- ΝΟΜΙΚΟ ΠΛΑΙΣΙΟ ΠΟΛΥΚΑΤΟΙΚΙΑΣ

Transcript

1 ΠΕΡΙΕΧΟΜΕΝΑ ΕΙΣΑΓΩΓΗ 1 Ενότητα 1 η - ΝΟΜΙΚΟ ΠΛΑΙΣΙΟ ΠΟΛΥΚΑΤΟΙΚΙΑΣ 1. ΝΟΜΙΚΟ ΠΛΑΙΣΙΟ ΠΟΛΥΚΑΤΟΙΚΙΑΣ Ορισμός της πολυκατοικίας από θεσμική άποψη Θεσμικό πλαίσιο συνιδιοκτησίας Ειδικές διατάξεις Γενικές διατάξεις Νόμος 3741/ ΝΔ 1024/ Άρθρα Αστικού Κώδικα 1002 και Άρθρα Αστικού Κώδικα για τη συγκυριότητα Άρθρα Αστικού Κώδικα για κοινωνία δικαιώματος Νομική και τεχνική ορολογία συνιδιοκτησίας Νομικό πλαίσιο ειδικών θεμάτων Ειδικά διοικητικά θέματα Νομική φύση σχέσης διαχειριστή/συνιδιοκτησίας Λογοδοσία διαχειριστή Δικαστικός διορισμός διαχειριστή Ανάκληση διαχειριστή Ευθύνες του διαχειριστή Παραίτηση διαχειριστή Δικαστική κατάρτιση κανονισμού Δικαστική τροποποίηση κανονισμού Διαμεσολάβηση σε διαφορές συνιδιοκτησίας Κατοικίδια ζώα ωδικά πτηνά Επεξεργασία προσωπικών δεδομένων Ειδικά τεχνικά θέματα Σύνδεση με το δίκτυο φυσικού αερίου Αποκοπή από την κεντρική θέρμανση Κατανομή δαπανών κεντρικής θέρμανσης Κατανομή δαπανών ανελκυστήρων Καταχώρηση ανελκυστήρων Συντήρηση ανελκυστήρων Συντήρηση πυροσβεστήρων Άδεια μικρής κλίμακας Συντήρηση εγκατάστασης θέρμανσης Νομολογία σχετική με θέματα πολυκατοικιών I

2 2. ΣΥΣΤΑΣΗ ΔΙΑΙΡΕΜΕΝΗΣ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΣ Οριζόντια ιδιοκτησία Σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας Αντικείμενο οριζόντιας ιδιοκτησίας Περιεχόμενο μιας συστατικής πράξης Τροποποίηση της συστατικής πράξης Κάθετη ιδιοκτησία Σύσταση κάθετης ιδιοκτησίας Αντικείμενο κυριότητας στην κάθετη ιδιοκτησία Περιεχόμενο μιας συστατικής πράξης Απλή και σύνθετη συνιδιοκτησία Απεικόνιση οριζόντιας και κάθετης ιδιοκτησίας ΚΑΝΟΝΙΣΜΟΣ Τι είναι ο κανονισμός Αρχική νομοθετική πρόβλεψη Δεσμευτικότητα του κανονισμού Πρακτικές συνέπειες της δεσμευτικότητας Κατάρτιση του κανονισμού Μαζί με τη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας Μετά τη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας Συμφωνία όλων των συνιδιοκτητών Προσφυγή στο δικαστήριο Περιεχόμενο του κανονισμού Ταξινόμηση των διατάξεων του κανονισμού Ενδεικτικό περιεχόμενο ενός κανονισμού Τι δεν επιτρέπεται να περιέχει ο κανονισμός Τροποποίηση του κανονισμού Τροποποίηση με απόφαση της Συνέλευσης Τροποποίηση με δικαστική απόφαση Τροποποιήσεις που απαιτούν παμψηφία Ανεπίτρεπτες τροποποιήσεις του κανονισμού Συμπλήρωση του κανονισμού Περιορισμοί εκ του κανονισμού Περιορισμοί στις διαιρεμένες ιδιοκτησίες Μετατροπές στις διαιρεμένες ιδιοκτησίες Χρήση των διαιρεμένων ιδιοκτησιών Ενδεικτικές αποφάσεις δικαστηρίων Κάλυψη βιτρίνας καταστήματος Μετατροπή διαμερισμάτων σε καταστήματα Εγκατάσταση ψησταριάς στο ισόγειο Αγωγή για κλείσιμο κομμωτηρίου Αγωγή για κλείσιμο καταστήματος II

