ΜΕΤΑΠΤΥΧΙΑΚΗ ΔΙΠΛΩΜΑΤΙΚΗ ΕΡΓΑΣΙΑ

ΑΡΙΣΤΟΤΕΛΕΙΟ ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗΣ ΝΟΜΙΚΗ ΣΧΟΛΗ ΙΑΤΜΗΜΑΤΙΚΟ ΠΡΟΓΡΑΜΜΑ ΜΕΤΑΠΤΥΧΙΑΚΩΝ ΣΠΟΥΔΩΝ «ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟ: ΝΟΜΙΚΕΣ, ΤΕΧΝΙΚΕΣ ΚΑΙ ΠΕΡΙΒΑΛΛΟΝΤΙΚΕΣ ΙΑΣΤΑΣΕΙΣ» ΜΕΤΑΠΤΥΧΙΑΚΗ ΔΙΠΛΩΜΑΤΙΚΗ ΕΡΓΑΣΙΑ «Διαδικασία σύνταξης προκαταρκτικού Κτηματογραφικού υποβάθρου και οι μεταβολές που υφίσταται από τη συλλογή των πληροφοριών στο στάδιο της Κτηματογράφησης» ΣΟΦΙΑ ΠΑΥΛΙΔΟΥ ΕΠΙΒΛΕΠΩΝ ΚΑΘΗΓΗΤΗΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ ΚΑΤΣΑΜΠΑΛΟΣ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗ 2017

ΠΕΡΙΕΧΟΜΕΝΑ ΕΙΣΑΓΩΓΗ... 9 KΕΦΑΛΑΙΟ 1 ο... 11 Δομικά χαρακτηριστικά του προκαταρκτικού Κτηματογραφικού Υποβάθρου.. 11 1.1 Τι είναι το κτηματογραφικό υπόβαθρο... 11 1.2 Σύστημα Αναφοράς Εθνικού Κτηματολογίου... 12 1.3 Το Ελληνικό Σύστημα Εντοπισμού HEPOS... 14 1.4. Σκοπός της δημιουργίας του Κτηματογραφικού Υποβάθρου... 16 ΚΕΦΑΛΑΙΟ 2ο... 17 Οι πληροφορίες του Κτηματογραφικού Υποβάθρου... 17 2.1 Περιεχόμενα Κτηματογραφικού Υποβάθρου... 17 2.2. Χορηγούμενα στοιχεία από την ΕΚΧΑ Α.Ε.... 18 2.2.1 Ψηφιακά δεδομένα ορίων... 18 2.2.2 Κωδικοί Ο.Τ.Α.... 18 2.2.3 Ορθοφωτογραφίες... 18 2.2.4 Διαδικτυακές και ειδικές εφαρμογές & διανομή πινακίδων ΕΓΣΑ 87.. 19 2.2.5 Θεματικά μητρώα των αγροτικών εκμεταλλεύσεων του ΥΠ.Α.Α.Τ.... 20 2.2.6 Ψηφιακά δεδομένα δασικών χαρτών... 21 2.2.7 Ψηφιακά δεδομένα Διανομών και Αναδασμών... 21 2.2.8. Ψηφιακά δεδομένα χάραξης Προκαταρκτικής Οριογραμμής του Αιγιαλού.... 23 2.3. Στοιχεία που συλλέγει ο ανάδοχος... 23 2.4 Αξιολόγηση της συλλεχθείσας πληροφορίας... 24 ΚΕΦΑΛΑΙΟ 3 ο... 27 Διαδικασίες καθορισμού ορίων... 27 3.1 Εφαρμογή και έλεγχος των ορίων επί του κτηματογραφικού υποβάθρου... 27 3.2 Αλλαγή ορίου μεταξύ περιοχής που είναι υπό καθεστώς Κτηματολογίου και περιοχής που πρόκειται να κτηματογραφηθεί... 29 3.3 Αλλαγή ορίου μεταξύ Ο.Τ.Α. που κτηματογραφούνται την ίδια χρονική περίοδο.... 29 3.4 Καθορισμός αστικών-αγροτικών ορίων... 30 3.4.1 Περιοχές που είναι εκτός των αστικών ορίων οριοθετούνται εντός της αστικής.... 30 2

3.4.2 Περιοχές που είναι εντός της αστικών ορίων οριοθετούνται εντός της αγροτικής.... 30 3.5 Καθορισμός ορίων ενοτήτων-τομέων... 33 3.5.1 Κτηματολογική ενότητα... 33 3.5.2 Κτηματολογικός Τομέας... 34 3.6. Καθορισμός ορίων γεωτεμαχίων... 35 3.6.1. Η έννοια του γεωτεμαχίου και η Οδηγία INSPIRE... 35 3.6.2. Σχεδιασμός γεωτεμαχίου... 36 3.6.3. Καθορισμός των ορίων του οδικού δικτύου... 47 3.6.4 Καθορισμός ορίων αιγιαλού- παραλίας... 47 ΚΕΦΑΛΑΙΟ 4 ο... 49 Περιγραφική Πληροφορία... 49 4.1 Στοιχεία περιγραφικής βάσης δεδομένων κτηματογραφικού υποβάθρου... 49 4.2 Περιγραφικές πληροφορίες υποβάθρου Διανομών και Αναδασμών... 49 4.3 Κωδικός Αριθμός Εθνικού Κτηματολογίου (ΚΑΕΚ)... 50 4.4 Περιγραφική πληροφορία κτιρίων... 53 4.5 Έλεγχος προκαταρκτικού Κτηματογραφικού Υποβάθρου... 54 ΚΕΦΑΛΑΙΟ 5 ο... 57 Γεωμετρικές ακρίβειες κατά την κτηματογράφηση... 57 5.1 Γεωμετρική ακρίβεια κτηματολογικών διαγραμμάτων.... 57 5.2 Γεωμετρική συμβατότητα... 57 5.3 Συμβατότητα θέσης και σχήματος.... 59 5.4 Συμβατότητα εμβαδού... 61 5.5 Αποδεκτή απόκλιση εμβαδού... 62 5.6 Ισχύων τύπος υπολογισμού της επιτρεπτής απόκλισης... 62 ΚΕΦΑΛΑΙΟ 6 ο... 64 Κτηματογράφηση- Εντοπισμός ακινήτων... 64 6.1 Η διαδικασία εντοπισμού ακινήτων στην κτηματογράφηση... 65 6.2 Πρόσθετες πληροφορίες κατά τον εντοπισμό... 70 6.3 Η συμβολή του τοπογραφικού διαγράμματος στην κτηματογράφηση.. 70 ΚΕΦΑΛΑΙΟ 7 ο... 73 Κατηγορίες ακινήτων και εγγραπτέα δικαιώματα Κτηματολογίου... 73 7.1 Κατηγορίες ακινήτων... 73 3

7.1.1 Γεωτεμάχιο... 73 7.1.2 Οριζόντια Ιδιοκτησία... 74 7.1.3 Κάθετη Ιδιοκτησία... 76 7.1.4 Σύνθετη κάθετη ιδιοκτησία... 79 7.1.5 Ειδικό ιδιοκτησιακό αντικείμενο... 79 7.2. Εγγραπτέα δικαιώματα... 80 7.2.1 Κυριότητα... 80 7.2.2 Δουλείες ακινήτων... 81 7.2.3 Εμπράγματες ασφάλειες... 84 7.2.4 Μεταλλειοκτησία... 85 7.2.5 Εγγραπτέες μισθώσεις... 85 7.2.6 Κατασχέσεις... 85 7.2.7 Εγγραπτέες διαδικαστικές πράξεις... 86 7.2.8.Μεταφορά συντελεστή δόμησης... 86 ΚΕΦΑΛΑΙΟ 8 ο... 87 Μεταβολές Κτηματογραφικού υποβάθρου... 87 8.1 Η επεξεργασία των περιγραφικών δεδομένα της κτηματογράφησης... 87 8.1.1 Έλεγχος τίτλων ιδιοκτησίας... 87 8.1.2 Έλεγχος νομιμοποιητικών εγγράφων χρησικτησίας... 88 8.1.3 Έλεγχος στοιχείων δικαιούχου... 89 8.2 Η επεξεργασία των χωρικών δεδομένων της κτηματογράφησης... 89 8.3 Μεταβολές Διορθώσεις επί του κτηματογραφικού υποβάθρου... 90 8.4.Προβλήματα στην επεξεργασία γεωτεμαχίων... 91 8.5.Ενδιάμεσοι έλεγχοι επί των παραδοτέων της κτηματογράφησης... 94 8.5.1 Έλεγχοι των κτηματολογικών στοιχείων της ψηφιακής βάσης κατά τις ενδιάμεσες υποβολές... 95 8.6 Περιεχόμενα κτηματολογικών αποσπασμάτων ανάρτησης... 96 ΚΕΦΑΛΑΙΟ 9 ο... 98 Συμπεράσματα Προτάσεις... 98 9.1 Συμπεράσματα... 98 9.2 Προτάσεις για βελτίωση του υποβάθρου... 100 ΒΙΒΛΙΟΓΡΑΦΙΑ... 103 4

Ευχαριστίες Η παρούσα μεταπτυχιακή εργασία έχει εκπονηθεί στα πλαίσια του Διατμηματικού Προγράμματος Μεταπτυχιακών Σπουδών «Κτηματολόγιο: Νομικές, Τεχνικές και Περιβαλλοντικές Διαστάσεις». Πριν την παρουσίαση των αποτελεσμάτων της παρούσας μεταπτυχιακής εργασίας, αισθάνοµαι την υποχρέωση να ευχαριστήσω ορισµένους από τους ανθρώπους που συνέβαλλαν σημαντικά στην ολοκλήρωσή της. Πρώτο από όλους θέλω να ευχαριστήσω τον επιβλέποντα καθηγητή Κωνσταντίνο Κατσάμπαλο για την πολύτιμη καθοδήγησή του, την άμεση ανταπόκρισή του σε κάθε στάδιο εξέλιξης της εργασίας, την εμπιστοσύνη και την εκτίμηση που μου έδειξε. Τέλος, θέλω να ευχαριστήσω την οικογένειά μου, που με υπομονή και κουράγιο πρόσφεραν την απαραίτητη ηθική συμπαράσταση για την ολοκλήρωση της μεταπτυχιακής μου εργασίας. 5

ΚΑΤΑΛΟΓΟΣ ΕΙΚΟΝΩΝ Εικόνα 1. Διάγραμμα χωρίς σύστημα αναφοράς. Εικόνα 2. Υπόδειγμα πίνακα διοικητικών πράξεων. Εικόνα 3. Όριο αστικής περιοχής. Εικόνα 5. Κτηματολογικοί τομείς. Εικόνα 6. Τοπογραφικό διάγραμμα πρόσφατου Αναδασμού σε αναλογική μορφή. Εικόνα 7. Τμήμα τοπογραφικού διαγράμματος εξαρτημένο από το ΕΓΣΑ 87. Εικόνα 8. Προσθήκη των μετρήσεων επί της αεροφωτογραφίας Εικόνα 9. Αεροφωτογραφία περιοχής που πρόκειται να κτηματογραφηθεί πριν την ψηφιοποίηση των ορίων. Εικόνα 10. Αεροφωτογραφία περιοχής που πρόκειται να κτηματογραφηθεί με σχεδίαση των ορίων των γεωτεμαχίων που προέκυψαν από ψηφιοποίηση. Εικόνα 11. Υπόδειγμα πίνακα περιγραφικής πληροφορίας τοπογραφικού διαγράμματος γεωτεμαχίου Διανομών-Αναδασμών Εικόνα 12. Υπόδειγμα πίνακα κτηματολογικής πληροφορίας γεωτεμαχίου Διανομών-Αναδασμών Εικόνα 13. Προσδιορισμός ΚΑΕΚ. Εικόνα 14. Κωδικοί των Νομών τη χώρας. Εικόνα 15. Αντιστοίχιση αρίθμησης κτιρίων. Εικόνα 16. Κριτήρια γεωμετρικής ακρίβειας Κτηματολογικών διαγραμμάτων Εικόνα 17. Ζώνη συμβατότητας σχήματος Εικόνα 18. Απόσπασμα Θέασης Ορθοφωτοχάρτη. Εικόνα 19. Προσδιορισμός της θέσης του γεωτεμαχίου με GPS χειρός. Εικόνα 20. Τοπογραφικό διάγραμμα οικοπέδου με αποτύπωση των ορίων της αποκλειστικής χρήσης των δύο κάθετων ιδιοκτησιών Εικόνα 21. Εφαρμογή των ορίων της αποκλειστικής χρήσης των κάθετων ιδιοκτησιών επάνω στην εικόνα του κτηματογραφικού υποβάθρου Εικόνα 22. Υπόσκαφα κτίσματα- Ειδικό ιδιοκτησιακό αντικέιμενο 6

Εικόνα 23. Ζώνη δουλειάς διελεύσεως των γραμμών μεταφοράς ηλεκτρικού ρεύματος. Εικόνα 24. Εσφαλμένη πληροφορία του ορθοφωτοχάρτη του Κτηματολογίου σε αντιπαραβολή με την ορθή απεικόνιση της πραγματικότητας 7

Περίληψη Ένα από τα βασικότερα στάδια της μελέτης κτηματογράφησης είναι η σύνταξη προκαταρκτικού κτηματογραφικού υποβάθρου. Πρόκειται για μια επίπονη διαδικασία που απαιτεί τη συλλογή τεράστιου όγκου δεδομένων. Σημαντική προϋπόθεση για την επιτυχή υλοποίηση του εγχειρήματος, είναι ο συνδυασμός διοικητικών, νομικών και τεχνικών διαδικασιών καθώς και η συνεργασία όλων των διαφορετικών επιστημονικών εξειδικεύσεων με σκοπό την επαρκή αντιμετώπιση των προβλημάτων καθώς και την ανταπόκριση στις απαιτήσεις που προκύπτουν. Στο πλαίσιο αυτό, η μορφή του κτηματογραφικού υποβάθρου δεν παγιώνεται μετά την περαίωση όλων των διαδικασιών που αναφέρθηκαν αλλά αποτελεί ένα δυναμικό εργαλείο για την κτηματογράφηση με μεταβαλλόμενη μορφή. Στην παρούσα διπλωματική εργασία επιχειρείται ο εντοπισμός, η περιγραφή, η ανάλυση και η αξιολόγηση των βασικών πτυχών του προκαταρκτικού κτηματογραφικού υποβάθρου, περιγράφονται οι μεταβολές που υφίσταται από την επεξεργασία των δηλώσεων ιδιοκτησίας των δικαιούχων και τέλος, διατυπώνονται προτάσεις για τη βελτίωση των παραπάνω διαδικασιών. Το συμπέρασμα που προκύπτει από την ανάλυση είναι ότι η ορθή σύνταξη του προκαταρκτικού κτηματογραφικού υποβάθρου θα αναβαθμίσει αποτελεσματικά τις υπηρεσίες διαχείρισης των γεωχωρικών δεδομένων προς όφελος του πολίτη, του δημοσίου και των επενδύσεων. Abstract One of the main stages of a cadastral survey is the development of the preliminary cadastral background. That development is a difficult procedure which requires the collection of a huge amount of data. The combination of administrative, legal and technical procedures consists an important condition of the successful implementation of the task, as well as the collaboration of all different scientific specializations in order to deal adequately with all kind of problems and correspond to the upcoming demands. In this context, the form of the cadastral background is not fixed after the end of the above mentioned procedures but it consists a dynamic tool for the cadastral survey with changing form. In this dissertation, the localization, description, analysis and evaluation of the key aspects of the preliminary cadastral background are being attempted, the transformations, after processing the ownership declarations submitted, are described and, finally, suggestions are made for the amelioration of the above mentioned procedures. The conclusion, coming up from the analysis, is that the right development of the preliminary cadastral background will upgrade effectively the geospacial data management services to the benefit of the citizens, the state and of investments. 8

ΕΙΣΑΓΩΓΗ Ένα από τα βασικότερα στάδια της μελέτης κτηματογράφησης είναι η σύνταξη προκαταρκτικού κτηματογραφικού υποβάθρου. Αυτό χρησιμοποιείται κατά κύριο λόγο κατά την υποβολή των δηλώσεων για τον εντοπισμό των δηλούμενων ακινήτων στο Γραφείο Κτηματογράφησης. Ο ανάδοχος οφείλει να προβεί με βάση το χρονοδιάγραμμα στην κατάλληλη προετοιμασία, ώστε να καταστεί δυνατή η ορθή σύνδεση των γεωτεμαχίων με τα αντίστοιχα δικαιώματα. Η σύνταξη του κτηματογραφικού υποβάθρου είναι μια επίπονη διαδικασία που απαιτεί τη συλλογή τεράστιου όγκου δεδομένων από μελέτες που έχουν προηγηθεί, αλλά και από πληροφορίες που πηγάζουν από φορείς και πολίτες της περιοχής που πρόκειται να κτηματογραφηθεί. Σημαντική προϋπόθεση για την επιτυχή υλοποίηση του εγχειρήματος, είναι ο συνδυασμός διοικητικών, νομικών και τεχνικών διαδικασιών οι οποίες πρέπει ολοκληρωθούν με τη αξιοποίηση των σύγχρονων δυνατοτήτων της πληροφορικής και της τεχνολογίας. Η διεκπεραίωση όλων αυτών των διαδικασιών οργανώνεται και συντονίζεται από ειδικούς που προέρχονται από διαφορετικά επιστημονικά πεδία. Σημαντική πρόκληση και βασική απαίτηση ταυτόχρονα, είναι η συμβολή και συνεργασία όλων των διαφορετικών επιστημονικών εξειδικεύσεων με σκοπό την επαρκή αντιμετώπιση των προβλημάτων καθώς και την ανταπόκριση στις απαιτήσεις που προκύπτουν. Ο χρόνος, ο τρόπος και τα μέσα που είναι απαραίτητα για την εκπόνηση του προκαταρκτικού κτηματογραφικού υποβάθρου, περιγράφονται αναλυτικά στο τεύχος τεχνικών προδιαγραφών της κάθε μελέτης. Είναι φανερό πως ένα σωστά ενημερωμένο κτηματογραφικό υπόβαθρο, αποτελεί τη βάση για την εξέλιξη των διαδικασιών που θα ακολουθήσουν. Επιπλέον, συντελεί στην ταχύτερη, ευκολότερη και πιο ορθή διεκπεραίωση του έργου και κατ επέκταση στη διασφάλιση των δικαιωμάτων των δικαιούχων. Η μορφή του κτηματογραφικού υποβάθρου δεν παγιώνεται μετά την περαίωση όλων των διαδικασιών που αναφέρθηκαν αλλά αποτελεί ένα δυναμικό εργαλείο για την κτηματογράφηση με μεταβαλλόμενη μορφή. Οι μεταβολές αυτές προέρχονται από την προσθήκη νέας πληροφορίας κατά τη συλλογή των δηλούμενων δικαιωμάτων. Η παρούσα διπλωματική εργασία επιχειρεί να εντοπίσει, να περιγράψει, να αναλύσει και να αξιολογήσει τις βασικές πτυχές του προκαταρκτικού κτηματογραφικού υποβάθρου. Η εργασία δομείται σε εννέα κεφάλαια με το πρώτο και δεύτερο κεφάλαιο να αναφέρονται στα δομικά χαρακτηριστικά προκαταρκτικού κτηματογραφικού υποβάθρου και στις βασικές πληροφορίες που εμπεριέχονται αντίστοιχα. Οι διαδικασίες καθορισμού ορίων περιγράφονται στο τρίτο κεφάλαιο ενώ οι περιγραφικές πληροφορίες των δεδομένων του υποβάθρου αναλύονται στο τέταρτο κεφάλαιο. Το πέμπτο κεφάλαιο είναι εστιασμένο στις γεωμετρικές ακρίβειες κατά την κτηματογράφηση, με το έκτο κεφάλαιο να περιγράφει τις σχετικές διαδικασίες εντοπισμού των ακινήτων κατά την κτηματογράφηση. Οι κατηγορίες των ακινήτων και τα εγγραπτέα δικαιώματα του κτηματολογίου 9

αναλύονται το έβδομο κεφάλαιο, ενώ το κεφάλαιο που ακολουθεί περιγράφει όλες τις κρίσιμες πτυχές των μεταβολών που προκύπτουν κατά τη διάρκεια της κτηματογράφησης, καθώς και στα αίτια που τις προκαλούν. Η εργασία ολοκληρώνεται με το τελευταίο κεφάλαιο στο οποίο παρατίθενται τα συμπεράσματα και οι προτάσεις πολιτικής. 10

KΕΦΑΛΑΙΟ 1 ο Δομικά χαρακτηριστικά του προκαταρκτικού Κτηματογραφικού Υποβάθρου 1.1 Τι είναι το κτηματογραφικό υπόβαθρο Κτηματογραφικό υπόβαθρο είναι ένα κτηματολογικό, χαρτογραφικό ψηφιακό υπόβαθρο που περιέχει χωρικές πληροφορίες για τη θέση τις διαστάσεις και το σχήμα των ακινήτων που βρίσκονται στην περιοχή που πρόκειται να κτηματογραφηθεί, σε συνδυασμό με περιγραφικές πληροφορίες που αντιστοιχούν στα ακίνητα αυτά. Επί αυτού προσδιορίζονται οι θεσμικές γραμμές 1 με σκοπό το διαχωρισμό των ιδιωτικών δημόσιων και κοινόχρηστων εκτάσεων, καθώς και τα όρια που προκύπτουν από διοικητικές πράξεις που έχουν εφαρμοστεί (π.χ. διανομές, αναδασμοί, πράξεις εφαρμογής). Για τη δημιουργία του αξιοποιείται ένα πλήθος στοιχείων από παλαιότερες αλλά και πρόσφατες μελέτες με σκοπό την κτηματολογική αποτύπωση της κτηματογραφούμενης περιοχής στα πλαίσια προκαθορισμένης ακρίβειας. Το σύνολο της πληροφορίας που συγκεντρώνεται προστίθεται επάνω σε έγχρωμες (true color) ψηφιακές ορθοφωτογραφίες οι οποίες χορηγούνται από την ΕΚΧΑ Α.Ε. καλύπτοντας στο σύνολο της κτηματογραφούμενης έκτασης της μελέτης που έχει ανατεθεί. Ο τρόπος σύνταξής του καθορίζεται από συγκεκριμένες τεχνικές προδιαγραφές οι οποίες εισάγουν μια συγκεκριμένη διαδικασία της ηλεκτρονικής διαχείρισης των δεδομένων που συλλέγονται στα διάφορα στάδια της κτηματογράφησης. Αυτό έχει ως αποτέλεσμα τη δημιουργία μιας τυποποιημένης μορφής οργάνωσης και διαχείρισης της Ψηφιακής Βάσης Δεδομένων, με συνεχή επικοινωνία με την Κεντρική Βάση της Κτηματολόγιο Α.Ε. και με τη χρήση του Διαδικτύου με την αξιοποίηση συγκεκριμένων διαδικτυακών εφαρμογών (Αρβανίτης Α. 2014). Έχοντας ως βασικά προαπαιτούμενα όλα τα παραπάνω, δίνεται η δυνατότητα για τη δημιουργία ενός σύγχρονου, δυναμικού, αξιόπιστου και ενημερωμένου συστήματος κτηματολογικής πληροφορίας. Σύμφωνα με τα οριζόμενα στο Τεύχος 1 Οι θεσμικές γραμμές προσδιορίζουν τα χαρακτηριστικά ενός γενικού πολεοδομικού σχεδίου, τους περιορισμούς χρήσης ή ιδιοκτησίας, ή μια αρχαιολογική ζώνη προστασίας, ή μια περιοχή όπου επιτρέπεται να γίνει τουριστική ανάπτυξη. Πιο συγκεκριμένα με τον όρο θεσμικές γραμμές εννοούμε: Η γραμμή αιγιαλού και παραλίας. Οι γραμμές απαλλοτρίωσης για την κατασκευή τεχνικών έργων εκ μέρους του δημοσίου (οδικοί άξονες, αεροδρόμια, σιδηροδρομικές γραμμές, λιμάνια κ.λπ.)οι ρυμοτομικές γραμμές εντός σχεδίου πόλης και οι οριογραμμές οδών και πλατειών σε οικισμούς χωρίς σχέδιο πόλης. Τα όρια των δασών και των δασικών εκτάσεων. 11

Τεχνικών Προδιαγραφών για τη δημιουργία Εθνικού Κτηματολογίου, 2 η σύνταξη του προκαταρκτικού κτηματογραφικού υποβάθρου κατατάσσεται στο πρώτο στάδιο της μελέτης. Ο ανάδοχος τηρώντας το χρονοδιάγραμμα πρέπει να το υποβάλει εντός έξι μηνών από την έναρξη του πρώτου σταδίου. Ο όγκος της εργασίας είναι τεράστιος, απαιτεί πολύ καλή γνώση της περιοχής, συγκρότηση πολύ καλής ομάδας μελέτης, διάθεση έμπειρου τεχνικού προσωπικού και πολύ καλή συνεργασία με τους τοπικούς φορείς και τους πολίτες της περιοχής. Επίσης, κατά το διάστημα σύνταξης του κτηματογραφικού υποβάθρου ο ανάδοχος έχει την ευκαιρία να ενημερώσει ταυτόχρονα πολίτες και φορείς των περιοχών που πρόκειται να κτηματογραφηθούν για την υποχρέωση υποβολής της δήλωσής τους έναντι του Κτηματολογίου, αξιοποιώντας την ευκαιρία της παρουσίας των συνεργείων του στο πεδίο (Αρβανίτης Α., 2016). Το έργο εντάχθηκε στο Μέτρο 2.9 του Επιχειρησιακού Προγράμματος (Ε.Π.) του Γ Κοινοτικού Πλαισίου Στήριξης (Κ.Π.Σ.): Κοινωνία της Πληροφορίας ΚτΠ 2000-2006 και χρηματοδοτήθηκε σε ποσοστό 50% από το Διαρθρωτικό Ταμείο Ευρωπαϊκό Ταμείο Περιφερειακής Ανάπτυξης ΕΤΠΑ και 50% από Εθνικούς Πόρους 3. 1.2 Σύστημα Αναφοράς Εθνικού Κτηματολογίου Για τη δημιουργία του Εθνικού Κτηματολογίου προέκυψε η ανάγκη της δημιουργίας ενός ενιαίου χαρτογραφικού υποβάθρου το οποίο δεν υπήρχε διαθέσιμο για το ελλαδικό χώρο. Οι γεωδαιτικές απεικονίσεις που έχουν χρησιμοποιηθεί και χρησιμοποιούνται, μέχρι σήμερα στην Ελλάδα για τοπογραφικές κλίμακες είναι: Η πλάγια ισαπέχουσα αζιμουθιακή απεικόνιση Hatt Η Παγκόσμια Εγκάρσια Μερκατορική απεικόνιση ή απεικόνιση UTM (Universal Transverse Mercator) Η Εγκάρσια Μερκατορική απεικόνιση των 3 ο ή απεικόνιση ΤΜ 3 ο Η Εγκάρσια Μερκατορική απεικόνιση μίας ζώνης (για όλη την Ελλάδα) ή συμβατικά απεικόνιση ΤΜ 87 όπου το 87 υποδηλώνει το ελληνικό γεωδαιτικό datum του 1987(ΕΓΣΑ 87). 2 Συγκρίνοντας τις τεχνικές προδιαγραφές των πρώτων μελετών (ΦΕΚ 639/Β/19-7-1995) οι οποίες περιορίζονται σε κείμενο 20 σελίδων, με τις προδιαγραφές των μελετών μετά το έτος 2008, για τις οποίες χρειάστηκαν 224 σελίδες κειμένου, εύκολα γίνεται αντιληπτό ότι η εμπειρία και τα λάθη του παρελθόντος απέδωσαν τα θετικά τους αποτελέσματα. 3 Χρόνος Υποβολής Ε.Π. Απρίλιος 2000. Ημερομηνία έγκρισης 14/03/2001. Ημερομηνία τροποποίησης 29/12/2004. 12

Οι τρεις τελευταίες απεικονίσεις είναι στην ουσία μία απεικόνιση και διαφοροποιούνται μόνον ως προς τον ορισμό του προβολικού συστήματος των (x, y) και ως προς κάποιες συμβατικές επιλογές. Έτσι, θεωρούνται ως παραλλαγές της Εγκάρσιας Μερκατορικής προβολής (Φωτίου, 2007, Φωτίου και Λιβιεράτος, 2000). Για τις ανάγκες του έργου ορίστηκε ως σύστημα αναφοράς το ΕΓΣΑ 87, το οποίο από το 2007 υλοποιείται μέσω του Ελληνικού Συστήματος Εντοπισμού HEPOS και μίας συγκεκριμένης και μονοσήμαντα ορισμένης διαδικασίας μετασχηματισμού. Μέσω της διαδικασίας συνδέεται το ΕΓΣΑ 87 με το δορυφορικό σύστημα αναφοράς του HEPOS, το οποίο υλοποιεί το Ευρωπαϊκό Σύστημα Αναφοράς ETRS 89 στον Ελλαδικό χώρο. Τα τεχνικά χαρακτηριστικά αυτού του γεωδαιτικού συστήματος αναφοράς που είναι ενιαίο για όλη τη χώρα (Βέης, 1987, Katsampalos et al., 2010), είναι: "Ελληνικό Γεωδαιτικό Σύστημα Αναφοράς του 1987" (EΓΣA 87) με ελλειψοειδές αναφοράς το GRS 80, α=6 378 137.000 1/f = 298.257222101 Το θεμελιώδες σημείο του συστήματος αυτού είναι το κεντρικό βάθρο του Δορυφορικού Σταθμού Διονύσου με συμβατικές συντεταγμένες : φ = 380 04' 33''.8107 B λ = 230 55' 51''.0095 A και υψόμετρο γεωειδούς N = 7.00 μέτρα. Το γεωκεντρικό καρτεσιανό σύστημα αναφοράς του ΕΓΣΑ 87 είναι σχεδόν παράλληλο με το γεωκεντρικό καρτεσιανό σύστημα WGS 84 (το σύστημα αναφοράς των δορυφορικών μετρήσεων GPS). Μία προσεγγιστική μετάβαση από το ΕΓΣΑ 87 στο WGS 84 μπορεί να επιτευχθεί με βάση τις παρακάτω σταθερές παραμέτρους: ΔΧ = -200 μ ΔΥ = +74 μ ΔΖ = +246 μ οι οποίες προστιθέμενες στις γεωκεντρικές καρτεσιανές συντεταγμένες του ΕΓΣΑ 87 δίνουν τις γεωκεντρικές καρτεσιανές συντεταγμένες του WGS 84. Τονίζεται ότι οι τιμές αυτές είναι προσεγγιστικές και χρησιμοποιούνται πανελλαδικά. Η ακρίβεια που επιτυγχάνεται με χρήση αυτών των παραμέτρων είναι της τάξης των λίγων μέτρων. Προβολικό Σύστημα Αναφοράς 13

Το προβολικό σύστημα αναφοράς του Εθνικού Κτηματολογίου είναι η Εγκάρσια Μερκατορική προβολή (TM) με τα εξής χαρακτηριστικά: κεντρικός μεσημβρινός : λ0 = 24000'00''.00A συντελεστής κλίμακας σε λ=240a : k0 = 0,9996 πλάτος αναφοράς : φ0= 000 00'00'',00 προσθετική σταθερά στο X : X0= 500 000,00 μέτρα προσθετική σταθερά στο Y : Y0= 0,00 μέτρα Η τιμή του συντελεστή κλίμακας k (μέτρου γραμμικής παραμόρφωσης) σε κάθε σημείο υπολογίζεται με βάση τον προσεγγιστικό τύπο: k = 0.012311 * (X-0.5)2 + 0,9996 όπου Χ η τετμημένη του σημείου σε εκατομμύρια μέτρα (δηλ. Χ = Χ.10-6) (Βέης, 1987). 1.3 Το Ελληνικό Σύστημα Εντοπισμού HEPOS Είναι γεγονός ότι με την αξιοποίηση της σύγχρονης τεχνολογίας οι δορυφορικές τεχνικές εντοπισμού μέσω GPS ή GNSS αποτελούν αναπόσπαστο μέρος της επαγγελματικής πρακτικής του Τοπογράφου Μηχανικού. Τα τελευταία χρόνια εφαρμόζεται η χρήση των μόνιμων σταθμών αναφοράς και ειδικότερα η χρήση δικτύων μόνιμων σταθμών για τις εργασίες γεωδαιτικού εντοπισμού με GNSS Οι τεχνικές αυτές χρησιμοποιούνται σε διεθνές επίπεδο και προτιμώνται γιατί μειώνουν το κόστος προμήθειας εξοπλισμού, το προσωπικό των μετρήσεων και το χρόνο παραμονής στο πεδίο, διευκολύνοντας το χρήστη στην καθημερινή πρακτική. Όλες οι αναφερόμενες δυνατότητες πληρούνται και ταυτόχρονα παρέχονται μέσω του Ελληνικού Σύστηµατος Εντοπισµού HEPOS. Το Ελληνικό Σύστηµα Εντοπισµού HEPOS (HΕllenic PΟsitioning System) είναι ένα σύστηµα το οποίο σχεδιάστηκε για να καλύψει τις ανάγκες της σύνταξης Εθνικού Κτηματολογίου για να παρέχει υπηρεσίες προσδιορισµού θέσης αξιοποιώντας το υφιστάμενο παγκόσμιο δορυφορικό σύστηµα εντοπισµού (GPS - Global Positioning System). Παράλληλα μπορεί να χρησιμοποιείται και από άλλους δημόσιους φορείς και ιδιώτες. Το σύστηµα αποτελείται από 98 µόνιµους σταθµούς αναφοράς GPS, κατανεμημένους σε ολόκληρη τη χώρα. Οι μετρήσεις των σταθµών συγκεντρώνονται σε πραγματικό χρόνο στο Κέντρο Ελέγχου το οποίο επεξεργάζεται και αποστέλλει στους χρήστες τα δεδομένα σταθμού αναφοράς, τα οποία απαιτούνται για το σχετικό προσδιορισμό θέσης με GPS. Μέσω της διαδικασίας αυτής δίνεται η δυνατότητας τους χρήστες να προσδιορίζουν με 14

