ΕΘΝΙΚΟ ΚΑΙ ΚΑΠΟ ΙΣΤΡΙΑΚΟ ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ ΑΘΗΝΩΝ

ΕΛΛΗΝΙΚΗ ΗΜΟΚΡΑΤΙΑ ΕΘΝΙΚΟ ΚΑΙ ΚΑΠΟ ΙΣΤΡΙΑΚΟ ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ ΑΘΗΝΩΝ ΣΧΟΛΗ Ν.Ο.Π.Ε. ΤΜΗΜΑ ΝΟΜΙΚΗΣ ΤΟΜΕΑΣ Α' Ι ΙΩΤΙΚΟΥ ΙΚΑΙΟΥ ΠΡΌΓΡΑΜΜΑ ΜΕΤΑΠΤΥΧΙΑΚΩΝ ΣΠΟΥ ΩΝ ΑΣΤΙΚΟΥ ΙΚΑΙΟΥ ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΑΚΟ ΕΤΟΣ: 2011-2012 ΙΠΛΩΜΑΤΙΚΗ ΕΡΓΑΣΙΑ της Παπανικολάου Μαρίας ΑΜ: 1023 «Ο Κανονισµός Πολυκατοικίας» Επιβλέπoντες : κ. Ελισσάβετ Πούλου κ. Καλλιόπη Χριστακάκου κ. Αντώνιος Καραµπατζός Αθήνα, Οκτώβρης 2011

Τις θερµότερες ευχαριστίες µου αισθάνοµαι την ανάγκη να εκφράσω στους καθηγητές µου κ.κ. Ελισσάβετ Πούλου, Καλλιόπη Χριστακάκου και Αντώνη Καραµπατζό, για την ανεκτίµητη συµβολή τους στην προσπάθειά µου να κατανοήσω µε επάρκεια το γνωστικό αντικείµενο του Εµπράγµατου ικαίου. 2

ΠΕΡΙΕΧΟΜΕΝΑ ΣΥΝΤΟΜΟΓΡΑΦΙΕΣ...5 Περίληψη...6 ΕΙΣΑΓΩΓΗ...7 A) Η ΟΡΙΖΟΝΤΙΑ ΚΑΙ ΚΑΘΕΤΗ Ι ΙΟΚΤΗΣΙΑ ΩΣ ΠΡΟΫΠΟΘΕΣΗ ΓΙΑ ΤΗ ΣΥΝΤΑΞΗ ΚΑΝΟΝΙΣΜΟΥ...7 1. Η διαιρεµένη ιδιοκτησία...7 1.1.Το νοµοθετικό πλαίσιο του θεσµού της διαιρεµένης ιδιοκτησίας...7 1.2.Ο χαρακτήρας των διατάξεων περί διαιρεµένης ιδιοκτησίας...9 1.3.Ο ορισµός του ορόφου στη διαιρεµένη ιδιοκτησία...10 1.4.Εννοια της συγκυριότητας...11 2.Η οροφοκτησία γενικά...11 2.1.Νοµική µορφή...12 2.2.Η χρησιµότητα των εκτάκτων οροφοκτησιών...13 3.Οριζόντια ιδιοκτησία...14 3.1.Τρόποι σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας:...14 3.2.Ειδικότερα το ζήτηµα της δυνατότητας σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας µε χρησικτησία:...15 3.3.Τήρηση τύπου...17 3.4.Εγκυρη και άκυρη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας...19 3.5.Λύση της συσταθείσας οριζόντιας ιδιοκτησίας...20 4.Κάθετη ιδιοκτησία...21 4.1. Νοµοθετικό καθεστώς της κάθετης ιδιοκτησίας :...22 4.2. ιαφορά οριζόντιας και κάθετης ιδιοκτησίας...23 Β) Ο ΚΑΝΟΝΙΣΜΟΣ ΠΟΛΥΚΑΤΟΙΚΙΑΣ...25 5. Γενικά...25 5.1 Νοµική Φύση του κανονισµού...26 5.2.Πρόσωπα που συντάσσουν τον Κανονισµό...29 5.3.Τύπος...30 5.4. Χρόνος σύναψης του κανονισµού...31 5.5. Εκταση δεσµευτικότητας...31 5.6.Απαγορεύσεις και περιορισµοί του κανονισµού...33 5.7.Είδη κανονισµών...35 5.8. ιάρκεια του κανονισµού:...36 5.9. Περιεχόµενο του κανονισµού:...36 6.H οργάνωση της συνιδιοκτησίας κατά τον κανονισµό...38 6.1 Ο διαχειριστής της πολυκατοικίας...38 6.2. Η Γενική Συνέλευση των συνιδιοκτητών...42 7. ικονοµικά θέµατα...45 7.1.Κανονισµός µε δικαστική απόφαση...45 7.2. Οι αγωγές του άρθρου 17 παρ. 2 ΚΠολ...47 7.3. Φύση και όρια της δικαστικής απόφασης...49 7.4. Η διαιτησία...49 8.Κατάχρηση δικαιωµάτων που απορρέουν από τον κανονισµό...50 8.1.Εννοια της κατάχρησης...50 8.2.Περιπτωσιολογία ειδικά θέµατα...52 ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑΤΑ...61 ΠΑΡΑΡΤΗΜΑ-Βασικά Νοµοθετικά Κείµενα...62 3

Ν. 3741/1929 Περί της ιδιοκτησίας κατ ορόφους...62 Ν.. 1024/1971 Περί διηρηµένης ιδιοκτησίας επί οικοδοµηµάτων ανεγειροµένων επί ενιαίου οικοπέδου...65 Αστικός Κώδικας...67 Άρθρο 785 - Έννοια...67 Άρθρο 953 - Συστατικό...67 Άρθρο 954 - Συστατικό...67 Άρθρο 1002 - Ιδιοκτησία ορόφου...67 Άρθρο 1113 - Κοινό πράγµα...67 Άρθρο 1117 - Αναγκαία συγκυριότητα σε περίπτωση ιδιοκτησίας ορόφου...67 Νόµος 1562/1985...68 Αρθρο 9...68 Ενδεικτική βιβλιογραφία...69 4

ΣΥΝΤΟΜΟΓΡΑΦΙΕΣ ΑΚ Αστικός Κώδικας ΑΠ Αρειος Πάγος αρθρ. Άρθρο Αρµ. Αρµενόπουλος Αρχ.Ν. Αρχείο Νοµολογίας Βλ.σχετ. Βλέπε σχετικά BGB Bürgerliches Gesetzbuch (γερµ ΑΚ) Ε Π Επιθεώρηση ικαίου Πολυκατοικίας ΕΕΝ Εφηµερίς Ελλήνων Νοµικών Ελλ νη Ελληνική ικαιοσύνη επ. επόµενα Eφ Α Εφαρµογές Αστικού ικαίου ΕφΑθ Εφετείο Αθηνών ΕφΑιγ Εφετείο Αιγαίου ΕφΛαρ Εφετείο Λαρίσης ΚΠολ Κώδικας Πολιτικής ικονοµίας ΜΠρωτΑθ Μονοµελές Πρωτοδικείο Αθηνών ν. ή Ν. Νόµος ν.δ. Νοµοθετικό διάταγµα ΝοΒ Νοµικό Βήµα ΟλΑΠ Ολοµέλεια Αρείου Πάγου ο.π. όπου παραπάνω παρ. παράγραφος πρβλ. παράβαλε σελ. σελίδα ΧρΙ Χρονικά Ιδιωτικού ικαίου 5

ΘΕΜΑ: Ο Κανονισµός Πολυκατοικίας Περίληψη Αντικείµενο της παρούσας εργασίας είναι η προσέγγιση του κανονισµού πολυκατοικίας ως προς τη νοµική του φύση και ο ρόλος που διαδραµατίζει ως απόρροια της ιδιωτικής αυτονοµίας στη σχέση µεταξύ συγκυρίων οριζόντιων ή κάθετων ιδιοκτησιών. Η ανάπτυξη του θέµατος θα συµπεριλάβει στο κεφάλαιο Α την παρουσίαση των εννοιών της οριζόντιας και κάθετης ιδιοκτησίας, καθώς και τους τρόπους σύστασης αυτών. Στο B κεφάλαιο θα αναπτυχθεί η έννοια, το περιεχόµενο και η νοµική φύση του κανονισµού της πολυκατοικίας, αλλά και ο τρόπος ρύθµισης ζητηµάτων όπως η χρήση των κοινόχρηστων χώρων. Επίσης, θα φωτιστούν ζητήµατα που ενδεχοµένως ανακύπτουν είτε από την παραβίαση διατάξεων του κανονισµού, είτε από την καταχρηστική άσκηση δικαιωµάτων που απορρέουν από τον κανονισµό, µε παράθεση νοµολογιακού υλικού. 6

ΕΙΣΑΓΩΓΗ Το φαινόµενο της αστυφιλίας, που εµφανίστηκε λόγω της µεγάλης συσσώρρευσης πληθυσµού στα µεγάλα αστικά κέντρα, οδήγησε στην ανάγκη αναδιαµόρφωσης του οικιστικού πλάνου. Λόγω των τρεχουσών κοινωνικών, οικονοµικών και πολιτικών συνθηκών, όπως διαµορφώθηκαν µετάτη Μικρασιατική Καταστροφή, ο πληθυσµός άρχισε να κινείται ραγδαία προς τις πόλεις, όπου υπήρχαν περισσότερες ευκαιρίες για εργασία και ελπίδα για µια καλύτερη ζωή. Η αύξηση του πληθυσµού ήταν τέτοια, ώστε ο όγκος των κατοίκων θα ήταν ακατόρθωτο να στεγαστεί µε βάση τα ως τότε υπάρχοντα οικιστικά µοντέλα. Την απάντηση στο πρόβληµα ήρθε να δώσει ο νέος αρχιτεκτονικός σχεδιασµός στα µεγάλα αστικά κέντρα της εποχής, µε τη δηµιουργία της πολυκατοικίας. Η πολυκατοικία συνδέεται αυτόµατα µε την έννοια της διαιρεµένης ιδιοκτησίας. ιαιρεµένη ή χωριστή κυριότητα κατ οικοδοµήµατα ή µέρη αυτών είναι η αποκλειστική κυριότητα σε ολόκληρα και αυτοτελή οικοδοµήµατα, ορόφους ή τµήµατα αυτών µε ορισµένο ποσοστό αναγκαίας συγκυριότητας σε κοινό οικόπεδο και σε τυχόν λοιπά κοινά και αδιαίρετα µέρη του οικοδοµήµατος. A) Η ΟΡΙΖΟΝΤΙΑ ΚΑΙ ΚΑΘΕΤΗ Ι ΙΟΚΤΗΣΙΑ ΩΣ ΠΡΟΫΠΟΘΕΣΗ ΓΙΑ ΤΗ ΣΥΝΤΑΞΗ ΚΑΝΟΝΙΣΜΟΥ 1. Η διαιρεµένη ιδιοκτησία 1.1.Το νοµοθετικό πλαίσιο του θεσµού της διαιρεµένης ιδιοκτησίας Η πρώτη συστηµατική αντιµετώπιση της ανάγκης για ρύθµιση του θεσµού της διαιρεµένης ιδιοκτησίας, δηλαδή της οριζόντιας και κάθετης ιδιοκτησίας στη χώρα µας συµπίπτει µε τη θέσπιση του ειδικού νόµου 3741/1929, γεγονός που καταδεικνύει ότι από νωρίς και πριν την εισαγωγή του Αστικού Κώδικα παρουσιάστηκε λόγω της ραγδαίας αύξησης του πληθυσµού στα µεγάλα αστικά κέντρα η ανάγκη αποτελεσµατικής ρύθµισης των σχέσεων µεταξύ των οροφοκτητών. Με το άρθρο 1 του νόµου αυτού αφενός αναγνωρίζεται «η διαιρεµένη κατ ορόφους ή µέρη αυτών ιδιοκτησία επί του αυτού οικοδοµήµατος» και αφετέρου 7

