Αθήνα 2008 «Η αυθαίρετη δόμηση, οι χρήσεις γης και η εξέλιξη του κτηματολογίου στην Ελλάδα θεσμικό πλαίσιο, διοικητική παθογένεια, αδυναμίες εφαρμογής Η διεθνής πρακτική» Σπουδάστρια: Κοτσάλου Βασιλική Επιβλέπουσα καθηγήτρια: Σταματίου Ελένη ΕΘΝΙΚΗ ΣΧΟΛΗ ΤΟΠΙΚΗΣ ΑΥΤΟΔΙΟΙΚΗΣΗΣ ΤΜΗΜΑ ΕΞΕΙΔΙΚΕΥΣΗΣ: ΠΟΛΙΤΙΚΗ ΠΡΟΣΤΑΣΙΑ - 1 - Β ΕΚΠΑΙΔΕΥΤΙΚΗ ΣΕΙΡΑ
Πρόλογος Η πρόκληση που παρουσιάζει η δημιουργία του Κτηματολογίου στην Ελλάδα και οι ιδιαιτερότητες αυτής της χώρας όσον αφορά το ανάγλυφό της, την πληθυσμιακή κατανομή και τη μελλοντική ανάπτυξη της καθιστούν την έρευνα και την εκπόνηση της παρούσης εργασίας μία ενδιαφέρουσα διαδικασία. Μέσω της διαδικασίας της κτηματογράφησης θα πρέπει να επιλυθούν μερικά από τα σύγχρονα συναφή προβλήματα όπως η χωροθέτηση εθνικών δρυμών, η προστασία των αιγιαλών, ο περιορισμός της γραφειοκρατίας, ο εκσυγχρονισμός των υπηρεσιών προς τον πολίτη κτλ. Αυτό μπορεί να επιτευχθεί με τη χρήση της διεθνούς εμπειρίας των πρόσφατων τεχνολογικών καινοτομιών. Όπως διαφαίνεται από το ανωτέρω αντικείμενο είναι ουσιώδους σημασίας και αποτελεί ιδανικό αντικείμενο για την εκπόνηση της εργασίας ιδιαίτερα αν ληφθεί υπόψη το γεγονός ότι η σχέση αυτή της διαδικασίας είναι άμεσα συνυφασμένη και με την πολιτική προστασία. Η δημιουργία συστήματος Εθνικού Κτηματολογίου είναι θεμελιώδες έργο για την Ελλάδα, αφού αποτελεί κομβικό εργαλείο προγραμματισμού, ορθολογικής οργάνωσης και ανάπτυξης της χώρας, της μόνης στην Ευρώπη των 15 που στερείται αυτού του στρατηγικού εργαλείου. Η έλλειψή του είναι τεράστιας σημασίας διότι το Εθνικό Κτηματολόγιο αποτελεί κομβικό εργαλείο προγραμματισμού, ορθολογικής οργάνωσης, ανάπτυξης της χώρας και προστασίας του περιβάλλοντος. Αποτελεί δηλαδή, μαζί με το Χωροταξικό Σχεδιασμό, στρατηγικό εργαλείο για την αειφόρο ανάπτυξη. Τέλος, με την ευκαιρία του προλόγου αυτού, θα ήθελα να ευχαριστήσω την επιβλέπουσα καθηγήτρια μου, κυρία Ελένη Σταματίου για τη συμβολή της στην ολοκλήρωση της εργασίας αυτής. - 2 -
Περιεχόμενα Πίνακας Βραχυγραφιών... 5 Περίληψη - abstract... 6 Ευρετήριο Εποπτικού Υλικού... 7 1. Εισαγωγή...8 2. Η χρήση και λειτουργία του κτηματολογίου στην Ελλάδα και διεθνώς...10 3. Ιστορική αναδρομή και διεθνής εμπειρία...17 4. Οι χρήσεις γης...20 4.1 Περιοχές για τις οποίες δεν απαιτείται προέγκριση χωροθέτησης...21 4.2 Οι θεσμοθετημένες χρήσεις γης στο πλαίσιο του πολεοδομικού σχεδιασμού...21 4.3 Κατηγορίες χρήσεων σύμφωνα με το Π.Δ. από 23.2.1987...22 4.4 Κατηγορίες χρήσεων γης στη πόλη. Συνήθη χαρακτηριστικά και υποδιαιρέσεις τους στα Πολεοδομικά σχέδια....24 5. Αυθαίρετα ακίνητα...32 5.1 Αυθαίρετη δόμηση Απαγόρευση κατάτμησης γης. Κτιριοδομικός κανονισμός (Άρθρο 381). Προσδιορισμός αυθαίρετων κατασκευών...33 5.2 Αιτίες εξάπλωσης αυθαίρετης δόμησης / Διοικητική παθογένεια, αδυναμίες ε- φαρμογής του θεσμικού πλαισίου και διεθνής πρακτική...34 6. Το κτηματολόγιο...40 6.1 Ο θεσμός του Εθνικού Κτηματολογίου....42 6.2 Βασικές έννοιες κτηματολογίου...42 6.3 Ελληνικό Σύστημα Εντοπισμού Θέσης, HEPOS...43-3 -
6.4 Τρόποι έρευνας στο Εθνικό Κτηματολόγιο...44 6.5 Τα στάδια κτηματογράφησης...45 6.6 Από τα υποθηκοφυλάκεια στο κτηματολόγιο...46 6.7 Άμεσα οφέλη που εξασφαλίζονται για τον πολίτη...47 6.8 Άμεσα οφέλη για την κοινωνία και το κράτος...47 6.9 Θεσμικό πλαίσιο...47 6.10 Διοικητική παθογένεια & αδυναμίες εφαρμογής του θεσμικού πλαισίου...52 6.11 Συμπεράσματα Προτάσεις Βελτίωσης...54 7. Η διεθνής πρακτική παραδείγματα κατάρτισης και λειτουργίας κτηματολογίου από διάφορες χώρες...57 7.1 Συμπεράσματα...68 8. Η Ελλάδα και η διεθνής πραγματικότητα - Συγκρίσεις...69 9. Προς μια ολοκληρωμένη κατάρτιση και εφαρμογή κτηματολογίου στην Ελλάδα...76 10. Δυνατότητες και προοπτικές...80 11. Χρήσεις γης, Αυθαίρετη δόμηση και Πολιτική Προστασία...87 12. Επίλογος...93 Βιβλιογραφία...96 Παράρτημα...98-4 -
Πίνακας Βραχυγραφιών ΓΠΣ ΑΕ ΚΥΑ ΦΕΚ ΟΤ ΤΕΕ ΟΚΧΕ Γενικά Πολεοδομικά Σχέδια. Ανώνυμη Εταιρεία. Κοινή Υπουργική Απόφαση. Φύλλο Εφημερίδας της Κυβερνήσεως. Οικοδομικό Τετράγωνο. Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδος. Οργανισμός Κτηματολογίου και Χαρτογραφήσεων Ελλάδος. ΤΧ ΚΣ ΕΚ ΚΓ ΒΔ ΣΠΕΚ Τετραγωνικά Χιλιόμετρα. Κτηματολογικά Συστήματα Εθνικό Κτηματολόγιο Κτηματολογικό Γραφείο Βάσης Δεδομένων Σύστημα Πληροφορικής του Εθνικού Κτηματολογίου ΕΕ ΚΠΣ Ευρωπαϊκή Ένωση Κοινοτικό Πλαίσιο Στήριξης - 5 -
