ΑΓΟΡΑ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗ 2 Ο ΕΞΑΜΗΝΟ 2017
Οικονομική Επισκόπηση & Δείκτες Αύξηση του πραγματικού ΑΕΠ (ετήσια ποσοστιαία μεταβολή) Η ολοκλήρωση της δεύτερης αξιολόγησης του προγράμματος της Ευρωπαϊκής Ένωσης τον Ιούνιο του 2017 ενίσχυσε την εμπιστοσύνη, υποστηρίζοντας τη δραστηριότητα. Η αύξηση της απασχόλησης στηρίζει τα εισοδήματα και την ιδιωτική κατανάλωση, αν και πολλές νέες θέσεις είναι προσωρινές ή με μερική απασχόληση και πληρώνονται με τον κατώτατο μισθό. Η βελτιωμένη ανταγωνιστικότητα της Ελλάδας ενισχύει τις εξαγωγές αγαθών, ενώ η διεθνής ανάκαμψη στηρίζει τα τουριστικά έσοδα. Η πλεονάζουσα παραγωγική ικανότητα παραμένει σημαντική και οι πληθωριστικές και μισθολογικές πιέσεις είναι αδύναμες. Ποσοστό πληθωρισμού, μέσες τιμές καταναλωτή (Ετήσια ποσοστιαία μεταβολή) Τα υψηλά επίπεδα δημόσιου χρέους και των μη εξυπηρετούμενων δανείων καθιστούν τις οικονομικές προοπτικές της Ελλάδας ιδιαίτερα ευαίσθητες σε τυχόν αποκλίσεις στην πολιτική. Η βραδύτερη πρόοδος στην αντιμετώπιση των μη εξυπηρετούμενων δανείων θα μειώσει την εμπιστοσύνη, τις επενδύσεις και τη δραστηριότητα.
Οικονομική Επισκόπηση & Δείκτες Ποσοστό ανεργίας (Ποσοστό) Το υψηλότερο κόστος εξυπηρέτησης του δημόσιου χρέους, ιδίως μετά την ολοκλήρωση του προγράμματος της ΕΕ τον Αύγουστο του 2018, θα μπορούσε να επηρεάσει δυσμενώς τα δημόσια οικονομικά και την ευρύτερη εμπιστοσύνη, περιορίζοντας την ανάπτυξη. Η πρόσθετη αναδιάρθρωση του δημόσιου χρέους θα επιταχύνει τα κέρδη όσον αφορά την πρόσβαση στη χρηματοδότηση και στη δραστηριότητα. Η ενισχυμένη πρόοδος στο πρόγραμμα μεταρρυθμίσεων θα αυξήσει την παραγωγικότητα και τις επενδύσεις περισσότερο από ό,τι προβλέπεται.
Κτηματαγορά Θεσσαλονίκης Στις 21 Δεκεμβρίου 2017 υπεγράφη η σύμβαση αγοραπωλησίας του 67% των μετοχών της ΟΛΘ ΑΕ μεταξύ του ΤΑΙΠΕΔ και της South Europe Gateway Thessaloniki (SEGT) Limited, της εταιρείας που σύστησε ο προτιμητέος επενδυτής, δηλαδή η ένωση των «Deutsche Invest Equity Partners GmbH», «Belterra Investments Ltd.» και «Terminal Link SAS». Στο 1 ο τρίμηνο του 2018 αναμένεται η έναρξη της λειτουργίας του ΟΛΘ υπό τη διαχείριση και ιδιοκτησίας της South Europe Gateway Thessaloniki (SEDT). Πρόκειται για την εταιρεία που σύστησε η κοινοπραξία των 3 επενδυτών με συντονιστή τον κ. Σωτήρη Θεοφάνη, ο οποίος τόνισε σε συνέντευξή του την αναγκαιότητα επενδύσεων στο λιμάνι καθώς και παρεμβάσεων που αφορούν τον εξοπλισμό και τις υποδομές. Επίσης, τη σχέση του λιμανιού με την πόλη ο κ. Θεοφάνης την αναλύει στην αλληλεπίδραση που μπορούν να έχουν οι εμπορικές και παραγωγικές δραστηριότητες του λιμανιού στην οικονομική κοινότητα της Θεσσαλονίκης, την ανάπτυξης της κρουαζιέρας (με λιμάνι αφετηρίας τη Θεσσαλονίκη) και η χρήση των χώρων όπως η πρώτη προβλήτα. Το Ιστορικό κτίριο της Θεσσαλονίκης Όλυμπος- Νάουσα επί της Νίκης 5, αναμένεται να αποκτήσει και πάλι την αίγλη του με τη λειτουργία ενός πολυτελούς Boutique Hotel μαζί / Sq m με εστιατόριο. Το κτίριο ανήκε στην Eurobank, η οποία προκύρηξε διαγωνισμό το Η1 2017, στον οποίο ο πλειοδότης με 5.459.700 ήταν το επιχειρηματικό όχημα Gravalia Hospitality (65%) και Μακεδονικά Ξενοδοχεία (35%) (ΟΛ.ΝΑ.ΑΞΤΕ).
