Η σημασία της διαφάνειας στην αγορά ακινήτων

Η σημασία της διαφάνειας στην αγορά ακινήτων 2015 Οι επαγγελματίες της αγοράς αποκαλύπτουν τα κριτήρια και τις προϋποθέσεις. Powered by Σε συνέχεια έρευνας που πραγματοποιήθηκε με την υποστήριξη των μελών του The Counselors of Real Estate (CRE) Ελλάδας, κ.κ. Ηλία Ζίωγα, Νίκου Χατζητσόλη & Παύλου Ζέκκου & τη συμμετοχή του RE+D στο πλαίσιο του 10 ου RE+D Business Forum

2 Η σημασία της διαφάνειας στην κτηματαγορά είναι τεράστια. Ο ορισμός της διαφάνειας σε μια κτηματαγορά σχετίζεται με την έννοια που αυτή φαίνεται να είναι γενικά κατανοητή. Ένας στους πέντε συμμετέχοντες στην ερεύνα αυτή αντιλαμβάνεται την έννοια διαφάνεια ως τη γνώση ή/και τη δημοσιοποίηση πράξεων που αφορούν κτηματικές συναλλαγές. Όμοιο ποσοστό των ερωτηθέντων πιστεύει πως η διαφάνεια στην κτηματαγορά σχετίζεται με τη συνεχή ροή αξιόπιστων πληροφοριών και με τις αξιόπιστες εκτιμήσεις ακινήτων. Η τρίτη κατά σειρά δημοφιλέστερη απάντηση είναι η παρουσία δεικτών στην αγορά. Τα αποτελέσματα λοιπόν της ερώτησης τι σημαίνει για εσάς διαφάνεια στην κτηματαγορά επιβεβαιώνουν αυτό που είναι γενικώς κατανοητό. Η διαφάνεια στην κτηματαγορά μειώνει την αβεβαιότητα, συμβάλλει στην πρόληψη της διαφθοράς που αναπόφευκτα συμβαίνει όταν λίγοι έχουν πρόσβαση σε σημαντικές πληροφορίες και μειώνει την αστάθεια των τιμών καθώς οι συμμετέχοντες στην αγορά προσδιορίζουν την αξία των ακινήτων βασισμένοι στα ίδια δεδομένα. Η βελτίωση της διαφάνειας στην Ελληνική κτηματαγορά είναι απαραίτητη. Η σχέση της διαφάνειας και της ωριμότητας μιας κτηματαγοράς είναι γνωστή από την βιβλιογραφία που προϋπάρχει και με την οποία συμφωνεί πάνω από το 80% των συμμετεχόντων στην έρευνα. Περισσότεροι από το 60% των ερωτηθέντων πιστεύουν ότι το επίπεδο της διαφάνειας σχετίζεται με την ανάκαμψη μιας κτηματαγοράς μετά από μια οικονομική κρίση. Επίσης η διαφάνεια είναι προαπαιτούμενο οποιασδήποτε ελεύθερης και αποτελεσματικής κτηματαγοράς και σύμφωνα με το 80% των συμμετεχόντων συνδέεται άμεσα με την αξιοπιστία της χώρας. Συνεπώς, είναι ξεκάθαρο ότι το σύνολο των ερωτηθέντων (99%) θεωρεί πως πρέπει να δοθεί έμφαση στην βελτίωση της διαφάνειας στην αγορά ακινήτων της Ελλάδας. Η διαφάνεια ενισχύει τις ξένες επενδύσεις στην χώρα. Πάνω από το 80% των ερωτηθέντων πιστεύει πως το επίπεδο της διαφάνειας στην κτηματαγορά σχετίζεται άμεσα με τον όγκο των ξένων άμεσων επενδύσεων σε μια χώρα και παράλληλα θεωρεί πως αν η Ελλάδα λάβει υψηλότερη κατάταξη στους διεθνείς δείκτες διαφάνειας θα αυξηθεί η προσέλκυση νέων επενδύσεων. Η ύπαρξη αξιόπιστων δεικτών της αγοράς είναι απαραίτητη. Η διαφάνεια παρέχει ένα ολοκληρωμένο πλαίσιο για την παρακολούθηση των επιδόσεων της αγοράς και σύμφωνα με το μεγαλύτερο ποσοστό των συμμετεχόντων (92%) είναι απαραίτητη η ύπαρξη αξιόπιστων δεικτών. Επιπλέον το ίδιο ποσοστό ερωτηθέντων θεωρεί αναγκαία την ύπαρξη τακτικών και αξιόπιστων εκτιμήσεων ακινήτων καθώς και επενδυτικών δεικτών. Η λογική πίσω από τις προαναφερθείσες απαντήσεις υποδεικνύει ότι η διαφάνεια της αγοράς παρέχει πληροφορίες ως προς την κατεύθυνση που κινείται η κτηματαγορά καθώς και ως προς το επενδυτικό προϊόν που προσφέρει. Φυσικά ρόλο στην διαφάνεια μιας αγοράς παίζουν και οι επαγγελματίες που δραστηριοποιούνται σε αυτή. Οι συμμετέχοντες στην ερεύνα έχουν κατά 89% την άποψη πως στην διαφάνεια στην κτηματαγορά συνεισφέρουν οι πιστοποιημένοι επαγγελματίες που ακολουθούν