τοπογραφική ακρίβεια τη θέση ενός σημείου, χωρίς να χρειάζεται να τοποθετούν σταθμό αναφοράς σε σημείο γνωστών συντεταγμένων. Η Κτηματολόγιο Α.Ε. ήδη ΕΚΧΑ Α.Ε. ανέπτυξε συνεργασία με το Αριστοτέλειο Πανεπιστήμιο Θεσσαλονίκης για τον προσδιορισμό συντεταγμένων στο ΕΓΣΑ 87 μέσω του HEPOS στο πλαίσιο σχετικού ερευνητικού έργου 4. Ο προσδιορισμός αυτός γίνεται με τη χρήση του Επίσημου Μοντέλου Μετασχηματισμού. Το μοντέλο αυτό δίνει τη δυνατότητα ενός αμφίδρομου μετασχηματισμού μεταξύ του Γεωδαιτικού Συστήματος Αναφοράς του HEPOS (HTRS07: Hellenic Terrestrial Reference System 2007) και του ΕΓΣΑ 87 5 (Κωτσάκης Χ., Κατσάμπαλος Κ., Γιαννίου Μ., 2008). Το 2007 υλοποιήθηκε το έργο των μετρήσεων του HEPOS με σκοπό τον υπολογισμό του μοντέλου, έτσι ώστε να προσδιοριστούν οι συντεταγμένες HTRS07 για 2500 περίπου σημεία τα οποία ανήκουν στο Κρατικό Τριγωνομετρικό Δίκτυο (τριγωνομετρικά ΓΥΣ). Τη διαδικασία αυτή ακολούθησε η επεξεργασία αυτών των μετρήσεων, με σκοπό να αποκομιστούν πολύτιμες πληροφορίες για την αξιολόγηση της εσωτερικής ακρίβειας του ΕΓΣΑ 87. Επιπλέον, κατέστη δυνατός ο προσδιορισμός των παραμέτρων διασύνδεσης του ΕΓΣΑ 87 με το Ευρωπαϊκό Σύστημα ETRS89 (European Terrestrial Reference System 1989) για το σύνολο του ελλαδικού χώρου. Η ΕΚΧΑ Α.Ε. με ανακοίνωσή της στον ιστοχώρο του HEPOS τον Νοέμβριο του 2008 κάλεσε τους κατασκευαστές γεωδαιτικού λογισμικού και συστημάτων GNSS να ενσωματώσουν το μοντέλο μετασχηματισμού στα συστήματά τους. Δόθηκε η 4 Scientific Consultation Services for HEPOS, Cadastre SA, AUTh Research Project 82216, Project Supervisor Κ. Katsambalos, 2006-2008 5 Η λειτουργία των δικτυακών τεχνικών στηρίζεται στη λεπτομερή μοντελοποίηση των σφαλμάτων. Η μοντελοποίηση αυτή προϋποθέτει τη γνώση των συντεταγμένων των σταθμών αναφοράς με τη μέγιστη δυνατή ακρίβεια. Επιπλέον οι συντεταγμένες των σταθμών πρέπει να είναι συμβατές με τις συντεταγμένες των δορυφόρων, οι οποίες παρέχονται από τις τροχιές ακριβείας στο εκάστοτε ισχύον πλαίσιο αναφοράς ITRF (International Terrestrial Reference Frame) του ITRS (International Terrestrial Reference System). Για το λόγο αυτό, σε δίκτυα όπως το HEPOS τα οποία υποστηρίζουν δικτυακές τεχνικές, οι εσωτερικοί υπολογισμοί γίνονται σε κάποιο πλαίσιο αναφοράς ITRF, στο οποίο πρέπει να είναι γνωστές κα οι συντεταγμένες των σταθμών αναφοράς. Λόγω των σημαντικών ρυθμών μεταβολής των συντεταγμένων ITRF στον Ευρωπαϊκό χώρο, η επιτροπή EUREF της Ε.Ε. εισήγαγε προς χρήση από τις Ευρωπαϊκές χώρες το Ευρωπαϊκό σύστημα αναφοράς ETRS89(European Terrestrial Reference System 1989). Το ETRS89 εξ ορισμού ταυτίστηκε με το ITRS κατά την εποχή 1989.0 και θεωρείται σταθερά προσκολλημένο στο σταθερό μέρος της Ευρασιατικής τεκτονικής πλάκας. Βασικό πλεονέκτημα του ETRS89 είναι ότι ελαχιστοποιεί το ρυθμό μεταβολής των συντεταγμένων. 15

οδηγία, ο συγκεκριμένος μετασχηματισμός να ονομάζεται HEPOS_GGRS87, όνομα που υποδηλώνει την υλοποίηση του ΕΓΣΑ87 μέσω του HEPOS. Παράλληλα, για να υποστηρίξει τους χρήστες του HEPOS που δεν διαθέτουν εξοπλισμό με ενσωματωμένο τον επίσημο μετασχηματισμό, η ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟΑ.Ε. διαθέτει ελεύθερα μέσω του ιστοχώρου του HEPOS (http://www.hepos.gr) σχετικό λογισμικό (Γιαννιού Μ., 2010). Τα κύρια πεδία εφαρμογών του συστήματος αποτελούν οι κτηματολογικές, τοπογραφικές και γεωδαιτικές εργασίες, τα μεγάλα κατασκευαστικά έργα, η επιστημονική έρευνα και η συλλογή των δεδομένων για εφαρμογές GIS με αυξημένες απαιτήσεις χωρικής ακρίβειας. Για τη πραγματοποίηση όλων αυτών των εφαρμογών μέσω του συστήματος επιτυγχάνονται ακρίβειες της τάξης από 0.2m έως και ελάχιστων mm (http://www.hepos.gr) Επίσης, σημειώνεται ότι ο γεωδαιτικός εντοπισμός μέσω του εν λόγω συστήματος αναφοράς παρέχεται με την ίδια ακρίβεια σε όλο τον ελλαδικό χώρο γεγονός που εξασφαλίζει την ποιότητα των μετρήσεων σε εκτεταμένη έκταση ανταποκρινόμενο στις ανάγκες σύνταξης του Κτηματολογίου. 1.4. Σκοπός της δημιουργίας του Κτηματογραφικού Υποβάθρου O ανάδοχος της κτηματογράφησης συντάσσει το προκαταρκτικό κτηματογραφικό υπόβαθρο ώστε κατά την υποβολή των δηλώσεων να είναι δυνατή η ορθή αντιστοίχηση των δηλούμενων δικαιωμάτων στα γεωτεμάχια. Στο στάδιο του εντοπισμού των ακινήτων, οι πολίτες σε συνεργασία με τον μηχανικό που είναι αρμόδιος για τη διεκπεραίωση αυτής της διαδικασίας, έχουν τη δυνατότητα να πλοηγηθούν και εν συνεχεία να αναγνωρίσουν και να εντοπίσουν τις ιδιοκτησίες τους πάνω στο υπόβαθρο. Στο στάδιο αυτό γίνεται μια αρχική καταχώριση έτσι ώστε να αποφευχθούν οι εσφαλμένοι εντοπισμοί και να ελαχιστοποιηθεί ο αριθμός των μη εντοπισμένων ακινήτων. Στις πρόσφατες κτηματογραφήσεις καταχωρίζεται πληροφορία για τα κτίσματα που δηλώνονται αντιστοιχίζοντάς τα με αυτά που υπάρχουν στο υπόβαθρο. Ταυτόχρονα πραγματοποιείται και μια προσεγγιστική υπόδειξη των ορίων των γεωτεμαχίων από τους δικαιούχους, (κυρίως σε περιοχές που υπάρχει απουσία προγενέστερων διοικητικών πράξεων) ο ρόλος της οποίας είναι καθαρά βοηθητικός και σε καμία περίπτωση καθοριστικός. Το σύνολο της χωρικής πληροφορίας που είναι συγκεντρωμένη πάνω σ αυτό, σε συνδυασμό με την περιγραφική πληροφορία που συλλέγεται από τα στοιχεία των δηλώσεων, κατόπιν λεπτομερούς επεξεργασίας, θα αποτελέσουν τα βασικά στοιχεία των πινάκων και διαγραμμάτων που θα προκύψουν στα επόμενα στάδια του έργου. 16

ΚΕΦΑΛΑΙΟ 2ο Οι πληροφορίες του Κτηματογραφικού Υποβάθρου 2.1 Περιεχόμενα Κτηματογραφικού Υποβάθρου Σύμφωνα με το Τεύχος Τεχνικών προδιαγραφών Κτηματογράφησης, (2016), το κτηματογραφικό υπόβαθρο περιλαμβάνει ένα πλήθος ταξινομημένων πληροφοριών και απεικονίζονται τα εξής στοιχεία: Το όριο της υπό κτηματογράφηση περιοχής Τα όρια των κτηματολογικών τομέων και ενοτήτων Τα όρια της αστικής/ αγροτικής περιοχής Τα όρια της εντός σχεδίου περιοχής και τα όρια των οικισμών Τα όρια αρμοδιότητας των Υποθηκοφυλακείων Τα όρια προκαταρκτικής οριογραμμής αιγιαλού Τα όρια δάσους ή δασικής έκτασης, του α) κυρωμένου ή β) θεωρημένου δασικού χάρτη ή γ) τα όρια του έργου οριοθέτησης δασών ή δασικών εκτάσεων εφόσον δεν υπάρχουν τα α και β Οι άξονες των δρόμων με τα αντίστοιχα εύρη διευθύνσεων Τα τοπωνύμια ή άλλα χαρακτηριστικά σημεία της περιοχής ( σχολεία, εκκλησίες, πλατείες κ.α.) Τα όρια των τεμαχίων, σύμφωνα με τις προδιαγραφές Οι προσωρινοί ΚΑΕΚ των γεωτεμαχίων Ένα σημαντικό κομμάτι πληροφορίας που απαιτείται για τη σύνταξη του κτηματογραφικού υποβάθρου χορηγείται στους αναδόχους από την ΕΚΧΑ Α.Ε. ενώ η συλλογή όλων ων υπόλοιπων πληροφοριών πρέπει να γίνει με τη φροντίδα των αναδόχων. Συνεπώς, γίνεται μια διάκριση σε: Χορηγούμενα στοιχεία από την ΕΚΧΑ Α.Ε. Στοιχεία που συλλέγει ο ανάδοχος 17

2.2. Χορηγούμενα στοιχεία από την ΕΚΧΑ Α.Ε. Για τη δημιουργία του προκαταρκτικού κτηματογραφικού υποβάθρου χορηγείται στον ανάδοχο από την ΕΚΧΑ Α.Ε. σχετικό υλικό το οποίο αποτελεί το βασικό τμήμα του υποβάθρου. Αυτό στη συνέχεια θα συμπληρωθεί με την επιπλέον πληροφορία που θα συλλέξει και θα επεξεργαστεί ο μελετητής. Το υλικό αυτό αποτελείται από τα εξής: 2.2.1 Ψηφιακά δεδομένα ορίων α) Τα όρια των υπό κτηματογράφηση Ο.Τ.Α. σύμφωνα με τα στοιχεία της ΕΣΥΕ. Το όριο του κάθε ΟΤΑ αποτελεί ξεχωριστό πολύγωνο το οποίο φέρει συγκεκριμένη κωδικοποίηση. β) Τα όρια των Ο.Τ.Α. που είναι ήδη ενταγμένοι στο Εθνικό Κτηματολόγιο και είναι όμοροι στους υπό κτηματογράφηση Ο.Τ.Α. Με την προσθήκη αυτών των ορίων γίνεται και οριοθέτηση κατά κάποιο τρόπο της υπό μελέτη περιοχής διαχωρίζοντάς την από περιοχές που έχουν ήδη κτηματογραφηθεί. 2.2.2 Κωδικοί Ο.Τ.Α. Χορηγούνται οι κωδικοί των υπό κτηματογράφηση περιοχών σύμφωνα με την κωδικοποίηση του Εθνικού Κτηματολογίου, σε ψηφιακή μορφή. Οι κωδικοί αυτοί μαζί με τους κωδικούς των νομών της χώρας στη συνέχεια θα αποτελέσουν τα πέντε πρώτα ψηφία του ΚΑΕΚ που θα αποδοθεί σε κάθε τεμάχιο χωριστά. 2.2.3 Ορθοφωτογραφίες Χορηγούνται ορθοφωτογραφίες που αφορούν στη υπό κτηματογράφηση περιοχή, με εξαίρεση ορισμένες παραμεθόριες περιοχές καθώς και ορισμένες διαβαθμισμένες εγκαταστάσεις, για τις οποίες ισχύουν περιορισμοί και απαγορεύσεις από τις αρμόδιες Αρχές και Υπηρεσίες της χώρας σε ότι αφορά στις διαδικασίες των αεροφωτογραφήσεων. Η χωρική ανάλυση των εικόνων κυμαίνεται από 20cm για τις αστικές περιοχές έως 50cm για τις υπόλοιπες περιοχές της χώρας (https://www.ktimanet.gr). Πιο αναλυτικά χορηγούνται: α) Έγχρωμες (true color) ψηφιακές ορθοφωτογραφίες χωρικής ανάλυσης 25 cm (Large Scale Orthophotos-LSΟ25) που θα καλύπτουν το σύνολο ή μέρος της υπό κτηματογράφηση περιοχής. Η γεωμετρική ακρίβεια των ορθοφωτογραφιών αυτών είναι: RMSEx 0.25 m, RMSEy 0.25 m, RMSExy 0.35 m, Απόλυτη ακρίβεια 0.60 m για επίπεδο εμπιστοσύνης 95%. β) Έγχρωμες (true color) ψηφιακές ορθοφωτογραφίες, χωρικής ανάλυσης 20 cm (Very Large Scale Orthophotos-VLSΟ), λήψης περιόδου 2007-2009, που καλύπτουν 18

τα μεγάλα αστικά συγκροτήματα με πλήρη ορθοαναγωγή των χαρακτηριστικών της πρωτογενούς εικόνας (fully rectified images) συμπεριλαμβανομένων, εκτός του εδάφους, όλων των τεχνικών κατασκευών (κτίρια, γέφυρες, τεχνικά έργα, κλπ). Σε ότι αφορά στη γεωμετρική ακρίβεια των ορθοφωτογραφιών αυτές είναι: (i) Για σημεία στο έδαφος: RMSEx 0.20m, RMSEy 0.20m, RMSExy 0.28 m, Απόλυτη ακρίβεια 0.48 m για επίπεδο εμπιστοσύνης 95% (ii) Για σημεία που βρίσκονται σε οροφές κτηρίων: RMSEx 0.40m, RMSEy 0.40m, RMSExy 0.56 m, Απόλυτη ακρίβεια 0.97 m για επίπεδο εμπιστοσύνης 95% γ) Εναλλακτικά, αντί ή επί πλέον των προηγουμένων δεδομένων δύνανται να χορηγηθούν, έγχρωμες (true color) ψηφιακές ορθοφωτογραφίες χωρικής ανάλυσης 50 cm (Large Scale Orthophotos-LSΟ), λήψης περιόδου 2007-2009, που θα καλύπτουν το σύνολο της υπό κτηματογράφηση περιοχής. Σε ότι αφορά στην γεωμετρική ακρίβεια των ορθοφωτογραφιών αυτές είναι: RMSEx 1.00 m, RMSEy 1.00 m, RMSExy 1.41 m, Απόλυτη ακρίβεια 2.44 m για επίπεδο εμπιστοσύνης 95%. Οι ορθοφωτογραφίες αυτές, που προέκυψαν από φωτοληψίες περιόδου 2007 έως 2009 και αποτελούν προς το παρόν το διαθέσιμο χαρτογραφικό υλικό με σκοπό τα επόμενα χρόνια να αντικατασταθεί. Επισημαίνεται ότι σε πρόσφατες κτηματογραφήσεις οι μελετητές χρησιμοποιούν ορθοφωτογραφίες από πρόσφατες λήψεις που πραγματοποιήθηκαν από τους ίδιους στα πλαίσια εκπόνηση του έργου. Παρόλο που η επιλογή αυτή επιβαρύνει σημαντικά τον προϋπολογισμό του έργου είναι προτιμότερη για την ποιότητα των αποτελεσμάτων. Ως εκ τούτου επιτυγχάνονται μεγαλύτερες ακρίβειες, διεκπεραιώνονται ταχύτερα οι εργασίες που σχετίζονται με την εικόνα του υποβάθρου και να αποτυπώνεται η πλέον ενημερωμένη εικόνα της πραγματικότητας. 2.2.4 Διαδικτυακές και ειδικές εφαρμογές & διανομή πινακίδων ΕΓΣΑ 87 Η Κτηματολόγιο Α.Ε. (ήδη ΕΚΧΑ Α.Ε.) για την εκπόνηση των μελετών κτηματογράφησης σχεδίασε και ανέπτυξε συγκεκριμένες εφαρμογές, τις οποίες διαθέτει στους αναδόχους. Αξιοποιώντας την εμπειρία από τη σύνταξη των μελετών κτηματογράφησης των πιλοτικών προγραμμάτων και την εξέλιξη των πληροφοριακών συστημάτων, δημιούργησε τις εν λόγω εφαρμογές έτσι ώστε να καλυφθεί η ανάγκη για άμεση εξυπηρέτηση των πολιτών και να επιτευχθεί η ασφάλεια των συναλλαγών. Βασικός στόχος ήταν η δημιουργία μιας ενιαίας κεντρικής κτηματολογικής βάσης δεδομένων και η σύνδεσή της με τα σαρωμένα αρχεία των δηλώσεων και των συνυποβαλλόμενων εγγράφων. Η υλοποίηση των εφαρμογών ολοκληρώθηκε από τη Διεύθυνση Συστημάτων Πληροφορικής της Κτηματολόγιο Α.Ε. Οι εφαρμογές που διατίθενται στους αναδόχους είναι η on line εφαρμογή, η εφαρμογή για υποβολή δήλωσης μέσω διαδικτύου από τους πολίτες (Ηλεκτρονική υποβολή δήλωσης) και η 19

εφαρμογή για "Μεγάλους Πελάτες", δηλαδή για δικαιούχους που έχουν πολλά δικαιώματα όπως οι τράπεζες. Η "on line" εφαρμογή αποτελείται από δύο τμήματα, εκ των οποίων το πρώτο αφορά στην καταχώριση της περιγραφικής πληροφορίας και το δεύτερο στο χωρικό εντοπισμό των δηλούμενων ακινήτων. Ο χωρικός εντοπισμός εκτελείται επί των ψηφιακών δεδομένων της διανομής των πινακίδων του ΕΓΣΑ 87 τα οποία επίσης χορηγούνται από την ΕΚΧΑ Α.Ε. Μέσω της εφαρμογής δίνεται η δυνατότητας του ενιαίου τρόπου καταχώρισης, η δυνατότητα εξαγωγής στοιχείων για τη διενέργεια νομικών και τεχνικών ελέγχων καθώς και η δυνατότητα εξαγωγής στατιστικών στοιχείων μέσω ερωτημάτων στην κεντρική βάση. Σημειώνεται ότι οι αναφερόμενες εφαρμογές λειτουργούν στα γραφεία κτηματογράφησης και χρησιμοποιούνται από τους αναδόχους με κάποιες επιπλέον βελτιώσεις για καλύτερη διεκπεραίωση των εργασιών. 2.2.5 Θεματικά μητρώα των αγροτικών εκμεταλλεύσεων του ΥΠ.Α.Α.Τ. Το υλικό αυτό αποτελείται από στοιχεία των εκτάσεων των γεωργικών εκμεταλλεύσεων μητρώων, που αφορούν στις υπό κτηματογράφηση περιοχές. Τα δεδομένα αυτά δημιουργήθηκαν κατά τη διαδικασία συλλογής δηλώσεων των καλλιεργητών. Περιέχουν χωρικές και περιγραφικές πληροφορίες για το αγροτεμάχιο, τον ιδιοκτήτη και το δικαιούχο της καλλιέργειας. Οι δηλώσεις αυτές συλλέχθηκαν από τον Ο.Π.Ε.Κ.Ε.Π.Ε. (Οργανισμός Πληρωμών και Ελέγχου Κοινοτικών Ενισχύσεων Προσανατολισμού και Εγγυήσεων) με τη συμβολή και άλλων φορέων όπως είναι το ΥΠ.Α.Α.Τ. (Υπουργείο Αγροτικής Ανάπτυξης και Τροφίμων). Στη συνέχεια καταχωρίστηκαν σε Σύστημα Πληροφοριών, το οποίο έχει σαν βάση τη μοναδιαία αγροτική εκμετάλλευση το οποίο είναι γνωστό με την ονομασία «Σύστημα Αναγνώρισης Αγροτεμαχίων (ΣΑΑ)». Το Σύστημα Αναγνώρισης Αγροτεμαχίων είναι ένα είδος αγροτικού κτηματολογίου, όπου όμως δεν ενδιαφέρει ο ιδιοκτήτης των αγροτεμαχίων, αλλά αυτός που εκμεταλλεύεται τα αγροτεμάχια, ο οποίος είναι και ο δικαιούχος της ενίσχυσης (Παναγιωτόπουλος Α., 2004). Όλες οι παραπάνω πληροφορίες είναι καταχωρισμένες επί ενός χαρτογραφικού υποβάθρου στο οποίο οι χρήσεις των αγροτεμαχίων έχουν αποδοθεί με φωτοερμηνευτική επεξεργασία και εξυπηρετούν τον προαναφερόμενο σκοπό. Για το λόγο αυτό δεν χρησιμοποιούνται αυτούσια τα στοιχεία αυτού του υποβάθρου αλλά έχουν πληροφοριακό χαρακτήρα που τις περισσότερες φορές ταυτίζονται με αυτά που είναι τα ορθά. Οι πληροφορίες αυτές αφορούν συγκεκριμένο χρονικό διάστημα και η απεικόνισή τους στο σύστημα γίνεται με υπόδειξη και ευθύνη του παραγωγού. Σε κάθε περίπτωση εισάγονται δυναμικά και είναι μεταβαλλόμενα σύμφωνα με τις διαδικασίες και τους ελέγχους που αφορούν στις ενισχύσεις των παραγωγών. Το περιεχόμενο αυτών των δεδομένων κρίνεται ιδιαίτερα αξιόλογο και χρήσιμο τόσο για το σχεδιασμό των ορίων των γεωτεμαχίων κατά το στάδιο σύνταξής του κτηματογραφικού υπόβαθρου, όσο και για τον εντοπισμό των ακινήτων σε μη εποικιστικές περιοχές που τα αγροτεμάχια δεν έχουν κτηματογραφηθεί για κάποιο άλλο σκοπό. 20

2.2.6 Ψηφιακά δεδομένα δασικών χαρτών Χορηγούνται ψηφιακά δεδομένα των μελετών σύνταξης δασικών χαρτών θεωρημένων ή και κυρωμένων εφόσον είναι διαθέσιμα. Αρμόδια για τις διαδικασίες σύνταξης του δασικού χάρτη είναι η ΕΚΧΑ Α.Ε. η οποία εκτελεί το έργο σε συνεργασία με ιδιωτικά γραφεία εκπόνησης δασικών μελετών. Οι δασικοί χάρτες είναι αποτέλεσμα μελέτης φωτοερμηνείας αεροφωτογραφιών σε συνδυασμό με στοιχεία διοικητικών πράξεων που αφορούν στο χαρακτηρισμό μιας έκτασης. Κατά κανόνα, για το προσδιορισμό των δασικών περιοχών χρησιμοποιείται η αεροφωτογραφία παλαιότερης λήψης (συνήθως του 1945) και η αεροφωτογραφία που είναι πλησιέστερη προς το χρόνο κατάρτισης του δασικού χάρτη. Σε περίπτωση που η παλαιότερη αεροφωτογραφία κρίνεται ακατάλληλη λόγω κακής ποιότητας τότε χρησιμοποιείται υλικό από αεροφωτογραφίες της νεότερης λήψης. Τα ψηφιακά δεδομένα των δασικών χαρτών που χορηγούνται από την ΕΚΧΑ Α.Ε. έχουν τη μορφή κλειστών πολυγώνων τα οποία διακρίνονται σε δασικά και χορτολιβαδικά, περιγράφοντας το χαρακτήρα του πολυγώνου ή το ιδιοκτησιακό καθεστώς κατά περίπτωση. Όταν οι δασικοί χάρτες βρίσκονται σε διαδικασία θεώρησης χορηγούνται τα στοιχεία των υπό θεώρηση δασικών χαρτών. Τέλος, όταν κανένα από τα παραπάνω στοιχεία δεν είναι διαθέσιμα, χορηγούνται τα ψηφιακά δεδομένα των μελετών οριοθέτησης δασών και δασικών εκτάσεων, που συντάχθηκαν στο πλαίσιο του Γ ΚΠΣ. 2.2.7 Ψηφιακά δεδομένα Διανομών και Αναδασμών Ψηφιακά δεδομένα που παρήχθησαν στο πλαίσιο του έργου της Ψηφιοποίησης του Αναλογικού Αρχείου των Διανομών 6 και Αναδασμών 7 της χώρας και 6 Με το όρο Διανομή εννοείται η κτηματολογική εκείνη εφαρμογή σύμφωνα με την οποία, συγκεκριμένες εκτάσεις γης, που κάτω από κοινωνικούς, οικονομικούς, πολιτικούς μετασχηματισμούς περιήλθαν στη κυριότητα του Δημοσίου (Υπουργείο Γεωργίας), παραχωρούνται σε ακτήμονες καλλιεργητές και πρόσφυγες για τη γεωργική και «οικοπεδική» τους αποκατάσταση. Οι διανομές γαιών χωρίζονται σε δύο κατηγορίες: στην οριστική διανομή αγροκτήματος και στην οριστική διανομή συνοικισμού (Αμπατζή Ελ. στο Επιστημονικό Διήμερο «Εφαρμογές διαγραμμάτων και τίτλων ακινήτων» Θεσσαλονίκη, 1985). 7 Αναδασμός είναι η αναδιανομή με πράξη Αρχής των ακινήτων ορισμένης περιοχής μεταξύ των ιδιοκτητών τους, που οδηγεί στη απόσβεση των δικαιωμάτων επί των αρχικών ακινήτων και στην κτήση πρωτοτύπως αντίστοιχων δικαιωμάτων επί των νέων (εκ του αναδασμού) ακινήτων, που αποτελούν για κάθε ιδιοκτήτη το ισάξιο κτηματικό αντάλλαγμα για το αποσβεσθέν δικαίωμά του. Ο αναδασμός, ως επαγόμενος κατά τα ανωτέρω απόσβεση (ύστερα από την κύρωσή του) των παλαιών ιδιοκτησιακών δικαιωμάτων και δημιουργία νέων (επί των νέων ακινήτων) συνιστά πρωτότυπο τρόπο κτήσης κυριότητας (ή άλλων δικαιωμάτων) επί των ακινήτων (γεωτεμαχίων), 21

εκτελέσθηκε από την ΕΚΧΑ Α.Ε. σε συνεργασία με την ΑΓΡΟΓΗ Α.Ε. στο πλαίσιο του Γ ΚΠΣ. Ως αποτέλεσμα αυτού του έργου ήταν η δημιουργία μιας διαχρονικής Γεωβάσης (geodatabase), που περιέχει πληροφορίες για όλα τα γεωτεμάχια που παραχωρήθηκαν από το Υπουργείο Γεωργίας στα πλαίσια των Αναδασμών και των Διανομών της χώρας τα οποία έχουν ενταχθεί στο Ελληνικό Γεωδαιτικό Σύστημα Αναφοράς (ΕΓΣΑ 87). Στην παρούσα Γεωβάση υπάρχει η σύνδεση των γεωτεμαχίων τα οποία είναι προσδιορισμένα ως προς τη θέση, το μέγεθος και τα όριά τους, με τα στοιχεία των αντίστοιχων ιδιοκτητών. Είναι γνωστό ότι από τα τέλη της δεκαετίας του 1920 όπου ξεκίνησε η σύνταξη των διαγραμμάτων των Διανομών μέχρι και σήμερα, έχουν συνταχθεί και κυρωθεί μελέτες σε διαφορετικά συστήματα αναφοράς (Hatt, TM3 o κ.α.) Οι μελέτες αυτές καλύπτουν ένα μεγάλο τμήμα της έκτασης της χώρας, 8 το οποίο εξαιτίας της διαφορετικότητας του συστήματος αναφοράς δημιουργεί σημαντικά προβλήματα στις εργασίες κτηματογράφησης. Για το λόγο αυτό προέκυψε η ανάγκη της ένταξης των διαγραμμάτων των Διανομών και των Αναδασμών στο ΕΓΣΑ 87. Το έργο αυτό όπως προαναφέρθηκε ανέλαβε να διεκπεραιώσει η ΕΚΧΑ Α.Ε. σε συνεργασία με την ΑΓΡΟΓΗ μέσω της ψηφιοποίησης του σχετικού υλικού. Τα ψηφιοποιημένα στοιχεία οργανώθηκαν κατ αρχάς ανά αγρόκτημα και συνοικισμό και στη συνέχεια ανά Νομό. Τα χωρικά δεδομένα της ψηφιοποίησης του αναλογικού αρχείου των αναδασμών και των διανομών του Υπουργείο Γεωργίας είναι αποτυπωμένα σε αρχεία CAD, η περιγραφική πληροφορία σε αρχεία EXCEL και όλο το αντίστοιχο αναλογικό υλικό (τοπογραφικά διαγράμματα, κτηματολογικοί πίνακες, πίνακες οροσήμων) διατίθεται σαρωμένο σε μορφή PDF και σε αυτές τις μορφές χορηγούνται. Σημειώνεται ότι στα προαναφερόμενα ψηφιακά διαγράμματα έγινε απλή ψηφιοποίηση του σαρωμένου αναλογικού υλικού (διαγράμματα διανομών, αναδασμών) και όχι εφαρμογή των γεωτεμαχίων. Κατά συνέπεια παρουσιάζονται σφάλματα τα οποία ο ανάδοχος οφείλει να τα εντοπίσει και να τα διορθώσει κάνοντας σωστή εφαρμογή όλων των αποτυπωμένων στοιχείων. που εμπίπτει στην κατά το άρθρο 1056 Α.Κ. έννοια της προσκύρωσης και υπόκειται ως εκ τούτου σε μεταγραφή κατά το άρθρο 1192 αρ. 2 Α.Κ. (Κτηματολόγιο Α.Ε., Ερμηνευτικές Οδηγίες για την Εφαρμογή του Ν.2308/1995). 8 Ενδεικτικά αναφέρεται ότι, ως το 1985, οι διανομές αφορούσαν περίπου 25 εκ. στρέμματα καλλιεργήσιμων γεωργικών εκτάσεων, δηλαδή περί το 70% της καλλιεργήσιμης έκτασης της χώρας (Στράντζαλης, 1985). 22

2.2.8. Ψηφιακά δεδομένα χάραξης Προκαταρκτικής Οριογραμμής του Αιγιαλού. Χορηγούνται στοιχεία της χάραξης της προκαταρκτικής οριογραμμής του αιγιαλού, που είχαν παραχθεί στο πλαίσιο της σύμβασης «Παραγωγή ψηφιακών ορθοφωτοχαρτών και DTM ακριβείας για τη χάραξη Αιγιαλού», που συντάχθηκε στο πλαίσιο του Γ ΚΠΣ. Προϊόν του έργου αποτελεί το χαρτογραφικό υπόβαθρο εξαρτημένο από το ΕΓΣΑ 87 (ορθοφωτογραφίες με μέγεθος pixel 25εκ. και το αντίστοιχο ψηφιακό μοντέλο εδάφους) για τη χάραξη του αιγιαλού της χώρας. Επί του υποβάθρου είναι αποτυπωμένα τα όρια της προκαταρκτικής γραμμής αιγιαλού, της ακτογραμμής για το σύνολο της χώρας, τα όρια των πλεύσιμων ποταμών και των μεγάλων λιμνών τα οποία προέκυψαν από μεθόδους φωτοερμηνείας (Αρβανίτης Α., 2014). Το σύνολο του υλικού που παρέχεται από την ΕΚΧΑ Α.Ε. θεωρείται άκρως απαραίτητο για τη δημιουργία του υποβάθρου. Στη συνέχεια αυτό θα πρέπει να αξιολογηθεί και να συμπληρωθεί από πλήθος επιπλέον στοιχείων που θα συλλεχθούν και να επεξεργαστούν από τον ανάδοχο. 2.3. Στοιχεία που συλλέγει ο ανάδοχος Ο ανάδοχος εκτός των στοιχείων που χορηγούνται από τη ΕΚΧΑ Α.Ε. για τη σύνταξη του κτηματογραφικού υποβάθρου πρέπει να ακολουθήσει συστηματικές διαδικασίες συλλογής και επεξεργασίας δεδομένων που απαιτούνται και το καθιστούν κατάλληλο για το σκοπό που έχει προοριστεί. Ακολουθώντας τις οδηγίες των Τεχνικών Προδιαγραφών καλείται να συλλέξει στοιχεία για: Τις διοικητικές αποφάσεις καθορισμού ορίων των Ο.Τ.Α. καθώς και τις σχετικές δικαστικές αποφάσεις. Χαρτογραφικό και κτηματογραφικό υλικό από προγενέστερες μελέτες που εκπονήθηκαν στην περιοχή που πρόκειται να κτηματογραφηθεί Τα παραπάνω συμπεριλαμβάνουν: Τα όρια των εντός σχεδίου περιοχών και τα όρια των υπό κτηματογράφηση Ο.Τ.Α. Τα Γενικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΓΠΣ), τα Σχέδια Οικιστικής Οργάνωσης Ανοικτής Πόλης (ΣΧΟΟΑΠ), τα σχέδια καθορισμού Ζώνης Οικιστικού Ελέγχου (ΖΟΕ) και τα εγκεκριμένα ρυθμιστικά σχέδια. Τα ρυμοτομικά σχέδια Κυρωμένες ή εκπονούμενες πράξεις εφαρμογής Κυρωμένους ή εκπονούμενους αναδασμούς και διανομές Απαλλοτριώσεις 23

Πράξεις καθορισμού αιγιαλού Κτηματογραφήσεις Πράξεις καθορισμού παρόχθιων περιοχών Οριοθετήσεις ρεμάτων Φωτογραμμετρικές και επίγειες αποτυπώσεις Μελέτες μεγάλων τεχνικών έργων. Τα όρια αρμοδιότητας των κατά τόπους Υποθηκοφυλακείων. Το κομμάτι αυτό του έργου είναι ιδιαίτερα απαιτητικό. Προϋποθέτει πολύ καλή συνεργασία με τους αρμόδιους φορείς που θα διαθέσουν τα στοιχεία που έχουν στην κατοχή τους καθώς επίσης και τη συμβολή των πολιτών από τους οποίους παρέχονται χρήσιμες πληροφορίες που δεν είναι καταχωρισμένες σε κανένα αρχείο. 2.4 Αξιολόγηση της συλλεχθείσας πληροφορίας Ο μελετητής αφού συλλέξει το σύνολο της πληροφορίας πρέπει να το αξιολογήσει και να το ταξινομήσει. Η συλλογή του υπάρχοντος υλικού περιέχει όλα τα αποτελέσματα των τοπογραφικών και κτηματογραφικών εργασιών, οι οποίες έχουν πραγματοποιηθεί από διάφορους φορείς στην υπό κτηματογράφηση περιοχή. Ο έλεγχος του αναλογικού και ψηφιακού υλικού, το οποίο έχει εντοπιστεί κατά την προκαταρτική αυτή φάση της μελέτης, πραγματοποιείται έτσι ώστε να αποφασιστεί εάν το συγκεκριμένο υλικό μπορεί να χρησιμοποιηθεί ως υπόβαθρο για τη σύνταξη της μελέτης. Επειδή το υλικό αυτό έχει δημιουργηθεί σε διαφορετικές χρονικές περιόδους, για διαφορετικούς σκοπούς, από διαφορετικές υπηρεσίες με διαφορετικές μεθοδολογίες αποτύπωσης και απόδοσης, πρέπει να καθοριστεί μια σειρά κριτηρίων βάσει των οποίων θα γίνει η αξιολόγησή του. Τα κριτήρια αυτά είναι η ποιότητα του υλικού, η κλίμακα απόδοσής του, η χρονολογία κατασκευής τους, η μεθοδολογία αποτύπωσης, ο εξοπλισμός αποτύπωσης, η ύπαρξη ή μη συστήματος αναφοράς, το είδος της περιεχόμενης πληροφορίας κ.α. (Αρβανίτης, 2016). Ειδικότερα, εκτελούνται οι εξής έλεγχοι: Έλεγχος κλίμακας: εάν η κλίμακα απόδοσης των υποβάθρων οδηγεί σε ακρίβειες μικρότερες των απαιτούμενων από το Κτηματολόγιο, δεν εντάσσονται στη χωρική βάση και χρησιμοποιούνται, μόνο ως πηγή περιγραφικών πληροφοριών. Η 24