Περίληψη Η λειτουργία του Κτηματολογίου αποσκοπεί στην συλλογή και ταξινόμηση των χαρακτηριστικών της γης με μοναδιαίο στοιχείο αναφοράς το γεωτεμάχιο. Έτσι παρέχει γραφική και αλφαβητική πληροφορία ώστε να υποστηρίζεται το σύστημα εγγραφών, η περί γης φορολογία, οι χρήσεις γης κλπ. Η συλλογή αυτών των πληροφοριών στηρίζεται σε συγκεκριμένη νομοθεσία και τεχνικές προδιαγραφές. Το κτηματολόγιο στην Ελλάδα αποτελεί έργο ζωτικής σημασίας, το οποίο στη βάση της διαχείρισης της γης αλλά και του εκσυγχρονισμού της διοίκησης, μπορεί να συμβάλλει στην ανάπτυξη της χώρας και στην ορθολογική οργάνωση και προστασία του περιβάλλοντος Επίσης, αποτελεί την οριστική και αμετάκλητη οριοθέτηση της δημόσιας και ιδιωτικής περιουσίας, των δασών και του αιγιαλού. Μια βαθύτερη ανάλυση στην διεθνή εμπειρία, στις τεχνολογικές καινοτομίες της σύγχρονης εποχής και μια σύγκριση με τα διεθνή κτηματολογικά συστήματα θα μπορούσε να αποβεί χρήσιμη στην προσπάθεια που γίνεται σήμερα στην Ελλάδα. Abstract The operation of Cadastre aims at collecting and classifying the characteristics of the land unit with the benchmark parcel. Thus provides graphical and alphabetical information to support the system of records, the land taxation, land use, etc. The collection of this information is based on specific legislation and technical specifications. The land registry in Greece is a vital project, which on the basis of land management and modernization of the administration, can contribute in the development of the country; the rationalization and protect ion of the environment. Also is the final and irrevocable division of public and private property, forests and sea shore. A deeper analysis on international experience, technological innovations of modern times and a comparison to the international cadastral systems could be useful in the effort being made nowadays in Greece. - 6 -
Ευρετήριο εποπτικού υλικού Πίνακες: - 2.1 Κατανομή περιοχών Ελληνικής Επικράτειας - 3.1 Ιστορικό θέσπισης Κτηματολογίου στην Ελλάδα - 6.1 Αντικείμενα κτηματογράφησης - 8.1 Πρόοδος υλοποίησης του έργου κτηματογράφησης - 8.2 Το κτηματολόγιο σε 15 κράτη μέλη - 9.1 Αντικείμενα Ελληνικού Εθνικού Κτηματολογίου Σχεδιάγραμμα: - 9.1 Ολοκλήρωση παλαιών προγραμμάτων κτηματογράφησης Σχήμα: - 11.1 Ο νέος χάρτης σεισμικής επικινδυνότητας - 7 -
1. Εισαγωγή Το αντικείμενο της παρούσης εργασίας αφορά στο Ελληνικό Κτηματολόγιο, στον τρόπο λειτουργίας, στα κύρια του χαρακτηριστικά και στους στόχους του. Γίνεται, επίσης, αναφορά στις διεθνείς τάσεις και εξελίξεις και στην επιρροή τους στο Εθνικό Κτηματολόγιο. Μεθοδολογία ανάκτησης των πληροφοριών αυτών αποτέλεσε η μελέτη ελληνικής και ξένης βιβλιογραφίας, στατιστικών και έρευνας στο διαδίκτυο. Έπειτα, η εργασία έχει ως αντικείμενο τη διερεύνηση του προβλήματος της αυθαίρετης δόμησης, το θεσμικό πλαίσιο, το εύρος του προβλήματος στην ελληνική κοινωνία, τους κυριότερους λόγους εμφάνισης του, την υφιστάμενη κατάσταση καθώς και τη σχέση του Κτηματολογίου με τα αυθαίρετα ακίνητα. Στην πρώτη ενότητα γίνεται μία σύντομη αναφορά του Κτηματολογίου στην Ελλάδα και διεθνώς όπου αναφέρονται και οι ιδιαιτερότητες της χώρας μας. Ακολουθεί ιστορική α- ναδρομή χρήσης του κτηματολογίου, του χώρου και του τρόπου διάδοσής του και της διάδοσης του στην Ελλάδα και στην Ευρώπη. Επιπλέον, γίνεται ανάλυση των θεσμοθετημένων χρήσεων γης, παράλληλα με τη διεθνούς εμπειρία για την αντιμετώπιση της διοικητικής παθογένειας που επιβαρύνει φαινόμενα όπως η αυθαίρετη δόμηση και οι παράνομες χρήσεις γης. Η μελέτη περιπτώσεων κατάρτισης και λειτουργίας κτηματολογικών συστημάτων διεθνώς καταλήγει στην καταγραφή των ελλείψεων και των αδυναμιών τους και στη διατύπωση συμπερασμάτων αναφορικά με την αποτελεσματικότητα οργάνωσης τους. Τέλος διατυπώνονται προτάσεις για την αντιμετώπιση αυτών των αδυναμιών. Η παρουσίαση της σχετικής διεθνούς εμπειρίας οριοθετεί το θεσμικό πλαίσιο και τις διαδικασίες εφαρμογής του Χωροταξικού Σχεδιασμού στην Ελλάδα. Οι πρόσφατες διεθνείς τάσεις και προοπτικές των