Indirect Tax Update Ν. 65 26 August 2011 For further clarifications you can contact the following KPMG VAT experts: Harry Charalambous Τ: 22 209 300, E: hcharalambous@kpmg.com Michael Halios Τ: 24 200 000, E: mhalios@kpmg.com Antonis Assos T: 26 943 050, E: aassos@kpmg.com Subject: Analysis of Circular 153 referring to the granting of a right to use villas and other tourist accommodation In its attempt to uniformly regulate the VAT treatment of tourist accommodation other than hotel accommodation, on 25 th July 2011 the Cyprus VAT Office issued circular 153 outlying the cases where owners of immovable properties enter into agreements with other persons for making available their properties to be exploited within the tourist industry. Main points of circular 153 and where indicated examples are given. 1. Contract for just supplying immovable property to another party which will use the property exclusively for leasing purposes within the tourist industry In cases where the owner of a specified immovable property, such as of a villa or other similar dwelling or lodge, enters into an agreement with other persons (legal or physical), whether established in the Republic or not, for commercial exploitation of the supply of accommodation within the scope of hotel or similar industry, the owner is not considered to be supplying accommodation within the hotel or similar industry, but as supplying a right of use of the immovable property to these persons. Example 1 Owner (X) buys a villa (land and building) from a local developer with the intention of using it for private purposes for part of the year. For the remaining of the year, X enters into an agreement with a local property managing Company to make the villa available for (a) short term leasing or (b) long term leasing. Under the agreement the short term leasing is defined as a time term not exceeding 2 months and long term leasing as term not exceeding 12 months. In case the villa is leased short term, X is entitled to Andreas Charalambous Τ: 25 869 000, E: andreascharalambous@kpmg.com Maria Anayiotou T: 25 869 126, E: manayiotou@kpmg.com Polyna Kouvarou Τ: 22 209 274, E: pkouvarou@kpmg.com Irene Lagou T: 22 209 293, E: ilagou@kpmg.com George Gregoriou T: 22 209 063, E: ggregoriou@kpmg.com Ephie Christodoulides Τ: 22 209 136, E: echristodoulides@kpmg.com Kyriaki Voutouri T: 22 209 266, E: kvoutouri@kpmg.com Emily Georgiou T: 22 209 303, E: georgioue@kpmg.com Alexandros Keravnos Τ: 24 200 150, E: akeravnos@kpmg.com Iacovos Kefalas Τ: 22 209 139, E: ikefalas@kpmg.com Andreas Andreou Τ: 23 820 080, E: andreasag@kpmg.com
2.000 per month and if leased long term 1.500 per month. Assuming that X paid to the developer 2m plus 300.000 VAT and that he uses the villa for 3 months every year for the next 5 years before he decides to sell it for 2.5m, the following VAT implications arise: (a) X must register for Cyprus VAT purposes at the time when leasing charges from either short term or long term leasing exceed the registration threshold of 15.600; (b) Following registration, X must charge the management company 15% VAT on the value of lease payments; (c) Provided that the leased villa was purchased not more than 3 years from the date of registration, X may recover part of VAT paid on acquisition; (d) The extend of recovery will depend on the use of the Villa i.e. privately and commercially; (e) The following calculations indicate the extent of recovery of input VAT by X up to the time is sold as a second hand property. (f) The same adjustment applies for furniture and equipment contained in the leased villa but the adjusting period is for 5 instead of 10 years. Example 2 The same facts as in example 1, but instead of the villa leased through a property manager, X leases it directly to end users for either short term or long term. The same comments apply as in example 1, but the VAT rate applicable is 8% instead of 15%. Please bear in mind that strictly speaking for X to be in a position to make the villa available within the hotel or similar sector, he must be in possession of a permit issued by the Cyprus Tourist Organization (CTO). Nevertheless, regardless of whether or not such a permit is granted, the VAT applicable is 8%. Contract for supplying immovable property together with other identifiable facilities such as cleaning, changing of linen etc Where under the contract, additional services such as cleaning, changing linen, maintaining the garden and pool areas are provided separately and charged in addition to the leasing fee element, such services are also subject to 15% VAT. Where however, the said services are supplied as part of the supply of the immovable property by a licensed owner to the end user, the services are also subject to the reduced rate of 8%. The above analyzed treatment is applicable to contracts entered into following the issue of Circular 153 i.e. 25 July 2011.
Back to top KPMG Limited, 14 Esperidon Street, 1087, Nicosia, Cyprus 2011 KPMG Limited, a Cyprus limited liability company and a member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with KPMG International Cooperative ( KPMG International ), a Swiss entity. All rights reserved.
