ΑΡΙΣΤΟΤΕΛΕΙΟ ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗΣ ΣΧΟΛΗ Ν.Ο.Π.Ε. ΤΜΗΜΑ ΝΟΜΙΚΗΣ ΠΡΟΓΡΑΜΜΑ ΜΕΤΑΠΤΥΧΙΑΚΩΝ ΣΠΟΥΔΩΝ ΤΟΜΕΑΣ ΕΜΠΟΡΙΚΟΥ ΚΑΙ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΟΥ ΔΙΚΑΙΟΥ

Transcript

1 ΑΡΙΣΤΟΤΕΛΕΙΟ ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗΣ ΣΧΟΛΗ Ν.Ο.Π.Ε. ΤΜΗΜΑ ΝΟΜΙΚΗΣ ΠΡΟΓΡΑΜΜΑ ΜΕΤΑΠΤΥΧΙΑΚΩΝ ΣΠΟΥΔΩΝ ΤΟΜΕΑΣ ΕΜΠΟΡΙΚΟΥ ΚΑΙ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΟΥ ΔΙΚΑΙΟΥ ΕΜΠΟΡΙΚΕΣ ΔΙΚΑΙΟΠΡΑΞΙΕΣ ΔΙΠΛΩΜΑΤΙΚΗ ΕΡΓΑΣΙΑ ΘΕΜΑ: Η ΛΥΣΗ ΤΗΣ ΕΜΠΟΡΙΚΗΣ ΜΙΣΘΩΣΗΣ Επιβλέπουσα Καθηγήτρια: Ουρανία Χατζηνικολάου Αγγελίδου Εισηγητής: Κοκκινίδης Σοφοκλής ΔΕΚΕΜΒΡΙΟΣ

2 ΠΕΡΙΕΧΟΜΕΝΑ 1. Εισαγωγή 2. Έννοια - Βασικά χαρακτηριστικά 3. Ισχύον νομοθετικό καθεστώς 4. Πεδίο εφαρμογής του π.δ. 34/ Διάρκεια της εμπορικής μίσθωσης 6. Αποκατάσταση άϋλης εμπορικής αξίας 7. Λήξη της εμπορικής μίσθωσης Α. Λήξη της εμπορικής μίσθωσης χωρίς καταγγελία 1. Λήξη λόγω παρόδου δωδεκαετίας 2. Λήξη λόγω ακύρωσης της σύμβασης 3. Λήξη λόγω σύγχυσης 4. Λήξη λόγω ανανέωσης 5. Λήξη λόγω καταστροφής του μισθίου 6. Λήξη λόγω αντίθεσης στην καλή πίστη και στα συναλλακτικά ήθη 7. Λήξη λόγω απρόοπτης μεταβολής των συνθηκών 8. Λήξη λόγω δυστροπίας 9. Λήξη λόγω λύσης της μισθώτριας εταιρίας 10. Λήξη λόγω αναγκαστικής απαλλοτρίωσης του μισθίου 11. Λήξη λόγω οικειοθελούς απόδοσης στον εκμισθωτή του μισθίου και παραλαβής του από τον τελευταίο Β. Λήξη της εμπορικής μίσθωσης με καταγγελία 1. Η καταγγελία γενικά 2. Χαρακτηριστικά της καταγγελίας 3. Λόγοι καταγγελίας κατά τον Αστικό Κώδικα Α. Καταγγελία από τον εκμισθωτή i) Καταγγελία για κακή χρήση του μισθίου ii) Καταγγελία για κακή συμπεριφορά έναντι των λοιπών ενοίκων 2

3 iii) Καταγγελία για παράβαση συμβατικού όρου iv) Καταγγελία για καθυστέρηση καταβολής μισθωμάτων Β. Καταγγελία από το μισθωτή i) Καταγγελία για μη παραχώρηση της χρήσης του μισθίου ii) Καταγγελία ειδικά για ελαττώματα του μισθίου iii) Καταγγελία για κίνδυνο υγείας του μισθωτή Γ. Καταγγελία και από τα δύο συμβαλλόμενα μέρη i) Καταγγελία λόγω παρόδου τριακονταετίας ii) Καταγγελία για σπουδαίο λόγο Δ. Καταγγελία από το νέο κτήτορα Ε. Καταγγελία λόγω θανάτου του μισθωτή 4. Καταγγελία κατά το άρθρο 997 ΚΠολΔ 5. Λόγοι καταγγελίας κατά το π.δ. 34/1995 i) Καταγγελία για ιδιόχρηση α) Γενικά περί της καταγγελίας - Δικαιούχοι - Τύπος και περιεχόμενο της καταγγελίας β) Προϋποθέσεις καταγγελίας Α. Θετικές προϋποθέσεις 1) Πάροδος ορισμένου χρόνου 2) Πρόθεση και δυνατότητα ιδιόχρησης 3) Προηγούμενη άσκηση προστατευόμενης δραστηριότητας επί 30 μήνες Β. Αρνητικές προϋποθέσεις 1) Έλλειψη κυριότητας άλλου κατάλληλου ακινήτου στην ίδια περιοχή με το μίσθιο 2) Άσκηση εμπροθέσμως αγωγής απόδοσης μισθίου 3) Μη άσκηση καταγγελίας επί συνενωμένων μισθίων 4) Μη ανάκληση προηγούμενης καταγγελίας 5) Η μη παραίτηση από το δικαίωμα καταγγελίας γ) Η αποζημίωση στην καταγγελία για ιδιόχρηση δ) Το δικαίωμα επανεγκατάστασης του μισθωτή ii) Καταγγελία για ανοικοδόμηση 3

4 α) Γενικά β) Προϋποθέσεις 1) Πάροδος ορισμένου χρόνου 2) Επίδοση άδειας ανοικοδόμησης 3) Η μη παραίτηση από το δικαίωμα καταγγελίας γ) Η αποζημίωση στην καταγγελία για ανοικοδόμηση δ) Το δικαίωμα προτίμησης του καθού η καταγγελία για ανοικοδόμηση iii) Καταγγελία για ιδιοκατοίκηση α) Γενικά β) Προϋποθέσεις 1) Πάροδος ορισμένου χρόνου 2) Καταλληλότητα του μισθίου 3) Πρόθεση και δυνατότητα ιδιοκατοίκησης του μισθίου 4) Έλλειψη άλλης ιδιόκτητης κατοικίας γ) Η αποζημίωση στην καταγγελία για ιδιοκατοίκηση δ) Υποχρέωση παράλειψη ιδιοκατοίκησης iv) Καταγγελία για δημιουργία κύριας κατοικίας α) Γενικά β) Προϋποθέσεις 1) Πάροδος ορισμένου χρόνου 2) Προορισμός του μισθίου από την κατασκευή του για χρήση κατοικίας 3) Καταγγελία για συγκεκριμένο σκοπό γ) Η αποζημίωση στην καταγγελία για δημιουργία κύριας κατοικίας δ) Συνέπειες της καταγγελίας ε) Σύγκριση της καταγγελίας λόγω δημιουργίας κύριας κατοικίας με αυτήν λόγω ιδιοκατοίκησης v) Καταγγελία για κατεδάφιση ετοιμόρροπου α) Γενικά β) Προϋποθέσεις 4

5 1) Ετοιμόρροπο και κατεδαφιστέο μίσθιο 2) Μίσθωση καλυμμένου χώρου 3) Απόφαση της αρμόδιας πολεοδομικής αρχής γ) Η αποζημίωση στην καταγγελία για κατεδάφιση ετοιμόρροπου δ) Συνέπειες της καταγγελίας vi) Καταγγελία για απαγορευμένη παραχώρηση χρήσης του μισθίου vii) Καταγγελία λόγω πτώχευσης του μισθωτή viii) Καταγγελία για εγκατάσταση υπηρεσιών ix) Καταγγελία από ΟΤΑ για δημιουργία πρασίνου, κ.λ.π. x) Καταγγελία της μίσθωσης από το μισθωτή (=καταγγελία μεταμέλειας) 8. Επίλογος 9. Βιβλιογραφία 5

6 ΣΥΝΤΟΜΟΓΡΑΦΙΕΣ ΑΚ Αστικός Κώδικας ΑΠ Άρειος Πάγος Αρμ Αρμενόπουλος ΑρχΝ Αρχείο Νομολογίας ΑχΝομ Αχαϊκή Νομοθεσία ΒΔ Βασιλικό Διάταγμα ΔΕΘ Διεθνής Έκθεση Θεσσαλονίκης ΔΕΕ Δίκαιο Επιχειρήσεων και Εταιριών εδ. εδάφιο ΕΔΠ Επιθεώρηση Δικαίου Πολυκατοικίας ΕΕμπΔ Επιθεώρηση Εμπορικού Δικαίου ΕΕΝ Εφημερίς Ελλήνων Νομικών ΕΙΣΝΚΠολΔ Εισαγωγικός Νόμος Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας ΕλλΔνη Ελληνική Δικαιοσύνη επ. επόμενα Εφ Εφετείο ΚΠολΔ Κώδικας Πολιτικής Δικονομίας ΜΠρ Μονομελές Πρωτοδικείο ν. νόμος ν.π.δ.δ. νομικό πρόσωπο δημοσίου δικαίου ΝοΒ Νομικό Βήμα ΟΤΑ Οργανισμοί Τοπικής Αυτοδιοίκησης π.δ. προεδρικό διάταγμα παρ. παράγραφος περ. περίπτωση ΤΝΠ Ταμείο Νομικών Πληροφοριών 6

