Χαιρετισμός Διευθύνοντος Σύμβουλου 17 η Ετήσια Γενική Συνέλευση 7 Σεπτεμβρίου 2017 Αγαπητοί μέτοχοι Σας καλωσορίζω και εγώ με τη σειρά μου στη 17 η Συνέλευση της Εταιρείας. Ετήσια Γενική Το 2016 ήταν ακόμα μια χρονιά προκλήσεων για την οικονομία που άφησε πίσω του όμως καλύτερα μακροοικονομικά στοιχεία αλλά και προοπτικές. Ο ρυθμός ανάπτυξης ξεπέρασε το 2,8% ενώ για το τρέχον έτος αναμένεται να ξεπεράσει το 3,0%. Η καλύτερη από ότι αναμενόταν εξέλιξη της οικονομίας, δημιουργεί ένα κλίμα αυξημένης εμπιστοσύνης. Αυτό, αντικατοπτρίζεται και στις αναβαθμίσεις των αξιολογήσεων της πιστοληπτικής ικανότητας της χώρας και των τραπεζικών ιδρυμάτων από διεθνείς οίκους αξιολόγησης. Είναι χαρακτηριστική η πρόσφατη αναφορά του οίκου Moody s για τη βελτίωση της ανθεκτικότητας που παρουσιάζει η Κυπριακή οικονομία τα τελευταία δύο χρόνια. Η ανάπτυξη της οικονομίας δημιουργεί ελπίδες για βελτίωση και των προοπτικών στον τραπεζικό τομέα όπου η Εταιρεία μας έχει σημαντική έκθεση. Οι συστημικές τράπεζες έχουν αναδιοργανωθεί και ανακεφαλαιοποιηθεί, ενώ το τραπεζικό ρυθμιστικό και εποπτικό πλαίσιο έχει ενισχυθεί σημαντικά. Δυστυχώς όμως, το υψηλό ποσοστό των μη εξυπηρετούμενων χορηγήσεων εξακολουθεί να υφίσταται. Αυτό, έχει αντίκτυπο τόσο στην κερδοφορία όσο και στους ισολογισμούς των τραπεζών, καθώς και στη χρηματιστηριακή αξία της μετοχής των τραπεζών. 1
Αναπόφευκτα, αυτό αντανακλάται και στα αποτελέσματα του Συγκροτήματος για το έτος 2016. Η χρονιά που πέρασε σημαδεύτηκε από ζημιές οι οποίες οφείλονται κυρίως στην έκθεσή μας στην Ελληνική Τράπεζα. Πρόκειται για μια σημαντική επένδυση που ομολογουμένως δεν ανταποκρίθηκε στις προσδοκίες μας. Κατά τη διάρκεια του 2016 το Συγκρότημα κατέγραψε ζημιά η οποία ανήλθε στα 8,8 εκατομμύρια, δηλαδή 4,4 σεντ ανά μετοχή, σε σχέση με ζημιά ύψους 14 εκατομμυρίων τον προηγούμενο χρόνο. Ως εκ τούτου, η καθαρή εσωτερική αξία της μετοχής της Εταιρείας μειώθηκε από 62,7 σεντ το 2015 σε 58,3 σεντ στο τέλος του 2016, σημειώνοντας πτώση της τάξης του 7%. Η ζημιά προκύπτει κυρίως από τις επενδύσεις του Συγκροτήματος στο ΧΑΚ και κυρίως από την επένδυση στην Ελληνική Τράπεζα. Η µη πραγματοποιθείσα ζημιά από τη συγκεκριμένη επένδυση, κατά το έτος 2016, ξεπέρασε τα 10 εκατομμύρια. Αξίζει να σημειωθεί ότι οι υπόλοιπες επενδύσεις του Συγκροτήματος σε μετοχές στο ΧΑΚ και σε χρηματιστήρια του εξωτερικού κατέγραψαν κέρδη πέραν των 2 εκατομμυρίων, που αντιστοιχεί σε ετήσια απόδοση της τάξης του 13,3%. Όμως, λόγω της ζημιάς από την Ελληνική Τράπεζα, οι συνολικές ζημιές από χρηματοοικονομικά περιουσιακά στοιχεία ανήλθαν σε 8,1 εκατομμύρια. Τα εισοδήματα του Συγκροτήματος από μερίσματα αυξήθηκαν κατά 25% και ανήλθαν στις 381 χιλιάδες σε σύγκριση µε 305 χιλιάδες το 2015. Αντιθέτως οι τόκοι εισπρακτέοι κατά το έτος 2016, μειώθηκαν στο 1,1 εκατομμύριο περίπου, σημειώνοντας πτώση της τάξης του 23%. 2