Κτηματολογίων παρατίθενται με τέτοιο τρόπο, ώστε να ενημερωθεί ο αναγνώστης για την εξέλιξη των σύγχρονων Κτηματολογίων καθώς και για τους τομείς τους οποίους θα εξυπηρετεί το Κτηματολόγιο του μέλλοντος. Η σύγκριση του Ελληνικού Κτηματολογίου με τις διεθνείς τάσεις και προβλέψεις για τη διοίκηση της γης αποτελεί καινοτομία που κομίζει στην υφιστάμενη κατάσταση η παρούσα εργασία. Επίσης, γίνονται προτάσεις για την αντιμετώπιση των κυριότερων προβλημάτων που αντιμετωπίζει το κτηματολογικό σύστημα, αλλά και για την επίσπευση του εκσυγχρονισμού του ως προς την παροχή υπηρεσιών μέσω του διαδικτύου και τη συμμετοχή του ιδιωτικού τομέα. - 8 -
Τέλος, μελετάται η αναγκαιότητα του Εθνικού Κτηματολογίου για την Πολιτική Προστασία. Το πρόβλημα της προστασίας του περιβάλλοντος είναι ένα κομμάτι της διοίκησης και μπορεί να ενταχθεί στην πολιτική για το Κτηματολόγιο, έτσι ώστε να τεθεί οριστικό τέλος στην καταπάτηση και την άναρχη δόμηση, να επιλυθούν προβλήματα οργάνωσης και σχεδιασμού του σύγχρονου αστικού και αγροτικού χώρου και συνακόλουθα να αποτραπεί η ασύδοτη χρήση της παράκτιας γης και των δασικών εκτάσεων από αυθαίρετες επιχειρηματικές επιλογές και πρωτοβουλίες. Εν κατακλείδι, η ύπαρξη ενός αποτελεσματικού και σύγχρονου συστήματος Κτηματολογίου και Διοίκησης Γης (Land Administration System) αποτελεί όφελος για όλους, 1) την Κυβέρνηση όσον αφορά στην εφαρμογή αποτελεσματικής πολιτικής, διοίκησης, φορολογίας και εναρμόνισης με την Ευρωπαϊκή Ένωση, 2) την Τοπική Αυτοδιοίκηση που εκτιμά και καθορίζει τις χρήσεις γης και την αξία τους, 3) τις επιχειρήσεις που διασφαλίζουν τα δικαιώματά τους και την πρόσβασή τους στις διαδικασίες δανεισμού, 4) και τους πολίτες καθώς διασφαλίζονται τα δικαιώματά τους, η κοινωνική σταθερότητα, η πρόσβαση σε στεγαστικά προγράμματα μέσω υποθήκης και δανειοδότησης, η δυνατότητα μεταβίβασης της περιουσίας τους. - 9 -
Κεφάλαιο 2: Η χρήση και λειτουργία του κτηματολογίου στην Ελλάδα και διεθνώς 1, 2 Η δημιουργία Εθνικού Κτηματολογίου προωθείται στη χώρα μας από το Υπουργείο Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και Δημοσίων Έργων (ΠΕ.ΧΩ.Δ.Ε.), βάσει του Σχεδίου Πρότασης του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας (Τ.Ε.Ε.), που συντάχτηκε και παρουσιάστηκε τον Απρίλιο του 1994. Για την εφαρμογή του Εθνικού Κτηματολογίου έχει συσταθεί ήδη από το έτος 1986 Νομικό Πρόσωπο Δημόσιου Δικαίου με την επωνυμία «Οργανισμός Κτηματολογίου και Χαρτογραφήσεων Ελλάδας» (Ο.Κ.Χ.Ε.). Αργότερα συστάθηκε και Ανώνυμη Εταιρεία με την επωνυμία «ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟ Α.Ε.» με στόχο την επιτάχυνση των σχετικών διαδικασιών. Ειδικότερα, το σύγχρονο ελληνικό κτηματολογικό σύστημα βασίζεται στο παλαιότερο σύστημα των Εγγραφών και Υποθηκών γαλλικής προέλευσης. Σήμερα το Εθνικό Κτηματολόγιο επιδιώκει να κατοχυρώσει πρώτα απ όλα την ακίνητη περιουσία του κράτους και των πολιτών, κ.ά. Η σύνταξή του αποσκοπεί στη δημιουργία ενός σύγχρονου, πλήρως αυτοματοποιημένου αρχείου ακίνητης ιδιοκτησίας, όλα τα στοιχεία του οποίου θα έχουν την εγγύηση του Κράτους και το οποίο θα εξασφαλίζει την μεγαλύτερη δυνατή δημοσιότητα και ασφάλεια των συναλλαγών. Πρόκειται για ένα σύστημα πολύ πιο σύγχρονο και ολοκληρωμένο από το παλαιό σύστημα των Υποθηκών και Μεταγραφών. Η Ελλάδα είναι μια χώρα με πληθυσμό 11.000.000 κατοίκους. Η έκτασή της καλύπτει 132.000 τετραγωνικά χιλιόμετρα [Πιν.2.1] και παρουσιάζει ιδιαιτερότητες που καθιστούν την αξιοποίηση της γης και την καταγραφή δύσκολη. Ειδικότερα στα ακόλουθα: Μεγάλη κατάτμηση της γης ( π.χ. πλούσιο γεωμορφολογικό περιβάλλον). Μη ύπαρξη τίτλων για μεγάλο αριθμό ιδιοκτησιών. Ελλειψη ελέγχου και συνακόλουθα μη εγγύησης της νομιμότητας των καταγεγραμμένων συναλλαγών από το υπάρχον σύστημα μεταγραφών και υποθηκών. Το κράτος δεν γνωρίζει την ιδιοκτησία του στο σύνολό της. Μη ύπαρξη δασικών χαρτών για το μεγαλύτερο μέρος της χώρας. Η ακτογραμμή και οι παραλίες δεν καταγράφονται σε επίσημα σχέδια. 1 www.ktimatologio.gr 2 www.eurocadastre.org - 10 -