κλίμακα απόδοσης των υποβάθρων είναι 1:1000 για τις αστικές περιοχές και σε 1:5000 για τις αγροτικές περιοχές 9. Έλεγχος ποιότητας υλικού: εάν δεν μπορούν να μετατραπούν σε ψηφιακή μορφή με κανένα πρόσφορο τρόπο λόγω κακής ποιότητας, δεν εντάσσονται στη χωρική βάση. Έλεγχος ύπαρξης συστήματος αναφοράς: εάν δεν υπάρχει σύστημα αναφοράς (είναι ανεξάρτητα) τότε δεν εντάσσονται αρχικά στην χωρική βάση, αλλά γίνεται προσπάθεια να αξιοποιηθούν με προσεκτική μεταφορά των στοιχείων τους επί του υποβάθρου, τμηματικά όπου απαιτείται, με τρόπο ανάλογο με αυτόν που περιγράφεται στον έλεγχο ψηφιακής μορφής (Εικόνα 1). Εάν υπάρχει σύστημα αναφοράς (είναι εξαρτημένα) τότε γίνεται μετατροπή συντεταγμένων στο ΕΓΣΑ 87 όπου απαιτείται, έτσι ώστε να είναι δυνατή η προσθήκη της πληροφορίας στο υπόβαθρο. Στη συνέχεια ψηφιοποιούνται ακολουθώντας τις διαδικασίες του ελέγχου ψηφιακής μορφής. Εικόνα 1. Διάγραμμα χωρίς σύστημα αναφοράς. Έλεγχος ψηφιακής μορφής: Εάν είναι σε ψηφιακή μορφή μεταφέρονται επί του υποβάθρου με μετατροπή των συντεταγμένων όπου απαιτείται. Εάν δεν είναι σε ψηφιακή μορφή, αυτά ψηφιοποιούνται με τον πλέον πρόσφορο τρόπο (πληκτρολόγηση συντεταγμένων, σάρωση και γεωαναφορά, ανακατασκευή με χρήση γνωστών σημείων στο διάγραμμα και στο έδαφος). 9 Σε πιλοτικά προγράμματα υπόβαθρα αποδόθηκαν και σε κλίμακα 1:2000 σε αστικές περιοχές 25

Έλεγχος ορθότητας: Εάν τα ψηφιακά πλέον στοιχεία υποβάθρων κατά τη μεταφορά τους στο υπόβαθρο έχουν τοπικές ή συνολικές αποκλίσεις ελέγχεται εάν με επιπλέον μετασχηματισμούς ή τοπικές μετακινήσεις εφαρμόζονται επί των υποβάθρων. Όσα πληρούν τις παραπάνω προϋποθέσεις εντάσσονται αρχικά στη χωρική βάση και απεικονίζονται με διαφορετικό χρώμα και συνέχεια ακολουθείται η διαδικασία προσδιορισμού ορίων. Αξίζει να σημειωθεί ότι κανένα στοιχείο δεν θεωρείται άχρηστο, ακόμη και εάν δεν χρησιμοποιηθεί ως βασικό στοιχειό του υποβάθρου, ταξινομείται κατάλληλα ανάλογα με τη μορφή του. Για παράδειγμα το γεωτεμάχιο με αριθμό 249 που είναι αποτυπωμένο στην εικόνα 1. δεν προσφέρει πληροφορία σχετικά με την ακριβή του θέση στο χώρο και για το λόγο αυτό αρχικά δεν μπορεί να ενταχθεί στο υπόβαθρο. Το διάγραμμα δεν είναι εξαρτημένο από κάποιο σύστημα αναφοράς, αναγράφεται ο αριθμός του ακινήτου και αποδίδεται μόνο το σχήμα του αλλά τα στοιχεία αυτά δεν επαρκούν για να εντοπιστεί. Είναι δυνατόν όμως κατά το στάδιο της κτηματογράφησης ο ιδιοκτήτης του εν λόγω γεωτεμαχίου να υποδείξει τη θέση του. Στη συνέχεια αναζητείται το διάγραμμα του γεωτεμαχίου από τον αρμόδιο μηχανικό στα αρχεία που περιέχουν πληροφορίες που δεν ήταν δυνατό χρησιμοποιηθούν, και αφού βρεθεί, ακολουθεί ο ορθός σχεδιασμός επί του υποβάθρου με βάση το διάγραμμα. Στην πράξη έχει αποδειχθεί ότι κατά το στάδιο της κτηματογράφησης κρίθηκε αναγκαία η αναζήτηση στοιχείων που αρχικά δεν αξιοποιήθηκαν ενώ σε επόμενο στάδιο η πληροφορία που προσλήφθηκε ήταν ιδιαίτερα χρήσιμη. 26

ΚΕΦΑΛΑΙΟ 3 ο Διαδικασίες καθορισμού ορίων 3.1 Εφαρμογή και έλεγχος των ορίων επί του κτηματογραφικού υποβάθρου Αφού συλλεχθεί και αξιολογηθεί η αναφερόμενη πληροφορία, ο ανάδοχος προχωρά στο σχεδιασμό του κτηματογραφικού υποβάθρου ξεκινώντας από την εφαρμογή των ορίων κτηματογράφησης και συνεχίζοντας με την προσθήκη όλων των επιπέδων πληροφορίας (όρια ΟΤΑ, όρια αστικών- αγροτικών περιοχών, όρια τομέων και ενοτήτων κ.λπ.), καταλήγοντας στο σχεδιασμό των γεωτεμαχίων και στην καταχώριση των προσωρινών ΚΑΕΚ ανά τεμάχιο. Πιο αναλυτικά, η εφαρμογή του ορίου της περιοχής που είναι υπό κτηματογράφηση γίνεται σύμφωνα στοιχεία τα οποία λαμβάνονται από την ΕΛΣΤΑΤ. Επί του κτηματογραφικού υποβάθρου εφαρμόζονται τα όρια (όριο ΟΤΑ, όριο αστικής έκτασης, όριο οικισμών, όριο σχεδίου πόλεως) τα οποία αναφέρονται σε διοικητικές και δικαστικές αποφάσεις καθορισμού ορίων που αφορούν στην κτηματογραφούμενη περιοχή. Η διαδικασία αυτή απαιτεί ιδιαίτερη προσοχή έτσι ώστε τα όρια να διαμορφωθούν κατά τέτοιο τρόπο, ώστε να αποφευχθούν τυχόν κενά και επικαλύψεις. Στο στάδιο αυτό η ΕΚΧΑ Α.Ε. για την ορθότητα της διαδικασίας αυτής, διενεργεί έλεγχο ποιότητας του παραδοτέου της εφαρμογής ορίων ανά ΟΤΑ. Η διαδικασία αυτή περιγράφεται αναλυτικά στο τεύχος τεχνικής έκθεσης που συντάσσει ο μελετητής. Μέσω της τεχνικής έκθεσης και του εκτυπωμένου χάρτη, επιβεβαιώνεται η ορθότητα οριοθέτησης των ορίων με βάση τα διαθέσιμα στοιχεία καθώς και σύμφωνα με τις απαιτήσεις των τεχνικών προδιαγραφών. Το τεύχος περιλαμβάνει κατ ελάχιστο: Περιοχή μελέτης Αντίγραφα των Διοικητικών Αποφάσεων που έχει συλλέξει και εφαρμόσει ο Ανάδοχος. Μεθοδολογία εφαρμογής των ορίων Εκτυπώσεις από το χορηγηθέν υπόβαθρο με την εφαρμογή των ορίων των διοικητικών πράξεων. Επιπλέον, στο τεύχος της τεχνικής έκθεσης περιλαμβάνεται πίνακας (σύμφωνα με υπόδειγμα που θα χορηγηθεί) που περιέχει το σύνολο των διοικητικών πράξεων που έχουν συλλεχθεί, και για κάθε διοικητική πράξη καταγράφονται στοιχεία σχετικά 27

με την απόφαση κύρωσης/συντέλεσης της πράξης, τη μορφή των στοιχείων (αναλογική-ψηφιακή), το έτος σύνταξης, το προβολικό σύστημα κ.λπ. (Εικόνα 2). Εικόνα 2. Υπόδειγμα πίνακα διοικητικών πράξεων. Στο στάδιο αυτό ελέγχεται : η ταύτιση των ορίων κτηματογράφησης κάθε ΟΤΑ με τα όρια κτηματογράφησης των όμορων, είτε αυτοί είναι υπό κτηματογράφηση, είτε τελούν σε καθεστώς λειτουργούντος κτηματολογίου η ταύτιση της αστικής περιοχής με το χορηγηθέν όριο και η ορθότητα και πληρότητα της τεκμηρίωσης των μεταβολών στα όρια. Είναι γεγονός, ότι παρά τους εκτεταμένους ελέγχους που διενεργεί η ΕΚΧΑ για την ορθή εφαρμογή των ορίων, όταν συντρέχουν συγκεκριμένοι λόγοι τα όρια αυτά θα πρέπει να μεταβληθούν. Σε περίπτωση που διαπιστωθούν αμφισβητήσεις ορίων μεταξύ όμορων διοικητικών περιοχών, σε οποιαδήποτε φάση της κτηματογράφησης, ο ανάδοχος υποχρεούται να ενημερώσει άμεσα εγγράφως την ΕΚΧΑ Α.Ε. και να υποβάλει σχετική πρόταση για την επίλυση του προβλήματος, ώστε η ΕΚΧΑ Α.Ε. να προβεί στις απαραίτητες ενέργειες. Αλλαγή του ορίου κτηματογράφησης δεν είναι δυνατή παρά μόνο με σύμφωνη γνώμη της ΕΚΧΑ Α.Ε. μετά από σχετική αιτιολογημένη πρόταση του αναδόχου (Εθνικό Κτηματολόγιο & Χαρτογράφηση Α.Ε., 2016). 28

3.2 Αλλαγή ορίου μεταξύ περιοχής που είναι υπό καθεστώς Κτηματολογίου και περιοχής που πρόκειται να κτηματογραφηθεί. Όταν η υπό κτηματογράφηση περιοχή είναι όμορη με περιοχή που έχει ήδη ενταχθεί στο Εθνικό Κτηματολόγιο, το τμήμα του κοινού ορίου θεωρείται κατ αρχάς οριστικό. Εφόσον από τα στοιχεία της κτηματογράφησης (συλλεχθείσες δηλώσεις, αναφορά του ΟΤΑ στους προσκομιζόμενους τίτλους, υποθηκοφυλακεία όπου έχουν μεταγραφεί οι τίτλοι κ.λπ.), προκύψει ότι περιοχή του υπό κτηματογράφηση ΟΤΑ έχει συμπεριληφθεί εντός του ορίου λειτουργούντος Κτηματολογίου, η αλλαγή του ορίου είναι δυνατή μόνο με την έκδοση σχετικής απόφασης του ΥΠΕΝ. Αυτό συμβαίνει μετά από εισήγηση της ΕΚΧΑ Α.Ε. αφού προηγηθεί τεκμηριωμένη πρόταση του αναδόχου. Για την σύνταξη της πρότασης αυτής, είναι απαραίτητη η λήψη στοιχείων από τη βάση του Λειτουργούντος Κτηματολογίου, τα οποία διατίθενται στον ανάδοχο μετά από σχετικό αίτημά του. 3.3 Αλλαγή ορίου μεταξύ Ο.Τ.Α. που κτηματογραφούνται την ίδια χρονική περίοδο. Επίσης, ιδιαίτερη προσοχή πρέπει να δίνεται και στα όρια κτηματογράφησης δύο όμορων Ο.Τ.Α. που κτηματογραφούνται κατά τη ίδια χρονική περίοδο. Στη συγκεκριμένη περίπτωση, ο καθορισμός των προαναφερόμενων ορίων έχει άμεση σχέση με τη χρέωση των δηλούμενων δικαιωμάτων ανά Ο.Τ.Α. Για παράδειγμα εάν ένας δικαιούχος δηλώσει τρία δικαιώματα σε αγροτική περιοχή εντός του ίδιου Ο.Τ.Α., θα χρεωθεί το τέλος κτηματογράφησης μόνο για τα δύο πρώτα δικαιώματα, ενώ τρίτο θα δηλωθεί ατελώς. Σε περίπτωση που το ένα αγροτικό ακίνητο βρίσκεται σε περιοχή με αμφισβητούμενο το όριο του Ο.Τ.Α. και κατά τη διάρκεια της κτηματογράφησης αυτό μεταβληθεί (για κάποιο λόγο μετά από εισήγηση του αναδόχου) και περιληφθεί στον όμορο Ο.Τ.Α., τότε ο πολίτης καλείται να καταβάλει επιπλέον το τέλος κτηματογράφησης και για το τρίτο ακίνητο λόγω αλλαγής Ο.Τ.Α.. Το γεγονός αυτό δημιουργεί μια σειρά προβλημάτων που καλείται να αντιμετωπίσει ο ανάδοχος και έχουν να κάνουν αφενός με τη διόρθωση των γεωμετρικών στοιχείων του υποβάθρου και αφετέρου με την ενημέρωση του πολίτη για την επιπλέον καταβολή του τέλους. Για το λόγο αυτό, η σωστή οριοθέτηση έχει καθοριστική σημασία και αλλάζει μόνο όταν κρίνεται απολύτως αναγκαίο από την ΕΚΧΑ Α.Ε. 29

3.4 Καθορισμός αστικών-αγροτικών ορίων Σε συνέχεια της εφαρμογής των ορίων του Ο.Τ.Α. επί των χορηγούμενων υποβάθρων, πρέπει να εφαρμοστούν τα όρια των αστικών και αγροτικών περιοχών(εθνικό Κτηματολόγιο & Χαρτογράφηση Α.Ε., 2016). Τα όρια των αστικών περιοχών προκύπτουν από την εφαρμογή: των ορίων των σχεδίων πόλης των ορίων των οικισμών προϋφισταμένων του 1923 των οριοθετημένων οικισμών κάτω των 2.000 κατοίκων Πρέπει να σημειωθεί ότι τα όρια μεταξύ αστικών και αγροτικών περιοχών σε κάποιες περιπτώσεις διαφοροποιούνται από αυτά που ορίζουν οι διοικητικές πράξεις. Αυτό συμβαίνει όταν ο χαρακτηρισμός αυτών των περιοχών ως αστικές ή μη, δεν ταυτίζεται με την εικόνα της περιοχής στην πραγματικότητα. Για το λόγο αυτό η ΕΚΧΑ προβαίνει σε τροποποιήσεις αυτών των ορίων στις εξής περιπτώσεις: 3.4.1 Περιοχές που είναι εκτός των αστικών ορίων οριοθετούνται εντός της αστικής. Η περίπτωση αυτή παρατηρείται σε περιοχές όπου σύμφωνα με το καθορισμένο όριο βρίσκονται εκτός της αστικής περιοχής αλλά παρουσιάζουν χαρακτηριστικά αστικών περιοχών όπως κατάτμηση οικοπέδων ή αγροτεμαχίων, αυξημένη δόμηση και γενικότερα φαινόμενα που υποδηλώνουν την προοπτική μελλοντικής αστικής ανάπτυξης του οικισμού. Περιοχές με τα παραπάνω χαρακτηριστικά είναι δυνατόν να συμπεριληφθούν εντός των αστικών ορίων μετά από απόφαση της ΕΚΧΑ έστω και αν σήμερα δεν παρατηρείται συμπαγής αστικός ιστός 3.4.2 Περιοχές που είναι εντός της αστικών ορίων οριοθετούνται εντός της αγροτικής. Στη περίπτωση αυτή εξαιρούνται από τα όρια της αστικής περιοχής: α) Περιοχές, εντός ορίου οριοθετημένου οικισμού κάτω των 2000 κατοίκων, που εμπίπτουν εντός των ορίων αγροτικής διανομής ή αναδασμού. β) Περιοχές, εντός ορίου οριοθετημένου οικισμού κάτω των 2000 κατοίκων, που εφάπτονται του ορίου του οικισμού, δεν εμφανίζουν χαρακτηριστικά αστικής περιοχής, όπως ανωτέρω ορίζεται και εκάστη των οποίων καταλαμβάνει έκταση κατ ελάχιστον δέκα (10) στρεμμάτων (Εθνικό Κτηματολόγιο & Χαρτογράφηση Α.Ε., 2016). Λαμβάνοντας υπόψη τις παραπάνω περιπτώσεις, προκύπτει ότι οι αγροτικές περιοχές ορίζονται από το όριο της αστικής περιοχής και εκτείνονται έως το όριο του Ο.Τ.Α.. Η θέση των ορίων μεταξύ αστικής και αγροτικής περιοχής συνήθως δε μεταβάλλεται μετά την έναρξη των δηλώσεων. Παρόλα αυτά, όταν συντρέχουν 30

κάποιοι λόγοι οι οποίοι γίνονται αντιληπτοί κατά το στάδιο της κτηματογράφησης, είναι δυνατή η μεταβολή των ορίων αυτών μόνο με έγκριση της ΕΚΧΑ Α.Ε. Όταν αυτό συμβεί, κατά τη διάρκεια υποβολής των δηλώσεων έχει ως αποτέλεσμα να προκύπτουν οικονομικές διαφορές από τη διαφορετική χρέωση των αστικών και αγροτικών περιοχών. Η μεταβολή των ορίων συχνά συναντάται σε περιοχές όπου το όριο της αστικής περιοχής είχε επεκταθεί μετά από σχετική Απόφαση του οικείου Νομάρχη. Σύμφωνα με τις αποφάσεις αυτές, τα νέα όρια καθορίστηκαν λαμβάνοντας υπόψη τις διατάξεις του από 24-04-1985 Π.Δ. (ΦΕΚ 181Δ /3.5.1985) «Περί τρόπου καθορισμού ορίων οικισμού της χώρας, κατηγορίες αυτών και καθορισμός όρων και περιορισμών δόμησης», σε συνδυασμό με τις προτάσεις των ιδιωτών μελετητών μηχανικών στους οποίους είχε ανατεθεί σχετική μελέτη, τα πληθυσμιακά στοιχεία της τελευταίας απογραφής του Κράτους, τα δελτία αρχιτεκτονικής αναγνώρισης των οικισμών του καθώς και τις αποφάσεις των τοπικών κοινοτικών συμβουλίων της περιοχής. Τα νέα όρια είναι αποτυπωμένα σε σχεδιαγράμματα κλίμακας 1:5000 ή 1:2000 ή αεροφωτογραφία σχετικής κλίμακας ή τοπογραφικό σκαρίφημα κλίμακας 1:5000 ή 1:2000 που έχει συνταχθεί βάσει στοιχείων χαρτών και επί τόπου ελέγχου, πάνω στα οποία σημειώνονται τα όρια του οικισμού, τα οποία δημοσιεύονται μαζί με την απόφαση ή το ΠΔ στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως. Ένα παράδειγμα μιας τέτοιας περίπτωσης που προέκυψε αλλαγή των ορίων της αστικής περιοχής παρουσιάζεται στην Εικόνα 3. Η περιοχή με το πράσινο περίγραμμα, περικλείει το όριο της αστικής περιοχής, ενώ η μπλε γραμμή το όριο του οικισμού που προέκυψε σε μεταγενέστερο χρόνο μετά από Απόφαση Νομάρχη. Αρχικά, ως όριο αστικής περιοχής θεωρήθηκε αυτό που περιγράφεται με τη μπλε γραμμή. Όμως όπως διακρίνεται εμφανώς από την εικόνα, η συγκεκριμένη περιοχή δεν παρουσιάζει χαρακτηριστικά αστικής περιοχής, αλλά αντίθετα είναι καθαρά αγροτική. Παρόλα αυτά, τα γεωτεμάχια που βρίσκονται εντός της μπλε οριογραμμής επιβαρύνονταν με τη χρέωση των οικοπέδων και όχι των αγροτεμαχίων. Το γεγονός αυτό αύξανε σημαντικά το ποσό του παγίου τέλους κτηματογράφησης και δημιουργούσε τη δυσαρέσκεια και τις αντιδράσεις των δικαιούχων. Έτσι στη συνέχεια η ΕΚΧΑ Α.Ε. μετά από σχετική αίτηση του αναδόχου, περιόρισε το όριο της αστικής περιοχής στο πράσινο περίγραμμα. Κατά συνέπεια ο τρόπος χρέωσης και υπολογισμού του παγίου τέλους κτηματογράφησης για την περιοχή εντός της πράσινης και μπλε γραμμής, διαμορφώθηκε όπως ισχύει για τη χρέωση των αγροτικών περιοχών. 31

Όριο αστικής περιοχής Όριο οικισμού σύμφωνα με την Απόφαση του Νομάρχη Εικόνα 3. Όριο αστικής περιοχής. 32

3.5 Καθορισμός ορίων ενοτήτων-τομέων 3.5.1 Κτηματολογική ενότητα Ο επόμενος καθορισμός ορίων εφαρμόζεται εντός των αγροτικών και αστικών περιοχών και είναι τα όρια των κτηματολογικών τομέων και εντός αυτών τα όρια των κτηματολογικών ενοτήτων. Οι κτηματολογικές ενότητες αποτελούνται από ένα σύνολο γεωτεμαχίων τα οποία στις αστικές περιοχές καλύπτουν την έκταση ενός οικοδομικού τετραγώνου, (χωρίς να περιλαμβάνονται οι περιβάλλοντες το οικοδομικό τετράγωνο δρόμοι), ενώ στις αγροτικές και λοιπές περιοχές, καλύπτουν έκταση 20-200 στρεμμάτων (ή και περισσότερων εάν αυτό κριθεί απαραίτητο). Χαρακτηριστικό των ενοτήτων είναι ότι εντός των ορίων τους δεν περιέχονται δρόμοι, κανάλια άρδευσης ή άλλα φυσικά ή τεχνητά χαρακτηριστικά αλλά περιβάλλονται από αυτά. Κάθε κτηματολογική ενότητα αποτελείται από ένα και μόνο πολύγωνο και κωδικοποιείται με απλή αύξουσα αρίθμηση εντός κάθε τομέα (Εικόνα 4). Οι εκτάσεις που είναι εκτός των ορίων των ενοτήτων, όπως για παράδειγμα οι δρόμοι, τα ρέματα κ.α. ονομάζονται Ειδικές Εκτάσεις (ΕΚ). Οι Ειδικές Εκτάσεις καταγράφονται με συγκεκριμένο τρόπο ο οποίος αναφέρεται στο ειδικό τεύχος Κωδικοποίησης και Οργάνωσης των Στοιχείων του Κτηματολογίου (Ε.Τ.Κ.Ο.Κ.) (Εθνικό Κτηματολόγιο & Χαρτογράφηση Α.Ε., 2016). Εικόνα 4. Κτηματολογικές ενότητες σε αστική περιοχή που φέρουν αρίθμηση κατά αύξουσα σειρά (149, 150, 151 κ.λπ.) όπου φαίνεται χαρακτηριστικά ότι δεν περιλαμβάνουν δρόμους και ειδικές εκτάσεις. 33

3.5.2 Κτηματολογικός Τομέας Οι κτηματολογικοί τομείς στις αστικές περιοχές αποτελούνται από ένα σύνολο περίπου 20 50 (ή και περισσότερων εάν αυτό κριθεί απαραίτητο) κτηματολογικών ενοτήτων που περιβάλλονται από κύριους οδικούς άξονες ή άλλου είδους χαρακτηριστικά του αστικού χώρου (π.χ. πάρκα, άλση κ.λπ.) ενώ στις αγροτικές και λοιπές περιοχές οι κτηματολογικοί τομείς περιέχουν ένα σύνολο κτηματολογικών ενοτήτων, οι οποίες περιβάλλονται από φυσικά ή τεχνητά χαρακτηριστικά και έχουν συνολική έκταση από 200-2000 στρεμμάτων (ή και περισσότερων εάν αυτό κριθεί απαραίτητο) (Εθνικό Κτηματολόγιο & Χαρτογράφηση Α.Ε., 2016). Κάθε κτηματολογικός τομέας αποτελείται από ένα και μόνο πολύγωνο και κωδικοποιείται με απλή αύξουσα αρίθμηση εντός ενός κτηματογραφούμενου Ο.Τ.Α.. Στους κτηματολογικούς τομείς περιλαμβάνονται και οι Ειδικές Εκτάσεις. Για την επιλογή των κτηματολογικών τομέων πρέπει να λαμβάνεται πρόνοια ώστε να αφορούν σε όσο το δυνατόν, ομοιογενείς περιοχές δηλαδή για παράδειγμα: αρχικός οικισμός, επέκταση οικισμού, βιομηχανική βιοτεχνική περιοχή, αγροτικές περιοχές ανά τοπωνύμιο ή κατηγορία διανομής, άγονες περιοχές, δασικές περιοχές κ.λπ. (Εικόνα 5). Εικόνα 5. Κτηματολογικοί τομείς. 34

3.6. Καθορισμός ορίων γεωτεμαχίων 3.6.1. Η έννοια του γεωτεμαχίου και η Οδηγία INSPIRE Όλες οι χωρικές και περιγραφικές πληροφορίες οι οποίες συλλέγονται στο στάδιο της κτηματογράφησης πρέπει να καταχωριστούν στη βάση του Κτηματολογίου κατά τρόπο ανάλογο έτσι ώστε να αποδίδεται ορθά η νομική και χωρική διάσταση της πραγματικότητας. Για την πλήρωση αυτών των απαιτήσεων κρίθηκε απαραίτητη ή δημιουργία ενός βασικού δομικού στοιχείου στο οποίο θα προστεθούν οι αντίστοιχες πληροφορίες για να δώσουν τη μορφή στο κτηματοκεντρικό σύστημα του Κτηματολογίου. Ως εκ τούτου, βασικό δομικό στοιχείο θεωρείται το γεωτεμάχιο, ως το ελάχιστο διακριτό τμήμα της γήινης επιφάνειας το οποίο διαχωρίζεται από τα ομοειδή του με κάποιο φυσικό ή τεχνητό όριο. Σύμφωνα με την οδηγία INSPIRE, το γεωτεμάχιο είναι μία έκταση που ορίζεται από το Κτηματολόγιο ή άλλον αρμόδιο σχετικό οργανισμό. Σε κάθε περίπτωση το γεωτεμάχιο αποτελεί βασική μονάδα αναφοράς της γης με μοναδικό κωδικό αναγνώρισης και ικανοποιητικό βαθμό ακρίβειας στη χωρική περιγραφή του. Η περιγραφή του περιλαμβάνει χαρακτηριστικά όπως είναι η έκταση και τα γεωμετρικά του στοιχεία η οποία αντιστοιχεί σε ένα κλειστό πολύγωνο που αποτελεί μοναδική ιδιοκτησία και πάνω σε αυτό ασκούνται αυτοτελώς εμπράγματα δικαιώματα τα οποία καταγράφονται σε ένα κτηματολογικό σύστημα (UNECE, 2004). Τα κτηματολογικά γεωτεμάχια πρέπει να καλύπτουν μία χώρα, χωρίς επικαλύψεις και κενά. Η οδηγία INSPIRE αφορά μόνο στο γεωμετρικό μέρος των κτηματολογικών πληροφοριών, χωρίς να καλύπτονται θέματα νομικά, όπως είναι τα δικαιώματα και τα πρόσωπα τα οποία σχετίζονται άμεσα με την ιδιοκτησία. Γενικά τα γεωτεμάχια της οδηγίας INSPIRE χρησιμοποιούνται για τον εντοπισμό των πρόσθετων γεωγραφικών και περιβαλλοντικών πληροφοριών, με αναφορά στο εθνικό μητρώο καταγραφής κάθε χώρας, ώστε να επιτυγχάνεται σύνδεση με τις εθνικές πηγές δεδομένων. Με αυτόν τον τρόπο είναι δυνατή η προσπέλαση σε άλλα σύνολα ή βάσεις πληροφοριών, συμπεριλαμβανομένων και των νομικών. Η δόμηση του μοντέλου δεδομένων για τα κτηματολογικά γεωτεμάχια της οδηγίας INSPIRE είναι συμβατή με το διεθνές πρότυπο LADM, το οποίο και διαχειρίζεται τις νομικές πληροφορίες που αφορούν στα γεωτεμάχια (Δημοπούλου, Ε., 2015). Ο σχεδιασμός των γεωτεμαχίων καθώς και οι πληροφορίες που το συνοδεύουν καθορίζονται από τεχνικές προδιαγραφές που ορίζονται στην Οδηγία 2007/2/ΕΚ (INSPIRE). H οδηγία αυτή ενσωματώθηκε στο Ελληνικό Δίκαιο με το Ν. 3882/2010 ο οποίος έχει στόχους: Tην ανάπτυξη και λειτουργία της Εθνικής Υποδομής Γεωχωρικών Πληροφοριών. 35

Την εξασφάλιση της ισότιμης πρόσβασης στα γεωχωρικά δεδομένα προσφέροντας υπηρεσίες σε όλους τους πολίτες και στη Δημόσια Διοίκηση, έτσι ώστε να επιτυγχάνεται η εξοικονόμηση πόρων, η προστασία του περιβάλλοντος και την ενθάρρυνση των επενδυτικών πρωτοβουλιών, μέσω της δημιουργίας της Εθνικής Υποδομής Γεωχωρικών Πληροφοριών. Τη θέσπιση γενικών αρχών, κανόνων, μέτρων και διαδικασιών σε διοικητικό, νομικό και τεχνολογικό επίπεδο για την οργάνωση ενιαίων πρακτικών διαχείρισης, διάθεσης και κοινοχρησίας γεωχωρικών πληροφοριών. Η Oδηγία 2007/2/ΕΚ (INSPIRE) θέτει με τη σειρά της κάποιες τεχνικές προδιαγραφές και κάποιες θεσμικές ρυθμίσεις με τις οποίες πρέπει να εφαρμοστούν.(http://www.inspire.okxe.gr/index.phpoption=com_content &view=article&id=17&itemid=31) 3.6.2. Σχεδιασμός γεωτεμαχίου Οι μέθοδοι καθορισμού των ορίων των γεωτεμαχίων επί του κτηματογραφικού υποβάθρου ποικίλουν και εξαρτώνται από τα δεδομένα προέλευσής τους. Ένα βασικό κριτήριο για τον τρόπο σχεδιασμού του γεωτεμαχίου είναι εάν στην κτηματογραφούμενη περιοχή προϋπάρχουν καθορισμένα όρια. Τέτοιες περιοχές είναι αυτές που αποτελούνται από κληροτεμάχια 10 ή περιοχές που έχουν προηγηθεί διοικητικές πράξεις (διανομή, αναδασμός, πράξη εφαρμογής, ρυμοτομικό σχέδιο κ.λπ.) με αποτέλεσμα τα όρια των γεωτεμαχίων να είναι αποτυπωμένα σε αναλογικά ή ψηφιακά διαγράμματα. Στη περίπτωση αυτή τα όρια πρέπει να σχεδιαστούν σύμφωνα με αυτά των μελετών που έχουν εκπονηθεί. Αντίθετα, σε περιοχές που καταλαμβάνονται κυρίως από ιδιοκτησίες 11 η διαδικασία σχεδιασμού διαφοροποιείται σημαντικά. Ο μελετητής ανάλογα με το διατιθέμενο υλικό χρησιμοποιεί τις κατάλληλες τεχνικές μεθόδους και προβαίνει στην εφαρμογή των ορίων των γεωτεμαχίων. Όταν όμως υπάρχει απουσία διοικητικών πράξεων και δεν υπάρχει πρωτογενές υλικό, τότε η 10 Τα κληροτεμάχια διαφοροποιούνται από τις ιδιοκτησίες διότι παραχωρήθηκαν ως αγροτικός κλήρος από το Ελληνικό Δημόσιο στους ακτήμονες καλλιεργητές για την αγροτική τους αποκατάσταση, με τίτλους κυριότητας από το Υπουργείο Γεωργίας ή τη διεύθυνση Γεωργίας του αρμόδιου κάθε φορά Νομού ή την αγροτική Τράπεζα της Ελλάδος. Είναι κτηματογραφημένα βάσει του Ν. 478/1943 «Περί Αγροτικού Κτηματολογίου», φέρουν αριθμό κληροτεμαχίου και διέπονται από τις διατάξεις της εποικιστικής νομοθεσίας. (Κωτούλας Ι.,2009) 11 Ως ιδιοκτησία ορίζεται η έκταση γης που δεν ανήκει στην κατηγορία του κλήρου. Δεν προήλθε από παραχώρηση κατ εφαρμογή των διατάξεων της εποικιστικής νομοθεσίας. 36

διαδικασία είναι πιο δύσκολη και χρονοβόρα, απαιτώντας περισσότερη εργασία στο πεδίο και έχοντας μικρότερη ακρίβεια στα αποτελέσματά της. Στη συνέχεια θα περιγραφούν αναλυτικά οι τεχνικές μέθοδοι που χρησιμοποιούνται για το σχεδιασμό των ορίων των γεωτεμαχίων οι οποίες διαφέρουν σε περιοχές στις οποίες: έχουν εκπονηθεί πρόσφατες μελέτες με σχετικό υλικό καταχωρισμένο σε ψηφιακή μορφή έχουν εκπονηθεί παλαιότερες μελέτες με σχετικό υλικό καταχωρισμένο σε αναλογική μορφή υπάρχει απουσία παλαιότερων μελετών κτηματογράφησης. 3.6.2.1. Καθορισμός των ορίων των γεωτεμαχίων σε περιοχές που υφίστανται διοικητικές πράξεις με δεδομένα σε ψηφιακή μορφή Όταν στην περιοχή που πρόκειται να κτηματογραφηθεί έχουν συνταχθεί πρόσφατες διοικητικές πράξεις και περιέχουν διαγράμματα σε ψηφιακή μορφή τα οποία είναι ενταγμένα στο Εθνικό Γεωδαιτικό Σύστημα Αναφοράς ΕΓΣΑ 87, τότε οι συνθήκες εφαρμογής των ορίων των γεωτεμαχίων είναι ιδανικές. Ο μελετητής χρησιμοποιεί αυτούσια τη γεωμετρική πληροφορία η οποία είναι απαλλαγμένη από σοβαρά σφάλματα και παραλήψεις, με την παραδοχή βέβαια ότι και η αρχική μελέτη είχε εκπονηθεί σωστά (Εικόνα 6 & 7). Σχετικά εύκολη θεωρείται η εφαρμογή των ορίων των γεωτεμαχίων όταν υπάρχουν ψηφιακά αρχεία διαγραμμάτων προγενέστερων διοικητών πράξεων, τα οποία είναι σε διαφορετικό σύστημα αναφοράς από το ΕΓΣΑ 87. Σε αυτή τη περίπτωση απαιτείται μετασχηματισμός από το προβολικό σύστημα το οποίο έχει χρησιμοποιηθεί σε ΕΓΣΑ 87. Όταν ακολουθείται η διαδικασία αυτή, απαιτείται περισσότερη επιμέλεια στα σημεία συναρμογής των όμορων περιοχών με αυτήν που περιλαμβάνει η συγκεκριμένη διοικητική πράξη. 37

Εικόνα 6. Τοπογραφικό διάγραμμα πρόσφατου Αναδασμού σε αναλογική μορφή. Εικόνα 7. Τμήμα το τοπογραφικού διαγράμματος του παραπάνω Αναδασμού σε ψηφιακή μορφή εξαρτημένο από το ΕΓΣΑ 87. 38

