ΔΙΠΛΩΜΑΤΙΚΗ ΕΡΓΑΣΙΑ ΣΥΜΒΑΣΗ ΕΜΠΟΡΙΚΗΣ ΜΙΣΘΩΣΗΣ

Transcript

1 ΑΡΙΣΤΟΤΕΛΕΙΟ ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗΣ ΣΧΟΛΗ ΝΟΜΙΚΩΝ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΩΝ ΚΑΙ ΠΟΛΙΤΙΚΩΝ ΕΠΙΣΤΗΜΩΝ ΤΜΗΜΑ ΝΟΜΙΚΗΣ ΠΡΟΓΡΑΜΜΑ ΜΕΤΑΠΤΥΧΙΑΚΩΝ ΣΠΟΥΔΩΝ ΤΟΜΕΑΣ ΕΜΠΟΡΙΚΟΥ ΚΑΙ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΟΥ ΔΙΚΑΙΟΥ ΔΙΠΛΩΜΑΤΙΚΗ ΕΡΓΑΣΙΑ στο μάθημα ΔΙΚΑΙΟ ΕΜΠΟΡΙΚΩΝ ΔΙΚΑΙΟΠΡΑΞΙΩΝ ΘΕΜΑ: ΣΥΜΒΑΣΗ ΕΜΠΟΡΙΚΗΣ ΜΙΣΘΩΣΗΣ Επιβλέποντες καθηγητές: Χατζηνικολάου Αγγελίδου Ουρανία Ελευθεριάδης Νικόλαος Εισηγήτρια: Φελεσάκη Μαρία Αικατερίνη Α.Ε.Μ Θεσσαλονίκη, Σεπτέμβριος 2017

2 Κυριότερες συντομογραφίες ΑΚ α.ν. ΑΠ αρ. αρθρ. Αρμεν. ΑρχΝ βλ. Γνμδ ΔΕΕ εδ. ΕΔΠ ΕΕμπΔ ΕΕΝ Ειρ Εισ ΕλλΔνη ΕπισκΕΔ επομ. Εφ κ.ά. ΚΠολΔ κτλ Μον Ν. ή ν. ν.δ. ΝοΒ Ολ ΟΤΑ Πολ Π.Δ. ή π.δ. παρ. περ. π.χ. Πρωτ σελ. σημ. ΣτΕ Σ σχετ. στοιχ. ΤΝΠ υποσημ. Αστικός Κώδικας αναγκαστικός νόμος Άρειος Πάγος αριθμός άρθρο Αρμενόπουλος Αρχείο Νομολογίας βλέπε Γνωμοδότηση Δίκαιο Επιχειρήσεων και Εταιριών Εδάφιο Επιθεώρηση Δικαίου Πολυκατοικίας Επιθεώρηση Εμπορικού Δικαίου Εφημερίς Ελλήνων Νομικών Ειρηνοδικείο Εισαγωγικός Ελληνική Δικαιοσύνη Επισκόπηση Εμπορικού Δικαίου επόμενα Εφετείο και άλλα Κώδικας Πολιτικής Δικονομίας και τα λοιπά Μονομελές Νόμος νομοθετικό διάταγμα Νομικό Βήμα Ολομέλεια Οργανισμός Τοπικής Αυτοδιοίκησης Πολυμελές Προεδρικό Διάταγμα παράγραφος περίπτωση παραδείγματος χάρη Πρωτοδικείο σελίδα σημείωση Συμβούλιο της Επικρατείας Σύνταγμα σχετικά στοιχείο Τράπεζα Νομικών Πληροφοριών υποσημείωση 2

3 Πίνακας Περιεχομένων Κυριότερες συντομογραφίες...2 Πίνακας Περιεχομένων...3 I. Εισαγωγή...6 II. Εννοιολογικές παρατηρήσεις...7 III. Νομοθετικό πλαίσιο Το προεδρικό διάταγμα 34/ Οι τροποποιήσεις του Ν. 4242/ Οι διατάξεις του ΑΚ και του ΚΠολΔ Οι συμβατικοί όροι Νομική Φύση των κανόνων του π.δ. 34/ Συνταγματικότητα των διατάξεων του π.δ. 34/ Σκοπός προστασίας των εμπορικών μισθώσεων...17 IV. Πεδίο εφαρμογής του π.δ. 34/ Αντικείμενο σύμβασης εμπορικής μίσθωσης Η χρήση του μισθίου Προστατευόμενες δραστηριότητες του π.δ. 34/ Μη προστατευόμενες δραστηριότητες του π.δ. 34/ Διάκριση εμπορικής μίσθωσης από άλλα είδη μισθώσεων...30 V. Η μισθωτική σύμβαση Η κατάρτιση της μισθωτικής σύμβασης...32 α. Γενικά...32 β. Τύπος...34 γ. Ακυρότητα Ακυρωσία σύμβασης...35 δ. Χρόνος έναρξης μίσθωσης Τα πρόσωπα στη μισθωτική σχέση

4 α. Οι συμβαλλόμενοι...37 β. Εκμίσθωση από μη δικαιούχο...40 γ. Παραχώρηση χρήσης - Υπομίσθωση...42 δ. Μεταβίβαση της μισθωτικής σχέσης Η διάρκεια της μίσθωσης Το μίσθωμα Η αναπροσαρμογή του μισθώματος...60 VI. Λήξη της εμπορικής μίσθωσης χωρίς καταγγελία Γενικά Λήξη κατά τις διατάξεις του ΑΚ...68 α. Λήξη λόγω ακύρωσης της σύμβασης...68 β. Λήξη κατά τους γενικούς αποσβεστικούς λόγους της ενοχής...69 γ. Λήξη λόγω καταστροφής του μισθίου...70 δ. Λήξη κατ εφαρμογή των άρθρων 388 και 288 ΑΚ Λήξη κατά το άρθρο 66 ΕισΝΚΠολΔ Λήξη λόγω λύσης και εκκαθάρισης της μισθώτριας εταιρίας Λήξη λόγω αναγκαστικής απαλλοτρίωσης του μισθίου Λήξη κατά τις ειδικές διατάξεις του π.δ. 34/ α. Λήξη με αντίθετη συμφωνία των μερών...73 β. Λήξη λόγω συμπλήρωσης της νόμιμης διάρκειας...75 VII. Λήξη της εμπορικής μίσθωσης λόγω καταγγελίας Γενικά Λόγοι καταγγελίας κατά τον ΑΚ...78 α. Καταγγελία για σπουδαίο λόγο...78 β. Καταγγελία για παράβαση όρου της σύμβασης...79 γ. Καταγγελία για μη παραχώρηση χρήσης...80 δ. Καταγγελία για καθυστέρηση μισθώματος...80 ε. Καταγγελία για κακή χρήση του μισθίου...81 στ. Καταγγελία υπερτριακονταετούς μίσθωσης...82 ζ. Καταγγελία λόγω θανάτου του μισθωτή...82 η. Καταγγελία από τον υπερθεμαστιστή...83 θ. Καταγγελία λόγω ελαττωμάτων του μισθίου...83 ι. Καταγγελία λόγω κινδύνου υγείας του μισθωτή Λόγοι καταγγελίας κατά το π.δ. 34/ α. Καταγγελία για ιδιόχρηση (αρθρ. 16)...85 β. Καταγγελία για ανοικοδόμηση (αρθρ. 23)

5 γ. Καταγγελία για ιδιοκατοίκηση (αρθρ. 37)...96 δ. Καταγγελία για δημιουργία κύριας κατοικίας (αρθρ. 38)...98 ε. Καταγγελία για κατεδάφιση ετοιμόρροπου (αρθρ. 39)...99 στ. Καταγγελία για πτώχευση του μισθωτή (αρθρ. 40) ζ. Καταγγελία για εγκατάσταση υπηρεσιών (αρθρ. 41) η. Καταγγελία Ο.Τ.Α. για δημιουργία πρασίνου (αρθρ. 42) θ. Καταγγελία για ανεπίτρεπτη παραχώρηση χρήσης (αρθρ. 11 2) ι. Καταγγελία από το μισθωτή (αρθρ. 43) VIII. Συμπερασματικές παρατηρήσεις IX. Πηγές

6 I. Εισαγωγή Η σύμβαση της εμπορικής μίσθωσης, η οποία διέπεται στη χώρα μας από τις διατάξεις του π.δ. 34/1995, αποτελεί μία ιδιαίτερη κατηγορία μίσθωσης, η οποία αξίζει ειδικής προσοχής, λόγω των πολυάριθμων, και συχνά περίπλοκων, διατάξεων που ρυθμίζουν τη λειτουργία της, αλλά και λόγω του ιδιάζοντος χαρακτήρα της ως θεσμού, καθώς από τη μία πλευρά επιδιώκει την αρμονική λειτουργία της επαγγελματικής δραστηριότητας σε συγκεκριμένους χώρους, και από την άλλη, στοχεύει στην προαγωγή του ευρύτερου δημοσίου συμφέροντος, μέσω της διατήρησης της απασχόλησης και της ανάπτυξης της εθνικής οικονομίας. Επιπλέον, η σύγχρονη οικονομική συγκυρία, καθώς και οι πρόσφατες τροποποιήσεις του π.δ. 34/1995 με το Ν. 4242/2014, επανέφεραν έντονα στο προσκήνιο τη σύμβαση της εμπορικής μίσθωσης, ανανεώνοντας το ενδιαφέρον για τα ζητήματα γύρω από τη λειτουργία της. Στην παρούσα διπλωματική εργασία, γίνεται μία συνολική θεώρηση της σύμβασης της εμπορικής μίσθωσης, ξεκινώντας από τα εννοιολογικά στοιχεία αυτής, το νομοθετικό πλαίσιο που τη διέπει και το πεδίο εφαρμογής του π.δ. 34/1995. Εν συνεχεία, αναλύονται οι επιμέρους ρυθμίσεις που ισχύουν, σχετικά με την κατάρτιση της μισθωτικής σύμβασης, τα συμβαλλόμενα μέρη, τη διάρκεια αυτής, το μίσθωμα και την αναπροσαρμογή του μισθώματος. Τέλος, αναπτύσσονται οι λόγοι λύσης της σύμβασης εμπορικής μίσθωσης, όπως προβλέπονται με τις ειδικότερες ρυθμίσεις του π.δ. 34/1995, αλλά και σύμφωνα με τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα. 6

