Έκθεση Εκτίμησης Εμπορικού Καταστήματος (PRAKTIKER) επί της οδού Καρτερού 22, Δημοτική Ενότητα Νέας Αλικαρνασσού, Δήμος Ηρακλείου, Περιφέρεια Κρήτης

Έκθεση Εκτίμησης Εμπορικού Καταστήματος (PRAKTIKER) επί της οδού Καρτερού 22, Δημοτική Ενότητα Νέας Αλικαρνασσού, Δήμος Ηρακλείου, Περιφέρεια Κρήτης Φεβρουάριος 2015

Π Ι Ν Α Κ Α Σ Π Ε Ρ Ι Ε Χ Ο Μ Ε Ν Ω Ν 1.0 ΕΝΤΟΛΕΣ... 1 2.0 ΤΟΠΟΘΕΣΙΑ... 2 3.0 ΠΕΡΙΓΡΑΦΗ... 3 4.0 ΕΠΙΦΑΝΕΙΕΣ... 5 5.0 ΚΟΙΝΩΦΕΛΗ ΔΙΚΤΥΑ... 5 6.0 ΚΑΤΑΣΤΑΣΗ ΣΥΝΤΗΡΗΣΕΩΣ... 5 7.0 ΠΕΡΙΒΑΛΛΟΝΤΙΚΑ ΖΗΤΗΜΑΤΑ... 6 8.0 ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΚΟ ΚΑΘΕΣΤΩΣ... 6 9.0 ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΟ ΚΑΘΕΣΤΩΣ... 9 10.0 ΕΚΤΙΜΗΤΙΚΗ ΜΕΘΟΔΟΛΟΓΙΑ... 10 11.0 ΕΚΤΙΜΗΤΙΚΗ ΠΡΟΣΕΓΓΙΣΗ... 13 12.0 ΑΠΟΤΕΛΕΣΜΑΤΑ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ... 19 13.0 ΔΗΛΩΣΗ... 19

ΠΡΟΣ: GRIVALIA PROPERTIES ΑΕΕΑΠ Λ. Κηφισίας 117 151 24 Μαρούσι Υπόψη Κυρίας Ναταλίας Στράφτη 64, Louise Riencourt Str. APOLLON TOWER 115 23, Athens, GREECE T: +30 210 6996311 F: +30 210 6996312 www.savills.com 06 Φεβρουαρίου 2015 Κύριοι, ΕΚΘΕΣΗ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ ΕΜΠΟΡΙΚΟΥ ΚΑΤΑΣΤΗΜΑΤΟΣ (PRAKTIKER) ΕΠΙ ΤΗΣ ΟΔΟΥ ΚΑΡΤΕΡΟΥ 22, ΔΗΜΟΤΙΚΗ ΕΝΟΤΗΤΑ ΝΕΑΣ ΑΛΙΚΑΡΝΑΣΣΟΥ, ΔΗΜΟΣ ΗΡΑΚΛΕΙΟΥ, ΠΕΡΙΦΕΡΕΙΑΚΗ ΕΝΟΤΗΤΑ ΗΡΑΚΛΕΙΟΥ Σε συνέχεια εντολής σας, πραγματοποιήσαμε αυτοψία στο προαναφερόμενο ακίνητο για σκοπούς εκτίμησης και σας υποβάλλουμε την έκθεσή μας ως ακολούθως: 1.0 ΕΝΤΟΛΕΣ 1.1 Οι εντολές μας αφορούν στην εκτίμηση του παραπάνω ακινήτου βάσει της μεταξύ μας αλληλογραφίας ημερομηνίας 23 Ιανουαρίου 2015. 1.2 Πραγματοποιήθηκε αυτοψία στο εν λόγω ακίνητο, στις 24-01-15, από την Μάνια Κεγκέρογλου, MRICS (1181417), MSc Real Estate Management. 1.3 Η εκτίμησή μας βασίζεται στα πρότυπα και τις οδηγίες (Valuation Practice Guidance, Valuation Practice Guidance-Applications) του Βρετανικού Ινστιτούτου Πραγματογνωμόνων (Royal Institution of Chartered Surveyors) όπως αναλυτικά παρουσιάζονται στο σχετικό επαγγελματικό εγχειρίδιο (RICS Valuation- Professional Standards) του οποίου η τελευταία έκδοση πραγματοποιήθηκε και βρίσκεται σε ισχύ από τον Ιανουάριο 2014. Offices and associates throughout the Americas, Europe, Asia Pacific, Africa and the Middle East. KENTRIKI Property Valuers & Consultants Ltd. Savills Hellas Ltd. Chartered Surveyors. Registered in Greece AFM 095422810

1.4 Σύμφωνα με τις εντολές μας, έχουμε προχωρήσει σε διατύπωση της απόψεώς μας σχετικά με την Αγοραία Αξία [Market Value (MV)] του εν λόγω ακινήτου. Την εκτίμηση έχει πραγματοποιήσει η Μάνια Κεγκέρογλου, MRICS, εκτιμήτρια με τα κατάλληλα προσόντα σύμφωνα με το περιεχόμενο του σχετικού επαγγελματικού εγχειριδίου (RICS Professional & Valuation Standards, Ιανουάριος 2014). 1.5 Πιστοποιούμε ότι δεν είμαστε σε γνώση κάποιας σύγκρουσης συμφερόντων η οποία να μας παρεμποδίζει να εκπονήσουμε και υποβάλλουμε μία ανεξάρτητη μελέτη εκτιμήσεως για το συγκεκριμένο ακίνητο. Αντιλαμβανόμαστε ότι η εκτίμησή μας απαιτείται για προσδιορισμό της αγοραίας αξίας του ακινήτου (όπως ορίζεται στο Παράρτημα 1) για σκοπούς αγοράς του εν λόγω ακινήτου. Οι εκτιμητικές παράμετροι και ο ορισμός της Αγοραίας Αξίας περιγράφονται ως Παράρτημα 2 και είναι αναπαραγωγή του ορισμού της Αγοραίας Αξίας όπως περιγράφονται στο επαγγελματικό εγχειρίδιο (RICS Valuation- Professional Standards). 1.6 Σύμφωνα με τις εντολές μας η κρίσιμη ημερομηνίας εκτίμησης του εν λόγω ακινήτου είναι η 01-03-15 κατά την οποία υποθέτουμε ότι το ακίνητο θα βρίσκεται στη ίδια κατάσταση όπως αυτό βρέθηκε κατά την αυτοψία η οποία πραγματοποιήθηκε κατά την ημερομηνία 24-1-2015. 1.7 Προκειμένου να συντάξουμε την έκθεση εκτίμησης, μας παρασχέθηκαν στοιχεία και έγγραφα σχετιζόμενα με το ακίνητο τα οποία υποθέτουμε ως σωστά. Δεν μπορούμε να αποδεχθούμε ευθύνη για τυχών λάθη ή παραλείψεις σε πληροφορίες ή στοιχεία που μας παραχωρήθηκαν. 2.0 ΤΟΠΟΘΕΣΙΑ 2.1 Το υπό εκτίμηση ακίνητο βρίσκεται εντός σχεδίου πόλεως, στη Δημοτική Ενότητα Νέας Αλικαρνασσού, στο Δήμο Ηρακλείου και συνορεύει ανατολικά με τις εγκαταστάσεις της Σχολής Εφέδρων Αξιωματικών Πεζικού (γνωστή και με τα αρχικά της, Σ.Ε.Α.Π.) και δυτικά, με ιδιοκτησία του Δήμου Ηρακλείου και του Ελληνικού Δημοσίου (κοιμητήριο). Το εκτιμώμενο έχει πρόσωπο στην οδό Καρτερού, απέχει μικρή απόσταση από την Παλαιά Εθνική οδό Ηρακλείου Αγίου Νικολάου και περίπου 170 μ. από τον Βόρειο Οδικό Άξονα Κρήτης, ενώ το αεροδρόμιο «Νίκος Καζαντζάκης» απέχει απόσταση περίπου 1,5 χλμ. βόρεια. 2.2 Η περιοχή του ακινήτου καθώς βρίσκεται εντός του ρυμοτομικού σχεδίου Νέας Αλικαρνασσού χαρακτηρίζεται από κατοικίες, καταστήματα, πρατήρια υγρών καυσίμων. Γενικότερα, η Δημοτική Ενότητα Νέας Αλικαρνασσού βρίσκεται στα βόρεια του νομού Ηρακλείου και ανατολικά του πολεοδομικού συγκροτήματος Ηρακλείου και έχει ως ιστορική έδρα του την πόλη της Νέας Αλικαρνασσού. Πρόκειται για παραθαλάσσια περιοχή, η οποία περιλαμβάνει τους οικισμούς Αγίου Ιωάννη, Καρτερού, Πρασσά και 2

