προσεγγίζει τις αρχές της βιωσιμότητας, διερευνήθηκαν κάποια από τα μοντέλα βιώσιμου πολεοδομικού σχεδιασμού που έχουν προταθεί τα τελευταία χρόνια. Από αυτά τα μοντέλα, θεωρήθηκε πως αυτά που μπορούν να ενσωματωθούν καλύτερα στις ανάγκες και τα χαρακτηριστικά της περιοχής μελέτης είναι τα TOD (Transit Oriented Development= Ανάπτυξη προσανατολισμένη στις μεταφορές ), μοντέλο που αναφέρεται σε μία γενικότερη οργάνωση του χώρου και των Walkeable communities (Κοινότητες που ευνοούν το περπάτημα), το οποίο αφορά κυρίως την εσωτερική οργάνωση του οικισμού. Στο πλαίσιο του κεφαλαίου παρουσιάζονται συνοπτικά τα βασικά χαρακτηριστικά και οι αρχές των δύο αυτών μοντέλων, αλλά και τα θετικά αποτελέσματα που προκύπτουν από την εφαρμογή τους, ενώ στη συνέχεια αναπτύσσονται οι βασικές αρχές του σχεδιασμού, όπως αυτές διαμορφώθηκαν βάσει του πλαισίου που παρουσιάστηκε.

64 5.1 TOD (Transit Oriented Development = Ανάπτυξη προσανατολισμένη στις μεταφορές) Από το τέλος του Β παγκοσμίου πολέμου άρχισε στην Αμερική η σταδιακή εξάπλωση του αστικού ιστού και η ανάπτυξη προαστίων που αναδεικνύονταν ως ιδανικό περιβάλλον διαβίωσης. Τα τελευταία 50 χρόνια το φαινόμενο της προαστικοποίησης ολοένα διογκώνονταν συνοδευόμενο από σημαντικές αρνητικές συνέπειες στο χώρο. Έτσι, από τις αρχές του 21 ου αιώνα άρχισαν να αναπτύσσονται σημαντικές αντιδράσεις σχετικά με αυτόν τον τρόπο αστικής ανάπτυξης και επέκτασης. Το μοντέλο των TOD s αποτελεί εξέλιξη του κινήματος του New Urbanism, που αναπτύχθηκε στην Αμερική ως απάντηση στην προαστικοποίηση και την αστική διάχυση, υιοθετώντας ως πρότυπο τις αρχές σχεδιασμού της συνεκτικής μορφής των ιστορικών ευρωπαϊκών πόλεων (John A. Dutton 2000: 34) Τα προβλήματα που δημιούργησε η στροφή του σχεδιασμού στην ανάπτυξη μεγάλων οδικών αξόνων για τη σύνδεση των προαστίων είχε ως αποτέλεσμα την πληθυσμιακή τους διόγκωση, τη διάχυση του αστικού ιστού, αλλά και την υποβάθμιση του δομημένου και αδόμητου περιβάλλοντος. Πιο συγκεκριμένα τα κόστη που προκύπτουν από την αστική διάχυση μπορούν να αναλυθούν: α) στο κοινωνικό, καθώς αναγκαζόμαστε να ξοδεύουμε περισσότερο χρόνο για μετακίνηση παρά για επικοινωνία, β) στο οικονομικό κόστος που έχει η χρήση του αυτοκινήτου, γ) στο περιβαλλοντικό, καθώς η αστική διάχυση μειώνει τη διαθεσιμότητα γης και υποβαθμίζει περιοχές φυσικού κάλους και δ) το κόστος στην υγεία, καθώς αυξάνεται το άγχος και μειώνεται ο ελεύθερος χρόνος για αθλητικές, πολιτιστικές και κοινωνικές δραστηριότητες (John A. Dutton 2000: 23) Η προσανατολισμένη στις μεταφορές ανάπτυξη αποτελεί μια νέα τάση στο σχεδιασμό στοχεύοντας στη δημιουργία βιώσιμων οικισμών, οι οποίοι όσον αφορά τις μετακινήσεις εξυπηρετούνται από τρένα ταχείας κυκλοφορίας (συνήθως προαστιακός σιδηρόδρομος) που αποτρέπουν τη χρήση του αυτοκινήτου. Ο σταθμός του τρένου ή γενικότερα του μέσου σταθερής τροχιάς, αποτελεί ουσιαστικά το κέντρο του οικισμού και δεν απέχει μεγάλη απόσταση με τα πόδια από οποιοδήποτε σημείο του. Σημαντικό ρόλο στη σωστή λειτουργία των TOD S παίζουν οι συνδυασμένες μεταφορές, όπως η σύνδεση του τρένου με άλλα δημόσια μέσα μεταφοράς ή με το ποδήλατο, καθώς και η ύπαρξη ευρύχωρων πάρκινγκ πλησίον του σταθμού έτσι ώστε να επιτευχθεί συνδυασμένη μεταφορά μεταξύ του τρένου και των Ι.Χ..

65 Τα βασικότερα θετικά αποτελέσματα που μπορεί να επιφέρει μία τέτοιας μορφής ανάπτυξη είναι τα εξής: Καλύτερη ποιότητα ζωής Μεγαλύτερη και πιο εύκολη κινητικότητα Μειωμένη κυκλοφοριακή συμφόρηση Λιγότερα οδικά ατυχήματα και τραυματισμοί Λιγότερα έξοδα για μετακινήσεις Πιο υγιής τρόπος ζωής λόγω φυσικής άσκησης που προϋποθέτει το περπάτημα Λιγότεροι ατμοσφαιρικοί ρύποι και μειωμένη περιβαλλοντική επιβάρυνση Προώθηση της συνεκτικής μορφής ανάπτυξης και αποθάρρυνση της διάχυσης Λιγότερα έξοδα για κατασκευή οδών ή άλλων απαραίτητων υποδομών που υφίστανται σε διάχυτες πόλεις (π.χ. πάρκινγκ). (Bernick, M. & Cervero, R. 1996: 32) Πολλές από τις πόλεις που αναπτύχθηκαν τα τελευταία χρόνια στη Γαλλία, στην Ιαπωνία και την Σουηδία στηρίζονται στις αρχές του συγκεκριμένου μοντέλου, ενώ όλες οι κοινότητες που δημιουργούνται από ανάκτηση γης στην Ολλανδία και στις εκτός αστικού ιστού περιοχές στη Δανία σχεδιάζονται με βάση το μοντέλο των TOD s. Στην Αμερική και στον Καναδά, πόλεις όπως το Ντένβερ, το Σαν Φραντσίσκο, το Πόρτλαντ και το Κάλγκαρι εφαρμόζουν μέτρα για τον περιορισμό της χρήσης του αυτοκινήτου και την αναβάθμιση των μέσων μαζικής μεταφοράς. Τέλος, ως το πιο σύγχρονο επιτυχημένο παράδειγμα πρέπει να αναφερθεί η πόλη της Κουριτίμπα στη Βραζιλία, όπου χρησιμοποιήθηκαν οικονομικές λύσεις στις υποδομές μεταφοράς που βασίζονται στα αστικά λεωφορεία. Στοιχείο καινοτομίας ήταν η υιοθέτηση του συμμετοχικού σχεδιασμού με έμφαση στο δημόσιο διάλογο, ενώ η χωροθέτηση των ζωνών δραστηριοτήτων και των μεταφορών έχει προσαρμοστεί έτσι ώστε οι υψηλές πυκνότητες να αναπτύσσονται κοντά σε σημεία με πληρότητα μεταφορικών υποδομών (http:www.dismantle.org/curitiba.html, τελευταία πρόσβαση: 21/8/2009) Η αστική περιοχή, στην εικόνα που ακολουθεί σχεδιάζεται σύμφωνα με το πρότυπο ανάπτυξης των TOD s. Διακρίνονται οι χρήσεις γης που

66 αναπτύσσονται κοντά σε σταθμούς, οι οποίες είναι κατά κύριο λόγο λιανικό εμπόριο (βυσσινί χρώμα) και γραφεία (γκρι σκούρο χρώμα). Εικόνα 8 : Πρότυπο ανάπτυξης TOD σε αστική περιοχή 5.2 Walkable communities (=κοινότητες που ευνοούν το περπάτημα) Το μοντέλο των walkable communities αναπτύχθηκε ως απάντηση στην υποβάθμιση του δομημένου περιβάλλοντος από την αύξηση της κυκλοφορίας των αυτοκινήτων, αλλά και στην ολοένα αυξανόμενη ρύπανση της ατμόσφαιρας που αυτά προκαλούν. Σύμφωνα με αυτό το μοντέλο, οι οικισμοί πρέπει να σχεδιάζονται με βάση τον άνθρωπο και όλες οι αποστάσεις των απαραίτητων καθημερινών μετακινήσεων θα πρέπει να προσαρμόζονται στη δυνατότητα αυτές να εκτελούνται αποκλειστικά με τα πόδια. Τα κυριότερα στοιχεία επομένως που χαρακτηρίζουν έναν τέτοιου είδους σχεδιασμό είναι: Χωροθέτηση των υψηλότερων πυκνοτήτων στο κέντρο του οικισμού και όσο το δυνατόν μίξη χρήσεων ώστε να μειώνονται οι ανάγκες μετακίνησης. Με τη μίξη των χρήσεων γης σε μία οικιστική περιοχή οι αποστάσεις μεταξύ τους (π.χ. μεταξύ κατοικίας και εργασίας ή αναψυχής) είναι μικρές μεταξύ τους και επομένως εύκολα προσβάσιμες με τα πόδια. (πηγή:www.shakeronline.com/dept/planning/warrensvillevanakentransi torienteddevelopment.asp) Δημιουργία εύκολα προσβάσιμων κοινόχρηστων χώρων σε όλο το εύρος του οικισμού.

67 Ολοκληρωμένη σύνδεση όλων των δικτύων και συστημάτων μεταφοράς και ιδιαίτερη μέριμνα για τις πεζές μετακινήσεις. (http://www.walkon.ca/what-walkable-community: τελευταία πρόσβαση 23/8/2009) Τα οφέλη που προκύπτουν από την υιοθέτηση αυτών το αρχών είναι πολλαπλά. Οικισμοί τέτοιου τύπου χαρακτηρίζονται από συνεκτικότητα, συνέχεια, αυξημένη προσβασιμότητα και βιωσιμότητα, αποτελώντας ελκυστικό περιβάλλον διαβίωσης. Ειδικότερα, μία κοινωνία η οποία υποστηρίζει αυτόν τον τρόπο μετακίνησης συνήθως είναι περιβαλλοντικά πιο υγιής, παρουσιάζει λιγότερα κοινωνικά προβλήματα, ενώ συγχρόνως αυτός ο τρόπος οργάνωσης συμβάλλει και στη βελτίωση της φυσικής κατάστασης και κατ επέκταση της υγείας των κατοίκων. Θετικό επίσης στοιχείο είναι το ότι η πεζή μετακίνηση δεν έχει ιδιαίτερες απαιτήσεις όσον αφορά τον εξοπλισμό και επομένως είναι μειωμένο το οικονομικό κόστος που απαιτείται για την προώθηση της. (http://www.walkable.org/about.html: τελευταία πρόσβαση 23/8/2009). Κατ αρχήν για να προωθηθεί η πεζή μετακίνηση θα πρέπει να δημιουργείται ένα ενιαίο δίκτυο το οποίο θα προσελκύει τους πεζούς, με μεγάλα πεζοδρόμια καθώς και πολλές διαβάσεις. Επιπλέον, ελκυστικό για τους πεζούς πρέπει να είναι γενικότερα το αστικό περιβάλλον, στο οποίο ο δημόσιος χώρος θα πρέπει να διαθέτει πολύ πράσινο και έναν αισθητικά και λειτουργικά άρτιο αστικό εξοπλισμό (παγκάκια, φωτισμό, κλπ.). Εν συνεχεία, και η λειτουργία των Μέσων Μαζικής Μεταφοράς (Μ.Μ.Μ.) πρέπει να συνδυάζεται με την πεζή μετακίνηση. Αυτό εξαρτάται άμεσα από το βαθμό εξυπηρέτησης των δημοσίων μέσων. Ειδικότερα, ο πεζός οπουδήποτε και αν βρίσκεται σε μία περιοχή (οικισμό, γειτονιά κτλ.) πρέπει να απέχει το μέγιστο δέκα λεπτά της ώρας από κάποια στάση ή αφετηρία ενός δημοσίου μέσου (Florida department of transportation, 1995). Αυτό βέβαια είναι εφικτό κυρίως σε μικρούς οικισμούς, όπου οι αποστάσεις είναι συνήθως μικρές. Το μοντέλο αυτό των κοινοτήτων που ευνοούν το περπάτημα αναπτύσσεται ιδιαίτερα στην Αμερική και τον Καναδά. Χαρακτηριστικά, και οι τρεις μεγάλες πόλεις του Καναδά (Τορόντο, Βανκούβερ, Μόντρεαλ) έχουν υιοθετήσει παρόμοια μέτρα, ενώ το Πόρτλαντ, η Βοστώνη, η Φιλαδέλφεια, η Ουάσιγκτον και η Νέα Υόρκη είναι ορισμένες από τις μεγαλουπόλεις της Αμερικής που σταδιακά προσαρμόζονται στις αρχές των walkable communities. Αμέτρητα επίσης είναι τα παραδείγματα μικρότερων πόλεων που εφαρμόζουν πλήρως τις αρχές του συγκεκριμένου μοντέλου (http://www.walkable.org/about.html).

68 Αυτοί οι οικισμοί λόγω του παρόμοιου πληθυσμιακού μεγέθους με την περιοχή μελέτης μπορούν να λειτουργήσουν ως πρότυπα για την βέλτιστη ενσωμάτωση των πεζών μετακινήσεων στην επέκταση που μελετάμε. Εικόνα 9: Παράδειγμα οργάνωσης walkeable communities 5.3 Βασικές προγραμματικές και σχεδιαστικές αρχές Από τα μοντέλα οργάνωσης που παρουσιάστηκαν προκύπτει ότι μέσα από το βιώσιμο σχεδιασμό κυρίως του δημόσιου χώρου, αλλά και των μεταφορών, υπάρχει η δυνατότητα μία περιοχή να έχει σημαντικά οφέλη σε περιβαλλοντικό επίπεδο και κατ επέκταση βελτίωση στο επίπεδο διαβίωσης των κατοίκων. Σε αυτό το πλαίσιο οι προγραμματικές και σχεδιαστικές αρχές που υιοθετήθηκαν για τη μελέτη της επέκτασης είναι: Πηγή: http://www.kdadevelopment.com/images/image-eastern-village.jpg Σχεδιασμός του προαστίου σύμφωνα με τον προγραμματικό πληθυσμό που προβλέπεται από το ρεαλιστικό σενάριο του ΓΠΣ (2000 κατ.), έτσι ώστε η επέκταση να ανταποκρίνεται στις πραγματικές ανάγκες τις περιοχής. Ο συγκεκριμένος πληθυσμός επιτρέπει την ήπια ανάπτυξη του προαστίου και αποτρέπει την ανεξέλεγκτη εκμετάλλευση της γης. Παράλληλα, με μικρό σχετικά προγραμματικό πληθυσμό επιτυγχάνεται ευκολότερα η συνεκτική δομή του οικισμού. Προσαρμογή προγραμματικών μεγεθών (Πυκνότητα, ΣΔ, Κάλυψη) ώστε να επιτευχθεί μία συνεκτική δομή με ελαφρώς αυξημένες πυκνότητες στο κέντρο του οικισμού και αραιότερη

69 δόμηση στην υπόλοιπη έκταση, αλλά και την αποτροπή της υπερεκμετάλλευσης της γης. Μία όσο το δυνατό ανάμειξη χρήσεων γης, στο βαθμό που το επιτρέπει ο χαρακτήρας του προαστίου που έχει η περιοχή μελέτης. Με αυτόν τον τρόπο περιορίζονται οι ανάγκες μετακίνησης, ενώ επίσης αποφεύγεται η δημιουργία ενός επιπλέον προαστιακού οικισμού με κύρια χρήση αυτή της κατοικίας που ουσιαστικά αποτελεί «υπνούπολη» και σε μεγάλο βαθμό εξαρτάται από τα ανώτερα επίπεδα οικισμών. Χωροθέτηση χρήσεων υπερτοπικής σημασίας, στη λογική της ενίσχυσης της εμβέλειας του οικισμού στην ευρύτερη περιοχή. Οι συγκεκριμένες χρήσεις ωστόσο δεν θα πρέπει να διασπούν τον προαστιακό χαρακτήρα του οικισμού, αλλά να εντάσσονται ομαλά στη λειτουργία του. ποδηλάτου και σχεδιασμός με βάση την ενίσχυση των πεζών μετακινήσεων. Ενιαία και ολοκληρωμένη αντιμετώπιση του δημόσιου χώρου, μέσω της δημιουργίας δικτύου πράσινων και δημοσίων χώρων. Έμφαση στην εσωτερική οργάνωση των Ο.Τ, μέσω της ανάπτυξης και ενοποίησης κοινόχρηστων χώρων σε αυτά. Αυξημένη αναλογία πρασίνου/κατ. στα πρότυπα των αντίστοιχων προαστίων του ευρωπαϊκού χώρου. 2 Προστασία των σημαντικότερων στοιχείων του φυσικού περιβάλλοντος με πρωτεύουσα την ανάγκη ανάδειξης του ρέματος που διασχίζει την περιοχή και αποτελεί το δομικό στοιχείο με βάση το οποίο αναπτύσσεται το όλο σχέδιο της επέκτασης. Προώθηση της βιώσιμης κινητικότητας, στο πλαίσιο των αρχών του μοντέλου TOD. Σύνδεση της επέκτασης με την ευρύτερη περιοχή με μέσο σταθερής τροχιάς, συνδυασμένες μεταφορές, προώθηση εναλλακτικών μέσων μεταφοράς και ιδιαίτερα του Γενικότερη ανάπτυξη του οικισμού με βάση τις αρχές των υγιών πόλεων 3 : καλές συνθήκες διαβίωσης και εργασίας, καθαρό και 2 Το ποσοστό ελεύθερων και πράσινων χώρων είναι πάρα πολύ χαμηλό. Ο μέσος όρος για το Πολεοδομικό Συγκρότημα της Θεσσαλονίκης είναι 2.73 μ 2 /κάτοικο, ενώ ο χαμηλότερος παραδεκτός δείκτης είναι 10 μ 2 /κάτοικο, μέσα στην πόλη και 10-20 μ 2 /κάτοικο στον περιαστικό χώρο (Οργανισµός Πολιτιστικής Πρωτεύουσας της Ευρώπης Θεσσαλονίκη (1997): 135

70 ασφαλές φυσικό περιβάλλον υψηλής ποιότητας, άριστο επίπεδο κατάλληλων συνθηκών δημόσιας υγείας και υπηρεσίες φροντίδας ασθενών προσβάσιμες από όλους, ισχυρή αλληλοϋποστηριζόμενη, ελεύθερη από εκμετάλλευση κοινότητα, χώροι ψυχαγωγίας για παιδιά και ενήλικες, διατήρηση και προάσπιση των κοινωνικών αξιών. (Χατζηκοκόλη - Συράκου, Σ. 2005) Η βέλτιστη ενσωμάτωση των παραπάνω αρχών αποτελεί προτεραιότητα και ταυτόχρονα πρόκληση για το σχεδιασμό της επέκτασης. Το στοιχείο που θέτει τα περισσότερα εμπόδια στην ανάπτυξη όλων των δυνατών μέτρων προς αυτές τις κατευθύνσεις είναι το γεγονός ότι, κατόπιν της επιλογής που αναλύθηκε στην εισαγωγή της εργασίας, ο σχεδιασμός της επέκτασης θα πρέπει να προσαρμόζεται στην πραγματικότητα και να μην αποτελεί ουτοπική πρόταση. 3 Πρόκειται για ένα μακροχρόνιο αστικό σχέδιο Υγείας και ανάπτυξης πρωτοβουλίας το οποίο έχει σαν στόχο τη βελτίωση της Υγείας και Ευημερίας των κατοίκων που διαμένουν και εργάζονται στις πόλεις και εκπονήθηκε το 1985. Βασίζεται σε ένα αριθμό βασικών αρχών: ότι η Υγεία πρέπει να αποτελεί αναπόσπαστο μέρος της διαχείρισης και ανάπτυξης της πόλης, ότι η Υγεία μπορεί να βελτιωθεί με αλλαγές που γίνονται στο φυσικό, κοινωνικό και οικονομικό περιβάλλον, ότι η κατάσταση των σπιτιών, σχολείων, χώρων εργασίας, χωριών και πόλεων εμφανώς επηρεάζουν το επίπεδο Υγείας και ότι είναι αναγκαίος ο συντονισμός των διαφόρων Υπηρεσιών σε τοπικό επίπεδο (http://www.healthycities.org.cy/greek.html). Αυτό που θα πρέπει αρχικά να επισημανθεί είναι ότι το μέγεθος της περιοχής μελέτης (90 Ηa) είναι ιδανικό προκειμένου να ενσωματωθούν αρμονικά οι επιλογές σχεδιασμού που περιγράφονται παραπάνω. Χωρίς να θεωρούμε ότι σε μία τέτοιου είδους προαστιακή ανάπτυξη μπορεί να εξαλειφθεί εντελώς η μετακίνηση με το ιδιωτικό αυτοκίνητο, προκειμένου να επιτευχθεί ένα όσο το δυνατόν μεγαλύτερο επίπεδο βιώσιμης κινητικότητας στις μετακινήσεις των κατοίκων της περιοχής μελέτης προτείνεται η προώθηση της χρήσης συνδυασμένων μεταφορών με τη χρήση σιδηρόδρομου και ποδηλάτων ή/και μετακίνηση πεζή. Οι ομαλές κλίσεις που καταγράφονται στο σύνολο της έκτασης ευνοούν τη χρήση του ποδηλάτου και επομένως η κατασκευή ενός διευρυμένου δικτύου ποδηλατοδρόμων είναι εφικτή. Η πρόβλεψη για κατασκευή γραμμής προαστιακού σιδηρόδρομου που θα ενώνει τη Θεσσαλονίκη με τη Χαλκιδική και θα διέρχεται από το Δήμο Θέρμης και σε κοντινή απόσταση από την επέκταση που μελετάμε (η ακριβής χάραξη δεν έχει ακόμη καθοριστεί) εντάσσεται στις αναπτυξιακές ευκαιρίες της περιοχής ( Γρηγοριάδου, Μ - ATKINS 2008 : 69) και ευνοεί τις προοπτικές υλοποίησης της σύνδεση του προαστίου με χρήση σιδηρόδρομου.