3 διεθνή πρότυπα και πρακτικές και κατά μικρότερο ποσοστό 62% που διαθέτουν ασφάλιση αστικής ευθύνης. Η αντικατάσταση των Αντικειμενικών Αξιών θα βελτιώσει την διαφάνεια. Οι συμμετέχοντες σε ποσοστό 72% θεωρούν πως το σύστημα προσδιορισμού της φορολογητέας αξίας των ακινήτων με τη χρήση των αντικειμενικών αξιών δεν έχει βοηθήσει στη διαφάνεια της αγοράς και στην απονομή δικαιοσύνης και επιπλέον σε ποσοστό 76% πιστεύουν πως δεν έχει βοηθήσει στην πάταξη της φοροδιαφυγής. Συνεπώς το 85% εκτιμά ότι στη βελτίωση της διαφάνειας θα συντελούσε η κατάργηση των αντικειμενικών αξιών και η αντικατάσταση τους με εκτιμήσεις των συμβαλλόμενων μερών κατά τη μεταβίβαση ακινήτων στα πρότυπα των Βεβαιώσεων Νομιμότητας ή Βεβαιώσεων Ενεργειακής Επάρκειας. Απαραίτητη η ύπαρξη μητρώου καταγραφής πραγματικών τιμών αγοραπωλησιών και μισθώσεων. Η ύπαρξη ενός ενιαίου μητρώου καταγραφής των πραγματικών τιμών αγοραπωλησιών και μισθώσεων ακινήτων θεωρείται καίρια για την βελτίωση της διαφάνειας στην Ελληνική κτηματαγορά σύμφωνα με το 92% των ερωτηθέντων. Επίσης σε ποσοστό 94% επικρατεί η άποψη πως στη βελτίωση της διαφάνειας θα συντελούσε ένα σταθερό φορολογικό σύστημα. Όσον αφορά το κτηματολόγιο, το 92% των συμμετεχόντων πιστεύει πως η ύπαρξη σωστού και πλήρους κτηματολογίου θα βοηθούσε στη βελτίωση της διαφάνειας ενώ ο αριθμός ακινήτου του κτηματολογίου (ΚΑΕΚ) θα μπορούσε δυνητικά να αποτελέσει τη βάση για τη διαφάνεια όλων των πράξεων που σχετίζονται με το ακίνητο. Ακολούθως συντελεστές στην βελτίωση της διαφάνειας είναι το σαφές πολεοδομικό σύστημα για το 93% των ερωτηθέντων και η μείωση της γραφειοκρατίας μέσω ηλεκτρονικών εφαρμογών σε πολεοδομία, δασαρχεία, αρχαιολογία κ.λπ. (σε ποσοστό 96%). Η δημοσιοποίηση πράξεων αποτελεί προτεραιότητα για τη βελτίωση της διαφάνειας. Η διαφάνεια μιας κτηματαγοράς πρέπει να είναι διαχωρισμένη από την αντίληψη ότι εξελίσσεται μέσα στο χρόνο παράλληλα με την ηλικία ύπαρξης της αγοράς. Η μακροχρόνια παρουσία της Ελληνικής κτηματαγοράς δεν προϋποθέτει πως έχει ταυτόχρονα και υψηλό δείκτη διαφάνειας. Η βελτίωση της διαφάνειας στην Ελλάδα απαιτεί σύμφωνα με τους ερωτηθέντες πρωτίστως την αλλαγή της νοοτροπίας της μη-αποκάλυψης με την δημοσιοποίηση των πράξεων που πραγματοποιούνται για τα ακίνητα και δευτερευόντως θεσμικές πρωτοβουλίες που αφορούν την θέσπιση σταθερού φορολογικού καθεστώτος και νομικού πλαισίου για την ακίνητη περιουσία.

