Αστική Γεωγραφία Γαιοπρόσοδοςκαι Χωροθέτηση δραστηριοτήτων Σαγιάς Ι., Επίκουρος Καθηγητής, Ε.Μ.Π.,isayas@mail.ntua.gr Σιόλας Α., Καθηγητής Ε.Μ.Π., Angelos@survey.ntua.gr
Άδεια χρήσης Το παρόν εκπαιδευτικό υλικό υπόκειται σε άδειες χρήσης Creative Commons. Για εκπαιδευτικό υλικό, όπως εικόνες, που υπόκειται σε άδεια χρήσης άλλου τύπου, αυτή αναφέρεται ρητώς.
Η Χωρο-κοινωνική οργάνωση του Αστικού χώρου Εικόνα 1. Γαιοπρόσοδος και Χωροθέτηση δραστηριοτήτων 4
Γαιοπρόσοδος (1/11) Γαιοπρόσοδος = η τιμή που πληρώνουν οι διάφορες δραστηριότητες για τη χρήση της γης που καταλαμβάνουν. Γαιοπρόσοδος = αμοιβή της γης, (όπως μισθός αποτελεί = αμοιβή της εργασίας και ο τόκος = αμοιβή του κεφαλαίου) 4
Γαιοπρόσοδος (2/11) Η αξία της γης μετριέται με την πρόσοδο (το νοίκι) που καταβάλλεται στον ιδιοκτήτητης γης προκειμένου να μεταβιβάσει την κυριότητά της. Η αξία της γης διαμορφώνεται με βάση την παρούσα τιμή του συνόλου των μελλοντικών προσόδων που αναμένονται. 5
Γαιοπρόσοδος (3/11) α) κάθε δραστηριότητα έχει τη δυνατότητα να πραγματοποιήσει κάποιο κέρδος ή να αντλήσει κάποια ικανοποίηση ή χρησιμότητα από την κατοχή μιας συγκεκριμένης θέσης, β) η οικονομική αποτίμηση αυτής της δυνατότητας ισούται με τη γαιοπρόσοδο (το νοίκι) που η δραστηριότητα αυτή είναι διατεθειμένη να πληρώσει προκειμένου να αποκτήσει αυτή τη θέση, γ) οι δραστηριότητες που είναι σε θέση να πραγματοποιήσουν υψηλότερα κέρδη από την κατοχή μιας θέσης είναι αυτές που μπορούν και να πληρώσουν περισσότερο για την κατάληψηαυτής της συγκεκριμένης θέσης και τελικά αυτές θα την διεκδικήσουν και θα την αποκτήσουν. 6
Γαιοπρόσοδος (4/11) Η αγορά αστικού εδάφους ως μηχανισμός οργάνωσης του αστικού χώρου: Οι πιο ισχυρές ή πιο αποδοτικές δραστηριότητες καταλαμβάνουν τις καλύτερες, από την άποψη των ωφελειών που μπορούν να έχουν, περιοχές. Η διαδικασία του ανταγωνισμού, ανάγεται σε κεντρικό μηχανισμό της οργάνωσης του αστικού χώρου και αποτελεί την αφετηρία όλων των εννοιών και μηχανισμών που χρησιμοποιούνται για την ερμηνεία της διαμόρφωσης και κατανομής των αξιών γης. 7
Γαιοπρόσοδος (5/11) Η γαιοπρόσοδος μπορεί να αναλυθεί σε τρεις συνιστώσες-θεωρητικές κατασκευές που συνυπάρχουν στη διαμόρφωση της συνολικής γαιοπροσόδου Απόλυτη και μονοπωλιακή γαιοπρόσοδος Διαφορική γαιοπρόσοδος τύπου Ι Διαφορική γαιοπρόσοδος τύπου ΙΙ 8
Γαιοπρόσοδος (6/11) Απόλυτη και μονοπωλιακή γαιοπρόσοδος: Το άθροισμα της τιμής της χειρότερης θέσης. H ελάχιστηκατώτατη τιμή που απαιτεί ο ιδιοκτήτης της γης προκειμένου να διαθέσει τη γη του, ανεξάρτητα από τις διαθέσεις και τις δυνατότητες των υποψηφίων δραστηριοτήτων. Θεωρητικά και πρακτικά οι δύο αυτές πλευρές δεν μπορούν να διακριθούν με σαφήνεια, με συνέπεια να αμφισβητείται και η ίδια η υπόστασή τους. 11