3.6.2.2. Καθορισμός των ορίων των γεωτεμαχίων σε περιοχές που υφίστανται διοικητικές πράξεις με δεδομένα σε αναλογική μορφή Αναφερόμενοι στα αναλογικά δεδομένα παλαιότερων διοικητικών πράξεων, εννοούμε κυρίως τα διαγράμματα των διανομών αγροκτημάτων και συνοικισμών που συντάχθηκαν από τη Διεύθυνση Τοπογραφικής Υπηρεσίας του πρώην Υπουργείου Γεωργίας. Ενδεικτικά αναφέρεται ότι έως το 1985, οι διανομές αφορούσαν περίπου 25 εκ. στρέμματα καλλιεργήσιμων γεωργικών εκτάσεων, δηλαδή περί το 70% της καλλιεργήσιμης έκτασης της χώρας (Στράντζαλης, 1985). Αδιαμφισβήτητα η Τοπογραφική Υπηρεσία του Υπουργείου Γεωργίας προσέφερε ένα τεράστιο έργο στη χώρα με τη ολοκλήρωση των διανομών. Οι μέθοδοι όμως που χρησιμοποιήθηκαν εκείνη την εποχή από τα συνεργεία της, προφανώς είναι ξεπερασμένες και είναι αναμενόμενο τα παραγόμενα αποτελέσματα να είναι πολλές φορές χαμηλής ακρίβειας. Ωστόσο, υπάρχουν και πολλές περιπτώσεις διανομών που είναι πολύ ακριβείς τόσο στα αριθμητικά τους στοιχεία (τιμές οροσήμων, τριγωνομετρικά, διαστάσεις), όσο και σχεδιαστικά, αν αναλογιστεί κανείς ότι οι αποτυπώσεις έγιναν με σταδίες και σχεδιάστηκαν στο χαρτί με το χέρι σε κλίμακες 1:5000. Για τις περισσότερες διανομές και αναδασμούς χρησιμοποιήθηκε η απεικόνιση Hatt που εφαρμόστηκε στην Ελλάδα με την έναρξη των πρώτων μαζικών τοπογραφήσεων στις αρχές του 20ου αιώνα, και έχει χρησιμοποιηθεί αρκετές δεκαετίες στη χώρα μας. Εδώ και δεκαπέντε χρόνια δεν χρησιμοποιείται πλέον για νέες εργασίες, παρά μόνον στο βαθμό που απαιτείται να αξιοποιηθεί το υπάρχον υλικό, π.χ. μετασχηματισμός υπαρχόντων ρυμοτομικών σχεδίων στο νέο προβολικό σύστημα και datum, εφαρμογές παλαιότερων τοπογραφικών διαγραμμάτων κ.λπ. Η προβολή Hatt εφαρμόστηκε μαζικά από την Τοπογραφική Υπηρεσία του Υπουργείου Γεωργίας (διανομές αγροκτημάτων, αναδασμοί, ρυμοτομικά σχέδια οικισμών και Κοινοτήτων, κ.λπ.), αλλά και από τη ΓΥΣ. Η απεικόνιση ΤΜ3 ο χρησιμοποιήθηκε κυρίως από το 1982 έως τις αρχές του 90 για μαζικές εργασίες του Υπουργείου ΥΠΕΧΩΔΕ και κυρίως στο πλαίσιο της Ε.Π.Α.. Τόσο η Hatt όσο και η ΤΜ3 ο αποτέλεσαν τα προβολικά συστήματα του παλιού ελληνικού Datum (ΕΕΠ Bessel), το οποίο υπήρξε το επίσημο datum της χώρας μέχρι το 1990 και σ αυτό αναφέρεται το μεγαλύτερο μέρος των γεωδαιτικών, τοπογραφικών και χαρτογραφικών εργασιών της χώρας (Τοκμακίδης, 1985). Το παλιό ελληνικό Datum παρουσιάζει αρκετά προβλήματα ασυμφωνιών, έχει υποστεί αρκετές αναθεωρήσεις κατά καιρούς και στην πραγματικότητα δεν υπήρξε σχεδόν ποτέ ένα ενιαίο προς χρήση datum. Δεν παρουσιάζει ενιαία ακρίβεια και τελικά μπορεί να αξιοποιηθεί ικανοποιητικά μόνον τοπικά. Στην ουσία δηλαδή δεν είναι ένα και μοναδικό, αλλά πολλά διαφορετικά συστήματα αναφοράς / τοπικά πλαίσια αναφοράς. Γι αυτό και η χρήση του απαιτεί ιδιαίτερη προσοχή. 39

Σε αυτές τις περιπτώσεις, για τη δημιουργία του κτηματογραφικού υποβάθρου προκύπτει η ανάγκη της ένταξης όλων των αναφερόμενων διαγραμμάτων στο σύστημα ΕΓΣΑ 87. Η διαδικασία αυτή αποτελεί ένα πρόβλημα ιδιαίτερου ενδιαφέροντος σε πολλές περιοχές της χώρας. Η επικρατέστερη μέθοδος που χρησιμοποιείται για την ένταξη των διαγραμμάτων στο ΕΓΣΑ 87 αποτελείται από τέσσερα βασικά στάδια. Στο πρώτο στάδιο γίνεται η σάρωση των διαγραμμάτων έτσι ώστε αυτά να μετατραπούν σε ψηφιακά αρχεία εικόνων. Στο δεύτερο στάδιο γίνεται η γεωαναφορά των ψηφιακών εικόνων των διαγραμμάτων, με την οποία προσδίδονται οι γεωγραφικές συντεταγμένες του συστήματος αναφοράς του. Μετά από το στάδιο αυτό είναι δυνατόν να ακολουθήσει η διαδικασία της διανυσματοποίησης /ψηφιοποίησης, ενώ σε διαγράμματα που αναφέρονται οι διαστάσεις των γεωτεμαχίων γίνεται ακριβής εφαρμογή αυτών των διαστάσεων. Τέλος, στο τέταρτο στάδιο πραγματοποιείται η ο μετασχηματισμός των διαγραμμάτων αυτών που προέκυψαν, από το σύστημα αναφοράς προέλευσής τους στο ΕΓΣΑ 87. Παρακάτω τα στάδια περιγράφονται αναλυτικά. Διαδικασία σάρωσης διαγραμμάτων (στάδιο 1 ο ) Η σάρωση πρέπει να γίνεται κατά τέτοιο τρόπο ώστε να διατηρείται η πληροφορία των αρχικών αναλογικών στοιχείων και να είναι απαλλαγμένη από τυχών αλλοιώσεις που μπορεί να προκύψουν. Για το λόγο αυτό απαιτούνται κατάλληλοι σαρωτές με ανάλογα τεχνικά χαρακτηριστικά που θα παρέχουν πολύ καλή οπτική ανάλυση, μεγάλη ακρίβεια σάρωσης, δυνατότητα σάρωσης διαγραμμάτων μεγάλων διαστάσεων, ραδιομετρική ανάλυση (RGB 256 colours) κ.λπ. Επίσης, πρέπει ο σαρωτής να συνοδεύεται από κατάλληλο λογισμικό για τη βαθμονόμησή του όσον αφορά στη γεωμετρική ακρίβεια της σάρωσης και την απόδοση των χρωμάτων. Πριν σαρωθούν τα αναλογικά διαγράμματα γίνεται έλεγχος για το εάν υπάρχει σχεδιασμένος ορθογωνικός κάναβος. Σε περίπτωση που δεν υπάρχει ή δεν διακρίνεται ικανοποιητικά, χρησιμοποιείται ένα διαφανές χαρτί επί του οποίου υπάρχει σχεδιασμένος κάναβος σε ανάλογη κλίμακα, και στη συνέχεια τοποθετείται κατάλληλα για να σαρωθεί μαζί με το διάγραμμα. Αφού γίνει η σάρωση, ακολουθεί ποιοτικός έλεγχος για να εξεταστεί αφενός η πληρότητα της σάρωσης, δηλαδή εάν έχει σαρωθεί σωστά όλη η επιθυμητή επιφάνεια και αφετέρου η ποιότητα της εικόνας, όσον αφορά στη φωτεινότητα και στη χρωματική αντίθεση. Για τη βελτίωση της ευκρίνειας της εικόνας, αυξάνεται η αντίθεση και η φωτεινότητα έτσι ώστε να παρατηρούνται ευδιάκριτα τα όρια των ιδιοκτησιών, οι γραμμές του κανάβου και όλες οι λεπτομέρειες της αποτύπωσης. Η πληρότητα σάρωσης ελέγχεται οπτικά, στην οθόνη του Η/Υ με την φόρτωση της εικόνας σε ειδικό λογισμικό. Η φωτεινότητα και οι χρωματικές αντιθέσεις ελέγχονται τόσο οπτικά, όσο και με την μελέτη του ιστογράμματος της εικόνας, το εύρος του οποίου θα πρέπει να εκτείνεται σε όλη την κλίμακα τιμών 0-255. Σε περίπτωση που διαπιστωθεί κάποιο πρόβλημα, η σάρωση πραγματοποιείται εκ νέου. Τα ψηφιακά αρχεία που προκύπτουν από τη διαδικασία της σάρωσης είναι αρκετά μεγάλα σε μέγεθος, γεγονός που καθιστά δύσκολη την επεξεργασία τους. 40

Συνεπώς, κρίνεται απαραίτητη η μείωση του μεγέθους των αρχείων αυτών μέσω της μείωσης των pixels της εικόνας σε τέτοιο βαθμό, ώστε να μην είναι σε βάρος της ευκρίνειας που απαιτείται. Στη συνέχεια, με τη χρήση κατάλληλων λογισμικών προγραμμάτων και σχεδιαστικών πακέτων ακολουθεί η αναγωγή των σαρωμένων διαγραμμάτων στις διαστάσεις του κανάβου. Μέσα από αυτή τη διαδικασία ελέγχεται η τιμή της απόκλισης μεταξύ των κανάβων και υπολογίζεται η μέση τιμή του σφάλματος το οποίο και καταγράφεται για να υπάρχει ένδειξη για τα σφάλματα της σάρωσης. Γεωαναφορά σαρωμένων αναλογικών διαγραμμάτων (στάδιο 2 ο ) Τα ψηφιακά διαγράμματα όπως προαναφέρθηκε, αποτελούν αρχεία εικόνων τα οποία αρχικά γεωαναφέρονται στο σύστημα αναφοράς που είχαν συνταχθεί. Η γεωαναφορά των εικόνων έχει ως σκοπό την απόδοση των πραγματικών γεωγραφικών συντεταγμένων για την εξαγωγή χαρτογραφικών πληροφοριών σε διανυσματική μορφή. Αυτή επιτυγχάνεται με τη χρήση ειδικών τεχνικών εφαρμογών και προγραμμάτων ψηφιακής επεξεργασίας. Για τη γεωαναφορά των σαρωμένων εικόνων στο σύστημα αναφοράς στο οποίο έχουν συνταχθεί, θεωρείται κατάλληλος ο αφινικός μετασχηματισμός (affine transformation). Ο μετασχηματισμός αυτός επιτρέπει εφαρμογή διορθώσεων για μετάθεση, κλίμακα και στροφή στους σαρωμένους χάρτες. Το κυριότερο χαρακτηριστικό του είναι ότι διατηρεί την παραλληλία των γραμμών και μετά την εφαρμογή του. Κατά συνέπεια δεν παρατηρείται σημαντική μεταβολή των σχημάτων που απεικονίζονται στο χάρτη μετά το μετασχηματισμό. Για τον προσδιορισμό των αγνώστων παραμέτρων με τη Μέθοδο των Ελαχίστων Τετραγώνων (ΜΕΤ) είναι απαραίτητα τουλάχιστον 4 σημεία ελέγχου. Στην πράξη χρησιμοποιούνται περισσότερα, ανάλογα με το μέγεθος του διαγράμματος. Από τη στιγμή που τα σημεία ελέγχου είναι περισσότερα από τα αιτούμενα οι εξισώσεις που δημιουργούνται είναι περισσότερες από τον αριθμό των αγνώστων οπότε εφαρμόζεται η ΜΕΤ και από την επίλυση προκύπτει ένα μέσο τετραγωνικό σφάλμα (RMS). Για να θεωρηθεί αποδεκτό το αποτέλεσμα του μετασχηματισμού θα πρέπει να οριστεί μια μέγιστη αποδεκτή τιμή του RMS (Κουτσόπουλος Κ, Ευελπίδου Ν. & Βασιλόπουλος Α., 2006). Η αξιολόγηση της ακρίβειας γίνεται λαμβάνοντας υπ όψη την κλίμακα του πρωτογενούς υλικού. Θεωρώντας ότι η διακριτική ικανότητα του ματιού είναι ¼ του χιλιοστού, σε ένα διάγραμμα 1/1000 αυτό αντιστοιχεί σε 0,25 μ. Σε διάγραμμα 1/2000 αντιστοιχεί σε 0.5 μ. κ.ο.κ. Άρα σε διάγραμμα 1/2000 το μέσο τετραγωνικό σφάλμα του μετασχηματισμού θα πρέπει να είναι μικρότερο ή ίσο με 0,5μ. για να θεωρούμε ότι είναι αποδεκτό. Διανυσματοποίηση/ ψηφιοποίηση και εφαρμογή των διαγραμμάτων (στάδιο 3 ο ) Η διαδικασία της διανυσματοποίησης αφορά στη μετατροπή των διαγραμμάτων σε διανυσματική (vector) μορφή. Τα στοιχεία των χαρτών των διοικητικών πράξεων που θα συμπεριληφθούν στη διανυσματοποίηση είναι κυρίως τα 41

θεσμοθετημένα όρια ιδιοκτησιών, οι κωδικοί των ιδιοκτησιών και των οικοδομικών τετραγώνων. Η μετατροπή σε διανυσματική μορφή γίνεται για κάθε διάγραμμα ξεχωριστά. Για την διευκόλυνση των διαδικασιών δόμησης τοπολογίας, τα στοιχεία που θα ψηφιοποιηθούν τοποθετούνται σε ξεχωριστά θεματικά επίπεδα (layers). Μετά την ολοκλήρωση της ψηφιοποίησης, γειτονικοί χάρτες ενώνονται μεταξύ τους. Κατά τη φάση αυτή γίνεται έλεγχος ταύτισης των ορίων στα όρια των χαρτών και γίνονται οι αναγκαίες διορθώσεις έτσι ώστε να μην παρατηρούνται ασυνέχειες από το ένα φύλο στο άλλο (edge matching). Μετά την ολοκλήρωση της διανυσματοποίησης των κτηματολογικών χαρτών, ακολουθεί η δόμηση της τοπολογίας σε κάθε θεματικό επίπεδο, έτσι ώστε να εντοπιστούν πιθανά τοπολογικά λάθη και να δημιουργηθούν τα κατάλληλα αρχεία για την εισαγωγή των χαρτών στο Γεωγραφικό Σύστημα Πληροφοριών. Οι έλεγχοι αφορούν κυρίως στη δόμηση της τοπολογίας των πολυγώνων ώστε να εντοπιστούν και να διορθωθούν τα λάθη που έγιναν κατά την φάση της ψηφιοποίησης. Συγκεκριμένα, γίνονται έλεγχοι για: ανοικτά πολύγωνα επικαλυπτόμενα πολύγωνα πολύγωνα χωρίς κωδικό πολύγωνα με περισσότερους από ένα κωδικούς πολύγωνα με τον ίδιο κωδικό Μετά το πέρας των παραπάνω ελέγχων, η συγκεκριμένη εργασία ολοκληρώνεται όντας διασφαλισμένη από τις απαιτήσεις των τεχνικών προδιαγραφών. Στους ίδιους ελέγχους υποβάλλονται και τα πολύγωνα που προκύπτουν από την εφαρμογή των διαστάσεων που αναγράφονται στα διαγράμματα. Η εν λόγω εφαρμογή των ορίων των γεωτεμαχίων, πραγματοποιείται αξιοποιώντας κάθε είδους πληροφορία που είναι δυνατόν να χρησιμοποιηθεί. Κατά προτεραιότητα χρησιμοποιούνται οι συντεταγμένες των οροσήμων, οι αναγραφόμενες διαστάσεις, οι καθετότητες και η ψηφιοποίηση όλων των γραμμών που αποτυπώνονται στο διάγραμμα. Βασικός στόχος είναι με την εφαρμογή όλων αυτών, να προκύψουν τα εμβαδά που αντιστοιχούν στα γεωτεμάχια τα οποία είναι καταχωρισμένα στους αναλογικούς πίνακες. Όταν η διαδικασία αυτή ολοκληρωθεί, ακολουθεί η μετατροπή από το υπάρχον σύστημα αναφοράς στο ΕΓΣΑ 87. Μετασχηματισμός των διαγραμμάτων σε ΕΓΣΑ 87 (στάδιο 4 ο ) Πρακτικά η ένταξη στο σύστημα αναφοράς του Εθνικού Κτηματολογίου επιτυγχάνεται μέσω μετασχηματισμού των συντεταγμένων από το προβολικό σύστημα των διαγραμμάτων, στο προβολικό σύστημα ΕΓΣΑ 87, χρησιμοποιώντας 42

κοινά σημεία και εφαρμόζοντας μετασχηματισμούς. Η επιλογή της μεθόδου μετασχηματισμού γίνεται με βάση την ακρίβεια η οποία επιτυγχάνεται με τη μέθοδο αυτή, έτσι ώστε οι μετασχηματισμένες συντεταγμένες να πληρούν την προδιαγραφόμενη γεωμετρική ακρίβεια των αντίστοιχων κτηματολογικών διαγραμμάτων. Ανεξαρτήτως της μεθόδου μετασχηματισμού συντεταγμένων που χρησιμοποιείται και προκειμένου για τον έλεγχο της ακρίβειας που επιτυγχάνεται κατά το μετασχηματισμό, εξαντλείται κάθε δυνατότητα να ελεγχθούν τα αποτελέσματα με αποτύπωση κατάλληλων σημείων στο πεδίο (σημεία λεπτομερειών) και σύγκριση των συντεταγμένων τους με αυτές που προέκυψαν από το μετασχηματισμό. Τις περισσότερες φορές ο μετασχηματισμός των διαγραμμάτων στο ΕΓΣΑ 87 από το σύστημα συντεταγμένων στο οποίο αναφέρονται, γίνεται με πολυωνυμικό μετασχηματισμό. Για την εφαρμογή του πολυωνυμικού μετασχηματισμού είναι απαραίτητο να προσδιοριστούν οι συντελεστές των πολυωνύμου που συνδέουν τις συντεταγμένες ενός σημείου στο χάρτη με τις αντίστοιχες συντεταγμένες του στο ΕΓΣΑ 87. Για τον προσδιορισμό των παραμέτρων μετασχηματισμού πρέπει να είναι διαθέσιμος επαρκής αριθμός ομόλογων σημείων και στα δύο συστήματα αναφοράς. Συνήθως χρησιμοποιούνται περισσότερα από τα αναγκαία σημεία και ο προσδιορισμός των αγνώστων παραμέτρων γίνεται με την Μέθοδο των Ελαχίστων Τετραγώνων (ΜΕΤ). Χρησιμοποιώντας περισσότερα σημεία, παρέχεται η δυνατότητα ελέγχου της ακρίβειας του μετασχηματισμού από το μέσο τετραγωνικό σφάλμα της επίλυσης και από τις τιμές των υπολοίπων σε κάθε σημείο. Ο αριθμός των σημείων ελέγχου σε κάθε διάγραμμα εξαρτάται από το βαθμό του πολυωνύμου που χρησιμοποιείται για τον μετασχηματισμό, αλλά σε καμία περίπτωση δεν είναι μικρότερος από 4. Οι συντεταγμένες των σημείων ελέγχου στο ΕΓΣΑ 87 λαμβάνονται από τα ομόλογα σημεία που έχουν μετρηθεί στο πεδίο. Επιλέγονται σημεία τα οποία βρίσκονται σε γωνίες σπιτιών ή υλοποιημένα όρια ιδιοκτησιών, ενώ αποφεύγονται σημεία που παρουσιάζουν αβεβαιότητα, όπως είναι π.χ. σημεία σε διασταυρώσεις δρόμων. Ιδιαίτερη σημασία δίνεται στην θέση των σημείων ελέγχου τα οποία θα πρέπει να βρίσκονται κατά το δυνατόν στις άκρες του χάρτη και είναι ομοιόμορφα κατανεμημένα στην περιοχή που απεικονίζεται (Κουτσόπουλος Κ, Ευελπίδου Ν. & Βασιλόπουλος Α., 2006). 3.6.2.3 Καθορισμός των ορίων των γεωτεμαχίων με κτηματολογικές αποτυπώσεις Σε αρκετές από τις περιοχές που κτηματογραφούνται, εντοπίζεται απουσία προγενέστερων κτηματογραφήσεων και διοικητικών πράξεων και κατά συνέπεια απουσία διαγραμμάτων. Στην περίπτωση αυτή, ο καθορισμός των ορίων των γεωτεμαχίων πραγματοποιείται με κτηματολογικές αποτυπώσεις. Αυτές υλοποιούνται συνήθως με επίγειες τεχνικές ή κάνοντας ένα συνδυασμό μεθόδων φωτογραμμετρίας, μετρήσεων μέσω δορυφόρων και συστηματικής καταγραφής όλης της απαιτούμενης πληροφορίας από παρατηρήσεις στο πεδίο. Ο τρόπος 43

διεξαγωγής των κτηματολογικών αποτυπώσεων καθορίζεται από τις απαιτούμενες ακρίβειες του έργου οι οποίες περιγράφονται αναλυτικά στις τεχνικές προδιαγραφές και πάντα σε συνάρτηση του κόστους του έργου. Σύμφωνα με τα παραπάνω, όταν η αποτύπωση γίνεται με επίγειες μετρήσεις δεν αποτυπώνονται όλα τα σημεία λεπτομέρειας στο σύνολο της έκτασης, αλλά επιλέγονται μόνο αυτά που κρίνονται κατάλληλα, με βάση τις συγκεκριμένες ανάγκες του έργου. Κατά συνέπεια αξιολογούνται και αποτυπώνονται κυρίως χαρακτηριστικά που περιγράφουν τα όρια των ιδιοκτησιών, όπως περιφράξεις, πάσσαλοι, τοιχία, κτίρια, δενδροστοιχίες που δηλώνουν όρια, εμφανή όρια καλλιέργειας κ.α. H εξάρτηση των αποτυπώσεων γίνεται με χρήση του συστήματος Hepos. Οι αποτυπώσεις στις αγροτικές περιοχές εκτελούνται συνήθως με δέκτες GPS για ευκολία και οικονομία χρόνου. Στις αστικές, δομημένες περιοχές είναι προτιμότερη η χρήση γεωδαιτικών σταθμών. Για τις μετρήσεις στον αστικό χώρο, η εξάρτηση από εικονικούς σταθμούς του Hepos, γίνεται με τη μέθοδο του στατικού εντοπισμού και στη συνέχεια ιδρύονται ζεύγη στάσεων από τις οποίες ξεκινούν και καταλήγουνν οι οδεύσεις. Σε σημεία που είναι απαραίτητη η αποτύπωσή τους τα οποία είναι ορατά αλλά όχι προσβάσιμα, η αποτύπωση γίνεται με τη χρήση του Laser των γεωδαιτικών σταθμών. Οι μετρήσεις των τοπογραφικών αποτυπώσεων προστίθενται είτε σε ορθοφωτοχάρτες που προέκυψαν από φωτογραμμετρική επεξεργασία αεροφωτογραφιών είτε σε ορθοδιορθωμένες δορυφορικές εικόνες έτσι ώστε πάνω σε αυτές να γίνει ο σχεδιασμός των πολυγώνων του υποβάθρου (Εικόνα 8). Εικόνα 8. Προσθήκη των μετρήσεων επί της αεροφωτογραφίας 44

Σε κάποιες περιπτώσεις ο καθορισμός των ορίων των γεωτεμαχίων γίνεται χωρίς τη χρήση επίγειων τοπογραφικών μετρήσεων, αλλά πραγματοποιείται ψηφιοποιώντας την υφιστάμενη κατάσταση επάνω στη γεωαναφερμένη εικόνα (η εικόνα μπορεί να προκύπτει από αεροφωτογραφία ή από δορυφορική λήψη) της υπό κτηματογράφηση περιοχής (Εικόνα 9 & 10). Εικόνα 9. Αεροφωτογραφία περιοχής που πρόκειται να κτηματογραφηθεί πριν την ψηφιοποίηση των ορίων.. 45

Εικόνα 10. Αεροφωτογραφία περιοχής που πρόκειται να κτηματογραφηθεί με σχεδίαση των ορίων των γεωτεμαχίων που προέκυψαν από ψηφιοποίηση. Στην περίπτωση αυτή, ακολουθούν εργασίες πεδίου για την συλλογή επιπλέον κτηματολογικής πληροφορίας. Αυτές οι εργασίες πεδίου προϋποθέτουν συστηματική και εξαντλητική κατά το δυνατόν καταγραφή των χαρακτηριστικών που συναντώνται στην περιοχή κτηματογράφησης, στηριζόμενες σε μεγάλο βαθμό στη γνώση που υπάρχει για την περιοχή, η οποία προέρχεται συνήθως από τους κατοίκους της. Η καταγραφή και ο εντοπισμός τους, γίνεται σε μεγεθυμένες αναλογικές εκτυπώσεις αεροφωτογραφιών ή και αποσπασμάτων της ορθοδιορθωμένης δορυφορικής εικόνας, τα οποία φέρουν μαζί τους οι καταγραφείς κατά τη συλλογή των πληροφοριών (ΕΜΠ-Εργαστήριο Χαρτογραφίας, 1999). Τις αναλογικές αυτές εκτυπώσεις των εικόνων, συνοδεύουν πίνακες με τα στοιχεία των δικαιούχων των ιδιοκτησιών έτσι ώστε να υπάρχει σύνδεση του ακινήτου με τον ιδιοκτήτη και να συμπληρωθεί η κτηματολογική εγγραφή. Επίσης, στους παραπάνω πίνακες καταγράφεται και η χρήση των ακίνητων η οποία αποτελεί χρήσιμη πληροφορία για την κτηματογράφηση και ιδιαίτερα στο στάδιο του εντοπισμού των ακινήτων. Επιπλέον, στη φάση αυτή, χρήσιμη κρίνεται και η κτηματολογική πληροφορία που συλλέγεται από στοιχεία που βρίσκονται στα αρχεία των ΔΕΚΟ (ΔΕΗ, ΟΣΕ, ΟΤΕ, ΕΛΤΑ), άλλων οργανισμών και υπηρεσιών της Τοπικής Αυτοδιοίκησης (Δημοτικές Επιχειρήσεις Ύδρευσης), και αφορούν στα στοιχεία ιδιοκτητών σε συνδυασμό με 46

την καταγραφή και χαρτογράφηση των υπηρεσιών που προσφέρουν (π.χ. δίκτυα ύδρευσης, μεταφοράς ηλεκτρικής ενέργειας, κ.λπ.). Μία καινούργια μέθοδος που εφαρμόζεται σε νέες μελέτες που βρίσκονται στο στάδιο δημιουργίας του κτηματογραφικού υποβάθρου και συγκεκριμένα για τις εργασίες πεδίου, η συλλογή και η καταγραφή των πληροφοριών πραγματοποιείται με τη χρήση ενός φορητού tablet. Μέσω του tablet παρατηρούνται διαδικτυακά εικόνες από πρόσφατες δορυφορικές λήψεις της περιοχής που θα κτηματογραφηθεί. Στη συνέχεια, με τη χρήση απλών εφαρμογών υπάρχει η δυνατότητα σχεδίασης των ορίων των γεωτεμαχίων επάνω στην οθόνη και καταχώρισης περιγραφικής πληροφορίας που συνδέεται με το πολύγωνο που έχει σχεδιαστεί. Έπειτα αφού ολοκληρωθεί η διαδικασία αυτή, το σχετικό αρχείο φορτώνεται σε σχεδιαστικά προγράμματα και αρχεία βάσης δεδομένων με αποτέλεσμα την ταχύτερη διεκπεραίωση των εργασιών πεδίου και γραφείου. 3.6.3. Καθορισμός των ορίων του οδικού δικτύου Βασικό κομμάτι για τη δημιουργία του κτηματογραφικού υποβάθρου αποτελεί ο καθορισμός των ορίων του οδικού δικτύου. Για τη σχεδίασή του απαιτείται η συλλογή όλων των παλαιότερων μελετών κατασκευής δρόμων, τα κτηματολογικά διαγράμματα των αντίστοιχων απαλλοτριώσεων καθώς και κάθε τεχνικό έργο ή διοικητική πράξη που περιέχει σχετική πληροφορία. Τα συλλεχθέντα στοιχεία προστίθενται στο υπόβαθρο και δημιουργούνται τα πολύγωνα των δρόμων. Σύμφωνα με τις τεχνικές προδιαγραφές σχεδιάζονται επιπλέον οι άξονες των δρόμων που αποτελούνται από τα ευθύγραμμα τμήματα εντός του πολυγώνου των δρόμων και ισαπέχουν από τα όμορα γεωτεμάχια. Η εργασία σχεδίασης των οδικών αξόνων εκτελείται αφού έχει προηγηθεί η οριοθέτηση των γεωτεμαχίων. Ιδιαίτερη μέριμνα δίδεται στους δρόμους των αστικών περιοχών με εκτενή συλλογή δεδομένων σε ότι αφορά την καταγραφή των διευθύνσεων και το εύρος που καταλαμβάνουν έτσι ώστε να αποδοθεί σωστά η διεύθυνση και ο αριθμός ανά γεωτεμάχιο. Για την ορθή εκτέλεση αυτής της εργασίας διενεργούνται επιτόπιοι έλεγχοι για την καταγραφή σημειακών διευθύνσεων καθώς και άλλων χαρακτηριστικών σημείων που συναντώνται εντός των δομημένων αστικών περιοχών. Τα στοιχεία αυτά (διευθύνσεις, σημεία ενδιαφέροντος, σημεία εντοπισμού) προστίθενται στο υπόβαθρο τηρώντας του κανόνες ονοματολογίας σύμφωνα με τις τεχνικές προδιαγραφές. Αν και η διαδικασία αυτή είναι χρονοβόρα, είναι πολύ σημαντική γιατί κατά την υποβολή των δηλώσεων επιτυγχάνεται ο εντοπισμός των ακινήτων με μεγάλη ευκολία, ορθότητα και χωρίς καθυστέρηση. 3.6.4 Καθορισμός ορίων αιγιαλού- παραλίας Ο αιγιαλός θεωρείται κοινής χρήσης, πράγμα και ανήκει το Δημόσιο που έχει την ευθύνη για τη διαχείριση και την προστασία του (αρθρ. 1 Α.Ν.2344/40 και άρθρο 2 Ν. 2971/2001). Η παραλία (ή η παρόχθια ζώνη ξηράς) ανήκει επίσης στην κατηγορία των κοινοχρήστων πραγμάτων και δημιουργείται με διοικητική πράξη σε 47

περιπτώσεις επέκτασης ανεπαρκούς αιγιαλού και ακολουθώντας τις διαδικασίες της απαλλοτρίωσης. Παλαιός αιγιαλός είναι η ζώνη της ξηράς που προκύπτει από την μετακίνηση της ακτογραμμής προς τη θάλασσα, που οφείλεται κυρίως σε φυσικές προσχώσεις ή τεχνικά έργα και προσδιορίζεται από τη νέα γραμμή του αιγιαλού και το όριο του παλαιοτέρα υφιστάμενου αιγιαλού (άρθρο 1 περ. 3 του Ν.2971/01). Ο παλαιός αιγιαλός είναι ιδιωτική περιουσία του Δημοσίου και ανήκει στα εντός συναλλαγής πράγματα γιατί δεν είναι κοινόχρηστο πράγμα. Συνεπώς υπάρχει δυνατότητα να εκποιηθεί και να αποκτηθούν ιδιωτικά δικαιώματα επ' αυτού (Δωρής Φ., 1980). Μέχρι σήμερα για τις ανάγκες της κτηματογράφησης η οριοθέτηση του αιγιαλού και της παραλίας γίνεται κυρίως από τα στοιχεία των διοικητικών πράξεων αλλά και από σχετικές μελέτες. Η ΕΚΧΑ Α.Ε. στα πλαίσια των έργων υποδομής συμπεριλαμβάνει και την οριοθέτηση αιγιαλών κατά μήκος των ακτογραμμών της χώρας. Αντικείμενο του έργου είναι η δημιουργία έγχρωμων ορθοφωτοχαρτών πολύ υψηλής ευκρίνειας και ακρίβειας (απεικονίζονται αντικείμενα μεγέθους μέχρι και 20cm) καθώς και χαρτών που απεικονίζουν με πολύ μεγάλη λεπτομέρεια το ανάγλυφο της επιφάνειας για μία ζώνη κατά μήκος των ακτογραμμών, καθώς και κατά μήκος των οχθών των ποταμών και λιμνών της Χώρας. Στόχος του έργου είναι η δημιουργία του απαραίτητου χαρτογραφικού υποβάθρου και η χάραξη της Προκαταρκτικής Οριογραμμής του Αιγιαλού με ενιαίες προδιαγραφές και μορφή για το μεγαλύτερο μέρος της χώρας. Τα στοιχεία αυτά θα χρησιμοποιηθούν σε μεταγενέστερο στάδιο από τις αρμόδιες Υπηρεσίες και Επιτροπές του Υπουργείου Οικονομίας και Οικονομικών για την επίσπευση των διαδικασιών καθορισμού και θεσμοθέτησης του αιγιαλού, του παλαιού αιγιαλού, της παραλίας, της όχθης και της παρόχθιας ζώνης (http://www.ktimatologio.gr). 48

ΚΕΦΑΛΑΙΟ 4 ο Περιγραφική Πληροφορία 4.1 Στοιχεία περιγραφικής βάσης δεδομένων κτηματογραφικού υποβάθρου Για να καταστεί δυνατή η ορθή σύνδεση των γεωτεμαχίων με τους ιδιοκτήτες τους στο στάδιο του εντοπισμού, είναι απαραίτητη η σύνδεση της χωρικής πληροφορίας με την περιγραφική. Η περιγραφική πληροφορία είναι καταχωρισμένη σε πινακοποιημένη μορφή σε αρχεία EXCEL, ACCES, ArcGis Geodatabase κ.λπ. και περιέχει στοιχεία όπως το ονοματεπώνυμο του ιδιοκτήτη, το πατρώνυμό του, τον αριθμό του τεμαχίου, το εμβαδόν του, τη διοικητική πράξη με την οποία καθορίστηκε καθώς και άλλα χαρακτηριστικά που το περιγράφουν. Στη συνέχεια γίνεται η σύνδεση της χωρικής με την περιγραφική πληροφορία και η διαχείρισή τους πραγματοποιείται μέσω προγραμμάτων Γεωγραφικών Συστημάτων Πληροφοριών (GIS). 4.2 Περιγραφικές πληροφορίες υποβάθρου Διανομών και Αναδασμών Τα χωρικά και περιγραφικά δεδομένα των διανομών και αναδασμών που χρησιμοποιούνται από τον μελετητή για τη δημιουργία του υποβάθρου όπως προαναφέρθηκε, καταχωρίζονται και σε πίνακες βάσης δεδομένων. Η αναζήτηση των στοιχείων μέσω αυτών των πινάκων αποτελεί τον ευκολότερο και ταχύτερο τρόπο για τον εντοπισμό των γεωτεμαχίων δίνοντας ταυτόχρονα τη δυνατότητα ελέγχου όλων των στοιχείων του, έτσι ώστε να μηδενίζεται η πιθανότητα του λάθους σε αυτό το στάδιο. Για κάθε γεωτεμάχιο υπάρχει περιγραφική πληροφορία για το διανυσματοποιημένο τοπογραφικό διάγραμμα στο οποίο ανήκει που αποθηκεύεται με την ονομασία PARCEL_TABLE και αποτελείται από τα εξής πεδία (Εικόνα 11) PARCEL CODE WORKTYPE YEAR LOCATION O κωδικός του τεμαχίου Η εργασία κατά την οποία παραχωρήθηκε το τεμάχιο. Η χρονολογία εκτέλεσης της εργασίας. Αν το τεμάχιο ανήκει στο αγρόκτημα (1) ή το συνοικισμό (2) ή το Σ.Α.Α.Κ. (3) ή σε Εξωχώραφα (4). SETTLEMENT_NAME NAME Όνομα Συνοικισμού Το όνομα του αγροκτήματος Εικόνα 11. Υπόδειγμα πίνακα περιγραφικής πληροφορίας τοπογραφικού διαγράμματος γεωτεμαχίου Διανομών-Αναδασμών 49