Κτηματαγορά Θεσσαλονίκης Άλλη μία σημαντική επένδυση, η οποία ολοκληρώθηκε το Η1 2017 και πρόκειται να επηρεάσει σημαντικά και θετικά την αγορά της Θεσσαλονίκης, είναι η εξαγορά του ποσοστού 43,63% της αγοράς Μοδιάνο. Πρόκειται στην ουσία για το πρώτο «Εμπορικό κέντρο» τροφίμων που λειτουργούσε στη Θεσσαλονίκη από τις 26 Μαρτίου 1925 και απευθυνόταν σε όλα τα κοινωνικά στρώματα, καθώς περιελάμβανε τρόφιμα για όλα τα προϊόντα. Η λειτουργία της αποτέλεσε εφαλτήριο και χαρακτήρισε την περιοχή καθώς τα γειτονικά καταστήματα, απέκτησαν ζήτηση για παρεμφερείς χρήσης (πώληση- εστίαση- ψυχαγωγία). Τα τελευταία 20 χρόνια η αγορά γνώρισε παρακμή, καθώς στην ουσία έχει εγκαταλειφθεί από τους περισσότερους μισθωτές, πιθανόν λόγο της κάκιστης κατάστασης συντήρησης του κτιρίου. Η One Outlet σύμφωνα με δημοσιεύματα έχει την πρόθεση να επενδύσει επιπλέον 5εκ ώστε διατηρώντας τον παραδοσιακό της χαρακτήρα να αναβιώσει και να αποκτήσει σύγχρονα χαρακτηριστικά. Μετά την έγκριση της μελέτης αποκατάστασης του κτιρίου, τα εναπομείναντα εν λειτουργία καταστήματα θα κλείσουν (αναμένεται στις αρχές του 2018) ώστε να ξεκινήσουν οι εργασίες και το έργο να παραδοθεί στο κοινό στα τέλη του 2019. Η αγορά Μοδιάνο σήμερα Η αγορά Μοδιάνο όπως σχεδιάζεται Γενικότερα, είναι εμφανές στη Θεσσαλονίκη από το ξεκίνημα του 2017, ότι υπάρχει επενδυτικό ενδιαφέρον από έλληνες και ξένους για αγορά ή μακροχρόνια μίσθωση αυτοτελών κτιρίων ειδικά στο κέντρο της πόλης. Η Θεσσαλονίκη, ως τουριστικός προορισμός, ως η δεύτερη μεγαλύτερη πόλη της Ελλάδας με σημαντικό αριθμό φοιτητών και επαγγελματιών από όλες τις περιοχές της Ελλάδας και από την άλλη πλευρά η Πολυ - Ιδιοκτησία των κτιρίων του κέντρου της πόλης, που λόγω των καιρών έχει φέρει πολλά ακίνητα στο στάδια της εγκατάλειψης, καθιστά τα κτίρια του κέντρου πολύ ελκυστικά στην τρέχουσα χρονική περίοδο. Το ενδιαφέρον αφορά κυρίως την μετατροπή των κτιρίων σε καταλύματα τουριστικού χαρακτήρα (ξενοδοχεία, hostels, εστίες), κ.α.