Ένας αξιόλογος αριθμός ιδιοκτητών διαμένει στο εξωτερικό (Έλληνες του εξωτερικού, ή αλλοδαποί ιδιοκτήτες στην Ελλάδα). Δυσκολία εντοπισμού των αγροτεμαχίων στις αγροτικές περιοχές. Έντονη μετακίνηση πληθυσμών από τις αγροτικές και ορεινές περιοχές με συνέπεια μεγάλο αριθμό ιδιοκτησιών εγκαταλειμμένων, ξεχασμένων ή αμφισβητούμενων. Πολυπλοκότητα νομοθετικού πλαισίου σχετικά με την ιδιοκτησία (συνύπαρξη του Αστικού Κώδικα με την κατ έθιμο νομοθεσία της ιδιοκτησίας σε ειδικές περιοχές). Πίνακας 2.1 Κατανομή περιοχών Ελληνικής Επικράτειας KATANOMH ΠΕΡΙΟΧΩΝ ΕΚΤΑΣΗ/(km 2 ) ΑΣΤΙΚΕΣ-ΠΕΡΙΑΣΤΙΚΕΣ ΠΕΡΙΟΧΕΣ 8.000 ΑΓΡΟΤΙΚΕΣ ΠΕΡΙΟΧΕΣ 36.000 ΔΑΣΙΚΟΣ ΧΩΡΟΣ 84.100 ΛΙΜΝΕΣ-ΠΟΤΑΜΙΑ 3.500 ΥΠΟΛΟΙΠΟΙ ΧΩΡΟΙ 0.357 ΣΥΝΟΛΟ 131.600 Πηγή: Σταματίου Ε.,1997 Στο Εθνικό Κτηματολόγιο εντάσσονται 107 νέες περιοχές, των Νομών Αττικής, Θεσσαλονίκης και τις πρωτεύουσες των νομών όλης της χώρας, που δεν είχαν ενταχθεί στο Κτηματολόγιο. Μέσα στο 2007 ολοκληρώθηκε η πρώτη γενιά κτηματογράφησης που αφορούσε στην ένταξη 340 περιοχών της χώρας στο Εθνικό Κτηματολόγιο. Αυτό που απομένει να γίνει είναι η ανάπτυξη του Κτηματολογίου για την υπόλοιπη χώρα, δηλαδή 123.000τχ και 28.500.000 εμπράγματα δικαιώματα. Λειτουργούν 94 Κτηματολογικά Γραφεία και έχουν ε- νταχθεί στο Κτηματολόγιο 322 περιοχές.. Συνολικά στο Εθνικό Κτηματολόγιο έχουν ενταχθεί 7,7 εκατ. στρέμματα και έχουν καταγραφεί περίπου 6 εκατ. δικαιώματα. Η διαλειτουργικότητα αποτελεί βασικό παράγοντα εξέλιξης του κτηματολογικού συστήματος. Θα συμβάλλει στην ενοποίηση των διάφορων συστημάτων π.χ. Δωδεκανήσου, φορολογικό σύστημα, καθώς και στην εναρμόνιση με τα ευρωπαϊκά Κτηματολόγια. Η Ευρωπαϊ- - 11 -
κή Ένωση διαδραματίζει καίριο ρόλο στην εξέλιξη του Ελληνικού Κτηματολογίου καθώς θεωρείται ισχυρό εργαλείο ανάπτυξης της χώρας. Παράλληλα, η ανάπτυξη και εξέλιξη των κτηματολογικών συστημάτων διεθνώς παρουσιάζει διαφορετικά χαρακτηριστικά ως προς τη νοοτροπία - δίκαιο, τις ανάγκες, τις οικονομικές δυνατότητες και προτεραιότητες, το επίπεδο γνώσης και τεχνολογίας της κάθε χώρας. Ωστόσο, οι προϋποθέσεις ανάπτυξης Ευρωπαϊκής Υποδομής Χωρικών Δεδομένων (European spatial data infrastructure) έχουν διερευνηθεί και συνοψίζονται στις εξής: Εναρμόνιση συστήματος γεωδαιτικής αναφοράς. Δημιουργία Μετα-δεδομένων (Metadata) για τα υπάρχοντα δεδομένα. Εναρμόνιση γεω-δεδομένων και γεω-υπηρεσιών και εισαγωγή τους σε κοινή ευρωπαϊκή διαδικτυακή πύλη. Καθορισμός δικαιωμάτων διαβάθμιση προσπελασιμότητας δεδομένων. Τυποποίηση διαδικασιών ελέγχου για τα κράτη μέλη. Καθορισμός μεθοδολογικών σταδίων για τη δόμηση κοινής υποδομής. Διατήρηση προέλευσης δεδομένων (σημείο παραγωγής και τήρησης) και διάθεση χρήσης μέσω υπηρεσιών geo-web. Αντιμετώπιση σύμφωνα με το πλαίσιο οδηγία INSPIRE (INfrastructure for SPatial InfoRmation in Europe). Στόχος της οδηγίας INSPIRE είναι η εναρμόνιση του περιεχομένου των αρχείων γεωγραφικών δεδομένων στην Ευρώπη, μέσω της Ευρωπαϊκής Υπηρεσίας Χωρικών Πληροφοριών (European Land Information Service - EULIS). Επιπλέον, στρατηγικός στόχος για τους συμμετέχοντες οργανισμούς είναι να παρέχει εύκολη πρόσβαση διεθνώς σε ευρωπαϊκά δεδομένα για τη γη και την ακίνητη περιουσία σε ηλεκτρονική μορφή με σκοπό να προωθήσει και να υποστηρίξει τη δημιουργία μιας ενιαίας αγοράς σε ευρωπαϊκό επίπεδο για την ακίνητη ιδιοκτησία. Το όραμα της EULIS για το μέλλον είναι: οι πελάτες να έχουν άμεση πρόσβαση σε κτηματολογικές πληροφορίες για συγκεκριμένες ιδιοκτησίες σε οποιοδήποτε μέρος της Ευρώπης. - 12 -
οι πελάτες να έχουν επίσης άμεση πρόσβαση σε όλη την απαραίτητη πληροφορία αναφορικά με τις κτηματολογικές υπηρεσίες που παρέχονται και το σχετικό νομικό πλαίσιο σε κάθε ευρωπαϊκή χώρα. όλες οι κτηματολογικές υπηρεσίες στην Ευρώπη θα είναι προσβάσιμες από μία μόνο δικτυακή πύλη (portal). Η Ολλανδία αποτελεί αντιπροσωπευτικό παράδειγμα εφαρμογής ηλεκτρονικής διακυβέρνησης στο χώρο του Κτηματολογίου ( Κadastre-on-line: An Award Winning Internetportal). Το Kadaster-on-line διευκολύνει περίπου 45.000 χρήστες, μεταξύ των οποίων και 12.000 πελατών, παρέχοντάς τους πληροφορίες για την ακίνητη περιουσία που είναι κρίσιμη για τη λειτουργία τους. Οι πελάτες λαμβάνουν αξιόπιστες και πάντα ενήμερες πληροφορίες και πέρα των ωρών εργασίας. Τα προϊόντα που παρέχονται είναι τιμές ακινήτων, πληροφορίες για την ιδιοκτησία και τα λοιπά εγγραπτέα δικαιώματα, κτηματολογικοί