Καλλιθέας. Στη Νέα Αλικαρνασσό βρίσκεται το Διεθνές Αεροδρόμιο «Ν. Καζαντζάκης» του Ηρακλείου, οι φυλακές του Ηρακλείου, η Σχολή Εφέδρων Αξιωματικών Πεζικού, η Βιομηχανική Περιοχή Ηρακλείου καθώς και οι αθλητικές εγκαταστάσεις του Κλειστού Γυμναστηρίου Αλικαρνασσού και του γηπέδου της τοπικής ομάδας του Ηροδότου. 2.3 Σημαντικό σε αυτό το σημείο είναι να αναφέρουμε την εγγύτητα της εκτιμώμενης ιδιοκτησίας με τον οικισμό Καρτερού. Ο παραθαλάσσιος τουριστικός οικισμός του Καρτερού απέχει 7 χλμ. από το Ηράκλειο, σε επίπεδη έκταση με ποικίλη βλάστηση. Ιδιαίτερα γνωστή είναι η παραλιακή Ακτή του Καρτερού, η οποία συγκεντρώνει το ενδιαφέρον πολλών επισκεπτών τους καλοκαιρινούς μήνες. Ο παραλιακός οικισμός Καρτερού βρίσκεται πάνω στην Παλαιά Εθνική Οδό και συγκεντρώνει πολλές τουριστικές μονάδες. 2.4 Το αστικό Κ.Τ.Ε.Λ. Ηρακλείου εκτελεί δρομολόγια προς την Νέα Αλικαρνασσό, ενώ σύνδεση με την περιοχή προσφέρει τόσο η Π.Ε.Ο. Ηρακλείου -Αγίου Νικολάου, όσο και ο Βόρειος Οδικός Άξονας Κρήτης (ΒΟΑΚ) μέσω κόμβων και των κάθετων συνδέσεων που εξυπηρετούν το σημείο. Ειδικότερα, το προς εκτίμηση ακίνητο διευκολύνεται από την Νέας Εθνικής Οδό Ηρακλείου Αγίου Νικολάου, η οποία προσφέρει δυνατότητες εύκολης πρόσβασης και διέρχεται ανατολικά και δυτικά αυτού και εξυπηρετείται μέσω δυο κόμβων. Ο κόμβος ανατολικά του ακινήτου και σε απόσταση περίπου 2χλμ. από το εκτιμώμενο, δίνει πρόσβαση από και προς την πόλη του Ηρακλείου αλλά και την Περιφερειακή Ενότητα Λασιθίου, αλλά και ο κόμβος, που συνδέει το ακίνητο με τον ΒΟΑΚ στην κατεύθυνση προς την πόλη του Ρεθύμνου. 2.5 Χάρτης της περιοχής με σήμανση του υπό εκτίμηση ακινήτου επισυνάπτεται ως παράρτημα της παρούσας έκθεσης. 3.0 ΠΕΡΙΓΡΑΦΗ 3.1 Σύμφωνα με τις τεχνικές περιγραφές του ακινήτου που μας παρασχέθηκαν και σε συνέχεια της αυτοψίας μας, αντιλαμβανόμαστε ότι το υπό εκτίμηση ακίνητο αναπτύσσεται κυρίως στο επίπεδο του ισογείου (χώροι πωλήσεων και αποθήκευσης), χώροι γραφείου οργανώνονται στον Α όροφο ενώ στο υπόγειο στεγάζονται θέσεις στάθμευσης και αποθηκευτικοί χώροι. Η PRAKTIKER HELLAS αγόρασε αδόμητο οικόπεδο με το υπ αριθμό 12047/22-07-04 συμβόλαιο της συμβολαιογράφου Ηρακλείου Στυλιανής Αρχοντάκη και δεν υπήρχε κτίσμα. Ως εκ τούτου, το ακίνητο αποτελεί σύγχρονης κατασκευής ακίνητο με μεγάλα εσωτερικά ύψη καθώς και άνετους ενιαίους χώρους. 3

3.2 Πρόκειται για οικόπεδο επιφάνειας 10.965,36 τ.μ. (βάσει πρόσφατου τοπογραφικού διαγράμματος), το οποίο καταλαμβάνει ολόκληρο το Ο.Τ. 117 που περικλείεται από τις οδούς Καρτερού, Μουσών και δύο οδούς που δεν διαθέτουν ονομασία. Βάσει του τοπογραφικού αδείας το οικόπεδο έχει επιφάνεια 10.978,95 τ.μ. και βάσει του τίτλου 10.978,95 τ.μ. Για σκοπούς εκτίμησης λαμβάνουμε υπόψη την επιφάνεια που αναφέρει ο τίτλος ιδιοκτησίας ως πιο επίσημο έγγραφο. Η απόκλιση δεν δημιουργεί κάποιο πρόβλημα στην οικοδομική άδεια. 3.3 Το ακίνητο χρησιμοποιείται ως κατάστημα οικιακού και τεχνικού εξοπλισμού τύπου DIY και μισθώνεται στην PRAKTIKER. 3.4 Το κτίριο είναι κατασκευασμένο από φέροντα οργανισμό εν μέρει από οπλισμένο σκυρόδεμα και εν μέρει μεταλλικό με μεταλλική επικάλυψη. Η περιμετρική τοιχοποιία είναι από μεταλλικά πάνελ κυματοειδούς μορφής, με ενδιάμεση μόνωση. Η εσωτερική τοιχοποιία είναι ελαφριάς κατασκευής και όπου απαιτείται από οπτοπλινθοδομή. Η κεντρική είσοδος του ισόγειου καταστήματος είναι στρωμένη με πλακίδια βαρέως τύπου και το κεντρικό κλιμακοστάσιο είναι επιστρωμένο με μάρμαρο. Οι χώροι πωλήσεων, τα γραφεία και τα αποδυτήρια καλύπτονται από δάπεδα με κεραμικά πλακίδια. Οι χώροι στάθμευσης στο υπόγειο και οι χώροι με ηλεκτρομηχανολογικές εγκαταστάσεις καλύπτονται από βιομηχανικό δάπεδο. Τα δάπεδα και οι τοίχοι των χώρων υγιεινής είναι επενδεδυμένα με πλακίδια. 3.5 Το ισόγειο κατάστημα επικοινωνεί με δύο κλιμακοστάσια με τους γραφειακούς χώρους του Α ορόφου και με το επίπεδο του υπογείου. Διαθέτει σύστημα κλιματισμού και εξαερισμού, ανοίγματα αλουμινίου με διπλούς υαλοπίνακες, περιστρεφόμενες και αυτόματα ανοιγόμενες θύρες καθώς και θύρες πυροπροστασίας. Οι χώροι του εκτιμώμενου φωτίζονται είτε με φωτιστικές λωρίδες από γαλακτερό υαλοπίνακα για το φωτισμό των γραφείων, είτε με λαμπτήρες φθορισμού, αναρτημένες από την οροφή ανά διαστήματα. 3.6 Ο περιβάλλων χώρος είναι διαμορφωμένος με σκυρόδεμα στους χώρους παραλαβής και κοπής ξύλου και άσφαλτο στους χώρους στάθμευσης. Τέλος υπάρχει ράμπα εισόδου εξόδου οχημάτων σε πλάγια όψη. 3.7 Σε ότι αφορά στα ηλεκτρομηχανολογικά διαπιστώσαμε τα ακόλουθα: Στους χώρους πωλήσεων έχει εγκατασταθεί πλήρες σύστημα κλιματισμού θέρμανσης αερισμού με στόμια απαγωγής/προσαγωγής, κανάλια διανομής επί της οροφής. Στο κτίριο υπάρχει σύστημα ασφαλείας αποτελούμενο από ανιχνευτές κίνησης και κλειστό κύκλωμα τηλεόρασης. Έχει εγκατασταθεί πλήρες σύστημα πυρόσβεσης αποτελούμενο από πυροσβεστικές φωλιές, ανιχνευτές καπνού και πυροσβεστήρες χειρός. Υπάρχουν δύο ανελκυστήρες, ένας πελατών και ένας εμπορευμάτων. 4

