Τρεις Ενεργειακές Ευκαιρίες για Ενίσχυση Κερδών και Αξίας Παγίων

Τρεις Ενεργειακές Ευκαιρίες για Ενίσχυση Κερδών και Αξίας Παγίων Ιούνιος 2011 / White paper των Hugh Lindsay και Terrence Tobin Αξιοποιώντας στο μέγιστο την ενέργειά σας SM Αναθεώρηση 1

Σύνοψη Περίληψη... 1 Εισαγωγή... 2 Το Επιχείρημα υπέρ της Διαχείρισης Ενέργειας... 4 Ευκαιρίες Σταθερού Κόστους... 5 Μείωση του Κόστους Λειτουργιών... 6 Συμπέρασμα... 9

Περίληψη Πολλοί κάτοχοι εμπορικών κτιρίων θεωρούν την ενέργεια ως ένα υψηλό και φαινομενικά μη διαχειρίσιμο λειτουργικό έξοδο, που επηρεάζει σημαντικά το συνολικά καθαρά έσοδα εκμετάλλευσης ενός ακινήτου. Στο παρόν έγγραφο περιγράφονται πολλές από τις υπάρχουσες ευκαιρίες μείωσης των λογαριασμών ενέργειας, καταμερισμού των δαπανών και των στρατηγικών εξοικονόμησης με τους ενοίκους καθώς και μέτρησης και μεγιστοποίησης της εξοικονόμησης, ώστε να επηρεαστούν θετικά τα κέρδη και να αυξηθούν οι αξίες των ακινήτων. Η απλή και αποδοτική χρήση της τεχνολογίας μέτρησης και τα έξυπνα εργαλεία λογισμικού αποτελούν τα κλειδιά για την αξιοποίηση απλών ενεργειακών ευκαιριών. COM-POWER-WP03EN Rev1 1

Εισαγωγή Οι κάτοχοι και οι εταιρίες διαχείρισης εμπορικών ακινήτων αναζητούν νέους τρόπους μεγιστοποίησης των κερδών και αποτίμησης των ακινήτων τους. Η κατανάλωση ενέργειας είναι συχνά το υψηλότερο στοιχείο των συνολικών δαπανών. Ως εκ τούτου, προσφέρει πολλές διαφορετικές ευκαιρίες μείωσης των λειτουργικών εξόδων, αύξησης των καθαρών εσόδων εκμετάλλευσης, βελτίωσης της ικανοποίησης και της διατήρησης των ενοίκων και επίτευξης υψηλών επιπέδων εξοικονόμησης ενέργειας. Χάρη στα παραπάνω, υπάρχει δυνατότητα αύξησης της αξίας των παγίων και βελτίωσης της εικόνας των ακινήτων, με αποτέλεσμα την προσέλκυση νέων ενοίκων. Για να αποκτήσουν τα μέγιστα οφέλη, οι εταιρίες ακινήτων πρέπει να αξιοποιήσουν ευκαιρίες λαμβάνοντας υπόψη και τα τρία είδη ενεργειακών δαπανών: σταθερές, μεταβλητές και έκτακτες. Αυτό απαιτεί πλήρεις και έγκαιρες πληροφορίες, που περιγράφουν τον τρόπο κατανάλωσης ενέργειας σε μια ολόκληρη σειρά ακινήτων. Η νέα τεχνολογία διαχείρισης ενέργειας επιχειρήσεων παρέχει σχετικές πληροφορίες, που μπορούν να οδηγήσουν σε δράσεις, με οικονομικούς όρους, ώστε το βασικό προσωπικό να μπορεί να εντοπίσει όλες τις ευκαιρίες, να αποφασίσει τα κατάλληλα μέτρα και να επαληθεύσει τα αποτελέσματα. Χαμηλότερες Δαπάνες Λειτουργίας Αυξημένα Καθαρά Έσοδα Εκμετάλλευσης $ Διαχείριση Ενέργειας Μεγαλύτερη Ικανοποίηση/ Διατήρηση Ενοίκων Αυξημένη Ελκυστικότητα για Πιθανούς Ενοίκους Εικόνα 1 Η διαχείριση ενέργειας προσφέρει ένα ευρύ φάσμα οικονομικών οφελών στους κατόχους και τους διαχειριστές ακινήτων Πιστοποιήσεις «Πράσινων» Κτιρίων Αυξημένη Αξία Παγίων COM-POWER-WP03EN Rev1 2

Τρεις Ενεργειακές Ευκαιρίες για Ενίσχυση Κερδών και Αξίας Παγίων