Γραφειακοί Χώροι Η αγορά των γραφείων παρουσιάζει για το 2017 σταθερή πορεία με μικρά δείγματα αύξησης της ζήτησης. Η αύξηση της ζήτησης αφορά κυρίως τη μίσθωση γραφειακών χώρων υψηλών προδιαγραφών ή γραφεία στο κέντρο της πόλης. Η ζήτηση αφορά κυρίως χώρους επιφάνειας 100-200 τμ, με την προϋπόθεση ότι πληρούν κάποιες βασικές προδιαγραφές. Υπάρχουν βέβαια και κάποιες υγιείς εταιρείες, οι οποίες εκμεταλλευόμενες την πτώση των αξιών αναζητούν χώρους προς αγορά. Η εκτιμώμενη μικτή απόδοση για γραφειακούς χώρους κυμαίνεται σε 8,0-9,0%. Δεν υπάρχει επενδυτικό ενδιαφέρον για γραφειακούς χώρους στην Θεσσαλονίκη, κυρίως γιατί η διαθεσιμότητα αφορά γραφεία χαμηλού βαθμού συντήρησης, ενώ λίγες είναι οι διεθνείς εταιρείες που δραστηριοποιούνται στην πόλη και προσελκύουν επενδυτικό ενδιαφέρον. Τιμές πώλησης γραφείων / sqm Τιμές μίσθωσης γραφείων /sqm Τάσεις Αγοράς Ενοίκια Απόδοση Διαθεσιμότητα ΓΡΑΦΕΙΑ Απορρόφηση κενών
Εμπορικά Καταστήματα Ο διαγωνισμός για την πώληση του εμπορικού πολυκαταστήματος Φωκά που διεξήχθη από την Εθνική Leasing στις 7 Ιουλίου, ανέδειξε ως πλειοδότη την Ανώνυμη Εταιρεία Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία ΤΡΑΣΤΟΡ. Η συνολική εκμισθώσιμη επιφάνεια είναι 2.322,7 τ.μ. και οι χώροι του χρησιμοποιούνται ως καταστήματα (ημιυπόγειο, ισόγειο, Α Θ όροφος) και ως βοηθητικοί χώροι αποθήκευσης (υπόγειο). Το ακίνητο επί του παρόντος είναι κενό, έχουν ξεκινήσει ωστόσο κάποιες απαραίτητες εργασίες ανακαίνισής του. Το ποσό αγοράς ανήλθε στα 8.450.000. Κατά τη διάρκεια του 2016 η τάση αυτή συνεχίστηκε και έφερε και μικρή αύξηση στα μισθώματα της οδού Τσιμισκή, ενώ το 1 ο εξάμηνο του 2017 επανήλθε και ο «αέρας» στο τραπέζι των διαπραγματεύσεων. Ακόμη ένα σημαντικό εμπορικό ακίνητο το οποίο είναι διαθέσιμο και αναμένεται να ανακοινωθεί η ημερομηνία του πλειοδοτικού διαγωνισμού μίσθωσης, είναι το κατάστημα στη συμβολή των οδών Τσιμισκή και Αριστοτέλους, ιδιοκτησίας Ιδρύματος Παπαγεωργίου. Το κατάστημα αποτελείται από υπόγειο, ισόγειο, πατάρι και πρόκειται να ενσωματωθεί σε αυτό και ο 1 ος όροφος. Έτσι πρόκειται να προκύψει κατάστημα συνολικής επιφάνειας 530 τμ. Ο διαγωνισμός αναμένεται να οριστεί το στο 1 ο εξάμηνο του 2018. Καλογήρου- One Salonica Το πρώτο κατάστημα ΚΑΛΟΓΗΡΟΥ Outlet, άνοιξε τις πύλες του το 2 ο εξάμηνο του 2017 στο One Salonica Outlet. Πρόκειται για ένα κατάστημα που περιλαμβάνει τις αποκλειστικές συλλογές διεθνώς αναγνωρισμένων οίκων του εξωτερικού, καταξιωμένων εγχώριων σχεδιαστών αλλά και τη