3 Ράμπα σε συνεργείο αυτοκινήτων Περιορισμός χρήσης καταστήματος Μετατροπή διαμερίσματος σε καταστήματα Συμπερασματικές παρατηρήσεις Τι ισχύει όταν δεν υπάρχει κανονισμός Παραβίαση του κανονισμού Υπερίσχυση νομοθεσίας ή κανονισμού ΚΟΙΝΟΚΤΗΤΑ/ΚΟΙΝΟΧΡΗΣΤΑ ΜΕΡΗ Προσδιορισμός των κοινόκτητων μερών Διαφορά κοινόχρηστων και κοινόκτητων χώρων Ποια είναι τα κοινόκτητα και κοινόχρηστα μέρη Εξάλειψη αμφιβολιών και αμφισβητήσεων Τοίχοι και δάπεδα Ανελκυστήρες Δίκτυο ύδρευσης, αποχέτευσης και θέρμανσης Ακάλυπτοι χώροι του οικοπέδου Στέγη και δώμα Κλιμακοστάσιο Διάφορα άλλα κοινόκτητα μέρη Χρήση των κοινόκτητων μερών Ανεπίτρεπτες παρεμβάσεις στα κοινόκτητα μέρη Αλλοίωση της αισθητικής του κτιρίου Κατασκευή σε μπαλκόνι Αποκλεισμός συνιδιοκτητών από κοινόκτητο Άλλες παρεμβάσεις σε κοινόκτητους χώρους Αποκλειστική χρήση κοινόκτητων μερών Θέσεις στάθμευσης στην πιλοτή Πληροφορίες για την πιλοτή Αποκλειστική θέση στάθμευσης στην πιλοτή Αποκλειστική χρήση δώματος Κεραίες τηλεόρασης στο δώμα Ηλιακοί θερμοσίφωνες στο δώμα Αξίωση που κρίθηκε καταχρηστική Άδεια τοποθέτησης ηλιακού θερμοσίφωνα Αποκλειστική χρήση ακάλυπτου χώρου Δαπάνες κοινών μερών με αποκλειστική χρήση Διαχωρισμός δαπανών βλάβης και ζημιών Φορολογική δήλωση κοινόκτητων μερών 80 Ενότητα 2 η ΟΡΓΑΝΑ ΔΙΟΙΚΗΣΗΣ - ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗΣ 5. ΣΥΝΕΛΕΥΣΗ ΙΔΙΟΚΤΗΤΩΝ Θεσμικός ρόλος της Συνέλευσης Περιορισμοί στην εξουσία λήψης αποφάσεων III