Το επιχείρημα υπέρ της διαχείρισης ενέργειας «εξακολουθούν να υπάρχουν εξαιρετικές ευκαιρίες δημιουργίας προστιθέμενης αξίας, αλλά θα χρειαστεί να εξετάσετε τις δαπάνες στο οικονομικό σας αποτέλεσμα προκειμένου να τις εντοπίσετε.» John P. Kelly, CEO, BOMA International Οι ιδιοκτήτες ακινήτων, οι εταιρίες διαχείρισης και οι μεσιτικές εταιρίες αντιμετωπίζουν συχνά προκλήσεις όσον αφορά τη διατήρηση ή την αύξηση των κερδών και τη μεγιστοποίηση της αποτίμησης. Πέρα από τις ανταγωνιστικές πιέσεις, άλλες συνθήκες μπορεί να επηρεάσουν την ικανότητα επίτευξης των οικονομικών στόχων, όπως μείωση των ενοικίων ή καθυστέρηση της ανάκαμψης από την πρόσφατη ύφεση. Στο πλαίσιο της αναζήτησης νέων τρόπων επίτευξης των στόχων, η ενέργεια αποτελεί μια σημαντική και συχνά παραμελημένη δαπάνη, η οποία μπορεί να συνεπάγεται ουσιαστικές ευκαιρίες, παρέχοντας πολλά και διάφορα οφέλη (Εικόνα 1). Αφού οι ενεργειακές και οι λοιπές σχετικές δαπάνες απεικονιστούν ως κομμάτι των λειτουργικών δαπανών και συνεπώς του οικονομικού αποτελέσματος, οι δυνατότητες που προσφέρουν για ανάκτηση τεράστιων σπαταλημένων ποσών αρχίζουν να φαίνονται καθαρά. Η μείωση αυτών των δαπανών μπορεί να βοηθήσει τις εταιρίες ακινήτων να επιβιώσουν βραχυπρόθεσμα σε δύσκολες εποχές, μειώνοντας ταυτόχρονα τον οικονομικό κίνδυνο και ενισχύοντας την ανταγωνιστική τους θέση για το μέλλον. Εμπειρικά στοιχεία, τεκμηριωμένα από το Υπουργείο Ενέργειας των Ηνωμένων Πολιτειών (DOE) και από άλλες ανεξάρτητες μελέτες, υποδεικνύουν ότι οι δαπάνες σε υπηρεσίες κοινής ωφελείας μπορούν να μειωθούν κατά 25 τοις εκατό ή περισσότερο, εφόσον η διαχείρισή τους γίνει σωστά. Ωστόσο, πολλές επιχειρήσεις δεν προβαίνουν σε καμία διαχείριση της κατανάλωσης ενέργειας ή δεν αξιοποιούν πλήρως όλες τις ευκαιρίες. Οι επιχειρήσεις εμπορικών ακινήτων βρίσκονται σε μια πιθανώς μοναδική και ζηλευτή θέση, σε σύγκριση με τους υπόλοιπους τομείς, όσον αφορά την ενέργεια. Δεδομένου ότι η ενέργεια αντιπροσωπεύει έως και το 30 % των λειτουργικών δαπανών κατά μέσο όρο σε ένα εμπορικό ακινήτο σε συνδυασμό με την πληθώρα ερευνών, εργαλείων και τεχνολογιών, αποτελεί την ευκαιρία πραγματικής τεράστιας βελτίωσης των καθαρών εσόδων εκμετάλλευσης (NOI). Επίσης, η εξοικονόμηση ενέργειας μπορεί να διαμορφώσει και μία θετική εικόνα για τη διευθυντική ομάδα τόσο από άποψη ικανοτήτων όσο και από άποψη αποτελεσμάτων. Η επενδυτική εταιρία Neuberger Berman δήλωσε, «Πιστεύουμε ότι η ποιοτική διαχείριση ενέργειας μπορεί να αποτελέσει δείκτη της γενικότερης διορατικότητας της διεύθυνσης.» Ο οργανισμός Energy Star επισημαίνει επίσης ότι «<επενδυτικές> εταιρίες, που διαχειρίζονται συνολικά πάγια πάνω από 4 δισ. δολάρια ΗΠΑ, λαμβάνουν υπόψη τις επιδόσεις Energy Star των εταιριών, ως ενδείξεις καλής γενικής διαχείρισης.» Συνολικά, οι μειωμένες δαπάνες, τα αυξημένα κέρδη και η υψηλότερη αξία των παγίων θα επηρεάσουν θετικά τη συνολική εξοικονόμηση, η οποία μπορεί να ανέλθει σε δισ. δολάρια. Για να αρχίσουν να αξιοποιούν ένα πρόγραμμα διαχείρισης ενέργειας, οι εταιρίες