σειρά υποδημάτων ελληνικής παραγωγής Καλογήρου Private Label των περασμένων σεζόν σε άκρως προνομιακές τιμές. Με την ένταξη της Καλογήρου στους χρήστες, το One Salonica, έχει καταφέρει σημαντικά έσοδα καθώς αποτελεί προορισμό ελλήνων και ξένων επισκεπτών καθημερινά. Σε γενικές γραμμές πάντως, σύμφωνα με ανακοίνωση των συλλόγου εμπόρων Θεσσαλονίκης, η αγορά κινήθηκε με αρνητική πορεία, καθώς τόσο οι ημέρες των εορτών, όσο και οι Κυριακές κατά τις οποίες τα καταστήματα παρέμειναν ανοικτά, δεν απέδωσαν τα αναμενόμενα. Οδός Τσιμισκή- Φωκάς
Εμπορικά Καταστήματα Η εικόνα της κτηματαγοράς, όσων αφορά τα εμπορικά καταστήματα παραμένει με θετικό πρόσημο, όσον αφορά τις εμπορικές αξίες, τις μισθωτικές αξίες και τις αποδόσεις των καταστημάτων του κέντρου, καθώς και των εμπορικών κέντρων. Ενοίκια Αποδόσεις Διαθεσιμότητα Τάσεις Αγοράς Όσον αφορά τις δευτερεύουσες τοπικές αγορές των δήμων περιμετρικά του κέντρου οι τάσεις είναι σταθερές. Απορρόφηση κενών Οι αποδόσεις των εμπορικών καταστημάτων στην Τσιμισκή έχουν επανέλθει στα επίπεδα του 7%, ενώ για τις δευτερεύουσες αγορές του κέντρου υπολογίζονται στα 7,5-8%. Στις περιφερειακές του κέντρου αγορές, οι αποδόσεις των καταστημάτων κυμαίνονται στο 8-8,5%. Τιμές μίσθωσης καταστημάτων /τμ
Αγορά Κατοικίας Σύμφωνα με την έρευνα της Τράπεζας της Ελλάδος, οι τιμές κατοικιών στη Θεσσαλονίκη και γενικότερα στην Ελλάδα παρουσιάζουν μία μικρή πτωτική τάση. Από την ανάλυση των στοιχείων κατά γεωγραφική περιοχή προκύπτει ότι οι τιμές των διαμερισμάτων το δ τρίμηνο του 2017 σε σχέση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2016 ήταν μειωμένες οριακά κατά 0,1% στην Αθήνα, 0,6% στη Θεσσαλονίκη και 0,4% στις άλλες μεγάλες πόλεις και στις λοιπές περιοχές της χώρας. Τα ποσοστά αυτά είναι πολύ χαμηλά σε σχέση με τις μειώσεις που παρουσίαζε ο τομέας κατοικιών από την αρχή της κρίσης. Για το σύνολο του 2017, η μείωση των τιμών των διαμερισμάτων στις ίδιες περιοχές σε σχέση με το 2016 ήταν 0,9%, 1,4%, 1,3% και 0,8% αντίστοιχα. Τέλος, για το σύνολο των αστικών περιοχών της χώρας, το δ τρίμηνο του 2017 οι τιμές των διαμερισμάτων υποχώρησαν οριακά κατά 0,3% σε σύγκριση με το δ τρίμηνο του 2016, ενώ για το 2017 η μέση ετήσια μείωση διαμορφώθηκε σε 1,0%. ` ΔΕΙΚΤΕΣ ΤΙΜΩΝ ΔΙΑΜΕΡΙΣΜΑΤΩΝ (πηγή Τράπεζα της Ελλάδος) 2016 2017* 2016 2017 δ α β γ δ Ι. ΣΥΝΟΛΟ Δείκτης τιμών (2007=100) 59,6 59,0 59,3 59,0 59,0 58,9 59,2 (%) μεταβολή έναντι προηγούμενου έτους -2,4-1,0-1,0-1,9-1,2-0,6-0,3 ΙΙ. ΚΑΤΑ ΠΑΛΑΙΟΤΗΤΑ 1. Νέα (έως 5 