7 1. ΕΙΣΑΓΩΓΗ Η εμπορική ή επαγγελματική μίσθωση, ήτοι η συναπτόμενη για την άσκηση στο μίσθιο από το μισθωτή εμπορικών πράξεων ή επαγγελματικών εν γένει δραστηριοτήτων, αποτελεί ιδιαίτερη κατηγορία μίσθωσης. Διέπεται αυτοτελώς από το π.δ. 34/1995 και εμφανίζει μείζον νομικό ενδιαφέρον, λόγω των πιο περίπλοκων ρυθμίσεών της στο νόμο, οφειλόμενων στην αντιμετωπισθείσα από αρκετά νωρίς ανάγκη προστασίας της χάριν της προαγωγής της Εθνικής Οικονομίας. Οι ιδιομορφίες που παρουσιάζει αλλά και η συχνή εμφάνισή της στην οικονομική ζωή δημιουργούν προβλήματα τόσο στον ερμηνευτή, όσο και στον εφαρμοστή του δικαίου. Στην παρούσα εργασία, αφού γίνει μία σύντομη ανάλυση της έννοιας, της νομικής φύσης, των δικαιωμάτων και υποχρεώσεων των μερών και γενικότερα των βασικών χαρακτηριστικών της εμπορικής μίσθωσης, θα ακολουθήσει η διεξοδική παράθεση και ανάπτυξη των λόγων λύσης αυτής, τόσο των προβλεπόμενων στις περί μίσθωσης διατάξεις του Αστικού Κώδικα, όσο και των ειδικώς οριζόμενων στο π.δ. 34/1995, ιδωμένων σε θεωρητικό αλλά και σε δικαστηριακόπρακτικό επίπεδο, εξετάζοντας παράλληλα, εάν και κατά πόσο οι εν λόγω διατάξεις εξυπηρετούν πράγματι το σκοπό για τον οποίο θεσπίστηκαν, τη διασφάλιση δηλαδή και την εξισορρόπηση των αντιτιθέμενων, στην εμπορική μίσθωση, συμφερόντων εκμισθωτή, μισθωτή και εθνικής οικονομίας. 2. ΕΝΝΟΙΑ - ΒΑΣΙΚΑ ΧΑΡΑΚΤΗΡΙΣΤΙΚΑ Η εμπορική μίσθωση ή αλλιώς επαγγελματική μίσθωση ή μίσθωση επαγγελματικής στέγης είναι η μίσθωση ακινήτου, η οποία συνάπτεται για άσκηση σ' αυτό δραστηριοτήτων προσταυτευόμενων από το νόμο 813/1978, όπως αυτός έχει κωδικοποιηθεί με το π.δ. 7

8 34/ Παλαιότερα χρησιμοποιούνταν κυρίως ο όρος "εμπορική μίσθωση", καθώς σ' αυτήν υπάγονταν αρχικά οι μισθώσεις ακινήτων προς άσκηση εμπορικών δραστηριοτήτων. Μετά, όμως, από τη θέσπιση του π.δ. 34/1995 και την υπαγωγή σ' αυτόν δραστηριοτήτων που συνίστανται στην άσκηση επαγγέλματος (άρθρο 2 του π.δ. 34/1995) θεωρείται ορθότερη η χρήση του όρου "επαγγελματική μίσθωση", καθώς καλύπτει όλο το φάσμα των προστατευόμενων από το π.δ. 34/1995 δραστηριοτήτων. Εντούτοις, στην πράξη χρησιμοποιούνται και οι τρεις ως άνω όροι με το ίδιο ακριβώς νόημα και περιεχόμενο. Η εμπορική μίσθωση είναι σύμβαση ενοχική, υποσχετική, διαρκής και αυστηρά αμφοτεροβαρής, κατά την οποία ο ένας συμβαλλόμενος (εκμισθωτής) υποχρεούται να παραχωρήσει στον άλλο συμβαλλόμενο (μισθωτή) τη χρήση του πράγματος για όσο χρόνο διαρκεί η σύμβαση και ο μισθωτής υποχρεούται να καταβάλλει το συμφωνημένο τίμημα. Από τη φύση της μίσθωσης είναι προφανές ότι ο μισθωτής είτε θα είναι έμπορος ή θα ενεργεί εμπορικές πράξεις κατά τη διάρκεια της συμφωνηθείσας χρήσης του μισθίου, είτε θα είναι επαγγελματίας και θα χρησιμοποιεί το μίσθιο για την άσκηση των επαγγελματικών του δραστηριοτήτων. Με τη σύναψη της σύμβασης δεν συνιστάται εμπράγματο δικαίωμα στο μίσθιο, ούτε μεταβιβάζεται στο μισθωτή η νομή του, διότι αντικείμενό της είναι απλώς η πρόσκαιρη παραχώρηση της κατοχής του, χωρίς εντεύθεν να συνάγεται περιορισμός των δικαιωμάτων του εκμισθωτή, του οποίου δεσμεύεται μόνο η βούληση για όσο χρόνο διαρκεί η μίσθωση του ακινήτου. Οι αναλαμβανόμενες εκ της εν λόγω αμφοτεροβαρούς σύμβασης υποχρεώσεις των συμβαλλομένων τελούν σε πλήρη ανταλλακτική ισοτιμία και διαρκή πλοκή και αλληλεξάρτηση μεταξύ τους 2, υπαγορεύονται δε από τις συμβατικές ρυθμίσεις, το νόμο και 1 Βλ. Αρχανιωτάκης Γ., Η Επαγγελματική Μίσθωση, Τόμος Ι, 2002, Εκδόσεις Σάκκουλα, Αθήνα - Θεσσαλονίκη, σελ. 1 2 ΕφΑθ 13548/1988, ΑρχΝ 41,

9 τις αρχές της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών 3. Οι υποχρεώσεις αυτές έχουν χαρακτήρα διαρκή, με την έννοια ότι δεν αναμένεται η εκπλήρωσή τους στιγμιαίως, αλλά δεσμεύονται τα μέρη για όσο χρόνο, μικρό ή μεγάλο, θα διαρκέσει η συμβατική τους σχέση 4. Ο κανόνας περί του ατύπου της σύμβασης, όπως και στη μίσθωση πράγματος του ΑΚ, ισχύει και στην εμπορική μίσθωση. Ωστόσο, στην πράξη, με γνώμονα την ασφάλεια των συναλλαγών αλλά και την ευκολότερη απόδειξη των συνομολογούμενων όρων, προτιμάται ο έγγραφος τύπος. Στην περίπτωση ειδικά που εκμισθωτής είναι είτε το Δημόσιο είτε κάποιο ν.π.δ.δ. ο έγγραφος συστατικός τύπος είναι επιβεβλημένος, παράλειψη του οποίου επιφέρει ακυρότητα της σύμβασης, η οποία δεν ιάται αν εκπληρωθεί μεταγενέστερα η σύμβαση ΙΣΧΥΟΝ ΝΟΜΟΘΕΤΙΚΟ ΚΑΘΕΣΤΩΣ Με το νόμο 813/1978 εισάγεται για πρώτη φορά αυτοτελώς ο θεσμός της εμπορικής μίσθωσης. Στη συνέχεια, όμως, και κατόπιν συνεχών τροποποιήσεων του από διάφορους νόμους, μεταξύ των οποίων οι ν.1229/1982, 2041/1992 και 2235/1995 κρίθηκε αναγκαία η κωδικοποίηση του ν.813/1978, κάτι που έγινε πράξη με το π.δ. 34/1995 6, το οποίο ρυθμίζει εκτενώς όλα τα σχετικά με την εμπορική μίσθωση ζητήματα. Εντούτοις, και το π.δ. 34/1995 τροποποιήθηκε, έκτοτε, με τους νόμους 2749/1999 και 3853/2010. Όπως ορίζει, πάντως, η παρ. 3 του άρθρου 67 του π.δ. 34/1995, σε περίπτωση νοηματικής διαφοράς μεταξύ του π.δ. και του ν. 813/1978 επικρατεί το κείμενο του τελευταίου. 3 ΕφΑθ 3906/2002, ΕλλΔνη 44, Βλ. Τσούμας Β., Αστικές και Εμπορικές Μισθώσεις - Οροφοκτησία, 2012, Νομική Βιβλιοθήκη, σελ ΑΠ 135/2008, ΕλλΔνη 2010, ΦΕΚ Α' 30/

10 Η ιδιαίτερη κοινωνικοοικονομική σημασία των εμπορικών μισθώσεων οδήγησε το νομοθέτη στη θέσπιση κανόνων αναγκαστικού δικαίου μέσω του π.δ. 34/1995, όπως π.χ. οι διατάξεις που αφορούν τις προστατευόμενες δραστηριότητες, τη διάρκεια της μίσθωσης και τους λόγους λύσης αυτής. Οι διατάξεις αυτές, λόγω του εξαιρετικού χαρακτήρα τους, ερμηνεύονται στενά από τα δικαστήρια που καλούνται να τις εφαρμόσουν 7. Υπάρχουν, βέβαια, και όροι της μίσθωσης, που μπορούν να προκύπτουν με βάση την ιδιωτική βούληση των μερών, όπως π.χ. ο καθορισμός του μισθώματος, στηριζόμενοι δηλαδή σε ενδοτικού δικαίου κανόνες. Ακόμη, εφόσον δεν ορίζεται διαφορετικά, εφαρμόζονται στις εμπορικές μισθώσεις και οι διατάξεις του ΑΚ περί μίσθωσης, όπως ρητά προβλέπει το άρθρο 44 του π.δ. 34/1995, με εξαίρεση τις διατάξεις που ρυθμίζουν ζητήματα μίσθωση κατοικίας (612 παρ. 2 και 612 Α ΑΚ) ή δεν συμβιβάζονται με την ιδιότητα του μισθωτή ως εμπόρου ή επαγγελματία (613 ΑΚ). 4. ΠΕΔΙΟ ΕΦΑΡΜΟΓΗΣ ΤΟΥ Π.Δ. 34/1995 Κατά πρώτο λόγο, στην προστασία του νόμου υπάγονται οι μισθώσεις, που συνάπτονται απαραιτήτως επί ακινήτων 8, για την επιχείρηση σ αυτά εμπορικών πράξεων ή επαγγελματικών δραστηριοτήτων. Έχει κριθεί ότι στις τελευταίες δεν συγκαταλέγεται οποιαδήποτε ευκαιριακή απασχόληση με απομονωμένες και ασύνδετες επαγγελματικές πράξεις από αυτές που αναφέρονται στο άρθρο 2 του π.δ., αλλά εκείνη που στηρίζεται σε συνεχή κι επίμονη προσπάθεια προς δημιουργία, κατά τρόπο σταθερό και μόνιμο, ενός 7 ΑΠ 1336/1982, ΕλλΔνη 24, 229, ΕφΑθ 4096/1994 ΕΔΠ 1995, 124, ΜΠρΑθ 5773/1981, ΝοΒ 29, Βασική διαφορά της εμπορικής από την αστική μίσθωση, η οποία αφορά μισθώσεις τόσο ακινήτων, όσο και κινητών. 10

