ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ ΓΗΣ ΚΑΙ ΤΟΠΙΚΗ ΑΝΑΠΤΥΞΗ Παντολέων. Σκάγιαννης και Πανεπιστήµιο Θεσσαλίας, ΤΜΧΠΠΑ * *** ***** Βιβλιογραφική αναφορά Σκάγιαννης, Π. και Σαράτσης, Γ. (2000) Πολιτική Γης και Τοπική Ανάπτυξη. Στο Νέα Αγχίαλος 90 Χρόνια ηµιουργικής Ζωής (ιστορία- πολιτισµός ανάπτυξη), σελ.131-150. Βόλος: Πολιτιστικός Οργανισµός ήµου Νέας Αγχιάλου και Πανεπιστηµιακές Εκδόσεις Θεσσαλίας.
1. Γενικό Πλαίσιο Είναι γεγονός ότι η ανάπτυξη είναι στενά συνδεδεµένη µε τη γη. Τόσο στον µεγάλο αστικό χώρο όσο και στον αγροτικό, ή στον µικρότερο τοπικό. Η γη ως παράγοντας ανάπτυξης δεν πρέπει µόνο να νοείται ως συντελεστής της παραγωγής στην περίπτωση που είναι αγροτική. Προφανώς η αγροτική γη στον τοπικό χώρο αποτελεί τη βασική παραγωγική δύναµη, αποφέροντας την απόλυτη γαιοπρόσοδο. Όµως η γη ως φυσικός υποδοχέας παίζει σηµαντικότατο ρόλο και σε όλες τις άλλες δραστηριότητες. Στον αστικό χώρο οι αξίες και οι τιµές της γης που είναι αλληλένδετες και µε τις χρήσεις, είναι αυτές που σε µεγάλο βαθµό διαµορφώνουν την εξέλιξη των πόλεων (Harvey 1982a, Lamarche 1976). Ο τρόπος χρήσης της γης και οι επενδύσεις πάνω σ αυτή, καθορίζουν τις διαφορικές γαιοπροσόδους οι οποίες και εκφράζονται σε αξίες και τιµές γης. Η γη όµως ως φυσικός πόρος, όπως και οι περισσότεροι φυσικοί πόροι βρίσκεται σε ανεπάρκεια, δηλαδή είναι περιορισµένη και συγκεκριµένη. Παράλληλα, οι ανθρώπινες δραστηριότητες έχουν χωρική έκφραση-διάσταση, δηλαδή αναπτύσσονται πάνω στη γη σε συγκεκριµένους τόπους. Το γεγονός αυτό δηµιουργεί µια κατ αρχήν αντίθεση ανάµεσα στην πίεση για συγκεκριµένη χρήση του χώρου και στην διαθεσιµότητά του. Η µη λύση της αντίθεσης αυτής δηµιουργεί σειρές δευτερογενών αντιθέσεων που επιβραδύνουν την αναπτυξιακή διαδικασία συνολικά. Αντίθετα, η ρύθµιση της αντίθεσης δηµιουργεί όρους ανάπτυξης. Από το γεγονός αυτό σε συνδυασµό µε το περιβαλλοντικό ζήτηµα προκύπτει η αναγκαιότητα ύπαρξης πολιτικής γης. Η πολιτική για τη γη εποµένως αποτελεί µια απαραίτητη κοινωνική ρύθµιση που επιδρά σε όλα τα στάδια της κοινωνικής διαδικασίας, και ιδιαίτερα στον περιβαλλοντικό τοµέα. H αξία της γης σε µια συγκεκριµένη ιδιοκτησία µεταβάλλεται ανάλογα µε την προσφορά και τη ζήτηση. Στοιχεία που καθορίζουν τους όρους της προσφοράς είναι η γεωµορφολογία, η τρέχουσα χρήση της, οι γύρω χρήσεις, οι προοπτικές της περιοχής, η εικόνα που έχουν οι κάτοικοι για την περιοχή, αλλά ακόµα και µε κρατικές θεσµικές ρυθµίσεις που επιβάλλουν, απαγορεύουν, ή επιτρέπουν χρήσεις και όρους δόµησης, όπως ο σχεδιασµός, το καθεστώς δόµησης και το ρυθµιστικό καθεστώς των χρήσεων, και οι προσδοκίες. Η ζήτηση καθορίζεται επίσης από τις προηγούµενες παραµέτρους αλλά και από γενικούς οικονοµικούς παράγοντες, όπως η ρευστότητα, τα επιτόκια, η φορολογία, το ευκαιριακό κόστος, οι προοπτικές της τοπικής οικονοµίας, κλπ (Πυργιώτης κ.α. 1996). Είναι γνωστό, ότι τα οικόπεδα που εντάσσονται στα Σχέδια Πόλεων ξαφνικά αποκτούν µεγαλύτερες τιµές, ως αποτέλεσµα ανόδου της αξίας τους, ή ότι οι εύφορες περιοχές είναι ακριβότερες από τις άγονες. Σηµαντικές παράµετροι στην εξέταση της αγοράς της γης είναι η οικοδοµική δραστηριότητα και ο όγκος των σχετικών συναλλαγών. Στην Ελλάδα γνωρίζουµε ότι η µεν οικοδοµική δραστηριότητα έχει γνωρίσει κάµψεις κατά τις δύο πετρελαϊκές κρίσεις, ο δε όγκος των συναλλαγών έχει γνωρίσει διακυµάνσεις που τα τελευταία χρόνια κυµάνθηκαν από αυξήσεις την περίοδο 1987-90, πτώση το 1991 και µικρότερες µεταβολές µετά το 1991. ιάγραµµα 1 Παράγοντες Προσδιορισµού Τιµών Γης ΓΕΩΜΟΡΦΟΛΟΓΙΑ - ΤΡΕΧΟΥΣΑ ΧΡΗΣΗ- ΓΥΡΩ ΧΡΗΣΕΙΣ - ΠΡΟΟΠΤΙΚΕΣ - ΕΙΚΟΝΑ ΚΑΤΟΙΚΩΝ - ΘΕΣΜΙΚΕΣ ΡΥΘΜΙΣΕΙΣ - ΠΡΟΣ ΟΚΙΕΣ - ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗ ΚΑΤΑΣΤΑΣΗ - ΕΠΙΤΟΚΙΑ - ΦΟΡΟΛΟΓΙΑ - ΕΥΚΑΙΡΙΑΚΟ ΚΟΣΤΟΣ - ΠΡΟΟΠΤΙΚΕΣ ΤΟΠΙΚΗΣ ΟΙΚΟΝΟΜΙΑΣ ΠΡΟΣΦΟΡΑ ΖΗΤΗΣΗ ΕΝΕΡΓΕΣ ΑΜΕΣΕΣ ΕΜΜΕΣΕΣ ΤΙΜΕΣ ΓΗΣ ΟΓΚΟΣ ΣΥΝΑΛΛΑΓΩΝ ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ ΓΗΣ ΟΙΚΟ ΟΜΙΚΗ ΡΑΣΤΗΡΙΟΤΗΤΑ ΠΟΛΕΟ ΟΜΙΚΑ ΚΑΙ ΧΩΡΟΤΑΞΙΚΑ ΣΧΕ ΙΑ ΠΡΟΣ ΙΟΡΙΣΜΟΣ ΤΙΜΩΝ ΚΑΘΕΣΤΩΣ ΟΜΗΣΗΣ 1
Ένα σηµαντικό ζήτηµα για διερεύνηση εποµένως είναι η συσχέτιση των µεταβολών αυτών που αντανακλούν την κατάσταση στην αγορά γης µε τις γενικότερες οικονοµικές συγκυρίες και ειδικότερα µε τις ρυθµίσεις πολιτικής γης που κατά καιρούς έχουν προωθηθεί. Στο βαθµό που η γη έχει κεφαλαιώδη σηµασία για την ανάπτυξη του χώρου και της κοινωνίας, η πολιτική γης καθίσταται ουσιαστικό εργαλείο παρέµβασης της κοινωνίας: η παρέµβαση αυτή έχει πολυποίκιλους στόχους, αλλά σίγουρα επηρεάζει τις κοινωνικές εξελίξεις. Το κράτος κατά καιρούς προβαίνει σε ρυθµίσεις για τη γη, που στο πλαίσιο στρατηγικών ενεργοποιούν διάφορα εργαλεία. Οι γνωστότερες άµεσες ρυθµίσεις είναι αυτές που σχετίζονται α) µε τις χρήσεις, µέσω των