ΕΝΟΤΗΤΑ 1: ΣΗΜΑΣΙΑ ΤΗΣ ΔΙΑΦΑΝΕΙΑΣ 4 1. Τι σημαίνει για εσάς «Διαφάνεια στην Κτηματαγορά»; 25% 20% 15% 10% 05% 00% Αξιόπιστο τραπεζικό σύστημα Απόδοση δικαιοσύνης Ασφαλείς επενδύσεις Μείωση της γραφειοκρατίας Ενίσχυση επαγγελματισμού Αξιοπιστία της χώρας Δίκαια φορολογία Παρουσία δεικτών της αγοράς Αξιόπιστες εκτιμήσεις Συνεχή ροή αξιόπιστων πληροφοριών Γνώση ή/και δημοσιοποίηση πράξεων 2. Πως κρίνετε τη δήλωση "Το επίπεδο της διαφάνειας της κτηματαγοράς προσδιορίζει την ωριμότητα της οικονομίας μιας χώρας"; 43% 39% 15% 0% 3% Μάλλον Απόλυτα

ΕΝΟΤΗΤΑ 1: ΣΗΜΑΣΙΑ ΤΗΣ ΔΙΑΦΑΝΕΙΑΣ 5 3. Πως κρίνετε την δήλωση "Το επίπεδο της διαφάνειας της κτηματαγοράς προσδιορίζει την ταχύτητα ανάκαμψης της μετά από μια οικονομική κρίση"; 42% 27% 22% 9% Μάλλον Απόλυτα 4. Πόσο συνδεδεμένη/συσχετισμένη είναι η διαφάνεια της αγοράς με την «αξιοπιστία» της χώρας; Πάρα 28% 52% 16% 3% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 5. Πρέπει να δοθεί έμφαση στην βελτίωση της διαφάνειας στην αγορά ακινήτων; 72% 26% 5 0% 0% Μάλλον Απόλυτα

ΕΝΟΤΗΤΑ 2: ΔΙΑΦΑΝΕΙΑ & ΕΠΕΝΔΥΣΕΙΣ 6 1. Πως κρίνετε την δήλωση "Το επίπεδο της διαφάνειας της κτηματαγοράς συσχετιζεται άμεσα με τον όγκο των ξένων άμεσων επενδύσεων σε μια χώρα"; 44% 43% 4% 8% Μάλλον Απόλυτα 2. Εάν η χώρα μας λάβει υψηλότερη κατάταξη στους διεθνείς δείκτες διαφάνειας θα βοηθήσει στην προσέλκυση νέων επενδύσεων; 55% 39% 0% 6% Μάλλον Απόλυτα 3. Κατά την άποψη σας πόσο βοηθάει την διαφάνεια της κτηματαγοράς η ύπαρξη αξιόπιστων δεικτών τάσεων της αγοράς ακινήτων π.χ. τιμές πώλησης, μίσθωσης, αποδόσεων, ύψος επενδύσεων κ.λ.π. (Market Fundamental Information) Πάρα 47% 45% 8% 0% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50%