3.8 Στο υπόγειο υπάρχουν μεταξύ των άλλων βοηθητικών και Η/Μ χώρων, 81 θέσεις στάθμευσης, ενώ το κατάστημα εξυπηρετείται και από 85 ανοικτές θέσεις στον αύλειο χώρο. 3.9 Φωτογραφίες του ακινήτου παρατίθενται στο Παράρτημα 2 της έκθεσης. 4.0 ΕΠΙΦΑΝΕΙΕΣ 4.1 Σύμφωνα με τα παρασχεθέντα στοιχεία, το ακίνητο αποτελείται από υπόγειο, ισόγειο, Α όροφο και δώμα, και έχει τις παρακάτω επιφάνειες ανά επίπεδο: Επίπεδο Χρήση Εμβαδόν (τ.μ.) Χώροι Η/Μ 548,29 Δεξαμενή 252,04 Αποθήκες 2.213,70 Κλιμακοστάσια 73,87 Χώροι στάθμευσης 2.867,90 Υπο-σύνολο (τ.μ.) Υπόγειο 5.955,80 Ισόγειο Χώρος πωλήσεων 5.037,16 5.946,71 Αποθήκες 583,81 Κλιμακοστάσια 325,74 1ος όροφος Γραφεία 291,84 Αποθήκες 359,85 651,69 Δώμα Βοηθητική 30,45 30,45 ΣΥΝΟΛΟ 12.584,65 5.0 ΚΟΙΝΩΦΕΛΗ ΔΙΚΤΥΑ 5.1 Το ακίνητο είναι πλήρως συνδεδεμένο με τα δίκτυα ύδρευσης, ηλεκτρισμού και αποχέτευσης. 6.0 ΚΑΤΑΣΤΑΣΗ ΣΥΝΤΗΡΗΣΕΩΣ 6.1 Δεν μας δόθηκε εντολή να προχωρήσουμε σε αναλυτική περιγραφή της κατάστασης συντηρήσεως του ακινήτου. Δεν είμαστε συνεπώς σε θέση να εγγυηθούμε ότι το ακίνητο είναι ελεύθερο ελαττωμάτων ή κινδύνων σε αυτό το πλαίσιο. Για τους σκοπούς της εκτίμησης μας, μπορούμε να σχολιάσουμε ότι το ακίνητο είναι σε πολύ καλή κατάσταση συντηρήσεως. Έχουμε επίσης υποθέσει ότι οποιαδήποτε μελλοντική Έκθεση Τεχνικού Ελέγχου δεν θα αποκαλύψει οποιουδήποτε είδους ελαττώματα και 5

μπορούμε να αποδεχθούμε ότι η κατασκευή γενικά συμπεριφέρεται με επάρκεια και δεν υπάρχει κάποιος συγκεκριμένος λόγος ανησυχίας. Έχουμε επίσης υποθέσει ότι όλος ο ηλεκτρομηχανολογικός εξοπλισμός είναι σε πλήρη λειτουργία και είναι επαρκής για τις ανάγκες λειτουργίας του εν λόγω ακινήτου. 7.0 ΠΕΡΙΒΑΛΛΟΝΤΙΚΑ ΖΗΤΗΜΑΤΑ 7.1 Δεν μας δόθηκε εντολή να προχωρήσουμε σε λεπτομερείς έρευνες ή δοκιμές επί του οικοπέδου, ούτε έχουμε πραγματοποιήσει κάποιο περιβαλλοντικό έλεγχο ή μελέτη επί του οικοπέδου. Δεν είμαστε επομένως σε θέση να εγγυηθούμε ότι το ακίνητο είναι ελεύθερο από οποιοδήποτε ελάττωμα ή κίνδυνο από την άποψη αυτή. 7.2 Δεν διερευνήσαμε κατά πόσο το ακίνητο αντιμετωπίζει ή αντιμετώπισε στο παρελθόν προβλήματα που αφορούν μόλυνση του χώματος. Δεν είμαστε κατά συνέπεια σε θέση να εγγυηθούμε ότι το ακίνητο είναι ελεύθερο από οποιοδήποτε ελάττωμα ή κίνδυνο σχετικά με αυτό το ζήτημα. 7.3 Η έκθεσή μας έχει βασισθεί στην υπόθεση ότι το ακίνητο δεν έχει προβλήματα με μόλυνση του εδάφους και ότι η οποιαδήποτε εξειδικευμένη έρευνα δεν θα αποδείξει τη παρουσία αντίθετων συνθηκών για το έδαφος ή τα κτίσματα. 7.4 Στη περίπτωση που στο μέλλον αποδειχθεί πρόβλημα σχετικά με τη περιβαλλοντική κατάσταση του εδάφους ή των κτισμάτων, διατηρούμε το δικαίωμα να μεταβάλλουμε την εκτίμηση αντιστοίχως. 8.0 ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΚΟ ΚΑΘΕΣΤΩΣ 8.1 Το εν θεμάτι ακίνητο είναι ιδιοκτησίας PRAKTIKER HELLAS Α.Ε. Αντιλαμβανόμαστε ότι το ακίνητο θα μεταβιβασθεί μέσω διαδικασίας sale and leaseback στην GRIVALIA PROPERTIES ΑΕΕΑΠ και ως εκ τούτου το Praktiker θα παραμείνει ως μισθωτής. 8.2 Οι δύο πλευρές έχουν συμφωνήσει επί των Βασικών Όρων Μίσθωσης. Προκειμένου να διενεργήσουμε την εκτίμησή μας, έχουμε βασισθεί στους εν λόγω Όρους Μίσθωσης που μας έχουν παρασχεθεί από την GRIVALIA PROPERTIES ΑΕΕΑΠ: Βάση ύψους μισθώματος: τζίρος συσχετιζόμενος με ελάχιστο βασικό ενοίκιο ήτοι 5% των καθαρών πωλήσεων με βασικό ενοίκιο έναρξης 807.500 ετησίως 6

Βασικοί Όροι Μίσθωσης Διάρκεια Μίσθωσης: 15 έτη χωρίς δικαίωμα διακοπής. Αναπροσαρμογή: όταν ο ΔΤΚ αυξηθεί 10% έναντι του προηγούμενου ποσοστού ΔΤΚ, ισούται με 50% της σωρευτικής αύξησης του ΔΤΚ (ο συνήθης όρος αναπροσαρμογής των μισθωμάτων Praktiker) βλέπε περισσότερη ανάλυση στις παρ. 8.3 και 8.4. Συντήρηση και επισκευές: πλήρης κάλυψη από τον μισθωτή, συμπεριλαμβανομένων των συνήθων φθορών. Ασφάλεια: ο μισθωτής καλύπτει το κόστος της ασφάλισης έναντι κινδύνων σεισμού, θύελλας, πυρκαγιάς, έκρηξης αγωγών και απώλειας εισοδήματος. 8.3 Η μέθοδος αναπροσαρμογής του μισθώματος είναι από τα σημαντικά ζητήματα που επηρεάζουν τα αποτελέσματα της παρούσας εκτίμησης. Εάν ο ρυθμός αύξησης του ΔΤΚ αυξηθεί, σύμφωνα με την τιμή βάσης που δημοσιεύεται από την Τράπεζα της Ελλάδος ή οποιοδήποτε άλλη αρχή (Δείκτης Βάση '09 = 100), από την έναρξη της μίσθωσης για ποσοστό τουλάχιστον 10% του δείκτη βάσης που καταγράφηκε κατά την ημερομηνία έναρξης της μίσθωσης, τότε το τρέχον μίσθωμα αναθεωρείται ανοδικά κατά 50% της εγγεγραμμένης μεταβολής του δείκτη. Παρόμοιες αναπροσαρμογές μισθωμάτων επαναλαμβάνονται οποτεδήποτε ο δείκτης βάσης μεταβληθεί κατά 10% σε σχέση με τον προηγούμενο δείκτη που καταγράφηκε κατά την ημερομηνία της τελευταίας αναπροσαρμογής του μισθώματος. Σύμφωνα με ένα έγγραφο που μας παρασχέθηκε, οι αναπροσαρμογές των μισθωμάτων υπολογίζονται πλέον θέτοντας την 30η Μαΐου 2006 ως ημερομηνία βάσης (ήτοι 100%). Καθώς ο πληθωρισμός αυξάνεται σε ετήσια βάση και οι τρέχουσες τιμές υπερβαίνουν το 110% (π.χ. 112%), τότε το μίσθωμα θα πρέπει να αυξάνεται κατά το ήμισυ της ποσοστιαίας αυτής αύξησης, δηλαδή (112% - 100%) / 2 = 6%, και αυτή η διαδικασία συνεχίζεται σύμφωνα με αυτή τη μέθοδο χωρίς κατά ανάγκην η αναπροσαρμογή του μισθώματος να συμβαίνει ως γεγονός κάθε Μάιο ή σε μια προκαθορισμένη χρονολογική βάση. 8.4 Προκειμένου να υπολογισθεί η αναπροσαρμογή των μισθωμάτων, έχουμε λάβει υπόψη μας πληροφορίες που παρέχονται από την Ελληνική Στατιστική Αρχή (ΕΛ.ΣΤΑΤ.) όσον αφορά το ΔΤΚ από το 2007 μέχρι σήμερα (δείκτης βάσης '09: 100,00). Ειδικότερα, και σύμφωνα με την μέθοδο αναπροσαρμογής μισθώματος που αναφέραμε παραπάνω, έχουμε χρησιμοποιήσει τους δείκτες του μηνιαίου ΔΤΚ, όπως φαίνονται στον παρακάτω πίνακα της ΕΛ.ΣΤΑΤ.: 7