χωροταξικών και πολεοδοµικών σχεδίων, ρυθµίσεις δηλαδή που αποτελούν χωροταξικούς και πολεοδοµικούς µηχανισµούς, β) µε τις αξίες µέσω του προσδιορισµού των τιµών, γ) και οι ρυθµίσεις για το καθεστώς δόµησης. Όλες αυτές οι ρυθµίσεις συναρτώνται άµεσα µε τις προοπτικές της τοπικής ανάπτυξης, καθόσον άµεσα επηρεάζουν τις ανθρώπινες δραστηριότητες, κύρια τις οικονοµικές, αλλά και όλες τις υπόλοιπες. Πιο συγκεκριµένα, οι πολιτικές γης µπορεί να είναι είτε ενεργές είτε κανονιστικές: ενεργές είναι αυτές που αλλάζουν το καθεστώς ιδιοκτησίας, ενώ κανονιστικές είναι εκείνες που εξασφαλίζουν τις ισορροπίες χωρίς αλλαγές στην ιδιοκτησία. Η διάσταση αυτή υπεισέρχεται στους µηχανισµούς και στα εργαλεία της πολιτικής γης. 2. Η Περίπτωση της Ελλάδας Στην Ελλάδα δεν εφαρµόστηκε ποτέ µια ενεργός πολιτική γης. Η περίοδος της µεγάλης αστικοποίησης χαρακτηρίσθηκε από τη µέθοδο της λαϊκής αυτοστέγασης στο πλαίσιο µιας πολιτικής που στην ουσία ήταν πολιτική µη-σχεδιασµού, µη ένταξης στο σχέδιο, ώστε να κρατηθούν χαµηλές οι τιµές και µέσω της κατάτµησης να λειτουργήσει µια µαζική αγορά µικροοικοπέδων. Παράλληλα άτυπα επετράπη και η αυθαίρετη αυτοστέγαση, που σήµερα ιδιαίτερα συνεχίζεται στις περιοχές παραθεριστικής κατοικίας. Έτσι, δεν υπήρξε στρατηγικός σχεδιασµός ενώ στο επίπεδο του φυσικού σχεδιασµού λειτούργησε µια περιορισµένη νοµιµοποίηση των αυθαιρέτων. Ενεργός πολεοδοµία για κατοικία δεν υπήρξε ποτέ, ενώ οι οικοδοµικοί συνεταιρισµοί λειτούργησαν ως φορείς παροχής οικοπέδων και όχι κατοικίας. Τα οικόπεδα αυτά χαρακτηρίζονται από υποτυπώδεις κοινωνικές εξυπηρετήσεις στον περιβάλλοντα χώρο τους και συνήθως από ατελή σχεδιασµό των ευρύτερων χωρικών τους υποδοµών. Παράλληλα, στις πόλεις λειτούργησε ο µηχανισµός της αντιπαροχής, µε όλα τα γνωστά προβλήµατα για το περιβάλλον (κοινωνικό και φυσικό) (Πυργιώτης κ.α. 1996). Τα τεράστια προβλήµατα που κληροδότησε η απουσία σχεδιασµού γέννησαν την ανάγκη για νέες πολιτικές γης που βασίστηκαν σε εργαλεία όπως στην εισφορά γης, στον αναδασµό, στον κοινωνικό συντελεστή και στη µεταφορά συντελεστή. Στην Ελλάδα, τα περισσότερα από τα εργαλεία αυτά εφαρµόστηκαν σε αδόµητες περιοχές αστικής επέκτασης, ενώ εξακολουθεί να απουσιάζει µια πολιτική στρατηγικού σχεδιασµού. Έτσι, η καταστροφή του περιβάλλοντος συνεχίζεται. Η µεν µικρή ιδιοκτησία ευνοείται από την έλλειψη ενεργού πολιτικής γης, η µεσαία εξακολουθεί να λειτουργεί ως αγορά µικροοικοπέδων µέσω της κατάτµησης, ενώ η µεγάλη ιδιοκτησία δεσµεύει γαίες και ασκεί πιέσεις στο κράτος για άδειες ανεξαρτήτως κοινωνικής ωφελιµότητας. Όλοι µαζί συνεχίζουν να υποβαθµίζουν το περιβάλλον. 3. Η Έρευνα του Τµήµατος Μηχανικών Χωροταξίας και Περιφερειακής Ανάπτυξης (ΤΜΧΠΑ) του Πανεπιστηµίου Θεσσαλίας1 Το ΤΜΧΠΑ του ΠΘ υλοποιεί ένα ερευνητικό Πρόγραµµα που χρηµατοδοτήθηκε από το ΥΠΕΧΩ Ε και έχει τίτλο Έρευνα για την Πολιτικής Γης στην Ελλάδα. Στόχος της έρευνας αυτής που επικεντρώνεται στον εξωαστικό χώρο, είναι να συµβάλει στην αποτελεσµατικότερη επεξεργασία πολιτικών γης για τον ελληνικό χώρο. Ειδικότερα, στόχος της έρευνας είναι να προσδιορίσει τον τρόπο της αλληλεπίδρασης των γενικών τάσεων και παραµέτρων που επηρεάζουν την αγορά γης µε τις χωρικές πολιτικές που περιλαµβάνουν ρυθµίσεις που επιδρούν στις ιδιοκτησίες και µε τα κοινωνικο-οικονοµικά χαρακτηριστικά των ιδιοκτητών γης. Η συµβολή της έρευνας είναι η επεξεργασία και η καταγραφή προτάσεων µε ειδικότερο στόχο τη διαµόρφωση εναλλακτικών σεναρίων και νέων εργαλείων χωροταξικής πολιτικής. Η έρευνα που έχει πλέον ολοκληρωθεί περιλαµβάνει µια θεωρητική ανάλυση, έρευνα πεδίου και συµπεράσµατα. Τα θεωρητικά θέµατα που αποσκοπούν να φωτίσουν το πλαίσιο των πολιτικών γης, περιλαµβάνουν: 1. Εννοιολογικά και θεωρητικά ζητήµατα 2. Ξένη Εµπειρία 3. Συνταγµατικό πλαίσιο της προστασίας της ιδιοκτησίας 4. Χωροταξικοί και πολεοδοµικοί µηχανισµοί πολιτικής γης 1 Επιστηµονικός Υπεύθυνος της έρευνας αυτής ήταν ο Γιάννης Πυργιώτης, ενώ συµµετείχαν πολλά µέλη του ΤΜΧΠΑ του ΠΘ, και άλλοι διακεκριµένοι ειδικοί επιστήµονες. 2