11 μέρους τουλάχιστον από τα μέσα βιοπορισμού του επαγγελματίαμισθωτή 9. Στην πρώτη κατηγορία προστατευόμενων από το π.δ. μισθώσεων, αυτών δηλαδή που αφορούν την επιχείρηση εμπορικών πράξεων, εμπίπτουν οι προβλεπόμενες στο άρθρο 1 του π.δ. 34/1995 πράξεις, ήτοι: α) η επιχείρηση σ αυτά εμπορικών πράξεων ή άσκηση επαγγέλματος ή δραστηριότητας που προστατεύεται από το ίδιο άρθρο. Ο καθορισμός των πράξεων που είναι εμπορικές γίνεται στα άρθρα 2 και 3 του ΒΔ «Περί της αρμοδιότητας των Εμποροδικείων». Σύμφωνα με τη νομολογία 10, για το χαρακτηρισμό μιας μίσθωσης ως εμπορικής απαιτείται να ασκούνται οπωσδήποτε στο μίσθιο πράξεις αντικειμενικώς εμπορικές, χωρίς και να προσαπαιτείται η απόκτηση ή η δυνατότητα απόκτησης της εμπορικής ιδιότητας από το μισθωτή. β) η εγκατάσταση γενικώς εκπαιδευτηρίων και παιδικών σταθμών γ) η στέγαση κλινικών και κάθε φύσης νοσηλευτικών ιδρυμάτων δ) η χρησιμοποίηση ακινήτων ως εντελώς βοηθητικών χώρων άλλων ακινήτων, στα οποία ασκούνται δραστηριότητες που εμπίπτουν στο πεδίο προστασίας του ίδιου άρθρου. ε) η στέγαση και λειτουργία φαρμακείων και φαρμακαποθηκών στ) η στέγαση οίκων ευγηρίας ζ) η μίσθωση από ανάπηρους ή τραυματίες πολέμου, σύμφωνα με το άρθρο 8 παρ. 3 του Ν.52/1975, εφόσον ο μισθωτής ή οι καθολικοί του διάδοχοι βρίσκονται στην κατοχή του μισθίου από 1 η Σεπτεμβρίου Στην δεύτερη κατηγορία μισθώσεων που προστατεύονται από το π.δ. 34/1995 ανήκουν οι μισθώσεις ακινήτων που συνάπτονται με σκοπό την άσκηση σ αυτά επαγγελματικών δραστηριοτήτων, και συγκεκρίμενα για τη στέγαση δικηγορικών γραφείων, ιατρείων, οδοντιατρείων, γραφείων διπλωματούχων μηχανικών και 9 ΑΠ 297/1991, ΕΕΝ 1992, ΑΠ 1427/1991, ΕΔΠ 1992, 104, ΕφΑθ 444/2000, ΕΔΠ 2002, 167,

12 υπομηχανικών και εκείνων που εξομοιώνονται με αυτούς, σύμφωνα με τις σχετικές ειδικές διατάξεις, συμβολαιογραφείων, γραφείων δικαστικών επιμελητών, κτηνιατρείων, λογιστικών γραφείων, γραφείων άμισθων υποθηκοφυλακείων και αναγνωρισμένων φιλανθρωπικών ιδρυμάτων που υπάγονται στις διατάξεις του ΑΝ 2039/1939. Το άρθρο 3, τέλος, του π.δ. 34/1995 εντάσσει στο πεδίο των προστατευόμενων από το π.δ. μισθώσεων αυτές που συνάπτονται σε ακίνητα που προορίζονται για τη διάθεση στο κοινό υγρών καυσίμων 11. Θεμελιώδης αρχή που διέπει το π.δ. 34/1995 είναι η αρχή του κλειστού αριθμού των προστατευόμενων χρήσεων. Σύμφωνα με αυτή, για να εμπίπτει μία μισθωτική σχέση στις διατάξεις του π.δ. και να καθίσταται επαγγελματική, θα πρέπει να περιλαμβάνεται σε μία από τις χρήσεις και τις δραστηριότητες που προβλέπονται ρητά στα άρθρα 1-3 του π.δ. Η σχετική περιγραφή του νόμου είναι περιοριστική, με την έννοια ότι αν η συνομολογούμενη δραστηριότητα ή επάγγελμα δε συγκαταλέγεται στα άρθρα αυτά, τότε η μίσθωση δεν εντάσσεται στο προστατευτικό πεδίο του π.δ. Πέρα από τη θετική αναφορά στο νόμο των μισθώσεων που υπάγονται στο πεδίο εφαρμογής του, στο άρθρο 4 του π.δ. 34/1995 περιλαμβάνεται μία σειρά μισθώσεων που θα ήταν δυνατό να θεωρηθούν ως υποκείμενες στην προστασία του νόμου, αλλά έχουν κριθεί ως μη προστατευτέες. Πρόκειται για τις βραχυχρόνιες, που δεν υπερβαίνουν το ένα έτος, μισθώσεις, τις μισθώσεις χώρων για διαφημίσεις, τις μισθώσεις οικοτροφείων, τις μισθώσεις χώρων εντός συνοριακών σταθμών, περιοχών λιμένων και αεροδρομίων και κοινοχρήστων χώρων του Δημοσίου, των ΟΤΑ ή ΝΠΔΔ, τις μισθώσεις χώρων σε νεκροταφεία και αρχαιολογικούς χώρους, τις μισθώσεις χώρων των ΑΕΙ, του Μεγάρου Μουσικής, της Δ.Ε.Θ., του Χρηματιστηρίου Αθηνών, της Ευρωπαϊκής Ένωσης, των Κεντρικών 11 Στη ρύθμιση υπάγονται και οι μισθώσεις ακινήτων προς διάθεση αέριων καυσίμων. 12

13 Λαχαναγορών Αθηνών και Θεσσαλονίκης, τις μισθώσεις διατηρητέων ακινήτων, τις μισθώσεις ακινήτων που αποκτήθηκαν με εισαγωγή συναλλάγματος που αντιστοιχεί τουλάχιστον στα 2/3 της αξίας τους, και τέλος τις μισθώσεις που συνομολογούνται με χρηματοδοτική μίσθωση. Ακόμη, δεν προστατεύονται πλήρως από το π.δ. 34/1995, οι εμπορικές μισθώσεις που συνάπτονται σε ακίνητα κείμενα σε παραμεθόριες περιοχές, όπου ισχύουν οι επικρατέστερες των διατάξεων του π.δ. 34/1995 ρυθμίσεις του νόμου 1892/ ΔΙΑΡΚΕΙΑ ΤΗΣ ΕΜΠΟΡΙΚΗΣ ΜΙΣΘΩΣΗΣ Η εμπορική μίσθωση είναι εκ του νόμου οργανωμένη ως ορισμένου χρόνου, τόσο ως προς την αρχική της διάρκεια, όσο και ως προς την παράτασή της 13, όπως προκύπτει από το άρθρο 5 παρ. 1 του π.δ. 34/1995. Η ισχύς της είναι δωδεκαετής, έστω κι αν οι συμφωνίες των μερών προέβλεπαν βραχύτερη ή αοριστόχρονη διάρκειά της. Η έχουσα κατ αρχήν υποχρεωτικό χρόνο διάρκειας εμπορική μίσθωση μπορεί να λυθεί και νωρίτερα, φθάνει η λύση της να αποδεικνύεται με έγγραφο βεβαίας χρονολογίας, το οποίο δεν έχει συστατικό χαρακτήρα, αλλά αποδεικτικό μόνο, οπότε και χωρίς αυτό είναι δυνατή η συμβατική σύντμηση ή λύση της μίσθωσης, πλην, όμως, θα μπορεί, σε περίπτωση αφισβήτησης, να αποδειχθεί αποκλειστικά με όρκο ή ομολογία 14 και όχι με μάρτυρες, εκτός εάν το έγγραφο έχει απολεστεί τυχαίως, σύμφωνα με το άρθρο 394 παρ. 1 στοιχ. γ' ΚΠολΔ. Στην περίπτωση, τώρα, που τα συμβαλλόμενα μέρη συμφωνούν εξ αρχής ότι η μίσθωση θα έχει διάρκεια μικρότερη από τα δώδεκα έτη, αυτή μετατρέπεται από το νόμο σε μίσθωση διάρκειας δώδεκα ετών, ενώ στην περίπτωση που τα μέρη 12 ΕφΔωδ 227/2009 ΕφΑΔ 2009, ΑΠ 58/1981 ΕΕΝ 48, 810, ΑΠ 1168/1980 ΝοΒ 29, 536, ΑΠ 977/1979 ΝοΒ 28, ΑΠ 1624/1990 ΕλλΔνη 1991, 786, ΕφΑθ 3163/2007, ΔΕΕ 2008, ΕφΑθ 2408/1994 ΕλλΔνη 35, 1713, ΠπρΑθ 5242/1991 ΕλλΔνη 1992,

14 συμφωνήσουν διάρκεια μεγαλύτερη της δωδεκαετίας, τότε η μίσθωση θα λήξει με τη συμπλήρωση του συνομολογούμενου αυτού χρόνου. Μετά το πέρας της δωδεκαετούς διάρκειας της εμπορικής μίσθωσης και τη λήξη αυτής, σύμφωνα με το άρθρο 61 περ. δ του π.δ. 34/1995, αν ούτε ο εκμισθωτής ασκήσει αγωγή απόδοσης μισθίου, ούτε ο μισθωτής αποδόσει το μίσθιο, εντός εννέα μηνών από αυτή, τότε η μίσθωση παρατείνεται αυτόματα για μία ακόμη τετραετία, η οποία ξεκινά από τη λήξη της δωδεκαετίας και όχι από την πάροδο της προθεσμίας των εννέα μηνών. 6. ΑΠΟΚΑΤΑΣΤΑΣΗ ΑΫΛΗΣ ΕΜΠΟΡΙΚΗΣ ΑΞΙΑΣ Κατά την επέλευση λήξης της εμπορικής μίσθωσης, λόγω παρέλευσης της δωδεκαετούς ή της μεγαλύτερης συμβατικής διάρκειάς της, οι απερχόμενοι μισθωτές δικαιούνται αποζημίωση για τον "αέρα" που θα χάσουν. Αν, όμως, η μίσθωση λήξει συμβατικά σε χρονικό σημείο προγενέστερο της συμπλήρωσης δωδεκαετίας και ο μισθωτής αποδώσει εκούσια το μίσθιο στον εκμισθωτή, μην επιθυμώντας την περαιτέρω παραμονή του σε αυτό, τότε δεν θα μπορεί να διεκδικήσει την αποκατάσταση της άυλης εμπορικής αξίας μιας επιχείρησης που ο ίδιος εγκατέλειψε χωρίς πίεση, γιατί προφανώς δεν του ήταν αρκετά προσοδοφόρος. Πάντως, ακόμη και μετά την παρέλευση της δωδεκαετίας, αν ο μισθωτής αποχωρήσει οικειοθελώς από το μίσθιο μετά τη λήξη της μίσθωσης, δεν υφίσταται υποχρέωση καταβολής αποζημίωσης προς αποκατάσταση της άυλης εμπορικής αξίας 15. Το ποσό της οφειλόμενης αποζημίωσης από τον εκμισθωτή στο μισθωτή είναι, κατά το άρθρο 60 π.δ. 34/1995, ίσο με το καταβαλλόμενο κατά το χρόνο λήξης της μίσθωσης μίσθωμα είκοσι 15 ΑΠ 782/2006, Αρμ 2007,