ακινήτων πρέπει πρώτα να εξετάσουν τους πολλούς τρόπους με τους οποίους η ενέργεια επηρεάζει τις επιχειρηματικές τους δραστηριότητες. Όπως πολλά λειτουργικά έξοδα, η ενέργεια και οι σχετικές με αυτήν οικονομικές ευκαιρίες μπορούν να εξεταστούν με βάση τρία είδη δαπανών: σταθερές, μεταβλητές και έκτακτες. Για να αξιοποιηθεί η καθεμία από αυτές, απαιτούνται συγκεκριμένες πληροφορίες και λειτουργίες. Τα συστήματα διαχείρισης ενέργειας επιχειρήσεων («EEM») αντιμετωπίζουν με αποδοτικό κόστος και τις τρεις διαστάσεις, παρέχοντας τις πληροφορίες και τη διορατικότητα για την υποστήριξη αποτελεσματικής λήψης αποφάσεων και του απαραίτητου αυτοματισμού για να ακολουθούν τις διαρκώς μεταβαλλόμενες συνθήκες και να αποκρίνονται μέσω του ελέγχου των ενεργειακών παγίων. COM-POWER-WP03EN Rev1 4

Ευκαιρίες από σταθερές δαπάνες Τα σταθερά κόστη ενέργειας περιλαμβάνουν το τυπικό βασικό φορτίο κατανάλωσης ενέργειας μιας εγκατάστασης καθώς και τους απαιτούμενους πόρους για τη διοίκηση, τις λειτουργίες και τη συντήρηση. Υπάρχει η δυνατότητα μείωσης των σταθερών αυτών δαπανών σε καθέναν από αυτούς τους τομείς. Ανάκτηση κόστους μέσω κατανομής των τιμολογίων στους ενοίκους Οι ενεργειακές δαπάνες συχνά κατανέμονται στους ενοίκους βάσει ενός κοινού τύπου συνήθως βασίζονται στο εμβαδόν που αντιστοιχεί στον πελάτη, σε σχέση με το συνολικό μισθωμένο χώρο σε ένα κτίριο που συχνά δεν ιδιαίτερα ακριβής. Όλο και περισσότερο, οι ένοικοι απαιτούν να τιμολογούνται με ακρίβεια και, εάν αμφισβητούν κάποιο λογαριασμό, θέλουν να βλέπουν αποδεικτικά στοιχεία. Ως αποτέλεσμα, σε ορισμένους τομείς τα ενοίκια περιλαμβάνουν τώρα ακριβή κατανομή βάσει δευτερευόντων μετρητών στις βασικές ρήτρες. Ακόμη και στα κτίρια όπου υπάρχουν δευτερεύοντες μετρητές, οι μετρητές συχνά διαβάζονται από έναν πάροχο υπηρεσίας ή από προσωπικό της εταιρίας. Το κόστος του προσωπικού για τη συλλογή, επεξεργασία στοιχείων και τιμολόγηση είναι υψηλό και το ενδεχόμενο σφαλμάτων μπορεί να οδηγήσει σε ακόμη υψηλότερες διοικητικές δαπάνες καθώς και σε δυσαρέσκεια των ενοίκων. Επιπλέον, αυτές οι μέθοδοι παρέχουν συνήθως μηνιαία ενεργειακά σύνολα (π.χ. κιλοβατώρες) και όχι μετρήσεις σε πιο τακτικά διαστήματα όπως, για παράδειγμα, χρονικά διαστήματα των 15 λεπτών. Χωρίς τα στοιχεία των διαστημάτων, η τιμολόγηση δεν μπορεί να κατανεμηθεί με ακρίβεια στους ενοίκους για χρεώσεις ταυτόχρονης ζήτησης ενέργειας ή άλλων υπηρεσιών κοινής ωφελείας, που συνήθως προστίθενται στο μέσο βασικό φορτίο ενός κτιρίου. Αυτή η έλλειψη ανάλυσης αποκλείει επίσης τη σε βάθος εικόνα των ευκαιριών που ενδεχομένως υπάρχουν διαθέσιμες, για καλύτερη διαχείριση των δαπανών. Τα συστήματα EEM παρέχουν μια πλήρη λύση δευτερεύουσας μέτρησης και κατανομής χρεώσεων, που υποστηρίζει όλες τις μορφές υπηρεσιών κοινής ωφελείας (π.