5. Πολιτική Γης και περιβάλλον 6. Εφαρµογή της φορολογίας στην Ελλάδα Ακολούθησε η έρευνα πεδίου στην οποία και το κείµενο αυτό επικεντρώνεται. Η έρευνα πεδίου σχεδιάστηκε µε στόχο να συλλέξει στοιχεία που είναι συναφή µε τις µεταβιβάσεις ακινήτων στον εξωαστικό χώρο, ώστε αυτά να συσχετισθούν µε τις διάφορες κατά καιρούς πολιτικές για να εξαχθούν συµπεράσµατα για την αποτελεσµατικότητα των πολιτικών αυτών, των µηχανισµών και των εργαλείων. Για τη διεξαγωγή της έρευνας επιλέχθηκαν έξι εκτός σχεδίου περιοχές οι οποίες είναι ανά δύο στη Σαντορίνη (Οία και Καλντέρα), τη Ρόδο (Κολύµπια και Φαληράκι) και τη Μαγνησία. Στη Μαγνησία επιλέχθηκαν οι περιοχές της Νέας Αγχιάλου και της Αγίας Παρασκευής Βόλου. Η έρευνα πεδίου ακολούθησε την εξής µέθοδο: έγινε έρευνα σε υποθηκοφυλακεία, και εντοπίσθηκε ένα τυχαίο δείγµα ιδιοκτησιών (περίπου 50 σε κάθε περιοχή) [από τυχαίες σελίδες σε τυχαία σειρά]. Παράλληλα τα στοιχεία των µεταβιβάσεων καταγράφηκαν σε ειδικό δελτίο. Ακολούθως έγινε εντοπισµός των ευρεθέντων ιδιοκτησιών στο χάρτη και στη συνέχεια στο φυσικό έδαφος. Για κάθε ιδιοκτησία που εντοπίζονταν συµπληρωνόταν ένα ειδικό ερωτηµατολόγιο σχετικά µε τη χρήση της, τη δόµησή της, τον περιβάλλοντα χώρο, κλπ. Η πραγµατική κατάσταση αντιπαραβάλλονταν µε στοιχεία από την πολεοδοµία εάν το οικόπεδο ήταν δοµηµένο. Έτσι, για κάθε περιοχή δηµιουργήθηκε µια βάση δεδοµένων που είναι στατιστικά επεξεργάσιµη. Εδώ πρέπει να σηµειωθεί ότι αυτό που ενδιαφέρει είναι όχι πλέον οι συγκεκριµένες ιδιοκτησίες αλλά η στατιστική τους σε σχέση µε διάφορες παραµέτρους. Για παράδειγµα πόσα οικόπεδα δοµήθηκαν τη συγκεκριµένη χρονική περίοδο, και όχι ποια. Στο επόµενο στάδιο οι διάφορες παράµετροι της έρευνας πεδίου συσχετίσθηκαν µε την εξέλιξη των θεσµικών θεµάτων, δηλαδή των µηχανισµών και εργαλείων της χωροταξικής και πολεοδοµικής πολιτικής ειδικά ως προς τις πολιτικές γης και προέκυψαν συµπεράσµατα τα οποία χρησιµεύουν για τη χάραξη µιας αποτελεσµατικότερης πολιτικής γης. 4. Η Περίπτωση της Νέας Αγχιάλου 2 Βάσει των αρχαιολογικών ανασκαφών η περιοχή κατοικήθηκε τους πρώτους µεταχριστιανικούς αιώνες και ήταν ένα σηµαντικό για την εποχή κέντρο µε ιδιαίτερη ανάπτυξη του εµπορίου άλλα και της αγροτικής παραγωγής. Πιθανότατα η περιοχή έχει κατοικηθεί και κατά την αρχαιότητα. Η σηµερινή Νέα Αγχίαλος από την αρχή της ίδρυσής της το 1907, έπειτα από τη µετακίνηση πληθυσµών από την Αγχίαλο της Ανατολικής Ρωµυλίας, εξαιτίας των Βαλκανικών Πολέµων, κατοικήθηκε από έναν αµιγή αγροτικό πληθυσµό, ο οποίος έδειξε ικανοποιητική προσαρµογή στο νέο αυτό χώρο και ανέπτυξε αρκετές οικονοµικές δραστηριότητες, µε κυρίαρχη την πρωτογενή παραγωγή και ορισµένες συµπληρωµατικές µε αυτή δραστηριότητες (µεταποίηση αγροτικών προϊόντων). Στη συνέχεια, καθώς η τοπική κοινωνία άρχισε να µπαίνει σε στάδια ολοκλήρωσης δηµιουργήθηκε ο Αγροτικός Συνεταιρισµός Ν. Αγχιάλου "Η ήµητρα" που έδωσε νέα ώθηση στην οικονοµική ζωή της περιοχής. Όπως θα δούµε και παρακάτω η ικανοποιητική παραγωγική βάση της περιοχής συγκράτησε σηµαντικό µέρος του πληθυσµού της. Σήµερα η Νέα Αγχίαλος, η οποία, σύµφωνα µε την απογραφή του 1991, αριθµούσε 5.421 κατοίκους, ανακηρύχτηκε ήµος πολύ πρόσφατα, την 1 η Ιανουαρίου του 1995, για λόγους καθαρά ιστορικούς - αρχαιολογικούς. Σύµφωνα µε το Σχέδιο Πόλης που απέκτησε το 1982, καταλάµβανε έκταση 122 Ηα. Αργότερα, όµως, το 1987 το Σχέδιο Πόλεως επεκτάθηκε και περιέλαβε ακόµη 27 περίπου Ηα. Στην εδαφική της επικράτεια, η οποία καταλαµβάνει έκταση 47.806 στρεµµάτων, περιλαµβάνονται οι παραθαλάσσιοι οικισµοί Κριθαριά, Μάραθος, Άγιος Γεώργιος και Μεγάλη Βελανιδιά. Αξίζει να σηµειωθεί τέλος, ότι στον οικισµό και στην γύρω από αυτόν περιοχή, η οποία περιλαµβάνει περιαστικό πράσινο και γη υψηλής παραγωγικότητας, έχει γίνει πρόταση για θεσµοθέτηση Ζώνης Οικιστικού Ελέγχου (Ζ.Ο.Ε) η οποία όµως δεν έχει εγκριθεί. Η πρόταση αυτή είναι αποτέλεσµα του δευτέρου σταδίου σχετικής µελέτης. Ο πληθυσµός της Ν. Αγχιάλου σε σχέση µε τον πληθυσµό της Μαγνησίας παρουσίασε την εξέλιξη που εµφανίζεται στον παρακάτω πίνακα 7. 2 Η έρευνα στην Ν. Αγχίαλο συντονίσθηκε από τον Επίκ. Καθηγητή του ΤΜΧΠΑ Παντ. Σκάγιαννη. Τις εργασίες πεδίου διεξήγαγαν η φοιτήτρια Νάντια Κεφαλά και ο ρ. Χ. Μερτζάνης, ενώ τις στατιστικές επεξεργασίες έκαναν ο Επίκ. Καθηγητής Γ. Πετράκος και ο Χωροτάκτης υποψ. ιδάκτωρ Γ. Σαράτσης. 3
Πίνακας 7. Ο Πληθυσµός της Νέας Αγχιάλου, 1961-91 Πληθυσµός Μεταβολή Πληθυσµού (%) 1961 1971 1981 1991 61-71 71-81 81-91 61-91 Ν. Αγχίαλος 3224 3345 4158 5421 +3.75 +24.3 +30.37 +68.14 Μαγνησία 162285 161376 182222 198434-0.56 +12.91 +8.90 +22.27 Πηγή: Ε.Σ.Υ.Ε. Παρατηρούµε ότι και στις δύο περιπτώσεις υπάρχει αύξηση του πληθυσµού. Στη Ν. Αγχίαλο όµως η αύξηση είναι σηµαντικότερη, περίπου τριπλάσια του Νοµού. Το γεγονός αυτό, ανεξάρτητα από την πλασµατικότητα που συχνά έχουν οι απογραφές, εκφράζει και µια πίεση για οικιστική ανάπτυξη. Αν µελετηθεί ο πληθυσµός αναλυτικότερα θα διαπιστώσουµε ότι παρατηρείται γήρανση του πληθυσµού, αλλά ταυτόχρονα αύξηση του δείκτη ενεργού πληθυσµού, και µείωση του δείκτη εξάρτησης εποµένως ενισχυµένη ικανότητα για αποταµίευση και επενδύσεις. Από πλευράς απασχόλησης και ανεργίας, η Ν. Αγχίαλος έχει µεταξύ των ετών 1981 και 1991 αύξηση της ανεργίας από 5.1 σε 8.7 %. Κατά το 1991 είχε την παρακάτω εικόνα: Πίνακας 8. Η οµή Της Απασχόλησης Της Νέας Αγχιάλου, 1991 Αριθµός Απασχολούµενων Ποσοστό επί του Συνόλου των Απασχολούµενων Σύνολο α γενής β γενής γ γενής α γενής β γενής γ γενής 1991 1751 850 390 415 48.54 22.27 23.70 Πηγή: Ε.