ΠΑΠΩΤΗΣ ΑΡΗΣ ΑΓΡ. ΤΟΠΟΓΡΑΦΟΣ ΜΗΧΑΝΙΚΟΣ Η πολεοδομική παράμετρος και οι επιπτώσεις της στην αξία των παρόδιων αγροτεμαχίων. Ι. Γενικά Τα παρόδια αγροτεμάχια είναι μια ιδιαίτερη κατηγορία των εκτός σχεδίου πόλης γηπέδων, τα οποία κατά κανόνα παρουσιάζουν τις μεγαλύτερες αξίες στην εγγύτερη περιοχή τους. Στην παρούσα εισήγηση εξετάζουμε, σε γενικές γραμμές, τις παραμέτρους που επηρεάζουν τον καθορισμό της αξίας ενός παρόδιου αγροτεμαχίου, δηλαδή εκείνου του αγροτεμαχίου που έχει πρόσωπο σε Εθνική, Επαρχιακή ή Κοινοτική Οδό. Το 1944 ο Harold Samuel, ένας από τους πλέον ταλαντούχους εκπροσώπους της αγοράς των ακινήτων, είπε πως οι πιο σπουδαίοι παράγοντες που καθορίζουν την αξία ενός ακινήτου είναι τρεις και είναι οι εξής : Location Location Location Επιχειρώντας μία ελεύθερη μετάφραση της παραπάνω φράσης και σύμφωνα με την σημερινή νεοελληνική πραγματικότητα, όπου με την απουσία ενός ολοκληρωμένου χωροτακτικού σχεδιασμού και την παρέκκλιση στην δόμηση να κυριαρχεί του κανόνα, οι τρεις αυτοί παράγοντες μπορούμε χαριτολογώντας να πούμε ότι είναι : Θέση Άδεια - Χρήσεις Έτσι, η αξία ενός αγροτεμαχίου είναι η άθροιση τριών επί μέρους αξιών : Της αξίας της θέσης του, που δεν είναι άλλη από την αξία της γης σαν στοιχείο του πρωτογενούς τομέα παραγωγής, με την άσκηση σε αυτό κάποιας γεωργικής καλλιέργειας (π.χ. σιτάρι, βαμβάκι, καλαμπόκι, ελαιόδεντρα κλπ) κι είναι συνάρτηση της εδαφικής σύστασης, του υδροφόρου ορίζοντα, των εγγειοβελτιωτικών έργων, της κλίσης και του προσανατολισμού του εδάφους, του καθεστώτος των επιδοτήσεων κλπ Της αξίας της οικοδομησιμότητάς του, που δεν είναι άλλη από την αξία της γης που προκύπτει μετά από την εφαρμογή ενός σεναρίου αξιοποίησής της, δηλαδή την κατασκευή ενός κτιρίου και την πώλησή του ή την απόκτησή εισοδήματος από την χρήση του, με βασικό σενάριο αξιοποίησης αυτό της κατοικίας (αφού η δόμησή της επιτρέπεται σχεδόν παντού) Της αξίας της επιτρεπόμενης χρήσης γης (θεσμοθετημένης ή εγκρινόμενης μετά από έλεγχο), αφού η χρήση γης είναι ο πλέον βασικός όρος της εκτός σχεδίου δόμησης, με όλους τους υπόλοιπους (κάλυψη, συντελεστής δόμησης, ύψη, αποστάσεις από τα πλάγια όρια κλπ) να καθορίζονται από αυτήν, βελτιστοποιώντας έτσι το σενάριο αξιοποίησης.