4 5.1.2 Νομική μορφή της Συνέλευσης Αρμοδιότητες της Συνέλευσης Ευθύνη της Συνέλευσης Συνεδριάσεις της Συνέλευσης ΓΕΝΙΚΕΣ ΣΥΝΕΛΕΥΣΕΙΣ Θεσμικά στοιχεία των Γενικών Συνελεύσεων Σύγκληση των Γενικών Συνελεύσεων Ποιος συγκαλεί τις Γενικές Συνελεύσεις Πώς και πότε συγκαλείται μια Γενική Συνέλευση Ελάχιστος χρόνος σύγκλησης Τρόπος ενημέρωσης των συνιδιοκτητών Πρόσκληση σε Γενική Συνέλευση Θέματα ημερήσιας διάταξης Νομότυπη συμμετοχή στις Γενικές Συνελεύσεις Έντυπο πρόθεσης ψήφου Συμμετοχή μισθωτών και άλλων τρίτων Συγκυριότητα ξεχωριστής ιδιοκτησίας Συνιδιοκτησία εξ αδιαιρέτου Ιδιοκτησία με επικαρπωτή και ψιλό κύριο Απαρτία Εγκυρότητα αποφάσεων Γενικής Συνέλευσης Προϋποθέσεις για τη λήψη έγκυρων αποφάσεων Απαιτούμενη πλειοψηφία Πλειοψηφία προβλεπόμενη από τον κανονισμό Πλειοψηφία προβλεπόμενη από το νόμο Παραβίαση του νόμου ή του κανονισμού Έγκυρη απόφαση παράβασης του κανονισμού Πως ακυρώνεται μια απόφαση Πρακτικά Γενικών Συνελεύσεων Σύνταξη και υπογραφή του πρακτικού Υπογραφή του πρακτικού Περιεχόμενο του πρακτικού Βασικά στοιχεία λήψης μιας απόφασης Προσχεδιασμένο μέρος του πρακτικού Παραδείγματα ανακρίβειας πρακτικού Αλλοίωση του πρακτικού Υπογραφή του πρακτικού πριν τη σύνταξη του Βιβλίο πρακτικών Βιβλίο για χειρόγραφα πρακτικά Βιβλίο για δακτυλογραφημένα πρακτικά Έγγραφα συνημμένα στο πρακτικό Σωστή ενημέρωση πριν από τη Γενική Συνέλευση IV

5 6.3.1 Αναφορές και εκθέσεις Έκθεση πεπραγμένων διαχειριστικής περιόδου Αναφορά γεγονότος ή προβλήματος Αναφορά αμέλειας του διαχειριστή Εισηγήσεις στη Γενική Συνέλευση Εισηγήσεις για επίλυση τεχνικής αστοχίας Διεξαγωγή Γενικών Συνελεύσεων Χώρος και διάρκεια της Γενικής Συνέλευσης Ενέργειες κατά την προσέλευση των ιδιοκτητών Ενέργειες κατά την έναρξη της συνεδρίας Διαδικασία ομαλής διεξαγωγής της συνεδρίας Κριτήρια αξιολόγησης εισηγήσεων και σχολίων Ερωτηματολόγιο αξιολόγησης των εισηγήσεων Αναγνώριση της ποιότητας των σχολίων Νομότυπη αξιολόγηση λογοδοσίας διαχειριστή Σκοπός των εισηγήσεων και των σχολίων Μη επίτευξη της νόμιμης απαρτίας Σημαντικότητα των Γενικών Συνελεύσεων Προετοιμασία για τη συμμετοχή σε Γ.Σ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΤΗΣ Θεσμικός ρόλος του διαχειριστή Γιατί έχει καθιερωθεί ο θεσμός του διαχειριστή Σχέση διαχειριστή με τους συνιδιοκτήτες Διορισμός ή εκλογή διαχειριστή Πολυκατοικίες που διαθέτουν κανονισμό Πολυκατοικίες που δεν διαθέτουν κανονισμό Διορισμός διαχειριστή από το Δικαστήριο Ποιος μπορεί να αναλάβει τη διαχείριση Πολυκατοικίες που διαθέτουν κανονισμό Πολυκατοικίες που δεν διαθέτουν κανονισμό Διαχειριστική επιτροπή Πλείονες διαχειριστές (συνδιαχειριστές) Προτεινόμενες εναλλακτικές επιλογές Διορισμός αναπληρωτή διαχειριστή Εταιρείες διαχείρισης Έγκυρη ανάθεση της διαχείρισης σε εταιρεία Συνέπειες ανάθεσης της διαχείρισης σε εταιρεία Θεσμικές συνέπειες Οικονομικές συνέπειες Πρακτικές συνέπειες Συνιστώμενη μορφή συνεργασίας με εταιρείες Χρονικά ορόσημα στη θητεία ενός διαχειριστή V

