ΔΙΠΛΩΜΑΤΙΚΗ ΕΡΓΑΣΙΑ Η ΚΑΤΑΓΓΕΛΙΑ ΤΗΣ ΕΜΠΟΡΙΚΗΣ ΜΙΣΘΩΣΗΣ ΚΑΤΑ ΤΟ Π.Δ. 34/1995

Transcript

1 ΑΡΙΣΤΟΤΕΛΕΙΟ ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗΣ ΣΧΟΛΗ Ν.Ο.Π.Ε., ΤΜΗΜΑ ΝΟΜΙΚΗΣ ΠΡΟΓΡΑΜΜΑ ΜΕΤΑΠΤΥΧΙΑΚΩΝ ΣΠΟΥΔΩΝ ΤΟΜΕΑΣ ΕΜΠΟΡΙΚΟΥ ΔΙΚΑΙΟΥ ΔΙΠΛΩΜΑΤΙΚΗ ΕΡΓΑΣΙΑ ΕΜΠΟΡΙΚΕΣ ΔΙΚΑΙΟΠΡΑΞΙΕΣ ΕΔ Η ΚΑΤΑΓΓΕΛΙΑ ΤΗΣ ΕΜΠΟΡΙΚΗΣ ΜΙΣΘΩΣΗΣ ΚΑΤΑ ΤΟ Π.Δ. 34/1995 (ΙΔΙΟΧΡΗΣΗ, ΑΝΟΙΚΟΔΟΜΗΣΗ, ΙΔΙΟΚΑΤΟΙΚΗΣΗ, ΜΕΤΑΜΕΛΕΙΑ). ΚΛΑΙΡΗ Ν. ΜΠΡΟΥΛΙΔΑΚΗ ΕΠΙΒΛΕΠΟΥΣΑ ΚΑΘΗΓΗΤΡΙΑ: ΜΑΤΙΝΑ ΚΟΡΔΗ ΑΝΤΩΝΟΠΟΥΛΟΥ. ΝΟΕΜΒΡΙΟΣ 2007

2 ΔΙΑΓΡΑΜΜΑ ΠΕΡΙΕΧΟΜΕΝΩΝ ΑΝΤΙ ΠΡΟΛΟΓΟΥ... 7 ΕΙΣΑΓΩΓΙΚΕΣ ΠΑΡΑΤΗΡΗΣΕΙΣ «ΒΑΣΙΚΑ ΧΑΡΑΚΤΗΡΙΣΤΙΚΑ ΤΗΣ ΣΥΜΒΑΣΗΣ ΕΜΠΟΡΙΚΗΣ ΜΙΣΘΩΣΗΣ» ΕΝΝΟΙΟΛΟΓΙΚΟΣ ΚΑΙ ΟΡΟΛΟΓΙΚΟΣ ΠΡΟΣΔΙΟΡΙΣΜΟΣ ΝΟΜΟΘΕΤΙΚΟ ΚΑΘΕΣΤΩΣ ΕΜΠΟΡΙΚΩΝ ΜΙΣΘΩΣΕΩΝ Προγενέστερο δίκαιο Ισχύον Δίκαιο Το ειδικό νομοθετικό καθεστώς των εμπορικών μισθώσεων Διατάξεις του Αστικού Κώδικα i. άρθρα 574επ. ΑΚ για τη μίσθωση πράγματος ii. Γενικές διατάξεις ΑΚ σχετικές με την κατάρτιση και το κύρος των συμβάσεων Διατάξεις του ΚΠολΔ Δικαιολογητικοί λόγοι θέσπισης ειδικού νομοθετικού καθεστώτος για τις εμπορικές μισθώσεις Προστασία του μισθωτή Προστασία της εθνικής οικονομίας Προσπάθεια εξισορρόπησης των αντιτιθέμενων συμφερόντων μισθωτή εκμισθωτή Φύση των διατάξεων του π.δ/τος 34/1995 Κύρος συμβατικών όρων ΓΕΝΙΚΑ ΧΑΡΑΚΤΗΡΙΣΤΙΚΑ ΤΗΣ ΣΥΜΒΑΣΗΣ ΕΜΠΟΡΙΚΗΣ ΜΙΣΘΩΣΗΣ Μίσθωση Ακινήτου Χρήση Μισθίου- Η αρχή του κλειστού αριθμού των προστατευόμενων χρήσεων Η ελάχιστη νόμιμη διάρκεια της μίσθωσης Η αποκατάσταση της «άυλης εμπορικής αξίας» (άρ

3 π.δ.34/1995). Η αναγκαστική παράταση της μίσθωσης κατά το άρ. 61 π.δ.34/ Ο θεσμός της αποκατάστασης της «άυλης εμπορικής αξίας» Η αναγκαστική (ex lege) παράταση της μίσθωσης κατά το άρ. 61 περ. δ π.δ.34/ Η δυνατότητα ελεύθερου καθορισμού και αναπροσαρμογής του μισθώματος Η εισαγωγή της υποχρέωσης προς αποζημίωση σε περίπτωση πρόωρης καταγγελίας της μίσθωσης για τους προβλεπόμενους στο π.δ.34/1995 λόγους ΣΥΝΤΑΓΜΑΤΙΚΟΤΗΤΑ ΤΟΥ Π.Δ. 34/ ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑΤΑ. ΣΥΓΚΡΙΤΙΚΗ ΕΠΙΣΚΟΠΗΣΗ «Η ΚΑΤΑΓΓΕΛΙΑ ΤΗΣ ΕΜΠΟΡΙΚΗΣ ΜΙΣΘΩΣΗΣ» ΕΝΝΟΙΑ, ΧΑΡΑΚΤΗΡΙΣΤΙΚΑ Δήλωση καταγγελίας Τύπος καταγγελίας Η καταγγελία ως διαπλαστικό δικαίωμα Ανάκληση καταγγελίας Αποτελέσματα καταγγελίας Υποχρέωση αποζημίωσης στην καταγγελία κατά το π.δ.34/ ΔΙΑΚΡΙΣΕΙΣ ΤΗΣ ΚΑΤΑΓΓΕΛΙΑΣ Τακτική και έκτακτη Νόμιμη και συμβατική ΟΙ ΙΔΙΑΙΤΕΡΟΤΗΤΕΣ ΤΗΣ ΚΑΤΑΓΓΕΛΙΑΣ ΣΤΗΝ ΕΜΠΟΡΙΚΗ ΜΙΣΘΩΣΗ Numerus Clausus των προβλεπόμενων λόγων καταγγελίας Λόγοι καταγγελίας εμπορικής μίσθωσης κατά τον ΑΚ Λόγοι καταγγελίας εμπορικής μίσθωσης κατά το π.δ. 34/ ΛΟΓΟΙ ΚΑΤΑΓΓΕΛΙΑΣ ΥΠΕΡ ΤΟΥ ΕΚΜΙΣΘΩΤΗ ΚΑΤΑ ΤΟ Π.Δ. 34/ Η ΚΑΤΑΓΓΕΛΙΑ ΓΙΑ ΙΔΙΟΧΡΗΣΗ ΤΟΥ ΜΙΣΘΙΟΥ

4 ΕΙΣΑΓΩΓΙΚΑ Η αποστολή αυτού του λόγου καταγγελίας της εμπορικής μίσθωσης ΕΙΔΙΚΟΤΕΡΑ Δικαιούχος καταγγελίας για ιδιόχρηση Δικαιούχος ιδιόχρησης συναίνεση κυρίου Τύπος καταγγελίας, περιεχόμενο Προϋποθέσεις καταγγελίας για ιδιόχρηση... Η έγκυρη μίσθωση που υπάγεται στη ρύθμιση του π.δ. 34/ Η πάροδος ορισμένου χρόνου... Πρόθεση ιδιόχρησης.. Δυνατότητα ιδιόχρησης. Προηγούμενη άσκηση προστατευόμενου επαγγέλματος για 30 μήνες. Η ανυπαρξία άλλου κατάλληλου ελεύθερου ή ιδιοχρησιμοποιούμενου ακινήτου στην ίδια περιοχή με το μίσθιο Η μη ανάκληση προηγούμενης καταγγελίας. Η μη παραίτηση από το δικαίωμα καταγγελίας Αποτελέσματα της καταγγελίας για ιδιόχρηση. (άρ. 28 π.δ.34/1995) Άσκηση αγωγής απόδοσης του μισθίου. (άρ. 19 π.δ. 34/1995) Η αποζημίωση στην καταγγελία για ιδιόχρηση Η ΚΑΤΑΓΓΕΛΙΑ ΓΙΑ ΑΝΟΙΚΟΔΟΜΗΣΗ ΤΟΥ ΜΙΣΘΙΟΥ ΕΙΣΑΓΩΓΙΚΑ Η αποστολή αυτού του λόγου καταγγελίας της εμπορικής μίσθωσης ΕΙΔΙΚΟΤΕΡΑ Η έννοια του όρου «ανοικοδόμηση» Δικαιούχος καταγγελίας για ανοικοδόμηση Δικαιούχος ανοικοδόμησης συναίνεση κυρίου Τύπος καταγγελίας για ανοικοδόμηση - περιεχόμενο Προϋποθέσεις καταγγελίας για ανοικοδόμηση Έγκυρη μίσθωση υπαγόμενη στην προστασία του π.δ. 34/

5 Πάροδος του συμβατικού ή ορισμένου χρόνου... i) Εξαιρέσεις μισθώσεις ακάλυπτου χώρου (άρθρο 25 π.δ.34/1995, άρθρο 42 1 π.δ.34/1995). ii) Εξαίρεση της εξαίρεσης Επάνοδος στον κανόνα. (άρ π.δ.34/1995).. iii) Αντίθετες στις περιπτώσεις α και β του άρ π.δ.34/1995 συμφωνίες των μερών. (άρ π.δ.34/1995)... Επίδοση της άδειας ανοικοδόμησης Αποτελέσματα της καταγγελίας για ανοικοδόμηση Η αποζημίωση στην καταγγελία για ανοικοδόμηση Η ΚΑΤΑΓΓΕΛΙΑ ΓΙΑ ΙΔΙΟΚΑΤΟΙΚΗΣΗ ΤΟΥ ΜΙΣΘΙΟΥ ΕΙΣΑΓΩΓΙΚΑ Η αντιστοιχία προς την ιδιόχρηση και η ανάλογη εφαρμογή των διατάξεων της τελευταίας ΕΙΔΙΚΟΤΕΡΑ Δικαιούχος καταγγελίας για ιδιοκατοίκηση Πρόσωπα υπέρ των οποίων μπορεί να γίνει η καταγγελία για ιδιοκατοίκηση Τύπος της καταγγελίας για ιδιοκατοίκηση Ρητά προβλεπόμενες στο άρ. 37 παρ. 1 π.δ.34/1995 προϋποθέσεις της καταγγελίας για ιδιοκατοίκηση. Έγκυρη μίσθωση υπαγόμενη στην προστασία του π.δ. 34/1995. Πάροδος του συμβατικού χρόνου Καταλληλότητα του μισθίου για κατοικία... Έλλειψη άλλης ιδιόκτητης κατοικίας Μη ρητά προβλεπόμενες προϋποθέσεις καταγγελίας για ιδιοκατοίκηση Αποτελέσματα της καταγγελίας Η αποζημίωση στην καταγγελία για ιδιοκατοίκηση Αθέτηση της υποχρέωσης ιδιοκατοίκησης