ΙΙ. Βασική πολεοδομική νομοθεσία Α. Ξετυλίγοντας το κουβάρι της νομοθεσίας, ας θυμηθούμε τα ελάχιστα όρια της εκτός σχεδίου αρτιότητας, κατά κανόνα ή κατά παρέκκλιση όπως ορίζονται στο Π.Δ. 24.5.85 «εκτός σχεδίου δόμηση» και ανάλογα με τον χρόνο δημιουργίας των γηπέδων : Εκτός σχεδίου δόμηση αρτιότητα κατά κανόνα εμβαδόν πρόσωπο βάθος πριν 31.12.04 4.000,00τμ - - μετά 31.12.04 4.000,00τμ 25,00μ - Παρόδια μετά 4.000,00τμ 45,00μ 50,00μ την31.5.85 Εκτός σχεδίου δόμηση αρτιότητα κατά παρέκκλιση * εντός ζώνης 2.000,00τμ - - πριν 24.4.77 παρόδια 750,00τμ 10,00μ 15,00μ πριν 12.11.62 παρόδια 1.200,00τμ 20,00μ 35,00μ πριν 12.9.64 παρόδια 2.000,00τμ 25,00μ 40,00μ πριν 17.10.78 παρόδια 4.000,00τμ - - 17.10.78-31.5.85 * ισχύουν αν δεν καταργούνται από μεταγενέστερα Γ.Π.Σ. και Ζ.Ο.Ε. Σχετικά με τα αγροτεμάχια, που προέρχονται από τεμαχισμό λόγω διανοίξεως Διεθνών, Εθνικών ή Επαρχιακών οδών (σημειώνουμε όχι Κοινοτικών), για να είναι κατά παρέκκλιση άρτια και χωρίς να μας ενδιαφέρει ο χρόνος της διανοίξεως της οδού, θα πρέπει να συντρέχουν αθροιστικά οι εξής προϋποθέσεις : - το αρχικό γήπεδο να ήταν άρτιο και οικοδομήσιμο (κατά κανόνα ή παρέκκλιση) μέχρι τη διάνοιξη της οδού - τα νέα γήπεδα που θα προκύψουν λόγω τεμαχισμού του αρχικού, να έχουν και τη θέση (πχ. επί οδού) και το μέγεθος (π.χ. ελάχιστες διαστάσεις προσώπου βάθους), που απαιτεί η αντίστοιχη περίπτωση της κατά παρέκκλιση αρτιότητας, η οποία καθορίζεται ανάλογα το χρόνο δημιουργίας του αρχικού γηπέδου. Επίσης, μην ξεχνάμε ότι : - σε περιοχές με εγκεκριμένα Γ.Π.Σ. μετά την ισχύ του Ν. 2508/97, απαγορεύεται η έκδοση οικοδομικών αδειών με χρήσεις που δεν είναι σύμφωνες με τις ρυθμίσεις τους - σε περιοχές όπου έχει εγκριθεί Ζ.Ο.Ε., οι διατάξεις της (συντελεστής δόμησης, χρήση γης) υπερισχύουν των παρεκκλίσεων της εκτός σχεδίου δόμησης Β. Σήμερα και μετά την ισχύ του Π.Δ. 209/98 (Λήψη μέτρων για την ασφάλεια της υπεραστικής συγκοινωνίας), στις εκτός σχεδίου περιοχές οι δρόμοι κατατάσσονται στις παρακάτω κατηγορίες, για κάθε δε κατηγορία, το κτίριο δομείται σε συγκεκριμένες ελάχιστες αποστάσεις από την οδό, που σε ορισμένες περιπτώσεις καθιστούν άρτια αγροτεμάχια μη οικοδομήσιμα : κατηγορία οδού παραδείγματα αποστάσεις κτιρίων από