Σ.Υ.Ε. Από τον παραπάνω πίνακα παρατηρούµε ότι ο πρωτογενής τοµέας εξακολουθεί να κυριαρχεί στις δραστηριότητες των κατοίκων. Η γεωργική γη στην Ν. Αγχίαλο καταλαµβάνει το 1995 33000 στρέµµατα τα οποία κατανέµονται ως ακολούθως: Πίνακας 9. Η Κατανοµή της Αγροτικής Γης στην Νέα Αγχίαλο, 1995 Κατηγορίες Καλλιεργειών Έκταση Σε Στρέµµατα Αροτραίες καλλιέργειες 7470 Κηπευτική γη 1870 ενδρώδεις καλλιέργειες 20134 Άµπελοι-σταφιδάµπελοι 2276 Αγρανάπαυση 1-5 ετών 1250 Σύνολο 33000 Πηγή: Ε.Σ.Υ.Ε. Από τον παραπάνω πίνακα παρατηρείται ότι τη µεγαλύτερη έκταση καταλαµβάνουν οι δενδρώδεις καλλιέργειες (που είναι κυρίως αµυγδαλιές και ελιές) και ακολούθως οι αροτραίες (κυρίως σκληρό σιτάρι, καλαµπόκι και βαµβάκι). Το συνολικό προφίλ της Ν. Αγχιάλου βάσει της παραπάνω αναφοράς είναι το εξής: 3 Η Νέα Αγχίαλος προβάλλει ως µια περιοχή η οποία βρίσκεται σε ανάπτυξη, αλλά έχει δύο προβλήµατα: δηµογραφική γήρανση και ανεργία. Παρόλα αυτά, παρουσιάζεται ανάπτυξη και δυνατότητες επιτυχούς οικονοµικής παρουσίας. Η αναπτυξιακή τροχιά στην οποία έχει εισέλθει η περιοχή πιστοποιείται και από τα 3 Τα παραπάνω στοιχεία προέρχονται από εργασία των φοιτητριών Π. Κουτσουνάκου, Μ. Μαρκάτου και Φ. Τριανταφυλλίδου που έγινε υπό την επίβλεψη του Αναπλ. Καθηγητή Η. Μπεριάτου. 4
στοιχεία της ειδικής έρευνας την οποία παρουσιάζουµε παρακάτω. Παρά τη γειτνίασή της µε το Βόλο η περιοχή εξακολουθεί να διατηρεί και να αυξάνει τον πληθυσµό της, ενώ φαίνεται να έχει σηµαντική οικιστική ανάπτυξη. Η διαδικασία της προαναφερθείσας έρευνας για την περιοχή της Ν. Αγχιάλου ήταν η ακόλουθη: Στην Νέα Αγχίαλο εντοπίσθηκαν 50 οικόπεδα στο χάρτη µε τυχαίο τρόπο, και αναζητήθηκαν τα ονόµατα των τελικών ιδιοκτητών των οικοπέδων ή αγροτεµαχίων. Αυτό έγινε µε τη βοήθεια του ήµου 4. Τα ονόµατα των τελικών ιδιοκτητών αναζητήθηκαν στο Υποθηκοφυλακείο Αλµυρού 5 στο οποίο ανήκει η περιοχή, και στο οποίο έγινε η εργασία για την ανεύρεση των περαιτέρω ζητουµένων στοιχείων. Η συµπλήρωση των στοιχείων ακολουθήθηκε από έρευνα στην Πολεοδοµία Βόλου 6 στην οποία ανήκει η περιοχή, και ακολούθως από αυτοψία στη Ν. Αγχίαλο για τον έλεγχο των στοιχείων των αδειών σε αντιπαραβολή µε την υλοποιηµένη (πραγµατική) κατάσταση. Οι ιδιοκτησίες του δείγµατος στην περιοχή της Ν. Αγχιάλου βρίσκονται όλες εκτός του σχεδίου πόλεως. Κατά συνέπεια, η µεµονωµένη δόµηση ρυθµίζεται, όπως άλλωστε και σε ολόκληρη τη χώρα (πλην του νοµού Αττικής), από το Π.. της 6/17-10-1978 Περί καθορισµού των όρων και περιορισµών δόµησης των γηπέδων των κειµένων εκτός των ρυµοτοµικών σχεδίων των πόλεων και εκτός των ορίων των νοµίµως υφισταµένων προ του έτους 1923 οικισµών, όπως έχει τροποποιηθεί και συµπληρωθεί επανειληµµένως έκτοτε. Η µεγαλύτερη δυσκολία που παρουσιάστηκε στην εργασία πεδίου στη Ν. Αγχίαλο, ήταν ο φυσικός εντοπισµός των πραγµατικών οικοπέδων, καθώς και οι δυσκολίες στην έρευνα στο Υποθηκοφυλακείο που κυρίως συνίστατο στο γεγονός ότι σε αρκετά οικόπεδα ο τελικός ιδιοκτήτης ήταν συγγενικό πρόσωπο εκείνου που είχε γίνει γνωστό στην ερευνητική οµάδα από τον ήµο. Άλλη δυσκολία αφορούσε στο γεγονός ότι κάποιοι είχαν στην εγγύς περιοχή περισσότερα από ένα οικόπεδα: στην περίπτωση αυτή επελέγετο ένα τυχαίο από αυτά, το οποίο έπρεπε να επανεντοπιστεί στο χάρτη και στο φυσικό χώρο. Η Έρευνα Πεδίου Η ανάλυση που ακολουθεί προσπαθεί να ελέγξει την µεταβολή του καθεστώτος ιδιοκτησίας και χρήσης των εξωαστικών γηπέδων στην Ν. Αγχίαλο. Βασικός στόχος είναι να αναδειχθούν οι µεταβολές που έγιναν τα τελευταία χρόνια, τόσο στα ποιοτικά χαρακτηριστικά των ιδιοκτητών, όσο και στον τρόπο χρήσης της γης. Μέσω της ανάλυσης αυτής επιχειρείται να καταδειχθεί το αναπτυξιακό προφίλ του ήµου της Ν. Αγχιάλου. Πίνακας 10. Κατανοµή Αρχικών και Τελικών Ιδιοκτητών ανά Επάγγελµα, 1996 Αρχικοί Ιδιοκτήτες Τελικοί Ιδιοκτήτες Γεωργοί 5 Γεωργοί 8 ηµ. Υπάλ. 5 ηµ. Υπάλ. 10 Ιδ. Υπάλληλοι 2 Ιδ. Υπάλληλοι 3 Εργάτες 7 Εργάτες 3 Έµποροι 3 Έµποροι 9 Νοικοκυρές 9 Νοικοκυρές 5 Επιχειρηµατίες 3 Επιχειρηµατίες 1 Επιστηµονικά Επαγ. 2 Επιστηµονικά Επαγ. 7 ηµόσιος Φορέας 1 ηµόσιος Φορέας 0 Συνταξιούχοι 10 Συνταξιούχοι 0 Εταιρίες 0 Εταιρίες 1 Νέοι 0 Νέοι 2 Σύνολο 47 Σύνολο 49 4 Ο ήµος Ν. Αγχιάλου παρέσχε πλήρη βοήθεια στην ερευνητική οµάδα και απεδείχθη απολύτως αποτελεσµατικός. 5 Το Υποθηκοφυλακείο Αλµυρού παρέσχε πλήρη βοήθεια στην ερευνητική οµάδα. 6 Το Πολεοδοµικό Γραφείο Βόλου επίσης παρέσχε πλήρη βοήθεια στην ερευνητική οµάδα. 5