6 7.4.1 Έναρξη της θητείας του διαχειριστή Διάρκεια της θητείας του διαχειριστή Λήξη της θητείας του διαχειριστή Κανονική λήξη της θητείας του διαχειριστή Άρνηση παράδοσης της διαχείρισης Συναινετική παράταση της θητείας Πρόωρη λήξη της θητείας του διαχειριστή Ανάκληση ή απόλυση του διαχειριστή Αμφισβήτηση του διαχειριστή Ανάκληση του διαχειριστή από το Δικαστήριο Ενδεικτικές περιπτώσεις βαρύτατης αμέλειας Παραίτηση του διαχειριστή Σπουδαίοι λόγοι παραίτησης του διαχειριστή Αδυναμία συνέχισης της θητείας Αρμοδιότητες-καθήκοντα του διαχειριστή Εκπροσώπηση της συνιδιοκτησίας Εκπροσώπηση έναντι των Αρχών Πολεοδομία ΙΚΑ ΥΠΕΚΑ και Περιφερειακές Αυτοδιοικήσεις Νομαρχιακή αυτοδιοίκηση Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων Αρμόδια ΔΟΥ ΔΕΗ και ΕΥΔΑΠ Εκπροσώπηση της συνιδιοκτησίας έναντι τρίτων Εταιρεία Διανομής Φυσικού Αερίου Προμηθευτές πετρελαίου Προμηθευτές προϊόντων και υπηρεσιών Οποιοσδήποτε τρίτος Συντήρηση των κοινόκτητων μερών Οικονομική διαχείριση της συνιδιοκτησίας Διοικητικές αρμοδιότητες Τήρηση αρχείου διαχείρισης Παρεμβάσεις στο έργο του διαχειριστή Ευθύνες του διαχειριστή Ευθύνες προς τους συνιδιοκτήτες Ευθύνες προς τρίτους Λογοδοσία του διαχειριστή Γιατί λογοδοτεί ο διαχειριστής Σε ποιόν και πότε λογοδοτεί ο διαχειριστής Περιεχόμενο και μορφή λογοδοσίας Υπόδειγμα για κλείσιμο ταμείου VI

7 Υπόδειγμα για ανακοίνωση συνολικών δαπανών Συνιστώμενες πρακτικές λογοδοσίας Τι γίνεται αν δεν παρασχεθεί λογοδοσία Τι γίνεται αν διαπιστωθεί έλλειμμα χρημάτων Απαλλαγή του διαχειριστή από κάθε ευθύνη Αμειβόμενοι βοηθοί διαχειριστή Έμμισθοι βοηθοί διαχειριστή Εταιρεία διαχείρισης με καθήκοντα βοηθού Έκδοση κοινοχρήστων Εκτέλεση εργασιών τακτικής συντήρησης Πακέτα τακτικής συντήρησης Επιλογή υπηρεσιών προς ανάθεση σε εταιρεία Διορισμός εταιρείας ως διαχειριστή Επιπλέον κριτήρια αξιολόγησης Συνιστώμενη ανάθεση σε εταιρεία Βαθμός δυσκολίας της διαχείρισης Ηλικία του κτιρίου Κατάσταση φθοράς των κοινόκτητων μερών Σύνθεση ενοίκων Αντίληψη των συνιδιοκτητών για το ρόλο τους Καταβολή οφειλόμενων κοινοχρήστων Διαθεσιμότητα αποθεματικού Βοήθεια στο διαχειριστή από συνιδιοκτήτες Ύπαρξη έμμισθου βοηθού διαχειριστή Οργανωμένη διαχείριση Διαβάθμιση δυσκολίας της διαχείρισης Συνεισφορά συνιδιοκτητών στη διαχείριση Παράδοση-παραλαβή της διαχείρισης Υπόδειγμα πρωτοκόλλου παράδοσης παραλαβής Επικοινωνία με το διαχειριστή Επικρατέστερος τρόπος επικοινωνίας Πότε συνιστάται η προφορική επικοινωνία Επείγουσες περιπτώσεις Τι να κάνετε όταν απουσιάζει ο διαχειριστής Πληρωμή τεχνικού από συνιδιοκτήτη Πληρωμή κοινοχρήστων οφειλών Πότε συνιστάται η γραπτή επικοινωνία Πλεονεκτήματα για τον αποστολέα Πλεονεκτήματα για το διαχειριστή Μέσα γραπτής επικοινωνίας με το διαχειριστή Ηλεκτρονικό ταχυδρομείο ( ) Σημείωμα VII