επεξηγείται η έννοια του ορόφου, καθώς σύµφωνα µε τη διατύπωση του νόµου όροφοι θεωρούνται και τα «αµέσως υπό την στέγην δωµάτια». Καταρχάς ο θεσµός αφορόυσε βασικά την οριζόντια ιδιοκτησία, αφού στο κείµενο του νόµου γίνεται αναφορά για ορόφους ή τµήµατά τους επί της ιδίας οικοδοµής. Περαιτέρω στο νόµο 3741/1929 υπάρχει µια ενδεικτική απαρίθµηση των κοινόκτητων και κοινόχρηστων πραγµάτων που υπάγονται στις ρυθµίσεις των οικοδοµών. Επίσης στο άρθρο 4 καθιερώνεται η ρύθµιση των σχέσεων των συνιδιοκτητών και η λειτουργία της πολυκατοικίας µε τη συµφωνία όλων (κανονισµός), η υποχρέωση συντήρησης των χωριστών ιδιοκτησιών, των κλιµάκων και των διαδρόµων, η τύχη της οροφοκτησίας εάν καταστραφεί µερικά ή ολικά το ακίνητο, ρυθµίζονται ζητήµατα πώλησης εκχώρησης, υποθήκευσης ή κατάσχεσης οριζόντιων ιδιοκτησιών. Επιβάλλεται η τήρηση συµβολαιογραφικού τύπου και η µεταγραφή κάθε σύµβασης που ρυθµίζει ή µεταβάλει τα δικαιώµατα και τις υποχρεώσεις που προέρχονται από την οροφοκτησία, και ορίζεται ότι οι περιορισµοί της κυριότητας έχουν χαρακτήρα δουλείας (άρθρο 13). Τέλος, στο άρθρο 14 θεσπίζεται η δυνατότητα σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας µόνο µε την ύπαρξη ρητής συµφωνίας ή µε πράξη τελευταίας βούλησης. Αξίζει να σηµειωθεί πως, αν και έχει µεσολαβήσει αρκετά µεγάλο χρονικό διάστηµα από τότε που τέθηκε σε ισχύ ο νόµος, συνεχίζει να ρυθµίζει αποτελεσµατικά τα ζητήµατα της οριζόντιας ιδιοκτησίας. Τα άρθρα 1002 και 1117 του Αστικού Κώδικα ουσιαστικά επαναλαµβάνουν το περιεχόµενο των άρθρων 14 και 1 παρ. 2 του νόµου 3741/1929. Το επόµενο νοµοθετικό κείµενο που αποτέλεσε σταθµό στη ρύθµιση των ζητηµάτων της διαιρεµένης ιδιοκτησίας είναι το Νοµοθετικό ιάταγµα 1024/1971, µε το οποίο αναγνωρίστηκε στον κύριο ή τους συγκυρίους ενός οικοπέδου το δικαίωµα σύστασης διαιρεµένης κυριότητας επί αυτού σύµφωνα µε τον προγενέστερο νόµο 3741/1929 και τα άρθρα 1002 και 1117 του Αστικού Κώδικα και «επί πλειόνων αυτοτελών οικοδοµηµάτων καθώς και επί ορόφων ή µερών των οικοδοµηµάτων αυτών», µε την επιφύλαξη της τήρησης των πολεοδοµικών διατάξεων και κυρίως να βρίσκεται το οικόπεδο εντός Σχεδίου Πόλεως. Ετσι το δίκαιο της διαιρεµένης ιδιοκτησίας συµπληρώθηκε µε την πρόβλεψη δύο ακόµη µορφών ιδιοκτησίας, της κάθετης και της µεικτής. Ζητήµατα διαιρεµένης ιδιοκτησίας ρυθµίζονται και από νεότερες ειδικές διατάξεις όπως των άρθρων 25 και 26 του Νοµοθετικού ιατάγµατος 1003/1971 περί ενεργού πολεοδοµίας, καθώς και αυτές του Νόµου 1562/1985 περί οικοδόµησης 8

συνιδιοκτητών ακινήτων µε αντιπαροχή, µετά από αίτηση της πλειοψηφίας ποσοστού 65% των συγκυρίων. Στο δικονοµικό δίκαιο σηµαντική είναι η διάταξη του άρθρου 17 παρ. 2 του Κώδικα Πολιτικής ικονοµίας, σύµφωνα µε το οποίο οι διαφορές µεταξύ συνιδιοκτητών από την οροφοκτησία ή διαφορές συνιδιοκτητών και διαχειριστών υπάγονται στην αποκλειστική αρµοδιότητα των Μονοµελών Πρωτοδικείων και δικάζονται κατά την ειδική διαδικασία επίλυσης µισθωτικών διαφορών, καθώς και τα άρθρα 480 Α και 481 του Κώδικα Πολιτικής ικονοµίας περί αυτούσιας διανοµής ακινήτων µε σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας επί αυτών δικαστικά 1. 1.2.Ο χαρακτήρας των διατάξεων περί διαιρεµένης ιδιοκτησίας Οι διατάξεις του Νόµου 3741/ 1929 έχουν καταρχήν ενδοτικό χαρακτήρα και εποµένως επιτρέπουν τη σύναψη µεταξύ των συνιδιοκτητών συµφωνιών που προκύπτουν από τη σχέση της οροφοκτησίας 2. Μία τέτοιου είδους συµφωνία είναι και ο κανονισµός. Με τον κανονισµό µπορεί να καθορίζονται τα δικαιώµατα που πηγάζουν από την οροφοκτησία και οι συνδεόµενες µε αυτήν υποχρεώσεις µε τρόπο διαφορετικό από τον προβλεπόµενο στο Νόµο 3741/1929 λόγω του ενδοτικού χαρακτήρα των διατάξεών του και ως προς τα κοινά µέρη της οικοδοµής, χωρίς όµως να καταλήγουµε σε ανατροπή των βασικών αρχών της οριζόντιας ιδιοκτησίας 3. Στην περίπτωση της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας ιδρύεται χωριστή κυριότητα σε όροφο ή τµήµα του και αναγκαστική συγκυριότητα εξ αδιαιρέτου στα κοινόχρηστα µέρη και πράγµατα της κοινής οικοδοµής 4. Οι ορισµοί των άρθρων 4 και 13 του Νόµου 3741/1929 κατισχύουν των διατάξεων περί κοινωνίας του Αστικού Κώδικα 5 και οι διατάξεις του νόµου 1562/1985 υπερισχύουν ως νεότερες σε σχέση προς τις διατάξεις του νόµου 3741/1929 6. 1 Βλ.σχετ. Βασίλειο Τσούµα, Οριζόντια και Κάθετη Ιδιοκτησία, Εκδόσεις Νοµική Βιβλιοθήκη, 2009, σελ. 1-4 2 ΑΠ 115/1999, Ελλ νη 2000, σελ. 1028, ΕφΑθ 3306/2000 ΑρχΝ 2001, σελ. 182 επ. 3 ΑΠ 771/1994 Ε Π 1994, σελ. 169 4 ΑΠ Ολ 583/1983, ΝοΒ 32, σελ. 65 5 ΑΠ 1218/1984 ΝοΒ 33, σελ. 800 6 ΕφΠειρ 1859/1988 Ε Π. 1990, σελ. 122 επ. 9