6 2.5. ΛΟΓΟΙ ΚΑΤΑΓΓΕΛΙΑΣ ΥΠΕΡ ΤΟΥ ΜΙΣΘΩΤΗ ΚΑΤΑ ΤΟ Π.Δ.34/ Η ΚΑΤΑΓΓΕΛΙΑ ΛΟΓΩ ΜΕΤΑΜΕΛΕΙΑΣ (ΑΡ. 43 Π.Δ.34/1995) ΕΙΣΑΓΩΓΙΚΑ ΕΙΔΙΚΟΤΕΡΑ Δικαιούχος της καταγγελίας κατ άρθρο 43 π.δ.34/ Τύπος της καταγγελίας Προϋποθέσεις άσκησης της υπό εξέταση καταγγελίας Αποτελέσματα της καταγγελίας Η αποζημίωση στην καταγγελία λόγω μεταμέλειας Καταγγελία λόγω μεταμέλειας αναίτια καταγγελία ΚΑΤΑΓΓΕΛΙΑ ΑΠΟ ΤΟ ΜΙΣΘΩΤΗ ΓΙΑ ΣΠΟΥΔΑΙΟ ΛΟΓΟ ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑΤΑ ΠΡΟΒΛΗΜΑΤΙΣΜΟΙ 80 6

7 ΑΝΤΙ ΠΡΟΛΟΓΟΥ Η ύπαρξη ειδικού νομοθετικού καθεστώτος που διέπει το θεσμό των εμπορικών μισθώσεων, σε συνδυασμό με τη συχνότητα εμφάνισης αυτού του τύπου μίσθωσης πράγματος στην πράξη, γεννούν πολλάκις στον εκάστοτε ερμηνευτή και εφαρμοστή του δικαίου την ανάγκη μελέτης του θεσμού αυτού σε βάθος, χάριν της πληρέστερης κατανόησης των βασικών χαρακτηριστικών των εμπορικών μισθώσεων, που τις διαφοροποιούν από τις κοινές μισθωτικές συμβάσεις του Αστικού Κώδικα, των δικαιολογητικών λόγων, που οδήγησαν στη θέσπιση ιδιαίτερου νομοθετικού πλαισίου ρύθμισής τους, των σκοπών που αυτό επιδιώκει, καθώς επίσης και του τρόπου κατάρτισης, λειτουργίας και λύσης αυτών των μισθωτικών συμβάσεων. Η νομοθετική θέσπιση ιδιαίτερου καθεστώτος για τις εμπορικές μισθώσεις υπαγορεύτηκε από την ανάγκη προώθησης σκοπών που δεν προσιδιάζουν στις «κοινές» μισθωτικές συμβάσεις του Αστικού Κώδικα. Πρωταρχικός σκοπός του θεσμού των εμπορικών μισθώσεων είναι η προστασία του μισθωτή κατά την άσκηση της επιχειρηματικής και της επαγγελματικής του δραστηριότητας. Γίνεται γενικά αποδεκτό ότι στη σύγχρονη οικονομική πραγματικότητα η άνθιση μιας επιχείρησης και η καθιέρωση ενός επαγγελματία στον κλάδο του εξαρτάται σε μεγάλο βαθμό από την εγκατάστασή του στα κατάλληλα προς τούτο σημεία, κατά τρόπο σταθερό και διαρκή, ώστε να γνωρίζουν οι πελάτες - ενδιαφερόμενοι τον τόπο διάθεσης των προϊόντων ή παροχής των υπηρεσιών. Κοινωνικοοικονομικοί λόγοι, συνεπώς, επιβάλλουν τον καθορισμό υποχρεωτικής αυξημένης χρονικά διάρκειας της μίσθωσης, ώστε να παρέχεται στο μισθωτή ο αναγκαίος χρόνος να αναπτύξει στο μίσθιο την επαγγελματική του δραστηριότητα και να αποσβέσει τις δαπάνες που απαιτήθηκαν για την εμπορική του εγκατάσταση, προστατευόμενος ταυτόχρονα από άσκοπες μεταστεγάσεις, που μόνο ζημίες θα μπορούσαν να του προκαλέσουν. Η διασφάλιση της μακρόχρονης τοπικής εγκατάστασης του μισθωτή, η οποία συντελεί στην ευόδωση της επιχειρηματικής επαγγελματικής του προσπάθειας, προάγει συνεκδοχικά και την εθνική οικονομία, όχι τόσο επειδή η αύξηση του ατομικού εισοδήματος συνεπάγεται αύξηση των φορολογικών εσόδων, αλλά, κατά κύριο λόγο, διότι η ύπαρξη και η λειτουργία υγιών επιχειρήσεων αποτελεί δείκτη για την άνθιση της εθνικής οικονομίας, η οποία συνδέεται άμεσα με την αύξηση ή έστω τη διατήρηση της απασχόλησης, μέσω της μακρόχρονης και απρόσκοπτης λειτουργίας των επιχειρήσεων. 7

8 Ως εκ των ανωτέρω, η υποστήριξη και η προστασία των μισθωτών επαγγελματιών, επιχειρηματιών, αποτελεί εθνικής εμβέλειας δικαιικό στόχο, ο οποίος έχει τις ρίζες του στις ίδιες τις δομές του κοινωνικοοικονομικού μας συστήματος, η διασφάλιση πραγμάτωσης του οποίου προωθείται μέσω του ειδικά ρυθμιζόμενου από το δίκαιό μας θεσμού των εμπορικών μισθώσεων. Η προάσπιση, ωστόσο, των συμφερόντων του μισθωτή και η μέσω αυτής προώθηση της εθνικής οικονομίας, δεν είναι δυνατόν, στα πλαίσια λειτουργίας ενός συνταγματικά κατοχυρωμένου κράτους δικαίου, να συνθλίβουν βασικά δικαιώματα του έτερου των συμβαλλομένων στην εμπορική μίσθωση, ήτοι το δικαίωμα ιδιοκτησίας του εκμισθωτή, εκφάνσεις του οποίου αποτελούν το δικαίωμα απόλαυσης της οικονομικής του αξίας και αυτό της ανάληψης του μισθίου προκειμένου να ασκήσει ο ίδιος σε αυτό επίσης προστατευόμενη από το νόμο επαγγελματική δραστηριότητα. Στόχο, συνεπώς, του ιδιαίτερου νομοθετικού καθεστώτος που διέπει τις εμπορικές μισθώσεις αποτελεί, πέραν των προαναφερθέντων, και η, κατά το δυνατόν, εξισορρόπηση των αντιτιθέμενων συμφερόντων μισθωτή εκμισθωτή, ώστε να προστατεύεται και ο τελευταίος, ή, κατ ακριβολογία, να μη δεσμεύεται αυτός υπέρμετρα. Προς το σκοπό αυτό οι διατάξεις του νόμου περί εμπορικών μισθώσεων διατηρούν άθικτο το δικαίωμα του εκμισθωτή για ελεύθερο καθορισμό του ύψους του μισθώματος και ελεύθερη αναπροσαρμογή του και επιτρέπουν την καταγγελία από τον εκμισθωτή της μισθωτικής σχέσης, για ειδικά προβλεπόμενους στο νόμο λόγους, με πολλαπλές υποχρεώσεις, οι οποίες καθορίζονται από διατάξεις αναγκαστικού δικαίου. Με αυτές ακριβώς τις ιδιαιτερότητες που παρουσιάζει η καταγγελία της εμπορικής μίσθωσης θα ασχοληθούμε στην παρούσα μελέτη, παραθέτοντας και αναπτύσσοντας τους σημαντικότερους από τους ειδικά προβλεπόμενους στο π.δ. 34/1995 λόγους καταγγελίας της, ιδωμένους τόσο σε θεωρητικό επίπεδο, όσο και υπό το πρίσμα της αντιμετώπισής τους από τη δικαστηριακή πρακτική, αλλά και εξετάζοντας ταυτόχρονα, εάν και κατά πόσο οι εν λόγω διατάξεις εξυπηρετούν πράγματι το σκοπό για τον οποίο θεσπίστηκαν, ήτοι εάν διασφαλίζουν την εξισορρόπηση των αντιτιθέμενων, στην εμπορική μίσθωση, συμφερόντων εκμισθωτή μισθωτή και εθνικής οικονομίας. 8

