Του Συνεργάτη μας Ηλία Κοντάκου, Δικηγόρου, υπ. Διδάκτορoς Παν/μίου Αθηνών ΚΥΡΙΟΤΗΤΑ Β. ΚΤΗΣΗ ΤΗΣ ΚΥΡΙΟΤΗΤΑΣ

Transcript

1 Του Συνεργάτη μας Ηλία Κοντάκου, Δικηγόρου, υπ. Διδάκτορoς Παν/μίου Αθηνών ΚΥΡΙΟΤΗΤΑ Β. ΚΤΗΣΗ ΤΗΣ ΚΥΡΙΟΤΗΤΑΣ Τρόποι κτήσης. Η κυριότητα μπορεί να αποκτηθεί με πρωτότυπους και παράγωγους τρόπους. Πρωτότυπα η κυριότητα αποκτάται όταν η κτήση της είναι ανεξάρτητη από προϋπάρχον δικαίωμα άλλου δικαιούχου και γεννιέται στο πρόσωπο του δικαιούχου (π.χ. χρησικτησία). Παράγωγα η κυριότητα αποκτάται όταν η κτήση της στηρίζεται σε άλλο προϋπάρχον δικαίωμα άλλου δικαιούχου (π.χ. διαθήκη). Α) Παράγωγη κτήση κυριότητας ακινήτου: Για τη μεταβίβαση της κυριότητας ακινήτου απαιτούνται α) μεταβιβαστική συμφωνία και β) μεταγραφή (ΑΚ 1033). Η μεταβιβαστική συμφωνία είναι εμπράγματη (εκποιητική) σύμβαση, τυπική (για την έγκυρη δηλαδή κατάρτισή της απαιτείται η τήρηση τύπου, και μάλιστα συμβολαιογραφικού εγγράφου), αιτιώδης (ο λόγος δηλαδή για τον οποίο γίνεται η μεταβίβαση - 1 -

2 πρέπει να είναι νόμιμος, πρέπει με άλλα λόγια να υπάρχει νόμιμη και έγκυρη αιτία) και συνάπτεται μεταξύ του μεταβιβάζοντος κυρίου και του αποκτώντος. Ο μεταβιβάζων πρέπει να είναι κύριος του μεταβιβαζόμενου ακινήτου και να έχει την εξουσία διαθέσεως του δικαιώματός του της κυριότητας, ενώ ο τύπος που τηρείται είναι το συμβολαιογραφικό έγγραφο, και μάλιστα με ποινή ακυρότητας της σύμβασης αν δεν τηρηθεί αυτός ο τύπος. Νόμιμη αιτία καλείται συνήθως η εκπλήρωση ενοχικής υποχρέωσης για τη μεταβίβαση της κυριότητας (π.χ. πώληση, δωρεά, γονική παροχή), αλλά μπορεί να είναι και άλλο γεγονός που θεμελιώνει την υποχρέωση της μεταβίβασης, όπως π.χ. διαθέτης που επιβάλλει στον κληρονόμο κληροδοσία ακινήτου υπέρ του κληροδόχου). Κάθε ελάττωμα (π.χ. ακυρότητα) της νόμιμης αιτίας οδηγεί και σε αντίστοιχο ελάττωμα της μεταβίβασης. Μεταγραφή είναι η καταχώρηση της μεταβιβαστικής συμφωνίας στο δημόσιο βιβλίο των μεταγραφών της περιφέρειας στην οποία κείται το μεταβιβαζόμενο ακίνητο. Η κυριότητα δεν επέρχεται στον δικαιούχο μέχρι να γίνει η μεταγραφή. Η σύναψη της μεταβιβαστικής συμφωνίας μπορεί να γίνει και με αντιπρόσωπο, οπότε η σχετική πληρεξουσιότητα απαιτείται να περιβληθεί τον τύπο του συμβολαιογραφικού εγγράφου (ΑΚ 217 παρ. 2), όπως και αν καταρτισθεί προσύμφωνο για μεταβίβαση ακινήτου (ΑΚ 166). Αν η μεταβιβαστική συμφωνία περιλαμβάνει αίρεση ή προθεσμία (διαλυτική ή αναβλητική), πρέπει