2 0 0 7 2 0 0 8 2 0 0 9 2 0 1 0 2 0 1 1 2 0 1 2 2 0 1 3 2 0 1 4 Month Index Change Index Change Index Change Index Change Index Change Index Change Index Change Index Change 1 93,343 2,7% 96,980 3,9% 98,683 1,8% 101,028 2,4% 106,283 5,2% 108,748 2,3% 108,973 0,2% 107,371-1,5% 2 92,157 2,7% 96,245 4,4% 97,782 1,6% 100,491 2,8% 104,900 4,4% 107,101 2,1% 107,175 0,1% 105,943-1,1% 3 94,276 2,6% 98,457 4,4% 99,732 1,3% 103,654 3,9% 108,319 4,5% 110,133 1,7% 109,904-0,2% 108,423-1,3% 4 94,873 2,5% 99,081 4,4% 100,033 1,0% 104,874 4,8% 108,994 3,9% 111,069 1,9% 110,408-0,6% 108,920-1,3% 5 95,107 2,6% 99,776 4,9% 100,270 0,5% 105,712 5,4% 109,189 3,3% 110,708 1,4% 110,213-0,4% 108,053-2,0% 6 95,011 2,6% 99,677 4,9% 100,202 0,5% 105,434 5,2% 108,954 3,3% 110,374 1,3% 109,950-0,4% 108,749-1,1% 7 94,297 2,5% 98,903 4,9% 99,465 0,6% 104,929 5,5% 107,445 2,4% 108,883 1,3% 108,132-0,7% 107,396-0,7% 8 93,601 2,5% 97,973 4,7% 98,733 0,8% 104,200 5,5% 105,939 1,7% 107,784 1,7% 106,406-1,3% 106,091-0,3% 9 95,465 2,9% 99,889 4,6% 100,602 0,7% 106,206 5,6% 109,450 3,1% 110,440 0,9% 109,203-1,1% 108,285-0,8% 10 96,156 3,1% 99,891 3,9% 101,109 1,2% 106,375 5,2% 109,564 3,0% 111,344 1,6% 109,129-2,0% 107,300-1,7% 11 96,845 3,9% 99,623 2,9% 101,612 2,0% 106,609 4,9% 109,732 2,9% 110,800 1,0% 107,639-2,9% 106,297-1,2% 12 97,247 3,9% 99,159 2,0% 101,778 2,6% 107,044 5,2% 109,629 2,4% 110,510 0,8% 108,621-1,7% 105,789-2,6% Average 94,865 2,9% 98,804 4,2% 100,000 1,2% 104,713 4,7% 108,200 3,3% 109,824 1,5% 108,813-0,9% 107,385-1,3% 8.5 Για τα έτη διάρκειας της μίσθωσης, έχουμε προχωρήσει σε μια πρόβλεψη όσον αφορά την εξέλιξη της μεταβολής του ΔΤΚ (σε μέση ετήσια βάση), όπως φαίνεται στον ακόλουθο πίνακα: Year CPI change % 2015 2,00% 2016 2,00% 2017 2,00% 2018 2,00% 2019 2,00% 2020 2,00% 2021 2,00% 2022 2,00% 2023 2,00% 2024 2,00% 2025 2,00% 2026 2,00% 8.6 Με βάση την τιμαριθμική αναπροσαρμογή μίσθωσης η οποία θεωρούμε ότι θα πρέπει να περιγράφεται στη νέα σύμβαση μίσθωσης που θα συναφθεί, και λαμβάνοντας υπόψη τις ανωτέρω προβλεπόμενες μεταβολές του ΔΤΚ, καθώς και τον μηνιαίο δείκτη ΔΤΚ μέχρι τον Ιούνιο του '09 (όπως φαίνεται στο προηγούμενο πίνακα), οι αναπροσαρμογές του μισθώματος έχουν υπολογιστεί και παρουσιάζονται στους ακόλουθους Πίνακες: From Date To New Base Threshold Rent Multiplier 01 Jun 2015 31 May 2020 114,666 126,132 1,053116 01 Jun 2020 31 May 2025 126,600 139,260 1,052040 01 Jun 2025 31 May 2030 139,777 153,755 1,052040 01 Jun 2030 #Δ/Υ 154,325 169,758 1,052040 Heraklion 67.292 70.794 74.478 78.354 8

Expiry Date 28-Feb-30 Heraklion Date Rental Payment From To Monthly Annually 01 Apr 2010 31 May 2015 67.292 807.504 01 Jun 2015 31 May 2020 67.292 807.504 01 Jun 2020 31 May 2025 70.794 849.527 01 Jun 2025 28 Feb 2030 74.478 893.737 Σημείωση: Σύμφωνα με την τιμαριθμική αναπροσαρμογή του μισθώματος που περιγράφεται στη σύμβαση μίσθωσης, δεν είναι απαραίτητο ότι η αναθεώρηση του μισθώματος θα συμβεί σε προκαθορισμένη χρονολογική βάση, αλλά όταν συμβούν μεταβολές του δείκτη ΔΤΚ κατά 10% σε σχέση με αυτή που καταγράφηκε κατά την ημερομηνία της τελευταίας αναθεώρησης του μισθώματος. 8.7 Για τους σκοπούς της εκτίμησης, μας παρασχέθηκε το «δελτίο νομικού ελέγχου στο Υποθηκοφυλακείο Ηρακλείου Κρήτης» που συντάχθηκε από το δικηγόρο Νικόλαο Θ. Κουβίδη στις 21-07-2014 καθώς και οι εκθέσεις ελέγχου τίτλων των δικηγόρων Χαράλαμπου Αναστασέλου στις 22-7-2014 και της Άννας Χ. Μαθιουδάκη στις 2-04-2014 αντίστοιχα. Ειδικότερα, στο δελτίο νομικού ελέγχου του δικηγόρου Νικόλαου Θ. Κουβίδη αναφέρεται ότι υπάρχουν κάποιες διεκδικήσεις οι οποίες «δεν σχετίζονται με το ερευνώμενο ακίνητο και δεν το επιβαρύνουν νομικά». Από τα παραπάνω αντιλαμβανόμαστε ότι το ακίνητο είναι ελεύθερο από κάθε είδους νομικών ελαττωμάτων, δεσμεύσεων ή νομικών βαρών που θα μπορούσαν να έχουν μια αρνητική επίπτωση στη αξία και υποθέτουμε ότι έχει καθαρούς και μεταβιβάσιμους τίτλους. 9.0 ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΟ ΚΑΘΕΣΤΩΣ 9.1 Το οικόπεδο εντός του οποίου έχει ανεγερθεί το εκτιμώμενο κτίριο έχει επιφάνεια 10.965,36 τ.μ. (βάσει πρόσφατου τοπογραφικού διαγράμματος), το οποίο καταλαμβάνει ολόκληρο το Ο.Τ. 117 που περικλείεται από τις οδούς Καρτερού, Μουσών, και 2 Ανώνυμες οδούς. Βάσει του τοπογραφικού αδείας και του τίτλου ιδιοκτησίας το οικόπεδο έχει επιφάνεια 10.978,95 τ.μ.. Για σκοπούς εκτίμησης λαμβάνουμε υπόψη την επιφάνεια που αναφέρει ο τίτλος ιδιοκτησίας ως πιο επίσημο έγγραφο. 9.2 Από πολεοδομικής πλευράς, το ακίνητο κείται εντός σχεδίου πόλεως του Δήμου Ηρακλείου και είναι άρτιο και οικοδομήσιμο. Οι χρήσεις γης είναι πολεοδομικό κέντρο, κεντρικές λειτουργίες πόλης, τοπικό κέντρο συνοικίας - γειτονιάς και είναι εκτός ζώνης προστασίας. Πιο συγκεκριμένα, οι όροι δόμησης περιγράφονται στο ΦΕΚ 405/Δ/2001 όπως τροποποιήθηκε ΦΕΚ 1270/Δ/2005 και έχουν ως εξής: Αρτιότητα: Ε = 400 τ.μ., Π = 20 μ. (Παρέκκλιση: Ε = 100 τ.μ., Π = 6 μ.) Συντελεστής Κάλυψης: 70% (όπου δεν υπάρχει πρασιά) 9