9 ΕΙΣΑΓΩΓΙΚΕΣ ΠΑΡΑΤΗΡΗΣΕΙΣ Ως γνωστόν η καταγγελία αποτελεί αποσβεστικό λόγο όλων των διαρκών συμβάσεων αλλά και εκείνων, στις οποίες το στοιχείο του χρόνου προσλαμβάνει ιδιαίτερη σημασία. Ο Αστικός Κώδικας δεν περιέχει γενική διάταξη, η οποία να αναφέρεται αυτοτελώς στην καταγγελία, συνεπώς δεν προβαίνει και σε νομοθετικό ορισμό της, απεναντίας, το δικαίωμα καταγγελίας προβλέπεται σε ειδικές διατάξεις, όπως αυτές περί εντολής -725ΑΚ-, περί σύμβασης έργου -700ΑΚ- και περί συμβάσεων εταιρίας -743, 766, 767, 770ΑΚ-, οι οποίες εφαρμόζονται αναλογικά και στις υπόλοιπες περιπτώσεις καταγγελίας διαρκών συμβάσεων, στις οποίες προσιδιάζουν 1. Στις συμβάσεις μίσθωσης πράγματος, ως καταγγελία νοείται το δικαίωμα ενός των συμβαλλομένων να λύσει μονομερώς και για το μέλλον τη μισθωτική σχέση, δικαίωμα που του έχει παρασχεθεί είτε από τη σύμβαση, είτε από το νόμο 2. Οι εμπορικές μισθώσεις αποτελούν και αυτές μισθώσεις πράγματος. Υπάγονται όμως σε ειδικό νομοθετικό καθεστώς, το οποίο τις διαφοροποιεί από τις «κοινές» μισθωτικές συμβάσεις του ΑΚ. Ως εκ τούτου, εμφανίζουν διφυή χαρακτήρα, υπαγόμενες ταυτόχρονα τόσο στις διατάξεις του Αστικού Κώδικα για τη μίσθωση πράγματος 3, όσο και στις ειδικές διατάξεις του π.δ. 34/1995 για τις εμπορικές μισθώσεις. Συνεκδοχικά, η καταγγελία της εμπορικής μίσθωσης ρυθμίζεται και από τις σχετικές διατάξεις του Αστικού Κώδικα αλλά και από τις διατάξεις του π.δ. 34/ Πιο συγκεκριμένα, το π.δ. 34/1995 προβλέπει ειδικούς λόγους καταγγελίας, διαφορετικούς από αυτούς του ΑΚ για την μίσθωση πράγματος. Μάλιστα, επειδή οι διατάξεις του π.δ. 34/1995 είναι, ως επί το πλείστον, δημόσιας τάξης, οι λόγοι καταγγελίας προσδιορίζονται περιοριστικά και αποτελούν κανόνες αναγκαστικού δικαίου, σε αντίθεση με τις αντίστοιχες διατάξεις του ΑΚ, που περιέχουν ενδοτικό δίκαιο. 1 Βλ. σε Γ. Αρχανιωτάκη, Η Επαγγελματική Μίσθωση, Τόμ. ΙΙ, εκδόσεις Σάκκουλα Αθήνα Θεσσαλονίκη, 2003, 18, Ι Α1, σελ. 65, Πάν. Κορνηλάκη, Επίτομο Ειδικό Ενοχικό Δίκαιο, εκδόσεις Σάκκουλα Αθήνα Θεσσαλονίκη 2000, σελ. 240, Βλ. σε Ιω. Δεληγιάννη Π. Κορνηλάκη, Ειδικό Ενοχικό Δίκαιο, τόμ. Ι, εκδόσεις Σάκκουλα, Θεσσαλονίκη, 1992, 115, σελ Πάντα υπό τους περιορισμούς του άρθρου 44 π.δ. 34/ Βλ. άρθρο 15 εδάφ. α π.δ. 34/1995, το οποίο αποτελεί ειδική έκφανση της γενικής ρύθμισης του άρθρου 44 π.δ. 34/

10 Προτού, όμως, προχωρήσουμε στην ανάπτυξη των λόγων καταγγελίας της εμπορικής μίσθωσης με τους οποίους θα ασχοληθούμε στην παρούσα μελέτη, σκόπιμο κρίνεται να παραθέσουμε εν συντομία τα βασικά χαρακτηριστικά του νομοθετικού πλαισίου που διέπει το θεσμό των εμπορικών μισθώσεων και τις ανάγκες που αυτό υπηρετεί, προκειμένου να τονίσουμε τα σημεία στα οποία διαφοροποιούνται οι μισθώσεις αυτές από τις κοινές μισθωτικές συμβάσεις του Αστικού Κώδικα. Στο πρώτο κεφάλαιο της παρούσας, συνεπώς, θα επιχειρήσουμε να διαγράψουμε το γενικότερο πλαίσιο λειτουργίας των εμπορικών μισθώσεων και εν συνεχεία, στο δεύτερο κεφάλαιο, θα εντάξουμε σε αυτό την καταγγελία τους, ασχολούμενοι εκτενώς με τους σημαντικότερους και συχνότερα εμφανιζόμενους στην πράξη λόγους της που προβλέπονται ειδικά από το π.δ.34/1995, με τις προϋποθέσεις εφαρμογής τους, τις συνέπειες που αυτοί επιφέρουν για τα συμβαλλόμενα μέρη και τους επιμέρους σκοπούς που επιδιώκονται μέσω των διατάξεων που τη ρυθμίζουν, καταλήγοντας, στο τελευταίο μέρος της παρούσας, σε μια κριτική επισκόπηση του θεσμού των εμπορικών μισθώσεων, ειδικά, όσον αφορά στις περί καταγγελίας διατάξεις του και στην πραγμάτωση ή μη των, μέσω των διατάξεων αυτών, επιδιωκόμενων κοινωνικοοικονομικών στόχων. 10

11 1. «ΒΑΣΙΚΑ ΧΑΡΑΚΤΗΡΙΣΤΙΚΑ ΤΗΣ ΣΥΜΒΑΣΗΣ ΕΜΠΟΡΙΚΗΣ ΜΙΣΘΩΣΗΣ» 1.1. ΕΝΝΟΙΟΛΟΓΙΚΟΣ ΚΑΙ ΟΡΟΛΟΓΙΚΟΣ ΠΡΟΣΔΙΟΡΙΣΜΟΣ. Εμπορική είναι η μίσθωση πράγματος ακινήτου, η οποία συνάπτεται για να ασκηθεί στο μίσθιο δραστηριότητα προστατευόμενη από το νόμο 813/1978, όπως αυτός έχει κωδικοποιηθεί από το π.δ. 34/ Από άποψη ορολογίας, πρέπει να διευκρινισθεί ότι στη σχετική θεωρία χρησιμοποιούνται, πέραν του όρου «εμπορική μίσθωση», και οι όροι «επαγγελματική μίσθωση» ή «μίσθωση επαγγελματικής στέγης», όροι που αναφέρονται, χωρίς καμία διαφοροποίηση, στην ίδια κατηγορία συμβάσεων. Τον όρο «εμπορική μίσθωση» τον συναντούμε στον τίτλο του Ν. 813/1978. Ωστόσο, αυτός αποδίδει ένα μόνο μέρος από τις προστατευόμενες από το νόμο αυτό, ασκούμενες στο μίσθιο, δραστηριότητες και συγκεκριμένα αυτές που συνίστανται σε επιχείρηση στο μίσθιο εμπορικών πράξεων και δεν ανταποκρίνεται και στις λοιπές προστατευόμενες δραστηριότητες, που ανάγονται σε άσκηση επαγγέλματος, (όπως π.χ. οι μισθώσεις για στέγαση δικηγόρων, ιατρών, λογιστών, -άρθρο 2 π.δ. 34/1995-). Επομένως, ο όρος αυτός, κρίνεται, από ένα μέρος της θεωρίας, στενός και προκρίνεται η χρησιμοποίηση του όρου «επαγγελματική μίσθωση» 6. Σε κάθε περίπτωση, και επειδή η χρήση οποιουδήποτε από τους προαναφερθέντες όρους δε συνεπάγεται καμία διαφοροποίηση ως προς την ουσία, το περιεχόμενο και τον τρόπο λειτουργίας της υπό ανάλυση σύμβασης, στην παρούσα εργασία θα χρησιμοποιείται στο εξής ο όρος «εμπορική μίσθωση». 5 Βλ. σε Γ. Αρχανιωτάκη, Η Επαγγελματική Μίσθωση, Τόμ. Ι, 2002, εκδόσεις Σάκκουλα, Αθήνα - Θεσσαλονίκη σελ. 1, σε Χ. Παπαδάκη, Σύστημα Εμπορικών Μισθώσεων, τομ. 1 ος, έκδοση 3 η, 2000, εκδόσεις Αντ. Σάκκουλα, Αθήνα Κομοτηνή, σελ. 72, αριθμ Βλ. σε Γ. Αρχανιωτάκη, ό.π., σελ. 3, σε Π. Φίλιο, επαγγελματική μίσθωση, 10 η έκδοση, 2000, εκδόσεις Π. Σάκκουλα, Αθήνα, σελ. 19, Αντίθετη άποψη, σε Χ. Παπαδάκη, ό.π., σελ. 71, αριθμ. 97, κατά τον οποίο, ο κύριος όγκος των μισθώσεων που συνάπτονται στην πράξη, είναι εκείνες που συνίστανται στην επιχείρηση στο μίσθιο εμπορικών δραστηριοτήτων, επομένως, προκρίνεται η χρησιμοποίηση του όρου «εμπορική μίσθωση», ο οποίος εξυπακούεται ότι περιλαμβάνει και κάθε άλλη προστατευόμενη από το π.δ. 34/95 δραστηριότητα. 11

12 1.2. ΝΟΜΟΘΕΤΙΚΟ ΚΑΘΕΣΤΩΣ ΕΜΠΟΡΙΚΩΝ ΜΙΣΘΩΣΕΩΝ Προγενέστερο δίκαιο 7. Μετά την απελευθέρωση της Ελλάδος από τη γερμανική κατοχή δεν υπήρχε ειδικό νομοθετικό καθεστώς όσον αφορά στις εμπορικές μισθώσεις, αλλά συνεχιζόταν η ακολουθούμενη, κατά την προπολεμική περίοδο, πρακτική των «ενοικιοστασίων» μέχρι και το Πρώτη ειδική νομοθετική αντιμετώπιση των εμπορικών μισθώσεων επιχειρήθηκε από τον α.ν. 342/1968, ο οποίος τροποποιήθηκε από τον α.ν. 460/1968 και ο τελευταίος με τη σειρά του από το ν.δ. 225/1969 «περί μισθώσεως καταστημάτων», οι οποίοι όμως δεν πραγματεύτηκαν σφαιρικά το θεσμό της εμπορικής μίσθωσης, απεναντίας περιορίστηκαν στην αποσπασματική ρύθμιση ορισμένων μόνο κατηγοριών μισθώσεων καταστημάτων. Χρονικά επόμενο νομοθέτημα ήταν το ν.δ. 1230/1972, που ασχολήθηκε ναι μεν για πρώτη φορά με την εμπορική μίσθωση ως αυτοτελή μισθωτική σχέση αλλά συντάχθηκε κατά το πρότυπο του βελγικού νόμου, με επιρροές και από το γαλλικό δίκαιο αλλά και από την ως τότε ακολουθούμενη πρακτική των ενοικιοστασίων, με αποτέλεσμα να χαρακτηρίζεται από έλλειψη νομοτεχνικής αρτιότητας. Το ν.δ. 1230/1972 εφαρμόστηκε μέχρι το 1978, οπότε και εκδόθηκε ο Ν.813/1978 «περί εμπορικών και ετέρων κατηγοριών μισθώσεων», ο οποίος ισχύει μέχρι σήμερα Ισχύον Δίκαιο Το ειδικό νομοθετικό καθεστώς των εμπορικών μισθώσεων. Ο Ν.813/1978 αποτελεί ιστορικά τη συνέχεια του ν.δ. 1230/1972 και είναι το πρώτο νομοθετικό κείμενο που αντιμετωπίζει την εμπορική μίσθωση ως αυτοτελή διαχρονικό θεσμό. Μέσω των διατάξεών του αποσκοπεί στην εξισορρόπηση των αντιτιθέμενων συμφερόντων μισθωτών - εκμισθωτών, ενώ ταυτόχρονα επεκτείνει το ρυθμιστικό του πεδίο, διευρύνοντας τον κύκλο των προστατευτέων από αυτόν δραστηριοτήτων και παρουσιάζοντας ικανοποιητική νομοτεχνική αρτιότητα σε σχέση με τα προηγούμενα νομοθετήματα που επιχείρησαν να ρυθμίσουν το θεσμό της εμπορικής μίσθωσης. 7 Βλ σε Γ. Αρχανιωτάκη, ό.π., σελ. 13, Χ. Παπαδάκη, ό.π., σελ. 45, αριθμ