Η εισαγωγή των στοιχείων των κτηματολογικών πινάκων γίνεται στον πίνακα DATA_TABLE σε περιβάλλον Access, η οποία αποτελείται από τα εξής πεδία (Εικόνα 12) LAST_NAME Επώνυμο ιδιοκτήτη FIRST_NAME Όνομα F_NAME Όνομα πατέρα H_NAME Όνομα συζύγου MAIDEN_NAME Το γένος (συμπληρώνεται για γυναίκες ιδιοκτήτες) AREA_DOC Το εμβαδόν που αναφέρεται στον του τεμαχίου σε m 2 PARCEL_CATEGORY Κατηγορία αγρού SHAPE_Area Το γεωγραφικό εμβαδόν σε m2 που υπολογίζεται αυτόματα με τη δημιουργία κάθε πολυγώνου AREA_DIFF Η διαφορά μεταξύ «εμβαδού του τίτλου των κτηματολογικών πινάκων» και «εμβαδού που προκύπτει από την ψηφιοποίηση». Εικόνα 12. Υπόδειγμα πίνακα κτηματολογικής πληροφορίας γεωτεμαχίου Διανομών-Αναδασμών Ανάλογοι πίνακες με περιγραφικές πληροφορίες υπάρχουν για τα γεωτεμάχια του υποβάθρου που δεν έχουν δημιουργηθεί στα πλαίσια διοικητικών πράξεων. Για το λόγο αυτό τα πεδία των πινάκων παρουσιάζουν κάποιες διαφορές ανάλογα με τα δεδομένα προέλευσης των γεωτεμαχίων. Οι παραπάνω πίνακες στο σύνολό τους συνιστούν τη βάση δεδομένων του υποβάθρου που είναι σε μορφή ArcGis Geodatabase (αρχείο.mdb,) και αποτελούν το βασικό εργαλείο για τη σύνδεση της περιγραφικής πληροφορίας με τα αντίστοιχα γεωτεμάχια μέσω ενός μοναδικού αριθμού. 4.3 Κωδικός Αριθμός Εθνικού Κτηματολογίου (ΚΑΕΚ) Αφού σχεδιαστούν όλα τα πολύγωνα των αστικών και αγροτικών περιοχών και των Ειδικών Εκτάσεων (ΕΚ), ακολουθεί η κωδικοποίησή τους και το καθένα 50

προσδιορίζεται μοναδικά από έναν δωδεκαφήφιο αριθμό τον ΚΑΕΚ. Κατά τη σύνταξη του κτηματογραφικού υποβάθρου ο ΚΑΕΚ χαρακτηρίζεται «προσωρινός» γιατί στη διάρκεια της κτηματογράφησης και συγκεκριμένα στο στάδιο της επεξεργασίας των γεωτεμαχίων είναι δυνατόν να μεταβληθεί (π.χ. επειδή πρέπει να κατατμηθεί ή να συνενωθεί). Για τα περισσότερα γεωτεμάχια συνήθως ο προσωρινός ΚΑΕΚ παραμένει ίδιος και αποτελεί τον οριστικό κωδικό αριθμό τους. Η σύνθεση του ΚΑΕΚ αναλύεται ως εξής (Εικόνα 13): Τα δύο πρώτα ψηφία του κωδικού προσδιορίζουν τον Νομό στον οποίο βρίσκεται το γεωτεμάχιο π.χ. ο κωδικός 05 είναι ο Νομός Αττικής, ο Κωδικός 19 είναι ο Νομός Θεσσαλονίκης). Τα τρία επόμενα ψηφία προσδιορίζουν τον Δήμο ή την Κοινότητα εντός του νομού αναφοράς. τα δύο επόμενα προσδιορίζουν τον κτηματολογικό τομέα τα δύο επόμενα προσδιορίζουν την κτηματολογική ενότητα Τα τελευταία τρία ψηφία αποτελούν τον αύξοντα αριθμό του γεωτεμαχίου εντός της ενότητας. Εικόνα 13. Προσδιορισμός ΚΑΕΚ. 51

Εικόνα 14. Κωδικοί των Νομών τη χώρας. Οι κωδικοί αντιστοιχούν στα δύο πρώτα ψηφία του ΚΑΕΚ και προκύπτουν από την αρίθμηση των νομών κατά αύξουσα σειρά αφού έχει προηγηθεί η αλφαβητική τους κατάταξη. 52

Η σύνθεση του ΚΑΕΚ διαφοροποιείται σε κάποιες ειδικές περιπτώσεις και διαμορφώνεται ως εξής: Ο ΚΑΕΚ των Ειδικών Εκτάσεων στη θέση των ψηφίων που αντιστοιχούν στον τομέα φέρουν τα γράμματα «ΕΚ» π.χ. 27014ΕΚ09004. O KAEK των μεταλλείων στη θέση των ψηφίων που αντιστοιχούν στον τομέα φέρουν τα γράμματα «ΜΕ». O KAEK των ιδιοκτησιών που προκύπτουν από Πράξη Εφαρμογής στη θέση των ψηφίων που αντιστοιχούν στον τομέα φέρουν τα γράμματα «ΠΕ» (Αρβανίτης Α., 2016). Για τις οριζόντιες, κάθετες και σύνθετες κάθετες ιδιοκτησίες προστίθενται τέσσερα επιπλέον ψηφία και δημιουργείται ο εκτεταμένος ΚΑΕΚ. Σε αυτή την περίπτωση το δωδεκαψήφιο αριθμό ακολουθούν δύο ψηφία που αναφέρονται στον αύξων αριθμό της κάθετης και τα δύο επόμενα το αύξων αριθμό της οριζόντιας ιδιοκτησίας. 4.4 Περιγραφική πληροφορία κτιρίων Σύμφωνα με τις τεχνικές προδιαγραφές στα πλαίσια της σύνταξης του κτηματογραφικού διαγράμματος, περιλαμβάνεται η περιγραφή των στοιχείων των κτιρίων που φαίνονται πάνω στους ορθοφωτοχάρτες. Σε κάθε κτίριο αντιστοιχεί ένας αριθμός που χρησιμοποιείται ως αναγνωριστικό του και το διαχωρίζει από τα υπόλοιπα. Κατά τη υποβολή των δηλώσεων συλλέγονται επιπλέον πληροφορίες για τα κτίρια σχετικά με τη χρήση, το εμβαδόν, την ημερομηνία κατασκευής, των αριθμό των ορόφων, την ύπαρξη υπογείου και τη χρήση του, με τις οποίες συμπληρώνεται η περιγραφική βάση. Η αντιστοίχιση των κτιρίων εκτελείται κατά τη διάρκεια του εντοπισμού του ακινήτου, με αντιγραφή του αριθμού που υπάρχει στο υπόβαθρο, στο σχετικό πεδίο της δήλωσης του δικαιούχου, έτσι ώστε να καταστεί δυνατή ή ορθή επεξεργασία (Εικόνα 15). 53

Εικόνα 15. Αντιστοίχιση αρίθμησης κτιρίων. 4.5 Έλεγχος προκαταρκτικού Κτηματογραφικού Υποβάθρου Για τη διασφάλιση της ορθότητας και της οριοθέτησης των γεωτεμαχίων κατά την σύνταξη του προκαταρκτικού κτηματογραφικού υποβάθρου διενεργούνται οι παρακάτω έλεγχοι: οπτικός έλεγχος σε σχέση με το υπόβαθρο για να διαπιστωθούν χονδροειδή σφάλματα δειγματοληπτικός έλεγχος σε τυχαίο δείγμα επί του συνόλου των γεωτεμαχίων 54

δειγματοληπτικός έλεγχος σε τυχαίο δείγμα γεωτεμαχίων για τα οποία υπάρχουν διοικητικές πράξεις δειγματοληπτικός έλεγχος γεωτεμαχίων για τα οποία η διαφορά του εμβαδού κτηματογράφησης σε σχέση με το εμβαδό του γεωτεμαχίου από την διοικητική πράξη είναι μεγαλύτερη από την αποδεκτή απόκλιση. Ως λανθασμένη οριοθέτηση γεωτεμαχίου θεωρείται όταν υπάρχουν σφάλματα ως προς την εφαρμογή του γεωτεμαχίου, όπως προκύπτει βάσει της διοικητικής πράξης ή του υφιστάμενου υποβάθρου. Στις περιπτώσεις που απουσιάζουν πληροφορίες για την γεωμετρία του ακινήτου θεωρείται εσφαλμένη η οριοθέτηση του ακινήτου όταν υπάρχει σημαντική διαφορά από τα υλοποιημένα όρια και υπάρχει ταυτόχρονα διαφορά σε σχέση με το εμβαδό του τίτλου (όπως αναγράφεται στους κτηματολογικούς πίνακες των διοικητικών πράξεων) (Αρβανίτης Α., 2016). Ως αποτέλεσμα όλων των παραπάνω διαδικασιών είναι η ολοκλήρωση του κτηματογραφικού υποβάθρου, το οποίο αποτελεί τη βάση για τη δημιουργία νέων ενημερωμένων ψηφιακών χαρτών που θα ανταποκρίνονται στην πραγματικότητα, θα καθορίζονται από συγκεκριμένα προδιαγραφόμενα όρια ακρίβειας και θα παρέχουν τη δυνατότητα παραπέρα τήρησης και ενημέρωσης των στοιχείων. Βασική αρχή και φιλοσοφία των προδιαγραφών που διέπουν την εκτέλεση των κτηματογραφικών εργασιών του Εθνικού Κτηματολογίου, είναι η σαφής περιγραφή και ο αντικειμενικός έλεγχος του τελικού προϊόντος και όχι η ανάλυση των μεθόδων που θα εφαρμοστούν για την παραγωγή του. Πρόκειται δηλαδή για προδιαγραφές αποτελέσματος και όχι για προδιαγραφές μεθόδου εργασίας, γεγονός που εξασφαλίζει την ακρίβεια και ποιότητα των τελικών Κτηματολογικών Διαγραμμάτων ανεξάρτητα από τη μέθοδο που θα ακολουθήσει ο εκάστοτε μελετητής (Αρβανίτης, 2000). Βάσει αυτών συντάσσεται το κτηματογραφικό υπόβαθρο και παραδίδεται στην ΕΚΧΑ ΑΕ συνοδευόμενο από το αντίστοιχο τεύχος τεχνικής έκθεσης. Στο περιεχόμενό της καταγράφεται αναλυτικά σε κατάλογο όλο το χαρτογραφικό υλικό που χρησιμοποίησε και το οποίο έκρινε ότι ικανοποιεί τις απαιτήσεις ακρίβειας των κτηματολογικών διαγραμμάτων, σύμφωνα με τις τεχνικές προδιαγραφές του Εθνικού Κτηματολογίου. Επίσης, γίνεται αναλυτική περιγραφή για τη μεθοδολογία καθορισμού των ορίων των γεωτεμαχίων, όπως και τη μεθοδολογία μετασχηματισμού συντεταγμένων, την οποία ακλούθησε για την ένταξη υφιστάμενου χαρτογραφικού υλικού στο σύστημα αναφοράς ΕΓΣΑ 87 καθώς και τη μεθοδολογία των απαιτούμενων αυτοψιών και το ημερολόγιο αυτών. Στο τεύχος αυτό τεκμηριώνεται η εκπόνηση όλων των εργασιών της συγκεκριμένης φάσης και ελέγχεται στη συνέχεια από την ΕΚΧΑ. Ο έλεγχος αυτός αποσκοπεί στην εξασφάλιση της συλλογής του συνόλου των πληροφοριών που απαιτούνται για την ορθότητα και πληρότητα του υποβάθρου, την ταχύτερη και αποτελεσματικότερη εξυπηρέτηση των πολιτών, κυρίως κατά τη διαδικασία του 55

εντοπισμού των ακινήτων, καθώς και την εξασφάλιση της ομοιογένειας των παραγόμενων προϊόντων στα επόμενα στάδια που θα ακολουθήσουν. Οι διενεργούμενοι έλεγχοι προσδιορίζουν εάν η διαδικασία που ελέγχεται ικανοποιεί τα κριτήρια αποδοχής που τέθηκαν στις τεχνικές προδιαγραφές και το εγκεκριμένο Πρόγραμμα Ποιότητας Έργου (Π.Π.Ε) (Εθνικό Κτηματολόγιο & Χαρτογράφηση Α.Ε., 2016). 56

ΚΕΦΑΛΑΙΟ 5 ο Γεωμετρικές ακρίβειες κατά την κτηματογράφηση 5.1 Γεωμετρική ακρίβεια κτηματολογικών διαγραμμάτων. Στο άρθρο 8.2 των πρώτων τεχνικών προδιαγραφών 12 συναντάται ο όρος της γεωμετρικής ακρίβειας, ο οποίος συμπεριλαμβάνεται στο κεφάλαιο 7 των νέων τεχνικών προδιαγραφών, διαφοροποιημένος όπως θα αναλυθεί στα επόμενα. Τα κτηματολογικά διαγράμματα απεικονίζουν τα όρια των γεωτεμαχίων με τη γεωμετρική ακρίβεια του αντίστοιχου τύπου διαγράμματος. Ο ανάδοχος, για τον έλεγχο της γεωμετρικής ακρίβειας των κτηματολογικών διαγραμμάτων, προβαίνει σε αποτύπωση σημείων που εντοπίζονται με ευκρίνεια στα υπόβαθρα και ταυτόχρονα προσδιορίζονται με ασφάλεια στο έδαφος. Οι τιμές των συντεταγμένων οι οποίες θα προκύψουν από τις μετρήσεις των σημείων αυτών, θα συγκριθούν με αυτές που προκύπτουν από τα κτηματολογικά διαγράμματα (Εθνικό Κτηματολόγιο & Χαρτογράφηση Α.Ε., 2016). Η γεωμετρική ακρίβεια, ανάλογα με τον τύπο του διαγράμματος και οι απαιτήσεις οριζοντιογραφικής ακρίβειας, οι οποίες πρέπει να πληρούνται ώστε τα κτηματολογικά διαγράμματα να εκτιμηθούν αποδεκτά από την ΕΚΧΑ ΑΕ, σημειώνονται στον ακόλουθο πίνακα (Εικόνα 16). Εικόνα 16. Κριτήρια γεωμετρικής ακρίβειας Κτηματολογικών διαγραμμάτων 5.2 Γεωμετρική συμβατότητα Εξίσου σημαντική όπως ήδη αναφέρθηκε, για την ακρίβεια των δεδομένων της χωρικής βάσης δεδομένων της κτηματογράφησης, κρίνεται η απόδοση του σχήματος και του εμβαδού τα οποία πρέπει να βρίσκονται εντός προσδιορισμένων 12 ΦΕΚ 639/Β/19-7-1995 57

ορίων αποδεκτής απόκλισης. Δηλαδή, πέραν του ορθού εντοπισμού, ελέγχονται οι τιμές των συντεταγμένων των κορυφών-ορίων της ιδιοκτησίας που αναγράφονται στο κτηματολογικό διάγραμμα της ανάρτησης ή στο κτηματογραφικό διάγραμμα, μέσω των οποίων προσδιορίζεται η θέση της κορυφής και κατ επέκταση ορίζεται το σχήμα και υπολογίζεται το εμβαδόν του ακινήτου. Οι παραπάνω τιμές δεν αποτελούν αποδεικτικές για τα όρια τιμές, αλλά ενδεικτικές και για το λόγο αυτό ελέγχεται η ακρίβεια τους (Εθνικό Κτηματολόγιο & Χαρτογράφηση Α.Ε., 2016). Προκειμένου να ελεγχθεί η αξιοπιστία της αποδιδόμενης θέσης του ακινήτου στο κτηματολόγιο, αλλά και των γεωμετρικών του χαρακτηριστικών, έχει εισαχθεί ο όρος της γεωμετρικής συμβατότητας. Ουσιαστικά με τον όρο αυτό, γίνεται αποδεκτό ότι ενδέχεται να υπάρξουν αποκλίσεις μεταξύ των γεωμετρικών στοιχείων που καταγράφηκαν στο Κτηματολόγιο, σε σχέση με τα στοιχεία τίτλων ή/και εφαρμογών συνταγμένων που προέκυψαν με μεθόδους και προδιαγραφές ακριβέστερες από τις προβλεπόμενες του Κτηματολογίου. Στις περιπτώσεις αυτές, για την ασφάλεια και διευκόλυνση των συναλλαγών, ο νομοθέτης δικαιολογεί την ύπαρξη τέτοιων αποκλίσεων και μέσω της διαδικασίας του ελέγχου της γεωμετρικής συμβατότητας αποδέχεται τις παραπάνω τυχόν διαφοροποιημένες τιμές, ή οδηγείται στην απόρριψη αυτών και προβαίνει στη διόρθωσή τους. Ο όρος «γεωμετρική συμβατότητα του γεωτεμαχίου» εισάγεται για πρώτη φορά τον Φεβρουάριο του 2005, όταν επιτροπή του ΤΕΕ, προκειμένου να αποτιμήσει την πρώτη 10ετία σχεδιασμού και υλοποίησης του θεσμού του Κτηματολογίου και με στόχο την κατάθεση προτάσεων για την ολοκλήρωσή του, συνέταξε και απηύθυνε προς τον Υπουργό ΠΕΧΩΔΕ, κείμενο με τίτλο: «Άξονες στρατηγικού σχεδιασμού και επιχειρησιακού σχεδίου ολοκλήρωσης του Εθνικού Κτηματολογίου» 13. Στο παραπάνω κείμενο ο όρος γεωμετρική συμβατότητα γεωτεμαχίου εμφανίστηκε στη θέση προηγούμενων εννοιών, όπως ανοχή, αποδεκτό σφάλμα γεωμετρικών στοιχείων κ.α. Στο προσάρτημα Ι που συνόδευε το εν λόγω κείμενο σημειώνεται: «Ορίζεται ότι οι εγγραφές στο κτηματολόγιο έχουν αποδεκτή γεωμετρική ακρίβεια και δεν υπάρχει σφάλμα γεωμετρικών στοιχείων, όταν και μόνο όταν, υπάρχει και πιστοποιείται η γεωμετρική συμβατότητα του γεωτεμαχίου. Ορίζουμε ότι υπάρχει γεωμετρική συμβατότητα όταν και μόνο όταν, για το ελεγχόμενο γεωτεμάχιο πληρούνται οι παρακάτω δύο προϋποθέσεις: Α) συμβατότητα σχετικής θέσης και σχήματος και Β) συμβατότητα εμβαδού. 13 Το σχετικό Δελτίο Τύπου του ΤΕΕ είναι διαθέσιμο στον σύνδεσμο: http://portal.tee.gr/portal/page/portal/press/dt/2005/20050223%20kthmatologio%20synent EYKSI%20TYPOU.doc 58

Εάν δεν πληρείται μία από τις ανωτέρω προϋποθέσεις, τότε δεν υπάρχει γεωμετρική συμβατότητα του γεωτεμαχίου με τα στοιχεία που καταχωρίστηκαν στο Κτηματολόγιο». Οι παραπάνω αναφορές, που αποδίδουν συνοπτικά τον ορισμό της γεωμετρικής συμβατότητας, διατηρούνται έως και σήμερα. 5.3 Συμβατότητα θέσης και σχήματος. Η συμβατότητα θέσης του γεωτεμαχίου προκύπτει και πιστοποιείται όταν μετά από τον έλεγχο στοιχείων (ταχυδρομική διεύθυνση, κτίσματα, τοπωνύμια κ.λπ.) που περιλαμβάνονται στους τίτλους, σε τοπογραφικά διαγράμματα κλπ και μετά από σύγκρισή τους με τα αναγραφόμενα στην κτηματολογική βάση, διαπιστωθεί ότι πρόκειται για το ίδιο γεωτεμάχιο. Κατόπιν ακολουθείται ο έλεγχος του σχήματος του γεωτεμαχίου μέσω του ορισμού της Ζώνης Συμβατότητας Σχήματος. Ως Ζώνη Συμβατότητας Σχήματος (Ζ.Σ.Σ.) ορίζεται η ζώνη η οποία βρίσκεται μεταξύ του περιγράμματος ενός εσωτερικού και ενός εξωτερικού πολυγώνου με πλευρές παράλληλες προς τις πλευρές του γεωτεμαχίου της κτηματογράφησης σε απόσταση Uo εκατέρωθεν ως εξής: Αστικές περιοχές Uo= 0.50μ. Αγροτικές περιοχές Uo= 2.00μ. Η συμβατότητα σχήματος γεωτεμαχίου ικανοποιείται όταν όλα τα σημεία του περιγράμματος του γεωτεμαχίου όπως αυτό απεικονίζεται στο υποβληθέν τοπογραφικό διάγραμμα (διάγραμμα τίτλου, διοικητικής πράξης κλπ), εμπίπτουν εντός της κατά τα παραπάνω οριζόμενης Ζώνης Συμβατότητας Σχήματος (Εικόνα 17). 59

Εικόνα 17. Ζώνη συμβατότητας σχήματος. Εάν έχουν υποβληθεί από συγκύριους ή δικαιούχους περισσότερα τοπογραφικά διαγράμματα, ο έλεγχος πραγματοποιείται για το σύνολο αυτών. Επιπροσθέτως, ο έλεγχος πραγματοποιείται εφόσον τα υποβληθέντα τοπογραφικά διαγράμματα έχουν συνταχθεί σε κλίμακα αντίστοιχη ή ανώτερη από αυτήν του κτηματολογικού διαγράμματος. Τα αποτελέσματα της διαδικασίας του ελέγχου καταχωρούνται σε ιδιαίτερο πεδίο της κτηματολογικής βάσης με αναφορά στα στοιχεία του τοπογραφικού διαγράμματος σε σχέση με το οποίο έγινε ο έλεγχος συμβατότητας (εξάρτηση ή όχι από το κρατικό δίκτυο, ημερομηνία σύνταξης). Για κάθε γεωτεμάχιο, εξετάζεται το εμβαδόν και τα όρια όπως προκύπτουν από την κτηματολογική βάση σε σχέση με τα αντίστοιχα στοιχεία από τις υποβληθείσες δηλώσεις, τις διοικητικές πράξεις, τους τίτλους και τα τοπογραφικά αυτών. Για κάθε γεωτεμάχιο και για κάθε δήλωση ο ανάδοχος πραγματοποιεί έλεγχο γεωμετρικής συμβατότητας και το αποτέλεσμα καταχωρείται στην κτηματολογική βάση. Επιπλέον, σύμφωνα με τις οδηγίες ζητείται να δοθούν, εφόσον υπάρχουν, σχετικές με το εμβαδόν πληροφορίες που συγκεντρώθηκαν κατά την διαδικασία συλλογής δηλώσεων (Εθνικό Κτηματολόγιο & Χαρτογράφηση Α.Ε., 2016). Συγκεκριμένα πέρα από το εμβαδό τίτλου, τοπογραφικού και της δήλωσης, δηλώνεται από τον ανάδοχο: 60

αν πληρούνται οι συνθήκες γεωμετρικής συμβατότητας σχετικής θέσης και σχήματος του γεωτεμαχίου (γεωμετρικά συμβατό γεωτεμάχιο, μη γεωμετρικά συμβατό) οι λόγοι για τους οποίους δεν επιτυγχάνεται η γεωμετρική συμβατότητα σχετικής θέσης και σχήματος του γεωτεμαχίου (λόγω προσκομισθέντων στοιχείων όμορων ιδιοκτητών, λόγω προσκομισθέντων στοιχείων που αφορούν το γεωτεμάχιο π.χ. διοικητικές πράξεις, λόγω υλοποιημένων ορίων) αν πληρούνται οι συνθήκες γεωμετρικής συμβατότητας του μετρημένου από το GIS 14 εμβαδού γεωτεμαχίου και δήλωσης του πολίτη (γεωμετρικά συμβατό γεωτεμάχιο, μη γεωμετρικά συμβατό) οι λόγοι για τους οποίους δεν επιτυγχάνεται η γεωμετρική συμβατότητα του μετρημένου από το GIS εμβαδού γεωτεμαχίου και δήλωσης του πολίτη (λόγω προσκομισθέντων στοιχείων όμορων ιδιοκτητών, λόγω προσκομισθέντων στοιχείων που αφορούν το γεωτεμάχιο (πχ διοικητικές πράξεις), λόγω υλοποιημένων ορίων). 5.4 Συμβατότητα εμβαδού Για τον έλεγχο της συμβατότητας εμβαδού υπολογίζεται η απόλυτη τιμή της διαφοράς ΔΕ του εμβαδού του γεωτεμαχίου Ε της κτηματολογικής χωρικής βάσης και του εμβαδού ΕΔ που δηλώνεται κατά τη διαδικασία υποβολής δήλωσης ιδιοκτησίας. Αναλυτικά: ΔΕ= ΙΕ ΕΔΙ. Όπου ΕΔ το εμβαδόν της δήλωσης ή το εμβαδόν του τίτλου ή το εμβαδόν από υποβαλλόμενο τοπογραφικό διάγραμμα. Για τον έλεγχο συμβατότητας εμβαδού εξετάζεται όποια από τις παραπάνω τιμές κρίνεται η πλέον αξιόπιστη (Εθνικό Κτηματολόγιο & Χαρτογράφηση Α.Ε., 2016). Η συμβατότητα εμβαδού πιστοποιείται εφόσον η τιμή ΔΕ είναι μικρότερη ή ίση από τη μέγιστη επιτρεπόμενη απόκλιση εμβαδού ΔΑ 15, η τιμή της οποίας ορίζεται με 14 Ως «μετρημένο από το GIS εμβαδό γεωτεμαχίου» θεωρείται το εμβαδό που προέκυψε από την επεξεργασία των γεωμετρικών στοιχείων του γεωτεμαχίου με την προσθήκη της πληροφορίας των δηλούμενων δικαιωμάτων στη ευρύτερη περιοχή 15 Στην απόφαση του ΟΚΧΕ ήδη ΕΚΧΑ Α.Ε η μέγιστη επιτρεπόμενη απόκλιση εμβαδού ορίζεται ως Α, αντί ΔΑ. 61

απόφαση της ΕΚΧΑ Α.Ε όπως ορίζεται στο άρθρο 13 α του Ν. 2664/ 1998 όπως ισχύει. Όταν δηλαδή: ΔΕ ΔΑ. 5.5 Αποδεκτή απόκλιση εμβαδού Σύμφωνα με το άρθρο 13α του Ν. 2664/ 1998, το οποίο προστέθηκε με την παρ.7 άρθρου 2 Ν.3481/2006 (ΦΕΚ Α 162/2.8.2006), «Το καταχωρισθέν στο Κτηματολόγιο εμβαδόν του ακινήτου και μόνο δεν αποτελεί προσδιοριστικό στοιχείο της ταυτότητας του ακινήτου. Με απόφαση του Ο.Κ.Χ.Ε., καθορίζεται ο τρόπος υπολογισμού, επί το μείζον ή έλασσον, της "αποδεκτής αποκλίσεως" της τιμής του καταχωρισθέντος στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου εμβαδού, σε σχέση προς την τιμή που προκύπτει από την εμβαδομέτρηση με μέθοδο ακριβέστερη από την προβλεπόμενη στις τεχνικές προδιαγραφές σύνταξης του Εθνικού Κτηματολογίου. Η "αποδεκτή απόκλιση" αποτελεί στοιχείο του αποσπάσματος κτηματολογικού διαγράμματος και του κτηματογραφικού διαγράμματος του ακινήτου που προβλέπονται στο άρθρο 14 παρ. 4 του νόμου αυτού. Εντός του ως άνω πλαισίου της "αποδεκτής αποκλίσεως", η καταχωρισθείσα στο Κτηματολόγιο τιμή του εμβαδού και η προκύπτουσα από ακριβέστερη εμβαδομέτρηση τιμή αυτού θεωρούνται συμβατές». Ο νομοθέτης αναγνωρίζοντας το πρόβλημα της διαφοράς στην τιμή του καταχωριζόμενου εμβαδού, σε σχέση με το εμβαδόν που προκύπτει από την εμβαδομέτρηση με μέθοδο ακριβέστερη από την προβλεπόμενη στις τεχνικές προδιαγραφές σύνταξης του Εθνικού Κτηματολογίου, ανέθεσε στον ΟΚΧΕ ήδη ΕΚΧΑ Α.Ε.- την αρμοδιότητα της έκδοσης σχετικής απόφασης προκειμένου να αντιμετωπίζεται ως συμβατή με την καταχωρισθείσα στο κτηματολόγιο τιμή, η τιμή που τυχόν προκύπτει από μεταγενέστερη ακριβέστερη εμβαδομέτρηση. 5.6 Ισχύων τύπος υπολογισμού της επιτρεπτής απόκλισης Όπως ήδη αναφέρθηκε, στο άρθρο 2 της απόφασης 461/03/21.07.2008 του Δ.Σ. του ΟΚΧΕ ορίζεται ο μαθηματικός τύπος προσδιορισμού της αποδεκτής απόκλισης Α του εμβαδού του καταχωρημένου στην κτηματολογική βάση γεωτεμαχίου. Σύμφωνα με το άρθρο: Η «αποδεκτή απόκλιση του εμβαδού» για κάθε γεωτεμάχιο υπολογίζεται από τον τύπο: Α= [( Ε + 2Uo)² Ε] x Π/Πτ 62

Παρακάτω αναλύεται ο μαθηματικός αυτός τύπος σύμφωνα πάντα με το λεκτικό της παραπάνω απόφασης. Αρχικά πρέπει να υπολογιστεί η πλευρά ιδεατού τετραγώνου, εμβαδού ίσου με το εμβαδόν Ε του γεωτεμαχίου του οποίου ζητείται η ανοχή. Το ιδεατό αυτό τετράγωνο, που ορίζεται ως «ανηγμένο τετράγωνο», έχει πλευρά Ε. Στη συνέχεια δημιουργείται νέο ιδεατό τετράγωνο με βάση το προηγούμενο ανηγμένο. Το νέο αυτό τετράγωνο ορίζεται ως διευρυμένο ανηγμένο τετράγωνο, διότι η πλευρά του έχει μήκος, Ε προσαυξανόμενο κατά μέγεθος Uo, δηλ. ( Ε + Uo) όπου Uo σε μέτρα μήκους, μέγεθος το οποίο ορίζεται στις τεχνικές προδιαγραφές στο κεφ.7 ως: Uo=0.50μ για τις αστικές περιοχές κλίμακα σύνταξης 1:1000 και Uo= 2.00μ για τις αγροτικές περιοχές κλίμακα σύνταξης 1:5000. Το εμβαδόν του νέου ιδεατού διευρυμένου ανηγμένου τετραγώνου ορίζεται ως Ετ και είναι: Ετ = ( Ε + Uo) 2. Στη συνέχεια υπολογίζεται η διαφορά των δύο εμβαδόν, Ετ Ε, δηλαδή η διαφορά του εμβαδού Ετ του διευρυμένου ανηγμένου τετραγώνου πλευράς Ε προσαυξημένης κατά Uo και του εμβαδού Ε του καταχωρημένου στην κτηματολογική βάση γεωτεμαχίου, το οποίο άλλωστε είναι ίσο με το εμβαδόν του ανηγμένου τετραγώνου και του οποίου ζητείται η αποδεκτή απόκλιση. Έπειτα υπολογίζεται ο λόγος Π/Πτ όπου Π είναι η περίμετρος του καταχωρημένου στην κτηματολογική βάση γεωτεμαχίου και Πτ η περίμετρος του τετραγώνου που ορίστηκε ως ανηγμένο τετράγωνο δηλαδή πλευράς Ε. Συνεπώς Πτ =4 Ε. Η τιμή της «αποδεκτής απόκλισης» Α του εμβαδού του γεωτεμαχίου υπολογίζεται από τη διαφορά Ετ μείον Ε επί τον λόγο Π/Πτ, όπου Π η περίμετρος του γεωτεμαχίου σύμφωνα με το κτηματολογικό διάγραμμα και Πτ η περίμετρος του «ανηγμένου τετραγώνου» πλευράς Ε, δηλ. Πτ= 4 Ε (http://www.ktimatologio.gr). 63

ΚΕΦΑΛΑΙΟ 6 ο Κτηματογράφηση- Εντοπισμός ακινήτων Το Εθνικό Κτηματολόγιο αποτελεί το σύστημα οργάνωσης των νομικών, τεχνικών και άλλων πρόσθετων πληροφοριών για όλα τα ακίνητα της Επικράτειας (Παπαστερίου Δ. 2013). Αρχή του Κτηματολογίου είναι η κτηματοκεντρική οργάνωση αυτών των πληροφοριών, η οποία απαιτεί σύμφωνα με το αρ. 2 παρ. 1 του Ν. 2664/1998 περί Κτηματολογίου και άλλων διατάξεων τη σύνταξη, τήρηση και διαρκή ενημέρωση κτηματολογικών διαγραμμάτων. Μέσα από αυτές τις διαδικασίες γίνεται η μετάβαση από το παλαιό σύστημα των μεταγραφών στα οικεία Υποθηκοφυλακεία στο σύστημα καταχώρισης των εγγραφών στα αρμόδια κτηματολογικά γραφεία. Για την επίτευξη του έργου, είναι δεδομένο ότι κεντρικό άξονα του κτηματολογίου αποτελούν τα γεωτεμάχια και η αποτύπωση αυτών στα κτηματολογικά διαγράμματα. Η αρχή για την εκπλήρωση του σκοπού αυτού, πραγματοποιείται με τη διαδικασία της κτηματογράφησης. Βασικός σκοπός είναι αφενός η συλλογή, επεξεργασία και καταγραφή των εμπράγματων και άλλων εγγραπτέων δικαιωμάτων ανά ακίνητο και, αφετέρου η συλλογή και επεξεργασία στοιχείων που θα επιτρέψουν την κατά το δυνατόν ακριβέστερη απεικόνιση των γεωτεμαχίων στο κτηματολογικό διάγραμμα. Η καταγραφή των εγγραπτέων δικαιωμάτων πραγματοποιείται μέσω των στοιχείων που συλλέγονται από τις δηλώσεις που υποβάλλονται από τα φυσικά και νομικά καθώς και των στοιχείων που παρέχουν αρμόδιοι φορείς του Δημοσίου. Ο έλεγχος νομιμότητας των ανωτέρω στοιχείων, που γίνεται μέσω της διοικητικής τους επεξεργασίας, έχει ως αποτέλεσμα τη δημιουργία μιας βάσης περιγραφικών δεδομένων που αφορούν τα ακίνητα, τα πρόσωπα, τα δικαιώματα και τα έγγραφα. Επιπλέον, κατά το στάδιο της κτηματογράφησης είναι απαραίτητος ο εντοπισμός των ακινήτων στο χώρο και η περιγραφή των γεωμετρικών στοιχείων που αφορούν στο ακίνητο, όπως η θέση, τα όρια και το εμβαδόν τους. Ως εντοπισμός ακινήτων ορίζεται η αντιστοίχιση των δηλούμενων δικαιωμάτων σε οριοθετημένα γεωτεμάχια της υπό κτηματογράφηση περιοχής (Αρβανίτης Α.,2014). Είναι μια διαδικασία που ακολουθεί το νομικό έλεγχο του δικαιώματος και πραγματοποιείται επί των χορηγούμενων ψηφιακών χαρτογραφικών υποβάθρων μέσω του Χωρικού Εντοπισμού της Εφαρμογής Ενεργών Τίτλων της διαδικτυακής φόρμας που διαθέτει η ΕΚΧΑ Α.Ε για το σκοπό αυτό. Πρέπει να σημειωθεί ότι επειδή τα χορηγούμενα ψηφιακά χαρτογραφικά υπόβαθρα προέκυψαν από παλαιότερες λήψεις εικόνων οι οποίες απέχουν από την πραγματικότητα, σε πολλές από τις νέες μελέτες χρησιμοποιούνται νέα 64