και τοπογραφικοί χάρτες. Το 2005 διατέθηκαν 1.400.000 on-line προϊόντα σε μηνιαία βάση. Οι σύγχρονες απόψεις σχετικά με το Κτηματολόγιο και την διοίκηση της γης θέτουν ως βάση την προϋπόθεση ότι κάθε χώρα θα διαθέτει ένα θεσμοθετημένο σύστημα χωρικών πληροφοριών για την καταγραφή και διαχείριση των δικαιωμάτων στην γη και την ακίνητη περιουσία. Αυτό το σύστημα θα υποστηρίζει την καλή διακυβέρνηση, θα διασφαλίζει την ιδιοκτησία της γης και θα υποστηρίζει την αγορά ακινήτων εξυπηρετώντας τις επενδύσεις και τα ενδιαφέροντα του ιδιωτικού και δημοσίου τομέα στα ακίνητα, τη βιώσιμη ανάπτυξη, την η- λεκτρονική δημοκρατία, την ηλεκτρονική κυβέρνηση, καθώς και τη συμμετοχή των πολιτών στην διαδικασία λήψης αποφάσεων. Τα συστήματα κτηματολογίου και διοίκησης της γης στις χώρες της Ευρώπης, την Αυστραλία, την Ν. Ζηλανδία, κ.ά., κατά την τελευταία εικοσιπενταετία έχουν αλλάξει δραματικά και συνεχώς εναρμονίζονται με τα μεγάλα θέματα που απασχολούν τη διεθνή κοινότητα, όπως είναι η βιώσιμη ανάπτυξη και η ηλεκτρονική κυβέρνηση. Σύμφωνα με την διεθνή εμπειρία [UN/ECE, 1995], οι περισσότερες αναπτυγμένες χώρες έχουν επιτυχώς μετατρέψει τα αρχεία της κτηματολογικής πληροφορίας και εκείνα της διοίκησης της γης (όταν αυτά δεν ταυτίζονται, όταν δεν βρίσκονται, δηλαδή, στην αρμοδιότητα ενός φορέα) σε ψηφιακή μορφή και τα τηρούν επικαιροποιημένα σε ικανοποιητικό βαθμό και σε ηλεκτρονική διασύνδεση μεταξύ τους. Η μετατροπή όλων των υπηρεσιών που παρέχει το κτηματολόγιο σε ένα πλήρως ψηφιακό σύστημα επιτρέπει την ηλεκτρονική πρόσβαση στην πληροφορία. Έτσι, συναφείς φορείς - 13 -
(κυρίως τράπεζες), επαγγελματίες (δικηγόροι, συμβολαιογράφοι κλπ.) και το κοινό εξυπηρετούνται ηλεκτρονικά, μέσω των δύο βασικών ψηφιακών συστημάτων που εξυπηρετούν τις μεταβιβάσεις των δικαιωμάτων, της ηλεκτρονικής εγγραφής (electronic registration) και της ηλεκτρονικής μεταβίβασης (electronic conveyancing). Επόμενο βήμα είναι η αυτόματη αλλαγή στοιχείων της κτηματολογικής βάσης μέσω ηλεκτρονικής αίτησης. Τέτοιο παράδειγμα είναι η ηλεκτρονική διαγραφή των υποθηκών. Δανειστές (τράπεζες) στους οποίους έχει παραχωρηθεί η σχετική άδεια μπορούν να στείλουν ηλεκτρονικό πιστοποιητικό στο Κτηματολόγιο ότι η συγκεκριμένη υποθήκη έχει αποπληρωθεί. Το πιστοποιητικό δίνει εντολή στο ψηφιακό σύστημα του κτηματολογίου να διαγράψει την υποθήκη αυτόματα χωρίς να χρειάζεται κάποιος έλεγχος από υπάλληλο. Το σύστημα αυτό εφαρμόζεται στην Αγγλία, Νορβηγία, Σουηδία, όπου το σύνολο σχεδόν των υποθηκών διακινούνται με αυτόματο τρόπο. Αντίθετα, σε άλλες χώρες όπως στην Ισπανία, Αυστρία, Ελβετία, Ιταλία, όπου η υφιστάμενη νομοθεσία απαιτεί νομικό έλεγχο του πιστοποιητικού και του αναγραφόμενου δικαιώματος από τον υποθηκοφύλακα, δεν είναι νομικά αποδεκτή η αυτοματοποιημένη διαδικασία. Στην χώρα μας οι πληροφορίες σχετικά με την ιδιοκτησία, τα δικαιώματα, τις επιτρεπτές χρήσεις (πολεοδομικοί κανονισμοί) και τις δεσμεύσεις (δάση, αιγιαλός, αρχαιολογικοί χώροι, κλπ), την αξία και την φορολογία των ακινήτων βρίσκονται διάσπαρτες σε πολλές μη συντονισμένες μεταξύ τους υπηρεσίες και όχι σε ψηφιακή μορφή. Υπάρχουν ακόμη πάρα πολλά ανοικτά θέματα (νομικά, διοικητικά, τεχνικά), πέρα από την ηλεκτρονική μεταβίβαση, που απαιτούν απλοποίηση, τυποποίηση, συντονισμό, ψηφιοποίηση και ηλεκτρονική διασύνδεση ώστε να διευκολυνθεί η ομαλή λειτουργία της αγοράς ακινήτων, με απώτερο στόχο την ανάκαμψη της εθνικής οικονομίας και την προστασία του περιβάλλοντος. - 14 -
Κεφάλαιο 3: Ιστορική αναδρομή και διεθνής εμπειρία 3, 4 Τα πρώτα κτηματολόγια δημιουργήθηκαν για φορολογικούς σκοπούς πριν 5.000 έτη στην αρχαία Αίγυπτο και στη Μεσοποταμία. Την τελευταία χιλιετία μια σειρά από κτηματολογικά συστήματα έχει δημιουργηθεί στην Ευρώπη για τη βελτίωση της φορολογίας της γης. Κατά τη διάρκεια της φεουδαρχίας, η φορολογία γης εκτιµάτο σύµφωνα µε την παραγωγική ικανότητα της γης που δόθηκε στους αγρότες (δουλοπάροικοι). Ο Ναπολέων ενδιαφερόταν για τη λήψη φόρων από τη γη και εισήγαγε σύστηµα καταγραφής της σε όλες τις χώρες που ήλεγχε. Αργότερα η καταγραφή της γης έγινε η βάση της υποθήκευσης και οι οικονοµίες είχαν πλέον πιστώσεις εξασφαλισµένες από τη γη. Η πρώτη