Η πτώση οφείλεται κατά κύριο λόγο στη μείωση των τόκων από καταθέσεις ως επακόλουθο της πτώσης των επιτοκίων. Η μέση απόδοση πάνω στις τραπεζικές καταθέσεις και ρευστά διαθέσιμα κυμάνθηκε γύρω στο 2,25%. Το χαρτοφυλάκιο του Συγκροτήματος που είναι επενδυμένο στον τομέα ανάπτυξης γης και ακινήτων κατέγραψε ζημιά που ανήλθε στις 292 χιλιάδες σε σχέση µε ζημιά ύψους 546 χιλιάδων το 2015. Αυτό προκύπτει από κέρδη ύψους πέραν του 1 εκατομμυρίου που προήλθαν από ενοίκια εισπρακτέα και ζημιές ύψους 1,3 εκατομμυρίων που αφορούν προβλέψεις για την αξία της ακίνητης περιουσίας του Συγκροτήματος. Η ζημιά αυτή ανέρχεται στο 3% της αξίας των επενδύσεων σε ακίνητα, είναι όμως, μη πραγματοποιηθείσα και προέκυψε από την επανεκτίμηση των ακινήτων του Συγκροτήματος τον Δεκέμβριο του 2016. Τα καθαρά εισοδήματα από ενοίκια ύψους 1 εκατομμυρίου ισοδυναμούν με απόδοση της τάξης του 4,6% πάνω στην αξία των ακινήτων. Τα λειτουργικά έξοδα σημείωσαν μείωση ύψους 4,2% και ανήλθαν στα 1,5 εκατομμύρια. Τέλος, στα αποτελέσματα του Συγκροτήματος, αναγνωρίστηκε το μερίδιο της ζημιάς από συνδεδεμένες εταιρείες ύψους 557 χιλιάδων. Η ζημιά αυτή προέρχεται από την επένδυση της Εταιρείας στα έργα αφαλάτωσης και αφορά κυρίως αυξημένες δαπάνες για την ολοκλήρωση της ανακαίνισης της μονάδας αφαλάτωσης της Λάρνακας. 3
Αγαπητοί Μέτοχοι Ευελπιστούμε ότι το 2016 είναι ίσως η τελευταία χρονιά από μια σειρά αρνητικών αποτελεσμάτων που είχαν αφετηρία την οικονομική και τραπεζική κρίση στην Κύπρο. Και αυτό γιατί τα πρώτα αποτελέσματα του 2017 ήταν θετικά. Κατά τους πρώτους έξι μήνες του 2017, το Συγκρότημα κατέγραψε κέρδη της τάξης των 5,3 εκατομμυρίων, με το σύνολο των καθαρών περιουσιακών στοιχείων του Συγκροτήματος να φτάνει τα 122 εκατομμύρια. Ελπίζουμε ότι τα αποτελέσματα του πρώτου εξαμήνου του 2017 σηματοδοτούν μια νέα κερδοφόρα εποχή για το Συγκρότημά μας. Η αισιοδοξία αυτή υποστηρίζεται τόσο από τις θετικές δημοσιονομικές επιδόσεις όσο και από τις αξιολογήσεις των ξένων οίκων. Στρατηγική προτεραιότητα για τον Όμιλό μας παραμένει η διασπορά του χαρτοφυλακίου μας σε επενδύσεις που προσφέρουν ανάπτυξη και σταθερότητα τόσο στην