Εισαγωγή στην Εκτίμηση Ακινήτων με τη Μέθοδο Εισοδήματος με Ανάλυση Προεξοφλημένων Ταμειακών Ροών Θεσσαλονίκη 2010
Σπύρος Ράπτης Μηχανικός Χωροταξίας Πολεοδομίας & Περιφερειακής Ανάπτυξης ΜSc Real Estate MSc Regional Science Manager Valuation Services, Colliers International Spraptis@yahoo.com
Agenda Μέθοδοι Εκτίμησης Τύποι Ακινήτου Χαρακτηριστικά Αγορών Επιλογή Μεθόδου Έρευνα Αγοράς Μέθοδος Κερδών Μεταβλητές Εφαρμογές Παραδείγματα Case Studies
Μέθοδοι Εκτίμησης Συγκριτική (Comparative) Κεφαλαιοποίησης Εισοδήματος (Income) Υπολειμματικού Κόστους Αντικατάστασης (DRC) Αξιοποίησης (Residual) Κερδών ή Εισοδήματος με Προεξ. Ταμειακ. Ροών (Profits)
Τύποι Ακινήτου Οικόπεδα (εντός σχ., εκτός, εν δυνάμει) Κατοικίες (Μονοκατοικίες, Διαμερίσματα, Μεζονέτες κλπ) Γραφεία - Εμπορικά Εμπορικά Κέντρα Ακίνητα Μικτής Χρήσης Logistics, Αποθήκες, Βιομηχανικά Ξενοδοχεία, Resorts Άλλα Ακίνητα
Χαρακτηριστικά Αγοράς Πληροφορία Βαθμός Διαφάνειας Βαθμός Ανταπόκρισης & Αυτορύθμισης Παίχτες Ρόλοι Σχέσεις Γνώση Δυναμική Βαθμός Ωρίμανσης & Θεσμικά
Επιλογή Μεθόδου Σύνθετη Διαδικασία (?) Εμπειρία (?) Τύπος Ακινήτου Περιοχή Σκοπός Εκτίμησης Χαρακτηριστικά Αγοράς Προσδιορισμός Μεταβλητών Διαθεσιμότητα / Ποιότητα Στοιχείων Δυνατότητα Υποθέσεων / Παραδοχών
Μέθοδος Αξιοποίησης Έσοδα από πωλήσεις (Αξία ως αποπερατωμένο) Έξοδα Προώθησης Κόστος Κατασκευής (υποδομή, υλικά, εργασία, εργολαβικό) Αμοιβές Μηχανικών & άδειες Επιχειρηματικό Όφελος Κόστος χρηματοδότησης Μεικτή Υπολειμματική Αξία (Gross Residual Value) Φόροι μεταβίβασης, Συμβολαιογραφικά, Μεσίτες Καθαρή Υπολειμματική Αξία (Residual Value) ΕΣΟΔΑ ΣΥΝΟΛΙΚΟ ΚΟΣΤΟΣ ΕΠΙΧΕΙΡ. ΟΦΕΛΟΣ = ΑΞΙΑ
Παραδείγματα Οικόπεδο στην Ανατολ. Θεσ/νίκη Οικόπεδο στην Τσιμισκή Γραφείο στη Μητροπόλεως Κατάστημα με ή χωρίς μισθωτή στην Τσιμισκή Διαμέρισμα στην Ιασονίδου Μονοκατοικία στη Χαλκιδική Βιομηχ. Κέλυφος με γη στη Σίνδο Κέλυφος στην Εγνατία
Παραδείγματα Οικόπεδο στην Ανατολ. Θεσ/νίκη Οικόπεδο στην Τσιμισκή Κτίριο Γραφείων στη Μητροπόλεως Εμπορικό στην Ανατολ. Θεσ/νίκη Συγκρότημα στη Χαλκιδική Ξενοδοχείο στη Χαλκιδική Μελλοντικό Διαμετακομιστικό Κέντρο Project μεικτήςχρήσηςστοαεροδρόμιο
Εφαρμογές Συγκριτικά Επιχειρήσεις Ακίνητα Ειδικής Χρήσης Worth & Investment Value Κλειστές Αγορές Ακίνητα με Ειδική Άδεια Περιπτώσεις με ειδικά στοιχεία λειτουργίας