ετών) Δείκτης τιμών (2007=100) 61,2 60,7 61,0 60,7 60,7 60,4 60,8 (%) μεταβολή έναντι προηγούμενου έτους -3,0-0,8-1,3-1,6-0,9-0,4-0,3 2. Παλαιά (άνω των 5 ετών) Δείκτης τιμών (2007=100) 58,6 58,0 58,3 58,0 57,9 57,9 58,1 (%) μεταβολή έναντι προηγούμενου έτους -2,0-1,1-0,9-2,0-1,4-0,8-0,3 ΙΙΙ. ΚΑΤΑ ΓΕΩΡΓΙΚΗ ΠΕΡΙΟΧΗ Θεσσαλονίκη Δείκτης τιμών (2007=100) 55,3 54,5 55,1 54,6 54,5 54,1 54,8 (%) μεταβολή έναντι προηγούμενου έτους -3,5-1,4-0,8-2,4-1,3-1,2-0,6
Αποθηκευτικοί & Βιομηχανικοί χώροι Η ιδιωτικοποίηση του λιμανιού, του αεροδρομίου και της ΤΡΑΙΝΟΣΕ, έχουν ως στόχο να δημιουργηθούν συνέργειες, οι οποίες θα αναδείξουν τη θέση της Θεσσαλονίκης και της Βόρειας Ελλάδας και να αναπτύξει συνδυασμένες μεταφορές που θα τη φέρουν σε καλύτερη επικοινωνία και επαφή με την υπόλοιπη Ευρώπη. Με αυτή τη λογική αναμένεται ότι και ο τομέας των Logistics και της βιομηχανίας θα παρουσιάσει αυξητική ζήτηση. Παλιά βιομηχανικά κτίρια Νέες κατασκευές ( /τμ) ( /τμ) Τιμές πώλησης 150-200 300-500 Μηνιαίο Μίσθωμα 1,00-2,00 1,50-3,50 Απόδοση 11,00-14% Δεν υπάρχει επενδυτικό ενδιαφέρον για την αγορά βιομηχανικών και αποθηκευτικών χώρων. Ενοίκια Τάσεις Αγοράς Αποδόσεις Διαθεσιμότητα Απορρόφηση κενών
Ξενοδοχεία- Τουρισμός Τα μηνύματα από τον ξενοδοχειακό κλάδο της πόλης, στο τριήμερο της Philoxenia, ήταν θετικά και μάλιστα σύμφωνα με δημοσιεύματα οι κρατήσεις φαίνεται πως είναι ιδιαίτερα αυξημένες και για το β εξάμηνο του 2018. Η άνοδος της τουριστικής κίνησης στη Θεσσαλονίκη επιτυγχάνεται σταδιακά και προκύπτει από τις προσπάθειες ενεργοποίησης και συνεργασίας πολλών φορέων. Η αύξηση προέρχεται κυρίως από Βαλκάνιους, Τούρκους, Ισραηλινούς επισκέπτες καθώς επίσης και Κύπριους. Έτσι καταγράφονται σημάδια όχι συγκυριακής αλλά πιο μόνιμης αύξησης στη κίνηση, καθώς η Θεσσαλονίκη, εκτός από εκθεσιακός και συνεδριακός πόλος, αναδεικνύεται και σε προορισμό city break, ενώ βέβαια θα ωφεληθεί τουριστικά- στα επόμενα δύο με τρία χρόνια- από την αναβάθμιση του αεροδρομίου «Μακεδονία» και τη λειτουργία του Μετρό. Συγκεκριμένα για τις αλλαγές που θα πραγματοποιηθούν στο Αεροδρόμιο Μακεδονία, η Fraport ανακοίνωσε: Νέος Τερματικός Σταθμός Επέκταση τερματικού σταθμού κατά 30.988 τμ και δημιουργία νέας πρόσβασης Ανακαίνιση του υπάρχοντος τερματικού σταθμού Νέος πυροσβεστικός σταθμός Επέκταση της εγκατάστασης επεξεργασίας λυμάτων ή σύνδεση με το δημοτικό δίκτυο Aναδιοργάνωση του χώρου στάθμευσης των αεροσκαφών Ανακαίνιση του οδοστρώματος στους χώρους προσγείωσης-απογείωσης-στάθμευσης