71 Τέλος, προκειμένου ο σχεδιασμός να υπακούει στις αρχές της βιωσιμότητας, απαραίτητη είναι η δημιουργία εσωτερικών κοινόχρηστων χώρων στα οικοδομικά τετράγωνα της περιοχής μελέτης και η σύνδεση μεταξύ τους σε πολλά σημεία. Ο μηχανισμός ανάπτυξης που θα επιλεχθεί πρέπει να βοηθάει στην υλοποίηση αυτού του στόχου προσδίδοντας σημαντική ελευθερία στην αντιμετώπιση του δημόσιου χώρου και σε συνδυασμό με την πρόβλεψη για αναλογία δημόσιουιδιωτικού χώρου 50%-50% να ολοκληρώνει το βιώσιμο σχεδιασμό του οικισμού. Συνεπώς, τα χαρακτηριστικά της περιοχής μελέτης δημιουργούν τις απαραίτητες προϋποθέσεις για την υλοποίηση των αρχών σχεδιασμού. Έτσι, οι αρχές αυτές ικανοποιούν το στόχο της ισορροπίας μεταξύ ρεαλισμού και ενσωμάτωσης καινοτόμων πρακτικών, έως ένα βαθμό πρωτοποριακών για την ελληνική πραγματικότητα. 6. Πολεοδομικά εργαλεία και μηχανισμοί : ζητήματα εφαρμογής του σχεδιασμού Στο παρόν κεφάλαιο εξετάζεται το ζήτημα της πρακτικής εφαρμογής του σχεδιασμού. Το νομικό πλαίσιο και τα εργαλεία σχεδιασμού που αυτό προσφέρει αποτελούν τα στοιχεία εκείνα που καθορίζουν σε μεγάλο βαθμό τις δυνατότητες παρέμβασης στη διαδικασία ρύθμισης του χώρου. Ιδιαίτερα στο επίπεδο της πολεοδομίας όπου η δυνατότητα παρέμβασης συνδέεται άμεσα, εκτός από το οικονομικό και πολιτικό κόστος, με το ζήτημα της ιδιοκτησία, η ύπαρξη ισχυρών και ολοκληρωμένων πολεοδομικών εργαλείων είναι καθοριστικής σημασίας. Είναι απαραίτητο επομένως να αναφερθούμε σε εκείνα τα πολεοδομικά εργαλεία που σχετίζονται με την επέκταση των οικισμών και συνεπώς μπορούν να αξιοποιηθούν στην περίπτωση που μελετάμε. Για την επιλογή του τελικού τρόπου με τον οποίο θα υλοποιηθεί η πρόταση πολεοδόμησης του οικισμού εξετάζονται τα βασικά πλεονεκτήματα και

72 μειονεκτήματα των τριών τρόπων οικιστικής ανάπτυξης (ΖΚΟΔ, ΖΑΑ, ΖΕΠ) που αποτελούν διαμορφώνουν τους εναλλακτικούς μηχανισμούς οικιστικής ανάπτυξης και αξιολογείται ο βαθμός που αυτά μπορούν να ανταποκριθούν στους βασικούς στόχους του σχεδιασμού έτσι ώστε αυτός να εντάσσεται σε ένα ρεαλιστικό πλαίσιο, στοιχείο που αποτελεί βασικό ζητούμενο της εργασίας. 6.1 Εναλλακτικοί μηχανισμοί αστικής ανάπτυξης Ένας από τους υπάρχοντες ορισμούς για την έννοια του σχεδιασμού την ορίζει ως μία οργανωμένη και λογική προσπάθεια επιλογής των καλύτερων δυνατών εναλλακτικών λύσεων και μέσων για την επίτευξη συγκεκριμένων στόχων (Αραβαντινός, ΑΘ. 1997: 54). Σύμφωνα με τον παραπάνω ορισμό αλλά και με τη μέθοδο οργάνωσης της δομής της εργασίας που επιλέχθηκε, δηλαδή αυτής της νεώτερης αντίληψης για την δομή των σχεδίων ρύθμισης του χώρου, η διαδικασία διερεύνησης εναλλακτικών σεναρίων πολεοδόμησης είναι απαραίτητη. Με τη διαδικασία της ανάπτυξης και κριτικής αξιολόγησης διαφορετικών σεναρίων επιτυγχάνεται επιπλέον η πολυδιάστατη αντιμετώπιση των ζητημάτων του σχεδιασμού με αποτέλεσμα αυτός να αποκτά πιο ολοκληρωμένο χαρακτήρα. Αυτός ο ολοκληρωμένος χαρακτήρας του προτεινόμενου τρόπου πολεοδόμησης συγκαταλέγεται στα βασικά ζητούμενα της εργασίας και συνεπώς το συγκεκριμένο στάδιο είναι απαραίτητο και εξαιρετικά σημαντικό. Συνήθης πρακτική στα πλαίσια των σχετικών μελετών είναι η ανάπτυξη σεναρίων βάσει διαφορετικών μεγεθών για τον μελλοντικό πληθυσμό ή τις επιθυμητές πυκνότητες κ.α. Ιδιαίτερα τα σενάρια που αναπτύσσονται σύμφωνα με τις διαφορετικές προβλέψεις για την εξέλιξη του πληθυσμού ενέχουν τον κίνδυνο αστοχίας και μη συμβατότητας με τις πραγματικές μελλοντικές συνθήκες. Μπορεί συνεπώς κανείς να ισχυριστεί ότι ο σχεδιασμός αναπτύσσεται σε πιο στέρεες βάσεις όταν τα παραπάνω μεγέθη προγραμματίζονται, βάσει της αξιολόγησης των στοιχείων της ανάλυσης, και χρησιμοποιούνται ως δεδομένα για την ανάπτυξη των σεναρίων επέμβασης. Πρωταρχικός στόχος της παρούσας μελέτης είναι η όσο το δυνατόν μεγαλύτερη πρακτική εφαρμογή του προτεινόμενου τρόπου πολεοδομικής οργάνωσης. Επιλέχθηκε επομένως τα εναλλακτικά σενάρια που θα αναπτυχθούν να βασίζονται στους πιθανούς μηχανισμούς ανάπτυξης έτσι ώστε να συνδέονται άμεσα με την δυνατότητα εφαρμογής. Αυτός άλλωστε είναι και ο λόγος που γίνεται αναφορά σε εναλλακτικούς μηχανισμούς ανάπτυξης και όχι σε εναλλακτικά σενάρια.

73 Η άναρχη ανάπτυξη περιοχών εκτός σχεδίου δόμηση στις παρυφές του διαμορφωμένου αστικού ιστού και η εν συνεχεία νομιμοποίηση τους μέσω της επέκτασης του σχεδίου πόλης δημιουργεί σημαντικά προβλήματα στην μορφή αλλά και στην μελλοντική λειτουργία των οικισμών. Κυριότερα από αυτά να είναι η έλλειψη των απαραίτητων κοινόχρηστων και ελεύθερων χώρων καθώς και η ανεπάρκεια των υποδομών. Το πολεοδομικό θεσμικό πλαίσιο ορίζει μία σειρά πολεοδομικών εργαλείων (ΖΚΟΔ, ΖΑΑ, ΖΕΠ, ΠΕΡΠΟ, κ.αλ.) τα οποία προσαρμοζόμενα στις ιδιαίτερες ανάγκες της κάθε περιοχής παρέχουν σημαντικές δυνατότητες επέμβασης και αποτελούν εναλλακτικά μέσα εφαρμογής του σχεδιασμού. Μπορούν επομένως να αποτελέσουν τη βάση για την ανάπτυξη νέων τρόπων οικιστικής ανάπτυξης οι οποίοι να καλύπτουν πληρέστερα τις ανάγκες των κατοίκων και ταυτόχρονα να ενσωματώνουν ευκολότερα τις επιταγές των αρχών της βιωσιμότητας. Ο βαθμός στον οποίον αυτά τα εργαλεία έχουν αξιοποιηθεί και έχουν λάβει διαστάσεις πρακτικής εφαρμογής αποτελεί ένα ζήτημα που όμως δεν μπορεί να διερευνηθεί στα πλαίσια της συγκεκριμένης εργασίας. Δεδομένο όμως είναι ότι παρέχουν σημαντικά διευρυμένες δυνατότητες στον σχεδιασμό, ιδιαίτερα όταν αυτός έχει ως πεδίο εφαρμογής κατά κύριο λόγο αδόμητες εκτάσεις, όπως στην περιοχή μελέτης. Αν ανατρέξει κανείς στα παραδείγματα εφαρμογής των παραπάνω πολεοδομικών εργαλείων θα διαπιστώσει πως αυτά είναι περιορισμένα και στην πλειοψηφία τους συνδέονται με την ιδιωτική πρωτοβουλία. Η σημασία τους όμως τονίζεται ιδιαίτερα από το νομικό πλαίσιο, καθώς σύμφωνα με τις διατάξεις τόσο του ν. 2508/97 όσο και των προγενέστερων πρέπει να περιλαμβάνονται υποχρεωτικά στα όρια των ΓΠΣ ΣΧΟΟΑΠ. Βάσει των διατάξεων του ν. 2508/97 η πρακτική τους εφαρμογή διευκολύνεται καθώς καταργούνται ορισμένες διατάξεις του ν. 1337/83, όπως για παράδειγμα η υποχρεωτική έκδοση Π.Δ. για την καθορισμό των ζωνών, ώστε να υπάρχει δυνατότητα άμεσης εφαρμογής τους χωρίς χρονοβόρες διαδικασίες. Σε αυτό το πλαίσιο, η αξιοποίηση περισσότερο παρεμβατικών εργαλείων μπορεί να αποτελέσει βασικό συστατικό στην αναζήτηση ενός εναλλακτικού τρόπου επέκτασης του σχεδίου πόλης. Στη λογική όμως της ολοκληρωμένης εξέτασης των πιθανών μηχανισμών δεν μπορεί να αγνοηθεί η κλασσική μέθοδος επέκτασης που έχει σχεδόν καθολική εφαρμογή. Στα πλαίσια της εργασίας λοιπόν αναπτύσσονται τρεις πιθανοί μηχανισμοί ανάπτυξης Ο πρώτος αφορά την κλασική μέθοδο επέκτασης με τον καθορισμό Ζώνης Κανονιστικών Όρων Δόμησης (ΖΚΟΔ). Ο

74 δεύτερος μηχανισμός μπορεί να αναλυθεί σε δύο υποπεριπτώσεις με παρόμοια χαρακτηριστικά και αφορά την υλοποίηση της επέκτασης είτε με την μέθοδο της ενεργού πολεοδομίας (ΖΕΠ), είτε με αυτήν του αστικού αναδασμού (ΖΑΑ) για το σύνολο της περιοχής μελέτης. Τέλος, ο τρίτος εναλλακτικός μηχανισμός αφορά τον συνδυασμό των δύο πρώτων. Περιλαμβάνει δηλαδή ταυτόχρονα τόσο την μέθοδο της κλασσικής επέκτασης, όσο και τη χρήση περισσότερο παρεμβατικών πολεοδομικών εργαλείων. Όπως αναφέραμε τα εναλλακτικά σενάρια βασίζονται στους διάφορους τρόπους εφαρμογής του σχεδιασμού. Κοινά στοιχεία και στις τρεις περιπτώσεις είναι τόσο ο προγραμματικός πληθυσμός, όσο και τα όρια της περιοχής. Με στόχο τη μεγαλύτερη συσχέτιση της σχεδιαζόμενης επέκτασης με τις πραγματικές ανάγκες της περιοχής, όπως αυτές περιγράφονται στην ανάλυση του ΓΠΣ, αλλά και κατόπιν επιτόπιας έρευνας και διερεύνησης πιθανών διαφορετικών ορίων, επιλέχθηκε αυτά να διατηρηθούν όπως προτείνονται. Από την επιτόπια έρευνα και την καταγραφή της υφιστάμενης κατάστασης στην περιοχή μελέτης προκύπτουν οι εξής λόγοι που δικαιολογούν την συγκεκριμένη επιλογή: Εντός των ορίων της περιοχής μελέτης περιλαμβάνεται η πλειοψηφία της εκτός σχεδίου δόμησης που έχει αναπτυχθεί στο βόρειο τμήμα του οικισμού των Ταγαράδων. Παρέχεται συνεπώς η δυνατότητα ρύθμισής της και ανάσχεσης των όποιων τάσεων άναρχης οικιστικής επέκτασης. Το κομμάτι της εκτός σχεδίου δόμησης καλύπτει ένα μικρό τμήμα της συνολικής έκτασης και κατά κύριο λόγο είναι συγκεντρωμένο στο νότιο τμήμα του οικισμού με συνέπεια να υπάρχει διαθεσιμότητα αδόμητης γης σε τέτοιο βαθμό ώστε να διευρύνονται οι όποιες επιλογές του σχεδιασμού. Η περιοχή όπου έχει αναπτυχθεί δόμηση αποτελεί φυσική συνέχεια του οικισμού και μπορεί εύκολα να συνδεθεί λειτουργικά μ αυτόν αποτελώντας ένα επιπλέον σημείο οργάνωσης κεντρικών λειτουργιών σε άμεση σχέση με το υφιστάμενο. Συνεπώς μειώνονται οι επιπτώσεις του σχεδιασμού στο δομημένο περιβάλλον. Η περιοχή μελέτη περικλείεται από τους σημαντικότερους υφιστάμενους οδικούς άξονες. Το γεγονός αυτό ευνοεί των βιώσιμο σχεδιασμό των δικτύων μεταφοράς, καθώς έτσι μπορεί

75 να επιτευχθεί ευκολότερα η διάχυση της κίνησης των αυτοκινήτων περιμετρικά του οικισμού και ταυτόχρονα κάνει εφικτή την μείωση ή και απαγόρευση της κυκλοφορίας τους στο κέντρο του οικισμού χωρίς να απαιτούνται επιπλέον μεταφορικές υποδομές. Ο μοναδικός από τους υφιστάμενους σημαντικούς οδικούς άξονες που διασχίζει εγκάρσια την περιοχή και συνδέει τον οικισμό των Ταγαράδων με αυτόν της Ν. Ραιδεστού θεωρείται ότι δεν δημιουργεί προβλήματα στη μελλοντική πολεοδομική οργάνωση, καθώς μπορεί να αποτελέσει πόλο ανάπτυξης εμπορικών λειτουργιών συνδέοντας έτσι αποτελεσματικότερα τις περιοχές κατοικίας. Παράλληλα, λόγω της κεντροβαρικής θέσης της στην περιοχή μελέτης μπορεί να συμβάλει στη σύνδεση των διάφορων χρήσεων. Τα προτεινόμενα όρια περιλαμβάνουν τμήμα του ρέματος που αποτελεί το σημαντικότερο στοιχείο του φυσικού περιβάλλοντος της ευρύτερης περιοχής. Στο τμήμα αυτό παρατηρούνται τάσεις ανάπτυξης κατοικίας σε μικρή απόσταση από το ρέμα, γεγονός που μπορεί να οδηγήσει στην περαιτέρω υποβάθμισή του. Με την ένταξη του ρέματος στην περιοχή αυτές και την κατάλληλη αξιοποίησή του κατά τον σχεδιασμό, οι τάσεις αυτές μπορούν να ανασχεθούν και τα όποια μελλοντικά περιβαλλοντικά προβλήματα να περιορισθούν. Επιπλέον η ύπαρξη ενός ισχυρού φυσικού στοιχείου προσδίδει σημαντικές δυνατότητες στον σχεδιασμό καθώς η σωστή αξιοποίηση του θα συμβάλει στην επίτευξη του στόχου της διαμόρφωσης ενός ελκυστικού περιβάλλοντος διαβίωσης. Στο νότιο και ανατολικό άκρο της περιοχής μελέτης αναπτύσσονται χρήσεις του δευτερογενούς τομέα που σύμφωνα με τη μελέτης της ΖΟΕ θα πρέπει να χωροθετούνται εκτός των ζωνών οικιστικής καταλληλότητας. Με την ένταξη αυτών των εκτάσεων στην επέκταση μπορεί να ρυθμιστεί το πρόβλημα της μη συμβατότητας με τις προβλεπόμενες από τον υπάρχοντα σχεδιασμό χρήσεις. Σύμφωνα με τις ισχύουσες ρυθμίσεις για τον εξωαστικό χώρο, στην ευρύτερη περιοχή, στο βόρειο και πεδινό κομμάτι της προτεινόμενης επέκτασης, χωροθετούνται περιοχές ανάπτυξης παραγωγικών δραστηριοτήτων οι οποίες θίγονται σε περίπτωση

76 διεύρυνσης των ορίων προς τη συγκεκριμένη κατεύθυνση. Με δεδομένο ότι η χρησιμοποίηση γεωργικής γης, που αποτελεί αναπτυξιακή ευκαιρία για τον οικισμό, για ανάπτυξη περιοχών κατοικίας αντιτίθεται στις αρχές μίας βιώσιμης πολεοδομικής πρακτικής, τα βόρεια όρια της περιοχής μελέτης πρέπει να διατηρηθούν. Αυτό μας δίνει και μία εικόνα για την πιθανή δεύτερη μελλοντική επέκταση του οικισμού που ορθότερο θα είναι να γίνει προς τα ανατολικά και τα δυτικά της πολεοδομικής ενότητας που μελετάμε. Εικόνα 10: Όρια περιοχής μελέτης: Συσχέτιση με την υφιστάμενη κατάσταση ΠΕΡΠΟ Γεωργικές εκτάσεις Τέλος, στα βόρεια όρια της περιοχής μελέτης χωροθετείται η θεσμοθετημένη ΠΕΡΠΟ, εντός της οποίας η δόμηση καθορίζεται με ειδικούς όρους και πολεοδομική μελέτη. Ο τρόπος που η συγκεκριμένη περιοχή θα συνδεθεί επιτυχώς με τον υπόλοιπο οικισμό και δεν θα αποτελεί ένα αποσπασμένο λειτουργικά κομμάτι του αποτελεί πρόκληση για τον σχεδιασμό. Υφιστάμενη εκτός σχεδίου δόμηση Δραστηριότητες Β γενους Πηγή: Google Earth, ιδία επεξεργασία

77 Ο προγραμματικός πληθυσμός για το Δ.Δ Ταγαράδων, βάσει του ρεαλιστικού σεναρίου και με ρυθμό μεταβολής ανάλογο της προηγούμενης δεκαετίας, ανέρχεται στους 4.620 κατοίκους και ειδικότερα για την περιοχή μελέτης στους 2.360 κατ. που αναλύεται σε 345 κάτοικους για την ΠΕΠΡΟ και 2.015 για την υπόλοιπη πολεοδομική ενότητα (ΓΠΣ Δ. Θέρμης, 2005: 138) Σε ότι αφορά τον προγραμματικό πληθυσμό ναι μεν βασίζεται στο ρεαλιστικό σενάριο για την πληθυσμιακή εξέλιξη και συνεπώς καλύπτεται ο στόχος της όσον το δυνατόν μεγαλύτερης συσχέτισης του τρόπου πολεοδόμησης με τις πραγματικές ανάγκες, ωστόσο λόγω του ότι σχετίζεται άμεσα με το μέγεθος της πυκνότητας επιλέχθηκε να δοθεί περισσότερη ελευθερία και δυνατότητα αναπροσαρμογής του κατόπιν της επιλογής του τελικού μηχανισμού επέκτασης. Η συγκεκριμένη επιλογή έγινε επειδή περισσότερη ελευθερία στον καθορισμό της πυκνότητας παρέχει περισσότερες δυνατότητες όσον αφορά τον σχεδιασμό του χαρακτήρα και της μορφής του οικισμού και ευκολότερη ενσωμάτωση των αρχών της βιωσιμότητας για τη διαμόρφωση ενός ελκυστικού περιβάλλοντος διαβίωσης. Στο πλαίσιο που περιγράφεται παραπάνω, και με κοινό επίπεδο αναφοράς, αναπτύσσονται οι τρεις εναλλακτικοί μηχανισμοί επέμβασης, καλύπτοντας πλήρως όλο το φάσμα των διαφορετικών τρόπων επέμβασης. Ταυτόχρονα προστίθεται ένα επιπλέον στοιχείο που αφορά στον συνδυασμό τους. Σύμφωνα με το ισχύον νομικό πλαίσιο, η ανάπτυξη μίας οικιστικής περιοχής μπορεί να γίνει με τους ακόλουθους τρόπους (ν 947/79, άρθρο 6, ΦΕΚ 169/Α/28-7-1979) 4 : I. Με τη χρήση του εργαλείου της ενεργού πολεοδομίας II. III. Με τη χρήση του εργαλείου του αστικού αναδασμού Με τη θέσπιση κανονιστικών όρων σχηματισμού οικοπέδων και δόμησης 6.1.1 Εναλλακτικός μηχανισμός ανάπτυξης (Α): ΖΚΟΔ Στο πρώτο εναλλακτικό σενάριο εξετάζεται η ανάπτυξη της περιοχής επέκτασης σύμφωνα με την κλασσική μέθοδο. Βάσει αυτής απαραίτητη είναι η εκπόνηση πολεοδομικής μελέτης, σύμφωνα με τα πρότυπα και τις προδιαγραφές του νομικού πλαισίου, η οποία στη συνέχεια θα εφαρμοστεί στο έδαφος με την μελέτη πράξης εφαρμογής. Βάσει του πληθυσμού του Δ.Δ Ταγαράδων (923 κατ.), η επέκταση του οικισμού καθορίζεται από τις διατάξεις που αφορούν την πολεοδόμηση οικισμών μέχρι 2000 κατοίκους.