Μεταβλητές Στοιχεία Ακινήτου (γεωμετρικά, φυσικά, τυπολογία, λειτουργικότητα, ευελιξία κλπ) Νομικά Στοιχεία (όροι/περιορισμοί, ιδιοκτησιακό, χρήσεις κλπ) Αγορά (μείγμα χρηστών, μισθώματα, αύξηση τιμών, ρίσκο διακύμανση, βαθμός απόδοσης κλπ) Αγορά (πάγιες δαπάνες, διαχειριστές, διαφήμιση, μεσίτες, συντήρηση, τέλη κλπ) Χρονική Κατανομή των Ταμειακών Ροών (?) Συντελεστής Κεφαλαιοποίησης (cap. rate) Συντελεστής Προεξόφλησης (Dr)
Case Study 1: Εμπορικό Κέντρο Μισθωτές Μέσο Μίσθωμα Άλλα Έσοδα (Profit Centers) Δαπάνες & Αδιανέμητα Έξοδα Μεικτά Κέρδη & Καθαρά Kέρδη Κεφαλαιοποίηση Παρούσα Αξία Κερδών
Case Study 1: Εμπορικό Κέντρο 20,000 τ.μ. GLA + Parking
Μεταβλητές COMMERCIAL COMPONENT CASH FLOW ANALYSIS Estimated Phases of Disposal Estimated Annual Price Growth Estimated Market Rental Value @ 2012 Gross Income Gross Rent Revenue Total Rent Maintenance & Insurance Cost @ % Estimated Vacancy Rate @%, after year 2016 Additional Income (Advertizing/Events)@% on Gross Annual Revenue 4% 25 2% 5% 5% Other Expenses Operator's & Management Fee @ Cost of Agent @ 15% on first annual rent 5% 15%
Case Study 2: Κέντρο Μεικτών Χρήσεων Μισθωτές Μέσο Μίσθωμα Άλλα Έσοδα (Profit Centers) Δαπάνες Μεικτά Κέρδη Κεφαλαιοποίηση Παρούσα Αξία Κερδών
Case Study 2: Κέντρο Μεικτών Χρήσεων Έτη για απομείωση 0 1 2 3 4 5 Discounted Cash Flow Analysis Κατασκευαστική περίοδος Έτος 1 (έναρξη Ιανουάριος 2011) Έτος 2 Έτος 3 Έτος 4 DCF Logistics - Αποθήκες Εκθεσιακά κέντρα - Χώρος επιδείξεων - Κοινωνικές εκδηλώσεις Γραφεία - Χώροι Έρευνας και Μεικτά Έσοδα 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2,279,086 3,796,138 4,548,751 1,494,134 2,471,382 2,956,591 4,226,358 6,458,828 7,610,182 - - - 7,999,578 12,726,349 15,115,523 6 7 8 9 10 11 12 13 Έτος 5 Έτος 6 Έτος 7 Έτος 8 Έτος 9 Έτος 10 Έτος 11 Έτος 12 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 5,023,348 5,013,382 5,213,917 5,422,474 5,639,373 5,864,948 6,099,546 6,343,528 3,263,589 3,264,199 3,394,767 3,530,558 3,671,780 3,818,651 3,971,397 4,130,253 8,039,373 7,962,972 8,281,491 8,612,750 8,957,260 9,315,551 9,688,173 10,075,700 16,326,309 16,240,553 16,890,175 17,565,782 18,268,413 18,999,150 19,759,116 20,549,480
Case Study 3: Ξενοδοχείο 5* Δωμάτια / Κρεβάτια Σουίτες Μπανγκαλόους Τιμές Δωματίου Τιμές Σουίτας Πληρότητα / μήνα & διάρκεια λειτουργίας Profit Centers (F&B, συνεδριακό, καταστήματα, spa κλπ) Έσοδα Λειτουργικές Δαπάνες Άλλες Δαπάνες - Άλλες Αμοιβές Καθαρά Έσοδα, GOP, NOP, EBIDTA Κεφαλαιοποίηση Κερδών Παρούσα Αξία Κερδών