χ. ηλεκτρικό ρεύμα, φυσικό αέριο, νερό). Τα συστήματα μπορούν να αξιοποιήσουν τους υπάρχοντες μετρητές των ενοίκων, ενώ ταυτόχρονα επιτρέπουν την προσθήκη νέων, όπου απαιτείται (Εικόνα 2). Τα δεδομένα των μετρητών φορτώνονται αυτόματα σε τακτική βάση στο λογισμικό EEM μέσω εταιρικών δικτύων, του Διαδικτύου ή ασύρματων επικοινωνιών, με αποτέλεσμα χαμηλό συνολικό κόστος διαχείρισης, επιτρέποντας ταυτόχρονα απεριόριστη πρόσβαση σε όλα τα ακίνητα σε εθνικό ή παγκόσμιο επίπεδο. Χάρη στον ενσωματωμένο μηχανισμό υπολογισμού τιμολογίων και στα ενσωματωμένα εργαλεία ποιότητας δεδομένων, οι λογαριασμοί των ενοίκων υπολογίζονται βάσει απλών ή πολύπλοκων τιμών με εξασφαλισμένη ακρίβεια. Χάρη στο σύστημα EEM, αποφεύγονται οι πολύπλοκες τιμολογήσεις, που κοστίζουν ακριβά σε ειδικευμένο προσωπικό, και που σχετίζονται με τη μη αυτόματη συγκέντρωση δεδομένων, ενώ παράλληλα αυξάνεται η ικανοποίηση των ενοίκων. Νέοι ή υπάρχοντες δευτερεύοντες μετρητές Πρόσβαση επιχείρησης σε ανάλυση και εκθέσεις LAN/WAN internet Εργαλεία ποιότητας δεδομένων Χώρος αποθήκευσης δεδομένων $ Μηχανή Τιμών και Τιμολόγησης ΛΟΓΑΡΙΑΣΜΟΣ Ασύρματοι δευτ. μετρητές Αυτοματοποιημένη τιμολόγηση ενοίκων Εικόνα 2 Η αυτοματοποιημένη δευτερεύουσα μέτρηση και κατανομή χρεώσεων βελτιώνει την ακρίβεια της τιμολόγησης, με ταυτόχρονη μείωση ή εξάλειψη του κόστους του προσωπικού που θα εργαζόταν για την ανάγνωση μετρητών και τη δημιουργία λογαριασμών. COM-POWER-WP03EN Rev1 5

Μείωση του κόστους λειτουργιών Τα κτίρια περιλαμβάνουν ποικιλία φορτίων υψηλής ζήτησης, που συμπεριλαμβάνουν στοιχεία HVAC, όπως μονάδες rooftop, ψυκτικά συγκροτήματα και ανεμιστήρες καθώς και συστήματα φωτισμού. Το υπεύθυνο προσωπικό λειτουργίας εντός της εταιρίας και οι εκάστοτε εξωτερικοί πάροχοι υπηρεσιών ενίοτε «μικρορρυθμίζουν» ένα σύστημα αυτοματισμού κτιρίου (BAS), ώστε να διασφαλίζεται η άνεση, βάσει ορισμένων βασικών μετρημένων τιμών και των πληροφοριών που λαμβάνουν από τους χρήστες. Η συντήρηση συστημάτων και στοιχείων βασίζεται συνήθως σε εκτιμήσεις λειτουργίας του εξοπλισμού και σε προκαθορισμένα χρονοδιαγράμματα συντήρησης. Για μια εταιρία διαχείρισης ακινήτων, αυτές οι μέθοδοι ενέχουν κινδύνους ανεπαρκούς εξοικονόμησης ενέργειας και πιθανής δυσλειτουργίας ή βλάβης του εξοπλισμού. Σε πολλές περιπτώσεις οι ευκαιρίες χάνονται, επειδή οι πληροφορίες που σχετίζονται με την ενέργεια είναι συχνά περιορισμένες, τόσο σε ποσότητα όσο και σε ακρίβεια. Παρότι συχνά θεωρείται ότι πρόκειται για το σύστημα διαχείρισης ενέργειας ενός κτιρίου, το BAS είναι σχεδιασμένο πρωταρχικά ώστε να αντιδρά σε ρυθμισμένες συνθήκες και όχι για να παρέχει το εύρος και την ακρίβεια δεδομένων και ανάλυσης που απαιτούνται για τον αποδοτικό έλεγχο των ενεργειακών δαπανών. Αντίθετα, τα συστήματα EEM συλλέγουν και αναφέρουν αυτόματα λεπτομερείς πληροφορίες ισχύος και ενέργειας από όλα τα συστήματα ενέργειας, όπως τα συστήματα HVAC, το BAS, τα συστήματα διανομής ηλεκτρικού ρεύματος και τις επιτόπου γεννήτριες. Ένα σύστημα EEM παρακολουθεί διαρκώς τις συνθήκες