40% (όπου υπάρχει πρασιά) Σ.Δ.: 1,2 Ύψος: 9 μ. Θέσεις στάθμευσης: Π.Δ. 350/1996 (ΦΕΚ 311/Α/1996) Άρθρο 2 παρ. 3 για υπεραγορές τροφίμων ή άλλων ειδών και πολυκαταστήματα ο απαιτούμενος αριθμός των θέσεων στάθμευσης αυτοκινήτων είναι, 1 Θέση Στάθμευσης/40 Μ2 επιφάνειας κτιρίου 9.3 Σύμφωνα με τα παρασχεθέντα στοιχεία (Έγγραφο Πολεοδομικού Ελέγχου με ημερομηνία 8-3-2014 του Αρχιτέκτων μηχανικού Ατζολετάκης Ευάγγελος) και τους ισχύοντες όρους δόμησης, η μέγιστη επιτρεπόμενη δόμηση ισούται με 13.174,75 τ.μ. (10.978,95 τ.μ. x 1,2) και η μέγιστη επιτρεπόμενη κάλυψη ισούται με 7.685,27 τ.μ. (10.978,95 τ.μ. x 70%). Βάσει των παρασχεθέντων στοιχείων, αντιλαμβανόμαστε ότι η επιφάνεια του ακινήτου που προσμετράται στο Σ.Δ. ανέρχεται σε 9.376,17 τ.μ. 9.4 Βάσει των ανωτέρω, αντιλαμβανόμαστε ότι υπάρχει υπόλοιπο δόμησης του οικοπέδου. Το υπόλοιπο δόμησης το υπολογίζουμε βάσει της διαφοράς μεταξύ της επιτρεπόμενης και υφιστάμενης κάλυψης θεωρώντας ότι μπορεί να κατασκευαστεί στο επίπεδο του ισογείου και στο σημείο όπου υφίστανται οι υπαίθριες θέσεις στάθμευσης και οι χώροι μη υλοποιημένης φύτευσης. Ως υφιστάμενη κάλυψη θεωρούμε ίση με την επιφάνεια του ισογείου, η οποία είναι 6.369,55 τ.μ., συνεπώς το υπόλοιπο κάλυψης ισούται με 1.315,72 τ.μ. 9.5 Αναφέρουμε ότι δε μας παρασχέθηκε το στέλεχος της οικοδομικής άδειας του κτιρίου, καθώς και τα σχέδια που την συνοδεύουν. Τα στοιχεία σχετικά με την τεχνική κατάσταση του κτιρίου προέρχονται αποκλειστικά από το παρασχεθέν έγγραφο Πολεοδομικός έλεγχος με ημερομηνία 8-3-2014 του Αρχιτέκτονα Μηχανικού Ευάγγελου Ατζολετάκη. 9.6 Για τις ανάγκες της εκτιμήσεώς μας έχουμε υποθέσει το σύννομο του συνόλου των κτισμάτων και ότι όλα συμπλέουν με τους εν ισχύ κανονισμούς, καθώς και ότι δεν υπάρχουν παράνομες κατασκευές οι οποίες θα μπορούσαν να προκαλέσουν την επιβολή προστίμων από τις αρμόδιες πολεοδομικές αρχές. 10.0 ΕΚΤΙΜΗΤΙΚΗ ΜΕΘΟΔΟΛΟΓΙΑ 10.1 Ανάλογα της φύσεως που έχει το προς εκτίμηση ακίνητο, επιλέγεται για την αποτίμησή του η πλέον κατάλληλη εκτιμητική μέθοδος ή συνδυαστική χρήση αυτών μέσα από τις παρακάτω βασικές μεθόδους. Αυτές οι μέθοδοι είναι οι ακόλουθες: i. Μέθοδος συγκριτική ή στοιχείων κτηματαγοράς (comparative method) 10

ii. Μέθοδος εναπομένουσας αξίας (residual method) iii. Μέθοδος υπολειμματικού κόστους αντικατάστασης (depreciated replacement cost) iv. Μέθοδος κερδών (profit s method) v. Μέθοδος επενδυτική (investment method) 10.2 Πιο συγκεκριμένα, η κάθε μία από τις προαναφερθείσες μεθόδους προβλέπει τα εξής: i. Μέθοδος συγκριτική ή στοιχείων κτηματαγοράς: Με βάση αυτή τη μέθοδο ο εκτιμητής προσεγγίζει την αγοραία αξία του ακινήτου μέσω σύγκρισης παραγόντων που επηρεάζουν με καθοριστικό τρόπο την αξία του ακινήτου όπως είναι το εισόδημα που είναι δυνατόν να παράγει το ακίνητο, οι πιθανοί περιορισμοί στη χρήση, στοιχεία της τοποθεσίας, του μεγέθους του ακινήτου, της παλαιότητάς του, του τύπου του χρήστη κλπ. Κατ αυτό τον τρόπο συγκρίνονται αξίες (κεφαλαιακές ή μισθωτικές) που αποδίδονται σε διάφορα ακίνητα, προκειμένου να προσεγγισθεί η αξία που θα πρέπει να δοθεί στο προς εκτίμηση ακίνητο. Σημαντικό ρόλο κατά την εφαρμογή αυτής της μεθόδου παίζει η εμπειρία του εκτιμητή στην ορθή σύγκριση των στοιχείων και την απόδοση της σωστής αξίας στο εκτιμώμενο ακίνητο. ii. Μέθοδος επενδυτική: Ο σκοπός της προσέγγισης της αποτίμησης μέσω αυτής της μεθόδου είναι να υπολογίσει την κεφαλαιακή αξία του δικαιώματος που έχει ένας επενδυτής να λαμβάνει κάποιο ετήσιο εισόδημα από ένα συγκεκριμένο ακίνητο. Προκειμένου να εφαρμοσθεί αυτή η μέθοδος θα πρέπει να υφίσταται αγορά για μισθώσεις αντίστοιχων με το υπό εκτίμηση ακίνητο. Βασικό ρόλο, πέραν των συγκριτικών μισθωμάτων, που βρίσκονται μετά από έρευνα για μισθωμένα αντίστοιχα ακίνητα στην αγορά, παίζει ο συντελεστής απόδοσης (all risks yield) που εφαρμόζεται για τη κεφαλαιοποίηση της συγκεκριμένης επένδυσης. Ο συντελεστής απόδοσης είναι δυνατόν και αυτός να προέλθει μέσω συγκριτικών στοιχείων της κτηματαγοράς λόγω εφαρμογής του σε αντίστοιχα μισθωμένα ακίνητα που πωλούνται ως επενδυτικά στην αγορά. Η συγκρισιμότητα μεταξύ αποδιδόμενων συντελεστών απόδοσης μεταξύ ακινήτων απαιτεί εμπειρία και ιδιαίτερη προσοχή ειδικά ως προς την θεώρηση των παραμέτρων που επηρεάζουν τον συντελεστή όπως το μέγεθος του ακινήτου, η ηλικία του, η ποιότητα του μισθωτή, η μορφή και οι όροι της μίσθωσης. Ο συντελεστής απόδοσης που θα εφαρμοσθεί προσαρμόζεται κατάλληλα από τον εκτιμητή με στάθμιση των παραπάνω παραμέτρων. Η διαίρεση του ετήσιου μισθώματος (προέρχεται από συγκριτικά) με το συντελεστή απόδοσης ή κεφαλαιοποίησης μας δίδει ακόμη μια ένδειξη της αξίας του ακινήτου επί του οποίου εφαρμόζεται η μέθοδος. 11