άξονα οδού όριο οδού Πρωτεύον Εξωτερική περιφερειακή 60,00μ 40,00μ Εθνικό Ο.Δ. Δευτερεύον Ανατολική περιφερειακή 45,00μ 30,00μ Τριτεύον Δορκάδα - Λαχανάς 30,00μ - Επαρχιακό Πρωτεύον Σίνδος - Κύμινα 20,00μ - Ο.Δ. Δευτερεύον Κύμινα - Άδενδρο 15,00μ - Δημοτική ή Κοινοτική Πεντάλοφος - 15,00μ - οδός Νεοχωρούδα Αγροτική οδός Νεοχωρούδα προς θεωρείται πλάγιο όριο χωράφια Ιδιωτική οδός εντός κλήρου που θεωρείται πλάγιο όριο κατατμήθηκε Δουλεία οδού 3μ σε επαφή με το όριο δεν ορίζεται αλλά εκτός αυτής Οι παράπλευρες οδοί (SR) των οδικών αξόνων εντάσσονται στην χαμηλότερη κατηγορία από αυτήν της κύριας οδού και απαιτείται ιδιαίτερη προσοχή στην θέση του κτιρίου (ασαφής νομολογία). Έτσι, για τα κτίρια που έχουν ανεγερθεί με προγενέστερες διατάξεις και είναι μεν νομίμως υφιστάμενα αλλά βρίσκονται σε αποστάσεις μικρότερες από αυτές που ορίζονται παραπάνω, στο τμήμα τους που εμπίπτει στις ελάχιστες ως άνω αποστάσεις, επιτρέπονται μόνο εργασίες για λόγους υγιεινής και χρήσης και απαγορεύεται κατά τον ΓΟΚ η αλλαγή χρήσης των κτιρίων χωρίς την έκδοση οικοδομικής άδειας, η οποία χορηγείται όταν επιτρέπεται η νέα χρήση στην περιοχή, όταν δεν χρησιμοποιήθηκαν κατά την αρχική άδεια παρεκκλίσεις ή άλλες ευεργετικές διατάξεις, κι όταν το κτίριο επιδέχεται την νέα χρήση (π.χ. περιορισμοί κτιριοδομικού κανονισμού, αντοχή κτιρίου, πυρασφάλεια κλπ). Σύμφωνα δε με την υπ αριθμ. 6297/27.8.2007 Απόφαση του Γ.Γ. Περιφέρειας Κεντρικής Μακεδονίας, η αρμοδιότητα συντήρησης και τεχνικής αστυνόμευσης στο Οδικό Δίκτυο έχει ανατεθεί : κατηγορία οδού αρμοδιότητα Πρωτεύον ΔΕΣΕ/ΠΚΜ Εθνικό Ο.Δ. Δευτερεύον ΔΕΣΕ/ΠΚΜ Τριτεύον ΔΕΣΕ/ΠΚΜ Επαρχιακό Πρωτεύον ΔΤΥ/ΝΑΘ Ο.Δ. Δευτερεύον ΔΤΥ/ΝΑΘ Δημοτική ή Κοινοτική οδός ΤΥ Δήμων & κοινοτήτων Αγροτική οδός ΤΥ Δήμων & κοινοτήτων Γ. Κατά την υποβολή της αίτησης για την έκδοση οικοδομικής άδειας, η πληρότητα του φακέλου ελέγχεται και μεταξύ άλλων δικαιολογητικών, απαιτούνται οι εγκρίσεις των αρμόδιων υπηρεσιών κατά τις κείμενες διατάξεις (Π.Δ. 8.7.93, αρθρ. 3, παρ. 1ια) που είναι : - Για κάθε κτίριο ειδικής χρήσης, η έγκριση της λειτουργικότητάς του γίνεται από τον αρμόδιο φορέα ελέγχου (π.χ. για βιομηχανικές εγκαταστάσεις η Δ/νση Ανάπτυξης της Ν.Α., για κλινικές το Υπ. Υγείας κλπ) ή από την Ε.Π.Α.Ε. (π.χ. κτίρια γραφείων και εμπορικών καταστημάτων)
- Για όλες τις παρόδιες εγκαταστάσεις η έγκριση της κυκλοφοριακής σύνδεσης γίνεται από την αρμόδια για την συντήρηση της οδού υπηρεσίας - Οι δε υπηρεσίες που είναι αρμόδιες κατά περίπτωση για τη χορήγηση της άδειας λειτουργίας της εγκατάστασης, δεν θα την χορηγούν, χωρίς να προσκομιστεί βεβαίωση ότι οι εργασίες της κυκλοφοριακής σύνδεσης εξετελέσθησαν πλήρως και σύμφωνα με τα εγκεκριμένα σχέδια. Δ. Ερχόμαστε τώρα στις διατάξεις του Π.Δ/τος 465/70 «περί κυκλοφοριακής συνδέσεως εγκαταστάσεων μετά των οδών», όπως αναθεωρήθηκε και ισχύει σήμερα κυρίως μετά την έκδοση του Π.