1.3.Ο ορισµός του ορόφου στη διαιρεµένη ιδιοκτησία Ο όροφος ή διαµέρισµα ορόφου είναι «το τµήµα της οικοδοµής που περικλείεται από παντού από τοίχους ή άλλα στοιχεία της και προορίζεται για χωριστή και αυτοτελή χρήση» 7. Κατ αλλον ορισµό είναι «το αναποχώριστο τµήµα της οικοδοµής ή του ορόφου µε τα συστατικά του και τον εντός αυτού χώρο (κυβικό όγκο), το πανταχόθεν περικλειόµενο από τοίχους ή άλλα οικοδοµικά στοιχεία που το διαχωρίζουν σαφώς από τα άλλα διαιρετά ή αδιαίρετα µέρη του ακινήτου, ενταχθέν σε συγκεκριµένο και ανεξάρτητο µέρος του τελευταίου και κατάλληλο για αυτοτελή και χωριστή εν γένει οικιστική χρήση» 8.Μόνο οι όροφοι ή διαµερίσµατα, καθώς και τα υπόγεια που εξοµοιώνονται µε αυτά εκ του νόµου µπορούν να αποτελέσουν αντικείµενα οριζόντιας ιδιοκτησίας 9. To διαµέρισµα µπορεί να είναι «...και ένα µόνο δωµάτιο του ορόφου ή της όλης οικοδοµής (άρθρο 1 παρ. 2 του ν. 3741/29 και 1002 ΑΚ) εφόσον τούτο είναι κατάλληλο για χωριστή και αυτοτελή έναντι των υπόλοιπων ορόφων ή διαµερισµάτων χρήση» 10. Το διαµέρισµα οικοδοµής που δεν διέπεται από το καθεστώς της διαιρεµένης ιδιοκτησίας αποτελεί ουσιώδες συστατικό του οικοπέδου, στο οποίο έχει ανεγερθεί, και δεν είναι δεκτικό ιδιαίτερου εµπράγµατου δικαιώµατος. Γενικά, παρατηρούµε ότι στον ορισµό της έννοιας του διαµερίσµατος το στοιχείο που προέχει είναι η ιδιότητά του να προορίζεται για χωριστή και αυτοτελή χρήση 11. Αν έχει συµφωνηθεί ότι σε τµήµατα της πυλωτής της πολυκατοικίας θα ανεγερθούν µελλοντικά κτίσµατα, δηµιουργούνται έγκυρα διαιρεµένες ιδιοκτησίες, έστω και αν η κατασκευή τους θα αντίκειται στον ΓΟΚ, του οποίου η παραβίαση επάγεται διοικητικές κυρώσεις, αλλά δε θίγει το κύρος των συµφωνιών των οροφοκτητών 12. Οροφοι θεωρούνται τόσο τα υπόγεια της πολυκατοικίας όσο και τα υπό την στέγη δωµάτιά της 13. 7 ΑΠ 477/1993 Ελλ νη 1994, σελ. 1350 8 ΑΠ 985/2003 ΝοΒ 2004, σελ. 386 9 ΑΠ Ολ 23/2000 ΧρΙ 1, σελ.41 10 Βλ. σχετ. για τον ως άνω ορισµό της έννοιας του διαµερίσµατος το κείµενο της απόφασης του Αρείου Πάγου υπ αριθµ. 16/2004, ά δηµ/ση ΝΟΜΟS, ΝoΒ 2004/1201. 11 ΑΠ 1465/2000, Ε Π 2003, σελ. 73 12 Βλ. σχετ. το σχόλιο του Β. Τσούµα, ο.π., σελ. 6, επί της ΟλΑΠ 23/2000 13 ΑΠ 731/2001 ΧρΙ 2001, σελ. 610, ΑΠ 1699/1995 Ελλ νη 1998, σελ. 374 10

1.4.Εννοια της συγκυριότητας Η διάταξη του άρθρου 1113 ΑΚ ορίζει ότι «αν η κυριότητα του πράγµατος ανήκει σε περισσότερους εξ αδιαιρέτου κατ ιδανικά µέρη, εφαρµόζονται οι διατάξεις για την κοινωνία». Στην περίπτωση αυτή το δικαίωµα του καθενός δεν εντοπίζεται επί συγκεκριµένου τµήµατος του πράγµατος, αλλά ολόκληρο το πράγµα ανήκει σε καθέναν από τους συγκυρίους κατά ένα ιδανικό µερίδιο 14. Ας σηµειωθεί εδώ πως στη συγκυριότητα εφαρµόζονται οι διατάξεις που ισχύουν για την κυριότητα, συγχρόνως µε τις διατάξεις για την κοινωνία. Σύµφωνα µε το γράµµα του νόµου, η σύσταση συγκυριότητας µπορεί να γίνει µε δύο τρόπους: Είτε µε την ιδιωτική βούληση, δηλαδή µε σύµβαση 15, είτε απευθείας από διάταξη νόµου 16. 2.Η οροφοκτησία γενικά. Σύµφωνα µε τις ισχύουσες διατάξεις η οροφοκτησία (ή ιδιοκτησία κατ ορόφους ή χωριστή ιδιοκτησία, κατ άλλους χαρακτηρισµούς) αποτελεί σύνθετο και ενιαίο εµπράγµατο δικαίωµα 17, του οποίου στοιχεία είναι η αποκλειστική κυριότητα επί ορόφου οικοδοµής ή διαµερίσµατος ορόφου και η συνδεδεµένη µε την κυριότητα αυτή µερίδα αναγκαστικής συγκυριότητας επί των µερών του ακινήτου, τα οποία χρησιµέυουν στην κοινή χρήση, δηλαδή το έδαφος, τα θεµέλια, οι πρωτότοιχοι, η στέγη, η αυλή κλπ. Επιπλέον, συνηθίζεται να προστίθεται και ένα ακόµη στοιχείο στην έννοια της οροφοκτησίας και µάλιστα το εµπραγµατοποιηµένο δικαίωµα συµµετοχής καθενός από τους αναγκαστικούς συγκυρίους στη σχέση κοινωνίας µεταξύ τους 18. 14 Χαρακτηριστικά παραδείγµατα συγκυριότητας επί ακινήτου είναι η σκυγκυριότητα των συζύγων και η συγκυριότητα µεταξύ συγκληρονόµων. 15 Πχ. από κοινού αγορά πράγµατος ή περιέλευση του πράγµατος λόγω διαθήκης σε περισσότερους. 16 Λ.χ. συνάφεια (ΑΚ 1058), σύµµιξη ή σύγχυση (ΑΚ 1059). 17 Ο Μιχ. Καλλιµόπουλος την αναφέρει ως νέο είδος κυριότητας, βλ. σχετ. στο βιβλίο του ιδίου, ικαιοπραξίαι Ιδρύσεως Οροφοκτησιών, Αθήναι, 1972, σελ. 104 18 Βλ.σχετ. ο.π., σελ. 104, «...το εµπραγµατοποιηθέν δικαίωµα συµµετοχής εκάστου των αναγκαίων συγκυρίων εις την µεταξύ αυτών σχέσιν κοινωνίας...». Εξάλλου, θα πρέπει να επισηµανθεί στο σηµείο αυτό πως και στο Γερµανικό Αστικό ίκαιο η οροφοκτησία νοείται ως συνιδιοκτησία («...Da Wohnungseigentum jedoch nur in Gemeinschaft mit anderen denkbar ist», «Miteigentum» als Basis 11

2.1.Νοµική µορφή H νοµική µορφή οροφοκτησίας, η οποία ανήκει σε περισσότερα του ενός πρόσωπα, είναι η πιο συνηθισµένη µορφή οροφοκτησίας και ονοµάζεται τακτική οροφοκτησία 19. Ωστόσο, επιτρέπεται και άλλη νοµική µορφή οροφοκτησιών, η έκτακτη οροφοκτησία, κατά την οποία όλες οι οροφοκτησίες ανήκουν σε ένα µόνο πρόσωπο, τον οροφοκτήτη, είτε από την ίδρυσή τους, π.χ. µε διάταξη τελευταίας βούλησης (όταν όλες οι οροφοκτησίες καταλείπονται σε ένα και µόνο πρόσωπο, κληρονόµο ή κληροδόχο, το οποίο τις αποκτά), ή µε µονοµερή εν ζωή δήλωση (όταν ο κύριος του ακινήτου ιδρύει και αποκτά τις εν λόγω οροφοκτησίες για τον εαυτό του) ή, τέλος, λόγω γεγονότων που ακολούθησαν την ίδρυση των οροφοκτησιών (π.χ. διαδοχικές αγορές). Στη νοµική µορφή αυτή συναντώνται ως στοιχεία της κάθε οροφοκτησίας η αποκλειστική κυριότητα επί του ορόφου διαµερίσµατος και η µερίδα αναγκαστικής συγκυριότητας επί των µερών του ακινήτου που χρησιµεύουν στην κοινή χρήση των ορόφων και των διαµερισµάτων, όπως συµβαίνει και στην τακτική οροφοκτησία. Ωστόσο, δεν υπάρχουν άλλοι οροφοκτήτες, δηλαδή αποκλειστικοί κύριοι των ορόφων των διαµερισµάτων και αναγκαστικοί συγκύριοι των προαναφερθέντων µερών κοινής χρήσης, αφού ένας είναι ο οροφοκτήτης 20. Στις περιπτώσεις έκτακτης οροφοκτησίας επί ακινήτου υπάρχουν οι µερίδες αναγκαστικής συγκυριότητας επί του εδάφους και των λοιπών µερών κοινής χρήσης, αλλά χωρίς την ύπαρξη συγκυρίων, και εποµένως, χωρίς σχέση πολυπρόσωπης κοινωνίας, γιατί όλες οι µερίδες ανήκουν σε ένα µόνο πρόσωπο. Ετσι δηµιουργείται ένα νέο είδος κοινωνίας, το οποίο θα µπορούσε να χαρακτηριστεί ως µονοπρόσωπη κοινωνία (Einmanngemeinschaft) 21. 1, 3, 8 WEG. Βλ. σχετ. Βärmann/ Seuß, Praxis des Wohnungseigentums, Systematisches Erläuterungswerk mit Formularen und Mustern, C.H.BECK SCHE Verlagsbuchhandlung, München. 19 Σύµφωνα µε την άποψη του Καλλιµόπουλου η οροφοκτησία µπορεί να ανήκει από κοινού σε ιδανικά µερίδια σε δύο ή περισσότερους ή σε όλους τους οροφοκτήτες, ή όλες οι οροφοκτησίες να ανήκουν από κοινού κατ ιδανικά µερίδια σε όλους τους οροφοκτήτες. Αρα, συνάγεται ότι, όταν υπάρχουν περισσότερα του ενός προσωπα, γίνεται λόγος για την τακτική οροφοκτησία. 20 Βλ.σχετ. Καλλιµόπουλο, ο.π., σελ.105 21 ο.π., σελ.105, και οµοίως Βärmann, Sachenrecht, 1957, 89, σελ. 321 12