7 II. Εννοιολογικές παρατηρήσεις Ως εμπορική μίσθωση, νοείται η μίσθωση πράγματος και δη ακίνητου, η οποία συνάπτεται προκειμένου να ασκηθεί σε αυτό δραστηριότητα, προστατευόμενη από το ν. 813/1978, όπως αυτός έχει κωδικοποιηθεί με το π.δ. 34/ Διευκρινίζεται ότι εκτός από τον όρο «εμπορική μίσθωση», για τις μισθώσεις του π.δ. 34/1995 χρησιμοποιούνται και οι όροι «επαγγελματική μίσθωση» ή «μίσθωση επαγγελματικής στέγης». Αυτό συμβαίνει διότι, όπως υποστηρίζεται 2, ο όρος «εμπορική μίσθωση», ο οποίος χρησιμοποιείται στον τίτλο του π.δ. 34/1995, δεν αντιπροσωπεύει πλήρως το εύρος των προστατευόμενων με το διάταγμα μισθώσεων, αφού εκτός από τις μισθώσεις για την επιχείρηση εμπορικών πράξεων (αρθρ. 1 1 περ. α π.δ. 34/1995), στο π.δ. 34/1995 υπάγονται και οι μισθώσεις για την άσκηση πλείστων δραστηριοτήτων και επαγγελμάτων, όπως αυτό του δικηγόρου, του ιατρού κ.ά. (αρθρ. 2 π.δ. 34/1995), τα οποία δεν εμπεριέχουν το στοιχείο της εμπορικότητας. Παρόλα αυτά, επειδή όλοι οι παραπάνω όροι αναφέρονται επί της ουσίας στο ίδιο αντικείμενο, και επειδή στην πράξη είναι μάλλον συνηθέστερη η χρήση του όρου «εμπορική μίσθωση», στην παρούσα θα χρησιμοποιείται εφεξής ο όρος «εμπορική μίσθωση». Από τον προαναφερθέντα ορισμό της εμπορικής μίσθωσης, προκύπτει ότι τα κρίσιμα στοιχεία για τον χαρακτηρισμό μίας μίσθωσης ως εμπορικής είναι δύο, αφενός το είδος της ως μίσθωσης ακινήτου, και αφετέρου το γεγονός της χρήσης του μισθίου για επαγγελματικούς λόγους 3. 1 Φίλιος Π., Μίσθωση ακινήτου για επαγγελματική στέγη, 2006, Δίκαιο & Οικονομία Π.Ν. Σάκκουλας, σελ. 19, Θεσσαλονίκη, σελ Θεσσαλονίκη, σελ. 3-4, Φίλιος Π., Μίσθωση ακινήτου για επαγγελματική στέγη, 2006, Δίκαιο & Οικονομία Π.Ν. Σάκκουλας, σελ. 19. Αντίθετα ο Παπαδάκης Χ., Σύστημα εμπορικών μισθώσεων, Τόμος 1 ος, Έκδοση 3 η, 2000, Εκδόσεις Αντ. Ν. Σάκκουλα, σελ. 71, ο οποίος υποστηρίζει ότι ο κύριος όγκος των μισθώσεων αφορά χρήση για άσκηση εμπορικών πράξεων. 3 Θεσσαλονίκη, σελ. 1. 7

8 Ειδικότερα, σχετικά με το πρώτο ως άνω στοιχείο, σύμφωνα με τη ρητή διάταξη του άρθρου 1 1 του π.δ. 34/1995, στις διατάξεις του π.δ. «υπάγονται οι μισθώσεις ακινήτων». Δηλαδή αντικείμενο της εμπορικής μίσθωσης είναι το ακίνητο πράγμα, όπως αυτό ορίζεται στο άρθρο 948 εδ. α ΑΚ, ως «το έδαφος και τα συστατικά του μέρη» 4. Συνεπώς, η μίσθωση κινητού πράγματος, όπως για παράδειγμα ενός σιδηροδρομικού βαγονιού για να χρησιμοποιηθεί ως αναψυκτήριο 5, ή ενός ξύλινου παραπήγματος χωρίς θεμέλια 6, δεν υπάγεται στο π.δ. 34/1995. Αν, όμως, πρόκειται για μία μίσθωση ακάλυπτου χώρου, στον οποίο θα εγκατασταθεί κινητό πράγμα, π.χ. τροχήλατο αναψυκτήριο (καντίνα) 7, τότε εφαρμόζεται το π.δ. 34/1995, διότι το μίσθιο (ο ακάλυπτος χώρος) είναι ακίνητο πράγμα, ενώ η ύπαρξη του κινητού σε αυτό είναι αδιάφορη. Σχετικά με το δεύτερο στοιχείο του άνω ορισμού, ήτοι αυτό της χρήσης του μισθίου για επαγγελματικούς σκοπούς, στα άρθρα 1, 2 και 3 του π.δ. 34/1995 ορίζονται οι υπαγόμενες, και στο άρθρο 4 π.δ. 34/1995 οι μη υπαγόμενες δραστηριότητες και επαγγέλματα. Επομένως, για να θεωρηθεί μία μίσθωση επαγγελματική και να διέπεται από τις ρυθμίσεις του π.δ. 34/1995, πρέπει η χρήση του μισθίου να εμπίπτει σε κάποια από τις προστατευόμενες περιπτώσεις. Διαφορετικά, δεν πρόκειται για επαγγελματική μίσθωση. III. Νομοθετικό πλαίσιο 1. Το προεδρικό διάταγμα 34/1995 Οι εμπορικές μισθώσεις ρυθμίστηκαν εξειδικευμένα για πρώτη φορά με τον α.ν. 342/1968 «περί ρυθμίσεως μισθώσεών τινων επί καταστημάτων», όπως τροποποιήθηκε με τον α.ν. 460/ Εν συνεχεία, εκδόθηκε το ν.δ. 225/1969 «περί μισθώσεως καταστημάτων», και έπειτα το ν.δ. 1230/ Θεσσαλονίκη, σελ Θεσσαλονίκη, σελ. 1-2, με τις εκεί παραπομπές. 6 Παπαδάκης Χ., Σύστημα εμπορικών μισθώσεων, Τόμος 1 ος, Έκδοση 3 η, 2000, Εκδόσεις Αντ. Ν. Σάκκουλα, σελ. 82, με τις εκεί παραπομπές. 7 Θεσσαλονίκη, σελ. 2, με τις εκεί παραπομπές, Παπαδάκης Χ., Σύστημα εμπορικών μισθώσεων, Τόμος 1 ος, Έκδοση 3 η, 2000, Εκδόσεις Αντ. Ν. Σάκκουλα, σελ. 82, με τις εκεί παραπομπές. 8

9 «περί εμπορικών μισθώσεων», με το οποίο ρυθμίστηκε η εμπορική μίσθωση ως αυτοτελής μισθωτική σχέση 9. Κατόπιν, σε συνέχεια του ν.δ. 1230/1972, ίσχυσε ο ν. 813/1978 «περί εμπορικών και ετέρων τινών κατηγοριών μισθώσεων», ο οποίος, όμως, υπέστη πολυάριθμες τροποποιήσεις, με αποτέλεσμα να καταστεί γλωσσικά ανομοιόμορφος, καθώς το αρχικό κείμενο ήταν διατυπωμένο στην καθαρεύουσα, ενώ οι τροποποιήσεις στη δημοτική 10. Σήμερα, οι εμπορικές μισθώσεις ρυθμίζονται νομοθετικά από τις διατάξεις του π.δ. 34/1995, το οποίο κωδικοποίησε και μεταγλώττισε στη δημοτική γλώσσα, το ν. 813/ Πάντως, σύμφωνα με ρητή διάταξη του αρθρ του π.δ. 34/1995, σε περίπτωση νοηματικής διαφοροποίησης ανάμεσα στις διατάξεις του π.δ. 34/1995 και του ν. 813/1978, υπερισχύει το κείμενο του ν. 813/1978. Το π.δ. 34/1995 έχει υποστεί και αυτό τροποποιήσεις, ιδίως με το ν. 2749/1999, και πιο πρόσφατα με το νόμους 4242/2014, 4257/2014, 4264/2014, 4335/2015 και 4373/ Οι τροποποιήσεις του Ν. 4242/2014 Με το άρθρο 13 του Ν. 4242/2014 έγιναν σημαντικές τροποποιήσεις στο π.δ. 34/1995, οι οποίες, κατά την αιτιολογική έκθεση του νόμου, αποσκοπούν στην εναρμόνιση της νομοθεσίας των εμπορικών μισθώσεων με τις σύγχρονες απαιτήσεις, και στην αναθέρμανση της αγοράς της επαγγελματικής στέγης. Ειδικότερα, με το αρθρ του Ν. 4242/2014 ορίζεται ότι οι μισθώσεις που εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής του π.δ. 34/1995 και συνάπτονται μετά την , θα διέπονται από τους συμβατικούς όρους τους, τις διατάξεις του ΑΚ και τις διατάξεις του π.δ. 34/1995, με εξαίρεση των ακόλουθων 12 : του άρθρου 5 (υποχρεωτική 12ετής διάρκεια), του άρθρου 6 8 Παπαδάκης Χ., Σύστημα εμπορικών μισθώσεων, Τόμος 1 ος, Έκδοση 3 η, 2000, Εκδόσεις Αντ. Ν. Σάκκουλα, σελ Θεσσαλονίκη, σελ Θεσσαλονίκη, σελ Κατράς Ι., Πανδέκτης Μισθώσεων & Οροφοκτησίας, 10 η έκδοση, 2012, Εκδόσεις Αντ. Ν. Σάκκουλα, σελ Τσούμας Β., Κώδικας Εμπορικών Μισθώσεων, 2014, Νομική Βιβλιοθήκη, σελ