Δ/τος 118/06, πρόκειται δε για καθοριστικές παράμετροι που καθορίζουν τις ζητούμενες αξίες αφού καθιστούν σε πολλές περιπτώσεις άρτια γήπεδα μη οικοδομήσιμα για διάφορες κατηγορίες χρήσεων. Σύμφωνα με το άρθρο 24 του Π.Δ/τος 465/70, ως εκτός σχεδίου παρόδιες εγκαταστάσεις νοούνται όλα τα κτίσματα που δεν έχουν χρήση αμιγούς κατοικίας, χωρίζονται δε, σε δύο κατηγορίες : εγκαταστάσεις ορισμοί παραδείγματα απαιτείται έγκριση α. εκείνες που η χρήση τους αποσκοπεί στην εξυπηρέτηση των κινουμένων στις οδούς ξενοδοχεία, μοτέλ, εστιατόρια, τουριστικά συγκροτήματα, σταθμοί αυτοκινήτων, πλυντήρια, λιπαντήρια και λοιπές ανάλογες Κατηγορία Α Κατηγορία Β β. εκείνες που η λειτουργία τους προκαλεί αύξηση του φόρτου κυκλοφορίας επί των οδών Είναι οι εγκαταστάσεις που δεν έχουν σχέση με την κυκλοφορία επί των οδών και η λειτουργία τους δεν προκαλεί αύξηση του φόρτου κυκλοφορίας επί αυτών εγκαταστάσεις. εργοστάσια, αποθήκες, νοσοκομεία, εγκαταστάσεις οργανισμών κοινής ασφάλειας, υπεραγορές, πολυκαταστήματα, κέντρα διασκέδασης ή αναψυχής και λοιπές ανάλογες εγκαταστάσεις. κυκλοφοριακής σύνδεσης εισόδου - εξόδου οχημάτων Απαραίτητες κρίνονται οι παρακάτω επεξηγήσεις : - Γήπεδα χωρίς κτίσματα τα οποία έχουν αμιγώς γεωργική χρήση δεν έχουν ανάγκη έγκρισης σύνδεσης ή εισόδου - εξόδου.
- Γήπεδα χωρίς κτίσματα τα οποία σύμφωνα με τις διατάξεις έχουν, εκτός από την αμιγώς γεωργική και άλλη οικονομικά εκμεταλλεύσιμη χρήση, κατατάσσονται στην Α ή Β κατηγορία εγκαταστάσεων, ανάλογα με την επιβάρυνση της οδού και κατά τη κρίση της αρμόδιας για την οδό υπηρεσίας. - Γήπεδα με κτίσματα που έχουν χρήση κατοικίας κατατάσσονται στη κατηγορία Β. - Ως "είσοδος - έξοδος" νοείται ένα άνοιγμα στην περίφραξη του γηπέδου, που το απαραίτητο πλάτος της προκύπτει από τις καμπύλες οπισθοτροχιάς, ανάλογα με το αντιπροσωπευτικό όχημα το οποίο θα τη χρησιμοποιεί (ΙΧ ή άλλο όχημα μεγαλύτερων διαστάσεων). Το πρώτο γενικό συμπέρασμα το οποίο εξάγεται με τα μέχρι τώρα αναφερόμενα είναι ότι σήμερα για τον προσδιορισμό της αξίας ενός παρόδιου αγροτεμαχίου εξετάζουμε : 1. το είδος της καλλιέργειας που μπορούμε να ασκήσουμε σε αυτό, χωρίς να είναι απαραίτητη η έγκριση κυκλοφοριακής σύνδεσης ή εισόδου εξόδου οχημάτων για τα αμιγώς αγροτικά ακίνητα 2. την δυνατότητα δόμησής του (άρτιο και οικοδομήσιμο) σύμφωνα με τις κείμενες πολεοδομικές διατάξεις και κυρίως σύμφωνα με τυχόν θεσμοθετημένα Γ.Π.Σ. & Ζ.Ο.