Κατανοµή Αρχικών Ιδιοκτητών ανά Επάγγελµα Συνταξιούχοι 22% Γεωργοί 11% ηµ. Υπάλ. 11% ηµόσιος Φορέας 2% Ιδ. Υπάλληλοι 4% Επιστηµονικά Επαγ. 4% Επιχειρηµατίες 6% Εργάτες 15% Νοικοκυρές 19% Έµποροι 6% Κατανοµή Τελικών Ιδιοκτητών ανά Επάγγελµα Επιστηµονικά Επαγ. 14% Εταιρίες 2% Νέοι 4% Γεωργοί 16% Επιχειρηµατίες 2% Νοικοκυρές 10% ηµ. Υπάλ. 21% Έµποροι 19% Εργάτες 6% Ιδ. Υπάλληλοι 6% Από την κατανοµή των αρχικών και τελικών ιδιοκτητών σε επαγγελµατικές οµάδες συµπεραίνουµε ότι υπάρχει µια αλλαγή του προφίλ των ιδιοκτητών σε άτοµα µε υψηλότερα εισοδήµατα. Χαρακτηριστικό είναι ότι µεγαλώνει σηµαντικά το ποσοστό των ιδιοκτητών δηµοσίων υπαλλήλων, των ασκούντων επιστηµονικά επαγγέλµατα και των εµπόρων, ενώ αντίθετα µειώνεται το ποσοστό των νοικοκυρών, των εργατών ενώ δεν εµφανίζονται καθόλου συνταξιούχοι. Πίνακας 10. Κατανοµή Αρχικών και Τελικών Ιδιοκτητών ανά Τόπο Κατοικίας Αρχικοί Ιδιοκτήτες Τελικοί Ιδιοκτήτες Ντόπιοι 16 Ντόπιοι 15 Νοµός 21 Νοµός 28 Αθήνα 09 Αθήνα 04 Άλλο 03 Άλλο 02 Σύνολο 49 Σύνολο 49 6
Κατανοµή Αρχικών Ιδιοκτητών ανά Τόπο Κατοικίας Άλλο 6% Αθήνα 18% Ντόπιοι 33% Νοµός 43% Κατανοµή Τελικών Ιδιοκτητών ανά Τόπο Κατοικίας Αθήνα 8% Άλλο 4% Ντόπιοι 31% Νοµός 57% Στον παραπάνω πίνακα παρατηρείται µια σαφής κυριαρχία όσων ιδιοκτητών προέρχονται από την ευρύτερη περιοχή του Ν. Μαγνησίας, αλλά και των ντόπιων κατοίκων, ενώ µειώνεται στο µισό το ποσοστό ιδιοκτητών που προέρχονται από άλλες περιοχές της χώρας και ειδικά από την Αττική. Πίνακας 11. Κατανοµή Πωλήσεων Και Μεταβιβάσεων Σύµφωνα Με Τον Τόπο Κατοικίας Του Αρχικού Και Του Τελικού Ιδιοκτήτη Πωλήσεις Αρχικοί Ιδιοκτήτες Τελικοί Ιδιοκτήτες Ντόπιοι Νοµός Αθήνα Άλλο Σύνολο Ντόπιοι 9 3 12 Νοµός 5 13 4 1 23 Αθήνα 1 1 2 Άλλο 1 1 2 Σύνολο 14 15 8 2 39 Άλλες Μεταβιβάσεις Ντόπιοι Νοµός Αθήνα Άλλο Σύνολο Ντόπιοι 2 1 3 Νοµός 5 5 Αθήνα 1 1 2 Άλλο 0 Σύνολο 2 6 1 1 10 7
Κατανοµή Αρχικών και Τελικών Ιδιοκτητών ανά τόπο κατοικίας (πωλήσεις) 14 12 10 8 6 4 2 0 Ντόπιοι Νοµός Αθήνα Τελικοί Ιδιοκτήτες Άλλο Ντόπιοι Νοµός Αθήνα Αρχικοί Ιδιοκτήτες Άλλο Κατανοµή Αρχικών και Τελικών Ιδιοκτητών ανά τόπο κατοικίας (µεταβιβάσεις) 5 4,5 4 3,5 3 2,5 2 1,5 1 0,5 0 Ντόπιοι Νοµός Αθήνα Τελικοί Ιδιοκτήτες Άλλο Ντόπιοι Νοµός Αθήνα Αρχικοί Ιδιοκτήτες Άλλο Από τα παραπάνω στοιχεία επιβεβαιώνεται η εικόνα του πίνακα 11, αλλά διαπιστώνεται επίσης ότι υπάρχει µια σαφής προτίµηση όσων πωλούν να µεταβιβάζουν τα οικόπεδά τους σε άτοµα που προέρχονται από την ίδια περιοχή. Αυτό µπορεί να συµβαίνει και εξαιτίας του τρόπου µε τον οποίο γίνεται γνωστή η διάθεση κάποιου να πουλήσει το ακίνητό του. 8
Πίνακας 12. Κατανοµή Μεταβιβάσεων Σύµφωνα Με Τη Χρήση Των Οικοπέδων Κατά Την Μεταβίβαση Και Με Την Χρήση Κατά Την Αυτοψία Χρήση κατά την Πώληση Αυτοψία Πωλήσεις Αναψυχή Κ.Κατ Π. Κατ. Χ. Παρ. Εµπ Άγνωστο Σύνολο Κ. Κατοικία 2 2 4 Π. Κατοικία 1 3 4 Χ. Παραγ. 1 3 3 8 1 16 Χέρσο 5 5 1 4 15 Σύνολο 1 11 13 9 1 4 39 Άλλου Τύπου Αναψυχή Κ.Κατ Π. Κατ. Χ. Παρ. Εµπ Άγνωστο Σύνολο Κ. Κατοικία 0 Π. Κατοικία 1 1 Χ. Παραγ. 1 1 7 1 10 Χέρσο 0 Σύνολο 1 1 1 7 0 1 11 Κατανοµή Οικοπέδων σύµφωνα µε τη χρήση τους (πωλήσεις) 8 7 6 5 4 3 2 1 Χέρσο Χ. Παραγ. Χρήση κατά την πώληση Π. Κατοικία 0 Κ. Κατοικία Αναψυχή Κ.Κατ Π. Κατ. Χ. Παρ. Εµπ Άγνωστο Χρήση κατά την αυτοψία Κατανοµή των οικοπέδων ανά χρήση (µεταβιβάσεις) 7 6 5 4 Χέρσο Χ. Παραγ. Χρήση κατά την πώληση Π. Κατοικία 3 2 1 Κ. Κατοικία Αναψυχή Κ.Κατ Π. Κατ. Χ. Παρ. Εµπ Άγνωστο Χρήση κατά την αυτοψία 0 9
Από τα παραπάνω, προκύπτει ότι υπάρχει µια σαφής µεταλλαγή του χαρακτήρα και της χρήσης των οικοπέδων από αγροτεµάχια και χέρσες εκτάσεις (31 από τα 39 οικόπεδα) σε κύρια και παραθεριστική κατοικία (24 από τα 39), ενώ διατηρείται εν µέρει ο αγροτικός χαρακτήρας της περιοχής. Η διαφοροποίηση αυτή παίρνει σηµαντικές διαστάσεις, αν υπολογιστεί το γενικότερο προφίλ της περιοχής που εξακολουθεί να θεωρείται αγροτική περιοχή. Πίνακας 13. Ετήσια Κατανοµή των Μεταβιβάσεων, 1971-96 Έτος Πώληση Άλλο Σύνολο 1971 1 1 1972 0 1973 1 1 1974 1 1 1975 1 1 1976 1 1 2 1977 1 1 1978 4 4 1979 2 1 3 1980 3 3 1981 1 1 1982 4 1 5 1983 1 1 2 1984 2 2 1985 2 2 1986 2 1 3 1987 0 1988 1 1 1989 2 2 1990 2 1 3 1991 3 3 1992 2 2 1993 2 1 3 1994 2 2 1995 0 1996 2 2 Σύνολο 39 11 50 10
Ετήσια Κατανοµή των Μεταβιβάσεων στην Ν. Αγχίαλο 5 4,5 4 3,5 3 2,5 2 1,5 1 0,5 0 1971 1972 1973 1974 1975 1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 Η ετήσια κατανοµή των µεταβιβάσεων δεν εµφανίζει σηµαντικές µεταβολές και δεν διαγράφονται ξεκάθαρες τάσεις. Υπάρχει µια ανοδική πορεία µέχρι το 1982 που στη συνέχεια διακόπτεται, αλλά στο σύνολο της χρονικής περιόδου που εξετάζεται, η τάση είναι ασαφής. Υπολογίζοντας τα αθροίσµατα των µεταβιβάσεων κάθε δεκαετία (πίνακας 8), φαίνεται µια άνοδος την περίοδο 1980-1989 (21 µεταβιβάσεις έναντι 14 την περίοδο 1971-1979 και 15 την περίοδο 1990-1996), αλλά η τρέχουσα δεκαετία δεν έχει τελειώσει ώστε να ολοκληρωθούν τα συµπεράσµατα. ιαγράφεται πάντως µια τάση να