ενημερωμένα υπόβαθρα που προκύπτουν από πρόσφατες αεροφωτογραφίες. Το κόστος παραγωγής τους το αναλαμβάνει ο ανάδοχος του έργου αποβλέποντας στην ταχύτερη και ορθότερη εξέλιξη όλων των διαδικασιών που σχετίζονται με τον εντοπισμό και την αποτύπωση των γεωτεμαχίων. Στην περίπτωση αυτή, αρχικά ο εντοπισμός γίνεται επί των νέων υποβάθρων και στη συνέχεια χρησιμοποιώντας ένα ζεύγος συντεταγμένων από τη επιφάνεια του ακινήτου στο χάρτη, προσδιορίζεται αντίστοιχα και καταχωρίζεται στο χάρτη της βάσης του Κτηματολογίου. 6.1 Η διαδικασία εντοπισμού ακινήτων στην κτηματογράφηση Η ευκολία και η ορθότητα του εντοπισμού έγκειται στις γνώσεις που έχει ο δικαιούχος για την ακριβή θέση του ακινήτου του, σε συνδυασμό με τα προσκομιζόμενα έγγραφα που συνοδεύουν τη δήλωσή του. Στις αστικές περιοχές που υπάρχουν διευθύνσεις, η διαδικασία διεκπεραιώνεται γρήγορα γιατί τα στοιχεία των οδών είναι ήδη καταχωρισμένα από τον μελετητή πάνω στο κτηματογραφικό υπόβαθρο. Επίσης εύκολα εντοπίζονται και τα ακίνητα των περιοχών με προγενέστερες διοικητικές πράξεις, ενώ τα πράγματα δυσκολεύουν όταν τα ακίνητα βρίσκονται σε περιοχές με έλλειψη στοιχειών, απουσία διοικητικών πράξεων και όταν ο δικαιούχος δεν είναι σε θέση να το υποδείξει. Για το λόγο αυτό, απαιτείται το γραφείο κτηματογράφησης να διαθέτει εξειδικευμένο προσωπικό που θα μπορεί με επάρκεια να χρησιμοποιήσει όλες τις μεθόδους και τα μέσα που είναι διαθέσιμα, έτσι ώστε να ελαχιστοποιηθούν όσο είναι δυνατό τα μη εντοπισμένα ακίνητα. Τα μέσα και οι μέθοδοι που χρησιμοποιούνται για το εντοπισμό είναι: Τοπογραφικό διάγραμμα Η προσκόμιση εξαρτημένου τοπογραφικού διαγράμματος είναι ο ασφαλέστερος τρόπος για να εντοπιστεί σωστά ένα ακίνητο. Ιδιαίτερα όταν είναι εξαρτημένο από το ΕΓΣΑ 87, αρκεί μόνο η πληκτρολόγηση ενός ζεύγους συντεταγμένων για να γίνει η πρόσβαση στην περιοχή του χάρτη που βρίσκεται το ζητούμενο ακίνητο και στη συνέχεια να αναγνωριστεί επακριβώς ώστε να συνδεθεί με το αντίστοιχο δικαίωμα. Σε περίπτωση που το τοπογραφικό είναι εξαρτημένο σε άλλο σύστημα αναφοράς (Hatt, UTM) θα πρέπει να γίνει αρχικά η μετατροπή των συντεταγμένων από το σύστημα στο οποίο βρίσκεται, στο ΕΓΣΑ 87 και στη συνέχεια να εντοπιστεί με τις νέες συντεταγμένες. Όταν το τοπογραφικό διάγραμμα που προσκομίζεται δεν είναι εξαρτημένο από κάποιο σύστημα αναφοράς, τότε γίνεται αναζήτηση του ακινήτου στην ευρύτερη περιοχή χρησιμοποιώντας όλη την πληροφορία που υπάρχει πάνω στο διάγραμμα. Βασικό κριτήριο αναζήτησης είναι το σχήμα, τα γεωμετρικά χαρακτηριστικά του, τα στοιχεία των όμορων ιδιοκτητών καθώς και το σκαρίφημα του οδοιπορικού εάν υπάρχει. 65

Απόσπασμα από την Υπηρεσία Θέασης Ορθοφωτοχαρτών Το απόσπασμα του χάρτη με το ακίνητο που πρόκειται να δηλωθεί παρέχεται δωρεάν από την ΕΚΧΑ Α.Ε. μέσω της Υπηρεσίας Θέασης Ορθοφωτοχαρτών από τον ιστότοπο www.ktimatologio.gr. Στην εφαρμογή υπάρχουν έγχρωμοι ορθοφωταχάρτες που καλύπτουν όλη την επιφάνεια της χώρας και μπορεί ο κάθε επισκέπτης της σελίδας να αναζητήσει την ευρύτερη περιοχή που τον ενδιαφέρει επιλέγοντας Νομό και ΟΤΑ και ακολούθως να περιηγηθεί στο χάρτη και να εντοπίσει την ιδιοκτησία του. Επίσης, μπορεί να μετρήσει και να σχεδιάσει προσεγγιστικά το ακίνητό του και στη συνέχεια να εκτυπώσει ένα απόσπασμα του χάρτη που περιλαμβάνει το ακίνητό του. Επιπλέον στο απόσπασμα περιλαμβάνεται ένας πίνακας με τις συντεταγμένες των κορυφών του πολυγώνου το οποίο είναι εξαρτημένο από το ΕΓΣΑ 87. Η προσκόμιση αυτής της εκτύπωσης χρησιμοποιείται πολλές φορές για το εντοπισμό του ακινήτου, δίνοντας ταυτόχρονα πληροφορίες και για τη μορφή του ακινήτου. Σε καμία περίπτωση βέβαια δεν μπορεί να έχει την ακρίβεια και τις πληροφορίες ενός τοπογραφικού, αλλά αποτελεί ένα πολύ καλό εργαλείο προσδιορισμού των ιδιοκτησιών (Εικόνα 18). 66

Εικόνα 18. Απόσπασμα Θέασης Ορθοφωτοχάρτη. Αναζήτηση στα στοιχεία της βάσης δεδομένων του κτηματογραφικού υποβάθρου. Η αναδρομή στα στοιχεία της βάσης δεδομένων του κτηματογραφικού υποβάθρου, είναι η συνηθέστερη μέθοδος αναζήτησης κυρίως όταν το ακίνητο βρίσκεται εντός διανομής, αναδασμού, πράξης εφαρμογής και είναι γνωστός ο αριθμός τεμαχίου. Με τη βοήθεια των φίλτρων αναζήτησης επιλέγοντας ως ζητούμενο των αριθμό τεμαχίου σε συνδυασμό με το εμβαδόν του, προκύπτει ο μοναδικός κωδικός που συνδέεται με το πολύγωνο του χάρτη που αντιστοιχεί στο ζητούμενο ακίνητο. 67

Ανάλογη αναζήτηση στη βάση δεδομένων γίνεται για όλα τα ακίνητα με διαφορετικά κριτήρια αναζήτησης κάθε φορά, τα οποία εξαρτώνται από τα διαθέσιμα στοιχεία του δικαιούχου αλλά και από τα δεδομένα προέλευσης του γεωτεμαχίου. Για παράδειγμα, σε περιοχή που δεν υπήρχε καμία καταγραφή από προγενέστερες κτηματολογικές μελέτες και ο ανάδοχος για τη δημιουργία του υποβάθρου συνέλεξε κτηματολογικές πληροφορίες με καταγραφή της υφιστάμενης κατάστασης στο πεδίο, ως βασικό στοιχείο αναζήτησης χρησιμοποιείται το ονοματεπώνυμο του ιδιοκτήτη. Εκτός από τους παραπάνω τρόπους, είναι δυνατόν να καταστεί ο εντοπισμός των ακινήτων με έμμεσους τρόπους από πληροφορίες που υπάρχουν στη βάση του Κτηματολογίου από προγενέστερες καταχωρίσεις που αφορούν στο ίδιο ακίνητο. Αυτό συναντάται κυρίως σε ιδιοκτησίες που ανήκουν σε περισσότερους από έναν ιδιοκτήτες. Αν κάποιος από όλους τους ιδιοκτήτες εντοπίσει τα ακίνητά του, τότε τα καταχωρισμένα στοιχεία των συντεταγμένων, μπορούν να χρησιμοποιηθούν για την υποβολή των δηλώσεων των υπόλοιπων συνιδιοκτητών. Η περίπτωση αυτή είναι συχνή σε ακίνητα που αποκτήθηκαν με κληρονομιά. Με αντίστοιχο τρόπο μπορεί να γίνει ο εντοπισμός των ακίνητων επί των οποίων υπάρχει δικαίωμα εμπράγματης ασφάλειας, κατάσχεσης κλπ. και δεν είναι σαφής η περιγραφή του ακινήτου στη δικαστική απόφαση ή στη δανειστική σύμβαση (κυρίως σε παλαιές συμβάσεις και για αδόμητα ακίνητα). Για τις περιπτώσεις αυτές, αναζητούνται όπου είναι εφικτό, εάν έχει υποβληθεί δήλωση από τον βεβαρημένο οφειλέτη. Γενικά αξιοποιούνται όλα τα διαθέσιμα περιγραφικά και χωρικά στοιχεία της κτηματολογικής βάσης, όπως τα στοιχεία συγκυρίων, στοιχεία όμορων, εμβαδό γεωτεμαχίου, τίτλοι κτήσης, διεύθυνση & αριθμός, χαρακτηριστικά σημεία, κτηματολογικοί αριθμοί διοικητικών πράξεων, κλπ. και τα προσκομιζόμενα έγγραφα και τοπογραφικά διαγράμματα. Όταν ο εντοπισμός και η οριοθέτηση του ακινήτου δεν μπορεί να γίνει με τα διαθέσιμα στοιχεία της κτηματολογικής βάσης, τότε για τον προσδιορισμό του διενεργείται αυτοψία. Τα αποτελέσματα της αυτοψίας καταγράφονται σε ειδικό δελτίο αυτοψίας στο οποίο καταγράφονται επίσης η ημερομηνία αυτοψίας, και τυχόν συμπληρωματικά στοιχεία που προσκομίζονται. Αυτοψία- GPS χειρός Σε παλαιότερες μελέτες κυρίως όταν δεν ήταν εφικτός ο εντοπισμός, ο μηχανικός του γραφείου κτηματογράφησης μετέβαινε στη θέση του ακινήτου για επί τόπου αυτοψία με την υπόδειξη του ιδιοκτήτη. Στις νεότερες μελέτες, ο πολίτης κάνει τη διαδικασία αυτή μόνος του, είτε με GPS χειρός που παρέχεται από το γραφείο κτηματογράφησης, είτε με τη χρήση εφαρμογών GPS που διαθέτουν τα κινητά τηλέφωνα. Για γεωτεμάχια με διακριτά όρια αρκεί ένα ζεύγος συντεταγμένων από ένα σημείο στο κέντρο τους, ενώ σε διαφορετική περίπτωση είναι προτιμότερο να παίρνονται συντεταγμένες από περισσότερα σημεία στα όρια των ιδιοκτησιών για να υπάρχει και μια αρχική προσέγγιση για τη γεωμετρία του ακίνητου (Εικόνα 19). 68

Εικόνα 19. Προσδιορισμός της θέσης του γεωτεμαχίου με GPS χειρός. Περιγραφή του ακινήτου στον τίτλο Είναι καθοριστικής σημασίας η σωστή περιγραφή του ακινήτου στο συμβολαιογραφικό έγγραφο που το αναφέρει. Κυρίως η μνεία των όμορων ιδιοκτητών στην περιγραφή μιας ιδιοκτησίας βοηθάει αρκετές φορές έτσι ώστε μέσων αυτών, να γίνει έμμεσα ο εντοπισμός του ακινήτου που αναζητείται, με την προϋπόθεση βέβαια ότι έχει υποβληθεί δήλωση από τον ιδιοκτήτη της όμορης ιδιοκτησίας. Στοιχεία από πληροφορίες τρίτων Γίνεται μεγάλη προσπάθεια από μέρους του αναδόχου έτσι ώστε να εντοπιστούν όλα τα ακίνητα χρησιμοποιώντας κάθε πρόσφορο μέσο. Παρά τις εκτεταμένες προσπάθειες όμως, υπάρχουν πολλές περιοχές όπου η μαζική συρρίκνωση του αγροτικού πληθυσμού έχει οδηγήσει στην ερήμωση της υπαίθρου με αποτέλεσμα οι νεότεροι ιδιοκτήτες να έχουν πλήρη άγνοια για το που βρίσκεται η περιουσία που έχουν κληρονομήσει. Σε αυτό το κομμάτι της μελέτης, η συμβολή των κατοίκων της περιοχής και κυρίως των ηλικιωμένων, είναι αξιοσημείωτη. Οι περισσότεροι όντας αγρότες στην εποχή τους, γνωρίζουν πολύ καλά το τόπο τους και θυμούνται με λεπτομέρεια τα όρια και τους ιδιοκτήτες της περιοχής. Άνθρωποι με αυτές τις γνώσεις είναι διαθέσιμοι να μεταφέρουν όλα τα στοιχεία που γνωρίζουν, τα οποία πολλές φορές επιβεβαιώνονται από τις περιγραφές παλαιότερων τίτλων που τυγχάνει να συλλεχθούν στην κτηματογράφηση. Επίσης, πληροφορίες για τη θέση των ακινήτων γνωρίζουν πολύ καλύτερα οι καλλιεργητές που τα νοικιάζουν παρά οι ιδιοκτήτες. Αυτοί που τα καλλιεργούν, ταυτόχρονα φροντίζουν ώστε να διατηρούνται τα όρια τους διότι από την ενέργεια αυτή έχουν και οι ίδιοι το αντίστοιχο όφελος. Έτσι, είναι σύνηθες το φαινόμενο η υπόδειξη των αγροτεμαχίων να γίνεται από τους ενοικιαστές παρά από τους ιδιοκτήτες. 69

Όπως προαναφέρθηκε, ο εντοπισμός των ακινήτων πάνω στο υπόβαθρο, αποτελεί ένα από τα σημαντικότερα κομμάτια της κτηματογράφησης. Αυτό συμβαίνει γιατί αν παρά τις προσπάθειες που καταβάλλονται, το ακίνητο δεν εντοπιστεί ούτε στο στάδιο της επεξεργασίας των δικαιωμάτων, τότε ακυρώνεται λόγω μη εντοπισμού ακόμη και αν μνημονεύεται σε σειρά τίτλων που φθάνουν σε βάθος χρόνου. 6.2 Πρόσθετες πληροφορίες κατά τον εντοπισμό Αφού ολοκληρωθεί ο εντοπισμός του ακινήτου στη βάση του Κτηματολογίου στο στάδιο αυτό, είναι χρήσιμη η προσθήκη πληροφορίας των κτιρίων. Η προσθήκη αυτή γίνεται επί του κτηματογραφικού υποβάθρου για τα κτίρια που υφίστανται πάνω σε αυτό, γι αυτά που φαίνονται αλλά έχουν κατεδαφιστεί ή δε φαίνονται γιατί είναι νεόδμητα ενώ υπάρχουν. Αυτό συμβαίνει λόγω παλαιότερης λήψης των εικόνων των ορθοφωτοχαρτών. Παρόλα αυτά, όσο πρόσφατη και αν είναι η λήψη, αυτό θα εξακολουθεί να συμβαίνει, σε μικρότερο βαθμό βέβαια, γιατί η εικόνα της πραγματικότητας είναι δυναμική και διαρκώς μεταβάλλεται. Συνεπώς, χρειάζεται επικαιροποίηση της πληροφορίας η οποία εκτελείται σε αυτό το στάδιο με αντιστοίχιση των αριθμών του υποβάθρου των υφιστάμενων κτιρίων με τα δηλούμενα, και ανάλογα με προσθήκη αριθμού ή διαγραφή όπου υπήρχε κτίσμα και πλέον δεν υπάρχει. Επιπλέον πληροφορία προστίθεται για τη γεωμετρία των γεωτεμαχίων που δεν ανήκουν σε περιοχές που τα όρια τους καθορίζονται από κάποια διοικητική πράξη. Στο στάδιο αυτό δίνεται η δυνατότητα στον ιδιοκτήτη είτε με την προσκόμιση σχετικών εγγράφων (τοπογραφικό, θέαση ορθοφωτοχάρτη κ.α.) είτε με την προσωπική του συμβολή, να υποδείξει τα όρια της ιδιοκτησίας του πάνω στο χάρτη και στην συνέχεια ο αρμόδιος υπάλληλος να το σχεδιάσει προσεγγιστικά. Σε καμία περίπτωση αυτά τα όρια δεν είναι τα τελικά όρια της ιδιοκτησίας και γι αυτό σχεδιάζονται προσεγγιστικά. Σε συνδυασμό όμως με τα υπόλοιπα στοιχεία της μελέτης και αυτά που θα συλλεχθούν από τις δηλώσεις των όμορων ιδιοκτητών, θα διαμορφώσουν κατόπιν επεξεργασίας τα τελικά όρια του γεωτεμαχίου τα οποία θα συμπεριληφθούν στα κτηματολογικά διαγράμματα της ανάρτησης. 6.3 Η συμβολή του τοπογραφικού διαγράμματος στην κτηματογράφηση Τα τοπογραφικά διαγράμματα εμφανίζονται σχεδόν σε όλες τις διαδικασίες για τη σύνταξη του Εθνικού Κτηματολογίου. Αρχικά, στο στάδιο σύνταξης του κτηματογραφικού υποβάθρου συγκεντρώνεται όλο διαθέσιμο υλικό των διαγραμμάτων που έχουν συνταχθεί στα πλαίσια τεχνικών μελετών και διοικητικών πράξεων (πράξεις εφαρμογής, διανομές, αναδασμοί, απαλλοτριώσεις, πράξεις καθορισμού αιγιαλού κ.α.) και προστίθενται πάνω σε αυτό. Στη συνέχεια, με την 70

έναρξη υποβολής των δηλώσεων, το τοπογραφικό διάγραμμα αποτελεί προαιρετικό έγγραφο το οποίο συνυποβάλλεται με τα υπόλοιπα έγγραφα της δήλωσης. Η προσκόμισή του δεν είναι υποχρεωτική, όμως όταν προσκομίζεται επηρεάζει καθοριστικά τις χωρικές πληροφορίες του Κτηματολογίου. Τα τοπογραφικά διακρίνονται σε εξαρτημένα, μη εξαρτημένα, εξαρτημένα συνημμένα στον τίτλο και μη εξαρτημένα συνημμένα στο τίτλο. Η επισύναψη ενός εξαρτημένου τοπογραφικού διαγράμματος εξυπηρετεί τη διαδικασία εντοπισμού των ακινήτων και υποβοηθά στη διαδικασία προσδιορισμού των ορίων των γεωτεμαχίων και των διαστάσεων των πλευρών τους και κατά συνέπεια στο υπολογισμό του εμβαδού τους. Συμβάλλει σημαντικά στη μείωση των μη εντοπισμένων ακινήτων και των εσφαλμένων εντοπισμών και παρέχει μεγαλύτερη ασφάλεια και ακρίβεια στα γεωμετρικά χαρακτηριστικά του γεωτεμαχίου. Όταν το εξαρτημένο τοπογραφικό είναι και συνημμένο στον τίτλο ιδιοκτησίας, υπάρχει απόλυτη ταύτιση του ακινήτου και αυτό είναι επιθυμητό για την περαιτέρω επεξεργασία του. Στην πράξη έχει αποδειχθεί ότι κάθε τοπογραφικό που έχει εκπονηθεί σωστά (σωστός προσανατολισμός, πλήρη αποτύπωση των σημείων του χώρου κ.λπ.), ακόμη και αν είναι ανεξάρτητο, περιέχει χρήσιμα στοιχεία και αξιοποιούνται ανάλογα κατά περίπτωση. Η εθελοντική υποβολή των τοπογραφικών από πλευράς δικαιούχων είναι άκρως επιθυμητή αλλά από τους μελετητές συνιστάται ανεπιφύλακτα. Μέχρι σήμερα δεν έχει καθιερωθεί η υποχρεωτική προσκόμισή τους γιατί ενδεχομένως να δημιουργήσει προβλήματα λόγω του κόστους και του χρόνου που απαιτείται για τη σύνταξή τους. Παρόλα αυτά προβλέπεται να γίνει σταδιακά στα πλαίσια τήρησης και ενημέρωσης των κτηματολογικών εγγραφών. Προς τα παρόν, η σύνταξη εξαρτημένων τοπογραφικών διαγραμμάτων καθίσταται υποχρεωτική σύμφωνα με τις διατάξεις των Ν.4014 /2011 και Ν.4030/2011 για ακίνητα που εμπλέκονται σε συναλλαγές για τις οποίες απαιτείται σύνταξη συμβολαιογραφικής πράξης (πώληση, γονική παροχή, δωρεά κ. α.) Επίσης, με τις διατάξεις του Ν.4164/ 2013 (Α /156) προβλέπεται η δυνατότητα ηλεκτρονικής υποβολής αιτημάτων για την καταχώριση των εγγραπτέων πράξεων στα κτηματολογικά βιβλία και προσεχώς, θα ακολουθήσει και η ηλεκτρονική υποβολή τοπογραφικών διαγραμμάτων στη βάση δεδομένων της ΕΚΧΑ Α.Ε. από το συντάκτη μηχανικό όπως ορίζεται από το άρθρο 40 του Ν. 4409/ 2016 (Α / 136). Σύμφωνα με τις προαναφερόμενες διατάξεις, θα υποβάλλονται ηλεκτρονικά τα διαγράμματα που συντάσσονται και προσαρτώνται σε εγγραπτέες πράξεις στα βιβλία μεταγραφών και υποθηκών και στα κτηματολογικά βιβλία καθώς και τα διαγράμματα γεωμετρικών μεταβολών που συνοδεύουν τις αιτήσεις διόρθωσης γεωμετρικών στοιχείων και απευθύνονται στα Κτηματολογικά Γραφεία. Στα πλαίσια του έργου «Ανάπτυξη νέων διαδικτυακών υπηρεσιών για το Κτηματολόγιο» (ΕΣΠΑ 2007-2013) συντάχθηκε το τεύχος των τεχνικών προδιαγραφών για την ηλεκτρονική υποβολή των διαγραμμάτων. Σκοπός είναι η τυποποίηση των ψηφιακών διαγραμμάτων ως προς τη μορφή και το περιεχόμενό 71

τους έτσι ώστε να είναι δυνατή η ηλεκτρονική τους υποβολή. Επιπλέον ακολουθώντας τη συγκεκριμένη τυποποίηση, δομείται ενιαία η πληροφορία των αρχείων και των στοιχείων που θα υποβάλλονται, τα οποία θα είναι συμβατά και ομογενοποιημένα με τη χωρική βάση του Κτηματολογίου. Η έναρξη της ισχύος της υποχρέωσης για την ηλεκτρονική υποβολή των διαγραμμάτων πρόκειται να οριστεί μετά από απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και ενέργειας. 72

ΚΕΦΑΛΑΙΟ 7 ο Κατηγορίες ακινήτων και εγγραπτέα δικαιώματα Κτηματολογίου 7.1 Κατηγορίες ακινήτων Κάθε δικαίωμα που δηλώνεται στο Κτηματολόγιο αντιστοιχεί σε ένα ακίνητο 16 (Αρβανίτης Α., 2014). Οι κατηγορίες των ακινήτων που δηλώνονται είναι: Γεωτεμάχιο Οριζόντια Κάθετη Οριζόντια επί καθέτου Ειδικό ιδιοκτησιακό αντικείμενο 7.1.1 Γεωτεμάχιο Η έννοια και τα χαρακτηριστικά του γεωτεμαχίου αναφέρονται αναλυτικά στο 3ο κεφάλαιο (& 3.6). Είναι σημαντικό να αναφερθεί ότι κατά στη διαδικασία της κτηματογράφησης, εντός ενός νομικά αυτοτελούς και αδιαίρετου γεωτεμαχίου, είναι δυνατόν να δημιουργηθούν πολλά νομικά αυτοτελή ακίνητα τα οποία συμμετέχουν εξ αδιαιρέτου στο ενιαίο γεωτεμάχιο. Κατά συνέπεια, αναμένεται ο αριθμός των ακινήτων να είναι μεγαλύτερος του συνολικού αριθμού των γεωτεμαχίων. Επειδή όμως ένα ακίνητο μπορεί να ανήκει σε περισσότερα του ενός 16 Με την έννοια ακίνητο ορίζουμε το ιδεατό ή πραγματικό τμήμα του χώρου, που μπορεί να είναι αυτοτελές ή εξ αδιαίρετου ιδιοκτησιακό δικαίωμα. Το ακίνητο είναι ένα περιουσιακό στοιχείο που μπορεί κάποιος να έχει το συμβατικό δικαίωμα της ιδιοκτησίας. Κατά το νομικό ορισμό (άρθρ. 948, 953, 956 ΑΚ) ως ακίνητο πράγμα ή απλώς ακίνητο ορίζεται το έδαφος ή η αυθύπαρκτη γη με τα συστατικά μέρη του πράγματος και τα παραρτήματά του. Σύμφωνα με τον ορισμό, το έδαφος ή η αυθύπαρκτη γη δεν είναι ένα ενιαίο ακίνητο, αλλά εμπεριέχει τόσα τμήματα όσα και τα αυθύπαρκτα τμήματα γεωτεμαχίων, στα οποία έχει διαιρεθεί. Τα συστατικά μέρη του ακινήτου είναι κυρίως αυτά, που συνδέονται με το έδαφος όπως για παράδειγμα τα κτήρια. Επίσης, ένα ακίνητο μπορεί να έχει παραρτήματα τα οποία είναι τμήματα, που εξυπηρετούν τον κύριο του ακινήτου. Το παράρτημα είναι συνδεδεμένο διαρκώς με το ακίνητο και όταν μεταβιβάζεται το ακίνητο μεταβιβάζεται και το παράρτημά του. 73

πρόσωπα, δημιουργούνται εμπράγματα δικαιώματα περισσότερα του συνολικού αριθμού των ακινήτων. Γενικά ισχύει η σχέση (Ζεντέλης, Π., 2015): αριθμός γεωτεμαχίων < αριθμός ακινήτων < αριθμός εμπραγμάτων δικαιωμάτων Οι δικαιοπραξίες αυτές, με τις οποίες στο ενιαίο γεωτεμάχιο δημιουργούνται περισσότερα του ενός ακίνητα, είναι η σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας (Ν.3741/29) και η σύσταση κάθετης ιδιοκτησίας (Ν.1024/71). Τα σχετικά με τα ακίνητα που δημιουργούνται με τις δικαιοπραξίες αυτές, αναφέρονται κατωτέρω. 7.1.2 Οριζόντια Ιδιοκτησία Η οροφοκτησία ρυθμίζεται από τα άρθρα του Αστικού Κώδικα 1002, 1117 και τον Νόμο 3741/1929 «περί ιδιοκτησίας κατ ορόφους», ο οποίος διατηρήθηκε σε ισχύ και μετά την εισαγωγή του ΑΚ (άρθρο 54 Εισ.Ν.ΑΚ). Ζητήματα που αφορούν στην οροφοκτησία ρυθμίζονται επίσης με τον Κ.Πολ.Δ (άρθρα 480Α και 489), το Ν.Δ. 1024/1971 «περί διηρημένης ιδιοκτησίας επί οικοδομημάτων ανεγειρομένων επί ενιαίου οικοπέδου», τον Ν. 1562/1985 και τον Ν. 2052/1992 (άρθρο 9). Οριζόντια ιδιοκτησία ή οριζόντια συνιδιοκτησία ή ιδιοκτησία κατ ορόφους ή οροφοκτησία είναι ιδιαίτερη μορφή κυριότητας σε ακίνητο απαρτιζόμενη από το στοιχείο της αποκλειστικής κυριότητας σε τμήμα της οικοδομής και εκείνο της αναγκαστικής συγκυριότητας επί των κοινών μερών, που δημιουργούνται στο γεωτεμάχιο συμπεριλαμβανομένης και της γης. Ειδικότερα, η αποκλειστική κυριότητα του τμήματος της οικοδομής που καταλαμβάνει μία διηρημένη ιδιοκτησία, μπορεί να αντιστοιχεί στην επιφάνεια ενός ολόκληρου ορόφου ή ενός τμήματος του ορόφου (αυτοτελές διαμέρισμα). Επίσης μπορεί να εκτείνεται σε περισσότερους ορόφους ή σε τμήματα αυτών, που συνδέονται μεταξύ τους και αποτελούν ενιαία λειτουργική ενότητα. Τέλος, οριζόντια ιδιοκτησία θεωρείται ο χώρος που εκτείνεται καθ ύψος και εκτός ορόφου ή που εκτείνεται σε δύο ορόφους (τμήματα στεγών, διαμέρισμα με μεγαλύτερο ελεύθερο ύψος κλπ). Επιπλέον μια οριζόντια ιδιοκτησία έχει την αναγκαστική συγκυριότητα σε τμήμα του γεωτεμαχίου και τμήμα της οικοδομής, η οποία έχει ανεγερθεί στο γεωτεμάχιο. Η αναγκαστική συγκυριότητα ακινήτου οριζόντιας ιδιοκτησίας επί των κοινών μερών, πραγμάτων και εγκαταστάσεων, εκφράζεται με ανάλογο ποσοστό συνιδιοκτησίας, το οποίο εκφράζει και τη συμμετοχή του ακινήτου επί όλου του γεωτεμαχίου. Το ποσοστό συνιδιοκτησίας αναφέρεται στην πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας και συνήθως υπολογίζεται αναλογικά με την αξία που έχει το ακίνητο κατά το χρόνο της σύστασης. Όταν η σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας 74

δεν περιλαμβάνει ποσοστά συνιδιοκτησίας, ο καθορισμός αυτών γίνεται δικαστικά (Ζεντέλης, Π. 2015). Συγκεκριμένα η οροφοκτησία, κατά το νόμο, μπορεί να συσταθεί: Με συμβολαιογραφικά καταρτιζόμενη και μεταγραμμένη σύμβαση μεταξύ των συγκυρίων του όλου ακινήτου. Με συμβολαιογραφικά καταρτιζόμενη και μεταγραμμένη σύμβαση μεταξύ του κυρίου (ή των συγκυρίων) του όλου ακινήτου και του μελλοντικού ιδιοκτήτη. Με συμβολαιογραφικά καταρτιζόμενη και μεταγραμμένη μονομερή εν ζωή δικαιοπραξία του κυρίου του όλου ακινήτου. Με διαθήκη (διάταξη τελευταίας βουλήσεως) του μοναδικού δικαιούχου του ακίνητου και μετέπειτα σύμφωνα με αυτή μεταγραμμένη πράξη αποδοχής κληρονομίας από τους κληρονόμους η οποία θα είναι επίσης μεταγραμμένη και ως πράξης σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας. Με τελεσίδικη δικαστική απόφαση η οποία πρέπει να μεταγραφεί και εκδίδεται μετά από αίτηση ενός ή περισσότερων συγκυρίων που κατέχουν τουλάχιστον το 65% του ακινήτου. Στην περίπτωση αυτή, είναι απαραίτητο να μεταγραφεί η συμβολαιογραφική πράξη σύστασης που κατάρτισε η πλειοψηφία και η τελεσίδικη απόφαση του δικαστηρίου που επέτρεψε τη σύσταση κατά τον τρόπο αυτό. Κατάργηση οροφοκτησίας: Καταργείται με συμβολαιογραφικό μεταγραμμένο έγγραφο όπου συμβαλλόμενοι είναι όλοι οι συγκύριοι. Επίσης με μονομερή μεταγραμμένη δικαιοπραξία του κυρίου του όλου ακινήτου. Με διαθήκη (διάταξη τελευταίας βούλησης) του κυρίου του όλου ακινήτου και μεταγραφή της αποδοχής κληρονομίας ή του κληρονομητηρίου από τους κληρονόμους. Με την κατεδάφιση της οικοδομής (στην περίπτωση αυτή ο δικαιούχος προσκομίζει την άδεια κατεδάφισης). Με την πράξη απαλλοτρίωσης, με την προϋπόθεση όμως να προκύπτει από την πράξη απαλλοτρίωσης η πρόθεση κατάργησής της. Εάν απαλλοτριώνεται ένα μέρος των οριζόντιων ιδιοκτησιών από το σύνολό τους, τότε δεν θεωρείται ότι καταργείται η οροφοκτησία. Όταν η πράξη απαλλοτρίωσης μεταγραφεί και καταβληθεί η οφειλομένη αποζημίωση, στη θέση του κυρίου της διαιρεμένης ιδιοκτησίας υπεισέρχεται εκείνος υπέρ του οποίου έγινε η απαλλοτρίωση (Ζεντέλης, Π., 2015). 75