λειτουργίας και ειδοποιεί τον υπεύθυνο για πιθανά προβλήματα, πριν αυτά προκύψουν. Έτσι η πηγή μπορεί να απομονωθεί γρήγορα χάρη στη χρήση αναφορών για την κατάσταση των ηλεκτρολογικών συστημάτων και του εξοπλισμού σε πραγματικό χρόνο, του ιστορικού και της ευρείας ανάλυσης. Αυτά τα εργαλεία βοηθούν στην καθοδήγηση της προληπτικής συντήρησης, στην παράταση της διάρκειας ζωής του εξοπλισμού, στην αποφυγή των κεφαλαιουχικών δαπανών και στη μείωση του κόστους του προσωπικού. Τα συστήματα EEM παρέχουν επίσης τις πληροφορίες που χρειάζονται οι διευθυντές εταιριών και εγκαταστάσεων, ώστε να αντιμετωπίσουν την ενέργεια από οικονομική άποψη. Οι «πίνακες ελέγχου» που βασίζονται σε προγράμματα περιήγησης (browser) και περιλαμβάνουν βασικούς δείκτες απόδοσης (KPI) βοηθούν στην παρακολούθηση και την επαλήθευση συνθηκών σε ολόκληρη την επιχείρηση και δαπανών με δυναμικό τρόπο. Τα εργαλεία απεικόνισης τάσεων αναφέρουν τις πολύπλοκες σχέσεις μεταξύ μηχανισμών ενέργειας σε διάστημα εβδομάδας, μήνα, εποχής, έτους ή για οποιοδήποτε άλλο διάστημα. Η κατανάλωση ενέργειας για κτίρια και λοιπά κέντρα κόστους μπορεί να συγκεντρωθεί και να τυποποιηθεί εύκολα, ώστε να απομονωθούν ανεξάρτητες μεταβλητές όπως η θερμοκρασία ή το εμβαδόν από το προφίλ. Έτσι υπάρχει δυνατότητα επακριβούς απευθείας σύγκρισης, μέσω της οποίας υπάρχει δυνατότητα προσδιορισμού των ελλείψεων απόδοσης και των ευκαιριών μείωσης της κατανάλωσης. Για παράδειγμα, οι διαδικασίες εκκίνησης μπορούν να βελτιστοποιηθούν, ώστε να αποφεύγονται οι αιχμές ζήτησης, οι ρυθμίσεις HVAC μπορούν να ρυθμιστούν ανάλογα με μοτίβα χρήσης των χώρων και καιρικών συνθηκών ή ο χρονισμός των ανελκυστήρων μπορεί να τροποποιηθεί, ώστε να μειωθεί η κατανάλωση. Το σύστημα EEM θα παρέχει επίσης ακριβή ενεργειακά οικονομικά στοιχεία, πριν από οποιαδήποτε αναβάθμιση ή πρωτοβουλία, ώστε να είναι δυνατή η επαλήθευση της εξοικονόμησης στη συνέχεια. Τέλος, η απόδοση του κτιρίου μπορεί να οριοθετηθεί (Εικόνα 3) και οι αντίστοιχες πληροφορίες μπορούν να χρησιμοποιηθούν για την υποστήριξη της πιστοποίησης με εθνικά και διεθνή αναγνωρισμένα συστήματα αξιολόγησης, όπως εκείνα που έχουν αναπτύξει οι οργανισμοί Energy Star και ASHRAE στις ΗΠΑ, το πρόγραμμα LEED του US Green Building Council και το πρόγραμμα Action Energy της Carbon Trust στη Μεγάλη Βρετανία. COM-POWER-WP03EN Rev1 6

Παράλληλη μέτρηση για την ανίχνευση σφαλμάτων τιμολόγησης Τρεις Ενεργειακές Ευκαιρίες για Ενίσχυση Κερδών και Αξίας Παγίων Τα σφάλματα τιμολόγησης από μια επιχείρηση κοινής ωφελείας ή άλλον πάροχο ενέργειας μπορεί να αποτελέσουν ένα άλλο ζήτημα. Τα συνήθη σφάλματα είναι ανακριβή δεδομένα μετρήσεων, εσφαλμένη ανάγνωση ή εισαγωγή δεδομένων μετρήσεων, τιμολόγηση βάσει λάθος τιμών ή στρέβλωση των απαιτούμενων χρεώσεων λόγω υπερβολικά μεγάλων ή μικρών διαστημάτων τιμολόγησης. Τα σφάλματα που ωφελούν το κτίριο (δηλ. υποκοστολόγηση) μπορεί να προκαλέσουν ισάριθμα