ξεπεραστεί ο αριθµός της δεκαετίας του 80, καθώς αποµένουν 3 χρόνια και ήδη έχει ξεπεραστεί ο αριθµός της δεκαετίας του 70, (αν και από το 1980 µέχρι το 1986 οι µεταβιβάσεις ήταν 18). Η διατήρηση της τάσης αυτής θα εξαρτηθεί από την πορεία των οικονοµικών παραµέτρων, τόσο της περιοχής, όσο και συνολικά της ελληνικής οικονοµίας. Αν δούµε ότι παρά την σοβαρή οικονοµική κρίση που πλήττει το Ν. Μαγνησίας από τα τέλη της περασµένης δεκαετίας και εξακολουθεί να υφίσταται σε µεγάλο βαθµό, το ύψος των µεταβιβάσεων ακινήτων παραµένει σχετικά σταθερό, τότε µπορεί να υποθέσει κανείς ότι σε µια πιθανή ανάκαµψη της τοπικής οικονοµίας θα υπάρχει και άνοδος της ενεργού ζήτησης για αγορά γης. Μια αναλυτικότερη προσέγγιση, ίσως θα έδινε ακόµα ειδικότερα συµπεράσµατα. 11
Πίνακας 14. Κατανοµή των Οικοπέδων Σύµφωνα µε το Επάγγελµα του Τελικού Ιδιοκτήτη, τη Χρήση κατά την Αυτοψία και το Εµβαδόν Εµβαδόν Πώληση Κύρια Χρήση Οικοπέδου Κάτω από Επάγγελµα Αναψυχή Κοινή Παραθερ Αγροτική Εµπόριο Άγνωστο Σύνολο 4 στρ. Κατοικία Κατοικία ηµ. Υπάλληλοι 2 3 5 Αγοραστή Ιδ. Υπάλληλοι 1 1 Εργάτες-Τεχνίτες 2 2 Έµποροι 2 1 3 Νοικοκυρές 4 4 Επιστηµ. Επαγγ. 1 2 1 4 Νέοι 1 1 Σύνολο 9 9 2 20 Άλλου Τύπου Επάγγελµα Έµποροι 1 1 Αγοραστή Σύνολο 1 1 Πώληση Αναψυχή Κ. Π. Αγροτική Εµπόριο Άγνωστο Σύνολο Κατοικία Κατοικία Πάνω Επάγγελµα Γεωργός 1 4 1 6 Από 4 Αγοραστή ηµ. Υπάλληλοι 1 3 4 Έµποροι 1 2 1 1 5 Νοικοκυρές 1 1 Επιχειρηµατίες 1 1 Επιστηµ. Επαγγ. 1 1 2 Σύνολο 1 2 4 7 1 4 19 Άλλου Τύπου Επάγγελµα Γεωργός 2 2 Αγοραστή ηµ. Υπάλληλοι 1 1 Ιδ. Υπάλληλοι 2 2 Εργάτες-Τεχνίτες 1 1 Επιστηµ. Επαγγ. 1 1 Εταιρίες 1 1 Νέοι 1 1 Σύνολο 1 1 1 5 1 9 Στον πίνακα 15 διαπιστώνουµε ότι όλες οι επαγγελµατικές οµάδες χρησιµοποιούν µε τον ίδιο περίπου τρόπο τη γη που αγοράζουν, κυρίως για την ανέγερση παραθεριστικής ή και κύριας κατοικίας. Ενδιαφέρον παρουσιάζει όµως ο διαχωρισµός σε οικόπεδα κάτω των 4 στρεµµάτων και άνω των 4 στρεµµάτων. Ο διαχωρισµός αυτός έγινε γιατί µε βάση τη νοµοθεσία για την εκτός σχεδίου δόµηση ο γενικός κανόνας για την αρτιότητα (δηλαδή τη δυνατότητα οικοδόµησης) σε εκτός σχεδίου οικόπεδα είναι 4 στρέµµατα. Υπάρχουν βέβαια αρκετές εξαιρέσεις στον κανόνα αυτό, αλλά βλέπουµε ότι περίπου τα µισά οικόπεδα που µεταβιβάστηκαν στην περιοχή είναι κάτω των 4 στρεµµάτων (21 στα 49), γεγονός που µπορεί να προβληµατίσει ιδιαίτερα, καθώς είναι σχεδόν απίθανο όλα τα οικόπεδα αυτά να εµπίπτουν στις εξαιρέσεις της νοµοθεσίας. Μετά από το συλλογισµό αυτό ιδιαίτερου ενδιαφέροντος και άξιο σχολιασµού είναι το γεγονός ότι όλες οι επαγγελµατικές οµάδες έχουν την ίδια συµπεριφορά, κάτι που σηµαίνει ότι σε περίπτωση που κάποια από τα κτίσµατα είναι αυθαίρετα συµµετέχουν όλοι ανεξαιρέτως στη δηµιουργία τους. 12
Πίνακας 15. Κατανοµή των Οικοπέδων* Σύµφωνα µε το Επάγγελµα του Τελικού Ιδιοκτήτη, τη Χρήση των κατά την Αυτοψία, το Έτος Μεταβίβασης και την Ύπαρξη Κτίσµατος Κύρια Χρήση Οικοπέδου Έτος Ύπαρξη Αναψυχή Κ. Κατ. Π. Κατ Χ. Παρ. Εµπόριο Άγνωστο Σύνολο Κτίσµατος Έως 1979 Όχι Επάγγελµα Γεωργός 1 1 Αγοραστή Ιδ. Υπάλληλοι 1 1 Έµποροι 2 2 Νοικοκυρές 1 1 Επιστηµ.Επαγ. 1 1 Σύνολο 6 6 Ναι Επάγγελµα Γεωργός 1 1 Αγοραστή ηµ. Υπάλλ. 2 2 Εργάτ-Τεχν. 1 1 Έµποροι 1 1 Επιστηµ.Επαγ. 1 1 2 Σύνολο 2 3 2 7 1980-89 Όχι Επάγγελµα Γεωργός 3 3 Αγοραστή Ιδ. Υπάλληλοι 1 1 Έµποροι 1 1 Σύνολο 5 5 Ναι Επάγγελµα Γεωργός 1 1 Αγοραστή Εργάτ-Τεχν. 1 1 Έµποροι 1 1 1 3 Νοικοκυρές 1 1 Επιχειρηµατίες 1 1 Επιςτηµ. Επαγ. 1 1 2 Σύνολο 3 4 1 1 9 1990 ως Όχι Επάγγελµα Γεωργός 1 1 2 σήµερα Αγοραστή ηµ. 1 3 4 Υπάλληλοι Επιστηµονικά 1 1 Επαγ. Εταιρίες 1 1 Σύνολο 3 5 8 Ναι Επάγγελµα ηµ. 1 1 2 Υπάλληλοι Αγοραστή Νοικοκυρές 2 2 Επιστηµονικά 1 1 Επαγ. Σύνολο 3 2 5 * στον πίνακα εµφανίζονται µόνο τα οικόπεδα που δεν είχαν κατά την µεταβίβασή τους κτίριο Στον πίνακα 16 εξετάζεται εάν υπάρχει διαφοροποίηση στον τρόπο χρήσης των οικοπέδων ανά χρονική περίοδο. Σηµειώνεται ότι εξετάζονται τα οικόπεδα στις περιπτώσεις που δεν υπήρχε κατά την µεταβίβαση κάποιο κτίσµα, ώστε να ελεγχθεί κατά πόσον η αγορά ενός οικοπέδου συµβαδίζει µε την πρόθεση αξιοποίησής του για ανέγερση οικοδοµής. εν εµφανίζεται κάποια σαφής διαφοροποίηση ανά χρονική περίοδο, µε εξαίρεση µια µικρή αύξηση των οικοπέδων που κτίστηκαν κατά την περίοδο 1980-89 (χωρίς όµως να εξετάζεται εδώ πότε έχει υποβληθεί και εγκριθεί η άδεια οικοδόµησης, αν υπάρχει). 13