iii. Μέθοδος εναπομένουσας αξίας ή υπολειμματική: εφαρμόζεται κυρίως για τον υπολογισμό της αξίας γηπέδων κατάλληλων για αξιοποίηση ή ακινήτων που χρήζουν ανακαίνισης προκειμένου να προχωρήσει η περαιτέρω αξιοποίησής τους (redevelopment properties). Η μέθοδος προβλέπει την ανάπτυξη του ακινήτου μέσω εφαρμογής του βέλτιστου σεναρίου αξιοποίησής του. Έτσι υπολογίζονται αφενός η αξία του τελικού προϊόντος της ανάπτυξης η οποία αφαιρείται και από το κόστος της ανάπτυξης (συμπεριλαμβανομένων εξόδων όπως οι αμοιβές χρηματοδότησης κλπ.) καθώς και από το προσδοκώμενο κέρδος. Το αποτέλεσμα της αφαίρεσης αυτής αποτελεί την εναπομένουσα αξία του ακινήτου. Με την εφαρμογή του τύπου της προεξόφλησης επί της εναπομένουσας αξίας βρίσκουμε τη παρούσα αξία του προς εκτίμηση ακινήτου. Προκειμένου να υπολογισθούν τόσο η αξία της ανάπτυξης όσο και το κόστος αυτής χρησιμοποιούνται συγκριτικά στοιχεία της κτηματαγοράς για το μεν πρώτο σκέλος και αποδεκτοί συντελεστές και ποσοστά για το δεύτερο σκέλος. Οι συντελεστές και τα επιτόκια προεξόφλησης προέρχονται από την αγορά χρήματος. iv. Μέθοδος κερδών: Σύμφωνα με αυτή τη μέθοδο τόσο οι μισθωτικές όσο και οι αξίες του κεφαλαίου φέρονται να επηρεάζονται άμεσα από την δυνατότητα για την επίτευξη κέρδους, και υπό αυτές τις συνθήκες μια αποτίμηση που λαμβάνει υπόψη τα πραγματοποιηθέντα κέρδη είναι πιο πιθανό να είναι πιο ρεαλιστική σε σχέση με οποιαδήποτε εφαρμογή εναλλακτικών εκτιμητικών μεθόδων. Η μέθοδος των κερδών χρησιμοποιείται ευρέως από εκτιμητές ακινήτων ειδικής φύσεως και αφορά στην προσαρμογή του καθαρού κέρδους, προκειμένου να βρεθεί «η αναλογία του καθαρού κέρδους», από την οποία προκύπτει το αγοραίο ενοίκιο το οποίο στη συνέχεια κεφαλαιοποιείται κατά το συνήθη τρόπο, όπως γίνεται σε περιπτώσεις που απαιτείται εκτίμηση αξίας κεφαλαίου. Όπου είναι δυνατόν ο εκτιμητής χρησιμοποιεί στοιχεία προερχόμενα από πρόσφατες καταχωρήσεις που του επιτρέπουν να μετρήσει τα ποσά που εμπλέκονται στην επίτευξη του ετήσιου κύκλου εργασιών και του επιπέδου των δαπανών που πραγματοποιήθηκαν προ του προσδιορισμού των τιμών του καθαρού και μικτού κέρδους. Η συνολική αξία της επιχείρησης υπολογίζεται κεφαλαιοποιώντας το καθαρό κέρδος της επιχείρησης συνολικά. v. Μέθοδος υπολειμματικού κόστους αντικατάστασης: Σύμφωνα με αυτή τη μέθοδο υπολογίζεται κατ αρχήν η αγοραία αξία της γης και στη συνέχεια υπολογίζεται η αξία για την κατασκευή των κτισμάτων ως νέων. Στη συνέχεια και αναλόγως της κατάστασης συντηρήσεως, της παλαιότητας και της τεχνολογικής, τεχνικής ή/και οικονομικής απαξίωσης που παρουσιάζουν τα κτίσματα εφαρμόζεται συντελεστής απόσβεσης με βάση τον οποίο απομειώνεται η αξία κατασκευής των κτισμάτων ως νέων. Οι δύο αξίες δηλαδή αναπόσβεστη αξία γης και αποσβεσμένη αξία κτισμάτων, προστίθενται και προκύπτει η 12

αγοραία αξία του ακινήτου. Η μέθοδος εφαρμόζεται σε πολύ ειδικά κτίρια και υποθέτει ότι ο μέσος επενδυτής δεν θα πλήρωνε περισσότερα για μία ιδιοκτησία, όταν με λιγότερα χρήματα θα μπορούσε να αγοράσει ένα γεωτεμάχιο και να κατασκευάσει σε αυτό κτίριο (ή κτίρια) που να παράγει ισοδύναμο έργο με το εκτιμώμενο ακίνητο. 11.0 ΕΚΤΙΜΗΤΙΚΗ ΠΡΟΣΕΓΓΙΣΗ Για την εκτίμηση του καταστήματος PRAKTIKER, έχουμε εφαρμόσει ένα συνδυασμό των δύο μεθόδων, και πιο συγκεκριμένα της Συγκριτικής Μεθόδου και της Επενδυτικής Μεθόδου (βαρύτητα 20% - 80% αντίστοιχα). Συγκριτική Μέθοδος Σύμφωνα με τη μέθοδο αυτή, η αξία του ακινήτου υπολογίζεται με την επιλογή μιας κατάλληλα προσαρμοσμένης τιμής ανά μονάδα επιφάνειας ( /τ.μ.) όσον αφορά στις κτισμένες επιφάνειες του ακινήτου. Η τιμή υπολογίζεται μετά από προσαρμογή της συγκριτικών στοιχείων που έχουν συγκεντρωθεί στην εν λόγω περιοχή. Λόγω της μη διαθεσιμότητας γης όπου θα υποστηρίζει χρήσεις πολεοδομικού κέντρου στην περιοχή, δεν ήμασταν σε θέση να βρούμε συγκριτικά στοιχεία πωλήσεων ακινήτων με παρόμοιο μέγεθος και χαρακτήρα όπως το Praktiker, αλλά βρήκαμε συγκριτικά κυρίως από βιομηχανικά, αποθηκευτικά και εμπορικά/ ακίνητα. Μέσα από την έρευνά μας, βρήκαμε τα ακόλουθα συγκριτικά στοιχεία: 13