10 (ήδη καταργημένο με το ν. 2741/1999), των άρθρων (προϋποθέσεις καταγγελίας για ιδιόχρηση, 30μηνη άσκηση προστατευόμενης δραστηριότητας, μη ύπαρξη κυριότητας άλλου κατάλληλου για τη χρήση της καταγγελίας ακινήτου), των άρθρων (ανεπίτρεπτο καταγγελίας για ιδιόχρηση επί συνενωμένων μισθίων, ανάκληση καταγγελίας, εσωτερικό διατηρητέου μισθίου, προϋποθέσεις καταγγελίας για ανοικοδόμηση, επίδοση οικοδομικής άδειας, καταγγελίες για ακάλυπτους χώρους, προτίμηση απομακρυνθέντος μισθωτή για επαναμίσθωση οικοδομηθέντος), του άρθρου 27 2 (συναίνεση κυρίου επί καταγγελίας λόγω ιδιόχρησης ή ανοικοδόμησης υπέρ αυτού, των τέκνων ή των συζύγων τους), του άρθρου 28 (έννομα αποτελέσματα καταγγελίας για ιδιόχρηση ή ανοικοδόμηση), των άρθρων (θέματα αποζημιώσεων σε περιπτώσεις καταγγελιών για ιδιόχρηση και ανοικοδόμηση, καταγγελίες για ιδιόχρηση, δημιουργία κατοικίας, λόγω ετοιμόρροπου και λόγω πτωχεύσεως του μισθωτή), του άρθρου 43 (καταγγελία μεταμελείας μισθωτή κτλ), του άρθρου 46 (ανάρτηση πινακίδων και επισκέψεις στο μίσθιο), και του άρθρου 47 (θέματα παραγραφής). Συνεπώς, οι παραπάνω απαριθμούμενες διατάξεις δε βρίσκουν εφαρμογή στις νέες, δηλαδή στις μετά την καταρτιζόμενες, μισθωτικές συμβάσεις του π.δ. 34/1995. Περαιτέρω, το άρθρο 13 1 εδ. β του Ν.4242/2014 ορίζει ότι οι νέες αυτές μισθώσεις, «ισχύουν για τρία (3) έτη, ακόμη και αν έχουν συμφωνηθεί για βραχύτερο ή για αόριστο χρόνο, και μπορεί να λυθούν με νεότερη συμφωνία που αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας. Η καταγγελία γίνεται εγγράφως και τα έννομα αποτελέσματά της επέρχονται τρεις (3) μήνες από την κοινοποίησή της». Όσον αφορά τις υφιστάμενες κατά τη θέση σε ισχύ του Ν. 4242/2014 μισθώσεις, το άρθρο 13 2 α του Ν. 4242/2014 ορίζει ότι «οι μισθώσεις που εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής του π.δ. 34/1995 και έχουν συναφθεί, παραταθεί ή ανανεωθεί, ρητώς ή σιωπηρώς, πριν την έναρξη ισχύος του παρόντος, συμπεριλαμβανομένων και των μισθώσεων των οποίων έχει λήξει η δωδεκαετής διάρκεια και δεν έχουν παρέλθει εννέα (9) μήνες από τη λήξη της, διέπονται από τις διατάξεις αυτού, όπως τροποποιείται κατά το παρόν άρθρο». 10

11 Τούτο σημαίνει ότι οι ως άνω αναφερόμενες μισθώσεις διέπονται από το π.δ. 34/1995, χωρίς την εξαίρεση άρθρων, αλλά με τις τροποποιήσεις που επιφέρει ο Ν. 4242/2014 στα άρθρα 16 1, 23 1, 29 1 και 2, 30 1 και 2, 60 και 61 του π.δ. 34/1995, οι οποίες θα αναλυθούν παρακάτω. 3. Οι διατάξεις του ΑΚ και του ΚΠολΔ Σύμφωνα με το άρθρο 44 του π.δ. 34/1995, οι εμπορικές μισθώσεις διέπονται, εκτός από τις διατάξεις του π.δ. 34/1995, και από τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα, εκτός αν οι τελευταίες δεν συμβαδίζουν με τα οριζόμενα στο π.δ.. Γίνεται σαφές, λοιπόν, πως παρά το γεγονός ότι η εμπορική μίσθωση συνιστά αυτοτελή συμβατικό τύπο, δεν παύει να είναι ένα είδος μίσθωσης κατά την έννοια του ΑΚ, ήτοι μία σύμβαση ενοχική και υποσχετική, με αντικείμενο την παραχώρηση χρήσης ακινήτου πράγματος 13. Επομένως, είναι αναγκαία η εφαρμογή και στην εμπορική μίσθωση των κανόνων του ΑΚ που διέπουν την «κοινή» μίσθωση πράγματος 14. Οι διατάξεις του ΑΚ οι οποίες βρίσκουν εφαρμογή και στην εμπορική μίσθωση είναι εκείνες των άρθρων 574 επομ. ΑΚ, με εξαίρεση των άρθρων 588, και 612 Α, που αφορούν μισθώσεις κατοικίας, και του άρθρου 613, το οποίο δεν σχετίζεται με την ιδιότητα του μισθωτή ως εμπόρου ή επαγγελματία 15. Επίσης, λόγω του χαρακτήρα της εμπορικής μίσθωσης ως ενοχικής αμφοτεροβαρούς σύμβασης, βρίσκουν εφαρμογή και όλες οι διατάξεις του ΑΚ, που διέπουν την κατάρτιση, την ακυρότητα και την ακυρωσία των συμβάσεων εν γένει, όπως τα άρθρα 174, , 180, 192 ΑΚ, κ.ά. 16. Ακόμη, σημαντική είναι και η εφαρμογή των άρθρων 288 και ΑΚ, κυρίως στις περιπτώσεις αναπροσαρμογής του μισθώματος λόγω 13 Θεσσαλονίκη, σελ Θεσσαλονίκη, σελ Θεσσαλονίκη, σελ. 17, αναλυτικά σε Παπαδάκης Χ., Σύστημα εμπορικών μισθώσεων, Τόμος 1 ος, Έκδοση 3 η, 2000, Εκδόσεις Αντ. Ν. Σάκκουλα, σελ. 54 επομ.. 16 Θεσσαλονίκη, σελ Η εφαρμογή του αρθρ. 388 ΑΚ προβλέπεται ρητά στο αρθρ. 7 4 π.δ. 34/

12 απρόοπτης μεταβολής των συνθηκών, και του άρθρου 281 ΑΚ στην περίπτωση της καταγγελίας της μίσθωσης για ιδιόχρηση του μισθίου 18. Όσον αφορά τις δικονομικές διατάξεις που τυγχάνουν εφαρμογής, το άρθρο 48 1 π.δ. 34/1995 ορίζει ότι οι διαφορές από τις μισθώσεις του π.δ. υπάγονται στην αρμοδιότητα του μονομελούς πρωτοδικείου ή του ειρηνοδικείου, αναλόγως του ποσού του μισθώματος (αρθρ εδ. β και 16 αρ. 1 ΚΠολΔ), και ότι οι διαφορές που αναφέρονται στο άρθρο 48 του π.δ. εκδικάζονται κατά την ειδική διαδικασία μισθωτικών διαφορών του ΚΠολΔ (αρθρ ΚΠολΔ και ήδη αρθρ. 614 επομ. λόγω τροποποίησης του ΚΠολΔ με το άρθρο τέταρτο του άρθρου 1 Ν.4335/2015). Επίσης, να σημειωθεί πως στο άρθρο 48 2 του π.δ. 34/1995 ορίζεται ότι στις περιπτώσεις απόδοσης του μισθίου για οποιαδήποτε αιτία εφαρμόζεται το άρθρο 69 ΚΠολΔ, και στο άρθρο 15 του π.δ. 34/1995 ορίζεται ότι για την καταγγελία της εμπορικής μίσθωσης εφαρμόζεται και το άρθρο 66 ΕισΝΚΠολΔ. 4. Οι συμβατικοί όροι Η σύμβαση της εμπορικής μίσθωσης έχει διφυή χαρακτήρα, καθώς αφενός υπόκειται στις ρυθμίσεις του π.δ. 34/1995, αφετέρου, ως σύμβαση του αστικού δικαίου, το περιεχόμενό της διαμορφώνεται από τους συμβαλλομένους, και διέπεται από τους όρους που συνομολογήθηκαν, σύμφωνα με τη γενική αρχή της ελευθερίας των συμβάσεων (αρθρ. 361 ΑΚ) 19. Η αρχή της ελευθερίας των συμβάσεων, όμως, δεν είναι απόλυτη, καθώς γίνεται ρητή επιφύλαξη στο αρθρ. 44 του π.δ. 34/1995, ότι οι συμβατικοί όροι της μισθωτικής σύμβασης ισχύουν, εκτός αν καθιερώνεται άλλη ρύθμιση στο π.δ. 34/1995, οπότε κατ αυτόν τον τρόπο εισάγεται ένας περιορισμός στην αρχή της ελευθερίας των συμβάσεων 20. Ένας δεύτερος περιορισμός που εισάγεται είναι αυτός του άρθρου 45 του π.δ. 34/1995, όπου ορίζεται ότι η παραίτηση των συμβαλλομένων από τα 18 Θεσσαλονίκη, σελ Παπαδάκης Χ., Σύστημα εμπορικών μισθώσεων, Τόμος 1 ος, Έκδοση 3 η, 2000, Εκδόσεις Αντ. Ν. Σάκκουλα, σελ Παπαδάκης Χ., Σύστημα εμπορικών μισθώσεων, Τόμος 1 ος, Έκδοση 3 η, 2000, Εκδόσεις Αντ. Ν. Σάκκουλα, σελ