13 Σημειωτέον ότι, ο Ν.813/1978 αποτέλεσε αντικείμενο πολλών νομοθετικών επεμβάσεων 8, με σπουδαιότερες αυτές των νόμων 1229/1982, ν.2041/1992 (σχετικά με την αναπροσαρμογή του μισθώματος) και ν.2235/1995, με αποτέλεσμα να καταστεί γλωσσικά ανομοιόμορφος, καθώς άλλες από τις διατάξεις του ήταν διατυπωμένες στην καθαρεύουσα και άλλες στη δημοτική. Για το λόγο αυτό, σκόπιμη κρίθηκε η έκδοση του π.δ/τος 34/1995, το οποίο κωδικοποίησε και μεταγλώττισε στη δημοτική γλώσσα τη νομοθεσία των εμπορικών μισθώσεων και ισχύει σήμερα, όπως τροποποιήθηκε και συμπληρώθηκε από τον ν.2741/1999. Σε περίπτωση νοηματικής διαφοράς ανάμεσα στις διατάξεις του π.δ/τος και σε αυτές του ν.813/1978 υπερισχύει, σε κάθε περίπτωση, το αρχικό κείμενο της διάταξης που κωδικοποιήθηκε, όπως ορίζεται και στο άρθρο 67 3 π.δ. 34/ Διατάξεις του Αστικού Κώδικα. i. άρθρα 574επ. ΑΚ για τη μίσθωση πράγματος. Όπως προαναφέρθηκε, η εμπορική μίσθωση αποτελεί αυτοτελή συμβατικό τύπο, διφυούς χαρακτήρα και τούτο, διότι διέπεται από ειδικό νομοθετικό καθεστώς, δεν παύει, όμως, να είναι είδος μισθώσεως πράγματος κατά την έννοια του άρ. 574 ΑΚ. Παράλληλα, λοιπόν, με τις διατάξεις του π.δ/τος τυγχάνουν εφαρμογής και στις εμπορικές μισθώσεις οι διατάξεις του Αστικού Κώδικα για τη μίσθωση πράγματος, εφόσον αυτές δεν αντίκεινται στις κωδικοποιημένες διατάξεις του π.δ/τος. Σε περίπτωση σύγκρουσης, συνεπώς, των κανόνων του ειδικού νόμου (π.δ. 34/1995) με τον Αστικό Κώδικα, εφαρμόζονται οι ειδικοί κανόνες του π.δ/τος, οι οποίοι έχουν θεσπιστεί, προκειμένου να προωθήσουν τους επιδιωκόμενους από τον ειδικό αυτό νόμο στόχους 10. Αυτό εξάλλου ορίζεται και στο ίδιο το π.δ. 34/1995, το οποίο στο άρθρο 44 αναφέρει ότι: «Οι μισθώσεις του παρόντος διατάγματος, εφόσον δεν ορίζεται κάτι 8 Οι περισσότερες ποσοτικά επεμβάσεις ήταν μεταβατικού χαρακτήρα, ήτοι πραγματεύονταν την τύχη παλαιών μισθώσεων και άλλες, οι ουσιαστικά σπουδαιότερες, αφορούσαν στο περιεχόμενο «θεσμικών» διατάξεων τις οποίες συμπλήρωναν και τροποποιούσαν, χωρίς, ωστόσο, να θίγουν τις βασικές αρχές του ν.813/1978, όπως π.χ. αυτές της αυξημένης χρονικής διάρκειας προστασίας του μισθωτή, ή της ελευθερίας των συμβαλλομένων στον καθορισμό του μισθώματος και στην αναπροσαρμογή του. 9 Βλ. σε Γ. Αρχανιωτάκη, ό.π., σελ. 16, υπό 2, σε Π. Φίλιο, ό.π., σελ. 10, υπό Γ, σε Ι. Κατρά, ΠΑΝΔΕΚΤΗΣ Μισθώσεων & Οροφοκτησίας, Ε έκδοση 2003, εκδόσεις Αντ. Σάκκουλα, Αθήνα Κομοτηνή, σελ.279, Βλ. σε Γ. Αρχανιωτάκη, ό.π., σελ. 16, υπό Β, σε Χ. Παπαδάκη, ό.π., σελ. 54, αριθμ. 26επ., όπου και εκτενής ανάλυση για τις διατάξεις του ΑΚ τις σχετικές με τη μίσθωση πράγματος που μπορούν να εφαρμοστούν ή όχι και στις εμπορικές μισθώσεις. 13

14 άλλο σε αυτό, διέπονται από τους συμβατικούς όρους και τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα.». ii. Γενικές διατάξεις ΑΚ σχετικές με την κατάρτιση και το κύρος των συμβάσεων. Επιπλέον, η εμπορική μίσθωση, πέραν του ότι αποτελεί είδος μισθώσεως πράγματος είναι, σε κάθε περίπτωση, σύμβαση και μάλιστα ενοχική, υποσχετική και αμφοτεροβαρής, με αποτέλεσμα να εφαρμόζονται σε αυτήν και οι διατάξεις του Αστικού Κώδικα οι σχετικές με την κατάρτιση και το κύρος των συμβάσεων εν γένει ( αρ. 192,194,195,365,158,174,178,179,180, 140,157ΑΚ) Διατάξεις του ΚΠολΔ. Από δικονομικής απόψεως, οι διαφορές που ανακύπτουν στα πλαίσια των συμβάσεων εμπορικής μίσθωσης, εκδικάζονται κατά την ειδική διαδικασία των μισθωτικών διαφορών των άρθρων Κ.Πολ.Δ. Αρμόδιο δικαστήριο είναι το Μονομελές Πρωτοδικείο ή το Ειρηνοδικείο ανάλογα με το ποσό του καταβαλλόμενου μισθώματος, όπως ορίζεται στο άρθρο 48 1 του π.δ/τος 34/ Δικαιολογητικοί λόγοι θέσπισης ειδικού νομοθετικού καθεστώτος για τις εμπορικές μισθώσεις. Οι λόγοι που οδήγησαν στη θέσπιση ειδικού νομοθετικού καθεστώτος για τις εμπορικές μισθώσεις είχαν, κυρίως, κοινωνικοοικονομικό υπόβαθρο, ταυτόχρονα, όμως, εξυπηρετούσαν και την προστασία του δημοσίου συμφέροντος. Ο νομοθέτης εκκινώντας από την πρακτική διαπίστωση ότι η σύνδεση μιας επιχείρησης με το κατάλληλο προς χρήση ακίνητο, κατά τρόπο σταθερό και διαρκή, συντελεί στην ομαλή λειτουργία της επιχείρησης αυτής και κατ επέκταση στην άνθισή της, κατασκεύασε, μέσω των διατάξεων του ν. 813/1978, ένα πλέγμα προστασίας για το μισθωτή - επιχειρηματία, το οποίο περιστρέφεται γύρω από τη διασφάλιση της μακρόχρονης διάρκειας της μίσθωσης αυτής και τη δυσκολία στην αποδέσμευση από αυτήν, προς όφελος του μισθωτή. Ειδικότερα, η ρύθμιση και ο σκοπός του νόμου για τις εμπορικές μισθώσεις υπαγορεύονται από τους κάτωθι αναφερόμενους λόγους: 11 Βλ. σε Γ. Αρχανιωτάκη, ό.π., σελ. 17, υπό 2. 14

15 Προστασία του μισθωτή 12 : Όπως προκύπτει και από τα προαναφερθέντα, βασικός στόχος του νόμου περί εμπορικών μισθώσεων είναι η προστασία του μισθωτή κατά την άσκηση της επιχειρηματικής επαγγελματικής του δραστηριότητας. Με την καθιέρωση της αρχής της ελάχιστης νόμιμης διάρκειας της εμπορικής μίσθωσης, παρέχεται στο μισθωτή ο αναγκαίος χρόνος για να αναπτύξει στο μίσθιο την εμπορική του επιχείρηση και να αποσβέσει τις δαπάνες που απαιτήθηκαν για την εμπορική του εγκατάσταση, ενώ, από την άλλη, προστατεύεται από άσκοπες μεταστεγάσεις, που μόνο ζημίες θα μπορούσαν να του προκαλέσουν 13. Έτσι, η λύση της μίσθωσης μπορεί να επέλθει μόνον όταν ο μισθωτής έχει παραμείνει στο μίσθιο για αρκετό χρόνο (στο ισχύον δίκαιο, ως «αρκετός χρόνος» νοούνται, κατ ελάχιστο όριο, τα δώδεκα έτη), ώστε η επιχείρησή του να έχει καταστεί πλέον εύρωστη, οπότε και δε θα κινδυνεύει από τη μεταστέγαση, ή και νωρίτερα με καταγγελία από πλευράς του εκμισθωτή, η οποία όμως θα συνοδεύεται υποχρεωτικά από αποζημίωση του μισθωτή. Επιπλέον, με την καθιέρωση της αρχής της αποκατάστασης της «άυλης εμπορικής αξίας», δίνεται η δυνατότητα στο μισθωτή να καρπωθεί ο ίδιος, και όχι ο εκμισθωτής, την αύξηση της εμπορικής αξίας του μισθίου ακινήτου, η οποία αύξηση επήλθε ως αποτέλεσμα της επιχειρηματικής δράσης του μισθωτή στο εκμισθωμένο ακίνητο. Από όλα τα παραπάνω προκύπτει ότι το ειδικό νομοθετικό καθεστώς των εμπορικών μισθώσεων αντιμετωπίζει το μισθωτή ως το ασθενέστερο από τα δύο μέρη στην υπό εξέταση σύμβαση, και τούτο, όχι γιατί τον θεωρεί, κατά κυριολεξία, οικονομικά ασθενέστερο ή διαπραγματευτικά ασθενέστερο από τον εκμισθωτή, αλλά γιατί θεωρεί ότι οι συνέπειες της λύσης της σύμβασης θα είναι πολύ βαρύτερες για αυτόν απ ό,τι για τον αντισυμβαλλόμενό του 14. Για αυτό το λόγο και οι διατάξεις του είναι, διαμορφωμένες, πρωταρχικά, υπό το πρίσμα της προστασίας του μισθωτή και δευτερευόντως μόνο εξυπηρετούν άλλα συμφέροντα και προωθούν άλλους στόχους, στους οποίους θα αναφερθούμε αμέσως παρακάτω. 12 Βλ. σε Γ. Αρχανιωτάκη, ό.π., σελ. 26επ., σε Χ. Παπαδάκη, ό.π., σελ. 46επ., 2, υπό 1, σε Π. Φίλιο, ό.π., σελ. 7επ. 13 Βλ. σε Εισηγητική έκθεση επί του Ν. 813/1978: «και του μισθωτού δέον να εξασφαλίζεται αδιατάρακτος η χρήσις του μισθίου επί χρόνον τόσον, ώστε να παρέχεται εις τούτον η δυνατότης να αναπτύξη εμπορικήν δράσιν εις ορισμένο χώρον, όσον και να αποσβέση τας δαπάνας της εμπορικής εγκαταστάσεώς του». 14 Βλ. σε Ρόη Παντελίδου, Η αντίστροφη πλευρά της προστασίας του ασθενέστερου: Το παράδειγμα των μισθώσεων*, ΕλλΔνη 1996 σελ. 989επ. 15