2.2.Η χρησιµότητα των εκτάκτων οροφοκτησιών Με την ύπαρξη της έκτακτης οροφοκτησίας ο ιδρυτής της και κύριος του ακινήτου: α) Εξακολουθεί να έχει και να εκµεταλλέυεται ολόκληρο το ακίνητο ως οικονοµικό αγαθό, το οποίο πλέον είναι χωρισµένο σε περισσότερα πράγµατα ως αντικείµενα αντίστοιχων δικαιωµάτων οροφοκτησιών, χωρίς να αποµακρύνεται ή να αποξενώνεται ούτε σε ελάχιστο βαθµό από το ακίνητο. β) Καθορίζει µόνο ο ίδιος ελεύθερα και, συνεπώς, χωρίς τις δυσχέρειες που πιθανώς ανακύπτουν από τη συµφωνία µε άλλα πρόσωπα, την έκταση, τον αριθµό, τον προορισµό των ορόφων ή των διαµερισµάτων, το µέγεθος της συνδεόµενης µερίδας αναγκαστικής συγκυριότητας επί του εδάφους και των υπόλοιπων µερών κοινής χρήσης. γ) Εχει τη δυνατότητα να ιδρύσει όλες τις οροφοκτησίες υπέρ ενός προσώπου µε διάταξη τελευταίας βούλησης (π.χ. υπέρ του τέκνου του ως κληρονόµου), για να έχει το πρόσωπο αυτό ολόκληρο το ακίνητο δ) ανείζεται περισσότερο από όσο στην περίπτωση της τακτικής οροφοκτησίας παραχωρώντας υποθήκη διαδοχικά σε κάθε οροφοκτησία, αποφεύγοντας τη χρονοβόρα διαδικασία της αναµονής αγοραστή ορόφου ή διαµερίσµατος ε) ιεξάγει µόνος του και χωρίς τις δυσκολίες που ενδεχοµένως µπορεί να προκαλέσει η ύπαρξη και άλλου οροφοκτήτη τη διαχείριση των κοινών µερών γρηγορότερα, ενώ ταυτόχρονα έχει τη δυνατότητα να θεσπίσει και διατάξεις κανονισµού της σχέσης κοινωνίας των µελλοντικών οροφοκτητών. στ) Εχει µεγαλύτερη ευχέρεια ως προς τη µεταβίβαση ή εκµίσθωση κάθε οροφοκτησίας ξεχωριστά. Ας τονιστεί ότι, στην περίπτωση κατά την οποία δε θα επιτρεπόταν στον κύριο η ίδρυση και κτήση οροφοκτησιών από αυτόν τον ίδιο, θα αναγκαζόταν να µεταβιβάσει µία από αυτές στην κατά το δυνατόν µικρότερη αξία σε κάποιον άλλο. Ετσι, δηµιουργώντας µε τον τρόπο αυτό τακτικές οροφοκτησίες, δε θα 13

απολάµβανε τις προαναφερθείσες διευκολύνσεις, κυρίως επί ακινήτων µεγάλης αξίας, τα οποία συνήθως ανήκουν σε νοµικά πρόσωπα 22. Συνεπώς για τους λόγους που αναφέρθηκαν παραπάνω, η επιλογή της ίδρυσης εκτάκτων οροφοκτησιών παρουσιάζεται προτιµότερη 23. 3.Οριζόντια ιδιοκτησία Αποτελεί τη συνηθέστερη µορφή διαιρεµένης ιδιοκτησίας. Είναι η ιδιοκτησία επί κοινού οικοπέδου µε οικοδοµή, στης οποίας τα διαµερίσµατα, γραφεία ή καταστήµατα έχουν αποκλειστική κυριότητα οι συνιδιοκτήτες, παράλληλα µε την αναγκαστική συγκυριότητά τους επί των κοινοχρήστων µερών και του εδάφους, κατά το ποσοστό που αναλογεί στον καθένα 24. Συνιστά µορφή κυριότητας επί ακινήτου, που περιλαµβάνει 2 στοιχεία: - την αποκλειστική κυριότητα επί ορόφου οικοδοµής ή σε διαµέρισµα αυτού. -την αναγκαστική συγκυριότητα στα κοινά µέρη του ακινήτου (κλιµακοστάσιο, οικόπεδο, θεµέλια) 25 3.1.Τρόποι σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας: Προκειµένου να συσταθεί οριζόντια ιδιοκτησία, είναι απαραίτητο να υπάρχει οικόπεδο, στο οποίο να έχει ανεγερθεί οικοδοµή (αρθρο 1, παρ. 1 του ν. 3741/1929) ή να ανεγείρεται ή απλώς να βρίσκεται ακόµη στο στάδιο της µελέτης (άρθρο 10, παρ.2 ν.3741/1929). Η σύσταση γίνεται µε τους εξής τρόπους: 22 Για την ανάπτυξη που προηγήθηκε βλ. σχετ. Καλλιµόπουλο, ο.π., σελ. 105-106. 23 Εξαιτίας µάλιστα αυτής της χρησιµότητας ρητά επιτρέπεται στον κύριο του ακινήτου η ίδρυση οροφοκτησιών πασών δι εαυτόν, όπως χαρακτηριστικά αναφέρει ο Καλλιµόπουλος, τόσο στο Γερµανικό Νόµο της 15/20 Μαρτίου 1951 στις παρ. 2 και 8, στον Ολλανδικό νόµο της 20 εκεµβρίου 1951 στο άρθρο 638 α παρ.1 και 638 b παρ. 3 του ΑΚ, καθώς και στον Ελβετικό της 19 εκεµβρίου 1963 στο άρθρο 712 d του ΑΚ. 24 Αναγνωρίζεται η κατ όροφον οριζόντια ιδιοκτησία επί οικοδοµήµατος, εφόσον πρόκειται για ενιαίο κοινό οικοδόµηµα µε ενιαίο και αυτόνοµο όγκο. Αυτό συµβαίνει και στην περίπτωση που το κτίριο αποτελείται από πτέρυγες, οι οποίες, αν και δεν εφάπτονται µεταξύ τους, συνδέονται µε κοινόκτητο διάδροµο ή επειδή έχει συµφωνηθεί ότι οι πτέρυγες συναποτελούν αδιάσπαστο οικοδόµηµα. 25 Σύµφωνα µε τον Απ. Γεωργιάδη «...η οριζόντια ιδιοκτησία αποτελεί κράµα αποκλειστικής κυριότητας πάνω σε όροφο ή διαµέρισµά του και αναγκαστικής κυριότητας πάνω στα κοινά µέρη του ακινήτου..από τα δύο αυτά στοιχεία που απαρτίζουν την οριζόντια ιδιοκτησία η αποκλειστική κυριότητα στον όροφο ή το διαµέρισµα είναι το κύριο και η αναγκαστική συγκυριότητα στο έδαφος και στα κοινά µέρη της οικοδοµής το παρεπόµενο.», Εµπράγµατο ίκαιο, 1991, σελ. 660. 14

α) µε σύµβαση µεταξύ των συγκυρίων του συνóλου του ακινήτου β) µε σύµβαση µεταξύ του κυρίου ή των συγκυρίων του συνολικού ακινήτου και του προσώπου που αποκτά διαµέρισµα γ) µε µονοµερή εν ζωή δικαιοπραξία του κυρίου του συνολικού ακινήτου δ) µε διαθήκη του κυρίου του όλου ακινήτου ε) µε δικαστική απόφαση στην περίπτωση της δίκης διανοµής κοινού οικοπέδου, όπου υπάρχει οικοδοµή (ΚΠολ 480 Α ) στ) µε δικαστική αποφαση και συµφωνία του 65% των συγκυρίων του οικοπέδου σύµφωνα µε τον ν. 1562/1985 26. Και ο τρόπος αυτός σύστασης οροφοκτησίας εδραιώθηκε µε τον προαναφερθέντα νόµο (άρθρα 1 και 6) και αποτελεί παρέκκλιση από την αρχή που προβλέπει ότι η σύσταση οροφοκτησίας είναι δυνατή µόνο µε σύµβαση µεταξύ όλων των συγκυρίων του ακινήτου. Επιπλέον, αποτελεί κάµψη του κανόνα που ισχύει στην απλή συγκυριότητα (ΑΚ 792), σύµφωνα µε τον οποίο ουσιώδης µεταβολή του κοινού αντικειµένου δεν µπορεί να αποφασιστεί από την πλειοψηφία ούτε να απαιτηθεί µε αγωγή. Οπως θα δούµε στη συνέχεια, κατά τον ίδιο τρόπο µπορεί να συσταθεί και ο κανονισµός οροφοκτησίας. 3.2.Ειδικότερα το ζήτηµα της δυνατότητας σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας µε χρησικτησία: Η σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας µε χρησικτησία αµφισβητείται 27. Αν παρατηρήσουµε τη διατύπωση του άρθρου 953 ΑΚ, θα δούµε ότι ο νόµος 26 Η παραπάνω περιπτωσιολογία αναλύεται διεξοδικά στο Εµπράγµατο ίκαιο του Απ. Γεωργιάδη (σελ. 662 επ.) και στηρίζεται στη διατύπωση των άρθρων: 1002 ΑΚ, 14 ν. 3741/1929, 2 ν.δ. 1024/1971, 11 ν. 1562/1985 που προσθεσε το Κπολ 480 Α, 1 και 6 ν. 1562/1985. 27 Βλ. σχετ. Βασίλειο Τσούµα, ο.π., ο οποίος τάσσεται ρητά υπέρ της άποψης ότι σύσταση οροφοκτησίας µε τακτική ή έκτακτη χρησικτησία αποκλείεται. Βλ. και ΑΠ 502/2001, ΝοΒ 2002, σελ. 525 επ. Αν, όµως, είναι συνεστηµένη, µπορεί να αποκτηθεί η κυριότητα µε χρησικτησία σε συγκεκριµένη αυτοτελή ιδιοκτησία του ακινήτου, οπότε θα αποσβεστεί αντιστοίχως το δικαίωµα κυριότητας του προηγούµενου οροφοκτήτη. Βλ. και ΑΠ 630/2006, Ελλ νη 2006, σελ. 1068 επ. 15