15 τεσσάρων μηνών. Η αποζημίωση αυτή, από τη σκοπιά της ισοστάθμισης της προκαλούμενης από τη λύση της μίσθωσης απώλειας της χρήσης του μισθίου από το μισθωτή προς την αύξηση της εμπορικής αξίας τούτου που παραμένει στον εκμισθωτή, κρίνεται δίκαιη. Υπάρχει βέβαια και η αντίθετη άποψη, που κάνει λόγο για υπερβολική επιβάρυνση της ήδη βεβαρημένης με πολλαπλά φορολογικά βάρη ιδιοκτησίας, όταν η μίσθωση έχει ήδη διαρκέσει μεγάλο χρονικό διάστημα και ο μισθωτής έχει αποκομίσει πολλά οφέλη από την εκμετάλλευση του μισθίου. Η οφειλόμενη αποζημίωση για την άυλη εμπορική αξία του μισθίου που χάνει ο αποχωρήσας λόγω συμπλήρωσης δωδεκαετίας μισθωτής, καταβλητέα ανεξάρτητα από τη ζημία που υφίσταται ή όχι, περιλαμβάνει όχι μόνο την αξία της επιχείρησής του, ως συνόλου πραγμάτων, δικαιωμάτων, άυλων αγαθών, πελατείας, φήμης κτλ. οργανωμένων σε οικονομική ενότητα και των οποίων θα ωφεληθεί αυτός που θα ασκήσει στο μίσθιο την ίδια χρήση, αλλά και την αξία των προσθηκών και βελτιώσεων που έχει κάνει στο ακίνητο ο αποχωρών χωρίς συμβατική του υποχρέωση και που παραμένουν προς όφελος του μισθίου κατά τη συμφωνία των μερών 16. Σε κάθε περίπτωση, αν δεν καταβληθεί η αποζημίωση από τον εκμισθωτή, ο μισθωτής δικαιούται να αρνηθεί την απόδοση του και γι' αυτό η παρακράτηση του μισθίου δεν είναι παράνομη και δεν δημιουργεί υποχρέωση από τη διάταξη του άρθρου 601 ΑΚ 17. Η άυλη εμπορική αξία αποζημιώνεται μόνο στην περίπτωση που αποδίδεται η χρήση εμπορικής στέγης και όχι στις μισθώσεις του άρθρου 2 του π.δ. 34/1995 που αφορούν επαγγελματικές δραστηριότητες. Επίσης, δεν οφείλεται αποζημίωση στις μισθώσεις 16 ΑΠ 875/2007 ΝοΒ 2008, ΕφΑθ 1453/2001 ΕλλΔνη 2001, 1408, ΜΠρΘεσ 5041/2000, ΑρχΝ 2001,

16 των εδ. β', γ', δ' και στ' της παρ. 1 του άρθρου 1, εφόσον στο μίσθιο δεν ασκούνται εμπορικές πράξεις 18. Ακόμη, όπως προβλέπει και το εδ. β' της περ.δ' του άρθρου 61 του π.δ. 34/1995, το ποσό της αποζημίωσης για την αποκατάσταση της άυλης εμπορικής αξίας δεν οφείλεται στην περίπτωση που ο εκμισθωτής δεν αιτηθεί την απόδοση του μισθίου λόγω συμπλήρωσης της δωδεκαετίας, εντός εννέα (9) μηνών από αυτή τη λήξη της μίσθωσης. Στην περίπτωση αυτή η μίσθωση παρατείνεται αυτόματα για τέσσερα (4) ακόμη χρόνια, με ημερομηνία έναρξης το χρονικό σημείο συμπλήρωσης της δωδεκαετίας και μετά τη λήξη της τετραετίας δεν οφείλεται η σχετική αποζημίωση 19. Επί εμπορικών μισθώσεων σε παραμεθόριες περιοχές δεν υφίσταται αναγκαστική παράταση κατά το π.δ. 34/1995, βάσει κατοχυρωμένης ελάχιστης διάρκειάς τους, ούτε και υποχρέωση αποκατάσταση άυλης εμπορικής αξίας, διότι αντιτίθενται σε ειδικότερες διατάξεις, θεσπισθείσες χάριν της ασφάλειας και της εδαφικής ακεραιότητας της χώρας 20. Τέλος, στην περίπτωση κατά την οποία το μίσθωμα έχει οριστεί ετήσιο, τότε για τον καθορισμό της αποκαταστατέας άυλης εμπορικής αξίας λαμβάνεται υπόψη το μηνιαίο μίσθωμα, που από τη φύση του αποτελεί το πηλίκο της διαίρεσης του ετήσιου μισθώματος με τους μήνες του έτους και όχι εκείνους, που ανάγονται στην, λόγω της εποχικής μίσθωσης, πραγματική χρήση του μισθίου από το μισθωτή ΛΗΞΗ ΤΗΣ ΕΜΠΟΡΙΚΗΣ ΜΙΣΘΩΣΗΣ 18 Αρχανιωτάκης Γ., Η Επαγγελματική Μίσθωση, Τόμος Ι, Εκδόσεις Σάκκουλα, Αθήνα - Θεσσαλονίκη, 2002, σελ , Κατράς Ι., Πανδέκτης Μισθώσεων και Οροφοκτησίας, έκδοση 8η, Εκδόσεις Αντ. Σάκκουλα, Αθήνα - Κομοτηνή, 2008, σελ ΑΠ 1426/2009 ΔΕΕ 2010, 219, ΑΠ 991/2009 ΕΔΠ 2009, 279, ΑΠ 1962/2008 ΕλλΔνη 2009/ ΑΠ 1312/2007 ΕφΑΔ 2008, 249, ΕφΑθ 420/2001, ΕλλΔνη 2001, ΑΠ 870/2002 ΤΝΠ NOMOS. 16

17 Η εμπορική μίσθωση τερματίζεται ομαλώς ή ανωμάλως, κατά περίπτωση. Το ομαλό τέλος της μίσθωσης επέρχεται αυτομάτως με τη λήξη του συμβατικού ή του κατώτατου νόμιμου χρόνου διάρκειάς της, που στην περίπτωση της εμπορικής μίσθωσης είναι η δωδεκαετία. Το ανώμαλο δε επέρχεται, δυνάμει καταγγελίας είτε από τον εκμισθωτή, είτε από το μισθωτή ή τους κληρονόμους του, είτε από το νέο κτήτορα του μισθίου, για λόγους που προβλέπονται είτε στον Αστικό Κώδικα είτε στο π.δ. 34/1995. Ακόμα, η εμπορική μίσθωση λήγει και για κάποιον από τους γενικούς λόγους απόσβεσης των ενοχών, όπως π.χ. με αντίθετη συμφωνία των μερών, λόγω πλήρωσης τεθείσας διαλυτικής αίρεσης, σύγχυσης, τυχαίας καταστροφής κ.τ.λ. Όλες τις παραπάνω «εκδοχές» λήξης της εμπορικής μίσθωσης θα τις εξετάσουμε διεξοδικά παρακάτω. Α. ΛΗΞΗ ΤΗΣ ΕΜΠΟΡΙΚΗΣ ΜΙΣΘΩΣΗΣ ΧΩΡΙΣ ΚΑΤΑΓΓΕΛΙΑ 1. Λήξη λόγω παρόδου δωδεκαετίας Ως σύμβαση ορισμένου χρόνου η εμπορική μίσθωση λήγει αυτοδίκαια με την παρέλευση της νόμιμης διάρκειάς της, όπως αυτή προσδιορίζεται από το συνδυασμό των άρθρων 5 παρ. 1 και 61 περ. δ' του π.δ. 34/1995, ήτοι με τη συμπλήρωση δωδεκαετίας ή δεκαεξαετίας, αν δεν ασκηθεί εμπρόθεσμα αγωγή απόδοσης του μισθίου από τον εκμισθωτή. Βέβαια, μπορεί εξ αρχής να συμφωνηθεί συμβατικά από τους συμβαλλόμενους μεγαλύτερη διάρκεια της εμπορικής μίσθωσης ή, όπως προαναφέρθηκε, μικρότερη διάρκεια αυτής με μεταγενέστερο της αρχικής σύμβασης έγγραφο βέβαιης χρονολογίας, οπότε και σ' αυτές τις περιπτώσεις η εμπορική μίσθωση λύεται με την παρέλευση της καταληκτικής της ημερομηνίας. Περιεχόμενο της μεταγενέστερης αυτής συμφωνίας μπορεί να είναι και η άμεση λύση της μίσθωσης. 2. Λήξη λόγω ακύρωσης της σύμβασης 17