Ε. (με τους περιορισμούς στους όρους δόμησης και τις χρήσεις που επιβάλουν) 3. την δυνατότητα έγκρισης εισόδου εξόδου οχημάτων για την ανέγερση κατοικίας ή εγκαταστάσεων τύπου Β 4. την δυνατότητα έγκρισης κυκλοφοριακής σύνδεσης οχημάτων για την ανέγερση εγκαταστάσεων τύπου Α ΙΙΙ. Κυκλοφοριακή σύνδεση εγκαταστάσεων μετά των οδών Στην αναζήτηση λοιπόν της μέγιστης αξίας ενός αρτίου παρόδιου αγροτεμαχίου, η οικοδομησιμότητά του επηρεάζεται καθοριστικά από την έγκριση ή όχι της σύνδεσής του με την οδό, τέσσερα δε είναι τα κυρίαρχα μεγέθη που την επιτρέπουν ή την απαγορεύουν (με αποτέλεσμα την απαγόρευση της δόμησής του) : - το πρόσωπο του γηπέδου - η ορατότητα του εποχούμενου προς το γήπεδο - η απόσταση του γηπέδου από την κοντινότερη διασταύρωση - η ύπαρξη εγκεκριμένης σύνδεσης σε όμορο γήπεδο και η απόσταση από αυτήν Μία θέση δε κρίνεται ως κατάλληλη για την ίδρυση πρατηρίου (ή εγκατάστασης) «εφόσον εκ της λειτουργίας τούτου δεν παρακωλύεται η επί της προ αυτού οδού κυκλοφορία των οχημάτων, μη επιτρεπομένης της ιδρύσεως και λειτουργίας αυτού στην αντίθετη περίπτωση». Παραθέτουμε στην συνέχεια και σε μορφή πινάκων τα ελάχιστα απαιτητά μεγέθη για την έγκριση κυκλοφοριακής σύνδεσης και ανάλογα με την κατηγορία της κάθε οδού, σημειώνουμε δε την πολυπλοκότητα του θέματος και τον κίνδυνο λανθασμένης κρίσης χωρίς την γραπτή γνώμη της αρμόδιας υπηρεσίας για την ύπαρξη δυνατότητας σύνδεσης, συνεπώς για την ύπαρξη αξίας στο γήπεδο που προκύπτει από την οικοδομησιμότητά του. 1. Τα τεχνικά χαρακτηριστικά της κυκλοφοριακής σύνδεσης εξαρτώνται από την κατηγορία της οδού στην οποία έχει πρόσβαση η υπό ίδρυση εγκατάσταση, ο δε
τύπος της σύνδεσης επιβάλλει ελάχιστο πρόσωπο στο γήπεδο, σύμφωνα με τον παρακάτω πίνακα : κατηγορία οδού τύπος σύνδεσης πρόσωπο Πρωτεύον Α 80,00μ Εθνικό Ο.Δ. Δευτερεύον Β 50,00μ Τριτεύον Γ 40,00μ Επαρχιακό Πρωτεύον Γ 40,00μ Ο.Δ. Δευτερεύον Δ - Δημοτική ή Κοινοτική οδός Δ - Αγροτική οδός - - 2. Όταν δεν εξασφαλίζονται, πριν από το πρατήριο, λόγω της οριζοντιογραφίας ή και της μηκοτομής της οδού ή λόγω πλευρικών εμποδίων, τα κάτωθι μήκη ορατότητας : κατηγορία οδού ορατότητα κυκλ. σύνδεση είσοδος - έξοδος Πρωτεύον 200,00μ 100,00μ Εθνικό Ο.Δ. Δευτερεύον 200,00μ 80,00μ Τριτεύον 150,00μ 70,00μ Επαρχιακό Πρωτεύον 150,00μ 70,00μ Ο.Δ. Δευτερεύον 100,00μ 70,00μ Δημοτική ή Κοινοτική οδός 70,00μ 70,00μ Αγροτική οδός - - Τα μήκη αυτά ορατότητας μετρούνται επί του άξονα της πλησιέστερης προς την εγκατάσταση λωρίδας κυκλοφορίας. Αρχή μέτρησης είναι ο άξονας εισόδου - εξόδου. Το ύψος του οφθαλμού του οδηγού λαμβάνεται στο 1,06 μ., Η πορεία των οπτικών ακτινών από τον οφθαλμό πρέπει να εξασφαλίζεται ανεμπόδιστη μέσα στον οδικό και παρόδιο χώρο της ζώνης απαλλοτρίωσης. Ως εμπόδια (οπτικά) θεωρούνται, τα βάθρα γεφυρών, οι τοίχοι αντιστήριξης, οι πινακίδες σήμανσης, οι φυτεύσεις, τα στηθαία ασφαλείας, τα πρανή ορυγμάτων, το φυσικό ανάγλυφο του εδάφους, κτίσματα εν γένει κ.