προσπάθεια εισαγωγής του θεσμού του κτηματολογίου στην Ελλάδα έγινε το 1836 με διάταγμα του Όθωνα. Ακολούθησαν 4.000 περίπου νόμοι, διατάγματα και υπουργικές αποφάσεις χωρίς όμως ουσιαστικό αντίκρισμα [Πιν.3.1]. Από το 1994, με τις ενέργειες του ΥΠΕΧΩΔΕ και τη χρηματοδότηση της Ευρωπαϊκής Ένωσης (Δεύτερο Κοινοτικό Πλαίσιο Στήριξης) και του ελληνικού κράτους, βρίσκεται σε εξέλιξη η σημαντικότερη και ουσιαστικότερη προσπάθεια για τη σύνταξη του Εθνικού Κτηματολογίου. Μετά από 160 περίπου έτη, το Εθνικό Κτηματολόγιο άρχισε να γίνεται πραγματικότητα. Πίν.3.1 Ιστορικό θέσπισης Κτηματολογίου στην Ελλάδα ΙΣΤΟΡΙΚΟ ΠΡΟΣΠΑΘΕΙΩΝ ΘΕΣΠΙΣΗΣ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟΥ ΣΤΗΝ ΕΛΛΑΔΑ Β.Δ. 70/02.12.1836, περί Κτηματολογίου ο Ν. ΓΧΝΖ/1910 περί Κτηματικού Χάρτου το Ν.Δ.. της 5/9/1923, όπως αυτό συμπληρώθηκε με τον Ν. 4351/1929 περί κωδικοποιήσεως των κτηματογραφήσεων αστικών ακινήτων ο Ν. 478/43 «περί αγροτικού κτηματολογίου» η κτηματογράφηση των ετών 1972-1974 που κάλυψε τις περιοχές Κρήτης, Πελοποννήσου, Στερεάς Ελλάδας, Θεσσαλίας και τμήμα της Θράκης ο Ν. 248/1976 για την καταγραφή των δασικών εκτάσεων ο Ν. 648/1977 για το Αμπελουργικό Μητρώο ο Ν. 1337/1983 (Οικιστικός Νόμος) «Περί επεκτάσεως πολεοδομικών σχεδίων, κλπ» με έμμεση παραγωγή κτηματογραφικού υλικού στα πλαίσια της ΕΠΑ, με εισαγωγή πράξεων εφαρμογής ο Ν. 1647/1986 για την ίδρυση του Οργανισμού Κτηματολογίου και Χαρτογραφήσεων Ελλάδας (ΟΚ- ΧΕ) ο Ν. 2308/1995 (ΦΕΚ 114A ), Κτηματογράφηση για τη δημιουργία Εθνικού Κτηματολογίου Πηγή: Σταματίου Ε., 2000 3 www. eurocadastre.org 4 www. cadastraltemplate.org - 15 -
Η ιστορία του Σουηδικού Κτηματολογίου ξεκινά το 1628 όταν ιδρύθηκε η Εθνική Υπηρεσία Χωροταξίας. Οι τοπογράφοι ξεκίνησαν το τεράστιο έργο μέτρησης όλων των εκτάσεων και παραγωγής χαρτών για ολόκληρη τη χώρα. Από το 1749 άρχισαν οι μεταρρυθμίσεις και ο ανασχεδιασμός των ορίων της γης, καθώς μέχρι τότε ήταν κατακερματισμένη. Οι εποχές άλλαξαν και οι αυστηροί κανόνες για τις μεταρρυθμίσεις της διαχείρισης της γης αντικαταστάθηκαν με απόλυτη ελευθερία. Τα τέλη του 1800 ήταν μία περίοδος χωρίς συγκεκριμένη πολιτική για τη γη και με απόλυτη ελευθερία για τους ιδιοκτήτες της να τη διαχωρίζουν και να μοιράζονται τις εκτάσεις τους κατά το δοκούν. Αυτή ήταν η περίοδος που μεγάλο μέρος του σουηδικού λαού μετανάστευσε στις ΗΠΑ. Οι αρχές θεωρούσαν ότι η δωρεάν κατανομή της γης θα αποτελούσε ισχυρό κίνητρο για τους πολίτες να παραμείνουν στη Σουηδία. Ωστόσο, αυτό δε συνέβη. Αντ αυτού, η κυριότητα των εκτάσεων κατέστη αποσπασματική και η διαχείριση της γης αρκετά δύσκολη. Η Σουηδία ακόμα αντιμετωπίζει τα αποτελέσματα της πολιτικής εκείνης της εποχής, οι πολίτες δεν γνωρίζουν την ιδιοκτησία τους, δεν μπορούν να εντοπίσουν τα όρια της περιουσίας τους και επομένως να τη διαχειρισθούν αποτελεσματικά. Με στόχο την αντιμετώπιση αυτής της κατάστασης θεσπίστηκε νέα νομοθεσία το 1928 και νέα περίοδος εκτενούς αναδασμού πραγματοποιήθηκε. Η τρέχουσα, σύγχρονη νομοθεσία θεσπίστηκε το 1972 και περιελάμβανε νέα κωδικοποίηση της ιδιοκτησίας και νέα πράξη κατοχύρωσής της. Σήμερα η Σουηδία διαθέτει μητρώα ιδιοκτησιών σε ψηφιακή μορφή. Το 18 ο αιώνα υπήρχαν δύο γενικά σχέδια Κτηματολογίου στη Γαλλία: το Κτηματολόγιο του Μπερτίν (Bertin) και το Κτηματολόγιο της Συντακτικής Συνέλευσης (Constituent Assembly). Με ένα διάταγμα του 1763 ο Μπερτίν, Γενικός Ελεγκτής Οικονομικών, ανακοίνωσε τη δημιουργία του πρώτου ενιαίου Κτηματολογίου για το σύνολο του βασιλείου. Οι αντιδράσεις για αυτό το έργο ήταν διαφορετικές στη Βόρεια Γαλλία και σε ορισμένα μέρη της Νότιας. Πράγματι η Γαλλία ήταν χωρισμένη στα δύο: στις περιφέρειες όπου η γη ήταν αντικείμενο φορολόγησης ανεξάρτητα αν ο ιδιοκτήτης ήταν ευγενής ή όχι και στις περιφέρειες που ε- πίκεντρο φορολόγησης ήταν το άτομο. Η ιδιοκτησία ήταν κυρίαρχο στοιχείο της κοινωνικής οργάνωσης και οι πολίτες έπρεπε να είναι φορολογούμενοι για να έχουν δικαίωμα ψήφου και να μπορούν να διαδραματίσουν ρόλο στην τοπική εξουσία. Έτσι, ένα σημαντικό μέρος της αριστοκρατίας φοβούμενη ότι θα χάσει τα προνόμιά της εναντιώθηκε στην πρόταση Μπερτίν. Το έργο αποσύρθηκε το Νοέμβριο του 1763. Το ίδιο έτος γάλλοι αξιωματούχοι επισκέφτηκαν την Ιταλία και ιδιαίτερα τον επικεφαλής για το κτηματολόγιο του Μιλάνου. Από τότε μιλανέ- - 16 -