Ενημερωτικό Έντυπο Ν. 65 24 Αυγούστου 2011 Για περαιτέρω διευκρινήσεις παρακαλώ επικοινωνήστε με τους ειδικούς επί θεμάτων ΦΠΑ: Χάρης Χαραλάμπους Τ: 22 209 300, E: hcharalambous@kpmg.com Μιχάλης Χάλιος Τ: 24 200 000, E: mhalios@kpmg.com Αντώνης Άσσος T: 26 943 050, E: aassos@kpmg.com Ανδρέας Χαραλάμπους Τ: 25 829 000, E: andreascharalambous@kpmg.com Παραχώρηση δικαιώματος χρήσης επαύλεων και άλλων τουριστικών καταλυμάτων. Η Υπηρεσία ΦΠΑ της Δημοκρατίας, σε μία προσπάθεια να ρυθμίσει ομοιόμορφα τη φορολογική μεταχείριση της διαχείρισης τουριστικών καταλυμάτων άλλων από εκείνα που προσφέρονται από ξενοδοχειακές μονάδες, προχώρησε στην έκδοση της με ημερομηνία 25 Ιουλίου 2011 ερμηνευτικής εγκυκλίου 153. Ειδικότερα, η ενλόγω εγκύκλιος αναφέρεται σε περιπτώσεις όπου ιδιοκτήτες συγκεκριμένης ακίνητης ιδιοκτησίας (π.χ. επαύλεων) συμβάλλονται με άλλα πρόσωπα προκειμένου για την εμπορική εκμετάλλευση της ιδιοκτησίας τους στα πλαίσια του ξενοδοχειακού ή παρεμφερούς τομέα. Η παρούσα εγκύκλιος της KPMG αναλύει με πρακτικά παραδείγματα τα κύρια σημεία της εγκυκλίου 153. Συμφωνία για την απλή παραχώρηση ακίνητης ιδιοκτησίας σε άλλο πρόσωπο το οποίο θα χρησιμοποιήσει την ακίνητη ιδιοκτησία για σκοπούς ενοικίασης στα πλαίσια της τουριστικής βιομηχανίας Στις περιπτώσεις όπου ο ιδιοκτήτης ακίνητης ιδιοκτησίας, όπως επαύλεων και άλλων παρόμοιων καταλυμάτων, έρχεται σε συμφωνία με άλλα πρόσωπα (νομικά ή φυσικά), είτε εγκατεστημένα στη Δημοκρατία είτε όχι, για την εμπορική τους εκμετάλλευση για παροχή διαμονής στα πλαίσια του ξενοδοχειακού ή παρεμφερούς τομέα, ο ιδιοκτήτης δε θεωρείται ότι παρέχει υπηρεσίες διαμονής στα πλαίσια του ξενοδοχειακού ή παρεμφερούς τομέα αλλά παραχωρεί δικαίωμα χρήσης της ακίνητης Μαρία Αναγιωτού T: 25 829 100, E: manayiotou@kpmg.com Πωλίνα Κούβαρου Τ: 22 209 274, E: pkouvarou@kpmg.com Ειρήνη Λαγού T: 22 209 293, E: ilagou@kpmg.com Γιώργος Γρηγορίου T: 22 209 063, E: ggregoriou@kpmg.com Εφη Χριστοδουλίδου Τ: 22 209 136, E: echristodoulides@kpmg.com Κυριακή Βουτουρή T: 22 209 266, E: kvoutouri@kpmg.com Έμιλυ Γεωργίου T: 22 209 303, E: georgioue@kpmg.com Αλέξανδρος Κεραυνός Τ: 24 200 150, E: akeravnos@kpmg.com Ιάκωβος Κεφάλας Τ: 22 209 139, E: ikefalas@kpmg.com Αντρέας Αντρέου Τ: 23 820 080, E: andreasag@kpmg.com
ιδιοκτησίας στα εν λόγω πρόσωπα. Παράδειγμα 1 ο : Ο ιδιοκτήτης Χ αγοράζει έπαυλη (γη και κτήριο) από εργολάβο ανάπτυξης γης έναντι του ποσού των 2 εκ. πλέον 15% ΦΠΑ ( 300.000). Απώτερος στόχος του Χ είναι για τα επόμενα 5 χρόνια: (1) να χρησιμοποιήσει την έπαυλη για ιδιωτικούς σκοπούς κατά τους καλοκαιρινούς μήνες (3 μήνες/έτος) και (2) τους λοιπούς 9 μήνες να μισθώνει την έπαυλη σε εταιρεία διαχείρισης ακινήτων είτε (α) βραχυχρόνια είτε (β) μακροχρόνια. (3) Μετά την ολοκλήρωση της πενταετούς χρήσης της έπαυλης, ο Χ αποβλέπει στην πώλησή της έναντι του ποσού των 2,5 εκ. Σύμφωνα με τους επιμέρους όρους του μισθωτήριου συμβολαίου, ως βραχυχρόνια μίσθωση ορίζεται το χρονικό διάστημα που δεν ξεπερνά τους 2 μήνες, ενώ ως μακροχρόνια μίσθωση ορίζεται το