Γαιοπρόσοδος (7/11) Διαφορική γαιοπρόσοδος τύπου Ι: αντιστοιχεί στο μέρος εκείνο της γαιοπροσόδου που οφείλεται στα πλεονεκτήματα της συγκεκριμένης θέσης που προκύπτουν από τις σχέσεις των δραστηριοτήτων. Μια θέση, δηλαδή, αντλεί πλεονεκτήματα από το γεγονός της ύπαρξης άλλων δραστηριοτήτων σε ευνοϊκή, από την άποψη της πρόσβασης, απόσταση και θέση. 12
Γαιοπρόσοδος (8/11) Διαφορική γαιοπρόσοδος τύπου ΙΙ: αντιστοιχεί στο μέρος εκείνο της γαιοπροσόδου που οφείλεται στις επενδύσεις που ήδη έχουν πραγματοποιηθεί στη συγκεκριμένη θέση, γεγονός που βελτιώνει τα οφέλη για τις υποψήφιες προς εγκατάσταση δραστηριότητες (π.χ. η υπάρχουσα σύνδεση με γενικές υποδομές, η συνύπαρξη συμπληρωματικών δραστηριοτήτων σε πολυώροφα κτίρια κλπ.) 13
Γαιοπρόσοδος (9/11) τριβή του χώρου : εκφράζει τους περιορισμούς που βάζει η διάσταση του χώρου και κυρίως η απόσταση. προσπελασιμότητα : περιγράφει την ευκολία πρόσβασης σε μια θέση. Και οι δύο έννοιες εκφράζουν τη σχέση γαιοπροσόδου και θέσης, και κυρίως το γεγονός ότι ορισμένες θέσεις συνεπάγονται λιγότερα έξοδα λειτουργίας από άλλες. 14
Γαιοπρόσοδος (10/11) Το κυριότερο από αυτά τα λειτουργικά έξοδα θεωρείται ότι δημιουργείται από την τριβή του χώρου, δηλαδή τους περιορισμούς που βάζει η διάσταση του χώρου, όπως εκφράζεται από την απόσταση και το κόστος μεταφοράς που συνεπάγεται η εγκατάσταση σε μια συγκεκριμένη θέση. 15
Γαιοπρόσοδος (11/11) Η προσπελασιμότητα με τη σειρά της συνδέεται άμεσα με το κόστος μεταφοράς. Χαμηλότερο κόστος μεταφοράς ισοδυναμεί με χαμηλότερα λειτουργικά έξοδα. Οι δραστηριότητες που μπορούν να αξιοποιήσουν καλύτερα την προσπελασιμότητα μιας θέσης είναι σε θέση να πληρώσουν και την υψηλότερη γαιοπρόσοδο που απαιτείται σ αυτή τη θέση. Αυτό σημαίνει ότι η γαιοπρόσοδος διαφοροποιείται ανάλογα με την προσπελασιμότητα που προσφέρει κάθε συγκεκριμένη θέση. 16
Καμπύλη προσφοράς -προσόδου / Μοντέλα αξίας Γης-Χωροθέτησης δραστηριοτήτων (1/5) Στηρίζονται σε αρχές της οικονομίας Αγοραία τιμή ( πρόσοδος ) γης Τι θα πληρωθεί στην αγορά για ένα τμήμα γης με βάση τη θέση του και το κόστος μεταφοράς 17
Καμπύλη προσφοράς -προσόδου / Μοντέλα αξίας Γης-Χωροθέτησης δραστηριοτήτων (2/5) Υπόβαθρο Υπόδειγμα του vonthunen για την παραγωγή γεωργικών προϊόντων Η απόσταση από το κέντρο της αγοράς δημιουργεί ζώνες καλλιέργειας προϊόντων για τη μεγιστοποίηση του κέρδους 18
Καμπύλη προσφοράς -προσόδου / Μοντέλα αξίας Γης-Χωροθέτησης δραστηριοτήτων (3/5) Alonso (1960s) Η ίδια αρχή εφαρμόζεται για χρήσεις γης μέσα στην πόλη Η πρόσοδος καθορίζεται απο το είδος της δραστηριότητας και την ανάγκη προσπέλασης στην CBD (λειτουργικόεμπορικό κέντρο) Εικόνα 2. Von Thunen Bid-Rent Theory 18