13 δικαιώματα που παρέχει ο νόμος είναι ισχυρή μόνο αν γίνει μετά τη σύναψη της σύμβασης 21. Με άλλα λόγια, η παραίτηση του εκμισθωτή ή του μισθωτή από τα δικαιώματα που τους παρέχει το π.δ. 34/1995 είναι άκυρη, όταν γίνεται κατά την κατάρτιση της μίσθωσης ή και πριν από αυτήν (π.χ. κατά το στάδιο των διαπραγματεύσεων) 22. Κατ εξαίρεση, με ρητή πρόβλεψη του π.δ. 34/1995, επιτρέπεται η παραίτηση από τα παρακάτω δικαιώματα, κατά την κατάρτιση της μίσθωσης: αρθρ.7 1 (συμφωνία ή αναπροσαρμογή μισθώματος), αρθρ εδ. α (παραχώρηση χρήσης του μισθίου), αρθρ (παραίτηση από το δικαίωμα καταγγελίας για ιδιόχρηση), αρθρ (αντίθετη συμφωνία ως προς το δικαίωμα καταγγελίας για ανοικοδόμηση) 23. Πάντως σε περίπτωση συμφωνίας ή παραίτησης από δικαίωμα, κατά παράβαση των διατάξεων του π.δ. 34/1995, η συμφωνία/παραίτηση είναι άκυρη. Κατά μία άποψη 24 η ακυρότητα αυτή είναι σχετική, και προϋποθέτει επίκληση από εκείνον που παραιτήθηκε, καθώς δε λαμβάνεται υπόψη αυτεπαγγέλτως από το δικαστήριο. Κατά άλλη άποψη 25, επειδή οι ρυθμίσεις του π.δ. 34/1995 θεωρούνται ως δημοσίας τάξης, η ακυρότητα είναι απόλυτη και λαμβάνεται υπόψη αυτεπαγγέλτως από το δικαστήριο. Ένα ακόμη ζήτημα που ανακύπτει σχετικά με τους συμβατικούς όρους της εμπορικής μίσθωσης είναι αυτό της χρονικής διάρκειας της ισχύος αυτών, δηλαδή αν οι όροι ισχύουν μόνο κατά τη διάρκεια του συμβατικού χρόνου ή και του νόμιμου ή του χρόνου της αναγκαστικής παράτασης, δεδομένου ότι δεν υπάρχει ρύθμιση για το θέμα αυτό στη διάταξη του άρθρου 44 π.δ. 34/1995 ή σε κάποια άλλη Παπαδάκης Χ., Σύστημα εμπορικών μισθώσεων, Τόμος 1 ος, Έκδοση 3 η, 2000, Εκδόσεις Αντ. Ν. Σάκκουλα, σελ Φίλιος Π., Μίσθωση ακινήτου για επαγγελματική στέγη, 2006, Δίκαιο & Οικονομία Π.Ν. Σάκκουλας, σελ. 14, με τις εκεί παραπομπές. 23 Φίλιος Π., Μίσθωση ακινήτου για επαγγελματική στέγη, 2006, Δίκαιο & Οικονομία Π.Ν. Σάκκουλας, σελ. 15, με τις εκεί παραπομπές. 24 Φίλιος Π., Μίσθωση ακινήτου για επαγγελματική στέγη, 2006, Δίκαιο & Οικονομία Π.Ν. Σάκκουλας, σελ. 17, Κατράς Ι., Πανδέκτης Μισθώσεων & Οροφοκτησίας, 10 η έκδοση, 2012, Εκδόσεις Αντ. Ν. Σάκκουλα, σελ Παπαδάκης Χ., Σύστημα εμπορικών μισθώσεων, Τόμος 1 ος, Έκδοση 3 η, 2000, Εκδόσεις Αντ. Ν. Σάκκουλα, σελ. 68, Κανέλλος Χ. Μέκαλης Θ., Προστασία Στέγης, Έκδοση 4 η, 1991, Εκδοτικός Οίκος Αφοι Π. Σάκκουλα, Αθήνα, σελ Παπαδάκης Χ., Σύστημα εμπορικών μισθώσεων, Τόμος 1 ος, Έκδοση 3 η, 2000, Εκδόσεις Αντ. Ν. Σάκκουλα, σελ

14 Κατά την κρατούσα στη θεωρία 27 και τη νομολογία 28 άποψη, οι συμβατικοί όροι ισχύουν και στο νόμιμο χρόνο της μίσθωσης. Η άποψη αυτή στηρίζεται αφενός στο γεγονός ότι η διάταξη του αρθρ. 44 δε διακρίνει 29, και αφετέρου στο ότι η μίσθωση είναι ενιαία εκτεινόμενη στο χρόνο που ορίζει ο νόμος 30, επομένως αν οι συμβαλλόμενοι δε δίνουν περιορισμένη χρονική ισχύ στους συμβατικούς όρους που συνομολογούν, πρέπει να γίνει δεκτό ότι αποδέχονται σιωπηρά την ισχύ τους καθ όλη τη νόμιμη διάρκεια της μίσθωσης Νομική Φύση των κανόνων του π.δ. 34/1995 Προκειμένου να επιτευχθούν οι δικαιοπολιτικοί στόχοι του π.δ. 34/1995, κρίθηκε αναγκαίο να μην υπόκειται στην βούληση των συμβαλλομένων η εφαρμογή των κανόνων του π.δ. 32. Έτσι, οι διατάξεις του π.δ. 34/1995 αποτελούν αναγκαστικό δίκαιο, και για αυτό το λόγο χαρακτηρίζονται 33 συχνά ως κανόνες δημοσίας τάξης, κατά την έννοια του αρθρ. 3 ΑΚ 34. Αυτός ο χαρακτηρισμός έχει την έννοια ότι επειδή είναι οι διατάξεις του π.δ. 34/1995 είναι κανόνες δημόσιας τάξης, δε μπορεί κατά τη σύναψη της μισθωτικής σύμβασης, να αποκλειστεί η εφαρμογή τους από την ιδιωτική βούληση. 27 Θεσσαλονίκη, σελ , Φίλιος Π., Μίσθωση ακινήτου για επαγγελματική στέγη, 2006, Δίκαιο & Οικονομία Π.Ν. Σάκκουλας, σελ. 1, Παπαδάκης Χ., Σύστημα εμπορικών μισθώσεων, Τόμος 1 ος, Έκδοση 3 η, 2000, Εκδόσεις Αντ. Ν. Σάκκουλα, σελ ΑΠ 611/1983 ΝοΒ 32/1984 σελ. 73, ΟλΑΠ 9/1992 ΕλλΔνη 33/1992 σελ. 755, ΑΠ 809/1997 ΕλλΔνη 39/1998 σελ Παπαδάκης Χ., Σύστημα εμπορικών μισθώσεων, Τόμος 1 ος, Έκδοση 3 η, 2000, Εκδόσεις Αντ. Ν. Σάκκουλα, σελ Παπαδάκης Χ., Σύστημα εμπορικών μισθώσεων, Τόμος 1 ος, Έκδοση 3 η, 2000, Εκδόσεις Αντ. Ν. Σάκκουλα, σελ Θεσσαλονίκη, σελ Θεσσαλονίκη, σελ ΑΠ 646/1986 ΕλλΔνη 28/1987 σελ. 832, ΑΠ 714/1976 ΝοΒ 25/1977 σελ. 59, ΕφΑθ 1938/1980 ΝοΒ 28/1980 σελ Παπαδάκης Χ., Σύστημα εμπορικών μισθώσεων, Τόμος 1 ος, Έκδοση 3 η, 2000, Εκδόσεις Αντ. Ν. Σάκκουλα, σελ

15 Κατά άλλη άποψη 35, ο παραπάνω χαρακτηρισμός δεν είναι ακριβής, διότι από τις διατάξεις του π.δ., άλλες περιέχουν ενδοτικό και άλλες αναγκαστικό δίκαιο, αναλόγως με το αν αυτοί υπαγορεύθηκαν για να προασπίσουν ατομικό ή γενικότερο συμφέρον. Συγκεκριμένα, ενδοτικό δίκαιο περιλαμβάνουν οι διατάξεις του π.δ. μετά την κατάρτιση της μίσθωσης, λόγω του άρθρ. 45 π.δ. 34/ , ενώ πριν την κατάρτιση της μίσθωσης, οι διατάξεις αποτελούν αναγκαστικό δίκαιο. Επίσης, αναγκαστικό δίκαιο περιέχουν και οι διατάξεις μεταγενέστερων νόμων που τροποποιούν τις διατάξεις του π.δ. 34/ Συνταγματικότητα των διατάξεων του π.δ. 34/1995 Γίνεται δεκτό από τη θεωρία 38 και τη νομολογία 39 ότι οι μέχρι σήμερα νόμοι προστασίας των εμπορικών μισθώσεων είναι συνταγματικοί, και ότι δεν είναι αντίθετοι με την αρχή της ισότητας, δεν προσβάλλουν την οικονομική ελευθερία του ατόμου, ούτε περιορίζουν το δικαίωμα της ιδιοκτησίας (αρθρ. 4 1, 5 και 17 Σ) 40. Εξάλλου, κατά την προστασία της ιδιοκτησίας, επιτρέπεται στο νομοθέτη η επιβολή περιορισμών, από λόγους δημοσίου συμφέροντος ή τις ανάγκες της κοινωνικής συμβίωσης, ενόψει και του κοινωνικού προορισμού της ιδιοκτησίας Θεσσαλονίκη, σελ , Φίλιος Π., Μίσθωση ακινήτου για επαγγελματική στέγη, 2006, Δίκαιο & Οικονομία Π.Ν. Σάκκουλας, σελ Όπως αναπτύχθηκε παραπάνω υπό ΙΙΙ Φίλιος Π., Μίσθωση ακινήτου για επαγγελματική στέγη, 2006, Δίκαιο & Οικονομία Π.Ν. Σάκκουλας, σελ Παπαδάκης Χ., Σύστημα εμπορικών μισθώσεων, Τόμος 1 ος, Έκδοση 3 η, 2000, Εκδόσεις Αντ. Ν. Σάκκουλα, σελ. 50, Φίλιος Π., Μίσθωση ακινήτου για επαγγελματική στέγη, 2006, Δίκαιο & Οικονομία Π.Ν. Σάκκουλας, σελ. 8, Αρχανιωτάκης Γ., Η επαγγελματική μίσθωση, Τόμος Ι, 2002, Εκδόσεις Σάκκουλα, Αθήνα Θεσσαλονίκη, σελ ΑΠ 481/1982 ΝοΒ 31/1983 σελ. 54, ΑΠ 787/1984 ΑρχΝ 36/1985 σελ. 90, ΑΠ 288/1977 ΝοΒ 25/1977 σελ. 1317, ΑΠ 697/1969 ΝοΒ 18/1970 σελ. 164, ΟλΑΠ 238/1971 ΝοΒ 19/1971 σελ. 747, ΑΠ 1397/84 ΝοΒ 33/1985 σελ Παπαδάκης Χ., Σύστημα εμπορικών μισθώσεων, Τόμος 1 ος, Έκδοση 3 η, 2000, Εκδόσεις Αντ. Ν. Σάκκουλα, σελ Παπαδάκης Χ., Σύστημα εμπορικών μισθώσεων, Τόμος 1 ος, Έκδοση 3 η, 2000, Εκδόσεις Αντ. Ν. Σάκκουλα, σελ