ΕΝΟΤΗΤΑ 2: ΔΙΑΦΑΝΕΙΑ & ΕΠΕΝΔΥΣΕΙΣ 7 4. Κατά την άποψη σας πόσο βοηθάει την διαφάνεια της κτηματαγοράς η ύπαρξη τακτικών και αξιόπιστων εκτιμήσεων ακινήτων καθώς και επενδυτικών δεικτών (investment performance measurement); 42% 49% 5. Κατά την άποψη σας πόσο βοηθάει την διαφάνεια της κτηματαγοράς η ύπαρξη πιστοποιημένων επαγγελματιών του κλάδου που ακολουθούν διεθνή πρότυπα και πρακτικές; Πάρα 53% 36% 8% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 6. Κατά την άποψη σας πόσο βοηθάει την διαφάνεια της κτηματαγοράς η υποχρεωτική ανάληψη μελετών εκτίμησης για λογαριασμό τραπεζών, οργανισμών και εταιριών πάσης φύσεως από πιστοποιημένους εκτιμητές που φέρουν ασφάλιση αστικής ευθύνη; Πάρα 26% 36% 22% 10% 5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40%

ΕΝΟΤΗΤΑ 3: ΔΙΑΦΑΝΕΙΑ & ΑΝΤΙΚΕΙΜΕΝΙΚΕΣ ΑΞΙΕΣ 8 1. Πως κρίνετε την πιο κάτω δήλωση: «Οι αντικειμενικές αξίες έχουν βοηθήσει στη διαφάνεια της αγοράς και στην απονομή δικαιοσύνης»; 38% 34% 22% 4% 2% Μάλλον Απόλυτα 2. Σε ποιο βαθμό πιστεύετε ότι οι αντικειμενικές αξίες έχουν βοηθήσει στην πάταξη της φοροδιαφυγής στην αγορά ακινήτων; Πάρα 4% 19% 40% 36% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 3. Κατά την άποψη σας ποιο από τα παρακάτω θα βοηθούσε στην βελτίωση της διαφάνειας της Ελληνικής κτηματαγοράς; 13% Η χρήση μόνο των αντικειμενικών αξιών Η κατάργηση των αντικειμενικών αξιών και η αντικατάστασή τους με φορολογητέα αξία 85% Η κατάργηση των αντικειμενικών αξιών και η αντικατάστασή τους με εκτιμήσεις των συμβαλλομένων μερών κατά τη μεταβίβαση ακινήτων στα πρότυπα των Βεβαιώσεων Νομιμότητας, Βεβαιώσεων Ενεργειακής Επάρκειας κοκ

ΕΝΟΤΗΤΑ 3: ΔΙΑΦΑΝΕΙΑ & ΑΝΤΙΚΕΙΜΕΝΙΚΕΣ ΑΞΙΕΣ 9 4. Κατά την άποψη σας πόσο θα βοηθούσε στην βελτίωση της διαφάνειας της Ελληνικής κτηματαγοράς η ύπαρξη ενός ενιαίου μητρώου καταγραφής των πραγματικών τιμών αγοραπωλησιών και μισθώσεων ακινήτων; Πάρα 63% 29% 7% 0% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 5. Κατά την άποψη σας πόσο θα βοηθούσε στην βελτίωση της διαφάνειας της Ελληνικής κτηματαγοράς ένα σταθερό φορολογικό σύστημα; Πάρα 66% 28% 4% 2% 0% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70%