18 Διχογνωμία υφίσταται στο αν η εμπορική μίσθωση (αλλά και η κοινή μίσθωση του ΑΚ) μπορεί να λυθεί λόγω ακύρωσης της ακυρώσιμης σύμβασης μετά την παράδοση του μισθίου στο μισθωτή. Κατά την κρατούσα άποψη, δεν δύναται να εφαρμοστεί η αναδρομική ανατροπή της σύμβασης κατά το άρθρο 184 ΑΚ, καθώς κάτι τέτοιο δεν συνάδει με το διαρκή χαρακτήρα της μισθωτικής σύμβασης, ενώ δεν μπορεί εκ φύσεως να επιστραφεί η ήδη παραχωρούμενη χρήση του πράγματος και έτσι δεν ματαιώνεται και η αντίστροφη αξίωση για απόδοση του αναλογούντος ανταλλάγματος. Συνεπώς αναδρομική ακύρωση της σύμβασης δεν επιτρέπεται και το διαπλαστικό δικαίωμα ακύρωσης κατά το άρθρο 154 ΑΚ έχει εφαρμογή μόνο για το μέλλον, λειτουργώντας ουσιαστικά ως απρόθεσμη καταγγελία της σύμβασης. Κατά το χρονικό σημείο ακύρωσης μιας ακυρώσιμης σύμβασης εμπορικής μίσθωσης παύει να λαμβάνει χώρα η κατά το π.δ. 34/1995 προστασία, καθώς προϋποθέτει έγκυρη καθ' όλα σύμβαση Λήξη λόγω σύγχυσης Σύμφωνα με το άρθρο 453 ΑΚ "Όταν οι ιδιότητες δανειστή και οφειλέτη ενωθούν στο ίδιο πρόσωπο, επέρχεται απόσβεση της ενοχής με σύγχυση". Έτσι και στην περίπτωση της εμπορικής μίσθωσης, όταν το ίδιο πρόσωπο αποκτήσει τόσο την ιδιότητα του εκμισθωτή, όσο και αυτή του μισθωτή, λόγω ειδικής ή καθολικής διαδοχής (π.χ. μέσω μεταβίβασης της κυριότητας του μισθίου ή κληρονομικής διαδοχής), τότε η σύμβαση αποσβήνεται αυτοδικαίως. 4. Λήξη λόγω ανανέωσης Έτερος αποσβεστικός λόγος της εμπορικής μίσθωσης είναι η ανανέωση κατά το άρθρο 436 ΑΚ. Η σύναψη νέας εμπορικής μίσθωσης διά ανανέωσης επιφέρει ταυτόχρονα την κατάργηση της 22 Αρχανιωτάκης Γ., Η επαγγελματική μίσθωση, 2005, σελ

19 ήδη υφιστάμενης μισθωτικής σύμβασης, υπόκειται δε στον αποδεικτικό τύπο του άρθρου 5 παρ. 1 του π.δ. 34/ Λήξη λόγω καταστροφής του μισθίου Όπως είναι λογικό, η εμπορική μίσθωση λύεται όταν επέλθει ολική καταστροφή του μισθίου, από γεγονός που συνιστά ανώτερη βία ή για το οποίο κανένα από τα συμβαλλόμενα μέρη δεν έχει υπαιτιότητα. Σε μια τέτοια περίπτωση, όπου γεννάται ανυπαίτια αδυναμία παροχής από την πλευρά του εκμισθωτή ως προς τις κατά τα άρθρα 574 και 575 ΑΚ υποχρεώσεις του, ήτοι την παραχώρηση της χρήσης του μισθίου στο μισθωτή και τη διατήρηση αυτού κατάλληλου κατά τη συμφωνημένη χρήση σε όλη τη διάρκεια της μίσθωσης, επέρχεται κοινή απαλλαγή εκμισθωτή και μισθωτή και λύεται αυτοδίκαια η σύμβαση 23. Αν, όμως, το μίσθιο καταστραφεί μερικά, τότε η μίσθωση συνεχίζεται ως προς το μέρος αυτό, αλλά ο μισθωτής αποκτά το δικαίωμα να καταγγείλει τη σύμβαση για σπουδαίο λόγο, αν η μίσθωση του τμήματος του μισθίου κρίνεται ανεπαρκής για τη συμφωνηθείσα χρήση. 6. Λήξη λόγω αντίθεσης στην καλή πίστη και στα συναλλακτικά ήθη Όπως και στην κοινή μίσθωση, έτσι και στην εμπορική, μπορεί να επέλθει λύση αυτής με επίκληση στο άρθρο 288 ΑΚ και στις γενικές ρήτρες της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών. Η εφαρμογή του μπορεί να οδηγήσει ακόμη και σε κατάργηση της ενοχής, όπως δέχεται και η νομολογία 24, όταν υφίσταται απρόοπτη μεταβολή των συνθηκών χωρίς να συντρέχουν οι ιδιαίτερες προϋποθέσεις του άρθρου 388 ΑΚ. 7. Λήξη λόγω απρόοπτης μεταβολής των συνθηκών 23 Παπαδάκης Χ., Σύστημα εμπορικών μισθώσεων, 1997, Τόμος ΙΙ, σελ ΑΠ Ολ 927/1982 ΝοΒ 31/1983,

20 Σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 388 ΑΚ "Αν τα περιστατικά στα οποία κυρίως...τα μέρη στήριξαν τη σύναψη αμφοτεροβαρούς σύμβασης, μεταβλήθηκαν ύστερα, από λόγους που ήταν έκτακτοι και δεν μπορούσαν να προβλεφθούν" το δικαστήριο μπορεί είτε να αναπροσαρμόσει τους όρους της σύμβασης είτε να αποφασίσει τη λύση της σύμβασης στο σύνολό της ή στο μέρος που δεν εκτελέστηκε ακόμη, αν κρίνει ότι η παροχή του οφειλέτη σε σύγκριση με την αντιπαροχή είναι ιδιαίτερα επαχθής. Η λύση της μίσθωσης ενεργεί, βέβαια, μόνο για το μέλλον και επομένως, στην περίπτωση της εμπορικής μίσθωσης η εφαρμογή του άρθρου 388 ΑΚ περιορίζεται μόνο στο βαθμό που επιτρέπει τη λύση της σύμβασης κατά το ανεκτέλεστο μέρος της και όχι και στο προγένεστερο αυτής χρονικό διάστημα. 8. Λήξη λόγω δυστροπίας Το άρθρο 66 του ΕισΝΚΠολΔ δίνει τη δυνατότητα στον εκμισθωτή να αιτηθεί την απόδοση του μισθίου από το μισθωτή, στην περίπτωση που ο τελευταίος από δυστροπία καθυστερεί να καταβάλει το μίσθωμα, ενόσω διαρκεί η μίσθωση και εφόσον δεν την έχει καταγγείλει κατά το άρθρο 597 ΑΚ. Δυστροπία υπάρχει επί υπερημερίας του μισθωτή περί την καταβολή του μισθώματος στο συμφωνηθέντα τόπο και χρόνο και τεκμαίρεται από την πάροδο άπρακτης της καθορισμένης προς τούτο ημέρας, αίρεται δε μόνο αν ο οφειλέτης επικαλείται κατ' ένσταση και αποδεικνύει εύλογη αιτία για την καθυστέρηση της εξόφλησης, απορρέουσα από γεγονός εκτός ευθύνης του 25. Σε αντίθεση με τη διάταξη του άρθρου 597 ΑΚ, όπου ο μισθωτής έχει διαπλαστικό δικαίωμα καταγγελίας της μίσθωσης, η άσκηση της αγωγής κατά το άρθρο 66 του ΕισΝΚΠολΔ δεν ισχύει ως καταγγελία της σύμβασης, η λύση της οποίας επέρχεται είτε εκουσίως είτε με αναγκαστική εκτέλεση της απόφασης που θα εκδοθεί. Ο μισθωτής, 25 ΕφΑθ 1826/2008 ΕλλΔνη 2009, 1109, ΕφΑθ 3874/2008 ΕφΑΔ 2009,

21 από την πλευρά του, όταν ενάγεται για την απόδοση της χρήσης του μισθίου λόγω καθυστέρησης μισθωμάτων από δυστροπία, μπορεί κατά το άρθρο 661 ΚΠολΔ με την καταβολή έως το τέλος της συζήτησης στο ακροατήριο όλων των ληξιπρόθεσμων μισθωμάτων που οφείλονται έως την ημέρα της συζήτησης να επιφέρει την κατάργηση της δίκης, αρκεί η δυστροπία αυτή να μην είναι επανειλημμένη. Για τη στοιχειοθέτηση της έννοιας της επανειλημμένης δυστροπίας είναι αρκετή η επισήμανση καθυστέρησης εκπλήρωσης της υποχρέωσης καταβολής μισθώματος παρά τη σχετική όχληση του ενάγοντος εκμισθωτή ή και την απλή ακόμα διαμαρτυρία του δύο τουλάχιστον φορές και δεν ενδιαφέρει αν η μία ήταν συνεχόμενη με την άλλη ή αν μεταξύ των δύο είχε περάσει κάποιο χρονικό διάστημα, μικρό ή μεγαλύτερο Λήξη λόγω λύσης της μισθώτριας εταιρίας Όπως είναι λογικό, με τη λύση της μισθώτριας εταιρίας και το πέρας της εκκαθάρισής της, η εταιρία αποβάλλει τη νομική της προσωπικότητα, με αποτέλεσμα να λύεται αυτομάτως χωρίς καταγγελία και η σχετική μισθωτική σύμβαση, αφού πλέον δεν υπάρχει σ' αυτήν αντισυμβαλλόμενος, ο οποίος δικαιούται να χρησιμοποιεί το μίσθιο 27. Διχογνωμία, όμως, υπάρχει για την τύχη της μίσθωσης κατά το χρονικό διάστημα εκκαθάρισης της εταιρίας. Κατά την εκκαθάρισή της η εταιρία διατηρεί τη νομική της προσωπικότητα και συνεχίζει να λειτουργεί για τις ανάγκες της εκκαθάρισης. Στο στάδιο αυτό επιδιώκεται η περάτωση κάθε εκκρεμούς νομικής σχέσης της εταιρίας με τρίτους, μία από τις οποίες είναι ασφαλώς και η μίσθωση. Ως εκ τούτου, σε αντίθεση με την ως άνω άποψη, αυτή της λύσης της μίσθωσης κατά το πέρας της εκκαθάρισης, υποστηρίζεται δεύτερη άποψη που θέτει τη λύση της μίσθωσης ως προϋπόθεση της ολοκλήρωσης του σταδίου της 26 ΑΠ 86/2005 ΕλλΔνη 46, 1458, ΕφΠειρ 207/1996 ΕλλΔνη 37, ΕφΘεσ 29/1993 EΕμπΔ 1993,