ζοι τοπογράφοι κλήθηκαν να εργαστούν στη Γαλλία. Αντικείμενο συζήτησης και προβληματισμού αποτέλεσε το θέμα του Κτηματολογίου και στη Γενική Συνέλευση του 1789. Ο 18 ος αιώνας υπήρξε μια περίοδος εκπληκτικής πολιτιστικής και επιστημονικής ανάπτυξης για όλες τις ευρωπαϊκές χώρες. Πέρα από τις συγκρούσεις που σημειώθηκαν αυτήν την περίοδο και κατέστρεψαν τα συστήματα κτηματογράφησης, οι διάφορες μορφές κτηματολογίων δημιούργησαν πολλαπλασιαστικά οφέλη, εμπειρία και τεχνογνωσία που μεταφέρθηκε από χώρα σε χώρα. Το Κτηματολόγιο του 18 ο αιώνα χρησιμοποιήθηκε για τον εξορθολογισμό του φορολογικού συστήματος, τη μείωση των προνομίων της ολιγαρχίας, τη δημιουργία μιας νέας διοικητικής κουλτούρας σύμφωνα με τις οικονομικές, πολιτικές και κοινωνικές εξελίξεις και ιδέες που αναπτύσσονταν σε ολόκληρη την ευρωπαϊκή ήπειρο. Όλα τα κτηματολογικά συστήματα αντικατοπτρίζουν τις τάσεις που λαμβάνουν χώρα στις κοινωνίες δημιουργίας τους Με τον εντοπισμό της αρχής τους διαπιστώνεται ότι αρκετά ευρωπαϊκά κτηματολογικά συστήματα βασίζονται στο γαλλικό σύστημα του 18 ου αιώνα. Η ιστορική εξέλιξη του κτηματολογίου μας ενημερώνει για τους προσανατολισμούς, τις επιλογές και την προηγούμενη εξέλιξη των συστημάτων κτηματογράφησης στο παρελθόν. Η γνώση του παρελθόντος συμβάλλει στη διαμόρφωση αποτελεσματικής προσέγγισης των θεμάτων της γης στο παρόν και προετοιμάζει για το μέλλον. Η εμπειρία του παρελθόντος θα αποτελέσει τη βάση πάνω στην οποία θα δημιουργηθούν τα μελλοντικά κτηματολογικά συστήματα, τα οποία θα είναι αποτελεσματικά μόνο αν είναι προσαρμοσμένα στις ανάγκες και το οικονομικό και ανθρώπινο απόθεμα που διαθέτει η κοινωνία προς όφελος της οποίας δημιουργείται. - 17 -
Κεφάλαιο 4. Οι χρήσεις γης Η διαδικασία προσδιορισμού της χρήσης γης αποτελεί το πρώτο στάδιο για την αδειοδότηση μίας νέας δραστηριότητας. Σε αυτό το στάδιο διερευνάται κατά πόσο επιτρέπεται η εγκατάσταση της συγκεκριμένης δραστηριότητας στη συγκεκριμένη περιοχή (άρθρο 7 του Ν.2516/97). Ο επενδυτής πρέπει να υποβάλει ερώτημα για τη δυνατότητα εγκατάστασης της επιχείρησης που θέλει να ιδρύσει στο συγκεκριμένο χώρο που τον ενδιαφέρει, στην Υπηρεσία Πολεοδομίας της Νομαρχίας που είναι αρμόδια για τη συγκεκριμένη περιοχή. Εφόσον η α- πάντηση στο ερώτημα είναι θετική, ο επενδυτής θα προχωρήσει στη διαδικασία Προέγκρισης Χωροθέτησης με αίτηση και κατάθεση των απαιτούμενων δικαιολογητικών στην αρμόδια αρχή. Η χρήση γης σε μία συγκεκριμένη περιοχή της Ελλάδος καθορίζεται από τα εξής στοιχεία: Στα πλαίσια δήμων για τους οποίους υπάρχει Γενικό Πολεοδομικό Σχέδιο (ΓΠΣ), η χρήση γης καθορίζεται από αυτό. Στα πλαίσια του ΓΠΣ περιγράφεται και η ύπαρξη στη συγκεκριμένη περιοχή, Βιομηχανικών Περιοχών. Η χρήση γης στα πλαίσια των Βιομηχανικών Περιοχών ορίζεται από το Π.Δ.3/ 6.3.1987 (ΦΕΚ 166Δ ) και τον Ν.2545/1997. Εκτός των ορίων των Γενικών Πολεοδομικών Σχεδίων, η χρήση γης διέπεται από συγκεκριμένους κανόνες οι οποίοι προσδιορίζονται στα Π.Δ. της 31.5.85 (ΦΕΚ Δ 270), της 3.5.85 (ΦΕΚ Δ 181), της 13.3.81 (ΦΕΚ Δ 138) και της 16.5.89 (ΦΕΚ Δ 293). Στα διατάγματα αυτά ορίζεται η ελάχιστη απόσταση από οικισμούς διαφορετικών πληθυσμιακών πυκνοτήτων, στην οποία μπορούν να εγκατασταθούν δραστηριότητες διαφορετικού βαθμού όχλησης.οι προκαθορισμένες αποστάσεις ισχύουν υπό την προϋπόθεση ότι δεν υπάρχουν άλλες δεσμευτικές αποφάσεις για την περιοχή, οι οποίες να προσδιορίζουν συγκεκριμένους περιορισμούς λόγω ειδικών συνθηκών π.χ. περιοχές προστασίας υδροβιότοπων, αρχαιολογικοί χώροι, δασικές εκτάσεις ή φυσικού κάλλους, γη υψηλής παραγωγικότητας. 4.1 Περιοχές για τις οποίες δεν απαιτείται προέγκριση χωροθέτησης Εφόσον η περιοχή της προγραμματιζόμενης εγκατάστασης διαθέτει οργανωμένους χώρους με κατάλληλη υποδομή για υποδοχή βιομηχανικών και βιοτεχνικών δραστηριοτήτων (ΒΙ.ΠΕ., ΒΙ.ΠΑ. και ΒΙΟ.ΠΑ), είναι κατ αρχήν δυνατή η εγκατάσταση, χωρίς να απαιτείται προέγκριση χωροθέτησης και άδεια εγκατάστασης, σύμφωνα με το άρθρο 7 5 του - 18 -