16 Προστασία της εθνικής οικονομίας: Ο ν. 813/1978, μέσω της προστασίας του μισθωτή, προασπίζει επιπρόσθετα το δημόσιο συμφέρον, προωθώντας την ανάπτυξη της εθνικής οικονομίας. Και τούτο, διότι, η ύπαρξη και η λειτουργία υγιών επιχειρήσεων αποτελεί δείκτη οικονομικής ανάπτυξης και δείκτη άνθισης της οικονομίας μιας χώρας και συνδέεται άμεσα με τη δημιουργία και τη διατήρηση θέσεων απασχόλησης, μέσω της μακρόχρονης και απρόσκοπτης λειτουργίας των επιχειρήσεων. Γίνεται, συνεπώς, δεκτό τόσο σε θεωρητικό 15, όσο και σε νομολογιακό επίπεδο 16 ότι δικαιολογητικό λόγο του θεσμού της εμπορικής μίσθωσης αποτελεί και η προστασία της εθνικής οικονομίας και η μέσω αυτής προαγωγή του ευρύτερου δημοσίου συμφέροντος Προσπάθεια εξισορρόπησης των αντιτιθέμενων συμφερόντων μισθωτή εκμισθωτή: Η προστασία, ωστόσο, των συμφερόντων του μισθωτή και η προστασία της εθνικής οικονομίας δεν είναι δυνατόν να οδηγούν σε καταστρατήγηση του συνταγματικά κατοχυρωμένου, στο άρθρο 17 1 Συντ., δικαιώματος της ιδιοκτησίας του εκμισθωτή, εκφάνσεις του οποίου αποτελούν το δικαίωμα απόλαυσης της οικονομικής του αξίας και το δικαίωμα ανάληψης του μισθίου από τον εκμισθωτή για να το χρησιμοποιήσει ο ίδιος 17. Με τις διατάξεις για την εμπορική μίσθωση λαμβάνεται επαρκής, σε γενικές γραμμές, μέριμνα για να εξισορροπηθούν τα προαναφερθέντα αντιτιθέμενα συμφέροντα 18. Προς το σκοπό αυτό, λοιπόν, το π.δ. 34/1995 παρέχει στα μέρη τη δυνατότητα για ελεύθερο καθορισμό του αρχικού μισθώματος και ελεύθερη αναπροσαρμογή του, έτσι ώστε να θεωρείται ότι προστατεύεται 19, ή πάντως δε δεσμεύεται υπέρμετρα ο 15 Βλ. σε Γ. Αρχανιωτάκη, ό.π., σελ. 29, σε Α. Φλούδα, Προστασία μισθώσεων, 1978, 3, σελ. 13, σε Π. Φίλιο, Μίσθωση Ακινήτου για Επαγγελματική Στέγη, 2006, εκδόσεις Π.Ν. Σάκκουλα, σελ. 6, υπό Ι, αλλά και στην Εισηγητική έκθεση επί του ν. 813/1978: «.ο επιτυχής συγκερασμός των αντιτιθέμενων συμφερόντων των δύο τούτων πολυάνθρωπων τάξεων εξασφαλίζει, αναντιρρήτως, κοινωνική γαλήνη, επιδρά επί της σταθερότητας των τιμών, επί της ομαλής αναπτύξεως των συναλλαγών και γενικότερον έχει αγαθάς επιπτώσεις επί της όλης οικονομίας της Χώρας.». 16 Βλ. σε νομολογία: ΑΠ56/1983 ΝοΒ , όπου και αναφέρονται τα ακόλουθα: «.του ρηθέντος νομοθετήματος, αποβλέποντος εις την προστασίαν τόσον της Εθνικής Οικονομίας» 17 Βλ. σε Γ. Αρχανιωτάκη, ό.π., σελ Βλ. σχετικά και σε Εισηγητική έκθεση επί του ν. 813/1978: «..αλλά και εις τον ιδιοκτήτην εκμισθωτήν να παρέχεται η δυνατότης, εντός των συνταγματικών πλαισίων της κοινωνικής λειτουργίας της ιδιοκτησίας, λογικής καρπώσεως εισοδημάτων εκ της εκμεταλλεύσεως ταύτης. Ο επιτυχής συγκερασμός των αντιτιθέμενων συμφερόντων των δύο τούτων πολυάνθρωπων τάξεων εξασφαλίζει, αναντιρρήτως, κοινωνική γαλήνη». 19 Βλ. σε Χ. Παπαδάκη, ό.π., σελ. 48, αριθμ

17 εκμισθωτής 20. Επιπλέον, μέσω των διατάξεων του π.δ/τος που προβλέπουν, υπό πολλαπλούς και αυστηρούς, βέβαια, περιορισμούς, το δικαίωμα καταγγελίας της μίσθωσης προς ιδιόχρηση ή ανοικοδόμηση ή και προς ιδιοκατοίκηση απλώς του μισθίου διαφαίνεται ο σκοπός του π.δ. 34/1995 για εξισορρόπηση των αντιτιθέμενων συμφερόντων μισθωτή εκμισθωτή, καθώς θεωρείται ότι οι ως άνω διατάξεις περί καταγγελίας της εμπορικής μίσθωσης έχουν τεθεί προς όφελος και χάριν προστασίας του εκμισθωτή Φύση των διατάξεων του π.δ/τος 34/1995 Κύρος συμβατικών όρων. Η επίτευξη των βασικών κοινωνικοοικονομικών στόχων και σκοπών που επιδιώκονται με το π.δ. 34/1995, όπως αυτοί εκτέθηκαν αναλυτικά ανωτέρω, είναι δυνατή μόνο με τη θέσπιση κανόνων, η εφαρμογή και το περιεχόμενο των οποίων δεν υπόκεινται στην ιδιωτική βούληση, ήτοι μόνο με τη θέσπιση κανόνων αναγκαστικού δικαίου. Ως εκ τούτου, οι διατάξεις του π.δ/τος που ορίζουν τις προστατευόμενες από το καθεστώς των εμπορικών μισθώσεων, ασκούμενες στο μίσθιο, δραστηριότητες, καθώς και όσες ορίζουν τα σχετικά με τη διάρκεια και τους τρόπους λύσης της εμπορικής μίσθωσης είναι δημόσιας τάξης (AK 3) και η εφαρμογή τους δεν μπορεί να αποκλεισθεί με τη βούληση των συμβαλλομένων 21. Παρόλ αυτά το π.δ. 34/1995 δεν μπορεί να χαρακτηριστεί στο σύνολό του ως νόμος δημόσιας τάξης 22 και τούτο διότι ο χαρακτηρισμός αυτός δεν ανταποκρίνεται απόλυτα στη νομική πραγματικότητα. Πράγματι το π.δ. 34/1995 περιέχει κανόνες αναγκαστικού δικαίου, που ρυθμίζουν ζητήματα όπως αυτά που προαναφέραμε. Ωστόσο, η ρύθμιση άλλων σημαντικών θεμάτων, όπως αυτά του καθορισμού του μισθώματος και του τρόπου της αναπροσαρμογής του, επαφίεται στους συμβαλλομένους, συνεπώς οι σχετικές διατάξεις του π.δ. είναι ενδοτικού δικαίου. Επομένως, το νομοθετικό καθεστώς των εμπορικών μισθώσεων περιέχει, κατ ακριβολογία, κανόνες τόσο αναγκαστικού όσο 20 Βλ. σε Π. Φίλιο, Μίσθωση Ακινήτου για Επαγγελματική Στέγη, 2006, εκδόσεις Π.Ν. Σάκκουλα, σελ. 9, υπό Ε. β). 21 Βλ. σε Γ. Αρχανιωτάκη, ό.π., σελ. 35, υπό IV, A., Βλ. ενδεικτικά σε Χ. Παπαδάκη, ό.π., σελ. 51, 4, αριθμ. 15. και Κανέλλο Μέκαλη, Προστασία Στέγης, έκδ. 4 η, 1991, σελ. 48, 3, οι οποίοι χαρακτηρίζουν το νόμο περί εμπορικών μισθώσεων στο σύνολό του ως δημόσιας τάξης. 17