Πίνακας 16. Κατανοµή των Μεταβιβάσεων Σύµφωνα µε το Επάγγελµα του Αρχικού και Τελικού Ιδιοκτήτη Επάγγελµα Επάγγελµα Πωλητή Αγοραστή Πώληση Γεωργός ηµ. Ιδ. Εργάτες Έµποροι Νοικοκ Επιχειρ Επιστ Συνταξ Σύνολο Υπάλ Υπάλ Επαγ. Γεωργός 1 2 1 2 6 ηµ. Υπάλ 1 1 1 1 1 1 3 9 Ιδ. Υπάλ 1 1 Εργάτες 1 1 2 Έµποροι 1 1 2 2 1 1 8 Νοικοκυρές 1 1 1 1 1 5 Επιχειρηµ 1 1 Επιστ Επαγ. 1 1 1 1 2 6 Νέοι 1 1 Σύνολο 4 4 2 6 3 7 3 1 9 39 Άλλου Τύπου Γεωργός ηµ. Ιδ. Εργάτες Έµποροι Νοικοκ Επιχειρ Επιστ Συνταξ Σύνολο Υπάλ Υπάλ Επαγ. Γεωργός 1 1 ηµ. Υπάλ 1 1 Ιδ. Υπάλ 1 1 2 Εργάτες 1 1 Επιστ. Επαγ. 1 1 Νέοι 1 1 Σύνολο 1 1 1 2 1 1 7 Στον πίνακα 17 αναλύεται µε ποιόν τρόπο γίνεται η µεταβίβαση των ακινήτων από κάθε επαγγελµατική οµάδα σε µια άλλη, εξετάζεται δηλαδή το πως προέκυψε η διαφοροποίηση του πίνακα 7, ανάµεσα στις επαγγελµατικές οµάδες των αρχικών και τελικών ιδιοκτητών, και εάν προκύπτει κάποια ιδιαίτερη τάση. ιαπιστώνουµε ότι η αλλαγή του κοινωνικο-οικονοµικού προφίλ των ιδιοκτητών γης δεν έχει να κάνει µε κάποιες ειδικές προτιµήσεις, αλλά κατά πάσα πιθανότητα µε τη γενικότερη αλλαγή των επαγγελµάτων που εµφανίζεται σε κάθε οικονοµία. Το µόνο ίσως άξιο σχολιασµού είναι το γεγονός ότι στους τελικούς ιδιοκτήτες δεν συµπεριλαµβάνονται συνταξιούχοι, κάτι που σηµαίνει ότι είτε µεταβιβάζουν τα ακίνητα στα παιδιά τους, είτε τα πωλούν µε σκοπό την οικογενειακή τους οικονοµική διευκόλυνση. Πίνακας 17. Κατανοµή των Οικοπέδων Σύµφωνα µε το Επάγγελµα του Αρχικού Ιδιοκτήτη και τη Χρήση των κατά την Πώληση Χρήση κατά την Πώληση Επάγγελµα Πωλητή Κ. Κατοικία Π. Κατοικία Χ. Παραγωγικότητα Χέρσο Σύνολο Γεωργός 1 3 1 5 ηµ. Υπάλληλοι 2 3 5 Ιδ. Υπάλληλοι 1 1 2 Εργάτες-Τεχνίτες 1 1 3 2 7 Έµποροι 1 2 3 Νοικοκυρές 1 2 6 9 Επιχειρηµατίες 2 1 3 Επιστηµονικά Επαγ. 1 1 2 Συνταξιούχοι 1 5 4 10 ηµόσιος Φορέας 1 1 Σύνολο 4 5 23 15 47 14
Κατανοµή οικοπέδων ανά χρήση και αρχικών ιδιοκτητών 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% Χέρσο Χ. Παραγωγικότητα Π. Κατοικία Κ. Κατοικία 30% 20% 10% 0% Γεωργός ηµ. Υπάλληλοι Ιδ. Υπάλληλοι Εργάτες-Τεχνίτες Έµποροι Νοικοκυρές Επιχειρηµατίες Επιστηµονικά Επαγ. Συνταξιούχοι ηµόσιος Φορέας Στον πίνακα 18 παρουσιάζεται η χρήση που είχε το οικόπεδο κατά την περίοδο που µεταβιβάστηκε και το επάγγελµα του τότε ιδιοκτήτη του. Επιβεβαιώνεται η κυριαρχία των αγροτεµαχίων και χέρσων εκτάσεων, αλλά αρχίζει να διαφαίνεται η τάση να χρησιµοποιηθούν τα οικόπεδα και για κατοικία (κύρια ή παραθεριστική). Οι µόνες οµάδες που δεν έχουν καλλιεργούµενες εκτάσεις είναι οι ιδιωτικοί υπάλληλοι και οι ασκούντες επιστηµονικά επαγγέλµατα. Πίνακας 18. Κατανοµή των Οικοπέδων Σύµφωνα µε το Επάγγελµα του Τελικού Ιδιοκτήτη και τη Χρήση των κατά την Αυτοψία Χρήση Ιδιοκτήτης Αναψυχή Κ. Κατοικία Π. Κατοικία Χ. Παραγ. Εµπόριο Άγνωστο Σύνολο Γεωργός 1 6 1 8 ηµ. Υπάλληλοι 2 4 1 3 10 Ιδ. Υπάλληλοι 1 2 3 Εργάτες-Τεχνίτες 1 2 3 Έµποροι 1 2 2 3 1 9 Νοικοκυρές 4 1 5 Επιχειρηµατίες 1 1 Επιστηµονικά Επαγ. 1 2 2 2 7 Εταιρίες 1 1 Νέοι 2 2 Σύνολο 2 12 14 15 1 5 49 15
Κατανοµή των Οικοπέδων ανά χρήση και επάγγελµα ιδιοκτήτη 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% Άγνωστο Εµπόριο Χ. Παραγωγικότητα Π. Κατοικία Κ. Κατοικία Αναψυχή 20% 10% 0% Γεωργός ηµ. Υπάλληλοι Ιδ. Υπάλληλοι Εργάτες-Τεχνίτες Έµποροι Νοικοκυρές Επιχειρηµατίες Επιστηµονικά Επαγ. Εταιρίες Νέοι Αναγνωρίζεται σαφώς η επικράτηση των κατοικιών (κύριων και παραθεριστικών) σε σχέση µε τις άλλες χρήσεις. Αρχίζουν επίσης να εµφανίζονται και χρήσεις όπως το εµπόριο και η αναψυχή, γεγονός που επιβεβαιώνει για µια ακόµα φορά τη µεταστροφή του χαρακτήρα της περιοχής από καθαρά αγροτική, σε µια περιοχή µε µίξη σήµερα του τουρισµού και των περί το τουρισµό εξυπηρετήσεων µε την αγροτική χρήση, µεταστροφή που είναι σταδιακή, αλλά έχει µάλλον λάβει µια πορεία ενίσχυσης και το πιθανότερο είναι η περιοχή να πάρει το χαρακτήρα τουριστικού θέρετρου δεύτερης κατοικίας (και όχι τουριστικής περιοχής έλξης βραχυχρόνιου τουρισµού) όπως κατά κύριο λόγω είναι και το γειτονικό Πήλιο, το οποίο όµως παρά τα όποια περιβαλλοντικά του πλεονεκτήµατα έχει αφενός κορεσθεί αφετέρου οι κανονισµοί που αφορούν στη δόµηση είναι πολύ πιο αυστηροί. Έτσι η περιοχή της Αγχιάλου προβάλει ως αρκετά ελκυστική. 5. Συµπεράσµατα Τα συµπεράσµατα από την διεξαγωγή της έρευνας µπορούν να συνοψισθούν στα παρακάτω σηµεία: 1. Κατά την εξετασθείσα περίοδο (1971-1997), η πλειοψηφία των αρχικών ιδιοκτητών κατά σειρά ποσοστού ήταν συνταξιούχοι, νοικοκυρές, εργάτες και γεωργοί ή δηµόσιοι υπάλληλοι, χωρίς να λείπουν και οι υπόλοιπες κατηγορίες. Οι αγοραστές αντίστοιχα ήταν δηµόσιοι υπάλληλοι, γεωργοί, έµποροι, και νοικοκυρές. Το γεγονός αυτό σηµαίνει ότι οι µεταβιβάσεις ακίνητης περιουσίας έγιναν σε όφελος περισσότερο ευκατάστατων κοινωνικών στρωµάτων. 2. Ο τόπος κατοικίας των πωλητών και αγοραστών εστιάζεται κατά κύριο λόγο στο νοµό, µε δεύτερη την άµεση περιοχή, ενώ το ποσοστό των Αθηναίων και άλλων, µειώνεται. Όµως, είναι αξιοσηµείωτο ότι αυτό που κυρίως αυξάνει είναι οι αγοραστές από άλλα σηµεία του νοµού. Η εξέλιξη αυτή παραπέµπει στην υπόθεση ότι πολλές µεταβιβάσεις έγιναν µε σκοπό την παραθεριστική κατοικία, ή και την προσέλκυση πληθυσµού από γειτονικούς οικισµούς. 