λ.π. 3. Όταν οι αποστάσεις του γηπέδου είναι μικρότερες των οριζομένων στον παρακάτω πίνακα, από του σημείου συνάντησης των αξόνων της οδού επί της οποίας ιδρύεται το πρατήριο και άλλης οδού, ή από της συνάντησης της οδού με σιδηροδρομική γραμμή, ή από της αρχής ή του πέρατος της διάταξης κυκλοφοριακής σύνδεσης σταθμών διοδίων και πλατυσμάτων στάθμευσης (parking). κατηγορία οδού απόσταση από συμβάλλουσα οδό κυκλ. σύνδεση είσοδος - έξοδος Πρωτεύον 200,00μ 50,00μ Εθνικό Ο.Δ. Δευτερεύον 200,00μ Τριτεύον 150,00μ Επαρχιακό Πρωτεύον 150,00μ Ο.Δ. Δευτερεύον 70,00μ
Δημοτική ή Κοινοτική οδός 70,00μ* Αγροτική οδός - - *όταν η συμβάλλουσα οδός είναι δημοτική ή κοινοτική και με κάποιες προϋποθέσεις, η διαμόρφωση της κυκλοφοριακής σύνδεσης (αρχή λωρίδας επιβράδυνσης ή τέλος λωρίδας επιτάχυνσης) θα πρέπει να απέχει οχτώ (8) μέτρα από τον άξονα της συμβάλλουσας οδού και πάντως η απόσταση του άξονα της συμβάλλουσας οδού δεν μπορεί να είναι μικρότερη των 50 μ από το άκρο της κάτω βάσης της κεντρικής νησίδας που βρίσκεται πλησιέστερα στη συμβολή. 4. Όταν οι αποστάσεις του γηπέδου είναι μικρότερες των οριζομένων στον παρακάτω πίνακα από άλλη εγκεκριμένη εν ισχύ κυκλοφοριακή σύνδεση. Η απόσταση νοείται μεταξύ των άκρων πέρατος και αρχής της κυκλοφοριακής διαμόρφωσης των δύο συνδέσεων. κατηγορία οδού απόσταση Πρωτεύον 200,00μ Εθνικό Ο.Δ. Δευτερεύον 150,00μ Τριτεύον 100,00μ Επαρχιακό Πρωτεύον 70,00μ Ο.Δ. Δευτερεύον 70,00μ Δημοτική ή Κοινοτική οδός - Αγροτική οδός - Για γήπεδα που δεν πληρούν τις προϋποθέσεις της παραγράφου αυτής αλλά πληρούν όλες τις υπόλοιπες, θα εγκρίνεται Κοινή Κυκλοφοριακή Σύνδεση (ΚΚΣ), όταν: α) υπάρχει επαρκές εύρος απαλλοτρίωσης για τη διαμόρφωση ΚΚΣ είτε β) δεν υπάρχει επαρκές εύρος απαλλοτρίωσης, αλλά υπάρχει συναίνεση των ιδιοκτητών όλων των εμπλεκομένων γηπέδων, παρεχόμενη με συμβολαιογραφικό έγγραφο, είτε γ) έχει ακολουθηθεί η διαδικασία που περιγράφεται στο Αρθ-7 παρ.1 του ΒΔ-465/70. Η ΚΚΣ έχει κοινή είσοδο και έξοδο οχημάτων. Η κεντρική νησίδα πρασιάς θα διαμορφώνεται μπροστά από όλα τα γήπεδα που αφορά, σύμφωνα με υποδείξεις της Υπηρεσίας. Ο δεύτερος εγκαθιστών υποχρεούται να εκτελέσει με δαπάνες του όλες τις εργασίες προσαρμογής της υφισταμένης ήδη σύνδεσης, ώστε να περιληφθεί σ' αυτή και η νέα εγκατάσταση. VI. Γεωμετρικά χαρακτηριστικά γηπέδου Τέλος, το πώς επηρεάζουν τα γεωμετρικά χαρακτηριστικά ενός γηπέδου την αξία του, αφού αυτή προκύπτει από την αξία των προϊόντων του βέλτιστου σεναρίου αξιοποίησής του, φαίνεται παραστατικά στον παρακάτω πίνακα : Συνολική δόμηση Εμβαδόν γηπέδου : 2.000,00τμ 4.000,00 8.000,00 Κατοικία : 200,00τμ 200,00τμ 280,00τμ