78 Η διαδικασία σύνταξης της πολεοδομικής μελέτης κινείται από τον Δήμο και απαραίτητα εναρμονίζεται με τους στόχους και τις κατευθύνσεις που καθορίζονται από τις μελέτες οργάνωσης του αστικού και εξωαστικού χώρου (ΓΠΣ - ΖΟΕ). Με την πολεοδομική μελέτη επέκτασης του οικισμού (άρθρο 3 ΠΔ. 20/30.8.1985, άρθρο 2 παρ. 2 ΠΔ. 14/23.2.1987): Οριστικοποιούνται τα όρια της περιοχής επέκτασης και τα προγραμματικά μεγέθη του σχεδιασμού. Η περιοχή οργανώνεται σε επιμέρους γειτονιές για τις οποίες εκτιμώνται οι ανάγκες για κοινόχρηστους και κοινωφελείς χώρους. Οργανώνονται οι χρήσεις γης καθώς και οι σχετικοί με αυτές περιορισμοί και απαγορεύσεις. Σχεδιάζονται τα διαγράμματα των βασικών δικτύων υποδομής Ορίζονται αναλυτικοί όροι δόμησης Εκτιμώνται οι πιθανές επιπτώσεις της επέκτασης στο δομημένο και φυσικό περιβάλλον Η περιοχή μελέτης εντάσσεται στις προβλεπόμενες περιοχές επέκτασης από το υπό θεσμοθέτηση ΓΠΣ του Δήμου Θέρμης και συνεπώς έχει υλοποιηθεί το πρώτο στάδιο για την μετέπειτα εκπόνηση της πολεοδομικής μελέτης. Με την πολεοδομική μελέτη προγραμματίζονται όλα τα πολεοδομικά μεγέθη που σχετίζονται με την δόμηση όπως, οι προϋποθέσεις αρτιότητας, οι συντελεστές δόμησης και κάλυψης, το οικοδομικό σύστημα και τα επιτρεπόμενα ύψη. Σύμφωνα με τις σχετικές διατάξεις, με την ένταξη της περιοχής στο σχέδιο πόλης τα αγροτεμάχια διαμορφώνονται σε οικόπεδα για τα οποία ορίζονται όροι αρτιότητας και οικοδόμησης. Μεταξύ άλλων ρυθμίσεων κάθε οικόπεδο που εντάσσεται στο σχέδιο για να θεωρείται οικοδομήσιμο πρέπει να έχει πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο πλάτους τουλάχιστον 4μ., ενώ σε οικόπεδα μεγαλύτερα των 500μ το κτίριο πρέπει να τοποθετείται σε απόσταση 2,5μ από την γραμμή δόμησης. Άρτια θεωρούνται τα οικόπεδα με εμβαδόν από 300-2000 τ.μ. Σε αυτό το εύρος τιμών παρέχεται η δυνατότητα διαφορετικών ορίων σε τομείς της περιοχής επέκτασης όπου κάτι τέτοιο απαιτείται έτσι ώστε να επιτευχθεί η επιθυμητή μορφολογία. Λόγω του χαρακτήρα της περιοχής επέκτασης στους Ταγαράδες, τα όρια αρτιότητας μπορούν να πάρουν τέτοιες τιμές έτσι ώστε να δημιουργηθούν μεγαλύτερες ιδιοκτησίες που εν μέρει

79 συμβάλλουν στη διαμόρφωση ελκυστικού περιβάλλοντος διαβίωσης και παρέχουν ευελιξία στον σχεδιασμό. Όσον αφορά το ποσοστό κάλυψης των οικοπέδων ως μέγιστο ορίζεται το 70% ενώ ο συντελεστής δόμησης κλιμακώνεται προοδευτικά ανάλογα με το εμβαδόν με τιμές από 0,4-1,6. Ως οικοδομικό σύστημα χρησιμοποιείται το ελεύθερο, ενώ ελάχιστη απόσταση από τα όρια του οικοπέδου σε περίπτωση που το κτίσμα δεν εφάπτεται με αυτά είναι τα 2,5μ. Τέλος ως μέγιστο ύψος ορίζονται τα 7,5μ με πρόβλεψη για επιπλέον 2μ σε περίπτωση που είναι απαραίτητη η κατασκευή στέγης. Επίσης με την ένταξη στο σχέδιο πόλης ο ιδιοκτήτης υποχρεούται σε εισφορά σε γη και χρήμα. Με αυτόν τον τρόπο χρηματοδοτείται η επέκταση χωρίς να απαιτούνται σημαντικά πρόσθετα κεφάλαια από το κράτος. Τόσο η εισφορά σε γη όσο και σε χρήμα κλιμακώνονται ανάλογα με το εμβαδόν του οικοπέδου. Τα εδαφικά τμήματα που προέρχονται από εισφορά σε γη διατίθενται κατά σειρά προτεραιότητας: α) για τη δημιουργία κοινόχρηστων χώρων στην πολεοδομική ενότητα. β) για την παραχώρηση οικοπέδων σε ιδιοκτήτες της ίδιας πολεοδομικής ενότητας, των οποίων τα οικόπεδα ρυμοτομούνται εξ ολοκλήρου ή κατά ποσοστό τέτοιο ώστε να μην είναι δυνατή η τακτοποίησή τους. γ) για κοινωφελείς χώρους και σκοπούς στην πολεοδομική ενότητα. Την έγκριση της πολεοδομικής μελέτης ακολουθεί η εκπόνηση της πράξης εφαρμογής της και ουσιαστικά οριστικοποιούνται τα όρια της ρυμοτομικής και οικοδομικής γραμμής και διαμορφώνονται τα οικοδομικά τετράγωνα. Η υλοποίηση του σχεδίου προχωράει σταδιακά με την δόμηση βάσει ιδιωτικής πρωτοβουλίας στα διαμορφωμένα οικόπεδα. Στην περίπτωση εφαρμογής του συγκεκριμένου μηχανισμού, στην περιοχή μελέτης, θα πρέπει να κινηθούν οι απαιτούμενες διαδικασίες για την ανάπτυξη της προβλεπόμενης ΠΕΠΡΟ που εντάσσεται εντός των ορίων της σύμφωνα με τις κατευθύνσεις ειδικής πολεοδομικής μελέτης. 6.1.2 Εναλλακτικός μηχανισμός ανάπτυξης (Β): ΖΕΠ - ΖΑΑ Όπως αναφέρθηκε ο δεύτερος εναλλακτικός μηχανισμός ανάπτυξης μπορεί να αναλυθεί σε δύο υποπεριπτώσεις ανάλογα με το πολεοδομικό εργαλείο που κάθε φορά χρησιμοποιείται. Οι δύο περιπτώσεις δεν διαχωρίζονται εύκολα, καθώς η φιλοσοφία τους είναι κοινή, στοχεύουν δηλαδή στην διαχείριση της προς πολεοδόμησης έκτασης με πιο παρεμβατικό τρόπο. Ωστόσο η ενεργός πολεοδομία προχωράει ένα βήμα

80 ακόμα καθώς περιλαμβάνει την οργανωμένη δόμηση καθορίζοντας έτσι δραστικά τη μορφολογία του οικισμού. 6.1.2.1 Υλοποίηση επέκτασης με τη μέθοδο της ενεργού πολεοδομίας, ΖΕΠ (Β1) Ενεργός πολεοδομία είναι το κομμάτι της πολεοδομίας που αφορά την οργανωμένη ανάπτυξη ή ανάπλαση οικιστικών περιοχών με πλήρες πολεοδομικό σχεδιασμό προσαρμοσμένο στα φυσικά, οικονομικά, κοινωνικά και ιστορικά χαρακτηριστικά της περιοχής εφαρμογής, ενώ Ζώνη ενεργού πολεοδομίας (ΖΕΠ) είναι συγκεκριμένη έκταση γης που επιλέγεται για την εφαρμογή της οργανωμένης ανάπτυξης-ανάπλασης (Ν.Δ 1003/71, άρθρο 1, παρ. 4,). Η ανάπτυξη της ΖΕΠ πραγματοποιείται σύμφωνα με το Πρόγραμμα Ενεργού πολεοδομίας που περιλαμβάνει: 1. Καθορισμό του ανάδοχου φορέα. 2. Κτηματογράφηση της ζώνης. 3. Σύνταξη και έγκριση της Πολεοδομικής Μελέτης της ζώνης. 4. Απόκτηση των απαιτούμενων ακινήτων. 5. Διευθέτηση του χώρου και εκτέλεση έργων υποδομής. 6. Σύνταξη κτιριακών μελετών και εκτέλεση οικοδομικών εργασιών. 7. Παραχώρηση των δημόσιων χώρων και των εγκαταστάσεων κοινής ωφέλειας στους αρμόδιους φορείς και διάθεση ή πώληση των διευθετημένων χώρων ή των υλοποιημένων έργων σε ιδιώτες επενδυτές σύμφωνα με τον σχεδιασμό. Ο καθορισμός μιας περιοχής ως ΖΕΠ γίνεται με Προεδρικό Διάταγμα. Συνέπειες του χαρακτηρισμού της περιοχής ως ΖΕΠ είναι: α) η απαλλοτρίωση όλων των ακινήτων εντός της ζώνης και β) η αναστολή της απρογραμμάτιστης δόμησης και της έκδοσης οικοδομικών αδειών στην περιοχή. Η απόκτηση των ακινήτων εντός της ΖΕΠ από το δημόσιο ή τους ανάδοχους φορείς γίνεται είτε με ελεύθερη συναλλαγή, είτε με άσκηση δικαιώματος προτίμησης, είτε με αναγκαστική απαλλοτρίωση. Μειονέκτημα βέβαια όλων των παραπάνω τρόπων απόκτησης ακινήτων είναι οι μακροχρόνιες διαδικασίες που απαιτούνται για την ολοκλήρωση τους. Για την εφαρμογή της ΖΕΠ απαραίτητη είναι η ύπαρξη ενός φορέα ο οποίος θα αναλάβει την οργάνωση και την εκτέλεση της επέμβασης. Σύμφωνα με το ισχύον νομικό πλαίσιο οι ανάδοχοι φορείς μπορεί να είναι είτε δημοσίου-δημοτικού είτε ιδιωτικού δικαίου, αλλά και

81 εταιρείες μικτής οικονομίας. Στις βασικές υποχρεώσεις του ανάδοχου φορέων συγκαταλέγονται : α) η απόκτηση όλων των ακινήτων εντός της ζώνης, κυρίως με μεταβίβαση από το δημόσιο, β) η εκτέλεση των έργων υποδομής και κατασκευή του κτιριακού εξοπλισμού, γ) ο προγραμματισμός και καθορισμός τεχνικών όρων εκτέλεσης των έργων στους οποίους περιλαμβάνονται ο χρονικός προγραμματισμόςπροθεσμίες, η εκπόνηση των μελετών και η επίβλεψη των έργων και δ) η παροχή εγγυήσεων και ο καθορισμός κυρώσεων σε περίπτωση μη ολοκλήρωσης του έργου. (ΝΔ 1003/71, άρθρο 12). Σχετικά με τη μορφή των περιοχών που προκύπτουν από επεμβάσεις ενεργού πολεοδομίας αυτές στην πλειοψηφία των περιπτώσεων έχουν κοινά χαρακτηριστικά και γενικότερα κοινή λογική στον τρόπο εκμετάλλευσης της γης. Βασικά μορφολογικά χαρακτηριστικά επομένως είναι η αποφυγή της κατάτμησης των οικοπέδων σε μικρές ιδιοκτησίες που ωφελούν την καλύτερη οργάνωση των κοινόχρηστων χώρων, αλλά και ο όσο το δυνατόν μεγαλύτερος διαχωρισμός πεζών και αυτοκινήτων. Απαραίτητη για την ολοκληρωμένη λειτουργία του οικισμού είναι η παρουσία όλων των βοηθητικών και σχετικών με την κατοικίας χρήσεων, όπως για παράδειγμα η αναψυχή, η εκπαίδευση, η υγεία, οι κοινωνικές εξυπηρετήσεις και η εργασία, χωρίς όμως να απορρίπτονται και χρήσεις όπως ο τουρισμός και το εμπόριο που αυξάνουν την επιρροή της ΖΕΠ στην ευρύτερη περιοχή. Σε αυτό το πλαίσιο η ανάπτυξη του οικισμού με την μέθοδο της ΖΕΠ προσφέρει τις προϋποθέσεις για την διαμόρφωση ενός ελκυστικού περιβάλλοντος διαβίωσης. 6.1.2.2 Υλοποίηση επέκτασης με τη μέθοδο του αστικού αναδασμού, ΖΑΑ (Β2) Αστικός αναδασμός εντός οικιστικής περιοχής είναι το σύνολο των διαδικασιών, οι οποίες αποσκοπούν στην πολεοδομική ενεργοποίηση της με τη συνεισφορά των ιδιοκτησιών από όλους τους ιδιοκτήτες για τη δημιουργία ή διαμόρφωση και εκ νέου παραχώρηση σε αυτούς οικοδομήσιμων γενικά χώρων που να εξυπηρετούν προβλεπόμενες χρήσεις γης, ενώ Ζώνη Αστικού Αναδασμού (ΖΑΑ) είναι η συγκεκριμένη έκταση γης που επιλέγεται για την εφαρμογή του αστικού αναδασμού (ν. 947/79, άρθρο 35, ΦΕΚ 169/Α/28-7-1979). Στις περιπτώσεις όπου στα οικόπεδα προϋπάρχουν κτίσματα, το προς παραχώρηση οικόπεδο μετά την διαμόρφωση θα πρέπει να είναι ίσης αξίας με αυτά αφαιρούμενης της απαραίτητης για την πολεοδόμηση της περιοχής εισφοράς σε γη και χρήμα που ισχύει όπως και στην περίπτωση της κλασσικής μεθόδου επέκτασης (ν. 947/1979, άρθρο 20). Αυτός ο

82 περιορισμός είναι καθοριστικός καθώς στην περιοχή μελέτης καταγράφονται αρκετά υφιστάμενα κτίσματα, με μεγάλο συνολικό εμβαδόν και συνεπώς υψηλές αξίες, γεγονός που μπορεί να δημιουργήσει προβλήματα κόστους κατά τη διαδικασία υλοποίησης της επέμβασης. Όπως η ΖΕΠ, έτσι και η ΖΑΑ καθορίζεται με ΠΔ και αναπτύσσεται είτε από το δημόσιο, οργανισμούς δημοσίου, ΔΕΠΟΣ, είτε από αναγκαστικούς συνεταιρισμούς που αναπτύσσονται για τον συγκεκριμένο σκοπό, είτε από την συνεργασία των παραπάνω φορέων. Η κίνηση της διαδικασίας για τον καθορισμό μιας περιοχής ως ΖΑΑ μπορεί να γίνει: α) από τον Υπουργό Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και Δημοσίων 'Έργων, β) μετά από πρόταση του οικείου οργανισμού τοπικής αυτοδιοίκησης ή δημοτικής επιχείρησης, γ) από τη ΔΕΠΟΣ ή εταιρεία μικτής οικονομίας, ή δ) μετά από αίτηση νομικού προσώπου δημοσίου ή ιδιωτικού δικαίου που συνοδεύεται με δήλωση της πλειοψηφίας του συνολικού αριθμού των ιδιοκτητών της περιοχής που οι ιδιοκτησίες τους καλύπτουν τα 3/4 τουλάχιστον της επιφάνειάς της ότι συμφωνούν για το χαρακτηρισμό της περιοχής ως ΖΑΑ (ν. 1337/1983,άρθρο 10). Ο οικοδομικός συνεταιρισμός έχει την δυνατότητα να αναλάβει ή να αναθέσει σε τρίτους την ανάπτυξη των υποδομών και τη διαμόρφωση των κοινόχρηστων και κοινωφελών χώρων σύμφωνα πάντα με τις κατευθύνσεις της πολεοδομικής μελέτης και βάσει συγκεκριμένου προγράμματος αστικού αναδασμού (ν. 1337/1983,άρθρο 10). Η διαδικασία του αστικού αναδασμού περιλαμβάνει τα ακόλουθα στάδια: 1) Συγκρότηση αναγκαστικού οικοδομικού συνεταιρισμού. 2) Κτηματογράφηση περιοχής. 3) Σύνταξη και έγκριση της πολεοδομικής μελέτης. 4) Εκτίμηση και καθορισμό της αξίας των συνεισφερόμενων ακινήτων. 5) Εφαρμογή της πολεοδομικής μελέτης και παραχώρηση των οικοδομήσιμων εκτάσεων στα μέλη του συνεταιρισμού. 6) Εκκαθάριση του οικοδομικού συνεταιρισμού. Η εκτίμηση της αξίας των ακινήτων γίνεται σύμφωνα με τα αποτελέσματα της κτηματογράφησης και τη διαμορφωμένη αξία της γης στην ευρύτερη περιοχή. Όσον αφορά τα υπάρχοντα κτίσματα, βάσει της πολεοδομικής μελέτης, είτε ορίζονται ως κατεδαφιστέα και ο ιδιοκτήτης αποζημιώνεται, είτε διατηρούνται και επιστρέφονται στον αρχικό ιδιοκτήτη (Αραβαντινός, ΑΘ. 1997: 232). Η μέθοδος του αστικού αναδασμού αποτέλεσε τον πρόδρομο για την δημιουργία του θεσμού της Κτηματικής ομάδας που χρησιμοποιήθηκε

83 για τον σχεδιασμό του κατεστραμμένου αστικού ιστού της Θεσσαλονίκης το 1917 (Γερολύμπου - Καραδήμου, Αλ., 2002). Αποτελεί πρωτοποριακό πολεοδομικό εργαλείο, καθώς δίνεται η δυνατότητα στους ιδιοκτήτες να συμμετέχουν ενεργά στην διαδικασία πολεοδόμησης. Ωστόσο σε επίπεδο παραδειγμάτων εφαρμογής 5 υστερεί σε σχέση με τις μεθόδους της απαλλοτρίωσης και της τακτοποίησης, που όμως αντιμετωπίζουν μονοδιάστατα τα προβλήματα εφαρμογής του σχεδίου πόλης. Αυτό οφείλεται κυρίως στις αδυναμίες που παρουσίαζε το αρχικό θεσμικό πλαίσιο. Ωστόσο με τους μετέπειτα νόμους τα περισσότερα προβλήματα αντιμετωπίστηκαν καθώς διευκολύνθηκε η εφαρμογή του αναδασμού με λιγότερο χρονοβόρες διαδικασίες (Αραβαντινός, ΑΘ. 1997: 232). 6.1.3 Εναλλακτικός μηχανισμός ανάπτυξης (Γ): ΖΚΟΔ, ΖΑΑ, ΠΕΡΠΟ Ο τρίτος και τελευταίος εναλλακτικός μηχανισμός επέκτασης που εξετάζεται εδώ ως εναλλακτικό σενάριο αφορά τον συνδυασμό των δύο προηγούμενων. Προσθέτει δηλαδή μία επιπλέον διάσταση στις έως τώρα εφαρμοσμένες πρακτικές με στόχο την βέλτιστη εκμετάλλευση των 5 Το πρώτο παράδειγμα εφαρμογής αναδασμού αφορά την περιοχή του οικοδομικού συνεταιρισμού της Γλυφάδας στην Αττική και υλοποιήθηκε το 1993. Βλ ΦΕΚ 1063/Δ/2.09.1993. υφιστάμενων πολεοδομικών εργαλείων. Ο συνδυασμός πολεοδομικών εργαλείων επιχειρείται στο πλαίσιο της αναζήτησης ενός πρότυπου και ολοκληρωμένου τρόπου πολεοδόμησης που εντάσσεται στα βασικά ζητούμενα της εργασίας. Με αυτόν τον τρόπο επέκτασης ο σχεδιασμός αποκτά ολοκληρωμένο χαρακτήρα, ενώ παράλληλα γίνεται πιο ευέλικτος, καθώς υπάρχει δυνατότητα προσαρμογής στα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά κάθε τμήματος της περιοχής. Από την καταγραφή της υφιστάμενης κατάστασης στην περιοχή μελέτης προκύπτει πως σ αυτήν υπάρχουν τμήματα με σαφώς ανομοιογενή χαρακτηριστικά και για τα οποία, για παράδειγμα, η απλή διαφοροποίηση του συντελεστή δόμησης ή του ποσοστού κάλυψης στα πλαίσια της πολεοδομικής μελέτης για την ανάπτυξη της περιοχής με ΖΚΟΔ, δεν επαρκεί για την ορθή πολεοδόμησή τους. Σύμφωνα λοιπόν με τα χαρακτηριστικά κάθε υποπεριοχής, και κυρίως βάσει της υφιστάμενης δόμησης, διακρίνονται τα τμήματα της επέκτασης για τα οποία θα χρησιμοποιηθούν διαφορετικοί πολεοδομικοί μηχανισμοί ανάπτυξης. Με τον καθορισμό ΖΚΟΔ στο τμήμα όπου αναπτύσσεται εντονότερα η εκτός σχεδίου δόμηση και χαρακτηρίζεται από σχετικά υψηλότερη πυκνότητα μπορούν να επιτευχθούν ευκολότερα

84 οι στόχοι του σχεδιασμού, διατηρώντας τόσο το οικονομικό όσο και το κοινωνικό κόστος της επέμβασης σε ανεκτά επίπεδα. Στους στόχους του σχεδιασμού περιλαμβάνεται η ομαλή σύνδεση της πραγματιστικής προσέγγισης του σχεδιασμού με μία προσέγγιση περισσότερο εναλλακτική, ίσως ακόμα και «ουτοπική» στο πλαίσιο της ελληνικής πραγματικότητας. Με το συγκεκριμένο μηχανισμό ανάπτυξης συνδυάζονται οι δύο αυτές προσεγγίσεις, με τη χρήση της κλασσικής διαδικασίας ανάπτυξης από τη μία, και του εργαλείου του αστικού αναδασμού από την άλλη. Ο λόγος που επιλέχθηκε η χρησιμοποίηση του αστικού αναδασμού αντί της ενεργού πολεοδομίας είναι οι περιορισμοί που η ενεργός πολεοδομία θέτει στα μορφολογικά χαρακτηριστικά του οικισμού καθώς εμπεριέχει την έννοια της οργανωμένης δόμησης. Σαν αποτέλεσμα υπάρχει ο κίνδυνος την μορφολογικής ομοιογένειας και μονοτονίας του οικισμού, στοιχείο που περιορίζει την ελκυστικότητα του ως περιβάλλον διαβίωσης και ενδεχομένως μελλοντικά επηρεάζει άμεσα την λειτουργία του. Από την πρώτη κιόλας περίοδο της εισαγωγής της μεθόδου του αναδασμού στην πολεοδομική νομοθεσία, αυτή αποτέλεσε ιδιαίτερο και πρωτοποριακό στοιχείο, κυρίως λόγω της δυνατότητας ενεργούς συμμετοχής των ιδιοκτητών στη διαδικασία πολεοδόμησης. Αποτελεί συνεπώς ιδανικό τρόπο για την ενίσχυση του ολοκληρωμένου χαρακτήρα της επέμβασης. Οι δυνατότητες που ο μηχανισμός αυτός προσφέρει έως τώρα δεν έχουν αξιοποιηθεί πλήρως. Αυτό από τη μία αποτελεί πρόκληση για το σχεδιασμό, από την άλλη όμως ενέχει τον κίνδυνο τη μη αποτελεσματικής εφαρμογής λόγω έλλειψης ανάλογης εμπειρίας από τους αρμόδιους φορείς. Το τρίτο πολεοδομικό εργαλείο που προτείνεται να ενταχθεί στον εναλλακτικό αυτό μηχανισμό ανάπτυξης είναι αυτό της ΠΕΡΠΟ που προβλέπεται άλλωστε και από το ΓΠΣ του Δήμου, περιοχή ιδιοκτησίας του συνεταιρισμού πολυτέκνων «Άγιοι Πάντες». Αρχικά, για την ανάπτυξη της ΠΕΡΠΟ απαιτείται σύνταξη γενικών κατευθύνσεων πολεοδόμησης με χρονικό ορίζοντα υλοποίησης τα 10 χρόνια. Οι αναλυτικοί όροι πολεοδόμησης καθορίζονται μέσω πολεοδομικής μελέτης. Ειδικά για το ποσοστό των κοινόχρηστων και κοινωφελών χώρων αυτό θα πρέπει να αποτελεί τουλάχιστον το 40% της συνολικής έκτασης, ενώ ο μέσος συντελεστής δόμησης δεν πρέπει να ξεπερνά το 0,6. Προϋπόθεση για την έγκριση της πολεοδομικής μελέτης της ΠΕΡΠΟ είναι ο ιδιοκτήτης να καταβάλει σε δημόσιο ταμείο ποσοστό

85 ίσο με το 10% της συνολικής αξίας της προς πολεοδόμηση έκτασης (ν. 2508/1997, άρθρο 24). Η εφαρμογή της πολεοδομικής μελέτης γίνεται με πρωτοβουλία και ευθύνη των ιδιοκτητών της έκτασης, που στην περίπτωση που μελετάμε είναι ο σύλλογος πολυτέκνων, και υπό τον έλεγχο της αρμόδιας πολεοδομικής υπηρεσίας. Μετά την έγκριση της πολεοδομικής μελέτης, ο ιδιοκτήτης της έκτασης προβαίνει στην εκτέλεση των έργων διαμόρφωσης του χώρου, καθώς και στην εκτέλεση των έργων υποδομής. Στη συνέχεια προβαίνει στη σύνταξη των κτιριακών μελετών και την εκτέλεση των οικοδομικών έργων στους διαμορφωμένους οικοδομήσιμους χώρους, σύμφωνα πάντα με την πολεοδομική μελέτη. (ν. 2508/97, άρθρο 24, ΦΕΚ). Προκύπτει επομένως πως το συγκεκριμένο πολεοδομικό εργαλείο στοχεύει στην ενεργοποίηση της ιδιωτικής πρωτοβουλίας και στη συμμετοχή της στη διαδικασία της πολεοδόμησης. Κατά συνέπεια, η χρησιμοποίηση του προσθέτει την επιπλέον διάσταση της οργανωμένης ιδιωτικής πολεοδόμησης στον προτεινόμενο μηχανισμό επέμβασης. Η χρήση του εργαλείου αυτού αυξήθηκε ιδιαίτερα τα τελευταία χρόνια, χωρίς όμως να εντάσσεται, στην πλειοψηφία των παραδειγμάτων, σε έναν συνολικότερο σχεδιασμό. Η ενσωμάτωση λοιπόν της ιδιωτικής πρωτοβουλίας στις διάφορες μορφές της, τόσο δηλαδή μέσω της χρήσης της ΠΕΡΠΟ, όσο και μέσω του αστικού αναδασμού ενισχύει τον πρότυπο χαρακτήρα του συγκεκριμένου εναλλακτικού μηχανισμού ανάπτυξης. 6.2 Αξιολόγηση των εναλλακτικών μηχανισμών ανάπτυξης Το στάδιο της ανάπτυξης των εναλλακτικών μηχανισμών επέμβασης ακολουθεί η κριτική αξιολόγηση τους με στόχο την τελική επιλογή του καταλληλότερου μηχανισμού σύμφωνα με τον οποίο θα αναπτυχθεί η πρόταση πολεοδόμησης της περιοχής μελέτης. Για την αξιολόγηση των εναλλακτικών λύσεων απαραίτητη είναι η επισκόπηση των στόχων της επέμβασης, οι οποίοι θα αποτελέσουν τα αξιολογικά κριτήρια, σε συνάρτηση με τα βασικά χαρακτηριστικά της περιοχής μελέτης και τα συμπεράσματα που προκύπτουν από αυτά, όπως περιγράφονται στο σχετικό με την αξιολόγηση της ανάλυσης κεφάλαιο. Η τελική επιλογή θα βασιστεί στη συσχέτιση των αξιολογικών κριτηρίων με τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα κάθε μηχανισμού ανάπτυξης.