3. Στις χρήσεις γης παρατηρήθηκε ότι υπάρχει µια σηµαντική µετακίνηση από καλλιέργειες χαµηλής παραγωγικότητας και χέρσες εκτάσεις σε παραθεριστική και κύρια κατοικία. Από χρονική άποψη, οι µεταβιβάσεις παρουσιάζουν µια οµαλότητα κατά την εξετασθείσα περίοδο. Όµως, από τις 49 περιπτώσεις, οι 40 όταν πουλήθηκαν δεν είχαν κτίσµατα. Από την έρευνα προέκυψε ότι από τις 40 αυτές περιπτώσεις µε την πάροδο του χρόνου απέκτησαν κτίσµατα τουλάχιστον οι 21. Το γεγονός αυτό σηµαίνει ότι ένα µεγάλο ποσοστό των συναλλαγών σκόπευε στη κατασκευή οικοδοµών, κύριας και παραθεριστικής κατοικίας. Είναι σηµαντικό να τονιστεί ότι η οικοδόµηση γίνεται ανεξάρτητα από το προφίλ των αγοραστών. 16
Με βάση τις παραπάνω παρατηρήσεις που προέκυψαν από την έρευνα, συνάγεται ότι η περιοχή της Ν. Αγχιάλου έχει σοβαρές προοπτικές ανάπτυξης. Η ανάπτυξη έχει την τάση να κινηθεί σε δύο βασικές κατευθύνσεις: από την µια στον τοµέα του τουρισµού, κυρίως ως ανάπτυξη δραστηριοτήτων υποστήριξης της παραθεριστικής κατοικίας, και από την άλλη στον τοµέα της γεωργίας κυρίως σε καλλιέργειες ειδικού χαρακτήρα σε προϊόντα που ζητούνται σε καλές τιµές στη διεθνή αγορά, και που µπορούν να αξιοποιήσουν την τεχνογνωσία των κατοίκων. α) Η ανάπτυξη των τουριστικών δραστηριοτήτων µπορεί να κατευθυνθεί πέρα από την υποστήριξη της παραθεριστικής κατοικίας και σε άλλους τοµείς, αλλά θα είναι σκόπιµο να βασιστεί στη σύγχρονη προβληµατική που περιλαµβάνει εναλλακτικές µορφές τουρισµού. Πιο συγκεκριµένα, µπορεί να αξιοποιηθεί καλύτερα ο ιστορικός-αρχαιολογικός πλούτος της περιοχής, αλλά ακόµα και ο αγροτικός τοµέας µε διάφορες παραλλαγές του αγρο-τουρισµού, υπό την προϋπόθεση της υψηλής ποιότητας. Οι τοµείς αυτοί µπορούν να προσελκύσουν εξειδικευµένα τουριστικά πακέτα, σε µια λογική που επεξεργάστηκε το πρόγραµµα SMART 7 του Πανεπιστηµίου Θεσσαλίας και της Νοµαρχιακής Αυτοδιοίκησης Μαγνησίας. β) Η ανάπτυξη της γεωργίας έχει περιθώρια ανάπτυξης όπως αναφέρθηκε προηγουµένως. Ενισχυτική στην ανάπτυξη αυτή θα µπορούσε να είναι η λογική της ολοκλήρωσης µέσα από τη βελτίωση και επέκταση της αρχής που έχει εγκαινιαστεί από τη ήµητρα. Σε όλες τις περιπτώσεις όµως, έχει σηµασία να δοθεί ιδιαίτερη προσοχή στο φυσικό και δοµηµένο περιβάλλον ώστε η ανάπτυξη να είναι συµβατή µε τις αρχές της βιώσιµης ανάπτυξης. Ειδικά για το δοµηµένο περιβάλλον που επηρεάζεται από την πολιτική γης θα πρέπει να ληφθεί πρόνοια να είναι υψηλής ποιότητας. Αυτό σηµαίνει ότι αντίστοιχος θα πρέπει να είναι και ο σχεδιασµός των χρήσεων και λοιπών όρων στην περιοχή που απορρέουν από τη νοµοθεσία, αλλά και η τήρηση των όρων δόµησης. Για παράδειγµα, αν δηµιουργούνται συγκρούσεις χρήσεων λόγω είτε παρανοµιών, είτε κακού σχεδιασµού, τότε βλάπτονται και οι δύο χρήσεις που υπεισέρχονται, µε µακροπρόθεσµη βλάβη σε όλη την περιοχή. Η επίτευξη ενός καλού αποτελέσµατος στον τοµέα αυτό θα επιταχύνει την αναβάθµιση της περιοχής συνολικά και θα δηµιουργήσει κύκλο προσδοκιών και επενδύσεων που θα αποβούν ωφέλιµες. Βιβλιογραφία Alonso, W. (1964): Location and Land Use. Cambridge, Mass. Γετίµης, Π. (1989): Η Οικιστική Πολιτική στην Ελλάδα. Αθήνα: Οδυσσέας. Harvey, D. (1982a): Urban Land-Use Theory: a critique, in Blowers, A., Brook, C., Dunleavy, P. and McDowell, L., (eds) Urban Change and Conflict: an interdisciplinary reader. London: Harper and Row/OUP. Harvey, D. (1982b): The Limits to Capital. Oxford: B. Blackwell. Harvey, D. (1985): The Urbanization of Capital. Oxford: B. Blackwell Lamarche, F. (1976): Property Development and the Economic Foundations of the Urban Question. In Pickvance, C., (ed.) Urban Sociology: critical essays, pp. 85-118. London: Tavistock. Λουκίσσας, Φ. (Επιστ. Υπευθ.) (1997): Στρατηγική ιαχείριση ράσεων Σχετιζόµενων µε τον Τουρισµό (SMART), Τµήµα Μηχανικών Χωροταξίας και Περιφερειακής Ανάπτυξης, Πανεπιστήµιο Θεσσαλίας, Ευρωπαϊκή Επιτροπή, Γενική ιεύθυνση ΧΧΙΙΙ, Βόλος, Ιούλιος. Massey, D. and Catalano, A. (1978): Capital and Land. London: Edward Arnold. Οικονόµου,. (1988): Σύστηµα Γης και Κατοικίας στη Μεταπολεµική Ελλάδα. Στο Μαλούτας, Θ. και Οικονόµου,. (επιµ.) Προβλήµατα Ανάπτυξης του Κράτους Πρόνοιας στην Ελλάδα, σσ. 57-113. Αθήνα: Εξάντας. Πυργιώτης, Ι. (Επιστ. Υπευθ.) (1996): Μελέτη - Έρευνα Πολιτική Γης στην Ελλάδα, Έκθεση Α Φάσης, Τµήµα Μηχανικών Χωροταξίας και Περιφερειακής Ανάπτυξης, Πανεπιστήµιο Θεσσαλίας, Υ.ΠΕ.ΧΩ. Ε., Βόλος, Οκτώβριος. Σκάγιαννης, Π. (1994): Πολιτική Προγραµµατισµού των Υποδοµών, Σταµούλης, Αθήνα. 7 Strategic Management of Actions Related to Tourism: ιεθνές Ερευνητικό Πρόγραµµα της ΕΕ που διεξήχθη υπό την ευθύνη του Τµήµατος Μηχανικών Χωροταξίας και Περιφερειακής Ανάπτυξης του Πανεπιστηµίου Θεσσαλίας. 17