και αυτή να μεταγραφεί. Παράδοση της νομής δεν απαιτείται για τη μεταβίβαση της κυριότητας του ακινήτου. Η ακύρωση λόγω πλάνης, απάτης ή απειλής μεταγραφείσας σύμβασης μεταβίβασης της κυριότητας ακινήτου, δεν ασκεί επιρροή στα εμπράγματα δικαιώματα που τρίτοι απέκτησαν πάνω σε αυτό (ΑΚ 1204). Β) Παράγωγη κτήση κυριότητας κινητού: Τα κινητά, όπως και τα ακίνητα, μεταβιβάζονται με σύμβαση μεταβίβασης, η δε κτήση κινητού με σύμβαση ρυθμίζεται στα άρθρα 1034 επ. Απαιτούνται α) μεταβιβαστική συμφωνία και β) παράδοση της νομής του πράγματος από τον μεταβιβάζοντα στον αποκτώντα. Η μεταβιβαστική συμφωνία είναι εμπράγματη σύμβαση, άτυπη, αναιτιώδης και συνάπτεται μεταξύ του μεταβιβάζοντος κυρίου και του αποκτώντος. Η εμπράγματη σύμβαση έπεται της υποσχετικής (π.χ. πώληση), για την εκπλήρωση της οποίας γίνεται, στην πράξη όμως συνήθως καταρτίζονται συγχρόνως. Περάτωση της εμπράγματης σύμβασης μεταβίβασης της κυριότητας κινητού επέρχεται όταν λάβουν χώρα και τα δύο συστατικά της στοιχεία, δηλαδή συμφωνία και παράδοση, τα οποία μπορεί να συμπίπτουν χρονικά ή το ένα να προηγείται του άλλου. Η μεταβιβαστική συμφωνία είναι, όπως προαναφέρθηκε, άτυπη, εκτός αν ειδικός νόμος ορίζει διαφορετικά, σε πολλές δε περιπτώσεις μπορεί να καταρτισθεί και σιωπηρά, όταν συμπίπτει με την παράδοση της νομής, όπως π.χ. συμβαίνει με την πώληση κάποιου κινητού πράγματος. Η εμπράγματη συμφωνία είναι κατ αρχήν αναιτιώδης, το κύρος της δηλαδή δεν εξαρτάται από το κύρος ή την ύπαρξη της υποσχετικής δικαιοπραξίας, γίνεται όμως δεκτό ότι αν τα μέρη όρισαν ότι το κύρος της τελευταίας είναι όρος του κύρους και της πρώτης, τότε ελαττώματα της υποσχετικής καθίστανται ελαττώματα και της εμπράγματης συμφωνίας. Επίσης, το κύρος της εμπράγματης συμφωνίας επηρεάζεται όταν η υποσχετική αντιβαίνει στα χρηστά ήθη (ΑΚ 178 και 179) ή όταν η υποσχετική δικαιοπραξία αντιβαίνει σε απαγορευτική διάταξη (ΑΚ 174) και συνάγεται ότι η διάταξη αφορά και την εμπράγματη σύμβαση. Η αρχή του αναιτιώδους της εμπράγματης συμφωνίας διασπάται και στην περίπτωση κατά την οποία η υποσχετική δικαιοπραξία και η - 2 -