18 και ενδοτικού δικαίου 23, ανάλογα με το αν αυτοί υπαγορεύτηκαν για να προασπίσουν ατομικό ή γενικότερο συμφέρον 24, αντίστοιχα. Το ανωτέρω συμπέρασμα επιβεβαιώνεται και από τη συνδυαστική ερμηνεία των άρθρων 44 και 45 π.δ. 34/1995, οι οποίες ορίζουν ότι: (άρθρο 44) «οι μισθώσεις του παρόντος διατάγματος, εφόσον δεν ορίζεται κάτι άλλο σε αυτό, διέπονται από τους συμβατικούς όρους και τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα» και (άρθρο 45) «η παραίτηση οποιουδήποτε από τα μέρη από τα δικαιώματα του παρόντος, κατά την κατάρτιση της μίσθωσης, είναι άκυρη, εφόσον το παρόν δεν ορίζει διαφορετικά». Πιο αναλυτικά, από τη διάταξη του ως άνω άρθρου 45 προκύπτει ότι, στα πλαίσια του νόμου περί εμπορικών μισθώσεων, αναγνωρίζονται ως έγκυρες δύο κατηγορίες συμφωνιών μεταξύ των συμβαλλομένων, ενώ στις υπόλοιπες περιπτώσεις οι συμφωνίες των μερών για παραίτηση από τα δικαιώματα που το π.δ. 34/1995 τους παρέχει είναι άκυρες 25. Η πρώτη κατηγορία έγκυρων συμφωνιών μεταξύ των συμβαλλομένων είναι αυτή που αφορά σε συμφωνίες που συνάπτονται μετά την κατάρτιση της μίσθωσης. Η παραίτηση μετά την κατάρτιση της μίσθωσης από δικαιώματα που παρέχει το π.δ. είναι απεριόριστα ισχυρή 26. Προφανώς, όμως, η πρακτική σημασία της ανωτέρω διάταξης αφορά στις συμφωνίες των συμβαλλομένων που είναι άκυρες, ήτοι σε όσες συνομολογούνται κατά (ή και πριν) την κατάρτιση της σύμβασης μίσθωσης και 23 Βλ. σε Π. Φίλιο, Μίσθωση Ακινήτου για Επαγγελματική Στέγη, 2006, εκδόσεις Π.Ν. Σάκκουλα, σελ. 12, 4, υπό Α και υπό Β. 24 Βλ. σε Γ. Αρχανιωτάκη, ό.π., σελ Διάσταση απόψεων επικρατεί σχετικά με τη φύση της ακυρότητας της παραίτησης. Υποστηρίζεται η άποψη ότι πρόκειται για σχετική ακυρότητα, η οποία προϋποθέτει επίκληση από εκείνον που παραιτήθηκε και δεν λαμβάνεται υπόψη αυτεπάγγελτα, διότι μπορεί να θεραπευθεί εκ των υστέρων, μετά την κατάρτιση της σύμβασης, με αποδοχή της από τον αντισυμβαλλόμενο, βλ. σχετικά σε Π. Φίλιο, ό.π., σελ.17, υπό Δ. Η αντίθετη άποψη, ωστόσο, υποστηρίζει ότι η ακυρότητα των συμφωνιών παραίτησης είναι απόλυτη και λαμβάνεται υπόψη αυτεπαγγέλτως από το δικαστήριο. Η άποψη αυτή στηρίζεται στο χαρακτήρα του νόμου για τις εμπορικές μισθώσεις, αλλά και του άρθρου 45 του π.δ. 34/1995, ως δημοσίας τάξεως, βλ. σχετικά σε Χ. Παπαδάκη, ό.π., σελ. 68, υπό 4, αριθμ. 89επ., Ι. Κατρά, Πανδέκτης Μισθώσεων και Οροφοκτησίας, Γ έκδοση, 2001, σελ Η τελευταία αυτή άποψη υιοθετείται και από τη νομολογία, βλ. ενδεικτικά σε νομολογία: ΕφΠατρ1092/1998 ΕΔΠΟΛ , η οποία δέχτηκε ότι η ακυρότητα αυτή λαμβάνεται υπόψη αυτεπαγγέλτως από το δικαστήριο, υπό την προϋπόθεση βέβαια ότι υποβάλλονται σε αυτό τα περιστατικά τη θεμελιώνουν. 26 Βλ. σε Π. Φίλιο, ό.π., σελ. 15, 5, υπό ΙΙ, σε Βασ. Τσούμα, Η Εμπορική Μίσθωση, Νομική Βιβλιοθήκη, έκδοση 2004, σελ. 86επ., 180 και ενδεικτικά σε νομολογία: ΕφΔωΔ 4/2004 Α Δημοσίευση ΝΟΜΟΣ, η οποία δέχτηκε ότι είναι έγκυρη μεταγενέστερη της σύμβασης εμπορικής μίσθωσης παραίτηση του μισθωτή από τη λήψη της αποζημίωσης για άυλη εμπορική αξία, ΕφΘες 184/2005 Αρμ , η οποία δέχτηκε ότι παραίτηση οποιουδήποτε από τα μέρη από τα δικαιώματα που του παρέχει το π.δ. 34/1995 κατά την κατάρτιση της σύμβασης μίσθωσης είναι άκυρη, είναι δε αυτή έγκυρη μόνον αν συμφωνηθεί σε μεταγενέστερο χρόνο, ΕφΑθ4535/2000 ΕλλΔ-νη , ΑΠ1437/96 ΕλλΔ-νη

19 προσκρούουν ταυτόχρονα σε κανόνες αναγκαστικού δικαίου, αφού οι λοιπές είναι σε κάθε περίπτωση έγκυρες 27. Στη δεύτερη κατηγορία έγκυρων συμφωνιών εμπίπτουν αυτές που επιτρέπονται με ειδικές διατάξεις του π.δ/τος. Επιτρέπεται, συνεπώς, παραίτηση από τα δικαιώματα κατά την κατάρτιση της μίσθωσης όταν ο ν. 813/1978 ή το π.δ.34/1995 ή μεταγενέστερος τροποποιητικός τους νόμος ορίζουν άλλως 28. Ενδεικτικά, τέτοιες είναι οι διατάξεις του π.δ/τος που αφορούν στον τρόπο καθορισμού του αρχικού μισθώματος ή της αναπροσαρμογής του, καθώς επίσης και οι διατάξεις των άρθρων 16 2 και 23 2 του π.δ.34/1995, οι οποίες προβλέπουν τη δυνατότητα παραίτησης από το δικαίωμα της καταγγελίας προς ιδιόχρηση και προς ανοικοδόμηση του μισθίου κατά την κατάρτιση της μίσθωσης, αντίστοιχα ΓΕΝΙΚΑ ΧΑΡΑΚΤΗΡΙΣΤΙΚΑ ΤΗΣ ΣΥΜΒΑΣΗΣ ΕΜΠΟΡΙΚΗΣ ΜΙΣΘΩΣΗΣ. Όπως ήδη αναφέρθηκε ανωτέρω, η εμπορική μίσθωση αποτελεί ειδικό τύπο σύμβασης μισθώσεως, που ρυθμίζεται από δικό του, ιδιαίτερο, νομοθετικό καθεστώς, το οποίο δεν εφαρμόζεται στις «κοινές» μισθώσεις πράγματος του Αστικού Δικαίου. Ως εκ τούτου, κρίνεται σκόπιμο, στο σημείο αυτό, να γίνει μια αναφορά στα γενικά χαρακτηριστικά της, που τη διαφοροποιούν από τη μίσθωση του Αστικού Κώδικα Μίσθωση Ακινήτου 29. Όπως προκύπτει από το άρ.1 1 π.δ. 34/95 αντικείμενο της εμπορικής μίσθωσης είναι πάντοτε πράγμα ακίνητο, κατά την έννοια των διατάξεων 948 ΑΚ και ΑΚ, δηλαδή το έδαφος και τα συστατικά αυτού μέρη, κυρίως οικοδομήματα. Στις προστατευτικές διατάξεις του π.δ. 34/95 δεν υπάγονται, άρα, οι μισθώσεις κινητών πραγμάτων. Επομένως, δεν είναι εμπορική η μίσθωση π.χ. σιδηροδρομικού βαγονιού, το οποίο είναι παροδικά προσαρμοσμένο στο έδαφος, για να χρησιμοποιηθεί αυτό ως 27 Βλ. σε Γ. Αρχανιωτάκη, ό.π., σελ. 36, 37, όπου και αναφέρεται ειδικότερα ότι: η έννοια των κανόνων αναγκαστικού δικαίου προσλαμβάνει στο σημείο αυτό ειδικό περιεχόμενο και καθίσταται σχετική, αφού η ιδιωτική βούληση, εκδηλούμενη σε συγκεκριμένο χρονικό σημείο (μετά τη σύναψη της σύμβασης) μπορεί να αποκλείει τη νομοθετική ρύθμιση. 28 Βλ. σε Π. Φίλιο, ό.π., σελ. 15, 5, υπό Ι, σε Γ. Αρχανιωτάκη, ό.π., σελ Βλ. σε Χ. Παπαδάκη, ό.π., σελ 76, 11, Νο , Ι. Κατρά, ό.π., σελ. 209, Γ. Αρχανιωτάκη, ό.π., σελ

20 αναψυκτήριο ή ως εκδοτήριο εισιτηρίων του ΟΣΕ Τα πράγματα που έχουν συνδεθεί παροδικά με το ακίνητο και τα παραρτήματα (π.χ. εξοπλισμός αρτοποιείου, μηχανήματα σκηνής θεάτρου) υπάγονται στην προστασία των διατάξεων του π.δ/τος μόνον εφόσον εκμισθώνονται μαζί με το ακίνητο Χρήση Μισθίου- Η αρχή του κλειστού αριθμού των προστατευόμενων χρήσεων 32. Για να χαρακτηρισθεί μια μίσθωση ως εμπορική, δεν αρκεί να συνάπτεται επί πράγματος ακινήτου. Πρέπει, επιπλέον, η συμφωνηθείσα χρήση του μισθίου να υπάγεται σε μια από τις περιοριστικά αναφερόμενες περιπτώσεις χρήσεως του μισθίου που προστατεύονται από το π.δ. 34/1995. Συγκεκριμένα τα άρθρα 1 και 2 του π.δ/τος, τα οποία τιτλοφορούνται «Προστατευόμενες Δραστηριότητες» και «Προστατευόμενα Επαγγέλματα» αντίστοιχα, απαριθμούν αποκλειστικά όλες τις δραστηριότητες και τα επαγγέλματα, που αν ασκούνται στο μίσθιο, υπάγονται στις προστατευόμενες από το π.δ. χρήσεις. Επομένως, όταν η κατά περίπτωση συνομολογούμενη χρήση δεν συγκαταλέγεται στις αναγραφόμενες στα εν λόγω άρθρα προστατευόμενες χρήσεις, η μίσθωση δεν είναι εμπορική. Στην περίπτωση αυτή, τα συμβαλλόμενα μέρη δεν μπορούν, με μεταξύ τους συμφωνία, να ορίσουν, ότι η συνομολογηθείσα μίσθωση θα υπάγεται στις διατάξεις του π.δ/τος 34/95. Τέτοια συμφωνία είναι άκυρη. Το άρθρο 4 π.δ. 34/95, αντίθετα με τα δύο προαναφερθέντα άρθρα (1 και 2), αναφέρει περιπτώσεις χρήσεως του μισθίου που δεν συνιστούν εμπορικές μισθώσεις και άρα, δεν προστατεύονται από το π.δ.. 30 Βλ. σε Γ. Αρχανιωτάκη, ό.π., σελ Βλ. σε νομολογία: ΑΠ 1851/1983 (Τμ. Δ ) ΕΕΝ , η οποία δέχτηκε ότι: «δεν αποτελεί εμπορική μίσθωση η με αντάλλαγμα παραχώρηση του δικαιώματος χρήσεως τμήματος του χώρου των συνεχώς κινούμενων αμαξοστοιχιών για τοποθέτηση διαφημιστικών πλακιδίων ή πινακίδων ή αφισών, διότι η μίσθωση δεν συνάπτεται επί ακινήτου πράγματος, απεναντίας αποτελεί εμπορική μίσθωση, η έναντι μισθώματος παραχώρηση της χρήσεως τμήματος ακάλυπτου χώρου για τοποθέτηση διαφημιστικών πινακίδων, διότι ο χώρος αυτό συνιστά ακίνητο κατά την έννοια των διατάξεων 948 και 954 1ΑΚ». 32 Βλ. σε Γ. Αρχανιωτάκη, ό.π., σελ. 31, υπό Β. 20