α/α Περιγραφή 1 Στο δρόμο προς Καλλιθέα πωλείται σε οικόπεδο 1750 τ.μ. εμπορική αποθήκη 600 τ.μ. ισόγεια & 600 τ.μ. Α όροφος. 2 Στο δρόμο προς Καλλιθέα σε οικόπεδο 3,5 στρέμματων μεταλλικό κτήριο σε άριστη κατάσταση 1200 τ.μ. ισόγειο & 1200 τ.μ. Α όροφος. 3 ΒΙ.ΠΕ. Ηρακλείου. Βιομηχανικό κτίριο σε άριστη κατάσταση, 750 τ.μ. και 100 τ.μ. γραφεία με 150 τ.μ. προαύλιο χώρο με δύο εισόδους 4 ΒΙ.ΠΕ. στην Καλλιθέα σε οικόπεδο 3.031 τ.μ., καινούριο μοναδικό αυτοτελές κτίριο 1695 τ.μ. σύνολο. Προσφέρει ισόγειο 605 τ.μ., υπόγειο με ράμπα 605 τ.μ., 1ο όροφο 485 τ.μ., μεγάλο ύψος, τριφασικό ρεύμα, επαγγελματικό ασανσέρ, κλιματισμό, 5 συναγερμό, Βιομηχανική τηλεφωνικό Περιοχή. Βιομηχανικό κέντρο, πυρασφάλεια, κτίριο 450 τ.μ. μεγάλο σε οικόπεδο εξωτερικό 950 τ.μ. Έτος κατασκευής: 1995. Διαμόρφωση χώρων: 3 ανεξάρτητοι χώροι, 2 WCs. Διαμπερές, φωτεινό. Επιπλέον χαρακτηριστικά: κήπος, 2 θέσεις στάθμευσης, αποθηκευτικός χώρος, χώρος φορτοεκφόρτωσης, προσφάτως βαμμένο, aircondition, ηλεκτρικό ρεύμα, νερό. 6 ΒΙ. ΠΕ. Ηρακλείου, βιομηχανικός χώρος 663 τ.μ. στο Ηράκλειο. Κύριοι χώροι: 1 ενιαίος χώρος. Βοηθητικοί χώροι: χώρος φορτοεκφόρτωσης. Προσόψεως, 5.000 τ.μ. οικόπεδο. Επιπλέον χαρακτηριστικά: αυτόνομη θέρμανση. Κτίριο 663 τ.μ., ύψος κτιρίου 6 μέτρα, σε οικόπεδο 5.005 τ.μ. προσόψεως 63 μέτρων. Για το παρόν ακίνητο έχει εκδοθεί αδεία για προσθήκη 454 τ.μ. στο ισόγειο και 50,51 τ.μ. στον όροφο. 7 Βιομηχανική Περιοχή, μέσα σε οικόπεδο 2.800 τ.μ., αυτόνομο βιοτεχνικό κτίριο 2.100 τ.μ. σύνολο. Προσφέρει ισόγειο 1.100 τ.μ., με μεγάλο ύψος, ημιισόγειο με ράμπα 500 τ.μ., 1ο όροφο 500 τ.μ., επαγγελματικό ασανσέρ, 2 W.C., τριφασικό ρεύμα, γραφεία, πάρκινγκ, τεράστιο εξωτερικό χώρο. 8 Λ. Μάνου Κατράκη - ΒΙΟΠΑ Φοινικιάς, αυτοτελές βιομηχανικό κτίριο με γραφεία, συνολικού εμβαδού 3.062 τ.μ. κατασκευής 2003, σε οικόπεδο 4.933 τ.μ. Έτος κατασκευής: 2003. Επιφάνεια (τ.μ.) Ζητούμενη Τιμή ( ) Ανάλυση ( /τ.μ.) 800,00 350.000 438 1.600,00 550.000 344 750,00 550.000 733 766,67 720.000 939 450,00 650.000 1.444 663,00 1.200.000 1.810 1.266,67 1.300.000 1.026 3.062,00 1.500.000 490 Αντιλαμβανόμαστε ότι οι ζητούμενες τιμές για βιομηχανικά/αποθηκευτικά ακίνητα στην περιοχή κυμαίνονται μεταξύ 340/τ.μ. - 1.800/τ.μ. Οι υψηλότερες αξίες κοντά ή πάνω από τα 1.000/τ.μ. αφορούν σε σύγχρονα βιομηχανικά ακίνητα τα οποία θα μπορούσαν εύκολα να χρησιμοποιηθούν για πολλές δραστηριότητες, ακόμη και ως καταστήματα λιανικής πώλησης. Λαμβάνοντας υπόψη το γεγονός ότι το κατάστημα Praktiker είναι ένα σύγχρονο «κουτί» λιανικής πώλησης (ειδικά κατασκευασμένο εμπορικό ακίνητο), σε πολύ καλή τοποθεσία, σε μια περιοχή όπου σε άμεση γειτνίαση δεν υπάρχουν κενά οικόπεδα με δυνατότητα για παρόμοια ανάπτυξη. 14

Βασιζόμενοι στην παραπάνω ανάλυση και για τους σκοπούς της εκτίμησής μας, έχουμε εφαρμόσει αξία 1.200/τ.μ. για τους χώρους πώλησης του ισογείου, 850/τ.μ. για τους γραφειακούς χώρους, 600/τ.μ. για τους αποθηκευτικούς χώρους και 200/τ.μ. για τους χώρους στάθμευσης στο υπόγειο. Ο υπολογισμός μας έχει ως ακολούθως: ΣΥΓΚΡΙΤΙΚΗ ΜΕΘΟΔΟΣ Επίπεδο Χρήση Επιφάνεια (τ.μ.) Τιμή ( /τ.μ.) Υπόγειο Χώροι Η/Μ 548,29 0 0 Υπόγειο Δεξαμενή 252,04 0 0 Υπόγειο Αποθήκες 2.213,70 400 885.480 Υπόγειο Κλιμακοστάσια 73,87 0 0 Υπόγειο Χώροι στάθμευσης 2.867,90 200 573.580 Ισόγειο Χώρος πωλήσεων 5.037,16 1.200 6.044.592 Ισόγειο Αποθήκες 583,81 600 350.286 Ισόγειο Κλιμακοστάσια 325,74 0 0 1ος όροφος Γραφεία 291,84 850 248.064 1ος όροφος Αποθήκες 359,85 600 215.910 Δώμα Βοηθητική 30,45 0 0 Αξία ( ) 12.584,65 8.317.912 Επενδυτική Μέθοδος Εφαρμόζουμε την μέθοδο προεξοφλημένων ταμειακών ροών (DCF), σύμφωνα με την οποία το εισόδημα από μισθώματα που λαμβάνονται από τον εκμισθωτή, μέχρι το τέλος της περιόδου μίσθωσης (τρέχοντα ενοίκια) προεξοφλούνται σε τρέχουσες αξίες βάσει του κατάλληλου προεξοφλητικού επιτοκίου (Target Rate of Return - TRR). Το προεξοφλητικό επιτόκιο δομείται ως το άθροισμα του risk free που προκύπτει (π.χ. από τα ομόλογα Ηνωμένου Βασιλείου/Γερμανίας) και του risk premium και δείχνει την απόδοση που θα αναζητούσε ένας ορθολογικός επενδυτής από μια τέτοιου τύπου επένδυση. Στη συνέχεια, υπολογίζουμε την Εκτιμώμενη Μισθωτική Αξία (Estimated Rental Value ERV) που το εν λόγω ακίνητο θα μπορούσε να επιτύχει στην αγορά. Το ERV βασίζεται σε συγκριτικά στοιχεία άλλων ακινήτων τα οποία βρίσκονται στην αγορά και τα οποία προσαρμόζονται κατάλληλα με βάση τα χαρακτηριστικά τους. Εν συνεχεία, η Μισθωτική Αξία (ERV) κεφαλαιοποιείται με ένα κατάλληλο συντελεστή κεφαλαιοποίησης (All Risks Yield ARY), αφού ληφθούν υπόψη όλοι οι κίνδυνοι που υπεισέρχονται σε μια τέτοια επένδυση. Η σχέση μεταξύ TRR και ARY δίδεται από τον ακόλουθο τύπο: TRR = ARY + G, όπου G = αύξηση τιμών ακινήτων σε βάθος χρόνου 15

Προκειμένου να υπολογισθεί το ERV, πραγματοποιήθηκε μια έρευνα αγοράς για τη συλλογή συγκριτικών στοιχείων στην ευρύτερη περιοχή του ακινήτου. Δεδομένης της έλλειψης ταυτόσημων ακινήτων (μεγάλα «κουτιά» λιανικής πώλησης) στην ευρύτερη περιοχή της Νέας Αλικαρνασσού, αναγνωρίζουμε ότι τα συγκριτικά στοιχεία που συλλέχθηκαν αφορούν σε ακίνητα βιομηχανικά/αποθηκευτικά, ωστόσο, προσφέρουν μια καλύτερη εικόνα για τη δυναμική της τοπικής αγοράς και τα επίπεδα προσφοράς/ζήτησης. Τα συγκριτικά στοιχεία που συλλέχθηκαν παρουσιάζονται στον ακόλουθο πίνακα: α/α Περιγραφή 1 Άγιοι Θεόδωροι, ΤΕΙ, στο δυτικό τμήμα της πόλης, εμπορικός χώρος χονδρικής συγκρίσιμων με το εκτιμώμενο χαρακτηριστικών με το εκτιμώμενο. Αποτελούμενος από ισόγειο χώρο πώλησης επιφάνειας 6.323 τ.μ. και ισόγειος αποθηκευτικός χώρος επιφάνειας 3.024 τ.μ. 2 Ηράκλειο, 62 Μαρτύρων 166, εμπορικό κατάστημα αποτελούμενο από εκθεσιακό χώρο επιφάνειας 1.000 τ.μ. και υπόγεια αποθήκη 350 τ.μ. 3 Νέα Αλικαρνασσός, οδός Μαυσώλου, κατάστημα ηλεκτρικών ειδών αποτελούμενο από ανωδομή 2000 τ.μ. και υπόγειο 1000 τ.μ., με υπαίθριες θέσεις στάθμευσης. 4 Γιόφυρο: κατάστημα 1400 τ.μ. με προαύλιο χώρο, 30 θέσεις πάρκινγκ, ασανσέρ, τριφασικό ρεύμα, a/c, εξαερισμός, τουαλέτες, κουζινάκι, κατάλληλο για τράπεζες, ασφαλιστικές εταιρίες και έκθεση επίπλων. 5 Δρόμος Καλλιθέας, Βιομηχανική Περιοχή, αποθήκη 1.200 τ.μ. αποτελούμενη απο ισόγειο 600τ.μ και πατάρι 600τ.μ, με τουαλέτες, γραφείο, διαμπερή, σε οικόπεδο 800τ.μ, άριστης κατασκευής, σε καλή κατάσταση, χρονολογίας 2.000, με 6 δυνατότητα Αλικαρνασσός, πώλησης-ενοικίασης αυτόνομο κτίριο 3000 επιπλέον τ.μ. σε τ.μ. οικόπεδο 5.000 τ.μ. με 20 θέσεις πάρκινγκ, κάμερες ασφαλείας, κατάλληλο για τράπεζες, ασφαλιστικές εταιρίες ή αντιπροσωπίες αυτοκινήτων. 7 Λ. Κνωσού 123, εμπορικό ακίνητο αποτελούμενο από ισόγειο 1.774 τ.μ., υπόγειο 1.023 τ.μ.. 8 Βιομηχανική Περιοχή, αποθήκη 2.400 τ.μ., μεγάλο ύψος, τριφασικό ρεύμα, W.C. και μεγάλο εξωτερικό χώρο. Επιφάνεια (τ.μ.) Ζητούμενο Ενοίκιο ( ) Ανάλυση ( /τ.μ./μήνα) 7.331 45.031 6,1 1.117 13.050 11,7 2.333 18.000 7,7 1.400 6.000 4,3 800 1.200 1,5 3.000,00 10.000 3,33 2.115,00 14.464 6,84 2.400,00 7.200 3,00 Από τα παραπάνω συγκριτικά στοιχεία καταλαβαίνουμε ότι τα επίπεδα ενοικίασης για ακίνητα αποθηκών/βιομηχανοστασίων μεσαίου και μεγάλου μεγέθους κυμαίνονται από 3,0/τ.μ./μήνα μέχρι 7,70/τ.μ./μήνα με τις υψηλότερες τιμές να αναφέρονται σε εμπορικούς χώρους μεγάλης κλίμακας οι οποίοι θεωρούνται ότι είναι οι πιο ακριβοί χώροι ως προς τις τιμές μίσθωσης. Για τους σκοπούς της αποτίμησης μας και ειδικά για τον υπολογισμό του ERV και με δεδομένο το γεγονός ότι το εν θεμάτι ακίνητο είναι ένα μεγάλης κλίμακας κατάστημα λιανικής πώλησης (retail box) σε μια πολύ 16