Γραφεία 400,00τμ 600,00τμ 600,00τμ Καταστήματα : Εμπορική αποθήκη : 800,00τμ 1.600,00 3.200,00 Βιομηχανικό κτίριο : 1.800,00τμ 3.600,00 7.200,00 Παρατηρούμε ότι ο πρώτος διπλασιασμός του μεγέθους (από 2στρ σε 4στρ) δεν επηρεάζει το συνολικό μέγεθος της κατοικίας ενώ ο δεύτερος (από 4στρ σε 8στρ) των γραφείων. Έτσι, το διπλάσιο γήπεδο είναι ελάχιστα ακριβότερο του μοναδιαίου και μόνο για την αξία των επί πλέον παροχών του (αυλή, κήπος, θέσεις στάθμευσης κλπ). Δεν ισχύει όμως το ίδιο για τα βιομηχανικά κτίρια και τις εμπορικές αποθήκες αφού αυτά δομούνται με τον ίδιο σ.δ. ανεξαρτήτως μεγέθους και η αξία τους διαφοροποιείται μόνο από τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά του κτιρίου (ελεύθερα ανοίγματα, κυκλοφορία οχημάτων, ράμπες κλπ). Αυτονόητο επίσης είναι ότι για τα καταστήματα προτιμούμε μεγάλο πρόσωπο όχι όμως και για τις βιοτεχνικές εγκαταστάσεις, που στην πρόσοψή τους έχουμε μόνο τα γραφεία τους.
ΠΑΡΑΡΤΗΜΑ I. Περιορισμοί της θέσης μιας εγκατάστασης Η εγκατάσταση τόσο των πρατηρίων όσον και των λοιπών χρήσεων είναι δυνατή μόνον εφόσον αυτή επιτρέπεται από τις χρήσεις γης και τους όρους και περιορισμούς δόμησης που ισχύουν στην περιοχή (άρθρο 2, παρ. 1,α,αβ,iii). Η διαδικασία χορήγησης της έγκρισης εισόδου - εξόδου οχημάτων είναι ίδια με αυτή της έγκρισης κυκλοφοριακής σύνδεσης με τη προσθήκη ότι, χορήγηση οικοδομικής άδειας χωρίς προηγούμενο έλεγχο για την έγκριση ή μη, της εισόδου - εξόδου οχημάτων απαγορεύεται (άρθρο 39, παρ. 6) Σε περίπτωση που δεν πληρούνται οι προϋποθέσεις για την έγκριση εισόδου - εξόδου οχημάτων, στα σχέδια της οικοδομικής άδειας περιλαμβάνεται διαμόρφωση μόνιμης περίφραξης η οποία δεν επιτρέπει είσοδο - έξοδο οχήματος (άρθρο 39, παρ. 7) Οι υπάρχουσες εγκαταστάσεις οφείλουν να προσαρμοστούν με έγκριση εισόδου - εξόδου οχημάτων μέσα στις δυνατότητες του γηπέδου. Σε περίπτωση αλλαγής χρήσης ή επέκτασης των εγκαταστάσεων αυτών, έχει εφαρμογή η προηγούμενη παράγραφος (άρθρο 39, παρ. 8). Για όλες τις εγκαταστάσεις ανεξαρτήτως κατηγορίας Α ή Β (πλην πρατηρίων) που ιδρύονται σε Δημοτικό - Κοινοτικό οδικό δίκτυο, επιβάλλεται ο έλεγχος για την έγκριση ή μη εισόδου - εξόδου οχημάτων και όχι ή έγκριση κυκλοφοριακής σύνδεσης (άρθρο 39, παρ. 10). Στην περίπτωση που το Εθνικό ή Επαρχιακό οδικό δίκτυο διασταυρώνεται με αγροτική οδό και δεν μπορεί να εγκριθεί σύνδεση από το κύριο πρόσωπο, η κυκλοφοριακή σύνδεση γίνεται έμμεσα από την αγροτική οδό μόνο όταν το γήπεδο έχει πρόσωπο σε αυτήν μεγαλύτερο από τα ελάχιστα του παρακάτω πίνακα (με αρχή μέτρησης του «προσώπου» το σημείο τομής των αξόνων των δύο οδών, θεωρητικό σε περίπτωση ανισόπεδης διασταύρωσης και πραγματικό σε περίπτωση ισόπεδης συνάντησης) κατηγορία κύριας οδού Πρόσωπο στην αγροτική οδό Πρωτεύον 100,00μ Εθνικό Ο.