αεροσκαφών Εγκατάσταση συστήματος «HBS inline screening» για τον έλεγχο των αποσκευών 47% αύξηση των σταθμών Check-in (από 30 σε 44) 75% αύξηση των ζωνών παραλαβής αποσκευών (από 4 σε 7) 50% αύξηση του συνολικού αριθμού πυλών (από 16 σε 24) Διπλασιασμός των σημείων ασφαλείας και ελέγχου του αεροδρομίου (από 6 σε 12) Η δυναμική του τουρισμού έχει επηρεάσει θετικά και τους ιδιοκτήτες κατοικιών. Το hosting και το sharing economy, έχει εξασφαλίσει σε ιδιοκτήτες κατοικιών ικανά έσοδα από την βραχυχρόνια μίσθωσή τους. Τα διαμερίσματα προσφέρονται πλήρως επιπλωμένα και εξοπλισμένα για μικρής διάρκειας μίσθωσης, ενώ οι τιμές μίσθωσης για τη Θεσσαλονίκη κυμαίνονται στα 50-70 / βράδυ. Στην πλατφόρμα της Airbnb έχουν συμπεριληφθεί στη Θεσσαλονίκη, δυτικά από την περιοχή του Ν.Σ. Σταθμού και ανατολικά μέχρι το ύψος περίπου της Μ.Μπότσαρη, 324 καταλύματα, στη συντριπτική τους πλειοψηφία διαμερίσματα, από studios μέχρι και μεγάλα διαμερίσματα άνω των 100-120 τ.μ.
ΕΛΛΑΔΑ ΑΘΗΝΑ Λ. Βουλιαγμένης 15, 116 36 Τηλ: +30-210 7 567 567 Fax: +30-210 7 567 267 office@danos.gr ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗ Ίωνος Δραγούμη 4, 546 24 Τηλ: +30-2310 244962,3 Fax: +30-2310 224781 info.thes@danos.gr www.danos.gr ΧΑΝΙΑ Ηρώων Πολυτεχνείου 3, 731 33, Κρήτη Τηλ.: +30 28210 50900 Fax: +30 28210 59700 info.crete@danos-melakis.gr ΗΡΑΚΛΕΙΟ Δουκός Μποφώρ 7, 712 02, Κρήτη Τηλ.: +30 2810 282822 Fax: + 30 2810 282822 info.crete@danos-melakis.gr ΚΥΠΡΟΣ ΛΕΥΚΩΣΙΑ Ι. Χατζηιωσήφ 35, 2027, Στρόβολος Τηλ: +357-22317031 Fax: +357-22317011 sales@danos.com.cy ΛΕΜΕΣΟΣ Γλάδστωνος 69, 3040, Acropolis Centre, Κατάστημα 10 Τηλ: +357-25343934 Fax: +357-25343933 limassoldanos@danos.com.cy www.danos.com.cy ΣΕΡΒΙΑ ΒΕΛΙΓΡΑΔΙ Milutina Milankovica Str. 9z/I 11070 New Belgrade Tηλ.: +381 11 2600 603 Fax: +381 11 2601 571 office@danos.rs www.danos.rs www.danos-melakis.gr
ΠΡΟΕΙΔΟΠΟΙΗΣΗ Η έκθεση αυτή δημοσιεύεται μόνο για γενικές πληροφορίες. Παρά το γεγονός ότι έχουν χρησιμοποιηθεί υψηλά πρότυπα για την άντληση των πληροφοριών, την ανάλυση, την προβολή και τις προβλέψεις που παρουσιάζονται στην παρούσα έκθεση, καμία νομική ευθύνη δεν μπορεί να γίνει αποδεκτή από τη ΔΑΝΟΣ ή BNP PARIBAS Real Estate, για οποιαδήποτε απώλεια ή ζημία που ενδέχεται να προκύψει από το περιεχόμενο του παρόντος εγγράφου. Τυχόν αναπαραγωγή ολόκληρου ή τμήματος του εγγράφου μπορεί να επιτραπεί μόνο με την σχετική αναφορά στην έρευνα της ΔΑΝΟΣ. www.danos-group.com www.realestate.bnpparibas.com