Ν.2516/1997 και το άρθρο 4 του Ν.1650/1986. Για τους υπόλοιπους χώρους ισχύει η θεσμοθετημένη χρήση, όπως εξειδικεύεται στις καθορισμένες ζώνες. Ειδικότερα, για την Αττική και τα νησιά Σαλαμίνα και Αίγινα ισχύει το περιοριστικό καθεστώς του Π.Δ. 84/1984, το οποίο πρέπει να ληφθεί υπόψη πριν από οποιοδήποτε προγραμματισμό ή σχεδιασμό, επέκταση ή εκσυγχρονισμό νέας δραστηριότητας. 4.2 Οι θεσμοθετημένες χρήσεις γης στο πλαίσιο του πολεοδομικού σχεδιασμού 5 Οι χρήσεις γης και οι όροι δόμησης αποτελούν ένα πλαίσιο κανόνων για την ανάπτυξη του αστικού χώρου. Αυτή η ανάπτυξη προσδιορίζεται από την οριοθέτηση του ιδιωτικού και του δημόσιου χώρου, τους τύπους ιδιοκτησίας της γης και την οργάνωση της οικοδομικής δραστηριότητας. Σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία οι χρήσεις γης πρέπει να καθορίζονται στα πολεοδομικά σχέδια διαφόρων κατηγοριών. Ειδικότερα οι αστικές χρήσεις οριοθετούνται κυρίως στο Γενικό Πολεοδομικό Σχέδιο (ΓΠΣ) από τότε που αυτό θεσμοθετήθηκε το 1983. Όμως και στα παλαιότερα σχέδια, γινόταν αναφορά σε χρήσεις. Αυτές αφορούσαν κυρίως δημόσιες ή κοινής χρήσης λειτουργίες (π.χ. χαρακτηρισμοί χωρών για σχολεία, παιδικές χαρές κ.λπ.). Αντίθετα, έθεταν πολύ λίγους περιορισμούς ως προς τη χρήση ιδιωτικών οικοπέδων, εκτός βέβαια από τους όρους δόμησης, δηλαδή τον έλεγχο του μεγέθους της οικοδομικής εκμετάλλευσης και της θέσης του κτιρίου. Παράλληλα υπήρχαν ορισμένες ειδικές διατάξεις για οχλούσες ή επικίνδυνες χρήσεις (βιομηχανία, πρατήρια καυσίμων), για αποστάσεις από «ευαίσθητες» χρήσεις (π.χ. νεκροταφεία, ναοί). Τέλος, είχαν συνταχθεί κάποιοι ειδικοί κανονισμοί για διάφορες ειδικές κατηγορίες χρήσεων (π.χ. αίθουσες θεαμάτων, ξενοδοχεία κ.λπ.). Σκοπός όλων αυτών των διατάξεων δεν ήταν η επιβολή των χρήσεων αυτών στο χώρο της πόλης, αλλά ο έλεγχος του τρόπου οικοδόμησης και η εξασφάλιση κάποιων προϋποθέσεων, ώστε να μειωθούν οι κίνδυνοι και οι ενοχλήσεις. Με το Π.Δ 81/80 (ΦΕΚ 27Α από 29.1.80) επιχειρήθηκε μια κάπως διαφοροποιημένη γενικότερη ρύθμιση. Σε αυτό περιέχονταν 6 μεγάλες κατηγορίες γενικών χρήσεων και οι υποδιαιρέσεις τους, που ονομάζονταν ειδικές χρήσεις γης, ενώ παράλληλα καθορίζονταν ανώτατες τιμές αριθμού ορόφων, ποσοστού κάλυψης και συντελεστή δόμησης. 5 www.domiki.gr - 19 -
Το διάταγμα αυτό αντικαταστάθηκε από νέο Π.Δ. από τις 23-2-1987 (ΦΕΚ 166Δ από 6.3.87) με τίτλο «Κατηγορίες και περιεχόμενο χρήσεων γης» και συνδέεται με το θεσμό των ΓΠΣ, στα οποία εφαρμόζεται. Εδώ γίνεται μια ταξινόμηση των χρήσεων γης σύμφωνα με τη γενική πολεοδομική λειτουργία τους σε 9 κατηγορίες. Στη συνέχεια αναφέρονται οι επιτρεπτές χρήσεις στην κάθε περιοχή, για την οποία καθορίζεται μια γενική πολεοδομική λειτουργία. Η επιδίωξη είναι να αποφευχθούν οι δημιουργίες γκέτο είτε στις ζώνες εργασίας και τα κέντρα που ερημώνονται τα βράδια είτε σε περιοχές κατοικίας που εκφυλίζονται. Παράλληλα, τονίζεται ότι θα μειωθούν οι εξαντλητικές και χρονοβόρες μετακινήσεις που επικρατούν στην περίπτωση των μεγάλων και απομονωμένων μεταξύ τους αμιγών ζωνών. Ωστόσο, δημιουργεί κάποια προβλήματα. Η απόλυτη ελευθερία διείσδυσης μιας άλλης χρήσης μέσα στην περιοχή στην οποία καθορίζεται μια γενική χρήση ενέχει τον κίνδυνο να εγκαταλειφθεί στην περιοχή η γενική χρήση - που είναι η επιδιωκόμενη για την ορθή λειτουργία της πόλης - και να επικρατήσει η άλλη. Αυτή η τελευταία φυσικά δεν αποκλείεται, όμως η διόγκωση της αλλοιώνει τον προορισμό της περιοχής. 4.3 Κατηγορίες χρήσεων σύμφωνα με το Π.Δ. από 23.2.1987 Με το Π.Δ. από 23.2.1987 (ΦΕΚ 166Δ, άρθρο 1) οι χρήσεις γης στις περιοχές των γενικών πολεοδομικών σχεδίων καθορίζονται «σύμφωνα με τη γενική πολεοδομική λειτουργία τους» στις 9 κατηγορίες [Δομική Ενημέρωση, τόμος Δ', σ. 110 [1-2] Αμιγής κατοικία Γενική κατοικία Πολεοδομικά κέντρα - κεντρικές λειτουργίες πόλης - τοπικό κέντρο συνοικίας - γειτονιάς Μη οχλούσα βιομηχανία - βιοτεχνία, βιομηχανικό και βιοτεχνικό πάρκο (χαμηλή-μέση όχληση). Οχλούσα βιομηχανία - βιοτεχνία (υψηλή όχληση) Χονδρεμπόριο Τουρισμός - αναψυχή Ελεύθεροι χώροι - αστικό πράσινο Κοινωφελείς εξυπηρετήσεις Όπου καθορίζεται ως γενική πολεοδομική λειτουργία η γενική κατοικία, επιτρέπεται εγκατάσταση καταστημάτων, γραφείων, μέχρι και μη οχλούντων εργαστηρίων κ.ο.κ. Έτσι η κατοικία μπορεί ακόμα και να εξαφανιστεί. - 20 -