κανονικά απαγορεύει τη σύσταση κυριότητας σε µέρος πράγµατος, ως εκδήλωση της αρχής της οικονοµικής ενότητας του πράγµατος, σε συνδυασµό και µε το άρθρο 993 ΑΚ. Παρόµοια είναι και η διατύπωση του άρθρου 1041 ΑΚ, η οποία κάνει λόγο για «πράγµα» και όχι για «µέρος πράγµατος». Νοµολογιακά γίνεται δεκτό ότι δεν είναι δυνατό να συσταθεί µε τακτική ή έκτακτη χρησικτησία Το περιεχόµενο της διατύπωσης του άρθρου 1002 ΑΚ είναι σαφές: «Κυριότητα χωριστή σε όροφο οικοδοµής ή σε διαµέρισµα ορόφου µπορεί να συσταθεί µόνο µε δικαιοπραξία του κυρίου του όλου ακινήτου». Πληρέστερη, εντούτοις, εµφανίζεται η διατύπωση του άρθρου 2 του ν.δ. 1024/1971, η οποία αναφέρει ότι «διηρηµένη ιδιοκτησία επί των περιπτώσεων των προβλεποµένων υπό του ν. 3741/1929 περί της ιδιοκτησίας κατ ορόφους ή του παρόντος συνιστάται είτε διά δικαιοπραξίας εν ζωή ή αιτία θανάτου του κυρίου του οικοπέδου, είτε διά συµβάσεως των τυχόν συγκυρίων αυτού». Συνεπώς, προβλέπεται η δυνατότητα σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας µε βάση την ιδιωτική βούληση των µερών. Για την επίλυση του εν λόγω θέµατος προέχει η ανάγκη προστασίας των συναλλαγών και της οικονοµικής αξιοποίησης του πράγµατος. Αλλωστε, και στην περίπτωση αυτή εφαρµόζεται το άρθρο 1000 ΑΚ, το οποίο ορίζει ότι «ο κύριος του πράγµατος µπορεί, εφόσον δεν προσκρούει στο νόµο ή σε δικαιώµατα τρίτων, να το διαθέτει κατ αρέσκειαν..» 28. Κυριότητα µε χρησικτησία δεν µπορεί να αποκτηθεί σε τµήµα οικήµατος αν αυτό δεν αποτελεί αυτοτελή οριζόντια ιδιοκτησία συνεστηµένη νοµίµως. Σε τµήµα, όµως, συνιδιοκτήτη οικοπέδου είναι δυνατή η απόκτηση κυριότητας µε έκτακτη χρησικτησία, εφόσον θα έχει προηγηθεί γνωστοποίηση του χρησιδεσπόζοντος κοινωνού προς τους συνιδιοκτήτες του ότι θα το νέµεται αποκλειστικά για τον εαυτό του 29. Στις περιπτώσεις που έχει συσταθεί οριζόντια 28 Κατά την κρατούσα άποψη δεν µπορεί να συσταθεί οροφοκτησία µε χρησικτησία. Με την άποψη αυτή συντάσσεται ο Κωτσάκης (βλ. Θέµατα οριζόντιας και κάθετης ιδιοκτησίας, εισήγηση στην Ενωση Αστικολόγων 11.12.2002), ο οποίος υποστηρίζει ότι σύµφωνα µε την αρχή της ειδικότητας, κανονικά ως τρόποι σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας θα έπρεπε να αναγνωρίζονται µόνο α) µε µονοµερή δικαιοπραξία του µοναδικού κυρίου του ακινήτου και β) µε σύµβαση µεταξύ των συγκυρίων του ακινήτου, διότι έτσι «... έχουµε σαφή και ολοκληρωµένη εικόνα της νοµικής κατάστασης ολόκληρου του ακινήτου, υπάρχει ασφάλεια των συναλλαγών, διασφαλίζονται οι οµαλές σχέσεις των συνιδιοκτητών των ακινήτων, διευκολύνονται οι εγγραφές των ακινήτων στο κτηµατολόγιο»..αντιθ. ο Γεωργιάδης, ο οποίος υποστηρίζει ότι η ιδιωτική θέληση δεν απαγορεύει τη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας εκ του νόµου και ειδικότερα µε χρησικτησία. 29 Βλ. σχετ. ΕφΑθ 7007/1987, Ε Π 1987, σελ.207. 16

ιδιοκτησία δεν τυγχάνουν εφαρµογής οι διατάξεις περί σύστασης δουλειών µε χρησικτησία ούτε ευθέως ούτε κατ αναλογία 30. Είναι απαραίτητο να επισηµανθεί στο σηµείο αυτό το γεγονός ότι, παρόλο που η δυνατότητα σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας µε χρησικτησία αµφισβητείται, η κτήση οριζόντιας ιδιοκτησίας ήδη συνεστηµένης είναι καθόλα δυνατή 31. Η µη αποδοχή της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας µε χρησικτησία 32, από την άλλη, είναι αρχικά κατανοητή, αλλά θα µπορούσε να υποστηριχθεί, ωστόσο, ότι η αποδοχή της άποψης αυτής θα οδηγούσε, ενδεχοµένως, σε λύσεις ατελέσφορες, οι οποίες δεν εξυπηρετούν τις συναλλαγές. Ορθότερη, πάντως, θα ήταν η in concreto αντιµετώπιση σε συνδυασµό µε την εφαρµογή της ΑΚ 281. 3.3.Τήρηση τύπου Η οροφοκτησία συνιστάται απαραιτήτως µε συµβολαιογραφικό έγγραφο, σύµφωνα µε το άρθρο13 ν. 3741/1929: «Πάσα σύµβασις κανονίζουσα ή µεταβάλλουσα τα αµοιβαία δικαιώµατα και υποχρεώσεις των ιδιοκτητών γίνεται διά συµβολαιογραφικού εγγράφου και καταχωρίζεται εις το βιβλίον µεταγραφών». Στο συµβολαιογραφικό έγγραφο δεν απαιτείται η χρήση πανηγυρικών εκφράσεων ή η αναφορά σχετικών διατάξεων νόµου. Αρκεί να προκύπτει σαφώς η βούληση του κυρίου του ακινήτου για τη δηµιουργία χωριστών ιδιοκτησιών σε αυτό. Η σύσταση της οριζόντιας ιδιοκτησίας χωρίς εξειδίκευση του αντικειµένου της δεν είναι δυνατή, αλλά η περιγραφή του εν λόγω αντικειµένου µπορεί και να µη γίνει στο σώµα της συστατικής πράξης. Επίσης δεν έχει σηµασία η τυχόν παράλειψη των ποσοστών συνιδιοκτησίας επί του κοινού οικοπέδου που αντιστοιχούν στη µεταβιβαζόµενη ιδιοκτησία, καθώς και των κοινών πραγµάτων και µερών, γιατί µε τη νόµιµη σύσταση 30 Συνεπώς κανένας οροφοκτήτης δεν µπορεί να αποκτήσει δικαίωµα αποκλειστικής χρήσης κοινόχρηστου χώρου της πολυκατοικίας για τη στάθµευση του αυτοκινήτου του µε χρησικτησία, ακόµα κι αν τον χρησιµοποιεί επί σειρά ετών για το σκοπό αυτό. 31 Η άποψη αυτή υποστηρίζεται από τον Α.Γεωργιάδη, Εµπράγµατο ίκαιο, Εκδόσεις Αντ. Σάκκουλα, Αθήνα, 1993, σελ.662επ. Για τη δυνατότητα ή µη κτήσης οριζόντιας ιδιοκτησίας µε χρησικτησία βλ.σχετ. και ΜΠρΑθ 790/2007 µε σχετ.σχόλιο της κ. Πούλου, ΕφΑ 2008 σελ. 672 επ., ειδικά για τη σύσταση αποκλειστικού δικαιώµατος στάθµευσης σε κοινόχρηστο µέρος οικοδοµής. Ειδικότερα, αν έχει ήδη παραχωρηθεί δικαίωµα αποκλειστικής χρήσης στην πιλοτή και ο δικαιούχος αδιαφορεί, τότε είναι δυνατή η κτήση αποκλειστικού δικαιώµατος µε χρησικτησία. ιαφορετικά, όσα χρόνια και αν «χρησιδεσπόζει» κάποιος σε κοινόχρηστο µέρος, ουδέποτε θα αποκτήσει αποκλειστική κυριότητα. 32 Κατά τον Ι.Σπυριδάκη δεν είναι δυνατή η σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας µε χρησικτησία. 17

οροφοκτησίας αποκτάται αυτοδικαίως και συγκυριότητα επί αυτών. Σε περίπτωση µη δικαιοπρακτικού καθορισµού της κοινής µερίδας, το ποσοστό της συνιδιοκτησίας επί των κοινών µερών καθορίζεται από το δικαστήριο σύµφωνα µε την αξία του µεταβιβαζόµενου ακινήτου. Η συµβολαιογραφική πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας είναι µεταγραπτέα και παράγει τα έννοµα αποτελέσµατά της από το χρονικό σηµείο της νόµιµης µεταγραφής της, η οποία δεν υπόκειται σε προθεσµία. Σε περίπτωση που, µε το ίδιο συµβολαιογραφικό έγγραφο καταρτίζονται δύο µεταγραπτέες δικαιοπραξίες, όπως πώληση και σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας, η καθεµία από αυτές πρέπει να µεταγραφεί χωριστά στις µερίδες όλων των αντισυµβληθέντων, διότι αλλιώς δεν επέρχονται τα αποτελέσµατα της δικαιοπραξίας που δε µεταγράφηκε, οπότε τα διαµερίσµατα της πολυκατοικίας δε θα είναι δεκτικά σύστασης χωριστών εµπράγµατων δικαιωµάτων, ούτε κτήσης κυριότητας µε χρησικτησία. Αυτό συµβάινει γιατί στην περίπτωση αυτή οι κύριοι της οικοδοµής δε θα είχαν οριζόντιες ιδιοκτησίες,αλλά απλά συγκυριότητα εξ αδιαιρέτου. Στην περίπτωση της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας µε διάταξη τελευταίας βούλησης, η κτήση κάθε διαιρεµένης ιδιοκτησίας επέρχεται από και διά της µεταγραφής της οικείας δήλωσης αποδοχής κληρονοµίας ή του κληρονοµητηρίου, δεδοµένου ότι η διαθήκη, µε την οποία θα έχει συσταθεί η οροφοκτησία, δε µεταγράφεται, γιατί δεν υπάγεται στη ρύθµιση των άρθρων 13 Ν 3741/1929 και 1192 ΑΚ. Μετά τη µεταγραφή αυτή η οριζόντια ιδιοκτησία θεωρείται ότι υπάρχει από το χρόνο θανάτου του κληρονοµηθέντος και συστήσαντος. Ειναι εµφανές πως η σύσταση οροφοκτησίας επί οικοδοµής, η οποία πρόκειται να ανεγερθεί, αρχίζει να υπάρχει νοµικά από το χρόνο µεταγραφής της οικείας πράξης, αλλά µε ατελές περιεχόµενο, το οποίο θα συµπληρωθεί µε την εξέλιξη των οικοδοµικών εργασιών και τη διαµόρφωση κάθε συγκεκριµένης ιδιοκτησίας. Η ακρίβεια και η πληρότητα της περιγραφής των συνιστώµενων διαιρεµένων ιδιοκτησιών σε ακίνητο υπαγόµενο στις περί οροφοκτησίας διατάξεις του νόµου είναι απαραίτητες λόγω της ανάγκης εξειδίκευσης των παραπάνω ιδιοκτησιών, έτσι ώστε να καταστεί δυνατή η έγκυρη µεταγραφή της συστατικής πράξης, σύµφωνα µε το άρθρο 1196 ΑΚ. Αν δεν προκύπτει 18