Καμπύλη προσφοράς -προσόδου / Μοντέλα αξίας Γης-Χωροθέτησης δραστηριοτήτων (4/5) Εφαρμογή σε μια μονοκεντρική πόλη Υποθέσεις Η πόλη έχει ένα κέντρο (CBD) Το φυσικό περιβάλλον είναι ομοιογενές Το κόστος μεταφοράς αυξάνει όσο αυξάνει η απόσταση Η γη μεταβιβάζεται στον πλειοδότη (δεν υπάρχουν περιορισμοί στην αγορά γης, π.χ. πολεοδομικές ρυθμίσεις των χρήσεων γης) 19
Εικόνα 3. Εφαρμογή σε μια μονόκεντρη πόλη 20
Καμπύλη προσφοράς -προσόδου / Μοντέλα αξίας Γης-Χωροθέτησης δραστηριοτήτων (5/5) Εφαρμογή σε μια πόλη πολλαπλών πυρήνων, όπως Harris & Ullman (1945) Πολλαπλές επικαλυπτόμενες καμπύλες προσφοράςπροσόδου. Η υψηλότερη προσφορά προέρχεται από όποια χρήση/δραστηριότητα καταβάλει το υψηλότερο ενοίκιο (πρόσοδος) γύρω από οποιοδήποτε κέντροκόμβο (όχι μόνο το λειτουργικό-εμπορικό κέντρο (CBD) Υποθέτουμε και πάλι «ελεύθερη αγορά γης» 21
Εικόνα 4. Εφαρμογή σε μία πόλη πολλαπλών πυρήνων 22
Επιπτώσεις πολεοδομικών ρυθμίσεων Π.χ. απαγόρευση βιομηχανικών (οχλουσών) χρήσεων Σ αυτή την περιοχή απαγορεύεται η χωροθέτηση βιομηχανικών μονάδων. Η γη μεταβιβάζεται στον αμέσως επόμενο πλειοδότη, δηλαδή στην κατοικία Εικόνα 5. Επιπτώσεις πολεοδομικών ρυθμίσεων 23
Οι επιπτώσεις του δικτύου μεταφορών Εικόνα 6α. Οι επιπτώσεις της διάρθρωσης του δικτύου μεταφορών Εικόνα 6β. Οι επιπτώσεις της διάρθρωσης του δικτύου μεταφορών 24
Καμπύλη προσφοράς-προσόδου, «το ύψος» και η πυκνότητα της πόλης (1/2) Η καμπύλη προσφοράςπροσόδου δείχνει τη φθίνουσα αξία/μείωση του ύψους και μείωση των πυκνοτήτων της δόμησης με την αύξηση της απόστασης από το κέντρο Εικόνα 7. Καμπύλη προσφοράς-προσόδου, «το ύψος» και η πυκνότητα της πόλης 25
Καμπύλη προσφοράς-προσόδου, «το ύψος» και η πυκνότητα της πόλης (2/2) Υψηλό ενοίκιο /αξία γης, Μέγιστο ύψος, μέγιστη πυκνότητα Εικόνα 8. Μέγιστο ύψος, μέγιστη πυκνότητα 26
Μοντέλα χωροθέτησης Κατοικιών Στην μονοκεντρική πόλη η κατοικία αν και έλκεται προς το κέντρο δεν μπορεί να πληρώσει το υψηλό ενοίκιο που προσφέρουν οι υπηρεσίες και η βιομηχανία.. Έστω ότι υπάρχουν πάρα πολλοί όμοιοι κλήροι του 1 στρέμματος. Το διαθέσιμο εισόδημα για ενοίκιο κατοικίας και μεταφορικά είναι 300. Το κόστος μεταφοράς (ΚΜ)=20 /χλμ. Ενοίκιο για κατοικία = 300 -ΚΜ. 27
Η Συνάρτηση των τιμών της κατοικίας 300 180 60 Ενοίκιο ανά στρέμμα Η ζήτηση για κατοικία κοντά στο κέντρο (στην εργασία) ανεβάζει το ενοίκιο έως το όριο [διαθέσιμο εισόδημα-κμ] Οι κάτοικοι σε κάθε σημείο της καμπύλης είναι «αδιάφοροι» ως προς τη χωροθέτηση σε κάθε σημείο της πόλης. 6 χλμ 12 χλμ Διάγραμμα 1. Η συνάρτηση των τιμών κατοικίας Απόσταση από το κένρο 28
Εισοδηματική διαφοροποίηση του τόπου κατοικίας (1/5) Τα νοικοκυριά επιλέγουν τόπο κατοικίας εξισορροπώντας τις ανάγκες τους (επιφάνεια κατοικίας), την αξία γης και το κόστος μεταφοράς Επιλέγουν τόπο κατοικίας ώστε MB=MC (οριακό όφελος=οριακό κόστος) Όσο αυξάνει η απόσταση από το κέντρο μειώνεται η αξία γης (μεγαλύτερο οικόπεδο/σπίτι) αλλά αυξάνει το κόστος μεταφοράς. 29