22 εκκαθάρισης, άρα ότι προηγείται αυτής. Τρίτη άποψη, τέλος, αναφέρει ότι ουσιώδες κριτήριο για τη συνέχιση ή όχι της μίσθωσης κατά το στάδιο της εκκαθάρισης θα πρέπει να είναι η χρησιμότητα αυτής για τις ανάγκες και τις εργασίες της εκκαθάρισης Λήξη λόγω αναγκαστικής απαλλοτρίωσης του μισθίου Τη λύση της εμπορικής μίσθωσης επιφέρει και η αναγκαστική απαλλοτρίωση του μισθίου ακινήτου, όπως τούτο προβλέπεται στο άρθρο 9 παρ. 2 του νόμου 2882/2001 "Κώδικας Αναγκαστικών Απαλλοτριώσεων Ακινήτων" 29. Η συντέλεση της αναγκαστικής απαλλοτρίωσης του μισθίου συνεπάγεται την απόσβεση παντός εμπραγμάτου δικαιώματος τρίτου επ' αυτού, λυομένης και κάθε σχετικής ενοχικής σύμβασης 30, όπως η συναφθείσα εμπορική μίσθωση, χωρίς ανάγκη προηγούμενης καταγγελίας της Λήξη λόγω οικειοθελούς απόδοσης στον εκμισθωτή του μισθίου και παραλαβής του από τον τελευταίο Η σύμβαση μίσθωσης μπορεί να καταργηθεί με αντίθετη συμφωνία των μερών, ρητή ή και σιωπηρή, όπως η συναγόμενη από τη συγκεκριμένη συμπεριφορά τους, που αποβλέπει στη λύση της μίσθωσης, απόδοση της χρήσης του και παραλαβή του ανεπιφυλάκτως από τον εκμισθωτή 32. Σε τέτοια περίπτωση οικειοθελούς απόδοσης και παραλαβής του μισθίου για τη λύση της εμπορικής μίσθωσης δεν απαιτείται σύνταξη σχετικού εγγράφου με βεβαία χρονολογία, όπως κατ' αρχήν απαιτείται από το νόμο 33. Η 28 Αρχανιωτάκης Γ., Η Επαγγελματική μίσθωση, Τόμος ΙΙ, Η λήξη της σύμβασης και τα μετά την απόδοση του μισθίου ζητήματα, Εκδόσεις Σάκκουλα, Αθήνα - Θεσσαλονίκη, 2003, σελ Άρθρο 9 παρ. 2 ν. 2882/2001: " Μετά τη συντέλεση της αναγκαστικής απαλλοτρίωσης κάθε νομέας ή κάτοχος του ακινήτου που απαλλοτριώθηκε υποχρεούται να παραδώσει τούτο ελεύθερο στον υπέρ ου η απαλλοτρίωση μέσα σε δέκα ημέρες από έγγραφη πρόσκληση αυτού, στην οποία αναφέρεται συνοπτικά ο τρόπος της συντέλεσης". 30 ΜΠρΑθ 2300/1979 ΕλλΔνη 21, Τσούμας Β., Αστικές και Εμπορικές Μισθώσεις - Οροφοκτησία, Εκδόσεις Νομική Βιβλιοθήκη, 2012, σελ ΑΠ 288/2010 ΝοΒ 2010, 2270, ΑΠ 1938/1996 ΕλλΔνη 33, ΑΠ 2156/2007 ΝοΒ 2008, 982, ΑΠ 612/2006 ΕΔΠ 2008,

23 οικειοθελής απόδοση στον εκμισθωτή του μισθίου αποτελεί ουσιαστικά πρόταση του μισθωτή για τη λύση της μίσθωσης, η δε παραλαβή του από τον εκμισθωτή υποδηλώνει την αποδοχή της εν λόγω πρότασης 34. Αντίθετα, αυθαίρετη χωρίς νόμιμο ή συμβατικό δικαίωμα αποχώρηση του μισθωτή από το μίσθιο δεν επιφέρει τη λύση της μίσθωσης, ακόμη και όταν ο μη συναινών στην πρόωρη λύση εκμισθωτής παραλάβει το μίσθιο είτε με επιφύλαξη είτε προς προστασία της περιουσίας του 35. Στην περίπτωση αυτή ο μισθωτής θα εξακολουθεί να οφείλει το μίσθωμα μέχρι του καταληκτικού χρόνου διάρκειας της σύμβασης, καθώς το μίσθωμα καταβάλλεται όχι για την πράγματι ασκούμενη χρήση, αλλά για την παρεχόμενη από τον εκμισθωτή δυνατότητα άσκησής της 36. Β. ΛΗΞΗ ΤΗΣ ΕΜΠΟΡΙΚΗΣ ΜΙΣΘΩΣΗΣ ΜΕ ΚΑΤΑΓΓΕΛΙΑ 1. Η καταγγελία γενικά Μία μίσθωση μπορεί να καταγγελθεί για κάποιον από τους λόγους του ΑΚ ή, αν είναι εμπορική, και για κάποιον από τους ειδικούς λόγους που προβλέπει το π.δ. 34/1995. Σύμφωνα, εξάλλου, με το άρθρο 15 του π.δ. 34/1995, όπου εισάγεται ο κανόνας του Numerus clausus των προβλεπόμενων λόγων καταγγελίας "Η καταγγελία της μίσθωσης επιτρέπεται για τους λόγους που προβλέπει το παρόν διάταγμα και ο Αστικός Κώδικας. Το άρθρο 66 του Εισαγωγικού Νόμου του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας εφαρμόζεται και εδώ". Ως καταγγελία της σύμβασης νοείται γενικά το δικαίωμα του συμβαλλόμενου να λύσει μονομερώς και για το μέλλον τη μισθωτική σχέση. Δεν αποκλείεται μια καταγγελία να στηρίζεται σε περισσότερους από έναν λόγους (πολλαπλή καταγγελία) φθάνει όμως να προβλέπονται όλοι στο νόμο, οπότε θα πρέπει να εξεταστεί η νομική και ουσιαστική βασιμότητα του καθενός χωριστά 37. Για 34 ΑΠ 1086/2001 ΕλλΔνη 44, ΑΠ 760/2000 ΕλλΔνη 42, ΑΠ 585/1997 ΕλλΔνη 39, ΕφΘεσ 941/1991 Αρμ 1991,

24 κάποιους λόγους όμως που ισχύουν ταυτόχρονα εφαρμόζεται η διαζευκτική συρροή, με αποτέλεσμα να επιλέγει ο συμβαλλόμενος το λόγο καταγγελίας που είναι ευνοϊκότερος γι' αυτόν. Προϋπόθεση του κύρους της καταγγελίας αποτελεί το ενεργό της καταγγελλόμενης μίσθωσης, στη λύση της οποίας αποβλέπει ο καταγγέλλων, καθώς και η συνδρομή του σχετικού δικαιώματος στο πρόσωπό του, το οποίο μπορεί να πηγάζει είτε απευθείας από το νόμο, είτε από τη συμφωνία των μερών, εφόσον κάτι τέτοιο δεν αντίκειται σε κανόνες αναγκαστικού δικαίου. 2. Χαρακτηριστικά της καταγγελίας Ως προς τη νομική της φύση η καταγγελία είναι μονομερής και απευθυντέα δικαιοπραξία που αίρει τη μισθωτική σχέση για το μέλλον. Η άσκησή της έχει ως συνέπεια την απόσβεση του όλου συμβατικού δεσμού της μίσθωσης, ενώ μερική καταγγελία, δηλαδή απόσβεση μόνο μέρους της σύμβασης, δεν είναι επιτρεπτή. Το δικαίωμα της καταγγελίας είναι διαπλαστικό και μη αυτοτελές, ώστε να μην επιτρέπεται η αυτοτελής εκχώρησή του χωρίς τη μεταβίβαση συνολικά της μισθωτικής σχέσης. Η καταγγελία παράγει έννομα αποτελέσματα από τότε που περιέρχεται στο μισθωτή, αιρομένης για το μέλλον της μισθωτικής σχέσης, δεν μπορεί δε να ανακληθεί 38, πλην της ανάκλησης κατά το άρθρο 168 ΑΚ, δηλαδή αν η τελευταία περιέλθει στο αντισυμβαλλόμενο μέρος πριν ή ταυτόχρονα με τη δήλωση καταγγελίας της μίσθωσης. Στην εμπορική μίσθωση η καταγγελία είναι τυπική, απαιτείται δηλαδή έγγραφος τύπος και η επίδοσή του στον αντισυμβαλλόμενο. Ο έγγραφος τύπος, μάλιστα, είναι συστατικός και όχι αποδεικτικός, η μη τήρησή του δε οδηγεί στην ακυρότητα της καταγγελίας, σύμφωνα με το άρθρο 159 παρ. 1 ΑΚ. Όταν, όμως, η καταγγελία στηρίζεται σε λόγο που αναφέρεται στον ΑΚ και όχι σε ειδικό λόγο του π.δ. 38 ΕφΑθ 6033/2008 ΔΕΕ 2009,

25 34/1995, είναι κατά βάση άτυπη, οπότε μπορεί να ασκηθεί ακόμη και σιωπηρά. Είναι ακόμη απαραιτήτως έκτακτη, καθώς η εμπορική μίσθωση είναι πάντοτε ορισμένου χρόνου, με αποτέλεσμα να μην νοείται τακτική καταγγελία. Η καταγγελία που στηρίζεται σε ειδικό λόγο του π.δ. 34/1995 είναι συνήθως με προθεσμία. Στις περιπτώσεις αυτές και μέχρι την παρέλευση της προθεσμίας, η εμπορική μίσθωση είναι ισχυρή και τα μέρη εξακολουθούν να ευθύνονται για την τήρηση των υποχρεώσεων τους. Επίσης, σε αντίθεση με την κοινή μίσθωση, η καταγγελία αυτή συνοδεύεται κατά βάση και με υποχρέωση αποζημίωσης σε βάρος του καταγγέλλοντος. Ακόμη, είναι κατ' αρχήν ανεπίδεκτη αιρέσεων, με εξαίρεση τις αιρέσεις δικαίου και την καταχρηστική αίρεση. Η καταγγελία της μίσθωσης μπορεί να ασκηθεί είτε δικαστικώς είτε εξωδίκως. Το δικαίωμα καταγγελίας το έχει ο εκμισθωτής, ανεξάρτητα του ποιος είναι ο κύριος του μισθίου, όντας και ο μόνος ενεργητικώς νομιμοποιούμενος για την ενέργεια εξωστικής αγωγής 39. Δικαστικά μπορεί να ασκηθεί με δήλωση που καταχωρείται στην αγωγή, με την οποία ασκείται η προς απόδοση του μισθίου αξίωση του εκμισθωτή, με εξαίρεση την αγωγή απόδοσης του μισθίου λόγω δυστροπίας κατά το άρθρο 66 ΕισΝΚΠολΔ 40. Ακόμη, όμως, και να μην περιέχεται ρητά στο δικόγραφο δήλωση καταγγελίας, τεκμαίρεται ότι η άσκηση της σχετικής αγωγής υποδηλώνει σιωπηρή καταγγελία της μίσθωσης. Η μετά την επίδοση της αγωγής που περιλαμβάνει και καταγγελία της μίσθωσης παραίτηση από το δικόγραφο ως προς το περί της απόδοσης αίτημα δεν υποδηλώνει και παραίτηση από την καταγγελία 41. Στην περίπτωση αυτή, καταργείται μεν η σχετική δική, αλλά η μίσθωση έχει πλέον καταργηθεί, μη δυνάμενη να αναβιώσει έστω κι αν συμφωνήσουν τα μέρη, που δεν έχουν παρά να συνάψουν μεταξύ 39 ΑΠ 593/1991 ΕλλΔνη 32, 1249, ΜΠρΑθ 8701/1995 ΑρχΝ 1997, Φίλιος Π., Μίσθωση ακινήτου για επαγγελματική στέγη, 2006, σελ ΕφΑθ 4144/1999 ΑρχΝ 2001,