86 6.2.1 Επισκόπηση βασικών στόχων σχεδιασμού Οι βασικοί στόχοι του σχεδιασμού είναι οι έξης: 1) Δυνατότητα εφαρμογής της πρότασης, 2) Ενσωμάτωση στο σχεδιασμό αρχών βιωσιμότητας και σύγχρονων πολεοδομικών πρακτικών και 3) Πρότυπος και ολοκληρωμένος χαρακτήρας. Σε αυτό το σημείο θα πρέπει να τονισθεί ότι στη διαδικασία αξιολόγησης όλοι οι στόχοι λαμβάνονται υπόψη με την ίδια βαρύτητα, καθώς ο ολοκληρωμένος χαρακτήρας της πρότασης θα επιτευχθεί με την ομαλή ενσωμάτωση των χαρακτηριστικών όλων των στόχων του σχεδιασμού. Όσον αφορά τη δυνατότητα εφαρμογής σχετίζεται άμεσα με τη ρεαλιστική διάσταση της πρότασης. Η ανάπτυξη μίας μη εφαρμόσιμης λύσης ασύνδετης με τις πραγματικές συνθήκες της περιοχής μελέτης σε καμία περίπτωση δεν αποτελεί ζητούμενο. Ο στόχος της εφαρμοσιμότητας μπορεί να αναλυθεί σε τρεις βασικούς πυλώνες: α) το συνολικό κόστος της επέμβασης, β) το νομικό πλαίσιο και τους φορείς εφαρμογής και γ) τα υπάρχοντα παραδείγματα και τα αποτελέσματα που από αυτά προκύπτουν για την αξιολόγηση κάθε μηχανισμούς επέμβασης. Κατά την αξιολόγηση του κόστους υλοποίησης, εκτός από την οικονομική διάσταση, λαμβάνεται υπόψη τόσο η κοινωνική όσο και η περιβαλλοντική, τομείς δηλαδή στους οποίους ο σχεδιασμός έχει άμεσες επιπτώσεις. Στην πλειοψηφία μάλιστα των υλοποιημένων επεκτάσεων οι αντιδράσεις της τοπικής κοινωνίας και το πολιτικό κόστος είναι τα στοιχεία που κατά κύριο λόγο ορίζουν τα όρια των περιοχών. Το οικονομικό κόστος υλοποίησης περιλαμβάνει κυρίως την απαλλοτρίωση των απαραίτητων εκτάσεων (όταν αυτό απαιτείται ανάλογα με τον μηχανισμό ανάπτυξης), την κατασκευή υποδομών, καθώς και τα κόστη εκπόνησης μελετών. Το κοινωνικό κόστος περιλαμβάνει τις όποιες αντιδράσεις κοινωνικών ομάδων κατά τη διαδικασία πολεοδόμησης της περιοχής μελέτης και το γενικότερο αντίκτυπο της επέμβασης στην κοινωνία, ενώ το περιβαλλοντικό περιλαμβάνει το μέρος του προϋπολογισμού που προορίζεται για την εφαρμογή μέτρων προστασίας του φυσικού περιβάλλοντος. Η έννοια του κόστους παίζει σημαντικό ρόλο στο διαμορφωμένο τρόπο επέκτασης των σχεδίων πόλης που έχει επικρατήσει στην Ελλάδα και σε αρκετές περιπτώσεις είναι ο παράγοντας που θέτει εμπόδια στη χρήση περισσότερο παρεμβατικών εργαλείων και στην εφαρμογή πιο δραστικών μέτρων. Το νομικό πλαίσιο και οι φορείς υλοποίησης είναι παράγοντες που επίσης σχετίζονται άμεσα με τη δυνατότητα εφαρμογής του κάθε

87 εναλλακτικού μηχανισμού. Το νομικό πλαίσιο και για τους τρεις μηχανισμούς ανάπτυξης που εξετάζονται είναι πλήρες και δεδομένο, το στοιχείο ωστόσο που πρέπει περισσότερο να αξιολογηθεί είναι η ωριμότητα του τμήματός του που αφορά την πολεοδομική ανάπτυξη της περιοχής με ενεργό πολεοδομία ή αστικό αναδασμό. Κάτι ανάλογο ισχύει και για τους φορείς υλοποίησης. Ο ρόλος του κράτους στην υλοποίηση των επεμβάσεων είναι κυρίαρχος. Με δεδομένα μάλιστα τα προβλήματα και την αποτελεσματικότητα των δημόσιων οργανισμών, αυτό δημιουργεί αρνητικές συνέπειες και καθυστερήσεις στη διαδικασία υλοποίησης. Η συμμετοχή των ιδιοκτητών στη διαδικασία του σχεδιασμού και η γενικότερη ενεργοποίηση του ιδιωτικού τομέα είναι στοιχεία στα οποία πρέπει να δοθεί ιδιαίτερη βαρύτητα. Πολεοδομικά εργαλεία όπως η ΖΕΠ και η ΖΑΑ δίνουν σημαντικές δυνατότητες προς αυτήν την κατεύθυνση. Συνεπώς σε αυτόν τον τομέα έχουν ένα συγκριτικό πλεονέκτημα σε σχέση με την παραδοσιακή μέθοδο επέκτασης του σχεδίου πόλης. Το τελευταίο στοιχείο της δυνατότητας εφαρμογής του κάθε μηχανισμού που θα πρέπει να αξιολογηθεί είναι τα υλοποιημένα παραδείγματα. Με αυτόν τον τρόπο μπορεί κανείς να έχει μία σαφέστερη εικόνα για τις επιπτώσεις κάθε πολεοδομικού εργαλείου στο χώρο, καθώς και τα πλεονεκτήματα και τις αδυναμίες που το συνοδεύουν. Όπως αναφέρθηκε στην ανάλυση των πιθανών μηχανισμών ανάπτυξης της περιοχής επέκτασης, οι ΖΕΠ και οι ΖΑΑ έχουν μέχρι σήμερα λιγοστές περιπτώσεις υλοποίησης, σε αντίθεση με την παραδοσιακή μέθοδο πολεοδόμησης μέσω ΖΚΟΔ. Όσον αφορά το τρίτο εναλλακτικό τρόπο πολεοδόμησης, που περιλαμβάνει τον συνδυασμό των πολεοδομικών μηχανισμών ανάπτυξης, δεν υπάρχει κανένα παράδειγμα εφαρμογής του και γι αυτό μπορεί να θεωρηθεί ως ένα βαθμό πρωτοποριακός. Διαπιστώνει κανείς ότι οι εναλλακτικές λύσεις που επιλέχτηκαν κινούνται στο φάσμα από την γενικευμένη έως την πρωτοποριακή εφαρμογή, συνεπώς είναι αναμενόμενο ως προς αυτό το κριτήριο να παρουσιαστούν σημαντικές διαφοροποιήσεις. Ο δεύτερος στόχος του σχεδιασμού σχετίζεται με τη λιγότερο πραγματιστική διάσταση της πρότασης και αφορά την ενσωμάτωση σύγχρονων πολεοδομικών πρακτικών, καθώς και την καθολική εφαρμογή των αρχών της βιώσιμης οικιστικής ανάπτυξης στην επέκταση που μελετάται. Σημαντικό επομένως είναι να διερευνηθεί η δυνατότητα του κάθε μηχανισμού να ενσωματώσει αυτές τις αρχές. Βασική προϋπόθεση για να επιτευχθεί κάτι τέτοιο είναι ο βαθμός ελευθερίας

88 που παρέχει ο καθένας κατά το σχεδιασμό και η ελαχιστοποίηση των όποιων περιορισμών, όπως για παράδειγμα το ιδιοκτησιακό καθεστώς. Με μία πρώτη κριτική ματιά στους εναλλακτικούς μηχανισμούς ανάπτυξης διαπιστώνουμε ότι τόσο η ενεργός πολεοδομία, όσο και ο αστικός αναδασμός καλύπτουν περισσότερο τις παραπάνω προϋποθέσεις, ενώ η παραδοσιακή μέθοδος πολεοδόμησης είναι αυτή που υστερεί, σύμφωνα και με τα αποτελέσματα των παραδειγμάτων εφαρμογής. Στις σύγχρονες πολεοδομικές πρακτικές που εξετάστηκαν συμπεριλαμβάνονται οι walkable communities και η TOD. Με δεδομένη την έλλειψη εφαρμογής αυτών των πρακτικών στην Ελλάδα, θα πρέπει οι όποιες προβλέψεις για δυνατότητα ομαλής ενσωμάτωσής τους στον χώρο που μελετάμε να είναι μετριοπαθείς. Είναι σαφές άλλωστε ότι οι συνθήκες και οι ανάγκες της περιοχής μελέτης είναι διαφορετικές από αυτές αντίστοιχων περιοχών στον υπόλοιπο ευρωπαϊκό χώρο, όπου εφαρμόζονται ανάλογες πρακτικές. Ωστόσο εξετάζοντας τις μελλοντικές προοπτικές θεωρήθηκε ότι θα πρέπει να ενταχθούν στις προτεραιότητες του σχεδιασμού. Ο στόχος της ενσωμάτωσης των αρχών τις της βιώσιμης οικιστικής ανάπτυξης, αφορά την εφαρμογή όλων εκείνων των μέτρων και ρυθμίσεων απαραίτητων για τη διαμόρφωση ενός ελκυστικού περιβάλλοντος διαβίωσης, φιλικού προς τους κατοίκους, με έντονη την διάσταση της βιωσιμότητας σε όλους τους τομείς της πολεοδομικής οργάνωσης. Δομικά στοιχεία του σχεδιασμού προς αυτήν την κατεύθυνση μπορεί να είναι: η ενοποίηση ακάλυπτων και κοινόχρηστων χώρων, η ολοκληρωμένη αντιμετώπιση των ελεύθερων χώρων και των χώρων, η ολοκληρωμένη αντιμετώπιση του δομημένου περιβάλλοντος με χαμηλές πυκνότητες και καλύψεις οικοπέδων καθώς και σωστές αποστάσεις μεταξύ των κτισμάτων, η ενίσχυση των πεζών μετακινήσεων και ο παράλληλος περιορισμός της κυκλοφορίας των ιδιωτικών οχημάτων, η προώθηση εναλλακτικών μέσων μετακίνησης και μέσων μαζικής μεταφοράς, καθώς και οι συνδυασμένες μετακινήσεις. Το ζητούμενο λοιπόν είναι το κατά πόσο ο κάθε μηχανισμός δίνει τη δυνατότητα να υλοποιηθεί αυτού του είδους ο σχεδιασμός) Ο τρίτος βασικός στόχος του σχεδιασμού αφορά τον πρότυπο και ολοκληρωμένο χαρακτήρα της πρότασης επέκτασης. Ζητούμενο είναι αυτή να αποτελέσει τη βάση για την ανάπτυξη ενός νέου τρόπου επέκτασης των σχεδίων πόλης, ιδιαίτερα όσον αφορά τη διαδικασία πολεοδόμησης, με όσο τον δυνατό καθολική δυνατότητα εφαρμογής στα διάφορα επίπεδα οικισμών. Αυτός είναι άλλωστε και ο λόγος που η

89 παρουσίαση των μηχανισμών ανάπτυξης δεν περιορίζεται μόνο στην εξέταση των χαρακτηριστικών της περιοχής μελέτης. Κάθε ένας από τους τρεις προτεινόμενους μηχανισμούς επέμβασης μπορεί, με την εφαρμογή συγκεκριμένων ρυθμίσεων, να αποτελέσει το μέσο για την επίτευξη αυτού του πρότυπου χαρακτήρα, ωστόσο ο συνδυασμός των πολεοδομικών εργαλείων ανταποκρίνεται περισσότερο σε αυτήν την λογική. Ο ολοκληρωμένος χαρακτήρας σχετίζεται με την πολυδιάστατη αντιμετώπιση των προβλημάτων του χώρου. Μια πιθανή λύση επέκτασης, που μάλιστα αποτελεί και συνήθη πρακτική, είναι απλή ρυμοτόμηση της περιοχής και ο καθορισμός ζωνών χρήσεων γης και όρων δόμησης. Η μορφή και τα προβλήματα των περισσότερων αστικών κέντρων και προαστίων που έχουν αναπτυχθεί με αυτόν τον τρόπο αποδεικνύει πως ο συγκεκριμένος τρόπος επέκτασης δεν είναι αποτελεσματικό εργαλείο στην προσπάθεια ρύθμισης των χωρικών προβλημάτων. Μόνο όταν ο σχεδιασμός καλύπτει ένα όσο το δυνατόν μεγαλύτερο φάσμα των διαστάσεων και των αναγκών που σχετίζονται με την οικιστική ανάπτυξη της περιοχής μελέτης μπορεί να είναι αποτελεσματικός. Για παράδειγμα ο σχεδιασμός μιας περιοχής μονοδιάστατα με βάση την διευκόλυνση της κίνησης των πεζών μπορεί από την μία να ενισχύει την βιωσιμότητα του οικισμού και την ανάπτυξη ενός ελκυστικού δομημένου περιβάλλοντος, ωστόσο αγνοώντας ή απορρίπτοντας πλήρως τον σχεδιασμό των υπόλοιπων μετακινήσεων μπορεί να οδηγήσει στην εμφάνιση προβλημάτων που να εμποδίζουν την ομαλή λειτουργία του οικισμού. Αυτό λοιπόν το πλαίσιο της ολοκληρωμένης αντιμετώπισης θα πρέπει να αποτελεί βασικό χαρακτηριστικό του σχεδιασμού και του μηχανισμού βάσει του οποίου θα υλοποιηθεί η επέκταση. Στα πλαίσια της παρούσας εργασίας ο ολοκληρωμένος χαρακτήρας περιλαμβάνει και τη σύνδεση της περιοχής επέκτασης με την ευρύτερη περιοχή. Αναζητούνται δηλαδή εκείνες οι κατευθύνσεις του σχεδιασμού που θα αυξήσουν την ακτίνα επιρροής της σχεδιαζόμενης επέκτασης και συνδυαζόμενες με τις αναπτυξιακές ευκαιρίες της ευρύτερης περιοχής μελέτης θα προσθέσουν νέες προοπτικές για την ανάπτυξη του Δήμου. 6.2.2 Πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα των εναλλακτικών μηχανισμών ανάπτυξης Ο τρόπος αξιολόγησης των προτεινόμενων μηχανισμών ανάπτυξης περιλαμβάνει τη σύνδεση των σημαντικότερων πλεονεκτημάτων και μειονεκτημάτων τους με τους βασικούς στόχους του σχεδιασμού, όπως αυτοί αναλύθηκαν. Σε αυτό το υποκεφάλαιο επομένως θα αναφερθούμε

90 σε αυτά τα χαρακτηριστικά της παραδοσιακής μεθόδου επέκτασης (ΖΚΟΔ), της ενεργού πολεοδομίας, του αστικού αναδασμού και τέλος του συνδυασμού τους, όπως αυτός προτείνεται, που έχουν είτε αρνητικό είτε θετικό αντίκτυπο στην επίτευξη των επιθυμητών στόχων όπως αυτοί επίσης αναλύθηκαν. Α) Κλασσική μέθοδος (ΖΚΟΔ) Τα βασικά πλεονεκτήματα του συγκεκριμένου τρόπου επέκτασης αφορούν κυρίως την δυνατότητα εφαρμογής, από τη στιγμή που η πλειοψηφία των επεκτάσεων πραγματοποιούνται με αυτόν. Είναι δεδομένο λοιπόν πως οι φορείς εφαρμογής διαθέτουν την απαραίτητη τεχνογνωσία και συνεπώς είναι ικανοί να λειτουργήσουν αποτελεσματικότερα χρησιμοποιώντας τον παραδοσιακό μηχανισμό ανάπτυξης. Θετικό επίσης στοιχείο είναι ότι δεν απαιτείται η δημιουργία νέων φορέων υλοποίησης, εφόσον επαρκούν οι δημόσιοι, υπό την ευθύνη των οποίων υλοποιείται η επέκταση. Ένα ακόμα πλεονέκτημα αφορά το μειωμένο οικονομικό κόστος υλοποίησης της παρέμβασης, αφού με αυτόν τον μηχανισμό περιορίζονται περιορισμένες οι απαιτήσεις πρόσθετου κεφαλαίου από το κράτος. Μειωμένο επίσης είναι και το κοινωνικό κόστος, καθώς στην πλειοψηφία των περιπτώσεων δεν θίγονται τα συμφέροντα των ιδιοκτητών, εφόσον η επέκταση γίνεται ουσιαστικά με τρόπο ώστε να επιτυγχάνεται η καλύτερη διευθέτηση του χώρου με τις λιγότερες δυνατές ρυθμίσεις όσον αφορά τις ιδιοκτησίες, λόγω του πολιτικού κόστους που έχει η πιο δραστική αντιμετώπισή τους. Τα αρνητικά χαρακτηριστικά σχετίζονται κυρίως με τη τελική μορφή των επεκτάσεων, που σε αρκετές περιπτώσεις εμφανίζουν προβλήματα ανάλογα με αυτά των αστικών κέντρων. Αυτό απορρέει κυρίως από τη διεκπεραιωτική διάθεση που χαρακτηρίζει τον σχεδιασμό και την υλοποίησή του. Σαν συνέπεια προκύπτουν οικισμοί με μεγάλες πυκνότητες και ελλείψεις σε κοινόχρηστους χώρους με την υπερεκμετάλλευση της γης να αποτελεί κοινή πρακτική. Αρνητικό επίσης είναι το γεγονός ότι κατά την φάση εφαρμογής οι υποδομές δεν υλοποιούνται ολοκληρωμένα καθώς αρχικά η περιοχή ρυμοτομείται και αρχίζει να ανοικοδομείται πριν ακόμη αρχίσει η κατασκευή των δικτύων κοινής ωφέλειας και των υπόλοιπων απαραίτητων υποδομών και εγκαταστάσεων κοινωνικού εξοπλισμού (πχ. σχολεία, κτίρια πρόνοιας κ.λπ.) Ακόμα, με τις συνεχείς επεκτάσεις που υλοποιούνται μέσω του συγκεκριμένου μηχανισμού προκύπτει η απουσία ιεραρχημένου δικτύου κεντρικών λειτουργιών, γεγονός που

91 δημιουργεί προβλήματα στη σύνδεση και τις σχέσεις εξάρτησης των οικισμών. Β1) ΖΕΠ Το σημαντικότερο πλεονέκτημα του συγκεκριμένου μηχανισμού ανάπτυξης είναι η μεγαλύτερη δυνατότητα προκαθορισμού της σχέσης δομημένου και αδόμητου χώρου. Αυτό είναι πολύ σημαντικό καθώς πολλά από τα προβλήματα των οικισμών πηγάζουν από τη μειονεκτική θέση του αδόμητου χώρου στην παραπάνω σχέση. Σημαντικό επίσης θετικό στοιχείο είναι η δυνατότητα ελέγχου της εφαρμογής και μάλιστα σε όλες τις φάσεις υλοποίησης του σχεδιασμού, φτάνοντας ακόμα και στον προγραμματισμό της λειτουργίας των διαμορφωμένων περιοχών κατοικίας. Ένα ακόμα σημαντικό πλεονέκτημα αυτού του μηχανισμού επέκτασης είναι ότι προσφέρει τη δυνατότητα συνεργασίας μεταξύ δημόσιου και ιδιωτικού τομέα στο σχεδιασμό. Στα πλεονεκτήματα της ανάπτυξης μιας περιοχής μέσω ενεργού πολεοδομίας συγκαταλέγεται και η ολοκληρωμένη υλοποίηση όλων των απαραίτητων για τον οικισμό υποδομών, οι οποίες λόγω της μαζικής κατασκευής υλοποιούνται και με μειωμένο κόστος. Θετικό επίσης είναι το γεγονός ότι τα ακίνητα εντός της περιοχής αποκτούν σημαντική υπεραξία σε σχέση με τις υπόλοιπες περιοχές κατοικίας που αναπτύσσονται απρογραμμάτιστα. Σημαντικό ωστόσο αρνητικό στοιχείο είναι το γεγονός ότι η επέκταση με ενεργό πολεοδομία απαιτεί μεγάλο επενδυτικό κεφάλαιο. Το οικονομικό κόστος της επέμβασης συνεπώς είναι αυξημένο, όπως και το επενδυτικό ρίσκο, γεγονός που σε ένα βαθμό αποτρέπει την συμμετοχή του ιδιωτικού κεφαλαίου. Σαν αποτέλεσμα έως σήμερα η ενεργός πολεοδομία ενεργοποιείται μόνο από δημόσιους φορείς. Αρνητικό επίσης στοιχείο είναι η απουσία σημαντικού αριθμού παραδειγμάτων εφαρμογής 6. Αυτό έχει ως αποτέλεσμα την απουσία ενός προτύπου βάσει του οποίου μπορούν να υλοποιηθούν επεμβάσεις τέτοιου είδους χωρίς τον κίνδυνο της επανάληψης των ίδιων λαθών. Από τα λιγοστά παραδείγματα εφαρμογής της οργανωμένης δόμησης 7 προκύπτει ότι η ομοιότητα της μορφολογίας του οικισμού και της τυπολογίας των κατοικιών λειτουργεί αρνητικά, καθώς οδηγούμαστε στη 6 Μοναδική σύγχρονη προσπάθεια ενεργοποίησης του θεσμού είναι η ΖΕΠ Κοζάνης στην περιοχή «Παίμπορο», που αυτήν τη περίοδο βρίσκεται σε φάση υλοποίησης. Για μία συνολική κριτική του εργαλείου βλ. Οικονόμου Θεμιστοκλής, 2009. 7 ΖΕΠ Ξάνθης- Κομοτηνής και οικισμοί του ΟΕΚ κυρίως σε Αθήνα-Θεσσαλονίκη αλλά και άλλες πόλεις.