Δ. Δευτερεύον 80,00μ Τριτεύον 80,00μ Επαρχιακό Πρωτεύον 80,00μ Ο.Δ. Δευτερεύον 50,00μ ΙΙ. Κυκλοφοριακή σύνδεση εγκαταστάσεων (άρθρο 26, ΒΔ 465/70) Εφ' όσον στη θέση της κυκλοφοριακής σύνδεσης δεν υπάρχει παράπλευρη οδός (SR) και είναι δυνατή η προσπέλαση της εγκατάστασης μέσω κατώτερης κατηγορίας οδού
συμβαλλούσης με διαμορφωμένο κόμβο στην οδό επί της οποίας θα ιδρυθεί εγκατάσταση, η απ' ευθείας σύνδεση δεν επιτρέπεται και η εγκατάσταση εξυπηρετείται μέσω της υφιστάμενης προσπέλασης. Εάν δεν υπάρχουν οι παραπάνω προϋποθέσεις (παράπλευρη οδός ή προσπέλαση μέσω άλλης οδού) επιτρέπεται η απ' ευθείας σύνδεση της εγκατάστασης με την Εθνική ή Επαρχιακή οδό, μέχρι την κατασκευή παράπλευρης ή τυχόν διάνοιξη άλλης οδού. Σε περίπτωση κατασκευής παράπλευρης οδού (SR) ή επί υπαρχουσών οδών που βελτιώνονται τα γεωμετρικά χαρακτηριστικά τους, ο ιδιοκτήτης των εγκαταστάσεων υποχρεούται να προσαρμόσει με δική του δαπάνη την κυκλοφοριακή σύνδεση προς την νέα κατάσταση σύμφωνα με τις οδηγίες και τα σχέδια της αρμόδιας για την οδό Υπηρεσίας του ΥΠΕΧΩΔΕ. Στην περίπτωση που γήπεδα έχουν πρόσωπο στην κύρια οδό και στην Παράπλευρό της (SR) ταυτόχρονα, η κυκλοφοριακή σύνδεση γίνεται από την παράπλευρη οδό. VI. Είσοδος και έξοδος των εγκαταστάσεων (άρθρο 28, ΒΔ 465/70) Για τη διαμόρφωση των ζωνών επιβράδυνσης και επιτάχυνσης δεν απαιτείται ιδιόκτητος χώρος πέρα του ελάχιστου προσώπου του γηπέδου αλλά είναι δυνατόν οι ζώνες αυτές να διαμορφωθούν σε χώρο που παραχωρείται ή εφόσον υπάρχει ο απαραίτητος χώρος μέσα στο εύρος απαλλοτριώσεως της οδού, σύμφωνα με τους εγκεκριμένους τύπους από απόψεως αποστάσεως, ακτινών και καμπύλης προσαρμογής. Οι ζώνες αυτές επιστρώνονται με οδόστρωμα ίδιου τύπου με αυτό της οδού. Σε περίπτωση που δεν υπάρχει επαρκές εύρος απαλλοτρίωσης ή δεν παραχωρείται οικειοθελώς ο απαιτούμενος χώρος από τους ιδιοκτήτες των γηπέδων έμπροσθεν των οποίων θα διαμορφωθούν οι λωρίδες επιβράδυνσης - επιτάχυνσης, η σχετική άδεια χορηγείται με απόφαση του αρμόδιου δικαστηρίου σύμφωνα με τις διατάξεις των Αρθ-1012 επ. του Αστικού Κώδικα. Σε περίπτωση που η σχετική άρνηση κριθεί αδικαιολόγητη, το παραπάνω δικαστήριο προβαίνει στην έγκριση της υποχρεωτικής παραχώρησης της αναγκαίας εδαφικής λωρίδας για τη κατασκευή της Κυκλοφοριακής Σύνδεσης ύστερα από καθορισμό και καταβολή εύλογης αποζημίωσης. Θεσ/νίκη 30.04.2009