16 Ωστόσο, έχει διατυπωθεί και η άποψη 42 ότι ορισμένες από τις διατάξεις του π.δ. 34/1995 είναι αντισυνταγματικές, όπως η αυτή του άρθρου 14 του π.δ. 34/1995, για τη δέσμευση του ιδιοκτήτη ακινήτου από μίσθωση που δεν έχει συνάψει ο ίδιος, μία δέσμευση που αποτελεί στην πραγματικότητα (κατά την άνω άποψη) δέσμευση της ιδιοκτησίας από τρίτους και μάλιστα άνευ ανταλλάγματος για τον ιδιοκτήτη 43. Επίσης, κατά την ίδια ως άνω άποψη, αντισυνταγματική θεωρείται και η καθιέρωση της καταβολής αποζημίωσης στο μισθωτή για την άυλη εμπορική αξία την οποία απέκτησε το μίσθιο από την άσκηση της δραστηριότητας του μισθωτή, καθώς η επιβολή τέτοιας αποζημίωσης, θα έπρεπε να είναι επιτρεπτή μόνον αν πράγματι έχει δημιουργηθεί τέτοια άυλη αξία 44. Τέλος, κατά την ίδια άποψη, αντισυνταγματική, ως υπερβολικά δεσμευτική για τον εκμισθωτή κρίνεται η διάταξη του άρθρ. 37 π.δ. 34/1995 για τις προϋποθέσεις της ιδιοκατοίκησης, καθώς και εκείνη του άρθρ. 57 π.δ. 34/1995 για την υπομίσθωση Σκοπός προστασίας των εμπορικών μισθώσεων Οι διατάξεις του π.δ. 34/1995 στοχεύουν κατά κύριο λόγο στην προστασία του μισθωτή 46 κατά την άσκηση της επαγγελματικής δραστηριότητάς του, και κατά δεύτερο λόγο στην προστασία του εκμισθωτή, ενώ, παράλληλα με τα παραπάνω, έχει κριθεί ότι προάγεται και το δημόσιο συμφέρον 47. Το προβάδισμα στην προστασία του μισθωτή προκύπτει από αρκετά σημεία του π.δ., όπως η μεγάλη υποχρεωτική διάρκεια της μίσθωσης, το δικαίωμα αποζημίωσης στις καταγγελίες για ιδιόχρηση ή ιδιοκατοίκηση ή 42 Κατράς Ι., Πανδέκτης Μισθώσεων & Οροφοκτησίας, 10 η έκδοση, 2012, Εκδόσεις Αντ. Ν. Σάκκουλα, σελ Κατράς Ι., Πανδέκτης Μισθώσεων & Οροφοκτησίας, 10 η έκδοση, 2012, Εκδόσεις Αντ. Ν. Σάκκουλα, σελ Κατράς Ι., Πανδέκτης Μισθώσεων & Οροφοκτησίας, 10 η έκδοση, 2012, Εκδόσεις Αντ. Ν. Σάκκουλα, σελ Κατράς Ι., Πανδέκτης Μισθώσεων & Οροφοκτησίας, 10 η έκδοση, 2012, Εκδόσεις Αντ. Ν. Σάκκουλα, σελ ΑΠ 485/1993 ΕλλΔνη 35/1994 σελ. 418, ΑΠ 56/1983 ΕλλΔνη 24/1983 σελ. 630, Παπαδάκης Χ., Σύστημα εμπορικών μισθώσεων, Τόμος 1ος, Έκδοση 3η, 2000, Εκδόσεις Αντ. Ν. Σάκκουλα, σελ. 46, Φίλιος Π., Μίσθωση ακινήτου για επαγγελματική στέγη, 2006, Δίκαιο & Οικονομία Π.Ν. Σάκκουλας, σελ ΑΠ 553/1995 ΕλλΔνη 37/1996 σελ. 306, Φίλιος Π., Μίσθωση ακινήτου για επαγγελματική στέγη, 2006, Δίκαιο & Οικονομία Π.Ν. Σάκκουλας, σελ

17 ανοικοδόμηση, το δικαίωμα προτίμησης στην καταγγελία για ανοικοδόμηση, το δικαίωμα της πρόωρης καταγγελίας για μεταμέλεια κτλ 48. Πιο αναλυτικά, σχετικά με την προστασία του μισθωτή, υπάρχει η ανάγκη να δοθεί στο μισθωτή ο αναγκαίος χρόνος για την ανάπτυξη στο μίσθιο της εμπορικής του επιχείρησης, ώστε να γίνει και απόσβεση των δαπανών που πραγματοποίησε για την εμπορική του εγκατάσταση 49. Επιπλέον, η επιτυχής επιχειρηματική δραστηριότητα στο μίσθιο συνεπάγεται αύξηση της μισθωτικής του αξίας, διότι δημιουργεί κύκλο πελατών που συνηθίζουν να συναλλάσσονται σε αυτό, επομένως επιβάλλεται ο καθορισμός της ελάχιστης χρονικής διάρκειας της μίσθωσης, ώστε μέρος της ωφέλειας να καρπωθεί και ο μισθωτής 50. Επίσης, με το π.δ. προστατεύεται ο μισθωτής από το μεγάλο κόστος που επιφέρουν οι μεταστεγάσεις, καθώς και από τις απαιτήσεις του εκμισθωτή για υψηλότερο μίσθωμα, στις οποίες συνήθως ενδίδει για να αποφύγει τη μεταστέγαση 51. Σε περίπτωση που το μίσθιο δε χρησιμοποιείται για εμπορική δραστηριότητα, αλλά για τη στέγαση π.χ. νοσηλευτικού ιδρύματος, ιατρείου, δικηγορικού γραφείου κτλ, τότε ο λόγος προστασίας του μισθωτή συνίσταται στην εξασφάλιση της πελατείας που μπορεί με ευχέρεια να βρει τον επαγγελματία που έχει ανάγκη 52. Επιπλέον, παρέχεται διευκόλυνση στην άσκηση του επαγγέλματός του, ιδίως του δικηγόρου, του δικαστικού επιμελητή κτλ, αφού συχνά τα γραφεία τους στεγάζονται σε περιοχές πλησίον των δικαστηρίων, γεγονός το οποίο δημιουργεί στενότητα στέγης και επιδρά και στη λειτουργία της μίσθωσης 53. Όσον αφορά στην προστασία του εκμισθωτή, αυτή επιτυγχάνεται μέσω της πρόβλεψης του δικαιώματος για αναπροσαρμογή του μισθώματος κατά 48 Φίλιος Π., Μίσθωση ακινήτου για επαγγελματική στέγη, 2006, Δίκαιο & Οικονομία Π.Ν. Σάκκουλας, σελ Εισηγητική Έκθεση του Ν. 813/ Φίλιος Π., Μίσθωση ακινήτου για επαγγελματική στέγη, 2006, Δίκαιο & Οικονομία Π.Ν. Σάκκουλας, σελ. 7, Παπαδάκης Χ., Σύστημα εμπορικών μισθώσεων, Τόμος 1 ος, Έκδοση 3 η, 2000, Εκδόσεις Αντ. Ν. Σάκκουλα, σελ Φίλιος Π., Μίσθωση ακινήτου για επαγγελματική στέγη, 2006, Δίκαιο & Οικονομία Π.Ν. Σάκκουλας, σελ Παπαδάκης Χ., Σύστημα εμπορικών μισθώσεων, Τόμος 1 ος, Έκδοση 3 η, 2000, Εκδόσεις Αντ. Ν. Σάκκουλα, σελ Παπαδάκης Χ., Σύστημα εμπορικών μισθώσεων, Τόμος 1 ος, Έκδοση 3 η, 2000, Εκδόσεις Αντ. Ν. Σάκκουλα, σελ

18 τακτά χρονικά διαστήματα (το οποίο βέβαια χορηγείται και στο μισθωτή), αλλά και μέσω του δικαιώματος καταγγελίας για ιδιόχρηση ή ανοικοδόμηση 54. IV. Πεδίο εφαρμογής του π.δ. 34/ Αντικείμενο σύμβασης εμπορικής μίσθωσης Όπως ρητά αναφέρεται στο άρθρο 1 1 του π.δ. 34/1995, στις προστατευτικές διατάξεις αυτού υπάγεται μόνο η μίσθωση ακινήτου, η έννοια του οποίου είναι γνωστή από τα άρθρα 948 και 953 επομ. ΑΚ 55. Κατά τις διατάξεις αυτές, ακίνητο είναι το έδαφος και τα συστατικά αυτού μέρη, και ιδίως το οικοδόμημα. Περαιτέρω, εμπίπτει στην προστασία του νόμου η μίσθωση ακινήτου, είτε αυτό είναι οικοδομημένο με μόνιμα κτισμένο οικοδόμημα, είτε έχει πρόχειρα ή μη μόνιμα κατασκευάσματα (παράγκες, κατασκευές από λαμαρίνες προσαρμοσμένες στο έδαφος με σιδηροδοκούς κτλ), είτε είναι ακάλυπτος χώρος, όπου έχει τοποθετηθεί κινητό κατασκεύασμα π.χ. κινητή καντίνα, είτε τέλος είναι ακάλυπτος εντελώς χώρος (βλ. και άρθρο 9 π.δ. 34/1995) 56. Σημειωτέον ότι η χρήση των όρων «ακίνητο» ή «χώρος» που γίνεται στο νόμο, είναι ταυτόσημη 57. Πιο αναλυτικά, οι χώροι διακρίνονται σε καλυμμένους και σε ακάλυπτους, αναλόγως με το αν φέρουν στέγη ή όχι 58, διάκριση η οποία έχει πρακτική σημασία ως προς την αναπροσαρμογή του μισθώματος, την καταγγελία για ανοικοδόμηση ή δημιουργία πρασίνου, και ως προς την αποζημίωση σε περίπτωση καταγγελίας για ιδιόχρηση ή ανοικοδόμηση 59. Ακάλυπτο χώρο, λοιπόν, αποτελεί όχι μόνο η οικοπεδική και η εν γένει χωρίς 54 Παπαδάκης Χ., Σύστημα εμπορικών μισθώσεων, Τόμος 1 ος, Έκδοση 3 η, 2000, Εκδόσεις Αντ. Ν. Σάκκουλα, σελ ΑΠ 573/1980 ΝοΒ 28/1980 σελ Παπαδάκης Χ., Σύστημα εμπορικών μισθώσεων, Τόμος 1 ος, Έκδοση 3 η, 2000, Εκδόσεις Αντ. Ν. Σάκκουλα, σελ Φίλιος Π., Μίσθωση ακινήτου για επαγγελματική στέγη, 2006, Δίκαιο & Οικονομία Π.Ν. Σάκκουλας, σελ. 34, Παπαδάκης Χ., Σύστημα εμπορικών μισθώσεων, Τόμος 1 ος, Έκδοση 3 η, 2000, Εκδόσεις Αντ. Ν. Σάκκουλα, σελ. 77, ΑΠ 573/1980 ΝοΒ 28/1980 σελ Θεσσαλονίκη, σελ.92, ΑΠ 1349/2003 α δημοσίευση ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ. 59 Φίλιος Π., Μίσθωση ακινήτου για επαγγελματική στέγη, 2006, Δίκαιο & Οικονομία Π.Ν. Σάκκουλας, σελ