προβλήματα με τα σφάλματα που ωφελούν την επιχείρηση κοινής ωφελείας, επειδή τα περισσότερα συμβόλαια παροχής επιτρέπουν στην επιχείρηση κοινής ωφελείας να ανακτήσει αυτές τις χαμένες χρεώσεις μήνες ή χρόνια αφού παρουσιάστηκε το σφάλμα. Για ένα εμπορικό κτίριο, οι δαπάνες μπορεί να μην είναι ανακτήσιμες στο μέλλον, αν ο χώρος καταλαμβάνεται από νέους ενοίκους. Για να αποφευχθούν αυτές οι καταστάσεις, τα συστήματα EEM μπορούν να εξοπλιστούν με μετρητές εφάμιλλης ποιότητας με εκείνους της εταιρίας κοινής ωφελείας, εγκατεστημένους παράλληλα με τους μετρητές χρέωσης της επιχείρησης κοινής ωφελείας στην είσοδο υπηρεσίας κάθε εγκατάστασης. Εναλλακτικά, το σύστημα EEM μπορεί να εισαγάγει παλμικά σήματα ενέργειας από τον υπάρχοντα μετρητή τιμολόγησης, εάν ο πάροχος ενέργειας επιθυμεί να το προσφέρει. Το λογισμικό EEM υπολογίζει με ακρίβεια ένα λογαριασμό, συνδυάζοντας τις δομές χρεώσεων της επιχείρησης κοινής ωφελείας, και συγκρίνει κάθε περίοδο χρέωσης με το λογαριασμό της επιχείρησης, ώστε να εντοπίσει τυχόν ασυμφωνίες. Σχεδιασμός επεκτάσεων Τα ηλεκτρικά συστήματα και τα λοιπά συστήματα διανομής ενέργειας για νέες εγκαταστάσεις συχνά έχουν σχεδιαστεί με περισσότερες από τις γνωστές δυνατότητες και η πρόσθετη ικανότητα υπαρχόντων κτιρίων μένει ανεκμετάλλευτη, λόγω έλλειψης ενημέρωσης σχετικά με τα χαρακτηριστικά κατανάλωσης ενέργειας. Ένα σύστημα EEM παρέχει λεπτομερή προφίλ φορτίου για κάθε κτίριο και μείζον κύκλωμα, βοηθώντας τους σχεδιαστές να διασφαλίσουν ότι η χρήση της υπάρχουσας ικανότητας μεγιστοποιείται με ασφάλεια, ώστε να αποφεύγονται περιττές αναβαθμίσεις. Τα ακριβή δεδομένα σε υπάρχουσες εγκαταστάσεις βοηθούν στην απλοποίηση της εκτίμησης μελλοντικών αναγκών επέκτασης και διασφαλίζουν ότι η υποδομή για νέα κτίρια θα έχει το «σωστό μέγεθος» για ελαχιστοποίηση των δαπανών. Εικόνα 3 Παράδειγμα λογισμικού EEM με βασικούς δείκτες απόδοσης, εργαλεία κόστους και τυποποίησης, που βοηθούν στην ανάλυση και τη σύγκριση της απόδοσης του κτιρίου και στον προσδιορισμό ευκαιριών μείωσης των δαπανών. COM-POWER-WP03EN Rev1 7

Προστασία από εξωτερικές παρενοχλήσεις Σε ορισμένες περιπτώσεις, η πηγή των προβλημάτων αξιοπιστίας μπορεί είναι η ίδια η επιχείρηση κοινής ωφελείας, στην είσοδο υπηρεσίας μιας εγκατάστασης. Για παράδειγμα, αστραπή που προκαλεί μαζικές απότομες αυξήσεις της ισχύος στις γραμμές μετάδοσης, που στη συνέχεια μεταδίδονται έως τον πελάτη. Για προφύλαξη από εξωτερικές πηγές, οι εταιρίες συχνά εγκαθιστούν συσκευές φιλτραρίσματος. Μια εγκατάσταση μπορεί επίσης να πραγματοποιήσει μεταγωγή σε συστήματα UPS ή εφεδρικές γεννήτριες σε περίπτωση εκτεταμένης διακοπής ρεύματος. Αυτές οι τεχνικές θα είναι αποδοτικές μόνο εάν ο εξοπλισμός ελέγχεται και βελτιστοποιείται διαρκώς, ώστε να διασφαλίζεται αξιοπιστία. Τα συστήματα EEM βοηθούν τους μηχανικούς να αξιολογήσουν πώς η ολική ποιότητα ισχύος επηρεάζει τον εξοπλισμό και την αδιάλειπτη