3 εμπράγματη σύμβαση συνάπτονται συγχρόνως και το πρόβλημα κύρους της πρώτης (π.χ. δικαιοπρακτική ανικανότητα) αφορά και τη δεύτερη. Η μεταβίβαση της κυριότητας κινητού μπορεί να γίνει και με εκχώρηση της διεκδικητικής αγωγής (ΑΚ 1035), όταν ο κύριος δεν έχει τη νομή του πράγματος (π.χ. λόγω κλοπής), οπότε εκχωρεί τη διεκδικητική αγωγή κατά του νομέα στον τρίτο που αποκτά την κυριότητα του κινητού. Η σύμβαση μεταβίβασης της κυριότητας κινητού μπορεί να περιέχει και διαλυτική ή αναβλητική αίρεση ή προθεσμία. Σε περίπτωση ακύρωσης λόγω πλάνης, απάτης ή απειλής, οι καλόπιστοι τρίτοι που απέκτησαν κυριότητα από τον κύριο του ποίου ο τίτλος ακυρώθηκε, προστατεύονται κατά την ΑΚ 1036 επ. (βλ. παρακάτω). Κτήση κινητού παρά μη κυρίου υπάρχει στην περίπτωση κατά την οποία ο μεταβιβάζων δεν είναι κύριος, οπότε ο καλόπιστος τρίτος καθίσταται κύριος, παρά την έλλειψη κυριότητας του μεταβιβάζοντος (ΑΚ 1036), εκτός αν πρόκειται για κλοπιμαία ή απολωλότα κινητά (ΑΚ 1038), με την εξαίρεση της ΑΚ Με άλλα λόγια, προϋποθέσεις για την κτήση κινητού παρά μη κυρίου είναι: α) συμφωνία μεταβίβασης της κυριότητας, β) παράδοση της νομής του πράγματος στον αποκτώντα, γ) έλλειψη κυριότητας του μεταβιβάζοντος, δ) καλή πίστη του αποκτώντος. Καλόπιστη κτήση δεν μπορεί να υπάρχει στην περίπτωση της εκχώρησης της διεκδικητικής αγωγής της ΑΚ 1035, γιατί η ΑΚ 1036 παρ. 1, αναφέρεται μόνο στην ΑΚ Καλή πίστη του αποκτώντος υπάρχει όταν πληρούνται οι προϋποθέσεις της ΑΚ 1037, όταν δηλαδή ο αποκτών δεν γνωρίζει ή από βαριά αμέλεια αγνοεί ότι το κινητό πράγμα δεν ανήκει κατά κυριότητα σε αυτόν που εκποιεί, ενώ συγχρόνως απαιτείται ο τρίτος να είναι καλόπιστος κατά τον χρόνο παράδοσης της νομής (ΑΚ 1036 παρ. 1), χωρίς να βλάπτει επιγενόμενη κακή πίστη. Η ΑΚ 1036 δεν εφαρμόζεται στα κινητά, των οποίων η μεταβίβαση υπόκειται σε δημοσιότητα (π.χ. αυτοκίνητα, πλοία). Υπάρχει πάντως διχογνωμία για το αν η κτήση κινητού παρά μη κυρίου είναι πρωτότυπη ή παράγωγη κτήση. Γ) Πρωτότυπη κτήση κυριότητας ακινήτου i) Χρησικτησία Χρησικτησία είναι πρωτότυπος κτήσεως κυριότητας κινητού ή ακινήτου από αυτόν που νέμεται το πράγμα για μακρό χρονικό διάστημα, και διακρίνεται σε τακτική και έκτακτη. Τακτική χρησικτησία υπάρχει όταν πληρούνται οι εξής προϋποθέσεις (ΑΚ 1041, 1054, 1055): α) πράγμα δεκτικό χρησικτησίας, β) νομή του πράγματος, γ) καλή πίστη του χρησιδεσπόζοντος, δ) νόμιμος ή νομιζόμενος τίτλος, ε) πάροδος ορισμένου χρόνου. Κατ αρχήν, κάθε πράγμα είναι δεκτικό χρησικτησίας, εκτός αν υπάρχει ειδική διάταξη νόμου κάποιο πράγμα χαρακτηρίζεται ως ανεπίδεκτο χρησικτησίας (ΑΚ 1054) ή εξηρημένο (ΑΚ 1055) της χρησικτησίας. Νομή ενός πράγματος καλείται η φυσική εξουσία πάνω στο πράγμα που ασκείται διανοία κυρίου. Η νομή θα πρέπει να υπάρχει όλο τον χρόνο της χρησικτησίας