7.1.3 Κάθετη Ιδιοκτησία Κάθετη ιδιοκτησία υφίσταται σε περίπτωση που σε οικόπεδο, το οποίο ανήκει κατά κυριότητα ή συγκυριότητα σε έναν ή περισσότερους συνιδιοκτήτες, έχουν ανεγερθεί περισσότερες της μίας οικοδομές. Ρυθμίζεται από το Ν.Δ. 1024/1971 και συμπληρωματικά εφαρμόζονται και οι ΑΚ 1002, 1117, ο Ν. 3741/1929. Σύμφωνα το Ν.Δ. 1024/1971, παρέχεται η δυνατότητα σύστασης διαιρεμένων ιδιοκτησιών και επί περισσότερων αυτοτελών οικοδομημάτων σε ενιαίο οικόπεδο, οι οποίες μπορούν να ανήκουν σε ορόφους ή τμήμα των οικοδομημάτων εφόσον ισχύουν οι κείμενες πολεοδομικές διατάξεις (κάθετη ιδιοκτησία). Η κάθετη ιδιοκτησία έχει διττή έκφραση: αφενός συνεπάγεται την αποκλειστική κυριότητα ενός από τα δύο, τουλάχιστον, αυτοτελή οικοδομήματα (ή μέρος αυτού) και αφετέρου την αναγκαστική συνιδιοκτησία του ενιαίου οικοπέδου (Γεωργιάδης, 2012). Η κάθετη ιδιοκτησία διακρίνεται σε δύο επιμέρους μορφές, την απλή και τη σύνθετη. Απλή είναι η κάθετη ιδιοκτησία στην οποία καθένα από τα περισσότερα κτίσματα εντός ενιαίου οικοπέδου αποτελεί χωριστή ιδιοκτησία που ανήκει σε έναν ή περισσότερους από τους κυρίους του οικοπέδου χωρίς όμως το κτίσμα αυτό να έχει διαιρεθεί οριζόντια σε ορόφους ή διαμερίσματα (Γεωργιάδης, 2012). Παράδειγμα απλής κάθετης ιδιοκτησίας αποτελεί η ανέγερση, από κάθε ιδιοκτήτη, μονοκατοικίας σε από κοινού ιδιόκτητο οικόπεδο. Σύνθετη είναι η κάθετη ιδιοκτησία επί του οικοδομήματος της οποίας συστήνονται οριζόντιες ιδιοκτησίες, με τη διαίρεσή του σε ορόφους ή διαμερίσματα. Σημειώνεται ότι αντικείμενο της σύνθετης κάθετης ιδιοκτησίας αποτελεί το συσταθέν διαμέρισμα/όροφος, ενώ καθένας από τους συγκυρίους έχει αποκλειστική κυριότητα επ αυτού και συγκυριότητα στο κοινό οικόπεδο (Γεωργιάδης, 2012). Σημειώνεται ότι όπως και στην περίπτωση του Νόμου 3741/1929 όμοια και στην περίπτωση του Νομοθετικού Διατάγματος1024/1971, οι διαιρεμένες ιδιοκτησίες συστήνονται μέσω δικαιοπραξίας και είναι απαραίτητο να ακολουθούν τον συμβολαιογραφικό τύπο. Η σύσταση κάθετης ιδιοκτησίας επιτρέπεται, σύμφωνα το άρθρο 6 παρ. 2 εδ. α του Ν. 2052/1992, πλέον μόνο σε ακίνητα που βρίσκονται εντός σχεδίων πόλεων, εντός ορίων οικισμών προ του 1923, καθώς και εντός ορίων οικισμών με πληθυσμό κάτω των 2.000 κατοίκων. Ωστόσο, προ του 1992 γινόταν σύσταση κάθετης ιδιοκτησίας και σε ακίνητα εκτός εγκεκριμένου σχεδίου σύμφωνα με τις προϋποθέσεις των διατάξεων του Α.Ν. 395/1968, άρθρο 9 παρ. 2 του από 17.7/16.8.1923 Ν.Δ. περί σχεδίων πόλεων, όπως τροποποιήθηκε και με τον Ν.Δ. 1003/ 1971 περί πολεοδομίας. Στα πλαίσια της κτηματογράφησης, οι κάθετες και σύνθετες κάθετες ιδιοκτησίες δηλώνονται και καταχωρούνται στην περιγραφική βάση του Κτηματολογίου, ενώ 76

τα όρια μεταξύ των αυτοτελών κάθετων ιδιοκτησιών αποδίδονται γραμμικά στα κτηματολογικά διαγράμματα. Οι κάθετες και οι σύνθετες κάθετες ιδιοκτησίες καταχωρίζονται στην βάση του Κτηματολογίου σε ξεχωριστό πεδίο όταν υποβάλλεται η δήλωση του αντίστοιχου δικαιώματος. Επίσης, κατά την υποβολή της δήλωσης είναι χρήσιμη η αντιστοίχιση των κτιρίων που υπάρχουν στην πραγματικότητα με αυτά που φαίνονται στο κτηματογραφικό υπόβαθρο. Η πληροφορία αυτή αποτελεί στοιχείο που θα βοηθήσει στην επεξεργασία των γεωτεμαχίων και στη συνέχεια θα προστεθεί στα προσωρινά αποσπάσματα της ανάρτησης. Η επεξεργασία των κτηματολογικών στοιχείων των κάθετων ιδιοκτησιών έχει αρκετές ιδιαιτερότητες και μπορεί να πραγματοποιηθεί σωστά μόνο όταν προσκομίζονται όλα τα απαραίτητα έγγραφα (συμβόλαια, τοπογραφικά) τα οποία περιγράφουν με σαφήνεια και πληρότητα τις απαραίτητες νομικές και χωρικές πληροφορίες. Βασικές πληροφορίες που πρέπει να περιέχονται στα έγγραφα είναι: Αναλυτική περιγραφή των ορίων του γεωτεμαχίου που περιέχει την κάθετη ιδιοκτησία. Αναλυτική περιγραφή των χαρακτηριστικών στοιχείων (αρίθμηση, εμβαδόν) και ορίων της κάθετης δηλαδή του χώρου αποκλειστικής χρήσης που της αντιστοιχεί. Περιγραφή των κτισμάτων που υφίστανται επ αυτής (αρίθμηση, όροφος, εμβαδόν). Τα ποσοστά συγκυριότητας της κάθετης ιδιοκτησίας επί του όλου οικοπέδου, όταν πρόκειται για απλή κάθετη και επιπλέον τα ποσοστά συγκυριότητας της οριζόντιας επί της κάθετης στη οποία ανήκει όταν υπάρχει σύνθετη κάθετη ιδιοκτησία. Σχεδίαση των ορίων του χώρου αποκλειστικής χρήσης της κάθετης που αποτυπώνεται στο προσκομιζόμενο τοπογραφικό διάγραμμα. Όταν παραπάνω στοιχεία υπάρχουν στα έγγραφα που θεμελιώνουν το δικαίωμα μιας κάθετης ή σύνθετης κάθετης ιδιοκτησίας, μελετώνται και προστίθενται στα κτηματολογικά στοιχεία του πίνακα της ανάρτησης διαμορφώνοντας τα ψηφία του εκτεταμένου ΚΑΕΚ. Επίσης, η χωρική πληροφορία του ακινήτου, φαίνεται στο αντίστοιχο κτηματολογικό απόσπασμα του χάρτη όπου είναι αποτυπωμένα τα όρια της αποκλειστικής χρήσης των κάθετων ιδιοκτησιών με την ανάλογη αρίθμηση των κτισμάτων (Εικόνα 20 & 21). 77

Εικόνα 20. Τοπογραφικό διάγραμμα οικοπέδου με αποτύπωση των ορίων της αποκλειστικής χρήσης των δύο κάθετων ιδιοκτησιών που έχουν συσταθεί. Εικόνα 21. Εφαρμογή των ορίων της αποκλειστικής χρήσης των κάθετων ιδιοκτησιών επάνω στην εικόνα του κτηματογραφικού υποβάθρου, σύμφωνα με τα στοιχεία το προσκομιζόμενου τοπογραφικού. 78

7.1.4 Σύνθετη κάθετη ιδιοκτησία Σύνθετη κάθετη ιδιοκτησία (οριζόντια επί καθέτου) υπάρχει σε περίπτωση που σε τμήμα γεωτεμαχίου της κάθετης έχουν ανεγερθεί ένα ή περισσότερα κτίσματα, τα οποία διαιρούνται και οριζόντια σε ορόφους ή τμήματα ορόφων (διαμερίσματα) και γι' αυτά έχει γίνει πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας. Στην περίπτωση αυτή, στην πράξη σύστασης ορίζεται το ποσοστό συνιδιοκτησίας της οριζόντιας ιδιοκτησίας επί του τμήματος του γεωτεμαχίου, που αντιστοιχεί στην κάθετη που ανήκει η οριζόντια και εκφράζεται συνήθως σε χιλιοστά. Επίσης, ορίζεται το ποσοστό συνιδιοκτησίας της οριζόντιας ιδιοκτησίας επί του όλου ενιαίου γεωτεμαχίου και το ποσοστό της κάθετης επί όλου του οικοπέδου. Το ποσοστό της κάθετης προκύπτει από το άθροισμα των ποσοστών των οριζόντιων ιδιοκτησιών που βρίσκονται πάνω σε αυτήν. Στην περίπτωση της σύνθετης κάθετης ιδιοκτησίας ο καθένας από τους συγκυρίους του όλου γεωτεμαχίου έχει την αποκλειστική κυριότητα σε όροφο ή τμήμα ορόφου ενός από τα κτίσματα και την συγκυριότητα στο όλο γεωτεμάχιο. 7.1.5 Ειδικό ιδιοκτησιακό αντικείμενο Ως ειδικά ιδιοκτησιακά αντικείμενα θεωρούνται οι εξ εθιμικού δικαίου δημιουργούμενες ιδιότυπες σχέσεις χωριστής ιδιοκτησίας. Σύμφωνα με τις σχέσεις αυτές ο κύριος επί του εδάφους δεν είναι απαραιτήτως και κύριος των κτισμάτων που υπάρχουν στο έδαφος που του ανήκει. Τα κτίσματα αυτά συνιστούν αυτοτελή ιδιοκτησιακά αντικείμενα. Συχνά η έκταση του ειδικού ιδιοκτησιακού αντικειμένου δεν ακολουθεί τα όρια του γεωτεμαχίου που είναι υλοποιημένα στην επιφάνεια της γης, αλλά είναι κατάλληλα δομημένο για τις ανάγκες που εξυπηρετεί (Εθνικό Κτηματολόγιο & Χαρτογράφηση Α.Ε., 2016). Στα ειδικά ιδιοκτησιακά αντικείμενα κατατάσσονται τα αντλιοστάσια, οι δεξαμενές, τα πηγάδια, οι καμάρες, οι γεωτρήσεις, τα υπόσκαφα/ σύρματα Μήλου 17 κ.α. (Εικόνα 22). Σε αρκετά νησιά που είναι δομημένα πάνω σε βράχο όπως για παράδειγμα στη Μήλο και στη Σαντορίνη για την κτηματογράφηση των υπόσκαφων σπιτιών καθώς και των ξεχωριστών ιδιοκτησιών που βρίσκονται πάνω από αυτά, γίνεται η αποτύπωσή τους σε πολλαπλά επίπεδα χαρτών. Επίσης, σε κάθε ιδιοκτησία αποδίδεται ξεχωριστός Κωδικός Αριθμός Εθνικού Κτηματολογίου ανεξαρτήτως του αν ήταν πάνω ή κάτω από τη γη. 17 Σύρματα της Μήλου έτσι ονομάζονται οι θέσεις φύλαξης για βάρκες, σε φυσικές ή τεχνητές σπηλιές σκαμμένες στους ηφαιστειακούς βράχους δίπλα στη θάλασσα. Οι σπηλιές αυτές με τα χρόνια επεκτάθηκαν, και σήμερα έχουν μετατραπεί σε παραθεριστικές κατοικίες, παραδοσιακούς ξενώνες ή αποθήκες. Το πρόβλημα που προέκυψε κατά την κτηματογράφηση ήταν η δυσκολία να αποτυπωθούν οι ιδιοκτησίες στον χάρτη, καθώς πάνω από τις σπηλιές υπήρχαν άλλες ιδιοκτησίες. 79

Εικόνα 22. Υπόσκαφα κτίσματα- Ειδικό ιδιοκτησιακό αντικέιμενο 7.2. Εγγραπτέα δικαιώματα Οι βασικές κατηγορίες των εγγραπτέων δικαιωμάτων για τις οποίες υπάρχει υποχρέωση υποβολής δήλωση στο Κτηματολόγιο είναι Κυριότητα Πραγματική δουλεία Προσωπική δουλεία Εμπράγματες ασφάλειες Μεταλλειοκτησία Εγγραπτέες μισθώσεις Κατασχέσεις Εγγραπτέες διαδικαστικές πράξεις Μεταφορά συντελεστή δόμησης 7.2.1 Κυριότητα Κυριότητα είναι το εμπράγματο δικαίωμα που ασκείται μέσα στα όρια του νόμου και παρέχει άμεση, απόλυτη και καθολική εξουσία πάνω σε ένα πράγμα 18. Στην 18 Ως "πράγμα" σύμφωνα με το άρθρο 947 του ΑΚ ορίζεται κάθε ενσώματο, απρόσωπο, αυθύπαρκτο και δεκτικό ανθρώπινης εξουσίασης αντικείμενο. Ειδικότερα αναλύοντας τις παραπάνω έννοιες θεωρείται ότι ενσώματο είναι το αντικείμενο, που έχει φυσική υπόσταση 80

περίπτωση ενός ακινήτου, ο ιδιοκτήτης του μπορεί να το διαθέτει κατά αρέσκεια και να αποκλείει κάθε ενέργεια άλλου πάνω σ αυτό (Παπαστερίου Δ. 1999). Ως Πλήρης κυριότητα ορίζεται το δικαίωμα στο οποίο υπάρχει καθολική εξουσία πάνω σε ένα πράγμα χωρίς τον οποιοδήποτε περιορισμό. Στην περίπτωση αυτή, ισχύουν όλα τα δικαιώματα που προκύπτουν από την κυριότητα. Ψιλή κυριότητα που είναι η βεβαρημένη με επικαρπία ή οίκηση, εξουσία πάνω σε ένα πράγμα, που περιορίζεται στη διάθεσή της και όχι και στη χρήση και κάρπωση της. Η κυριότητα πάνω σε ένα ακίνητο, εφόσον ο νόμος δεν ορίζει αλλιώς, εκτείνεται και στον πάνω και κάτω από το έδαφος χώρο. Δεν μπορεί όμως ο κύριος να απαγορεύσει ενέργεια που επιχειρείται σε τέτοιο ύψος ή βάθος, ώστε από αυτήν την απαγόρευση να μην έχει κανένα συμφέρον (Αρβανίτης Α., 2016). 7.2.2 Δουλείες ακινήτων Η έννοια της δουλείας προκύπτει από το γεγονός ότι αυτή είναι το εμπράγματο δικαίωμα πάνω σε ξένο πράγμα. Οι αρχές, που ισχύουν για όλες τις δουλείες, είναι οι κάτωθι: οι δουλείες συνιστώνται μόνο πάνω σε πράγμα. με τη δουλεία πρέπει να παρέχεται στο δικαιούχο ωφέλεια, είτε άμεση, είτε έμμεση. (στερεό, υγρό, αέριο). Πράγματα θεωρούνται και οι φυσικές δυνάμεις ή ενέργειες όπως το ηλεκτρικό ρεύμα και η θερμότητα με την προϋπόθεση ότι μπορούν δεσμευτούν με τις δυνατότητες της τεχνολογίας σε ορισμένο χώρο και να καταστούν αντικείμενο ανθρώπινης εξουσίασης. Απρόσωπο είναι εξ ορισμού κάθε πράγμα. Αυτό σημαίνει ότι ένας ζων οργανισμός δεν είναι πράγμα. Όμως μετά το θάνατό του, τα συστατικά που τον συνθέτουν θεωρούνται αντικείμενα κατά συνέπεια απρόσωπα, άρα πράγματα. Αυθύπαρκτο είναι το πράγμα, που παρουσιάζει αυτοτέλεια και μπορεί να προσδιορίζεται ατομικώς. Η αυθυπαρξία προσδιορίζεται στα πλαίσια των συναλλαγών και όχι σύμφωνα με τους κανόνες της φυσικής. Στα ακίνητα πράγματα, λόγω της συνέχειας του εδάφους, η αυθυπαρξία επιτυγχάνεται με φυσικά ή τεχνητά ή νομικά όρια δημιουργώντας αυτοτελή τμήματα του εδάφους (διανομές, κατατμήσεις). Σε καθεστώς ανθρώπινης εξουσίασης, υπόκεινται τα πράγματα που ανήκουν στο χώρο της συναλλαγής. Ως πράγματα εκτός συναλλαγής θεωρούνται η ανοιχτή θάλασσα και ατμοσφαιρικός αέρας. 81

κανείς δεν μπορεί να συστήσει δουλεία πάνω σε δικό του πράγμα, διότι έχει εξουσίες επ αυτού με βάση το δικαίωμα της κυριότητάς του. δεν είναι δυνατό η δουλεία να συσταθεί πάνω σε δουλεία. Οι δουλείες διακρίνονται σε πραγματικές δουλείες και προσωπικές δουλείες. Η διαφορά μεταξύ των δύο είναι ότι πραγματικές ονομάζονται οι δουλείες που ασκούνται από ένα πράγμα σε ένα άλλο πράγμα, ενώ οι προσωπικές ασκούνται από ένα πρόσωπο σε ένα πράγμα. Ως πραγματική δουλεία ορίζεται η απόκτηση από τον κύριο ενός ακινήτου, το οποίο ονομάζεται δεσπόζον ακίνητο, του εμπράγματου δικαιώματος που του επιτρέπει να έχει κάποια ωφέλεια από ένα άλλο ακίνητο, το οποίο ονομάζεται δουλεύον ακίνητο. Με την πραγματική δουλεία, ο κύριος του δουλεύοντος ακινήτου φέρει το βάρος είτε να ανέχεται κάποια χρησιμοποίησή του από τον κύριο του δεσπόζοντος, είτε να παραλείπει ορισμένες πράξεις, που θα είχε το δικαίωμα να ασκήσει έχοντας την κυριότητα. Οι πραγματικές δουλείες είναι οι εξής: διόδου, διοχέτευσης, αποχέτευσης ή άντλησης ύδατος, ποτισμού ζώων, βοσκής ή ξύλευσης, εξώστη ή πρόστεγου ή στήριξης μιας οικοδομής σε γειτονικό κτίριο, υπονόμου, του μη υψούν, της μη εμπόδισης του φωτός ή της θέας του δεσπόζοντος. Οι πραγματικές δουλείες συνιστώνται με δικαιοπραξία ή με χρησικτησία, και μεταβιβάζονται όπως ακριβώς μεταβιβάζεται και η κυριότητα. Η δουλεία παύει να υφίσταται όταν ο δικαιούχος παραιτηθεί με συμβολαιογραφικό έγγραφο, όταν καταστραφεί το δεσπόζον ή το δουλεύον ακίνητο, όταν η κυριότητα του δεσπόζοντος και του δουλεύοντος περιέλθει στο ίδιο πρόσωπο ή τέλος με εικοσαετή αχρησία (ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟ Α.Ε., Ερμηνευτικές Οδηγίες του Ν.2308/1995). Οι προσωπικές δουλείες ασκούνται από πρόσωπο σε πράγμα και είναι αμεταβίβαστες και συνιστώνται για την αποκλειστική ωφέλεια ορισμένου προσώπου φυσικού ή νομικού (Ζεντέλης, Π. 2015). Πιο συγκεκριμένα, οι προσωπικές δουλείες είναι οι εξής: Η επικαρπία η οποία συνίσταται στο δικαίωμα της πλήρης χρήσης και κάρπωσης ενός πράγματος, του οποίου η ουσία διατηρείται ακέραια. Η επικαρπία συνίσταται με δικαιοπραξία ή με χρησικτησία. Ο επικαρπωτής δικαιούται τη νομή του πράγματος. Η επικαρπία παύει να υπάρχει, αν δεν ορίζεται διαφορετικά με το θάνατο του επικαρπωτή, αν ο επικαρπωτής γίνει κύριος του πράγματος, αν καταστραφεί το πράγμα και μετά από εικοσαετή αχρησία. 82

Η οίκηση η οποία συνίσταται στο εμπράγματο δικαίωμα του δικαιούχου να χρησιμοποιεί για κατοικία ξένη οικοδομή ή διαμέρισμα της. Η οίκηση παύει με το θάνατο του δικαιούχου (ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟ Α.Ε., Ερμηνευτικές Οδηγίες του Ν.2308/1995). Η περιορισμένη προσωπική δουλεία είναι κάθε δουλεία εκτός από την επικαρπία και την οίκηση που, η οποία παρέχει υπέρ κάποιου προσώπου ορισμένη εξουσία, η χρησιμότητα, σε ξένο ακίνητο. Η περιορισμένη προσωπική δουλεία μπορεί να συσταθεί από το νόμο απευθείας υπέρ του δικαιούχου, όπως στην περίπτωση των περιορισμών κυριότητας υπέρ ορισμένων επιχειρήσεων κοινής ωφέλειας, που επιτρέπουν σε τέτοιες επιχειρήσεις την κατασκευή, συντήρηση και χρήση κατασκευών συνδέσεων, καλωδίων στύλων, αγωγών πάνω σε ιδιωτικά ακίνητα. Συνήθως κατ αυτόν τον τρόπο δηλώνονται δικαιώματα περιορισμένης προσωπικής δουλείας για διέλευση αγωγών ηλεκτρικής ενέργειας από τον ΑΔΜΗΕ (Ανεξάρτητος Διαχειριστής Μεταφορέας Ηλεκτρικής Ενέργειας), για διέλευση αγωγών καυσίμων από το Γ.Ε.Σ. (Γενικό Επιτελείο Στρατού) κ.λπ. Τα δικαιώματα της περιορισμένη προσωπικής δουλείας όπως και της δουλείας διόδου η οποία είναι πραγματική δουλεία, πρέπει να σχεδιάζεται ως ξεχωριστό πολύγωνο επί του γεωτεμαχίου που δηλώνεται. Τα όρια αυτών προκύπτουν από τοπογραφικά διαγράμματα που συνοδεύουν τις πράξεις με τις οποίες έχουν συσταθεί ή όταν αυτά δεν υπάρχουν, σχεδιάζονται ακολουθώντας την πορεία των δηλούμενων ακινήτων στα οποία αντιστοιχούν (Εικόνα 23). 83

Πολύγωνο δουλείας που αντιστοιχεί στο αγροτεμάχιο Εικόνα 23. Ζώνη δουλειάς διελεύσεως των γραμμών μεταφοράς ηλεκτρικού ρεύματος. 7.2.3 Εμπράγματες ασφάλειες Εμπράγματη ασφάλεια έχουμε όταν προς εξασφάλιση μιας απαίτησης του δανειστή δεσμεύεται ένα πράγμα κατά την έννοια του αρ. 947 ΑΚ (π.χ. σύσταση υποθήκης πάνω σε ακίνητο) είτε δικαίωμα (π.χ. ενέχυρο απαίτησης) του οφειλέτη ή τρίτου. Πρόκειται για εμπράγματα δικαιώματα όπου συνδέονται άμεσα με ένα ακίνητο, το οποίο είναι ξένο (δηλαδή του οφειλέτη), με μία απαίτηση και με έναν δανειστή. Δικαιώματα εμπράγματης ασφάλειας δηλώνονται στο Κτηματολόγιο 84

όταν έχει εγγραφεί για κάποιο ακίνητο υποθήκη, προσημείωση υποθήκης και μερική ή ολική εξάλειψη του βάρους. Σπανιότερα για το ίδιο είδος δικαιώματος δηλώνεται υποθήκη επί μηχανημάτων (Ν.4112/29, Ν.Δ. 4001/ 59) και ασφαλιστική τοποθέτηση. 7.2.4 Μεταλλειοκτησία Μεταλλειοκτησία, σύμφωνα με το άρθρο 65 του Ν.Δ. 210/1973 είναι το αυτοτελές εμπράγματο δικαίωμα, με το οποίο δίνεται η δυνατότητα στο μεταλλειοκτήτη για εκμετάλλευση του μεταλλείου και έρευνα. Για την εξόρυξη και την εκμετάλλευση των μεταλλευτικών ορυκτών, υπάρχει το δικαίωμα μεταλλειοκτησίας το οποίο αποτελεί χωριστό δικαίωμα. Για ορισμένα μεταλλευτικά ορυκτά το δικαίωμα της μεταλλειοκτησίας ανήκει στο Κράτος, και παραχωρείται σε ιδιώτες για ορισμένο χρόνο. Το τυχόν παραχωρημένο σε ιδιώτες δικαίωμα της μεταλλειοκτησίας μεταβιβάζεται αλλά και κληρονομείται (ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟ Α.Ε., Ερμηνευτικές Οδηγίες του Ν.2308/1995). 7.2.5 Εγγραπτέες μισθώσεις Μίσθωση είναι η παραχώρηση της χρήσης ενός ακινήτου σε ένα πρόσωπο φυσικό ή νομικό το οποίο υποχρεώνεται να καταβάλλει το συμφωνημένο μίσθωμα. Για το Κτηματολόγιο οι μισθώσεις χωρίζονται στις εξής κατηγορίες: Οι μακροχρόνιες μισθώσεις, που είναι αυτές που διαρκούν πάνω από εννιά χρόνια και έχουν καταρτισθεί με συμβολαιογραφικό έγγραφο (ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟ Α.Ε., Ερμηνευτικές Οδηγίες του Ν.2308/1995). Οι χρονομεριστικές μισθώσεις, ή αλλιώς time sharing, που προβλέπονται από το Ν. 1652/1986 και δίνουν τη δυνατότητα χρήσεως κατοικίας, ή δωματίου ξενοδοχειακής μονάδας ή τουριστικού καταλύματος, για χρονικό διάστημα από πέντε έως εξήντα χρόνια. Οι χρονομεριστικές μισθώσεις καταρτίζονται πάντοτε συμβολαιογραφικά (Παπαστερίου, 1999). 7.2.6 Κατασχέσεις Οι κατασχέσεις είναι δύο ειδών: Η αναγκαστική κατάσχεση, την οποία πραγματοποιεί ο Δικαστικός επιμελητής, ο οποίος κατάσχει το ακίνητο για συγκεκριμένο χρηματικό ποσό. Η συντηρητική κατάσχεση η οποία είναι ένα ασφαλιστικό μέτρο που απαγορεύει προληπτικά την εκποίηση ενός ακινήτου για να μπορέσει ο δανειστής ο οποίος έχει απαίτηση κατά ορισμένου προσώπου και δεν έχει στα χέρια του εκτελεστό τίτλο, να εφοδιαστεί με τον εκτελεστό τίτλο για να μπορέσει να κατάσχει το ακίνητο. 85

7.2.7 Εγγραπτέες διαδικαστικές πράξεις Αυτές μπορούν να ανήκουν στις παρακάτω κατηγορίες: Διεκδικητική. Αναγνωριστική αγωγή. Ανακοπή διεκδικητική. Τριτανακοπή (ανακοπή τρίτου). Η αγωγή αυτή αφορά την περίπτωση στην οποία κάποιος θέλει να διεκδικήσει ένα ακίνητο του το οποίο έχει κατασχεθεί από τρίτο και η κατάσχεση αυτή είναι άκυρη γιατί έγινε σε ακίνητο που δεν ήταν του οφειλέτη, αλλά του ενάγοντα. Οι αγωγές δίνουν το δικαίωμα στα φυσικά και στα νομικά πρόσωπα να διεκδικήσουν το ακίνητο μετά τον πλειστηριασμό σε προθεσμία πέντε ετών από την κατακύρωση (ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟ Α.Ε., Ερμηνευτικές Οδηγίες του Ν.2308/1995). 7.2.8.Μεταφορά συντελεστή δόμησης Η μεταφορά συντελεστή δόμησης εμφανίζεται για πρώτη φορά στο άρθρο 2. του Ν. 880/1979 και συμπληρώνεται με τα Προεδρικά Διατάγματα 510/1979 και 470/1979, που τον ακολουθούν. Ο θεσμός της μεταφοράς συντελεστή δόμησης δημιουργήθηκε από την ανάγκη ολοκλήρωσης των πολιτιστικών στόχων ως προς τα διατηρητέα και των πολεοδομικών στόχων ως προς τα κοινόχρηστα και τους κοινωφελείς χώρους. Με τις διατάξεις του νόμου αυτού επιτράπηκε η μεταφορά ολόκληρου ή μέρους του συντελεστή δόμησης σε άλλο ακίνητο, είτε εντός είτε εκτός σχεδίου δόμησης ή σε άλλο τμήμα του ίδιου ακινήτου για την επίτευξη αρχιτεκτονικών και πολεοδομικών αναγκών, χωρίς οι ιδιοκτήτες να στερηθούν των πλεονεκτημάτων του συντελεστή δόμησης του βαρυνόμενου ακινήτου τους. Για την συντέλεση της μεταφοράς συντελεστή δόμησης είναι απαραίτητη η έκδοση τίτλου μεταφοράς συντελεστή δόμησης. Αρμόδιο για να εκδώσει τίτλους μεταφοράς συντελεστή δόμησης είναι το δημόσιο. Σκοπός είναι η αποζημίωση ιδιοκτητών ακινήτων, που για λόγους ρυμοτομίας ή αρχαιολογικούς ή πολιτιστικούς όπως προαναφέρθηκε, δεν μπορούν να αξιοποιήσουν την περιουσία τους. Αυτό γίνεται με την έκδοση τίτλου μεταφοράς συντελεστή δόμησης που αποτελεί αξιόγραφο που εμπεριέχει εμπράγματα δικαιώματα και συνεπώς πρέπει να δηλωθεί στο Εθνικό Κτηματολόγιο. 86

ΚΕΦΑΛΑΙΟ 8 ο Μεταβολές Κτηματογραφικού υποβάθρου 8.1 Η επεξεργασία των περιγραφικών δεδομένα της κτηματογράφησης Όλα τα στοιχεία των εγγραφών που έχουν παραληφθεί στην κτηματογράφηση είναι καταχωρισμένα στην κεντρική βάση του Κτηματολογίου. Ο μελετητής καλείται να επεξεργαστεί όλη την πληροφορία που έχει συλλεχθεί για να διαμορφώσει το περιεχόμενο των κτηματολογικών πινάκων και διαγραμμάτων της ανάρτησης. Για να γίνει η επεξεργασία, αρχικά ανακτώνται όλες οι εγγραφές από την κεντρική βάση σε μία τοπική βάση προκειμένου να γίνει η ενημέρωση, η διόρθωση και η συμπλήρωση όλων των στοιχείων και με το πέρας αυτής της επεξεργασίας να παραδοθούν στην ΕΚΧΑ Α.Ε. Η διεκπεραίωση αυτής της εργασίας γίνεται από δικηγόρους και μηχανικούς με τη βοήθεια χρήση ειδικών λογισμικών προγραμμάτων τα οποία επιλέγονται από τους αναδόχους. Οι δικηγόροι διενεργούν το νομικό έλεγχο των τίτλων ιδιοκτησίας. Αν και ο έλεγχος αυτός έχει διενεργηθεί κατά την παραλαβή των δηλώσεων, επιβάλλεται να επαναληφθεί και σε αυτήν τη φάση για κάθε εγγραφή χωριστά, για την εξάλειψη τυχόν σφαλμάτων που έχουν εμφιλοχωρήσει κατά την υποβολή τους. 8.1.1 Έλεγχος τίτλων ιδιοκτησίας Με τον όρο τίτλος ιδιοκτησίας εννοείται κάθε έγγραφο, που αποτελεί αποκλειστικό μέσο απόδειξης δικαιώματος επί ακινήτου. Ο έλεγχος τίτλου ιδιοκτησίας διενεργείται προκειμένου να εξακριβωθεί, αν ο σημερινός κάτοχος είναι και νόμιμος κύριος του ακινήτου και αν έχει τη δυνατότητα, την ικανότητα και την εξουσία διάθεσης του ακινήτου. Επίσης σε περίπτωση που κρίνεται απαραίτητο από το νομικό, γίνεται ο έλεγχος για τη νομιμότητα όλων των προηγούμενων δικαιοπραξιών και η αλληλουχία αυτών, που αφορούν στο συγκεκριμένο ακίνητο. Ταυτόχρονα οι τίτλοι ελέγχονται έτσι ώστε να διαπιστωθεί ότι δεν υπάρχουν ελλείψεις και παραλείψεις που να δημιουργούν νομικό ελάττωμα. Συγκεκριμένα, κατά τον έλεγχο των τίτλων ιδιοκτησίας, εξετάζεται εάν ο τίτλος που προσκομίστηκε είναι πρόσφορος για το δηλωθέν δικαίωμα και εάν έχουν καταχωριστεί στην κτηματολογική βάση ορθά και πλήρως τα στοιχεία του, ο αριθμός, η ημερομηνία σύνταξης, εκδότης, η αιτία κτήσης, τα στοιχεία μεταγραφής, τα στοιχεία ακινήτου και το όνομα του δικαιούχου που αναφέρεται στον τίτλο. Στόχος του ελέγχου αυτού είναι να προληφθούν και διορθωθούν τυχόν σφάλματα και για το λόγο αυτό καταχωρίζεται σχετική παρατήρηση σύμφωνα με τις τεχνικές προδιαγραφές, προκειμένου ο δικαιούχος να ειδοποιείται για τη σχετική διόρθωση ή συμπλήρωση. Σημαντική λοιπόν είναι στο σημείο αυτό η κωδικοποίηση των παρατηρήσεων των τεχνικών προδιαγραφών, όπως π.χ. «Δεν 87

έχει προσκομισθεί συμβολαιογραφική πράξη συνένωσης», «Εκκρεμεί η άρση της διαλυτικής αίρεσης», «Το άθροισμα των ποσοστών συγκυριότητας επί του γεωτεμαχίου υπερβαίνει το 1000» κλπ. Επιπλέον βασικός και χρονοβόρος έλεγχος που διενεργείται στα πλαίσια του εν λόγω ελέγχου γίνεται στις διηρημένες ιδιοκτησίες και εξετάζεται εάν το άθροισμα των ποσοστών συγκυριότητας που δηλώθηκαν συμπληρώνουν το 1000/1000 ή όχι, οπότε και αντίστοιχα εάν υπερβαίνει το 1000 καταχωρείται η παρατήρηση «Το άθροισμα των ποσοστών συγκυριότητας επί του γεωτεμαχίου υπερβαίνει το 1000. Νομικό ζήτημα», ενώ εάν υπολείπεται «Το άθροισμα των ποσοστών συγκυριότητας επί του γεωτεμαχίου υπολείπεται το 1000». Ελέγχεται στους τίτλους εάν υπάρχει εσφαλμένη αναγραφή των ποσοστών συγκυριότητας επί του γεωτεμαχίου ώστε να ενημερωθούν οι δικαιούχοι για το σφάλμα. Επίσης διενεργείται έρευνα, όταν υπολείπονται δικαιώματα και ποσοστά συγκυριότητας προκειμένου να δημιουργηθούν πλασματικές δηλώσεις με τους φερόμενους ιδιοκτήτες, σύμφωνα με τα οριζόμενα στις προδιαγραφές. Σχετικά με τις περιπτώσεις που έχουν υποβληθεί δηλώσεις για το ίδιο δικαίωμα από περισσότερα πρόσωπα, πρέπει να αποφασισθεί ποιος θα προκριθεί και θα καταχωριστεί στην κτηματολογική βάση. Στο σημείο αυτό είναι αναγκαίο να γίνεται έλεγχος στους απώτερους τίτλους και εφαρμόζοντας την κείμενη νομοθεσία, νομολογία και τεχνικές προδιαγραφές της σύμβασης προκρίνεται το επικρατέστερο δικαίωμα, και προστίθεται η παρατήρηση διεκδικείται (Αριθμ. αποφ. 556/09, 2012). 8.1.2 Έλεγχος νομιμοποιητικών εγγράφων χρησικτησίας Σε ότι αφορά στην υποβολή δήλωσης που το ακίνητο αποκτήθηκε με έκτακτη χρησικτησία, εκτελείται περεταίρω έλεγχος των εγγράφων που προσκομίζονται έτσι ώστε να διαπιστωθεί εάν θεμελιώνεται το δικαίωμα αυτό. Σύμφωνα με το άρθρο 1045 Α.Κ. για να έχει κάποιος το δικαίωμα της έκτακτης χρησικτησίας πρέπει να έχει συμπληρώσει 20ετή νομή και κατοχή επί του ακινήτου με διάνοια κυρίου. Προκειμένου να πιθανολογηθεί η πρόκριση του δικαιώματος αρχικά ελέγχεται εάν το ακίνητο είναι δεκτικό χρησικτησίας και δεν υπάγεται στα εκτός συναλλαγής πράγματα. Ως εκτός συναλλαγής θεωρούνται πράγματα που είναι τα κοινά σε όλους, τα κοινόχρηστα και τα προορισμένα για την εξυπηρέτηση δημοσίων, δημοτικών, κοινοτικών ή θρησκευτικών σκοπών ή εάν εξαιρείται από τη χρησικτησία (1055 ΑΚ), όπως τα ακίνητα του Δημοσίου, των δήμων και κοινοτήτων, τα εκκλησιαστικά ακίνητα και ο αγροτικός κλήρος. Στη συνέχεια εξετάζεται εάν έχει προσκομιστεί έγγραφο αποδεικτικό χρησικτησίας με 20ετή νομή και κατοχή στο όνομα του δηλούντα. Στο σημείο αυτό ελέγχεται εάν συντρέχει περίπτωση προσαύξησης χρόνου, διότι σύμφωνα με το άρθρο 1051ΑΚ εκείνος που απέκτησε τη νομή με καθολική ή ειδική διαδοχή μπορεί να συνυπολογίσει το δικό του χρόνο χρησικτησίας στο χρόνο χρησικτησίας του δικαιοπαρόχου. Ειδικότερα, εάν υποβληθεί δήλωση λόγω εκτάκτου χρησικτησίας 88