21 Η ελάχιστη νόμιμη διάρκεια της μίσθωσης 33. Η διάρκεια της εμπορικής μίσθωσης προσλαμβάνει, όπως αναφέρθηκε ανωτέρω 34, εξαιρετική σπουδαιότητα, δεδομένου ότι η μακρόχρονη λειτουργία της προστατεύει αποτελεσματικά τα συμφέροντα του μισθωτή 35 και προάγει, ταυτόχρονα, την εθνική οικονομία. Για το λόγο αυτό ο νομοθέτης καθόρισε κυριαρχικά στο π.δ. 34/1995 τα σχετικά με τη διάρκεια της εμπορικής μίσθωσης, με διατάξεις, οι οποίες αποτελούν κανόνες αναγκαστικού δικαίου. Σε αντίθεση, λοιπόν, με τις «κοινές» μισθώσεις του Αστικού Κώδικα, ο νόμος ορίζει ως ελάχιστη διάρκεια της σύμβασης εμπορικής μίσθωσης τη δωδεκαετία και αποκλείοντας τις συμφωνίες των μερών για μικρότερη ή αόριστη διάρκεια, αναγορεύει τη μίσθωση αυτή σε σύμβαση ορισμένου χρόνου 36. Πιο συγκεκριμένα το άρθρο 5 του π.δ. 34/1995 στην 1 ορίζει ότι: «Η μίσθωση ισχύει για δώδεκα έτη, ακόμη και αν έχει συμφωνηθεί για βραχύτερο ή για αόριστο χρόνο». Συνεπώς, η συνομολόγηση της μίσθωσης για χρονικό διάστημα μικρότερο της δωδεκαετίας μετατρέπεται από το νόμο (conversion ex lege) σε μίσθωση με διάρκεια δώδεκα ετών, ασχέτως εάν οι συμβαλλόμενοι θέλησαν κάτι τέτοιο ή όχι 37. Ενόψει των ανωτέρω, η λήξη της εμπορικής μίσθωσης επέρχεται, σύμφωνα με την ΑΚ 608 1, αυτοδικαίως, με τη συμπλήρωση της νόμιμης διάρκείας της, ήτοι με τη συμπλήρωση της δωδεκαετίας, οπότε και ο εκμισθωτής αποκτά την αξίωση προς απόδοση του μισθίου, κατά το άρθρο 599ΑΚ 38. Αν, ωστόσο, έχει οριστεί συμβατικά διάρκεια μεγαλύτερη της δωδεκαετίας, η συμφωνία αυτή κρίνεται, κατά το άρθρο 5 2 π.δ. 34/ , ως έγκυρη και ισχυρή και τούτο διότι θεωρείται ότι η πέραν της νόμιμης συνομολογούμενη διάρκεια εξυπηρετεί πληρέστερα τους επιδιωκόμενους από το π.δ. 34/1995 στόχους. Στις τελευταίες αυτές περιπτώσεις, η λήξη της εμπορικής μίσθωσης επέρχεται και πάλι 33 Με το ν. 2741/1999 (άρ. 7 6,7) η διάρκεια της εμπορικής μίσθωσης καθορίστηκε δωδεκαετής για όλες γενικά τις προστατευόμενες μισθώσεις και απαλείφθηκε η μέχρι τότε ισχύουσα, κατά το άρθρο 5 π.δ. 34/1995, διάκριση εις βάρος των μισθώσεων του άρθρου 2 π.δ.34/1995. Συγχρόνως, καταργήθηκε το άρ. 6 π.δ.34/1995, που προέβλεπε διαδικασία μονομερούς παράτασης από μέρους του μισθωτή. 34 Βλ. ανωτέρω, υπό Βλ. σε Χ. Παπαδάκη, ό.π., σελ. 103, 13/3, αριθμ Βλ. σε Γ. Αρχανιωτάκη, ό.π., σελ. 182επ., 9, υπό Β. 1., σε Π. Φίλιο, ό.π., σελ. 75, 27, υπό Α. 37 Βλ. σε Χ. Παπαδάκη, ό.π., σελ. 103, 13/3, αριθμ. 181, σε Π. Φίλιο, ό.π., σελ. 75, 27, υπό Α. 38 Βλ. σε Γ. Αρχανιωτάκη, ό.π., σελ. 184, 9, υπό Β Άρθρο 5 2 π.δ. 34/1995: «Οι διατάξεις του παρόντος εφαρμόζονται και σε μισθώσεις που έχουν συμφωνηθεί για χρόνο μεγαλύτερο των 12 ετών». 21

22 σύμφωνα με την ΑΚ 608, ήτοι με τη συμπλήρωση του ορισθέντος χρόνου διάρκειάς της 40. Επιπλέον, δεν αποκλείεται η εμπορική μίσθωση να λειτουργήσει και ως αορίστου χρόνου, όταν, παρά τη λήξη της παραμένει ο μισθωτής στη χρήση του μισθίου χωρίς εναντίωση του εκμισθωτή, οπότε επέρχεται ανανέωση της μίσθωσης, κατά το άρθρο 611ΑΚ, για αόριστο χρόνο και όχι για το νόμιμο χρόνο, δηλαδή τη δωδεκαετία, διότι, κατά την ορθότερη άποψη 41, δεν εφαρμόζεται εν προκειμένω το άρθρο 5 1 π.δ. 34/1995. Η μίσθωση αυτή εξακολουθεί να είναι εμπορική, με όλες τις συνέπειες του χαρακτήρα αυτού 42, χωρίς όμως να προστατεύεται πια χρονικά, ως εκ τούτου μπορεί να λυθεί με καταγγελία και κατά τα άρθρα 608 2, 609 ΑΚ Η αποκατάσταση της «άυλης εμπορικής αξίας» (άρ. 60 π.δ.34/1995). Η αναγκαστική παράταση της μίσθωσης κατά το άρ. 61 π.δ.34/1995. Άμεσα συναρτώμενα με τη διάρκεια της εμπορικής μίσθωσης και δη με το χρόνο λήξης της, αλλά και με υποχρεώσεις που γεννώνται για τα μέρη κατά το χρονικό αυτό σημείο, είναι όσα θα αναπτυχθούν αμέσως κατωτέρω Ο θεσμός της αποκατάστασης της «άυλης εμπορικής αξίας». Η κατά τα προαναφερθέντα απόδοση του μισθίου στον εκμισθωτή με την παρέλευση της δωδεκαετίας δε γίνεται αζημίως για αυτόν, αντιθέτως, ο τελευταίος υποχρεώνεται σε καταβολή υψηλού ποσού αποζημίωσης προς τον απομακρυνόμενο από το μίσθιο έμπορο επιχειρηματία. Πιο συγκεκριμένα, με το νέο άρθρο 60 π.δ.34/1995,όπως αυτό αναμορφώθηκε με το άρθρο 7 14 του Ν.2741/1999 ορίζεται ότι: «Σε κάθε περίπτωση λήξης της μίσθωσης λόγω συμπλήρωσης δωδεκαετίας, ο εκμισθωτής οφείλει στο μισθωτή για την αποκατάσταση της άυλης εμπορικής αξίας ποσό ίσο με το καταβαλλόμενο κατά τη λήξη της μίσθωσης, είκοσι τεσσάρων μηνών.». Η έννοια της άυλης εμπορικής αξίας δεν προσδιορίζεται στο νόμο, ούτε στην εισηγητική έκθεση αυτού. Κατά τα συναλλακτικά ήθη, αυτή αναφέρεται στην αξία που έχει μια επιχείρηση ως σύνολο πραγμάτων, δικαιωμάτων, άυλων αγαθών ή άλλων πραγματικών καταστάσεων (όπως η πελατεία, η φήμη της, πίστη στις 40 Βλ. σε Γ. Αρχανιωτάκη, ό.π., σελ. 184, 9, υπό Β Βλ. σε Χ. Παπαδάκη, ό.π., σελ. 103, 13/2, αριθμ Εφαρμόζονται τα οριζόμενα από το π.δ. 34/95 για την αναπροσαρμογή του μισθώματος, καταγγέλλεται βάσει των προβλεπόμενων από το π.δ. 34/95 λόγων κ.ο.κ. 22