Case Study 3: Ξενοδοχείο 5* Room 65% F& B 20% Spa 4% Conferencing 6% Telephone 0.60% MOD 4%
Μεταβλητές Ξενοδοχείου ΔαπάνεςΛειτουργίαςΤμημάτων Δαπάνες / Έξοδα / Διοίκηση 1. Room Expenses 20.00% 7. Administrative & General Expenses 10.00% 2. F & B Expenses 75.00% 8. Marketing & Sales Expenses 3.0% 3. Telephone 45.00% 9. Operation & Maintenance Expenses 3.5% 4. MOD Expenses 50.00% 10. Utility Expenses 3.0% 5. Spa 70.00% 11. Base Management Fee 3.0% 6. Convention Center / Ball Room Expenses 10.00% 12. Incentive Fee 9.0%
Case Study 3: Ξενοδοχείο 5* ΥπολογισμόςΕσόδωναπόΔωμάτια Σουίτες Μπανγκαλόους Τιμές Δωματίου Τιμές Σουίτας Πληρότητα / μήνα & διάρκεια λειτουργίας Υπολογισμός Μεικτών Εσόδων Profit Centers (F&B, συνεδριακό, καταστήματα, spa κλπ) Έσοδα Λειτουργικές Δαπάνες Άλλες Δαπάνες - Άλλες Αμοιβές Κεφαλαιοποίηση Κερδών Παρούσα Αξία Κερδών => Αξία
Case Study 3: Ξενοδοχείο 5* Υπολογισμός Μεικτών Εσόδων Υπολογισμός Λειτουργικών Δαπανών Άλλες Δαπάνες/Έξοδα => Αδιανέμητα Λειτουργικά Έξοδα Αμοιβές Διοίκησης & Πάγιες Χρεώσεις Καθαρό Λειτουργικό Εισόδημα (Κέρδος προ Φόρων κλπ) Κεφαλαιοποίηση Κερδών Παρούσα Αξία Κερδών => Αξία
Συντελεστής Κεφαλαιοποίησης Κερδών Απόδοση Κεφαλαιοποίηση στο διηνεκές Έκφραση ρίσκου Σχέση % ετήσιου εισοδήματος / τιμή
Συντελεστής Προεξόφλησης Ταμειακών Ροών (Discount Rate) Έννοια Παρούσας Αξίας Υπολογισμός Π.Α. Άλλες φόρμουλες
Συντελεστής Προεξόφλησης Ταμειακών Ροών (Discount Rate) Έννοια Παρούσας Αξίας Υπολογισμός Π.Α. Άλλες φόρμουλες
Συντελεστής Προεξόφλησης Ταμειακών Ροών (Discount Rate)
Προσδιορισμός Συντελεστή Προεξόφλησης dr = Rf + Rp dr = y + g dr = WACC Data από έρευνα σε διαφανείς & ώριμες αγορές
Θετικά & Αρνητικά της Μεθόδου Αναλυτική & πειστική Πλήρης έλεγχος των ταμειακών ροών Εκτιμά επιχείρηση & δυναμική λειτουργία Προβλέπεται από IVS, RICS κλπ Αλλά. Υποθέσεις Παραδοχές Έκταση Ανάλυσης Προβλέψεις Έρευνα & Data Υψηλός βαθμός ευαισθησίας
Ευαισθησία Μεθόδου Μισθώματα / μίξη μισθωτών / ΑRR / Πληρότητας Συντελεστής Κεφαλαιοποίησης (Cap Rate) Dr (Συντελεστής Προεξόφλησης)
Συμπεράσματα Έρευνα Εφαρμογή Δοκιμή αποτελεσμάτων (έλεγχος) Διασταύρωση με άλλη μέθοδο / λογική Εμπειρία Πεδίο συλλογής δεδομένων / ενημέρωση