26 τους νέα μισθωτική σύμβαση, εφόσον η επιθυμία τους είναι να συνεχισθεί η μισθωτική σχέση 42. Τέλος είναι αμφιλεγόμενο κατά πόσο απαιτείται στην καταγγελία να αναφέρεται ο συγκεκριμένος λόγος, για τον οποίο αυτή γίνεται. Κατ' αρχήν δεν απαιτείται. Η ανάγκη, όμως, για βεβαιότητα ως προς τη λήξη της μίσθωσης και παροχής στο λήπτη της καταγγελίας της δυνατότητας να αμυνθεί, αλλά και η αρχή της καλόπιστης εκπλήρωσης της σύμβασης κατά το άρθρο 288 ΑΚ, θέτουν ως αναγκαίο περιεχόμενο της έκτακτης καταγγελίας την, χωρίς πανηγυρικές εκφράσεις, αναφορά του συγκεκριμένου λόγου καταγγελίας και την παράθεση των περιστατικών που εξειδικεύουν τις προϋποθέσεις που τον συγκροτούν. 3. Λόγοι καταγγελίας κατά τον Αστικό Κώδικα A. Καταγγελία από τον εκμισθωτή i) Καταγγελία για κακή χρήση του μισθίου Κατ' άρθρο 594 ΑΚ ο εκμισθωτής δικαιούται να καταγγείλει αμέσως τη μίσθωση, ζητώντας ταυτόχρονα και αποζημίωση αν, παρά τις διαμαρτυρίες του, ο μισθωτής δεν μεταχειρίζεται επιμελώς και κατά τα συμφωνηθέντα το μίσθιο ή δεν συμπεριφέρεται δεόντως στους άλλους ενοίκους του αυτού ακινήτου 43. Η προηγούμενη της καταγγελίας διαμαρτυρία του εκμισθωτή δεν είναι απαραίτητο να υπόκειται σε τύπο, πρέπει δε να είναι ειδική και να αναφέρεται σε συγκεκριμένη παράβαση περί τη χρήση του μισθίου, ενώ δεν χρειάζεται να περιέχει κλήση για παύση της κακής χρήσης, θέση προθεσμίας προς τούτο και απειλή καταγγελίας. Μπορεί να χωρεί ταυτοχρόνως με την καταγγελία, είτε με την αυτή εξώδικο είτε και διά της επιδιδόμενης προς το μισθωτή αγωγής Τσούμας Β., Αστικές και Εμπορικές Μισθώσεις - Οροφοκτησία, Εκδόσεις Νομική Βιβλιοθήκη, 2012, σελ ΑΠ 285/2007 ΕλλΔνη 2007, 1091, ΑΠ 127/1999 ΕλλΔνη 40, ΑΠ 1254/2001 ΕλλΔνη 43,

27 Η κακή χρήση του μισθίου πρέπει να είναι σημαντική κατ' έκταση και κατ' ένταση, άλλως δεν στοιχειοθετείται καν η αντισυμβατική περίπτωση κακής χρήσης. Πρέπει ακόμη να είναι διαρκής και όχι παροδική. Κακή χρήση του μισθίου συνιστά η καταστροφή ή βλάβη σε αυτό και στα συστατικά και παραρτήματά του, η πρόκληση φθορών πέρα των αναμενόμενων λόγω της συμφωνηθείσας χρήσης, καθώς και κάθε αυθαίρετη επέμβαση του μισθωτή στους χώρους του από την οποία αλλοιώνεται ουσιωδώς η διαμόρφωσή τους από τον εκμισθωτή χάριν της εξυπηρέτησης του οικονομικού σκοπού του. Μεταβολές στο μίσθιο που επιφέρει ο μισθωτής με τη ρητή ή σιωπηρή έγκριση του εκμισθωτή δεν μπορεί να θεωρηθούν ως συνιστώσες κακή χρήση του 45. Ως κακή χρήση του μισθίου, προεχόντως στις εμπορικές μισθώσεις, συνιστά η διακοπτόμενη ή μη πραγματοποιούμενη χρήση του μισθίου που άγει στη μείωση της αξίας του, εφόσον είναι πράγματι βλαπτική για τον εκμισθωτή, σημαντική και όχι προσωρινή και βραχυχρόνια. Η αχρησία αυτή συνιστά κακή χρήση δικαιολογούσα καταγγελία της μίσθωσης όταν οφείλεται σε πταίσμα του μισθωτή, πράγμα που δεν συμβαίνει όταν η μη χρησιμοποίηση οφείλεται σε χωρούσες διαρρυθμίσεις κι επισκευές, τείνουσες στο να καταστεί το μίσθιο κατάλληλο για τη συμφωνηθείσα χρήση 46. Καταγγελία κατά το άρθρο 594 ΑΚ για κακή χρήση του μισθίου μπορεί να γίνει και στην περίπτωση που ο μισθωτής κάνει χρήση του διαφορετική από τη συμφωνηθείσα ή όχι σύμφωνα με τους όρους της σύμβασης. ii) Καταγγελία για κακή συμπεριφορά έναντι των λοιπών ενοίκων Το άρθρο 594 ΑΚ έχει εφαρμογή και στην περίπτωση που ο μισθωτής δεν συμπεριφέρεται προσηκόντως έναντι των λοιπών ενοίκων του κτιρίου στο οποίο βρίσκεται το μίσθιο. Στο χρησιμοποιούμενο στο άρθρο 594 ΑΚ όρο "ένοικος" περιλαμβάνονται 45 ΑΠ 352/1996 ΕλλΔνη 37, ΑΠ 127/1999 ΤΝΠ NOMOS. 27

28 τόσον οι ενοικούντες στα διαμερίσματα της ίδιας οικοδομής, όσο και στα γραφεία και καταστήματά της 47, έχει δηλαδή εφαρμογή και στα πλαίσια της εμπορικής μίσθωσης. iii) Καταγγελία για παράβαση συμβατικού όρου Κατ' άρθρο 361 ΑΚ μπορεί να συμφωνηθεί κατά τη σύναψη της μίσθωσης ότι η παράβαση από το μισθωτή οποιουδήποτε όρου της, ουσιώδους ή μη, παρέχει στον εκμισθωτή το δικαίωμα να ζητήσει την απόδοση του μισθίου, επιφέρουσα αυτοδικαίως τη λύση της σύμβασης χωρίς ανάγκη να προηγηθεί διαμαρτυρία ή ακόμα πολλές φορές και δίχως καταγγελία, με αναφορά στο άρθρο 594 ΑΚ. Η παράβαση αυτή πρέπει να οφείλεται σε γεγονός για το οποίο υπέχει ευθύνη ο μισθωτής. Ο αντισυμβατικός της χαρακτήρας αίρεται αν ο λαβών γνώση της εκμισθωτής την έχει ανεχθεί ή πολύ περισσότερο έχει παράσχει την έγκριση ή τη συγκατάθεσή του, οπότε, εφόσον έτσι εμφανίζεται ως συμφωνήσας, η καταρτισθείσα σύμβαση θεωρείται ως τροποποιηθείσα σιωπηρώς σε σχέση με τον παραβιασθέντα όρο 48. Από πρακτικής απόψεως έχει κριθεί ότι αν έχει συμφωνηθεί ότι λύεται άνευ ετέρου η εμπορική μίσθωση σε περίπτωση παραβίασης οποιουδήποτε όρου της, όπως για παράδειγμα η πρόσληψη συνεταίρου από το μισθωτή, η συμφωνία αυτή έχει το χαρακτήρα επιτρεπτής προσθήκης διαλυτικής αίρεσης, οπότε και παύει νομίμως η ενέργεια της συναφθείσας δικαιοπραξίας από τη στιγμή που θα συμβεί το περιστατικό στο οποίο αναφέρεται η τεθείσα αίρεση 49. Ακόμη, η αυθαίρετη μετατροπή της συμφωνηθείσας χρήσης ως κινηματογράφου του μισθίου σε νυκτερινό κέντρο και η μη ασφάλισή του, παρά την υπάρχουσα συμβατική πρόβλεψη στο μισθωτήριο, παρέχουν στον εκμισθωτή το δικαίωμα καταγγελίας της μισθωτικής 47 ΑΠ 1658/1983 ΝοΒ 32, Τσούμας Β., Αστικές και Εμπορικές Μισθώσεις - Οροφοκτησία, Εκδόσεις Νομική Βιβλιοθήκη, 2012, σελ ΕφΘεσ 2529/1990 Αρμ 44,