από τη µεταγραφόµενη πράξη ποια είναι τα συγκεκριµένα οικοδοµήµατα που καθίστανται οριζόντιες ιδιοκτησίες, η µεταγραφή θα είναι άκυρη. 3.4.Εγκυρη και άκυρη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας Οπως προαναφέρθηκε, δεν είναι απαραίτητη η χρήση πανηγυρικών διατυπώσεων για το κύρος της συµφωνίας σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας, αρκεί να συνάγεται η βούληση των µερών για την υπαγωγή του κοινού ακινήτου στις ρυθµίσεις της οικείας νοµοθεσίας. Η βούληση µπορεί να συναχθεί από διάφορα στοιχεία του περιεχοµένου της σύµβασης. Η συστατική πράξη καταρτίζεται έγκυρα ακόµα και αν δε συνοδεύεται από τεχνικό σχέδιο µε αποτύπωοση των διαιρεµένων ιδιοκτησιών που θα ανεγερθούν στο µέλλον, αρκεί να συνάγεται από το περιεχόµενο της ότι η καθεµία από αυτές θα ανήκει σε συγκεκριµένο συνιδιοκτήτη. Οι συµβάσεις σύστασης οριζόντιων ιδιοκτησιών αυτοτελών ή µελλοντικών σε κοινό οικόπεδο ακινήτων και όχι σε διαµερίσµατα της ίδιας οικοδοµής αν είχαν συναφθεί πριν από την ισχύ του Ν 1024/1971είναι µεν άκυρες 33 αλλά έχουν κυρωθεί αναδροµικά µε το άρθρο 3 του παραπάνω νοµοθετήµατος και θεωρούνται ως νόµιµες κάθετες ιδιοκτησίες, εφόσον µέχρι την έναρξη της ισχύος του Ν δεν είχε κηρυχθεί η ακυρότητά τους µε αµετάκλητη δικαστική απόφαση 34. Αν η κήρυξη της ακυρότητας είχε γίνει µε τελεσίδικη αλλά όχι αµετάκλητη δικαστική απόφαση, η καταρχήν άκυρη σύµβαση, η οποία είχε καταρτιστεί µέχρι την έναρξη ισχύος του Ν 1024/1971 ενεργοποιείται πλήρως 35. Η πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας που δεν καταρτίζεται από όλους τους συγκυρίους της οικοδοµής είναι σύµφωνα µε το άρθρο 181 ΑΚ άκυρη. Οταν στην πράξη και στα σχέδια της οικοδοµής που πρόκειται να ανεγερθεί και δεν έχει υπαχθεί στις ρυθµίσεις της νοµοθεσίας για την οροφοκτησία δεν υπάρχει διαίρεση σε ορόφους, η σύσταση χωριστής ιδιοκτησίας στο κοινό οικόπεδο είναι άκυρη 36. 33 ΟλΑΠ 332/1970 ΝοΒ 18, σελ. 830 34 ΕφΑθ 3452/1987 Ε Π 1987, σελ. 197 επ. 35 ΑΠ 90/1981 ΝοΒ 29, σελ.1267 επ. 36 ΜονΠρΠειρ 2736/1987, Ελλ νη 29, σελ. 768 επ. 19

Αν καταρτισθούν µε το ίδιο συµβολαιογραφικό έγγραφο περισσότερες από µία δικαιοπραξίες και δε µεταγραφούν στη συνέχεια ξεχωριστά στο οικείο βιβλίο µεταγραφών, η παράλειψη της µεταγραφής αυτής τις καθιστά χωρίς έννοµες συνέπειες 37. Το κύρος της συστατικής πράξης της οροφοκτησίας δεν εξαρτάται από τη συµφωνίας της µε τις υπάρχουσες πολεοδοµικές διατάξεις, ούτε από το εάν υπήρχαν κατά το χρόνο κατάρτισής της οι διαιρεµένες ιδιοκτησίες για τις οποίες έχει προβλέψει, γιατί είναι νόµιµη η υπαγωγή στο Ν 3741/1929 και των µερών της οικοδοµής που πρόκειται να ανεγερθούν στο µέλλον. Η σύσταση οροφοκτησίας κατά παράβαση των οικείων πολεοδοµικών διατάξεων συνεπιφέρει τις κυρώσεις που προβλέπονται, αλλά δε συνεπάγεται και ακυρότητά της. 38 3.5.Λύση της συσταθείσας οριζόντιας ιδιοκτησίας Οριζόντια ιδιοκτησία που έχει συσταθεί µπορεί να λυθεί µε σύµβαση όλων των οροφοκτητών 39 και µε µονοµερή εν ζωή δήλωση ή µε διάταξη τελευταίας βούλησης του κυρίου του συνόλου των διαιρεµένων ιδιοκτησιών τπυ ακινήτου. Ωστόσο, αυτό δεν µπορεί να γίνει µε δικαστική απόφαση. Η σύµβαση αυτή των οροφοκτητών για τη λύση της οροφοκτησίας καταρτίζεται µε συµβολαιογραφικό τύπο και υπόκειται σε µεταγραφή. Με αυτήν κάθε ιδιοκτήτης δηλώνει ότι καταργεί την αποκλειστική του κυριότητα στην οριζόντια ιδιοκτησία του 40. Η συνιδιοκτησία του Ν 3741/1929 παύει αν καταστραφεί ολικά ή κατά ποσοστό 3/4 της αξίας του το ακίνητο που διέπεται από το καθεστώς της οριζόντιας ιδιοκτησίας. Ως καταστροφή νοείται τόσο η φυσική όσο και η τεχνική, που µπορεί να οφείλεται είτε σε αίτια ανεξάρτητα από τη βούληση των οροφοκτητών (σεισµός, πυρκαγιά, αναγκαστική απαλλοτρίωση), είτε στη βούλησή τους να ανεγείρουν νέα οικοδοµή επί του κοινού οικοπέδου. 37 Βλ.σχετ. ΕφΑθ 14780/1988 Ε Π 1989, σελ. 175 επ., όπου χαρακτηριστικά αναφέρεται ότι «εάν ο κύριος ακινήτου είχε δώσει διαµέρισµά του ως προίκα και µε το προικοσύµφωνο είχε συστήσει ταυτόχρονα και την οριζόντια ιδιοκτησία στο κτίριο, το προικοσύµφωνο θα έπρεπε να είχε µεταγραφεί µια φορά για τη σύσταση της προίκας και άλλη µία φορά για τη σύσταση της οροφοκτησίας, άλλως δεν παράγονται τα έννοµα αποτελέσµατά του. 38 ΑΠ 121/2003, Ελλ νη 2003, σελ. 965 επ. και ΑΠ 878/1995 παροµοίως. 39 ΑΠ 2037/1990, Ε Π 1992, σελ. 14 επ. 40 Η κατάργηση θεωρείται ότι επέρχεται και όταν υπάρχει συµφωνία όλων των συνιδιοτητών να ανεγείρουν νέα οικοδοµή στη θέση της παλιάς 20

Ωστόσο, η οριζόντια ιδιοκτησία στο ακίνητο δε θα καταργηθεί έστω κι αν αυτό καταστραφεί ολοσχερώς, αν είχε συµφωνηθεί µε την πράξη σύστασής της ότι το καθεστώς της θα εξακολουθούσε να διέπει και τη νέα οικοδοµή που θα ανεγειρόταν στη θέση της παλιάς. Η καταστροφή δεν επιφέρει αυτοδίκαιη κατάργηση της οροφοκτησίας αλλά αποτελεί λόγο που την επιτρέπει. Αυτό έχει ως αποτέλεσµα ότι ο κάθε συνιδιοκτήτης θα δικαιούται να ζητήσει τη δικαστική αναγνώρισή της, όπως και την αναγνώριση της νέας νοµικής κατάστασης του ακινήτου ή τη δικαστική διανοµή του ακινήτου. Αν ανεγερθεί νέα οικοδοµή στο σηµείο που βρισκόταν η παλιά κατεστραµµένη οροφοκτησία δε σηµαίνει ότι θα αναβιώσει,αλλά οι συνιδιοκτήτες, µε την προϋπόθεση ότι δεν έχει συναφθεί νέα συµφωνία µεταξύ τους, θα καταστούν αυτοδικαίως συγκύριοι σε όλο το οικοδόµηµα, σύµφωνα µε τον κανόνα superficies solo cedit 41. 4.Κάθετη ιδιοκτησία Κάθετη ιδιοκτησία ή κάθετη συνιδιοκτησία ονοµάζεται «η χωριστή κυριότητα σε ένα από τα περισσότερα αυτοτελή οικοδοµήµατα (ή σε µέρος αυτού) µε αναγκαστική συνιδιοκτησία κατ ανάλογη µερίδα στο ενιαίο οικόπεδο και τους λοιπούς κοινόκτητους χώρους» 42 που έχουν ανεγερθεί σε ενιαίο οικόπεδο. Αποτελείται από 2 στοιχεία: - την αποκλειστική κυριότητα σε ένα από τα 2 αυτοτελή οικοδοµήµατα - την αναγκαστική συγκυριότητα στο οικόπεδο 41 ΠΠρΘεσ 218/1992 Αρµ 46, σελ. 1007 επ. 42 Βλ. σχετ. Γεωργιάδης Απ., Εµπράγµατο ίκαιο (2010), τοµ. Ι, Εκδόσεις Αντ. Ν. Σάκκουλα, παρ.661 σελ. 659, παρ. 671 άρθρο 1 σελ. 674. 21

