Η ΑΓΟΡΑ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΣΤΗΝ ΚΑΡΔΙΑ ΤΗΣ ΟΙΚΟΝΟΜΙΑΣ Γκίκας A. Χαρδούβελης* 31 Μαΐου 2008 Παρουσίαση στην Ημερίδα του Πανεπιστημίου Πειραιώς & της Eurobank Properties: Εξελίξεις και Προοπτικές στην Ελληνική και Διεθνή Αγορά Ακινήτων * Καθηγητής, Τμήμα Χρηματοοικονομικής & Τραπεζικής Διοικητικής Παν. Πειραιώς & Οικονομικός Σύμβουλος Ομίλου Eurobank EFG
ΔΟΜΗ ΠΑΡΟΥΣΙΑΣΗΣ I. Η σπουδαιότητα της αγοράς ακινήτων ΙΙ. Αγορά Ακινήτων και Μακροοικονομία ΙΙI. Είναι υπερτιμημένη η αγορά ακινήτων; 2
ΠΡΩΤΗ ΕΝΟΤΗΤΑ: Η Σπουδαιότητα της Αγοράς Ακινήτων 1. Συμβολή στο ΑΕΠ και την απασχόληση 2. Υπάρχει μέλλον στα επαγγελματικά και ιδιωτικά ακίνητα στην Ελλάδα; Η πορείατης στεγαστικής πίστης 3. Η κατανομή των περιουσιακών στοιχείων των νοικοκυριών, οι επενδύσεις στα ακίνητα και οι συγκριτικές αποδόσεις τους 3
Επενδύσεις στις Κατασκευές 2007 % ΑΕΠ Κατασκευές Κατοικίες Ιρλανδία 20,0 13,1 Ισπανία 17,9 9,3 Αυστραλία 16,4 Ρουμανία 15,2 2,3 Ελλάδα 14,9 7,1 Πολωνία 12,2 3,5 Ευρωζώνη 11,8 Ιαπωνία 11,4 3,4 Πορτογαλία 11,1 Ιταλία 11,1 5,3 Ην. Βασίλειο 11,0 4,1 Γαλλία 10,4 4,9 ΗΠΑ 10,3 4,6 Τουρκία 10,0 Γερμανία 9,7 5,5 Πηγή: European Commission 4
Επενδύσεις στις Κατασκευές 16 14 12 10 8 6 4 2 0 % Ελλάδα, % ΑΕΠ 4,8 5,0 5,2 5,3 5,6 6,3 6,3 6,2 6,5 6,5 6,2 7,3 7,9 7,3 7,0 7,1 7,6 7,7 6,8 6,8 6,7 7,1 7,0 6,7 7,8 7,1 1995 1996 1997 1998 1999 Κατοικίες 2000 2001 2002 2003 2004 2005 Λοιπές Κατασκευές 2006 2007 Πηγή: European Commission 5
Απασχόληση στις Κατασκευές 14 12 10 8 6 % % συνολικής απασχόλησης 2007 5,0 5,0 6,0 7,0 7,0 7,0 8,0 8,0 8,0 8,0 9,0 9,0 10,0 13,0 13,0 4 2 0 NL DE SW UK DK CH IT FIN FR EA US GR AU IE ES Πηγή: European Commission 6
Επαγγελματικά ακίνητα: Μεγάλα περιθώρια ανάπτυξης Greece Greece 7
Στεγαστική Πίστη: Ελλάδα - Ευρωζώνη % 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 27,7 8,3 Στεγαστικά Δάνεια (% ΑΕΠ) 28,7 30,0 31,4 33,1 10,7 13,5 15,6 18,4 36,0 37,9 38,7 22,9 26,7 30,3 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 Ελλάδα Ευρωζώνη % 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 38,9 Στεγαστικά Δάνεια (% ρυθμός αύξησης) 35,6 8,0 8,0 7,9 26,2 27,2 9,8 33,4 12,5 25,8 10,2 21,4 7,0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 Ελλάδα Ευρωζώνη Πηγή: ΤτΕ, ECB 8