4 Καλή πίστη του χρησιδεσπόζοντος καλείται η πεποίθηση του νομέα που δεν οφείλεται σε βαριά του αμέλεια ότι έχει αποκτήσει την κυριότητα, και μάλιστα να έχει αυτήν την πεποίθηση κατά την κτήση της νομής (ΑΚ 1042, 1044). Νόμιμος τίτλος είναι, κατά μία γνώμη, ο τίτλος κυριότητας (το νομικό δηλαδή γεγονός που θεμελιώνει την κυριότητα του αποκτώντος) ο οποίος λόγω εσωτερικού ελαττώματος (π.χ. δικαιοπρακτική ανικανότητα μεταβιβάζοντος) δεν οδηγεί σε κτήση της κυριότητας. Κατά άλλη γνώμη, είναι ο τίτλος κυριότητας από παράγωγη κτήση, ο οποίος δεν άγει σε κτήση της κυριότητας λόγω του ότι ο μεταβιβάζων δεν είναι κύριος. Νομιζόμενος τίτλος είναι, κατά μία γνώμη, ο τίτλος που δεν υπάρχει εξωτερικά, ο ανύπαρκτος, ενώ, κατά άλλη γνώμη, ο τίτλος που δεν υπάρχει εξωτερικά, ο οποίος είναι συγχρόνως και ελαττωματικός, χωρίς να ενδιαφέρει ποιο είναι αυτό το ελάττωμα, όχι όμως και αν το ελάττωμα είναι η έλλειψη κυριότητας του δικαιοπαρόχου, γιατί στην περίπτωση αυτήν ο τίτλος είναι νόμιμος. Για τη θεμελίωση της χρησικτησίας αρκεί να υπάρχει είτε νόμιμος είτε νομιζόμενος τίτλος, καθώς και καλή πίστη του χρησιδεσπόζοντος ως προς τον τίτλο αυτόν (ΑΚ 1043 παρ. 1). Ο νόμος ορίζει ότι για τη θεμελίωση της χρησικτησίας απαιτείται και η πάροδος ορισμένου χρονικού διαστήματος, το οποίο είναι νομή ακινήτου από τον χρησιδεσπόζοντα για 10 χρόνια και ο υπολογισμός του οποίου πραγματοποιείται κατά την ΑΚ 241 παρ. 1 για την έναρξη και την ΑΚ 243 για τη συμπλήρωση. Τα της αναστολής της χρησικτησίας ρυθμίζονται από την ΑΚ Ο χρόνος της αναστολής δεν υπολογίζεται στον χρόνο χρησικτησίας, η οποία συνεχίζεται μετά την παύση της αναστολής. Η διακοπή της χρησικτησίας ρυθμίζεται από τις ΑΚ , μετά τη λήξη της οποίας ο χρόνος της χρησικτησίας υπολογίζεται εκ νέου από την αρχή. Η προσαύξηση χρόνου ρυθμίζεται από την ΑΚ 1051, αρκεί τόσο ο δικαιοπάροχος όσο και ο δικαιοδόχος να συγκεντρώνουν τα προσόντα της τακτικής χρησικτησίας (καλή πίστη, νόμιμο τίτλο, μεταγραφή). Σε περίπτωση κατά την οποία τα προσόντα αυτά συντρέχουν μόνο στο πρόσωπο του δικαιοδόχου, ο τελευταίος είναι χρησιδεσπόζων μόνο για τον δικό του χρόνο. Αποτέλεσμα της χρησικτησίας είναι ότι ο χρησιδεσπόζων γίνεται κύριος του ακινήτου με νέα και ανεξάρτητη κυριότητα. Έκτακτη χρησικτησία υπάρχει όταν συντρέχουν οι εξής προϋποθέσεις (ΑΚ 1045): α) πράγμα δεκτικό χρησικτησίας, β) νομή