τροφοδοσία. Οι μόνιμα εγκατεστημένοι έξυπνοι μετρητές παρακολουθούν τα βασικά σημεία διανομής και φορτώνουν δεδομένα και ημερολόγια γεγονότων σε πραγματικό χρόνο σε λογισμικό απεικόνισης, που βοηθάει το προσωπικό να αναλύσει συνθήκες, να απομονώσει την πηγή παρενοχλήσεων ή βλαβών, να προβλέπει μελλοντικά συμβάντα και να επικυρώνει τη σωστή λειτουργία όλου του εξοπλισμού μετριασμού, σε περίπτωση κρίσιμου γεγονότος (Εικόνα 4). Το σύστημα μπορεί να βοηθήσει στον καθορισμό των ελάχιστων απαιτήσεων ποιότητας ισχύος μιας εγκατάστασης. Μπορεί επίσης να συγκρίνει συνθήκες με διεθνή πρότυπα και να καθορίζει εάν η ενέργεια που λαμβάνει από την επιχείρηση κοινής ωφελείας συμμορφώνεται με τις συμβατικές απαιτήσεις. Όπως τα μαύρα κουτιά των αεροσκαφών, το σύστημα θα καταγράφει στοιχεία, τα οποία συχνά αποτελούν το κλειδί για αποζημίωση χιλιάδων ή ακόμη και εκατομμυρίων δολαρίων από έναν πάροχο ενέργειας. Υπηρεσία κοινής ωφελείας Διακόπτης μεταφοράς Αδιάλειπτη παροχή ισχύος Εξοπλισμός διανομής Φορτία Κτιρίου (χώρος ενοίκων, κοινόχρηστες περιοχές, HVAC κ.λπ.) Εφεδρική παραγωγή ισχύος Εταιρικό LAN/WAN Προειδοποιήσεις και απομακρυσμένη πρόσβαση σε ισχύ Βάση δεδομένων ιστορικού των γεγονότων ποιότητας ισχύος Ανάλυση και εκθέσεις αξιοπιστίας παρακολούθησης σε πραγματικό χρόνο Εικόνα 4 Τα συστήματα EEM βοηθούν τη διατήρηση της ισχύος προειδοποιώντας το προσωπικό λειτουργιών για κρίσιμες συνθήκες, βοηθώντας στον προσδιορισμό των πηγών, επαληθεύοντας την απόδοση του εφεδρικού συστήματος και τεκμηριώνοντας τα σημαντικά αποδεικτικά στοιχεία, σε περίπτωση διακοπής. Αποφυγή εσωτερικών προβλημάτων ποιότητας ισχύος Οι υπολογιστές και ο εξοπλισμός επεξεργασίας δεδομένων, οι κινητήρες, τα συστήματα μεταγωγής ισχύος και οι συσκευές προστασίας, ακόμη και ο εξοπλισμός που έχει σχεδιαστεί για το μετριασμό ορισμένων προβλημάτων ισχύος, μπορεί να προσθέσουν ανεπιθύμητες αρμονικές συχνότητες και παροδικές υψηλές τάσεις στο δίκτυο ηλεκτρικής διανομής μιας εγκατάστασης. Αυτές με τη σειρά τους μπορεί να προκαλέσουν απώλεια δεδομένων και δυσλειτουργίες σε υπολογιστές, συστήματα αυτοματισμού κτιρίων και εξοπλισμό διεργασιών. Ακόμη χειρότερα, οι μετασχηματιστές και οι αγωγοί μπορεί να υπερθερμανθούν και να παρουσιάσουν βλάβη ή οι διακόπτες ισχύος μπορεί να διακόπτονται χωρίς λόγο, οποιοδήποτε από αυτά μπορεί να προκαλέσει πλήρη διακοπή του ρεύματος στην εγκατάσταση. Χρησιμοποιώντας μια συσκευή τηλεειδοποίησης, ένα τηλέφωνο ή έναν σταθμό εργασίας, ένα σύστημα EEM θα προειδοποιεί το προσωπικό για επικείμενα προβλήματα, θα τους βοηθούν να εντοπίζουν και να αναλύουν συνθήκες υψηλού κινδύνου και να πραγματοποιούν τις απαραίτητες λειτουργίες ελέγχου ώστε να αποφεύγονται διακοπές λειτουργίας και τα σχετικά απολεσθέντα έσοδα. Τα κόστη αντικατάστασης κεφαλαίου μπορούν να αποφευχθούν ή να μετατοπιστούν, και ο φόρτος εργασίας για το προσωπικό συντήρησης να μειωθεί. Η δυνατότητα διασφάλισης υψηλότερης αξιοπιστίας μπορεί επίσης να βοηθήσει στη διατήρηση της ικανοποίησης των ενοίκων και στην προσέλκυση επιχειρήσεων που είναι ιδιαίτερα ευαίσθητες στις παραμορφώσεις της ποιότητας της ισχύος. COM-POWER-WP03EN Rev1 8