από ιδιώτη και πρόκειται για ακίνητο του Δημοσίου, η δήλωση γίνεται δεκτή μόνο εφόσον έχει συμπληρωθεί 30ετή νομή και κατοχή μέχρι την 11-9-1915, διότι με τον νόμο 1539/1938 τα ακίνητα του Δημοσίου δεν υπόκειται σε χρησικτησία. Εάν πρόκειται για ακίνητο του Δήμου αυτά εξαιρούνται από τη χρησικτησία δυνάμει του άρθρου 170 παρ. 5 Ν. 1065/1980, εκτός και εάν έχει συμπληρωθεί 20ετή νομή και κατοχή έως τις 2.12.1968 (Αρβανίτης Α., 2016). 8.1.3 Έλεγχος στοιχείων δικαιούχου Ο έλεγχος των στοιχείων δικαιούχου θεωρείται σχετικά εύκολος αλλά ταυτόχρονα σημαντικός. Σε αυτόν εξετάζονται τα στοιχεία των δικαιούχων όπως καταχωρίσθηκαν στη βάση του Κτηματολογίου σε αντιπαραβολή με τα προσωπικά στοιχεία που αναγράφονται στο δελτίο αστυνομικής ταυτότητας ή στο διαβατήριο που συνήθως συνυποβάλλονται με τη δήλωση. Οι διορθώσεις που γίνονται συνήθως προέρχονται από λάθη πληκτρολόγησης των αρχικών καταχωρίσεων. 8.2 Η επεξεργασία των χωρικών δεδομένων της κτηματογράφησης Η εικόνα που παρουσιάζεται στα κτηματολογικά διαγράμματα της ανάρτησης είναι αποτέλεσμα της επεξεργασίας της χωρικής και περιγραφικής πληροφορίας της κτηματογράφησης. Αφού έχει προηγηθεί ο νομικός έλεγχος στη συνέχεια ακολουθεί η χωρική επεξεργασία των γεωτεμαχίων και αποτελεί προϊόν του έργου των μηχανικών της μελέτης. Πρέπει να σημειωθεί ότι οι μηχανικοί που ασχολούνται με αυτό το κομμάτι πρέπει να είναι καλά εξοικειωμένοι με την ανάγνωση και κατανόηση των νομικών εγγράφων, να έχουν γνώσεις εμπράγματου δικαίου καθώς και γνώσεις πολεοδομικής νομοθεσίας. Όντας επαρκείς στις παραπάνω απαιτήσεις διαμορφώνουν το προκαταρκτικό υπόβαθρο με την προσθήκη των νέων στοιχείων της κτηματογράφησης έτσι ώστε να αποτυπώνεται η πραγματική κατάσταση των δικαιωμάτων. Στο στάδιο αυτό, γίνεται επανέλεγχος όλων των δικαιωμάτων κάθε γεωτεμαχίου και εφαρμογή των τίτλων ιδιοκτησίας. Με το όρο εφαρμογή των τίτλων ιδιοκτησίας εννοούμε τη διαδικασία με την οποία επιχειρούμε να μεταφέρουμε ένα γεωτεμάχιο, που περιγράφεται σε μια αλληλουχία τίτλων ιδιοκτησίας, πάνω σε ένα πρόσφατο πλήρες τοπογραφικό διάγραμμα της περιοχής του γεωτεμαχίου. Από τον απαιτούμενο έλεγχο των τίτλων που προηγείται, προκύπτει η αλληλουχία των τίτλων οπότε στη συνέχεια ακολουθεί η εφαρμογή τους. Επειδή έχει γίνει μια αρχική προσέγγιση αυτής της διαδικασίας κατά τη διάρκεια σύνταξης του κτηματογραφικού υποβάθρου, στην παρούσα φάση εξετάζεται εάν πληρούνται οι προϋποθέσεις της γεωμετρικής συμβατότητας (όπως ορίζεται στο 5 ο κεφάλαιο, 5.2) και επιπλέον ελέγχονται λεπτομερώς τα στοιχεία για να μην υπάρχουν ασυμφωνίες ως προς το είδος του ακινήτου, τη χρήση του, και το εμβαδόν του γεωτεμαχίου. 89

Ο έλεγχος της γεωμετρικής συμβατότητας των γεωτεμαχίων πραγματοποιείται σε σχέση με το σύνολο των τοπογραφικών διαγραμμάτων και λοιπών διοικητικών πράξεων που έχουν συλλεχθεί. Όταν τα προσκομιζόμενα τοπογραφικά διαγράμματα είναι εξαρτημένα από το ΕΓΣΑ 87 συνήθως εφαρμόζονται επακριβώς στο κτηματογραφικό υπόβαθρο. Εάν είναι εξαρτημένα από κάποιο άλλο σύστημα αναφοράς μετατρέπονται σε ΕΓΣΑ 87 και στην συνέχεια εφαρμόζονται. Όταν είναι ανεξάρτητα και δεν περιέχουν τις απαιτούμενες πληροφορίες, ο μηχανικός εργάζεται κατά συνείδηση και κατά βούληση, προσπαθώντας να διατηρήσει την υπάρχουσα κατάσταση και τα εμβαδά ή τις διαστάσεις αν αυτές αναγράφονται. Αν παρόλα αυτά υπάρχουν γεωτεμάχια για τα οποία δεν πληρούνται οι συνθήκες της γεωμετρικής συμβατότητας, γίνεται επανέλεγχος και αναζητούνται επιπλέον στοιχεία από τους εμπλεκόμενους ιδιοκτήτες και διενεργούνται αυτοψίες εφόσον απαιτηθεί. Στις περιπτώσεις μη πιστοποίησης της γεωμετρικής συμβατότητας γεωτεμαχίου, τεκμηριώνεται ο λόγος της μη συμβατότητας, με παρατήρηση η οποία καταχωρίζεται στην αντίστοιχη εγγραφή της κτηματολογικής βάσης. Κατά τα αναφερθέντα ελέγχονται όλα τα τεμάχια ανά κτηματολογική ενότητα ενώ υποβάλλονται σε περαιτέρω επεξεργασία κυρίως στην περίπτωση που απαιτείται μεταβολή τους λόγω επιγενόμενης πράξης ή απαιτείται διόρθωση λόγω σφάλματος καταχώρισης των στοιχείων της εγγραφής. Στο στάδιο της επεξεργασίας των χωρικών δεδομένων μέσω των εφαρμογών που διαθέτει ο ανάδοχος για τη διαδικασία αυτή, πραγματοποιείται έλεγχος ανά κτηματολογική ενότητα ώστε να πληρούνται οι κανόνες ψηφιοποίησης σύμφωνα με τα αναφερόμενα στις τεχνικές προδιαγραφές. Σε περίπτωση σφαλμάτων υποδεικνύονται οι αντίστοιχες διορθώσεις. Επίσης διενεργούνται αυτοματοποιημένοι έλεγχοι στο σύνολο των χωρικών δεδομένων και εντοπίζονται τοπολογικά σφάλματα των γεωτεμαχίων σε σχέση με τον Ο.Τ.Α., τα αστικά πολύγωνα, τους κτηματολογικούς τομείς, τις κτηματολογικές ενότητες, των πολυγώνων των καθέτων, των δουλειών. Οι έλεγχοι διενεργούνται προκειμένου να αποφευχθούν οι εγγραφές αγνώστου ιδιοκτήτη, εσφαλμένων εγγραφών αλλά και για να δημιουργηθούν πλασματικές δηλώσεις με τους φερόμενους ιδιοκτήτες, σύμφωνα με τα οριζόμενα στις τεχνικές προδιαγραφές. Βασικός στόχος του μελετητή, είναι η μείωση στο ελάχιστο δυνατό της υποβολής ενστάσεων και αιτήσεων διόρθωσης από τους δικαιούχους και η πληρότητα και η ποιότητα στο παραδοτέο έργο της σύμβασης. 8.3 Μεταβολές Διορθώσεις επί του κτηματογραφικού υποβάθρου Οι συνηθέστεροι λόγοι που επιφέρουν διόρθωση ή συμπλήρωση των κτηματολογικών στοιχείων προέρχονται κυρίως από σύνταξη νέων διοικητικών 90

πράξεων και δικαιοπραξιών (Τσιγαρδά Χ., 2007). Αυτές οι νέες πράξεις επηρεάζουν τα χωρικά και περιγραφικά χαρακτηριστικά των ακίνητων και συχνότερα συναντώνται οι εξής: Πράξη Προσκύρωσης / Τακτοποίησης Αναδασμός Διανομή Απαλλοτρίωση Τροποποίηση εγκεκριμένου χωρικού σχεδίου Επέκταση σχεδίου πόλεως Συνένωση γεωτεμαχίων Κατάτμηση Σύσταση δουλείαςή Σύσταση / Κατάργηση κάθετης ιδιοκτησίας Σύσταση κτιρίου Κατεδάφιση κτιρίου κ..α Ο μηχανικός που ασχολείται με τη χωρική επεξεργασία πρέπει να μεταβάλει το διάγραμμα του προκαταρτικού κτηματογραφικού υποβάθρου κάνοντας εφαρμογή των ορίων σύμφωνα με την περιγραφή τους στα προσκομιζόμενα έγγραφα. Είναι μια επίπονη και υπεύθυνη εργασία τα αποτελέσματα της οποίας θα δώσουν την τελική εικόνα των κτηματολογικών διαγραμμάτων της ανάρτησης. 8.4.Προβλήματα στην επεξεργασία γεωτεμαχίων Επικρατεί η άποψη πως η σύνταξη του Εθνικού Κτηματολογίου θα λειτουργήσει ως μηχανισμός που θα λύσει τα ιδιοκτησιακά προβλήματα της χώρας. Προβλήματα που χρονικά ξεκινούν από την Τουρκοκρατία, νομικά λάθη και παραλήψεις, κακόβουλες ενέργειες προς εξυπηρέτηση ιδιωτικού συμφέροντος, χρόνια οικογενειακά προβλήματα που σχετίζονται με τα κληρονομικά δικαιώματα και άλλα πολλά. Στην πραγματικότητα με το Κτηματολόγιο έρχονται στην επιφάνεια όλα τα παραπάνω και αναζητούνται λύσεις που θα προκύψουν σε συνεργασία με την κρατική και ιδιωτική πρωτοβουλία. Στη συνέχεια περιγράφεται μια σειρά τέτοιων προβλημάτων που εμφανίζονται στην κτηματογράφηση με μεγάλη συχνότητα και απαιτούν ιδιαίτερη προσοχή για την αντιμετώπισή τους. 91

Παράνομη κατάτμηση κληροτεμαχίων Η «κατάτμηση», είναι πράξη διφυής και συντελείται αφενός μεν με την υλική διαίρεση του ακινήτου, δηλαδή με τον αποχωρισμό ενός τμήματός του, προκειμένου αυτό να καταστεί πράγμα αυτοτελές και αυθύπαρκτο και αφετέρου, με τη μεταβίβαση της κυριότητας του αποχωρισθέντος μέρους σε τρίτο. Η διαίρεση του ακινήτου γίνεται με τη χάραξη ορίων είτε επί του εδάφους, είτε επί σχεδιαγράμματος και για έχει ισχύ πρέπει να συνοδεύεται από μεταβίβαση του αποχωρισθέντος μέρους σε τρίτο, με συμβολαιογραφική πράξη ή δικαστική απόφαση και μεταγραφή αυτών. Το κράτος για να αποτρέψει τον κατακερματισμό της αγροτικής γης και θέλοντας να ενισχύσει τις ενιαίες καλλιεργήσιμες εκτάσεις απαγόρευε το μοίρασμα/κατάτμηση των κληροτεμαχίων. Σύμφωνα με τον Αγροτικό Κώδικα μέχρι πρότινος ένα κληροτεμάχιο δε μπορούσε να χωριστεί σε επιμέρους τμήματα και εν συνεχεία να μεταβιβαστεί, με αποτέλεσμα να εμφανιστεί το φαινόμενο ένα κληροτεμάχιο να ανήκει πλέον σε πάρα πολλούς εξ αδιαιρέτου συνιδιοκτήτες και έτσι να είναι δύσκολη η αξιοποίησή του. Εξαιτίας αυτού, οι κληρούχοι δεν τήρησαν τους όρους του νόμου της εποικιστικής νομοθεσίας και μεταβίβαζαν τμήματα των αρχικών κληροτεμαχίων μέσω άκυρων δικαιοπραξιών. Η πολιτεία για να αντιμετωπίσει αυτό το πρόβλημα, αναγνώρισε αυτές τις πράξεις εκδίδοντας μια σειρά διατάξεων σχετικών με την επικύρωση των ανώμαλων δικαιοπραξιών. Οι διατάξεις αυτές ήταν σε ισχύ για συγκεκριμένα χρονικά διαστήματα με αποτέλεσμα οι κατατμήσεις να θεωρούνται νόμιμες εάν έχουν συνταχθεί εντός αυτών των διαστημάτων. Τα δικαιώματα που έχουν αποκτηθεί με τους παραπάνω τρόπους και έχουν δηλωθεί στο Κτηματολόγιο απαιτούν ιδιαίτερη προσοχή στην επεξεργασία τους. Οι νομικοί του Γραφείου Κτηματογράφησης ελέγχουν τη νομιμότητα της πράξης αυτής για να ακολουθήσει και η ανάλογη σχεδίαση από τους μηχανικούς. Σήμερα με το άρθρο 31 του Ν. 4061/2012 επιτρέπεται και πάλι η κατάτμηση των κληροτεμαχίων καταργώντας τον Α.Ν. 431/1968 ο οποίος την απαγόρευε. Επίσης, με το νέο αυτό νόμο, όσες συμβολαιογραφικές πράξεις έγιναν κατά παράβαση του άρθρου 1 του Α.Ν. 431/1968 και του άρθρου 2 του Ν. 666/1977 είναι έγκυρες και ισχυρές, εφόσον δεν ακυρώθηκαν με αμετάκλητη δικαστική απόφαση. Επίσης οι εξ αδιαιρέτου συνιδιοκτήτες έχουν τη δυνατότητα να διασπάσουν και να μοιράσουν μεταξύ τους το ενιαίο κληροτεμάχιο ως διαιρετά τμήματα, ανάλογα με το διαιρετό τμήμα που κατέχει ο καθένας. Αύξηση εμβαδού ακινήτων σε σχέση με την πραγματικότητα Συχνά παρατηρούνται δηλώσεις ακινήτων που έχουν διαφορετικό εμβαδόν στην πραγματικότητα από αυτό που δηλώνεται και από αυτό που αναφέρεται στα έγγραφα που προσκομίζονται (τίτλοι, τοπογραφικά). Ένας βασικός λόγος που συμβαίνει αυτό είναι η «ανάγκη» της διαμόρφωσης αρτίων ακινήτων για έκδοση οικοδομικής άδειας. Επίσης, συχνά «αυξάνεται» με τα χρόνια το εμβαδόν ενός αγροτεμαχίου καθώς καλλιεργείται. Τέτοιου είδους ενέργειες συχνά 92

νομιμοποιούνται αφού περιβληθούν το συμβολαιογραφικό τύπο ο οποίος ακολουθεί τη νέα εμβαδομέτρηση και σύνταξη τοπογραφικού διαγράμματος. Αξιοποιώντας αυτή τη δυνατότητα, συμβαίνει ιδιοκτήτες με εμβαδόν γεωτεμαχίου κατά τον αρχικό τίτλο «περίπου 2 στρέμματα», να συντάξουν νέο διορθωτικό τίτλο για το ίδιο γεωτεμάχιο με «εμβαδόν γεωτεμαχίου κατά νεώτερη εμβαδομέτρηση 4.100τ.μ.». Είναι πασιφανές, ότι αυτές οι ενέργειες δημιουργούν προβλήματα στην επεξεργασία γεωτεμαχίων τα οποία χρήζουν περαιτέρω έρευνα για το ιδιοκτησιακό καθεστώς που επικρατεί στη περιοχή, μελέτη για ορθή πρόκριση δικαιωμάτων και διόρθωση των γεωμετρικών στοιχείων. Σφάλματα στη οριοθέτηση ακινήτων Κατά τη διαδικασία εφαρμογής των προσκομιζόμενων τίτλων έχει διαπιστωθεί ότι ο γεωγραφικός προσδιορισμός και τα γεωμετρικά χαρακτηριστικά των δηλούμενων ακινήτων, είναι διαφορετικά από αυτά που υπάρχουν στο έδαφος, ως αποτέλεσμα λανθασμένων οριοθετήσεων στο παρελθόν, είτε από τους ιδιοκτήτες είτε με ευθύνη μηχανικών. Απόκλιση εμβαδού τίτλου και εμβαδού κτηματογράφησης Απόκλιση εμβαδού κτηματογράφησης με το εμβαδό που αναγράφεται στους τίτλους (παραχωρητήρια) συναντάται κυρίως στα στοιχεία των παλιότερων Διανομών ή Αναδασμών. Αυτό συμβαίνει γιατί στα αντίστοιχα διαγράμματά τους δεν υπάρχει αναγραφή των διαστάσεων αλλά τα γεωτεμάχια σχεδιάστηκαν γραφικά και μετρήθηκαν με τη χρήση εμβαδόμετρου. Για την κτηματογράφηση τα γεωτεμάχια αυτά σχεδιάστηκαν μέσω της ψηφιοποίησης των παλαιών διαγραμμάτων με αποτέλεσμα να τα εμβαδά που προκύπτουν να παρουσιάζουν σημαντικές αποκλίσεις από τους αντίστοιχους τίτλους. Στις περιπτώσεις αυτές γίνεται εκ νέου εφαρμογή των όλων των γεωτεμαχίων που ανήκουν στην ευρύτερη περιοχή, προσπαθώντας να γίνει η βέλτιστη προσαρμογή του διαγράμματος (της Διανομής ή του Αναδασμού) με την υφιστάμενη κατάσταση. Ελλιπής περιγραφή ακινήτων Ακίνητα τα οποία αναφέρονται σε αλληλουχία τίτλων, στους οποίους τη θέση του ακινήτου προσδιορίζεται με την αναφορά μόνο του τοπωνυμίου χωρίς να αναφέρεται η περιγραφή τους (τα γεωμετρικά χαρακτηριστικά, ονόματα όμορων ιδιοκτητών) με αποτέλεσμα να προκύπτει αρχικά ασάφεια γεωγραφικού προσδιορισμού των ακινήτων, και εν συνεχεία αδυναμία σχεδίασής τους πάνω στο κτηματογραφικό υπόβαθρο. Στην περίπτωση αυτή, ακολουθεί επικοινωνία με το δικαιούχο για προσκόμιση περαιτέρω στοιχείων έτσι ώστε να καταστεί δυνατός ο σχεδιασμός του ακινήτου. Απουσία περιγραφής ακινήτων Σε περίπτωση που το ακίνητο έχει περιέλθει στην κατοχή του ιδιοκτήτη από κληρονομικό δικαίωμα, για ευνόητους λόγους δίνεται η δυνατότητα να υποβληθεί δήλωση χωρίς τη σύνταξη συμβολαιογραφικής πράξης αποδοχής κληρονομιάς. Η 93

προσκόμισή της βέβαια είναι απαραίτητη όταν συνταχθεί, ενώ μέχρι να γίνει αυτό, το δικαίωμα συνοδεύεται από την παρατήρηση «εκκρεμεί η σύνταξη συμβολαιογραφικής πράξης αποδοχής κληρονομιάς 19». Το δικαίωμα δηλώνεται με μια σειρά δικαιολογητικών κληρονομιάς στα οποία συνήθως απουσιάζει η περιγραφή του ακινήτου. Το γεγονός αυτό, σε συνδυασμό με την άγνοια των δικαιούχων για τα στοιχεία των γεωτεμαχίων που κληρονομούν, έχει ως αποτέλεσμα την αδυναμία προσδιορισμού και σχεδίασής τους. Διαφορετικές μονάδες μέτρησης Σε ακίνητα που περιγράφονται σε παλιούς τίτλους κτήσης, γίνεται η χρήση παλαιών μονάδων μέτρησης μηκών και επιφανειών, που δεν ισχύουν σήμερα. Για την ορθή εφαρμογή των τίτλων ιδιοκτησίας πρέπει να γίνεται αναγωγή αυτών των μονάδων σε μέτρα και τετραγωνικά μέτρα ώστε να υπολογιστούν σωστά τα μήκη των πλευρών καθώς και το εμβαδόν των εξεταζόμενων τίτλων. Ειδικότερα στη μελέτη των τουρκικών τίτλων ιδιοκτησίας το βασικό πρόβλημα είναι ο προσδιορισμός της αντιστοιχίας ανάμεσα στις αναγραφόμενες στους τίτλους μονάδες μέτρησης εμβαδών και τις σημερινές μονάδες. Αυτό συμβαίνει γιατί η αντιστοιχία του τουρκικού στρέμματος διαφέρει από περιοχή σε περιοχή. 8.5.Ενδιάμεσοι έλεγχοι επί των παραδοτέων της κτηματογράφησης Όλες οι διαδικασίες που προαναφέρθηκαν για τη σύνταξη του κτηματογραφικού υποβάθρου και την επεξεργασία των γεωτεμαχίων ορίζονται στις τεχνικές προδιαγραφές των μελετών κτηματογράφησης της νέας γενιάς (μετά το 2008) μελετών και αναμορφώνονται συνεχώς με βάση την αποκτηθείσα εμπειρία όλων των προγραμμάτων του Εθνικού Κτηματολογίου. Στο παράρτημα του τεύχους των τεχνικών προδιαγραφών περιγράφονται αναλυτικά μεταξύ άλλων και οι έλεγχοι που διενεργούνται στα χωρικά δεδομένα κατά την διάρκεια της κτηματογράφησης προκειμένου να ικανοποιηθούν πλήρως οι απαιτήσεις των τεχνικών προδιαγραφών και να εντοπίζονται εγκαίρως οι τυχόν αστοχίες της μελέτης. Οι έλεγχοι που διενεργούνται τόσο από την μεριά του αναδόχου όσο και από την μεριά της ΕΚΧΑ είναι περιοδικοί,εκτεταμένοι και διεξοδικοί. 19 Τα δικαιολογητικά που απαιτούνται για τη δήλωση κληρονομικού δικαιώματος είναι: Ληξιαρχική πράξη θανάτου, πιστοποιητικό εγγυτέρων συγγενών (για την εξ αδιαθέτου κληρονομια), πιστοποιητικό μη αποποίησης κληρονομιάς, πιστοποιητικό μη δημοσίευσης διαθήκης ή μη δημοσίευσης άλλης διαθήκης και πρακτικό δημοσίευσης διαθήκης (σε περίπτωση που υπάρχει διαθήκη), τίτλος θανόντος αν υπάρχει. 94

Ο ανάδοχος διενεργεί ελέγχους καθ όλη την διάρκεια της σύμβασης, ώστε να διασφαλίσει την πληρότητα και ορθότητα των εγγραφών της κτηματολογικής βάσης. Οι έλεγχοι διακρίνονται σε αυτοματοποιημένους και δειγματοληπτικούς. Οι δειγματοληπτικοί έλεγχοι αφορούν στην εκ νέου επεξεργασία δείγματος εγγραφών της βάσης χωρικών στοιχείων και την επαλήθευση αυτών. Ενώ στους αυτοματοποιημένους ελέγχεται η πληρότητα, η ορθότητα και λογική συνέπεια των ψηφιακών βάσεων δεδομένων. Η ΕΚΧΑ Α.Ε από τη μεριά της, ελέγχει τα παραδοτέα από τον ανάδοχο στοιχεία, είτε στο σύνολό τους, είτε με δειγματοληπτική επαλήθευση ή με συνδυασμό αυτών. Κατά τον έλεγχο του παραδοτέου στο σύνολό του, ελέγχονται οι παράμετροι ποιότητας που περιγράφονται στους «Πίνακες Περιγραφής Ελέγχων Παραδοτέων» και το αποτέλεσμα των ελέγχων συγκρίνεται με το προκαθορισμένο «όριο αποδοχής σφαλμάτων» προκειμένου να κριθεί εάν θα επιστραφεί για διόρθωσησυμπλήρωση στον ανάδοχο. 8.5.1 Έλεγχοι των κτηματολογικών στοιχείων της ψηφιακής βάσης κατά τις ενδιάμεσες υποβολές Οι έλεγχοι ποιότητας στις ενδιάμεσες υποβολές της ψηφιακής κτηματολογικής βάσης, αποσκοπούν ιδίως στον εντοπισμό σφαλμάτων μεθοδολογίας και υλοποιούνται σύμφωνα τα οριζόμενα των τεχνικών προδιαγραφών. Επιπλέον, στοχεύουν και στον εντοπισμό των ειδικών θεμάτων της μελέτης όπως ο τρόπος ένταξης των διοικητικών πράξεων ανά είδος αυτών κ.α Τα αποτελέσματα των ελέγχων αποστέλλονται στον ανάδοχο προς διόρθωση, συμπλήρωση ή επιβεβαίωση και η υλοποίηση τους επιβεβαιώνεται σε μεταγενέστερη υποβολή των παραδοτέων. Ειδικότερα στα χωρικά κτηματολογικά στοιχεία πραγματοποιούνται μεταξύ άλλων και οι παρακάτω έλεγχοι: Έλεγχος πληρότητας και ορθότητας των απαντήσεων του αναδόχου (διορθώσεις ή διευκρινήσεις) επί των αποτελεσμάτων των ελέγχων που του έχουν αποσταλεί κατά την προηγούμενη ενδιάμεση υποβολή. Αφορούν στα αποτελέσματα των: α) οπτικού ελέγχου, β)ελέγχου ορθής εφαρμογής τοπογραφικών διαγραμμάτων και συμβατότητας θέσης- σχήματος των γεωτεμαχίων, γ) ελέγχου ορθής οριοθέτησης γεωτεμαχίων σε κτηματολογικές ενότητες, δ) ελέγχου γεωτεμαχίων στα οποία η διαφορά εμβαδού κτηματογράφησης από το εμβαδόν του τίτλου είναι μεγαλύτερη από την αποδεκτή απόκλιση, ε) ελέγχου πιθανά εσφαλμένων εγγραφών. Οπτικός έλεγχος ορθότητας απόδοσης των εμφανών οριογραμμών των γεωτεμαχίων σε σχέση με υπόβαθρο (μετακινήσεις, χονδροειδή σφάλματα, 95

σχεδιαστικές ατέλειες, ασυνέχειες κ.α.) για το σύνολο των ενοτήτων που περιλαμβάνονται στην ενδιάμεση παράδοση. Δειγματοληπτικός έλεγχος ορθής εφαρμογής τοπογραφικών διαγραμμάτων και έλεγχος συμβατότητας θέσης-σχήματος σε τυχαίο δείγμα επί του συνόλου των εμπλεκόμενων γεωτεμαχίων. Δειγματοληπτικός έλεγχος ορθής οριοθέτησης γεωτεμαχίων σε κτηματολογικές ενότητες που περιλαμβάνονται εντός διοικητικών πράξεων σε τυχαίο δείγμα επί του συνόλου των εμπλεκόμενων γεωτεμαχίων. Δειγματοληπτικός έλεγχος γεωτεμαχίων στα οποία η διαφορά εμβαδού κτηματογράφησης από το εμβαδόν τίτλου είναι μεγαλύτερη από την αποδεκτή απόκλιση. Δειγματοληπτικός έλεγχος της ορθότητας κτηματογράφησης των γεωτεμαχίων «κάθετος» έλεγχος. Έλεγχοι γεωμετρικής ακρίβειας θέσης και σχετικής ακρίβειας (έλεγχοι πεδίου) σε τυχαίο δείγμα επί του συνόλου των γεωτεμαχίων του παραδοτέου. Μετά το πέρας των διορθώσεων που απαιτούν οι έλεγχοι που έχουν διενεργηθεί ο ανάδοχος πρέπει να προχωρήσει στην ανάρτηση των κτηματολογικών στοιχείων (Αρβανίτης Α., 2016). 8.6 Περιεχόμενα κτηματολογικών αποσπασμάτων ανάρτησης Ξεκινώντας με τη σύνταξη του προκαταρκτικού κτηματογραφικικού υποβάθρου στη συνέχεια με τη συλλογή των δηλούμενων δικαιωμάτων και τέλος με την επεξεργασία των χωρικών και νομικών πληροφοριών ολοκληρώνεται το μεγαλύτερο κομμάτι της κτηματογράφησης. Τα αποτελέσματα αυτής της επίπονης διαδικασίας αναφέρονται στα περιεχόμενα των κτηματολογικών πινάκων και διαγραμμάτων της ανάρτησης, τα οποία αποστέλλονται στους δικαιούχους. Στους κτηματολογικούς πίνακες περιέχονται τα προσωπικά στοιχεία των ιδιοκτητών και τα περιγραφικά στοιχεία της κάθε ιδιοκτησίας. Ειδικότερα, στα στοιχεία της ιδιοκτησίας αναφέρονται: το εμβαδόν γεωτεμαχίου, η θέση του ακινήτου και αναλυτικά όλες οι πληροφορίες για τα κτίρια και τις διηρημένες ιδιοκτησίες. Επιπλέον, περιλαμβάνονται τα στοιχεία των τίτλων κτήσης: αριθμός και ημερομηνία τίτλου, ο εκδότης, στοιχεία μεταγραφής, αιτία κτήσης καθώς και στοιχεία του δικαιώματος σχετικά με το είδος, το ποσοστό και τους συνδικαιούχους. Με την προσθήκη και επεξεργασία της χωρικής πληροφορίας από τα έγγραφα των δηλώσεων, πάνω στο προκαταρκτικό κτηματογραφικό υπόβαθρο διαμορφώνεται το περιεχόμενο των κτηματολογικών διαγραμμάτων της ανάρτησης. 96

Τα κτηματολογικά διαγράμματα ανεξαρτήτως κλίμακας πρέπει να περιέχουν τα εξής διανυσματικά στοιχεία: όρια γεωτεμαχίων, όρια αποκλειστικής χρήσης διηρημένων ιδιοκτησιών, όρια δεσμευμένων χώρων (δουλείας), όρια μεταλλείων, όρια πολυγωνικών αυτοτελών ειδικών ιδιοκτησιακών αντικειμένων, σημειακά αυτοτελή ειδικά ιδιοκτησιακά αντικείμενα, όρια διεκδικούμενων δασικών εκτάσεων, όρια νομής από αναδασμό, όρια κτηματολογικών ενοτήτων και τομέων, όρια Δήμων /Τοπικών Διαμερισμάτων / Κοινοτήτων, όρια Νομών, όρια Περιφέρειας, όρια Κράτους, τον ΚΑΕΚ (Κωδικό Αριθμό Εθνικού Κτηματολογίου), τριψήφιο στα γεωτεμάχια και επταψήφιο στις ειδικές εκτάσεις, κωδικούς κτιρίων, ονομασίες δρόμων /πλατειών / πάρκων / αλσών / αρχαιολογικών χώρων / δημοσίων κτιρίων / εκκλησιών, τοπωνύμια, ονομασίες όρων /λόφων, ονομασίες κρατών / περιφερειών / νομών /Δήμων / Τοπικών Διαμερισμάτων / Κοινοτήτων, ονομασίες ποταμών /ρεμάτων / λιμνών / ελών /τελμάτων / θαλασσών / κόλπων /λιμνοθαλασσών. Επίσης στις εκτυπώσεις τους θα υπάρχει ως υπόβαθρο το χορηγούμενο από την ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟ Α.Ε. υπόβαθρο (LSO, VLSO). 97

ΚΕΦΑΛΑΙΟ 9 ο Συμπεράσματα Προτάσεις 9.1 Συμπεράσματα Το Κτηματολόγιο εξ ορισμού είναι ένα Γεωγραφικό Σύστημα Πληροφοριών με δυναμικό χαρακτήρα που η δομή και η λειτουργία του βασίζεται κυρίως σε τεχνολογικά μέσα. Η ραγδαία ανάπτυξη της τεχνολογίας δίνει τη δυνατότητα αξιοποίησης νέων εκσυγχρονισμένων εφαρμογών παρέχοντας καλύτερη ποιότητα παρεχόμενων υπηρεσιών. Συγκεκριμένα, το κτηματογραφικό υπόβαθρο είναι ένα πεδίο που επιδέχεται πολλές παρεμβάσεις οι οποίες αποσκοπούν στην αναβάθμιση του συστήματος, παρέχοντας μεγαλύτερη ακρίβεια, ευκολότερη πρόσβαση στην πληροφορία και καλύτερη αντίληψη του χώρου όταν χρησιμοποιείται από απλούς χρήστες. Είναι γεγονός ότι παρά τις εκτεταμένες προσπάθειες από την πλευρά του μελετητή αλλά και από την πλευρά τη ΕΚΧΑ Α.Ε. για τη δημιουργία ενός λειτουργικού και απαλλαγμένου από σφάλματα κτηματογραφικού υποβάθρου, αυτό δεν είναι πάντοτε εφικτό. Στη πράξη έχει αποδειχθεί ότι παρουσιάζονται προβλήματα, σφάλματα και ελλείψεις, δίνοντας περιθώρια βελτίωσης. Βασική αιτία που επιφέρει μια σειρά προβλημάτων είναι η ποιότητα των χορηγούμενων ψηφιακών υποβάθρων. Είναι γεγονός ότι οι λήψεις των εικόνων αυτών πραγματοποιήθηκαν πριν από αρκετά χρόνια, με αποτέλεσμα να υπάρχει έλλειψη ευκρίνειας και ως εκ τούτου παρέχεται μειωμένη πληροφορία. Επιπλέον, λόγω της παλαιότητάς τους δεν περιέχουν τις πρόσφατες πληροφορίες γεγονός που αυτό προκαλεί δυσκολία στην αναγνώριση και τον εντοπισμό των ακινήτων. Χαρακτηριστικό παράδειγμα αλλοίωσης της πραγματικότητας επί του υποβάθρου του Κτηματοτολογίου, εμφανίζεται στην Εικόνα 24. 98

Εσφαλμένη απεικόνιση της πραγματικότητας Σωστή απεικόνιση της πραγματικότητας Εικόνα 24. Εσφαλμένη πληροφορία του ορθοφωτοχάρτη του Κτηματολογίου σε αντιπαραβολή με την ορθή απεικόνιση της πραγματικότητας από άλλη λήψη δορυφορικής εικόνας. Το πρόβλημα αυτό είναι εντονότερο σε δηλώσεις που υποβάλλονται ηλεκτρονικά από δικαιούχους που δεν προσέρχονται στα γραφεία κτηματογράφησης αλλά επιλέγουν να διεκπεραιώσουν τη διαδικασία μέσω των ηλεκτρονικών υπηρεσιών 99