23 συναλλαγές), που έχουν οργανωθεί σε οικονομική ενότητα, από την οποία και μπορεί να ωφεληθεί κάποιος άλλος που θα ασκήσει μεταγενέστερα στο αυτό ακίνητο την ίδια χρήση, δηλαδή στο γνωστό από τις συναλλαγές «αέρα» 43. Γενικά γίνεται αποδεκτό, ότι η παραμονή του μισθωτή για μακρό χρονικό διάστημα (12 ετών) στο μίσθιο και η άσκηση σε αυτό επιτυχούς επιχειρηματικής δραστηριότητας, αυξάνει τη μισθωτική αξία του ακινήτου. Η αποχώρηση, όμως, του μισθωτή από το μίσθιο με τη συμπλήρωση της 12ετίας, έχει συχνά ως αποτέλεσμα, να προσπορίζεται την αύξηση της μισθωτικής αξίας του μισθίου ο εκμισθωτής και όχι ο μισθωτής έμπορος, οι δραστηριότητες του οποίου συνετέλεσαν σε αυτήν την αύξηση. Θεωρείται, λοιπόν, ότι είναι κοινωνικά δίκαιο 44, να υπάρχει υποχρέωση του εκμισθωτή, ο οποίος ζητά την απόδοση του μισθίου κατά τη συμπλήρωση της 12ετίας, να καταβάλει στο μισθωτή πάγια αποζημίωση 24 μισθωμάτων, για την αποκατάσταση της «άυλης εμπορικής αξίας» 45. Ωστόσο, η αποζημίωση του άρθρου 60 π.δ.34/1995 δεν οφείλεται σε περίπτωση που ο μισθωτής αποχωρήσει οικειοθελώς από το μίσθιο, καθώς επίσης και σε περίπτωση που στο μίσθιο ασκείται δραστηριότητα από τις αναφερόμενες στο άρθρο 2 π.δ.34/1995 (ήτοι στέγαση δικηγόρων, συμβολαιογράφων, ιατρών, μηχανικών) 46 επίσης δεν οφείλεται και στις μισθώσεις των περιπτώσεων β, γ, δ και στ της 1 του άρθρου 1 π.δ.34/1995, εφόσον στο μίσθιο δεν ασκούνται εμπορικές πράξεις. Οι ως άνω εξαιρέσεις από την υποχρέωση καταβολής αποζημίωσης, ως αποκατάσταση άυλης εμπορικής αξίας, προβλέπονται ρητά στο άρθρο 61 περ. α, β και γ του π.δ.34/1995. Η σημαντικότερη, πάντως, περίπτωση, κατά την οποία δεν οφείλεται η ανωτέρω αποζημίωση ορίζεται με την περ. δ του άρθρου 61 π.δ.34/1995, για την οποία και θα γίνει λόγος αμέσως κατωτέρω. 43 Βλ. σε Χ. Παπαδάκη, ό.π., σελ. 165, 19/2, αριθμ Υποστηρίζεται, ωστόσο, και η αντίθετη άποψη, κατά την οποία η διάταξη του άρθρου 60 π.δ.34/1995 είναι άστοχη και τούτο διότι επιβαρύνει την ήδη πολύ βεβαρημένη με πολλαπλά φορολογικά βάρη ιδιοκτησία, χωρίς να συντρέχει κάποιος ιδιαίτερος λόγος, όταν η μίσθωση έχει ήδη διανύσει μεγάλο χρονικό διάστημα και ο μισθωτής κατά τη διάρκεια αυτού έχει αποκομίσει πολλά οφέλη από την εκμετάλλευση του μισθίου, βλ. σε Χ. Παπαδάκη, ό.π., σελ. 164, 19/1, αριθμ Βλ. σε Γ. Αρχανιωτάκη, ό.π., σελ. 33, σε Βασ. Τσούμα, Η Εμπορική Μίσθωση, Νομική Βιβλιοθήκη, έκδοση 2004, σελ. 243 επ. 46 Βλ. σε νομολογία: ΑΠ Ολ 44/2002 ΕλλΔ-νη , κατά την οποία η άυλη εμπορική αξία αποζημιώνεται μόνο στην περίπτωση που αποδίδεται η χρήση εμπορικής στέγης, όπως άλλωστε συνάγεται και από το χαρακτηρισμό της «άυλη εμπορική αξία», ενώ ο απομακρυνόμενος από το γραφείο του ελεύθερος επαγγελματίας δεν απολαμβάνει του αυτού πλεονεκτήματος. Έτσι, ο απομακρυνόμενος από το μίσθιο δικηγόρος, μετά από τη λήξη της δωδεκαετίας δεν δικαιούται την εν λόγω αποζημίωση, αφού δεν ασκούσε εμπορία. 23

24 Η αναγκαστική (ex lege) παράταση της μίσθωσης κατά το άρ. 61 περ. δ π.δ.34/ Η υποχρέωση του εκμισθωτή για αποκατάσταση της άυλης εμπορικής αξίας αίρεται, πέραν των ανωτέρω, και σε περίπτωση που η μίσθωση παραταθεί για μια περαιτέρω τετραετία, αποτέλεσμα που επέρχεται όταν ο εκμισθωτής δεν ζητήσει την απόδοση του μισθίου, λόγω συμπλήρωσης της δωδεκαετίας, μέσα σε εννέα μήνες από τη λήξη της μίσθωσης. Πιο συγκεκριμένα, η διάταξη του άρ. 61 περ. δ π.δ.34/1995 ορίζει ότι: «Στις περιπτώσεις που η αγωγή απόδοσης του μισθίου για λήξη της μίσθωσης λόγω συμπλήρωσης δωδεκαετίας ασκηθεί μετά την παρέλευση εννέα (9) μηνών από τη λήξη της μίσθωσης, η μίσθωση θεωρείται ότι έχει παραταθεί για τέσσερα χρόνια, μετά δε τη λήξη της τετραετίας δεν οφείλεται το ποσό του άρθρου 60». Γίνεται, συνεπώς, αντιληπτό από τα παραπάνω, ότι ο εκμισθωτής με τη συμπλήρωση της δωδεκαετίας έχει δύο επιλογές. Είτε ζητά την απόδοση του μισθίου, οπότε και υποχρεώνεται (για τις περιπτώσεις μισθώσεων που ορίζει ο νόμος) να καταβάλει στο μισθωτή αποζημίωση είκοσι τεσσάρων μηνιαίων μισθωμάτων, ως αποκατάσταση της άυλης εμπορικής αξίας, είτε αδρανεί, οπότε η μίσθωση παρατείνεται αναγκαστικά για μια επιπλέον τετραετία 48. Σημειωτέον στο σημείο αυτό ότι ο χρόνος της τετραετούς παράτασης υπολογίζεται από το χρονικό σημείο λήξης της μίσθωσης και όχι από εκείνο της άπρακτης παρέλευσης της εννιάμηνης προθεσμίας για την άσκηση της αγωγής απόδοσης του μισθίου Η δυνατότητα ελεύθερου καθορισμού και αναπροσαρμογής του μισθώματος. Ενώ ο νόμος ρυθμίζει τη διάρκεια της εμπορικής μίσθωσης με διάταξη αναγκαστικού δικαίου, από την άλλη, αφήνει τον καθορισμό του αρχικού μισθώματος και την αναπροσαρμογή του στην ελεύθερη βούληση των συμβαλλομένων, οπότε και 47 Βλ. σε Γ. Αρχανιωτάκη, ό.π., σελ. 186επ., 9, υπό ΙΙ, Χ. Παπαδάκη, ό.π., σελ.172, 20/2,αριθμ. 367επ. 48 Βλ. σε νομολογία: ΑΠ404/2004 (Τμ. Δ ), ΝΟΜΟΣ, σύμφωνα με την οποία μετά την πάροδο της τετραετούς παράτασης της μίσθωσης δεν οφείλεται πλέον αποζημίωση για άυλη εμπορική αξία, διότι θεωρείται ότι αυτήν την καρπώθηκε ο μισθωτής. 49 Βλ. σε Βασ. Τσούμα, ό.π., σελ. 180, υπό 535 και 536 και σε νομολογία: ΜΠρΑθ 1380/2001 ΕΔΠ , ΕφΠειρ 317/2001 ΕΔΠ , ΕφΠειρ 550/2001 ΕΔΠ σύμφωνα με τις οποίες αφετηρία ενάρξεως της εννιάμηνης προθεσμίας είναι η λήξη της μακροχρόνιας μισθώσεως. Μετά την πάροδο της τετραετίας αποδίδεται η χρήση του μισθίου, χωρίς να οφείλεται αποζημίωση για την άυλη εμπορική αξία στο μισθωτή. 24

25 οι σχετικές διατάξεις του π.δ. 34/1995 που αναφέρονται στα εν λόγω ζητήματα είναι ενδοτικού δικαίου. Πιο συγκεκριμένα, το άρθρο 7 π.δ. 34/1995, που τιτλοφορείται «Καθορισμός και Αναπροσαρμογή», ορίζει στην 1 ότι: «Το μίσθωμα κατά τη σύναψη της σύμβασης καθορίζεται ελεύθερα από τους συμβαλλομένους και αναπροσαρμόζεται κατά τα χρονικά διαστήματα και το ύψος που ορίζονται στη σύμβαση». Οι δυνατότητες που έχουν τα μέρη, ως προς τον τρόπο με τον οποίον θα επιλέξουν να αναπροσαρμόζεται το μίσθωμα, είναι ποικίλες. Μπορούν να συμφωνήσουν αναπροσαρμογή του αρχικού μισθώματος, με προσαύξησή του με σταθερά ποσά, κατά τακτά ή άτακτα χρονικά διαστήματα, ή με ποσοστιαία προσαύξηση επί του αρχικού μισθώματος, ή με ποσοστιαία προσαύξηση σε συνάρτηση με την εξέλιξη του τιμάριθμου (τιμαριθμική αναπροσαρμογή μισθώματος). Για την περίπτωση κατά την οποία τα μέρη παρέλειψαν να ρυθμίσουν συμβατικά τον τρόπο αναπροσαρμογής του μισθώματος, εφαρμόζονται οι διατάξεις του νόμου και συγκεκριμένα τα οριζόμενα στις 2 και 3 του άρθρου 7 π.δ. 34/ Η εισαγωγή της υποχρέωσης προς αποζημίωση σε περίπτωση πρόωρης καταγγελίας της μίσθωσης για τους προβλεπόμενους στο π.δ.34/1995 λόγους. Η σύμβαση εμπορικής μίσθωσης, όπως εξάλλου και κάθε άλλη σύμβαση, λύεται όχι μόνο με την παρέλευση της νόμιμης διάρκειάς της, αλλά και με καταγγελία της. Στις περιπτώσεις που η καταγγελία δεν ασκείται εξαιτίας υπαίτιας αθέτησης υποχρέωσης ενός των συμβαλλομένων, αλλά για λόγους ανεξάρτητους από τη συμπεριφορά που επιδεικνύει το ένα μέρος απέναντι στο άλλο, π.χ. λόγω ιδιόχρησης ή προς ανοικοδόμηση του μισθίου (από την πλευρά του εκμισθωτή), ή λόγω «μεταμέλειας» (από την πλευρά του μισθωτή), γεννάται υποχρέωση του καταγγέλλοντος, να καταβάλει αποζημίωση στον αντισυμβαλλόμενό του. Και τούτο, διότι θεωρείται, ότι η πρόωρη καταγγελία της σύμβασης εμπορικής μίσθωσης βάλλει κατά της αρχής της ελάχιστης νόμιμης διάρκειας, η οποία αποτελεί ένα από τα βασικότερα χαρακτηριστικά της σύμβασης εμπορικής μίσθωσης και έχει θεσπισθεί 50 Βλ. σε Γ. Αρχανιωτάκη, ό.π., σελ , υπό Δ. 25