19 οικοδομήματα εδαφική έκταση, αλλά και το αστέγαστο μέρος του κτίσματος, όπως π.χ. ο εξωτερικός τοίχος και τα δώματα των οικοδομών 60. Τα δώματα οικοδομών χρησιμοποιούνται αρκετά συχνά για εγκατάσταση διαφημιστικών επιγραφών ή παραστάσεων μεγάλων διαστάσεων, ή και για άλλες επιχειρήσεις, π.χ. ως αναψυκτήρια σε δώμα ξενοδοχείων (roof garden) 61. Η ύπαρξη, πάντως, σε εδαφική έκταση πρόχειρου ή βοηθητικού κτίσματος ή κατασκευής, δεν καθιστά το χώρο καλυμμένο, σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 31 1 εδ. β π.δ. 34/1995, η οποία παρά τη σύνδεσή της με την υποχρέωση αποζημίωσης για καταγγελία εισάγει κριτήριο διάκρισης με γενικότερη σημασία και εφαρμογή 62. Ως πρόχειρο χαρακτηρίζεται το κτίσμα ή το κατασκεύασμα που δεν έχει συνδεθεί σταθερά με το έδαφος 63, ενώ ως βοηθητικό, το κτίσμα που ανεξάρτητα από τη σταθερότητα ή την προχειρότητά του, δε λειτουργεί αυτοτελώς, αλλά μόνο προς εξυπηρέτηση της χρήσης του ακάλυπτου χώρου 64. Όταν ο ακάλυπτος χώρος είναι βοηθητικός χώρος του καλυμμένου (π.χ. πρατήρια βενζίνης), τότε πρόκειται για μίσθωση καλυμμένου χώρου, και αντιστρόφως, όταν ο καλυμμένος χώρος είναι βοηθητικός του ακάλυπτου, υπάρχει μίσθωση ακάλυπτου χώρου 65. Αν ο καλυμμένος και ο ακάλυπτος χώρος δεν τελούν ανάμεσά τους σε σχέση κύριου και βοηθητικού χώρου, τότε πρόκειται για μικτή μίσθωση (μίσθωση καλυμμένου και ακάλυπτου χώρου) 66. Ακίνητο είναι, επίσης, το έδαφος και τα συστατικά αυτού μέρη, ιδίως τα οικοδομήματα, τα οποία ως συστατικά είναι αναποχώριστα, και είναι γι αυτό 60 Θεσσαλονίκη, σελ Παπαδάκης Χ., Σύστημα εμπορικών μισθώσεων, Τόμος 1 ος, Έκδοση 3 η, 2000, Εκδόσεις Αντ. Ν. Σάκκουλα, σελ Θεσσαλονίκη, σελ. 93, Φίλιος Π., Μίσθωση ακινήτου για επαγγελματική στέγη, 2006, Δίκαιο & Οικονομία Π.Ν. Σάκκουλας, σελ Θεσσαλονίκη, σελ. 93, υποσημ Θεσσαλονίκη, σελ. 93, υποσημ Φίλιος Π., Μίσθωση ακινήτου για επαγγελματική στέγη, 2006, Δίκαιο & Οικονομία Π.Ν. Σάκκουλας, σελ Φίλιος Π., Μίσθωση ακινήτου για επαγγελματική στέγη, 2006, Δίκαιο & Οικονομία Π.Ν. Σάκκουλας, σελ

20 δυνατό να είναι αντικείμενα εμπορικής μίσθωσης 67. Τα παραρτήματα (αρθρ. 956 ΑΚ), εφόσον εκμισθώνονται μαζί με το ακίνητο, εμπίπτουν και αυτά στην προστασία του νόμου 68. Ακόμη, συστατικό, και άρα ακίνητο, είναι και κάθε άλλο κινητό πράγμα, το οποίο βρίσκεται σε διηνεκή σωματικό σύνδεσμο προς το οικοδόμημα, ώστε κατά τις αντιλήψεις των συναλλαγών και την οικονομολογική αντίληψη γι αυτό, να πρόκειται για συστατικό, όπως για παράδειγμα η προθήκη καταστήματος που είναι στερεά προσαρμοσμένη στον εξωτερικό τοίχο οικοδομήματος και ασφαλίζεται με σιδερένια ελάσματα (ρολά), εφόσον δεν είναι δυνατή η μεταφορά της σε άλλο τόπο χωρίς βλάβη αυτής και του κτιρίου στον οποίο είναι τοποθετημένη Η χρήση του μισθίου Για να προστατεύεται μία μίσθωση από το π.δ. 34/1995, πρέπει το μίσθιο να χρησιμοποιείται είτε για την άσκηση εμπορικών πράξεων, είτε για την άσκηση των δραστηριοτήτων που ειδικά αναφέρονται στο π.δ.. Η χρήση αυτή πρέπει να είναι συμφωνημένη, ρητά ή σιωπηρά, διότι αν ο μισθωτής αυτοβούλως κάνει διαφορετική χρήση, παραβιάζει τη σύμβαση και μπορεί να έχει τις συνέπειες του αρθρ. 594 ΑΚ 70 (δικαίωμα εκμισθωτή για καταγγελία της μίσθωσης λόγω κακής χρήσης του μισθίου και αποζημίωση). Αν υπήρξε συμφωνία για επαγγελματική χρήση, χωρίς, όμως, να προσδιορίσθηκε ρητά το είδος της χρήσης του μισθίου, τότε ο μισθωτής έχει δικαίωμα να κάνει οποιαδήποτε χρήση του μισθίου κατά βούληση, με μόνο περιορισμό ότι πρέπει αυτή να είναι σύμφωνη με τον προορισμό του μισθίου, κατά τις αρχές της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών 71. Επίσης, αν οι συμβαλλόμενοι δε συμφώνησαν καθόλου για τη χρήση του μισθίου, η 67 Παπαδάκης Χ., Σύστημα εμπορικών μισθώσεων, Τόμος 1 ος, Έκδοση 3 η, 2000, Εκδόσεις Αντ. Ν. Σάκκουλα, σελ Παπαδάκης Χ., Σύστημα εμπορικών μισθώσεων, Τόμος 1 ος, Έκδοση 3 η, 2000, Εκδόσεις Αντ. Ν. Σάκκουλα, σελ. 78, Φίλιος Π., Μίσθωση ακινήτου για επαγγελματική στέγη, 2006, Δίκαιο & Οικονομία Π.Ν. Σάκκουλας, σελ ΑΠ 399/1981 ΝοΒ 29/1981 σελ Παπαδάκης Χ., Σύστημα εμπορικών μισθώσεων, Τόμος 1 ος, Έκδοση 3 η, 2000, Εκδόσεις Αντ. Ν. Σάκκουλα, σελ Παπαδάκης Χ., Σύστημα εμπορικών μισθώσεων, Τόμος 1 ος, Έκδοση 3 η, 2000, Εκδόσεις Αντ. Ν. Σάκκουλα, σελ

21 σύμβαση είναι ατέλεστη κατ άρθρο 195 ΑΚ, αφού υπάρχει ασυμφωνία για ουσιώδες στοιχείο αυτής 72. Όσον αφορά δε την περίπτωση της μικτής χρήσης του μισθίου (αρθρ. 1 2 π.δ. 34/1995), όπου αυτό χρησιμοποιείται κατά τη συμφωνία των μερών, τόσο για προστατευόμενη, όσο και για μη προστατευόμενη χρήση, π.χ. εν μέρει ως ιατρείο και εν μέρει ως κατοικία του μισθωτή, η κρίση για την υπαγωγή ή μη της μίσθωσης στις διατάξεις του π.δ. 34/1995 σχηματίζεται με γνώμονα την προέχουσα χρήση του μισθίου. Η έννοια της προέχουσας χρήσης το μισθίου προσδιορίζεται κατά τα διδάγματα της κοινής πείρας, με βάση τις κρατούσες κοινωνικές αντιλήψεις και το σκοπό του π.δ. 34/1995, πρόκειται δηλαδή για νομική έννοια, η οποία υπόκειται στον αναιρετικό έλεγχο 73. Νομολογιακά, κατά τον προσδιορισμό της λαμβάνεται υπόψη η βούληση των μερών, η έκταση των χώρων που καταλαμβάνονται για κάθε χρήση, η συνηθισμένη χρήση των ακινήτων της περιοχής του μισθίου, το είδος της χρήσης, το είδος των χώρων και ο τυχόν διαχωρισμός τους Προστατευόμενες δραστηριότητες του π.δ. 34/1995 Κατά το σύστημα του π.δ. 34/1995, όπως αυτό προκύπτει ιδίως από το άρθρ. 1 1 εδ. α, οι προστατευόμενες μισθώσεις διακρίνονται σε δύο μεγάλες κατηγορίες: στις μισθώσεις που το μίσθιο χρησιμεύει για την επιχείρηση εμπορικών πράξεων, και στις μισθώσεις που το μίσθιο χρησιμεύει για την άσκηση επαγγέλματος ή δραστηριότητας που προβλέπεται από το νόμο 75. Η δεύτερη κατηγορία αποτελείται επί της ουσίας από δύο υποκατηγορίες, αφενός τις μισθώσεις για την άσκηση των δραστηριοτήτων που μνημονεύονται στο άρθρ. 1 1 εδ. β, γ, ε και στ, και στο άρθρο 2 1 εδ. θ και ι, και αφετέρου τις μισθώσεις για τη στέγαση κάποιου από τα προστατευόμενα επαγγέλματα, όπως αυτά αναφέρονται περιοριστικά στο 72 Παπαδάκης Χ., Αγωγές απόδοσης μισθίου, Τόμος 1 ος, 3 η έκδοση, 2006, Εκδόσεις Αντ. Ν. Σάκκουλα, σελ ΟλΑΠ 61/1981 ΝοΒ 29/1981 σελ. 1255, ΑΠ 683/1994 ΑρχΝ 45/1994 σελ Φίλιος Π., Μίσθωση ακινήτου για επαγγελματική στέγη, 2006, Δίκαιο & Οικονομία Π.Ν. Σάκκουλας, σελ. 70, και υποσημ Παπαδάκης Χ., Σύστημα εμπορικών μισθώσεων, Τόμος 1 ος, Έκδοση 3 η, 2000, Εκδόσεις Αντ. Ν. Σάκκουλα, σελ