Ιδιοκατοίκηση Η Ελλάδα εμφανίζει ένα από τα μεγαλύτερα ποσοστά ιδιοκατοίκησης στον κόσμο % 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 83,0 80,1 80,0 77,0 70,0 69,2 61,0 58,0 56,0 54,0 42,0 ES GR IT IE UK USA SW FIN FR NL DE Πηγή: OECD, BIS, EIU, ECB, NCB, NSO, Eurostat, EMF and Citigroup 9
Ιδιοκατοίκηση ανά περιοχή στην Ελλάδα Ποσοστό ιδιοκατοίκησης ιδιαίτερα υψηλό στην επαρχία 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 87,6% 97,0% 80,1% 78,0% 73,5% 76,0% 70,9% Σύνολο Αστικές Αττική Θεσ/νίκη Λοιπές αστικές ΗμιαστικέςΑγροτικές Πηγή: ΕΣΥΕ, ΕΟΠ 2004/2005 10
Μερίδιο ακινήτων στη συνολική περιουσία των ελληνικών νοικοκυριών Σύνθεση χαρτοφυλακίου περιουσιακών στοιχείων ελληνικών νοικοκυριών & επιχειρήσεων, 4ο τρίμηνο 2006 Καταθέσεις 16% Αξία μετοχών 6% Αξία κατοικιών 78% Πηγή: ΤτΕ, ΧΑ, Eurobank Research 11
Συγκριτικές σωρευτικές αποδόσεις Αποδοτικότερες οι επενδύσεις σε ακίνητα (απόδοση επένδυσης 100 την 31/12/1999 έως την 31/12/2006) 200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 % Χρηματιστήριο σε υψηλά Η πορεία της επταετίας 31/12/2006 +93,2% +30,9% -18,7% 12/1999 12/2000 12/2001 12/2002 12/2003 12/2004 12/2005 12/2006 * ΧΑ Καταθέσεις Ακίνητα * περιλαμβάνεται και η μερισματική απόδοση Πηγή: ΤτΕ, ΧΑ 12
Ελληνικά REIΤs: από τη θεωρία στην πράξη Νόμος 2778/1999. Τροποποιήθηκε το 2002. Πρώτη άδεια λειτουργίας: 2003 Πρώτη εισαγωγή στο Χρηματιστήριο: 2005 Αριθμός εταιρειών ΑΕΕΑΠ: 2 13
Συγκριτική πορεία REITs 130 120 110 100 90 80 70 60 50 Πηγή: Bloomberg 7/4/06 7/6/06 7/8/06 7/10/06 7/12/06 7/2/07 7/4/07 7/6/07 7/8/07 7/10/07 7/12/07 7/2/08 7/4/08 XA EFG PIR ΕΛΛΑΔΑ Eurobank Properties Piraeus 2005 Μέρισμα --- 0,123 Απόδοση --- 6,19% 2006 Μέρισμα 0,545 0,137 Απόδοση 4,25% 5,55% 2007 Μέρισμα 0,562 0,123 Απόδοση 4,45% 5,08% 2008 Μέρισμα 0,16 0,13 Απόδοση 1,99% 6,60% 14
ΗεκτόςσυνόρωνδημιουργίαΑγορώνREITs 15
ΗΠΑ: Χαρακτηριστικά αγοράς REITs Αριθμός Δισεκ.$ 500 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 1000 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 1971 1974 1977 1980 1983 1986 1989 1992 1995 1998 2001 2004 2007 Αριθμός REITs (αρ. άξονας) Κεφαλαιοποίηση (δεξ. άξονας) 700 600 500 400 300 200 100 0 Δεκ-1994 Δεκ-1995 Δεκ-1996 Δεκ-1997 Δεκ-1998 Δεκ-1999 Δεκ-2000 Δεκ-2001 Δεκ-2002 Δεκ-2003 Δεκ-2004 Δεκ-2005 Δεκ-2006 Δεκ-2007 SP500 NAREIT JPM US BONDS Πηγή: NAREIT Πηγή: Ecowin 16