Εισοδηματική διαφοροποίηση του τόπου κατοικίας (2/5) Η ελαστικότητα ως προς το εισόδημα της ζήτησης για κατοικία: Πόσο αυξάνεται η «κατανάλωση» της κατοικίας όταν αυξάνεται το εισόδημα; Η ελαστικότητα ως προς το εισόδημα της ζήτησης για μετακίνηση Πόσο αυξάνεται η δαπάνη μετακίνησης όταν αυξάνεται το εισόδημα; Η «κλίση» της καμπύλης ζήτησης 30
Εισοδηματική διαφοροποίηση του τόπου κατοικίας (3/5) Ελαστικότητα για κατοικία>ελαστικότητα μετακίνησης Ενοίκιο /κόστος μεταφορ άς MB (υψηλό εισόδημα) MC(υψηλό εισόδημα) MC (χαμηλό εισόδημα) MB (χαμηλό εισόδημα) Διάγραμμα 2α. Εισοδηματική διαφοροποίηση του τόπου κατοικίας MC= Οριακό κόστος μετακίνησης MB= οριακό όφελος από την μετακίνηση Απόσταση 31
Εισοδηματική διαφοροποίηση του τόπου κατοικίας (4/5) Ελαστικότητα για κατοικία>ελαστικότητα μετακίνησης Ενοίκιο /κόστος μεταφορ άς MB (υψηλό εισόδημα) MC(υψηλό εισόδημα) MC (χαμηλό εισόδημα) MB (χαμηλό εισόδημα) Δ Δ MC= Οριακό κόστος μετακίνησης MB= οριακό όφελος από την μετακίνηση Απόσταση Διάγραμμα 2β. Εισοδηματική διαφοροποίηση του τόπου κατοικίας 32
Εισοδηματική διαφοροποίηση του τόπου κατοικίας (5/5) Ελαστικότητα για κατοικία=ελαστικότητα μετακίνησης Ενοίκιο /κόστος μεταφοράς MB(υψηλό εισόδημα) MC(χαμηλό εισόδημα) MC(υψηλό εισόδημα) MB(χαμηλό εισόδημα) Δ Διάγραμμα 2γ. Εισοδηματική διαφοροποίηση του τόπου κατοικίας Απόσταση 33
Σύνοψη: Η ζήτηση για την αστική γη καθορίζει μέσω της συνάρτησης «προσφοράς-προσόδου» και μιας ελεύθερης αγοράς γης τις βέλτιστες χρήσεις για κάθε τοποθεσία. Η απασχόληση συγκεντρώνεται στην κεντρική περιοχή/ες Η απόσταση/κόστος μεταφοράς είναι ο κύριος διαφοροποιητικός παράγοντας στο χώρο. 34
Υποθέσεις των Μοντέλων της Οικολογικής Προσέγγισης για το χώρο και τις κοινωνικές διαδικασίες (1/4) Το πρόβλημα της Βιολογικής αναλογίας ( ζωτικός χώρος - φυσική περιοχή) Αφορά μια συγκεκριμένη περίοδο ανάπτυξης και οργάνωσης του καπιταλιστικού τρόπου παραγωγής και των κοινωνικών δομών και σχέσεων Η ατομική ιδιοκτησία, η ωφελιμότητα, ο ανταγωνισμός και αγορά οι βέλτιστοι μηχανισμοί κατανομής των πόρων Αδόμητος και δομήσιμος εξω-αστικός χώρος όπου υπάρχει διαθέσιμη φθηνή γη 35
Υποθέσεις των Μοντέλων της Οικολογικής Προσέγγισης για το χώρο και τις κοινωνικές διαδικασίες (2/4) Δεν υπάρχουν περιορισμοί στη δόμηση (ρυθμίσεις πολεοδομικού-χωροταξικού σχεδιασμού) Η χώρος ως απόσταση και χρόνος (ομοιογενής και αδιαφοροποίητα μέσα μεταφοράς) με κέντρο περιφέρεια 36