του πράγματος και γ) πάροδος εικοσαετίας. Νόμιμος τίτλος και καλή πίστη δεν απαιτούνται. Διαφοροποίηση παρατηρείται ως προς την προσαύξηση χρόνου, η οποία δεν υπάρχει στην έκτακτη χρησικτησία, παρά μόνο διαδοχή. ii) Προσκύρωση Προσκύρωση είναι η αφαίρεση κυριότητας από ένα φυσικό ή νομικό πρόσωπο και η απονομή της σε άλλο με πράξη της αρμόδιας αρχής (ΑΚ 1056). Προσκύρωση υπάρχει στις εξής περιπτώσεις: - 4 -

5 α) Τακτοποίηση οικοπέδων: είναι η προσκύρωση μη άρτιων οικοπέδων σε γειτονικά ή τμήματα γειτονικών οικοπέδων από πλευράς αρμόδιας διοικητικής αρχής, ώστε να καταστούν άρτια. Πρόκειται για αναγκαστική απαλλοτρίωση υπέρ ιδιώτη. β) Αναγκαστική απαλλοτρίωση: είναι η έναντι αποζημίωσης χάριν δημόσιας ωφέλειας αφαίρεση ιδιοκτησίας από ιδιώτη με μονομερή πράξη της Πολιτείας. Η απαλλοτρίωση συντελείται με την καταβολή της αποζημίωσης σε εκείνον του οποίου η ιδιοκτησία απαλλοτριώνεται ή τη δημοσίευση στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως της κατάθεσης της αποζημίωσης στο Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων, οπότε ο μέχρι τότε κύριος χάνει την κυριότητα και τη νομή του απαλλοτριουμένου. γ) Αναδασμός: είναι η αφαίρεση κυριότητας αγροτεμαχίων μιας περιφέρειας και δημιουργίας νέων μεγαλύτερων αγροτεμαχίων, τα οποία αναδιανέμονται μεταξύ των αρχικών ιδιοκτητών. iii) Επιδίκαση Επιδίκαση είναι η απονομή κυριότητας με διαπλαστική (δημιουργική) δικαστική απόφαση (ΑΚ 1056). Περιπτώσεις επιδίκασης είναι: α) Ενοικοδόμηση (ΑΚ 1010) β) Κανονισμός ορίων (ΑΚ 1020 εδ. γ) γ) Αυτούσια δικαστική διανομή (ΑΚ ) iv) Προσαύξηση Περιπτώσεις προσαύξησης είναι: α) Πρόσχωση (ΑΚ 1069): είναι η πρόσθεση εδάφους από τον ποταμό λίγο λίγο και ανεπαίσθητα σε παραποτάμιο κτήμα. β) Πρόσκλυση (ΑΚ 1070): είναι η περίπτωση πρωτότυπης κτήσης κυριότητας ακινήτου κατά την οποία, αν από τη φορά του νερού του ποταμού αποσπάστηκε απότομα τμήμα γης από ένα κτήμα και ενώθηκε σε άλλο κτήμα της ίδιας ή της άλλης όχθης, η κυριότητα δεν χάνεται, αν μέσα σε ένα έτος ο κύριος επανακτήσει τη νομή του τμήματος που αποσπάστηκε ή εγείρει γι αυτό αγωγή. γ) Εγκαταλειφθείσα κοίτη ποταμού (ΑΚ 1072): είναι η κυριότητα που προκύπτει από προσαύξηση σε παραποτάμια κτήματα κοίτης ποταμού μη πλεύσιμου που εγκαταλείφθηκε. Η διάταξη αναφέρεται σε μη πλεύσιμο ποταμό, γιατί, αν είναι πλεύσιμος, η κοίτη του ανήκει στο Δημόσιο. v) Ποταμία νήσος Η ΑΚ 1071 ορίζει ότι το νησί που προέβαλε σε ποταμό μη πλεύσιμο ανήκει στους κυρίους των παραποταμίων κτημάτων. Αν ο ποταμός είναι πλεύσιμος, οι όχθες του είναι κοινόχρηστα πράγματα και ανήκουν στο Δημόσιο. Δ) Πρωτότυπη κτήση κυριότητας κινητού i) Χρησικτησία - 5 -