απόδοση όσο και στο εισόδημα. Με δεδομένους τους κινδύνους στην παγκόσμια οικονομία και την αστάθεια στο εγχώριο οικονομικό περιβάλλον που βιώσαμε τα τελευταία 6 περίπου χρόνια, η προσαρμογή του χαρτοφυλακίου μας στα νέα δεδομένα σε μεσοπρόθεσμο ορίζοντα είναι συνεχής. Για σκοπούς διεύθυνσης, οι δραστηριότητες του Συγκροτήματος χωρίζονται σε δύο κύριους τομείς: τη διαχείριση χαρτοφυλακίου επενδύσεων και τις επενδύσεις στον τομέα ανάπτυξης γης και ακινήτων. Στις 31 Δεκεμβρίου 2016, τα περιουσιακά στοιχεία του Συγκροτήματος αποτελούνταν από επενδύσεις που ανήκουν στον τομέα διαχείρισης χαρτοφυλακίου επενδύσεων σε ποσοστό 55%, σε επενδύσεις στον τομέα ανάπτυξης γης και ακινήτων σε ποσοστό 35% και σε άλλες επενδύσεις και περιουσιακά στοιχεία σε ποσοστό 10%. 4
Από τις επενδύσεις που κατατάσσονται στον τομέα Διαχείρισης Χαρτοφυλακίου Επενδύσεων, ποσό 30,8 εκατομμύρια, δηλαδή ποσοστό 25,9% επί του συνολικού ενεργητικού, είναι τοποθετημένο σε τραπεζικές καταθέσεις και ταμιακά ισοδύναμα. Ποσό 25,2 εκατομμυρίων, ποσοστό της τάξης του 21,3%, είναι τοποθετημένο σε μετοχές του Χρηματιστηρίου Αξιών Κύπρου, ενώ ποσό 7,4 εκατομμυρίων είναι επενδυμένο σε μετοχές και προϊόντα σε χρηματιστήρια του εξωτερικού. Επιπρόσθετο ποσό ύψους 1,5 εκατομμυρίου είναι τοποθετημένο σε άλλες επενδύσεις. Οι επενδύσεις στον τομέα ανάπτυξης γης και ακινήτων αντιπροσωπεύουν το 35% του ενεργητικού με την αξία των ακινήτων του Συγκροτήματος να διαμορφώνεται στα 42,4 εκατομμύρια. Αξίζει να σημειωθεί ότι πέραν του 50% του χαρτοφυλακίου ακινήτων αποτελείται από εμπορικά κτίρια και γραφεία τα οποία επιφέρουν επαναλαμβανόμενα ενοίκια με ετήσιες αποδόσεις γύρω στο 5%. Το χαρτοφυλάκιο της Εταιρείας με εμπορικά ακίνητα έχει ετήσια εισοδήματα από ενοίκια που ξεπερνούν το 1 εκατομμύριο. Οι επενδύσεις σε άλλα έργα αφορούν, κυρίως, την επένδυση του Συγκροτήματος στην κοινοπραξία των δύο έργων αφαλάτωσης στην Επισκοπή και στη Λάρνακα ύψους 10,5 εκατομμυρίων. Οι εταιρείες στις οποίες συμμετέχει η Δήμητρα και οι οποίες διαχειρίζονται τις μονάδες αφαλάτωσης στην Επισκοπή και στη Λάρνακα, βρίσκονται σε πλήρη λειτουργία και εξυπηρετούν διάφορες περιοχές τις οποίες προμηθεύουν με 100.000 τόνους ψηλής ποιότητας πόσιμο νερό ημερησίως. 5