Συμπέρασμα «Η δημοφιλής έκφραση στους ενεργειακούς κύκλους αυτήν την εποχή φαίνεται να είναι η διαχείριση ενέργειας επιχείρησης η EEM εκτείνεται αρκετά πιο πέρα από τα συστήματα αυτοματισμού κτιρίου ή διαχείρισης ενέργειας. Οι ρίζες της είναι οικονομικές» Rita Tatum, Building Operating Management Οι εταιρίες εμπορικών ακινήτων έχουν μια καταπληκτική ευκαιρία σημαντικής μείωσης των λειτουργικών εξόδων, αύξησης της ικανοποίησης και της διατήρησης των ενοίκων, ενίσχυσης των αξιών των ακινήτων και μείωσης των κινδύνων αναλαμβάνοντας τον έλεγχο και τριών ειδών ενεργειακών δαπανών. Όπως με οποιαδήποτε υγιή επιχειρηματική στρατηγική, η επίτευξη πραγματικών και βιώσιμων αποτελεσμάτων εξαρτάται από την ύπαρξη ολοκληρωμένων, σωστών και έγκαιρων πληροφοριών, στις οποίες θα βασιστούν οι αποφάσεις. Αντίθετα από τα κλασικά BAS ή συστήματα μετρήσεων, η τεχνολογία διαχείρισης ενέργειας επιχείρησης φανερώνει τα σταθερά, μεταβλητά και έκτακτα κόστη υπό οικονομικούς όρους. Οι προσαρμοσμένοι διαδικτυακοί ιστότοποι, οι βασικοί δείκτες απόδοσης, οι προηγμένες αναλύσεις και η τυποποίηση παρέχουν άμεσες, ακριβείς πληροφορίες που μπορούν να οδηγήσουν σε δράσεις σε μια ολόκληρη σειρά ακινήτων. Τα εργαλεία ποιότητας δεδομένων διασφαλίζουν ότι οι πληροφορίες από όλες τις πηγές είναι ακριβείς και αξιόπιστες. Η στενή συνεργασία υλικού και λογισμικού διασφαλίζει υψηλή αξιοπιστία, ενώ οι επιλογές επικοινωνίας αποδοτικού κόστους και η συμβατότητα με τα παλαιότερα συστήματα μειώνουν το συνολικό κόστος διαχείρισης. Με την υποστήριξη των απαραίτητων εταιρικών δεσμεύσεων και δομημένων διεργασιών, τα συστήματα EEM μπορούν να βοηθήσουν στο δυναμικό προσδιορισμό και να ανταποκριθούν στις ευκαιρίες, καθοδηγούν τις βέλτιστες πρακτικές και παρέχουν την ουσιαστική παρακολούθηση που διασφαλίζει ότι οι ενεργειακές επενδύσεις θα έχουν τη μέγιστη απόσβεση. Από την αυτοματοποιημένη κατανομή χρεώσεων ενοίκων έως τις βελτιωμένες προμήθειες, λειτουργικές αποδόσεις και την αξιοπιστία ισχύος, η τεχνολογία EEM προσφέρει στους ιδιοκτήτες και τους διαχειριστές ακινήτων το κλειδί για να αποκομίσουν πραγματικά οικονομικά και ανταγωνιστικά πλεονεκτήματα από την ενέργεια. COM-POWER-WP03EN Rev1 9

Schneider Electric 35, rue Joseph Monier CS 30323 F- 92506 Rueil Malmaison Cedex Το παρόν έγγραφο έχει τυπωθεί σε ανακυκλωμένο χαρτί RCS Nanterre 954 503 439 Capital social 896 313 776 www.schneider-electric.com.com 06-2011 998-4571_GR 2011 Schneider Electric. Με επιφύλαξη παντός νόμιμου δικαιώματος. Οι ονομασίες Schneider Electric και Make the most of your energy αποτελούν εμπορικά σήματα τα οποία είναι ιδιοκτησία της Schneider Electric Industries SAS ή των θυγατρικών της εταιρειών.