92 σαφή διάκριση των περιοχών αυτό με αρνητικές επιπτώσεις τόσο σε αισθητικό επίπεδο όσο και στην κοινωνική δομή. Β2) ΖΑΑ Το σημαντικότερο πλεονέκτημα που προσφέρει η μέθοδος του αστικού αναδασμού είναι το γεγονός ότι ρυθμίζει το αμετάθετο της ιδιοκτησίας και μάλιστα με ολοκληρωμένο τρόπο σε σχέση με την μονοδιάστατη αντιμετώπιση που προσφέρει η μέθοδος της απαλλοτρίωσης (Κομνηνός, Ν. 1986: 185). Ένα από τα σημαντικότερα εμπόδια που καλείται να αντιμετωπίσει ο πολεοδομικός σχεδιασμός είναι αναμφισβήτητα οι περιορισμοί που θέτει η υφιστάμενη κατάσταση των ιδιοκτησιών. Ο αναδασμός επομένως μπορεί να αποτελέσει εξαιρετικά χρήσιμο εργαλείο. Σε αυτή την κατεύθυνση θετικές είναι οι τάσεις ενεργοποίησης του θεσμού που παρατηρούνται τα τελευταία χρόνια με επεμβάσεις κυρίως στα αστικά κέντρα της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης. Πλεονεκτήματα της μεθόδου του αναδασμού αποτελούν επίσης η δυνατότητα ελεγχόμενης πολεοδομικής ανάπτυξης που περιλαμβάνει και τη διαδικασία κατασκευής των απαραίτητων υποδομών. Όσο μεγαλύτερες είναι οι δυνατότητες παρέμβασης του σχεδιασμού στη ρύθμιση του χώρου, τόσο μεγαλύτερες είναι οι πιθανότητες αποτελεσματικής εφαρμογής του και επίτευξης των προγραμματισμένων στόχων του. Ένα ακόμη θετικό στοιχείο της επέκτασης με τον συγκεκριμένο μηχανισμό είναι η ενεργή συμμετοχή των ιδιοκτητών στην διαδικασία του σχεδιασμού. Στην περίπτωση μάλιστα της ανάπτυξης οικοδομικού συνεταιρισμού υπό την ευθύνη του οποίου υλοποιείται η επέμβαση, ο ρόλος του κράτους περιορίζεται στο σημείο του επικουρικού ελέγχου. Αποτέλεσμα είναι η καλύτερη προσαρμογή του σχεδιασμού στις πραγματικές ανάγκες των κατοίκων γεγονός που διασφαλίζει σε μεγάλο βαθμό την μελλοντική ομαλή λειτουργία του. Αρνητικά στοιχεία της μεθόδου του αναδασμού είναι ότι στην περίπτωση όπου τα ιδιωτικά συμφέροντα είναι αντίθετα η εφαρμογή του είναι σχεδόν αδύνατη. Για να είναι λοιπόν εφικτή η επέκταση με τον συγκεκριμένο τρόπο, είτε θα πρέπει τα χαρακτηριστικά της ιδιοκτησίας στην περιοχή να το επιτρέπουν, είτε θα πρέπει να υπάρχουν διαθέσιμες δημόσιες εκτάσεις στις οποίες μπορεί να αναπτυχθεί. Αυτός ίσως είναι και ο λόγος που μέχρι σήμερα ο αναδασμός είναι ένα σχετικά ανενεργό πολεοδομικό εργαλείο.

93 Γ) Συνδυασμός ΖΚΟΔ ΖΑΑ - ΠΕΡΠΟ Το συγκριτικό πλεονέκτημα του τρίτου εναλλακτικού μηχανισμού ανάπτυξης που εξετάζεται είναι ότι συνδυάζει τα θετικά όλων των μεθόδων που περιλαμβάνει. Ταυτόχρονα βέβαια, εμπεριέχει και τα αρνητικά τους στοιχεία, συνεπώς καθοριστικός στην περίπτωση αυτή είναι ο τρόπος με τον οποίο θα εφαρμοστεί έτσι ώστε να επιτευχθεί ο βέλτιστος συνδυασμός με τις λιγότερες δυνατές επιπτώσεις. Στα σημαντικότερα πλεονεκτήματα συγκαταλέγεται η δυνατότητα προσαρμογής στα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά της περιοχής μελέτης. Κάθε πολεοδομικό εργαλείο έχει ένα συγκεκριμένο πεδίο εφαρμογής για το οποίο ενδείκνυται. Η ταυτόχρονη χρήση επομένως τόσο του αναδασμού, όσο και της ΠΕΡΠΟ και της θέσπισης ΖΚΟΔ, καλύπτουν πληρέστερα τις επιμέρους ανάγκες κάθε τμήματος της επέκτασης. Με αυτόν το τρόπο επιτυγχάνεται η πολυδιάστατη αντιμετώπιση των προβλημάτων του χώρου, αλλά και μία δημιουργική ποικιλία όσον αφορά τη μορφή του οικισμού και την τυπολογία των κατοικιών που συμβάλλει στη δημιουργία ενός ελκυστικού και ενδιαφέροντος περιβάλλοντος διαβίωσης και στην ενσωμάτωση των αρχών της βιώσιμης οικιστικής ανάπτυξης. Θετικό επίσης στοιχείο είναι η άμβλυνση των κοινωνικών αντιδράσεων αφού με αυτόν τον τρόπο επιχειρείται μία προσπάθεια πολεοδόμησης με όσο το δυνατόν περισσότερη ελευθερία στον σχεδιασμό και με τις λιγότερες επιπτώσεις στις υφιστάμενες ιδιοκτησίες. Χαρακτηριστικό άλλωστε του κάθε πολεοδομικού εργαλείου που χρησιμοποιείται είναι ότι όταν αναπτύσσεται στο ανάλογο για αυτό περιβάλλον είναι σύμφωνο με τις επιταγές τις κοινής γνώμης. Με αυτό τον τρόπο μειώνεται και το πολιτικό κόστος και συνεπώς ο παρόν μηχανισμός μπορεί να λάβει ευκολότερα διαστάσεις εφαρμογής. Τέλος, πλεονεκτήματα του συνδυασμού των πολεοδομικών εργαλείων είναι η ισόρροπη ενεργοποίηση ιδιωτικού και δημόσιου τομέα και ο πρωτοποριακός χαρακτήρας. Από τη μία ο περιορισμός του ρόλου του κράτους με ταυτόχρονη αύξηση του ρόλου των ιδιοκτητών έχει σαν συνέπεια τον δημοκρατικότερο και αποτελεσματικότερο σχεδιασμό και από την άλλη ο πρωτοποριακός χαρακτήρας δίνει ελπίδες για την ανάπτυξη ενός νέου τρόπου πολεοδόμησης, καθώς οι ήδη διαμορφωμένοι είτε οδηγούν σε τυποποιημένες λύσεις (ΖΚΟΔ), είτε έχουν βρεθεί σε αδιέξοδο όσον αφορά την αυτόνομη εφαρμογή τους (ΖΕΠ, ΖΑΑ, ΠΕΡΠΟ).

94 Στα κυριότερα μειονεκτήματα του συγκεκριμένου μηχανισμού είναι η απουσία ενός προτύπου εφαρμογής γεγονός που έχει ως αποτέλεσμα το αυξημένο ρίσκο υλοποίησης. Είναι δεδομένο ότι στην πρώτη προσπάθεια εφαρμογής κάθε νέου τρόπου επέμβασης θα αναπτυχθούν προβλήματα που δεν έχει προβλέψει ο σχεδιασμός. Ωστόσο είναι σημαντικό να γίνει η πρώτη ουσιαστική εφαρμογή ώστε να αποτελέσει σημείο εκκίνησης για περαιτέρω ενεργοποίηση και βελτίωση του μηχανισμού. Για την αποτελεσματική υλοποίηση απαραίτητος είναι ο όσο το δυνατόν καλύτερος συγχρονισμός των δράσεων έτσι ώστε ο σχεδιασμός να αναπτυχθεί ενιαία και να μην δημιουργούνται προβλήματα στην λειτουργία του οικισμού από τυχόν καθυστερήσεις. Με δεδομένη τη δυσκολία συντονισμού των αρμόδιων δημόσιων οργανισμών σημαντικοί κίνδυνοι για την εφαρμογή παραμένουν. Σε περίπτωση όμως που είναι ισχυρή και θετική τόσο η πολιτική βούληση, όσο και η επιθυμία της τοπικής κοινωνίας στις κατευθύνσεις της επέμβασης, αυτοί οι κίνδυνοι μπορούν να ξεπεραστούν. Ένα ακόμη αρνητικό στοιχείο σύμφωνα με τα αποτελέσματα από ανάλογες προσπάθειες επέμβασης, είναι ότι ο παράλληλος συντονισμός των δράσεων απαιτεί την ανάπτυξη ενός ενιαίου φορέα υλοποίησης που λόγω των αυξημένων αρμοδιοτήτων του και της πολύπλοκης σύνθεσής του, που τις περισσότερες φορές απαιτούνται, αποτελεί ερώτημα το κατά πόσο μπορεί να λειτουργήσει αποτελεσματικά στην πράξη. Ενθαρρυντικό ωστόσο είναι ότι δεν παρουσιάζονται ελλείψεις στο υπάρχον σχετικό νομικό πλαίσιο, ενώ τα τελευταία χρόνια η ανάπτυξη ενιαίων φορέων ευνοείται. Παρατηρεί λοιπόν κανείς ότι τα μειονεκτήματα του συνδυασμού των υπαρχόντων μηχανισμών ανάπτυξης σχετίζονται περισσότερο με την δυνατότητα εφαρμογής, χωρίς όμως να είναι βέβαιο ότι την αποτρέπουν καθώς δεν έχουν αναπτυχθεί οικιστικές επεκτάσεις με τον συγκεκριμένο τρόπο. 6.2.3. Διαδικασία αξιολόγησης Η αξιολόγηση των εναλλακτικών μηχανισμών και η τελική επιλογή του κατάλληλου για την περιοχή μελέτης θα γίνει με τη συσχέτιση των βασικών στόχων του σχεδιασμού και των πλεονεκτημάτων και μειονεκτημάτων τους, που αναλύθηκαν στο προηγούμενο υποκεφάλαιο. Αυτή η φάση της μελέτης της, όπως και η ανάπτυξη εναλλακτικών σεναρίων με βάση τον τρόπο εφαρμογής δεν συμπεριλαμβάνεται στις περισσότερες μελέτες πολεοδομικής κλίμακας, καθώς οι επιλεγόμενες λύσεις θεωρούνται δεδομένες και η ανάλυση είναι κατευθυνόμενη σύμφωνα με αυτές. Κάτι τέτοιο έχει σαν αποτέλεσμα την απουσία ενός

95 συγκεκριμένου και καθολικά αποδεκτού τρόπου αξιολόγησης των προτεινόμενων εναλλακτικών μηχανισμών ανάπτυξης. Κατά συνέπεια στο αντικείμενο της μελέτης μας προστίθεται και η ανάπτυξη ενός τρόπου αξιολόγησης, συμβατού με τις απαιτήσεις του σχεδιασμού όπως αυτές έχουν διαμορφωθεί. Μία πρώτη μέθοδος αξιολόγησης είναι αυτή της «διαισθητικής» από τον μελετητή επιλογής της καταλληλότερης λύσης, χωρίς αυτή να τεκμηριώνεται πλήρως. Η μέθοδος αυτή όμως απαιτεί μεγάλη εμπειρία από την ομάδα μελέτης και συνεπώς δεν είναι εφαρμόσιμη στην παρούσα μελέτη, αλλά είναι και συμβατή με τον σκοπό της. Είναι γεγονός ότι καμία λύση δεν μπορεί να καλύπτει ισοδύναμα όλους τους στόχους. Υπάρχουν ωστόσο πιο συστηματικές μέθοδοι αξιολόγησης που περιορίζουν το υποκειμενικό στοιχείο και διευκολύνουν την επιλογή. Οι περισσότερες από αυτές είναι εμπειρικές με επιρροές από την οικονομική λογιστική. Λόγω όμως της δυσκολίας αποτελεσματικής μοντελοποίησης του συνόλου των δεδομένων που απαιτούνται για την υλοποίηση της επέκτασης, η μαθηματική πρακτική ακόμη δεν έχει εκτεταμένη εφαρμογή στην διαδικασία της αξιολόγησης (Αραβαντινός, Αθ. 1997: 73). Ορισμένες από τις σύγχρονες μεθόδους αξιολόγησης που χρησιμοποιούνται περισσότερο είναι: α) η ανάλυση κόστους-οφέλους (Cost-Benefit Analysis), β) η μέθοδος ισολογισμού του σχεδιασμού (Planning Balance Sheet) και γ) το μητρώο στόχων-επίτευξης (Goals- Archive Matrix). Η πρώτη στηρίζεται στην επιλογή της καλύτερης λύσης βάσει της σχέσης του συνολικού οικονομικού κόστους με την συνολική οικονομική ωφέλεια. Απαραίτητη επομένως είναι η εκτίμηση της αξίας κάθε στοιχείου σε χρηματικές μονάδες δαπανών και ωφέλειας που ενέχει σημαντικές αβεβαιότητες. Η δεύτερη μέθοδος έρχεται να συμπληρώσει την ανάλυση κόστουςοφέλους αντιμετωπίζοντας το πρόβλημα των στόχων που δεν μπορούν να εκφραστούν ποσοτικά. Η αξιολόγηση περιλαμβάνει τη διάκριση μεταξύ «παραγωγών» και «καταναλωτών» και αναλύει το κόστος και το όφελος που έχει κάθε δράση σε αυτές τις ομάδες. Με αυτό τον τρόπο η αξιολόγηση είναι πιο ολοκληρωμένη. Βασικά όμως μειονεκτήματα είναι η πολυπλοκότητα της μεθόδου και το γεγονός ότι σε τελική ανάλυση δεν συνδέει αποτελεσματικά την αξιολόγηση με τους στόχους του σχεδιασμού. Τέλος, από τις πιο κοινά χρησιμοποιούμενες, μεθόδους αξιολόγησης είναι το μητρώο στόχων-επιτεύξεων που τονίζει το ρόλο των στόχων στη

96 διαδικασία αξιολόγησης. Για την αποτελεσματική εφαρμογή του όμως απαιτείται η αναλυτική εξειδίκευση των στόχων και η έκφραση τους σε συνάρτηση με τα χαρακτηριστικά κάθε λύσης με συγκεκριμένη βαρύτητα για την κάθε σχέση. Σημαντική αδυναμία αυτής της μεθόδου είναι η έντονη εξάρτηση της από το σύστημα βαθμών και βαρών που σε τελική ανάλυση δεν μπορούν παρά να είναι υποκειμενικά.(αραβαντινός, ΑΘ. 1997: 77). Διαπιστώνουμε επομένως ότι οι πιο κοινά χρησιμοποιημένες μέθοδοι αξιολόγησης παρουσιάζουν σημαντικές αδυναμίες. Αυτή ωστόσο που καλύπτει περισσότερο τις ανάγκες της αξιολόγησης στα πλαίσια της παρούσας εργασίας είναι η μέθοδος του μητρώου στόχων-επιτεύξεων, επειδή οι στόχοι του σχεδιασμού αποτελούν δομικά της συστατικά. Έχοντας όμως ως δεδομένη την πολυπλοκότητα της συγκεκριμένης μεθόδου, που παρά την εξειδικευμένη διαδικασία βαθμολόγησης και κατάταξης των κριτηρίων βάσει του «βάρους» που αποδίδεται σε αυτά δεν ξεπερνάει το πρόβλημα της υποκειμενικότητας, θεωρήθηκε ότι η πλήρης εφαρμογή της θα ήταν άσκοπη. Με πρότυπο λοιπόν το μητρώο στόχων-επιτεύξεων, αναπτύχθηκε η μέθοδος αξιολόγησης που τελικά χρησιμοποιήθηκε, η οποία προέκυψε από την προσαρμογή της στις ανάγκες της εργασίας. Οι στόχοι του σχεδιασμού διαδραματίζουν σημαντικό ρόλο καθώς αποτελούν τα αξιολογικά κριτήρια. Η διαδικασία αξιολόγησης διερευνά τη σχέση αυτών των αξιολογικών κριτηρίων με τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτημάτων εναλλακτικών μηχανισμών ανάπτυξης. Λόγω της πολυπλοκότητας της διαδικασίας ποσοτικοποίησης του συνόλου των παραγόντων του κάθε στόχου που πρέπει να εξεταστούν (βλ υποκεφ. 5.2.1), χωρίς με αυτό τον τρόπο να ξεπερνάτε το υποκειμενικό στοιχείο, επιλέχθηκε τελικά η ανάλυση να γίνει με ποιοτικά κριτήρια. Στην αξιολόγηση που πραγματοποιείται, οι έννοιες του κόστους και του οφέλους εισάγονται με μία ποιοτική κλίμακα συσχέτισης στόχων και θετικών-αρνητικών στοιχείων του κάθε μηχανισμού. Θεωρείται λοιπόν ότι τα πλεονεκτήματα έχουν κατά κάποιο τρόπο μία θετική, ή τουλάχιστον δεν έχουν αρνητική επίδραση στην εκπλήρωση των στόχων. Η κλίμακα παίρνει τιμές από το 0 μέχρι το 3, όπου η τιμή 0 σημαίνει ότι το πλεονέκτημα έχει ουδέτερο αντίκτυπο στην επίτευξη του στόχου και το 3 ότι έχει το μέγιστο θετικό αντίκτυπο-ωφέλεια. Κάτι αντίστοιχο ισχύει και για τα μειονεκτήματα, όπου η κλίμακα παίρνει τιμές από το -3 έως το 0, ανάλογα αυτή τη φορά του κόστους αρνητικού αντίκτυπου που έχει το κάθε μειονέκτημα στην επίτευξη του στόχου. Το - 3 υποδηλώνει το μέγιστο κόστος, ενώ το 0 ουδέτερο αντίκτυπο. Από

97 αυτή τη διαδικασία βαθμολόγησης προκύπτουν δύο σύνολα, ένα ειδικό για τον κάθε στόχο και ένα γενικό από τη σύνθεση των τριών ειδικών. Σε αυτό το σημείο θα πρέπει να τονισθεί ότι και οι τρεις στόχοι αντιμετωπίζονται με την ίδια βαρύτητα και δεν ταξινομούνται. Από τα ειδικά σύνολα ωστόσο προκύπτει η ιδιαίτερη συσχέτιση κάθε μηχανισμού με καθένα από τους τρεις βασικούς στόχους με αποτέλεσμα να δημιουργείται μία πιο καθαρή εικόνα, η οποία και χρησιμοποιήθηκε στην τελική επιλογή. Ζητούμενο είναι να επιλεγεί αυτός ο μηχανισμός που να καλύπτει όσο το δυνατό περισσότερο το σύνολο των στόχων του σχεδιασμού, έτσι ώστε η τελική πρόταση να αντιμετωπίζει ολοκληρωμένα τις απαιτήσεις του αρχικού σχεδιασμού. Είναι δεδομένο πως και η μέθοδος αξιολόγησης που αναπτύχθηκε δεν μπορεί να αποτελέσει το μόνο και ασφαλές κριτήριο στην επιλογή του τελικού μηχανισμού εφαρμογής, όπως επίσης και ότι διατηρεί το στοιχείο της υποκειμενικότητας. Ωστόσο αποτελεί έναν ξεκάθαρο τρόπο τεκμηρίωσης και οπτικοποίησης της λογικής στην οποία βασίστηκε η τελική επιλογή. Στα θετικά της μεθόδου συγκαταλέγεται η σχετικά απλή και κατανοητή λογική της με αποτέλεσμα να μπορούν εύκολα να αναπτυχθούν και να συζητηθούν από τους ενδιαφερόμενους οι όποιες διαφορετικές απόψεις για το σενάριο εφαρμογής. Η αξιολόγηση όμως της συσχέτισης των επιμέρους παραγόντων που συνθέτουν τον κάθε στόχο με τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα των μηχανισμών ανάπτυξης θα οδηγούσε σε μία ιδιαίτερα πολύπλοκη δομή πίνακα, δυσνόητη και δυσανάγνωστη και αυτός είναι ο λόγος που η λεκτική τεκμηρίωσή του παρουσιάζεται στο επόμενο υποκεφάλαιο της τελικής επιλογής.