Αγαπητοί Μέτοχοι Σήμερα η μετοχή της Εταιρείας στο ΧΑΚ διαπραγματεύεται στα 38 σεντ παρουσιάζοντας έκπτωση της τάξης του 37% σε σχέση με την καθαρή εσωτερική αξία. Αυτό σίγουρα μας προβληματίζει, αλλά όμως η παρατεταμένη πτωτική τάση που παρατηρείται στο ΧΑΚ τα τελευταία 6 χρόνια και οι μειωμένοι όγκοι διαπραγμάτευσης της αγοράς δε μας αφήνουν πολλά περιθώρια αντίδρασης. Εντούτοις, η πορεία της μετοχής κατά τα τελευταία πέντε χρόνια δίνει ενθαρρυντικά μηνύματα για το πώς η αγορά εκτιμά τη διάρθρωση και την προοπτική των επενδύσεων του Συγκροτήματος. Είναι αξιοσημείωτο το γεγονός ότι από τον Ιανουάριο του 2012 μέχρι σήμερα ο Γενικός Δείκτης του ΧΑΚ κατέγραψε ζημιές της τάξης του 74%, ενώ κατά την ίδια περίοδο η μετοχή της Δήμητρα διπλασίασε την αξία της. Αγαπητοί μέτοχοι Το χαρτοφυλάκιο του Συγκροτήματος είναι άρρηκτα συνδεδεμένο με την πορεία των χρηματιστηριακών δεικτών στην Κύπρο και στο εξωτερικό, καθώς επίσης και με την πορεία των κτηματαγορών στις χώρες στις οποίες το Συγκρότημα έχει επενδύσει σε ακίνητα. Οι θετικοί ρυθμοί ανάπτυξης που παρουσιάζονται στην Κυπριακή οικονομία και η διαφαινόμενη ανάκαμψη στον τομέα των ακινήτων κατά το 2017, αναμένεται να επηρεάσουν θετικά το χαρτοφυλάκιο του Συγκροτήματος. Θεωρούμε επίσης πολύ θετικό το γεγονός ότι το ΧΑΚ κατέγραψε άνοδο πέραν του 14% για τους πρώτους 8 μήνες του έτους. Η άνοδος αυτή θα συμβάλει στην περεταίρω βελτίωση των αποτελεσμάτων μας για ολόκληρο το έτος αν διατηρηθεί μέχρι τέλους. 6
Το χαρτοφυλάκιο του Συγκροτήματος μας έχει σήμερα καλές τοποθετήσεις και πολύ ικανοποιητική διασπορά με σημαντικό ποσοστό του ενεργητικού μας σε ρευστότητα. Αξιολογούμε κατά καιρούς διάφορες επενδύσεις ενώ παράλληλα προσπαθούμε να διαχειριστούμε με τον πλέον αποτελεσματικό τρόπο κινδύνους που εκ των επενδύσεων μας βρισκόμαστε εκτεθειμένοι. Η στήριξη των μετόχων, του Διοικητικού Συμβουλίου αλλά και του προσωπικού μας, τους οποίους θα ήθελα να ευχαριστήσω ιδιαίτερα, αποτελεί ισχυρό εχέγγυο για το μέλλον. Ιδιαίτερες ευχαριστίες σε όλους τους συνεργάτες μας και τους επαγγελματικούς μας συμβούλους για την εποικοδομητική συνεργασία που είχαμε κατά τη διάρκεια του έτους. Σημαντική όμως είναι και η στήριξη που απολαμβάνουμε από τους μεγάλους μετόχους και συγκεκριμένα τη Συνεργατική Κυπριακή Τράπεζα και τη Logicom Public Ltd τους οποίους επίσης θα ήθελα να ευχαριστήσω για την εμπιστοσύνη με την οποία μας περιβάλλουν και να τους διαβεβαιώσω ότι η αρμονική συνεργασία μας θα συνεχιστεί. Βρισκόμαστε σε μια καμπή όπου το Συγκρότημα παρουσιάζει πολύ καλές προοπτικές υποστηριζόμενες, όπως έχω αναφέρει, και από τις θετικότερες οικονομικές συνθήκες. Αναμένουμε ότι οι επενδύσεις μας θα δικαιώσουν την εμπιστοσύνη των μετόχων μας. Σας ευχαριστώ Δρ. Νίκος Μιχαηλάς Διευθύνων Σύμβουλος 7