ΔΕΥΤΕΡΗ ΕΝΟΤΗΤΑ: Αγορά Ακινήτων & Μακροοικονομία 1. Η αμφίδρομη σχέση μεταξύ οικονομικής δραστηριότητας & αγοράς ακινήτων 2. Η κρίση στην αγορά στεγαστικών δανείων υψηλού κινδύνου (subprime) στις ΗΠΑ και η διεθνής ύφεση 17
Η αμφίδρομη σχέση 1. ΑΕΠ Διαθέσιμο Εισόδημα Αγορά Ακινήτων 2. Αγορά Ακινήτων (i) επενδύσεις & απασχόληση (ii) πλούτος ΑΕΠ 1. Μελέτες: McCarthy και Peach (2004), Meen (2002), Annett (2005), Banca de Espana (2004) Αύξηση 1% του πραγματικού διαθέσιμου εισοδήματος των τιμών των κατοικιών: ΗΠΑ 3,2% Ην. Βασίλειο 2,5% Ευρωζώνη 0,7% Ισπανία 2,8% 18
Αγορά Ακινήτων ΑΕΠ (i) Μεταβολή της επένδυσης σε κατοικίες (% ΑΕΠ) Η επένδυση σε κατοικίες και ο λόγος Q του Tobin, μεταβολές περιόδου 1995-2004 (ii) Μεταβολή του λόγου Q Πηγή: OECD (2005) Πλούτος: Οριακή ροπή προς κατανάλωση από την αύξηση των τιμών των κατοικιών (είναι συνάρτηση της ωριμότητας του χρηματοοικονομικού συστήματος): ΗΠΑ: 6% 7%, Ην. Βασίλειο: 3% (Muellbauer 2007) Mortgage Equity Withdrawals 19
Το ξεκίνημα της κρίσης 2007-8 στις ΗΠΑ & ο ρόλος της αγοράς ακινήτων Συνύπαρξη τριών παραγόντων: 1) Φούσκα στα ακίνητα σε πολλές περιοχές των ΗΠΑ και υπέρ-κατανάλωση (mortgage equity withdrawal) 2) Ραγδαία εξάπλωση στεγαστικών δανείων υψηλού κινδύνου (subprime) 3) Μεταφορά ρίσκου από τους ισολογισμούς των τραπεζών στους επενδυτές μέσω τιτλοποιήσεων Σημερινή κρίση ιδιαίτερα προβληματική, αφού ξεκίνησε στη χώρα που παράγει το 25% τουπαγκόσμιουαεπ(2007) Η κρίση ξεκίνησε στον χρηματοοικονομικό χώρο 20
ΗΠΑ: Φούσκα ακινήτων, μεγαλύτερη από τη συνήθη Πραγματικές τιμές ακινήτων 4 έτη πριν έως 3 έτη μετά την κρίση t = έτος τραπεζικής κρίσης ΗΠΑ, κρίση 2007 Μ.Ο. τραπεζικών κρίσεων σε Πραγματικές τιμές ακινήτων και τραπεζικές ανεπτυγμένες κρίσειςοικονομίες Μ.Ο. 5 μεγάλων τραπεζικών κρίσεων Ταξινόμηση των Reinhart-Rogoff: 5 «μεγάλες» τραπεζικές κρίσεις: Ισπανία (1977), Νορβηγία (1987), Φινλανδία (1991), Σουηδία (1991), Ιαπωνία (1992). Μικρότερες τραπεζικές κρίσεις σε ανεπτυγμένες οικονομίες: Αυστραλία (1989), Καναδάς (1983), Δανία (1987), Γαλλία (1994), Γερμανία (1977), Ελλάδα (1991), Ισλανδία (1985), Ιταλία (1990), Ν. Ζηλανδία (1987), Ην. Βασίλειο (1974, 1991, 1995) και ΗΠΑ (1984). Πηγή: Reinhart & Rogoff (2008) 21