χρονικό διάστημα που ξεπερνά τους 2 μήνες. Περαιτέρω συμφωνείται ότι στα πλαίσια βραχυχρόνιας μίσθωσης, ο Χ θα χρεώνει το ποσό των 2.000/μήνα, ενώ το αντίστοιχο ποσό για μακροχρόνια μίσθωση θα ανέρχεται στα 1.500/μήνα. Φορολογικές επιπτώσεις από τα ανωτέρω: (α) Ο Χ πρέπει να εγγραφεί στο Μητρώο ΦΠΑ της Δημοκρατίας κατά τη χρονική στιγμή όπου είτε οι βραχυχρόνιες είτε οι μακροχρόνιες μισθώσεις της έπαυλης ξεπερνούν το όριο εγγραφής των 15.600. (β) Εφόσον εγγραφεί στο Μητρώο ΦΠΑ ο Χ πρέπει επί της αξίας των μισθωμάτων που χρεώνει την εταιρεία διαχείρισης να επιβάλλει ΦΠΑ του κανονικού συντελεστή 15%. (γ) Νοουμένου ότι η έπαυλη αγοράσθηκε σε χρονικό διάστημα μικρότερο των 3 ετών πριν από την ημερομηνία εγγραφής του Χ στο Μητρώο ΦΠΑ, ο Χ μπορεί να διεκδικήσει μέρος του ΦΠΑ που κατέβαλε στον εργολάβο ανάπτυξης γης, (δ) Η έκταση της διεκδίκησης εξαρτάται από το ποσοστό χρήσης της έπαυλης για ιδιωτικούς ή εμπορικούς σκοπούς. (ε) Οι ακόλουθοι υπολογισμοί υποδεικνύουν την έκταση της διεκδίκησης του φόρου εισροών από το Χ μέχρι το χρόνο πώλησης της έπαυλης. (ζ) Η ίδια αναπροσαρμογή ισχύει και για την επίπλωση και το λοιπό εξοπλισμό που βρίσκεται εντός της έπαυλης, με βασική διαφορά ότι στην περίπτωση αυτή η περίοδος αναπροσαρμογής είναι 5 αντί για 10 χρόνια.
Παράδειγμα 2 ο : Τα ίδια γεγονότα όπως και στο ανωτέρω παράδειγμα με μόνη διαφορά ότι η έπαυλη παραχωρείται στους τελικούς της χρήστες (είτε μακροχρόνια είτε βραχυχρόνια) απευθείας από το Χ και όχι μέσω της διαχειρίστριας εταιρείας. Φορολογικές επιπτώσεις από τα ανωτέρω: Οι φορολογικές επιπτώσεις είναι παρόμοιες με εκείνες του παραδείγματος 1. Ωστόσο στην προκειμένη περίπτωση θα πρέπει να επιβληθεί ο μειωμένος συντελεστής ΦΠΑ 8% αντί του κανονικού συντελεστή 15%. Θα πρέπει πάντως να ληφθεί υπόψη το γεγονός ότι κανονικά για να μπορεί ο Χ να διαθέτει την έπαυλή του στα πλαίσια του ξενοδοχειακού ή παρεμφερούς τομέα θα πρέπει να κατέχει σχετική άδεια από τον Κυπριακό Οργανισμού Τουρισμού (ΚΟΤ). Ωστόσο, ανεξαρτήτως αν υπάρχει ή όχι τέτοια άδεια, ο επιβλητέος συντελεστής θα είναι ο μειωμένος συντελεστής 8%. Συμβόλαιο για την παραχώρηση χρήσης της ακίνητης ιδιοκτησίας μαζί με άλλες ευδιάκριτες υπηρεσίες, όπως καθαριότητα χώρων, αλλαγή ασπρορούχων, κ.ά. Όπου τα συμβαλλόμενα μέρη συμφωνούν την παροχή επιπρόσθετων υπηρεσιών, όπως καθαρισμό, αλλαγή ασπρορούχων, συντήρηση κήπου και πισίνας, κλπ, έναντι πρόσθετης αντιπαροχής, οι αντίστοιχες χρεώσεις υπόκεινται επίσης στον κανονικό συντελεστή ΦΠΑ 15%. Ωστόσο, στην περίπτωση όπου οι ενλόγω υπηρεσίες παρέχονται από τον ιδιοκτήτη ως αναπόσπαστο μέρος της διάθεσης προς τον τελικό χρήστη της ακίνητης ιδιοκτησίας και χωρίς οποιαδήποτε πρόσθετη χρέωση, οι ενλόγω υπηρεσίες θα υπόκεινται στο μειωμένο συντελεστή ΦΠΑ 8%. Back to top KPMG Limited, 14 Esperidon Street, 1087, Nicosia, Cyprus 2011 KPMG Limited, a Cyprus limited liability company and a member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with KPMG International Cooperative ( KPMG International ), a Swiss entity. All rights reserved.