29 σύμβασης, ώστε να λυθεί πρόωρα η μίσθωση λόγω της αντισυμβατικής συμπεριφοράς του μισθωτή 50. iv) Καταγγελία για καθυστέρηση καταβολής μισθωμάτων Συνηθέστατος είναι ο λόγος καταγγελίας της μίσθωσης για καθυστέρηση καταβολής, ολικώς ή μερικώς, των συμφωνημένων μισθωμάτων, ο οποίος προβλέπεται από το άρθρο 597 ΑΚ. Η ως άνω καταγγελία πρέπει να λάβει χώρα τουλάχιστον πριν από ένα μήνα σε μισθώσεις διάρκειας ενός έτους ή περισσότερο και πριν από δέκα ημέρες στις άλλες μισθώσεις. Με την περιέλευση της καταγγελίας στο μισθωτή και την παρέλευση της σχετικής προθεσμίας, επέρχεται απόσβεση της μισθωτικής σχέσης για το μέλλον. Αν, όμως, ο μισθωτής εξοφλήσει τις οφειλές του, ήτοι τα καθυστερούμενα μισθώματα, τους τόκους αυτών και τα τυχόν έξοδα της καταγγελίας, εντός των ως άνω προθεσμιών, η καταγγελία του εκμισθωτή μένει χωρίς αποτέλεσμα. Η μετά την παρέλευση της συμβατικής προθεσμίας καταβολή των καθυστερούμενων μισθωμάτων συνεπάγεται μεν την απόσβεση της ενοχής και την άρση της υπερημερίας του οφειλέτη-μισθωτή, πλην όμως δεν καθιστά ανίσχυρη τη γενομένη κατά το άρθρο 597 ΑΚ καταγγελία της μίσθωσης, οπότε ο μισθωτής θα υποχρεωθεί σε απόδοση του μισθίου 51. Το άρθρο 597 ΑΚ δεν εφαρμόζεται σε περίπτωση ανυπαίτιας καθυστέρησης της καταβολής ή όταν υπάρχει εύλογη αιτία να την δικαιολογεί, όπως π.χ. όταν οφείλεται σε συμπεριφορά του εκμισθωτή ή σε διεξαγόμενες διαπραγματεύσεις για την καταβολή νέου μισθώματος 52 ή μη αποδοτέα σε αμέλεια αμφιβολία του μισθωτή για το ύψος της οφειλής του ή σε ανυπαίτια πλάνη του για την ύπαρξη και την έκταση της σχετικής υποχρέωσής του ΑΠ 424/2002 ΔΕΕ 2003, ΕφΑθ 12883/1995 ΕΔΠ 26, 274, ΕφΘεσ 133/1993 Αρμ 47, ΑΠ 1229/2005 ΝοΒ 54, ΑΠ 102/2001 ΕλλΔνη 42, 1629, ΑΠ 10080/2001 ΕλλΔνη 44,

30 Β. Καταγγελία από το μισθωτή i) Καταγγελία για μη παραχώρηση της χρήσης του μισθίου Ο μισθωτής στον οποίο δεν έχει παραχωρηθεί εγκαίρως η χρήση του μισθίου ή που του έχει αφαιρεθεί αυτή, δικαιούται σύμφωνα με το άρθρο 585 ΑΚ να τάξει στον εκμισθωτή εύλογη προθεσμία αποκατάστασής της και αν παρέλθει άπρακτη να καταγγείλει τη μίσθωση, ενώ έχει δικαίωμα άμεσης καταγγελίας, χωρίς ανάγκη θέσης προθεσμίας, αν, δεν έχει πλέον συμφέρον για εκτέλεση της σύμβασης. Η προβλεπόμενη στο εδ. α' του άρθρου 585 ΑΚ θέση εύλογης προθεσμίας στον εκμισθωτή για αποκατάσταση της χρήσης του μισθίου αποτελεί προϋπόθεση του κύρους της καταγγελίας, διότι δεν αρκεί απλή γνωστοποίηση του προβλήματος, αλλά προσαπαιτείται και όχληση προς άρση της δημιουργηθείσας κατάστασης, οπότε τα αποτελέσματα της καταγγελίας επέρχονται μόνον εφόσον παρέλθει άπρακτη η ταχθείσα προθεσμία 54. Η μη παραχώρηση μπορεί να γίνει με οποιοδήποτε τρόπο, όπως για παράδειγμα υπερημερία, αδυναμία και ελλείψεις μισθίου (πραγματικές ή νομικές), εφόσον γι αυτές υπάρχει ευθύνη, ενώ αποκλείεται στις περιπτώσεις που δεν ευθύνεται γι αυτές ο εκμισθωτής. Σε κάθε περίπτωση, η ζημία που υφίσταται ο μισθωτής από την παρακώλυση χρήσης του μισθίου θα πρέπει να είναι σημαντική, στερουμένου του δικαιώματος του καταγγελίας σε περίπτωση επουσιώδους ζημίας. Τέλος, το δικαίωμα καταγγελίας του άρθρου 585 ΑΚ δεν αποκλείει την άσκηση και των λοιπών που προβλέπονται από τις διατάξεις των άρθρων , 583 και 584 ΑΚ, τις οποίες και συμπληρώνει. Δικαιούται, συνεπώς, ο μισθωτής να ζητήσει πρόσθετα και την αποκατάσταση της ζημίας του από την καθυστέρηση εκπλήρωσης της παροχής (παραχώρηση του μισθίου), με βάση και τη διάταξη του άρθρου 343 παρ. 1 ΑΚ, που ορίζει ότι ο υπερήμερος 54 ΑΠ 594/2000 ΝοΒ 49, 1007, ΕφΑθ 1099/2000 ΕλλΔνη 42,

31 οφειλέτης, εκτός από την παροχή, οφείλει και αποζημίωση για τη ζημία του δανειστή από την καθυστέρηση. Έτσι, τα παραπάνω δικαιώματα παρέχονται στο μισθωτή σωρευτικά 55. ii) Καταγγελία ειδικά για ελαττώματα του μισθίου Ο μισθωτής δικαιούται να καταγγείλει τη μίσθωση αν το μίσθιο κατά το χρόνο που του παραδόθηκε είχε ελάττωμα, παρακωλύον ολικώς ή μερικώς τη συμφωνηθείσα χρήση. Η γνώση ή η εκ βαριάς αμέλειας άγνοια του ελαττώματος, που εμποδίζει τη χρήση του μισθίου εν όλω ή εν μέρει, από το μισθωτή, κατά την παράδοση του μισθίου, αποκλείει κατ' άρθρο 579 παρ. 1 ΑΚ την ως άνω καταγγελία, εκτός εάν ο εκμισθωτής του είχε υποσχεθεί την έλλειψη ελαττώματος ή, έστω, του την είχε δολίως αποσιωπήσει. Έχει κριθεί νομολογιακά 56 ότι σε περίπτωση ύπαρξης πραγματικού ελαττώματος στο μίσθιο, το οποίο παρακωλύει τη συμφωνημένη του χρήση, όπως συμβαίνει επί μισθώσεως για εμπορική-επαγγελματική χρήση ενώ τέτοια χρήση απαγορεύεται από τις οικείες πολεοδομικές διατάξεις που διέπουν τα ακίνητα της περιοχής και τις οποίες αγνοούσε ο μισθωτής κατά τη σύναψη της σύμβασης, τότε ο τελευταίος δικαιούται να την καταγγείλει, έστω και άτυπα, ανεξάρτητα του αν ο εκμισθωτής βαρύνεται ή όχι με υπαιτιότητα. Αντίθετα κρίθηκε προσχηματική, μη επιφέρουσα τη λύση της σύμβασης, η καταγγελία εμπορικής μίσθωσης από το μισθωτή με το αιτιολογικό ότι το μίσθιο είναι ακατάλληλο για τη συμφωνηθείσα χρήση, εφόσον δεν αποδεικνύει ότι απαιτούνταν άδεια της Αρχής για την επιχείρησή του, που τη ζήτησε αλλά δεν του χορηγήθηκε ή ότι ο εκμισθωτής επέδειξε απροθυμία να συμπράξει για την έκδοσή της 57. iii) Καταγγελία για κίνδυνο υγείας του μισθωτή 55 ΕφΑθ 183/2002 ΕΔΠ 33, 74, ΜΠρΑθ 1151/1995 Αρμ 50, ΕφΑθ 7038/2006 ΔΕΕ 2008, ΑΠ 354/1996 ΕλλΔνη 1996,

32 Διχογνωμία υπάρχει σχετικά με το αν είναι δυνατή η εφαρμογή του άρθρου 588 ΑΚ στις εμπορικές μισθώσεις. Κατά μία άποψη δεν εφαρμόζεται η διάταξη αυτή, επειδή προϋποθέτει μίσθωση κατοικίας 58, όπως ρητά αναφέρει το ως άνω άρθρο. Κατά άλλη άποψη, η ως άνω διάταξη εφαρμόζεται και στις εμπορικές μισθώσεις, καθώς ο χαρακτήρας της διάταξης και ο σκοπός που αυτή επιδιώκει, η προστασία δηλαδή της υγείας των ενοικούντων στο μίσθιο, δεν αφήνουν περιθώρια για διακρίσεις μεταξύ αστικής και εμπορικής μίσθωσης 59. Η καταγγελία αυτή είναι άμεση απρόθεσμη και δεν απαιτείται να ταχθεί προηγουμένως προθεσμία προς άρση της κατάστασης που δημιουργεί τον κίνδυνο. Η διάταξη του άρθρου 588 ΑΚ είναι αναγκαστικού δικαίου λόγω του ρυθμιζόμενου αντικειμένου της, οπότε τυχόν συμφωνία των μερών που αποκλείει την εφαρμογή της ή παραίτηση του μισθωτή από το οικείο δικαίωμά του θα είναι άκυρη. Ο κίνδυνος υγείας που επικαλείται ο καταγγέλλων θα πρέπει εκτός από σπουδαίος να είναι άμεσος ή απειλούμενος και επικείμενος και να προέρχεται είτε από το ακίνητο του μισθίου είτε και από γειτονικό. Η κρίση περί του ουσιώδους του επαπειλούμενου κινδύνου χωρεί βάσει κριτηρίων αντικειμενικών, κατά περίπτωση, δίχως να λαμβάνεται υπόψη η τυχόν υπερευαισθησία του συγκεκριμένου μισθωτή 60. Γ. Καταγγελία και από τα δύο συμβαλλόμενα μέρη i) Καταγγελία λόγω παρόδου τριακονταετίας Κατ' άρθρο 610 ΑΚ αν η διάρκεια της μίσθωσης έχει συμφωνηθεί για χρόνο πέρα των τριάντα ετών ή για ολόκληρη τη ζωή ενός εκ των συμβαλλομένων, τότε όποιος εξ αυτών επιθυμεί τη λύση της δικαιούται, μετά την παρέλευση της τριακονταετίας, να την 58 Φίλιος Π., Μίσθωση ακινήτου για επαγγελματική στέγη, 2006, σελ. 204, Αρχανιωτάκης Γ., Η επαγγελματική μίσθωση, 2005, σελ Παπαδάκης Χ., Σύστημα εμπορικών μισθώσεων, 1997, τόμος 2ος, σελ ΕφΑθ 6109/2003 ΕλλΔνη 45,