Υποθέσεις της Οικολογικής Προσέγγισης για το χώρο και τις κοινωνικές διαδικασίες (3/4) Park: «Η πόλη ενέχειμια οργάνωση τόσο ηθικήόσο και φυσική οι δύο αυτές οργανώσεις βρίσκονται σε μια διαδικασία αλληλεπίδρασης που τις διαμορφώνει και μετασχηματίζει τη μια σε σχέση με την άλλη. Η δομή της πόλης είναι αυτό που αντιλαμβανόμαστε πρώτο, εξαιτίας της ευρύτητας και της πολυπλοκότητάς της. Όμως αυτή η δομή θεμελιώνεται η ίδια πάνω στην ανθρώπινη φύσητης οποίας αποτελεί μια από τις μορφές έκφρασης. Άλλωστε, αυτή η εκτεταμένη οργάνωση προέκυψε σαν απάντηση στις ανάγκες των κατοίκων. 37
Υποθέσεις της Οικολογικής Προσέγγισης για το χώρο και τις κοινωνικές διαδικασίες (4/4) Όμως από τη στιγμή που σχηματίζεται, τους επιβάλλεται σαν ένα βάναυσο εξωτερικό γεγονόςκαι τους διαμορφώνει, με τη σειρά της, ανάλογα με τις προθέσεις και τα συμφέροντα που εκδηλώνει. Δομή και παράδοσηδεν αποτελούν λοιπόν παρά διαφορετικές όψεις ενός ενιαίου πολιτιστικού πλέγματοςτο οποίο καθορίζει το χαρακτήρα και την ιδιαιτερότητα της πόλης» 38
Παράρτημα (1/3) Εικόνα 2. Von Thunen Bid-Rent Theory, «Υλικό με μη προσδιορισμένη προέλευση. Σε περίπτωση που είστε ο κάτοχος του κύριου δικαιώματοςπροβείτε σε επικοινωνία με τη Μονάδα Υλοποίησης Ανοικτών Ακαδημαϊκών Μαθημάτων» Εικόνα 3. Εφαρμογή σε μια μονόκεντρηπόλη, William Alonso (1964), Location and land use. Towards a General Theory of Land Rent, Cambridge, MA: Harvard University Press, CC:BY-NC-ND Εικόνα 4. Εφαρμογή σε μία πόλη πολλαπλών πυρήνων, From M.Yeates (1990), The North American City, Fourth Edition, Harper & Row, Publishers, p.132, CC:BY-NC-ND 38
Παράρτημα (2/3) Εικόνα 5. Επιπτώσεις πολεοδομικών ρυθμίσεων, «Υλικό με μη προσδιορισμένη προέλευση. Σε περίπτωση που είστε ο κάτοχος του κύριου δικαιώματοςπροβείτε σε επικοινωνία με τη Μονάδα Υλοποίησης Ανοικτών Ακαδημαϊκών Μαθημάτων» Εικόνα 6α,β. Οι επιπτώσεις της διάρθρωσης του δικτύου μεταφορών, B.J. L. Berry (1963), Commercial Structure and Commercial Blight: Retail Patterns and Processes in the City of Chicago, University of Chicago, CC:BY-NC-ND Εικόνα 7. Καμπύλη προσφοράς-προσόδου, «το ύψος» και η πυκνότητα της πόλης, «Υλικό με μη προσδιορισμένη προέλευση. Σε περίπτωση που είστε ο κάτοχος του κύριου δικαιώματοςπροβείτε σε επικοινωνία με τη Μονάδα Υλοποίησης Ανοικτών Ακαδημαϊκών Μαθημάτων» 39
Παράρτημα (3/3) Εικόνα 8. Μέγιστο ύψος, μέγιστη πυκνότητα, «Υλικό με μη προσδιορισμένη προέλευση. Σε περίπτωση που είστε ο κάτοχος του κύριου δικαιώματοςπροβείτε σε επικοινωνία με τη Μονάδα Υλοποίησης Ανοικτών Ακαδημαϊκών Μαθημάτων» 40
Χρηματοδότηση Το παρόν εκπαιδευτικό υλικό έχει αναπτυχθεί στα πλαίσια του εκπαιδευτικού έργου του διδάσκοντα. Το έργο «Ανοικτά Ακαδημαϊκά Μαθήματα Ε.Μ.Π.» έχει χρηματοδοτήσει μόνο την αναδιαμόρφωση του εκπαιδευτικού υλικού. Το έργο υλοποιείται στα πλαίσια του Επιχειρησιακού Προγράμματος «Εκπαίδευση και Δια Βίου Μάθηση» και συγχρηματοδοτείται από την Ευρωπαϊκή Ένωση (Ευρωπαϊκό Κοινωνικό Ταμείο) και από εθνικούς πόρους.