98 6.3.2.1: Πίνακας αξιολόγησης των εναλλακτικών μηχανισμών ανάπτυξης Μηχανισμοί επέκτασης Αξιολογικά κριτήρια Α. ΖΚΟΔ Δυνατότητα Πλεονεκτήματα Μειονεκτήματα εφαρμογής Μειωμένο κόστος για το δημόσιο Εμπειρία εφαρμογής Ενσωμάτωση αρχών βιωσιμότητας Πρότυποςολοκληρωμένος χαρακτήρας Διεκπαιρεωτικός σχεδιασμός 3 /-1 1 /-3 0 /-3 Απουσία ιεραρχημένου δικτύου κεντρικών λειτουργιών 3 / 0 1 /-1 0 /-1 Τεχνογνωσία φορέων Μειωμένες αντιδράσεις κοινωνικών ομάδων Υπερεκμετάλλευση γης, μεγάλες πυκνότητες και έλλειψη κοινόχρηστων 3 / 0 1 /-3 0 /-2 Ελλιπής κατασκευή υποδομών 3 /-1 1 /-2 1 /-2 Σύνολο Α 10-5 -7 Σύνολο Β -2

99 Πλεονεκτήματα Β1. ΖΕΠ Μειονεκτήματα Δυνατότητα εφαρμογής Ενσωμάτωση αρχών βιωσιμότητας Πρότυποςολοκληρωμένος χαρακτήρας Δυνατότητα προκαθορισμού σχέσης δομημένου αδόμητου Μειωμένο κόστος κατασκευής κατοικιών Δυνατότητα ελέγχου εφαρμογής Υψηλή προστιθέμενη αξία ακινήτων Κατασκευή υποδομών Μεγάλο κεφάλαιο επένδυσης- υψηλό επενδυτικό ρίσκο 0 /-3 3 / 0 3 /-1 Ομοιότητα μορφολογίαςτυπολογίας 2 / 0 1 /-1 1 /-3 Λιγοστά παραδείγματα εφαρμογής 1 / -3 3 / 0 2 / 0 Ενεργοποίηση κυρίως δημόσιων φορέων 1/ -1 0 /-1 1 /-2 Μπορεί να οδηγήσει σε σαφή διάκριση, χωρική και κοινωνική, περιοχών 1 /-1 2 /-2 3 /-2 Σύνολο Α -3 5 2 Σύνολο Β 5 Β2. ΖΑΑ Ενσωμάτωση Δυνατότητα αρχών εφαρμογής Μειονεκτήματα βιωσιμότητας Πρότυποςολοκληρωμένος χαρακτήρας Πλεονεκτήματα Ρυθμίζει το αμετάθετο της ιδιοκτησίας Ανενεργός θεσμός 3 /-2 1 /-2 2 / 0 Τάσεις επανενεργοποίησης Δυνατότητα ελεγχόμενης πολεοδομικής Για την εφαρμογή του απαιτείται σημαντική διαθεσιμότητα δημοσίων εκτάσεων 2 / -2 0 / -1 0 / -2 ανάπτυξης 0 / 0 3 / 0 1 / 0 Ενεργή συμμετοχή Ελλείψεις νομοθετικών ιδιοκτητών ρυθμίσεων 1 /-3 1 /-2 3 / 0 Κατασκευή υποδομών 0 / 2 / 2 / Σύνολο Α -1 2 6 Σύνολο Β 7

100 Γ. ΖΚΟΔ + ΖΑΑ + ΠΕΡΠΟ Δυνατότητα εφαρμογής Πλεονεκτ. Μειονεκτήμ. Ενσωμάτωση αρχών βιωσιμότητας Πρότυποςολοκληρωμένος χαρακτήρας Προσαρμογή στα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά κάθε τομέα της περιοχής μελέτης Πολυδιάστατη αντιμετώπιση του χώρου και δημιουργική ποικιλομορφία κατοικιών Άμβλυνση κοινωνικών αντιδράσεων και επιπτώσεων στο φυσικό περιβάλλον Απουσία προτύπου εφαρμογή και συνεπώς αυξημένο ρίσκο υλοποίησης 0 /-3 2 / 0 3 / 0 Απαραίτητος ο συγχρονισμός δράσεων για την υλοποίηση 0 /-3 3 / 0 3 /-2 Απαραίτητη η ανάπτυξη ενιαίου φορέα εφαρμογής 1 /-2 2 / 0 2 / 0 Πρωτοποριακός χαρακτήρας 0 / 0 0 / 0 1 / 0 Ισόρροπος συνδυασμός ιδιωτικής και δημόσιας πρωτοβουλίας 1 / 0 0 / 0 1 / 0 Σύνολο Α -4 7 8 Σύνολο Β 11

101 6.3 Επιλογή μηχανισμού ανάπτυξης Η διαδικασία επιλογής του μηχανισμού με τον οποίο θα αναπτυχθεί η επέκταση στην περιοχή μελέτης βασίστηκε στη μέθοδο αξιολόγησης που παρουσιάστηκε, αλλά και στην υποκειμενική κρίση της ομάδας μελέτης, όπου αυτή ήταν απαραίτητη, καθώς, όπως αναφέρθηκε, καμία μέθοδος αξιολόγησης δεν μπορεί να απαλείψει το υποκειμενικό στοιχείο. Δεν θα πρέπει άλλωστε να παραμελήσει κανείς το γεγονός ότι ο πολεοδομικός σχεδιασμός, στην πρακτική του εφαρμογή, είναι άρρηκτα συνδεδεμένος με την πολιτική και τις σκοπιμότητες που την συνοδεύουν και συνεπώς σπάνια υπερισχύουν τα όποια τεχνοκρατικά κριτήρια στην επιλογή των προτεινόμενων λύσεων. Προτού όμως αναπτύξουμε τα όποια υποκειμενικά κριτήρια που βοήθησαν στην τελική επιλογή απαραίτητο είναι να παρουσιάσουμε τα συμπεράσματα που προέκυψαν από τη διαδικασία της αξιολόγησης, καθώς και να αιτιολογήσουμε τον τρόπο με τον οποίο εκτιμήθηκαν οι σχέσεις κόστους-οφέλους. Με μία πρώτη παρατήρηση από τα γενικά σύνολα που προκύπτουν για τον κάθε μηχανισμό ανάπτυξης, εύκολα κανείς καταλήγει στο συμπέρασμα ότι ο κατάλληλος μηχανισμός είναι αυτός του συνδυασμού των πολεοδομικών εργαλείων. Τα τέσσερα αυτά σύνολα όμως δεν επαρκούν για την τελική επιλογή, καθώς για τον ολοκληρωμένο χαρακτήρα της πρότασης πολύ σημαντική είναι η σχέση που έχει ο κάθε μηχανισμός με τους επιμέρους στόχους. Ο πρώτος μηχανισμός επέκτασης, δηλαδή η θέσπιση κανονιστικών όρων δόμησης, παρουσιάζει αρνητική τιμή (-2) στο γενικό σύνολο που σημαίνει ότι τελικά έχει αρνητικό αντίκτυπο-κόστος στους γενικούς στόχους. Εξετάζοντας τα επιμέρους σύνολα όμως παρατηρούμε ότι παρουσιάζει τα περισσότερα οφέλη (10) για τον στόχο της δυνατότητας εφαρμογής και μάλιστα σε πολύ μεγαλύτερο βαθμό από τους υπόλοιπους. Τόσο η εμπειρία των φορέων εφαρμογής, όσο και η καθολικότητα εφαρμογής συμβάλλουν ιδιαίτερα προς αυτή την κατεύθυνση. Ειδικότερα για την περίπτωση που μελετάμε, θετικό είναι το γεγονός ότι η πολεοδομική υπηρεσία του Δήμου Θέρμης έχει μελετήσει τις ήδη υλοποιημένες επεκτάσεις στη Θέρμη και το Ν. Ρύσιο με ΖΚΟΔ. Σημαντικό ρόλο στην αυξημένη εφαρμογή του συγκεκριμένου μηχανισμού διαδραματίζει το γεγονός ότι συνεπάγεται μικρό οικονομικό κόστος, καθώς δεν υλοποιούνται πλήρως οι υποδομές και παράλληλα σημαντικό είναι το ποσοστό της αυτοχρηματοδότησης μέσω της

102 εισφοράς σε γη και χρήμα από τους ιδιοκτήτες. Παράλληλα δε περιορίζει τις κοινωνικές αντιδράσεις και το πολιτικό κόστος, καθώς τις περισσότερες φορές ικανοποιεί τα συμφέροντα των ιδιοκτητών εντός της προτεινόμενης περιοχής επέκτασης. Όπως προέκυψε από την ανάλυση της περιοχής μελέτης ένα σημαντικό κομμάτι της καλύπτεται από έντονα ανεπτυγμένη εκτός σχεδίου δόμηση, η ένταξη της οποίας αποτελεί κοινή πρακτική και πολιτική βούληση, ενώ οι όποιες προσπάθειες εξάλειψής της αυξάνει σημαντικά το οικονομικό κόστος της πρότασης. Συνεπώς με την θέσπιση κανονιστικών όρων δόμηση παρέχεται η πιο συντηρητική και εύκολα εφαρμόσιμη μέθοδος για τη ρύθμιση του προβλήματος. Ο βαθμός όμως στον οποίο το πρόβλημα της εκτός σχεδίου δόμησης αντιμετωπίζεται αποτελεσματικά εμπεριέχει πολλά ερωτηματικά. Κάτι τέτοιο άλλωστε έχει αρνητικό αντίκτυπο στην σχέση της συγκεκριμένης μεθόδου με τον στόχο του ολοκληρωμένου και πρότυπου χαρακτήρα του σχεδιασμού που σε καμία περίπτωση δεν καλύπτεται ικανοποιητικά. Σύμφωνα μάλιστα με τον πίνακα αξιολόγηση, το αντίστοιχο ειδικό σύνολο είναι το χαμηλότερο και μάλιστα το μοναδικό με αρνητική τιμή (- 7). Η αρνητική σχέση του μηχανισμού τόσο με τον ολοκληρωμένο και πρότυπο χαρακτήρα του σχεδιασμού, όσο και με την δυνατότητα ενσωμάτωσης, αποδεικνύεται κυρίως από την διαμορφωμένη εικόνα των υλοποιημένων επεμβάσεων που χαρακτηρίζονται από έλλειψη κοινόχρηστων χώρων και υποδομών, μεγάλες καλύψεις και γενικότερα υπερεκμετάλλευση της γης. Ιδιαίτερα για τη δυνατότητα ενσωμάτωσης αρχών βιωσιμότητας αρνητικό στοιχείο είναι η απουσία τεχνογνωσίας των αρμόδιων φορέων, αλλά και το γεγονός ότι το απαιτούμενο κεφάλαιο είναι δύσκολο να συγκεντρωθεί από τους προβλεπόμενους από τον μηχανισμό τρόπους χρηματοδότησης. Επιπλέον, η επέκταση με ΖΚΟΔ δεν αντιμετωπίζει αποτελεσματικά το φαινόμενο της υπεραξία της γης που δημιουργείται μετά την ένταξη στο σχέδιο που σε μεγάλο ποσοστό την καρπώνεται ο ιδιοκτήτης σε βάρος των κοινόχρηστων χώρων και υποδομών. Δε παρέχεται επομένως η απαραίτητη ελευθερία στο σχεδιασμό ώστε να υπάρχει η δυνατότητα ενσωμάτωσης αρχών βιωσιμότητας που στην πλειοψηφία των περιπτώσεων απαιτούν διαθεσιμότητα γης, όπως για παράδειγμα η δημιουργία δικτύων πρασίνου και κίνησης πεζών, η υλοποίηση των οποίων απαιτεί μεγάλες επιφάνειες που για να βρεθούν θα πρέπει να μειωθεί και η συνολική έκταση του δομημένου χώρου. Ως γενικό συμπέρασμα για την σχέση του τρόπου ανάπτυξης της περιοχής επέκτασης με θέσπιση ΖΚΟΔ προκύπτει ότι από τη μία καλύπτει

103 επαρκώς το στόχο της δυνατότητας εφαρμογής, από την άλλη όμως έχει ιδιαίτερα αρνητική σχέση με τους άλλους δύο βασικούς στόχους, γεγονός που δείχνει πως η εναλλακτική λύση της αποκλειστικής χρήσης αυτού του μηχανισμού δεν είναι η ιδανικότερη. Η δεύτερη εναλλακτική λύση που αφορά την υλοποίηση της επέκτασης, είτε με την μέθοδο του αστικού αναδασμού, είτε με της ενεργού πολεοδομίας, παρουσιάζει γενικά σύνολα με θετικές τιμές (7 και 5 αντίστοιχα) που σημαίνει ότι και οι δύο μηχανισμοί έχουν συνολικό θετικό αντίκτυπο στους βασικούς στόχους του σχεδιασμού. Όσον αφορά την επέκταση μέσω του καθορισμού ΖΕΠ στο σύνολο της περιοχής επέκτασης ιδιαίτερα θετικό στοιχείο αποτελεί το γεγονός ότι διευκολύνει την ενσωμάτωση αρχών βιώσιμης ανάπτυξης καθώς εμπεριέχει την οργανωμένη δόμηση. Υπάρχει επομένως η δυνατότητα να προκαθοριστεί σημαντικά η μορφή του οικισμού, καθώς και ο τρόπος με τον οποίο θα οργανωθεί η δόμηση, σε σημείο που να ευνοεί την ανάπτυξη και ενοποίηση ζωνών πρασίνου και ελεύθερων χώρων, αλλά και τον βιώσιμο σχεδιασμό των μεταφορών, στοιχεία που όπως αναφέρθηκε αποτελούν δομικά χαρακτηριστικά της πρότασης επέκτασης του οικισμού των Ταγαράδων. Επιπλέον υπάρχει η δυνατότητα ελέγχου όλων των φάσεων υλοποίησης του σχεδιασμού, γεγονός που συμβάλλει στην επίτευξη του αναμενόμενου αποτελέσματος. Η επέκταση με ΖΕΠ έχει αρνητικό αντίκτυπο στον στόχο της δυνατότητας εφαρμογής. Αυτός προκύπτει κυρίως από την απαραίτητη ανάπτυξη ισχυρών φορέων υλοποίησης, την απουσία σύγχρονων παραδειγμάτων εφαρμογής και την μη αποτελεσματική λειτουργία επεμβάσεων που επιχειρήθηκε να υλοποιηθούν στο παρελθόν με χαρακτηριστικότερο τις ΖΕΠ Ξάνθης και Κομοτηνής, αλλά και από το αυξημένο επενδυτικό κεφάλαιο που απαιτείται, που εν μέρει αποτελεί και ένα από τους βασικότερους λόγους για τη μη χρησιμοποίηση του συγκεκριμένου πολεοδομικού εργαλείου. Αρνητικές τέλος επιδράσεις, συνολικά ως προς στους τους στόχους του σχεδιασμού, είναι η μορφολογική ομοιογένεια που προκύπτει από την οργανωμένη δόμηση, με συνέπεια να μην δημιουργούνται προϋποθέσεις για τη διαμόρφωση ενός ελκυστικού περιβάλλοντος διαβίωσης. Η δυνατότητα ωστόσο συνεργασίας δημόσιου και ιδιωτικού κεφαλαίου στη διαδικασία ανάπτυξης νέων περιοχών κατοικίας ενισχύει σημαντικά τον πρότυπο χαρακτήρα του σχεδιασμού. Ο ρόλος του κράτους στη ρύθμιση του χώρου είναι ιδιαίτερα αυξημένος στην Ελλάδα, χωρίς όμως να είναι ανάλογα τα κεφάλαια που επενδύονται σε αυτόν. Εν μέρει αυτό

104 το πρόβλημα μπορεί να αντιμετωπιστεί με τη συμμετοχή του ιδιωτικού τομέα, που απαραίτητα κάτω από αυστηρό κρατικό έλεγχο και σαφείς περιορισμούς και προϋποθέσεις μπορεί να διαδραματίσει περισσότερο ενεργό ρόλο. Οι έντονες τάσεις οικιστικής ανάπτυξης καθώς και η γενικότερη δυναμική της περιοχής μελέτης σε συνδυασμό με την εγγύτητα της με το αστικό κέντρο της Θεσσαλονίκης, όπου και δραστηριοποιούνται σημαντικοί επενδυτικοί οργανισμοί, ευνοούν την χρήση της ενεργού πολεοδομίας. Κάτι ανάλογο, με προϋπόθεση όμως τον ολοκληρωμένο και αποτελεσματικό σχεδιασμό της οργανωμένης δόμησης, ισχύει και για τη δυνατότητα ενσωμάτωσης αρχών βιωσιμότητας. Αυτός ο μηχανισμός μοιάζει αρκετά συμβατός με την αναπτυξιακή εικόνα της περιοχής μελέτης, που όμως εμπεριέχει σημαντικούς κινδύνους και ρίσκο, οι οποίοι είναι εφικτό να απαλειφθούν μόνο όταν είναι «ώριμοι» οι φορείς εφαρμογής και ολοκληρωμένες οι διαδικασίες υλοποίησης του, στοιχεία που στην παρούσα κατάσταση μπορεί έντονα να αμφισβητηθεί. Όσον αφορά τον αστικό αναδασμό, το γενικό σύνολο στον πίνακα αξιολόγησης έχει θετική τιμή και μάλιστα μεγαλύτερη από αυτή της ανάπτυξης με ΖΕΠ. Ισχυρό θετικό στοιχείο της συγκεκριμένης μεθόδου είναι το ότι ρυθμίζει το αμετάθετο της ιδιοκτησίας με ικανοποιητικό τρόπο και έτσι καλύπτει τόσο τον στόχο της δυνατότητας εφαρμογής, όσον και αυτόν της δυνατότητας ενσωμάτωσης στον σχεδιασμό αρχών βιώσιμης οικιστικής ανάπτυξης. Στην ίδια κατεύθυνση, θετικό στοιχείο είναι η δυνατότητα οργάνωσης των κοινόχρηστων χώρων με πιο ολοκληρωμένη αξιοποίηση των εκτάσεων που προκύπτουν από τις εισφορές σε γη. Υπάρχει συνεπώς η δυνατότητα τα οικόπεδα να αποκτήσουν το κατάλληλο σχήμα έτσι ώστε η δόμηση να ανταποκρίνεται στο επιλεγμένο οικοδομικό σύστημα. Στην προσπάθεια αναζήτησης ενός νέου τρόπου υλοποίησης της πολεοδομικής επέκτασης, που εντάσσεται στο αντικείμενο της μελέτης αυτής, το στοιχείο αυτό είναι ιδιαίτερα σημαντικό καθώς η ικανότητα ρύθμισης του δομημένου χώρου είναι αυτή που θα εξασφαλίσει την επιτυχία του σχεδιασμού ως προς την ανάπτυξη ενός ελκυστικού και βιώσιμου περιβάλλοντος. Τα στοιχεία της πλήρους υλοποίησης των υποδομών και της δυνατότητας ελεγχόμενης πολεοδομικής ανάπτυξης είναι αυτά που καλύπτουν το στόχο του ολοκληρωμένου χαρακτήρα του σχεδιασμού, ενώ σε αναλογία με την ανάπτυξη μέσω ΖΕΠ, η ενεργή συμμετοχή των ιδιοκτητών διαμορφώνει έναν πρότυπο τρόπο οικιστικής επέκτασης σε σχέση με αυτούς που χρησιμοποιούνται.

105 Τα χαρακτηριστικά της μεθόδου του αναδασμού που έχουν αρνητικό αντίκτυπο στην υλοποίηση των προτεινόμενων στόχων είναι, όπως είδαμε, κυρίως αυτά που σχετίζονται με την εφαρμογή του. Ως πολεοδομικό εργαλείο ο αναδασμός είναι σχεδόν ανενεργό και συνεπώς είναι αβέβαιο αν και κατά πόσο μπορεί να εφαρμοστεί αποτελεσματικά,. Επιπλέον στοιχείο που δρα αρνητικά, σύμφωνα με την αξιολόγηση, είναι η απαιτούμενη αυξημένη διαθεσιμότητα δημόσιων εκτάσεων που όπως προέκυψε από την ανάλυση δεν είναι χαρακτηριστικό της περιοχής μελέτης. Το γεγονός ότι σαν θεσμός ο αναδασμός είναι ανενεργός, δημιουργεί το ερώτημα κατά πόσο μπορεί να εφαρμοστεί στην πράξη και μάλιστα σε ένα ιδιαίτερο χωρικό πεδίο, όπως είναι αυτό της ευρύτερης περιοχής των Ταγαράδων, όπου οι μελλοντικές προβλέψεις για ενίσχυση του ρόλου των οικισμών της περιοχής δημιουργεί τάσεις για αύξηση των τιμών της γης και κατά συνέπεια τις ανάλογες αντιρρήσεις για δραστικά πολεοδομικά μέτρα, από μέρους της τοπικής κοινωνίας. Στοιχείο ωστόσο της περιοχής μελέτης που ευνοεί την εφαρμογή του συγκεκριμένου τρόπου είναι το γεγονός ότι είναι αραιοδομημένη, στο μεγαλύτερο κομμάτι της, και έτσι οι δεσμεύσεις σε κτίρια και εγκαταστάσεις είναι λιγότερο δαπανηρές και οι ιδιοκτήτες εν δυνάμει είναι περισσότερο θετικοί στον αναδασμό όταν το οικόπεδο τους είναι αδόμητο. Αυτοί είναι και οι κυριότεροι παράγοντες βάσει των οποίων, στη διαδικασία αξιολόγησης, η μέθοδος του αναδασμού υπερισχύει αυτής της οργανωμένης δόμησης. Ο αστικός αναδασμός επομένως μπορεί να αποτελέσει έναν αξιόπιστο μηχανισμό ανάπτυξης για την επέκταση του οικισμού που μελετάμε, όχι όμως για το σύνολο της, καθώς θα πρέπει να προσαρμοστεί ταυτόχρονα στους περιορισμούς που θέτει το ιδιοκτησιακό καθεστώς και η υφιστάμενη δόμηση. Από την ανάλυση των αποτελεσμάτων της αξιολόγησης συνεπώς προκύπτει ότι και οι τρεις μηχανισμοί επέκτασης (ΖΚΟΔ, ΖΕΠ, ΖΑΑ) παρουσιάζουν αδυναμίες, σε τέτοιο βαθμό ώστε κανένας από αυτούς να μην καλύπτει πλήρως και ολοκληρωμένα τους στόχους του σχεδιασμού που έχουν τεθεί. Ο συνδυασμός τους επομένως θα μπορούσε να αντιμετωπίσει πολλές από τις αρνητικές τους επιδράσεις. Αυτό προκύπτει και από την αξιολόγηση του τρίτου εναλλακτικού μηχανισμού ανάπτυξης, ο οποίος προκύπτει ουσιαστικά από τον συνδυασμό των ΖΚΟΔ, ΠΕΡΠΟ και ΖΑΑ. Σε αυτό το σημείο θα πρέπει να αναφέρουμε ότι ο λόγος που επιλέχθηκε σε αυτόν τον συνδυαστικό μηχανισμό να χρησιμοποιηθεί η μέθοδος του αναδασμού και όχι της ενεργού πολεοδομίας είναι το ότι ενώ και οι δύο

106 έχουν παρόμοια χαρακτηριστικά, ο αναδασμός παρέχει την απαιτούμενη ελευθερία στο σχεδιασμό χωρίς να περιέχει την οργανωμένη δόμηση. Η μη χρησιμοποίηση της οργανωμένης δόμησης αποτελεί επιλογή της ομάδας μελέτης καθώς θεωρείται ότι με αυτόν τον τρόπο δεν μπορεί να επιτευχθεί ο επιθυμητός για τον οικισμό των Ταγαράδων λειτουργικός και μορφολογικός χαρακτήρας. Η μέθοδος που περιλαμβάνει τον συνδυασμό μηχανισμών επέκτασης είναι και αυτή που συγκεντρώνει τη μεγαλύτερη τιμή για το γενικό σύνολο. Καλύπτει επομένως πληρέστερα του τρεις στόχους του σχεδιασμού. Αν εξετάσουμε μάλιστα τα ειδικά σύνολα διαπιστώνουμε ότι έχει ιδιαίτερα θετικό αντίκτυπο στη δυνατότητα ενσωμάτωσης αρχών βιωσιμότητας και στην διαμόρφωση ολοκληρωμένου και πρότυπου χαρακτήρα. Το ισχυρότερο θετικό στοιχείο αυτού του μηχανισμού είναι η δυνατότητα απόλυτης προσαρμογής του σχεδιασμού στις ιδιαίτερες ανάγκες της περιοχής, στοιχείο που έχει θετική επίδραση και στους τρεις βασικούς στόχους. Επιτυγχάνεται επίσης η ολοκληρωμένη αντιμετώπιση του χώρου και των προβλημάτων του. Από την αξιολόγηση των επιμέρους μηχανισμών προέκυψε πως όταν οι απαιτήσεις του χωρικού πεδίου στο οποίο εφαρμόζονται δεν αντιτίθενται στον τρόπο ανάπτυξης που προτείνουν και δεν συσχετίζονται έντονα με τα μειονεκτήματα του, αποτελούν αποτελεσματικά πολεοδομικά εργαλεία. Με δεδομένο ότι τα χαρακτηριστικά της περιοχής μελέτης που αφορούν το μέγεθος των οικοπέδων και το ιδιοκτησιακό τους καθεστώς δεν είναι ομοιογενή είναι εφικτή η ανάπτυξή της με διάκριση ζωνών, εντός των οποίων μπορεί να εφαρμοστεί ο κάθε μηχανισμός. Με αυτόν τον τρόπο επιτυγχάνεται η άμβλυνση των αντιδράσεων εκ μέρους της τοπικής κοινωνίας, οι ιδιοκτησίες των οποίων θα θίγονταν σημαντικά σε περίπτωση καθολικής εφαρμογής του αναδασμού, ενώ παράλληλα ενεργοποιείται τόσο το δημόσιο, όσο και το ιδιωτικό κεφάλαιο. Θετικό τέλος είναι το γεγονός ότι με τη χρήση διαφορετικών μηχανισμών σε προγραμματισμένες ζώνες, δημιουργούνται προϋποθέσεις για την ανάπτυξη ενός οικισμού που να χαρακτηρίζεται από δημιουργική ποικιλομορφία. Από την αξιολόγηση προκύπτει επίσης πως η πλειοψηφία των στοιχείων που έχουν αρνητικό αντίκτυπο-κόστος, σχετίζονται με την δυνατότητα εφαρμογής του συγκεκριμένου μηχανισμού. Από τη μία, το γεγονός ότι δεν έχει ξαναχρησιμοποιηθεί αυξάνει το ρίσκο υλοποίησης και από την άλλη, ο απαραίτητος συγχρονισμός των δράσεων υπό την εποπτεία ενός