Οταν σε γηπεδική έκταση έχει συσταθεί κάθετη ιδιοκτησία, δεν είναι δυνατό να αποκτηθεί επάνω σε αυτήν χωριστή κυριότητα, αφού ήδη υπάρχει αναγκαστική συγκυριότητα των συνιδιοκτητών 43. Στο σύστηµα της κάθετης ιδιοκτησίας κάθε συνιδιοκτήτης έχει παρεπόµενη συγκυριότητα στα κοινά µέρη του ενιαίου οικοπέδου και αποκλειστική κυριότητα στο οικοδόµηµά του. Επιπλέον, ο κύριος κάθε αυτοτελούς οικοδοµής στην κάθετη ιδιοκτησία δικαιούται να την επεκτείνει προς κάθε κατεύθυνση, εφόσον έχουν συµφωνήσει ως προς αυτό όλοι οι συνιδιοκτήτες του κοινού οικοπέδου, δεδοµένου ότι το δικαίωµα επέκτασης ανήκει σε όλους 44. Στην κάθετη ιδιοκτησία κάθε συνιδιοκτήτης δικαιούται να ανεγείρει στο τµήµα του ενιαίου οικοπέδου που του ανήκει στην οικοδοµή του, επάνω στην οποία έχει δικαίωµα να συστήσει περαιτέρω οριζόντια ιδιοκτησία χωρίς να απαιτείται σύµπραξη των υπόλοιπων συνιδιοκτητών, αφού µε τον τρόπο αυτό δεν προσβάλλονται τα δικαιώµατα στο κοινό οικόπεδο. Επιπλέον, νόµιµα συστήνεται περαιτέρω κάθετη ιδιοκτησία σε τµήµα οικοπέδου, το οποίο αποτελεί ήδη κάθετη ιδιοκτησία. Το τµήµα του εδάφους του κοινού οικοπέδου, στο οποίο προβλέπεται να ανεγερθεί κτίσµα κάθετη ιδιοκτησία, παραµένει ως κοινόχρηστο εφόσον είναι ακάλυπτο. Αυτό συµβαίνει, διότι η χρήση της προβλεπόµενης αυτοτελούς ιδιοκτησίας στην οικοδοµή, η οποία πρόκειται να ανεγερθεί, τελεί υπό την αναβλητική αίρεση της κατασκευής της 45. 4.1. Νοµοθετικό καθεστώς της κάθετης ιδιοκτησίας : Η κάθετη ιδιοκτησία διέπεται από το εξής νοµοθετικό πλαίσιο: Το Ν 1024/1971 «περί διηρηµένης ιδιοκτησίας επί οικοδοµηµάτων ανεγειροµένων επί ενιαίου οικοπέδου», τις διατάξεις των άρθρων 1002, 1117 ΑΚ, το νόµο 3741/1929 «περί της ιδιοκτησίας κατ ορόφους» και τη νοµοθεσία για τον 43 Από αυτό προκύπτει ότι, εάν τρίτος καταλάβει τµήµα του εδάφους του ενιαίου οικοπέδου, στο οποίο υπάρχει συγκυριότητα, ο κύριος κάθετης ιδιοκτησίας έχει δικαίωµα να ασκήσει κατά εκείνου που κατέλαβε διεκδικητική αγωγή, αλλά µόνο για την ιδανική του µερίδα. Κι αυτό γιατί δεν έχει αποκλειστική κυριότητα σε όλο το καταληφθέν, εκτός αν το διεκδικήσει ολόκληρο αλλά υπέρ όλων των συγκυρίων του, τους οποίους θα πρέπει να αναφέρει στην αγωγή, εκθέτοντας παράλληλα και τον τρόπο κτήσης της κυριότητάς τους. Βλ. σχετ. ΕφΛαρ 187/2004, Αρµ 2005, σελ.24 επ. 44 ΑΠ 774/2001, Ελλ νη 2001, σελ. 939 επ. 45 ΑΠ 1139/1996, Ελλ νη 38, σελ. 621 επ. 22

πολεοδοµικό σχεδιασµό και τις ζώνες ενεργού πολεοδοµίας (ν. 947/1979 και ν. 1337/1983) 46. 4.2. ιαφορά οριζόντιας και κάθετης ιδιοκτησίας -Ενώ στην περίπτωση της οριζόντιας ιδιοκτησίας µιλάµε για ένα οικοδόµηµα, στην κάθετη τα οικοδοµήµατα είναι τουλάχιστον δύο και χτισµένα στο κοινό οικόπεδο. -Αντικείµενο της αποκλειστικής κυριότητας είναι στη µεν οριζόντια ιδιοκτησία ο όροφος της οικοδοµής ή ένα διαµέρισµα του ορόφου, ενώ στην κάθετη ιδιοκτησία είναι µία από τις περισσότερες οικοδοµές ή διαµέρισµα αυτής. Εδώ εµπίπτουν και οι περιπτώσεις των επονοµαζόµενων «µαιζονετών». Εποµένως, η διαφορά µεταξύ οριζόντιας και κάθετης ιδιοκτησίας είναι ότι η πρώτη προϋποθέτει µία οικοδοµή και η δεύτερη τουλάχιστον δύο αυτοτελείς στο ενιαίο οικόπεδο. Επιπλέον, στην πρώτη αντικείµενο της αποκλειστικής κυριότητας είναι όροφος ή διαµέρισµα ορόφου και στη δεύτερη µία από τις περισσότερες αυτοτελείς οικοδοµές, διαµέρισµά της ή µέρος της. Η κάθετη ιδιοκτησία µπορεί να είναι γνήσια (αµιγής), όταν κάθε οικοδόµηµα είναι αυτοτελές και δε διαιρείται περαιτέρω σε οριζόντιες ιδιοκτησίες και µη γνήσια (µη αµιγής), όταν το ενιαίο οικοδόµηµα χωρίζεται οριζόντια σε ορόφους ή διαµερίσµατα, οπότε συνυπάρχει σε αυτό η κάθετη µε την οριζόντια ιδιοκτησία 47. Η διατύπωση του άρθρου 1, παρ. 1 του ν.δ. 1024/1971 έχει ως εξής: «Εν τη εννοία του άρθρου 1 του ν.3741/1929 και των άρθρων 1002 και 1117 του Αστικού Κώδικος δύναται να συσταθή διηρηµένη ιδιοκτησία και επί πλειόνων αυτοτελών οικοδοµηµάτων ανεγειροµένων επί ενιαίου οικοπέδου ανήκοντος εις 46 Ο Τσούµας χαρακτηριστικά αναφέρει πως «Συστάσεις κάθετης ιδιοκτησίας γενόµενες πριν από τη θέσπιση του Ν 1024/1971 υπήρξαν άκυρες ( ΟλΑΠ 332/1970 ΝοΒ 18,σελ. 83 κ.α.) αλλά έχουν εγκυροποιηθεί αναδροµικώς, δυνάµει του άρθρου 4 του ανωτέρω /τος, εφόσον, όµως, δεν είχε κηρυχθεί η ακυρότητά τους µε αµετάκλητη δικαστική απόφαση µέχρι την έναρξη της ισχύος του( ΑΠ 588/1974, ΝοΒ 23, σελ. 156 κ.α.). Οι κυρωθείσες έτσι συστάσεις κάθετων ιδιοκτησιών πριν να υπάρξει νοµοθετική πρόβλεψη για την περίπτωση αυτή είναι πλέον ισχυρές καθ όλα». (ΕφΑθ 2499/1994, Ε Π 1994, σελ. 229επ.). 47 ΜΠρΑθ. 228/1997, Ε Π 2000, σελ.50 επ. 23

ένα ή πλείονας, ως και επί ορόφων ή µερών των οικοδοµηµάτων τούτων, επιφυλασσοµένων των πολεοδοµικών διατάξεων». Ετσι προκύπτουν τα δύο είδη της κάθετης ιδιοκτησίας, δηλαδή η απλή και η σύνθετη. Στην τελευταία υπάρχει σύνθεση οριζόντιας και κάθετης ιδιοκτησίας 48. Η κάθετη ιδιοκτησία µπορεί να εµφανιστεί σε απλή και σύνθετη µορφή. Στην απλή το καθένα από τα περισσότερα οικοδοµήµατα που έχουν ανεγερθεί στο ενιαίο οικόπεδο είναι χωριστή κυριότητα που ανήκει σε έναν ή περισσότερους από τους συγκυρίους του οικοπέδου, χωρίς να έχει διαιρεθεί και οριζόντια σε ορόφους ή διαµερίσµατα. Στη σύνθετη τα περισσότερα οικοδοµήµατα που έχουν ανεγερθεί στο ενιαίο οικόπεδο διαιρούνται και οριζόντια σε ορόφους ή διαµερίσµατα, σύµφωνα µε το σύστηµα της οριζόντιας ιδιοκτησίας 49. Τόσο η οριζόντια όσο και η κάθετη ιδιοκτησία αποτελούν εξαίρεση από τον κανόνα του ρωµαϊκού δικαίου «τα επικείµενα είκει τοις υποκειµένοις». Τα οικοδοµήµατα είναι αντικείµενα αυτοτελούς κυριότητας και όχι συστατικά του οικοπέδου κατά την έννοια του άρθρου 953 ΑΚ για τα συστατικά 50. 48 Βλ. σχετ. Απ. Γεωργιάδη, Εµπράγµατο ίκαιο, ο.π., σελ. 674 επ. 49 Βλ.σχετ. Βασίλειο Τσούµα, Οριζόντια και κάθετη ιδιοκτησία, σελ.14επ. 50 Βλ.όµως και ΜΠρΑθ 1239/2005, όπου αναφέρεται ότι «...αν ληφθεί υπόψη ότι θεσπιζόµενη µε τα άρθρα 1002 ΑΚ και 1 του Ν.3741/1929 αποκλειστική (χωριστή) κυριότητα επί ορόφου ή διαµερίσµατος ορόφου αποτελεί την εξαίρεση του κανόνα «superficies solo cedit», που έχει περιληφθεί στο άρθρο 1001 εδ.α του ΑΚ, οποιοδήποτε µέρος του όλου ακινήτου που δεν ορίστηκε ή δεν ορίστηκε έγκυρα, µε το συστατικό της οροφοκτησίας τίτλο, ότι αποτελεί αντικείµενο της αποκλειστικής κυριότητας κάποιου συνιδιοκτήτη, υπάγεται αυτοδικαίως από το νόµο, κατ εφαρµογή του ανωτέρω κανόνα, στα αντικείµενα της αναγκαστικής κυριότητας επί του εδάφους και θεωρείται γι αυτό κοινόκτητο και κοινόχρηστο µέρος του ακινήτου». 24