8 Ταχυδρομική επιστολή Μη-επείγουσες περιπτώσεις Θέματα μη αρμοδιότητας του διαχειριστή Αποτελεσματική διαδικασία επικοινωνίας Πρόταση τυποποιημένης διαδικασίας Εξαίρεση από την τυποποιημένη διαδικασία Παράτυπες υποδείξεις στο διαχειριστή Επικοινωνία μη συνιδιοκτητών με το διαχειριστή Επικοινωνία από το διαχειριστή Προφορική επικοινωνία Γραπτή επικοινωνία Απλή ενημέρωση συγκεκριμένων ατόμων Απλή ενημέρωση όλων των ενοίκων Ερωτηματολόγιο προς όλους τους ενοίκους Μηνιαία χρέωση κοινοχρήστων Πρόσκληση σε Γενική Συνέλευση Ενημερωτικά έγγραφα για Γενική Συνέλευση Υπενθύμιση καταβολής κοινοχρήστων Πίνακας ανακοινώσεων Συνιστώμενος τύπος πίνακα ανακοινώσεων Δικαίωμα ανάρτησης στον πίνακα 206 Ενότητα 3 η ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗ 8. ΔΑΠΑΝΕΣ ΚΟΙΝΟΧΡΗΣΤΩΝ Ποιες είναι οι κοινόχρηστες δαπάνες Ταξινόμηση των κοινόχρηστων δαπανών Ταξινόμηση κατά το ισχύον θεσμικό πλαίσιο Αναγκαίες δαπάνες Επωφελείς δαπάνες Ταξινόμηση δαπανών ανάλογα με το σκοπό Δαπάνες λειτουργίας Δαπάνες συντήρησης ή/και επισκευής Τακτική συντήρηση Έκτακτη συντήρηση ή επισκευή Δαπάνες προστασίας Δαπάνες εναρμόνισης με τις κείμενες διατάξεις Δαπάνες διεκπεραίωσης της διαχείρισης Δαπάνες ανακαίνισης Συνοπτικός πίνακας δαπανών κοινοχρήστων ΑΠΟΘΕΜΑΤΙΚΟ Αρχικό αποθεματικό: νεόκτιστη πολυκατοικία Πόσο πρέπει να είναι το αρχικό αποθεματικό Τακτικό αποθεματικό σε παλιά πολυκατοικία VIII

9 9.3 Χρέωση τακτικού αποθεματικού Ποιοι συμμετέχουν στο τακτικό αποθεματικό Δύο λανθασμένες απόψεις στο διαδίκτυο Διαχείριση του τακτικού αποθεματικού Επιστροφή του αποθεματικού σε ιδιοκτήτες Ειδικά αποθεματικά Χρέωση ειδικών αποθεματικών στα κοινόχρηστα Ποιοι συμμετέχουν στα ειδικά αποθεματικά Μηνιαίες χρεώσεις ειδικών αποθεματικών ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗ ΔΑΠΑΝΩΝ ΚΟΙΝΟΧΡΗΣΤΩΝ Περιοδική χρέωση δαπανών στα κοινόχρηστα Καταμερισμός δαπανών Συμμετοχή στις γενικές δαπάνες Συμμετοχή στις δαπάνες ανελκυστήρων Συμμετοχή στις δαπάνες θέρμανσης Συμμετοχή στις δαπάνες εκκένωσης βόθρου Υπόχρεοι για την καταβολή των κοινοχρήστων Μισθωμένες ιδιοκτησίες Απαλλαγή από την υποχρέωση συμμετοχής Κλειστά διαμερίσματα Διαμερίσματα με αυτόνομη θέρμανση Αποκλειστική χρήση κοινόκτητων μερών Αδυναμία χρήσης κοινόκτητων πραγμάτων Πληρωμή των οφειλών κοινοχρήστων Άρνηση πληρωμής οφειλών κοινοχρήστων Πληρωμή στο Ταμείο Παρακατ/κών και Δανείων Συμπερασματικές παρατηρήσεις Συσσώρευση οφειλών κοινοχρήστων Γιατί συσσωρεύονται μεγάλες οφειλές Οικονομική δυσπραγία Δυστροπία Αδιαφορία Αδράνεια του διαχειριστή ή της Συνέλευσης Μέτρα για την αποτροπή συσσώρευσης οφειλών Ενέργειες του διαχειριστή Ενέργειες της Συνέλευσης Ιδιοκτητών Δικαστική διεκδίκηση οφειλών κοινοχρήστων Άσκηση αγωγής Έκδοση διαταγής πληρωμής Υποχρεωτική διαμεσολάβηση από 17/10/ ΕΤΗΣΙΟΣ ΠΡΟΫΠΟΛΟΓΙΣΜΟΣ Πλεονεκτήματα του ετήσιου προϋπολογισμού IX