ΗΠΑ: Ραγδαία άνοδος δανείων subprime Subprime:από 9% των στεγαστικών δανείων το 2003, σε 24% σταμέσατου 2007 (subprime & Alt-A) Διαφορά επιτοκίων Subprime-Prime after controlling for loan characteristics 7% 6% 5% 4% Περίοδος ανόδου subprime στεγαστικών δανείων Πτωτική Τάση 3% 2% 1% 0% Πηγή: Demyanyk & Van Hemert (2007) 22 Ιαν-00 Απρ-00 Ιουλ-00 Οκτ-00 Ιαν-01 Απρ-01 Ιουλ-01 Οκτ-01 Ιαν-02 Απρ-02 Ιουλ-02 Οκτ-02 Ιαν-03 Απρ-03 Ιουλ-03 Οκτ-03 Ιαν-04 Απρ-04 Ιουλ-04 Οκτ-04 Ιαν-05 Απρ-05 Ιουλ-05 Οκτ-05 Ιαν-06 Απρ-06 Ιουλ-06 Οκτ-06 Ιαν-07 Απρ-07 Ιουλ-07 Οκτ-07 Ιαν-08 Απρ-08 Fed Funds Target Rate
ΗΠΑ: Αύξηση προβληματικών δανείων Πηγή: First American Loan Performance (Mishkin 2007) 23
ΗΠΑ: Ο Δανεισμός επεκτάθηκε περισσότερο από το εισόδημα ή την αξία του ακινήτου Ο βαθμός ανάπτυξης του τραπεζικού συστήματος και οι αδυναμίες του, έπαιξαν μεγάλο ρόλο στην δημιουργία της φούσκας των ακινήτων. Loan to value ratio Loan to income ratio (scaled) Πηγή: American Housing Survey (Muellbauer 2007) 24
ΗΠΑ: Ο κανιβαλισμός μιας χρήσιμης καινοτομίας: Τιτλοποιήσεις Οι τράπεζες έχουν 3 επιλογές: 1) Κρατούν δάνεια εντός ισολογισμού 2) Πωλούν δάνεια σε ημικρατικούς φορείς (FNMA, FHLA, κλπ.), οι οποίοι τα τιτλοποιούν, μια πρακτική από το 1939. Τράπεζες αποκτούν ρευστότητα για νέα δάνεια 3) Πωλούν τα δάνεια σε μηκρατικούς φορείς, οι οποίοι τα τιτλοποιούν, οπωσδήποτε τα jumbo mortgages (άνω των $417.000). Ποσοστό στεγαστικών δανείων που τιτλοποιήθηκαν από μη κρατικούς φορείς 30% 54% 1999 2006 Πηγή: Mian & Soufi (2008) Τιτλοποιήθηκαν το 77% των νέων subprime 25
ΤΡΙΤΗ ΕΝΟΤΗΤΑ: Είναι Υπερτιμημένη η Αγορά Ακινήτων; 1. Μια ματιά στον κόσμο 2. Οι απόψεις των Ελλήνων κατασκευαστών 26
Αυξήσεις Τιμών Ακινήτων στην Ευρώπη Πηγή: UNICREDIT GROUP 27
Άνοδος τιμών ως προς τα ενοίκια 1995=100 225 215 205 195 185 175 165 155 145 135 125 115 105 95 1995 1996 1997 Δείκτης τιμών κατοικιών προς ενοίκια (1995=100) 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 EA-15 ΗΠΑ Ην. Βασ. Ελλάδα Πηγή: ECOWIN Η.Β. Ελλάδα Ευρωζώνη ΗΠΑ 28
Εκτιμήσεις για το μέγεθος της υπερτίμησης 35 30 25 20 15 10 5 0-5 -10 ΔΝΤ: Μη δικαιολογημένες αυξήσεις τιμών κατοικιών, 1997 2007 29 Ιρλανδία Ολλανδία Ην. Βασ. Αυστραλία Γαλλία Νορβηγία Δανία Βελγίο Ισπανία Σουηδία Ιταλία Ιαπωνία ΗΠΑ Φινλανδία Γερμανία Καναδάς Αυστρία Πηγή: IMF