22 άρθρο Κατά συνέπεια, για να εμπίπτει μία μίσθωση στην προστασία του π.δ. 34/1995, πρέπει η χρήση του μισθίου να καλύπτεται από κάποια από τις αναφερόμενες στο νόμο περιπτώσεις άλλοι επαγγελματίες, μη προβλεπόμενοι στο π.δ., δεν προστατεύονται 77. Επισημαίνεται, ακόμη, ότι με ρητή διάταξη του π.δ. 34/1995 στο άρθρο 1 1 περ. δ, ορίζεται ότι προστατεύεται και η μίσθωση ακινήτου που γίνεται για να χρησιμοποιηθεί αυτό ως βοηθητικός χώρος άλλου ακινήτου, στο οποίο ασκούνται δραστηριότητες που προβλέπονται στο άρθρο 1 π.δ. 34/1995. Από τη ρύθμιση αυτή συνάγεται ότι βοηθητικός είναι ο χώρος στον οποίο ασκούνται δραστηριότητες, που δεν συνεπάγονται την αυτοτελή προστασία της μίσθωσης, γιατί τότε δεν υπάρχει λόγος ιδιαίτερης προστασίας 78. Επίσης, ο χώρος πρέπει να είναι λειτουργικά αυτοτελής σχέση με το ακίνητο στο οποίο ασκείται η κύρια δραστηριότητα, χωρίς να απαιτείται να βρίσκονται σε επαφή ή να απέχουν τα δύο ακίνητα 79. Σύμφωνα με το β εδάφιο της εν λόγω διάταξης, η διακοπή της άσκησης των δραστηριοτήτων για χρονικό διάστημα μέχρι 6 μήνες, δεν αίρει την προστασία που παρέχεται από το π.δ. 34/1995. Φυσικά, η διακοπή της δραστηριότητας στο κυρίως μίσθιο δεν επιδρά στην προστασία της κύριας μίσθωσης 80. Ζήτημα προκύπτει με την έκταση εφαρμογής της διάταξης, καθώς κατά το γράμμα του νόμου η προστασία αφορά τους βοηθητικούς χώρους για τις δραστηριότητες του άρθρου 1, αφήνοντας ακάλυπτες εκείνες των άρθρων 2 και 3 του π.δ. 34/1995. Υποστηρίζεται 81 ότι η στενή διατύπωση οφείλεται σε νομοτεχνική παραδρομή, και σύμφωνα με το 76 Παπαδάκης Χ., Σύστημα εμπορικών μισθώσεων, Τόμος 1 ος, Έκδοση 3 η, 2000, Εκδόσεις Αντ. Ν. Σάκκουλα, σελ Παπαδάκης Χ., Σύστημα εμπορικών μισθώσεων, Τόμος 1 ος, Έκδοση 3 η, 2000, Εκδόσεις Αντ. Ν. Σάκκουλα, σελ. 271, Αρχανιωτάκης Γ., Η επαγγελματική μίσθωση, Τόμος Ι, 2002, Εκδόσεις Σάκκουλα, Αθήνα Θεσσαλονίκη, σελ. 141, ΑΠ 1939/1990 ΕλλΔνη 32/1991 σελ. 1502, αντίθετα Φίλιος Π., Μίσθωση ακινήτου για επαγγελματική στέγη, 2006, Δίκαιο & Οικονομία Π.Ν. Σάκκουλας, σελ Παπαδάκης Χ., Σύστημα εμπορικών μισθώσεων, Τόμος 1 ος, Έκδοση 3 η, 2000, Εκδόσεις Αντ. Ν. Σάκκουλα, σελ Θεσσαλονίκη, σελ Παπαδάκης Χ., Σύστημα εμπορικών μισθώσεων, Τόμος 1 ος, Έκδοση 3 η, 2000, Εκδόσεις Αντ. Ν. Σάκκουλα, σελ Θεσσαλονίκη, σελ. 157, Φίλιος Π., Μίσθωση ακινήτου για επαγγελματική στέγη, 2006, Δίκαιο & Οικονομία Π.Ν. Σάκκουλας, σελ. 106, Παπαδάκης Χ., Σύστημα εμπορικών μισθώσεων, Τόμος 1 ος, Έκδοση 3 η, 2000, Εκδόσεις Αντ. Ν. Σάκκουλα, σελ

23 δικαιολογητικό λόγο της ρύθμισης πρέπει να γίνει δεκτό ότι στην προστασία του π.δ. εμπίπτουν και οι μισθώσεις των χώρων που είναι βοηθητικοί του ακινήτου στο οποίο ασκείται οποιαδήποτε από τις προστατευόμενες κατά τα άρθρα 1, 2 και 3 χρήσεις. Ωστόσο, την αντίθετη άποψη ακολουθεί η νομολογία και μερίδα της θεωρίας 82, στηριζόμενη τη γραμματική ερμηνεία του άρθρου. Ξεκινώντας από την πρώτη κατηγορία μισθώσεων, στο άρθρ. 1 1 εδ. α π.δ. 34/1995 αναφέρεται ότι υπάγονται στο π.δ. οι μισθώσεις που συνάπτονται για την επιχείρηση στο μίσθιο εμπορικών πράξεων. Σύμφωνα με τη θεωρία του ελληνικού εμπορικού δικαίου, οι εμπορικές πράξεις διακρίνονται σε αντικειμενικά και υποκειμενικά εμπορικές πράξεις, ανάλογα με το αν ο σχετικός χαρακτηρισμός θεμελιώνεται στο αντικείμενο ή στο υποκείμενο της πράξης. Επειδή το άρθρο 1 1 δεν προσδιορίζει το είδος των εμπορικών πράξεων, γίνεται δεκτό 83 ότι εννοούνται καταρχήν οι αντικειμενικά εμπορικές πράξεις, όπως αυτές ορίζονται στα άρθρα 2 και 3 του β.δ. 2/ για την αρμοδιότητα των εμποροδικείων, καθώς και σε άλλους ειδικούς νόμους. Επομένως, η μίσθωση είναι εμπορική όταν η χρήση του μισθίου από το μισθωτή περιλαμβάνει μία ή περισσότερες από τις αντικειμενικά εμπορικές πράξεις, ανεξάρτητα από το αν ο ίδιος έχει ή μπορεί να αποκτήσει την ιδιότητα του εμπόρου, και ανεξάρτητα από το αν τις επιχειρεί κατά κύριο και σύνηθες επάγγελμα 84. Από την άλλη πλευρά, όταν ο μισθωτής είναι ήδη (ή ξεκινά να γίνει) έμπορος και ασκεί στο μίσθιο με τη μορφή οργανωμένης επιχείρησης υποκειμενικά εμπορικές πράξεις, καλυπτόμενες από το τεκμήριο της εμπορικότητας, και η σχετική μίσθωση για την άσκηση των άνω δραστηριοτήτων του είναι εμπορική Κατράς Ι., Αστικές και Νέες Εμπορικές Μισθώσεις, 2016, Εκδόσεις Αντ. Ν. Σάκκουλα Ε.Ε., σελ , ΑΠ 831/1992 ΕΕΝ 60/1993 σελ Κρατούσα άποψη σε θεωρία και νομολογία: Αρχανιωτάκης Γ., Η επαγγελματική μίσθωση, Τόμος Ι, 2002, Εκδόσεις Σάκκουλα, Αθήνα Θεσσαλονίκη, σελ. 135, Παπαδάκης Χ., Σύστημα εμπορικών μισθώσεων, Τόμος 1 ος, Έκδοση 3 η, 2000, Εκδόσεις Αντ. Ν. Σάκκουλα, σελ. 273, Φίλιος Π., Μίσθωση ακινήτου για επαγγελματική στέγη, 2006, Δίκαιο & Οικονομία Π.Ν. Σάκκουλας, σελ. 89, ΑΠ 286/1998 ΝοΒ 47/1999 σελ. 935, ΑΠ 287/1998 ΕλλΔνη 39/1998 σελ Θεσσαλονίκη, σελ. 135, Φίλιος Π., Μίσθωση ακινήτου για επαγγελματική στέγη, 2006, Δίκαιο & Οικονομία Π.Ν. Σάκκουλας, σελ Θεσσαλονίκη, σελ

24 Υποστηρίζεται ότι η άσκηση στο μίσθιο των εμπορικών πράξεων δεν είναι ανάγκη να γίνεται αυτοπροσώπως από το μισθωτή, αλλά μπορεί να γίνεται και μέσω τρίτου προσώπου, όπως (συνήθως) μέσω των υπαλλήλων του, αλλά και του τυχόν υπομισθωτή, ανεξάρτητα από το αν η υπομίσθωση είναι επιτρεπόμενη ή ανεπίτρεπτη 86. Υπάρχει, όμως, και αντίθετη άποψη 87, σύμφωνα με την οποία η άσκηση των εμπορικών πράξεων στο όνομα και για λογαριασμό τρίτου, δεν αποτελεί άσκηση εμπορικών πράξεων κατά το πνεύμα του π.δ. 34/1995 και επομένως η μίσθωση δεν εμπίπτει στην προστασία του π.δ.. Παραπέρα, η δεύτερη κατηγορία προστατευόμενων μισθώσεων, όπως προαναφέρθηκε, είναι εκείνη στην οποία ασκείται επάγγελμα ή δραστηριότητα που προβλέπεται ρητά από το π.δ. 34/1995 ή άλλους νόμους που επεκτείνουν την προστασία τους και σε άλλες μισθώσεις 88. Λόγω της χρήσης του όρου «επάγγελμα» στο π.δ. 34/1995, υποστηρίζεται 89 ότι εμπορική είναι η μίσθωση που συνάπτεται για τη στέγαση γενικά κάθε επαγγελματία. Ωστόσο, η άποψη αυτή (μη κρατούσα) παραβλέπει τη διατύπωση της διάταξης, η οποία κάνει λόγο για προστασία, όχι σε κάθε επάγγελμα, αλλά σε επάγγελμα «προστατευόμενο από το παρόν», ώστε να πρόκειται ουσιαστικά για παραπομπή στις διατάξεις των άρθρων 1 και 2 του π.δ. 34/ Επιπλέον, ο λόγος της προστασίας των μισθώσεων αυτών, είναι για τους μεν επαγγελματίες η παροχή διευκολύνσεων άσκησης τους επαγγέλματος, για τις δε άλλες δραστηριότητες (εκπαιδευτήρια, κλινικές κτλ) η στενότητα της στέγης 91. Ενόψει των παραπάνω, πρέπει να γίνει δεκτό ότι με το π.δ. 34/1995 προστατεύονται αποκλειστικά και μόνο οι μισθώσεις για την άσκηση των 86 Θεσσαλονίκη, σελ Παπαδάκης Χ., Σύστημα εμπορικών μισθώσεων, Τόμος 1 ος, Έκδοση 3 η, 2000, Εκδόσεις Αντ. Ν. Σάκκουλα, σελ Παπαδάκης Χ., Σύστημα εμπορικών μισθώσεων, Τόμος 1 ος, Έκδοση 3 η, 2000, Εκδόσεις Αντ. Ν. Σάκκουλα, σελ Φίλιος Π., Μίσθωση ακινήτου για επαγγελματική στέγη, 2006, Δίκαιο & Οικονομία Π.Ν. Σάκκουλας, σελ. 92 επομ. 90 Θεσσαλονίκη, σελ Παπαδάκης Χ., Σύστημα εμπορικών μισθώσεων, Τόμος 1 ος, Έκδοση 3 η, 2000, Εκδόσεις Αντ. Ν. Σάκκουλα, σελ