107 ενιαίου φορέα διευρύνει τα ζητήματα τα οποία θα πρέπει να αντιμετωπίσει. Αυτές οι αδυναμίες όμως μπορούν να ξεπεραστούν εφόσον η μελέτη βάσει της οποίας θα υλοποιηθεί η επέκταση, χαρακτηρίζεται από αρμονικό συνδυασμό των τριών πολεοδομικών εργαλείων και μέγιστη αξιοποίηση των δυνατοτήτων τους. και ΖΑΑ και ΠΕΡΠΟ, επιλέγεται ως η καταλληλότερη λύση για την επέκταση του οικισμού των Ταγαράδων. Ο χωρικός καθορισμός των διαφόρων ζωνών που προτείνονται, καθώς και τα ακριβή τους όρια παρουσιάζονται στο επόμενο κεφάλαιο όπου και περιγράφεται λεπτομερώς η πρόταση πολεοδόμησης του οικισμού. Ο συγκεκριμένος τρόπος ανάπτυξης εντάσσεται στη λογική της αναζήτησης ενός νέου τρόπου επέκτασης των οικισμών με στόχο τον περιορισμό της άναρχης και διάχυτης οικιστικής ανάπτυξης που παρατηρείται ακόμα και σε περιαστικές περιοχές. Το ΓΠΧΣΑΑ, στο σχέδιο νόμου αναγνωρίζει την ανάγκη περιορισμού αυτής της διάχυτης ανάπτυξης και προστασίας των κοινόχρηστων ελεύθερων χώρων με στόχο τη βελτίωση της ποιότητας ζωής. Ως μέσο αντιμετώπισης των συγκεκριμένων προβλημάτων προβλέπεται, μεταξύ άλλων, και η ενίσχυση των συστημάτων ελέγχου των χρήσεων γης, ενώ προβάλλεται επίσης ως προτεραιότητα η οικιστική ανάπτυξη εντός οργανωμένων περιοχών και ζωνών (Υ.ΠΕ.ΧΩ.Δ.Ε, Απρίλιος 2008). Σε αυτό το πλαίσιο και όπως προέκυψε και από την μέθοδο αξιολόγησης που χρησιμοποιήθηκε, με τα όποια υποκειμενικά στοιχεία αυτή περιείχε και τα οποία έγινε προσπάθεια να αιτιολογηθούν, ο εναλλακτικός μηχανισμός ανάπτυξης που προβλέπει τον καθορισμό τόσο ΖΚΟΔ, όσο 6.3.1 Οικονομική αξιολόγηση επιλεγμένου μηχανισμού ανάπτυξης Εκτός από τον τρόπο με τον οποίο θα εφαρμοστεί ο σχεδιασμός, τη συνδυασμένη δηλαδή χρήση των υπαρχόντων μηχανισμών οικιστικής ανάπτυξης, η οικονομική ανάλυση αποτελεί αναπόσπαστο κομμάτι του προγραμματισμού, καθώς στην πλειοψηφία των επεκτάσεων είναι αυτή που τελικά καθορίζει τη δυνατότητα αποτελεσματικής υλοποίησής τους. Όπως προέκυψε και από την αξιολόγηση, με την επιλογή της συνδυασμένης χρήσης μηχανισμών ανάλογα με τα χαρακτηριστικά της ιδιοκτησίας κάθε τομέα, έγινε προσπάθεια να μειωθεί όσο το δυνατόν το οικονομικό κόστος της επέκτασης, στο βαθμό που η υφιστάμενη εκτός σχεδίου δόμηση θα αποτελούσε σημαντικό εμπόδιο σε μία πιθανή προσπάθεια ενιαίας αντιμετώπισης της περιοχής μελέτης και εφαρμογής

108 περισσότερο παρεμβατικών πολεοδομικών εργαλείων και οργανωμένης δόμησης. Στα πλαίσια της παρούσας εργασίας επιχειρείται μία συνοπτική οικονομική ανάλυση της πρότασης πολεοδόμησης, καθώς ο λεπτομερής οικονομικός προγραμματισμός προκύπτει από τον υπολογισμό των απαραίτητων εισφορών σε γη και χρήμα που εντάσσονται στο αντικείμενο της πράξης εφαρμογής και απαιτούν ακριβή κτηματογράφηση της περιοχής μελέτης. Για την οικονομική αξιολόγηση του επιλεγμένου μηχανισμού, η ανάλυση θα επικεντρωθεί στα μέσα εξασφάλισης της αναγκαίας γης και τον τρόπο με τον οποίο μπορούν να αξιοποιηθούν στην περίπτωση που μελετάμε. Τα μέσα αυτά είναι η αναγκαστική απαλλοτρίωση, η εισφορά σε γη, η μεταφορά συντελεστή δόμησης, το δικαίωμα προτίμησης του δημοσίου και η ελεύθερη συναλλαγή (Αραβαντινός, ΑΘ. 1997: 113). Η μέθοδος της απαλλοτρίωσης και η εισφορά σε γη είναι αυτά που χρησιμοποιούνται ευρέως. Αυξημένες ανάγκες απαλλοτριώσεων και δέσμευσης ακινήτων είναι στοιχεία που αυξάνουν το οικονομικό κόστος της επέμβασης και δημιουργούν καθυστερήσεις στην πορεία υλοποίησης εξαιτίας γραφειοκρατικών διαδικασιών. Συνεπώς, αυτά είναι τα στοιχεία που σε ένα πρώτο επίπεδο ανάλυσης θα πρέπει να διερευνήσει η οικονομική αξιολόγηση της πρότασης πολεοδόμησης. Επιπλέον μέτρα του θεσμικού πλαισίου που προτείνεται να χρησιμοποιηθούν στην περίπτωση μελέτης είναι: α) Η ενοποίηση ακάλυπτων χώρων και η παραχώρηση σε κοινή χρήση δικτύου πεζοδρόμων στο εσωτερικό των Ο.Τ, που όπως έχει μέχρι σήμερα περιορισμένη και περισσότερο πειραματική εφαρμογή (Ευαγγελίδου, Μ. 2007). β) Η θέσπιση όρων δόμησης όπως η υποχρεωτική πρασιά που διευρύνουν τον δημόσιο χώρο χωρίς όπως να επιβαρύνουν με το επιπλέον κόστος των αλλοτριώσεων. Βάσει του σχεδιασμού προβλέπεται υποχρεωτική πρασιά 4μ. σε όλα τα Ο.Τ. Στην περιοχή για την οποία επιλέχθηκε ο καθορισμός ΖΚΟΔ, και όπου παρατηρούνται και οι μεγαλύτερες πυκνότητες, δεν προκύπτουν σημαντικές ανάγκες απαλλοτριώσεων ακινήτων. Κυρίως λόγω της διατήρησης της υφιστάμενης ρυμοτομίας, η οποία με τα προτεινόμενα πλάτη και τις διαμορφώσεις των οδών καλύπτει τις απαιτήσεις του σχεδιασμού, προέκυψε μόνο μία περίπτωση αναγκαστικής απαλλοτρίωσης οικοπέδου με υφιστάμενο κτίσμα. Οι υπόλοιπες

109 ρυμοτομούμενες εκτάσεις αφορούν άκτιστα τμήματα των οικοπέδων, τα οποία μπορούν να τακτοποιηθούν με τις ανάλογες εισφορές που αναλυτικά υπολογίζονται κατά την πράξη εφαρμογής. Το κτίσμα του οποίου απαιτείται η απαλλοτρίωσης βρίσκεται σε οικόπεδο με συνολικό εμβαδόν 1000τ.μ. Σύμφωνα με τα στοιχεία της απογραφής κτιρίων 8, το παρόν κτίσμα χαρακτηρίζεται ως ερείπιο με προηγούμενη χρήση αποθήκης και μάλιστα είναι χρονολογικά το παλαιότερο που καταγράφηκε στην περιοχή. Λόγω μάλιστα της θέσης του στον οικισμό, σε μικρή απόσταση από την κεντρική είσοδο του, αλλά και του ότι δεν παρουσιάζει κάποιο ιδιαίτερο αρχιτεκτονικό ενδιαφέρον θεωρείται απαραίτητη η κατεδάφιση του. Όσον αφορά την αξία του οικοπέδου αυτή, βάσει της ισχύουσας εμπορικής αξίας στην περιοχή (60 ευρώ/τμ) κυμαίνεται στα 60.000 ευρώ ενώ η αξία του κτιρίου δεν μπορεί να εκτιμηθεί έστω κατά προσέγγιση, καθώς δεν υπάρχουν στοιχεία για πωλήσεις παρόμοιων ακινήτων στην περιοχή μελέτης. Όσον αφορά την εξασφάλιση των απαραίτητων εκτάσεων για την υλοποίηση των προβλεπόμενων κοινόχρηστων χώρων στη συγκεκριμένη ζώνη, αυτή θα πραγματοποιηθεί μέσω της εισφοράς σε γη που προβλέπεται κατά τη διαδικασία επέκτασης με την θέσπιση κανονιστικών όρων δόμησης. Το πρόβλημα που συνήθως εντοπίζεται στην εφαρμογή των σχετικών με την εισφορά σε γη διατάξεων είναι ότι δύσκολα καλύπτεται το σύνολο των απαιτήσεων για κοινόχρηστους χώρους, εξαιτίας της σύνδεσης της εισφοράς με το εμβαδόν του οικοπέδου. Παρόλα αυτά, στην περιοχή μελέτης αυτό το πρόβλημα μπορεί να ξεπεραστεί καθώς καταγράφονται μεγάλες ιδιοκτησίες και συνεπώς οι εισφορές σε γη θα είναι ανάλογα αυξημένες. Το μεγαλύτερο ποσοστό των ιδιοκτησιών υπερβαίνει τα 4στρ. που απαιτούνται για την δόμηση εκτός σχεδίου, με το αντίστοιχο ποσοστό της εισφοράς να είναι 50%. Έτσι, σε γενικές γραμμές μοιάζει να είναι εφικτός ο στόχος της αναλογίας 50%-50% μεταξύ δημόσιου και ιδιωτικού χώρου. Παράλληλα περιορισμένες είναι και οι ανάγκες τακτοποίησης οικοπέδων, καθώς λόγω του μεγέθους των ιδιοκτησιών είναι εφικτό οι πλειοψηφία των οικοπέδων που θα προκύψουν να είναι άρτια και οικοδομήσιμα. Σύμφωνα με το σχεδιασμό, στο σύνολο της περιοχής προβλέπονται δημόσιοι χώροι πρασίνου στο κέντρο των οικοδομικών τετραγώνων, η υλοποίηση των οποίων δημιουργεί αυξημένες απαιτήσεις δέσμευσης γης που ενδεχομένως να μην καλυφθούν πλήρως από τις εισφορές. Το 8 Βλ. κεφάλαιο 3.2.9 χάρτες υφιστάμενης κατάστασης.

110 συγκεκριμένο πρόβλημα μπορεί να ξεπεραστεί με την εφαρμογή του δικαιώματος προτίμησης για το δημόσιο. Το πρόβλημα της επάρκειας της γης για την υλοποίηση αυτών των κοινόχρηστων χώρων στην περιοχή που παρατηρείται πυκνή δόμηση αντιμετωπίζεται από τον σχεδιασμό με δύο τρόπους. Ο πρώτος αφορά την δημιουργία μεγάλων Ο.Τ όπου αυτό είναι εφικτό στις συγκεκριμένες ζώνες και ο δεύτερος τη χωροθέτηση σχεδόν του συνόλου των απαραίτητων κοινωφελών χώρων στο κέντρο του οικισμού και στο κομμάτι που θα αναπτυχθεί με τη μέθοδο του αναδασμού και όπου καταγράφονται ορισμένες δημόσιες εκτάσεις, κυρίως στην περιοχή γύρω από το ρέμα. Με αυτόν τον τρόπο υπάρχει η δυνατότητα το ποσοστό των εισφορών εντός της ΖΚΟΔ να εξαντληθεί για τη δημιουργία των κοινόχρηστων χώρων πρασίνου. Αυτή η δυνατότητα που προσφέρει η παράλληλη χρησιμοποίηση διαφορετικών τρόπων ανάπτυξης, από τη μία κρατάει σε χαμηλά επίπεδα το συνολικό κόστος της επέκτασης, καθώς αποφεύγονται επιπλέον απαλλοτριώσεις, και από την άλλη παρέχει τις προϋποθέσεις για εφαρμογή μέτρων που προϋποθέτουν μεγάλο ποσοστό κοινόχρηστων χώρων, ακόμα και με την παραδοσιακή μέθοδο επέκτασης που στις περισσότερες περιπτώσεις δεν είναι ικανή να τα υποστηρίξει. Όσον αφορά το τμήμα της επέκτασης που προγραμματίζεται με αστικό αναδασμό, θετικό στοιχείο είναι το γεγονός ότι σε αυτό αντιμετωπίζεται αποτελεσματικότερα το αμετάθετο της ιδιοκτησίας καθώς, όπως αναφέρθηκε, οι ιδιοκτησίες στο σύνολο της έκτασης ουσιαστικά συνενώνονται και στη συνέχεια επιστέφονται στους ιδιοκτήτες οικόπεδα ίσης αξίας αφού αφαιρεθεί η ανάλογη εισφορά. Με αυτόν τον τρόπο επομένως ξεπερνιούνται τα όποια εμπόδια και καθυστερήσεις των επιμέρους απαλλοτριώσεων που εν μέρει αυξάνουν το οικονομικό κόστος της παρέμβασης. Εντός της περιοχής αστικού αναδασμού εντάσσεται το σύνολο των περιμετρικών του ρέματος, που διασχίζει την περιοχή μελέτης, εκτάσεων. Για τις ανάγκες προστασίας του ρέματος απαραίτητη είναι η θέσπιση ζώνης προστασίας και απόλυτου περιορισμού της δόμησης σε απόσταση τουλάχιστον 30μ από την κοίτη, για την οποία θα πρέπει να έχει προηγηθεί μελέτη καθορισμού της. Συνεπώς όλες οι ιδιοκτησίες που εντάσσονται στην προβλεπόμενη ζώνη θα πρέπει να ανταλλαγούν με ισάξιες εκτός αυτής έτσι ώστε κοντά στο ρέμα να χωροθετηθούν ηπιότερες χρήσεις με λιγότερες αρνητικές επιπτώσεις σε αυτό.

111 Σύμφωνα επίσης με την υπάρχουσα κατάσταση του δομημένου χώρου, εντός της ζώνης καταγράφηκαν δύο ακίνητα η απαλλοτρίωση και κατεδάφιση των οποίων είναι αναγκαία για την ολοκληρωμένη εφαρμογή του σχεδιασμού. Υπολογίζεται ότι το εμβαδόν του ενός ακινήτου ξεπερνάει τα 150τ.μ και του άλλου τα 100τ.μ. Στο ένα μάλιστα από τα δύο καταγράφηκε η χρήση της βιοτεχνίας γεγονός που μπορεί να έχει αυξημένες επιπτώσεις στην περιβαλλοντική υποβάθμιση του ρέματος. Με αυτό το δεδομένο η οικονομική διάσταση της ρύθμισης των συγκεκριμένων ιδιοκτησιών υποσκελίζεται από την αρχή της προστασίας του περιβάλλοντος. Όσον αφορά το υπόλοιπο τμήμα της ζώνης αστικού αναδασμού τα οικόπεδα στα οποία υφίσταται δόμηση καλύπτουν λιγότερο από το 10% της συνολικής έκτασης και επομένως το συνολικό κόστος των οικονομικών αποζημιώσεων δεν είναι απαγορευτικό. Στη μείωση του οικονομικού κόστους συμβάλλει και το προτεινόμενο ρυμοτομικό σχέδιο που σε σημαντικό βαθμό έχει προσαρμοστεί στην υφιστάμενη κατάσταση καθώς δεν θίγεται κανένα οικόπεδο εντός του οποίου υπάρχουν ήδη κατοικία. Για αυτά τα οικόπεδα επομένως υπάρχει η δυνατότητα επιστροφής τους μετά τον αναδασμό στους ιδιοκτήτες τους. χωρίς επιπλέον αποζημιώσεις. Σχετικά με τις απαλλοτριώσεις οικοπέδων, ιδιαίτερη αναφορά πρέπει να γίνει στις δύο περιοχές που βάσει της πρότασης προβλέπεται να καλυφθούν με φωτοβολταϊκά για την ενεργειακή αυτονομία του οικισμού. Το σύνολο αυτών των οικοπέδων δεν εντάσσεται στα όρια της επέκτασης όπως αυτά ορίζονται από το ΓΠΣ, ωστόσο για την ομαλή ολοκλήρωση του σχεδιασμού κρίνεται απαραίτητη η αναγκαστική απαλλοτρίωση τους. Θετικό είναι το γεγονός ότι σε αυτά δεν παρατηρείται ιδιαίτερη υφιστάμενη δόμηση με αποτέλεσμα να περιορίζεται το κόστος. Η συνολική έκταση αυτής της περιοχής είναι 52στρ., από τα οποία τα 35 επαρκούν για να υπερκαλύψουν τις ετήσιες ανάγκες του οικισμού σε ηλεκτρικό ρεύμα, αν υπολογίσουμε ότι μία οικογένεια χρειάζεται ετησίως 5KW και η παραγωγή 1KW απαιτεί 8τ.μ (Protogeropoulos, C. 2007: 2-5). Το συνολικό κόστος απαλλοτρίωσης (με αξία γης 60ευρώ/τμ) υπολογίζεται περίπου στα 3εκ ευρώ, ποσό που δεν είναι απαγορευτικό αν συνυπολογίσει κανείς τα τεράστια οφέλη που θα προκύψουν, αλλά και τη δυνατότητα γρηγορότερης απόσβεσης σε περίπτωση πώλησης στη ΔΕΗ της πλεονάζουσας παραγωγής ρεύματος. Σχετικά με το τμήμα της επέκτασης το οποίο θα υλοποιηθεί ως ΠΕΡΠΟ, στο σύνολο του το οικονομικό κόστος θα καλυφθεί από την ιδιωτική

112 πρωτοβουλία. Η πολεοδόμηση υλοποιείται κανονικά σύμφωνα με ειδική πολεοδομική μελέτη. Ωστόσο, για τον ολοκληρωμένο και ενιαίο σχεδιασμό της περιοχής επέκτασης, το ρυμοτομικό σχέδιο επεκτάθηκε και στη ζώνη της ΠΕΡΠΟ. Βάσει του σχεδιασμού προέκυψε η ανάγκη επαναπροσδιορισμού των ορίων της ΠΕΡΠΟ, έτσι ώστε όλες οι ιδιοκτησίες εντός αυτής να εντάσσονται σε κοινά ΟΤ, όπως αυτά διαμορφώθηκαν. Για αυτόν τον σκοπό απαραίτητες είναι ορισμένες ανταλλαγές οικοπέδων χωρίς όμως να μεταβάλλεται η συνολική έκταση. Το συνολικό εμβαδόν τον οικοπέδων που πρέπει να ανταλλαχτούν ανέρχεται στα 10 στρ. δηλαδή περίπου το 1/7 της συνολικής έκτασης της ΠΕΡΠΟ. Το κομμάτι που προτείνεται για ανταλλαγή είναι αυτό που είναι σε εγγύτητα με την κεντρική αρτηρία και εκτός των διαμορφωμένων Ο.Τ, ενώ οι εκτάσεις που μπορούν να παραχωρηθούν καλύπτουν το τμήμα της περιοχής μελέτης που μεσολαβεί μεταξύ της ΠΕΡΠΟ και του ρέματος και σύμφωνα με την οριστική διανομή του 1982 δεν είναι ιδιωτικές. Με αυτόν τον τρόπο μπορεί επιπλέον να ελεγχθεί καλύτερα η δόμηση που θα αναπτυχθεί κοντά στο ρέμα. Οι συγκεκριμένες ανταλλαγές δεν επηρεάζουν το συνολικό κόστος της παρέμβασης, καθώς δεν απαιτούνται επιπλέον αποζημιώσεις αφού οι εκτάσεις που θα ανταλλαγούν θα είναι ίσης αξίας. Για τον υπολογισμό του κόστους των συγκεκριμένων μέτρων πρέπει να εκτιμηθεί η μέση εμπορική αξία της γης όπως στην περιοχή, βάσει της οποίας υπολογίζεται το ύψος της αποζημίωσης κατά την απαλλοτρίωση, και η οποία κυμαίνεται περίπου στα 60 ευρώ/τμ.. Η περιοχή μελέτης μάλιστα είναι από τις λιγότερο ακριβές του Δήμου, μαζί με την περιοχή της Ραιδεστού, και αυτό εξαιτίας της ταχύτερης οικιστικής ανάπτυξης που παρατηρείται στα υπόλοιπα Δ.Δ και ιδιαίτερα στη Θέρμη. Οι αντικειμενικές αξίες στο Δ.Δ Ταγαράδων για τις περιοχές εκτός σχεδίου διαμορφώνονται σε 12ευρώ/τμ για τα αγροτεμάχια που απέχουν 500μ. από τα όρια του οικισμού και σε 7ευρώ/τμ για το υπόλοιπο Δ.Δ., ενώ η μεγαλύτερη απόσταση της περιοχής μελέτης από τα όρια του οικισμού είναι 1200μ. Χαρακτηριστικά οι αντίστοιχες τιμές για το Δ.Δ Θέρμης είναι 45 και 20ευρώ/τμ. (Περιφέρεια Κεντρικής Μακεδονίας, Πίνακας αντικειμενικών αξιών Ν. Θεσσαλονίκης, 2008). Αν λάβουμε υπόψη μας τις προβλέψεις για αυξημένες τάσεις οικιστικής ανάπτυξης που ολοένα επιβεβαιώνονται, η αξία της γης αναμένεται να αυξηθεί ραγδαία, αύξηση που αυτομάτως θα ενισχύσει η ένταξη της περιοχής στο σχέδιο πόλης. Αυξητική επίδραση στις τιμές έχει και η κατασκευή της εξωτερικής περιφερειακής αρτηρίας που έχει δρομολογηθεί. Η αρτηρία αυτή θα αποτελέσει συνέχεια της Εγνατίας

113 οδού και θα διευκολύνει της σύνδεση με την Ε.Ο Θεσσαλονίκης- Μουδανιών. Σύμφωνα με την προβλεπόμενη χάραξη η εξωτερική περιφερειακή θα διέρχεται μεταξύ των οικισμών της Ραιδεστού, της Θέρμης και του Τριαδίου, ενώ ο κλάδος που θα καταλήγει στο Σχολάρι θα διέρχεται πάνω από τον οικισμό των Ταγαράδων, σε εγγύτητα δηλαδή με την περιοχή επέκτασης που μελετάμε. Οι επιπτώσεις στην αξία της γης από την κατασκευή ανάλογων τμημάτων της Εγνατίας οδού είναι σημαντικές. Συγκεκριμένα, στα ακίνητα τα οποία βρίσκονται πλησιέστερα του κόμβου της Ευκαρπίας, με πρόσωπο στην Εγνατία Οδό, η μεταβολή της αξίας γης, από το 1998 μέχρι το 2007, υπολογίστηκε στο περίπου 600% 9. Καταλαβαίνει επομένως κανείς πόσο καθοριστικός είναι ο ολοκληρωμένος πολεοδομικός σχεδιασμός της περιοχής και η οικονομική στήριξη της υλοποίησης των επεκτάσεων, έτσι ώστε να αποφευχθούν φαινόμενα άναρχης ανάπτυξης και υπερεκμετάλλευσης της γης. Συνοψίζοντας τις πρόσθετες οικονομικές απαιτήσεις της επέκτασης στο σύνολο της περιοχής, απαραίτητες κρίνονται: 3 κατεδαφίσεις κτισμάτων εντός οικοπέδων τα οποία πρέπει να απαλλοτριωθούν, η απαλλοτρίωση των εκτάσεων που προβλέπεται να καλυφθούν με φωτοβολταϊκά συστήματα και όλες οι ανταλλαγές των οικοπέδων για τον αναπροσδιορισμό των ορίων της ΠΕΡΠΟ. Επομένως με το μηχανισμό ανάπτυξης που επιλέχθηκε, αλλά και με την προσαρμογή του σχεδιασμού σε ορισμένους περιορισμούς της ιδιοκτησίας έτσι ώστε να κρατηθεί χαμηλό το οικονομικό κόστος της επέμβασης, χωρίς παράλληλα να αλλοιωθεί ο χαρακτήρας του βιώσιμου οικισμού που προωθείται, το συνολικό οικονομικό κόστος της επέκτασης είναι σχετικά χαμηλό. Καταλήγουμε επομένως στο συμπέρασμα ότι η άμεση υλοποίηση της επέκτασης είναι εφικτή και πιθανώς απαραίτητη, καθώς οι προβλεπόμενες μεταβολές στην αξία της γης αυτομάτως θα αυξήσουν το οικονομικό κόστος που απαιτείται για την πολεοδόμησή της. Στο χάρτη που ακολουθεί καταγράφονται τα μέσα απόκτησης γης στην 9 Τα στοιχεία προέκυψαν από την Πιλοτική Μελέτη Μεταβολών Χρήσεων και Αξιών Γης σε Επιλεγμένες Αστικές Περιοχές της Εγνατίας Οδού που εκπονήθηκε από το ΑΠΘ για λογαριασμό του Παρατηρητηρίου της Εγνατία Οδός Α.Ε.. Επιστημονικά υπεύθυνοι ήταν οι καθηγητές Απόστολος Αρβανίτης και Πέτρος Πατιάς. περιοχή μελέτης, οι εισφορές σε γη, καθώς και τα κτίσματα για τα οποία προτείνεται η αναγκαστική απαλλοτρίωση, και οι εκτάσεις προς ανταλλαγή για την τακτοποίηση των ορίων της ΠΕΠΡΟ.