Β) Ο ΚΑΝΟΝΙΣΜΟΣ ΠΟΛΥΚΑΤΟΙΚΙΑΣ 5. Γενικά Κανονισµός πολυκατοικίας είναι το κείµενο που ρυθµίζει τις σχέσεις των συνιδιοκτητών και γενικά τη λειτουργία της πολυκατοικίας. Αποτελεί, θα µπορούσαµε να πούµε, το γενικό καταστατικό χάρτη της οροφοκτησίας και επέχει ισχύ νόµου για τους οροφοκτήτες, διέποντας τις µεταξύ τους σχέσεις µε δεσµευτικό τρόπο. Είναι απαραίτητος για την εξασφάλιση της οµαλής λειτουργίας στη συνύπαρξη των ιδιοκτητών και καταρτίζεται µε τη συµφωνία του συνόλου τους. Καταρχήν η κατάρτισή του είναι προαιρετική και όχι υποχρεωτική 51. Στην πράξη το κείµενο αυτό είναι ενσωµατωµένο στο συµβόλαιο που υπογράφει ο ιδιοκτήτης κατά την αγορά. Με την υπογραφή του συµβολαίου κάθε ιδιοκτήτης αποδέχεται τον κανονισµό της πολυκατοικίας και δεσµεύεται για την εφαρµογή του. Αυτό σηµαίνει στην πράξη ότι, εφόσον οι κύριοι των οριζόντιων ιδιοκτησιών οικοδοµής έχουν προχωρήσει σε αγορά αποδεχόµενοι τη συστατική πράξη οροφοκτησίας και τον κανονισµό, δεν έχουν δικαίωµα να αµφισβητήσουν αργότερα κανένα από τα δικαιώµατα που είχε προβλέψει για τον εαυτό του εκείνος που συνέστησε την οροφοκτησία 52. Στην περίπτωση ενοικίασης, ο ιδιοκτήτης, εφόσον παραχωρήσει την χρήση του ακινήτου του σε τρίτο, είναι υποχρεωµένος να δεσµεύσει τον µισθωτή ότι ο τελευταίος θα τηρεί τους όρους του κανονισµού. Σε περίπτωση δε άρνησης του ιδιοκτήτη να αποβάλει τον παραβάτη µισθωτή, ο διαχειριστής ή κάθε τρίτος συνιδιοκτήτης θα δικαιούται να επιδιώξει την αποβολή του παραβάτη. Πρόκειται, εποµένως, για κείµενο κανόνων, το οποίο καταρτίζεται µε την κοινή συµφωνία όλων των συνιδιοκτητών και ρυθµίζει τις σχέσεις που προκύπτουν από την αποκλειστική τους ιδιοκτησία και την αναγκαστική συνιδιοκτησία. Ονοµάζεται εν γένει κανονισµός χωριστής ιδιοκτησίας ή οικοδοµοκτησίας. Τείνει να χρησιµοποιείται αποτελεσµατικότερα από τον όρο κανονισµός συνιδιοκτησίας. 51 ΑΠ 1284/1980 ΝοΒ 22, σελ. 1472 επ. 52 Βλ.σχετ.Β.Τσούµα, Οριζόντια και Κάθετη Ιδιοκτησία, σελ.47 επ. 25

Η διαφορά έγκειται στο ότι ο κανονισµός συνιδιοκτησίας, που αναφέρθηκε προηγουµένως, κανονικά πρέπει να αφορά σε σχέσεις που δηµιουργούνται µόνο βάσει αναγκαστικής συνιδιοκτησίας 53. Ρυθµίζει δηλαδή τις σχέσεις που δηµιουργούνται από την αναγκαστική συγκυριότητα που προβλέπει ο ν. 3741/1929 54. Ο κανονισµός αφορά τις σχέσεις των συνιδιοκτητών για τα κοινά µέρη της οικοδοµής, αλλά και για τις διαιρεµένες ιδιοκτησίες. 5.1 Νοµική Φύση του κανονισµού Πρόκειται για πολυµερή δικαιοπραξία 55, η οποία επιτρέπει την προσχώρηση µη εξαρχής συµβαλλοµένων σε αυτήν. (π.χ στην περίπτωση που ο ιδιοκτήτης εκµισθώσει µετά την αγορά το διαµέριµά του). Επιπλέον, είναι ιδιόρρυθµη δικαιοπραξία µε ισχύ και αποτελέσµατα νόµου για τους κυρίους των οριζοντίων ή κάθετων ιδιοκτησιών του ακινήτου 56. εν παύει, ωστόσο, να αποτελεί ταυτόχρονα και σύµβαση, η οποία, σε περίπτωση αµφιβολίας ή κενού, ερµηνεύεται κατά τους ορισµούς των γενικών διατάξεων των άρθρων 173 και 200 ΑΚ. Είναι συλλογική σύµβαση, η οποία αποκτά εµπράγµατη ενέργεια από τη µεταγραφή της, ενώ πριν από αυτήν δεσµέυει µόνον ενοχικά τους συνιδιοκτήτες που συνέπραξαν. Εάν ο κανονισµός αφορά ακίνητο, στο οποίο έχει συσταθεί άκυρη οριζόντια ιδιοκτησία, δεν µπορεί να παραγάγει έννοµες 53 Για το σχολιασµό αυτό βλ. ενδεικτικά Φ.Π. Τσετσέκο, Οριζόντια και Κάθετη Ιδιοκτησία (χωριστή ιδιοκτησία),θεωρία-νοµολογία, γ έκδοση, Αθήνα 2002, Εκδόσεις ίκαιο & Οικονοµία, Π.Ν.Σάκκουλας 54 Βλ.συµπληρωµατικά και Ηλ. Κωτσάκη, Οριζόντια και κάθετη ιδιοκτησία, εκδόσεις Αντ. Ν. Σάκκουλα, Αθήνα- Κοµοτηνή 2006, σελ.447, όπου αναφέρει χαρακτηριστικά ότι:...κανονισµός σχέσεων των κυρίων των οριζόντιων ή των κάθετων ιδιοκτησιών ενός ακινήτου είναι η συµφωνία µεταξύ αυτών µε δικαιοπραξία µε την οποία ρυθµίζονται δεσµευτικά οι µεταξύ τους σχέσεις, τα δικαιώµατα και οι υποχρεώσεις τους που αφορούν τα κοινά µέρη του ακινήτου τη χρήση, τη συντήρηση και την επισκευή των µερών χωριστής κυριότητας αυτού και γενικά ρυθµίζεται η οργάνωση και λειτουργία του ακινήτου, που έχει υπαχθεί σε οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία. 55 Πολυµερείς δικαιοπραξίες ονοµάζονται εκείνες, οι οποίες περιλαµβάνουν δηλώσεις βούλησης 2 ή περισσότερων προσώπων. Οι βουλήσεις αυτές, τις περισσότερες φορές, είναι αντιτιθέµενες, αλλά αποσκοπούν στη σύναψη από κοινού συµφωνίας. ιακρίνονται σε συµβάσεις, συνδικαιοπραξίες και συλλογικές πράξεις. Βλ. σχετ. Γεωργιάδη Απόστολο, Γεν. Αρχές Αστικού ικαίου, σελ. 283 56 Βλ.σχετ. Κωτσάκη, ό.π., σελ. 448. Ωστόσο, ο κανονισµός δεν είναι κανόνας δικαίου σύµφωνα µε τον Βασιλείου. 26

συνέπειες, αφού στην περίπτωση αυτή η οροφοκτησία θεωρείται ότι δε συστάθηκε ποτέ 57. Η σύνταξη κανονισµού είναι προαιρετική, όπως προαναφέρθηκε, (µε εξαίρεση τα όσα ορίζονται στο άρθρο 9 του ν. 1562/1985, όπου προβλέπεται ο κανονισµός µε δικαστική απόφαση, τον οποίο θα εξετάσουµε παρακάτω) και γίνεται σύµφωνα µε τις δηλώσεις βούλησης όλων των συγκυρίων του ακινήτου. Εάν έστω και ένας εκ των συγκυρίων του ακινήτου διαφωνεί, τότε στην περίπτωση αυτή δεν µπορεί να συσταθεί κανονισµός µε δικαιοπραξία εν ζωή. Εντούτοις, στη συνήθη πρακτική επιβάλλεται να συντάσσεται κανονισµός για να ρυθµιστούν οι σχέσεις των συγκυρίων ακινήτου, που εντάσσεται σε καθεστώς οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, µε σκοπό να αποφεύγονται διενέξεις µεταξύ των συγκυρίων σχετικές µε τα δικαιώµατα και τις υποχρεώσεις τους επί των κοινών µερών του ακινήτου, τη χρήση, την επισκευή κτλ. Οι δεσµεύσεις του κανονισµού έχουν χαρακτήρα δουλείας και δεσµεύουν τους διαδόχους των αρχικών συµβληθέντων. Ας σηµειωθεί εδώ ότι η δουλεία αυτή είναι συνήθως πραγµατική, υπό την έννοια ότι οι περιορισµοί ισχύουν υπέρ του εκάστοτε συνιδιοκτήτη ορισµένης ιδιοκτησίας σε βάρος των εκάστοτε άλλων συνιδιοκτησιών, όπως η παροχή αποκλειστικού δικαιώµατος χρήσης στο χώρο της πιλοτής ή τµήµατά του 58. 5.1.1. Σχετική Νοµολογία Σύµφωνα µε πρόσφατη νοµολογία, ο κανονισµός της πολυκατοικίας, παρά τη δεσµευτικότητά του έναντι των συνιδιοκτητών διαδόχων κτλ. δε χάνει το δικαιοπρακτικό του χαρακτήρα και δε µετατρέπεται σε κανόνα δικαίου. Συνεπώς, ο κανονισµός πολυκατοικίας δεν είναι κανόνας ουσιαστικού δικαίου υπό την έννοια του άρθρου 559 αρ.1 εδ.α ΚΠολ, αλλά δικαιοπραξία, κατά τα άρθρα 4, 13 και 14 του ν. 3741/1929. Ειδικότερα, στις αποφάσεις 516/2009 και 1123/1988 του Αρείου Πάγου δε θεµελιώνεται λόγος αναίρεσης για παράβαση κανόνα ουσιαστικού δικαίου, δηλαδή του κανονισµού πολυκατοικίας 59. εσµεύει τα µέρη και τους τρίτους που 57 Βλ.σχετ. Β.Τσούµα, ο.π., σελ.48 58 Βλ. σχετ. Ενηµερωτικό σηµείωµα Κ. Χριστακάκου, ΧρΙ, Θ/2009, σελ. 990-991 59 Η διατύπωση στις δύο αυτές αποφάσεις είναι η εξής: «...εξάλλου, κανόνα ουσιαστικού δικαίου µε την έννοια που αναφέρεται στη διάταξη του άρθρου 559 αριθµός 1 εδάφιο α ΚΠολ, δεν αποτελεί ο κανονισµός πολυκατοικίας, ο οποίος, παρά τη δεσµευτικότητα έναντι των συνιδιοκτητών, των διαδόχων 27