25 επαγγελμάτων που ειδικώς προβλέπονται στο π.δ., ώστε να επιβεβαιώνεται η αρχή του «κλειστού αριθμού» των προστατευόμενων χρήσεων 92. Συγκεκριμένα, οι προστατευόμενες μισθώσεις της κατηγορίας αυτής είναι οι ακόλουθες: o Στο άρθρο 1 1 περ. β, αναφέρονται οι μισθώσεις για την εγκατάσταση γενικώς εκπαιδευτηρίων και παιδικών σταθμών. Η έννοια του εκπαιδευτηρίου δε δίνεται από το νόμο, ωστόσο λόγω της ευρύτητας της διατύπωσης της διάταξης, γίνεται δεκτό ότι ως εκπαιδευτήρια νοούνται όλοι οι χώροι κύριας, συστηματικής και διαρκούς διδασκαλίας, που ανάγεται στην παροχή γνώσης και την ανάπτυξη της νόησης και της διανόησης, ανεξαρτήτως από το αν η σχετική διδασκαλία διεξάγεται κατά το πρόγραμμα και υπό την εποπτεία του Υπουργείου Παιδείας ή όχι 93. Έτσι, εκπαιδευτήρια είναι τα μίσθια στα οποία στεγάζονται σχολεία κάθε βαθμίδας (δημοτικής, μέσης, ανώτερης, ανώτατης εκπαίδευσης), ασχέτως αν είναι δημόσια, ιδιωτικά ή επαγγελματικά, έστω και αν λειτουργούν δωρεάν, διότι π.χ. ανήκουν σε κοινωφελές ίδρυμα 94. Επίσης, εκπαιδευτήρια συνιστούν ενδεικτικά τα ωδεία, οι σχολές θεάτρου, κινηματογράφου και χορού, τα σχολεία για άτομα με ειδικές ανάγκες ( κυρίως για τυφλούς, κωφούς), οι σχολές γυμναστικής, τα φροντιστήρια ξένων γλωσσών κ.ά. 95. Για τα φροντιστήρια προετοιμασίας μαθητών ή φοιτητών για τις διάφορες βαθμίδες της εκπαίδευσης υπάρχει διχογνωμία, καθώς κατά μία άποψη 96 σε αυτά η διδασκαλία είναι παρεπόμενη της κύριας και αποσπασματική, με αποτέλεσμα να μην συντρέχουν τα απαιτούμενα στοιχεία της οργανωμένης επιχείρησης για την προστασία της μίσθωσης, ενώ κατά άλλη άποψη 97, 92 Θεσσαλονίκη, σελ Θεσσαλονίκη, σελ Παπαδάκης Χ., Σύστημα εμπορικών μισθώσεων, Τόμος 1 ος, Έκδοση 3 η, 2000, Εκδόσεις Αντ. Ν. Σάκκουλα, σελ Θεσσαλονίκη, σελ. 148, Παπαδάκης Χ., Σύστημα εμπορικών μισθώσεων, Τόμος 1 ος, Έκδοση 3 η, 2000, Εκδόσεις Αντ. Ν. Σάκκουλα, σελ Θεσσαλονίκη, σελ Παπαδάκης Χ., Σύστημα εμπορικών μισθώσεων, Τόμος 1 ος, Έκδοση 3 η, 2000, Εκδόσεις Αντ. Ν. Σάκκουλα, σελ. 322, Φίλιος Π., Μίσθωση ακινήτου για επαγγελματική στέγη, 2006, Δίκαιο & Οικονομία Π.Ν. Σάκκουλας, σελ

26 εμπίπτουν στην προστασία του νόμου, άποψη που στηρίζει και το Ακυρωτικό 98. Τέλος, για τους παιδικούς σταθμούς που αναφέρονται στο άρθρο, στους οποίους περιλαμβάνονται και οι βρεφονηπιακοί σταθμοί, σημειώνεται ότι είναι οι χώροι όπου παρέχεται περίθαλψη, ψυχαγωγία, διαπαιδαγώγηση και μόρφωση παιδιών, ανεξαρτήτως αν ανήκουν στο Δημόσιο, σε ΟΤΑ ή σε ιδιώτες, και αν λειτουργούν με αμοιβή ή δωρεάν 99. o Επόμενη περίπτωση προστατευόμενης μίσθωσης είναι αυτή του άρθρου 1 1 περ. γ π.δ. 34/1995, δηλαδή των κλινικών και κάθε φύσης νοσηλευτικών ιδρυμάτων. Κλινική και νοσηλευτικό ίδρυμα θεωρείται ο τόπος όπου κατά κύριο λόγο προσφέρεται νοσηλεία κάθε φύσεως, και παράλληλα στέγη, τροφή και διάφορες άλλες υπηρεσίες με οργανωμένη μορφή 100. Παροχή νοσηλείας υπάρχει και όταν δε θεραπεύεται κατά κυριολεξία ασθένεια (π.χ. μαιευτική κλινική), αλλά και όταν γίνεται παροχή υπηρεσιών που αποβλέπουν στη δημιουργία υγιεινών όρων διαβίωσης (π.χ. κλινική για απώλεια βάρους) ή την αποβολή ελαττώματος ή πάθους (π.χ. κλινική για αποτοξίνωση από οινόπνευμα, κάπνισμα, ναρκωτικές ουσίες) 101, χωρίς να ενδιαφέρει το πρόσωπο του φορέα της κλινικής/ιδρύματος, αν δηλαδή είναι δημοσίου ή ιδιωτικού δικαίου, ή αν λειτουργεί με τη μορφή οργανωμένης επιχείρησης, δηλαδή ως εμπορική δραστηριότητα ή όχι 102. o Στην περίπτωση ε του άρθρου 1 1 π.δ. 34/1995 αναφέρονται οι μισθώσεις για τη στέγαση και λειτουργία φαρμακείων και φαρμακαποθηκών. Οι μισθώσεις αυτές προστατεύονται ανεξαρτήτως αν 98 ΑΠ 59/1991 ΕλλΔνη 32/1991 σελ Παπαδάκης Χ., Σύστημα εμπορικών μισθώσεων, Τόμος 1 ος, Έκδοση 3 η, 2000, Εκδόσεις Αντ. Ν. Σάκκουλα, σελ Παπαδάκης Χ., Σύστημα εμπορικών μισθώσεων, Τόμος 1 ος, Έκδοση 3 η, 2000, Εκδόσεις Αντ. Ν. Σάκκουλα, σελ Δεν εντάσσονται εδώ, όμως, τα αποκαλούμενα «κέντρα αισθητικής», διότι σε αυτά δεν ασκούνται ιατρικές πράξεις, αν και μπορούν να υπαχθούν στο καθεστώς της εμπορικής μίσθωσης όταν συντρέχει το στοιχείο της εμπορικότητας: Αρχανιωτάκης Γ., Η επαγγελματική μίσθωση, Τόμος Ι, 2002, Εκδόσεις Σάκκουλα, Αθήνα Θεσσαλονίκη, σελ Παπαδάκης Χ., Σύστημα εμπορικών μισθώσεων, Τόμος 1 ος, Έκδοση 3 η, 2000, Εκδόσεις Αντ. Ν. Σάκκουλα, σελ. 324, Αρχανιωτάκης Γ., Η επαγγελματική μίσθωση, Τόμος Ι, 2002, Εκδόσεις Σάκκουλα, Αθήνα Θεσσαλονίκη, σελ

27 συντρέχει ή όχι το κριτήριο της εμπορικότητας, απαιτείται, όμως ο μισθωτής να έχει την άδεια ασκήσεως του επαγγέλματος του φαρμακοποιού 103. o Στην περίπτωση στ του άρθρου 1 1 π.δ. 34/1995 αναφέρονται οι μισθώσεις για τη στέγαση οίκων ευγηρίας. Οίκος ευγηρίας είναι το ακίνητο στο οποίο παρέχονται υπηρεσίες ψυχοσωματικής μέριμνας και διαβίωσης σε ηλικιωμένα άτομα 104. Πρόσθετα στοιχεία, όπως η ιδιότητα του μισθωτή ως φυσικού ή νομικού προσώπου, δημοσίου ή ιδιωτικού δικαίου, εμπόρου ή μη, και η παροχή των υπηρεσιών με αντάλλαγμα ή χωρίς, δεν απαιτούνται για την εφαρμογή της διάταξης 105. o Οι μισθώσεις του άρθρου 2 του π.δ. 34/1995, περιλαμβάνουν μία σειρά επαγγελμάτων και δραστηριοτήτων, και συγκεκριμένα υπάγονται οι μισθώσεις δικηγορικών γραφείων (περ. α ), ιατρείων (περ. β ), οδοντιατρείων (περ. γ ), γραφείων διπλωματούχων μηχανικών και υπομηχανικών και εκείνων που εξομοιώνονται με αυτούς (περ. δ ), συμβολαιογραφείων (περ. ε ), γραφείων δικαστικών επιμελητών (περ. στ ), κτηνιατρείων (περ. ζ), λογιστικών γραφείων (περ. η ), γραφείων άμισθων υποθηκοφυλακείων (περ. θ ), αναγνωρισμένων φιλανθρωπικών ιδρυμάτων που υπάγονται στις διατάξεις του α.ν. 2039/1939 (περ. ι ). o Στο άρθρο 3 του π.δ. 34/1995 ορίζεται ότι προστατεύονται και οι μισθώσεις ή υπομισθώσεις χώρων με εγκαταστάσεις για τη διάθεση στο κοινό υγρών καυσίμων, εφόσον η μίσθωση/υπομίσθωση αποτελεί παράλληλα προϋπόθεση για να λειτουργεί σύμβαση εμπορικής συνεργασίας μεταξύ μισθωτή και εκμισθωτή ή υπομισθωτή και υπεκμισθωτή. Βέβαια, η μίσθωση ακινήτου για τη στέγαση πρατηρίου υγρών καυσίμων μπορεί να συναφθεί και ως ανεξάρτητη και αυτοτελής σύμβαση, όπου η δραστηριότητα του μισθωτή συνίσταται στην αγορά και μεταπώληση υγρών καυσίμων, η οποία αποτελεί αντικειμενικά εμπορική πράξη, επομένως προστατεύεται κατά τη γενική διάταξη του αρθρ. 1 1 εδ. α περ. 1 του π.δ. 34/ Θεσσαλονίκη, σελ Θεσσαλονίκη, σελ Θεσσαλονίκη, σελ