10 Πλεονεκτήματα για ιδιοκτήτες εκμισθωτές Κατάρτιση και έγκριση του προϋπολογισμού Στοιχεία κατάρτισης του προϋπολογισμού Δαπάνες με γνωστό κόστος Δαπάνες με κυμαινόμενο κόστος Στόχοι ετήσιου προϋπολογισμού Προϋποθέσεις υλοποίησης στόχων Παραδείγματα ετήσιων προϋπολογισμών Παράδειγμα 1 ο ετήσιου προϋπολογισμού Παράδειγμα 2 ο ετήσιου προϋπολογισμού ΤΡΟΠΟΙ ΜΕΙΩΣΗΣ ΔΑΠΑΝΩΝ ΚΟΙΝΟΧΡΗΣΤΏΝ Λανθασμένοι τρόποι μείωσης των δαπανών Κατάργηση βασικών παροχών Σβήσιμο κεντρικής θέρμανσης Ακινητοποίηση ανελκυστήρα Ανασφάλιστοι κοινόκτητοι χώροι Ανύπαρκτοι πυροσβεστήρες Απασχόληση ανασφάλιστου προσωπικού Πληρωμές εργασιών χωρίς παραστατικό Πλημμελής συντήρηση κοινόκτητων μερών Ανελκυστήρες Καθαριότητα Εξοπλισμός θέρμανσης Πυροσβεστήρες Φρεάτια αποχέτευσης Χαλασμένος εξοπλισμός Απολύμανση-απεντόμωση-μυοκτονία Κήπος Σωστοί τρόποι μείωσης δαπανών Ενέργειες σωστής μείωσης δαπανών Μείωση της κατανάλωσης ηλεκτρικού ρεύματος Ανάθεση καθαριότητας σε συνεργείο Μείωση δαπάνης πετρελαίου θέρμανσης Αντικατάσταση μηχανημάτων θέρμανσης Τακτική συντήρηση καυστήρα/λέβητα Καλή ποιότητα πετρελαίου σε καλή τιμή Αποτροπή κλοπής ή νοθείας του πετρελαίου Προσθήκη βελτιωτικού στο πετρέλαιο Καλή μόνωση σωλήνων Μέτρα εξοικονόμησης στα διαμερίσματα Προληπτική συντήρηση και σωστές επεμβάσεις X

11 Ενότητα 4 η ΤΕΧΝΙΚΗ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗ 13. ΤΑΚΤΙΚΗ ΣΥΝΤΗΡΗΣΗ Ποιές είναι οι εργασίες τακτικής συντήρησης Ανελκυστήρες Φρεάτια αποχέτευσης Πυροσβεστήρες Μηχανισμός επαναφοράς εξώπορτας Καυστήρας Λέβητας - Καπνοδόχος Δεξαμενή πετρελαίου Καπνοδόχος - Καπναγωγός Απολύμανση Απεντόμωση - Μυοκτονία Μικροεπισκευές: ηλεκτρολογικά και υδραυλικά Συχνότητα και κόστος τακτικής συντήρησης ΕΚΤΑΚΤΗ ΣΥΝΤΗΡΗΣΗ Κατάλογος εργασιών έκτακτης συντήρησης Υδραυλικές εργασίες Κοινόκτητο δίκτυο ύδρευσης Κοινόκτητο δίκτυο αποχέτευσης Κοινόκτητο δίκτυο απομάκρυνσης ομβρίων Ηλεκτρολογικές εργασίες Οικοδομικές εργασίες Εξειδικευμένες εργασίες Ανελκυστήρες Πυροσβεστήρες Τζάμια και κρύσταλλα Μεταλλικές κατασκευές Δένδρα και φυτά κήπου ή αυλής Δάπεδα Θυροτηλέφωνα και θυροτηλεοράσεις Κλειδαριές και ειδικοί μηχανισμοί Κεντρική κεραία τηλεόρασης Κουφώματα Εγκατάσταση θέρμανσης Σωστή διαχείριση έκτακτης συντήρησης ΕΝΑΛΛΑΚΤΙΚΗ ΠΡΟΣΕΓΓΙΣΗ ΤΗΣ ΣΥΝΤΗΡΗΣΗΣ Προληπτική συντήρηση Αποτροπή επέκτασης φθοράς Μέτρα εξουδετέρωσης αιτίας φθοράς Μαρκίζες και ποδιές μπαλκονιών Περιμετρικός τοίχος ακάλυπτου Τοιχίο στήριξης κάγκελων στην ταράτσα Διείσδυση νερού σε οροφή μπαλκονιού XI