6 Για τη χρησικτησία κινητού ως τρόπο πρωτότυπης κτήσης κυριότητας κινητού ισχύουν κατ αναλογία όσα έχουν αναφερθεί και για τα ακίνητα, με τη διαφορά ότι ο χρόνος νομής για την τακτική χρησικτησία ακινήτου είναι τρία χρόνια (ΑΚ 1041). Με δεδομένη πάντως τη ρύθμιση του ΑΚ για την αναγνώριση της καλόπιστης κτήσης κινητού παρά μη κυρίου, η παραπάνω διάταξη έχει περιορισμένη πρακτική σημασία, οπότε ζήτημα χρησικτησίας προκύπτει όταν δεν υπάρχει καλόπιστη κτήση. ii) Επιδίκαση Ισχύουν όσα αναφέρθηκαν και για τα ακίνητα. iii) Ένωση συνάφεια Ένωση κινητού με ακίνητο υπάρχει αν κινητό ενωθεί με ακίνητο έτσι, ώστε να γίνει συστατικό του, η κυριότητα του ακινήτου εκτείνεται και στο κινητό (ΑΚ 1057). Συνάφεια (ένωση κινητών σε ενιαίο πράγμα) υπάρχει αν κινητά που ανήκουν σε διαφορετικούς κυρίους ενωθούν έτσι, ώστε να γίνουν συστατικά ενιαίου πράγματος, οι έως τώρα κύριοί τους γίνονται συγκύριοι του πράγματος κατά μέρη που προσδιορίζονται από την αξία που έχουν τα πράγματα κατά τον χρόνο της ένωσης (ΑΚ 1058). iv) Σύμμειξη σύγχυση (ΑΚ 1059) Σύμμειξη υπάρχει όταν στερεά σώματα (συνήθως αντικαταστατά πράγματα) αναμειγνύονται μεταξύ τους. Σύγχυση υπάρχει όταν ρευστά ή αεριώδη αναμειγνύονται μεταξύ τους. v) Ειδοποιία Ειδοποιία είναι η δημιουργία νέου κινητού πράγματος με επεξεργασία ή μετάπλαση αλλότριας ύλης (ΑΚ 1061 παρ. εδ. α). vi) Κατάληψη αδεσπότων Αδέσποτα είναι τα κινητά στα οποία δεν μπορεί να υπάρξει δικαίωμα κυριότητας, όπως τα άγρια ζώα και τα εγκαταλελειμένα. Προκειμένου ένα πράγμα να καταστεί αδέσποτο, απαιτείται εγκατάλειψη, δηλαδή εγκατάλειψη της νομής και της κατοχής του κινητού από τον κύριο και πρόθεση του κυρίου να παραιτηθεί από την κυριότητα. Η κατάληψη αδεσπότου προσπορίζει στον καταλαμβάνοντα την κυριότητα του πράγματος (ΑΚ 1075). vii) Εύρεση απολωλότος κτήση θησαυρού Απολωλός είναι το κινητό που, χωρίς να είναι αδέσποτο, δεν ανήκει στη νομή κανενός, η δε εύρεσή του συνίσταται στην ανακάλυψη και ανάληψη του απολωλότος. Κατά τα λοιπά ισχύει η διάταξη της ΑΚ 1081 και της ΑΚ 1088, οπότε και ορίζεται η πρωτότυπη κτήση κυριότητας απωλολότος από τον ευρέτη. Κτήση θησαυρού είναι επίσης πρωτότυπος τρόπος κτήσης κινητού και ρυθμίζεται στην ΑΚ