καλή και εμπορική τοποθεσία με άμεση πρόσβαση στην Εθνική Οδό, έχουμε εφαρμόσει τιμή μίσθωσης για τους χώρους πωλήσεων του κτιρίου η οποία είναι υψηλότερη από τα ανώτερα επίπεδα ενοικίασης, βάσει των συγκριτικών που συλλέξαμε κατά την διάρκεια της έρευνάς μας στην περιοχή. Ως αποτέλεσμα αυτού, έχουμε εφαρμόσει αξία περίπου 9/τ.μ./μήνα σε όλους τους ισόγειους χώρους πωλήσεων, 6/τ.μ./μήνα γραφείων του κτιρίου, 4/τ.μ./μήνα για τους αποθηκευτικούς χώρους και 2/τ.μ./μήνα για τους χώρους στάθμευσης στο επίπεδο του υπογείου. Αυτό το μισθωτικό επίπεδο είναι συμβατό με τα ενοίκια που καταβάλλονται για αντίστοιχου τύπου εμπορικά κελύφη σε άλλες περιφερειακές πόλεις για παρόμοιου τύπου αναπτύξεις, εκτός πόλεων. Επίσης, με βάση την τρέχουσα κατάσταση που παρουσιάζουν τα μισθώματα για εμπορικούς χώρους εκτός κέντρων πόλεων, οι εφαρμογές μισθωμάτων που έγιναν παραπάνω κρίνονται ως εύλογες λόγω και της ιδιαίτερα αυξημένης δυσκολίας που παρουσιάζει η πόλη του Ηρακλείου στη προσφορά κατάλληλων εμπορικών χώρων. Οι υπολογισμοί της μισθωτικής αξίας (ERV) παρουσιάζονται στον παρακάτω πίνακας (οι μισθωτικές αξίες παρουσιάζονται σε ετήσια βάση): Προκειμένου να προχωρήσουμε με τους υπολογισμούς Προεξόφλησης Ταμειακών Ροών, έχουμε εφαρμόσει συντελεστή κεφαλαιοποίησης (ARY) 8,75% και προεξοφλητικό επιτόκιο (TRR) 11%. Έχουμε, επίσης, υποθέσει ότι η μίσθωση θα ξεκινήσει στις 01/03/15. Τα αποτελέσματα της αποτίμησής μας παρουσιάζονται ως παράρτημα της παρούσας έκθεσης. Εκτιμητικά Αποτελέσματα Η συνολική αξία του εν λόγω ακινήτου υπολογίζεται με την εφαρμογή της κατάλληλης βαρύτητας ανά μέθοδο, όπως φαίνεται παρακάτω: 17

Μέθοδος Αξία Υ.Σ.Δ. Αποτέλεσμα Βάρος Αποτέλεσμα Συγκριτική 8.317.912 0 8.317.912 20% 1.663.582 Επενδυτική 8.782.748 0 8.782.748 80% 7.026.198 100% 8.689.781 Είμαστε της άποψης ότι η Αγοραία Αξία του ακινήτου (ήτοι του οικοπέδου και των κτιριακών εγκαταστάσεων) την κρίσιμη ημερομηνία 01-03-15 ανέρχεται σε 8.689.781 το οποίο στρογγυλοποιείται σε 8.690.000 (οκτώ εκατομμύρια εξακόσιες ενενήντα χιλιάδες Ευρώ). Υπόλοιπο Συντελεστή Δόμησης Για τον υπολογισμό της αξίας του οικοπέδου που αντιστοιχεί στο υπόλοιπο συντελεστή δόμησης (ΥΣΔ) εφαρμόζουμε τη Συγκριτική και Υπολειμματική μέθοδο (40-60% αντίστοιχα). Το ΥΣΔ έχει υπολογισθεί σε 3.798,58 τ.μ., όπως περιγράψαμε στο κεφάλαιο Πολεοδομικό Καθεστώς, το οποίο αντιστοιχεί σε νέο κτίριο δύο επιπέδων (ισόγειο με πατάρι και πρώτο όροφο) όπου κάθε επίπεδο ισούται με την ανεξάντλητη κάλυψη (δηλ. ισόγειο 1.315,71 τ.μ., πατάρι 1.315,71 τ.μ., Α όροφος 1.167,15 τ.μ., και ύψος 3 μ. έκαστος). Βάσει της επιφάνειας της ανεξάντλητης κάλυψης και το Συντελεστή Κάλυψης (70%) υπολογίζουμε την επιφάνεια του οικοπέδου που αντιστοιχεί σε 1.879,60 τ.μ. (1.315,71 τ.μ. / 70%). Λόγω της μη διαθεσιμότητας γης όπου θα υποστηρίζει χρήσεις πολεοδομικού κέντρου στην περιοχή, δεν ήμασταν σε θέση να βρούμε συγκριτικά στοιχεία πωλήσεων οικοπέδων με παρόμοιο μέγεθος και χαρακτηριστικά όπως το εκτιμώμενο. Κατά συνέπεια για την εύρεση της αξίας γης χρησιμοποιήθηκε η υπολειμματική μέθοδος. Στα πλαίσια της εφαρμογής της μεθόδου ως βέλτιστο σενάριο αξιοποίησης θεωρείται η ανέγερση επαγγελματικού κτιρίου που θα αποτελεί επέκταση του υφιστάμενου κτιρίου ίδιας χρήσης. Πιο συγκεκριμένα, υποθέτουμε ότι δύναται να αναγερθεί διώροφο κτίριο (ισόγειο και όροφος κύριοι χώροι) με υπόγειο χώρο στάθμευσης. Για τον υπολογισμό της αξίας ανάπτυξης χρησιμοποιούμε τα συγκριτικά στοιχεία πώλησης που αναλύσαμε σε προηγούμενη παράγραφο. Έτσι, επιλέγεται τιμή ανά τ.μ. που ανέρχεται σε 1.200/τ.μ. για το ισόγειο, 850/τ.μ. για το πατάρι και τον Α όροφο. Σε ότι αφορά τα κόστη κατασκευής επιλέγεται κόστος 700/τ.μ. για κάθε όροφο. Επιπλέον για την εφαρμογή της μεθόδου γίνονται οι παρακάτω βασικές παραδοχές: Μεσιτική αμοιβή: 1% Απρόβλεπτα έξοδα: 3% Αμοιβές μηχανικών: 6% 18