Παρελθούσες κρίσεις στην αγορά ακινήτων: Διάρκεια και κόστος Ανώτατο Σημείο Κατώτατο Σημείο Διάρκεια (τρίμηνα) Μείωση Πραγματικών Τιμών Ακινήτων (%) Ιαπωνία Δεκ-73 Σεπ-77 15-31 Ιαπωνία Μαρ-91 Δεκ-07 67-44 Γερμανία Ιουν-81 Σεπ-87 25-15 Γερμανία Δεκ-94 Δεκ-07 52-26 Γαλλία Μαρ-81 Σεπ-84 14-18 Ιταλία Μαρ-81 Ιουν-86 21-35 Ιταλία Σεπ-92 Ιουν-98 23-26 Ην. Βασίλειο Σεπ-73 Ιουν-77 15-34 Ην. Βασίλειο Σεπ-89 Δεκ-92 13-26 Καναδάς Μαρ-81 Μαρ-85 16-21 Καναδάς Δεκ-89 Σεπ-98 35-16 Ισπανία Ιουν-78 Μαρ-82 16-33 Πηγή: Goldman Sachs Ανώτατο Σημείο Κατώτατο Σημείο Διάρκεια (τρίμηνα) Μείωση Πραγματικών Τιμών Ακινήτων (%) Φινλανδία Ιουν-74 Ιουν-79 20-30 Φινλανδία Μαρ-89 Μαρ-93 17-49 Ιρλανδία Σεπ-81 Ιουν-87 23-27 Κορέα Ιουν-91 Δεκ-96 22-34 Κορέα Μαρ-97 Δεκ-98 7-20 Ολλανδία Ιουν-78 Σεπ-85 29-50 Νορβηγία Δεκ-86 Μαρ-93 25-40 Νέα Ζηλανδία Σεπ-74 Ιουν-80 23-38 Σουηδία Δεκ-77 Μαρ-86 33-33 Σουηδία Μαρ-90 Ιουν-96 25-28 Ελβετία Μαρ-73 Σεπ-76 14-29 Ελβετία Δεκ-89 Μαρ-01 45-39 Μ.O. 25-31 Μ.Ο. "Big-5" 30-39 ΗΠΑ - Σήμερα 4-3 ΗΠΑ -S&L 20-8 30
Οι προοπτικές στην Ελλάδα σύμφωνα με τους κατασκευαστές Πλειοψηφία κατασκευαστών ακινήτων στην Ελλάδα σχετικά με την τάση των τιμών που σκοπεύουν να χρεώσουν τους επόμενους 3 μήνες 40 30 20 Κυλιόμενος κινητός μέσος 12 προηγούμενων μηνών 10 0-10 -20 Ιαν-05 Απρ-05 Ιουλ-05 Οκτ-05 Ιαν-06 Απρ-06 Ιουλ-06 Οκτ-06 Ιαν-07 Απρ-07 Ιουλ-07 Οκτ-07 Ιαν-08 Απρ-08 Κατοικίες Επαγγελματικά ακίνητα Πηγή: European Commission, Eurobank EFG Research 31
Οι προοπτικές στην Ελλάδα σύμφωνα με τους κατασκευαστές Δείκτης Επιχειρηματικών Προσδοκιών στις Κατασκευές 40 30 20 10 Κυλιόμενος κινητός μέσος 12 προηγούμενων μηνών 0-10 -20-30 Ιαν-01 Ιουλ-01 Ιαν-02 Ιουλ-02 Ιαν-03 Ιουλ-03 Ιαν-04 Ιουλ-04 Ιαν-05 Ιουλ-05 Ιαν-06 Ιουλ-06 Ιαν-07 Ιουλ-07 Ιαν-08 Κατοικίες Επαγγελματικά ακίνητα Πηγή: European Commission, Eurobank EFG Research 32
ΕΥΧΑΡΙΣΤΩ ΓΙΑ ΤΗΝ ΠΡΟΣΟΧΗ ΣΑΣ!! Θερμές ευχαριστίες στην επιστημονική ομάδα της Διεύθυνσης Οικονομικών Μελετών & Προβλέψεων για την ερευνητική υποστήριξη Περισσότερες ερευνητικές εκδόσεις διαθέσιμες στην ιστοσελίδα http://www.eurobank.gr/research New Europe: Οικονομία & Αγορές: Global Economic & Market Outlook: Τριμηνιαία έκδοση για τις χώρες της Νέα Ευρώπης. Μηνιαία έκδοση με θέματα για την ελληνική και παγκόσμια οικονομία. Τριμηνιαία έκδοση για την ανάλυση της διεθνούς οικονομίας και των αγορών και τη χάραξη νέων επενδυτικών στρατηγικών. 33