12 Ζημιά στο κτιστό στηθαίο της ταράτσας Προγραμματισμός έκτακτης συντήρησης Παράδειγμα προγράμματος έκτακτης συντήρησης Παράδειγμα προγράμματος έκτακτων εργασιών ΠΡΟΣΘΗΚΕΣ ΣΤΑ KOINOKTHTA ΜΕΡΗ Προσθήκες που επιβάλλει η νομοθεσία Αναβάθμιση ανελκυστήρων Προσθήκες με απόφαση των συνιδιοκτητών 301 Ενότητα 5 η ΕΙΔΙΚΑ ΘΕΜΑΤΑ 17. ΑΡΧΕΙΟ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗΣ Απαραίτητα έγγραφα αρχείου διαχείρισης Υποδιαίρεση αρχείου διαχείρισης Τεχνικό υποαρχείο Οικονομικό υποαρχείο Διοικητικό υποαρχείο Υποαρχείο νομοθεσίας Παραδείγματα χρησιμότητας των αρχείων Παράδειγμα 1 ο μελέτη θέρμανσης Παράδειγμα 2 ο θέση σωλήνων Παράδειγμα 3 ο εγχειρίδια χρήσης Παράδειγμα 4 ο τετράδιο οικοδομικών εργασιών Παράδειγμα 5 ο στατική μελέτη Παράδειγμα 6 ο συμβάσεις προμηθευτών Διαδικασία συμπλήρωσης αρχείου Συνεισφορά συνιδιοκτητών για το αρχείο ΚΑΤΟΙΚΙΔΙΑ ΖΩΑ Φιλοξενία ζώων συντροφιάς Παραμονή ζώων σε κοινόχρηστους χώρους Περιορισμοί στη βούληση της συνιδιοκτησίας Βλάβες ή ζημιές που προκαλούνται από ζώα Υποχρεώσεις κατόχων σκύλων Κυρώσεις και πρόστιμα Αρμόδιες αρχές για τη βεβαίωση παραβάσεων Πότε παρεμβαίνει ο διαχειριστής Αδέσποτος σκύλος στην είσοδο της πολυκατοικίας Διατήρηση ωδικών πτηνών σε διαμερίσματα ΑΣΦΑΛΙΣΤΗΡΙΑ ΣΥΜΒΟΛΑΙΑ Ασφάλιση κοινόκτητων μερών του κτιρίου Ασφαλιστική κάλυψη από σεισμό Η ασφάλιση προβλέπεται στον κανονισμό Η ασφάλιση δεν προβλέπεται στον κανονισμό Όταν δεν υπάρχει κανονισμός XII