ΕΝΟΤΗΤΑ 4: ΔΙΑΦΑΝΕΙΑ, ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟ & ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΟ ΚΑΘΕΣΤΩΣ 10 1. Η ύπαρξη σωστού και πλήρους κτηματολογίου θα βοηθούσε στη βελτίωση της διαφάνειας της αγοράς ακινήτων; Πάρα 5 4 6% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 2. Κατά την άποψη σας ο αριθμός ακινήτου του κτηματολογίου (ΚΑΕΚ) μπορεί να αποτελέσει βάση για την διαφάνεια όλων των πράξεων που σχετίζονται με το ακίνητο; 46% 3 19% 4% Μάλλον Απόλυτα 3. Κατά την άποψη σας πόσο θα βοηθούσε στην βελτίωση της διαφάνειας της Ελληνικής κτηματαγοράς ένα σαφές πολεοδομικό καθεστώς; Πάρα 55% 38% 4% 3% 0% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60%

ΕΝΟΤΗΤΑ 4: ΔΙΑΦΑΝΕΙΑ, ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟ & ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΟ ΚΑΘΕΣΤΩΣ 11 Πάρα 4. Κατά την άποψη σας πόσο θα βοηθούσε στην βελτίωση της διαφάνειας της Ελληνικής κτηματαγοράς η ύπαρξη ηλεκτρονικών εφαρμογών σε πολεοδομία, δασαρχείο, αρχαιολογία και καθορισμό αιγιαλού που μειώνουν την γραφειοκρατία; 3% 22% 74% Η παρούσα ερεύνα διεξήχθη την περίοδο Οκτωβρίου-Νοεμβρίου 2015 σε δείγμα 144 συμμετεχόντων που κλήθηκαν να συμπληρώσουν ηλεκτρονικά το ερωτηματολόγιο με θέμα «Η Σημασία της Διαφάνειας στη Κτηματαγορά» που περιείχε πέντε θεματικές ενότητες. 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% ΕΝΟΤΗΤΑ 5: ΠΡΟΤΕΡΑΙΟΤΗΤΕΣ Στοιχεία Επικοινωνίας: Ηλίας Ζιώγας Πρόεδρος Δ.Σ. e.ziogas@naihellas.gr Θωμάς Ζιώγας Senior Partner t.ziogas@naihellas.gr 60% 1. Ποιο είναι κατά την άποψη σας το σημαντικότερο κατά προτεραιότητα μέτρο που θα συμβάλλει στη διαφάνεια της ελληνικής κτηματαγοράς; Ελένη Μακρή Επικεφαλής τμήματος Έρευνας e.makri@naihellas.gr Δήλωση Αποποίησης Ευθυνών 50% 40% 30% 20% 10% 0% Δημοσιοποίηση πράξεων ακινήτων Θέσπιση σταθερού φορολογικού καθεστώτος Θέσπιση σταθερού νομικού πλαισίου Οι πληροφορίες που περιέχονται στο παρόν παρέχονται από την NAI Hellas/AVENT A.E. και παρατίθενται αποκλειστικά για ενημερωτικούς σκοπούς. Παρότι κάθε προσπάθεια έχει γίνει για την πληρότητα και ακρίβεια των πληροφοριών που παρέχονται, καμία νομική ευθύνη μπορεί να γίνει αποδεκτή από την ΝΑΙ Hellas/AVENT A.E. για οποιαδήποτε απώλεια ή ζημία προκύπτει από το περιεχόμενο του παρόντος εγγράφου. Οι πληροφορίες, απόψεις και προβλέψεις που περιέχονται στο παρόν έγγραφο δεν αποτελούν επαγγελματική συμβουλή και καμία ευθύνη μπορεί να γίνει αποδεκτή από την ΝΑΙ Hellas/AVENT A.E. για οποιαδήποτε απώλεια ή ζημιά σε οποιοδήποτε πρόσωπο ενεργεί ή απέχει από κάποια ενέργεια ως αποτέλεσμα χρήσης του υλικού του παρόντος εγγράφου. NAI Hellas/AVENT A.E. Μάρτιος 2016

Σύμβουλοι, Εκτιμητές & Διαχειριστές Επαγγελματικών Ακινήτων NAI Hellas/AVENT Α.Ε. Νικηταρά 4 & Ψαρών Χαλάνδρι 152 32 Αθήνα +30 210 68 11 760 www.nai-hellas.gr