114 Χάρτης Π.7 : Μέσα απόκτησης γης στην περιοχή επέκτασης ΠΡΟΣ Ν. ΡΑΙ ΕΣΤΟ Σχεδιάζοντας το προάστιο: Βιώσιµες προσεγγίσεις επέκτασης του οικισµού των Ταγαράδων Μαντάς, Α. - Οικονόµου, Θ. Π.7 ΜΕΣΑ ΑΠΟΚΤΗΣΗΣ ΓΗΣ ΟΡΙΑ ΠΕΡΙΟΧΗΣ ΜΕΛΕΤΗΣ ΖΩΝΗ ΠΡΟΣΤΑΣΙΑ ΡΕΜΑΤΟΣ ΕΙΣΦΟΡΑ ΣΕ ΓΗ - ΧΡΗΜΑ & ΙΚΑΙΩΜΑ ΠΡΟΤΙΜΗΣΗΣ ΗΜΟΣΙΟΥ ΕΙΣΦΟΡΑ ΣΕ ΓΗ - ΧΡΗΜΑ ΑΠΟ ΑΝΑ ΑΣΜΟ ΑΝΤΑΛΛΑΓΕΣ ΕΝΤΟΣ ΖΩΝΗΣ ΠΡΟΣΤΑΣΙΑΣ ΑΡΧΙΚΑ ΟΡΙΑ ΠΕΡΠΟ ΕΚΤΑΣΕΙΣ ΠΡΟΣ ΑΝΤΑΛΛΑΓΗ ΠΡΟΣ Ν. ΡΥΣΙΟ ΑΠΑΛΛΟΤΡΙΩΣΙΜΕΣ ΕΚΤΑΣΕΙΣ ΕΚΤΟΣ ΟΡΙΩΝ ΠΕΡΙΟΧΗΣ ΜΕΛΕΤΗΣ ΥΦΙΣΤΑΜΕΝΕΣ ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ 0 100 250m ΚΤΙΣΜΑΤΑ ΠΡΟΣ ΚΑΤΕ ΑΦΗΣΗ ΡΥΜΟΤΟΜΙΚΗ ΓΡΑΜΜΗ ΙΑΜΟΡΦΩΜΕΝΟΙ ΚΟΙΝΟΧΡΗΣΤΟΙ Ο.Τ ΡΕΜΑ

115 7. Ανάπτυξη πρότασης πολεοδόμησης Στο συγκεκριμένο κεφάλαιο παρουσιάζεται αναλυτικά η πρόταση πολεοδόμησης της περιοχής επέκτασης. Αρχικά περιγράφεται η σχέση με την ευρύτερη περιοχή μελέτης και οι ρυθμίσεις υπερτοπικής σημασίας που περιλαμβάνονται στην πρόταση, καθώς και ο τρόπος με τον οποίο κατανέμονται χωρικά οι μηχανισμοί ανάπτυξης. Στη συνέχεια παρουσιάζονται τα προγραμματικά μεγέθη του σχεδιασμού (επιθυμητή πυκνότητα, ΣΔ κλπ.), ενώ περιγράφεται η κεντρική ιδέα βάσει της οποίας διαμορφώθηκε το ρυμοτομικό σχέδιο και τεκμηριώνονται οι επιλογές του σχεδιασμού. Το κεφάλαιο ολοκληρώνεται με την εξέταση των προοπτικών εφαρμογής της πρότασης και των προτεινόμενων φορέων υλοποίησης. 7.1 Χωροταξική θεώρηση και χρήσεις υπερτοπικής σημασίας Στην προσπάθεια ολοκληρωμένης αντιμετώπισης του χώρου, αλλά και εισαγωγής ορισμένων μέτρων και ρυθμίσεων χωροταξικού επιπέδου στην πολεοδομική κλίμακα, κρίνεται απαραίτητη η υπενθύμιση ορισμένων χαρακτηριστικών της ευρύτερης περιοχής στην οποία εντάσσεται η επέκταση που μελετάμε, καθώς και η παρουσίαση εκείνων των στοιχείων της πρότασης που έχουν υπερτοπική εμβέλεια. Η περιοχή μελέτης, όπως αναφέρθηκε (βλ. κεφάλαιο 2.2), εντάσσεται στη ζώνη προαστικοποίησης του πολεοδομικού συγκροτήματος της Θεσσαλονίκης, με όλες τις συνέπειες που αυτό συνεπάγεται αποτελώντας μάλιστα το ανατολικότερο όριο της. Αυξημένη επίσης είναι η εξάρτηση από τον οικισμό της Θέρμης, όπου και συγκεντρώνεται η πλειοψηφία των διοικητικών λειτουργιών. Σε σχέση με τον υφιστάμενο οικισμό των Ταγαράδων, η περιοχή επέκτασης αποτελεί συνέχειά του προς τα βόρεια όρια του Δ.Δ. Το γεγονός βέβαια ότι μεσολαβεί η επαρχιακή οδός, εν μέρει την αποκόπτει από αυτόν. Σε επίπεδο καθημερινών εξυπηρετήσεων, η περιοχή αναπτύσσεται με τρόπο ώστε να έχει σχετική αυτονομία. Λειτουργεί επομένως ως ένα επιπλέον, νέο κέντρο του οικισμού. Στόχο της πρότασης αποτελεί η ομαλή σύνδεσή του με το υφιστάμενο κέντρο του οικισμού. Αυτό

116 δικαιολογεί και την επιλογή της χωροθέτησης της περιοχής γενικής κατοικίας, των σχετικά αυξημένων συντελεστών και του σιδηροδρομικού σταθμού, στο νότιο και όχι στο κεντρικό τμήμα της επέκτασης. Σχετικά με τον τομέα των μεταφορών, η παρουσία των οδικών αξόνων Θεσσαλονίκης - Μουδανιών, που επιτρέπει τη σύνδεση μέσω του περιφερειακού με το δυτικό κομμάτι της πόλης, αλλά και Θεσσαλονίκης Πολυγύρου (μέσω Ν. Ραιδεστού) έχει ως αποτέλεσμα την αποτελεσματική σύνδεση της περιοχής μελέτης με τον ευρύτερο χώρο. Αρνητικό ωστόσο στοιχείο είναι ότι αυτή η σύνδεση γίνεται με μονοδιάστατο τρόπο καθώς αποκλειστικό μέσο μετακίνησης, με εξαίρεση το αστικό λεωφορείο που όμως εξυπηρετεί τις μετακινήσεις εντός του Δήμου, είναι το ιδιωτικό αυτοκίνητο. Οι προτεινόμενες χρήσεις-δράσεις που σχετίζονται άμεσα με την ενίσχυση της θέσης του οικισμού στο ευρύτερο χωρικό πλαίσιο που περιγράφηκε είναι : α) η δημιουργία γραμμής προαστιακού σιδηρόδρομου στα πρότυπα των TOD, β) η χωροθέτηση Θεματικού πάρκου- κέντρου ενημέρωσης για την ανακύκλωση και τις Α.Π.Ε και γ) η ανάπτυξη φωτοβολταϊκών πάρκων. Α) Προαστιακός σιδηρόδρομος Την αυξημένη ζήτηση των μετακινήσεων προς τα προάστια μπορούν να καλύψουν οι προαστιακοί σιδηρόδρομοι, συστήματα ηλεκτρικών τρένων που συνδέουν την κυρίως αστική περιοχή με την προάστια σε μία απόσταση 80 100 χλμ.(φραντζεσκάκης,ι. Γιαννόπουλος, Γ.1986: 89-90) Η δημιουργία γραμμής προαστιακού σιδηρόδρομου προτείνεται με στόχο να καλυφθεί το κενό της υπάρχουσας μονοδιάστατης σύνδεσης με αυτοκίνητο, αλλά και να μειωθούν οι όποιες αρνητικές επιπτώσεις από τη μελλοντική αύξηση των μετακινήσεων από και προς τον οικισμό. Η πρόταση της ανάπτυξης περιφερειακού προαστιακού σιδηρόδρομου που θα συνδέει την πόλη της Θεσσαλονίκης με τη Χαλκιδική και θα αποτελεί συνέχεια του δικτύου που αναπτύσσεται στο δυτικό τμήμα του νομού, εντάσσεται στα βασικά μελλοντικά έργα του νομού στον τομέα των μεταφορών, χωρίς όμως να υπάρχει συγκεκριμένος χρονικός ορίζοντας υλοποίησης και οριστική χάραξη. Σχετικά με τη χάραξη, σύμφωνα με μελέτη του ΟΣΕ για τη σκοπιμότητα υλοποίησης του έργου, για το τμήμα του προαστιακού στο οποίο αναφερόμαστε προτείνονται δύο εναλλακτικές χαράξεις.

117 Η πρώτη, ξεκινώντας από το σιδηροδρομικό σταθμό της Θεσσαλονίκης διέρχεται από την περιοχή της Καλαμαριάς και από εκεί καταλήγει στο αεροδρόμιο «Μακεδονία». Από το αεροδρόμιο προβλέπονται επίσης δύο εναλλακτικές διακλαδώσεις. Στην πρώτη περίπτωση προβλέπεται να διέρχεται από τη Ν. Μηχανιώνα και την Επανομή και στη συνέχεια να συνδέεται με την εθνική οδό και να καταλήγει στα Μουδανιά. Στη δεύτερη περίπτωση, η γραμμή του προαστιακού από το αεροδρόμιο ακολουθεί παράλληλα την εθνική οδό Θεσσαλονίκης Μουδανιών (βλ. Παράρτημα χαρτών-σχεδίων, χάρτης Π.1: Χωροταξική ένταξη περιοχής μελέτης και προτεινόμενες χρήσεις υπερτοπικής σημασίας) Η δεύτερη εναλλακτική χάραξη ξεκινά από το τμήμα του προαστιακού που συνδέει τη Θεσσαλονίκη με το Κιλκίς και τις Σέρρες και διέρχεται από τη Λητή, το Λαγκαδά, το Σταυρό, για να καταλήξει στη Ν. Ζίχνη και να συνδεθεί με το υπόλοιπο σιδηροδρομικό δίκτυο. Στην περίπτωση που η συγκεκριμένη γραμμή περάσει νότια της Λίμνης του Λαγκάδα και ακολουθήσει ουσιαστικά παράλληλη χάραξη με την εξωτερική περιφερειακή, προβλέπεται διακλάδωση στο ύψος του Ασβεστοχωρίου που θα διασχίζει υπογείως τον ορεινό όγκο του Χορτιάτη και μέσω Θέρμης θα καταλήγει στο αεροδρόμιο. (Γρηγοριάδου Μ.- ATKINS 2008, σχήμα 1). Λόγω της μη οριστικής χάραξης, η πρόταση θα βασιστεί σε μία από τις δύο εναλλακτικές. Επιλέγεται αυτή που συνδέει την ανατολική περιοχή της Θεσσαλονίκης με το αεροδρόμιο μέσω Καλαμαριάς, καθώς μπορεί να λειτουργήσει και ως επέκταση του ΜΕΤΡΟ και να ολοκληρώσει τον δακτύλιο της πόλης στο νότιο τμήμα (σε συνδυασμό δηλαδή με την περιφερειακή και την εξωτερική περιφερειακή οδό). Επίσης με τη συγκεκριμένη χάραξη περιορίζεται σημαντικά το κόστος του έργου, καθώς δεν είναι απαραίτητη η κατασκευή τούνελ για την παράκαμψη του Χορτιάτη. Επομένως η προτεινόμενη διακλάδωση, που θα εξυπηρετεί και τον οικισμό των Ταγαράδων, σε επίπεδο χάραξης ξεκινάει από το αεροδρόμιο, διέρχεται αρχικά από τον οικισμό της Θέρμης, στην συνέχεια από τη Ν. Ραιδεστό και από εκεί καταλήγει στον προτεινόμενο εντός της επέκτασης που μελετάμε σιδηροδρομικό σταθμό των Ταγαράδων. Για να ολοκληρωθεί η διακλάδωση, η γραμμή προτείνεται από τους Ταγαράδες να καταλήγει στον σταθμό μετεπιβίβασης ο οποίος, από την μελέτη του ΟΣΕ, προβλέπεται στην περιοχή του Ρύσιου (Καρδία). Με την προτεινόμενη χάραξη, από τη μία επιτυγχάνεται ο στόχος της σύνδεσης των προαστιακών οικισμών με το κέντρο της Θεσσαλονίκης με

118 δίκτυα τρένων υψηλής ταχύτητας, με συνέπεια τη μείωση των αρνητικών συνεπειών της προαστικοποίησης και από την άλλη βελτιώνεται η σύνδεση του Δήμου Θέρμης. Σχετικά με τη σκοπιμότητα και τη βιωσιμότητα μίας τέτοιας σύνδεσης, είναι δεδομένο ότι η Θέρμη εντάσσεται στους πιο δυναμικούς προαστιακούς οικισμούς της ανατολικής Θεσσαλονίκης και επομένως η σύνδεση με το δίκτυο του προαστιακού είναι απαραίτητη. Επιπλέον ο συνολικός προγραμματικός πληθυσμός των Ταγαράδων (υφιστάμενος οικισμός και προτεινόμενες επεκτάσεις) είναι της τάξης των 5.000 κατοίκων, νούμερο που δεν κρίνεται απαγορευτικό για την υλοποίηση του έργου. Επιπλέον, στη λογική του ολοκληρωμένου σχεδιασμού, η προσφορά όσο το δυνατόν πληρέστερων εναλλακτικών μέσων μετακίνησης κρίνεται αναγκαία. Όσον αφορά τη χάραξη με περισσότερη λεπτομέρεια στην περιοχή μελέτης, η γραμμή του προαστιακού θα διέρχεται από τον οδικό άξονα που οριοθετεί το ανατολικό της όριο, εντάσσεται στις κεντρικές συλλεκτήριες οδούς και συνδέει τους Ταγαράδες με τη Ν. Ραιδεστό και μέσω της Επαρχιακής οδού θα καταλήγει στο σιδηροδρομικό σταθμό που χωροθετείται στο νότιο τμήμα της επέκτασης. Ενδεικτικά, η χάραξη παρουσιάζεται στον αντίστοιχο χάρτη προτάσεων (βλ. Παράρτημα χαρτών-σχεδίων, χάρτης Π.1: Χωροταξική ένταξη περιοχής μελέτης και προτεινόμενες χρήσεις υπερτοπικής σημασίας). Στο τμήμα που η γραμμή έρχεται σε άμεση επαφή με τον οικισμό, η χάραξη, μερικώς κινούμενη παράλληλα με τον δρόμο, είτε υπογειοποιείται πλήρως, είτε εναλλακτικά τοποθετείται απλά σε αρκετά χαμηλότερο επίπεδο ώστε να μη διασπάται ο αστικός ιστός μεταξύ του υπάρχοντος οικισμού και της προτεινόμενης επέκτασης ( βλ. παράρτημα χαρτών-σχεδίων: τομές οδικών αξόνων). Β) Θεματικό Πάρκο - Κέντρο ενημέρωση για την Ανακύκλωση και τις Ανανεώσιμες Πηγές Ενέργειας (ΑΠΕ) Ο οικισμός των Ταγαράδων λόγω της πολυετούς λειτουργίας του ΧΤΑ έχει συνδεθεί με αυτόν με αποτέλεσμα να χαρακτηρίζεται αρνητικά και να αλλοιώνεται η συνολική του εικόνα. Στην προσπάθεια αναμόρφωσης αυτού του χαρακτήρα και προώθησης μίας νέας, ανανεωμένης εικόνας του οικισμού, εντός της επέκτασης που μελετάμε, αλλά σε περιφερειακό σημείο και σε συνολική έκταση 15 στρ., προτείνεται η χωροθέτηση ενός θεματικού πάρκου για την ανακύκλωση και τις ανανεώσιμες πηγές ενέργειας, σε άμεση σύνδεση

119 και με τη δημιουργία των δύο φωτοβολταϊκών πάρκων, με ένα από τα οποία γειτνιάζει. Ως βασική λειτουργία προτείνεται η δημιουργία ενός ενημερωτικού κέντρου σχετικού με την ανακύκλωση και τις ανανεώσιμες πηγές ενέργειας, όπου μπορούν να παρέχονται όλες οι χρήσιμες πληροφορίες με διαδραστικές και σύγχρονες μεθόδους, ώστε να αποτελεί πόλο έλξης πληθυσμού από την ευρύτερη περιοχή και τόπο εκπαιδευτικών εκδρομών. Με αυτόν τον τρόπο αυξάνεται και η εμβέλεια του προαστίου των Ταγαράδων, που όπως αναφέραμε αποτελεί ζητούμενο. Ο συγκεκριμένος χώρος μπορεί επίσης να χρησιμοποιείται για τη διοργάνωση εκθέσεων και διαφόρων πολιτιστικών και κοινωνικών εκδηλώσεων, ο οποίος σε συνδυασμό με το επίσης προτεινόμενο πολιτιστικό κέντρο να καλύπτει επαρκώς τις κοινωνικές ανάγκες των κατοίκων, υλοποιώντας έτσι τους στόχους των υγειών πόλεων για μία εύρυθμη και ομαλή κοινωνική λειτουργία του οικισμού. επέκτασης, αλλά και σε έναν επιπλέον χώρο στο βορειοδυτικό, προτείνεται η χωροθέτηση δύο πάρκων στα οποία θα εγκατασταθούν τα φωτοβολταϊκά συστήματα, με σκοπό την κάλυψη της ενεργειακής αυτονομίας του οικισμού. Τόσο οι δύο αυτές εκτάσεις, όσο και η έκταση του θεματικού πάρκου δεν εντάσσονταν στα αρχικά όρια της επέκτασης. Ωστόσο βάσει του σχεδιασμού θεωρήθηκε αναγκαία η απαλλοτρίωση τους για την εγκατάσταση των συγκεκριμένων χρήσεων. Η συνολική έκταση των προς απαλλοτρίωση χώρων είναι 52στρ. Από αυτά, οι χώροι εγκαταστάσεις των φωτοβολταϊκών προτείνεται να καλύπτουν τα 37. Με δεδομένο ότι η ετήσια κατανάλωση ρεύματος μίας οικογένειας 4 ατόμων είναι περίπου 5KW και για την παραγωγή 1KW με φωτοβολταϊκά συστήματα απαιτούνται 8τ.μ. (Protogeropoulos, C. et all 2007), για την κάλυψη των αναγκών του προγραμματικού πληθυσμού της επέκτασης (2100 κατ.) απαιτούνται περίπου 35 στρμ. Συνεπώς, η προτεινόμενη έκταση των δύο πάρκων είναι ικανή για να Γ) Φωτοβολταϊκά Πάρκα Σε άμεση γειτνίαση και σύνδεση με το πάρκο ανακύκλωσης και ανανεώσιμων πηγών ενέργειας στο βορειοανατολικό όριο της παρέχει πλήρη αυτονομία στην περιοχή επέκτασης. Σε κάθε περίπτωση αυτή η ικανότητα ενεργειακής αυτονομίας του οικισμού και μάλιστα με χρήση ανανεώσιμων πηγών ενέργειας θα αποτελέσει σημαντικό αναπτυξιακό πλεονέκτημα.

120 Με τη διευρυμένη χρήση ανανεώσιμων πηγών ενέργειας και την ταυτόχρονη λειτουργία του κέντρου ενημέρωσης ενισχύεται η φιλική προς το περιβάλλον εικόνα του προαστίου και αυτό μπορεί να αναδειχθεί σε ένα πρότυπο μοντέλο χωρικής οργάνωσης ιδιαίτερου ενδιαφέροντος. Τα τρία μέτρα που περιγράφηκαν είναι απόλυτα συμβατά με τις αρχές βιωσιμότητας που όπως αναφέρθηκε αποτελούν δομικά στοιχεία του σχεδιασμού που υιοθετείται, καθώς αυτός είναι προσανατολισμένος στον άνθρωπο και το περιβάλλον. Επιπλέον, το σύνολο των παραπάνω προτεινόμενων μέτρων έχουν σα στόχο την ενίσχυση της επιρροής της περιοχής μελέτης στο ευρύτερο χωρικό πλαίσιο που αυτή εντάσσεται.

121 Χάρτης Π.1. : Χωρική ένταξη περιοχής μελέτης και προτεινόμενες χρήσεις υπερτοπικής σημασίας