13 19.2 Αστική ευθύνη Συχνότερα ατυχήματα Πτώση και τραυματισμός ατόμου Πτώση στοιχείου από το κέλυφος του κτιρίου Ατύχημα από αστοχία του ανελκυστήρα Νομική προστασία Ενδεικτικό ετήσιο κόστος νομικής προστασίας Ενδεικτικές καλύψεις νομικής προστασίας Ομαδική ασφάλιση Καταμερισμός ασφαλίστρων ΕΜΜΙΣΘΟ ΠΡΟΣΩΠΙΚΟ Επικρατέστερες πρακτικές για το προσωπικό Αρμόδια όργανα της πολυκατοικίας Αρμοδιότητες της Συνέλευσης για το προσωπικό Τι ισχύει ειδικά για τους θυρωρούς Αρμοδιότητες του διαχειριστή για το προσωπικό Πότε συνιστάται η απόλυση ενός υπαλλήλου Υπαιτιότητα υπαλλήλου Πλημμελής εκτέλεση καθηκόντων Αντισυμβατική συμπεριφορά Ανέντιμες συναλλαγές Είσπραξη προμήθειας από προμηθευτές Συμμετοχή στην κλοπή πετρελαίου Απαίτηση έξτρα αμοιβής Οικονομική αδυναμία του εργοδότη Άτυπη απασχόληση προσωπικού ΠΡΟΣΩΠΙΚΑ ΔΕΔΟΜΕΝΑ Βασικές έννοιες για τα προσωπικά δεδομένα Ορισμός προσωπικών δεδομένων Έννοια «επεξεργασίας προσωπικών δεδομένων» Νόμιμη συλλογή προσωπικών δεδομένων Νόμιμη επεξεργασία προσωπικών δεδομένων Νόμιμη επεξεργασία ευαίσθητων δεδομένων Εποπτεύουσα Αρχή για τα προσωπικά δεδομένα Επικοινωνία με την Εποπτεύουσα Αρχή Προσωπικά δεδομένα σε πολυκατοικίες Γενικός κανόνας για τις πολυκατοικίες Αρμόδιοι επεξεργασίας προσωπικών δεδομένων Ανάρτηση συγκεντρωτικών καταστάσεων Σχόλια για τη γνωμοδότηση Προτεινόμενη εναλλακτική πρακτική Ενημέρωση για τις οφειλές κοινοχρήστων XIII

14 21.5 Τοποθέτηση κάμερας σε κοινόχρηστους χώρους Τοποθέτηση εικονικής κάμερας σε πολυκατοικία Επικείμενη νέα νομοθεσία ΘΕΡΜΑΝΣΗ Στοιχειώδεις πληροφορίες για τη θέρμανση Μέρη μιας κεντρικής εγκατάστασης θέρμανσης Πρόσθετος εξοπλισμός Αυτονομία θέρμανσης Αυτονομία με ωρομέτρηση Αυτονομία με θερμιδομέτρηση Σύγκριση ωρομέτρησης με θερμιδομέτρηση Πάγιο θέρμανσης Αυτονομία στις πολυκατοικίες με δισωλήνιο Πετρέλαιο ή φυσικό αέριο; Περιβαλλοντικές επιπτώσεις θέρμανσης Ενεργειακό κόστος θέρμανσης Μετατροπή από πετρέλαιο σε φυσικό αέριο Αιτίες ανεπαρκούς θέρμανσης Τι είναι η θερμική άνεση Τι επηρεάζει την αίσθηση θερμικής άνεσης Προσωπικοί παράγοντες Περιβαλλοντικοί παράγοντες Σωστή θέση θερμαντικών σωμάτων Συμπερασματικές παρατηρήσεις Αποσύνδεση από την κεντρική θέρμανση Προϋποθέσεις αποσύνδεσης για φυσικό αέριο Ποσοστό ψήφων για την έγκριση Εργασίες σε κοινόκτητους χώρους Συμμετοχή στις δαπάνες κεντρικής θέρμανσης Ανακεφαλαίωση των προϋποθέσεων αποσύνδεσης Υποτιμημένες επιπτώσεις αποσύνδεσης Τεχνικές επιπτώσεις αποσύνδεσης Κτιριακές επιπτώσεις αποσύνδεσης Οικονομικές επιπτώσεις αποσύνδεσης Κοινωνικές επιπτώσεις αποσύνδεσης Επιπτώσεις αποσύνδεσης στην ασφάλεια Συμπεράσματα για την αποσύνδεση Άρθρο 127 του Νόμου 4495/ Εγκύκλιος Π.ΟΜ.ΙΔ.Α. Νοέμβριος XIV